| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes que compõem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I - Relatório
Espaço Paris – Sociedade Imobiliária, Lda. intentou acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra Condomínio do Prédio sito na Avenida 1, pedindo a condenação do Réu:
I - a efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível das partes comuns do edifício (infiltrações e escorrências de água com origem no terraço e empena direita);
II- a efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível do quarto junto à fachada lateral direita da fracção identificada no ponto 2 da petição inicial;
IV- a pagar à Autora uma indemnização ou compensação, correspondente às rendas mensais que a mesma poderia ter recebido desde Novembro de 2007 (data expectável para o arrendamento) até à presente data (com excepção dos meses indicados no ponto 32 da p.i.), que se computam, apelando a um juízo de equidade, em montante não inferior a € 430.500,00 (renda média de Euros 2.250,00 x 203 meses) - bem como, deverá o Réu ser condenado a pagar à Autora o mesmo montante mensal, que entretanto se for vencendo, até à conclusão de todas as reparações necessárias ao nível do edifício e da fracção da Autora.
O Réu contestou, defendendo-se por excepção, invocando a prescrição do direito do Autor a uma indemnização e por impugnação, pondo em causa a origem dos danos alegada pelo Autor.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi julgada procedente a excepção de prescrição invocada e absolvido o Réu do pedido de pagamento da indemnização correspondente aos valores de renda não recebidos antes de 19/10/2021, correspondentes a € 375.750,00.
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Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença em 24/3/2026 que julgou improcedente a acção e absolveu o Réu do pedido.
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Inconformada com esta sentença, a Autora interpôs recurso de apelação, que termina com as seguintes conclusões:
“I- O presente recurso versa simultaneamente matéria de facto e matéria de direito. Efectivamente,
II- A recorrente considera que diversos pontos de facto foram incorrectamente julgados, na douta sentença recorrida;
III- E que esta enferma, ainda, de graves insuficiências na interpretação e aplicação das normas jurídicas invocadas, bem como a omissão de outras que deveriam ter sido aplicadas;
IV- Começando pela matéria de facto, devem ser dados como provados os “factos não provados” identificados na douta sentença recorrida sob os números 1, 2, 4 e 5 – por tal demonstração positiva resultar da articulação necessária entre a factualidade definitivamente assente, a globalidade da prova documental constante dos autos (que não foi impugnada), e as regras da experiência comum;
V- Assim, devem ser eliminadas as respostas negativas constantes dos números 1, 2, 4 e 5 dos “factos não provados”; e em alternativa devem ser declarados provados os factos correspondentes - a saber:
- provado que os danos detectados na fracção propriedade da A. (identificada no ponto 2, da douta “factualidade assente”) foram causados por infiltrações provenientes do terraço do piso superior e da empena lateral direita do edifício;
- provado que os apontados danos da fracção do A. ocorrem porque a questão das infiltrações oriundas do exterior do prédio ainda não foi resolvida;
- provado que a. não mais conseguiu arrendar a fracção; e,
- provado que reunindo as condições mínimas necessárias, a fracção facilmente renderia à A. uma renda mensal não inferior a Euros 3.500,00;
VI- A douta sentença recorrida enferma de contradição interna insanável;
VII- Sendo logicamente impossível admitir-se a coexistência de infiltrações persistentes reconhecidas pelo condomínio R., com deliberações de intervenção em terraço e cobertura e concomitantemente na fracção da A. (tudo a expensas do condomínio R.), mais confissões e sucessivos lamentos por parte do mesmo R., e, ainda assim, concluir-se pela ausência de prova da origem dos danos - o que traduz uma evidente ruptura entre a factualidade dada como provada e a conclusão jurídica alcançada (em frontal violação do dever de fundamentação consagrado no artigo 607º do C.P.C. - o qual impõe ao julgador uma apreciação crítica, racional e coerente da prova produzida e uma compatibilização lógica entre os factos assentes e a decisão proferida);
VIII- Nos termos do número 1 do artigo 493º do Código Civil “quem tiver em seu poder coisa … imóvel, com o dever de a vigiar …responde pelos danos que a coisa” causar, “salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte” - estabelecendo-se por via deste preceito legal uma presunção de culpa com inversão do ónus da prova;
IX- No caso dos autos a. demonstrou claramente a existência de infiltrações, a sua persistência, a sua localização e a sua ligação ao edifício (sendo irrelevante a identificação milimétrica do ponto de entrada da água) – cabendo, por seu turno, ao R. condomínio afastar a presunção (o que não fez – aliás como já demonstrado anteriormente encontra-se confessada a responsabilidade do condomínio R.);
X- Ao exigir à A. prova da causa exacta dos danos o Tribunal a quo inverteu indevidamente o ónus da prova - esvaziando o alcance do mencionado artigo 493º do Código Civil;
XI- A douta sentença recorrida violou, designadamente, as seguintes normas jurídicas: artigo 607º do C.PC.; e artigos 493º e 1.424º, ambos, do Código Civil;
Nestes termos, e pelo mais que Vossas Excelências doutamente suprirão, deve conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida – e, consequentemente:
a) Deve ser julgada provada e procedente a impugnação da matéria de facto constante do presente recurso, eliminando-se os “factos não provados” identificados na douta sentença recorrida sob os números 1, 2, 4 e 5, e declarando-se como provada a generalidade dos factos correspondentes;
b) Ou seja, declarando-se como provados os factos referidos na anterior conclusão V;
c) E, em consequência, deve o R. condomínio ser condenado a efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível das partes comuns do edifício “sub-judice” (infiltrações e escorrências de água com origem no terraço e empena direita);
d) Deve o R. ser condenado a efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível do quarto junto à fachada lateral direita da fracção identificada no ponto 2, dos factos provados (causadas por infiltrações e escorrências de água com origem no terraço e empena direita do edifício);
e) e julgando-se provados e procedentes os demais pedidos constantes das diversas alíneas da parte final da p.i..”
