| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
Vem a Ageas Portugal - Companhia de Seguros de Vida, S.A., intentar a presente ação declarativa de condenação com processo comum, contra AA, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento urbano que identifica e que o R. seja condenado a entregar-lhe o locado, livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a pagar-lhe as rendas vencidas e não pagas, acrescidas da indemnização prevista no art.º 1045.º n.º 2 do C. Civil, até entrega efetiva do locado, e juros de mora até efetivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, que em 27.02.2015 lhe comunicou a transição do contrato para o NRAU e a atualização da renda, a que o R. deduziu oposição afirmando ter mais de 65 anos e ter pedido a declaração do RBAC, bem como referiu ter reclamado do valor patrimonial atribuído ao locado; a A. comunicou que por falta de acordo o contrato de arrendamento não transitaria para o NRAU e que iria aguardar pelo envio da declaração do RABC, afirmando que a reclamação apresentada junto da AT não suspendia a atualização da renda. O R. nunca juntou o RBAC, apesar da A. lho ter solicitado e não pagou a renda atualizada.
Devidamente citado, o R. veio contestar, concluindo pela improcedência da ação e pela sua absolvição do pedido.
Alega que A. e R. acordaram na venda da fração, sendo inútil a atualização de renda, e que a A. nunca o notificou da correção do VPT atribuído ao imóvel na sequência da reclamação por este apresentada junto do Serviço de Finanças. Refere que o direito de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas atualizadas, é abusivo.
Realizada audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença, julgando a ação procedente, declarando válida e eficaz a atualização da renda para o valor de € 959,11 com efeitos retroativos a maio de 2015, declarando resolvido o contrato de arrendamento por falta de pagamento dessa renda, condenando o R. a entregar à A. a quantia de € 55.958,04 (correspondente ao valor das rendas vencidas à data da prolação da sentença deduzido do montante pago mensalmente pelo R) bem como a quantia de € 1.918,22/mensais desde a sentença até à entrega do locado livre e devoluta de pessoas e bens.
Inconformado com essa decisão, o R. dela interpôs recurso, pedindo a sua revogação, a improcedência da ação e a sua absolvição do pedido, na sequência do que o Tribunal da Relação de Lisboa proferiu acórdão, julgando “…a apelação parcialmente procedente, anulado a sentença recorrida, ressalvando-se os factos 1 a 10 da matéria de facto da sentença, e ordenando a realização de novo julgamento, com as seguintes diretrizes:
1) Seleção da matéria de facto articulada pelas partes pertinente para decisão da causa, segundo qualquer das soluções plausíveis das questões de direito, toda a fazer constar como factos provados ou não provados.
2) Inclusão no âmbito dos factos provados de um facto enumerando os factos provados e não provados no processo n.º 2744/16.6T8LSB.
3) Harmonização entre os factos provados e não provados nesta ação com os factos provados e não provados na ação n.º 2744/16.6T8LSB, em ordem a que não ocorra contradição entre os mesmos.
4) Esclarecimento das deficiências apontadas aos atuais factos sob os números 11, 15 e 24.
5) Prolação de decisão de direito em conformidade com a nova factualidade”.
Remetidos os autos à 1ª instância, foi realizada audiência de discussão e julgamento e foi proferida nova sentença, que julgou procedente a ação, considerou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., declarando válida e eficaz a atualização da renda para o valor de € 959,11 com efeitos a 01.06.2015, condenando o R. na entrega imediata à A. do locado, livre e devoluto de pessoas e bens e a pagar à A. o montante de € 67.011,48, correspondente ao valor em dívida relativamente às rendas vencidas desde 01.06.2015 até à data da prolação da presente decisão, bem como a quantia de € 1.918,22 mensais desde a data da decisão até à entrega da fração livre e devoluta de pessoas e bens e absolvendo a A do pedido por litigância de má-fé.
Inconformado com esta segunda sentença, o R dela interpôs novo recurso, pugnando pela sua revogação e substituição por outra que o absolva dos pedidos formulados pela A., apresentando as seguintes conclusões que se reproduzem:
i. Vem o presente recurso interposto da douta decisão proferida nos presentes autos que, na procedência da acção: a) Declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e R. melhor id. no art.1º da petição inicial; b) Declarou válida e eficaz a actualização da renda para o valor de €959,11 (novecentos e cinquenta e nove e onze cêntimos) com efeitos rectroactivos a 1 de Junho de 2015; c) Condenou o R. na entregar imediata à A. do locado, livre e devoluto de pessoas e bens; d) Condenou o R. a pagar à A. o montante de €67.011,48 a título de rendas vencidas desde 1/06/2015 até à data da prolação da presente decisão; e) Condenou o R. a pagar à A. a quantia de €1.918,22/mensais (mil novecentos e dezoito euros e vinte e dois cêntimos) desde a presente data e até à entrega da fração livre e devoluta de pessoas e bens; f) absolveu a A. do pedido por litigância de má fé e g) condenou o R. nas custas do processo.
ii. Não podendo conformar-se com tal decisão, a qual enferma, no modesto entender do apelante, de erros de facto e de direito, impugna o ora apelante a douta sentença com os fundamentos que a seguir se explanam.
iii. A decisão da qual se recorre foi proferida na sequência do Acórdão do douto Tribunal da Relação de Lisboa proferido nos autos que determinou a anulação da sentença datada de Fevereiro de 2022, determinando a realização de novo julgamento, sujeito às seguintes diretrizes:
“1) Seleção da matéria de facto articulada pelas partes pertinente para decisão da causa, segundo qualquer das soluções plausíveis das questões de direito, toda a fazer constar como factos provados ou não provados;
2) Inclusão no âmbito dos factos provados de um facto enumerando os factos provados e não provados no processo n.º 2744/16.6T8LSB.
3) Harmonização entre os factos provados e não provados nesta ação com os factos provados e não Provados na ação n.º 2744/16.6T8LSB, em ordem a que não ocorra contradição entre os mesmos.
4) Esclarecimento das deficiências apontadas aos atuais factos sob os números 11, 15 e 24.
5) Prolação de decisão de direito em conformidade com a nova factualidade.”
iv. Acontece que, sendo o douto Acórdão do TR que anulou a sentença antes proferida nestes autos e as suas diretrizes a “baliza” do novo julgamento, analisada a sentença de que ora se recorre entende o apelante, o que com o maior respeito se afirma, que, pese embora nela se mencione que “(...) na decisão sobre a matéria de facto teve-se, naturalmente, em atenção o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação e as instruções por ele ordenadas”, ao mesmo não foi dado cabal cumprimento.
v. Tendo a Mmª Juiz a quo feito errada interpretação do sentido e alcance visado pelo douto Acórdão do TR, no qual se mandou atender, grosso modo, ao conflito entre as partes, como ali se refere, sobejamente indiciado nos autos, não podendo deixar de estar presente, sob pena de se obter uma decisão parcelar que, adicionada à primeira do processo 2744/16.6T8LSB, não corresponda à solução do duplo conflito global entre as partes, produzindo um resultado final da justiça incompleto sendo, como tal, injusta para qualquer das partes.
vi. Como manifestamente resulta da douta sentença sob recurso, desconsiderou totalmente a Mmª Juiz “a quo” o duplo conflito configurado entre as partes, nenhuma ilação retirando da ampla matéria de facto que aditou aos factos provados, não atribuindo qualquer relevância aos pontos de contacto entre os factos alegados e indicados como relevantes pelo R. ora apelante na sua contestação com a matéria de facto dada como provada no processo 2744/16.6T8LSB.
vii. Ficando assim o duplo conflito entre as partes afastado e, consequentemente, prejudicada qualquer análise dos pontos de contacto identificados e valorizados pelo R. ora apelante entre as duas ações, tal ditou uma solução simples de um litígio complexo, porquanto, como a Mm.ª juíza não deixou de enunciar, tudo ficou reduzido “à relação contratual de arrendamento, a qual constitui o real foco da acção.”
viii. Discorda o apelante do discurso argumentativo do Tribunal e conclusões a que chegou, sendo antes evidente que negócio de aquisição e actualização das rendas encontravam-se indissociavelmente ligados, ponto de partida para interpretar as declarações produzidas pelas partes em ordem a obter uma visão global de todo conflito.
ix. A Mm.ª juíza entendeu conferir total credibilidade aos testemunhos prestados pelas Sr.ªs testemunhas BB e CC que, manifestamente, não colaboraram com o Tribunal no apuramento dos factos, escusando-se amiúde a responder ao que lhes era perguntado a pretexto dos factos perguntados já terem sido discutidos noutro processo, argumento também utilizado pela Il. Mandatária da A. nas inúmeras interrupções da instância da mandatária do R. que protagonizou aquando da inquirição destas duas testemunhas, recorrendo frequentemente à falta de memória quando instadas pela Mm.ª juíza a responder, factos que deveriam ter sido ponderados na apreciação e valoração das suas declarações.
x. Impugna o apelante a decisão proferida no que respeita aos factos não provados de 1. a 4., os quais deverão ser julgados totalmente provados, juízo probatório positivo que se retira da apreciação crítica e conjugada dos documentos juntos aos autos sob os n.ºs 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10-A, 11, 12 a 15, 16, 19 com a contestação, testemunhos prestados por BB, DD, CC e EE, nas passagens que identificaram e ainda presunções judiciárias autorizadas a extrair dos factos instrumentais apurados.
xi. Também o facto constante da al. G) como não provado deverá ingressar o elenco dos factos provados, face aos testemunhos prestados pelas Sr.ªs testemunhas BB, CC e EE, nas passagens assinaladas.
xi. Resulta ainda do doc. 8 a fls. 64v.º, conjugado com o que consta já facto do facto provado 2.b) e testemunho prestado por EE nas passagens transcritas, que a compra e venda não se realizou por iniciativa da própria autora, segmento que deve ser aditado.
xii. Do facto assim julgado provado, do dito documento a fls. 64v.º e declaração subscrita pelo R. em 16 de Fevereiro de 2008, do testemunho de EE nas passagens transcritas e recorrendo a presunções judiciárias autorizadas resultou provado que “A decisão tomada em 2009 pela Axa no sentido de não vender a fracção ao A. provocou neste grande frustração”, facto que deve ser aditado como 2.c). A fim de evitar contradições, do facto não provado em B) deve passar a constar apenas que: “A não celebração com o A. do negócio, na sequência da declaração deste a que se refere o ponto 2b) teve como consequência o prejuízo correspondente ao dispêndio de tempo em diligências para obtenção de negócio bancário e gastos com advogado”.
xiii. Quanto aos pontos 6. e 6a), que respeitam ao conteúdo da carta datada de 27/2/2015 (a fls. 15-16 do PF), carece o seu teor de ser explicitado, porquanto, como resulta da certidão de fls. 298 v.º a 300 (junta na sessão da audiência que teve lugar a 29 de Novembro de 2021), a autora reclamou do valor fixado, pugnando pela sua redução e, tendo a reclamação sido decidida em 9/12/2014 em termos que lhe foram necessariamente desfavoráveis, foi tal decisão da AT judicialmente impugnada pela Axa, dando origem ao processo n.º 1145/15.8BELRS, ainda pendente em 16/11, data em que a certidão foi emitida.
xiv. Resultou ainda das declarações prestadas pelas Sr.ªs testemunhas BB e CC nas passagens transcritas, que o VPT da fração não se encontrava definitivamente fixado, não só a A. também dele reclamou, por considerá-lo excessivo, como também fez dar entrada na Câmara Municipal de Lisboa um processo para alteração/transformação da fração que constitui a parte comum destinada à habitação da porteira em fração autónoma para a poder vender também, alteração com repercussão no VPT de cada uma das fracções.
xv. Resultou assim provado, devendo este facto ser aditado, que 6c) A autora Axa reclamou junto do SF do VPT de €199 200,00 fixado à fracção, tendo em vista a sua redução, tendo impugnado judicialmente a decisão da AT de 9 de Dezembro de 2014 que recaiu sobre essa reclamação, o que deu origem aos autos de impugnação judicial que correu termos pelo Tribunal Tributário de Lisboa, Unidade Orgânica 3, sob o n.º 1145/15.8 BELRS, distribuídos e registados em 7 de Abril de 2015, os quais se encontravam ainda pendentes ainda pendentes em 16/11/2021.
xvi. Resulta da certidão emitida em 16 de Agosto de 2022 e junta aos autos pelo apelante com o requerimento de 28.11.2022 e dos mencionados testemunhos que a decisão que incidiu sobre a reclamação apresentada pelo R. não lhe foi notificada pela AT., vindo a ser-lhe comunicada pela A. através do email de 19 de Novembro de 2015 (doc. de fls. 80v.º), sendo reclamação distinta daquela, apresentada pela A.
xvii. Elementos de prova que impõem a rectificação da redacção dos pontos 11. A 15., em ordem a eliminar a obscuridade de que padecem, passando a ter a seguinte redacção:
11. Por não concordar com o VPT o R. apresentou reclamação junto da AT em 7 de Abril de 2015, nos termos do art.º 31.º, n.º 6 da Lei 79/2014, de 19/12 e Portaria 280/2014, de 30 de Dezembro.
15. Na sequência da reclamação apresentada pelo R. a AT corrigiu o VPT da fracção, fixando-o em €172 640, decisão notificada apenas à A. em 24 de Julho de 2015, devendo ser eliminado, em consequência, o ponto 17 a).
xviii. Resultou igualmente da prova testemunhal produzida, especialmente do depoimento da Sr.ª testemunha BB na passagem transcrita que o VPT da fração ainda padecia de outra indefinição, face à cópia da notificação remetida ao R. pela A. em 19.11.2015, na qual o informa que aquela notificação padecia de um lapso no valor atribuído pela AT à fração e que os seus serviços estavam a estudar a notificação, porquanto, como resulta da prova produzida, a A. nunca notificou o R. do resultado desse estudo.
xix. Prova a impor também aqui o aditamento aos factos provados de dois novos factos, por assumirem relevância para a decisão, sugerindo-se a seguinte redação:
”15 b) A A. não informou a R. do resultada do estudo do erro que existia no VPT da fração atribuído pela AT na notificação que remeteu ao R. em 19.11.2015.
“15 c) A A. nunca informou o R. do teor da decisão proferida no processo de impugnação judicial do VPT da fração, por ela instaurado.
xx. No que se refere à matéria vertida em 8. dos factos provados, no que respeita à comunicação da apelada de 8.4.2015, na parte em que nela se declarou sem efeito a proposta de venda da fração a que se refere o ponto 3. dos factos provados, invocando a sua caducidade, resultou dos testemunhos de BB e de DD, nas passagens identificadas e assume relevância para a decisão um novo facto, cujo aditamento se requer, sugerindo-se a seguinte redacção:
8.a) Entre a data do envio da carta que constitui o doc. 3 (a fls. 60 dos autos) e aquela a que se refere o ponto anterior, nunca a A. tinha comunicado ao R. que aquela proposta ficava sem efeito.
xxi. Também a matéria a que alude o ponto 10. merece ser rectificada por não corresponder com rigor ao que consta da missiva a que se reporta, devendo ser feita da mesma transcrição rigorosa.
xxii. Deverá ainda, atendendo aos testemunhos prestados de BB e de EE, nas passagens que se identificaram, conjugadas com o mesmo documento, ser aditados os pontos 10.c) e 10.d), com o seguinte teor:
10 c) Na comunicação de 9.4.2015, o R. informou ainda a A. que a fração necessitava de obras estruturais ao nível das canalizações de água e gás e rede elétrica urgentes.
10 d) O R. opôs-se ao valor da renda que lhe foi comunicado pela A. na carta de 27.11.2015, não propondo à A. um valor alternativo.”
xxxiii. Reparo merece igualmente quanto ficou consignado no facto em 13.a), facto que teve a sua origem no art.º 77.º da contestação, interessando ainda o alegado no art.º 76.º, dos quais se retira que a única questão sobre que incidia a divergência entre Autora e Réu era o preço.
xxxiv. Tal resulta ainda da prova testemunhal produzida, designadamente dos testemunhos prestados por BB e EE, nas passagens que se identificarm, devendo alterar-se em conformidade a redacção do ponto em referência, passando a constar do mesmo “o preço inicial”, ao invés de “termos iniciais”.
xxxv. Quanto ao facto 13g), por relevante quanto à interpretação que a própria A. fez da declaração do R. constante da carta de 5 de Agosto, importa consignar no elenco dos factos provados o teor integral do mail por aquela enviado em 25 de Setembro, devendo ser aditados os seguintes segmentos ao facto aqui em referência: - Na mesma mensagem a A. comunicou ao R. a “venda da fração já foi retificada2 em reunião de Conselho de Administração realizada no dia 23.09.2015 e que estava a aguardar que fosse enviado o respectivo extracto da Ata.
