| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentou J., com domicílio na Rua, Lisboa, a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra M., com domicílio em L., Espanha.
Alegou, essencialmente que :
É comproprietário e legítimo possuidor do andar que identifica, o qual foi dado de arrendamento à Ré, pelo comproprietário Jos., em 12 de Novembro de 2001, exclusivamente para habitação desta e pelo prazo de cinco anos.
Antes de 2005, há mais de 3 anos, a Ré deixou de habitar o locado, passando a residir permanentemente em Espanha.
Por outro lado,
A Ré não pagou a renda vencida no dia 1 de Janeiro de 2007, nem as vencidas nos meses subsequentes.
O não uso do locado pela inquilino e a falta de pagamento da renda por um prazo superior a três meses, constituem fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artº 1083º, nº 2, alínea a) e nº 3, do Código Civil.
Conclui pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento vigente; que se condene a Ré a despejar de imediato o arrendado, entregando-o ao A. livre e devoluto de pessoas e bens; que se condene a Ré a pagar as rendas vencidas até à propositura da acção, que totalizam € 7.182,72, assim como as vincendas até à entrega efectiva do locado ; que se condene a Ré a pagar juros de mora, à taxa legal anual de 4%, sobre as rendas vencidas e vincendas não pagas, contados desde as datas dos respectivos vencimentos, perfazendo os juros vencidos o montante de € 228,02 ; que se condene a Ré a pagar ao A. o montante correspondente ao dobro da renda desde o trânsito em julgado da sentença até à efectiva entrega do locado.
Regularmente citada, apresentou a Ré contestação na qual essencialmente alegou que :
O contrato de arrendamento em causa foi celebrado entre Jos. e a Ré, sendo que ambos viveram como marido e mulher durante quarenta e quatro anos, tendo Jos. falecido em 31 de Dezembro de 2006.
Os oito herdeiros do falecido Jos., por um lado, e os restantes comproprietários inscritos do prédio arrendado, por outro, nunca acordaram sobre quem recaía a administração do prédio, sendo que o A. - que é seu filho - pretendeu receber a renda na proporcionalidade.
A renda é indivisível, pelo que a Ré não aceitou pagar essa proporção ao A., além de que M. e C. - comproprietários do prédio em causa e herdeiros de Jos. - e outros herdeiros do falecido Jos. disseram à Ré que esta estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha aberta por morte do aludido Jos., sendo que, em reciprocidade, a Ré deixou de instaurar acção de alimentos contra a herança indivisa e, em consequência, aqueles comproprietários do locado e outros herdeiros de Jos. recusaram-se a receber quaisquer rendas da A..
Aquando da celebração do contrato, já vivia em Espanha e em Lisboa, constituindo o locado residência permanente alternada, tendo concretizado que passa, em Lisboa, a semana, de 2ª a 6ª feira, alternadamente com Espanha.
Concluiu pedindo a absolvição do peticionado.
O A. apresentou a resposta de fls. 37 e 38.
Na sequência do esclarecimento da Ré de fls. 50, pediu ainda o A. a condenação da Ré como litigante de má fé, no pagamento de uma multa nunca inferior a € 2.500,00, bem como ao pagamento de uma indemnização ao A. de igual montante e ao pagamento dos honorários do mandatário do A..
A Ré apresentou a resposta de fls. 62.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 84.
Realizou-se audiência final, tendo sido proferida decisão de facto conforme fls. 129 a 131.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma correspondente ao 3º andar do prédio urbano sito na C. Lisboa, condenando-se a Ré a despejar imediatamente a dita fracção, entregando-a ao A. livre e devoluta de pessoas e bens; a pagar ao A. a parte da renda mensal que lhe assiste - enquanto compropietário da fracção autónoma e herdeiro da parte da fracção que pertencia ao falecido Jos. -, desde a vencida em 1 de Janeiro de 2007 e até ao trânsito em julgado da sentença, acrescendo a essa parte da renda juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao do respectivo vencimento e até integral pagamento; a pagar ao A. indemnização correspondente ao dobro da parte da renda que lhe cabe desde o dia seguinte ao do trânsito em julgado da sentença e até efectiva entrega do locado; absolvendo-se a Ré do pedido de condenação como litigante de má fé ( cfr. 132 a 139 ).
Apresentou a R. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 151 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 143 a 146, formulou a apelante as seguintes conclusões :
1ª - O A. não é administrador do prédio ajuizado.
2ª - Os proprietários do prédio, inscritos e não inscritos, estes herdeiros do falecido Jos., dispensaram a Ré do pagamento da renda até à partilha.
3ª - A herança de Jos. ainda não foi partilhada.
4ª - A Ré continua a residir, quando está em Lisboa, no locado.
