| Decisão Texto Integral: |
Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 04.5.2015 Investments, S.A. intentou no Tribunal da Comarca de Lisboa Oeste, por apenso à ação declarativa pendente naquele tribunal com o n.º 000, procedimento cautelar de arresto contra Fundo, gerido e representado por Fund, S.A..
Por despacho proferido em 05.5.2015 o procedimento cautelar de arresto foi indeferido liminarmente, por se entender que não haviam sido alegados factos integradores do direito a acautelar, não valendo como tal a mera remissão para o que fora alegado na ação principal.
Em 08.5.2015 a requerente apresentou novo requerimento, ao abrigo do art.º 560.º do CPC.
Para sustentar a sua pretensão a requerente alegou que em 14.6.2007 havia celebrado (então ainda com a denominação Investimentos, Lda) com a requerida um contrato-promessa mediante o qual a requerente se obrigara a comprar à requerida e a requerida se obrigara a vender à requerente uma determinada fração autónoma de um prédio a construir, designado comercialmente por “Edifício Estoril”. Por carta de 23.8.2010 a requerida comunicou à requerente que a celebração do contrato de compra e venda estava marcada para 16.9.2010. Porém a requerente solicitou o adiamento da realização da escritura, por ter verificado que o edifício não estava totalmente concluído e em condições de funcionar. O que a requerida aceitou, marcando a escritura para 24.01.2011. Porém, para além dos obstáculos invocados, a requerente veio a verificar que desde 25.10.2007 se encontrava registada sobre o mesmo prédio uma ação intentada pelo Ministério Público em que era pedido que fosse “anulada a deliberação datada de 06.3.2006 da Câmara Municipal de Cascais, a qual determinou a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com o comprimento de 50 m e dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas e anulado o cancelamento do registo de encargo da construção da referida piscina pela Ap. 87 de 09-10-2006”. Em resultado dessa ação era possível que todos os proprietários das frações autónomas do prédio dos autos viessem a ser obrigados a construir e a manter uma piscina com o comprimento de 50 m e dimensões olímpicas para nela realizar competições desportivas. A requerente comunicou então à requerida que não era possível celebrar a escritura definitiva enquanto permanecesse o aludido registo, uma vez que fora acordado que a fração seria transmitida livre de “ónus, encargos ou responsabilidades”. A requerida discordou, insistindo na realização da escritura definitiva, alegando que a aludida ação do Ministério Público, além de infundada, em nada afetaria a fração dos autos, não constituindo um ónus ou encargo. Face à situação descrita a requerente intentou contra a requerida, em 2011, uma ação em que pedia a execução específica do contrato-promessa celebrado entre as partes, com redução do respetivo preço, a qual corre os seus termos na Comarca de Lisboa Oeste, na Instância Central de Cascais. Entretanto a requerida informou a requerente de que o registo da aludida ação intentada pelo Ministério Público tinha sido cancelado em 22.10.2014, pelo que marcara a escritura para o dia 30.12.2014. Ora, entretanto a requerente perdeu interesse na aquisição da aludida fração, por razões que discrimina. Pelo que se verifica uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da requerida, que confere à requerente o direito a reaver em dobro o sinal que entregara à requerida, isto é, o direito a receber da requerida a quantia de € 896 400,00. Caso assim não se entenda, haverá erro sobre o objeto por parte da requerente ou, se assim também não se entender, alteração das circunstâncias, o que em qualquer dos casos fundamenta o direito da requerente à devolução das quantias que entregara à requerida a título de sinal, ou seja, ao montante de € 448 200,00. Por outro lado a requerente tem receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito, pois em 27.02.2015 a requerida deliberou a sua liquidação, o que fará com que todo o ativo da requerida será vendido ou transmitido por outra forma, deixando de existir quaisquer bens que possam responder pela dívida da requerida perante a requerente.
A requerente terminou pedindo que fosse decretado “o arresto da fracção S do prédio urbano sito em Cascais, na Avenida Marginal, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha (…) da freguesia de Cascais, propriedade do Fundo Requerido, para garantia da quantia que seja devida por esta à Requerente em resultado do incumprimento ou anulação ou resolução do contrato-promessa de compra e venda relativo à mesma fracção.”
Por despacho proferido em 03.6.2015 foi ordenada a remessa do procedimento cautelar para a Comarca de Lisboa, na sequência do assim decidido em relação à ação principal.
Em 02.7.2015, após se ter procedido à inquirição de testemunhas, foi proferida sentença em que se julgou o procedimento cautelar de arresto improcedente, por não provado, e em consequência não se decretou o arresto requerido.
A requerente apelou desta decisão, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
SOBRE A DECISÃO DE FACTO
1.ª Na douta decisão recorrida, o Exmo Senhor Dr. Juiz a quo entendeu que, além do mais, não resultou provado que:
“3. A requerente reduziu muito significativamente a sua actividade de compra e revenda de imóveis em Portugal, tendo-se nos últimos anos focado essencialmente na área de estudos imobiliários, controlo de qualidade de projectos imobiliários e consultoria imobiliária internacional;"
“4. Seja pela situação de enorme crise que se verificava em Portugal, seja por uma decisão estratégica, o "grupo" em que a requerente se integra deslocalizou a sua actividade para fora do país, sobretudo para a Polónia;"
“5. Atualmente a requerente não consegue obter financiamento bancário para aquisição da fracção;"
“6. (...) o que já lhe foi concretamente referido por algumas instituições financeiras, designadamente novamente o Deutsche Bank, a quem a requerente solicitou agora a análise de um possível financiamento;"
7. Tendo-lhe até sido referido que -o mais provável era a fracção nem sequer ser avaliada no valor do financiamento que antes tinha sido aprovado, pois o seu valor comercial actual será sensivelmente idêntico ao dito financiamento, ou seja, € 750.000,00;"
2.ª Porém, aqueles concretos pontos de facto foram incorrectamente julgados.
3.ª Dos depoimentos das testemunhas Luís, Fernando e João, designadamente das passagens das gravações já antes identificadas e que a final voltarão a indicar-se, resulta que sobre esses concretos pontos de facto devia ter sido dado como provado o seguinte:
- A requerente reduziu muito significativamente a sua actividade de compra e revenda de imóveis em Portugal:
- Pelo menos nos últimos 3 ou 4 anos a requerente tem exercido a sua actividade predominantemente na Polónia, designadamente na "área da prestação de serviços de engenharia;
- Após 2007 verificou-se uma enorme crise no mercado imobiliário em Portugal, em especial nos anos de 2008 a 2011, que teve consequência uma enorme desvalorização dos imóveis e uma redução muito significativa das vendas;
- O financiamento bancário à aquisição de imóveis encontra-se actualmente muito reduzido em Portugal.
