Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
M… intentou acção ordinária contra João R… pedindo:
- que seja reconhecido o direito de a A. deixar pagar as rendas a partir de 01/01/2004 enquanto não forem executadas as obras, com a consequente devolução das rendas que vierem a ser pagas desde Janeiro de 2004;
- a condenação do R. na realização das obras identificadas no artigo 78º da petição inicial;
- a condenação do R. a pagar à A. a quantia de 3.454,23 €, a título de danos patrimoniais;
- a condenação do R. a pagar à A. a quantia que se vier a apurar em execução de sentença pelos danos patrimoniais que entretanto ocorrerem;
- a condenação do R. a pagar à A. a quantia provisória de 25.000,00 €, e a que se vier a apurar a final ou em execução de sentença, a título de danos não patrimoniais;
- a condenação do R. a entregar à A. os recibos relativos às rendas que recebeu.
Alego, em síntese, que o facto de ser arrendatária do 2º andar esquerdo do prédio sito na…, em Lisboa, mediante a renda mensal de 335,66 €, foi determinado pelo facto de o réu andar a executar obras de conservação no prédio, que veio a interromper após a celebração do contrato. Alegou ainda, e em síntese, inexistirem condições de habitabilidade, segurança e salubridade, o que justifica o não pagamento da renda, e a ocorrência de danos patrimoniais e não patrimonias por causa da situação do locado.
Contestou o réu, alegando que a transmissão do direito ao arrendamento à autora foi aceite pelo senhorio através de carta de 17 de Dezembro de 2001, encontrando-se o prédio em condições idênticas às que possui hoje, sendo falso que o réu estivesse a realizar obras no momento da transmissão ou que as tenha prometido realizar.
Deu entrada, no ano de 2000, na Câmara Municipal de Lisboa, um projecto para obras de remodelação de todo o interior do prédio, cuja licença ainda não foi emitida. Finalmente alegou que o andar que a autora habita está em pior estado que os restantes, por desleixo da A. e incorrecta utilização do mesmo.
Concluiu pela falta de fundamento de fundamento legal do pedido da A., alegando abuso de direito, e pediu a condenação da autora como litigante de má fé em indemnização não inferior a 5.000 €.
A autora replicou, pronunciando-se pela improcedência das excepções invocadas e pelo pedido de condenação como litigante de má fé, pedindo a condenação do réu como litigante de má fé em indemnização a fixar com equidade.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e:
a) condenou o R. J… a realizar as seguintes obras de conservação no prédio sito na…, em Lisboa:
- substituição da rede eléctrica do prédio, incluindo a do locado;
- reparação de estuque dos tectos;
- colocação de campainhas;
- isolamento das paredes;
- reparação das paredes do hall de entrada;
- limpeza geral do prédio;
- reparação do madeiramento dos soalhos e tectos;
- recuperação da fachada lateral do edifício (avistada da…);
b) reconheceu à autora o direito de não pagar as rendas a partir de 01/01/2004 enquanto não forem executadas as obras, e condenou o réu a restituir à autora as rendas pagas desde Janeiro de 2004.
c) condenou o réu a pagar à autora a quantia que se apurar em liquidação de sentença pelos danos resultantes da falta de condições de habitabilidade do locado.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreu o réu, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
A) Face à prova produzida em audiência de julgamento deveriam ter sido dadas as seguintes respostas aos quesitos constantes da base instrutória cuja alusão se faz por referência à numeração que receberam no despacho de fls. 167 e seguintes dos autos facto nº 42: o réu procedeu à realização de obras no prédio, que decorreram e se concluíram no ano de 1997 e
43º: tais obras consistiram na total remodelação do exterior do prédio, colocação de janelas e substituição integral do telhado? Deveriam ter resposta totalmente positiva em face da inspecção feita no local e do depoimento das testemunhas R…, inquirido em 13 de Outubro de 2006, com depoimento gravado com início na cassete n° IV, lado B, em 1999 e fim na cassete V, lado A, e, 0988; J… M…, cuja inquirição teve lugar no dia 13 de Outubro de 2006, estando o seu depoimento gravado na cassete n° V, com início no lado A, em 0990 e fim na mesma cassete, lado B, em 0750, e E…, que foi inquirida na sessão de 03 de Novembro de 2006, estando o seu depoimento gravado na cassete n° 1, com início no lado A, e, 0872 e fim na mesma cassete 1, lado B, em 0882.
B) O facto enunciado com o n° 44°: O prédio em causa foi construído na primeira metade do séc. XX, tendo os materiais de construção sofrido o desgaste inerente ao passar do tempo?
Deveria ter sido respondido afirmativamente, no sentido de que se trata de prédio antigo, tendo os materiais de construção sofrido o desgaste inerente ao passar do tempo.
Tal facto é público e notório, foi visível na inspecção realizada ao local, a esse facto se faz referência em todos os relatórios juntos aos autos pela A. e também porque a A. o confessou, afirmando nesta e em outra acção que sempre vivera naquele prédio. O depoimento da autora, foi prestado na sessão de julgamento do dia 26 de Setembro de 2006, e encontra-se gravado, com início na cassete n° 1, lado B, em 3360 e fim na cassete n° 11, lado A, em 0669, acresce que
C) Os factos referidos nos quesitos 45°: A A., desde há muito tempo, despeja água no chão do andar? E
46°: Introduz nas canalizações objectos capazes de provocarem o seu entupimento, provocando inundações no 2.° andar esquerdo, bem como nos que se situam por baixo dele?
Deveriam ter sido respondidos afirmativamente, porque foram confessados pela A. no depoimento de parte, prestado na sessão de julgamento do dia 26 de Setembro de 2006, gravado, com início na cassete n.° 1, lado B, em 3360 e fim na cassete n.° II, lado A, em 0669,
A resposta negativa dada a estes factos pelo tribunal é contraditória com a resposta parcialmente afirmativa dada ao quesito 47°) onde se confirma ter ocorrido pelo menos uma inundação num dia de sol.
D) O facto referido em 48°: A A. tem pelo menos um cão a viver no andar, permanentemente, que dejecta em qualquer parte e que arranca partes das paredes e das madeiras do prédio?
Ficou parcialmente provado, mas deveria ter sido dado como totalmente provado, a sua prova foi feita pelo depoimento da testemunha J… M…, inquirido a 13 de Outubro de 2006, estando o seu depoimento gravado na cassete n° V, com início no lado A, em 0990 e fim na mesma cassete, lado B, em 0750, e por confissão da A. que no depoimento de parte, prestado na sessão de julgamento do dia 26 de Setembro de 2006, e encontra-se gravado, com início na cassete n° 1, lado B, em 3360 e fim na cassete n° 11, lado A, em 0669, admitiu que tinha abandonado o andar há um ano e que ai tinha deixado a cadela e um outro cão e que só há 15 dias os tinha ido buscar, ficando este portanto a viver abandonados no andar durante mais de um ano.