- Na mesma comunicação a A. referiu “.... espero enviar-lhe muito em breve todos os
documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda,
- E por fim refere a mesma, “caso seja possível, agradecemos que nos remeta a identificação dos compradores para o nosso processo” (cfr. doc. 67)
xxxvi. Quanto ao facto 13h), também por ser relevante, em respeito pelo teor do documento a que se reporta, deve acrescentar-se a menção, conforme dele consta:
“Agradeço o envio dos elementos de identificação dos compradores para submissão do direito legal de preferência à CML e DGPC” (doc. de fls. 67v.º).
xxxvii. Deverá, assim ser também aditado um outro facto que resulta da prova testemunhal produzida: 13-i)“A questão da condição da casa da porteira não fora objecto de qualquer comunicação ao R.”
xxxviii. Quanto ao facto dado por provado no ponto 14., impõe-se a eliminação da referência a insistências, que não resultaram, nem da prova testemunhal, nem da prova documental produzida nos autos, como se explanou no corpo destas alegações.
2 Cremos tratar-se de lapso, evidenciado pelo contexto, afigurando-se que estaria em causa a ratificação da venda
xxxix. O ponto 16. deverá ter a sua redacção corrigida em conformidade com o que consta do documento 18 (fls. 79 dos autos), nos seguintes termos:
“16. Por e-mail de 9 de Novembro de 2015, dirigido pela então mandatária do R. à A., refere que o R. reitera o seu interesse na aquisição da fração arrendada, nos termos e condições acordadas, mas não se encontra disponível para ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente a sua quota na casa da porteira, por representar um novo aumento do preço da fração e a sua desvalorização, adiantando que estava disponível para em Assembleia de Condóminos aprovar essa alteração, reiterando contudo “......”, mantendo-se quanto ao mais a redacção que do mesmo ponto consta.
xl. No que respeita ao ponto 17., a redacção dada a este ponto não corresponde integralmente à missiva a que nele se alude, tendo sido omitido, para além do mais, que a A/apelada entendia o provável lapso como tendo determinado um valor patrimonial inferior ao que efectivamente correspondia à fracção locada, o que resultou ainda esclreido pelas testemunhas BB e CC mas passagens identidicadas, pelo que deve ser aditado ao mesmo a seguinte menção: a A. entendia que [a correcção do lapso] poderia resultar num aumento do valor patrimonial do prédio.
Em respeito pelo teor do documento deve ainda constar do ponto em análise: Respondeu a A. por email de 19 de Novembro, informando que a condição da casa da porteira foi, e continua a ser, condição essencial para a venda das frações aos arrendatários, e que a alteração da sua utilização e a respectiva venda já foi decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos.
xli. Deverá ainda ser aditado, por ter resultado do testemunho prestado por CC, nas passagens transcritas, e ainda da certidão junta aos autos, que “17 b) À data encontrava-se ainda pendente de decisão a impugnação judicial do VPT instaurada pela A. e na qual pretendia a sua redução.”
xlii. Em relação ao ponto 18. dos factos dados por provados, correspondendo a sua redação ao que consta da missiva, não foi esta interpretada no contexto em que ocorreu, antes surgindo também os factos destacados isolados do seu contexto, o que não permite, como não permitiu, a mais adequada interpretação e que destes fosse extraído o seu verdadeiro sentido.
xliii. Decorre da missiva de 19/11/2015, conjugada com os testemunhos pestados por CC, EE e BB, nas passagens que se identificaram e transcreveram, que o R. não conhecia a nova condição da casa da porteira que a A. tentou introduzir no acordo firmado, facto que assume relevância e deve ser aditado, propondo-se a seguinte redacção:
18.a) A A. nunca antes tinha mencionado ao R. ser condição da celebração da escritura a cedência da casa da porteira.
xliv. No que se refere aos factos destacados e dados por provados nos pontos 19., 20. e 21. não foram alegados, não foram objecto de instrução e discussão e não resultam de qualquer prova; não colocando o apelante em causa que corresponde ao conteúdo da comunicação de 27.11.2015 que a apelada remeteu ao apelante, não só os factos respigados não têm qualquer sentido quando retirados do seu contexto, podendo significar o que se lhes quiser atribuir ou deles retirar, como não corresponde à verdade o que da comunicação consta, como demonstrado no corpo das alegações.
A manter-se, e como resulta dos documentos juntos com a contestação datados de 25.09.2015 e 1 de Outubro (docs. 10-A e 11) e testemunhos de BB, deverá aditar-se ao ponto 19. Um outro com o seguinte teor:
“19 a) Na comunicação de 27.11.2015 a A. comunicou ao R. que aceitava retirar a condição de alienação da casa da Porteira do processo de venda da fração arrendada, e mantinha o preço estipulado de 173.000,00.”
O ponto 20., atendendo ao documento de 19.11.2015, doc. de fls. 80v, deverá passar a ter o seguinte teor:
“20. Em resposta ao pedido de esclarecimento do apelante, para saber se a notificação que a A. lhe remeteu tinha tido origem na reclamação da A. ou na do R., a A. respondeu “ Mais se informa “Relativamente ao valor patrimonial do imóvel, somos a comunicar que a AXA foi informada que a alteração do valor patrimonial tributário da fracção terá resultado de reclamação apresentada pelo v/constituinte. Contudo, V.Exa poderá obter junto das todos os esclarecimentos de que necessite”;
xlv. Também o ponto 21. dos Factos Provados, correspondendo a um extracto do documento, isolado do seu contexto permite que lhe seja atribuído um sentido exclusivamente literal que não contém, sendo uma exigência de entrega que não reveste seriedade, não se tratando de um verdadeiro e sério pedido de RBC para que possa produzir os efeitos que dele, ao que tudo indica, a douta decisão retirou.
xlvi. Quanto ao ponto 22., não se compreende a diferente redacção que lhe foi dada quando comparado com o ponto 26., pois está em causa um conteúdo em tudo idêntico, apenas o valor do montante em dívida difere, mas que levou a diversa qualificação por banda da Mm.ª juíza, a impor, pelo rigor das coisas, que seja alterado o seu teor, com transcrição integral, designadamente, o seu termo “Face ao exposto, a AXA Portugal, na qualidade de Senhoria, vem por este meio interpelar o V/constituinte para o pagamento das rendas em divida até ao próximo dia 15 de Dezembro, sob pena de se recorrer às devidas instâncias legais para recuperação das rendas em divida”.
xlvii. Ao ponto 23. dos factos provados foi dada a seguinte redação: “ 23 - Por e-mail de 14/12/2015, a mandatária do R. informa a A. de que não tem poderes especiais para receber notificações ou outras comunicações que sejam dirigidas aos seus constituintes e que logo que eles se pronunciassem sobre a minuta comunicaria à A. a posição dos mesmos, não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa e concluiu reiterando o compromisso dos seus constituintes em procederem de imediato à escritura de compra e venda da fracção.”
xlviii. O aludido facto foi dado como provado tendo como suporte probatório carta resposta enviada pela mandatária do R. à A. em 14/12/2015, tendo sido extraído do seu conteúdo um facto que mereceu destaque e que já foi objecto de análise no ponto 22., a informação da mandatária do R. à A. de que não tem poderes especiais para receber a notificação a que se refere a missiva vertida no ponto 22. dos factos dados por provados, facto que não mereceu a menor dúvida nem da A. nem do douto Tribunal a quo, como se vê da factualidade dada provada na decisão de facto anulada pelo V. Tribunal da Relação, naquela se respeitando o contexto e sentido do facto, respeitando-se a sequência lógica do facto, nos pontos 22., que a Mmª Juiz a quo mantém, alterando ligeiramente a sua redação inicial, o 23., mantendo-se a parte inicial com a correcção do lapso da data, que passa a ser a correcta, dia 14 e não 16 como antes se referia, acrescentando-se, “não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa, com a devida vénia, mal, por inculcar desde logo uma valoração do facto.
xlviii. Como resulta da douta decisão, cujo conteúdo da missiva foi interpretado e valorado desfavoravelmente ao apelante, como se vê do tratamento jurídico dado a toda a matéria de facto alegada pelo apelante e dada como provada, dela extraindo “a Mmª Juiz a quo”, uma única conclusão por apelo aos pontos da matéria de facto, 25-e), 27, 29 e 30, para concluir, cuja transcrição melhor esclarece: “ E a verdade é que essas negociações se goraram (cfr. facto 25-e)) e nenhum contrato se firmou, sequer um contrato-promessa, como bem se alcança dos factos 27, 29 e 30, dessas negociações frustradas não se podendo extrair qualquer efeito ou consequência para a relação contratual de arrendamento porque alheias a esta relação. Ficamos assim reconduzidos à relação contratual de arrendamento, a qual constitui o real foco da acção.”
l. Sucede, porém, para o que aqui importa ao facto em análise, que o ponto 23., na redacção impugnada, não reflete com fidelidade o conteúdo da missiva a que se reporta, pelo que a redação do facto em causa deverá ser a seguinte: “23. Em resposta, mediante missiva enviada à ré no dia 14 de Dezembro de 2015, a Il. Mandatária do R. fez notar “a desconformidade entre a minuta do contrato promessa que me foi enviada e as condições acordadas para a sua celebração (...)”, acrescentando “Bastaria atentar na proposta de venda da V/ representada e que mereceu a aceitação dos meus constituintes para podermos concluir que a mesma não corresponde ao clausulado da minuta que me foi enviada” e ainda “Acresce que os meus constituintes informaram desde sempre e em todas as comunicações que estavam em condições de efetuar a escritura definitiva de compra, nunca tendo sido abordada a necessidade de realização de um contrato promessa de compra e venda, nem tal foi negociado entre as partes, não se justificando, nem existindo fundamento para o adiamento da celebração da escritura de compra e venda da fração”, conforme doc. n. 23 junto com a contestação, a fls. 87 e 87v dos autos.
li. Quanto ao ponto 23-a) dos factos provados também se impõe uma correcão à sua redação, de modo a refelctir com fidelidade e rigor o doc. 24 junto com a contestação, a fls. 88 dos autos do qual foi extraído.
lii. A impor também o aditamento de um novo facto, sugerindo-se a seguinte redacção: 23-b) “Na comunicação da A. de 18.12.2015, informa o R. através da sua mandatária, que o impedimento para a realização da escritura a que alude na sua comunicação de 15.12.2015, referida no ponto 23-a), de deve à legislação de Branqueamento de Capitais.
liii. Foi dada ao facto (anterior 23-b) a seguinte redação: “23-c) A mandatária do R., e também dos seus filhos, no âmbito das negociações para a compra da fracção, respondeu a esse e-mail da A. por e-mail de 16/12/2015 ás 00h04, pelo qual esclarece o seu mandato, analisa a invocação da A. de não estar no momento em condições de celebrar escritura de compra e venda mas apenas contrato-promessa, solicitando informação sobre as razões para tal, comunicando que face à comprovação de impedimento estaria então o seu constituinte disponível para celebrar contrato-promessa desde que tal não representasse penalização inerente ao atraso na celebração da escritura.”
liv. Tendo sido dada a este facto uma redação que também não refecte com fidelidade o que consta do documento que o sustenta, para além de ter sido aqui dada por provada factualidade que não resulta de qualquer prova produzida nem documental nem testemunhal.
lv. Está em causa, desde logo a primeira parte do facto, “A mandatária do R., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fracção, ...”, nada resultando dos autos nem da prova produzida em audiência de julgamento que permita o acrescento ao facto “..., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fração ...”.
lvi. Na verdade, o que resulta manifestamente dos autos é exactamente o contrário, nomeadamente da matéria de facto dada como provada nos pontos 3., 7., 10-b) e 13-e) e sustentada em prova documental, docs. de fls.60 e 60v e no doc. 5 da p.i., mas também da matéria de facto que a Mmª Juiz a quo, salvo a devida vénia, indevidamente desconsiderou é que os filhos do R/apelante, nunca tiveram qualquer participação nas negociações para a compra da fração arrendada ao R., mas apenas indicados pelo R/apelante como adquirentes, o que fez em face da “benesse” como refere a Sr.ª testemunha DD, no seu testemunho, sobre a proposta de venda da fração, e resulta dos docs. de fls. 60 e 60v, docs. 3 e 4 da contestação, fls 17 a 18v, doc.5 da p.i., que mereceram veredicto de provados, nos pontos 3., 7., 10-b) e 13¬e).
lvii. Ao que acresce que, os filhos do apelante não precisavam de mandatária para assinarem a escritura da fração, o único facto em que iriam participar, no processo de compra e venda da fração arrendada, como resulta de toda a prova documental produzida nos autos.
lviii. Assim sendo, não poderia a apelada desconhecer que não necessitava de procurações emitidas pelos adquirentes da fração, os filhos do R., até porque nada pretendia negociar, quando vem informar o R./apelante que apenas se encontra disponível para celebrar o contrato promessa de compra e venda da fração, referindo: “nos termos por nós proposto”.
lix. Pelo que também não é correcta a afirmação que se segue, (...) no âmbito das negociações para a compra da fração,(...)” já que nem sequer a minuta que a A. pretendeu impor ao R. e aos filhos pode indiciar qualquer negociação, não havia nada para negociar desde 5.8.2015, nem a A. alguma vez tinha referido ao R. durante todos os meses decorridos que não se encontrava em condições de celebrar a escritura da fração.
lx. Com efeito, ainda se dirá, que no modesto entender do apelante, a entender-se que a condição da casa da porteira constitui uma divergência entre as partes, desencadeando a troca de várias comunicações, a verdade é que em à proposta que o R/apelante lhe apresentou em 20111.2015, em ceder na condição da casa da porteira, e em contrapartida manter-se o preço de venda aos outros arrendatários, em 27.11.2015 a A/apelada respondeu-lhe informando-o que cedia na condição da casa da porteira, optando por manter o preço mais elevado, pelo que nesta data estavam novamente reunidas as condições para se poder celebrar a escritura da fração.
lxi. Também por tal facto, a redação dada ao facto 24. dos factos provados não se poderá manter, por não corresponder com fidelidade à comunicação do R/apelante de 16.12.2015, impondo-se por isso a sua correcção de modo a corresponder com rigor ao seu conteúdo.
lxii. Nesta comunicação a mandatária do R. esclarece novamente a A. que não tinha poderes especiais para receber notificações, reportando-se à comunicação da A. de 2.12.2015, tendo tido a preocupação de remeter à A/apelada uma cópia da procuração, que já lhe tinha remetido em 9.4.2015, o que não ofereceu qualquer dúvida à A., que sabia a que notificação se referia a mandatária do R., como alega na petição inicial, reenviou essa comunicação de 2.12.2015 para o R., com a observação que a “mandatária”, tinha referido que não tinha poderes para receber aquela notificação.
lxiii. Na mesma comunicação O R. através da sua mandatária relembra a proposta de venda que lhe foi apresentada pela Remax, em que a A. dava a possibilidade aos arrendatários da aquisição ser feita por familiares, amigos ou quem este indicasse, daí ter indicado os filhos como adquirentes, mas referindo, também, para o caso essa possibilidade se manter, e que aceitando essa proposta de venda da fração veio a ser confrontado com a invocada caducidade daquela proposta, mais refere que aceitou a nova proposta de valor mais elevado, indicou novamente os filhos apenas como adquirentes.
lxiv. a mesma comunicação refere, ser o arrendatário mais antigo do prédio, sentindo injustiça por ter de comprar a fração por um preço muito mais elevado do que os outros arrendatários, relembrando ainda que em 2008 já tinha exercido o direito de preferência na venda da fração.
lxv. Deste modo deverá também a redação deste facto ser corrigida, sugerindo o apelante humildemente a seguinte redação, que passará a ser o facto 23-c) para se respeitar a sua sequência cronológica.
