| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:
Em 12/10/2023 M., Lda intentou acção declarativa com forma comum contra C., S.A., pedindo que:
· Se declare a redução do negócio jurídico em virtude de erro sobre o objecto do mesmo;
· Seja a R. condenada no pagamento de indemnização no valor de € 75.373,53 acrescida de juros desde a citação ou, subsidiariamente;
· Seja a R. condenada no pagamento de indemnização a arbitrar mas nunca inferior a € 49.248,53, acrescida de juros desde a citação.
Alega para tanto e em síntese que:
· Em 5/3/2020 adquiriu à R. o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 23 … da freguesia de Cascais e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Cascais e Estoril sob o artigo (…), sendo composto por terreno para exploração de pedreira, com a área de 2.152 m2, e dispondo de viabilidade construtiva aprovada pela Câmara Municipal de Cascais no âmbito da informação prévia pedida pela R.;
· O prédio foi vendido totalmente demarcado e delimitado em toda a sua extensão com muros em alvenaria e dois portões;
· Para efeitos de aprovação do pedido de informação prévia a R. submeteu à Câmara Municipal de Cascais um levantamento topográfico com a indicação dos limites do prédio, a implantação da edificação proposta e os muros de vedação, estando aí representada em planta a área de 2.152 m2;
· A referida área de 2.152 m2 consta igualmente da descrição predial do prédio, após a R. ter promovido a rectificação da mesma;
· A configuração geométrica que perfaz a referida área de 2.152 m2 abrange toda a área livre que se encontra no interior dos referidos muros de vedação mas a mesma compreende igualmente a área de 117 m2 do prédio descrito sob a ficha 17... da freguesia de Cascais, propriedade de terceiro;
· O prédio descrito sob a ficha 23… tinha a área de 2.000 m2 quando a R. o adquiriu por adjudicação em execução e antes de vender o prédio à A. a R. sabia que inexistia o erro de medição por si invocado para justificar a rectificação da área do mesmo, tal como ficou a constar do registo predial;
· Tendo o proprietário do prédio com a área de 117 m2 reclamado junto da A. pela ocupação do mesmo, e como forma de satisfazer a pretensão de construção da A. que decorria da viabilidade construtiva aprovada camarariamente, já que a referida área de 117 m2 se revelava necessária à concretização da operação urbanística em questão, em 22/3/2023 a A. adquiriu o prédio em questão pelo preço de € 70.000,00.
· Tendo presente o valor por metro quadrado pago pela A. à R., à área de 117 m2 correspondia o valor de € 40.776,02, tendo ainda a A. suportado a quantia global de € 5.373,53 a título de imposto de selo, IMT e emolumentos notariais.
Regularmente citada a R. contestou, aí confirmando a venda e mais alegando que:
· O prédio encontrava-se totalmente delimitado pelos muros e vedações das moradias confinantes, acedendo-se ao mesmo através dos dois portões localizados na R. das (...) e na R. das (.);
· A rectificação de área do prédio encontrou respaldo no levantamento topográfico realizado aquando da preparação dos elementos instrutórios necessários para a submissão do pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de Cascais, sendo desse levantamento que se apurou a área de 2.152 m2 que ficou a constar do registo predial, em vez da área de 2.000 m2 que aí constava;
· Não corresponde à verdade que o prédio com a área de 117 m2 esteja localizado dentro da área de 2.152 m2 delimitada pelo referido levantamento topográfico;
· Mesmo que houvesse que subtrair a área de 117 m2 ao prédio vendido pela R. à A., não estava comprometida a operação urbanística a que correspondia o pedido de informação prévia, porque o mesmo teve por base a área de 2.000 m2.
Conclui pela improcedência da acção, com a sua absolvição do pedido.
Após o exercício do contraditório pela A. quanto à matéria de excepção constante da contestação, com dispensa de audiência prévia foi proferido despacho saneador tabelar, mais sendo identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
Foi realizada perícia e teve lugar a audiência final, após o que foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a acção e, em consequência:
a) Condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de € 58.347,51 (cinquenta e oito mil trezentos e quarenta e sete euros e cinquenta e um cêntimos);
b) A quantia referida em a) é acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento;
c) Absolvo a Ré do demais peticionado”.
A R. recorre desta sentença, sendo que na sua alegação invoca que as conclusões do recurso são aquelas que constam dos 43 pontos que aqui se reproduzem integralmente:
I. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida nos autos em 04/01/2026, a qual julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência condenou a Ré a pagar à Autora a quantia de € 58.347,51 (cinquenta e oito mil trezentos e quarenta e sete euros e cinquenta e um cêntimos), acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento,
II. A sentença recorrida é nula nos termos previstos no artigo 615.º, n.º 1, alíneas b) e d), 1.ª parte, do CPC por não ter julgado provado o facto constante do Doc 2 junto à PI e n.º 4 junto à Contestação, de que na escritura de compra e venda celebrada em 05/03/2020 entre a A. e a R., relativa ao imóvel descrito na CRP de Cascais sob o n.º 23..., «que “foi lida e o seu conteúdo explicado” aquela [a A.] declarou:
1. Que conhece o imóvel, tendo-lhe sido proporcionada a visita e verificado o seu estado, pelo que aceita as características e as condições de conservação em que o mesmo presentemente se encontra designadamente no que concerne ao respectivo estado de conservação, situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento, assumindo todas as consequências de qualquer natureza daí decorrentes;
2. Que para a sua representada aceita este contrato, que o preço reflecte as condições referidas na cláusula anterior, e que o bem é destinado a revenda.»
III. E por não fazer qualquer menção a este facto, alegado e plenamente demonstrado, não só por acordo das partes (atenta a junção, por ambas, de tal documento), mas por se tratar de declaração inserta em documento autêntico, que faz prova plena dos factos que nela se encontram atestados, por força do disposto no artigo 371.º do Código Civil (CC),
IV. Sendo a aceitação expressa das características do imóvel e a assunção de todas e quaisquer consequências pela A., questão central para a decisão dos presentes autos e que importa a total improcedência do pedido formulado pela A. e a absolvição da Ré, como desde já se requer.
V. Entende a R. Recorrente que, com o devido respeito, a convicção criada no espírito do julgador de primeira instância é merecedora de reparos e a factualidade tida por demonstrada não decorre da prova produzida, nos termos da (não obstante extensa) fundamentação aduzida na douta sentença recorrida ou em quaisquer outros, pelo que se impõe a sua alteração nesta instância, nos termos legalmente previstos, por não terem sido correctamente julgados diversos pontos da decisão sobre a matéria de facto.
VI. “D) A propriedade foi alienada pela Ré totalmente demarcada e delimitada em toda a sua extensão com muros em alvenaria e dois portões, com acesso para a Rua (...) e Rua de (.) (ponto 4. dos factos provados);”
Inexiste caso julgado quanto aos Factos Assentes aquando do Saneador
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, em face, designadamente, do depoimento da testemunha J.R. referiu, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
conforme referido aliás na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto (gerando nulidade, que se invoca para todos os efeitos legais (artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do CPC)).
Porque a “demarcação” não é um mero facto ou acto físico
Neste ponto concreto da matéria de facto, a prova produzida impunha que, de forma diversa da ali vertida, tivesse sido decidido que
“D) A propriedade foi alienada pela Ré totalmente delimitada em toda a sua extensão pelos muros de alvenaria dos lotes confinantes e dois portões, com acesso para a Rua (...) e Rua de (.).”
como nesta sede se requer seja decidido, na procedência do presente recurso.
VII. “O) Contudo, a realidade física existente (superfície de terreno) contempla na verdade, o prédio com a área de 2000 m2 - prédio esse registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 23…, da freguesia de Cascais, adquirido pela Ré à Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., e um outro prédio, com a área de 117 m2, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 17…, da freguesia de Cascais, pertença também da Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda (matéria dos arts. 12.º e 13.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, em face, designadamente,
Do relatório Pericial e respectivos documentos a ele anexos
Dos esclarecimentos prestados pela Sra Perita em audiência de julgamento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:34:20, com início às 09H50 e fim às 10H25), portanto 34:20 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha H.S., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:34:56, com início às 10H25 e fim às 11H00, portanto 34:56 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha J.R. (sócio-gerente da sociedade Q.C., a proprietária do prédio 17... vendido à A.), no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha R.G., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:13:53, com início às 11H45 e fim às 11H59, portanto 13:53 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha J.D., pai de um dos sócios-gerentes da Autora, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:23:00, com início às 11H59 e fim às 12H22, portanto 23:00 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:31:02,com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Do depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O entendimento unânime na doutrina e na jurisprudência (veja-se a citada), a presunção da titularidade do direito de propriedade constante do artigo 7.º do Código do Registo Predial não abrange as circunstâncias descritivas, como a área, limites, estremas ou confrontações dos prédios descritos no registo.
Não decorre, de forma alguma, a prova da existência real e física e da concreta localização do prédio (geográfica e topográfica) descrito na ficha 17..., com 117m2, não se aceitando a fundamentação da factualidade julgada provada da sentença recorrida,
A inserção do prédio 17... dentro da configuração geométrica representada no levantamento topográfico, que perfaz 2.152m2 e descrito como pertencente ao prédio 23..., apenas poderia ser demonstrada através da demonstração exacta e inequívoca da localização física e limites (geográficos) do prédio 17... e de que essa localização se situava dentro dos limites daquela configuração geométrica prova essa que, sendo um ónus da A., não foi produzida.
Não tendo sido produzida qualquer prova nos autos que permitisse concluir no sentido vertido nesta alínea O), sequencialmente ao texto vertido na alínea N) [e não estando em causa a mera existência jurídica (por existência de uma descrição no registo predial e uma inscrição na matriz predial) dos prédios, identificados para os fins relevantes em diversas outras alíneas da matéria de facto provada], impunha-se, pois, julgar como NÃO PROVADO o facto vertido nesta alínea, impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
VIII. “Q) A Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., entrou em incumprimento generalizado e viu o imóvel ser penhorado pela Fazenda Nacional, em 18/05/2009, 16/03/2011 e 11/12/2012 (matéria dos arts. 16.º e 17.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, impõe-se a eliminação deste facto do conjunto de factos julgados provados (ou não provados).
como nesta sede se requer seja decidido, na procedência do presente recurso.
IX. “R) Na entrega do bem pela executada, Sociedade de Construções C. e Filhos, Ldª., a Ré adquiriu apenas um terreno com a área de 2.000m2 (matéria do art. 19.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, o que se impõe considerar demonstrado nos autos, de toda a prova produzida, diversamente do vertido nesta alínea da decisão recorrida, é que
“R) Aquando da aquisição, pela Ré, do prédio descrito sob a ficha n.º 23...-Cascais, nos termos referidos em J), o “Terreno” tinha registada uma área de 2.000m2;”
como nesta sede se requer seja decidido, na procedência do presente recurso.
X. “S) A Ré, ao aperceber-se que a área real do imóvel registada, entregue por via da adjudicação, era menor por confronto com os limites da propriedade, em 17/02/2020 e, portanto, antes da venda aos autores, procedeu a averbamento de rectificação de área no prédio descrito sob o n.º 23...-Cascais, usando da faculdade de actualização de área, que era anteriormente de 2.000m2 para 2.152m2 (matéria dos arts. 20.º a 22.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, em face, designadamente,
Que se traduz no uso de expressões manifestamente desprovidas de sentido, obscuras e ininteligíveis, que ferem de NULIDADE a douta sentença recorrida (artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do CPC ou 662.º, n.º 1 e n.º 2, alínea c), 2.ª parte, do CPC).
A posição das partes nos articulados e os documentos a eles juntos
O Relatório Pericial
O depoimento da testemunha H.S., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:34:56, com início às 10H25 e fim às 11H00, portanto 34:56 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.G., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:13:53, com início às 11H45 e fim às 11H59, portanto 13:53 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Das declarações de parte do legal representante da A. (registadas no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:14:22 das 13:23 a 13:38, portanto 14:22 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Suprindo a nulidade invocada, o que se impõe considerar demonstrado nos autos, como decorrência de toda a prova produzida é que
“S) Em 17/02/2020 e, portanto, antes da venda pela ré à autora, referida em C), a Ré (usando da faculdade de actualização de área prevista no n,º 1 do artigo 28.º-B do Código do Registo Predial) procedeu a averbamento de rectificação da área no prédio descrito sob o n.º 23…-Cascais, de 2.000 m2 para 2.152 m2 nos termos referidos em K), por ter sido instada pela Câmara Municipal de Cascais a proceder à referida correcção, para harmonização da área do prédio constante no levantamento topográfico e no registo predial, documentos que instruíram o PIP.”
como nesta sede se requer seja decidido, na procedência do presente recurso.
XI. “U) Na certidão que descreve o prédio (ficha 23…-Cascais), o referido terreno, após ter sido objecto de rectificação, passou de deter uma área de 2.000 m2, para deter uma área total de 2.152 m2 (matéria do art. 24.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, impõe-se a eliminação deste facto do conjunto de factos julgados provados (ou não provados).
“V) Em relação ao limite de propriedade do prédio vendido pelo Ré à Autora, cuja área foi, entretanto, rectificada para 2152m2, a então Q.C. (designação actual da então executada C. & Filhos), veio a reclamar ser proprietária de um prédio com a área de 117m2, a que corresponde à descrição predial n.º 17…- Cascais (matéria do art. 25.º da petição inicial);
W) Estando essa área, integrada dentro do perímetro da área vendida - 2152m2 (matéria do art. 26.º da petição inicial);
X) Efectivamente, quando em finais de Outubro do ano de 2022, os representantes da autora se encontravam a preparar o dito terreno (que é murado e envolto de outras propriedades há muitos anos) para a construção que se previa iniciar em breve, tomaram conhecimento através do vizinho a nascente, sócio gerente da Q.C. (actual designação da C. & Filhos, limitada) que esta sociedade era proprietária de uma parcela com 117 m2 dentro daquele perímetro murado (matéria do art. 27.º da petição inicial);
Y) E que correspondia à actual descrição 17…, da freguesia de Cascais (matéria do art. 28.º da petição inicial);
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O depoimento da testemunha J.D., pai de um dos sócios-gerentes da Autora, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:23:00, com início às 11H59 e fim às 12H22, portanto 23:00 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha J.R., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:31:02,com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
As declarações de parte do legal representante da A. (registadas no "sistema audio h@bilus" (Gravação 00:00:01- 00:14:22 das 13:23 a 13:38, portanto 14:22 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
A impugnação e alegação relativa à alínea O) dos factos provados, sobre a inclusão efectiva, ou não, da parcela reclamada pelo vizinho dentro do perímetro da área vendida pela R. à A. – prédio de 2152m2 –
Nestes pontos concretos da matéria de facto, a prova produzida impunha que, de forma diversa da ali vertida, tivesse sido julgado provado, apenas e só, que
V) A Q.C., Lda (designação actual da então executada C. & Filhos), veio a reclamar ser proprietária de um prédio com a área de 117m2, a que corresponde à descrição predial n.º 17… – Cascais, alegando que o mesmo estaria integrado dentro do perímetro delimitado por muros referido em D).