E) O quesito n° 50°: As deteriorações existentes no 2° andar esquerdo foram todas causadas pela R. e pelas pessoas e cão que com ela habitam?
Deveria ter tido resposta positiva, não só como consequência lógica do que antes se disse dever ser dado como provado, a maior parte das vezes por confissão da A., mas também pela análise critica e integrada da prova, designadamente em resultado de o R. ter efectuado em 1997 as reparações no telhado que ficou vedado, conforme respostas negativas aos quesitos 5° a 8°, e de este ter acudido prontamente a reparar os vidros da clarabóia quando estes apareceram partidos, e a fechar os vidros das janelas do sótão quando estes apareceram abertos, resposta positiva dada ao quesito 11° e por onde inexoravelmente entrava água quando chovia, por acção da A. que era e é a única habitante do prédio com acesso ao n° 141.
Mas a tal resposta se chega também pelo testemunho de E…, inquirido na sessão de 03 de Novembro de 2006, com o depoimento gravado na cassete n° 1, com início no lado A, e, 0872 e fim na mesma cassete I, lado B, em 0882.
F) A recorrida, não cumpriu as suas obrigações de locatária, designadamente as previstas nas alíneas a) d) e h) do artigo 1038° do Código Civil.
G) Da sua conduta omissiva, negligente e voluntária, resultaram danos no andar, cuja origem lhe é imputável, e cuja reparação abusivamente reclama na presente acção.
H) O réu sempre procedeu prontamente às reparações das deficiências indicadas pela A. e quando esta solicitou uma acção concreta do senhorio, o que aconteceu em finais de 2003, o senhorio acorreu a reparar essas deficiências ainda que esta tivessem origem em acção humana, que só pode ter sido da A. ou dos que viviam no andar, únicos a habitar o prédio.
I) Não houve portanto qualquer omissão do dever de o R. assegurar à A. o gozo do locado,
J) Pelo que o recorrente não incumpriu o contrato de arrendamento, nem se encontrava em mora.
K) Pelo contrário houve incumprimento da A., Recorrida, que de forma dolosa provocou danos no andar e no prédio.
L) A douta sentença também fez errada interpretação dos factos e errada aplicação do direito quando reconheceu à A. o direito de não pagar as rendas depois de Janeiro de 2004. E ao julgar como julgou, fez incorrecta aplicação dos artigos 428° a 431° do Código Civil.
M) A intenção da A. ao oferecer a renda mensal de € 324,00, em 11 de Dezembro de 2001, após a morte de sua avô, para se opor ao direito de denúncia do R., e sucedendo assim à sua avó num novo arrendamento, era receber a indemnização prevista na lei, calculada com base na nova renda proposta.
N) Uma vez que não conseguiu tal desiderato, tentou por todos os meios furtar-se ao pagamento da renda, intentando logo em Abril de 2002, dois meses depois de ter começado a pagar a nova renda uma acção judicial em que pedia na prática a edificação de um novo edifício.
O) Ora, a situação do andar em finais de 2001, no momento em que a A. celebrou contrato de arrendamento com o recorrido, era a mesma que existia quando a A. interpôs em Abril de 2002, uma acção judicial em que pedia a realização de obras e é substancialmente a mesma que existe agora quando a A. interpõe a presente acção. Com duas excepções, a saber.
P) Em 2003, porque a A. abrira as janelas do telhado, entrou água no prédio e no andar, agravando o seu estado, e os bombeiros partiram mais um pouco de estuque no tecto aumentando as zonas de estuque caído.
Q) Os sinais de degradação são antigos e resultam do passar dos anos, mesmo de antes de o R. ser proprietário do prédio.
R)Tais deficiências existentes dentro ou fora do andar, existiam no momento da celebração do contrato, eram resultantes do passar do tempo, e das obras realizadas em 1997, pelo que todas eram visíveis e conhecidos da A., com excepção de uma abertura na fachada lateral do edifício.
S) Mesmo conhecendo esses defeitos a A. aceitou celebrar o contrato de arrendamento e continuar a viver no andar naquelas condições, pelo que desse ponto de vista nenhumas obras são necessárias fazer pelo R. recorrente, para manter o prédio nas condições existentes à data da celebração do contrato. Assim, o pedido da A. é abusivo e a sentença é nessa parte nula por violação do disposto nos artigos 11.° n.° 2 c) e 3 e artigo 13.° do RAU, aplicável à caso.
T) Depois da reparação do telhado de 1997 não entra água no prédio, atribuível a defeito de construção ou deficiência na cobertura.
U) A prova documental existente nos autos confirma a existência de inundações no segundo andar esquerdo com origem no próprio andar, como se vê a folhas 2 do auto de vistoria de 31 de Março de 2005.
V) Acresce que do resultado de tais relatórios ou visitas não resultou qualquer notificação administrativa para o senhorio, no sentido de o intimar a realizar as obras que ali eram preconizadas, pelo que não havia obrigação de as executar, como resulta do disposto no artigo 13° do RAU, aplicável à época e cuja aplicação a sentença recorrida também não levou em linha de conta.
W) A Câmara Municipal também não realizou por si tais obras, como era sua competência fazer, caso estas fossem efectivamente necessárias, artigo 15° do RAU, aplicável à época.
X) Também a A. não tomou tal iniciativa, na ausência de acção do senhorio e da Câmara, o que também lhe era possível dado o disposto no artigo 16° do RAU que a sentença também não levou em conta.
Y) Além de não ter responsabilidade na produção de eventuais danos patrimoniais e morais que a A. alega, estava na disponibilidade desta fazer cessar a produção de tais danos, caso existissem, o que sempre sucederia à custa do R.. Mas esta nada fez, o que lhe é inteiramente imputável.
Z) Porque o senhorio desencadeou pelo menos desde o ano de 2000 um processo de licenciamento para remodelação de toda a estrutura do prédio, o que está provado documentalmente nos autos, é desproporcionado e inútil que o senhorio seja agora obrigado a realizar obras estruturais, quando se sabe que da execução do projecto de empreitada geral para o prédio resultará necessariamente a destruição dos trabalhos agora ordenados realizar, como é o caso da substituição da rede eléctrica, a colocação de campainhas, que o prédio nunca teve, o isolamento de paredes, a reparação da paredes do hall, a limpeza do prédio.
AA) Também o custo que tais obras irão implicar por se tratar de alterações estruturais no prédio, é claramente desproporcionado ao valor que a A. deveria pagar, ainda mais se considerarmos que a A. não paga a renda e tendo em conta que antes da morte da sua avô a renda que era paga pelo arrendamento do locado em causa nos autos era de Esc. 1429$00 mensais.
