Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
| Processo: |
| ||
| Relator: | ISABEL FONSECA | ||
| Descritores: | GRAVAÇÃO DA PROVA FACTOS PROVADOS ACORDO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CONTRATO | ||
 | | ||
| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 02/11/2014 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| | ||
| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
| | ||
| Sumário: | 1.Pese embora não se tenha procedido à gravação dos depoimentos prestados em audiência, ainda assim a Relação deve dar como provados os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito (art. 607º, nº4 do C.P.C) procedendo, em conformidade, à ampliação da factualidade dada por assente pela primeira instância. 2.Num contrato de mediação imobiliária a fonte da obrigação (de pagamento do preço pelos serviços prestados) é o contrato e não radica na titularidade de um direito real (o direito de propriedade que incide sobre o bem a negociar). (Sumário da Relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
| |
| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa 1. RELATÓRIO F- Sociedade de Mediação Imobiliária S.A. apresentou requerimento de injunção contra PR S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 14.760,00 €, acrescida de juros de mora. Citada, a ré deduziu oposição excepcionando que nada deve à requerente e que a remessa da factura se deve certamente a lapso porquanto nunca contratou com a requerida, sendo parte ilegítima. Refere que devolveu a factura em causa por indevida uma vez que o valor foi cobrado a título de comissão pela venda de um andar, melhor identificado nos autos e esse andar nunca lhe pertenceu, mas sim a uma empresa relacionada com a ré mas distinta da mesma. Notificada para se pronunciar a autora propugna pela improcedência da excepção, invocando que foi com a ré que a autora se relacionou, no âmbito da sua actividade comercial de mediação imobiliária, tendo reunido com a ré e exercido a mediação, apresentando a proposta de um interessado, com quem a ré veio a acordar na venda. Procedeu-se a julgamento e preferiu-se sentença que concluiu nos seguintes termos: “Face ao exposto o Tribunal decide condenar a ré, PR S.A., no pagamento à autora, F- Sociedade de Mediação Imobiliária, Sa., no valor correspondente a 9.000,00 (Nove Mil Euros), sendo esta absolvida do remanescente. Custas pelas partes, na proporção do decaimento (cfr. 446.º, n.º 1 e 2 do Cód. Processo Civil). Notifique e registe”. Não se conformando a ré apelou, apresentando alegações com conclusões, conforme fls. 99 a 111 [ [1] ]. A autora apresentou contra-alegações. Cumpre apreciar. II. FUNDAMENTOS DE FACTO O Tribunal de primeira instância considerou provados os seguintes factos: a) A requerente apresentou factura emitida em 8/8/2011, no valor de 14.760,00. b) A requerida apressou-se a devolver. c) Um andar no Edifício O…, em C, correspondente ao … nunca pertenceu à requerida. O andar em questão foi propriedade de uma empresa relacionada com a requerida, mas pessoa colectiva distinta da mesma, com a firma "R Lda.". d) A autora é uma empresa de mediação imobiliária que usa como nome comercial a marca nacional registada "I". e) Foi no âmbito da sua actividade comercial que reuniu com a ré, que sempre se apresentou como "PR SA.", na pessoa do seu Presidente, Sr. JMP, para promover a venda de, entre outros, o …, sito na Avenida …, Edifício O…, em C. f) A autora colocou placas suas no referido apartamento de acordo com o que foi acordado com a ré. g) A autora efectuou mais do uma visita ao imóvel em questão, com o Sr. Dr. TS, que ficou interessado e apresentou proposta de compra deste imóvel. h) Proposta esta no montante de 400.000,00 Euros, que foi discutida. i) A secretária da ré enviou e-mail à comercial da autora a efectuar contraproposta para o imóvel em questão no montante de 450.000,00 Euros. j) A ré, acordou na venda do apartamento, directamente com o Sr. Dr. TS por 400.000,00 Euros. III. FUNDAMENTOS DE DIREITO 1. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 635º e 639º do novo C.P.C. [ [2] ] – salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 5º, nº3 do mesmo diploma. No caso, ponderando as conclusões de recurso, impõe-se apreciar: - da ampliação da factualidade dada por assente; - do contrato de mediação imobiliária; - dos efeitos da invalidade do contrato. 2. A apelante pretende que se proceda à ampliação da factualidade dada por assente, em ordem a que se considere ainda como provada a seguinte factualidade: a) A proposta de compra por 400,00€ apresentada pelo Sr. Dr. TS foi discutida na sede da ré, em M, no dia 17 de Janeiro de 2011; b) A autora nunca referiu à ré o nome do Sr. Dr. TS como sendo interessado na compra do 7º andar F, do Edifício .... Pretende ainda que se aluda a correspondência electrónica trocada entre as partes, mais precisamente um e-mail de 27/01/2011 e outro de 28/01/2011. Pese embora não se tenha procedido à gravação dos depoimentos prestados em audiência, ainda assim esta Relação deve dar como provados os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, nos termos expressamente previstos no art. 607º, nº4 do C.P.C. [ [3] ], pelo que não procede a argumentação da autora, nada obstando a que esta Relação proceda à requerida ampliação, desde que se verifiquem os respectivos pressupostos como acontece no caso, pelo menos parcialmente. Assim, quanto à factualidade supra enunciada em a) e b), trata-se de matéria que foi alegada pela própria autora no articulado em que se pronunciou sobre a excepção invocada pela ré – cfr. os arts. 6º, 7º e 14º (fls. 20 e 21 dos autos) – pelo que, aceitando a ré essa factualidade, deve a mesma ser incluída na matéria assente. Realça-se que o requerimento inicial de injunção é absolutamente omisso quanto à indicação da causa de pedir, causando perplexidade que se tenha permitido o prosseguimento do processo com esse requerimento em que, basicamente, a autora se limita a pedir a condenação da ré no pagamento de determinada quantia indicando ter-lhe enviado a factura respectiva [ [4] ]. É no articulado subsequente à oposição deduzida pela ré que a autora aproveita para invocar os factos constitutivos do seu direito. Justifica-se, pois, a ampliação pretendida. No mais, quanto aos e-mails descritos pela apelante, improcede a pretensão da recorrente porquanto as mensagens em causa consubstanciam mera prova documental, de natureza particular, sendo que nenhuma das partes invocou os factos pertinentes e a que os documentos se reportam: o que deve incluir-se na fundamentação de facto da sentença são factos e não meios de prova. Ora, lendo a contestação apresentada verifica-se que nunca a ré invocou essa matéria, o mesmo podendo afirmar-se, aliás, relativamente à autora. Termos em que se decide ampliar a factualidade dada por assente, dando-se ainda por provados os seguintes factos: l) A proposta de compra por 400,00€ apresentada pelo Sr. Dr. TS foi discutida na sede da ré, em M, no dia 17 de Janeiro de 2011. m) A autora nunca referiu à ré o nome do Sr. Dr. TS como sendo interessado na compra do 7º andar …, do Edifício O…. 3. A apelante insiste que nada deve à apelada e que tendo a autora conhecimento que a ré não era proprietária do prédio em causa, “deveria ter demandado a R”. Provou-se que a autora, empresa de mediação imobiliária, no âmbito da sua actividade comercial, reuniu com a ré, que sempre se apresentou como "PR SA.", na pessoa do seu Presidente, Sr. JMP, para promover a venda de um imóvel, na sequência do que a autora colocou placas suas no apartamento, de acordo com o que foi acordado com a ré, e efectuou mais do uma visita ao imóvel em questão, com o interessado, que chegou a efectuar proposta de compra transmitida à ré, tendo posteriormente a ré acordado na venda do apartamento directamente a esse interessado. Tal factualidade permite concluir que o negócio de mediação se estabeleceu entre a autora e a ré (cliente) e não entre a autora e a sociedade proprietária do prédio. A fonte da obrigação (de pagamento do preço pelos serviços prestados) é o contrato e não radica na titularidade de um direito real (o direito de propriedade que incide sobre o bem a negociar), não importando sequer averiguar da relação existente entre a sociedade ré e a sociedade proprietária do prédio, uma vez que não se coloca no processo qualquer questão relacionada com a responsabilidade da autora, enquanto mediadora, pelo cumprimento das obrigações que impendem sobre si, maxime a que alude o art. 16º, nº1, alínea a) do Dec. Lei 211/2004 de 20 de Agosto [ [5] ], não sendo esse o objecto do litígio. A apelante não aduz qualquer fundamento que contrarie o raciocínio jurídico (correctamente) exposto na decisão, limitando-se a mera afirmação de discordância. 