- O Deutsche Bank tem igualmente reduzido muito significativamente a concessão de financiamentos à actividade imobiliária, mesmo a clientes antigos, regulares e cumpridores.
4.ª Já quanto ao valor actual da fracção dos autos, do documento n° 4 junto com o requerimento do arresto resulta claramente que "o fundo Requerido avalia actualmente (Março de 2015) a fracção dos autos em € 943.650,00", matéria de facto que devia ter sido dada como provada nestes termos.
5a É que esse é o valor que consta do documento junto como n° 4 com o requerimento de arresto e de onde consta a relação do património do fundo em Março de 2015 e o valor de mercado que lhe é atribuído pelo próprio.
6a Assim, deve ser alterado o julgamento da matéria de facto nos termos acima expostos.
DECISÃO DE DIREITO
7ª Sempre salvo o devido respeito e melhor opinião, o Exmo Senhor Dr. Juiz a quo não tem razão quando entendeu que não tenham sido alegados e ou provados factos dos quais se possa concluir com probabilidade da existência do seu crédito sobre o fundo Requerido.
8.ª Sendo ainda certo que a decisão recorrida sempre devia ter sido no sentido de deferir o arresto ainda que a matéria de facto correctamente dada como provada e não provada fosse — que não é, como já se viu — a considerada na douta sentença recorrida.
9.ª Na verdade, está alegado e provado (pontos 22, 24 e 27 da matéria dada como provada) que existiu uma acção intentada pelo Ministério Público contra o fundo Requerido no qual se pedia a manutenção de construções anteriores, que essa acção se encontrou registada relativamente à fracção dos autos e que a requerente só foi informado do cancelamento (efectuado em Outubro de 2014) em Dezembro de 2014.
10.ª Está ainda alegado e provado que o contrato promessa dos autos foi celebrado em Junho de 2007 e que a compra e venda devia ter tido lugar em finais de 2010, princípios de 2011 (pontos 6 e 17 a 19 da matéria dada como provada).
11.ª Por outro lado, a crise que assolou o mercado imobiliário em Portugal desde 2008 até hoje é um facto público e notário, que, como tal, nem carecia ser alegado ou provado, ainda que o tenha sido.
12.ª Como também é um facto notório a passagem do tempo em si mesmo, isto é, que entre a data prevista para escritura e o cancelamento do ónus mediaram pelo menos 4 anos.
13.ª Tais factos são por si só suficientes para se concluir pela probabilidade da existência do crédito da Requerente sobre o fundo Requerido, seja ele com o fundamento no incumprimento definitivo do contrato promessa, seja ele com fundamento na anulação por erro do mesmo contrato ou da sua resolução pela alteração anormal das circunstâncias.
14.ª Para efeitos da concessão do arresto previsto nos artigos 391° e seguintes do Código de Processo Civil, "a lei contenta-se com a mera aparência do direito de crédito", desde que seja um efectivo direito e não apenas uma "esperança subjectiva do credor'.
15.ª É o que sucede na presente providência cautelar, em que o direito da Requerente, apesar de não ser para já certo ou liquido, é manifestamente verosímil, provável.
16.ª O que é reforçado pelo facto de ter ficado provado que a Requerente reduziu drasticamente a sua actividade em Portugal, que a mesma deixou de ser predominantemente a compra e venda de imóveis, que o acesso ao financiamento bancário em Portugal para a aquisição de imóveis está totalmente fechado ou drasticamente reduzido e que a fracção dos autos vale hoje muito menos que valia há data do contrato promessa, pelo menos cerca de menos 1/3 (de acordo com a própria vendedora).
17.ª O que tudo vem confirmar a manifesta ou pelo menos muito provável perda de interesse e/ou alteração de circunstância ocorrida e a existência do consequente direito de crédito da Requerente sobre o fundo Requerido, que é o suficiente para que o arresto seja decretado.
18.ª O facto de a acção que corre termos na 2.ª Secção Cível da Instância Central de Cascais do Tribunal da Comarca de Lisboa Oeste – J1, sob o n° (…), na qual se pede a execução específica do contrato promessa dos autos, ter sido intentada – recorde-se que tal acção foi intentada em 2011. há mais de 4 anos! - ou ainda estar em curso não significa que não há perda de interesse por parte da credora na prestação do fundo devedor.
19.ª O facto de agora a Requerente ter perdido o interesse na realização da escritura da fracção dos autos e ter intentado a acção principal a que respeita o presente arresto, tudo na sequência de só no final de 2014 ter sido cancelado o ónus que incidia sobre o imóvel, significa apenas que a primeira acção deverá ser extinta por inutilidade superveniente da lide.
20.ª O que até já foi requerido – após intentar a presente acção principal, e estudar a responsabilidade por custas no caso em apreço - pela própria Requerente e aceite pelo Fundo Requerido (apenas se discordando quanto a custas), aguardando-se decisão do respectivo juiz nesse sentido.
21.ª Ainda quanto á questão da perda de interesse por parte da Requerente, só pode ser lapso a afirmação contida na douta sentença recorrida de que a Requerente "não alegou sequer factos jurídicos concretos susceptíveis de (...) ainda que indiciariamente permitam concluir no sentido dessa perda de interesse", quando tais factos estão bastamente alegados nos artigos artigos 125° a 167° (petição “rectificada”)!!!
22.ª Quanto ao receio da perca de garantia, a outra condição para que o arresto seja decretado, a douta sentença não chegou a tratar da matéria, não podendo assim alegar-se a tal respeito, pelo que se remete para o que foi exposto no requerimento de arresto e no que se encontra provado pelos documentos então juntos.
23.ª Decidindo como decidiu o Merm° Juiz a quo violou, além do mais, as disposições dos artigos 619°, n° 1, do Código Civil 391°, n° 1, e 392°, n° 1, ambos do Código Processo civil, os quais imponham que fosse decretado o requerido arresto.
A apelante terminou pedindo que fosse dado provimento ao presente recurso e decretado o arresto da fracção S do prédio urbano sito em Cascais, na Avenida Marginal, descrito na 1a Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha (…) da freguesia de Cascais, propriedade do fundo Requerido, para garantia da quantia que seja devida por este à Requerente em resultado do incumprimento ou anulação ou resolução do contrato promessa de compra e venda relativo à mesma fracção.
Com as alegações a apelante juntou dois documentos, que o relator admitiu ao abrigo dos artigos 425.º e 651.º n.º 1 do CPC.
