| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa.
I. RELATÓRIO
(A), (B), (C), (D) e (E), identificados nos autos, intentaram a presente acção contra (F) e mulher (G), também identificados nos autos, pedindo a condenação destes a entregar livre de pessoas e bens o local que habitam (Rua ...., 13, Livramento). Alegam, para tanto que o referido local lhes foi dado de arrendamento por (H) que dele era usufrutuária, vínculo que, por morte desta, caducou.
Contestaram os Réus alegando que só com a propositura da acção tiveram conhecimento do óbito da usufrutuária e deram conhecimento da sua pretensão de celebrarem um novo contrato de arrendamento.
Na réplica os Autores manifestaram a pretensão de vender o locado.
Realizado o julgamento foi proferida sentença que declarou que o contrato de arrendamento em causa caducou com a morte de (H), condenando os Réus a entregarem aos Autores o prédio, livre de pessoas e bens.
É desta sentença que vem interposto o presente recurso, o qual foi devidamente admitido como apelação.
Os Apelantes formularam as seguintes conclusões de recurso:
1. Devem os Venerandos juízes desembargadores revogar a sentença por violar o disposto nos artigos 66.º n.º 2 e 94.º n.º 3 do RAU.
2. Condenando a Autora a reconhecer o direito dos Réus a novo arrendamento, nos termos dos artigos já referidos e, especialmente, do artigo 92.º do RAU.
Os Apelados defendem a confirmação da sentença recorrida. E, ao abrigo do disposto no artigo 684.º-A do Código de Processo Civil, requerem que este Tribunal da Relação aprecie os fundamentos por eles invocados na acção e em que decaíram, apesar de serem partes vencedoras na acção.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. OS FACTOS
Estão provados os seguintes factos:
1. (A) e mulher (I), eram casados entre si, em primeiras núpcias, na comunhão geral de bens, tendo ambos falecido.
2. Do casamento de ambos, nasceram (A), (B), (C).
3. (A), casou em segundas núpcias com (D)
4. O dito (A) e mulher (I), eram donos, em comum e partes iguais com (E) do prédio urbano, sito à Rua ..., n.º 13-A, Livramento, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º 30.559, fls. 120 do B - 87, inscrito na matriz predial sob o artigo 712 da freguesia do Livramento.
5. Sob o imóvel identificado na alínea anterior mostra-se inscrito o usufruto a favor de (H).
6. (H), faleceu em 25 de Julho de 2002.
7. Na sua qualidade de usufrutuária, (H), cedeu ao Réu, para sua habitação e de sua mulher, o gozo temporário da casa sita à Rua ...., 13-A, Livramento, inscrita na matriz no artigo 712 da freguesia do Livramento, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Janeiro de 1986, pela renda mensal de 10.000$00, a pagar no primeiro dia útil de cada mês, em casa da senhoria.
8. O local arrendado destinava-se a moradia dos Réus.
9. A Autora (E) enviou, em 6 de Novembro de 2002, a carta registada com A.R. do seguinte teor: Ex.mo Sr.(F) Estou a escrever-lhe, na sequência da minha ida, dia 26 de Outubro, à casa que habita, a fim de lhe comunicar o falecimento de minha mãe, em 25 de Julho de 2002, e pelo que, agora, herdeira e cabeça de casal informo que o meu endereço é o seguinte: Rua ..., Lote 7, 3º Esq. 1500, 348 Lisboa.
10. A Autora (E) recebeu do Réu marido a carta datada de 03 de Dezembro de 2002, do seguinte teor: “Exma Senhora, Recebi a sua carta de 6 de Novembro de 2002 a qual me mereceu a melhor consideração. Contudo, por motivos de saúde só agora posso responder à mesma. Depois de contactar o meu Advogado, informo que não tenho problema nenhum em depositar o dinheiro da renda da casa onde resido em nome de V. Exª. No entanto, precisaria de um documento comprovativo de que V. Exª é a cabeça de casal da herança da Senhora D. (H). Espero que não leve a mal a desconfiança, mas nos dias que correm temos de jogar pelo seguro".
11. O Réu marido dirigiu à Autora (E) a carta datada de 3 de Abril de 2003 do seguinte teor: “Exma. Sra.,(F) , arrendatário da casa sita à Rua ... à Igreja, n.º 13-A, Livramento, tendo sido citado para contestar o Proc. n.º 926/03.0 TBPDL do 50 Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Ponta Delgada, tomou finalmente conhecimento, pela certidão de óbito junta aos autos, do falecimento da Senhora D. (H). Pelo alegado na P.I. daquele Processo, constatei que V. Ex.cia era a cabeça-de-casal por óbito daquela referida Senhora. Assim, finalmente na posse desses elementos que lhe havia solicitado na minha carta de 6 de Dezembro último, informo que, ao abrigo do disposto nos artigos 66.º n.º 2 e 90.º do D.L. n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, pretendo exercer o direito a um novo arrendamento.”