4. O contrato de mediação imobiliária está sujeito a forma escrita – art. 19º, nº1 do Dec. Lei 211/2004 –, devendo constar do mesmo os elementos indicados no nº 2 do preceito, salientando-se as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável – alínea c). Conclui-se, em face do disposto no art. 19º, nº8 do mesmo diploma, que o contrato em causa é nulo por vício de forma, como se considerou na decisão e o apelante não põe verdadeiramente em causa, limitando-se apenas a questionar os efeitos que a primeira instância assacou à nulidade. Pode ler-se na decisão: “Assume-se que a restituição de eventuais serviços prestados não é possível, havendo assim que encontrar uma alternativa para a eventual compensação da autora pela actividade desenvolvida deve partir-se assim, e apenas como ponto de partida, do "preço" que em termos informais foi estabelecido pelas partes, tal como aliás é referido, de forma pacifica na jurisprudência, a saber, (…) Chegados a este ponto teremos agora de aferir se nos termos das relações comerciais realizadas entre as partes trouxe ou não alguma intervenção por parte da autora que seja merecedora de uma compensação pelos serviços prestados. Ora, resulta provado que (…). Posto isto, a que atendeu que o dito cliente acabou por acordar directamente com a ré a aquisição da fracção em apreço. Assim, certo é que a conclusão do negócio assim como parte importante da sua negociação não coube à autora, a qual não tinha e face a nulidade invocada supra, exclusividade na mediação do imóvel em causa. Entendemos que nenhum desvalor deve ser atribuído à ré na negociação directa do imóvel em causa, pois, a nulidade invocada supra, sem prejuízos dos efeitos decorrentes da mesma não impunha à ré qualquer obrigação de não negociar directamente com eventuais clientes porém, dos autos também não resulta provado que a opção do dito cliente tomou em negociar de forma directa com a ré tenha sido motivada, de forma objectiva, por alguma conduta menos adequada da autora. Entendemos assim que nos termos do art. 289.º, n.º 1, parte final, do Código Civil deve a autora ser ressarcida de um valor o qual deve ser calculado em conformidade com o "preço" inicialmente acordado entre as partes valor de venda e trabalho efectuado. O valor peticionado não foi pela ré em sede de oposição contrariado no que respeita a sua forma de cálculo mas apenas quanto a ser ou não devido. Por sua vez, o documento junto aos autos com a resposta à oposição e constante de fls. 26 também não nos permite pôr em causa o valor peticionado caso este correspondesse a uma execução do contrato de uma imobiliária em toda a sua plenitude pela autora. Considerando assim que a autora apenas publicitou, conduziu as visitas e participou nas negociações iniciais do contrato, não tendo participado nas negociações finais do mesmo e as quais conduziram à venda do imóvel em causa entendemos que o valor a atribuir a esta enquanto valor correspondente ao que prestou nos termos do art. 289.º, n.º 1 do Cód. Civil se deverá circunscrever à quantia de 9.000,00 (Nove Mil Euros)”. Procedeu-se, pois, a uma redução do valor peticionado pela autora, que se conformou com essa ponderação. A apelante considera que da “nulidade não podem resultar para a apelante obrigações que não resultariam de um contrato válido” porquanto “a actuação da apelada, ainda que houvesse válido contrato de intermediação não fazia nascer o direito a qualquer remuneração”, direito que a autora não tinha. Não pode proceder esta argumentação, que é artificiosa. Da factualidade assente resulta que a autora executou a actividade para a qual foi contratada, assim dando execução ao contrato, promovendo a venda, uma