W) (Eliminado)
X) Efectivamente, quando os representantes da autora se encontravam a preparar o dito terreno para a construção que se previa iniciar em breve, foram interpelados pelo vizinho a nascente, sócio-gerente da Q.C. (actual designação da C. & Filhos, limitada), alegando que esta sociedade era proprietária de uma parcela com 117 m2 dentro daquele perímetro murado;
Y) Parcela essa que correspondia à actual descrição 17…, da freguesia de Cascais;
Impondo-se a sua revogação e alteração nesta sede, nos termos requeridos, na procedência do presente recurso.
XII. “P) Todo aquele espaço físico representado no levantamento topográfico é resultante de dois prédios distintos, embora contíguos, ligados entre si fisicamente (matéria do art. 14.º da petição inicial);
W) Estando essa área, integrada dentro do perímetro da área vendida - 2152m2 (matéria do art. 26.º da petição inicial);
X) Efectivamente, quando em finais de Outubro do ano de 2022, os representantes da autora se encontravam a preparar o dito terreno (que é murado e envolto de outras propriedades há muitos anos) para a construção que se previa iniciar em breve, tomaram conhecimento através do vizinho a nascente, sócio gerente da Q.C. (actual designação da C. & Filhos, limitada) que esta sociedade era proprietária de uma parcela com 117 m2 dentro daquele perímetro murado (matéria do art. 27.º da petição inicial);
Y) E que correspondia à actual descrição 17…, da freguesia de Cascais (matéria do art. 28.º da petição inicial);
AA) À data do averbamento de rectificação e também da compra de 5.3.2020 pela autora, a parcela correspondente à descrição em livro (B-71, fls. 76) sob o n.º 22.710, encontrava-se dentro do perímetro murado, considerado no mencionado PIP (matéria do art. 31.º da petição inicial);
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais (em todos estes factos, elencados nas alíneas P), W), X), Y) e AA), está, mais uma vez, plasmado que o imóvel 17..., da propriedade da Q.C., Lda está localizado e integrado no perímetro de 2152 m2)
Não tendo sido produzida qualquer prova nos autos que permitisse concluir no sentido vertido nas alíneas P), W) e AA) impunha-se, pois, julgar como NÃO PROVADOS os factos vertidos nestas alíneas, impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
Relativamente aos factos constantes nas alíneas X) e Y), pelos mesmos exactos motivos devem ser expurgados de qualquer referência à efectiva existência do prédio de 117 m2 bem como à sua localização dentro do perímetro murado medido para o prédio vendido pela R. à A., pelo que – expurgado tal facto não provado – deve quanto aos mesmos ser julgado provado tão só o que já se deixou alegado.
XIII. T) O procedimento utilizado de rectificação, assente em erro de medição não tem nenhuma correspondência com a realidade existente, ao sobrepor-se essa correcção de área com a área de um prédio já descrito (ficha n.º 17...-Cascais) (matéria do art. 23.º da petição inicial);
JJ) A ré deveria, através do procedimento de rectificação que promoveu, ter devidamente acautelado, por se sobrepor à área de um prédio que não lhe pertencia (matéria do art. 47.º da petição inicial);
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais (não foi demonstrada a existência física da área correspondente à parcela de terreno com 117 m2 / Prédio 17..., nem a sua localização).
O relatório pericial
Os esclarecimentos da Srª Perita em audiência de julgamento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:34:20, com início às 09H50 e fim às 10H25), portanto 34:20 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha H.S., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:34:56, com início às 10H25 e fim às 11H00, portanto 34:56 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha J.R., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:31:02, com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Não tendo sido produzida qualquer prova nos autos que permitisse concluir no sentido vertido nas alíneas T) e JJ) impunha-se, pois, julgar como NÃO PROVADOS os factos vertidos nestas alíneas, impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XIV. “BB) A parcela de terreno com a área (117m2) localizada a Norte da propriedade da Autora, pertencia ao antigo lote 6, descrito sob o n.º 3915 qual foi destacada e vendida por F.B. e mulher a J.G. e J.R.P., que veio a tomar a descrição predial n.º 21.343, a fls. (…) do Livro B-(…) (matéria do art. 32.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando o Relatório pericial e respectivos documentos anexos, e as incorrecções que lhe são apontadas na alegação sobre este ponto da matéria de facto, que aqui se dão por integralmente reproduzidas
Da prova produzida em juízo sobre esta matéria, impõe-se que seja julgado provado, não o vertido na presente alínea, mas que
“BB) A parcela de terreno com a área de 117 m² pertencia ao antigo lote 6 (o qual, tendo sido destacado do prédio descrito sob o n.º …, fls. (…), livro B-(…), veio a tomar a descrição predial n.º 21.343, a fls. (…) do Livro B-(…)), vendido [em 17 de Janeiro de 1970] por F.B. e mulher a J.G. e J.R.P., do qual aquela parcela foi destacada [em 23 de Junho de 1971] e veio a tomar a descrição predial n.º …, a fls. (…) do livro B-(…).”
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XV. “CC) Por a parcela com a área de 117m2 se destinar para acerto de extremas a integrar no lote confinante a sul (actualmente propriedade da autora), foi requerido por J.F.C., J.O.J. e M.G.N. à CMC autorização para aumento de compartes da referida parcela com a área de 117m2, a qual foi então desanexada do prédio descrito sob o n.º 21.343, passando a constituir o prédio descrito sob o n.º …(matéria do art. 33.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O relatório pericial e respectivos documentos anexos, e as incorrecções que lhe são apontadas na alegação sobre este ponto da matéria de facto, que aqui se dão por integralmente reproduzidas
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – não foi possível determinar a existência física da área correspondente à parcela de terreno com 117 m2 nem a sua localização.
Os esclarecimentos da Sra Perita em audiência de julgamento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:34:20, com início às 09H50 e fim às 10H25), portanto 34:20 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Da prova produzida em juízo sobre esta matéria impunha-se que fosse julgado provado que
“CC) Em 27 de Maio de 1986 foi requerida por J.F.C., J.O.J. e M.G.N. à CMC autorização para aumento de compartes da referida parcela com a área de 117 m² – desanexada do prédio descrito sob o n.º .. em 23 de Junho de 1971 (passando então a constituir o prédio descrito sob o n.º …) –, que os Requerentes pretendiam adquirir por compra, tendo os Serviços de Planeamento, Urbanização e Arquitectura da CMC emitido sobre tal requerimento a seguinte informação: “Em virtude de se tratar de parcela destinada a integrar lote por acerto de extremas julga-se sem inconveniente, não interessando à Câmara Municipal de Cascais a sua aquisição”
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XVI. “EE) A Q.C. - Construções, Lda, depois de reclamar a propriedade dos 117m2 que foram tidos em conta na rectificação de áreas acima mencionada, e logo, no pedido de viabilidade construtiva que o [R.] submeteu e passou à [A.] com a venda efectuada em 5.3.2020, acedeu vender o prédio descrito sob o n.º 17.., da freguesia de Cascais, com a área de 117m2, a esta empresa, no sentido de se satisfazer plenamente as pretensões inicialmente previstas na sua aquisição de 5.3.2020 (matéria do art. 35.º da petição inicial);
FF) O que veio a acontecer em 22.3.2023, através de escritura pública de compra e venda (matéria do art. 36.º da petição inicial);
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – não foi possível determinar a existência física da área correspondente à parcela de terreno com 117 m2 nem a sua localização.
O que se alegou em aos factos constantes nas alíneas T) e JJ) dos factos julgados provados, que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais
O relatório pericial e a documentação a ele anexa
O Documento n.º 18 junto à Contestação, e toda a prova produzida em audiência de julgamento, impõe-se que sejam julgados provados, não os factos vertidos nas alíneas em análise, mas que
EE) A Q.C. - Construções, Lda, depois de reclamar a propriedade dos 117m2, acedeu vender à A. o prédio descrito sob o n.º 17…, da freguesia de Cascais, com a área de 117m2
FF) O que veio a acontecer em 22.3.2023, através de escritura pública de compra e venda;
E que seja julgado NÃO PROVADO que
Os 117m2 foram tidos em conta na rectificação de áreas acima mencionada, e logo, no pedido de viabilidade construtiva que o [R.] submeteu e passou à [A.] com a venda efectuada em 5.3.2020
A venda do prédio 17… tivesse como efeito o de satisfazer as pretensões que tinham sido previstas na aquisição de 5.3.2020;
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XVII. “GG) Pois tal parcela revelava-se essencial para a concretização da operação urbanística, consubstanciado no PIP referido, o qual já tinha inclusive projecto de licenciamento de arquitectura aprovado (a 29.7.2022) (matéria do art. 37.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – não foi possível determinar a existência física da área correspondente à parcela de terreno com 117 m2 nem a sua localização.
O depoimento da testemunha J.R. referiu, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha J.D., pai de um dos sócios-gerentes da Autora, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:23:00, com início às 11H59 e fim às 12H22, portanto 23:00 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:31:02, com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Não tendo sido produzida qualquer prova nos autos que permitisse concluir no sentido vertido nesta alínea GG), impunha-se, pois, julgar como NÃO PROVADO o facto aqui vertido, impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XVIII. “HH) Compra adicional que, outrossim, por motivos comerciais, se mostrava premente (matéria do art. 38.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando que o facto vertido nesta alínea é manifestamente abstracto e conclusivo.
Impõe-se a eliminação deste facto do conjunto de factos julgados provados (ou não provados) ou, sem conceder, impõe-se julgar como NÃO PROVADO o aqui vertido, com a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XIX. “II) Os autores realizaram o negócio com a ré (…) concebendo que, na realidade, o prédio objecto do negócio teria uma área de 2152 m2, quando tinha apenas 2000 m2 e estava integrado nessa parcela um prédio de 117 m2, descrito sob a ficha n.º 17… da freguesia de Cascais, propriedade de Q.C. (matéria do art. 39.º a 43.º, 48.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O que se alegou em relação ao facto vertido na alínea O), que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – não foi possível determinar a existência física da área correspondente à parcela de terreno com 117 m2 nem a sua localização.
O que se alegou em relação aos factos constantes nas alíneas T) e JJ) dos factos julgados provados, que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais
Se por absurdo e mera hipótese de raciocínio os 117m2 do prédio 17… tivessem sido considerados no levantamento topográfico do prédio 23…, tendo aquele levantamento topográfico apurado uma área de 2152 m2, o prédio da Ré nunca teria apenas 2000 m2, mas sim 2035 m2 (=2152 m2–117 m2), pelo que a decisão proferida no sentido da conclusão desta área para o prédio 23… revela-se manifestamente desprovida de qualquer lógica ou fundamento.
Não tendo sido produzida qualquer prova nos autos que permitisse concluir no sentido vertido nesta alínea II), impunha-se, pois, julgar como NÃO PROVADO o facto aqui vertido, impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XX. “LL) Após negociações, entre o valor reclamado e solicitado pela Q.C. que tinha por base o valor m2 de terreno urbano em Birre, avaliado pela mesma em 100.000€ e a contraproposta da Autora do valor m2 do negócio com o [R.], foi efectuado acordo e elaboração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda, e a libertação do ónus e dum possível embargo da iminente construção, por 70.000€, informação enviada ao [R.] em Dezembro de 2022 (matéria dos arts. 53.º a 55.º da petição inicial);”
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
Que se admite que o sócio-gerente da Q.C., Lda e testemunha arrolada pela A. J.R., pediu / reclamou / solicitou à A. 100.000,00€ pelo terreno 17... e que a celebração do acordo entre a A. e a Q.C., Lda, que redundou no contrato promessa de compra e venda de 21-11-2022 (Documento n.º 24 junto à Contestação) e na escritura de 22-03-2023 (Documento n.º 18 junto à Contestação), teve por fim afastar o “mal importante” que constituiria um embargo, ameaçado pela Q.C., Lda
O depoimento da testemunha J.R. referiu, no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:44:51, com início às 11H00 e fim às 11H45, portanto 44:51 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha J.D., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:23:00, com início às 11H59 e fim às 12H22, portanto 23:00 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01-00:31:02, com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
As declarações de parte do legal representante da A. (registadas no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:14:22 das 13:23 a 13:38, portanto 14:22 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Da prova produzida em juízo sobre esta matéria, diversamente, se impunha que fosse julgado provado que
LL) Após negociações, entre o valor reclamado pela Q.C. que tinha por base o valor m2 de terreno urbano em Birre, avaliado pela mesma em 100.000€ e a contraproposta da Autora do valor m2 do negócio com o [R.], foi efectuado acordo e elaboração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda, afastando a ameaça dum possível embargo da iminente construção, por 70.000€, informação enviada ao [R.] em Dezembro de 2022 (matéria dos arts. 53.º a 55.º da petição inicial);
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XXI. MM) A área existente era determinante para a compra pela Autora do prédio 23... (matéria do art. 40.º da contestação). (FACTO JULGADO PROVADO)
3) Que a área existente não fosse “determinante da vontade” de a A. comprar o prédio 23... à R. ou um elemento essencial do negócio (matéria do art. 40.º da contestação); (FACTO JULGADO NÃO PROVADO)
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
Que a alínea MM) dos factos provados e a alínea 3) dos factos julgados não provados na douta sentença encerram em si a mesma exacta factualidade, uma pela positiva e outra pela negativa.
Que a factualidade plasmada na alínea MM) dos factos julgados provados era constitutiva do direito a que a A. se arrogou nesta acção.
Assim como seria constitutivo do direito da A. o facto de “o declaratário conhecer ou não dever ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro” (artigo 247.º do Código Civil), este, porém, não alegado nem provado.
Que se aceita que resultou da prova produzida nos autos que
M) Um dos motivos que levou à concretização do negócio entre a Autora e a Ré, prendeu-se com o facto desse prédio dispor de pedido de viabilidade construtiva (PIP), concedido no âmbito de informação prévia, o qual foi aprovado pela Câmara Municipal de Cascais, a pedido da ré (…) (matéria do art. 9.º da petição inicial);
considerando toda a factualidade efectivamente demonstrada e a não provada, nos termos descritos nas presentes alegações, impõe-se
A eliminação do facto constante na alínea 3) dos FACTOS NÃO PROVADOS.