12. A Autora (E) dirigiu ao Ré marido a carta datada de 23 de Abril de 2003 do seguinte teor: “Acuso a recepção da sua carta datada de 3 de Abril de 2003 que me causou a maior estranheza e cujo conteúdo não posso aceitar. Com efeito logo através da minha carta datada de 6 de Novembro de 2002 comuniquei-lhe o falecimento da minha mãe ocorrido em 25 de Julho, tendo-me V.Exª solicitado apenas documento comprovativo de que eu era a cabeça de casal da herança sem que tivesse por qualquer forma questionado a morte da minha mãe, nem tão pouco tivesse solicitado certidão de óbito. Não posso aceitar que venha V.Exª declarar que só agora com a citação tomou conhecimento do falecimento de minha mãe. Pelo exposto venho comunicar a V.Exª que recuso o novo arrendamento pretendido por ser extemporâneo o exercício desse direito, nos termos do disposto no n.º 1 e n.º 4 do artigo 94.º do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15 de Outubro e que também me oponho a que V.Exª se mantenha a residir ou a ocupar a casa.”
13. Os AA pretendem vender a casa arrendada.
III. OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
Tendo os Apelados requerido a ampliação do âmbito do recurso para conhecimento dos fundamentos em que foram vencidos, nos termos do disposto no artigo 684.º-A n.º 1 do Código de Processo Civil, e tendo sido feita referência expressa a esses fundamentos nas suas contra-alegações de recurso e respectivas conclusões, tem também este Tribunal da Relação que apreciar esses fundamentos mesmo que improceda o recurso dos Apelantes, sob pena de nulidade do Acórdão por omissão de pronúncia, nos termos do disposto no artigo 668.º n.º 1 alínea b) do Código de Processo Civil (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16 de Janeiro de 1996, Col. Jur., STJ, 1996, Vol. 1.º, pág. 44).
Estamos perante um contrato de arrendamento urbano que o Apelante(F) celebrou com (H), na qualidade de usufrutuária do imóvel, destinando-se o local arrendado à morada dos Apelantes. A (H) faleceu em 25 de Julho de 2002 e, como resultado desta situação, entendem os Apelantes que o contrato caducou porque os Apelados não exerceram, em tempo, o seu direito a novo arrendamento.
Pelo contrário, consideram os Apelados que exerceram em tempo esse direito a novo arrendamento e que os Apelantes não lhes comunicaram qualquer das excepções previstas no artigo 93.º do RAU, designadamente que pretendiam vender o locado.
Situadas as posições das partes, cabe agora apreciar as suas pretensões em face dos factos provados e dos elementos constantes dos autos.
Por uma questão se sequência lógica dos fundamentos invocados por cada uma das partes, começamos por analisar as razões invocadas pelos Apelados.
1. Defendem os Apelados que se deve considerar que os Apelantes tiveram conhecimento da morte da senhoria quando esta lhe foi comunicada por carta enviada em 6 de Novembro de 2000 e que só por carta de 3 de Abril de 2001 é que os Apelados vêm declarar que pretendem exercer o direito a um novo contrato de arrendamento.
No caso dos autos estamos perante a situação prevista na alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil em que o direito cessou com a morte da usufrutuária que havia celebrado o contrato de arrendamento.
Nestes casos, e de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 66.º do RAU, tem o arrendatário direito a um novo arrendamento, nos termos do artigo 90.º do mesmo RAU. Mas tal direito deve ser exercido no prazo de 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior. E, considerando que a caducidade é a extinção automática do contrato em consequência, no caso concreto, da morte senhoria usufrutuária, o contrato resolveu-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. O fundamento – morte da senhoria usufrutuária – opera por si e imediatamente.
Mas o que aqui está em causa não é a caducidade do contrato de arrendamento – esse irremediavelmente caducou. O que está em causa é saber se o inquilino comunicou por escrito ao radiciário, atempadamente – no prazo de 30 dias a partir do momento da caducidade – que pretende exercer o direito a um novo contrato de arrendamento.
Tratando-se da morte do senhorio e não existindo um contacto directo entre ele e o inquilino – por exemplo no caso em que as rendas são depositadas ou pagas a um terceiro – o mais natural é que este desconheça a morte daquele, não lhe sendo por isso exigível que exerça o seu direito a um novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias a partir do momento da caducidade do contrato de arrendamento anterior (data da morte).