BB) Estando a A., recorrida, em mora quanto ao cumprimento das suas obrigações contratuais, não lhe é legitimo exigir do R., ora recorrente, que execute obras no locado, até porque a necessidade dessas obras teve origem em comportamento negligente e ou doloso da A.
CC) Pelo que, tudo visto, o pedido da A. configura um claro abuso de direito, nos termos do previsto no artigo 334° do Código Civil, e ao não julgar dessa forma a douta sentença violou a aplicação daquela norma.
DD) A douta sentença ao considerar ter havido incumprimento e responsabilidade do R. locador, também não teve em conta e violou o disposto nos artigos 1033° na parte final do n° 1 do artigo 1037º; o artigo 1038° nomeadamente as suas alíneas a) d) e h) e artigo 1044° todos do Código Civil.
EE) Não se verificam portanto os pressupostos da responsabilidade civil, designadamente a culpa do recorrente e o nexo de causalidade entre os seus actos ou omissões e os alegados danos, que outrossim, a existirem, são consequência directa dos actos da A. recorrida. Pelo que foram violados os artigos 483° e 486° do Código Civil.
Termina pedindo que a sentença seja revogada e os réus absolvidos dos pedidos formulados na acção.
A parte contrária contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A- Fundamentação de facto
Mostra-se assente a seguinte matéria de facto:
1º - Encontra-se descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º…, o prédio urbano sito na … e Rua, como sendo composto de rés-do-chão, 1º e 2º andares e sótão, com lados direito e esquerdo – vd. certidão a fls. 162-166 - (A).
2º - Pela inscrição…, ap. 16/94.05.26, mostra-se inscrita a aquisição, por compra, desse prédio a favor do R. – vd. mesma certidão - (B).
3º - A A. tornou-se arrendatária do 2º andar esquerdo do prédio sito na…, em Lisboa, por tal posição lhe ter sido transmitida por falecimento da sua avó, viúva do primitivo arrendatário, nos termos das comunicações trocadas entre as partes, constantes de fls. 131 a 137 (e a fls. 18), entre 15 de Outubro e 17 de Dezembro de 2001 - (C).
4º - A renda mensal, que era anteriormente de Esc.: 1.429$00, foi fixada, a 17.12.2001, para vigorar a partir de Fevereiro de 2002, em € 324,00 (vd. documentos a fls. 18 e 65) - (D).
5º - A renda foi actualizada para € 335,66, com efeitos a partir de Março de 2003 – vd. documento a fls. 16 - (E).
6º - A A. enviou ao R. uma carta, datada de 09.12.2003, que foi por ele recebida, comunicando-lhe o seguinte:
« (...) Ficou V. Ex.ª de efectuar as necessárias obras de conservação, o que ainda não se verificou.
Há diversas infiltrações de águas pluviais nos tectos e os tectos e as paredes estão necessitados de reparação, pois há tabique à vista e estuque e tintas em falta e tectos com muita lage à vista e pavimento em mau estado de conservação.
Desde ontem (...) começaram a entrar águas pluviais, em muita quantidade, pelos tectos com maior incidência no quarto de dormir.
No quarto a água cai, também, em cima da cama, molhando-a não sendo possível dormir na casa.
Para além dos estragos que a água causa na roupa e móveis, corre-se o risco de curto-circuitos podendo causar incêndio, pelo que a electricidade tem de estar desligada.
Pelo exposto, venho notificar V. Ex.ª da ocorrência e para proceder à reparação, além do mais, do telhado para evitar a entrada de águas pluviais no apartamento.
Mais notifico V. Ex.ª que, caso não repare as infiltrações graves no prazo de dez dias, considero V. Ex.ª em incumprimento dos seus deveres contratuais, o que confere à signatária o direito de não cumprir a sua parte, ou seja a de não pagar rendas ou de as depositar à ordem do tribunal» - vd. documento a fls. 25-26 (al. F) matéria assente).
7º - A A. enviou ao R. uma carta, datada de 15.01.2004, que foi por ele recebida, comunicando-lhe que «porque não foram tomadas as devidas providências na sequência da minha carta datada de 09/12/03, (...) procedi ao depósito da renda na Caixa Geral de Depósitos», mais lhe comunicando que «já não há nenhuma dependência da casa onde não caiam águas pluviais e com estuque dos tectos a cair» - vd. documentos a fls. 27-28 - (G).
8º - A A. procedeu, a 08.01.2004, ao depósito de renda na Caixa Geral de Depósitos, invocando como motivo «por não fazer obras urgentes», nos termos constantes do documento a fls. 17 - (H).
9º - O Regimento de Sapadores Bombeiros da Câmara Municipal de Lisboa constatou, a…, no 2º andar esquerdo aludido, «a queda de cerca de 2 m2 de estuque do tecto da sala, encontrando-se o mesmo com madeiramento semi-apodrecido, assim como o madeiramento do soalho isto devido a infiltrações de águas pluviais através da cobertura, ficando a referida sala interdita por não oferecer condições de segurança» - vd. documento a fls. 34 -(I).
10º - Com a queda das chuvas no Inverno de 2003 a situação descrita em 9 piorou - (9º).
11º - A situação de degradação do prédio vem-se agravando com o decurso do tempo - (10º).
12º - O R. não procedeu a obras de restauro, tendo apenas procedido a pequenas reparações, nomeadamente ao nível da clarabóia, com colocação de vidro novos, e colocação de telhas partidas - (11º).
13º - A A. não pode usar, em segurança, a electricidade, com receio de curto-circuitos e de incêndios - (12º).
14º -Provado que desde 2003 ocorreram situações de escorrência de águas nas paredes, não se mostrando as tomadas e interruptores protegidos contra tais escorrências - (13º).
15º - A A. não pode usar electrodomésticos, em segurança - (14º).
16º - O prédio não está equipado com campainhas - (15º).
17º - O distribuidor do correio não dispõe de qualquer mecanismo que lhe permita aceder ao interior do prédio para colocação da correspondência nas caixas - (16º).
18º - A A. não tem condições para guardar roupas, que se estragam, molhadas e húmidas - (17º).
19º - As roupas, sempre húmidas, precisam de ser aquecidas para poderem ser vestidas - (18º).
20º - O andar não tem condições para que nele se possa dormir - (19º).
21º - O estuque dos tectos está a cair, deixando o madeiramento à mostra - (20º).
22º - O madeiramento do tecto da sala e do soalho encontram-se semi-apodrecidos, devido a infiltrações de águas pluviais através da cobertura - (21º).
23º - O andar não tem condições para que a filha da A. possa estudar - (22º).