Julgar como NÃO PROVADO o facto vertido na alínea MM) na douta sentença recorrida,
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XXII. “2) Que a área de 117m2 em causa não fosse essencial à área de construção prevista no PIP mesmo que o prédio vendido pela R. a A. tivesse 2000m2 (matéria do art. 33.º da contestação);”
Este facto negativo, que em nada se confunde ou contende com o elencado em GG), relativamente ao qual se reitera o supra alegado, não assume, pois, qualquer relevância para a decisão final do litígio, atento que, conforme foi alegado e evidenciado, não foi, de forma alguma, provado que o prédio vendido pela R. à A. tinha apenas uma área de 2000 m2.
XXIII. 4) Que quando a A. enviou informação à R. sobre a divergência de áreas e pretensão relativamente ao prédio 17… (“em Dezembro de 2022”) alegadamente já havia assinado, em 21 de Novembro de 2022, um contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio com a descrição 17… (matéria do art. 48.º da contestação).
Nos termos mais extensamente alegados supra, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, designadamente considerando
O artigo 55. da PI e o artigo 48. da Contestação
Que os documentos n.º 22 e 23 juntos à PI constituem uma carta remetida pelo Ilustre Mandatário da A. à R. e respectivo registo postal em 22/12/2022
Que o documento n.º 24 junto à PI constitui o Contrato promessa de compra e venda do prédio 17... celebrado entre a A. e a Q.C., Lda em 21/11/2022
O depoimento da testemunha M.F., no seu depoimento (registado no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:31:02, com início às 12:22 e fim às 12H53, portanto 31:02 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
O depoimento da testemunha R.C., no seu depoimento (registado no sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:30:45, com início às 12:53 e fim às 13H23, portanto 30:45 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
A declarações de parte do legal representante da A. (registadas no “sistema audio h@bilus” (Gravação 00:00:01- 00:14:22 das 13:23 a 13:38, portanto 14:22 de gravação, sendo citadas na alegação supra as afirmações proferidas por referência aos minutos da respectiva gravação, que aqui se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos legais)
Não podia, pois, o Tribunal a quo julgar não provada a factualidade aqui em causa, pelo que em face de toda a prova produzida (máxime considerando as datas dos documentos 22 a 24 juntos à PI) impõe-se, pois, decisão contrária à proferida, passando para o elenco dos FACTOS PROVADOS a factualidade vertida na alínea 4) e elencada como não provada na douta sentença recorrida, nos seguintes termos:
Quando a A. enviou informação à R. sobre a divergência de áreas e pretensão relativamente ao prédio 17… (em 12 de Dezembro de 2022) já havia assinado, em 21 de Novembro de 2022, um contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio com a descrição 17….
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XXIV. Nos termos invocados supra em “II. – DA NULIDADE DA SENTENÇA – 615.º, n.º 1, alínea d), 1.ª parte, do CPC”, que aqui se consideram integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais, atento o Doc. n.º 2 junto à PI, o Documento n.º 4 junto à Contestação, sendo facto admitido por acordo das partes nas posições expressadas nos autos e nos termos legais aplicáveis e considerando o disposto no artigo 371.º do CC, impunha-se que se considerasse ainda PROVADOS nos autos os seguintes factos:
NN) Na escritura de compra e venda do imóvel celebrada entre a A. e a R. conforme referido em C) relativa ao imóvel identificado em A) e B), a A. declarou:
“1. Que conhece o imóvel, tendo-lhe sido proporcionada a visita e verificado o seu estado, pelo que aceita as características e as condições de conservação em que o mesmo presentemente se encontra designadamente no que concerne ao respectivo estado de conservação, situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento, assumindo todas as consequências de qualquer natureza daí decorrentes;
2. Que para a sua representada aceita este contrato, que o preço reflecte as condições referidas na cláusula anterior, e que o bem é destinado a revenda.”
OO) Os legais representantes da A. e da R. apuseram as suas assinaturas na escritura referida em NN) imediatamente após a expressão “Esta escritura foi lida e o seu conteúdo explicado”.
impondo-se a revogação e alteração da decisão proferida, nesta sede, na procedência do presente recurso.
XXV. Em face de tudo o exposto supra, que aqui se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, atenta a factualidade provada e a não provada nos presentes autos, nos termos descritos, a pretensão da A., plasmada no pedido e causa de pedir que constitui objecto da presente demanda, não poderia deixar de ser julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, como nesta sede se requer.
XXVI. A A. não provou, de forma alguma, os factos constitutivos do direito invocado, nomeadamente, e de forma central, não provou que o prédio que comprou à sociedade Q.C., Lda, descrito sob a ficha n.º 17… tivesse sequer existência física, bem como não provou a sua localização, e muito menos demonstrou, como é consequência lógica irrefutável, que tal prédio se situava dentro do perímetro de 2152 m2 que a R. lhe vendera como correspondendo ao prédio 23..., elemento factual em que, porém, centrou a construção do seu erro quanto ao negócio celebrado com a R..
XXVII. A A. não demonstrou qualquer elemento do negócio celebrado com a R. relativamente ao qual existisse uma efectiva errada representação da realidade.
XXVIII. A A. não demonstrou a divergência alegada, entre o objecto do negócio adquirido e aquele que a A. pretendia e pensava estar a adquirir à R..
XXIX. A A. não demonstrou qualquer outra causa de invalidade, total ou parcial, do negócio celebrado com a A..
XXX. A douta sentença recorrida não se refere, analisando o seu preenchimento face à factualidade concretamente demonstrada, a todos os elementos essenciais da previsão e verificação, nos termos legais, do erro, nomeadamente quanto à essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro, estando assim viciada de nulidade por falta de fundamentação, e/ou por não ter tomado conhecimento de questão que se lhe impunha decidir.
XXXI. Inexiste qualquer causa ou fundamento, de facto ou de direito, para a redução do preço acordado entre a A. e a R. relativamente à compra do prédio em discussão
XXXII. Ademais, a pretensão trazida a juízo pela A. seria manifestamente improcedente também em face dos factos provados cuja inclusão se requereu, nos termos supra alegados, como factos NN) e OO), de cuja apreciação a sentença recorrida se absteve por completo, mais uma vez violando o dever de se pronunciar sobre questões que foram alegadas e demonstradas e que o Tribunal deveria apreciar, consubstanciando assim nulidade.
XXXIII. Não fosse a pretensão da A., já, manifestamente improcedente em face da factualidade provada nos autos, nos termos supra expostos, mantendo a escritura de compra e venda celebrada entre a A. e a R. a sua plena validade e eficácia, e intocadas as declarações ali proferidas, a presente acção sempre teria de soçobrar, com a total improcedência dos pedidos formulados.
XXXIV. Não foi de forma alguma demonstrado nos autos – muito pelo contrário, como se invocou – que a área real do prédio vendido pela R. à A. fosse de 2000 m2.
XXXV. Aritmeticamente a sentença teria de considerar que, se nos 2152 m2 se integrassem – por absurdo e mera hipótese de raciocínio – os 117m2 que a A. se viu obrigada a comprar à Q.C., Lda, o prédio 23… teria afinal 2035 m2, enfermando de erro manifesto.
XXXVI. Para a redução do negócio nos termos decididos na douta sentença – que não se aceita e apenas se considera por mera hipótese de raciocínio – após encontrar “o preço de € 348,51 por m2 (€ 750.000,00 : 2152 m2)”, para o negócio, após dedução da área alegadamente nele não incluída (117 m2) e portanto redução à suposta área real, o valor não seria de € 697.026,02 (constante na sentença recorrida), mas sim de 709.217,85 € (€ 348,51 x 2035 m2).
XXXVII. Donde a redução do preço a ordenar – nos termos da própria sentença recorrida, que não se aceitam e se invoca por mera cautela de patrocínio – seria, não de € 52.973,98 (correspondente a 750.000,00€ - € 697.026,02), mas de 40.782,15 € (correspondente a 750.000,00€ - € 709.217,85), evidenciando-se manifesto erro e contradição nos seus próprios termos, que tornam ininteligível a sentença proferida, consubstanciando, uma vez mais, nulidade.
XXXVIII. Salvo estipulação legal específica e concretamente aplicável de responsabilidade objectiva ou pelo risco – que não é o caso, nem evidentemente foi indicada – não existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa.
XXXIX. A douta sentença decide que “a Ré, vendedora actuou com culpa para a verificação do vício – arts. 915.º e 909.º do C.C.” pelo que “acrescerá a indemnização por danos emergentes, cfr. art. 911.º do CC”, porém não se encontra qualquer factualidade de demonstrada nos autos de onde tal culpa possa extrair-se, assim como a própria decisão não sustenta esta decisão com qualquer fundamentação sobre a verificação do preenchimento do pressuposto indemnizatório de culpa da R. (porque existe, em que se materializou).
XL. Em qualquer caso, e sem de forma alguma prescindir, essa culpa também não decorre de qualquer dos factos julgados provados, sequer nos próprios termos da sentença recorrida, muito menos nos termos demonstrados que decorrem da alegação supra.
XLI. A indemnização no “valor global de € 5.373,53” carece de fundamentação, designadamente sem apresentar e enquadrar os pressupostos de responsabilidade que, no caso concreto e face à factualidade demonstrada, entendesse estarem preenchidos e fundamentassem o arbitramento de tal indemnização, consubstanciando, mais uma vez, nulidade.
XLII. A condenação da R. é indevida e carecida de qualquer fundamento fáctico-legal, devendo – na improcedência total da presente acção – a mesma ser absolvida do pagamento à A. de qualquer quantia e, naturalmente, dos respectivos juros.
XLIII. A decisão recorrida mostra-se assim
Nula, nos termos previstos no artigo 615.º, n.º 1, alíneas b), c) e d) do CPC
Violadora, entre outras com o douto suprimento de V. Ex.as, das seguintes disposições legais:
Artigos 247.º, 251.º, 292.º, 342.º, 371.º, 483.º, n.º 2, 888.º, n.º 2, 909.º, 911.º e 915.º todos do CC
Artigos 596.º, 607.º, n.º 4, do CPC
Artigo 7.º do CRP
Não foi apresentada alegação de resposta.
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O objecto do recurso é balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, correspondendo as mesmas à indicação, de forma sintética, dos fundamentos pelos quais pede a alteração ou anulação da decisão.
Torna-se manifesto que os 43 pontos acima reproduzidos não correspondem à referida indicação sintética, mas antes a repetições da argumentação expendida anteriormente.
Todavia, é possível identificar o conjunto de questões que emerge da argumentação apresentada pela R., sem necessidade de lançar mão do disposto no nº 3 do art.º 639º do Código de Processo Civil (desde logo porque se antevê a incapacidade de síntese que se pretende).
Assim, as questões objecto do recurso prendem-se com:
· A nulidade da sentença por falta de fundamentação, por oposição entre os fundamentos e a decisão e obscuridade, e por omissão de pronúncia;
· A alteração da matéria de facto e a consequente não verificação da existência de erro na formação da vontade da A. que desencadeie a redução do negócio e a restituição do preço correspondente pela R.