“ Em 16.12.2015 a mandatária do R. respondeu à A. , informando-a que não lhe tinha poderes especiais para receber notificações, reportando-se à carta que a A lhe dirigiu datada de 2.12.2012 registada com A/R, remetendo-lhe copia da procuração emitida pelo R., mais informando a A. que os filhos do apelante foram apenas indicados como adquirentes na aceitação da proposta de venda da fração e solicitou informações sobre as razões do impedimento que invocava para a celebração da escritura da fração, disponibilizando-se ainda para celebrar um contrato promessa de compra e venda desde que não fosse penalizado pelo atraso na realização da escritura, nomeadamente a atualização da renda que lhe havia sido comunicada e finalmente informa a A. que se encontra prejudicada a análise pelos filhos do apelante da minuta do contrato promessa que lhe foi remetida, disponibilizando-se ainda para tudo o que fosse necessário à concretização do contrato definitivo de compra e venda o mais rapidamente possível.”
lxvi. Impondo o aditamento de um novo facto, com a seguinte redação: 23-d) No dia 30 de Novembro deu entrada na Câmara Municipal de Lisboa o processo n.º 2956/POL/2015, para transformação da habitação da porteira em fração autónoma. (cfr. docs 20 e 20A)
lxvii. Também no que se reporta situação aos factos dados por provados nos ponto 25-a), 25-b) 25-c) e 25-d) que a Mmª Juiz a quo extraiu da resposta do apelante de 31.12.2015, à comunicação da apelada de 18.12.2015, também desta não fez a a mais adequada interpretação dos factos que dela resultam e que assumem relevância para a decisão do litígio.
lxviii. Em rigorosa observância ao conteúdo do documento deverão ser alterados os assinalados pontos, devendo ser-lhes dada a redacção proposta no corpo das alegações para que se remete.
lxix. Destacando-se o ponto 25-d), que, de forma a manter integralmente o sentido da declaração, deverá ter-se por assente que: 25-d). O autor, em 10/01/2016, através da sua mandatária, insistiu novamente pela marcação da escritura pública ou celebração de instrumento que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo (dada a alegação da ré de não se encontrar em condições de o celebrar), acrescentando entender “que os montantes pagos a esse título [pagamento das rendas vencidas a partir de 5 de Agosto] deverão ser descontados ao valor do preço acordado, e que mais uma vez o meu constituinte vem colocar à disposição da V/ representada”, terminando a solicitar que “com a brevidade possível” a A. se pronuncie sobre o oferecimento do pagamento imediato da totalidade do preço acordado, conforme consta do doc. de fls. 210v e 211 do PF..
lxx. Também redação dada ao ponto 25-e) dos factos dados por provados que a Mmª Juiz a quo assentou no de e-mail de 13/01/2016, não corresponde ao que dele resulta, impondo-se igualmente a sua correção “25-e) Em resposta ao pedido do R. para que a A. procedesse à marcação da escritura da fração, a A. respondeu por email de 13.01.2015, com o seguinte teor: “Acusando a recepção do seu e-mail e uma vez que o teor do mesmo não corresponde às negociações ocorridas, não poderemos concordar com o exposto. Deste modo e tendo sido esgotado o prazo dado pela AXA para aceitação dos termos do negócio pelos promitentes-compradores sem que tal tenha ocorrido, iremos encerrar este processo de negociação e, consequentemente, dar sem efeito o processo de venda da fracção”
lxxi. Importa ainda apontar uma necessária correcção à redação do facto 26-b) porquanto não resulta nem da prova documental nem testemunhal produzida, apontando esta mesmo em sentido contrário, a comunicação referida no facto datada de 1.2.2015, como sendo uma comunicação do apelante à qual a apelada responde em 2.2.2015, comunicação que a apelada apesar de lhe dar grande relevância não a juntou aos autos, e não juntou porque não podia juntar, porque não existe.
lxxii. Todavia, veio a Mmª Juiz a quo fazer constar no facto 26-b) a referência a uma apontada carta enviada pelo R., à qual a A. estaria a responder.
lxiii. Resulta do testemunho de BB que tal carta não existe, não foi junta aos autos e a ela apenas se referiu, acredita-se que por lapso a Il advogada, devendo pois, tal referência ser eliminada.
i. A apelada deu início ao processo de transição do contrato celebrado com o recorrente para o NRAU e actualização da renda nos termos do art.º 30.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na versão em vigor ao tempo, tendo indicado como montante atualizado €1 106,67.
ii. O valor indicado foi calculado com base no valor patrimonial do locado fixado em resultado de avaliação promovida pela AT nos termos dos art.ºs 38.º e seguintes do CIMI e art.º 15.º do DL 287/2003, de 12/11.
iii. O resultado da avaliação foi objecto de impugnação por banda da ora apelada, que pugnou pela sua redução, encontrando-se ainda pendente a respectiva impugnação judicial à data de 16 de Novembro de 2021, correndo termos no Tribunal Tributário de Lisboa.
iv. À proposta apresentada pela senhoria respondeu o ora apelante nos termos do art.º 31.º do mesmo diploma: i. opondo-se ao valor proposto sem, todavia, indicar um valor alternativo, assim desencadeando o regime do n.º 2 do art.º 33.º; ii. opondo-se ao tipo e duração do contrato propostos pela senhoria/apelada; iii. invocando as circunstâncias previstas nas als. a) e b) do n.º 4 do art.º 31.º; iv. apresentando reclamação nos termos do disposto no art.º 130.º CIMI, como previsto no n.º 6 do citado art.º 31.º.
v. Rececionada a resposta do ora recorrente/arrendatário, face à demonstração de que contava mais de 65 anos de idade, veio a apelada declarar, em conformidade, a não sujeição do contrato ao NRAU, face à ausência de acordo das partes, declarando que iria aguardar pelo envio da Declaração do RABC e que a reclamação apresentada junto da AT não suspendia a actualização da renda (cf. missiva datada de 17/4).
vi. Encontrando-se provado que na sua resposta o aqui R. não contrapropôs qualquer valor ao indicado pela apelada, a Mm.ª juíza não retirou deste facto, salvo o devido respeito, as consequências que se impunham, obliterando o citado art.º 33.º, que se tem por aplicável.
vii. Sugestivamente epigrafado de “Oposição do arrendatário e denúncia pelo senhorio”, estabelece-se no n.º 1 do preceito que “Sem prejuízo do disposto nos art.ºs 35.º e 36.º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta”.
E nos termos do n.º 2 “A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”.
lxix. Deste modo, e para o que aqui releva, tendo-se o R. oposto ao valor da renda proposto pela A. sem apresentar contra proposta fez funcionar o regime previsto no n.º 2 da norma vinda de transcrever, valendo “como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”.
lxxx. E por assim ser, rege a situação o disposto no n.º 3 do art.º 36.º, cabendo à apelada, senhoria, comunicar no prazo de 30 dias se aceitava ou não a renda proposta – no caso a manutenção da renda em vigor (n.º 3, in fine”).
lxxxi. Verificando-se que a apelada, na carta resposta enviada ao R. nada disse a este respeito, vale a estatuição constante do n.º 4 do preceito, tendo a sua omissão o valor de aceitação, de tudo resultando que a renda não sofreu qualquer alteração, impondo-se considerar que o R. não entrou em incumprimento quanto à sua obrigação de pagamento da renda devida.
lxxxii. Por outro lado, não tendo a recorrida aceitado o valor proposto pelo R. arrendatário - presumindo-se, na ausência de indicação de um valor alternativo, que a sua proposta ia no sentido de manter a renda em vigor- o valor da renda atualizada seria calculado nos termos das als. a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º, por expressa remissão do n.º 6 do art.º 36.º;
lxxxiii. Impondo-se que a senhoria, ora apelada, tivesse comunicado inequivocamente ao recorrente o VPT corrigido do imóvel que seria por si considerado para efeitos de revisão da renda, por se tratar de elemento relevante à tomada de decisão no âmbito das várias hipóteses que a lei lhe concede nos termos do disposto nos artigos 31.º, 33.º e 36.º todos do NRAU, por dele depender o cálculo da renda nos termos do art.º 35. º n.º 2 e 36.º do mesmo diploma legal.
lxxxiv. Podia o recorrente, nomeadamente, ter então requerido a reavaliação do locado nos termos do CIMI, conforme se encontra hoje expressamente consagrado na al. d) do n.º 2 do art.º 36.º, solução que já então teria de se ter por admitida, por decorrência do princípio do contraditório e da igualdade de partes, emanação do direito de defesa e a um processo justo e equitativo consagrado no art.º 20.º da CRP.
lxxxv. Com efeito, e como se vê do art.º 130.º do CIMI, para o qual remete o antes referido n.º 6 do art.º 31.º, a reclamação do arrendatário apenas poderia ter por fundamento alguma(s) das incorreções elencadas no n.º 3 do preceito, o que configura intolerável restrição do direito do arrendatário a pôr em causa o VPT, afinal aquele que determina a actualização da renda.
lxxxvi. Não foi assim por acaso que o art.º 35 veio a ser alterado pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, tendo sido aditada a al. d) ao n.º 2, conferindo ao arrendatário a possibilidade e legitimidade necessárias para requerer junto do Serviço de Finanças a reavaliação do locado nos termos do disposto no art.º 76.º do CIMI.
lxxxvii. Tal faculdade, contudo, ainda que não expressamente prevista à data, sempre teria que ser admitida sob pena de inconstitucionalidade do preceito, por violação das garantias de defesa e do direito a um processo justo e equitativo, com assento no art.º 20.º da CRP.
lxxxviii. Tal garantia não foi assegurada ao ora contestante, a quem não foi facultada a possibilidade de contraditar o valor patrimonial fixado mediante uma reavaliação.
lxxxix. Atentas as descritas irregularidades do processo de actualização, em violação do processo prescrito nos art.ºs 31.º 33.º, 36.º e 35.º, n.º 2, als. b) e c), ex vi do disposto no n.º 6 do art.º 35.º, todos da Lei 6/2006, com prejuízo para o direito do R. ao exercício do contraditório e das garantias de defesa, impõe-se considerar que a renda em vigor é aquela que já vigorava à data de Fevereiro de 2015, no valor de €268,27, que foi sendo escrupulosamente paga até aos dias de hoje, conforme a A. reconhece. Acresce que
xc. Resulta ainda dos factos provados nos autos que a mesma pretensa actualização nunca foi regular e eficazmente comunicada ao apelante, ao invés do que ficou a constar da sentença recorrida.
xci. Estando em causa as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, com subordinadas ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e Actualização de renda”, dado o respectivo conteúdo, estando em causa essencialmente uma interpelação para pagamento da dívida, com apresentação de um quadro resumo e apuramento do valor global, a carta não serve observa os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a actualização da renda.
xcii. Estando em causa, como a sentença reconhece, comunicação que recai na previsão do n.º 2 do at.º 10.º, a devolução da primeira carta enviada implicava a remessa de nova carta registada com a/r “decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta” (vide n.º 3), intervalo que não foi observado.
xciii. Conforme vem sendo entendido, a segunda carta, prevista no n.º 3 do art.º 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, é verdadeira condição de eficácia da primeira.
xciv. Verificando-se que a ré apelada não observou o intervalo legal, procedendo ao envio da 2.ª carta apenas 15 dias depois do envio da primeira, para mais em período natalício, não produziu a comunicação os seus efeitos, com a consequência de se manter a renda até então em vigor.
xcv. Errou a sentença apelada na interpretação e aplicação aos factos das normas citadas, ao concluir pela regularidade e eficácia do processo de actualização.
Sem conceder,
xcvi. A ter sido e, como se demonstrou, não foi eficaz a comunicação, nunca as rendas seriam devidas desde Junho (mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Junho), mas apenas em 1 de Março de 2016, mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Abril, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 36.º, n.º 6, 35.º, n.º 2, al.s a) e b), por expressa remissão daquele, e n.º 8 do mesmo art.º 36. Ainda sem conceder:
viii. Nos termos do art.º 344.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes.
ix. Uma das modalidades em que se concretiza a figura é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, e que se pode basicamente delinear como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua catividade.
x. Atenta a factualidade apurada, com as modificações que se impõe sejam por esse V. Tribunal introduzidas, verifica-se que, correspondendo à verdade que na fase inicial das negociações a A. avisou o R. de que tal não implicava a suspensão do processo de actualização das rendas em curso, não é menos verdade que, tendo o autor aceitado vinculativamente a celebração do contrato nas condições propostas, nada mais foi dito a respeito, estando a apelada a reunir os elementos necessários à outorga da escritura atinente ao negócio de compra e venda.
xi. Durante meses -no decurso dos quais, depois da aceitação irrestrita e vinculativa por parte do recorrente, reuniu os elementos e documentos necessários para a realização da escritura, recebendo pacificamente o valor mensal de €268,27, correspondente à renda em vigor, que continuou a ser-lhe escrupulosamente pago, e emitindo os recibos correspondentes- a apelada silenciou qualquer pretensão de actualização da renda;
xii. Só depois da recusa por parte do apelante em satisfazer novas e nunca antes discutidas exigências, recusando designadamente assinar a procuração irrevogável que lhe foi exigida, em ordem a permitir que a fracção afecta à porteira revertesse em benefício daquela a custo zero, é que a recorrida veio novamente advertir que, caso não procedesse à entrega da declaração do RABC, iria proceder ao aumento da renda.
xiii. E só então, nesse mesmo email enviado em 19 de novembro de 2015, e pese embora tivesse sido já notificada em julho, informou o R. do teor da decisão proferida pelo Serviço de Finanças após apreciação da reclamação por este apresentada, adiantando, no entanto, que entendia existir um lapso nessa avaliação, pelo que os seus serviços se encontravam ainda a estudar a notificação da AT.
xiv. Vindo posteriormente, através de mensagem de correio eletrónico de 27/11/2015 informar que afinal aceitava retirar a condição de alienação da casa da porteira, mantendo as condições acordadas, levando o R. a acreditar, uma vez que se encontravam novamente reunidas as condições para se realizar de imediato a escritura de compra e venda da fracção, que nenhuma das partes tinha interesse na conclusão do processo de actualização das rendas,
xv. Resulta ainda claro do teor da missiva datada de 5/2/2014 que a apelada não queria nem tinha interesse em manter as fracções, arrendadas ou não, e tanto assim que oferecia a fracção em venda ao arrendatário “antes de as colocar no mercado de comercialização em geral”.
xvi. Tal desinteresse pela condição de senhoria é ainda revelado pelo facto de não ter informado o recorrente da decisão proferida pela AT que incidiu sobre a reclamação por este apresentada (e que não lhe fora notificada, mas apenas à proprietária, numa prática ilegal seguida pela AT), tudo denunciando o abandono do processo de actualização.
xvii. Face à descrita atuação da recorrida e encontrando-se reunidas as condições para adquirir a fracção arrendada, confiou o apelante plenamente que aquela não tinha qualquer intenção de prosseguir com o processo de actualização, não mais se tendo preocupado em fornecer o RABC ou requerer a reavaliação do imóvel, confiando na sua iminente investidura na posição de proprietário e consequente extinção, por confusão, da obrigação de pagamento das rendas, o que resultou demonstrado face à prova produzida e a que se fez referência em sede da impugnação deduzida.
xviii. Resulta ainda da factualidade apurada e cujo aditamento se impõe que a recorrida sempre soube que a pressa na celebração da escritura, desde o início das negociações revelada pelo R., visava precisamente eximir-se a eventual aumento da renda em vigor, por não querer nem poder ficar sujeito a uma renda mensal de valor correspondente ao quádruplo daquela que vinha pagando até então, actualização a que sempre e vigorosamente se opôs.
xix. Ao declarar à Autora em 5 de Agosto de 2015, vinculativamente, conforme a notificação que lhe fora feita, que aceitava a proposta, afirmando a sua total e imediata disponibilidade para a celebração da escritura, tornou o R. evidente para qualquer declaratário normal que não pretendia sujeitar-se ao processo de actualização de rendas.
xx. Ficou ainda o R. absolutamente convencido que o processo pela A. iniciado em 27 de fevereiro de 2015 e que nenhum outro desenvolvimento conhecera, se encontrava definitivamente caduco, não pretendendo a A. quaisquer quantias a título de actualização de rendas, convencimento que se consolidou face à atuação posterior da autora, que durante meses nenhuma outra referência fez à questão da actualização das rendas, antes se empenhando na obtenção dos elementos necessárias à outorga da escritura pública que iria formalizar o contrato de compra e venda.