Não houve (nem cabiam, atenta a natureza do procedimento em causa – art.º 393.º n.º 1 e parte final do n.º 7 do art.º 641.º do CPC) contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões suscitadas neste recurso são as seguintes: impugnação da matéria de facto; pressupostos do decretamento do arresto.
Primeira questão (impugnação da matéria de facto)
O tribunal a quo deu como
PROVADA a seguinte
Matéria de facto
1. A aqui requerente instaurou contra o aqui requerido a ação da qual os presentes autos constituem apenso, na qual formula os seguintes pedidos:
«1) Seja declarado definitivamente incumprido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e a Ré em 14 de Junho de 2007 relativo á fração S do prédio urbano sito em Cascais, na Avenida Marginal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha (…) da freguesia de Cascais e, em consequência, a Ré ser condenada a devolver em dobro à Autora o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 896.400,00 (oitocentos e noventa e seis mil e quatrocentos euros), acrescida de juros de mora desde a data da citação;
2) Caso assim não se entenda, seja anulado o mesmo contrato por erro sobre os motivos referidos ao objecto do contrato, e em consequência, a Ré ser condenada a devolver à Autora o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil e duzentos euros), actualizada em função da desvalorização da moeda desde as respectivas datas de pagamento até hoje e acrescida de juros de mora desde a data da citação;
3) Caso ainda assim não se entenda, seja resolvido o mesmo contrato por alteração anormal das circunstâncias, e em consequência, a Ré ser condenada a devolver à Autora o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil e duzentos euros), actualizada em função da desvalorização da moeda desde as respectivas datas de pagamento até hoje e acrescida de juros de mora desde a data da citação.»;
2. Em “Assembleia de Participantes” realizada no dia 27 de fevereiro de 2015, foi deliberado por unanimidade dos participantes proceder-se à liquidação do Fundo requerido;
3. O prazo para a conclusão do processo de liquidação do Fundo requerido é de um ano a contar da data da deliberação;
4. Encontram-se inscritas na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, a favor da autora [queria dizer-se “requerida”], as frações autónomas designadas pelas letras F, G, H, Q, S, AS, AU e EC, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Cascais, na Avenida Marginal, nºs (…), descrito naquela Conservatória sob o nº (…);
5. Não é conhecido qualquer outro património ao Fundo requerida;
6. No dia 14 de junho de 2007, entre o Fundo requerido, na qualidade de promitente-vendedor, e a requerente, então denominada Investimentos, Lda., foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda cuja cópia consta de fls. 99 vº a 104 vº, pelo qual aquele declarou prometer vender a esta, que declarou prometer comprar-lhe, pelo preço de € 1.494.000,00, a fração autónoma do Prédio que viesse «a corresponder ao 5º andar, lado A, do Bloco A, designado comercialmente por Edifício Estoril, constituída por uma habitação com a tipologia T3, com a área bruta interior de 187 m2, da qual fará parte a arrecadação identificada nº nº60, com a área de 13,27 m2, situada no Piso -3 e os estacionamentos identificados pelos nºs 284 e 285, situados no Piso -3»;
7. O Prédio era, à data da celebração do contrato-promessa, o prédio urbano denominado “Hotel Estoril-Sol”, situado na Avenida Marginal, nº (…), Parque Palmela, freguesia e concelho de Cascais, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número (…) da freguesia de Cascais e inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…);
8. Requerente e requerido acordaram que a fração seria «transmitida livre de ónus, encargos ou responsabilidades, sem prejuízo do referido no considerando número oito» (nº 2 do art. 1º do contrato-promessa);
9. … salvo uma servidão afeta a via pública a favor do Município de Cascais, mencionada no considerando 8 do referido contrato promessa;
10. Requerente e requerido acordaram ainda que «as deficiências detetadas na fração autónoma, que não impeçam a normal fruição ou habitabilidade da mesma, não constituem motivo para a recusa da sua receção ou para o adiamento da escritura pública de compra e venda. Estas deficiências serão corrigidas no prazo máximo de 60 (sessenta) dias» (nº 3 do art. 4º do contrato-promessa);
11. … e que a escritura pública de compra e venda apenas se deveria realizar 30 dias após se encontrarem «reunidos todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito, designadamente o registo definitivo do título constitutivo da propriedade horizontal e a emissão da licença de utilização» (nº 1 do art. 3º do contrato-promessa);
12. … e que a «posse» sobre a fração seria transferida para o promitente comprador na data da celebração da escritura pública de compra e venda (nº 8 do art. 3º do contrato-promessa);
13. Em data não concretamente apurada o prédio descrito sob o número (…) da freguesia de Cascais foi anexado ao prédio descrito sob o número (…) da freguesia de Cascais, dando origem ao prédio urbano descrito sob o número (…) da freguesia de Cascais e inscrito na matriz respetiva sob o artigo (…);
14. Pela apresentação nº (…) de 13/07/2010, foi registada a constituição do prédio em regime de propriedade horizontal;
15. … tendo a fração passado a ser designada pela letra “S”;
16. Em 07/09/2010 foi registada a autorização de utilização do prédio onde se integra a fração;
17. Considerando estarem reunidas todas as condições para o efeito, por carta de 23 de Agosto de 2010, o requerido comunicou à requerente que a celebração do contrato de compra e venda da fração autónoma prometida comprar e vender se encontrava marcada para o dia 16 de Setembro de 2010;
18. Por a requerente ter verificado que o prédio ainda não se encontrava totalmente concluído e em condições de funcionar na data prevista para a celebração do contrato de compra e venda, por carta de 13 de Setembro de 2010 solicitou o adiamento da celebração do contrato definitivo;
19. … o que o requerido aceitou, tendo, por carta enviada à requerente com data de 11 de janeiro de 2011, indicado o dia 24 de Janeiro de 2011, para a realização da escritura definitiva;
20. Em resposta, a requerente enviou ao requerido a carta cuja cópia se encontra a fls. 116-117, datada de 18 de Janeiro de 2011, da qual consta, além do mais, o seguinte:
«1. (…)
2. Antes de mais, queremos voltar a informá-los, como já o fizemos verbalmente, que mantemos o interesse em celebrar a escritura de compra e venda relativa à fração correspondente ao 5º andar, lado A, do Bloco A, do prédio sito na Avenida Marginal, em Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº (,,,) da freguesia de Cascais, nas condições constantes do contrato promessa de compra e venda celebrado em 14 de junho de 2007.
Aliás, tendo em vista a realização da ta escritura, foi Já solicitado e aprovado um financiamento bancário, para fazer face ao pagamento de grande parte do remanescente do preço, sendo o restante garantido por capitais próprios (conforme declaração que se junta).