24º - Os livros estragam-se com a humidade e com a água que sobre eles cai - (23º).
25º - A filha da A. não pode utilizar computador nos seus estudos - (24º).
26º - Os móveis deterioram-se com a humidade e com a água que sobre eles cai, estando a apodrecer - (25º).
27º - A A. tem de tapar os móveis, as roupas e os livros com plásticos, para não se molharem - ( 26º).
28º -Nos períodos das chuvas as águas pluviais infiltram-se nas paredes, nomeadamente devido ao mau isolamento do prédio - (27º).
29º - Houve períodos em que a água entrava pela clarabóia - (28º).
30º - Provado que devido à situação descrita no ponto 28º, o prédio fica com muita humidade - (29º).
31º - A humidade do prédio torna este insalubre e prejudicial para a saúde da A. e da sua família - (30º).
32º - A filha da A. padece de frequentes infecções respiratórias - (31º).
33º - A A. sofre de reumatismo degenerativo crónico, não podendo habitar locais húmidos - (32º).
34º - A A. e família têm vergonha de convidar amigos para sua casa, atendendo ao estado de degradação em que se encontra - (33º).
35º - Esse estado de degradação do andar condiciona o convívio da filha da A. com as suas amigas e conhecidos - (34º).
36º - A A. e a sua família temem pela sua própria segurança, pois não sabem quando é que o tecto ou o estuque lhes possa cair em cima - (35º).
37º - A insegurança e a deterioração do locado angustia a A. - (36º).
38º - Em consequência da humidade existente no locado e de águas pluviais que nele entraram danificaram-se diversos móveis e um computador, com valores não concretamente apurados - (38º e 39º).
39º - Para que o locado possa ter condições de habitabilidade e segurança terão que ser realizadas obras em todo o prédio, nomeadamente:
- substituição da rede eléctrica do prédio, incluindo a do locado;
- reparação de estuque dos tectos;
- colocação de campainhas;
- isolamento das paredes;
- reparação das paredes do hall de entrada;
- limpeza geral do prédio;
- reparação do madeiramento dos soalhos e tectos;
- recuperação da fachada lateral do edifício (avistada da Calçada da Picheleira) - (40º).
40º - O R. enviou à A. a carta registada constante de fls. 246 dos autos, em 11.02.2004, para a morada do locado, que esta não recebeu, contendo os recibos juntos a fls. 270 a 281, relativos aos meses de Janeiro a Dezembro de 2003 - (41º).
41º - O R. procedeu à realização de obras no prédio, ao nível da fachada principal (pintura e substituição de janelas) e do telhado, no ano de 1997 - (42º).
42º - Ocorreu uma inundação no estabelecimento comercial existente no prédio, situado ao nível do rés-do-chão, num dia em que não choveu, decorrente de situação não concretamente apurada - (47º).
43º - A A. tinha um cão a viver consigo no locado - (48º).
B- Fundamentação de direito
A apelante começou por impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto relativamente às respostas aos quesitos 42º, 43º, 44º, 45º, 46º, 48º e 50º da base instrutória que correspondem à matéria alegada nos correspondentes artigos da contestação.
Os quesitos 42º e 43º
Nesses quesitos perguntava-se:
42º O réu procedeu à realização de obras no prédio, que decorreram e se concluíram no ano de 1997? E no 43º: tais obras consistiram na total remodelação do exterior do prédio, colocação de janelas e substituição integral do telhado?
No entender do apelante, deveriam ter resposta totalmente positiva em face da inspecção feita no local e do depoimento das testemunhas R…, J… M… e E….
O quesito 42º foi respondido da seguinte forma: provado que o réu procedeu à realização de obras no prédio, ao nível da fachada principal (pintura e substituição de janelas), e do telhado, no ano de 1997”.
Relativamente ao quesito 43º foi respondido: provado apenas o que consta da resposta ao quesito 42º.
E o tribunal fundamentou aquelas respostas nestes termos: “ a matéria de facto dada por provada nos quesitos 11º, 42º e 43º resulta dos depoimentos das testemunhas J… M…, E…, que fizeram reparações no prédio por ordem do réu, tendo descrito ao tribunal as intervenções efectuadas”.
R… é arrendatário do réu de um estabelecimento comercial e o seu depoimento nada adianta que possa ser considerado para alterar as respostas aos quesitos em referência.
J…M…, pedreiro, conhece o réu há mais de 20 anos, fez as obras no prédio dos autos, conhecendo a autora devido a vê-la circular no prédio aquando da realização das obras.
Sobre estes pontos concretos afirmou: “fiz o telhado… na parte já a acabar o Verão, foi à volta de 8-9 anos por aí assim, retirei madeiras e ripas no telhado que estavam podres, os peitos das janelas foram postos de novo em mármore, as janelas foram todas mudadas, de madeira, restaurar a escada de serventia do prédio, alguns degraus estavam podres, degraus e patins e… foi só, foi este trabalho que eu fiz lá e foi a porta de entrada nova…restaurei
Perguntado se restaurou o prédio todo, as quatro paredes, respondeu: não não, as fachadas que dão para a rua, das dianteiras, a parede detrás não, essa não (não reparou), levei muitos barrotes lá para cima ( para o telhado), levei molhes de ripa todos em madeira, ia tirando e pondo no sítio dos barrotes velhos, não levantei o telhado todo, ia reparando, o telhado ficou sem entrar água e a clarabóia tem uma porta em vidro de sacada com meia dúzia de vidros… substituí o telhado.. o sr João só me falou para reparação daquilo e mais nada… “.
Perguntado se o prédio é antigo, se tem mais de 50 anos, disse: antigo pode ser, talvez não… as paredes interiores é em tijolo e em reboco… as escadas algumas estavam todas podres e já estavam totalmente degradadas, na parte de cima estava tudo sujo do cão, das necessidade que ele fazia, com 4 ou 5 dias e isso parece que não mas também degrada a madeira e as escadas quando eu abalei de lá não estavam tão degradadas porque eu deixei-as todas preparadinhas como devia ser… isso já vinha de há muito tempo ( a degradação)… no andar da D. …não havia grandes movimentos, o cão é que ladrava às vezes esgadanhar na porta, também por causa do barulho. O cão estava lá quase todo o dia fechado.
A instância do ilustre mandatário da autora, perguntado se houve obras no prédio em 2001 respondeu: não sabe… trabalhava lá das oito da manhã às 17 horas, nunca vi o cão sair de lá, raramente ele saía… fio lá posta uma porta nova, porque a outra estava toda estragada e não tinha segurança nenhuma… contaram-me que havia drogados que costumavam ir para lá dormir nas escadas, passado pouco tempo a porta foi rebentada e teve que levar uma fechadura nova…as paredes da rua foram reparadas e pintadas… dentro das escadas apenas fixei os contadores cá em baixo atrás da porta, dentro dos apartamentos não mexi em nada. Depois de 1997 voltei lá passados 2-3- meses, em Outubro, porque estava a aparecer água no café, nunca mais lá fui chamado.
