| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
A intentou acção de reivindicação, com forma de processo sumário, contra M, pedindo a condenação da Ré no reconhecimento do direito de propriedade da Autora sobre a coisa reivindicada, a declaração de caducidade do contrato de arrendamento sub júdice e de eventual direito a novo arrendamento por parte da Ré e a condenação da Ré a restituir, livre e desocupado, a coisa reivindicada.
Regularmente citada para contestar, no prazo e sob a cominação legal, a Ré fê-lo, em tempo, formulando pedido reconvencional de condenação da Autora no pagamento da quantia de € 6.000,00 e de 250,00 mensais até à reocupação do locado, alegando, para tanto e em síntese, que tem direito a novo arrendamento e que a Autora se havia obrigado, na sequência de um acordo verbal que previa ainda o aumento da renda, a realizar obras de reparação do locado, as quais tiveram início mas não foram terminadas, tendo o locado ficado inabitável e tendo a Ré-reconvinte que ficar alojada num quarto, na casa de um familiar, ao qual paga a quantia de € 250,00 mensais.
A Autora respondeu, nos termos constantes de fls. 62 a 69.
Foi proferido despacho saneador e de condensação, no qual se admitiu o pedido reconvencional e se julgou improcedente a excepção de erro na forma de processo.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal.
Respondeu o Tribunal aos quesitos da base instrutória pela forma constante do despacho de fls. 282 a 285, o qual não foi objecto de quaisquer reclamações.
Foi proferida sentença que julgou improcedentes a acção e a reconvenção deduzida, absolvendo Ré a Autora dos respectivos pedidos.
Inconformada, a A. veio recorrer da sentença, tendo, no essencial, apresentado as seguintes conclusões:
1. Deverá ser modificada a resposta dada ao douto quesito 10 da base instrutória, no sentido de se considerar provado apenas que a ré vivia no locado há 25 anos.
2. O depoimento das testemunhas que foram inquiridas sobre este quesito, nada esclareceram ou disseram quanto ao facto de haver partilha das despesas domésticas entre a falecida tia e ela, no andar.
3. O Tribunal pode modificar a decisão sobre a matéria de facto, nos termos do disposto no artigo 712°, 1 a) e b) do Código de Processo Civil, já que os elementos fornecidos no processo impõem uma decisão diversa daquela que foi produzida quanto à resposta dada ao quesito 10 da base instrutória.
4. O contrato de arrendamento dos autos caducou; é o que resulta de toda a matéria dada como provada.
5. A sentença não se pronunciou sobre a caducidade do contrato celebrado entre o falecido (J), primitivo arrendatário e um anterior proprietário, e deveria tê-lo feito.
6. A sentença não se pronunciou sobre os outros pedidos formulados na acção e inexistência do direito ao novo arrendamento por parte da apelada e eventual caducidade deste direito.
7. A sentença enferma de nulidade, pois não são se pronunciou sobre matérias que deveria tomar conhecimento.
8. A sentença decidiu que entre as partes havia sido acordado verbalmente um novo contrato, sob condição, (realização de obras no locado) sem estabelecer quaisquer cláusulas do mesmo.
9. Tal circunstância traduz uma contradição insanável, que é de estarmos perante a existência de um contrato de arrendamento já caducado e uma proposta de celebração de um novo, sem quaisquer cláusulas.
10. O contrato de arrendamento terá que ser reduzido a escrito, sob pena de nulidade.
11. Nada na sentença se diz quando as partes devem reduzir a escrito tal contrato, nem qual a duração efectiva do mesmo, nem qual o valor da renda, elementos essenciais do contrato de arrendamento.
12. A ré não detém legitimamente o locado, ao contrário do que se diz na douta sentença apelada, pois o contrato de arrendamento dos autos caducou e nenhum outro foi celebrado entre apelante e apelada.
13. Ao decidir pela existência de um acordo verbal para celebração de novo arrendamento, sem estabelecer as respectivas condições, a douta sentença abriu caminho para incertezas e lacunas, quanto aos termos, condições e cláusulas do hipotético novo arrendamento.
14. A sentença apelada violou, entre outros, os artigos 668°, 1 do Código de Processo Civil, o artigo 1051°, d) do C. Civil e os artigos 85°, 1, 90° e 94°, 1 e 4 do RAU.
Não houve contra-alegações.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
São as conclusões das alegações que delimitam o objecto dos recursos e o âmbito do conhecimento deste Tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), pelo que, conhecendo da Apelação, cabe aqui analisar:
- da caducidade do contrato de arrendamento e
- do direito ou não ao novo arrendamento e respectivas consequências.