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O Réu apresentou contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões:
“I- A Recorrente fundamentava os direitos que invocava, na existência de deficiências na sua fracção alegadamente originadas por infiltrações provenientes das partes comuns do edifício e, consequentemente da responsabilidade do condomínio.
II- Fundamentando ainda o valor da indemnização pedida, no alegado valor locativo da sua fracção.
III- No entanto, não apresentou quaisquer provas, ou relatórios técnicos, que demonstrassem que as alegadas deficiências se deviam a infiltrações ocorridas através de partes comuns do prédio, da responsabilidade do condomínio.
IV- Sendo certo que o único documento que apresentou relativo à eventual origem das infiltrações, não identificava a qualificação do seu autor para o efeito e não apresentava qualquer fundamentação técnica.
V- Acresce que o documento referido na conclusão anterior, mencionava ainda que “a origem dos defeitos, não poderei indicar com precisão, mas devem vir de infiltrações”, o que lança desde logo uma incerteza inultrapassável, inviabilizando a prova dos factos invocados pela Autora.
VI- Sem a prova das infiltrações através das partes comuns, nunca o R. e ora Recorrido poderia ser responsabilizado pelas alegadas deficiências.
VII- Pelo que nunca poderia a acção proceder.
VIII- Acresce que a Recorrente também não logrou fazer prova dos valores que afirma ter deixado de auferir com o facto de não ter arrendado a fracção.
IX- Desde logo não apresentou quaisquer recibos de rendas anteriores à alegada impossibilidade de arrendamento.
X- Por outro lado, o documento que apresentou para justificar o valor da renda, além de não identificar de forma completa respectivo autor, nem as qualificações para o emitir, limitava-se a “lançar” um número, sem explicitar qual o método de avaliação utilizado, nem os fundamentos de como chegou ao valor constante do mesmo.
XI- Ou seja, não se tratava de uma avaliação.
XII- Não tendo feito prova dos fundamentos de facto da sua pretensão, não podia a acção proceder”.
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Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
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II. Objecto do Recurso
O objecto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos (arts. 635º nº 4, 639º nº 1, 5º nº 3 do Código de Processo Civil).
Este tribunal também não pode decidir questões novas, excepto se estas se tornaram relevantes em função da solução jurídica encontrada no recurso ou sejam de conhecimento oficioso e os autos contenham os elementos necessários para o efeito – art. 665º nº 2 do mesmo diploma.
Face teor das alegações e conclusões, as questões a apreciar consistem em decidir:
a) A impugnação da matéria de facto;
b) A reapreciação da decisão de mérito.
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III. Fundamentação de Facto
Foi a seguinte a factualidade considerada pela primeira instância:
“Factos Provados:
1. A. é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto social a compra, venda e revenda de propriedades e construção civil – doc 1.
2. No âmbito da sua actividade comercial e no dia 27 de Julho de 2007, a. adquiriu fracção autónoma designada pela letra “M” (adiante apenas fracção), correspondente ao 5º andar esquerdo, destinada a habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida 1, concelho de Lisboa - descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número ....., da freguesia de São Sebastião da Pedreira, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ....., da freguesia de Avenidas Novas, concelho e distrito de Lisboa – Doc.s 2, 3 e 4.
3. O valor da referida aquisição foi de Euros 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros) – documento 2.
4. A aquisição da fracção pela A. foi inscrita no registo através da AP. 31 de 2007/08/01, que veio a ser convertida em definitiva pela AP. 19 de 2007/09/21 – documento 3.