Perguntado pela Mª Juíza por que a parte de trás do prédio não foi pintada nem rebocada tal como foi a parte da frente, disse: porque nessa altura não sei o que é que se passou ali, o sr. J… mandou-me parar ali, só ele é que pode explicar isso, não sabe o que é que o electricista lá fez, já lá vão esses anos e nem eu já sei quase o que fiz lá… foram todos feitos de novo ( os algerozes), com massa, com tela pelada foi tudo isoladinho, com tela e tudo, eu acho que sim que havia um algeroz que transportava as águas pluviais, levou um tubo novo, ficou tudo desentupido fui eu que o pus lá…o forro do prédio estava bom, era de madeira, aquilo era um sobrado fechado, podíamos andar em cima desse forro, não visitei as casas, só no 1º andar que era onde guardava as coisas e no sótão que era porque tinha que ter serventia para o telhado… ficou tudo limpo após as obras… a Câmara foi lá limpar aquilo tudo.
E…, que presta serviços de pedreiro ao réu, há seis anos, reportados a 3.11.2006 (cfr. fls. 283)
Perguntado pelo ilustre mandatário do réu disse: em 2003 … ela abriu a porta para descobrir onde é que era a humidade, foi com o sr J… que disse que quer fazer as obras mas que a Câmara não dá a licença (algumas palavras são imperceptíveis, já que o depoente se expressa em língua portuguesa com pronúncia africana) … foi a única vez que a gente falou com essa mulher, no outro dia fui ao telhado, isolar aquilo, vi na clarabóia da escada que tinha alguns vidros partidos, e eu arranjei tudo… o telhado foi outro senhor… à volta de 10 meses fui lá outra vez. Passados dois anos fui lá para verificar se estava tudo ok… vi lá três vidros partidos na clarabóia… quando alguém lá foi pôr a antena partiu a clarabóia…..eu telefonei para o sr J… e disse olha já arranjei o vidro e está tudo ok mas Deus queira que eu não venha trabalhar aqui mais porque ??? é horrível, porque você tem ali um cheiro que ninguém atura, porque era um cão trancado sempre dentro de casa, não sei se era dessa mulher ou quê, que ele fazia chichi e cocó, de certeza é um cheiro que ninguém atura e o cão estava trancado dentro de casa a ladrar, mas é só o cão, eu não vejo ninguém, nem comida come, que ele estava dentro de casa a arranhar nas paredes e ele estava muito a ladrar. Agora já não acontece mais nada. Nesse dia que choveu muito, choveu duas semanas… passei lá só para ver o que é que estava a acontecer…subi no telhado para verificar as coisa…está tudo sequinho. “Os pingo caia no escada “… entrei lá só uma vez…. Na rua não se vê nada dentro de casa…não tenho a certeza, mas julgo que a janela estava aberta…os barrote está tudo novo e o telhado está tudo novo… não vejo buraco nos apartamentos do sótão… Foi ela que abriu a água e que caiu lá ( no café do sr. Rui)… chamaram os bombeiros… fui ao 1º andar por cima do café e era lá que estavam os materiais e está tudo sequinho e pronto a viver, não tem humidade, não tem chuva não tem nada…
A instância do ilustre mandatário da autora, respondeu: esses barrotes novos foram postos por esse homem que pôs o telhado… fui lá para o fim do ano, em Abril ou Maio, em 2003, não foi no Inverno…
Confrontado com o relatório dos bombeiros de 22.12.2003 ( fls 34) disse: isso não sei, eu sou estucador e quando cai estuque… nunca vi lá buraco… fui ao telhado duas vezes…voltei lá em 2005… não sabe se a D. H…não tem água porque os canos estão rotos…ela abriu a porta e eu entrei... só na volta do algeroz é que havia humidade, que fica no redondo que há do prédio, passa ao pé da sala… eu só entrei na sala e havia humidades só à volta do algeroz, que é redondo, arranjei com tela… aquele algeroz não é preciso reparar… na escada era só daquela vez que tinha gostas de humidade … isso foi há 15 dias… antes de pôr o vidro na clarabóia havia humidade da escada.
O quesito 44º
Este quesito tinha a seguinte redacção: o prédio em causa foi construído na primeira metade do séc. XX, tendo os materiais de construção sofrido o desgaste inerente ao passar do tempo?
Este quesito foi respondido negativamente, com o fundamento de ter havido falta de prova nesse sentido.
Entende o apelante que a resposta deveria ter sido positiva, tendo por base a inspecção judicial realizada ao local, os relatórios juntos aos autos pela autora e a confissão por esta prestada no depoimento de parte.
Comecemos pelo depoimento de parte da autora, que abrangeu os quesitos 42º a 50º.
Interrogada disse: vivi com a minha avó naquela até ela falecer em 2001, desde os meus oito dias de idade, ela criou-me… em 97/98, por altura da abertura da gare do Oriente pintou a fachada em salmão, o prédio era amarelo e pôs as janelas de caixilhos; entretanto, um sr com um filho levava barrotes para cima e atirava com os barrotes, eu desloquei-me, fui lá acima e disse assim para o senhor, partiu-me os tectos, tenho os tectos rachados e daí as infiltrações, no outro dia a mesma coisa e eu fui lá disse tenho de chamar a polícia porque assim não dá. Foram embora e deixaram as clarabóias abertas, em 98, 99, vieram os Invernos, a minha avó morreu há cinco anos a cair-lhe água em cima da cabeça, aquilo ia-se degradando cada vez mais, tenho amor àquela casa, porque foi ali que o meu pai casou, foi ali que eu casei, foi ali que os meus filhos casaram e os meus netos não podem ir a minha casa hoje, eu gosto da minha casa, queria o prédio arranjado e queria ir para lá, tive de ir para a minha filha, porque não se pode, chove em todo o lado, mandou lá uns senhores arranjar umas telhas partidas… a partir de 2003 já não conhecia viver ali.
Se o telhado tivesse sido mexido… continuou a chover na escada… em 1997 o telhado não foi levantado, os senhores deixaram de ir para lá… aquilo vê-se que está tudo podre, as clarabóias estavam abertas. Os bombeiros fecharam as clarabóias, agora chove em todo o lado, em cima da cama e a água vem do tecto, na escada também chove e tem vidros partidos, tem vidrinhos e estão partidos…Não sabe o ano da construção do prédio, o prédio deve ter aí uns 80 anos.