II – FACTOS PROVADOS
1. Encontra-se registada a favor da Autora a aquisição, por compra, do prédio urbano sito na Travessa da Fábrica dos Pentes, com os números 7 e 7A de polícia, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 68° da freguesia de São Mamede (Alínea A) da Matéria de Facto Assente).
2. Por contrato datado de 1 de Julho de 1963 e pela renda mensal de Esc. 500$00, entretanto actualizada para Esc. 5.517$00, um anterior proprietário deu de arrendamento, para habitação, a J, o terceiro andar com entrada pelo número 7 do referido prédio (Alínea B) da Matéria de Facto Assente).
3. J faleceu no estado de casado com Maria, para quem o arrendamento se transmitiu (Alínea C) da Matéria de Facto Assente).
4. Maria veio a falecer no ano de 1999 (Alínea D) da Matéria de Facto Assente).
5. Maria não deixou parentes ou afins na linha recta que com ela tivessem convivido no ano que antecedeu a sua morte (Alínea E) da Matéria de Facto Assente).
6. A Ré é sobrinha de Maria e vivia no locado com esta (Alínea F) da Matéria de Facto Assente).
7. A Ré não comunicou à Autora, por declaração escrita, no prazo de trinta dias a contar da morte de Maria que pretendia exercer o direito a novo arrendamento (Alínea G) da Matéria de Facto Assente).
8. A Ré continua a deter as chaves do locado e a ocupá-lo, recusando-se a entregá-lo à Autora (Alínea H) da Matéria de Facto Assente).
9. A Ré vivia no locado há mais de 25 anos, partilhando as despesas domésticas (resposta ao quesito 1° da Base lnstrutória).
10. A Ré, aquando da morte da sua tia, telefonou à Autora a comunicar tal facto (resposta ao quesito 2° da Base lnstrutória).
11. A Autora e Ré combinaram um encontro no restaurante onde a Ré trabalhava no qual a Autora propôs celebrar novo contrato de arrendamento com um aumento substancial da renda (resposta ao quesito 4° da Base lnstrutória).
12. A Ré acedeu a tal proposta mas na condição de a Autora fazer obras no locado (resposta ao quesito 5° da Base lnstrutória).
13. Ainda em 1999 foram trabalhadores ao andar para dar início às obras (resposta ao quesito 7° da Base lnstrutória).
14. A Ré abandonou provisoriamente o locado deixando uma chave com uma vizinha para que os trabalhadores pudessem entrar (resposta ao quesito 8° da Base lnstrutória).
15. O locado tem vidros das janelas, paredes e canos partidos e a varanda corre o risco de derrocada, motivo pelo qual os trabalhadores pararam as obras (resposta ao quesito 9° da Base lnstrutória).
16. As obras nunca mais foram retomadas (resposta ao quesito 12° da Base lnstrutória).
17. A Ré ficou alojada em casa de um familiar (resposta ao quesito 13° da Base lnstrutória).
18. Desde Março de 1999 até à presente data, a Ré sempre pagou a renda do locado, efectuando o respectivo depósito na Caixa Geral de Depósitos (resposta ao quesito 14° da Base Instrutória).
III – O DIREITO
1. Da nulidade da sentença
Alega o Apelante que a sentença recorrida é nula na medida em que não se pronunciou sobre a caducidade do contrato celebrado entre o falecido J, primitivo arrendatário e um anterior proprietário, e deveria tê-lo feito, como igualmente não se pronunciou sobre a e inexistência do direito ao novo arrendamento por parte da Apelada e eventual caducidade deste direito.
Porém, não lhe assiste razão.
Nos termos da primeira parte da al. d) do n. 1 do art. 668º do Cód. Proc. Civil, há nulidade da sentença se o juiz deixou de apreciar qualquer questão que devesse conhecer.
De acordo com o disposto no nº 2 do art. 660º do CPC, o juiz deve, por um lado, resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e, por outro, não pode ocupar-se senão das questões por elas suscitadas, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Têm-se suscitado dificuldades em fixar o exacto conteúdo das "questões a resolver" que devem ser apreciadas pelo juiz na sentença, sendo certo que há acentuado consenso no entendimento de que não se devem confundir as "questões a resolver" propriamente ditas com as razões ou argumentos, de facto ou de direito, invocados por cada uma das partes, para sustentar a solução que defende a propósito de cada "questão a resolver" [1].