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Na sentença recorrida considerou-se como provada a seguinte matéria de facto (mantêm-se as referências aos articulados e as epígrafes e corrigem-se as referências processuais):
DOS FACTOS ASSENTES
A) A A. é a única proprietária do prédio urbano registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 23…, da freguesia de Cascais (ponto 1. dos factos provados);
B) De acordo com o teor da indicada descrição 23…-Cascais, o prédio a que respeita tem natureza urbana, está inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União de Freguesias de Cascais e Estoril, sendo composto por terreno para exploração de pedreira, no lugar de Birre – Rua das (...), com a área de 2152 m2, que confronta (…) (ponto 2. dos factos provados);
C) O imóvel foi vendido pela R. à A. em 05/03/2020 (ponto 3. dos factos provados);
D) A propriedade foi alienada pela R. totalmente demarcada e delimitada em toda a sua extensão com muros em alvenaria e dois portões, com acesso para a Rua (...) e Rua de (.) (ponto 4. dos factos provados);
E) A R. fez aprovar para a referida propriedade um PIP (pedido de informação prévia) com vista à realização de uma operação urbanística (ponto 5. dos factos provados);
F) Em função da informação pretendida, e para efeitos de aprovação, a R. submeteu à autoridade administrativa, um levantamento topográfico com a indicação dos limites de propriedade, a implantação da edificação proposta e muros de vedação (ponto 6. dos factos provados);
G) A área representada em planta topográfica foi de 2.152 m2 (ponto 7. dos factos provados);
H) Antes disso, o imóvel era propriedade da Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda, que o havia comprado a A.L.e M.A.C. (ponto 8. dos factos provados);
I) A R. era credora hipotecária quanto ao imóvel descrito sob a ficha 23..., da freguesia de Cascais (ponto 9. dos factos provados);
J) O bem (prédio descrito sob a ficha n.º 23...-Cascais), veio à posse da R., por adjudicação em processo de execução fiscal com o n.º (…) e apensos, que correu termos no Serviço de Finanças de Cascais-1 (ponto 10. dos factos provados);
K) A R. procedeu a averbamento de rectificação de área no prédio descrito sob o n.º 23...-Cascais, corrigindo a área de 2.000 m2 para 2.152 m2 (ponto 11. dos factos provados);
L) A Q.C. - Construções, Lda. vendeu o prédio descrito sob o n.º 17..., da freguesia de Cascais, com a área de 117 m2, à A. pelo valor de € 70.000,00 (ponto 12. dos factos provados);
APURADOS EM AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO
M) Um dos motivos que levou à concretização do negócio entre a A. e a R., prendeu-se com o facto desse prédio dispor de pedido de viabilidade construtiva (PIP), concedido no âmbito de informação prévia, o qual foi aprovado pela Câmara Municipal de Cascais, a pedido da R. (matéria do art.º 9.º da petição inicial);
N) A configuração geométrica da propriedade representada no levantamento topográfico, que perfaz 2.152 m2, abrange toda a área livre que se encontra no interior da propriedade adquirida, estando as suas extremas perfeitamente delimitada por muros (matéria do art.º 11.º da petição inicial);
O) Contudo, a realidade física existente (superfície de terreno) contempla na verdade, o prédio com a área de 2000 m2 - prédio esse registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 23..., da freguesia de Cascais, adquirido pela R. à Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., e um outro prédio, com a área de 117 m2, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 17..., da freguesia de Cascais, pertença também da Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda. (matéria dos art.º 12.º e 13.º da petição inicial); (alterado, nos termos adiante decididos)
P) Todo aquele espaço físico representado no levantamento topográfico é resultante de dois prédios distintos, embora contíguos, ligados entre si fisicamente (matéria do art.º 14.º da petição inicial);
Q) A Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., entrou em incumprimento generalizado e viu o imóvel ser penhorado pela Fazenda Nacional, em 18/05/2009, 16/03/2011 e 11/12/2012 (matéria dos art.º 16.º e 17.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos)
R) Na entrega do bem pela executada, Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., a R. adquiriu apenas um terreno com a área de 2.000 m2 (matéria do art.º 19.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos)
S) A R., ao aperceber-se que a área real do imóvel registada, entregue por via da adjudicação, era menor por confronto com os limites da propriedade, em 17/02/2020 e, portanto, antes da venda à A., procedeu a averbamento de rectificação de área no prédio descrito sob o n.º 23...-Cascais, usando da faculdade de actualização de área, que era anteriormente de 2.000 m2 para 2.152 m2 (matéria dos art.º 20.º a 22.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos)
T) O procedimento utilizado de rectificação, assente em erro de medição não tem nenhuma correspondência com a realidade existente, ao sobrepor-se essa correcção de área com a área de um prédio já descrito (ficha n.º 17...-Cascais) (matéria do art. 23.º da petição inicial);
U) Na certidão que descreve o prédio (ficha 23...-Cascais), o referido terreno, após ter sido objecto de rectificação, passou de deter uma área de 2.000 m2, para deter uma área total de 2.152 m2 (matéria do art.º 24.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos)
V) Em relação ao limite de propriedade do prédio vendido pela R. à A., cuja área foi, entretanto, rectificada para 2152 m2, a então Q.C. (designação actual da então executada C. & Filhos), veio a reclamar ser proprietária de um prédio com a área de 117 m2, a que corresponde a descrição predial n.º 17...- Cascais (matéria do art.º 25.º da petição inicial);
W) Estando essa área, integrada dentro do perímetro da área vendida – 2152 m2 (matéria do art.º 26.º da petição inicial);
X) Efectivamente, quando em finais de Outubro do ano de 2022, os representantes da A. se encontravam a preparar o dito terreno (que é murado e envolto de outras propriedades há muitos anos) para a construção que se previa iniciar em breve, tomaram conhecimento através do vizinho a nascente, sócio gerente da Q.C. (actual designação da C. & Filhos, limitada) que esta sociedade era proprietária de uma parcela com 117 m2 dentro daquele perímetro murado (matéria do art.º 27.º da petição inicial); (alterado, nos termos adiante decididos)
Y) E que correspondia à actual descrição 17..., da freguesia de Cascais (matéria do art.º 28.º da petição inicial);
Z) A descrição predial n.º 17..., constava anteriormente em livro (B-(…), fls. (…)) sob o n.º 22.710 na Conservatória do Registo Predial de Cascais (matéria do art.º 29.º da petição inicial);
AA) À data do averbamento de rectificação e também da compra de 5.3.2020 pela A., a parcela correspondente à descrição em livro (B-71, fls. 76) sob o n.º 22.710, encontrava-se dentro do perímetro murado, considerado no mencionado PIP (matéria do art.º 31.º da petição inicial);
BB) A parcela de terreno com a área (117 m2) localizada a Norte da propriedade da A., pertencia ao antigo lote 6, descrito sob o n.º 3915 qual foi destacada e vendida por F.B. e mulher a J.G. e J.R.P, que veio a tomar a descrição predial n.º 21.343, a fls. (…) do Livro B-(…) (matéria do art.º 32.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos);
CC) Por a parcela com a área de 117 m2 se destinar para acerto de extremas a integrar no lote confinante a sul (actualmente propriedade da A.), foi requerido por J.F.C., J.O.J. e M.G.N. à CMC autorização para aumento de compartes da referida parcela com a área de 117 m2, a qual foi então desanexada do prédio descrito sob o n.º 21.343, passando a constituir o prédio descrito sob o n.º 22.710 (matéria do art.º 33.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos);
DD) Por sua vez, A.L. e M.A.C. adquiriram em comum a referida propriedade; a qual transmitiram mais tarde à C. & Filhos, Lda. (matéria do art.º 34.º da petição inicial); (eliminado, nos termos adiante decididos);
EE) A Q.C. - Construções, Lda., depois de reclamar a propriedade dos 117 m2 que foram tidos em conta na rectificação de áreas acima mencionada, e logo, no pedido de viabilidade construtiva que a R. submeteu e passou à A. com a venda efectuada em 5.3.2020, acedeu vender o prédio descrito sob a ficha 17..., da freguesia de Cascais, com a área de 117 m2, à A., no sentido de se satisfazer plenamente as pretensões inicialmente previstas na sua aquisição de 5.3.2020 (matéria do art.º 35.º da petição inicial);
FF) O que veio a acontecer em 22.3.2023, através de escritura pública de compra e venda (matéria do art.º 36.º da petição inicial);
GG) Pois tal parcela revelava-se essencial para a concretização da operação urbanística, consubstanciada no PIP referido, o qual já tinha inclusive projecto de licenciamento de arquitectura aprovado (a 29.7.2022) (matéria do art.º 37.º da petição inicial); (alterado, nos termos adiante decididos);
HH) Compra adicional que, outrossim, por motivos comerciais, se mostrava premente (matéria do art.º 38.º da petição inicial);
II) A A. realizou o negócio com a R. concebendo que, na realidade, o prédio objecto do negócio teria uma área de 2152 m2, quando tinha apenas 2000 m2 e estava integrado nessa parcela um prédio de 117 m2, descrito sob a ficha 17... da freguesia de Cascais, propriedade de Q.C. (matéria dos art.º 39.º a 43.º e 48.º da petição inicial); (alterado, nos termos adiante decididos)
JJ) A R. deveria, através do procedimento de rectificação que promoveu, ter devidamente acautelado, por se sobrepor à área de um prédio que não lhe pertencia (matéria do art.º 47.º da petição inicial);
KK) Aquando de L), a A. suportou a título de imposto do selo, IMT e emolumentos notariais € 560 + € 4.550 + € 263,53 (matéria do art.º 52.º da petição inicial);
LL) Após negociações, entre o valor reclamado e solicitado pela Q.C. que tinha por base o valor m2 de terreno urbano em Birre, avaliado pela mesma em 100.000 € e a contraproposta da A. do valor m2 do negócio com a R., foi efectuado acordo e elaboração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda, e a libertação do ónus e dum possível embargo da iminente construção, por 70.000€, informação enviada à R. em Dezembro de 2022 (matéria dos art.º 53.º a 55.º da petição inicial);
MM) A área existente era determinante para a compra pela A. do prédio 23... (matéria do art.º 40.º da contestação).
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Na sentença recorrida considerou-se como não provado que:
1) O valor reclamado e solicitado pela Q.C. que tinha por base o valor m2 de terreno urbano em Birre, fosse avaliado pela mesma em 1.300€/m2, num valor total para a parcela em causa de 152.100€ (matéria dos art.º 52.º e 53.º da petição inicial);
2) A área de 117 m2 em causa não fosse essencial à área de construção prevista no PIP mesmo que o prédio vendido pela R. à A. tivesse 2000 m2 (matéria do art.º 33.º da contestação);
3) A área existente não fosse “determinante da vontade” de a A. comprar o prédio 23... à R. ou um elemento essencial do negócio (matéria do art.º 40.º da contestação);
4) Quando a A. enviou informação à R. sobre a divergência de áreas e pretensão relativamente ao prédio 17... (“em Dezembro de 2022”) alegadamente já havia assinado, em 21 de Novembro de 2022, um contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio com a descrição 17... (matéria do art.º 48.º da contestação).
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Das nulidades
Segundo a al. b) do nº 1 do art.º 615º do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão. Do mesmo modo, e segundo a al. c) do mesmo nº 1, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou quando ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível. E segundo a al. d) do mesmo nº 1 a sentença é ainda nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.
Como explica Miguel Teixeira de Sousa (Estudos sobre o Processo Civil, pág. 221), a sentença com fundamentação escassa ou deficiente não é nula, já que “esta causa de nulidade verifica-se quando o tribunal julga procedente ou improcedente um pedido (e, por isso, não comete, nesse âmbito, qualquer omissão de pronúncia), mas não especifica quais os fundamentos de facto ou de direito que foram relevantes para essa decisão. Nesta hipótese, o tribunal viola o dever de motivação ou fundamentação das decisões judiciais (artº 208º nº 1 do CRP; artº 158º nº 1)”. E mais refere que “o dever de fundamentação restringe-se às decisões proferidas sobre um pedido controvertido ou sobre uma dúvida suscitada no processo (…) e apenas a ausência de qualquer fundamentação conduz à nulidade da decisão (…); a fundamentação insuficiente ou deficiente não constitui causa de nulidade da decisão, embora justifique a sua impugnação mediante recurso, se este for admissível”.
Relativamente a eventual oposição entre os fundamentos e a decisão, é sabido que tal vício ocorre quando a construção da sentença “é viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, volume V, Coimbra Editora, reimpressão, 1981, pág. 141). Ou seja, o vício em questão corresponde ao erro lógico da argumentação jurídica, surgindo quando o resultado do silogismo judiciário aponta num sentido e a decisão aponta no sentido oposto. Na expressão do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6/12/2017 (relatado por Tomé Gomes e disponível em www.dgsi.pt), trata-se de um vício que “requer uma relação de exclusão recíproca – um dizer e desdizer – entre aqueles dois termos da equação discursiva”. Do mesmo modo, na expressão do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/7/2021 (relatado por Fernando Baptista e disponível em www.dgsi.pt), tal vício “distingue-se do erro de julgamento em virtude de neste não existir qualquer vício de raciocínio do julgador, mas apenas um erróneo julgamento da matéria de facto, por a prova produzida não consentir esse julgamento de facto, mas antes outro (error facti) ou por o juiz ter incorrido numa incorrecta aplicação das normas ao caso concreto, que demandava a aplicação de outras, ou ter incorrido na errónea interpretação das aplicáveis (error iuris)”.
Já sobre a questão da nulidade da sentença por omissão de pronúncia, explica Lebre de Freitas (Código de Processo Civil Anotado, volume II) que “devendo o juiz conhecer de todas as questões que lhe estão submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe caiba conhecer (art 660º/2), o não conhecimento do pedido, causa de pedir ou excepção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade (…)”.
Por outro lado, e como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 737), existe “uma frequente confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou mesmo entre a omissão de pronúncia (relativamente a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento dos muitos que florescem nas alegações de recurso”, mais explicando (pág. 738) que “a decisão judicial é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes”.
Com efeito, e como vem sendo pacificamente referido pela doutrina, as nulidades da sentença traduzem a “violação da lei processual por parte do juiz (ou do tribunal) prolator de alguma decisão” (Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, Vol. II, 2015, pág. 368), e correspondem ao denominado error in procedendo. Mas apresentam-se como distintas e não se confundem com o denominado error in judicando, que corresponde a “um vício de julgamento do thema decidendum (seja este de direito, processual ou material ou de facto). O juiz falha na escolha da norma pertinente ou na sua interpretação, não aplicando apropriadamente o direito – dito de outro modo, não subsume correctamente os factos fundamento da decisão à realidade normativa vigente (questão de direito) -; ou falha na afirmação ou na negação dos factos ocorridos (positivos ou negativos), tal como a realidade histórica resultou demonstrada da prova produzida, havendo uma divergência entre esta demonstração e o conteúdo da decisão de facto (questão de facto). Não está aqui em causa a regularidade formal do acto decisório, isto é, se este satisfaz ou não as disposições da lei processual que regulam a forma dos actos. A questão não foi bem julgada, embora a decisão – isto é, o acto processual decisório – possa ter sido formalmente bem elaborada” (Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 2014, 2ª Edição, pág. 600-601).
Regressando ao caso concreto, torna-se patente que a sentença recorrida não padece de algum dos vícios adjectivos ou processuais que lhe são imputados pela R.
Com efeito, consta da sentença recorrida a fundamentação de facto e a fundamentação de direito, esta consistente na interpretação e aplicação do instituto jurídico do erro na formação da vontade, mais se apresentando essa aplicação com um percurso lógico que permite verificar, não só que a decisão foi fundamentada, como igualmente que essa fundamentação está “em linha” com a decisão, não se verificando o referido “dizer e desdizer”. Do mesmo modo, apreciou-se e decidiu-se a pretensão formulada pela A., pelo que não se pode falar em omissão de pronúncia.
Pode, é certo, a fundamentação de facto estar incompleta, desde logo porque tenha sido desconsiderada factualidade que se encontraria plenamente provada, ou mesmo factualidade que resulta provada da prova produzida. Mas tal circunstancialismo não dita a nulidade da sentença recorrida, seja por falta de fundamentação, seja por omissão de pronúncia, apenas havendo lugar à modificação da decisão de facto com recurso à utilização dos poderes-deveres que decorrem do nº 1 do art.º 662º do Código de Processo Civil.
Do mesmo modo, a invocada contradição entre determinado facto provado e a prova produzida relativamente ao mesmo não se reconduz a qualquer oposição entre a fundamentação e a decisão, mas tão só a (eventual) “erróneo julgamento da matéria de facto, por a prova produzida não consentir esse julgamento de facto”, o que o é o mesmo que dizer, a error in judicando que não dita a nulidade da sentença.
Do mesmo modo, ainda, as invocadas contradições, obscuridades e ambiguidades apontadas aos pontos de facto não colocam em causa a inteligibilidade da decisão condenatória da R., tudo se situando, mais uma vez, ao nível de (eventuais) erros na decisão da matéria de facto, a ditar a sua alteração em sede de recurso, mas sem tornar nula a sentença recorrida.
O mesmo se dirá, por último, quanto ao “invocado erro de raciocínio” no que respeita à diferença de áreas e sua repercussão no cálculo do valor a restituir pela R. à A., sendo a própria R. a reconhecer a necessidade de correcção desse cálculo, apesar de sustentar, de forma algo contraditória, que tal erro torna nula a sentença recorrida.
O que equivale a concluir, sem necessidade de ulteriores considerações, pela improcedência da arguição de nulidades em questão.
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Da alteração da matéria de facto
Decorre da conjugação dos art.º 635º, nº 4, 639º, nº 1 e 640º, nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil, que quem impugna a decisão da matéria de facto deve, nas conclusões do recurso, especificar quais os pontos concretos da decisão em causa que estão errados e, ao menos no corpo das alegações, deve, sob pena de rejeição, identificar com precisão quais os elementos de prova que fundamentam essa pretensão, sendo que, se esses elementos de prova forem pessoais, deverá ser feita a indicação com exactidão das passagens da gravação em que se funda o recurso (reforçando a lei a cominação para a omissão de tal ónus, pois que repete que tal tem de ser feito sob pena de imediata rejeição na parte respectiva) e qual a concreta decisão que deve ser tomada quanto aos pontos de facto em questão.