Impondo-lhe a lei um prazo de 30 dias para exercer o seu direito e não tendo obrigação de conhecer o momento em que a caducidade operou, consideramos que o prazo dos 30 dias para o exercício do seu direito só se deve contar a partir do momento em que o inquilino teve conhecimento do facto gerador da caducidade.
Chegados aqui vejamos, em face dos factos provados, em que momento se deve considerar que o inquilino teve conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento por morte da senhoria usufrutuária.
Dos autos nada consta sobre as relações entre a senhoria e o inquilino, designadamente se era aquela que recebia directamente as rendas. E, tendo esta falecido em 25 de Julho de 2002, não resulta que o inquilino tivesse logo conhecimento daquela situação nem sabemos se a partir dessa data as rendas continuaram a ser pagas e em que circunstâncias.
Está no entanto provado que em 6 de Novembro de 2002 a Apelante (E), através de uma carta enviada ao Apelado(F) e por este recebida, comunicou a morte da senhoria usufrutuária. E está provado que o inquilino(F), por carta datada de 3 de Abril de 2003, comunicou à Apelada (E) que pretendia exercer o seu direito à celebração de um novo contrato de arrendamento.
Se considerarmos que o Apelante(F) teve conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento em 6 de Novembro de 2002 por nessa data lhe ter sido dado conhecimento que a senhoria usufrutuária havia falecido em 25 de Julho desse ano, então o(F) perdeu o direito à celebração de um novo contrato de arrendamento porque devia, no prazo de 30 dias a partir desse conhecimento, ter comunicado à radiciária essa sua intenção. E, como resulta provado, tal comunicação só foi feita em 3 de Abril de 2003.
Mas defendem os Apelantes que só com a entrega da certidão de óbito da senhoria usufrutuária, aquando da citação para a acção, é que se pode considerar que efectivamente tiveram conhecimento da caducidade.
De resto foi esta a tese seguida pela sentença recorrida que considerou que a prova dos factos sujeitos a registo obrigatório, como é o caso do óbito, só pode ser feita pelos meios previstos no Código do Registo Civil, designadamente por meio de assentos, nos termos do artigo 1.º deste Código, e que não se provou que antes da citação dos Apelantes lhes tivesse sido entregue a certidão de óbito da senhoria usufrutuária.
Com o devido respeito não concordamos com esta tese defendida na sentença recorrida.
O que aqui está em causa não é a prova da morte da senhoria usufrutuária. O que está em causa é saber quando é que o inquilino teve conhecimento que tal ocorreu.
E este conhecimento pode ser obtido através de diversas formas sem se imponha a exibição da certidão de óbito. Se o inquilino questionasse aquela morte então sim, ela teria que ser demonstrada e só o poderia ser através da apresentação da respectiva certidão de óbito.
Mas não é esta a situação dos autos. Resulta provado que a Apelada (E) comunicou ao Apelante(F), por carta de 6 de Novembro de 2002, que a senhoria usufrutuária falecera (alínea J dos Factos Assentes). Daqui deve concluir-se, com segurança, que o Apelante teve nessa data conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento. E tanto assim é que ele, quando em 3 de Dezembro de 2002 se dirige por carta à Apelada (E), não questiona a morte da senhoria revelando até aceitar como certa essa situação ao dizer que não tem «problema nenhum em depositar o dinheiro da renda da casa onde resido em nome de V. Exª. No entanto, precisaria de um documento comprovativo de que V. Exª é a cabeça de casal da herança da Senhora D. (H)» (alínea L dos Factos Assentes).
Considerando que para o inquilino ter conhecimento da morte da senhoria usufrutuária não é exigível a entrega ou exibição da respectiva certidão de óbito; considerando que ao inquilino foi dado conhecimento, por carta de 6 de Novembro de 2002, que ele recebeu e a que respondeu em 3 de Dezembro do mesmo ano, do falecimento da senhoria usufrutuária (alíneas J e L dos Factos Assentes); considerando que só por carta de 3 de Abril de 2003 é que o inquilino declara que pretende exercer o seu direito à celebração de um novo contrato de arrendamento (alínea M dos Factos Assentes); entendemos que, nos termos do disposto no artigo 1051.º, alínea c), do Código Civil, e artigos 66.º n.º 2, 90.º e 94.º n.º 1, todos do RAU, os Apelantes não exerceram, em tempo, o seu direito à celebração de um novo contrato de arrendamento pois deixaram decorrer um prazo superior a 30 dias desde a data em que tiveram conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento até à data do envio da declaração escrita ao radiciário de que pretendiam a celebração daquele novo contrato.