Com efeito, a nulidade não se verifica quando o juiz deixe de apreciar algum ou todos os argumentos invocados pelas partes, conhecendo contudo da questão.
Face ao conteúdo da sentença em causa, vê-se que, a partir dos factos declarados provados e da sua interpretação e desenvolvimento em termos de ilação, ao abrigo dos artigos 349º e 351º do Código Civil, aplicou o regime jurídico que julgou acertado, à luz do artigo 664º do Código de Processo Civil.
De facto, e ao contrário do afirmado na alegações, a sentença recorrida tem por adquirido que o contrato celebrado inicialmente com J e transmitido, por sua morte, a Maria , caducou com o óbito desta.
Porém, a Ré tem, na tese da sentença recorrida, direito a um novo arrendamento, decorrente do disposto no art. 90º do RAU, apesar de não ter feito a comunicação por escrito, à A., a que alude o art. 94º do RAU, a quem telefonou a comunicar o óbito.
Em resumo, de acordo com a tese defendida na sentença, a Ré tem direito ao novo arrendamento, porque as partes nisso acordaram, não tendo caducado o direito ao novo arrendamento.
Salvo o devido respeito, a Apelante confunde a questão da nulidade com o erro de julgamento, inexistindo, por isso, fundamento legal para a conclusão no sentido da nulidade da sentença, por violação do disposto no art. 668º, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
2. Impugnação da matéria de facto
Conclui a Apelante que deve ser modificada a resposta dada ao art. 1º da base instrutória, no sentido de se considerar provado apenas que a Ré vivia no locado há 25 anos, já que o depoimento das testemunhas que foram inquiridas sobre este quesito, nada esclareceram ou disseram quanto ao facto de haver partilha das despesas domésticas entre a falecida tia e ela, no andar.
Vejamos.
Pese embora seja genericamente facultado às partes peticionarem a modificação da decisão da matéria de facto, mostra-se necessário que seja observado o ónus da discriminação fáctica e probatória – art. 690º-A do CPC e o ónus conclusivo – arts. 684º, 3 e 690º, 4 do CPC.
A audiência de julgamento foi objecto de gravação sendo assim possível o acesso às declarações que foram prestadas pelas testemunhas inquiridas.
Contudo, na análise a efectuar por este tribunal da prova produzida em audiência há que ter presente os limites, nesta sede, do poder de reapreciação da matéria de facto.
Efectivamente, o uso dos poderes conferidos à Relação, não importando a postergação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação das provas, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e a decisão que couber à matéria de facto, nomeadamente nos concretos pontos impugnados, conforme vem sendo entendimento reiterado da jurisprudência[2].
Dispondo o art. 712º, n.º2, do CPC, que a Relação pode alterar a matéria de facto se estiverem reunidos os pressupostos constantes do art. 690º-A do CPC a que acima se aludiu, a decisão proferida confere-lhe a natureza de tribunal de instância, mas não lhe permite um novo e integral julgamento, pois que transporta consigo o risco de se atribuir equivalência formal a depoimentos substancialmente diferentes, de se desvalorizarem alguns deles, só na aparência imprecisos, ou de se dar excessiva relevância a outros, pretensamente seguros, mas sem qualquer credibilidade.
Está adquirido nos autos que a Ré é sobrinha da falecida arrendatária, Maria e vivia no locado com esta há mais de 25 anos.
Considera a Apelante que não se fez prova quanto à partilha das despesas domésticas.
Ouvidas as testemunhas que sobre esta matéria depuseram, foi possível apurar que a Ré desde há cerca de 25 anos, que vivia com os tios, no locado, onde comia e dormia, situação que se manteve após a morte de seu tio.
Do que disseram resulta, afinal, que tia e sobrinha, convivendo debaixo do mesmo tecto durante cerca de 25 anos, o faziam em “economia comum”, ou seja, em conjugação de esforços e meios para o seu sustento e vivência pessoal, de que fazia parte o arrendado, enquanto habitação de ambas.
E o julgador, de acordo com as regras resultantes da experiência, sendo que o contrário é que estaria em conflito com a normalidade da vida, considerou provado que partilhavam as despesas domésticas.
Os referidos depoimentos estão, assim, de acordo, com as denominadas presunções judiciais (naturais ou de facto) que se fundam nas regras práticas da experiência ou da vivência comum.
Assim o entendeu o próprio legislador, quando no art. 76º, nº 2 do RAU, legislando sobre a mesma matéria - arrendamento habitacional -, consagrou expressamente: «Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos»
E no caso, não existem razões válidas que imponham o afastamento de tais presunções ao caso concreto, antes pelo contrário, de acordo com os depoimentos prestados, tudo aponta no sentido de se dar por integralmente provada a matéria do art. 1º da base instrutória, tal como decidido.