5ª - O contrato de arrendamento não foi dado nem tomado para residência permanente da Ré.
6ª - A Ré nunca deixou de utilizar o locado.
7ª - A sentença violou os comandos contidos nos artsº 1407º e 985º, 1072º, nº 1, 1083º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil, este último na redacção que lhe foi dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Não houve resposta.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1 - O A. é comproprietário e legítimo possuidor do 3º andar do prédio urbano sito na C., concelho de Lisboa, …
2 - Por contrato de arrendamento de duração limitada, no regime de renda livre, celebrado em 12 de Fevereiro de 2001, o comproprietário Jos. deu de arrendamento à Ré a fracção autónoma identificada supra.
3 - O arrendamento destinava-se a habitação exclusiva da Ré, tendo sido feito pelo prazo de cinco anos, com início no dia 15 de Fevereiro de 2001 e termo final em 15 de Fevereiro de 2006.
4 - Foi acordada a renda mensal de 80.000$00.
5 - Desde, pelo menos, o ano de 2005, a Ré passou a ter residência no L. Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares, sendo que, até à morte de Jos. - ocorrida em 31 de Dezembro de 2006 -, vinha a Portugal com aquele cada 2/3 meses, permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado e, após a morte de Jos., continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, com o esclarecimento de que a vinda da Ré a Portugal se prende com os negócios que esta tem neste país.
6 - A Ré não paga a renda do locado desde a vencida em 1 de Janeiro de 2007.
7 - M. e C. são comproprietários do prédio em causa e também herdeiros de Jos., sendo que estes e outros herdeiros do falecido disseram à Ré que a mesma estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança, recusando-se a receber a renda.
8 - Jos. e a Ré viveram, como se de marido e mulher se tratasse, durante quarenta e quatro anos e desta união nasceram oito filhos, sendo um deles o A..
9 - A herança de Jos. ainda não foi partilhada.
Não houve resposta.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
Fundamentos do direito de resolução do contrato de arrendamento sub judice :
1 - Falta de pagamento de rendas.
2 - Não uso do locado.
Passemos à sua análise :
1 - Falta de pagamento da renda
Alega, essencialmente, a apelante a este propósito :
Não sendo o A. administrador do prédio ajuizado - inexistindo acordo quanto a este ponto - outros comproprietários e herdeiros do falecido Jos. dispensaram a Ré do pagamento da renda até à partilha, sendo certo que a herança de Jos. ainda não foi partilhada.
Apreciando :
O A. J. assume a dupla qualidade de comproprietário do imóvel objecto do contrato de locação e de herdeiro de outro comproprietário - o seu pai Jos., o qual viveu durante quarenta e quatro anos em união de facto com a Ré ( mãe do A. ) e que precisamente lhe havia dado de arrendamento a fracção em causa.
A sua qualidade de comproprietário confere-lhe a necessária legitimidade para o exercício da competente acção de despejo, o que poderá fazer isoladamente[1].
Por outro lado,
É absolutamente irrecusável o dever que, à partida, impende sobre a locatária de proceder ao pontual pagamento da renda estipulada, constituindo esta, de resto, a obrigação principal e típica do contrato de arrendamento, nos termos gerais do artº 1038º, alínea a), do Código Civil.
Estribado nesta linear realidade - existência de rendas em dívida - avançou o A. para a presente acção de despejo, tendo obtido ganho de causa em 1ª instância.
Contudo,
Encontra-se provado que :
Embora a Ré não tenha pago a renda do locado desde a que se venceu em 1 de Janeiro de 2007,
o certo é que
M. e C., comproprietários do prédio em causa e também herdeiros de Jos., bem como outros herdeiros do falecido disseram à Ré que a mesma estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança, recusando-se a receber a dita renda.
Vejamos :
Não subsistem dúvidas de que a obrigação de pagamento da renda tinha prazo certo : nos termos da clausula 6ª do contrato de arrendamento junto a fls. 13 a 18 vencia-se “ no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito e será paga em casa do senhorio ou no local e a quem este por escrito indicar ao inquilino. “.
Outrossim é inegável que,
Tendo o comproprietário que celebrou o contrato de arrendamento sub judice - e companheiro da Ré durante quarenta e quatro anos - falecido no dia 31 de Dezembro de 2006, a partir daí, não houve lugar ao pagamento de qualquer outra renda.
Igualmente se não discute que
Enquanto o contrato de locação se encontrar vigente existe a obrigação de realizar mesmo pagamento - que se encontra actualmente em falta.
Porém,
Visando a presente acção o exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento, o mesmo pressupõe a prova da violação culposa dos deveres da arrendatária.