xxi. Ao diligenciar pela obtenção dos elementos necessários à realização da escritura, que reuniu e enviou ao R. a 1 de outubro, sem fazer qualquer menção ao processo de atualização de rendas, criou a A. no ora contestante a convicção de que nenhuma renda seria cobrada, convencimento comum a qualquer declaratário normal colocado naquela mesma situação.
xxii. Só tardiamente, e face à recusa do R em aceitar as exigências –novas- que a A. entendeu formular, veio esta ressuscitar um processo de actualização que, por convincente conduta, fizera crer que estava definitivamente esquecido e abandonado.
xxiii. Não fora o convencimento criado pela autora de que desistira do processo de actualização e seguramente o R., teria ponderado outras alternativas, nomeadamente e no limite optando pela denúncia do contrato, uma vez que bem sabia não poder suportar a renda atualizada proposta pela A.
xxiv. Foi a descrita convincente conduta da autora que determinou o R. a confiar que não lhe viriam a ser reclamadas quaisquer quantias provenientes de alegada actualização, pelo que, ao vir tardiamente e só perante as vicissitudes ocorridas, reclamar retractivamente rendas atualizadas, a Ré entrou em contradição com a sua anterior atuação, contrariando as legítimas expectativas do recorrente, o que integra de pleno a figura do abuso de direito.
xxv. Pelo que, no caso, que não se concede, de vir a considerar-se que a renda se encontra fixada no montante indicado pela A., não deverá ser reconhecido o seu direito à resolução do contrato de arrendamento e cobrança de rendas atualizadas, por manifesto abuso no seu exercício.
xxvi. Pese embora o teor das als. b) e c) do dispositivo, dele deve ser feita uma leitura correctiva, sendo devido o valor da renda mensal até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a resolução do contrato (art.º 1045.º, n.º 1 do CC) e só a partir de então poderá considerar-se que o ora recorrente se constituiu em mora para efeitos de aplicação da indemnização pela mora prevista no n.º 2 (cf. acórdãos do STJ de 05-06-2007 (Revista n.º 1186/06 – 6.ª, www.stj.pt, Sumários de Acórdãos e do TRE de 16/6/2016, processo 2501/14.4 TBSTB.E1, em www.dgsi.pt).
xxvii. Por erro de interpretação foram erradamente aplicadas ou omitida a sua aplicação na decisão recorrida as disposições legais constantes dos art.ºs 607.º, n.º 4 do CPC, 10.º, 30.º, 31.º, 32.º, 33.º, 35.º e 36.º da Lei 6/2006 e 334 do Código Civil.
A A. veio responder ao recurso, pugnando pela sua improcedência e manutenção da decisão proferida.
Veio a ser proferido Acórdão por este TRL que:
i. rejeitou a impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 1 a 4 e G) dos factos não provados;
ii. quanto à demais matéria de facto impugnada julgou parcialmente procedente a impugnação apresentada, determinando a alteração da redação dos factos provados nos pontos 10, 13 a), 13 g), 13 h), 16, 17 e 19, julgando improcedente a impugnação quanto aos restantes pontos de facto;
iii. julgou parcialmente procedente a apelação alterando a sentença recorrida nos segmentos d) e e) da parte decisória, condenando “d) … o R. pagar à A. a quantia correspondente ao valor das rendas vencidas e em dívida desde 01/06/2015 e vincendas até à data do trânsito em julgado da presente decisão. e)… o R. a pagar à A. a quantia de € 959,11/mensais desde o trânsito em julgado desta decisão até à entrega da fração livre e devoluta de pessoas e bens (n.º 1,do art.º1045.º,do C. Civil), elevada ao dobro a partir da constituição em mora (n.º 2, do art.º 1045.º, do C. Civil)”, absolvendo-o da restante quantia decorrente da al. e) da parte decisória da sentença, no mais confirmando a sentença recorrida.”
Por não se conformar com esta decisão, veio o R. dela interpor recurso de revista normal e recurso de revista excecional para o STJ, pugnando pela sua revogação e substituição por decisão que julgue totalmente improcedentes os pedidos contra si formulados pela A.
Remetidos os autos ao STJ, foi proferido Despacho pelo Exm.º Juiz Conselheiro relator que concluiu a final:
“Nestes termos:
i. Julga-se não tomar parcialmente conhecimento do objecto do recurso de revista normal quanto à parcela de impugnação de direito do segmento decisório sob b) da sentença proferida em 1.ª instância (Conclusões iv., 2.ª parte, xxxv. a xlviii.);
ii. Ordena-se a remessa dos autos à Formação prevista no art.º 672º, 3, do CPC, para análise e verificação prévia da admissibilidade da revista excepcional quanto ao segmento decisório impugnado e não conhecido em revista normal;
iii. Admite-se a junção aos autos da certidão comprovativa com nota de trânsito em julgado do acórdão fundamento para efeitos da sindicação do art.º 672º, 1, c), do CPC (art.º 652º, 1, e), ex vi art.º 679º, CPC).”
A Recorrente reclamou para a conferência de tal decisão singular, tendo sido proferido acórdão que julgou improcedente a reclamação por ela apresentada, ali se salientando: “no que respeita às questões de direito, incide sobre o segmento decisório relativo à declaração da validade e eficácia da comunicação de actualização da renda, por parte da Autora senhoria, com efeitos reportados a 1/6/2015, para o valor de € 959,11, de acordo com a materialidade apurada e a interpretação e aplicação (em sede de transição de regime locatício aplicável) dos arts. 30º (em especial al. b)), 31º, 32º, 33º, 35º e 36º (em especial n.º 2) do NRAU (Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), e sua consequência sobre a extinção resolutiva do contrato de arrendamento e demais julgado: arts. 635º, 2 a 4, 639º, 1 e 2, do CPC – o recorrente aspira à reapreciação da “regularidade do processo de atualização da renda”. Assim como que a nulidade “arguida nos termos do art.º 674º, 1, c), do CPC é fundamento acessório e dependente do conhecimento e apreciação do fundamento principal objecto da revista e em função do objecto que e se for admitido em revista excepcional (art.º 615º, 4, 617º, 5, 666º, 1, 679º, CPC).”
Foi proferido Acórdão na Formação no Supremo Tribunal de Justiça que, com fundamento em relevância jurídica e social, admitiu a revista excecional, circunscrita às questões de saber “se a oposição do arrendatário à transição para o NRAU desacompanhada de contraproposta de valor da renda implica uma aceitação do valor proposto” e “se as dúvidas suscitadas quanto ao valor patrimonial tributário devem ser consideradas para o efeito do cálculo da renda atualizada.”
Na sequência da admissão da revista excecional foi proferida decisão sumária que julgou improcedente a arguição da nulidade do acórdão por omissão de pronúncia e decidiu a final nos seguintes termos:
“Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a revista, no que concerne às Conclusões xxii. a xxv., anulando-se o acórdão recorrido e ordenando-se a devolução dos autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para apreciação da impugnação da decisão sobre a matéria de facto relativa aos factos não provados 1., 2., 3., 4. e G) e identificadas pelo Recorrente no recurso de Apelação, sendo depois conhecida e julgada novamente a apelação após fixação da matéria de facto subsequente a essa apreciação, se possível pelos mesmos Juízes Desembargadores que intervieram no primeiro julgamento na Relação, com substituição do acórdão assim anulado.”.
Devolvidos os autos ao Tribunal da Relação de Lisboa, foi proferido despacho pela Exm.ª Sr.ª Desembargadora Adjunta, nos seguintes termos:
“Verificando-se que o Relator, Dr. Orlando Nascimento, não exerce funções neste Tribunal da Relação de Lisboa, atenta a sua promoção, e que o 1º adjunto Dr. Carlos Castelo Branco não exerce funções jurisdicionais neste mesmo Tribunal (ao qual preside), determino a remessa dos autos a distribuição para relator e 1º adjunto, por forma a que possa ser dado cumprimento ao determinado pelo Supremo Tribunal de Justiça.”
II. Questões a decidir:
Tendo em conta o teor da decisão do STJ e o parcial trânsito em julgado do anterior acórdão proferido, são as seguintes as questões que se impõem decidir:
- da impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 1 a 4 e G dos factos não provados;
- da (in)validade e (in)eficácia da comunicação de atualização da renda por parte da senhoria para o valor de € 959,11.
III. Fundamentos de facto
Na sequência do anterior acórdão proferido neste TRL e atenta a parcial procedência da impugnação da decisão de facto apresentada pela Recorrente, resultaram provados e não provados os seguintes factos, sinalizando-se aqueles que foram alvo de alteração:
1 – Por contrato de arrendamento celebrado em 1 de Março de 1972, a Ageas Portugal - Companhia de Seguros de Vida S.A. deu de arrendamento ao Réu a fracção autónoma designada pela letra “O”, a que corresponde o 7º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Avenida..., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número ..., da freguesia de S. Jorge de Arroios e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...., da referida freguesia e concelho (cfr. doc. nº 1, com a p.i).
2 – O contrato foi celebrado como arrendamento para fins habitacionais em 1 de Março de 1972, com prazo certo de seis meses renovável sucessivamente por iguais períodos, tendo sido acordada a renda de esc. 6.500$00 (cfr. docs. 2 e 3 juntos com a p.i).
2-a) Em 16 de Fevereiro de 2008, o R. remeteu à A. declaração, cujo texto ela previamente lhe enviara e que ele preencheu, manifestando que pretendia exercer o direito de preferência na aquisição da fracção pelo preço de € 142.500,00.
2-b) A compra e venda não se realizou e o R. manteve-se como arrendatário da fracção.
3 – Com data de 5 de Fevereiro de 2014, foi enviada ao R. carta da Remax Latina, Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., na qual, apresentando-se na qualidade de mediadora da A., referia: “Fui instruída pelos proprietários (AXA) para - antes de colocar no mercado para comercialização em geral - apresentar-me junto de V.Exas. para: 1) Avaliar do vosso interesse em adquirir a citada fracção, em vosso nome ou do de algum familiar ou amigo; 2) Assistir-vos nas formalidades da dita aquisição, caso se confirme o vosso interesse; 3) O preço da fracção, que será o que irá para o mercado - caso V.Exas. declinem esta opção - é de €142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros) (…)”.
4 – No ano de 2015 a renda do imóvel cifrava-se no montante de € 268,27 (duzentos e sessenta e oito euros e vinte e sete cêntimos).
5 – A Autora enviou ao R., para a morada do locado, carta registada com aviso de recepção datada de 27.02.2015, que ele recebeu, comunicando-lhe a transição do contrato para o NRAU e a actualização de renda (cfr. doc. 4 da p.i).
6 – A Autora propôs a transição do contrato para termo certo, pelo período de 5 (cinco) anos, e a actualização da renda mensal para o valor de € 1.106,67 com fundamento em que a avaliação patrimonial do locado, determinada em 2012, era de € 199.200,00 nos termos do art.º 38º do Código do IMI, juntando a caderneta predial do imóvel (cfr. doc. 4 da p.i).
6-a) (…) Mais o informava de que podia aceitar a proposta ou opor-se à mesma, propondo novo valor, denunciar o contrato e/ou pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato, bem como o informava das excepções contempladas na lei que poderia invocar caso se verificassem no seu caso e que deveria juntar documentos comprovativos, e ainda de que deveria responder no prazo de 30 dias, alertando-o para que a falta de resposta e/ou de invocação de alguma das circunstâncias excepcionais mencionadas pressupunha a aceitação dos termos propostos.
7 – Em 17 de Março de 2015 a mandatária do R. enviou e-mail a DD, na sequência da carta que aquela enviara datada de 5 de Fevereiro de 2014 relativa à proposta de venda da fracção, informando-a de que o R. aceitava a proposta de venda da fracção apresentada pela A. pelo valor de € 142.500,00 e referida em 3. desta matéria de facto, com a formalização da transmissão em nome dos filhos do R., mais solicitando os bons ofícios da destinatária desse e-mail para com a brevidade possível proceder junto da sua representada, a ora A., à marcação da escritura uma vez que o R. estava em condições de a realizar.
8 – Por carta registada com aviso de recepção datada de 8 de Abril de 2015, a A. comunicou ao R. que a proposta de venda da fracção caducara e que o valor actual de venda era de € 173.000,00, válido por 120 dias.
9 – Na carta referida em 8 mais se diz “Qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e Actualização de Renda do contrato de arrendamento em vigor” (Cfr. fls.61).
10 – Através de carta datada de 9 de Abril de 2015, recebida pela A. e aqui reproduzida, o Réu opôs-se à transição do contrato para o NRAU, nos termos que a A. lhe comunicara na carta referida em 5, invocando que tinha idade superior a 65 anos e que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais comprometendo-se a entregar a competente declaração logo que lhe fosse emitida pela Autoridade Tributária. (alterado)
10-a) (…) mais adiantando que considerava o valor de avaliação patrimonial do imóvel excessivo e que procedera já a reclamação dessa avaliação patrimonial.
10-b) Nessa mesma carta de 9 de Abril de 2015, o R., através da sua mandatária, referiu ainda “(…) Finalmente, solicita o m/constituinte a melhor atenção de V. Exªs para as negociações encetadas relativamente à proposta de venda da fração formulada pela V/representante ao m/constituinte, a qual mereceu por parte deste a sua aceitação nos precisos termos em que mesma lhe foi formulada. Mais comunicando a V.Exas que se encontra em condições de proceder á realização da respectiva escritura de compra e venda em nome dos seus filhos, caso se mantenha essa hipótese, em conformidade com a mencionada proposta de venda. Sem outro assunto (…)”.
11 – Por não concordar com o valor patrimonial do imóvel o Réu apresentou reclamação junto da Autoridade Tributária, tendo o mesmo sido corrigido e alterado de € 199.200,00 para € 172.640,00, e foi ainda impugnado pela A. em 07/04/2015, encontrando-se em 16/11/2021 ainda pendente o processo sob o nº 1145/15.8BELRS, na 3ª Unidade Orgânica do Tribunal Tributário de Lisboa.
12 – Por carta datada de 17 de Abril de 2015, que foi recebida, a Autora respondeu ao Réu, na pessoa da sua mandatária, informando que em face do documento de identificação que havia sido remetido o contrato de arrendamento não transitaria para o NRAU; que ficaria a aguardar pelo envio da Declaração do RABC devendo, no entanto, o R. remeter comprovativo emitido pela AT de que pedira aquela declaração; e, ainda, que a reclamação do valor patrimonial do locado apresentada junto da AT não suspendia a actualização da renda;
13 – Através da sua mandatária o Réu enviou à A., por carta datada de 28/04/2015, documento datado de 22/04/2015 comprovativo de que havia requerido a emissão da declaração do valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido, relativo ao ano de 2014.
13-a) Em 22/05/2015 realizou-se uma reunião nas instalações da A. em Lisboa com representantes dela e com a advogada do R. e os filhos deste, na qual a A. solicitou ao R. que expusesse por escrito as razões pelas quais entendia que o preço inicial da proposta de venda da fracção se deveria manter. (alterado)
13-b) O R. subscreveu a exposição datada de 11/06/2015 que se encontra a fls. 62vº-64 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, a qual foi remetida à A., que a recebeu, pela mandatária daquele por e-mail desse mesmo dia 11/06/2015.
13-c) Por carta de 23/06/2015 a A. reiterou ao R. que a proposta de venda da fracção apresentada em Fevereiro de 2014 havia caducado, informou-o ainda não estar em negociações com terceiros para venda da fracção e por isso o R. não ter direito de preferência que pudesse exercer, mais o informou de que no ano de 2015, face à evolução do mercado, fez revisão de valores de venda das fracções, tendo estabelecido o preço da fracção em € 173 000,
13-d) E concluiu solicitando que “…informe, por escrito e de forma vinculativa, se tem interesse na aquisição da fracção pelo preço de € 173.000,00, até ao dia 8 de Agosto de 2015, sob pena de conclusão das presentes negociações.”.
13-e) O R. respondeu por carta de 05/08/2015, da qual consta “…face à posição definitiva de V.Exas quanto ao valor do preço da proposta de venda da fracção de que sou arrendatário, cumpre-me informar V.Exas que mantenho o meu interesse na aquisição da fracção, pelo preço de € 173.000,00. Mais reitero a informação já transmitida a Vexas, de que a aquisição da fracção será formalizada pelos meus dois filhos. Assim, ficarei ao inteiro dispor de V.Exas para o que for necessário com vista à formalização do contrato promessa de compra e venda.”.
