| Decisão Texto Integral: | José … e Celeste … intentaram a presente acção de despejo, com processo sumário,
contra
Maria …, pedindo que:
seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a falecida senhoria/usufrutuária e o falecido marido da ré, condenando-se esta a entregar o locado livre e devoluto ;
ou, em alternativa, que a ré seja condenada a celebrar novo contrato de arrendamento, e na eventual indemnização pelos prejuízos decorrentes da recusa da ré em celebrar novo contrato.
Para tanto alegam :
que desde 2.05.77 são proprietários da fracção em causa;
que desde esta data, Conceição adquiriu o usufruto desta fracção;
que esta celebrou com o marido da ré um contrato de arrendamento para habitação;
que este se transmitiu à ré, por falecimento do cônjuge arrendatário;
que a usufrutuária faleceu em 2.12.99, tendo assim o contrato de arrendamento caducado;
que em Março de 2000 comunicaram tal facto à ré;
que esta, em 13.04.2000, invocou o direito a novo arrendamento;
que os autores, em 30.06.00, enviaram nova carta manifestando disposição para celebrar novo arrendamento e ainda outra, ambas sem resposta até à data;
que assim renunciou a ré, ainda que tacitamente, ao novo arrendamento;
que a ré deverá ser condenada pelos prejuízos com a não realização do novo contrato, nomeadamente pela diferença do montante da renda que receberia.** A ré contestou alegando que a senhoria celebrou o arrendamento como proprietária, nunca fazendo alusão à sua qualidade de usufrutuária, e que, por isso o contrato não caducou, uma vez que a caducidade teria de ser declarada judicialmente e só então se iniciaria o prazo para ela invocar novo arrendamento.** Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.
Seguidamente foi proferida a competente sentença, tendo sido decidido o seguinte:
a) julgada procedente a excepção peremptória do direito da ré a novo arrendamento, nos termos e para os efeitos do artigo 66º, nº 2 do RAU;
b)ado improcedente o pedido principal de entrega do locado aos autores;
c) julgado procedente o pedido subsidiário dos autores, condenando-se a ré a celebrar novo contrato de arrendamento nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU, sujeito a duração limitada e ao regime de renda condicionada, retroagindo os efeitos deste contrato à data da caducidade do anterior (02.12.99).
Dela recorreu apenas a ré, formulando as seguintes conclusões:
a) A sentença proferida pelo Mo. Juiz a quo, apresenta uma contradição entre os fundamentos e a sua decisão quanto a condenação em custas, já que por um lado não deixa de considerar procedente a excepção invocada pela Ré, dando-lhe vencimento, deixando clara também a improcedência do pedido principal formulado pelos AA, nele decaindo estes, o que, face ao disposto no artº 668º nº 1 c) do CPC, acarreta, a nulidade da referida douta sentença.
b) A lei aplicável, nos termos dos artigos 12º e 13º do Código Civil, não poderá ser, ou apenas ser a vigente ao momento da verificação do facto (1999), mas a aplicável só, ou pelo menos também, à data da celebração do contrato de arrendamento, numa perspectiva de interpretação da lei, aplicação equilibrada, justa, coerente face a todos os direitos em jogo.
c) O Mº. Juiz a quo, fez incorrecta interpretação e aplicação do artº 12º do CC, deixando de aplicar o artº 13º do CC, e assim, tendo quanto à matéria de caducidade, aplicado indevida e incorrectamente o disposto no RAU.
d) Por morte da Sr.ª D. Conceição não se produziu a caducidade do referido contrato de arrendamento, permanecendo este inteiramente válido e eficaz.
e) Mesmo tratando-se de um arrendamento celebrado no âmbito dos poderes conferidos ao usufrutuário, previstos no artº 1446º do CC, considera a recorrente que apenas judicialmente poderá ser invocada a caducidade regulada nos termos do artº 1051º alínea c) do Código civil.
f) O Mº Juiz a quo, fez incorrecta interpretação e aplicação do artº 1446º 1051º d) do CC, bem como do artº 50º do RAU
g)O M.º. Juiz a quo, por um lado é parco ou mesmo inexistente quanto à fundamentação de facto e de direito quanto a uma parte do objecto da acção, assim deixando de pronunciar-se quanto a uma parte do alegado pela Ré, sobre questões que devia apreciar, com evidente denegação de justiça e prejuízo da Ré, o que face ao disposto no artº 668º nº 1 d) do CPC, acarreta a nulidade da sentença recorrida;
h) O M.º Juiz a quo, acabou por decidir com violação do principio do contraditório, e do principio da igualdade, com violação do artº 3º-A do CPC, e 13º da CRP (Constituição da República Portuguesa), nomeadamente violando a igualdade substancial das partes no processo, o exercício das suas faculdades substantivas e adjectivos, uso de meios de defesa, com evidente prejuízo da Ré, o que acarreta uma nulidade processual.