3. Porém como V. Exas muito bem sabem, tal escritura de compra e venda ainda não se encontra em condições de ser celebrada por motivos relacionados com V. Exas.
Assim, desde logo, no dia 16 de Setembro da 2010, data para a qual a escritura foi inicialmente marcada, conforme vossa carta de 23 de Agosto, o prédio de que faz parte a fração prometida comprar ainda não se encontrava totalmente concluído, não tendo a mencionada fração as normais condições de fruição e habitabilidade exigidas para a outorga da escritura (…).
Ou seja a escritura de compra e venda só não foi realizada no dia 16 de Setembro de 2010 por tal motivo e nunca por nossa indisponibilidade para o efeito, ao contrário do que é referido na vossa carta de 27 de Dezembro de 2010.
(…)
4. Acresce que à data de 16 de Setembro de 2010 já se encontrava registada sobre o prédio de que faz parte a fração prometida comprar uma ação intentada pelo Ministério Público (Ap. (…)/2007-10-25) em que é pedido que seja:
a) “anulada a deliberação datada de 06.03.2006. da Câmara Municipal de Cascais e mediante a qual determinou a extinção do encargo (…) de construção e manutenção de uma piscina com o comprimento mínimo de 50 m e dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas, registado no prédio atualmente com a descrição nº (…) (Freguesia de Cascais) (…), da Conservatória do Registo Predial de Cascais; e
b) anulado o cancelamento do registo do encargo (…) da construção da referida piscina, que integrava a descrição predial nº (…) (Freguesia de Cascais) (…), da Conservatória do Registo Predial de Cascais.
Nos termos da cláusula primeira, nº 2, do contrato promessa, a fração autónoma prometida comprar deverá ser “transmitida livre de ónus, encargos ou responsabilidades, sem prejuízo do referido no considerando número oito” (servidão afeta a via pública a favor do Município de Cascais, em cumprimento do disposto no Plano da Pormenor).
Assim, porque no dia 16 de Setembro de 2010 existia um ónus, encargo ou responsabilidade sobre a fração prometida comprar, V. Exas não estavam, nessa data, em condições de outorgar a respetiva escritura por motivos exclusivamente imputáveis a V. Exas.
5. Entretanto, por carta datada de 11 de Janeiro de 2011, V. Exas vieram novamente marcar a escritura de compra e venda da fração prometida comprar para o próximo dia 24 de Janeiro de 2011.
Para além da escritura não ter sido marcada com a antecedência devida, atento o disposto na cláusula terceira, nº 2, do contrate promessa, o certo é que, consultado o registo do prédio de que faz parte a fração prometida comprar, se verifica que se mantém o ónus, encargo ou responsabilidade referido no ponto 4 da presente carta.
Assim, é manifesto que V. Exas. por motivos que de forma alguma podem ser imputados à promitente compradora, continuam a não estar em condições para outorgar a respetiva escritura de compra e venda nos termos acordados, isto é, o de transmitiram a fração prometida comprar livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo que a mesma não poderá ser realizada na data indicada por V. Exas.
6. Como já antes referimos, esta sociedade mantém interesse em celebrar a escritura de compra e venda da fração prometida comprar, pretendendo, porém, fazê-lo no exato cumprimento de todas as obrigações assumidas por V. Exas no contrato promessa de compra e venda.
Nestes termos, alento o disposto na cláusula sétima, nº 1, do contrato promessa de compra e venda, vimos por esta meio solicitar a V. Exas que, no prazo máximo de 15 (quinze) dias:
a) Nos seja enviada certidão comprovativa de que já se encontra cancelado o ónus, encargo ou responsabilidade referido no ponto 4 da presente carta;
b) Nos seja indicada, com a antecedência prevista na cláusula terceira, nº 2, do contrato promessa, nova data para a celebração da escritura de compra e venda relativa à fração correspondente ao 5º andar, lado A, do Bloco A, do prédio sito na Avenida Marginal, em Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº (…) da freguesia de Cascais, a que respeita o contrato promessa de compra e venda celebrado em 14 de Junho de 2007.
Caso, após o decurso de referido prezo, V. Exas permaneçam na situação de incumprimento em que hoje se encontram, por existirem ónus, encargos ou responsabilidades sobre a fração prometida comprar, consideraremos o vosso incumprimento do contrata promessa de compra e venda celebrado em 14 de Junho de 2007 como definitivo, com as consequências previstas nos números 3 (as então perdermos interesse na aquisição da fração) e 4 (se mantivermos interesse na dita aquisição) da cláusula sétima de tal contrato promessa.»;
21. O nº 2 do art. 3º do contrato-promessa tem a seguinte redação: «A marcação da escritura pública referida no número anterior caberá ao Promitente Vendedor, que deverá comunicar ao Promitente Comprador, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência, a data, a hora e local em que o ato será outorgado»;
22. Pela Ap. (…) de 2007/10/25, foi registada na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sobre o prédio, provisória por natureza, a ação instaurada pelo Ministério Público em 12 de março 2007, contra o Município de Cascais, na qual é formulado o seguinte pedido: «Anulada a deliberação de 06/03/2006 de Câmara Municipal de Cascais a qual determinou a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com o comprimento de 50 m2, e dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas e anulado o cancelamento do registo do encargo da referida piscina efetuado pela Ap. (…) de 09-10-2006. Inscrição do prédio (…)»;
23. O requerido foi citado para os termos dessa ação em outubro de 2009;
24. Por decisão proferida em 24 de novembro de 2012, transitada em julgado no dia 11 de junho de 2014, foi julgada procedente a exceção de caducidade do direito pretendido fazer valer através dessa ação e dela absolvidos, quer o Município da Cascais, quer os contrainteressados da instância;
25. O requerido não informou a requerente da pendência ou do registo de tal ação;
26. A requerente só teve conhecimento da pendência daquela ação quando consultou o registo predial após comunicação do requerido para a realização da escritura definitiva;
27. No dia 4 de dezembro de 2014 o requerido enviou à requerente a carta cuja cópia se encontra a fls. 132-133, da consta, além do mais, o seguinte: «Comunicamos agora que foi designado o dia 30 de Dezembro de 2014, pelas 10.30 horas, para a outorga do contrato de compra e venda, que se realizará no Edifício Estoril Sol Residence, na Av. Marginal, nº (…), loja (…), em Cascais (…);
28. A essa carta respondeu a requerente nos termos daqueloutra cuja cópia se encontra a fls. 178, da qual consta, além do mais, o seguinte:
«Acusamos a receção da vossa carta datada de 04 de Dezembro de 2014, relativa à fração S, correspondente ao 5º andar, lado A, do Bloco A do prédio sito na Av. Marginal, em Cascais, denominado Estoril Sol Residence, e com os restantes elementos de identificação constantes da vossa carta.