A respeito do disposto no referido art.º 640º do Código de Processo Civil, refere António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 6ª edição actualizada, 2020, pág. 196-197):
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões.
b) Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exactidão, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos.
(…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou incongruente”.
E, mais adiante, afirma (pág. 199-200) a “rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto”, designadamente quando se verifique a “falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto”, a “falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados”, a “falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou neles registados”, a “falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda”, bem como quando se verifique a “falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”, concluindo que a observância dos requisitos acima elencados visa impedir “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”.
Do mesmo modo, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 770) afirmam que “cumpre ao recorrente indicar os pontos de facto que impugna, pretensão esta que, delimitando o objecto do recurso, deve ser inserida também nas conclusões (art. 635º)”, mais afirmando que “relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, o recorrente tem o ónus de indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo de poder apresentar a respectiva transcrição”.
E, do mesmo modo, vem entendendo o Supremo Tribunal de Justiça (como no acórdão de 29/10/2015, relatado por Lopes do Rego e disponível em www.dgsi.pt) que do nº 1 do art.º 640º do Código de Processo Civil resulta “um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação (…) e um ónus secundário – tendente, não propriamente a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes (…)”.
Por outro lado, e impondo-se a especificação dos pontos concretos da decisão que estão erradamente julgados, bem como da concreta decisão que deve ser tomada quanto aos factos em questão, há-de a mesma reportar-se, em primeira linha, ao conjunto de factos constitutivos da causa de pedir e das excepções invocadas.
É que, face ao disposto no art.º 5º do Código de Processo Civil, a decisão da matéria de facto apenas tem por objecto os factos essenciais alegados pelas partes, quer integrantes da causa de pedir, quer integrantes das excepções invocadas, bem como os factos instrumentais, complementares ou concretizadores que resultam da instrução da causa (para além dos factos notórios e daqueles que o tribunal tem conhecimento em consequência do exercício das suas funções).
Tal não significa, no entanto, que a decisão da matéria de facto (provada e não provada) deve comportar toda a matéria alegada pelas partes e bem ainda aquela que resulte da prova produzida, já que apenas a factualidade que assuma juridicidade relevante em razão das questões a conhecer é que deve ser objecto dessa decisão.
Isso mesmo enfatizam António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 721), quando explicam que o juiz da causa deve optar “por uma descrição mais ou menos pormenorizada ou concretizada, de acordo com as necessidades do pleito, desde que seja assegurada uma descrição natural e inteligível da realidade que, para além de revelar o contexto jurídico em que se integra, permita a qualquer das partes a sua impugnação”. E mais explicam (pág. 722) que “o regime consagrado no CPC de 2013 propugna uma verdadeira concentração naquilo que é essencial, depreciando o acessório, sendo importante que o juiz consiga traduzir em linguagem normal a realidade apreendida, explicitando, depois, os motivos que o determinaram, com destaque para a explanação dos factos instrumentais que o levaram a extrair as ilações ou presunções judiciais”.
Assim, e como tal delimitação deve estar igualmente presente na apreciação da impugnação da decisão sobre a matéria de facto (neste sentido veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/5/2017, relatado por Fernanda Isabel Pereira e disponível em www.dgsi.pt, quando conclui que “o princípio da limitação dos actos, consagrado, no artigo 130.º do CPC, para os actos processuais em geral, proíbe, enquanto manifestação do princípio da economia processual, a prática de actos no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – que não se revelem úteis para alcançar o seu termo”, e bem ainda que “nada impede que tal princípio seja igualmente observado no âmbito do conhecimento da impugnação da matéria de facto se a análise da situação concreta evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir”), só há lugar à apreciação dos pontos indicados como impugnados na medida em que, não só devam constar do elenco de factos provados e não provados, no respeito pelo disposto no art.º 5º, nº 1 e nº 2, al b), do Código de Processo Civil, mas igualmente correspondam a factos com efectivo interesse para a decisão do recurso.
Por outro lado, e a respeito da enunciação dos factos instrumentais, decorre do nº 4 do art.º 607º do Código de Processo Civil que os mesmos não carecem de ser discriminados no elenco de factos provados, mas apenas referidos na medida das ilações que forem tiradas dos mesmos, para a demonstração dos factos essenciais alegados pelas partes.
Isso mesmo explicam igualmente António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 718-719), afirmando a necessidade de enunciação dos “factos essenciais (nucleares) que foram alegados para sustentar a causa de pedir ou para fundar as excepções, e de outros factos, também essenciais, ainda que de natureza complementar que, de acordo com o tipo legal, se revelem necessários para que a acção ou a excepção proceda”, bem como a necessidade de “enunciação dos factos concretizadores da factualidade que se apresente mais difusa” (e sendo que “a enunciação dos factos complementares e concretizadores far-se-á desde que se revelem imprescindíveis para a procedência da acção ou da defesa, tendo em conta os diversos segmentos normativos relevantes para o caso”), mas afirmando igualmente que, quanto aos factos instrumentais, “atenta a função secundária que desempenham no processo, tendente a justificar simplesmente a prova dos factos essenciais, para além de, em regra, não integrarem os temas da prova, nem sequer deverão ser objecto de um juízo probatório específico”, já que “o seu relevo estará limitado à motivação da decisão sobre os restantes factos, designadamente quando a convicção sobre a sua prova resulte da assunção de presunções judiciais”.
Revertendo tais considerações para o caso concreto, pode-se desde logo afirmar que a R. deu cumprimento ao ónus de especificação a que alude o art.º 640º do Código de Processo Civil, não só porque nas conclusões da sua alegação concretiza os pontos de facto que considera incorrectamente julgados e qual a decisão que os mesmos devem merecer, mas igualmente porque especifica os meios de prova que conduzem ao resultado pretendido e, no que respeita à prova gravada, identifica as passagens das gravações que entende conduzirem às alterações pretendidas (correspondentes à modificação dos pontos D), R), S), V), X), BB), CC), EE) e LL) do elenco de factos provados, à eliminação dos pontos O), P), Q), T), U), W), AA), GG), HH), II), JJ) e MM) do elenco de factos provados, à eliminação dos pontos 2), 3) e 4) do elenco dos factos não provados, e ao aditamento dos novos pontos correspondentes ao ponto 4) dos factos não provados e aos pontos NN) e OO) melhor identificados na conclusão XXIV).
Todavia, e no que respeita a alguns destes pontos, a R. não visa impugnar a decisão sobre a matéria de facto, entendida a impugnação no sentido da necessidade de reapreciação da prova produzida (designadamente a prova testemunhal), mas antes visa expurgar a decisão de facto de conclusões e juízos de valor, referências jurídicas e até de factos sem relevo para a decisão da causa.
Como refere António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 6ª edição actualizada, 2020, pág. 365-366), “a separação entre o que constitui matéria de facto e que integra matéria de direito é questão que percorre toda a instância processual, desde os articulados, passando pela sentença, até aos recursos (…)”. E “os respectivos contornos poderão sofrer variações em função das concretas circunstâncias, designadamente em razão do verdadeiro objecto do processo, de tal modo que uma mesma proposição pode assumir, num determinado contexto, uma questão de facto e, noutro contexto, uma questão de direito”.
Todavia, quando seja patente que no elenco de factos provados constam proposições de carácter jurídico, devem as mesmas ter-se por não escritas. Assim, e como já se concluiu no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 7/10/2013 (relatado por José Eusébio Almeida e disponível em www.dgsi.pt), “na vigência do Código de Processo Civil anterior, mas igualmente após 1.09.2013, ocasião em que passou a vigorar a Lei 41/2003, de 26 de Junho (NCPC) a matéria de facto à qual há que aplicar o direito tem de cingir-se a verdadeiros factos e não a questões de direito ou a meros juízos conclusivos. Neste sentido, a revogação do artigo 646, n.º 4 do anterior CPC, não significa que o princípio nele estabelecido haja sido alterado”.
Do mesmo modo, afirma-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7/5/2014 (relatado por Mário Belo Morgado e disponível em www.dgsi.pt) que não está vedado ao Supremo Tribunal de Justiça (e, logicamente, às Relações) “apreciar se determinada asserção – tida como “facto” provado - consubstancia na realidade uma questão de direito ou um juízo de natureza conclusiva/valorativa, caso em que, sendo objecto de disputa das partes, deverá ser julgada não escrita”.
Já no seu artigo “Escrito ou não escrito, eis a questão! (A inclusão de proposições de direito na pronúncia de facto)” (Julgar Online, Novembro de 2017) Paulo Ramos de Faria conclui que “é manifestamente errada a inclusão de proposições de direito na pronúncia de facto. Sinalizado o erro, tais proposições devem ser tidas por imprestáveis, inúteis ou irrelevantes – vale qualquer predicação que evidencie a sua inidoneidade para, no lugar de um facto, servir de premissa ao silogismo judiciário –, mas nunca por inexistentes ou não escritas”.
Ou seja, haverá que fazer uso do disposto no nº 1 do art.º 662º do Código de Processo Civil, não só alterando a decisão de facto para que aí passe a constar a factualidade que decorre plenamente provada de documentos autênticos e autenticados (o que sempre se impunha oficiosamente, tendo presente o disposto no art.º 607º, nº 4, ex vi art.º 663º, nº 2, ambos do Código de Processo Civil), mas, do mesmo modo, expurgando a decisão de facto dos referidos juízos conclusivos e de natureza não factual, por se tratarem das mencionadas proposições que “devem ser tidas por imprestáveis, inúteis ou irrelevantes” para figurar na decisão relativa à matéria de facto. Do mesmo modo, a decisão de facto deve igualmente ser expurgada daqueles factos que, ainda que resultem provados (desde logo porque mereceram o acordo das partes), não se apresentam com qualquer relevo para a decisão da causa. É o que se passa, desde logo, com a matéria contida no ponto Q), já que as penhoras aí afirmadas nenhuma relação têm com o negócio celebrado entre as partes e suas vicissitudes. Do mesmo modo, a matéria contida no ponto U) representa uma duplicação factual, dado resultar já do ponto K), não se justificando tal repetição. Pelo que há que eliminar os dois pontos em questão do elenco de factos provados.
Quanto à eliminação dos pontos 2) e 3) do elenco dos factos não provados carece de qualquer utilidade, não só porque se trata de matéria alegada pela R. e destinada tão só à impugnação dos factos constitutivos do direito que a A. faz valer em juízo, como igualmente porque a sua permanência no elenco de factos não provados apenas significa que não se demonstrou o circunstancialismo aí referido, não tendo aptidão para afirmar a verificação de qualquer factualidade de sinal contrário.
Ainda no âmbito da expurgação de matéria não factual, relativamente ao ponto D) pretende a R. que daí seja eliminada a referência à “demarcação”, por se tratar de um juízo de valor sobre uma realidade que não ocorreu.
Não sofre controvérsia que a porção de terreno considerada pela R. como constituindo o prédio objecto da venda à A. é aquela que estava “encaixada” nos restantes prédios com ela confinantes (e nos dois portões que permitiam o acesso à R. das (...) e à R. das (.)). Isso mesmo decorre da representação gráfica constante do levantamento topográfico que a R. promoveu e bem ainda dos elementos constantes do pedido de informação prévia que a R. submeteu a aprovação camarária. Nessa medida, a afirmação de que tal porção de terreno estava totalmente demarcada não representa a afirmação conclusiva de que a R. exerceu o direito à demarcação, nos termos do art.º 1353º e seguintes do Código Civil (desde logo promovendo a colocação de marcos ou outros sinais visíveis das extremas do seu prédio, em conformidade com o título que possuía e no confronto com os títulos dos seus vizinhos), mas antes representa a utilização de uma linguagem comum, tão só para dar a entender que os limites dessa porção de terreno coincidiam com os muros dos prédios envolventes, por serem estes muros (e os portões) que serviam como sinais visíveis das suas extremas. Ou, se se preferir, que a demarcação das extremas dessa porção de terreno estava efectuada com referência a tais muros.
Fica assim justificado o concreto circunstancialismo em que é referido que a “propriedade foi alienada pela R. totalmente demarcada e delimitada em toda a sua extensão com muros em alvenaria e dois portões (…)”, a permitir a afirmação da demarcação, que neste contexto em nada influencia a factualidade nuclear e essencial da causa de pedir da A., pois que apenas complementa a afirmação da total delimitação da parcela de terreno considerada pela R. como constituindo o prédio objecto da venda à A. O que faz concluir pela desnecessidade de alteração do ponto D), assim se mantendo a redacção do mesmo.
No mesmo âmbito, e relativamente ao ponto HH), sustenta a R. que a afirmação da premência da compra adicional (do prédio com a área de 117 m2, descrito sob a ficha nº 17...) por motivos comerciais corresponde a uma valoração conclusiva, assim devendo ser eliminada do elenco de factos provados. Torna-se evidente que se a A. já havia gasto € 750.000,00 na aquisição de um prédio para aí desenvolver uma operação urbanística, não podendo levar a mesma por diante sem que prevenisse que a proprietária do prédio com a área de 117 m2 não iria utilizar essa posição de proprietária para impedir o desenvolvimento de tal operação (designadamente promovendo o embargo da obra correspondente, como resulta do ponto LL), na parte não impugnada), está aqui presente a justificação para a compra imediata de tal prédio, pois assim ficava ultrapassado o impasse gerado e a necessária consequência económico-financeira que representa a paralisação de uma operação urbanística daquela magnitude. Ou seja, ainda que a factualidade em questão se apresente com cariz conclusivo, detêm a mesma relevância para figurar no elenco de factos provados, uma vez que está directamente ligada à actividade comercial da A. e, concretamente, ao desenvolvimento da operação urbanística que esteve na base da compra do prédio da R. Pelo que é de manter o ponto HH) no elenco dos factos provados.
Ainda no mesmo âmbito, e relativamente ao ponto LL), pretende a R. que se expurgue do mesmo a referência a um ónus que seria libertado com a compra do prédio com a área de 117 m2, sustentando que o que resulta da prova produzida é a ameaça do embargo da obra, e não a existência de qualquer encargo, limitação ou restrição que recaia directamente sobre o prédio adquirido à R. pela A. Do mesmo modo que a afirmação da demarcação, no ponto D), não tem o significado jurídico que a R. pretendia, mas representava a utilização de linguagem com sentido comum, também a afirmação da “libertação do ónus e de um possível embargo da iminente construção” mais não significa que a utilização, com sentido comum, de expressões de natureza jurídica, apenas para representar que com a compra do prédio com a área de 117 m2 a A. visou (e conseguiu) libertar-se do risco decorrente da posição assumida pela proprietária desse prédio, quando declarou à A. que promoveria o embargo da obra se a A. não adquirisse tal prédio (aquele com a área de 117 m2 e descrito sob a ficha n.º 17...). O que faz concluir pela desnecessidade de alteração do ponto LL), assim se mantendo a redacção do mesmo.