Ademais, a Relação tem de respeitar o princípio da convicção e apreciação da prova com base no conjunto do material probatório recolhido pela percepção global do que resulta dos diversos meios de prova apresentados e, no caso concreto, dos depoimentos testemunhais prestados.
Nunca é demais realçar que existem “comportamentos ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá apreciar o modo como o primeiro se formou a convicção dos julgadores”[3].
As provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgador quanto à natureza delas, excepto se a lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que o julgador não poderá motivar-se indistintamente por qualquer dos meios de prova produzidos (cfr. art. 347º do CC) [4].
Por conseguinte, a divergência quanto ao decidido pelo tribunal a quo na fixação da matéria de facto só assumiria relevância no Tribunal da Relação se tivesse ficado demonstrada, pelos meios de prova indicados pela Recorrente, a ocorrência de um erro na apreciação do seu valor probatório, sendo necessário, para o efeito, que tais elementos de prova se revelassem inequívocos no sentido pretendido pelo Recorrente, o que, como vimos, não sucede.
Mantém-se inalterada a matéria dada por assente no art. 1º da base instrutória.
3. Direito ao novo arrendamento
Atento o disposto no art. 66º nº 1 do RAU, regra geral, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo art. 1051º do CC, entre os quais figura a morte do locatário (art. 1051º, nº 1 d) CC e art. 83º do RAU).
A Lei nº 6/2001, de 11 de Maio, que veio atribuir a transmissão do arrendamento para habitação, por morte do arrendatário, em determinadas condições, nomeadamente, quando o transmissário tenha vivido com o arrendatário falecido em economia comum durante mais de dois anos, só entrou em vigor cerca de dois anos após a morte da arrendatária.
De acordo com o art. 90º do RAU, têm direito ao novo arrendamento, em face da caducidade do arrendamento para habitação, por morte do inquilino, as pessoas que com o arrendatário falecido estejam em economia comum, há mais de 5 anos, com excepção das que habitarem a fracção arrendada por força de negócio jurídico não respeitante directamente à habitação, e os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao senhorio.
No caso em apreço, é indiscutível que a Apelada vivia, há mais de cinco anos, com a arrendatária Maria , em economia comum, já que há cerca de 25 anos que passou a viver com os tios, e após o falecimento do primitivo arrendatário, com sua tia, partilhando despesas inerentes ao referido agregado.
Logo, em virtude do óbito da arrendatária e por não ter outra residência, a Ré/Apelada tinha direito a novo arrendamento, em conformidade com o disposto no art. 90°, n° 1, al. a), do RAU.
3.1. Do exercício do direito ao novo arrendamento
Porém, este direito tem de ser exercido pelo interessado, “mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior” (art. 94º, nº 1 do RAU), sob pena de, nos termos do art. 94º, nº 4 do RAU, se considerar que o direito ao novo arrendamento caduca.
In casu, a Ré, aquando do óbito da tia, telefonou à A comunicando esse facto, mas, como ficou provado, nunca comunicou à A., por escrito, no prazo de trinta dias a contar da morte de sua tia, que pretendia exercer o direito a novo arrendamento.
Posteriormente, a A. propôs à Ré celebrar um novo contrato de arrendamento, com um aumento substancial da renda, ao que esta acedeu, mas na condição de a Autora fazer obras no locado.
Também se sabe que ainda em 1999, foram trabalhadores ao andar os autos, que deram início às obras que depois abandonaram por risco de derrocada da varanda e que não mais foram retomadas.
3.2. Falar do direito a novo arrendamento significa partir do princípio de que o anterior arrendamento deixou de produzir efeitos, morreu, caducou.
O direito ao novo arrendamento de que nos fala o art. 90º do RAU é, no fundo, uma imposição de celebração de novo contrato com os titulares desse direito, a que o senhorio poderá obstar, nos casos previstos no art. 93º do RAU.
Este novo arrendamento fica sujeito ao regime de duração limitada, cabendo ao “primeiro arrendamento” o montante da renda condicionada[5].
Mas, o titular só tem direito a um novo arrendamento, de duração limitada e com renda condicionada, mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade. É o que resulta do art. 94º do RAU.
Cabe, assim, ao titular do direito, a prova de que comunicou ao senhorio, por escrito, que pretende celebrar o contrato de arrendamento e que fez essa comunicação antes de decorrido o prazo de 30 dias a contar do óbito, sob pena da caducidade.