5. O prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal - tendo junto do serviço de finanças competente a seguinte descrição: “Prédio urbano, novo, destinado a habitação e comércio, com cave, r/c e 6 andares, com lados direito esquerdo, tendo o 6º andar recuado. A frente é revestida a evinel e cantaria. O soco é de granito polido e cantaria. Cobertura em telhado. Tem 7 patins iluminados e 2 ascensores servindo 7 pisos. No r/c tem a habitação da porteira composto de 1 divisão, cozinha e casa de banho. Tem parqueamento privativo na cave, situado na zona posterior do edifício, com acesso por uma rampa e à qual corresponde o nº6E, onde se localizam as garagens individuais pertencentes a cada um dos doze fogos e os estacionamentos privativos das lojas” - documento 4.
6. Em data anterior à aquisição da fracção pela A. foram efectuadas reparações no prédio para impedir infiltrações.
7. Em contacto estabelecido entre a Autora e o R. este transmitiu-lhe que em tempos verificaram-se infiltrações no prédio mas que essa situação já havia sido resolvida.
8. Tendo ainda referido que apenas não havia reparado os danos existentes na fracção (designadamente, os danos nas paredes, tectos e chão do quarto frontal , junto à fachada lateral direita) porquanto a anterior proprietária não permitiu a entrada da equipa contratada para o efeito.
9. A A. interpelou por diversas vezes o R. para a realização das obras de reparação (quer ao nível da fracção quer das partes comuns do edifício).
10. No dia 12/09/2022, a Administração do condomínio R. envia um e-mail ao representante da A. com o seguinte teor: “Creia que por mim estaria feito, vou voltar a insistir para que os trabalhos sejam orçamentados/adjudicados, saliento que ficou deliberado pela primeira vez que as obras de reparação serão da responsabilidade do condomínio” - documento 8.
11. Na Assembleia de Geral de Condomínio ocorrida no dia 12 de Julho de 2022 (que deu origem à Acta n.º 61, de 2022), veio a ser deliberado, por referência ao ponto terceiro da ordem de trabalhos, que “no respeitante aos danos existentes no 5º esquerdo, o condomínio irá decidir se aprova só as obras na fração ou as obras para a resolução total do problema que já vem de há muitos anos. Serão apresentados três orçamentos para depois serem aprovados em Assembleia. As verbas das obras no 5º Esq., serão imputadas ao condomínio” - documento 9.
12. Em 05/07/2024, a A. enviou ao R. um novo e-mail a solicitar o envio do “orçamento de reparação do 5º esquerdo bem como da obra do terraço” - documento 10.
13. Em resposta datada de 05/07/2024, a A. recebeu um denominado “orçamento geral” que não contempla a reparação de todos os danos existentes (designadamente, ao nível do pavimento) - documento 11.
14. Em 07/07/2024, o Autor enviou ao Réu uma nova interpelação da A. ao R., a perguntar “quando é que serão efectuadas em definitivo as respectivas obras de reparação” - documento 12.
15. Após a aquisição da fracção, a A. constatou que as paredes e os tectos do quarto frontal da fracção, junto à fachada lateral direita, denotavam manchas de humidade e tinta empolada.
16. Bem como constatou a A. que o pavimento da mesma divisão da fracção (composto por tacos de madeira) se encontrava manchado, descolorado e levantado.
17. Após contacto com a Ré, a A., por sua iniciativa, reparou os danos então visíveis na fracção, partindo do pressuposto que as infiltrações com origem nas partes comuns do edifício se encontravam debeladas, tal como transmitido pelo R..
18. Os apontados danos na fracção do Autor vieram a reaparecer e a agravar-se com o passar do tempo.
19. Mantendo-se até ao presente.
20. A A. interpelou por diversas vezes o R. para a realização de obras de reparação quer ao nível da fracção quer das partes comuns do edifício.
21. A Autora adquiriu a fracção para retirar dela rendimento.
22. A Autora arrendou a fracção a estudantes entre os anos de 2015 e 2018
23. Em decorrência das visíveis marcas de infiltrações e escorrências de águas no tecto, paredes e pavimento do quarto frontal junto à fachada lateral direita a A. ainda não vendeu a fracção;
Factos não provados:
1. Os danos detectados na fracção do Autor foram causados por infiltrações provenientes do terraço do piso superior e da empena lateral direita do edifício
2. Os danos na fracção do Autor ocorrem porque a questão das infiltrações oriundas do exterior do prédio (mais concretamente do terraço do piso superior da fracção e da empena), ainda não foram resolvidas.