Antes de mais, note-se que a marcação da escritura nos termos em que o fazem é o reconhecimento de que até agora se encontravam numa situação de incumprimento.
Em segundo do lugar, pela documentação e elementos que enviam não podemos verificar se a situação de incumprimento se mantém, pelo menos em parte, pois para além do respetivo registo, o que também impedia a realização do contrato de compra e venda nos termos prometidos era a existência da ação intentada pelo Ministério Publico a pedir a manutenção de uma piscina no prédio da fração. Ora quanto a essa ação, pelo que nos informam, não sabemos se a mesma se mantém ou não, sendo insuficiente para concluir que não o facto do respetivo registo ter sido cancelado (pois também não sabemos porque o foi).
Por último, o atraso na realização da escritura de compra e venda, que resultou de facto a que somos completamente alheios, determinou que perdêssemos o interesse objetivo na aquisição da fração c objeto do contrato promessa, o que equivale ao incumprimento definitivo do contrato promessa por facto imputável a V. Exas, com as consequências legais e contratuais, designadamente a obrigação de nos restituírem o sinal em dobro.
Refira-se que a perca de interesse na aquisição não resulta de qualquer súbita mudança de vontade da nossa parte, nem sequer de fatores meramente subjetivos; mas sim de situações objetivas, algumas de âmbito geral, como a tremenda alteração do mercado imobiliário, e outras de caracter mais particular, como a mudança da nossa atividade imobiliária para fora de Portugal, o que ocorreu não só desde a data em que estava prevista a compra e venda, em 2010, mas também desde a data em que intentamos a nossa ação contra V. Exas em Março de 2011.
Assim, vimos por este meio informar V Exas que não só não consideramos totalmente sanados os vícios que impediam a realização da compra e venda definitiva da fração prometida vender e comprar, acima melhor identificada, como em qualquer caso, pelos fundamentos antes expostos, consideramos o contrato promessa definitivamente incumprido por facto imputável a V Exas, ficando pois a aguardar a devolução do sinal em dobro, isto é, o pagamento da quantia de € 898.400,00»;
29. A requerente é uma sociedade de promoção imobiliária e de compra e venda de imóveis;
30. … e destinava a fração a revenda;
31. A requerente colabora, prestando serviços de consultadoria, com uma empresa denominada “S” no âmbito da atividade negocial por esta desenvolvida na Polónia;
32. Em 21 de dezembro de 2010 o Deutsche Bank comunicou à requerente a aprovação de um empréstimo para aquisição da fração, no montante de € 750.000,00, pelo prazo de 144 meses, sendo a taxa de juro a aplicar a correspondente à Euribor a 1 mês, acrescida de 2 pontos percentuais;
33. … do que a requerente informou o requerido através da carta que lhe enviou no dia 18 de janeiro de 2011;
34. Requerente e requerido acordaram no contrato-promessa que «a fração autónoma objeto deste contrato terá os acabamentos, revestimentos e equipamentos constantes do mapa de acabamentos anexo (…) os quais poderão ser substituídos por outros similares quanto às suas características e qualidade» (nº 3 do art. 1º);
35. … e que «as alterações ao projeto de arquitetura no quadro de ações de compatibilização entre os projetos de execução de arquitetura e das especialidades, os ajustamentos que venham a ser efetuados na fração autónoma no decurso da construção por necessidades de ordem técnica, assim como as alterações que não interfiram com a fração autónoma objeto deste contrato, são aceites pelo segundo outorgante, desde que não afetem as características essenciais ou o valor da fração autónoma objeto deste contrato, essencialmente a área bruta interior prevista no ponto do ARTIGO PRIMEIRO» (nº 4 do art. 1º);
36. A lista de acabamentos é aquela cuja cópia consta de fls. 107-110;
37. Entre elas, no ponto VI dessa lista indicam-se «100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinado a visitantes»;
38. Quando o prédio foi constituído em propriedade horizontal, os ditos 100 espaços de estacionamento passaram a constituir uma fração autónoma, a designada pela letra “A”;
39. Pela Ap. (…) de 2011/03/11, encontra-se inscrito na mesma Conservatória, sobre a fração, o registo da ação de execução específica intentada pela aqui requerente contra o aqui requerido, na qual é pedido que seja proferida sentença pela qual se substitua a declaração de venda da ré à autora, relativa à fração, e que o aqui requerido seja condenado a entrega-la à aqui requerente nas mesmas condições previstas no contrato-promessa de compra e venda;
40. Tal ação de execução específica encontra-se pendente na 2ª Secção Cível da Instância Central do Tribunal da Comarca de Lisboa Oeste – J1, sob o nº (…).
O Tribunal a quo considerou
NÃO PROVADO que
1. O requerido soube da pendência da ação intentada pelo Ministério Público contra o Município de Cascais, antes de para ela ter sido citado;
2. O requerido sabia que a requerente destinava a fração a revenda;
3. A requerente reduziu muito significativamente a sua atividade de compra e revenda de imóveis em Portugal, tendo-se nos últimos anos focado essencialmente na área de estudos imobiliários, controlo de qualidade de projetos imobiliários e consultadoria imobiliária internacional;
4. Seja pela situação de enorme crise que se verificava em Portugal, seja por uma decisão estratégica, o “grupo” em que a requerente se integra deslocalizou a sua atividade para fora do país, sobretudo para a Polónia;
5. Atualmente a requerente não consegue obter financiamento bancário para aquisição da fração;
6. … o que já lhe foi concretamente referido por algumas instituições financeiras, designadamente novamente o Deutsche Bank, a quem a requerente solicitou agora a análise de um possível financiamento;
7. Tendo-lhe até sido referido que o mais provável era a fração nem sequer ser avaliada no valor do financiamento que antes tinha sido aprovado, pois o seu valor comercial atual será sensivelmente idêntico ao dito financiamento, ou seja, € 750.000,00.
8. A fração A referida em 38. dos factos assentes foi entretanto entregue à Câmara Municipal de Cascais, para exploração como parque publico;
9. Dada a grande dimensão do empreendimento, esta situação de redução drástica do número de vagas de estacionamento cobertas para os condóminos e suas visitas, face ao reduzido número de vagas de estacionamento exteriores, traduz-se numa efetiva desvalorização das frações do prédio;
10. No projeto do prédio dos autos existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem;
11. Uma fração (a “EF”), numa área que antes era destinada a arrumos comuns, não só não é comum, como entretanto tem sido vendida por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento;
12. (…) do que a autora tomou conhecimento agora, após a nova convocação para a realização da escritura.