13-f) Por e-mail de 25/09/2015 o R., através da sua mandatária, solicitou à A. que informasse “…sobre o estado do processo, bem como a previsão do prazo em que será possível formalizar o contrato promessa de compra e venda.”.
13-g) Por e-mail do mesmo dia 25/09/2015, aqui reproduzido, a A. informou o R. que em breve procederia ao envio dos documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda. (alterado)
13-h) Por e-mail de 01/10/2015, aqui reproduzido, a A. remeteu ao R. os documentos para a realização da escritura de compra e venda, designadamente acta do conselho de administração da ré a autorizar a venda da fracção, certificado energético, licença de utilização, certidão matricial e duas certidões prediais, bem como uma minuta de procuração irrevogável para autorização da alteração da Propriedade Horizontal e renúncia a favor da A. do direito na parte comum que constitui a casa da porteira. (alterado)
14 – Apesar de, a propósito da comunicação da A. para transição para o NRAU e actualização de renda, o R. ter invocado que o seu RABC era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, o mesmo nunca juntou documento comprovativo dessa situação, mesmo face a insistências da A. designadamente por carta datada de 30/10/2015.
15 – A Autoridade Tributária e Aduaneira procedeu à correcção do valor patrimonial do imóvel para o montante de € 172.640,00, determinado em 2015.
16 – Em resposta ao e-mail de 01/10/2015 pelo qual a A. remeteu ao R. os documentos para a realização da escritura de compra e venda (referido em 13-h), a mandatária do R. enviou à A. e-mail de 09/11/2015, aqui reproduzido, informando-a de que o R. não aceitava ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente na casa da porteira, e por isso não assinava a procuração irrevogável, reiterando, contudo, o seu interesse na aquisição da fracção, referindo ainda “(…) esta situação coloca ainda um outro problema que é a alteração do valor patrimonial da fracção e consequentemente (…) do valor a pagar a titulo de IMT. (…). Termos em que solicito a V. Exª se for caso disso que nos informe se já foi requerida a nova avaliação da fracção ou se esta sofreu alguma alteração na sequência dos pedidos das novas avaliações requeridas pela V/Representada e por mim como também informei oportunamente.”. (alterado)
17 – Respondeu a A. por e-mail de 19/11/2015, aqui reproduzido, no qual refere que “(…) a situação da casa da porteira foi, e continua a ser, condição essencial para a venda das fracções (…). Aliás, o preço de venda da fracção, inferior ao preço de mercado, já tem em consideração esta circunstância. Mais se informa, relativamente à casa da porteira, que a alteração da sua utilização e a respectiva venda já foi decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos. (…)”, mais procedeu ao envio, em anexo, de cópia da notificação recebida da Autoridade Tributária com a reavaliação patrimonial da fracção, embora referindo a A. que a mesma poderia enfermar de lapso face à idade do prédio atribuído e que os seus serviços estavam a estudar a referida notificação. (alterado)
17-a) Essa notificação da Autoridade Tributária, dirigida à A., data de 24/07/2015 e dela consta ter sido atribuído à fracção o valor patrimonial tributário de € 172.640,00.
18 – No e-mail referido em 17, a A. informou ainda de que caso não recebesse a declaração do RBAC do R. até 25/11/2015 procederia ao aumento da renda com efeitos retroactivos.
19 – Por e-mail de 27 de Novembro de 2015, enviado à mandatária do R., por esta recebido e aqui reproduzido, a A. informa que: “(…) a AXA Portugal, não pode, de todo o modo, concordar com o alegado desconhecimento. Contudo, dado o já longo desenrolar desde processo, a AXA Portugal aceita retirar a condição de alienação da casa da Porteira deste processo e, apesar disso, manter o preço estipulado de 173.000,00 €. (…) o seu constituinte referiu na sua carta de 5 de Agosto de 2015 que o imóvel iria ser adquirido por terceiros, nomeadamente os seus filhos. No entanto, até à data de hoje e apesar das diversas interpelações para o efeito, nomeadamente em 25 de Setembro de 2015, e 26 de Novembro de 2015, ainda não fomos informados da identificação dos promitentes compradores do imóvel. Face ao exposto, agradecemos que nos sejam dados os dados completos dos adquirentes no prazo de 10 dias, de forma a possibilitar a minuta do contrato de compra e venda, sob pena de dar este processo por concluído e cancelar o procedimento de venda.”. (alterado)
20 – Mais informou a A. por esse e-mail que “Relativamente ao valor patrimonial do imóvel, somos a comunicar que a AXA foi informada que a alteração do valor patrimonial tributário da fracção terá resultado de reclamação apresentada pelo v/constituinte. Contudo, V/Exa poderá obter junto da Autoridade Tributária todos os esclarecimentos de que necessite”,
21 – (…) e ainda, “Dito isto e dado o V/constituinte não ter feito prova do RBAC, somos a informar que iremos proceder ao aumento da renda com os devidos efeitos retroactivos.”.
21-a) O R. tinha pressa na realização da escritura de compra e venda da fracção, para cessar a sua posição como arrendatário e deixar de suportar o aumento da renda.
22 – Por carta datada de 02/12/2015, que foi recebida, a A. comunicou à mandatária do R., com cópia da caderneta predial, que em face da correcção do valor patrimonial da fracção, efectuada pela AT na sequência da reclamação apresentada pelo R., a renda mensal foi actualizada para o montante de € 959,11 (novecentos e cinquenta e nove euros e onze cêntimos), com efeitos a partir de Maio de 2015.
22-a) Em 11/12/2015 a A. enviou ao R., para a sua mandatária, minuta de documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” na qual figuram como promitente-vendedor a A., como promitentes-compradores os filhos do R., e o R. como terceiro outorgante; aí se prevendo um sinal de € 17.300 relativamente ao preço de € 173.000; nessa minuta constando o R. como devedor de rendas no montante de € 5.526,72, com reconhecimento e aceitação dos promitentes-compradores; estabelecendo-se como condição de celebração da escritura de compra e venda, a 90 dias, o prévio pagamento das rendas em dívida pelo R. ali terceiro outorgante.
23 – Por e-mail de 14/12/2015, a mandatária do R. informa a A. de que não tem poderes especiais para receber notificações ou outras comunicações que sejam dirigidas aos seus constituintes e que logo que eles se pronunciassem sobre a minuta comunicaria á A. a posição dos mesmos, não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa e concluiu reiterando o compromisso dos seus constituintes em procederem de imediato à escritura de compra e venda da fracção.
23-a) A A. respondeu por e-mail de 15/12/2015 solicitando que a Senhora Advogada lhe fizesse chegar cópia das procurações, sob pena de não puder continuar a negociar directamente com ela; informou-a ainda que a A. naquele momento apenas estava disponível para celebrar contrato-promessa por não estarem ainda reunidas todas as condições para a celebração da escritura de compra e venda, e solicitou a pronúncia sobre a minuta do contrato-promessa no prazo de 5 dias úteis.
23-b) A mandatária do R., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fracção, respondeu a esse e-mail da A. por e-mail de 16/12/2015 ás 00h04, pelo qual esclarece o seu mandato, analisa a invocação da A. de não estar no momento em condições de celebrar escritura de compra e venda mas apenas contrato-promessa, solicitando informação sobre as razões para tal, comunicando que face à comprovação de impedimento estaria então o seu constituinte disponível para celebrar contrato-promessa desde que tal não representasse penalização inerente ao atraso na celebração da escritura, nomeadamente a aplicação do valor da renda que lhe havia sido comunicada, para concluir entender estar prejudicada a análise da minuta de contrato-promessa pelos filhos do ora R. e estar disponível para tudo o que a A. considerasse necessário com vista à concretização do contrato definitivo de compra e venda o mais rapidamente possível.
24 – A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta registada com AR datada de 16/12/2015, com o assunto “Contrato de Arrendamento – Transição para o NRAU e Actualização da Renda”, referindo que se lhe dirigia na sequência da comunicação da sua advogada de que não tinha poderes para em seu nome receber notificações, enviando-lhe em anexo a comunicação integral de 02/12/2015 que havia enviado á sua mandatária, e a que se refere o facto 22.
24-a) Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a ora A..
24-b) A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta registada datada de 31/12/2015 com o assunto “Contrato de Arrendamento – Transição para o NRAU e Actualização da Renda” do seguinte teor : “(…) Vimos pela presente informar que esta Companhia lhe remeteu carta registada com aviso de recepção a qual não levantada nos CTT por V. EX.a. Assim, junto encontrará cópia da nossa carta refª LOG\GI\205, de 16 de Dezembro de 2015, a qual se considera, para os devidos efeitos, integralmente reproduzida. Melhores cumprimentos (…)”.
24-c) Essa carta remetia ao R. cópia da carta de 16/12/2015 e de todo o expediente que a acompanhava, e a que aludem os factos 22 e 24.
24-d) Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a ora A..
25 – O Réu continuou a pagar a título de renda a quantia de € 268,27 até à presente data.
25-a) A mandatária do R. enviou à A. e-mail de 31/12/2015 visando esclarecer as circunstâncias em que ocorreram as negociações com vista à venda da fracção, para concluir solicitando a marcação urgente da escritura de compra e venda.
25-b) Por novo e-mail de 07/01/2016 o R., pela pessoa da sua mandatária, fez nova exposição à A. na qual, além do mais, se disponibilizava para a realização de uma reunião urgente, oferecia o pagamento da totalidade do preço e celebrar o contrato definitivo ou, em alternativa, a assinatura de uma procuração irrevogável nos termos a acordar ou eventual formalização de contrato-promessa com antecipação dos efeitos do contrato definitivo.
25-c) A A. respondeu por e-mail de 08/01/2016, indicando data e local para a realização da reunião sugerida, mais informando não se encontrar a A. disponível para a emissão de procuração irrevogável, mas por forma a ultrapassar o impasse revelou-se disponível para celebrar de imediato o contrato-promessa pela A. proposto reduzindo para 30 dias o prazo entre essa celebração e a outorga do contrato definitivo, afirmando que tal possibilidade se mantinha condicionada ao pagamento das rendas em atraso à data de celebração do contrato-promessa.
25-d) Por e-mail de 10/01/2016 o R., pela pessoa da sua mandatária, além do mais, afirmou não prescindir de fazer retroagir os efeitos do contrato-promessa a 05/08/2015, disponibilizando-se novamente para pagar a totalidade do preço ou para aceitar outra solução que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo, descontando os valores das rendas que vinha pagando desde 05/08/2015.
25-e) Em resposta, a A. pôs termo às negociação relativas à compra e venda da fracção através de e-mail de 13/01/2016 do seguinte teor: “Acusando a recepção do seu e-mail e uma vez que o teor do mesmo não corresponde às negociações ocorridas, não poderemos concordar com o exposto. Deste modo e tendo sido esgotado o prazo dado pela AXA para aceitação dos termos do negócio pelos promitentes compradores sem que tal tenha ocorrido, iremos encerrar este processo de negociação e, consequentemente, dar sem efeito o processo de venda da fracção (…)”
26 – A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta datada de 15/01/2016, registada com AR, interpelando-o ao pagamento dos montantes em dívida relativos a rendas desde Maio de 2015 a Janeiro de 2016, apresentando um quadro com o valor da renda actualizada de € 959,11, o valor pago pelo R. em cada um dos meses, a saber € 268,27, o valor remanescente em dívida em cada mês, e o total em dívida de € 6.217,56.
26-a) Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a A..
26-b) Em resposta a uma carta do R. de 01/02/2016, a A. enviou ao R., para a morada do locado, carta datada de 02/02/2016, da qual, além do mais, consta “(…) Relativamente ao montante da renda em falta, o valor indicado, de € 959,11, resultou do pedido de correcção do valor Patrimonial da fracção arrendada, solicitado por V/Ex.a. Esta situação e o novo valor foram-lhe devidamente comunicados por esta Companhia através da carta com a refª LOG\GI\007, datada de 16 de Dezembro de 2015, a qual veio devolvida por não ter sido reclamada e foi reenviada em 31/12/2015. (…)”.
27 – O aqui R. propôs contra a aqui A. acção que correu os seus termos no Juízo Central Cível de Lisboa J2, proc. 2744/16.6T8LSB, pedindo fosse proferida decisão que substituísse a declaração negocial da R., promitente faltosa, relativamente à fracção em causa nestes autos, e subsidiariamente peticionava a condenação da ali R. (aqui A.) a pagar-lhe diversas quantias a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescidas de juros.
28 – No âmbito dessa acção a ali R., aqui A., deduziu pedido reconvencional peticionando o valor das rendas, pedido reconvencional esse que não veio a ser admitido.
29 – A acção foi julgada improcedente por decisão da 1ª instância de 31/08/2017 posteriormente confirmada por Acórdão de 4/3/2021 do Tribunal da Relação de Lisboa, cujo trânsito em julgado ocorreu em 18/11/2021 na sequência de interposição pelo ora R. de Revista Excepcional não admitida pelo STJ.
30 – Na acção que correu termos sob o nº 2744/16.6T8LSB, e após reapreciação da matéria de facto pelo Tribunal da Relação de Lisboa, resultaram provados e não provados os seguintes factos:
«1.1-Factos provados
1º- A ré é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente ao 7º Direito do prédio sito na ..., registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ..., freguesia de São Jorge de Arroios.
2º- Por contrato escrito de 01/03/1972, a ré deu de arrendamento ao autor a mencionada fracção, com destino a habitação, pela renda de 6.500$00, que após sucessivas actualizações era de 268,27€ em Fevereiro de 2015.
3º- Com data de 16 de Fevereiro de 2008, na sequência da notificação que para o efeito lhe tinha sido feita pela ré, o autor declarou por escrito que, na qualidade de arrendatário, pretendia exercer o seu direito de preferência na aquisição da fracção “O”, pelo preço de 142.500 €.
4º-A compra e venda não se realizou.
5º- Mantendo-se o autor como arrendatário da fracção, recebeu carta datada de 5 de Fevereiro de 2014, que lhe foi enviada pela Remax Latina, sociedade de mediação imobiliária, na qual, arrogando-se a qualidade de mediadora da ré, propunha a venda da fracção “O” pelo preço de €142 500,00, aludindo à possibilidade da aquisição ser efectuada em nome próprio ou no de algum familiar ou amigo.
6º- Com data de 27 de Fevereiro de 2015, a ré enviou ao autor uma carta subordinada ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e actualização da renda” na qual, para além do mais, propunha a passagem do contrato de duração indeterminada para prazo certo, com a duração de 5 anos, passando a renda dos € 268,27 então em vigor para €1106,67 mensais, por força da avaliação patrimonial atribuída ao locado.
7º- A avaliação foi reclamada pelo aqui autor junto da AT, vindo a mesma a ser corrigida, e alterado o seu valor patrimonial de € 199.200,00 para 172.640,00, e ainda impugnada pela ré, encontrando-se ainda pendente o processo sob o n.º 1145/15.8BELRS, na 2.ª Unidade Orgânica do Tribunal Tributário de Lisboa.
8º- Em 17 de Março de 2015, o autor comunicou à Remax Latina que aceitava a proposta de 05/02/2014 para compra da fracção “O” por 142 500€, sendo a transacção em nome dos seus filhos e solicitou a realização da escritura o mais rapidamente possível.
9º- O autor tinha pressa na realização da escritura de compra e venda, para cessar a sua posição como arrendatário e deixar de suportar o aumento da renda.
10º- A ré remeteu ao autor carta datada de 8 de Abril de 2015, com o seguinte conteúdo:
“Em seguimento da carta remetida pela Remax Latina, em 5 de Fevereiro de 2014, mandatada pela AXA Portugal, vimos informar o seguinte:
- A proposta de venda da fracção “O” por 142.500,00€, datada de 05/02/2014, já caducou, não se encontrando em vigor;
- O valor actual de venda é de 173.000€, válido por 120 dias;
- Qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e actualização da renda do contrato de arrendamento em vigor.”