Ainda no mesmo âmbito, visa a R. que se elimine do elenco dos factos não provados o ponto 4), transpondo-o para o elenco dos factos provados. A matéria de facto em questão reporta-se à actuação da A. após a compra do prédio da R. e na sequência da posição assumida pelo proprietário do prédio com a área de 117 m2. Estando em causa o erro na formação da vontade da A. e as suas consequências no que respeita ao negócio celebrado com a R., a factualidade relevante para o conhecimento desta questão está temporalmente balizada pela celebração do contrato de compra e venda entre A. e R. Dito de forma mais simples, a factualidade ocorrida após a celebração do contrato de compra e venda apenas serve como instrumento para apurar da existência do vício em questão e sua caracterização, não se assumindo como essencial para afirmar o direito que a A. faz valer em juízo. Assim, e porque se trata de factualidade instrumental, não carece a mesma de figurar no elenco dos factos provados, como acima já ficou afirmado. O que significa a desnecessidade de conhecer da impugnação, nesta parte, não havendo que proceder à alteração pretendida pela R., no que respeita a este ponto 4) do elenco dos factos não provados.
Ainda a respeito de factualidade instrumental elencada nos factos provados, consta dos pontos BB) a DD) a descrição de actos de transmissão e registo predial. Nos termos que adiante resultarão melhor explicitados resulta que a matéria em questão se apresenta como mero instrumento factual para apuramento da factualidade nuclear e essencial ao conhecimento da pretensão da A. Assim, e face ao acima exposto quanto à desnecessidade de fazer constar factualidade instrumental do elenco de factos provados, já que apenas se destina a servir de motivação da decisão sobre a referida factualidade nuclear (o que será efectuado mais adiante), eliminam-se os referidos pontos BB) a DD) do elenco dos factos provados.
Apreciando agora a impugnação da decisão de facto, no que respeita à factualidade nuclear para a pretensão da A. que consta dos restantes pontos da decisão de facto concretizados pela R., importa precisar que tal factualidade se prende, na sua essência, com a circunstância de a parcela de terreno considerada pela R. como constituindo o prédio objecto da venda à A. ser aquela com a área de 2.152 m2 que emerge do levantamento topográfico, quando na verdade tal parcela de terreno compreendia um prédio juridicamente distinto, com a área de 117 m2, assim fazendo com que o prédio objecto da venda tivesse uma área menor que a indicada área de 2.152 m2.
Com efeito, aquilo que a A. caracteriza como viciador da sua vontade é a circunstância de a R. lhe vender um prédio com a área anunciada (e registada) de 2.152 m2 quando, na realidade, uma porção dessa mesma área (os referidos 117 m2) correspondia a um outro prédio, propriedade de terceiro. Esta precisão apresenta-se como essencial para “desmistificar” a argumentação da R. no sentido de não ser possível afirmar que o prédio tinha “apenas” 2.000 m2, uma vez que a ser assim o mesmo teria de ter 2.035 m2 (diferença entre 2.152 m2 e 117 m2). É que o que está em causa não é a circunstância de o prédio ter 2.000 m2 de área, mas antes a circunstância de não ter a área de 2.152 m2, sendo esta que se apresentava como essencial para o desenvolvimento da operação urbanística prevista para tal prédio, e sendo nesse pressuposto (a possibilidade de desenvolver essa operação urbanística que carecia da referida área de 2.152 m2, como resulta claro do pedido de informação prévia que a R. submeteu a aprovação camarária) que a A. formou a sua vontade de adquirir tal prédio. E essa falta da referida área de 2.152 m2 decorre, segundo a alegação da A., da circunstância de a área em questão estar “amputada” em 117 m2, correspondente à área do referido prédio de terceiro.
Dito de forma mais simples, enquanto a R. considera que o prédio que vendeu à A. tem a configuração da parcela de terreno murado com a área de 2.152 m2, apenas estando incorrectamente medido anteriormente, a A. considera que o prédio que comprou à A. tem uma área inferior em 117 m2 à da referida parcela de terreno murado, sendo para si essencial que o prédio não tivesse essa diferença de área para menos, como forma de desenvolver o referido projecto imobiliário.
Assim, e no que respeita à decisão de facto, aquilo que importa apurar, como facto nuclear que sustenta a pretensão da A., é se o prédio pertencente a terceiro (aquele descrito sob a ficha nº 17... e com a área de 117 m2) estava compreendido na referida parcela de terreno murado com a área de 2.152 m2, assim correspondendo a referida parcela de terreno murado a dois prédios juridicamente distintos (aquele descrito sob a ficha 23... e aquele descrito sob a ficha 17...) e sem qualquer sinal material que os delimite um do outro. Assim, e para além da constatação do óbvio (ou seja, que a área de 2.000 m2 era a que constava do registo predial, até que foi alterada para 2.152 m2, na sequência da rectificação promovida pela R.), as repetidas referências a essa mesma área de 2.000 m2 como sendo a do prédio vendido pela R. à A. (referências essas constantes dos pontos O), R) e II)) apresentam-se como desnecessárias, assim devendo ser expurgadas da decisão de facto, no seguimento do mesmo critério observado relativamente à matéria dos pontos Q) e U).
Já quanto à factualidade nuclear acima explicitada, o tribunal recorrido considerou demonstrado nos pontos O) e P) (e reflexamente nos pontos T), V), W), X), AA), II) e JJ)) que o prédio descrito sob a ficha 17..., com a área de 117 m2, estava compreendido na referida parcela de terreno murado com a área de 2.152 m2, assim correspondendo a referida parcela de terreno murado a dois prédios juridicamente distintos (aquele descrito sob a ficha 23... e aquele descrito sob a ficha 17...), sem qualquer sinal material que os delimite um do outro.
A motivação utilizada pelo tribunal recorrido para dar como demonstrada tal factualidade foi a seguinte:
“Da conjugação da prova documental com a pericial, com as limitações supra referidas, a testemunhal, já explanada, o Tribunal concluiu que efectivamente existia uma parcela, autónoma juridicamente e fisicamente, dentro do terreno murado, embora ninguém soubesse a sua exacta localização, sabendo, todavia, que a mesma resultava de um destaque do terreno a Norte do aqui em causa, pelo que, obviamente a parcela, não podia situar-se a Sul deste ou ser uma “ilha” como referia a testemunha J.R., Conjugado esse facto com o apurado quanto a que o terreno vendido ter tido sempre acesso a ambas as ruas, das (.) e das (...), a parcela em causa não poderia destinar-se a fazer a ligação à via pública, naquele pedaço triangular, que a sra perita refere até ter cerca de 243 m2. Assim, a conclusão lógica é que essa parcela, sendo contígua ao do Norte, se situa a Norte do terreno vendido pela Ré à Autora, sendo plausível que corresponda à faixa contígua ao mesmo, e que no terreno estava ocupada por edificações precárias, destinadas a arrumos e canis, com caminho ladeante. Também apenas estas conclusões permitiriam compreender como teria a Ré entregue uma chave do portão à testemunha J.R., que inequivocamente a tinha, não forçou a sua entrada no local, e que a testemunha R.C. confirmou que, aquando da aquisição pela Ré, esta mudou as fechaduras, e a Autora confirmou também que não as tinha alterado, depois de receber as chaves da Ré, pois nada havia de valor a salvaguardar. Esse acto dá consistência à tese da testemunha J.R. que a própria Ré sabia da existência desta parcela e que não a quis adquirir.
Tornou também sólida a versão da testemunha J.R. o facto de não efabular acerca da localização, explicando de forma congruente as conclusões que o próprio retirara da observação ao local e das informações que tinha desde jovem, explicando fundadamente os motivos desse conhecimento. O pai do gerente da Autora foi também plausível ao relatar como tomou conhecimento de se encontrar gente estranha à Autora no interior do terreno, as próprias averiguações feitas pela Autora que não aceitou a reivindicação de ânimo leve”.
Contrapõe a R., no essencial, que a conjugação das declarações e depoimentos prestados na audiência final (pela perita, pelo representante da A. e pelas testemunhas que identifica) não permitem afirmar, com certeza suficiente, que a área de 117 m2 do prédio descrito sob a ficha 17... está compreendida na parcela de terreno com a área de 2.152 m2 considerada pela R. como constituindo o prédio objecto da venda à A. E desde logo porque inexiste qualquer delimitação material daquela área de 117 m2 dentro da parcela de terreno com a área de 2.152 m2, do mesmo modo que nenhuma das testemunhas inquiridas logrou afirmar qual era a sua concreta localização, dentro desta parcela de terreno.
Recorrendo ao registo predial (e acompanhando a interpretação das certidões respectivas que foi feita no relatório pericial apresentado em 2/5/2025), é possível estabelecer a seguinte cronologia de eventos:
a) Pela apresentação 2, de 5/2/1965, foi inscrita sobre o prédio rústico descrito sob o nº 3915, a fls. (…) do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, a desanexação de um lote de terreno, o qual ficou descrito sob o nº 16.872, a fls. (…). do livro B-(…) da mesma Conservatória, como “prédio rústico que consta de um terreno para exploração de pedreira, com a área de 2.000 m2 (…)” (esta descrição predial deu depois lugar à descrição identificada no ponto A), correspondente à ficha 23... da freguesia de Cascais da mesma Conservatória);
b) Pela apresentação 10, de 6/2/1970, foi inscrita sobre o prédio rústico descrito sob o nº 3915, a fls. (…) do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, a desanexação de um lote de terreno, o qual ficou descrito sob o nº 21.343, a fls. (…). do livro B-(…) da mesma Conservatória, como “rústico – lote de terreno para construção com a área de 1.361 m2 (…), designado por lote 6 (…)”;
c) Pela apresentação 19, de 23/6/1971, foi inscrita sobre o prédio rústico descrito sob o nº 21.343, a fls. (…). do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, a desanexação de um lote de terreno, o qual ficou descrito sob o nº 22.710, a fls. (…) do livro B-(…) da mesma Conservatória, como “rústico – lote de terreno para construção com a área de 117 m2 (…)” (esta descrição predial deu depois lugar à descrição identificada no ponto L), correspondente à ficha 17... da freguesia de Cascais da mesma Conservatória);
d) Pela apresentação 16, de 7/2/1973, foi inscrita sobre o prédio rústico descrito sob o nº 3915, a fls. (…) do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, a desanexação de um lote de terreno, o qual ficou descrito sob o nº 24.292, a fls. (…). do livro B-(…) da mesma Conservatória, como “rústico – lote de terreno para construção com a área de 793 m2 (…)”;
e) Pela apresentação 25, de 5/3/1998, foi inscrita a anexação do prédio rústico descrito sob o nº 21.343, a fls. (…). do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, ao prédio rústico descrito sob o nº 24.292, a fls. (…). do livro B-(…) da mesma Conservatória, dando origem ao prédio urbano descrito sob a ficha 7264 da freguesia de Cascais da mesma Conservatória, sito na R. das (...), lote 6 (actualmente com o nº 449), Birre, com a área total de 2.037 m2 e composto de moradia de um piso, logradouro e anexo.
Resulta igualmente demonstrado, a partir dos documentos constantes dos autos, que a desanexação acima identificada sob a al. b) teve por título a escritura de compra e venda outorgada em 17/1/1970, nos termos da qual F.B. e mulher declararam vender a J.G. e a J.R.P., que declararam comprar, o lote de terreno objecto daquela desanexação (o denominado lote 6).
Do mesmo modo, resulta documentalmente demonstrado que em 1986 os referidos J.G. e J.R.P. acordaram com J.F.C., J.O.J. e M.G.N. vender a estes o lote de terreno descrito sob o nº 22.710, a fls. (…) do livro B-(…) da 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, tendo para tanto estes últimos requerido camariamente (com data de 27/5/1986) que fosse emitido parecer favorável para o aumento de comproprietários. E também resulta demonstrado que em resposta a tal requerimento a Câmara Municipal de Cascais prestou informação no sentido de “em virtude de se tratar de parcela destinada a integrar lote por acerto de extremas julga-se sem inconveniente, não interessando à Câmara Municipal de Cascais a sua aquisição”.
Ou seja, se todos os lotes “nascem” do prédio rústico descrito sob o nº 3915, e se o lote com a área de 117 m2 (“nascido em segunda geração” desse mesmo prédio rústico) se destinava a “integrar lote por acerto de extremas”, é de concluir que este último lote (o da área de 117 m2) seria contíguo a algum (ou alguns) dos restantes lotes. E, do mesmo modo, é de concluir que a finalidade do mesmo justificava que não fosse fisicamente delimitado, antes cumprindo a sua função de ser futuramente “absorvido” por algum dos demais lotes, por força do acerto de extremas dos mesmos.
O que significa que não tem qualquer razão de ser a argumentação da R., no sentido de ser desconhecida a localização do prédio com a área de 117 m2. É que tal localização tem forçosamente de ser na contiguidade de algum dos restantes lotes, seja aquele de onde foi directamente desanexado (o identificado lote 6), seja um dos outros lotes desanexados, desde logo aquele que corresponde ao prédio rústico descrito sob o nº 16.872 (o prédio actualmente descrito sob a ficha 23... e adquirido pela A. à R.).
Mas será que tal lote com a área de 117 m2 desapareceu materialmente porque cumpriu a sua “missão” de acerto de extremas, designadamente no respeita ao denominado lote 6 (ou mesmo relativamente a qualquer um dos outros prédios confinantes com o prédio descrito sob a ficha 23...)?
A resposta negativa a esta questão é dada pelo teor do relatório pericial, complementado pela representação gráfica em triângulo desse lote com 117 m2, constante das plantas que os referidos J.F.C., J.O.J. e M.G.N. juntaram com o já referido requerimento camarário de 27/5/1986, e bem ainda pela circunstância de o mesmo lote ter sido objecto de sucessivas transmissões (de J.G. e J.R.P. para os referidos J.F.C., J.O.J. e M.G.N., e destes para A.L. e M.A.C.), sem que se apure que tais transmissões foram feitas como dependência da transmissão de um qualquer outro daqueles lotes (o que indiciaria a concretização da referida “missão” de acerto de extremas).