Quesitos 45º e 46º
No quesito 45º pergunta-se: A A. desde há muito tempo, despeja água no chão do andar?
O quesito 46º tem a seguinte redacção: Introduz nas canalizações objectos capazes de provocarem o seu entupimento, provocando inundações no 2º andar esquerdo, bem como nos que se situam por baixo dele?
Tais quesitos foram considerados não provados, pretendendo o apelante que os mesmos sejam dados como provados, porque foram confessados pela depoente.
Perguntada quanto à matéria do quesito 45º sobre se desde há muito tempo despeja água no chão do andar, a depoente respondeu: É mentira, é lógico que eu lavo o chão com esfregona, não sou porca nem maluca para fazer isso.
Perguntada quanto à matéria do quesito 46º disse: as canalizações apresentam-se em mau estado, pois nunca foram mexidas, portanto cai água no senhor do café, havia várias infiltrações de águas, eu não sou descuidada com resíduos… tenho um baldinho onde ponho as minhas coisas, ponho papel.
Quesito 48º
Neste quesito pergunta-se: A A. tem pelo menos um cão a viver no andar, permanentemente, que dejecta em qualquer parte e que arranca partes das paredes e das madeiras do prédio?
Este quesito obteve a seguinte resposta: provado apenas que a autora tinha um cão a viver consigo no locado.
J… M…, depôs a esta matéria referindo que: na parte de cima estava tudo sujo do cão, das necessidade que ele fazia, com 4 ou 5 dias e isso parece que não mas também degrada a madeira e as escadas… no andar da D. H… não havia grandes movimentos, o cão é que ladrava às vezes a esgadanhar na porta, também por causa do barulho. O cão estava lá quase todo o dia fechado.
Perguntada a depoente sobre esta matéria, respondeu: tenho um caniche e outra cadelinha. A cadela esteve lá 12 anos e é muito meiguinha, não há situações dessas, naquele prédio havia drogados que iam para lá, a porta estava aberta, mandei fazer uma fechadura e o sr J… descontou-me na renda o dinheiro que gastei com a fechadura.
Tirei a cadelinha de lá há 15 dias para uma casa que a minha filha alugou e que tem quintal. Há dois meses não fui buscar a cadelinha quando mudei, porque andei a fazer as mudanças, mas ia lá todos os dias.
Quesito 50º
Este quesito tem a seguinte redacção: As deteriorações existentes no 2º andar esquerdo foram todas causadas pela R. e pelas pessoas e cão que com ela habitam?
Este quesito mereceu resposta negativa, tendo como fundamento a falta de prova nesse sentido e da contradição com a matéria de facto dada como provada.
E…, inquirido disse: telefonei para o sr João e disse olha já arranjei o vidro e está tudo ok mas Deus queira que eu não venha trabalhar aqui mais porque ??? é horrível, porque você tem ali um cheiro que ninguém atura, porque era um cão trancado sempre dentro de casa, não sei se era dessa mulher ou quê, que ele fazia chichi e cocó, de certeza é um cheiro que ninguém atura e o cão estava trancado dentro de casa a ladrar, mas é só o cão, eu não vejo ninguém, nem comida come, que ele estava dentro de casa a arranhar nas paredes e ele estava muito a ladrar.
A autora interrogada disse: Não há inundações, escorria a chuva, corria pela escada, a minha avó uma vez deixou a torneira aberta, aquilo que acontecia é que as canalizações estão todas rotas…quando chove há inundações em minha casa e em casa do senhor do 1º andar, quando chove bem aquilo faz inundações, nem baldes nem nada o Buraca já alastrou para o outro lado…
A instância do mandatário do réu disse:
Várias vezes abordei o sr João para fazer obras na casa, ele visitou a casa e prometeu fazer as obras… os bombeiros foram lá muitas vezes, sempre que havia inundações em casa e eles diziam que a sala não cai porque tem muitas vigas…em 2003 continuou a chover cada vez mais…
Face aos depoimentos analisados, não vemos razões sérias para alterar a convicção que firmou a Mmª Juiz a quo. A confissão dos factos desfavoráveis à autora também não foi obtida através do seu depoimento de parte.
Além do explanado, sempre se impõe acrescentar o seguinte, designadamente no que tange à maior ou menor credibilidade que o tribunal deu ou deveria ter dado a esta ou àquela testemunha e à convicção com que ficou:
A apreciação da prova na Relação envolve "risco de valoração" de grau mais "elevado" que na 1ª instância, onde são observados os princípios da imediação, da concentração e da oralidade.
Quando o juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, apercebe-se da sua convicção e da espontaneidade, ou não, do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe: em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga, que, afinal, é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos.
Conforme ensina, a propósito da imediação, o Prof. Antunes Varela[1]: ",Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar".
No domínio da prova testemunhal, vigora o princípio da livre apreciação das provas – artº 396º do CC - segundo a convicção que o julgador tenha formado acerca de cada facto – artº 655º, nº1 - sem embargo, naturalmente, do dever de as analisar criticamente e especificar os fundamentos decisivos para a convicção adquirida - art. 653º, nº 2, do CPC.
Portanto, é nosso entendimento que a Relação só deverá alterar a matéria de facto em que assenta a decisão recorrida se, reapreciada a mesma, for evidente a grosseira apreciação e valoração que foi feita na instância recorrida, isto pelo facto de o julgador da 1ª instância dispor de um universo de elementos (não apreensíveis na mera gravação áudio dos depoimentos) que são decisivos para o processo íntimo de formação da convicção, que se não satisfaz com a insípida audição daquela gravação, não tendo a 2ª instância possibilidade de intuir ou de apreciar para lá daquilo que se mostra gravado, o que é deveras redutor no processo de formação da convicção.
“A garantia do duplo grau de jurisdição não subverte, nem pode subverter, o princípio da livre apreciação das provas e não se pode perder de vista que na formação da convicção do julgador entram, necessariamente, elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação da prova e factores que não são racionalmente demonstráveis", de tal modo que a função do Tribunal da 2ª Instância deverá circunscrever-se a "apurar a razoabilidade da convicção probatória do 1º grau dessa mesma jurisdição face aos elementos que agora lhe são apresentados nos autos"[2].
Ora, lendo a decisão da 1ª instância sobre a fundamentação das respostas à matéria de facto (fls. 286 a 291), verificamos que a mesma, quase de forma exaustiva, analisou criticamente as provas, especificou, de forma racional, coerente e lógica e com respeito pela prova testemunhal -- que, igualmente, analisámos atentamente - e documental produzida, os fundamentos que foram decisivos para a respectiva convicção.
Designadamente, aí se explica a razão porque se entendeu dar as respostas aos quesitos que o apelante põe em crise.