E termina dizendo que deve ser procedente o recurso, revogando-se a sentença recorrida, considerando-se válido o arrendamento já existente.
Os apelados pedem a confirmação da sentença.**
Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir
Da 1ª instância vêm provados os seguintes factos:
A) Os Autores têm inscrito a seu favor, a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “P” .....
B) Em 02 de Maio de 1977, os Autores adquiriram por compra a ... Paulo, a nua propriedade, da fracção autónoma identificado no artigo primeiro, conforme doc. 3, cópia da escritura de compra e venda que se dá por reproduzido.
C) Na mesma data e através do mesmo contrato, a mãe da Autora, Sra. D. Conceição adquiriu igualmente por compra a Paulo, o usufruto vitalício da referida fracção autónoma.
D) A Conceição celebrou com o falecido marido da Ré, Ant..., um contrato cedendo a este o uso e usufruição, para habitação da fracção autónoma letra "P",
E) O primitivo arrendatário, Ant.. faleceu, tendo a Ré sucedido em tal qualidade.
F) A Ré continua até à data a habitar a fracção, pagando em contrapartida a quantia mensal de Esc.: 7.850$00.
G) Em 2.12.99, faleceu a Conceição .
H) Os autores solicitaram na Conservatória do Registo Predial o cancelamento do registo do usufruto, que foi efectuado, conforme doc. 5.
I) Em Março de 2000, os Autores comunicam à Ré, por carta registada com A/R, o falecimento da Conceição.., a caducidade do arrendamento e opuseram-se à renovação do referido contrato, solicitando a entrega do locado no prazo de 3 meses, conforme doc. fls. 32 e 33.
J) Por carta datada de 13.04.2000, a Ré invocou o direito a novo arrendamento, conforme doc. 7.
L) Os Autores em 30.06.2000, enviaram nova carta à Ré acompanhada de documentos comprovativos da existência do usufruto e falecimento da Conceição, e expressando disposição de celebrarem novo arrendamento, conforme doc. 8.
M) Em 10.10.2000, os Autores enviaram nova carta, disponibilizando-se novamente para celebrarem arrendamento, conforme doc. 9.
N) No contrato de arrendamento referido em D) não figura qualquer alusão à qualidade de usufrutuária por parte da senhoria.** O DIREITO.
Como é sabido, é pelas conclusões que se determinam o âmbito e os limites do recurso (artºs. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC).
Nesta conformidade, há que conhecer das seguintes questões:
a) Da nulidade da sentença em virtude da condenação da ré na totalidade das custas, ou seja, em virtude da contradição entre os fundamentos e a decisão;
b)Da aplicação do RAU aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, mais concretamente se à alegada caducidade deve aquele ser aplicado;
c)Da caducidade do contrato de arrendamento em virtude de no seu texto não constar a qualidade de usufrutuária da senhorio;
d) Da necessidade da caducidade ser declarada pelo tribunal;
e) Da omissão de pronúncia sobre factos alegados pela recorrente e da violação do princípio do contraditório e da igualdade, nos termos dos artigos 3º-A do CPC e 13 da CRP.
f) Direito a novo arrendamento.
Como resulta dos factos provados, está em causa, no essencial, o seguinte:
- o contrato foi celebrado, na qualidade de senhorio, por um usufrutuário, e não com fundamento na propriedade plena;
- do contrato escrito não consta que o senhorio tenha celebrado o contrato na qualidade de usufrutuário;
- a usufrutuária faleceu nessa qualidade;
- deve considerar-se que o contrato caducou nos termos do artigo 1051º, al. c) do CC com a morte da usufrutuária?
- caso se considere que o contrato caducou, será necessário que tal seja decretado pelo tribunal? E neste caso, desde quando deve ser considerado celebrado o novo arrendamento?I Com fundamento na morte da usufrutuária alegam os autores que caducou o contrato de arrendamento nos termos do artigo 66º do RAU e da alínea c) do artigo 1051º do CC e pedem que seja decretado o despejo, ou, em alternativa, que seja a ré condenada a celebrar novo contrato de arrendamento.
A douta decisão julgou a acção procedente, mas apenas em relação ao pedido subsidiário e condenou a ré a celebrar novo contrato com os autores nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU e condenou a ré nas custas do processo.
Com este último fundamento argui a apelante a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão quanto à condenação em custas, uma vez que considerou procedente a excepção invocada pela Ré, dando-lhe vencimento, julgando, por isso, improcedente o pedido principal formulado pelos AA, nele decaindo estes, o que, face ao disposto no artº 668º nº 1 c) do CPC, acarretaria, a nulidade da sentença.