O Direito
Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
A apelante insurge-se contra a decisão de facto do tribunal a quo, na parte em este julgou não provados os factos indicados sob os números 3 a 7, devendo, com base no depoimento das testemunhas Luís, Fernando e João Pedro, dar-se como provado que:
a) A requerente reduziu muito significativamente a sua actividade de compra e revenda de imóveis em Portugal;
b) Pelo menos nos últimos 3 ou 4 anos a requerente tem exercido a sua actividade predominantemente na Polónia, designadamente na área da prestação de serviços de engenharia;
c) Após 2007 verificou-se uma enorme crise no mercado imobiliário em Portugal, em especial nos anos de 2008 a 2011, que teve consequência uma enorme desvalorização dos imóveis e uma redução muito significativa das vendas;
d) O financiamento bancário à aquisição de imóveis encontra-se actualmente muito reduzido em Portugal;
e) O Deutsche Bank tem igualmente reduzido muito significativamente a concessão de financiamentos à actividade imobiliária, mesmo a clientes antigos, regulares e cumpridores,
e, com base no teor do documento n.º 4 junto com o requerimento de arresto deverá dar-se como provado que
f) O fundo Requerido avalia actualmente (Março de 2015) a fracção dos autos em € 943.650,00.
Ouvida a gravação dos depoimentos das testemunhas e analisada a restante documentação, não encontramos razões para alterar a decisão de facto, sem prejuízo do que mais adiante se dirá, sendo certo que os factos dados por não provados correspondem a factos alegados pela requerente no requerimento de arresto, o que já não sucede com alguns dos factos cuja prova agora a apelante reclama (vide alíneas c), d), e) e f)).
Efetivamente, a testemunha Luís, economista, declarou ser gerente e proprietário de uma empresa, a S, com quem a requerente tem uma parceria na Polónia, isto é, a requerente presta a essa empresa serviços na análise de projetos de engenharia na construção civil, na Polónia. Essa parceria já dura há uns três ou quatro anos. Perguntado sobre se a requerente tinha, na Polónia e em Portugal, alguma atividade de construção ou de compra e venda de imóveis, a testemunha afirmou que na Polónia não tinha “de certeza”, e em Portugal “que eu saiba, não”, “não tenho conhecimento”. Mais disse que “a Investments, pelo que eu sei, no passado tinha muita atividade de compra e venda de imóveis. Depois, com a crise, parou um bocadinho, estancou um bocadinho.” Sobre o acesso ao crédito, a testemunha afirmou que “em 2007 o acesso ao crédito era muito mais fácil do que é hoje, sem dúvida os bancos estavam muito mais disponíveis, não tinha havido esta crise que houve, sistémica bancária, e nessa altura o acesso ao crédito era muito mais fácil e muito mais barato.” Admitiu que estava a falar de uma forma geral, ignorando o caso em concreto da requerente.
A testemunha João Pedro, arquiteto que exerce atividade de promoção imobiliária na zona de Cascais, afirmou que o que se passou em 2008, 2009, 2010, 2011, foi um cataclismo, do ponto de vista da promoção imobiliária. “As coisas pararam completamente, não é, deixaram de se vender, eu pessoalmente tive, numa das minhas empresas, de fazer um PER, deixei de vender, a gente tinha os ativos, os ativos eram, em 2006, 2007, ótimos, e de repente, de um momento para o outro, nós tínhamos um financiamento muito baixo, não é, e de repente o financiamento começou a aumentar, porque os bancos começaram a aumentar as taxas de juros e tudo, e quando faziam as avaliações dos imóveis, eram 40 a 50% abaixo. Isto foi prática geral com os promotores todos.” Perguntado, pelo mandatário da requerente, se sabia o que se passara quanto à Estoril Sol, disse que “o que eu acho é assim…É evidente que se me pergunta assim…Teoricamente, uma casa em Rio de Mouro, concelho de Cascais, perdeu, de 2006 para 2007, se calhar, o valor se calhar de 60%, na 1.ª linha se calhar não perdeu 60%, perdeu 40%. Mas, quer dizer, a perda foi real. De um momento para o outro a realidade mudou.” Perguntado pelo advogado da requerente se sabia se a requerente conseguia financiamento, referiu-se à situação em geral, dizendo que as empresas enfrentam dificuldades gigantescas para obter financiamento, pois os bancos estão “carregados de imobiliário até à última casa” e estão “proibidos pelo CAE de imobiliário de fazer financiamentos.” Mas admitiu que “hoje as coisas estão melhores, mas a gente está a reportar-se ao período negro. Até em Cascais as coisas estão melhores, espero que não acabem com os Visa Gold, tem-se vendido a chineses, a brasileiros, a franceses, porque os benefícios fiscais são fantásticos, para quem se quiser reformar, e portanto isso tem levado a escoar muito produto que estava parado. Mas quanto a financiamento, zero. Porque os bancos estão proibidos”, dando os exemplos do BES e da CGD. Tendo-lhe sido perguntado, pelo Sr. juiz, se sabia alguma coisa quanto ao Deutsche Bank, disse: “O Deutsche, é evidente, tem hoje em dia, a prática deles, é uma filial, não é um banco cá, não é, tem umas regras também apertadas, mas é um banco que tem outra capacidade, uma capacidade muito superior à dos nossos bancos portugueses. Eles têm sempre algumas limitações mas, eu acho, é diferente, de qualquer maneira. Eu não tenho negócios imobiliários com o Deutsche.”
A testemunha Fernando, empresário do ramo imobiliário, que mora em Cascais e faz negócios em Cascais e em Lisboa, ao ser solicitado para falar da evolução do mercado imobiliário na compra e venda, afirmou que “o mercado imobiliário na compra e venda, há sempre exceções, e não é uma regra geral, porque há sempre nichos de mercado, em que as valorizações são maiores e nichos de mercado em que as coisas são mais estáveis.” Depois referiu-se a um negócio de compra de terrenos rústicos para a revenda em lotes, adquiridos em 2006, 2007, em que previa ganhar 200 000,00, 300 000,00 euros, e terminara por proceder à venda, em 2014, com um prejuízo de “duzentos e tal mil euros”. “Foi o resultado da “bolha””. Reportando-se ao caso dos autos, disse que não sabe, porque é um micro-setor, “um setor de luxo”, não faz ideia nenhuma. Solicitado pelo advogado da requerente para falar da evolução do mercado relativamente a financiamentos na compra de imóveis, disse que “os financiamentos, de uma maneira geral, há 1 ou 2 bancos que ainda fazem qualquer coisa, de resto, a maioria dos bancos, nomeadamente o Deutsche Bank, Novo Banco, o BPI já está a fazer qualquer coisinha, o Santander qualquer coisinha, mas, quer dizer, isto não tem nada a ver com o que era a prática comum do setor.” Referindo-se em concreto ao Deutsche Bank, do qual disse ser um cliente antigo e cumpridor, afirmou que lhe recusaram financiar um projeto, dizendo-lhe “eh pá, estamos completamente fechados, não há financiamentos para nada”. Acrescentou que pediu apoio, para essa operação, ao BPI, o qual lhe exigiu uma hipoteca total de um prédio que valia € 800 000,00, para garantir um financiamento de € 200 000,00.