Aliás, a utilizar tal critério (o da dependência da transmissão do lote com a área de 117 m2 relativamente a outro lote), o mesmo concorreria a favor da dependência relativamente ao lote correspondente ao prédio descrito sob a ficha 23..., pois foi este conjunto de dois prédios (o descrito sob a ficha 23... e o descrito sob a ficha 17...) que foi objecto da mesma hipoteca voluntária (inscrita relativamente a ambos os prédios pela mesma apresentação 3, de 2/10/1995) e da mesma aquisição por compra de metade (inscrita relativamente a ambos os prédios pela mesma apresentação 8, de 6/3/2007).
Ou seja, aquilo que transparece do teor do relatório pericial e das referidas plantas é que o lote com a área de 117 m2 continuou a ter existência jurídica e material, por não ter cumprido a sua “missão” de acerto de extremas relativamente aos lotes confinantes. E mais transparece desse acervo probatório que a única localização possível para tal lote seria dentro do perímetro formado pelos muros (e portões) que delimitam a área de 2.152 m2, não só por corresponder, grosso modo, ao referido triângulo representado nas plantas acima identificadas, mas também porque inexiste notícia de que algum dos proprietários dos lotes murados confinantes alguma vez tenha reclamado qualquer acerto de extremas (ou seja, que tenha exigido a demarcação do seu prédio) ou tenha suscitado qualquer situação relacionada com a falta de área do prédio respectivo, completando materialmente a mesma com recurso ao referido lote de 117 m2.
Isso mesmo foi afirmado pelas testemunhas que se pronunciaram sobre a localização da referida área de 117 m2, desde logo ao mencionarem o “chanfre” que a área de 2.152 m2 apresenta. Com efeito, e observando a representação gráfica da parcela de terreno com a área de 2.152 m2 (desde logo através do levantamento topográfico promovido pela R.), o que salta à vista é que tal parcela de terreno apresenta a forma de um L, sendo que a intersecção interior entre a perna mais longa e a perna mais curta dessa forma geométrica não é feita num ângulo recto, mas através de um corte diagonal, assim se formando o referido triângulo (o “chanfre”, na expressão das testemunhas), localizado nessa intersecção.
É certo que da perícia não resulta a afirmação categórica de que tal triângulo corresponde ao prédio descrito sob a ficha 17..., porque na medição efectuada em sede pericial (apenas com recurso à documentação observada) foi afirmado que o triângulo representado nas plantas acima identificadas medirá aproximadamente 77 m2. Do mesmo modo, a medição alternativa (comportando não só o referido triângulo, mas uma faixa que se estende por toda a perna mais longa da parcela de terreno, obtida por sobreposição de representações gráficas e fotográficas do prédio descrito sob o nº 21.343 e designado como lote 6, que confronta de sul com o norte da parcela de terreno com a área de 2.152 m2) resultou em 141 m2, sendo também por esta via que não foi concluído, em sede pericial, que o lote de terreno com a área de 117 m2 está compreendido na parcela de terreno com a área de 2.152 m2. Todavia, ficou expresso no relatório pericial, não só que a medição foi efectuada com recurso à ferramenta Google Earth, mas igualmente que é possível a existências de “discrepâncias na delimitação original ou imprecisões nos métodos de medição e representação”.
Essas discrepâncias e imprecisões são afirmadas repetidamente por todas as testemunhas que se pronunciam sobre a forma como eram efectuadas as medições e correspondentes representações gráficas de lotes de terreno, antes do advento das ferramentas digitais de geolocalização e representação gráfica dessas realidades, sendo por isso admissíveis desvios até 10% entre a realidade e a representação da mesma.
Dito de forma mais simples, essas imprecisões e discrepâncias são de molde a acomodar os desvios verificados, quer entre a medição de 77 m2 e a declarada área de 117 m2, quer entre a medição de 141 m2 e a mesma declarada área de 117 m2. O que faz concluir pela possibilidade séria de o referido lote de terreno com a área de 117 m2 estar compreendido na parcela de terreno com a área de 2.152 m2, e não fora dela.
Acresce que tal possibilidade séria foi afirmada como certeza pelas testemunhas H.S. e J.R., sendo a razão de ciência apresentada por este último preponderante para a credibilidade do seu depoimento. Com efeito, sendo o referido J.R. o sócio gerente da Sociedade de Construções C. e Filhos, Ld.ª (a mesma sociedade que adquiriu ambos os prédios descritos sob as fichas 17... e 23... e que actualmente gira sob a denominação de Q.C. – Construções, Ld.ª), esta testemunha explicou cabalmente a situação de cada um dos prédios, desde logo no que respeita à localização do prédio descrito sob ficha 17..., não para afirmar a concreta delimitação desse prédio dentro da parcela de terreno murado com a área de 2.152 m2 (impossibilidade que encontra justificação na circunstância de tal prédio nunca ter sido materialmente delimitado após a sua desanexação do prédio descrito sob o nº 21.343), mas para afirmar que aquele sempre esteve compreendido no interior desta parcela de terreno murado.
Acresce que é neste ponto que a discrepância de áreas (reais e registadas) joga a favor da tese da inclusão do lote de 117 m2 na parcela de terreno com a área de 2.152 m2. Com efeito, se a área registada do prédio descrito sob a ficha 23... era de 2.000 m2 e se existe um prédio com a área de 117 m2 que, como aquele e todos os demais confinantes com o mesmo, “nasceu” de um mesmo prédio rústico, o que faz todo o sentido, segundo a ordem natural das coisas, é que na referida parcela murada de terreno com área de 2.152 m2 “convivam lado a lado” ambos os prédios (o descrito sob a ficha 23... e o descrito sob a ficha 17...). E quanto à divergência entre a soma de ambas as áreas registadas e a referida área total de 2.152 m2, a mesma apenas decorre da já referida imprecisão de medições e representações gráficas, causada pela ausência (ao tempo) das actuais ferramentas digitais.
Acresce ainda que a convicção da R. no sentido de o prédio descrito sob a ficha 23... corresponder integralmente à referida parcela de terreno murado assenta tão só na circunstância de ter promovido um levantamento topográfico dessa parcela de terreno, e, a partir do resultado do mesmo levantamento topográfico (onde ficou determinada pela primeira vez a referida área de 2.152 m2), ter presumido que o prédio tinha essa área, assim correspondendo integralmente a tal parcela de terreno murado. Mas como tal levantamento topográfico não passa disso mesmo, um acto técnico de medição e representação gráfica detalhada de um terreno, incluindo os seus limites, relevo e todos os elementos que o compõem, o seu resultado não permite afirmar, sem mais, que a parcela medida e representada corresponde a uma só unidade predial. E no caso concreto tal afirmação não se tornava possível, face à existência do prédio descrito sob a ficha 17... e à possibilidade séria de o mesmo estar compreendido na parcela de terreno murado medida e representada.
Dito de forma mais simples e utilizando propositadamente linguagem comum e não adaptada às circunstâncias jurídico-factuais do caso, não é crível, segundo juízos de experiência comum, que um prédio com a área de 117 m2 tenha desaparecido materialmente do local onde devia estar, dando lugar ao prédio contíguo ao mesmo que estava incorrectamente medido e cuja medição correcta o fazia ocupar todo o local onde ambos deviam estar. O que faz antes sentido, segundo esses mesmos juízos de experiência comum, é que ambos se situem na mesma única parcela de terreno disponível para aí estarem, sendo contíguos e sem qualquer delimitação física que permita a percepção da exacta localização de um e de outro, nessa parcela de tereno.
O que equivale a afirmar a improcedência da impugnação da decisão de facto no que respeita a todo o circunstancialismo factual elencado nos pontos O) e P) (e reflexa e parcialmente nos pontos T), V), W), X), AA), EE), II) e JJ)), no sentido de o prédio descrito sob a ficha n.º 17..., com a área de 117 m2, estar compreendido na referida parcela de terreno murado com a área de 2.152 m2, assim correspondendo a referida parcela de terreno murado a dois prédios juridicamente distintos (aquele descrito sob a ficha 23... e aquele descrito sob a ficha 17...), sem qualquer sinal material que os delimite um do outro.
Pelo que importa eliminar o ponto R) e alterar a redacção dos pontos O) e II), nos termos a seguir enunciados (como acima referido), mantendo-se no mais inalterados os pontos de facto em questão:
O) Contudo, a realidade física existente (superfície de terreno) contempla na verdade, o prédio registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 23..., da freguesia de Cascais, adquirido pela R. à Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda., e um outro prédio, com a área de 117 m2, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob a ficha 17..., da freguesia de Cascais, pertença também da Sociedade de Construções C. e Filhos, Lda.;
II) A A. realizou o negócio com a R. concebendo que, na realidade, o prédio objecto do negócio teria uma área de 2152 m2, quando estava integrado nessa parcela um prédio de 117 m2, descrito sob a ficha 17... da freguesia de Cascais, propriedade de Q.C.
Relativamente ao ponto S), visa a R. que se elimine a referência a que promoveu a rectificação da área no registo predial ainda antes da venda à A. por se ter apercebido que a área real era menor que a que resultava dos limites do prédio, antes ficando a constar que tal rectificação decorre da apresentação do pedido de informação prévia e da posição assumida camariamente.
O que está em causa é a percepção da R. de que o prédio que havia adquirido não tinha a área que estava inscrita no registo predial (2.000 m2) mas uma área superior, por resultar tal percepção do levantamento topográfico que promoveu. Dito de outra forma, estando totalmente ausente do levantamento topográfico promovido pela R. qualquer referência ao prédio descrito sob a ficha 17..., e sendo a referência a tal prédio a circunstância que poderia levar à percepção de que o prédio descrito sob a ficha 23... não tinha a área de 2.152 m2 que o mesmo levantamento topográfico exibia, a ausência dessa referência não permite a afirmação da factualidade vertida no ponto S), tal como a mesma daí consta. Já quanto à alteração do mesmo ponto S), para que aí fique a constar porque é que a R. promoveu a rectificação da área do prédio no registo predial, trata-se de um facto meramente instrumental e que, nessa medida, não carece de ser levado ao elenco de factos provados. O que equivale a decidir pela simples eliminação do ponto S).
Relativamente à primeira parte do ponto X), visa a R. que se elimine a referência a finais de Outubro de 2022 como sendo o momento em que a A. tomou conhecimento da factualidade constante dos pontos O) e P). Como já se referiu, a factualidade relevante para o conhecimento da questão do erro na formação da vontade da A. e das suas consequências no que respeita ao negócio celebrado com a R., está temporalmente balizada pela celebração da compra e venda entre A. e R. Não colocando a R. em crise que a A. tomou conhecimento da factualidade constante dos pontos O) e P) após ter celebrado o contrato de compra e venda, torna-se então irrelevante afirmar que tal conhecimento foi adquirido concretamente em finais de Outubro de 2022. Pelo que se expurga o ponto X) dessa referência temporal, passando o mesmo a ter a seguinte redacção:
X) Efectivamente, quando os representantes da A. se encontravam a preparar o dito terreno (que é murado e envolto de outras propriedades há muitos anos) para a construção que se previa iniciar em breve, tomaram conhecimento através do vizinho a nascente, sócio gerente da Q.C. (actual designação da C. & Filhos, limitada) que esta sociedade era proprietária de uma parcela com 117 m2 dentro daquele perímetro murado.
Relativamente à factualidade constante da parte final do ponto EE), do ponto GG e do ponto MM), já se constatou que a intenção da A. subjacente à compra do prédio descrito sob a ficha 23... era o desenvolvimento da operação urbanística permitida para o mesmo nos termos da aprovação camarária do pedido de informação prévia submetido pela R. Aliás, a própria R. reconhece que a submissão de tal pedido de informação prévia teve em vista poder obter viabilidade construtiva para o prédio e assim vendê-lo já com esse benefício. E do ponto M) (não impugnado) resulta que um dos motivos que levou à concretização da compra e venda foi a existência dessa viabilidade construtiva decorrente da aprovação camarária do pedido de informação prévia. Também resulta do ponto F) (igualmente não impugnado) que o levantamento topográfico promovido pela R. teve em vista tal aprovação camarária do pedido de informação prévia. E do teor de tal pedido de informação prévia (e consequente aprovação camarária) decorre que a operação urbanística objecto da informação prévia pedida pela R. e aprovada camarariamente incidia sobre a totalidade da área de 2.152 m2 da parcela de terreno murado que constituiu o objecto do levantamento topográfico.
Ou seja, e como anteriormente já se referiu, o que se apresentava à A. como essencial para o desenvolvimento da operação urbanística prevista para o prédio descrito sob a ficha 23... era que o mesmo apresentasse a configuração da parcela de terreno murado (ou, numa outra perspectiva, mas com a mesma consequência, que apresentasse a área de 2.152 m2), pois este foi um dos pressupostos em que assentou a aprovação camarária de tal operação urbanística.
O que é o mesmo que dizer que a pretensão da A. ínsita à compra do prédio descrito sob a ficha 23... (o desenvolvimento da operação urbanística) só ficava satisfeita se esta pudesse ter na sua posse a totalidade da referida área de 2.152 m2. E face à existência, localização e titularidade do prédio descrito sob a ficha 17..., isso passava necessariamente pela aquisição deste. Pelo que é de manter a parte final do ponto EE), porque aí fica afirmada a justificação para a necessidade de aquisição do prédio descrito sob a ficha 17....
Do mesmo modo, não há que eliminar o ponto GG), na parte em que se afirma a essencialidade da área de 117 m2 para o desenvolvimento da operação urbanística aprovada camarariamente nos termos do pedido de informação prévia apresentado pela R. Todavia, sendo irrelevante a referência à existência de um projecto de arquitectura já aprovado em 29/7/2022, face ao que acima se disse quanto ao circunstancialismo que ditou a necessidade de adquirir o prédio descrito sob a ficha 17..., há que eliminar a mesma e alterar o ponto GG), para passar a ter a seguinte redacção:
GG) Pois tal parcela revelava-se essencial para a concretização da operação urbanística, consubstanciada no PIP referido.
Do mesmo modo, ainda, é de manter o ponto MM), pois que daí apenas decorre a conclusão factual acima referida, no sentido de ser essencial para a A. que a área do prédio comprado à R. compreendesse a área de 117 m2 do prédio descrito sob a ficha 17....
Por fim, visa a R. que se aditem à factualidade provada dois novos pontos, que expressem as declarações prestadas pela A. na escritura de compra e venda relativa ao prédio descrito sob a ficha 23... e a assinatura da mesma por ambas as partes.
A matéria das declarações prestadas no acto negocial em questão está plenamente provada, por resultar de documento autêntico, e é susceptível de apresentar relevo para a decisão da causa, face aos termos da defesa assumida pela R.