Não nos parece que se possa ver aqui qualquer contradição entre a decisão e os seus fundamentos. O que poderia haver seria erro de julgamento, mas nuca a invocada nulidade.
Os fundamentos da decisão não influenciariam a condenação em custas. Esta condenação deverá ser feita em conformidade com a decisão final. Se assim não suceder, a decisão, quanto às custas, estará errada e susceptível de recurso nos termos gerais.
Tendo em consideração que foi julgado procedente o pedido alternativo, o Mº juiz condenou a ré nas custas.
Quanto a esta decisão poderia a ré ter pedido a reforma nos termos do artigo 669, nº 1, b) do CPC. Com efeito este estabelece que pode qualquer das partes requerer ao tribunal que proferiu a sentença a sua reforma quanto a custas.
A verdade é que não consta que a ré o tenha feito.
E aqui nem está em causa a decisão sobre custas, mas antes a eventual nulidade da sentença.
Não se verifica, pois, a arguida nulidade.II A apelante diz que na sentença recorrida foi feita incorrecta interpretação e aplicação do artigo 12º do CC deixando de aplicar o artigo 13º, pelo que, quanto à matéria da caducidade foi indevidamente aplicado o RAU.
Antes de mais não se compreende o que pretende a apelante, pois não retira qualquer conclusão de tão estranhos quão inúteis argumentos, ou seja, não indica quais as diferença entre ambos os regimes e quais as normas que devem ser aplicadas, e em que sentido, ao caso sub judice.
A verdade é que em matéria de caducidade é aplicável a lei que estiver em vigor á data do facto que lhe deu origem, neste caso a morte da usufrutuária (1999). Assim, a caducidade do arrendamento por morte do usufrutuário rege-se pela lei vigente à data da morte deste, pelo que, in casu é aplicável o RAU (artº 12º do CC). E o mesmo sucede quanto ao direito a novo arrendamento invocado pela apelante.III Na sequência do referido em II diz a apelante que o contrato foi celebrado em 1975 e que dele “ nada resulta ter sido na qualidade de usufrutuária que a Srª Maria... deu de arrendamento o referido imóvel ao falecido marido da ré....” E depois: “consequentemente, verificando-se a morte da Srª Maria... não se produz a caducidade do referido contrato de arrendamento, permanecendo este inteiramente válido e eficaz”.
Esta é seguramente a única questão discutível neste recurso, pois, quanto ao resto, trata-se de argumentos invocados sem qualquer fundamento sério.
É certo que do contrato de arrendamento não consta que o mesmo tenha sido celebrado pela senhoria com invocação da mera qualidade de usufrutuária.
A verdade é que ela apenas possuía essa qualidade, não sendo, portanto, proprietária do andar, qualidade que a própria ré não pretende demonstrar neste recurso. E dos documentos juntos consta que efectivamente a primitiva senhoria apenas tinha a qualidade de usufrutuária. Por isso apenas poderia celebrar o contrato nessa mesma qualidade (artºs. 1024º e 1446º do CC).
A questão que se coloca é então a de saber se, não obstante não constar do contrato que o mesmo foi celebrado por um mero usufrutuário se deve considerar celebrado nessa qualidade e, portanto, se caducou com a morte do usufrutuário.
Vejamos.
Estabelece o artigo 66º do RAU:
1- Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051º do Código Civil;
2- Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051º do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º.
E a alínea c) do artigo 1051º determina que o contrato de locação caduca quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.
“Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância” e pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei (artºs. 1439º e 1440º do CC).
Entretanto, como estabelece o artigo 1446º “o usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico”. Mas extingue-se por morte do usufrutuário (artº 1476º, nº 1 al. a), não podendo exceder a vida deste (artº 1443), excepto em certos casos que aqui não interesse considerar. Portanto, o usufrutuário pode gozar e fruir plenamente a coisa, respeitando o seu destino económico, não podendo dispor dela.
O usufruto mantém no nosso ordenamento jurídico um carácter pessoal, extinguindo-se, por isso, com a morte do usufrutuário, mesmo que este tenha transmitido o seu direito a outrem.
Portanto, o contrato caduca com a morte do usufrutuário.
E, por isso, é indiferente que o arrendatário não tivesse conhecimento de que o seu senhorio era apenas usufrutuário. O contrato foi celebrado pelo usufrutuário nessa qualidade, ou seja, dentro dos limites do seu próprio direito. E, por isso, caduca quando cesse o direito com base no qual foi celebrado, neste caso a morte do usufrutuário.