Em relação à testemunha José, solicitador que prestava e presta serviços à requerente, afirmou que esta tem por atividade a compra e venda de imóveis, disse ter acompanhado as negociações do contrato-promessa a que se reportam os autos, falou sobre o alegado ónus inscrito no registo predial, atinente a uma ação proposta pelo Ministério Público e afirmou ignorar se a requerente atualmente dispõe de financiamento para adquirir o imóvel.
Tudo ponderado, afigura-se-nos que os depoimentos prestados, por se cingirem à experiência pessoal das testemunhas, que não manifestaram conhecimento direto do caso da requerente, ou dessa situação denotaram uma ideia vaga, são insuficientes para se ir mais além do que o tribunal a quo, o qual se pronunciou sobre o caso em concreto da requerente e não, como agora pretende a apelante, sobre a situação do mercado imobiliário em geral em Portugal. Por outro lado consideramos não ser de incluir na matéria de facto provada, por não ter sido alegado, que hoje em dia a requerida avalia o imóvel objeto dos autos em € 943.650,00 (cfr. art.º 5.º n.º 1 do CPC).
Contudo, por respeitar a factos notórios (art.º 412.º n.º 1 do CPC: “não carecem de prova nem de alegação os factos notórios, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral”), acede-se em aditar à matéria de facto um n.º 41, com a seguinte redação:
41. Após 2007 verificou-se uma crise no mercado imobiliário em Portugal, que teve como consequência uma desvalorização dos imóveis e uma redução das vendas.
Haverá, também, com base nos documentos supervenientes juntos pela apelante com a alegação da apelação, que acrescentar aos factos provados o seguinte:
42. Em 30.6.2015 a requerente pediu, na ação referida em 39 e 40, a extinção da respetiva instância, por inutilidade superveniente da lide.
O Direito
O credor que tenha justificado receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto de bens do devedor (art.º 619.º n.º 1 do Código Civil e art.º 391.º n.º 1 do Código de Processo Civil).
O requerente do arresto deve deduzir os factos que tornam provável a existência do crédito e justificam o receio invocado (art.º 392.º n.º 1 do Código de Processo Civil).
Trata-se de um procedimento que visa proteger a expetativa do credor relativamente à garantia geral da satisfação do seu crédito, constituída pelo património do devedor (art.º 601.º do Código Civil), mediante a apreensão judicial de bens, pertencentes ao devedor, tidos como suficientes para, se necessário for, obter em execução, em regra através da respetiva alienação, o pagamento do respetivo crédito (artigos 391.º n.º 2, 393.º n.º 2 e 795.º n.º 1 do Código de Processo Civil).
Para que seja decretado o arresto, são necessários dois requisitos:
a) Probabilidade da existência do crédito;
b) Justificado receio de perda da garantia patrimonial.
Quanto ao crédito a garantir, a lei não exige um juízo de certeza quanto à sua existência, mas de mera probabilidade, aferida mediante prova sumária, prestada nos termos gerais previstos no art.º 365.º n.º 1 do Código de Processo Civil.
In casu, está provado que entre a requerente e a requerida foi celebrado um contrato-promessa (art.º 410.º n.º 1 do Código Civil), nos termos do qual a requerida obrigou-se a vender à requerente e esta obrigou-se a comprar àquela uma determinada fração autónoma de um prédio que iria ser construído. Nos termos do art.º 3.º do contrato, a escritura de compra e venda deveria ser marcada pela promitente-vendedora, no prazo de 30 dias após a data em que estivessem “reunidos todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito, designadamente o registo definitivo do título constitutivo da propriedade horizontal e a emissão da licença de utilização” (n.º 11 da matéria de facto).
Considerando estarem reunidas todas as condições para o efeito, a promitente-vendedora marcou a escritura de compra e venda definitiva para o dia 16.9.2010. A pedido da ora requerente essa data foi dada sem efeito, tendo sido marcada nova escritura para 24.01.2011. Porém, a requerente recusou-se a outorgar a escritura, no essencial em virtude de se encontrar inscrita no registo predial uma ação instaurada pelo Ministério Público em que se pretendia a anulação de uma deliberação camarária que determinara a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas no prédio a que se reportava a fração do contrato-promessa e se pedia que fosse anulado o cancelamento do registo desse encargo (n.ºs 20 e 39 da matéria de facto).
Conforme é prática habitual, fora consignado no contrato-promessa que a fração dele objeto seria “transmitida livre de ónus, encargos ou responsabilidades” (n.º 8 da matéria de facto).
Ora, a aludida inscrição registral fazia pairar sobre o prédio o perigo de reconhecimento de um pesado encargo incidente sobre o mesmo (construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas), que se refletiria no valor das frações, sendo certo que a simples inscrição, no registo, da pretensão do Ministério Público poderia constituir um escolho na futura revenda da fração, que constituía o fim último do negócio pretendido pela promitente-compradora (n.º 30 da matéria de facto).
Assim, e sendo certo que se presume que o incumprimento do contrato decorre de culpa do devedor (art.º 799.º n.º 1 do Código Civil), a promitente-vendedora colocou-se em situação de mora (art.º 804.º n.º 2 do Código Civil).
Num primeiro momento, a posição da promitente-compradora, conforme decorre da carta transcrita sob o n.º 20 da matéria de facto, foi manifestar interesse na celebração do contrato definitivo e intimar a promitente-vendedora a remover o aludido obstáculo, relegando para momento posterior a opção entre a resolução do contrato-promessa por perda de interesse no contrato e consequente incumprimento definitivo por parte da promitente-vendedora ou instauração de ação de execução específica.
Num segundo momento, a promitente-compradora optou por instaurar, ainda em 2011, ação de execução específica, nos termos do art.º 830.º do Código Civil, procedendo à respetiva inscrição no registo (n.º 39 da matéria de facto).
