| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
AA, identificada nos autos, veio intentar a presente acção comum contra BB e Euromoda– Vestuário, Importação e Exportação, Unipessoal, Lda com os sinais dos autos, pedindo a condenação das rés a:
- A proceder, a expensas suas, à demolição das obras inovatórias concretizadas nas fracções “H” e “I” e nas zonas comuns existentes no 2º piso do prédio urbano constituído sob o regime de propriedade horizontal em causa;
- A proceder, a expensas suas, à reconstrução das ditas fracções e das zonas/elementos comuns, com reconstituição natural do estado anterior à concretização das inovações ilícitas sub judice;
- A pagar, a título de sanção pecuniária compulsória, o montante que vier a ser fixado pelo Tribunal, mas não inferior a € 50,00, por cada dia de atraso no cumprimento das obrigações peticionadas e de € 250,00 por cada dia que decorrer após a sentença;
- A pagar à Autora uma indemnização pelos danos patrimoniais, supra invocados nos arts. 48º e 49º da p.i, no montante de € 17.168,50 (dezassete mil cento e sessenta e oito euros e cinquenta cêntimos), e não patrimoniais, supra alegados nos arts. 50º a 57º da p.i, em montante não inferior a €:10.000,00 (dez mil euros), acrescido de juros, à taxa legal, a contar da citação, até ao integral pagamento;
- E, ainda, a pagar à Autora uma indemnização pelos danos futuros que venham a resultar da sua intervenção ilícita e os que resultarem da demolição e reposição do edifício no estado anterior às inovações concretizadas, a liquidar em execução de sentença.
Para tanto, alegou, em síntese, ser possuidora e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” e “G”, a que correspondem as permilagens, respectivamente, de 47/1000, 40/1000, 47/1000, 212/1000, 128/1000 e 158/1000, todas do prédio urbano, sito na Rua 1, constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob n.º ..., da freguesia de Socorro e inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo .....º, da freguesia de Santa Maria Maior. Por seu turno, a 1ª Ré BB é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “H”, correspondente ao segundo andar direito, e “I”, correspondente ao segundo andar esquerdo, integrantes do mencionado prédio urbano, a que correspondem as permilagens, respectivamente, de 90/1000 e de 105/1000.
A 2ª Ré, procedeu a obras ilegais, sem a respectiva autorização condominial, pelo que deverão as mesmas ser demolidas e reposta a situação anterior. Acrescentou, ainda, que na sequência da execução de tais obras, sofreu danos patrimoniais e não patrimoniais, os quais deverão ser objecto de indemnização.
Citadas, vieram as Rés contestar, alegando, em suma, que promoveram a reabilitação e restruturação do prédio sito na Rua 1, visando iniciar a actividade de alojamento local, na modalidade de “hostel” nas fracções propriedade da 1.ª Ré, sitas naquele edifício. Acrescentaram que as obras efectuadas tinham respaldo camarário quando foram iniciadas, sendo que a sua legalização apenas depende da autorização condominial, a qual depende exclusivamente da autora. Excepcionaram ainda as rés a ineptidão da petição inicial, a ilegitimidade da autora, o abuso de direito e a excessiva onerosidade e impossibilidade da pretendida reposição natural do imóvel, concluindo pela improcedência total da demanda.
A Autora respondeu às excepções invocadas pelas Rés, propugnando pela respectiva improcedência.
Em sede de audiência prévia, foi proferida decisão de indeferimento da ampliação do pedido apresentada ela autora e das excepções de ineptidão da petição inicial e de ilegitimidade activa.
Foi, ainda, definido o objecto do litígio e procedeu-se à selecção dos temas da prova (aditando-se mais um tema da prova, por despacho de 7/6/2023).
Realizada audiência final, foi proferida sentença, em 23/8/2024, nos termos da qual se julgou improcedente a apelação e, consequentemente absolveu as rés dos pedidos formulados pela Autora.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação para esta Relação, com as seguintes conclusões:
«1 - Com o devido respeito, parece-nos ter o Tribunal a quo feito uma errada interpretação e valoração da prova válida e eficazmente produzida.