3. O arrendamento da fracção nos anos de 2015 a 2018 rendeu à Autora a quantia de 26.250,00 euros.
4. A Autora não mais conseguiu arrendar a fracção.
5. Reunindo as condições mínimas necessárias, a fracção da Autora facilmente renderia à A. uma renda mensal não inferior a Euros 3.500,00 (três mil e quinhentos euros)”.
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IV. Fundamentação de Direito
1.Da Impugnação da Matéria de Facto.
A recorrente, revelando a sua discordância quanto ao julgamento da matéria de facto pretende, após reapreciação das provas produzidas, a modificação da mesma, designadamente que os pontos 1, 2, 4 e 5 dos factos não provados passem a constar dos factos provados.
De acordo com o estipulado no art. 640º, nº 1 do CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (cfr. als. a), b) e c), do mencionado art. 640º do CPC), sendo que, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (nº 2 al. a) do citado artigo).
Muito embora para a admissão da impugnação da decisão sobre a matéria de facto não seja necessário que todos os ónus estabelecidos no artigo 640º do CPC constem da síntese conclusiva, dela devem obrigatoriamente constar a especificação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados (não sendo forçoso que delas conste a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações, nem a decisão alternativa pretendida - cfr. Ac. do STJ de 12/07/2018, proc. 167/11.2TTTVD.L1.S1, in www.dgsi.pt e Ac. Uniformizador nº 12/2023, de 17/10/2023 proc. 8344/17.6T8STB.E1‑A.S1, publicado no Diário da República I série, de 14/11/2023), já a alegação deve obrigatoriamente especificar os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, e a decisão que no entender do recorrente deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Entendemos que no recurso interposto relativo à impugnação da matéria de facto, a recorrente cumpre o ónus imposto pelo art. 640º do CPC, quanto aos pontos da matéria de facto que indica nas conclusões pelo que a mesma será apreciada.
Antes de assim procedermos, importa notar que de acordo com o disposto no art. 607º, nº 5 do CPC o “juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, com exclusão, apenas, dos factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, bem como daqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.
O princípio da livre apreciação da prova impõe que o julgador proceda a uma valoração de cada meio de prova produzido, interligando-o com os demais elementos probatórios que constem dos autos, socorrendo-se dos conhecimentos científicos adquiridos e das regras de experiência comum da vida (cfr. Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, Conceito e Princípios Gerais à luz do Código Revisto, Coimbra, 1996, p. 157 e segs., e Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II, p. 209).
Neste sentido, escreve Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, p. 384, que “segundo o princípio da livre apreciação da prova o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas”.
A prova idónea a alcançar um tal resultado é a prova suficiente, isto é, a que conduz a um juízo de certeza jurídica (e não uma certeza absoluta): a prova visa, apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto.
Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este possa concluir, com a necessária segurança que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão diferente da que foi proferida pelo tribunal a quo, ou seja, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto.
Posto isto, debrucemo-nos sobre a matéria de facto e a sua impugnação.
Resulta das conclusões que o recorrente impugna os pontos 1, 2, 4 e 5 dos factos não provados, pretendendo que a matéria de facto neles constante passe a integrar o elenco dos factos provados.
Quanto aos dois primeiros pontos, o tribunal a quo deu como não provado que:
“1.Os danos detectados na fracção do Autor foram causados por infiltrações provenientes do terraço do piso superior e da empena lateral direita do edifício.
2.Os danos na fracção do Autor ocorrem porque a questão das infiltrações oriundas do exterior do prédio (mais concretamente do terraço do piso superior da fracção e da empena), ainda não foram resolvidas”;
A este respeito, pode ler-se na motivação da matéria de facto da sentença sob recurso:
“Quanto aos factos não provados, não foi produzida prova sobre a causa das infiltrações na fracção da Autora que permita considerar demonstrada a causa alegada pela Autora – NP1 e NP2.
O documento 5 junto com a petição inicial para fazer tal prova não pode ser considerado para o efeito uma vez que não conclui pela existência duma causa, antes apontando como hipótese a existência de infiltrações nas empenas entre o prédio nº6 e o prédio contíguo.
Não podem ser consideradas as declarações da testemunha AA, não decorrendo destas que tenha feito ou mandado fazer alguma peritagem ao prédio para encontrar a origem das infiltrações, salvo a mencionada no documento 5 já referido supra.
Por outro lado, da acta da assembleia de condóminos ocorrida em 12/07/2022, embora dos assuntos tratados nos pontos 2 e 3 da ordem de trabalhos se infira a existência de infiltrações no prédio e a existência de disponibilidade do condomínio para fazer obras, inclusive na fracção da Autora, não se retira daí que se reconheça que a sua origem se situa nas partes comuns do prédio identificadas pela Autora ou outras.