Ora, quando, em 2014, o aludido obstáculo foi removido, na medida em que a referida ação do Ministério Público foi julgada improcedente, por caducidade do direito pretendido valer (n.º 24 da matéria de facto), a ora requerida, em cumprimento do contrato-promessa e do que continuava a ser a vontade expressa das partes, marcou a escritura definitiva de compra e venda, para o dia 30.12.2014, o que comunicou à ora requerente por carta enviada em 04.12.2014 (n.º 27 da matéria de facto).
Foi então que a requerente invocou a perda de interesse na celebração do contrato-prometido e o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da requerida, reclamando a devolução do sinal em dobro (n.º 28 da matéria de facto) e, seguidamente, instaurou a ação declarativa a que este procedimento cautelar está apensado (n.º 1 da matéria de facto), peticionando a condenação da ora requerida no pagamento da quantia de € 896 400,00, correspondente ao dobro dos montantes que havia entregue à requerida a título de sinal.
É provável que a requerente tenha o direito que pretende acautelar?
Conforme expressamente decorre do n.º 1 do art.º 406.º do Código Civil, “o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.”
Sendo certo que “o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” (n.º 1 do art.º 762.º do Código Civil).
Se o devedor faltar “culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor” (art.º 798.º do Código Civil).
E “incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua” (art.º 799.º n.º 1 do Código Civil), ou seja, até prova em contrário, presume-se que o incumprimento é imputável ao devedor, a título de culpa.
Se a prestação se tornar impossível “por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação” (n.º 1 do art.º 801.º do Código Civil).
E, se a obrigação tiver “por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro” (n.º 2 do art.º 801.º do Código Civil).
Da impossibilidade da prestação se distingue a mora: nos termos do n.º 2 do art.º 804.º do Código Civil, “o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido”, sendo certo que “a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao devedor” (n.º 1 do art.º 804.º do C.C.).
Se, em regra, “o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir” (n.º 1 do art.º 805.º do C.C.), não será assim “se a obrigação tiver prazo certo” (alínea b) do n.º 2 do art.º 805.º do C.C.), pois o devedor entrará em mora uma vez decorrido o prazo para cumprir, sem necessidade de interpelação.
No caso do contrato-promessa, a situação de mora cessa ou com o cumprimento do contrato-promessa, seja, pela celebração do contrato de compra e venda prometido (o que poderá até decorrer de ação de execução específica – art.º 830.º n.º s 1 e 3 do C.C.), ou com a sua conversão em incumprimento definitivo, nos termos previstos no art.º 808.º do Código Civil.
Com efeito, estipula o n.º 1 do art.º 808.º do Código Civil que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”. Sendo certo que “a perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente” (n.º 2 do art.º 808.º).
Configurando-se a situação de incumprimento definitivo, poderá o contraente promitente relapso ser confrontado com a resolução do contrato-promessa e a reclamação de indemnização consequente que será, na ausência de estipulação em contrário e consoante o incumpridor seja o promitente comprador ou o promitente vendedor, a perda de sinal ou o seu pagamento em dobro, ou, no caso de tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o aumento do seu valor ou do direito à data do incumprimento, tudo nos termos dos n.ºs 2 e 4 do art.º 442.º do Código Civil.
No caso a que se reportam os autos, como se viu, inicialmente a promitente-vendedora entrou em mora pois, por causa que, presume-se (presunção ilidível, mas cuja ilidibilidade se vê constrangida pelo âmbito limitado deste procedimento cautelar, apreciado sem audição prévia da parte contrária), lhe era imputável, não se mostrou possível celebrar o contrato-prometido dentro dos 30 dias que haviam sido estipulados, após ter sido constituída a propriedade horizontal do prédio e concedida licença de utilização da fração. Porém, a ora requerente, promitente-compradora, não perdeu interesse no negócio, tendo, pelo contrário, instaurado ação de execução específica com a finalidade de obter a declaração negocial em falta. E essa ação foi instaurada em 2011, ou seja, anos depois da crise financeira que deflagrou em 2008, e a requerente manteve-a, não denotando qualquer perda de interesse na mesma, ao longo dos anos de 2012, 2013 e 2014. E foi só quando, removido o obstáculo à celebração do contrato prometido, se viu confrontada com a intimação para a celebração do contrato definitivo é que a promitente-compradora invocou a perda de interesse no negócio, para se recusar a outorgar tal escritura e reclamar a restituição do sinal em dobro, com base no alegado incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da requerida, promitente-vendedora.
O interesse na celebração do contrato prometido afere-se objetivamente, isto é, não à luz da interpretação pessoal da situação feita pelo credor, mas tendo em consideração a perspetiva das coisas própria de uma entidade comum, aferindo-se a perda de interesse pela superveniente falta de utilidade da prestação adveniente da mora do devedor, na medida em que as circunstâncias que justificavam a realização do negócio prometido entretanto deixaram de existir, por razões que não se prendem exclusivamente com opções unilaterais do credor (vide, v.g., acórdão do STJ, de 15.01.2015, processo 473/12.9TVLSB.L1.S1, www.dgsi.pt).
Ora, por tudo o que supra se expendeu afigura-se-nos duvidosa a ocorrência da aludida perda de interesse na celebração do negócio definitivo, sendo certo que não se provaram (indiciaram) factos bastantes que sustentem tal asserção (pese embora se discorde da afirmação, contida na decisão recorrida, de que nem sequer haviam sido alegados factos para tal).
Indemonstrado o direito ao sinal em dobro, com base no invocado incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da requerida, também não se vislumbra que exista, no caso, o invocado erro sobre o objeto do negócio (artigos 251.º e 247.º do Código Civil): a ignorância acerca da existência da mencionada pretensão do Ministério Público não consubstanciou erro essencial, como o comprovou a ulterior pretensão de manutenção do contrato e da respetiva execução. De resto, o vício deixou, entretanto, de existir.
E também queda indemonstrada a base para resolução do contrato por alteração das circunstâncias em que as partes fundaram o contrato (art.º 437.º do Código Civil): não ficaram provados ou indiciados factos que tenham determinado uma modificação tal das expetativas das partes, maxime da requerente, que a manutenção do negócio afetaria gravemente os princípios da boa-fé, expressa à luz de um equilíbrio contratual compatível com as exigências mínimas do sistema jurídico e que não estivesse coberto pelos riscos próprios do contrato.
Inverificado o primeiro requisito que constitui pressuposto sine qua non do decretamento do arresto, desnecessária se torna a análise da verificação do segundo requisito (periculum in mora).
A apelação é, assim, improcedente.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo da apelante, que nela decaiu.
Lisboa, 08.10.2015
Jorge Leal
Ondina Carmo Alves
Olindo dos Santos Geraldes |