Justifica-se assim a inclusão de um novo ponto no elenco de factos provados, de onde resulte tal factualidade plenamente provada, com a seguinte redacção:
NN) A venda referida em C) foi formalizada por escritura pública outorgada em 5/3/2020 no Cartório Notarial de Cascais, com o seguinte teor:
“(…)
No dia cinco de Março de dois mil e vinte, em Cascais, na Alameda dos Combatentes da Grande Guerra, Edifício S. José, quarto andar, sala 402, perante mim, Luís Alvim Pinheiro Belchior, notário em Cascais, compareceram:
1º A.F. (…), com domicílio profissional na sede do Banco, que intervém na qualidade de procuradora substabelecida - conforme procuração e substabelecimento que apresentou - em representação da [R.];
2º J.D. (…), com domicílio profissional na sede da sociedade, que intervém na qualidade de gerente, em representação da [A.].
Declarou a primeira:
Que, pela presente escritura, e pelo preço de SETECENTOS E CINQUENTA MIL EUROS, já recebido, em nome da sua representada, vende à identificada [A.], o prédio urbano, presentemente composto por terreno para construção, situado na Rua das (...), Birre, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais-1 sob o número dois mil trezentos e dez da freguesia de Cascais, registado a seu favor pela AP. 2199 de 2014/02/05, (…), com o valor patrimonial de 557.874,45€;
Que o pagamento do preço foi efectuado através de transferência de fundos com os seguintes elementos de identificação:
Conta do ordenante (…);
Conta do beneficiário (…);
Prestador de serviço (…);
Data – 12/02/2020;
Que no pagamento do referido preço foi entregue o cheque (…);
Pelo segundo outorgante foi dito:
1. Que conhece o imóvel, tendo-lhe sido proporcionada a visita e verificado o seu estado, pelo que aceita as características e as condições de conservação em que o mesmo presentemente se encontra designadamente no que concerne ao respetivo estado de conservação, situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento, assumindo todas as consequências de qualquer natureza daí decorrentes;
2. Que para a sua representada aceita este contrato, que o preço reflecte as condições referidas na cláusulas anterior, e que o bem é destinado a revenda;
Mais declararam:
Que para melhor esclarecimento da sua vontade, pretendem que fique expressamente consignado que todas as contribuições, impostos ou outras despesas relacionadas com o imóvel objeto da presente escritura se encontram total e regularmente liquidadas, pelo que a presente venda é feita livre de ónus ou encargos;
Que neste negócio jurídico houve intervenção de mediador imobiliário, com a firma (…), tendo por mim sido advertidos das consequências penais aplicáveis, previstas no art. 40º da Lei 15/2013 de 8/2, no caso de terem prestado falsas declarações.
DOCUMENTOS:
(…)
Esta escritura foi lida e o seu conteúdo explicado.
(…)”.
***
Em suma, na parcial procedência da impugnação da decisão de facto eliminam-se os pontos Q), R), S), U) e BB) a DD), alteram-se os pontos O), X), GG) e II) e adita-se o ponto NN), tudo nos termos acima referidos, mantendo-se no mais a decisão de facto.
***
Do erro na formação da vontade da A. e suas consequências
Não sofre qualquer controvérsia que o negócio jurídico que liga A. e R. se reconduz a um contrato de compra e venda.
Do mesmo modo, não sofre qualquer controvérsia que a A. visa a redução desse negócio jurídico com recurso ao instituto jurídico do erro na formação da sua vontade, no que respeita à circunstância de o prédio objecto da compra e venda ter menos 117 m2 de área que aquela necessária ao desenvolvimento da operação urbanística visada pela A. com a aquisição do prédio.
Para sustentar a pretendida redução, com a correspondente restituição de parte do preço pago pela A. à R., o tribunal recorrido usou a seguinte fundamentação:
“Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro – art. 247.º do CC.
A nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada – art. 292.º do CC.
Está provado que a Autora adquiriu a parcela de terreno apta à construção, com PIP, no convencimento de dispor da área de 2152 m2 e com a configuração que permitia o PIP que estava em aprovação na Câmara de Cascais, como todos os documentos e registos assinalavam e de que a Autora previamente se havia inteirado junto da Ré, quando, afinal, tem 2000m2 e estava inserida na parcela murada uma outra parcela, autónoma, registada com 117 m2, pelo que o prédio adquirido tem apenas a área de 2000 m2, que era a que resultava da documentação prévia à rectificação registal.
A Autora adquiriu o prédio com vista a edificar e depois revender, por ser a sua actividade.
Estamos pois face a uma situação de erro-vício sobre o objeto do negócio de compra e venda, mais concretamente sobre as suas qualidades quanto à área e que genericamente se traduz “numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio” ( Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3.ª edição, pág. 505).
O erro torna o negócio anulável, nos termos do art.º 247.º do CC (art.º 251.º do CC), ou seja, a declaração negocial é anulável desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro.
O erro pode ser essencial e conduz à anulabilidade, ou incidental, e conduz à redução.
O primeiro é o que leva o errante a concluir o negócio em si mesmo e não apenas nos termos em que foi concluído. Sem ele não se celebraria qualquer negócio ou celebrar-se-ia negócio com outro objeto.
O segundo influi apenas nos termos do negócio, pois o errante sempre celebraria o mesmo negócio, embora noutros termos (Mota Pinto, ob. cit., p. 508).
No caso, o erro é incidental, na medida em que face à declaração da Autora que pretende a manutenção do negócio influi apenas nos termos do negócio, isto é, a saber a realidade sobre a área do prédio, a Autora tê-los-ia comprado, na mesma, embora por menor preço.
E, nestes casos opera-se, por regra, uma redução do negócio, seja com referência ao art.º 292.º do CC, seja à analogia com o disposto no art.º 911.º do CC, seja, ainda com referência ao art.º 888.º, n.º 2, do CC (Castro Mendes, “Teoria Geral”, III, 1979, pág. 180 e Mota Pinto, ob. cit., p. 510).
E neste caso, e as circunstâncias mostrarem que, sem erro, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, caber-lhe-á o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir.
Julgamos, deste modo, verificado aquele requisito de relevância do erro e, à luz, seja dos referidos art.º 292.º, 911.º ou 888.º, n.º 2, do CC, importa proceder à redução proporcional do negócio, partindo do preço de aquisição declarado na escritura pública de compra e venda, a que acrescerá a indemnização por danos emergentes, cfr. art. 911.º do CC, tendo lugar pois a Ré, vendedora actuou com culpa para a verificação do vício – art.º 915.º e 909.º do C.C.
Encontramos, assim, o preço de € 348,51 o m2 (€ 750.000,00: 2152 m2).
E, para o valor do negócio, após redução à área real, o valor de € 697.026,02 (€ 348,51 x 2000 m2).
Logo, tendo a Autora pago a mais a quantia de € 52.973,98, tê-la-á que devolver a Ré, com o acréscimo dos juros, desde a citação, à taxa legal anual de 4%.
Como refere Pedro Romano Martinez (Cumprimento Defeituoso, em especial na Compra e Venda e na Empreitada, 1994, pág. 405): “Em primeiro lugar, a redução do preço encontra o seu fundamento numa equivalência das prestações e, com ela, pretende-se tão só estabelecer um reajustamento do preço; são, por conseguinte, diversas as funções que prosseguem cada um destes meios jurídicos. Por outro lado, a redução está sujeita a dois limites - tem de ser proporcional à diminuição do valor e não pode exceder o preço acordado - , que não incidem sobre o pedido de indemnização”.
A esse valor acresce, a título de indemnização unicamente quanto à despesa sofrida com a inevitável escritura de compra e venda e impostos da aquisição da parcela que se encontrava nos limites murados, o valor global de € 5.373,53”.
Sem colocar em crise o enquadramento jurídico do caso, tal como acima se reproduz, contrapõe tão só a R. que, em face da factualidade apurada, não se verifica qualquer um dos dois requisitos que decorrem do art.º 247º do Código Civil (a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre o erro, e o conhecimento dessa essencialidade pelo declaratário ou o dever de a conhecer).
Com efeito, a argumentação utilizada pela R. para sustentar que não se verifica o erro afirmado na sentença recorrida assenta, desde logo, na não demonstração de que o objecto do negócio (o prédio vendido pela R. à A.) tivesse menos área que aquela necessária ao desenvolvimento da operação urbanística visada pela A. através da aquisição do prédio. Do mesmo modo, a R. sustenta que a pretensão da A. não pode proceder porque não está demonstrado ser essencial à formação da vontade da A. a circunstância de o prédio ter a área de 2.152 m2, por ser essa a área necessária ao desenvolvimento da operação urbanística aprovada camarariamente.
Sucede que a factualidade provada não é aquela que a R. invoca (e que decorreria da procedência total da impugnação da decisão de facto), mas a que foi dada como provada pelo tribunal recorrido e foi mantida por este tribunal de recurso (salvo as alterações acima decididas), em face da improcedência da impugnação da decisão de facto (no que respeita à factualidade relevante para esta questão da verificação do erro, que não é afectada pelas referidas alterações). O que, por si só, conduz à improcedência das conclusões do recurso da R., nesta parte.
A R. invoca ainda que, mesmo a verificar-se (como se verifica) o erro quanto à área do prédio e à sua correspondente aptidão para aí ser desenvolvida a operação urbanística aprovada camarariamente, as declarações prestadas pela A. na escritura de compra e venda afastam a essencialidade do mesmo, uma vez que a A. declarou nessa escritura que “conhece o imóvel, tendo-lhe sido proporcionada a visita e verificado o seu estado, pelo que aceita as características e as condições de conservação em que o mesmo presentemente se encontra designadamente no que concerne ao respetivo estado de conservação, situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento, assumindo todas as consequências de qualquer natureza daí decorrentes”.
Interpretando tal declaração negocial da A. à luz do art.º 236º, nº 1, do Código Civil, aquilo que resulta da afirmação das aceitação das características do prédio pela A., por lhe ter sido proporcionada a visita respectiva, bem como o que resulta da afirmação da aceitação da sua situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento, é que a A. se inteirou das condições do prédio tal como as mesmas emergiam da observação do mesmo e da consulta dos documentos facultados pela R. Com efeito, esse é o sentido comum das expressões utilizadas na escritura, sendo esse sentido o que qualquer normal vendedor, colocado na concreta posição da R. vendedora, depreenderia da declaração da A. compradora, depois de lhe ter proporcionado a visita ao prédio e de lhe ter facultado a documentação relativa à referida situação jurídica, registral, fiscal e de licenciamento do prédio. Ou seja, na medida em que daquela visita e da consulta da documentação em questão não era (e não foi) possível retirar a existência da divergência de áreas, desde logo porque inexistia qualquer referência (documental ou material) ao prédio com a área de 117 m2 e à sua localização dentro da parcela de terreno com a área de 2.152 m2, não se pode interpretar a declaração negocial da A. como significando que, ainda que subsistisse alguma divergência quanto à indicação de que o prédio tinha a área de 2.152 m2 referida no registo predial, no levantamento topográfico e no pedido de informação prévia aprovado camarariamente, a A. aceitava tal divergência e as consequências da mesma, designadamente a possibilidade de não conseguir desenvolver a operação urbanística aprovada se não desembolsasse um valor adicional para ultrapassar a divergência quanto à indicação da área do prédio.
Dito de forma mais simples e conclusiva, não colhe a argumentação da R. no sentido do afastamento da essencialidade do erro e as suas consequências quanto ao negócio celebrado com a A., face ao que esta declarou na escritura de compra e venda.
Assim, afirmado o erro relativamente à área do prédio vendido, consubstanciado na existência de menos 117 m2 na indicada área de 2.152 m2, verificado que era essencial para a formação da vontade da A. a existência dessa área de 2.152 m2 no prédio a adquirir, como forma de desenvolver a operação urbanística aprovada camarariamente, e verificado o conhecimento pela R. de que para a A. era essencial que o prédio tivesse a referida área de 2.152 m2 (porque foi a própria R. que promoveu a aprovação da operação urbanística com base nessa área), não há que fazer qualquer censura à sentença recorrida, na parte em que extraiu a consequência desse erro viciador da vontade de contratar da A., correspondente à redução do preço da compra e venda proporcional à redução da área, e à consequente afirmação da obrigação da R. restituir à A. parte do preço recebido.
Quanto à quantificação da obrigação de restituição, não foi colocado em causa que é de considerar o valor de € 348,51 pago por metro quadrado.
Mas se a medida da redução corresponde à área em falta (117 m2), os cálculos efectuados na sentença recorrida estão incorrectos. Com efeito, fazendo apelo ao referido valor de € 348,51 por metro quadrado, e tendo presente que há que reduzir o preço da compra e venda (€ 750.000,00) na proporção dos 117 m2 em falta, apura-se em € 40.775,67 (117 m2 vezes € 348,51) o montante a reduzir, sendo esta a expressão pecuniária da obrigação de restituição da R.
A tal montante há-de acrescer a indemnização de € 5.373,53 fixada na sentença recorrida, na medida em que representa a expressão pecuniária dos custos acrescidos que a A. teve em consequência da actuação da R., consubstanciada na venda de um prédio com menos 117 m2 e assim obrigando a A. a providenciar pela obtenção desses 117 m2 em falta. E ainda que tal actuação da R. não se possa qualificar como dolosa (porque não se apura que a R. soubesse que os referidos 117 m2 não lhe pertenciam e que tivesse actuado no sentido de ocultar à R. tal circunstância), ainda assim verifica-se a mera culpa da R., pois que esta sabia que para a A. era essencial que o prédio tivesse a referida área de 2.152 m2, assim devendo actuar de forma a assegurar que o prédio vendido tinha a área em questão e que não tinha de ser a A. a providenciar pela obtenção dos 117 m2 em falta, com o inerente pagamento de imposto do selo, IMT e emolumentos notariais (tudo no âmbito do negócio pelo qual adquiriu o prédio com os referidos 117 m2).
Em suma, na parcial procedência das conclusões do recurso da R., nesta parte, há que reduzir para € 46.149,20 a quantia que a R. é condenada a pagar à A., e a que acrescem os juros de mora referidos no ponto b) do dispositivo da sentença recorrida.
***
DECISÃO
Em face do exposto julga-se parcialmente procedente o recurso da R. e altera-se a al. a) do dispositivo da sentença recorrida, que passa a ter a seguinte redacção:
a) Condena-se a R. a pagar à A. a quantia de € 46.149,20 (quarenta e seis mil cento e quarenta e nove euros e vinte cêntimos).
As custas da acção e do recurso são suportadas por A. e R. na proporção do decaimento.
10 de Setembro de 2026
António Moreira
João Severino
Arlindo Crua |