Assim, não cremos que, mesmo até só das palavras nuas das testemunhas e do depoimento de parte da autora (que, repete-se, ponderámos com atenção), houvesse elementos bastantes para alterar as aludidas respostas.
Duma coisa não temos dúvidas: não vislumbramos que tenha havido - muito menos e forma evidente-- grosseira apreciação e valoração da prova que foi feita na instância recorrida. Pelo contrário, a prova foi apreciada com o cuidado e atenção devidos, dando o tribunal credibilidade ao que merecia e refutando o que considerou - e bem - espúrio ou sem interesse para a decisão de facto.
A análise da questão de direito.
A apelação coloca essencialmente as seguintes questões jurídicas limitadoras do objecto do seu conhecimento, apesar da notável extensão das suas conclusões:
- A autora fez do locado uma utilização imprudente, da qual resultaram danos no andar?
- Deverá o réu ser condenado a realizar obras no locado, ou não houve por parte deste a omissão do dever de assegurar à autora ao gozo do locado?
- Procede o pedido de não pagamento de rendas por parte da autora enquanto não forem realizadas as obras?
- A pretensão da autora constitui abuso de direito?
Comecemos pela primeira questão:
A autora fez do locado uma utilização imprudente, da qual resultaram danos no andar?
Esta é a tese do réu contida na contestação, que foi vertida nos quesitos 42º a 50º e que não ficou provada.
Efectivamente, nada se provou que demonstre que a autora tivesse feito do locado uma utilização imprudente, em violação da sua obrigação como locatária contida no artigo 1038º alínea d) do Código Civil.
Deverá o réu ser condenado a realizar obras no locado, ou não houve por parte deste a omissão do dever de assegurar à autora ao gozo do locado?
É esta a segunda questão.
Dispõe o artigo 1º do R.A.U. (D.L 321-B/90 de 15.10 que, embora entretanto revogado pela Lei nº 6/2006 de 27/02, continua a ser o aplicável a estes autos atenta a data em que foi proposta a presente acção) que “o arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”.
Nos termos do artigo 5º o arrendamento urbano rege-se pelo disposto no R.A.U. e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.
Nos termos do artigo 1031º al. b) do Código Civil é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada “para os fins a que a coisa se destina”.
Tendo presentes estes princípios jurídicos, sumariamente enunciados, importa relembrar a factualidade provada relevante para a decisão da causa.
A autora tornou-se arrendatária do 2º andar esquerdo do prédio sito na…, em Lisboa, por tal posição lhe ter sido transmitida por falecimento da sua avó, viúva do primitivo arrendatário, nos termos das comunicações trocadas entre as partes, constantes de fls. 131 a 137 (e a fls. 18), entre 15 de Outubro e 17 de Dezembro de 2001 – alínea C).
A renda mensal, que era anteriormente de Esc.: 1.429$00, foi fixada, a 17.12.2001, para vigorar a partir de Fevereiro de 2002, em € 324,00 (vd. documentos a fls. 18 e 65) - alínea D).
A renda foi actualizada para € 335,66, com efeitos a partir de Março de 2003 – vd. documento a fls. 16 - alínea E).
A autora enviou ao réu uma carta datada de 09.12.2003, que foi por ele recebida, comunicando-lhe a necessidade de efectuar obras no locado – alínea F).
Mais se provou que o Regimento de Sapadores Bombeiros da Câmara Municipal de Lisboa constatou, a 21.04.2003, no 2º andar esquerdo aludido, «a queda de cerca de 2 m2 de estuque do tecto da sala, encontrando-se o mesmo com madeiramento semi-apodrecido, assim como o madeiramento do soalho isto devido a infiltrações de águas pluviais através da cobertura, ficando a referida sala interdita por não oferecer condições de segurança» - vd. documento a fls. 34 – alínea I).
Provou-se ainda, além do mais, que com a queda das chuvas no Inverno de 2003 a situação acima descrita piorou – resposta ao quesito 9º. A situação de degradação do prédio vem-se agravando com o decurso do tempo - resposta ao quesito 10º. O réu não procedeu a obras de restauro, tendo apenas procedido a pequenas reparações, nomeadamente ao nível da clarabóia, com colocação de vidro novos, e colocação de telhas partidas - resposta ao quesito 11º.
A autora não pode usar, em segurança, a electricidade, com receio de curto-circuitos e de incêndios - resposta ao quesito 12º. Desde 2003 ocorreram situações de escorrência de águas nas paredes, não se mostrando as tomadas e interruptores protegidos contra tais escorrências - resposta ao quesito 13º. A autora não pode usar electrodomésticos, em segurança - resposta ao quesito 14º.
Assim, antes de mais, impõe-se ter aqui presente o princípio da boa fé contratual, que domina de forma superior o direito das obrigações.
Antunes Varela aponta como princípio geral de forte sentido inovador a consagração do princípio da boa fé, tanto na formação do contrato (artº 227º do C. Civil), como, também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (artº 762º do mesmo Código)[3].
Trata-se de um princípio normativo em cuja aplicação devem ponderar-se os valores fundamentais do direito em face da situação concreta e em que, como directrizes, se deverá atender em especial, não só a confiança das partes no sentido global das cláusulas, processo de formação do contrato, seu teor e outros elementos atendíveis, como também ao objectivo que as partes visam atingir negocialmente à luz do tipo de contrato utilizado. O que tudo se traduz pela tutela da confiança e pela primazia da materialidade subjacente à questão, em luta contra um estrito formalismo.[4]
É contrária à boa fé qualquer conduta activa e omissiva de uma das partes no sentido de contrariar ou impedir o normal evoluir do contrato, de modo a trair a confiança que nele deposita a outra parte, e a perturbar o equilíbrio das respectivas prestações e cláusulas, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta.
Transportando estes ensinamentos para os autos, diremos que foi confiando na boa fé da outra parte que a autora actuou na convicção do cumprimento por banda do senhorios das respectivas obrigações, designadamente que sempre lhe iria “assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina.
Assim, a questão dos autos reconduz-se, como já se deixou dito, às obrigações do locador, referidas no citado artigo 1031º, alínea b) do Código Civil.
A este propósito, escreveu o Professor Pereira Coelho o seguinte: “O programa de prestação do senhorio reconduz-se a este núcleo fundamental: o senhorio deve proporcionar ao inquilino o gozo do prédio no âmbito e para os fins do contrato”.
Assim, além de entregar ao locatário a coisa locada, “tem o senhorio uma obrigação positiva de manutenção do gozo, isto é, de assegurar o gozo do prédio ao inquilino”[5].
O locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro[6].