Verificando-se a caducidade do contrato de arrendamento, ipso jure, em resultado da morte da senhoria usufrutuária, e não tendo o inquilino, atempadamente, comunicado por escrito à radiciária a sua vontade em celebrar novo contrato de arrendamento, têm razão os Apelados quando invocam a procedência da acção com fundamento na caducidade e na falta de comunicação dos Apelantes no sentido de que pretendiam exercer o direito a novo arrendamento, nos termos previstos nos artigos 66.º n.º 2 e 90.º, ambos do RAU.
2. Entendem os Apelantes que a acção devia ter sido julgada improcedente porque não lhes foi comunicado pelos Apelados, por escrito, que pretendiam vender o locado, nos termos do disposto nos artigos 93.º, alínea a), e 94.º, ambos do RAU.
Nos termos do disposto no artigo 93.º, alínea a), do RAU, o senhorio – no caso dos autos o radiciário – pode recusar o novo arrendamento quando pretenda vender o prédio ou a fracção arrendada. E ficou provado (resposta ao artigo 1.º da Base Instrutória) que os Apelados pretendem vender a casa arrendada.
Mas o que a lei determina é que, quando o contrato de arrendamento tenha caducado, designadamente nos termos do disposto no artigo 1051.º, alínea c), do Código Civil, como é o caso dos autos, o senhorio – no caso o radiciário – terá que comunicar ao inquilino, por escrito e no prazo de 30 dias a contar da declaração feita pelo inquilino de que pretende exercer o direito a novo arrendamento, que recusa o novo arrendamento com algum ou alguns dos fundamentos previstos no artigo 93.º do RAU, tudo nos termos do disposto no artigo 94.º n.º 1 e 3 do RAU.
No caso dos autos é certo que ficou provado que os Autores pretendem vender a casa arrendada. Mas esta resposta, por si só, não é relevante para o impedimento do exercício pelo inquilino a novo arrendamento.
Tal como para o exercício do direito a um novo arrendamento é imposto ao inquilino que envie uma comunicação escrita ao senhorio, nos 30 dias subsequentes à caducidade ou conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento anterior, também ao senhorio é imposto que a sua oposição e fundamento a este novo arrendamento seja comunicada ao inquilino, por escrito e no prazo de 30 dias a contar da declaração deste para o exercício do seu direito a novo arrendamento.
E não resultou provado nem constam dos autos elementos probatórios donde se possa concluir que os Apelados tenham comunicado, por escrito e dentro do prazo devido, que se opunham a novo arrendamento porque pretendiam vender a casa arrendada.
Provou-se apenas que os Apelados comunicaram aos Apelantes que se opunham a novo arrendamento porque o requerimento destes é extemporâneo (alínea N dos Factos Assentes).
Como resulta da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, a convicção do Tribunal para esta resposta fundou-se no depoimento das testemunhas (J) e (L) (fls. 140). Sem pôr em causa estes depoimentos, eles foram suficientes para sabermos que os Apelados pretendem vender a casa arrendada, mas não são suficientes para suprir a falta de comunicação escrita da oposição a novo arrendamento com fundamento na pretensão de vender a casa arrendada.
Mesmo tendo-se provado que os Apelados pretendem vender a casa arrendada, tal facto não poderia ser determinante para a procedência da acção. É que não se provou que os Apelados tenham comunicado, por escrito, que se opunham a novo arrendamento com o fundamento de que pretendiam vender a casa arrendada.
Mas, tendo ficado demonstrado que os Apelantes não comunicaram, em tempo e por escrito, que pretendiam exercer o direito a um novo arrendamento, deixaram caducar esse direito, nos termos do disposto no n.º 4 do artigo 94.º do RAU, e a acção sempre teria que proceder, sem necessidade da prova de qualquer outro fundamento.
Assim, sem necessidade de mais considerações, improcedem as conclusões de recurso formuladas pelos Apelantes e procedem as conclusões formuladas pelos Apelados no que respeita aos fundamentos em que foram vencidos, nos termos do disposto no artigo 684.º-A n.º 1 do Código de Processo Civil, improcedendo o recurso de apelação.
IV. DECISÃO
Pelo exposto acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso de apelação e confirma-se a sentença recorrida, embora por fundamentos diferentes daqueles que foram tidos em conta na 1.ª Instância.
Custas pelos Apelantes.
Lisboa, 22 de Junho de 2004.
(Luís Maria Vaz das Neves)
(António Santos Abrantes Geraldes)
(Manuel Tomé Soares Gomes) |