Verificamos ainda, com recurso ao documento nº 11 junto com a petição inicial que em 05/07/2024 foi remetido ao Autor um orçamento para obras no telhado e terraço do prédio que inclui a reparação das paredes e tecto da fracção da Autora.
Nesse documento, o último item consiste numa inspecção invasiva para detecção de pontos de ruptura no ramal de águas pluviais ao nível do terraço do sexto andar, o que indica que ainda decorrem actividades de investigação para encontrar a causa das infiltrações”.
A recorrente, baseando-se nos pontos 7, 10, 11, 15 a 19 dos factos provados, concluiu que da sequência factual dos mesmos ressalta que a existência das infiltrações e o seu agravamento são um problema reconhecido pelo condomínio, que não pode ser desassociado do documento nº 11 e do documento nº 5 juntos com a petição inicial.
Vejamos se assiste razão ao recorrente.
Do quadro factual relevante resulta que o prédio onde a autora comprou a fracção correspondente ao 5º andar esquerdo tinha sofrido problemas com infiltrações e que foram efectuadas reparações. A recorrente fez, a expensas suas, as obras no interior da fracção, nomeadamente nas paredes, tecto e chão do quarto frontal junto à fachada lateral direita, uma vez que a anterior proprietária não tinha permitido a entrada da equipa contratada pelo condomínio para o efeito. Acontece que depois da reparação efectuada pela autora, os referidos danos voltaram a aparecer e a agravar-se com o passar do tempo, mantendo-se até ao presente.
O documento nº 5 junto com a petição inicial não foi considerado pelo tribunal a quo pelas razões referidas na motivação ou seja, por não concluir pela existência de uma causa, e apenas apontar para uma hipótese de infiltrações na empena entre o prédio 6 e o prédio contíguo. Todavia, continuando a ler o referido documento, dele conta ainda “Não há dúvidas que a causa dos defeitos apresentados nas paredes e tetos são devidas a infiltrações que vêm do exterior”. Este trecho do documento, inexplicavelmente não é referido na motivação do tribunal. É que apesar de o seu subscritor manifestar dúvidas quanto à exacta localização das infiltrações, não hesita em afirmar que as mesmas vêm do exterior.
Este documento, datado de Outubro de 2012, não sendo um relatório de peritagem, é uma “declaração” efectuada por BB, empreiteiro com “prática na reparação e reabilitação de prédios” – o mesmo documento foi subscrito pelo próprio e por mais quatro pessoas que declararam ter estado presentes na referida inspecção à fracção da autora e que assinaram, ainda, as fotografias tiradas nesse mesmo dia e que se encontram anexadas à “declaração”, onde se podem ver sinais e infiltração de água numa parede que, segundo o documento, corresponde à parte da frente da empena do lado nascente e respectivo tecto.
Por outro lado, se é certo que o orçamento que se encontra junto com a petição inicial, doc. nº 11, refere no seu item 1.9 um valor para a “inspecção invasiva para detecção de pontos de rutura no ramal de águas pluviais ao nível do terraço do 6º andar”, o mesmo documento menciona outros itens com valores referentes a intervenções concretas ao nível do terraço e do telhado, nomeadamente com a substituição de elementos de cerâmica danificados, aplicação de argotelha em duas demão, para reabilitação e isolamento de elementos cerâmicos na cobertura, reparação de caleiras e isolamento das mesmas, reparação e isolamento de placas superiores sobre o terraço do 6º andar, isolamento de terraço com aplicação de bicomponente isolante guinalflex com duas demão, fornecimento e aplicação de revestimento do pavimento do terraço. Este orçamento foi dirigido ao condomínio réu e tem data de 13/3/2023. O item 1.9 refere a inspecção invasiva do terraço para detecção de pontos de ruptura no ramal de águas pluviais, mas o valor orçamentado é claramente distinto do resto da obra orçamentada a pedido do condomínio e que reflecte uma preocupação de isolamento do chão do mesmo terraço. É um extra, de modo a eliminar todas as possíveis causas de infiltrações com possível origem no terraço. Na verdade, de que serviria isolar o chão, se a causa estiver numa ruptura do ramal de água pluviais e passar por baixo do mesmo (assim supomos, pois é referida uma inspecção invasiva).
A verdade, é que estes dois documentos não podem ser dissociados da restante prova produzida e dos factos dados como provados, nomeadamente os referidos pela recorrente.