vez que colocou placas suas no referido apartamento, de acordo com o que foi acordado com a ré, e efectuou mais do uma visita ao imóvel em questão, com o interessado, que apresentou proposta com vista à aquisição do imóvel. E porque foi exactamente esse interessado a pessoa com quem foi acordada a venda da fracção, é legítimo inferir que a actividade de intermediação da autora foi determinante na conclusão do negócio, independentemente da sua presença aquando da assinatura do contrato promessa e/ou venda. Refira-se que a avaliar pelo documento junto pela ré a fls. 52 a 56, o contrato promessa de compra e venda alusivo ao imóvel, em que teve intervenção, como promitente-comprador, o referido TS, terá sido celebrado em 8 de Abril de 2011 ou seja pouco tempo depois da reunião em que a proposta de compra por 400,00€ apresentada pelo Sr. Dr. TS foi discutida na sede da ré, em M, no dia 17 de Janeiro de 2011. E nem se pode esgrimir contra o facto de a autora não ter dado a conhecer à ré a identidade do interessado – como é aliás usual no comércio, exactamente para não potenciar situações como a dos autos –, porquanto daí não segue que possa ter-se como assente que a ré desconhecia essa identidade, não sendo legítima essa ilacção [ [6] ]. Quanto à invocada falta de exclusividade e prazo de duração do contrato (seis meses nos termos do art. 19º, nº3 do referido diploma), é matéria irrelevante. É indiscutível que nada obsta a que o negócio se processe à margem do contrato de mediação, quando o regime convencionado não implica exclusividade e/ou quando o negócio com o interessado se concretiza depois do terminus da mediação. Ponto é que o cliente não se aproveite da actividade do mediador, assim concretizando o negócio – de tal forma que, sem essa intervenção e actividade, nunca teria chegado àquele interessado. A não ser assim, estaria encontrado o expediente para evitar o pagamento da comissão. Acrescente-se que, em bom rigor, só em sede de recurso é que a ré vem aduzir um conjunto de argumentos, de facto e de direito, que omitiu completamente quando apresentou a sua oposição, sendo que seria nesse articulado que se justificaria a apresentação da sua defesa. Limitou-se aí, por opção sua, a excepcionar a sua ilegitimidade (processual), invocando que nunca contratou com a autora e que as partes não estabeleceram entre si qualquer relação jurídica. Tendo a ré optado por não apresentar, ainda que em argumentação subsidiária, qualquer outro tipo de defesa, fica obviamente tolhida na argumentação que agora expõe, porque não tem verdadeiramente factos que a suportem. Improcedem, pois, as conclusões de recurso. * * Por todo o exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida. Custas pela apelante. Notifique. Lisboa, 11 de Fevereiro de 2014 Isabel Fonseca Eurico José Marques dos Reis Tem voto de conformidade da Sra. Juíza Desembargadora Maria Adelaide Domingos. ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] Os ficheiros PDF, pelas limitações de manipulação que acarretam, são imprestáveis como apoio para o texto a elaborar, como é sobejamente conhecido, motivo pelo qual nos limitamos a remeter para o suporte papel que consta do processo, procedimento que se adopta sempre que o Sr. Advogado e os Srs. Funcionários Judiciais não cuidam de remeter ficheiro adequado ao processamento de texto, como aconteceu no caso. [2] Aprovado pela Lei 41/2013 de 26/06, em vigor desde 1 de Setembro de 2013. [3] Que, nesta parte, tem inteira correspondência com o que anteriormente dispunha o art. 659º, nº3. [4] O que é agora irrelevante, porquanto sempre seria admissível/exigível a prolação de convite ao aperfeiçoamento de peças processuais. [5] Artigo 16.º Deveres para com os interessados 1 - A empresa de mediação é obrigada a: a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover; b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos; c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados; e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado. [6] Nas contra – alegações de recurso a autora alude a esta matéria (cfr. fls. 122 e 123), em termos que esta Relação não pode obviamente sopesar. |