11º- Por carta de 23/06/2015 a ré reiterou ao autor que a proposta de venda da fracção, de Fevereiro de 2014, havia caducado e, informou não estar em negociações com terceiros para venda da fracção e por isso o autor não ter direito de preferência e, no ano de 2015, face à evolução do mercado, fez revisão de valores de venda das fracções, tendo estabelecido o preço da fracção em 173.000€. Solicitou que “…informe por escrito e de forma vinculativa, se tem interesse na aquisição da fracção pelo preço de 173.000€, até ao dia 08/08/2015, sob pena de conclusão das presentes negociações.”
12º- O autor respondeu por carta de 05/08/2015, na qual fez constar, além do mais, que: “…face à posição definitiva de Vexas quanto ao valor do preço da proposta de venda da fracção de que sou arrendatário, cumpre-me informar V.Exas que mantenho o meu interesse na aquisição da fracção, pelo preço de 173 000€. Mais reitero a informação já transmitida a Vexas de que a aquisição da fracção será formalizada pelos meus dois filhos. Assim, ficarei ao inteiro dispor de Vexas para o que for necessário com vista à formalização do contrato promessa de compra e venda.”
13º- Em 25/09/2015, o autor, através da sua mandatária, solicitou à ré que informasse “…sobre o estado do processo, bem como a previsão do prazo em que será possível formalizar o contrato promessa de compra e venda.”.
14º- E em resposta, no mesmo dia 25 de Setembro de 2015, através de correio electrónico, a ré informou o autor, que em breve procederia ao envio dos documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda.
15º- Em 01/10/2015, a ré remeteu ao autor os documentos para a realização da escritura de compra e venda, designadamente acta do conselho de administração da ré a autorizar a venda da fracção, certificado energético, licença de utilização, certidão matricial e duas certidões prediais, bem como uma minuta de procuração irrevogável para autorização da alteração da Propriedade Horizontal e renúncia a favor da ré do direito na parte comum que constitui a casa da porteira.
16º- Em 09/10/2015, o autor informou a ré que não aceitava ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente na casa da porteira e por isso não assinava a procuração irrevogável.
17º- Em 27/11/2015, a ré comunicou ao autor que aceitava retirar a condição de alienação da casa da porteira do processo e, apesar disso, manter o preço estipulado de 173.000€. Mais solicitou que o autor informasse a identidade dos filhos que figurariam como promitentes-compradores.
18º- Em 11/12/2015, a ré enviou ao autor minuta de documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” na qual figuram como promitente vendedor a ora ré e como promitentes-compradores os filhos do autor, figurando ainda este como devedor de rendas, então no montante de 5.526,72€ e os filhos do autor a reconhecerem a dívida do pai, surge estipulado um sinal de 17 300€ e o preço de 173.000€; e como condição de celebração da escritura de compra e venda, o prévio pagamento das rendas em dívida.
19º- O autor, após notificado pela ré do aumento da renda para 1.106,67€ mensais, continuou a pagar os 268,27€ anteriores.
20º- Em 14/12/2015, o autor informou a ré que não aceitava as alterações constantes da minuta do contrato promessa.
21º- Em 07/01/2016 o autor fez nova exposição à ré, na qual, além do mais, se oferecia para pagar a totalidade do preço e celebrar o contrato definitivo e, em alternativa, a assinatura de uma procuração irrevogável nos termos a acordar ou eventual formalização de contrato promessa, com antecipação dos efeitos do contrato definitivo.
22º- A ré não aceitou as propostas do autor.
23º- O autor, em 10/01/2016, insistiu novamente pela marcação da escritura pública e celebração de instrumento que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo, disponibilizando-se para pagar a totalidade do preço, descontando os valores das rendas que tem vindo a pagar desde 05/08/2015.
24º- Em 13/01/2016, a ré pôs termo ao processo de compra e venda da fracção.
25º- Em 15/01/2016, a ré notificou o autor para proceder ao pagamento de 6.212,56€ correspondentes à diferença entre o valor que o autor vinha pagando a título de rendas e o valor dessas rendas após o aumento.
26º- O autor sente grande preocupação com a possibilidade de ser despejado.
27º - O Autor sofreu insónias e perturbação, para o que contribuiu, para além do referido no ponto anterior, a não conclusão do processo negocial de compra e venda da fracção.
1.2- Factos Não Provados.
a)- Que a não celebração do negócio (em 2008) provocou no autor grande frustração e gastos com advogado e que as negociações se tenham prolongado por mais dois anos com os 25 arrendatários.
b)- Que o filho do autor tenha entrado em contacto com a Remax Latina, a solicitar documento comprovativo de representação da AXA e que a DD tenha ficado de enviar essa documentação ao autor;
c)- Que a não conclusão do processo negocial de compra e venda da fracção tenha causado ao autor grande choque, insónias e perturbação.»
Factos não provados:
1 – Que o R. não entregou à A. o RBAC porque a A. abandonou o processo de actualização da renda na sequência da sua aceitação, sem reservas e vinculativa, da proposta de venda da fracção que pela A. fora apresentada em 8 de Abril de 2015.
2 – Que o R. não apresentou o RBAC convicto da sua inutilidade em face da iminência da celebração da escritura de compra e venda.
3 – Que a A. sabia que o R. aceitava a proposta de venda da fracção considerando o valor a que ascenderia a renda após o aumento resultante da actualização.
4 – Que as comunicações do R. desde 17 de Março de 2018, tiveram sempre como pressuposto a certeza de que em face da aceitação da proposta da A. para a venda da fracção a sua concretização ocorreria num curto espaço de tempo.
*
A – Que em 2008 tenham sido concluídas negociações para a aquisição da fracção pelo R., nem que este, perspectivando que o negócio se celebraria, solicitou empréstimo bancário a fim de satisfazer o preço e efectuou várias diligências com vista à realização do contrato definitivo.
B – Que a não celebração do negócio em 2008 provocou no R. grande frustração e gastos com advogado, dispêndio de tempo em diligências para obtenção de empréstimo bancário, nem que as negociações se tenham arrastado por mais de 2 anos envolvendo 25 arrendatários do imóvel.
C – Que o R., visando assegurar-se da legitimidade da Remax Latina para concluir o negócio em nome da A., tenha em Fevereiro de 2014 contactado esta empresa, na pessoa de DD que subscrevera a carta de proposta de venda, para que fizesse prova dos poderes de mediação, nem que DD tenha ficado de enviar essa documentação ao R..
D – Que o R. apenas se tenha convencido da legitimidade da Remax Latina depois de esclarecimentos obtidos junto desta pela mandatária que, entretanto, constituíra após ter tomado conhecimento de que com a intervenção daquela imobiliária outros arrendatários do prédio estavam em vias de adquirir as respectivas fracções.
E – Que no dia 24 de Março de 2015, após diversas insistências junto da Remax Latina, o R. foi informado por DD, em contacto efectuado com a mandatária daquele, que a A. tinha agendado uma reunião para definição de uma nova política de venda das fracções aos arrendatários.
F – Que ao solicitar-lhe exposição escrita das razões pelas quais entendia que se deveria manter válida a proposta de aquisição da fracção nos termos que lhe haviam sido endereçados pela Remax Latina em 05/02/2014, a A. tenha criado ao R. expectativas de que essa proposta se manteria.
G – Que a condição do pagamento pelo R. das rendas em dívida, aposta na minuta do contrato-promessa de compra e venda da fracção, nunca tivesse sido objecto de conversação entre as partes.
*
- da impugnação da matéria de facto
- quantos aos pontos 1 a 4 dos factos não provados, é a seguinte a sua redação:
1 - Que o R. não entregou à A. o RBAC porque a A. abandonou o processo de actualização da renda na sequência da sua aceitação, sem reservas e vinculativa, da proposta de venda da fracção que pela A. fora apresentada em 8 de Abril de 2015.
2 - Que o R. não apresentou o RBAC convicto da sua inutilidade em face da iminência da celebração da escritura de compra e venda.
3 - Que a A. sabia que o R. aceitava a proposta de venda da fracção considerando o valor a que ascenderia a renda após o aumento resultante da actualização.
4 - Que as comunicações do R. desde 17 de Março de 2018, tiveram sempre como pressuposto a certeza de que em face da aceitação da proposta da A. para a venda da fracção a sua concretização ocorreria num curto espaço de tempo.
Entende o Recorrente que estes factos se encontram provados.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma a resposta a esta matéria: “Quanto aos factos não provados mantêm-se inalterados os factos anteriormente dados por não provados 1 a 4, com a exacta motivação anteriormente apresentada para os mesmos.”
Naquela primeira sentença do tribunal de 1ª instância, que veio a ser anulada, constava a seguinte motivação sobre esta matéria, por referência aos depoimentos das testemunhas FF, CC e BB: “O conjunto dos depoimentos destas testemunhas que confirmaram o que já resultava dos documentos e que confirmaram sem hesitações que o processo de venda e o processo de actualização de rendas corriam independentemente e que o processo de compra/venda da fracção não tinha influência no processo de actualização das rendas formou no tribunal a convicção de que não se provou a matéria constante do ponto 3.2., sob os números 1 a 4”.
Salienta-se, a respeito da impugnação destes quatro factos não provados, a que o Recorrente dedica a al. x. das conclusões do recurso, que aí concretiza diversos meios de prova que, no seu entender, justificam a alteração que pretende, em termos que não encontram inteira correspondência na motivação que apresenta no corpo das alegações, dificultando ainda apreciação desta matéria pelo tribunal quando aí identifica as comunicações entre as partes pela sua data, sem muitas vezes as reportar diretamente ao documento junto ao processo a que correspondem.
Consta da ponto x. das conclusões do recurso: “Impugna o apelante a decisão proferida no que respeita aos factos não provados de 1. a 4., os quais deverão ser julgados totalmente provados, juízo probatório positivo que se retira da apreciação crítica e conjugada dos documentos juntos aos autos sob os n.ºs 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10-A, 11, 12 a 15, 16, 19 com a contestação, testemunhos prestados por BB, DD, CC e EE, nas passagens que identificaram e ainda presunções judiciárias autorizadas a extrair dos factos instrumentais apurados.”
Já quando, no corpo das alegações de recurso, se dedica a motivar a impugnação destes factos não provados – pág. 8 vs. a 13 – constata-se que o Recorrente não só alude a comunicações entre as partes que identifica pelas datas, sem as reportar diretamente ao documento a que correspondem (com exceção dos doc. 3 e 8 juntos com a contestação), como também, no que se refere aos depoimentos das testemunhas, apenas alude ao depoimento da testemunha BB, nada referindo aqui a propósito do depoimento das restantes testemunhas identificadas na conclusão x., não indicando tão pouco os excertos da gravação do seu depoimento que podem confirmar estes factos que impugna.
Para fundamentar a alteração destes factos o Recorrente, em concreto, invoca no corpo das alegações de recurso os seguintes elementos probatórios:
- o ponto 9 dos factos provados que deve ser interpretado, no sentido de que com a aceitação de tal proposta, ficava encerrado o processo negocial;
- o doc. 8 da contestação que representa a comunicação da A. de 08.04.2015, concluindo que a informação que dele consta de que a negociação da venda não suspende a transição para o NRAU e atualização da renda, era apenas para acautelar a possibilidade do A. não aceitar a nova proposta de venda e representava uma pressão para que o R. a aceitasse, perdendo interesse a questão das rendas quando ele aceitou a proposta;
- o doc. 3 da contestação, que mostra que em 05.02.2014 a A. pretendia vender o imóvel arrendado e não manter os contratos de arrendamento;
- as comunicações do R. de 17.03.2015, 09.04.2015, 11.06.2015 e 09.08.2015 que revelam que para ele só existia um tema que era o da venda, mostrando o abandono do processo de atualização da renda;
- o depoimento da testemunha BB, prestado no julgamento anterior, no sentido de que a atualização da renda era só para os arrendatários que não quisessem adquirir as frações.
Regista-se que, com vista à apreciação da impugnação destes factos não provados, não obstante se tenha dado particular atenção aos meios de prova indicados pelo Recorrente no corpo das suas alegações de recurso para a fundamentar, procedeu-se à avaliação de todos aqueles documentos identificados pelo Recorrente, bem como à audição dos depoimentos prestados por todas as testemunhas indicadas na al. x. das conclusões.
Pretende o Recorrente que se considere que a R. abandonou a questão da transição do contrato de arrendamento para o NRAU e o aumento da renda, ou que houve um acordo tácito das partes nesse sentido, na sequência da sua aceitação da proposta de compra da fração, justificando dessa forma a não entrega da declaração do RBAC.
Desde já se adianta que os meios de prova indicados pelo Recorrente, não só não admitem tal interpretação como, antes pelo contrário, revelam que não obstante a A. estivesse interessada na venda do imóvel, considerava que a questão do contrato de arrendamento – transição para o NRAU e atualização da renda - não interferia diretamente com a negociação da venda, justificando o Recorrente a posição que defende nos autos com afirmações que não encontram qualquer suporte nem na prova produzida ponderada no seu conjunto, nem nos factos provados.
O ponto 9 dos factos provados que alude à carta registada enviada pela A. em 08.04.2015 – doc. 8 junto com a contestação - em que esta propõe o preço de venda da fração na sequência da interpelação do R., não admite outra interpretação, quando nela expressamente é ressalvado que o processo negocial da venda não suspende a transição para o NRAU e a atualização da renda.
Salienta-se o facto da A. ter iniciado o processo negocial de venda junto dos arrendatários do prédio de que era proprietária em 05.02.2014 – ponto 3 dos factos provados - e só mais tarde, mais de um ano depois, em 27.02.2015 ter comunicado a alteração do contrato de arrendamento para termo certo e a atualização da renda – ponto 5 e 6 dos factos provados. Esta comunicação da senhoria surge num momento em que não existia resposta do R. aquela proposta de venda enviada há cerca de um ano.
Só após esta comunicação, veio o R., em 17.03.2015, manifestar-se no sentido de aceitar a proposta de venda que lhe havia sido comunicada há mais de um ano – doc. 3 da contestação – ponto 7 dos factos provados.
Foi nessa sequência que a A. apresentou uma nova proposta de venda da fração, por carta enviada a 08.04.2015, por um valor superior, afirmando ter caducado a proposta anterior – doc. 8 junto com a contestação - salientando expressamente nessa comunicação, que qualquer processo negocial de venda não suspende a transição para o NRAU e a atualização da renda – factos provados 8 e 9.
Constata-se ainda que a separação das duas realidades também terá sido devidamente percecionada pelo R., na medida em que em 09.04.2015, na mesma carta em que aceita adquirir o imóvel, opõe-se à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, comprometendo-se a entregar a declaração do seu RABC quando emitida pela AT, do mesmo modo que informa que reclamou do valor patrimonial atribuído ao imóvel – pontos 10, 10-a) e 10-b) dos factos provados.
Acresce que esta carta do R. não fechou as negociações entre as partes, contrariamente ao que o mesmo alega, e que ele próprio não a viu como vinculativa, mas ainda como passível de “ajustamentos”, já que o teor dos factos provados 13 a 13 d) mostram que o mesmo procurou que o preço da aquisição da fração fosse o que a A. havia apresentado em fevereiro de 2014 e não o da proposta subsequente, e só em 05.08.2015 aceitou “formalizar o contrato promessa de compra e venda” pelo valor de € 173.000,00 – facto provado 13 e) – doc. 7, 8 e 9 juntos com a contestação
Regista-se ainda que, depois da comunicação de 08.04.2015, em resposta de 17.04.2015 a A. informa o R. de que o contrato de arrendamento não transitaria para o NRAU e que fica a aguardar o documento do seu RBAC, informando-o de que a reclamação do valor patrimonial do imóvel não suspendia a atualização da renda, tendo ainda mais tarde vindo a insistir pela entrega da declaração do RBAC em 30.10.2015 – doc. 20 junto com a contestação, bem como ainda através do email de 19.11.2015 – doc. 19 junto com a contestação - em que avisa que se o RBAC não for remetido até 25.11.2015 procederá à atualização da renda.
A testemunha BB, profissional de seguros, afirma - min. 5,10 ss. - que informaram o R. que aguardavam a junção da declaração do RBAC, quando o mesmo se opôs ao valor da renda e juntou o comprovativo de o haver pedido às Finanças, adiantando depois que tal nunca foi enviado, afirmando na parte final do seu depoimento que se essa entrega fosse feita a A. estaria disponível para atualizar a renda de acordo com o mesmo, esclarecendo, a instâncias da Ilustre Mandatária do R., que tal foi pedido quer à advogada, quer ao R.; a testemunha refere também que a A. mantinha as duas negociações em paralelo: afirma que a venda do imóvel e a atualização da renda, eram temas distintos - min. 28,00 - salientando que o R. tinha advogado como interlocutor.