Note-se que na Assembleia de condóminos de 12/7/2022 (ponto 11 dos factos provados), os condóminos deliberaram, por referência ao ponto terceiro da ordem de trabalhos, que “no respeitante aos danos existentes no 5º esquerdo, o condomínio irá decidir se aprova só as obras na fração ou as obras para a resolução total do problema que já vem de há muitos anos. Serão apresentados três orçamentos para depois serem aprovados em Assembleia. As verbas das obras no 5º Esq., serão imputadas ao condomínio” (sublinhado nosso). Atente-se, ainda, que nessa mesma assembleia (cuja acta se encontra junta com a petição inicial, como doc. 9), quando se discutiu o ponto 2 da ordem de trabalhos, respeitante a obras de reparação e manutenção do edifício, alguns condóminos referiram infiltrações que têm sofrido, nomeadamente o representante das lojas A e B, a proprietária do 3º Dto, que mencionou que o quarto das traseiras tem uma mancha amarela na parede, “no mesmo sítio onde teve a infiltração anterior”, tendo a condómina CC expressado a opinião “de que se tem de actuar rapidamente para as resoluções dos problemas do prédio”. Ainda se pode ler nessa acta que “o Eng. … frisou que foi feito o isolamento da junta na fachada do 3º esquerdo pois alguns condóminos não têm conhecimento da intervenção” e que de seguida foi aprovada uma inspecção vídeo à prumada do edifício.
Ponto assente é que nessa acta é mencionada a “resolução de total do problema que já vem de há muitos anos”, ou seja, os condóminos queixam-se e sabem que desde há muitos anos se verifica um problema de infiltrações no prédio. O que ficou por decidir foi se o condomínio aprovava essa reparação, tendo decidido pedir três orçamentos para depois serem aprovados em assembleia.
Não sabemos se a referida inspecção vídeo à prumada do edifício foi realizada, mas temos nos autos um orçamento, pedido pelo condomínio, que prevê obras de isolamento do terraço do sexto andar.
Conjugados os já mencionados factos provados, com os documentos que acabamos de referir, somos levados a inferir, pelas regras da experiência e da normalidade, que as infiltrações verificadas na fracção autónoma da autora/recorrente provêm do exterior do prédio, tendo como origem o terraço ou a empena lateral direita do mesmo.
Deste modo, procedendo parcialmente a impugnação da recorrente, deve transitar para os factos provados um ponto 24 com a seguinte redacção:
“24. Os danos detectados na fracção da Autora foram causados por infiltrações com origem no terraço ou na empena lateral direita do prédio identificado no ponto 2 dos factos provados”.
Em consequência, devem ser eliminados os pontos 1 e 2 dos factos não provados.
Quanto aos pontos 4 dos factos não provados, entende a recorrente que o mesmo se demonstra pela positiva “em conjugação (ab contrario) com os factos provados nºs 18, 20, 21 e 23”.
Destes factos, em especial os pontos 21, 22 e 23, segundo os quais, “A Autora adquiriu a fracção para retirar dela rendimento”, que “arrendou a fracção a estudantes entre os anos de 2015 e 2018” e “Em decorrência das visíveis marcas de infiltrações e escorrências de águas no tecto, paredes e pavimento do quarto frontal junto à fachada lateral direita a A. ainda não vendeu a fracção”, não se pode retirar, sem mais, que a autora não mais conseguiu arrendar a fracção.
É que, como se diz na motivação, “Do depoimento da testemunha DD resulta que apenas o quarto frontal da fracção foi afectado pelas infiltrações e que o conhecimento da mesma sobre os factos se circunscrevia ao período em que prestou a sua ajuda à actividade administrativa da Autora, o que ocorreu, segundo a própria, há cerca de dez anos. Assim, não pode retirar-se da prova produzida o NP4”.
Sem ter sido efectuada qualquer outra prova, não se vê, pois, como afirmar o pretendido pela recorrente.
Quanto ao ponto 5 dos factos não provados, referente ao valor da renda mensal que a autora poderia retirar da fracção autónoma, mais uma vez não temos motivos para divergir da conclusão a que chegou a primeira instância. É que a única prova apresentada pela recorrente para o efeito é o documento nº 13 junto com a petição inicial. O referido documento apresenta a estimativa de um valor locativo mensal apresentado por uma agência imobiliária, supostamente a partir de um valor que a mesma atribuiu ao imóvel e que, desacompanhado de outro tipo de prova, nomeadamente pericial (avaliação), testemunhal ou mesmo documental (através da junção de anúncios de imóveis semelhantes na mesma zona habitacional), não permite, por si só, dar como provado o valor em causa. E, ao contrário do defendido pela recorrente, não é em sede da apreciação da prova e fixação dos factos provados que o tribunal deve recorrer a critérios de equidade.