Ficou, pois, demonstrado que o locado não tem o mínimo de condições de habitabilidade, para que nele se possa dormir, encontrando-se o estuque dos tectos a cair, com o madeiramento à mostra e semi-aprodrecido no tecto da sala, bem como no soalho – Cfr. resposta aos quesitos 19º, 20º e 21º.
A autora provou o direito que invocou nos presentes autos e, para que o locado possa ter condições de habitabilidade e segurança, o réu terá de realizar a obras em todo o prédio, nomeadamente:
- substituição da rede eléctrica do prédio, incluindo a do locado;
- reparação de estuque dos tectos;
- colocação de campainhas;
- isolamento das paredes;
- reparação das paredes do hall de entrada;
- limpeza geral do prédio;
- reparação do madeiramento dos soalhos e tectos;
- recuperação da fachada lateral do edifício (avistada da…) - resposta ao quesito 40º.
Podemos, assim, concluir pela improcedência das conclusões do apelante, nesta parte e que bem andou a douta sentença em condenar o réu a realizar obras no locado, por considerar que houve por parte deste a omissão do dever de assegurar à autora ao gozo do locado.
Procede o pedido de não pagamento de rendas por parte da autora enquanto não forem realizadas as obras?
A esta terceira questão não podemos deixar de responder afirmativamente.
Dispõe o art. 428° n°1 do Código Civil
"Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo".
Conforme resulta do teor deste normativo a exceptio non adimpleti contractus aí estatuída exige a reciprocidade entre as prestações dos contraentes[7] .
O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, alem do mais, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil.
Ora considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal, ou seja, da renda devida.
Apesar das diferentes posições doutrinais e jurisprudenciais que a questão sub judice tem conhecido, entendemos que, enquanto o locador mantiver ou não impedir o gozo da coisa objecto da locação na disponibilidade do locatário, ou seja, enquanto este a poder usufruir, não lhe assistirá o direito a excepcionar o não cumprimento da obrigação de pagamento da correspondente renda.
Só assim não sucederá quando o senhorio por acção ou omissão, nomeadamente quando não realize obras a seu cargo que inviabilizem o gozo do locado, o locatário se veja, justificadamente, no todo ou em parte, impossibilitado de usufruir o locado.
No caso presente verifica-se que o locado não dispõe de condições de habitabilidade, temendo a autora e a sua família pela sua própria segurança, o que fez com que a autora deixasse de usufruir do mesmo, não mantendo nele a sua residência permanente, pelo que lhe assistirá o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda.
No sentido de não aplicabilidade do instituto da excepção de não cumprimento do contrato relativamente à faculdade de recusa de pagamento de rendas por parte do arrendatário enquanto o senhorio não realizar obras que possibilitem o gozo do arrendado, veja-se, entre outros, Pinto Furtado[8] e Ac. do STJ de 11/12/1984 in BMJ 342/355 e o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 7/02/2002, proc. 00120052
No sentido de assistir ao arrendatário o direito à exceptio em tal circunstância veja-se o Ac. da R.L. de 9.5.1996[9], assim sumariado:
“ Se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento de toda a renda, quando se trata de não cumprimento que exclua totalmente o gozo da coisa ou de parte dela, no caso de privação parcial do gozo imputável ao locador”.
Sendo assim, a falta de condições de habitabilidade é total e remonta ao ano de 2003, pelo que a pretensão da autora em deixar de pagar as rendas a partir de 01 de Janeiro de 2004, enquanto o réu não executar as obras, deverá proceder.
A pretensão da autora constitui abuso de direito?
É a última questão levantada nas conclusões do apelante e à qual respondemos negativamente.
Argumenta o apelante que, estando a inquilina em mora quanto ao cumprimento das suas obrigações contratuais, não lhe é legítimo exigir do réu que execute obras no locado, até porque a necessidade dessas obras teve origem em comportamento negligente ou doloso da autora.
Face à matéria de facto provada, temos como não verdadeiras estas afirmações, pois, como se deixou dito, foi o senhorio o causador da actual situação ao negligenciar a reparação do prédio, ao ponto de tornar o locado completamente inabitável.
O abuso do direito, na modalidade de venire contra factum próprio, ocorre quando há uma conduta contraditória, uma conduta com duas atitudes espaçadas no tempo, sendo a primeira contrariada pela segunda, o que constituiria, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, uma manifesta violação dos limites impostos pela boa fé, de tal modo que não é de admitir que uma pessoa possa invocar e opor um vício por ela causado culposamente, vício que a outra parte confiou que não seria invocado e que com base nesta confiança orientou a sua vida[10].
Nada disso se verifica em relação à autora que deixou de pagar a renda pelo facto de faltarem no locado condições de habitabilidade.
A autora, até chegou a avisar o senhorio da falta de condições de habitabilidade do locado e indicando-lhe a necessidade de obras.
Agiu, pois, de boa fé é actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte.
A sua conduta pode mesmo qualificar-se de honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, visando não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, procedendo de modo a não procurar nem alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar.
Improcedem, também nesta parte, as conclusões do apelante.
TERMINANDO PARA CONCLUIR:
1º - É contrária à boa fé a conduta do réu ao não fazer as obras de que o locado necessitava para assegurar à locatária o gozo do mesmo.
2º - Assim, o locador, deixando que o locado se tornasse inabitável, contrariou ou impediu a normal evolução do contrato, traindo a confiança que nele depositou a locatária, e perturbou o equilíbrio das respectivas prestações, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta.
3º - O locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
4º - O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil.
5º - Considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal da renda devida.
6º - Não dispondo o locado de condições de habitabilidade, temendo a autora e a sua família pela sua própria segurança, o que fez com que a autora deixasse de usufruir do mesmo, não mantendo nele a sua residência permanente, assiste-lhe o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda.
7º - A autora, chegando a avisar o senhorio da falta de condições de habitabilidade do locado e indicando-lhe a necessidade de obras, agiu de boa fé é actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte.
III – DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 31 de Janeiro de 2008
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
___________________________________________________
[1] Manual de Processo Civil, 2ª ed. págs. 657.
[2] Ac TC de 3.10.2001, in Acórdãos do TC, Vol, 51º, pág 206 e ss.
[3] Das Obrigações em Geral, I, 18
[4] Menezes Cordeiro, “ Da Boa Fé no Direito Civil”, 2º vol. págs. 1234 e 1252.
[5] Arrendamento, 1980, pág. 122.
[6] Ac. STJ de 25.11.1998, BMJ 481º- 484.
[7] A. Varela e P. de Lima, Código Civil Anotado Vol. I pág. 405.
[8] Manual do Arrendamento Urbano" Almedina 3ª ed. págs. 431 e 777.
[9] CJ III/96, pág. 87.
[10] Ac. STJ de 28.01.1997, in www.dgsi.pt