Isto é,
A atribuição ao locador do direito potestativo de operar a extinção do contrato de arrendamento radica sempre num acto de incumprimento contratual censurável e imputável ao inquilino que, pela sua gravidade, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
Conforme salienta, a este propósito, Pinto Furtado, in “ Manual do Arrendamento Urbano “, pag. 748 : “ Inteiramente outro ( que não a justa conveniência ) tem que ser o princípio justificativo da resolução. Aqui, há um rompimento unilateral, imediato e sem aviso prévio, do contrato, afrontando o princípio pacta sund servanda - o que só pode conceber-se em contraponto com a natureza de contrato sinalagmático, em que a prestação de um dos contraentes tem por causa e depende da prestação do outro.
( … ) dessa natureza resulta a legitimidade do direito de resolução com base no incumprimento da outra parte. A resolução do arrendamento urbano assentará, pois, no princípio geral dos contratos bilaterais de reacção ao incumprimento da outra parte e que recebeu consagração expressa no nosso artigo 801º, nº 2, do Código Civil,…”.
Assim sendo,
Importará determinar se tal falta de pagamento de renda - constatável objectivamente - consubstanciará, ou não, um verdadeiro incumprimento culposo do contrato susceptível de conferir ao comproprietário/locador o direito ao despejo.
In casu,
Os outros comproprietários do imóvel e herdeiros do falecido companheiro da Ré não só lhe comunicaram que “ estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança “, como inclusivamente recusaram-se a receber a renda - o que significa que a Ré lhes ofereceu tal pagamento.
Perante este quadro factual muito peculiar[2] - envolvendo relações familiares entre mãe e filhos, sendo o pai destes a dar o locado de arrendamento àquela, sua companheira duma vida - deverá entender-se que, para aferir da situação de incumprimento culposo da locatária, não basta o formalista e automático vencimento da obrigação de pagamento de renda, previsto - em moldes tabelares - no escrito que titula a relação jurídica.
Ao invés,
É necessário concluir, com inteira segurança, que a Ré inquilina, através desta sua omissão, violou efectivamente, com culpa, os deveres contratuais a que se encontrava adstrita.
Neste mesmo sentido,
Impunha-se, com vista à exigibilidade dessa prestação - oferecida pela devedora e frontalmente recusada pela maioria dos seus credores - um acto concreto, claro e individualizado de interpelação, na sequência do qual se poderia então, eventualmente, concluir pelo incumprimento culposo da obrigação da inquilina, susceptível de ocasionar o seu despejo.
Ora,
Tendo a acção de despejo dado entrada em juízo em 27 de Junho de 2008[3], limitou-se o A. a invocar a falta de pagamento das rendas[4], enquanto fundamento do direito à resolução do contrato, sem nunca haver alegado ( nem mesmo em sede de resposta à contestação ) que - perante a inevitável indefinição gerada pela recusa dos seus irmãos em receber da mãe/inquilina o montante das rendas que esta lhes ofereceu - a havia interpelado para, ainda nessas circunstâncias, realizar tal prestação[5].
Ou seja,
Se é seguro que há lugar ao pagamento da renda devida pela arrendatária desde a vencida em Janeiro de 2007 até ao presente[6],
Já não pode, por outro lado, afirmar-se que tal falta de pagamento, neste nebuloso e especial contexto, corresponda a um efectivo incumprimento culposo dos deveres da locatária que, pela sua gravidade, legitime sem mais a cessação por resolução do contrato de arrendamento, com o inapelável despejo da inquilina.
Existindo, pelos vistos, absoluta discordância entre os vários credores do direito às rendas quanto ao desejo de as receber, não é suficiente ao A., com vista a fundamentar esta sua acção de despejo, limitar-se a invocar o facto objectivo da sua falta de pagamento ; teria que ter demonstrado que havia pessoalmente exigido da Ré, sua mãe, a realização da prestação de que os seus irmãos a haviam[7] dispensado.
Sem a prática desse acto interpelativo não é possível aqui, nesta situação muito particular, tomar em consideração a existência de mora por parte da devedora, nos termos gerais do artº 805º, nº 1, do Código Civil.
Note-se, ainda, que
os fundamentos da presente acção de despejo teriam de constar, de forma completa, da petição inicial, não valendo como actos interpelativos - relativamente à obrigação de pagamento das rendas - a citação da Ré, bem como os sucessivos requerimentos de despejo imediato de fls. 46 e 70 a 71, a que o tribunal a quo não deu seguimento - tendo-se o A. conformado, por inércia, com tal omissão.
Soçobra a acção neste ponto.
2 - Não uso do locado.
Provou-se, a este propósito :
Desde, pelo menos, 2005, a Ré passou a ter residência no L., Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares, sendo que, até à morte de Jos. - ocorrida em 31 de Dezembro de 2006 -, vinha a Portugal com aquele cada 2/3 meses, permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado e, após a morte de J…, continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, com o esclarecimento de que a vinda da Ré a Portugal se prende com os negócios que esta tem neste país.