A equidade, prevista no art. 566º, nº 3 do C.C. não constituiu um meio de prova, nem é critério para determinar o valor locativo pretendido pela recorrente nesta fase. O recurso à equidade pressupõe a verificação de um dano e a impossibilidade de determinar o seu exacto valor, altura em que o tribunal o determinará dentro dos limites que tiver por provados. Como se decidiu no Ac. do STJ de 28/10/2010, proc. 272/06, disponível in dgsi.pt, “O apelo a juízos equitativos para obter uma exacta e precisa quantificação de danos patrimoniais resultantes da inutilização ou privação de um bem material – consentido pelo art. 566º, nº3, do CC – desempenha uma função meramente complementar e acessória, representando um instrumento para suprir possíveis insuficiências probatórias relativamente a um dano, inquestionavelmente sofrido pelo lesado, mas relativamente indeterminado quanto ao seu exacto montante - pressupondo que o «núcleo essencial» do dano está suficientemente concretizado e processualmente demonstrado e quantificado…”.
Improcede, pois, a impugnação da matéria de facto no que respeita aos pontos 4 e 5 dos factos não provados.
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2. Reapreciação da decisão de mérito
Com a presente acção a autora pretendia que o réu fosse condenado a realizar as reparações “necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível das partes comuns do edifício (infiltrações e escorrências de água com origem no terraço e empena direita)”, a “efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível do quarto junto à fachada lateral direita da fracção identificada no ponto 2 da petição inicial” e a pagar à autora uma indemnização ou compensação, correspondente às rendas mensais que a mesma poderia ter recebido desde Novembro de 2007 (data expectável para o arrendamento) até à presente data (com excepção dos meses indicados no ponto 32 da p.i.), que se computam, apelando a um juízo de equidade, em montante não inferior a € 430.500,00 (renda média de Euros 2.250,00 x 203 meses) - bem como, ser o réu condenado a pagar à autora o mesmo montante mensal, que entretanto se for vencendo, até à conclusão de todas as reparações necessárias ao nível do edifício e da fracção da autora.
Conforme resulta da matéria provada, o prédio em causa nos autos foi constituído em propriedade horizontal, sendo a autora proprietária da fracção autónoma designada pelas letra “M”, correspondente ao 5º esq., localizada no último 5º piso do referido prédio.
Está ainda provado que o prédio onde a autora comprou a fracção tinha sofrido problemas com infiltrações e que foram efectuadas reparações pelo condomínio. A recorrente fez, a expensas suas, as obras no interior da fracção, nomeadamente nas paredes, tecto e chão do quarto frontal junto à fachada lateral direita, uma vez que a anterior proprietária não tinha permitido a entrada da equipa contratada pelo condomínio para o efeito. Acontece que depois da reparação efectuada pela autora, os referidos danos voltaram a aparecer e a agravar-se com o passar do tempo, mantendo-se até ao presente. Mais resultou provado, em resultado da impugnação da matéria de facto, que “24. Os danos detectados na fracção da Autora foram causados por infiltrações com origem no terraço ou na empena lateral direita do prédio identificado no ponto 2 dos factos provados”.
Resulta, assim, que a fracção da autora sofre de infiltrações provenientes do exterior do edifício, tendo como origem o terraço ou a empena lateral direita do mesmo, sendo que qualquer um desses elementos constitui parte comum do prédio, nos termos do art. 1421º, nº 1, a) e c) do CC.
Na verdade, o art. 1421º, nº 1, a) do CC dispõe que são imperativamente comuns o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; e, de acordo com a al. b) do mesmo artigo, são também comuns os telhados ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.
Como se sabe, a eliminação das patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal cabe ao condomínio, nos termos do art. 1424º nº 1 do CC, o qual estabelece que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são suportadas pelo condomínio mediante o pagamento por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Como se pode ler na sentença em crise, “O dever de conservar e manter as partes comuns do imóvel, nomeadamente os terraços e empenas do edificio, incumbe aos respectivos titulares ou condóminos. Tais obrigações designam-se por propter rem, porque derivam do estatuto do direito real”.
Como salientam os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (em anotação ao art. 1424º do CC), que essa responsabilidade subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um dos condóminos ou a terceiro (independentemente do facto dos condóminos poderem depois agir contra o autor do dano), surgindo por isso com clareza a presença de tal responsabilidade quando as patologias que obrigam às despesas têm na sua origem os elementos da natureza, como é o caso das águas pluviais.
Assim, tendo em conta que resulta provado que os danos detectados na fracção da autora foram causados por infiltrações provenientes do exterior do prédio e atentas as normas legais indicadas, deve o réu ser condenado a efectuar, nas partes comuns do edifício, todas as obras necessárias à eliminação definitiva das infiltrações que atingem a fracção autónoma da autora.
A autora pede ainda a condenação do réu a “efectuar todas as reparações necessárias a suprimir definitivamente as deficiências verificadas ao nível do quarto junto à fachada lateral direita da fracção”. Os danos em causa, os detectados na fracção da autora são aqueles mencionados nos pontos 15 e 16, os quais se mantêm até ao presente (pontos 18 e 19 dos factos provados).