A testemunha CC, funcionário da A., explicitou o teor da carta do R. de 17.03.2015 – min. 7,00 - referindo que na carta de resposta de 08.04.2015 a A. esclarecia que uma coisa não tinha a ver com outra (processo de venda e atualização da renda), referindo mais à frente no seu depoimento que pelo menos por mais duas vezes a A. insistiu junto do R. para que juntasse a declaração do RBAC, quer por carta enviada a 30.10.2015, quer por comunicações eletrónicas, o que nunca ocorreu.
Também a testemunha DD, que trabalhava na mediadora imobiliária que ficou de promover a venda do prédio da A. em 2014, refere no seu depoimento os termos em que a A. decidiu colocar as frações à venda, privilegiando os inquilinos e alargando a possibilidade de compra pelos seus familiares - min. 5,00 ss. A testemunha mostrou dificuldade em lembrar-se em concreto de alguns pormenores, ainda que no confronto com documentos que lhe foram sendo apresentados em audiência de julgamento tivesse relembrado e esclarecido algumas situações. Não se vê em que termos é que o seu depoimento pode ajudar no esclarecimento destes factos impugnados, salientando-se que o Recorrente também não indica os excertos da gravação a considerar pelo tribunal, conforme previsto no art.º 640.º n.º 2 al. a) do CPC, nem tão pouco procede a qualquer transcrição do depoimento desta testemunha, quando motiva a pretendida alteração destes factos.
A testemunha EE é filho do A., apresentando-se com um depoimento que se avalia como pouco isento e muito comprometido com a posição por ele defendida na causa. Questiona a caducidade da anterior proposta da A., feita há mais de um ano, mas esclarece que o R. pediu a RBAC – min. 44,00 – dizendo que não o mandou para a senhoria, por nunca mais se falar nisso, tendo ficado encerrado o processo de negociação da venda, sendo que afirmação que faz - min 1.56,30 - de que não havia qualquer processo de aumento da renda, que estava encerrado a partir de agosto, não encontra qualquer correspondência na restante prova produzida, conforme os se evidenciou.
Embora possa dizer-se, como diz o Recorrente, que a A. tinha um maior interesse na venda do imóvel, do que na manutenção do contrato de arrendamento, o que decorre desde logo do facto de ter apresentado uma proposta de venda, tal não significa de forma alguma que a mesma tenha abandonado a questão da atualização da renda, quando expressamente afirmou o contrário, não podendo retirar-se essa conclusão do mero facto de existir um processo negocial de venda do arrendado; antes resulta, quer das comunicações aludidas, quer dos depoimentos das testemunhas referidas que as negociações das duas situações decorriam em paralelo e com autonomia, o que não podia deixar de ser percetível pelas partes, como também mostram que foi.
Revelador disso mesmo é também o facto de que, só na sequência da comunicação da A. de fevereiro de 2015 de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e aumento da renda é que o R. veio responder a uma proposta de venda apresentada pela A. há mais de um ano, o que veio a dar início ao processo negocial que se seguiu.
Dos elementos probatório enunciados resulta que, não obstante o R. não tenha apresentado a declaração do RBAC, não pode dizer-se que tal se deveu a qualquer abandono por parte da A. do processo de atualização da renda, sendo que nem o próprio R. estaria convicto da sua inutilidade a partir da comunicação de 08.04.2015, já que na mesma indica ainda que irá juntar tal declaração que já diligenciou por obter, registando-se também que é o próprio R., até nas suas alegações de recurso, que refere que queria realizar a escritura com a maior brevidade para obstar ao aumento da renda, o que só pode significar que, no seu entender, o facto de ter aceitado adquirir a fração não constituía obstáculo à atualização da renda até à escritura, o que é ainda relembrado pela A. com a carta de 30.10.2015 em que ainda lhe dá a possibilidade de juntar o documento em falta.
Refere-se finalmente que não se vê que os documentos que o Recorrente genericamente enuncia no ponto x. das conclusões, tenham a virtualidade de demonstrar estes factos não provados. O doc. 1 representa a reclamação apresentada pelo R. junto da AT quanto à avaliação da fração; o doc. 2 uma declaração do R. de 16.02.2008 para o exercício de um direito de preferência; o doc. 3 representa uma proposta de venda feita pela R. em fevereiro de 2014, que já se avaliou mais em concreto, tal como o doc. 4 corresponde a uma resposta do R. àquela, em março de 2015; os doc. 5 a 10 não se encontram juntos por ordem cronológica, correspondendo à troca de comunicações entre as partes a que alude o ponto 13 dos factos provados nos seus diversos pontos; o doc. 11 é um email enviado pela A. a pedir para o R. identificar os compradores da fração, que este havia indicado serem os seus filhos; o doc. 12 representa um estrato da ata do Conselho de Administração da A. que autoriza a venda do imóvel; o doc. 13 é o certificado energético; o doc. 14 corresponde à licença de utilização; os doc. 15 e 16 são as certidões do registo predial e matricial do prédio e finalmente o doc. 19 que representa um email enviado pela A. em que insiste pelo envio do RBAC, até 25.11.2015.
O que estes documentos mostram efetivamente é o processo prévio da compra e venda do imóvel do imóvel a decorrer, a par da questão da atualização da renda, que ainda não estava fechada, por aguardar a declaração do RBAC que o R. ficou de enviar e pelo qual a A. insistia.
Em face do que fica exposto, conclui-se que os elementos de prova indicados pelo Recorrente não revelam a veracidade dos factos não provados nos pontos 1, 2, 3 e 4, restando concluir pela improcedência da impugnação apresentada pelo R. quanto a eles.
- quanto à al. G) dos factos não provados, tem o seguinte teor:
G - Que a condição do pagamento pelo R. das rendas em dívida, aposta na minuta do contrato-promessa de compra e venda da fracção, nunca tivesse sido objecto de conversação entre as partes.
Pretende a Recorrente que este facto seja tido como provado.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma a resposta que deu a esta matéria: “O facto G., respigado do art.º 103º da contestação em conformidade com o Acórdão do Tribunal da Relação, não resultou provado porquanto dos depoimentos de CC, FF e BB e de todas as vastas comunicações havidas entre as partes e existentes nos autos ressalta que a actualização da renda e as negociações para aquisição da fracção se colocavam em planos distintos e independentes, e por isso eram enviadas cartas distintas a respeito de cada uma das situações. Resulta, outrossim, do depoimento do filho R., EE, que o R. (e filhos) entendiam que estando em curso negociações para a aquisição da fracção a renda não seria actualizada, tendo, aliás, sido por isso que entenderam não ser necessário apresentar o documento do RBAC. No entanto, nada adiantou de concreto e lógico para esse entendimento e convicção, certo que do conjunto da prova produzida não resultou qualquer posição da A. no sentido de suspensão do processo de actualização da renda, antes pelo contrário. Veja-se que - para além dos citados depoimentos de CC, FF e BB - apesar de a comunicação do R. de fls.17 e ss., em resposta à actualização de renda, referir na parte final encontrar-se em condições de fazer a escritura de compra e venda, a mesma mereceu da A. a resposta de 17/04/2015 (cfr. fls.20 vº.) remetendo para carta de 08/04/2015, que naquela também anexou (cfr. fls. 61), que havia enviado para o próprio R. para a morada do locado, na qual expressa que qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e actualização do valor da renda do contrato de arrendamento em vigor”.
Verifica-se, de alguma forma, que a resposta a esta questão já é dada pelos elementos probatórios referidos a propósito dos factos anteriormente impugnados, aqui se convocando a avaliação anteriormente realizada sobre eles, que mostra que a questão da atualização da renda foi falada entre as partes e aguardava a junção de um documento por parte do R., correspondendo a negociação da venda da fração a um processo que corria em paralelo.
Mas vejamos mais em concreto.
No ponto xi. das conclusões do recurso consta: “Também o facto constante da al. G) como não provado deverá ingressar o elenco dos factos provados, face aos testemunhos prestados pelas Sr.ªs testemunhas BB, CC e EE, nas passagens assinaladas.”
À impugnação da al. G) dos factos não provados, dedica o Recorrente as pág. 52 vs.º a 53 vs.º do corpo das alegações de recurso, onde não alude ao depoimento da testemunha CC.
Ainda que aqui não indique as passagens da gravação do depoimento da testemunha BB, o Recorrente procede à transcrição de partes das suas declarações. Avaliando as mesmas, afigura-se que o referido por esta testemunha não vai de modo algum ao encontro deste facto questionado, para além de que o seu depoimento foi muito mais abrangente do que o excerto transcrito, não contradizendo a informação que sempre prestou, no sentido de existirem duas questões pendentes entre as partes que não se misturavam, não tendo caído a atualização da renda em razão das negociações da venda que ocorriam, o que a A. sempre deixou claro.
No que se refere ao depoimento da testemunha EE, filho do R., o Recorrente indica os excertos da gravação, onde o mesmo evidencia que o valor da renda proposto era incomportável para o seu pai e que sempre se falou em realizar a escritura e no envio dos documentos para tal, tendo sido uma surpresa o cpcv.
No seu depoimento, a cuja audição se procedeu, esta testemunha insiste na questão de que a atualização da renda não era para os inquilinos que adquirissem o imóvel. A verdade é que, no caso do A. não só tal não veio a resultar apurado, como é infirmado pela generalidade da prova produzida nos autos, como os factos provados revelam.
Tal não obsta ao facto de que relativamente à venda de outras frações negociadas pela A. na sequência da proposta de fevereiro de 2014, a questão do aumento da renda não se tenha colocado, na medida em que só mais de um ano depois, no final de fevereiro de 2015 é que a A. veio debruçar-se sobre a situação dos contratos arrendamentos, o que naturalmente não fez, por não fazer sentido, relativamente a frações na iminência de ser vendidas na sequência de negociações anteriores já realizadas..
A testemunha DD, mediadora imobiliária, a quem a A. confiou o processo de venda das frações do prédio, afirmou que em fevereiro de 2014 enviou as cartas com as propostas aos inquilinos, aludindo ao período de um ano em que as mesmas se mantiveram, e referindo que se tratou de um processo moroso, designadamente por ter havido muitas cartas devolvidas e dificuldade de contactar todas as pessoas, não se estranhando também por isso que a testemunha EE tenha dito que quando o seu pai quis comprar, em março de 2015, ainda estavam a ser realizadas escrituras.
Tendo em conta que só em 27.02.2015 a A. enviou ao R. a carta a comunicar a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e a atualização da renda, é razoável supor que não o fez relativamente aos inquilinos que já haviam aceitado comprar as frações, o que não era o caso do R. a essa data, daí poder admitir-se que relativamente a alguns inquilinos que adquiriram o locado, não se tenha colocado a questão do aumento da renda. A verdade é que a A., ao ter sido contactada pelo R. a manifestar interesse em comprar, só em março de 2015, e depois de ter enviado aquela comunicação, sempre deixou bem claro que as negociações relativas à venda do imóvel não interferiam com a questão da atualização da renda.
Invoca ainda o Recorrente em concreto os documentos que representam as comunicações realizadas entres as partes de 9.04, 11.04 e 08.09 que, no seu entender, mostram que o R. sempre disse estar disponível para realizar a escritura.
A carta enviada pelo R. a 09.04. mostra que este aceita comprar a fração, afirmando estar em condições de realizar a escritura em nome dos filhos, mas revela também a existência de negociações pendentes, pretendendo o R. que a A. mantivesse a proposta apresentada há mais de um ano, de venda por um valor inferior; a exposição de 11.06 enviada pelo R. (e não de 11.04 que se afigura ser um lapso) vai nessa sequência, surgindo no âmbito das negociações mantidas entres as partes; já na carta de 08.09 o R. afirma a disponibilidade para formalizar o contrato promessa de compra e venda, e não escritura, ao contrário do que agora alega em sede de recurso quando diz que foi uma surpresa o cpcv.
Resta concluir que os elementos probatórios indicados pelo Recorrente não mostram a veracidade deste facto impugnado, acompanhando-se na integra a motivação apresentada pelo tribunal a quo para justificar a sua resposta, antes revelando os meios de prova referidos que a questão do aumento da renda nunca foi deixada cair pela A., não obstante as negociações que decorriam entre as partes com vista à venda do locado, e que até ao último momento esta insistiu que o R. juntasse a declaração do RBAC que comprovou ter requerido à AT, o que o mesmo nunca fez.
Improcede a impugnação apresentada pelo Recorrente aos pontos 1 a 4 e al. g) dos factos não provados.
IV. Razões de direito
- da (in)validade e (in)eficácia da comunicação de atualização da renda por parte da senhoria para o valor de € 959,11
Invoca a Recorrente a irregularidade do processo de atualização da renda por parte da A., que contesta, quer quanto à sua validade, quer quanto à sua eficácia, concluindo que o R. cumpriu a sua obrigação de pagamento da renda pelo valor de € 268,27 que corresponde à renda em vigor.
No anterior acórdão proferido por este tribunal, são equacionadas da seguinte forma as questões a decidir, que correspondem a final a saber se pode ter-se como válida e eficaz a comunicação de atualização da renda por parte da senhoria para o valor de € 959,11 com efeitos às rendas vencidas a partir de junho de 2015:
“s) Atentas as irregularidades do processo de actualização, em violação do processo prescrito nos art.ºs 31.º 33.º, 36.º e 35.º, n.º 2, als. b) e c), ex vi do disposto no n.º 6 do art.º 35.º, todos da Lei n.º 6/2006, com prejuízo para o direito do R. ao exercício do contraditório e das garantias de defesa, impõe-se considerar que a renda em vigor é aquela que já vigorava à data de Fevereiro de 2015, no valor de € 268,27 (conclusões i a Lxxxix),
t) as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, com subordinadas ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e Actualização de renda”, dado o respectivo conteúdo, uma interpelação para pagamento da dívida, com apresentação de um quadro resumo e apuramento do valor global, a carta não observa os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda. (conclusões xc a XCv),
u) ainda que as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, observassem os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda, a nova renda só seria devida em 1 de Março de 2016, mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Abril, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 36.º, n.º 6, 35.º, n.º 2, al.s a) e b), por expressa remissão daquele, e n.º 8 do mesmo art.º 36 (conclusão Xcvi),
v) a ação da A, apesar de na fase inicial das negociações para compra e venda da fração ter avisado R. de que tal não implicava a suspensão do processo de atualização das rendas em curso, integra a figura do abuso de direito, pelo que, ainda que se considerasse que a renda se encontra fixada no valor por ela indicado lhe não deverá ser reconhecido o direito à resolução do contrato de arrendamento e cobrança de rendas atualizadas, por manifesto abuso no seu exercício (conclusões viii).”
Tendo sido dado cumprimento ao determinado pelo Supremo Tribunal de Justiça, no sentido de conhecer da matéria de facto impugnada que não havia sido avaliada no anterior acórdão proferido por este Tribunal da Relação verifica-se, na sequência da improcedência da impugnação da matéria de facto, que se mantêm na integra os factos provados e não provados que serviram de suporte à apreciação jurídica da causa feita no anterior acórdão.
Não tendo havido alteração dos factos provados, não se vê fundamento para alterar a decisão de direito que sobre eles incidiu e que consta do acórdão anteriormente proferido e anulado pelo Supremo Tribunal de Justiça, alteração que, a nosso ver, estava dependente da modificação da decisão de facto pela qual o Recorrente pugnava e que não veio a ocorrer.
Afirmando-se a concordância deste novo coletivo com a fundamentação jurídica e a decisão apresentada naquele arresto anulado, salientando-se ainda que corresponde ao entendimento dos Juízes Desembargadores que intervieram no primeiro julgamento e aos quais o STJ entendeu em primeira linha atribuir a decisão a proferir em substituição do acórdão anulado, com o devido respeito, fazemos nossa aquela fundamentação que enunciamos nos mesmos termos.