Jos. e a Ré viveram, como se de marido e mulher se tratasse, durante 44 anos e desta união nasceram oito filhos, sendo um deles o A..
Será tal factualidade suficiente para se concluir pela verificação do fundamento previsto no artº 1083º, alínea d), do Código Civil, isto é, o não uso do locado por mais de um ano ?
A resposta terá que ser, a nosso ver, forçosamente negativa.
Com efeito,
O contrato de arrendamento foi celebrado em 15 de Fevereiro de 2001, entre duas pessoas que viviam, entre si, em união de facto.
Foi realizado pelo prazo de cinco anos, renovando-se por períodos anuais enquanto não fosse denunciado por qualquer dos contraentes, sendo que o senhorio poderia denunciá-lo, mediante notificação judicial avulsa, feita com um ano de antecedência sobre o fim do prazo do contrato ou renovação em curso ( cfr. cláusulas 3ª e 4ª ).
O local arrendado destinava-se exclusivamente a habitação do inquilina ( cfr. cláusula 9ª ).
Ainda durante a vigência do prazo estipulado no contrato, a Ré passou a ter residência no L., Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares.
Resulta dos autos que a inquilina centrou a sua residência permanente em Espanha, no âmbito da vida análoga à conjugal que mantinha com o próprio locador, vindo com este a Portugal cada 2/3 meses, permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado.
Ou seja,
Esta utilização do locado, nestes precisos termos e com a cadência temporal assinalada, foi directamente querida pelas partes e dela não resultava, como nunca resultou, qualquer situação de incumprimento dos deveres da locatária.
Acontece que,
após a morte de Jos., a Ré inquilina continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, prendendo-se a vinda da Ré a Portugal com os seus negócios.
Tal equivale a dizer
Que a presente utilização do locado é praticamente idêntica à que a Ré e o locador, em comunhão de vida, anteriormente, lhe destinavam.
Nessa matéria, nada se alterou de relevante no sentido de poder afirmar-se, com a segurança exigível, que a arrendatária deixou de dar ao arrendado a utilização habitacional que o próprio locador livre e espontaneamente lhe consentia.
Não há assim fundamento para o exercício do direito de resolução deste contrato de arrendamento, o qual, de resto, poderá cessar livremente por denúncia, observados que sejam os trâmites consignados na cláusula 4ª do documento junto a fls. 13 a 18.
A apelação procede.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida, absolvendo-se a Ré do pedido.
Custas pelo apelado.
V - Sumário elaborado nos termos do artº 713º, nº 7, do Cod. Proc. Civil.
I – A atribuição do direito potestativo ao locador de operar a extinção, por resolução, do contrato de arrendamento, radica sempre num acto de incumprimento censurável imputável ao inquilino que, pela sua gravidade, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
II - Impunha-se, com vista à exigibilidade da prestação de pagamento de renda - oferecida pela devedora e frontalmente recusada pela maioria dos credores, seus filhos - um acto concreto, claro e individualizado de interpelação por parte do ora A., na sequência do qual se poderia então eventualmente concluir pelo incumprimento culposo da obrigação da inquilina, susceptível de ocasionar o seu despejo.
III - Sendo a utilização do locado praticamente idêntica à que a Ré e o locador, que viveram, entre si, em comunhão de vida durante quarenta e quatro anos, lhe destinavam, nada se tendo alterado de relevante, não é possível afirmar-se, com a segurança exigível, que a arrendatária ( que após o decesso daquele continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias ) deixou de dar-lhe a utilização habitacional que o locador livre e espontaneamente lhe consentia.
IV - Não se verifica, portanto, in casu o fundamento de despejo previsto na alínea d), do artº 1083º, do Código Civil.
Lisboa, 5 de Abril de 2011.
Luís Espírito Santo
Gouveia Barros
Maria João Areias
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[1] Sobre este ponto, vide Aragão Seia, in “ Arrendamento Urbano “, pags. 340 a 341 ; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Novembro de 2004 ( relator Ferreira de Almeida ), publicado in dgsi.pt.
[2] E, diga-se, completamente fora do comum.
[3] Já as rendas estavam por pagar há ano e meio.
[4] Consta apenas do artº14º, da petição inicial : “ A Ré não pagou a renda vencida no dia 01 de Janeiro de 2007, nem pagou as rendas vencidas nos meses subsequentes “.
[5] Tornando-se, então, claras e inequívocas as consequências sancionatórias associadas à falta do pagamento nestes termos exigido.
[6] E que, mais tarde ou mais cedo, terá que ser entregue aos respectivos credores.
[7] Por razões que humanamente se compreendem. |