A respeito deste segundo pedido cabe apreciar os requisitos da responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, de acordo com o disposto nos art. 483º e seguintes do CC.
Neste âmbito a jurisprudência tem convocado a aplicação do regime do art. 493º nº 1 do CC, que estabelece que quem tiver em seu poder coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
Como viu, relativamente às partes comuns do edifício em propriedade horizontal, como todas a partes que fazem parte da sua estrutura , o dever de vigilância recai sobre o réu condomínio.
A conduta omissiva do condomínio (omissão de conservar as partes comuns do prédio em condições que não permitissem as referidas infiltrações de águas pluviais, sendo certo que o réu era conhecedor das infiltrações - veja-se a título de exemplo o ponto nº 11 - e que a autora vinha alertando o réu por diversas vezes para a necessidade de obras nas partes comuns do edifício - ponto 17 dos factos provados) violou o direito de propriedade da autora.
Acresce que a culpa do condomínio réu se presume nos termos do citado art. 493º, nº1 do CC, considerando que é ao condomínio que cabe a vigilância das partes comuns do imóvel, com vista à sua conservação e reparação (neste sentido, cfr. Ac. do STJ de 14/3/2019, proc. 2446/15; Acs. RL de 28/2/2023, proc. 1069/14, de 23/2/2021, proc. 362/18, de 24/11/2020, proc. 981/19; da RP de 23/4/2018, proc. 972/14; da RG de 14/1/2021, proc. 194/19, e da RE de 14/9/2017, proc. 1680/16, todos disponíveis em http://www.dgsi.pt).
Por outro lado, o réu condomínio não provou qualquer facto susceptível de ilidir a presunção de culpa ou, pelo menos, de fazer concluir que os danos se teriam produzido ainda que sem culpa sua.
Por fim, resulta que as infiltrações deram lugar ao aparecimento de danos na fracção da autora, existindo nexo de causalidade adequada entre ambos, conforme decorre do ponto 24 dos factos provados (art. 563º do CC).
Deste modo, é de clara evidência que a obrigação da reparação ao nível da sua fracção autónoma impenderá sobre o condomínio réu.
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A autora pediu, ainda, a condenação do réu a pagar à autora uma indemnização ou compensação, correspondente às rendas mensais que a mesma poderia ter recebido desde Novembro de 2007 (data expectável para o arrendamento) até à presente data (com excepção dos meses indicados no ponto 32 da p.i.), que se computam, apelando a um juízo de equidade, em montante não inferior a € 430.500,00 (renda média de Euros 2.250,00 x 203 meses) - bem como, ser o réu condenado a pagar à autora o mesmo montante mensal, que entretanto se for vencendo, até à conclusão de todas as reparações necessárias ao nível do edifício e da fracção da autora.
Como se referiu no Relatório, a excepção de prescrição do direito da autora quanto aos danos ocorridos no período anterior ao triénio que antecede a data em que o réu se considera citado para a acção, ou seja, 19/10/2024, foi julgado procedente e o réu absolvido do pedido de pagamento da indemnização correspondente aos valores não recebidos antes de 19/10/2021, correspondentes a € 375.750,00.
Quanto ao valor sobrante, equivalente à indemnização por danos que a autora deixou de auferir a título de rendas, a pretensão da autora não pode proceder.
Na verdade, a autora/recorrente não logrou demonstrar que em virtude das infiltrações verificadas num dos quartos, não mais conseguiu arrendar a fracção de que é proprietária, requisito essencial para que lhe fosse atribuída uma qualquer indemnização (art. 563º do CC).
Deste modo, na procedência parcial do recurso, a sentença será parcialmente revogada, substituindo-se por outra que condene o réu condomínio na realização das obras peticionadas pela autora, absolvendo-o do restante peticionado a título de indemnização.
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V. Decisão
Por todo o exposto, acordam os Juízes desta 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela recorrente e, em consequência:
a. Condena-se o réu condomínio:
- a efectuar, nas partes comuns do edifício, todas as obras necessárias à eliminação definitiva das infiltrações que atingem a fracção autónoma da autora;
- a efectuar, no quarto junto à fachada lateral direita da fracção da autora, as reparações necessárias à eliminação dos danos causados pelas referidas infiltrações.
b) Absolve-se o condomínio do restante peticionado.
Custas da apelação pela recorrente e recorrido em igual proporção.
Lisboa, 15/10/2026
(o presente acórdão não segue na sua redacção as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações/transcrições” efectuadas que o sigam)
Carla Figueiredo
Margarida Menezes Leitão
Maria Carlos Calheiros |