Quando o contrato de arrendamento é celebrado pelo proprietário, nessa qualidade, tem este o direito de propriedade plena sobre o imóvel e, portanto, o mesmo não caduca pela sua morte. Mas o mesmo não sucede com o usufrutuário: «esta conclusão, conquanto pareça injusta, está na linha do interesse do radiciário em receber o prédio livre de qualquer limitação. É que o arrendamento celebrado pelo usufrutuário está condicionado pelos seus próprios poderes, pela sua legitimidade, não mantendo eficácia para além do termo do prazo; daí que o inquilino não possa opor a sua posição ao radiciário, salvo, evidentemente, os casos em que este o tenha tornado eficaz em relação a si próprio. Referimo-nos ás situações de autorização ou ratificação do contrato celebrado pelo usufrutuário»[1].
A caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. O contrato resolve-se ipso iure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor[2].
“A caducidade, produzindo-se por sua própria natureza, ope legis, verifica-se obviamente sem a intervenção do tribunal - mas esta pode vir a tornar-se indispensável, se o arrendatário continuar a ocupar o prédio, persistindo em não reconhecer a cessação do arrendamento. Então, não sendo lícita a acção directa, terá o senhorio de pedir ao tribunal que, reconhecendo a caducidade, faça desocupar o prédio”[3]. Mas agora, o tribunal limita-se a declarar, se for caso disso, a invocada caducidade. A sentença não tem carácter constitutivo.
Portanto, o contrato caduca com a morte do usufrutuário, sendo indiferente para o efeito o desconhecimento por parte do inquilino dessa qualidade.
E esta caducidade opera automaticamente sem necessidade de ser declarada pelo tribunal, ao contrário do que acontece, por exemplo, com a resolução fundada na falta de cumprimento por parte do locatário (artº 63º, nº 2 do RAU e 1047º do CC).
O que sucede é que, não obstante a caducidade do arrendamento, se o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado nas condições previstas no artigo 1054º, como resulta do preceituado no artigo 1056º do CC.
Aliás, preceitua claramente o artigo 50º do RAU que o contrato pode cessar por caducidade.
Portanto, não obstante a caducidade, o contrato pode renovar-se, mas tal não significa que a caducidade tenha de ser decretada pelo tribunal.
No caso sub judice tal não sucedeu, pois os autores pediram a entrega do andar por carta de 15.03.2000 e a ré respondeu invocando o direito a novo arrendamento.IV Como vimos, nos termos do nº 2 do artigo 66º do RAU, quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051º do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º.
Portanto, o contrato caduca, mas arrendatário tem então direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90º do RAU devidamente adaptado. Por isso, o contrato caduca com a morte do usufrutuário, e quem tem direito ao novo arrendamento é precisamente o arrendatário.
Ou seja, quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado, este caduca. Todavia o arrendatário poderá exigir do novo titular do direito ou dos poderes legais de administração a celebração de um novo contrato de arrendamento nos termos dos artigos 90º e s.s. do RAU.
Como dissemos, a apelante alega que a caducidade do contrato, a verificar-se, só operaria após ser declarada pelo tribunal e os respectivos efeitos só operariam após essa declaração.
Já vimos que não é necessário que a caducidade seja declarada pelo tribunal. Esta opera independentemente de qualquer decisão judicial.
Por isso não tem razão a apelante quando alega que no caso de se verificar a extinção do contrato em virtude do falecimento da usufrutuária, só depois de verificado o trânsito em julgado da sentença que viesse a reconhecer tal extinção, por estar ainda dentro do prazo legal estipulado pelo artigo 94º do RAU e para não se verificar a excepção prevista no artigo 91º, teria então a recorrente o direito de invocar ou não o direito a novo arrendamento para habitação, no âmbito e nos termos do artigo 90º do RAU.
Como determina o nº 1 do artigo 94º do RAU, o direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior. E embora esta questão não seja suscitada nos autos, parece que este prazo só deve contar-se a partir do conhecimento pelo arrendatário do facto que determinou a caducidade.
Para o caso sub judice tem interesse o preceituado no nº 2 do artigo 95º, segundo o qual os efeitos do novo arrendamento retroagem à data da caducidade do anterior, ou seja, a morte da usufrutuária.(...)
VI Por todo o exposto acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante (sem prejuízo do apoio judiciário concedido).
Lisboa, 19.10.2004.
Pimentel Marcos
Jorge Santos
Vaz da Neves
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[1] Januário Gomes in “Constituição da Relação de Arrendamento Urbano”, pag. 301.
[2] Ver o prof. Galvão Telles in Manual dos Contratos em Geral, pag. 381.
[3] Pinto Furtado, in Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, pag. 421. |