No caso dos autos, está assente que tal comunicação não foi feita por escrito, no prazo de 30 dias. Mais, nem sequer está provado que a Ré tenha comunicado, ao menos verbalmente, a sua intenção de celebrar o novo contrato de arrendamento, limitando-se a informar a A., telefonicamente, que a inquilina tinha falecido.
Portanto, ter-se-á de concluir, que a Ré não exerceu o direito a que alude o citado art. 94º do RAU, por falta de comunicação, pelo que assim caducou o direito ao novo arrendamento.
É verdade que as partes, A. e Ré, posteriormente, entraram em negociações com vista à celebração de um contrato de arrendamento. Mas este contrato a celebrar não pode ser considerado como decorrência do direito conferido ao abrigo do art. 90º do RAU.
Com efeito, o que a A. propôs à Ré foi a celebração de um contrato de arrendamento, mas fixando uma renda substancialmente superior à que vigorava ao tempo do arrendamento com a inquilina Maria.
E a Ré aceitou pagar um montante substancialmente mais elevado, desde que a A. fizesse obras no andar.
No entanto, as partes nunca formalizaram qualquer contrato, desconhecendo-se, aliás, qual o valor da renda, pese embora a própria Ré refira na contestação o valor de 350€/mês (mais de 10 vezes superior ao da renda paga pela inquilina que era de cerca de 30€), desde que efectuadas obras no andar.
E, embora se admita que a A. acedeu a efectuar obras no andar, pois que aí se deslocaram uns trabalhadores, a verdade é que se desconhece que tipo de obras a A. se comprometeu a efectuar e suportar.
Tudo isto leva a crer que longe, afinal, de estarmos perante um contrato praticamente concluído, a que só faltasse a forma legal, ao acordo inicial, mais parece, que se está ainda numa fase de negociações, a que faltavam elementos essenciais.
Para a conclusão do contrato, faltavam elementos essenciais, tais como o valor da renda, ou o prazo de vigência, nomeadamente, quanto ao seu início, já que, como a própria Ré refere, ficou dependente da execução de obras no andar, obras essas, que os trabalhadores abandonaram, sob a ameaçada de derrocada de uma varanda.
Nesta medida, e salvo o devido respeito, não chegaram as partes a celebrar um contrato de arrendamento.
3.3. De todo o modo, importa ter presente que a Ré saiu do andar em causa, a fim de as obras serem executadas, certamente porque acreditou que o contrato de arrendamento nos moldes gizados, seria ultimado com a senhoria, sendo certo que, desde então, ficou alojada em casa de um familiar.
Esta matéria quando muito poderá constituir ou representar desrespeito pelas regras da boa fé que integram a previsão do nº 1º do art. 227º (culpa in contrahendo), e em consequência, servir de base à imputação de responsabilidade por danos decorrentes da protecção legal ali instituída[6].
Essa protecção supõe situações de legítima, fundada, consolidada expectativa de que não haverá retrocesso, de que não é já de admitir a possibilidade de alterações substanciais ao contrato e a confiança assim justificada na conclusão formal do mesmo.
Porém, trata-se de matéria que extravasa o âmbito desta acção, não podendo ser apreciada no presente recurso.
Face a tudo quanto exposto fica, não pode deixar de concluir-se que, tendo caducado o contrato de arrendamento e não tendo a Ré exercido o direito ao novo arrendamento, assiste razão à Apelante.
IV - DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar procedente a apelação, e em consequência revoga-se parcialmente a sentença recorrida, reconhecendo-se a caducidade do contrato de arrendamento dos autos, e condenando a Ré a restituir à A., o andar identificado, livre e devoluto.
Custas pela Ré em ambas as instâncias.
Lisboa, 15 de Dezembro de 2005.(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
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[1] Cfr., Alberto Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, vol. V, pág. 143 e, entre muitos, os Acs. STJ de 11.11.87, in BMJ 371º/374 e de 27.1.93, in BMJ 423º/444.
[2] Cfr. entre outros o Ac. RP de 19.9.2000, CJ, ano XXV, 4º-186.
[3] A. Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II Volume, pág. 271.
[4] Vide A. Reis, Código de Processo Civil anotado, Coimbra Editora, Vol. IV, 3ª ed., pag. 544.
[5]Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª ed., Almedina, 1999; pags696 e segs.
[6] Almeida Costa, Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato, Coimbra Editora, pág. 74 e 75. |