A resposta a esta questão controvertida equacionada foi dada no acórdão proferido quando a avalia e decide o que denominou décima nona a vigésima segunda questão, nos seguintes termos que aqui se reproduzem e que fazemos nossos:
“19) Quanto à décima nona questão, a saber, se atentas as irregularidades do processo de atualização, em violação do processo prescrito nos art.ºs 31.º, 33.º, 36.º e 35.º, n.º 2, als. b) e c), ex vi do disposto no n.º 6 do art.º 35.º, todos da Lei n.º 6/2006, com prejuízo para o direito do R. ao exercício do contraditório e das garantias de defesa, impõe-se considerar que a renda em vigor é aquela que já vigorava à data de Fevereiro de 2015, no valor de € 268,27.
Considerando aplicável a 4.ª versão da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), na versão da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, e considerando os factos sob os números 4, 5, 6 e 6-a) da matéria de facto provada em audiência, o tribunal de 1.ª instância concluiu que a carta enviada pela A/apelada em 27/2/2015 a que se reporta o n.º 4 dos factos provados cumpriu “…os requisitos estabelecidos no art.º 30º do NRAU” e que com a carta de 09/04/2015 a que se reportam os factos ob os n.º s 10 e 1.a) da mesma matéria de facto, o R/apelante “Atuou, portanto, o R. em harmonia com o estabelecido no art.º 31º nº 4 als. a) e b) e nº 6 do NRAU” depois de referir que “…, o R. continuou a pagar € 268,27, o que acontece até à presente data (cfr. facto 25), e nunca juntou documento comprovativo do seu RABC, designadamente de que ele era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (cfr. facto 14)”, concluiu que a resposta de 27/2/2015 “…não desencadeando o mecanismo previsto nos nºs 3, 4, 5 e 6…” do art.º 36.º, do NRAU, pelo que “…não restava ao R. se não efectuar o pagamento da renda actualizada até que, porventura, houvesse revisão do valor patrimonial do imóvel por parte da AT, com o subsequente acerto nos termos legais, o que lhe foi comunicado pela A. na sua carta de 17/04/2015, na qual expressava que a reclamação do valor patrimonial do locado apresentada junto da AT não suspendia a actualização da renda (cfr. facto 12). E … a renda actualizada deve ter-se por devida no dia 01/06/2015 por aplicação do nº 2 do art.º 36º NRAU..”.
Pretende o apelante que a renda se manteve no mesmo valor de € 268,27 porque, tendo-se ele oposto à atualização para o valor constante da comunicação de 27/2/2015 e não tendo proposto novo valor, se deve considerar, em primeira linha, que propôs a manutenção da renda em vigor, em aplicação da presunção estabelecida no n.º 2, do art.º 33.º, do NRAU e por último, que não tendo a apelada apresentado resposta a essa presumida proposta, a renda se manteve no valor inicial, nos termos do n.º 3, do art.º 33.º, do NRAU.
Esta pretensão do apelante, formalmente ancorada nos preceitos legais citados, não corresponde, todavia, à factualidade pertinente para decisão da causa.
Na sua resposta de 9/4/2015 à proposta de atualização, o apelado opôs-se, sim, mas à transição do contrato para o NRAU uma vez que no que respeita ao novo valor de renda que lhe foi proposto, se limitou a invocar “…que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais comprometendo-se a entregar a competente declaração logo que lhe fosse emitida pela Autoridade Tributária” (facto sob o n.º 10).
A invocação desse facto, valor de RABC, longe de poder interpretar-se como silêncio na indicação do valor contraproposto, determinante da aplicação da presunção consagrada no n.º 2 do art.º 33.º, do NRAU e da tramitação subsequente, prevista no n.º 3 do mesmo preceito, tem antes o significado de se pretender prevalecer do regime legal de atualização de renda próprio para tal nível de rendimento, previsto no n.º 7, do art.º 36.º e no n.ºs 2 e 3, do art.º 35.º, do NRAU.
O apelado, apesar da invocação de RABC, grosso modo, determinante da conformação da atualização de renda que lhe foi proposta, não comprovou a sua invocação.
E aqui se situa o cerne da questão.
Como resulta do disposto no art.º 32.º, do RAU, é sobre o arrendatário que impende o ónus de comprovar o invocado RABC ou que requereu ao serviço de finanças o documento que o demonstra e juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção (n.ºs 1 e 2, do art.º 32.º, do NRAU) e o apelante não cumpriu esse ónus, nem no âmbito da relação arrendatícia, nem neste mesmo processo em que é pedida a declaração de resolução do contrato, como também não invocou nem comprovou qualquer impedimento no cumprimento do seu dever legal, nomeadamente por ato de terceiro, a autoridade tributária.
Configurando-se a comprovação do RABC invocado como um facto constitutivo do direito à limitação da atualização de renda prevista no n.º 7, do art.º 36.º e nos n.ºs 2 e 3, do art.º 35.º, do NRAU, não pode deixar de se considerar como renda devida aquela que foi comunicada pela carta de 27/2/2015.
Com efeito, o valor tributário da fração arrendada foi objecto de reclamação por parte do apelado e também da apelada, mas tal reclamação “…não suspende a atualização da renda”, como dispõe o n.º 7, do art.º 31.º, do NRAU.
E assim, nos termos do n.º 2, do art.º 36.º, do NRAU, a partir de 1/6/2015 impendia sobre o apelante a obrigação de pagamento da renda atualizada e não da renda em vigor à data da comunicação para atualização.
Improcede, pois, esta décima nona questão.
20) Quanto à vigésima questão, a saber, se as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, subordinadas ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e Actualização de renda”, dado o respectivo conteúdo, uma interpelação para pagamento da dívida, com apresentação de um quadro resumo e apuramento do valor global, a carta não observa os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda.
A resposta a esta questão, encontra-se contida na apreciação e decisão da questão anterior.
A atualização da renda não é desencadeada por estas comunicações, de 16/12 e 31/12, mas sim, pela carta de 27/2/2015 que a operou nos termos propostos, atenta a omissão do apelante na comprovação do invocado RABC.
E assim sendo, estas comunicações destinam-se, tão só, por um lado, a conformar o valor da renda com a avaliação fiscal da fração, uma vez que a comunicação de 27/2/2015 foi feita tendo em atenção que a fração tinha o valor patrimonial de € 199.200,00, a que correspondia o valor atualizado de renda, de € 1.106,67 e esse valor patrimonial foi atualizado para € 172.640,00, aliás, na sequência de reclamação do R/apelante, a que correspondia o valor atualizada de renda de € 959,11.
Não tendo o apelado chegado a pagar a renda no valor de € 1.106,67 uma vez que continuou a pagar a renda antiga, estas comunicações limitaram-se a interpelá-lo para pagamento da renda devida, em face do valor patrimonial da fração, retroagido à data em que operou a atualização da renda, nem sequer havendo que proceder como determinado pelos n.ºs 7 e 8,do art.º 31.º, do NRAU.
Improcede, pois, também esta vigésima questão.
21) Quanto à vigésima primeira questão, a saber, ainda que as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, observassem os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda, a nova renda só seria devida em 1 de Março de 2016, mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Abril, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 36.º, n.º 6, 35.º, n.º 2, al.s a) e b), por expressa remissão daquele, e n.º 8 do mesmo art.º 36.
A resposta a esta questão, subsidiária em relação à questão anterior, encontra-se contida na apreciação e decisão da vigésima questão, que considerou que a comunicação que atualizou a renda foi a comunicação de 27/2/2105 e não as comunicações de 16/12 e 31/12, que configuram meras interpelações para pagamento de rendas já devidas.
Improcede, pois, também esta questão.
22) Quanto à vigésima segunda questão, a saber, se a ação da A, apesar de na fase inicial das negociações para compra e venda da fração ter avisado R. de que tal não implicava a suspensão do processo de atualização das rendas em curso, integra a figura do abuso de direito, pelo que, ainda que se considerasse que a renda se encontra fixada no valor por ela indicado lhe não deverá ser reconhecido o direito à resolução do contrato de arrendamento e cobrança de rendas atualizadas, por manifesto abuso no seu exercício.
A relevância desta questão, na dinâmica do litígio dos autos, está na base da extensão da matéria de facto pertinazmente estruturada pelo tribunal a quo e para a qual (extensão) contribuiu também o acórdão interlocutório deste Tribunal da Relação, oportunamente proferido nos autos.
A matéria de facto apurada em audiência, partindo de uma relação jurídica de arrendamento para habitação, introduz-nos seguidamente em duas subespécies, quais sejam, sem preocupação de precedência, a atualização da renda e a negociação de um contrato de compra e venda da fração ao arrendatário.
Nesta ação está apenas em causa a extinção da relação jurídica de arrendamento, não tendo sido feito qualquer pedido relativamente ao desenrolar e desfecho da fase negocial do contrato de compra e venda, sendo ainda certo que, como consta nos n.ºs 27 a 39 da matéria de facto provada da sentença, o desfecho das negociações entre o apelante e a apelada foi objeto de ação judicial transitada em julgado.
O agora invocado abuso de direito por parte da apelada, não obstante o entrelaçar no tempo da questão da atualização da renda e das negociações de compra e venda, só poderá ser aferido em relação ao procedimento de atualização da renda, nos termos do disposto no art.º 334.º, do C. Civil e não também em relação ao desfecho das malogradas negociações, que só poderia ser apreciado em face do disposto no n.º 1, do art.º 227.º, do C. Civil.
A pretensão de fazer relevar no contrato de arrendamento e mais especificamente no procedimento de atualização de renda a eventual violação das regras da boa-fé na negociação e formação do contrato apresenta-se como desprovida de qualquer fundamento legal.
Vejamos, pois.
Dispõe o art.º 334.º do C. Civil, que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Pretende o apelante que a exigência do pagamento da renda atualizada é um ato de desforço pela sua posição negocial relativamente à casa da porteira, mas não lhe assiste razão em face da matéria de facto acima descrita.
A atualização da renda foi despoletada pela carta de 27/2/2015 e a questão ou divergência sobre o destino da casa da porteira – alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e atos preparatórios – só surge em outubro de 2015 (facto sob o n.º 13.H)), portanto posteriormente a essa carta.
Acresce que, no lapso de tempo que medeia entre essas duas datas a questão da atualização de renda foi sendo expressamente lembrada em 8/4/2015, 17/4/2015 e 28/4/2015, como decorre dos factos provados sob os n.ºs 8, 9, 12 e 13.
A matéria de facto provada em audiência não permite, pois, sustentar, verosimilhantemente, a atualização da renda como ato de retaliação pela não aquiescência do apelante relativamente à questão posta pela apelada quanto ao destino da casa da porteira, como também não permite sustentar, razoavelmente, a pretensão de esquecimento unilateral ou de ambas as partes relativamente à atualização da renda.
Improcede, pois, também esta vigésima segunda questão.”.
Oferece-se ainda fazer um aditamento à apreciação jurídica da causa que se expôs, no sentido de complementar o afirmado no âmbito da décima nona questão, no que respeita à influência das impugnações do VPT do locado, na sequência da decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça, quando conheceu da suscitada nulidade do acórdão por omissão de pronúncia, concluindo pela sua improcedência, afirmando:
“O tribunal recorrido, após enquadramento, pronunciou-se expressamente sobre esta questão, ainda que de forma sintética, referindo o seguinte: “Com efeito, o valor tributário da fração arrendada foi objecto de reclamação por parte do apelado e também da apelada, mas tal reclamação “... não suspende a atualização da renda”, como dispõe o n.º 7, do art.º 31.º, do NRAU. E assim, nos termos do n.º 2, do art.º 36.º, do NRAU, a partir de 1/6/2015 impendia sobre o apelante a obrigação de pagamento da renda atualizada e não da renda em vigor à data da comunicação para atualização.” É assim, evidente, que a Relação considerou improcedente a argumentação da recorrente com base no segmento transcrito do n.º 7 do art.º 31º do NRAU. E, se não atendeu à totalidade dos argumentos aduzidos pela recorrente no seu recurso de apelação, não deixou de se pronunciar sobre a questão em causa.”
Está em causa o cumprimento do art.º 30.º do NRAU pelo senhorio e a alegação do Recorrente que o valor do VPT do imóvel, com base no qual foi dado início ao processo de atualização da renda não se encontrar fixado do ponto de vista do senhorio, que a impugnou, prejudicando a avaliação do arrendatário.
O art.º 30.º do NRAU vigente à data, estabelecia:
“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.”
Conforme resulta dos factos provados 4, 5, 6 e 6a), a senhoria em 27.02.2015 comunicou ao R. a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e a alteração da renda mensal do locado com fundamento na avaliação patrimonial do imóvel determinada em 2012, nos termos do art.º 38.º do IMI, juntando a caderneta predial respetiva.
Verifica-se que em 27.02.2015, quando teve lugar tal comunicação, o valor da renda atualizada fornecido ao arrendatário correspondia ao seu cálculo de acordo com o valor patrimonial do locado atualizado em 2012, tendo sido acompanhada dos documentos respetivos, em observância do disposto no art.º 30.º do NRAU. Àquela data o valor patrimonial do imóvel não tinha sido alvo de contestação por nenhuma das partes, designadamente pela A., não se encontrando pendente qualquer processo de reclamação, não podendo dizer-se, ao contrário do que alega o Recorrente que, nesse momento o valor patrimonial do imóvel não estava estabilizado.
Como também resulta do ponto 11 dos factos provados, por não concordar com o valor patrimonial do imóvel fixado em € 199.200,00 o R. dele reclamou junto da Autoridade Tributária, como era seu direito, tendo tal valor sido corrigido em baixa para € 172.640,00.
Não obstante aquele valor tenha sido também impugnado pela A., apenas o foi em 17.04.2015, encontrando-se ainda pendente em 16.11.2021 o respetivo processo. A contestação da A. verificou-se mais tarde, não existindo qualquer processo pendente quando a mesma deu início ao procedimento de atualização da renda, antes se encontrando fixado o VPT do imóvel, que a mesma comprovou junto do R., pelo que não existia qualquer obstáculo que pudesse inquinar a validade ou eficácia daquela comunicação.
Contrariamente ao que alega o Recorrente, quando a A. em 27.02.2015 desencadeou o processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e a atualização da renda, o VPT do imóvel estava fixado, não existindo reclamação sobre o mesmo, não se vislumbrando por isso a existência de qualquer impedimento a que a senhoria calculasse o montante da renda com base no VPT existente, não obstante pudesse haver lugar à sua correção a partir do momento em que aquele valor pudesse vir a ser revisto em baixa na sequência de reclamação apresentada, salientando-se, como se referiu, que a reclamação do VPT do locado não suspende a atualização da renda, como dispõe o art.º 31.º n.º 7 do NRAU.
Na verdade, não se vê também como é que o R. podia ficar prejudicado por essa via, na medida em que, não só lhe foram fornecidos todos os elementos, como tinha sempre a faculdade, que aliás exerceu, de contestar ele próprio o valor atribuído ao locado, salientando-se que a A. levou em consideração a procedência de tal reclamação, corrigindo em baixa o valor da renda que inicialmente apresentou, nunca tendo reclamado do R. a obrigação de pagar uma renda superior àquela que calculou com base no VPT reduzido pela AT na sequência daquela reclamação.
Não se vê por isso em que medida é que a impugnação do VPT do locado apresentada mais tarde pela A. e a que alude o ponto 11 dos factos provados, é suscetível de determinar a invalidade ou ineficácia da comunicação anteriormente realizada da atualização da renda.
Resta concluir, ressalvando a alteração anteriormente decidida e transitada em julgado quanto às al. d) e e) da sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância, pela confirmação da mesma nas al. a) a c) do seu segmento decisório, em que declarou resolvido o contrato de arrendamento em questão, declarando válida e eficaz a atualização da renda para o valor de € 959,11 com efeitos a 01.06.2015, condenando o R. a entregar o locado de imediato à A., livre e devoluto de pessoas e bens.
V. Decisão:
Pelo exposto, confirma-se a sentença do tribunal de 1ª instância nas al. a) a c) do seu segmento decisório, em que declarou resolvido o contrato de arrendamento em questão, declarando válida e eficaz a atualização da renda para o valor de € 959,11 com efeitos a 01.06.2015, condenando o R. a entregar o locado de imediato à A., livre e devoluto de pessoas e bens, improcedendo nesta parte a apelação interposta pelo R.
Custas pelo R. por ter ficado vencido – art.º 527.º n.º 1 e 2 do CPC.
Notifique.
*
Lisboa, 10 de abril de 2025
Inês Moura
Higina Castelo
Rute Sobral |