2 – A prova produzida e constante dos autos impunha que houvessem sido dados como provados concretos pontos de facto e, por outro lado, impunham que fossem dados como não provados pontos de facto que a Sentença recorrida julgou provados.
3 - Especificam-se, em cumprimento do ónus previsto no artigo 640º, n.º1, al. a) do CPC, os concretos pontos de facto que se considera terem sido incorrectamente julgados:
Pontos de facto que devem ser julgados não provados:
- Ponto 34 dos factos provados: “A reposição do edifício como se encontrava antes da intervenção das Rés, implicaria a demolição de andar de habitação finalizado -nomeadamente ao nível de telhado de cobertura, pilares, estruturas, vigas, vigotas, piso, janelas, etc. – acrescidos de incómodos para as Rés e demais habitantes do imóvel, decorrentes dos trabalhos”
- Ponto 35 dos factos provados: “Os custos de demolição das obras concretizadas pelas Rés no prédio urbano em causa nos autos, acrescido dos custos de reposição da realidade urbanística preexistente, ascenderiam um valor superior a € 500.000,00 (quinhentos mil euros).
4 - No que toca a ambos os supra transcritos pontos de facto (n.º34 e n.º35), dados como provados, a Sentença recorrida fundamentou a decisão com base, exclusivamente, nos três depoimentos testemunhais prestados por CC, engenheiro electrotécnico, representa a empresa que fez a fiscalização da obra DD, arquitecto e EE, Engenheiro civil, foi o empreiteiro da obra.
5 - Pode ler-se, na Sentença, a propósito da fundamentação dos factos provados e com referência expressa às citadas testemunhas que, “[O[s três depoimentos testemunhais acima referidos, revelaram-se precisos, rigorosos e muito esclarecedores, sendo as únicas testemunhas que conhecem o edifício por fora e por dentro e acompanharam as obras realizadas no segundo andar do edifício, razão pela qual o Tribunal os valorou, em detrimento dos demais, ao considerar demonstrados os factos ínsitos nos pontos 30. a 38. da Matéria de Facto Provada.”
6 - No que diz respeito ao Ponto 34 dos factos provados, tal como resulta da fundamentação vertida na Sentença sobre esta matéria, apenas é possível retirar que a testemunha CC “considera não ser possível repor o edifício como estava porque os materiais estavam deteriorados”. Por seu turno, a testemunha DD refere que para “repor o que estava não é possível pois isso implicava voltar a por barrotes públicos. Ninguém aceitaria, ao nível de licenciamento camarário, demolir o reforço estrutural feito para repor o que estava. É possível demolir o que foi feito e repor a configuração geométrica do telhado, o que implicaria a demolição da cobertura.” E, por último, quanto ao depoimento da testemunha EE, fundamenta apenas a douta decisão recorrida que esta testemunha “concluiu que a reposição como estava seria impossível, pois, os materiais estavam podres e velhos. A reposição com outros materiais seria possível mas com custos muito elevados.”
7 - Percorrendo a motivação patente na Sentença recorrida, nada dela se pode retirar no sentido da prova do respectivo concreto ponto de facto n.º34, nomeadamente, quanto à extensão e alcance da demolição, não sendo possível concluir que tal demolição incidisse sobre a totalidade do andar de habitação finalizado e que abarcasse a totalidade dos elementos estruturais que o compõem - nomeadamente, pilares, estruturas, vigas, vigotas, piso, janelas, etc.
8 - De resto, nenhuma prova foi produzida no sentido de permitir a conclusão que a demolição, prévia à reconstituição do edificado pré-existente, implicasse a totalidade do andar de habitação finalizado e que abarcasse a totalidade dos elementos estruturais que o compõem - nomeadamente, pilares, estruturas, vigas, vigotas, piso, janelas, etc.
9 - Existe uma certa contradição entre o quanto ficou expresso na fundamentação da matéria de facto e este concreto ponto de facto provado, designadamente, quando se pode ler, na dita fundamentação, que a testemunha DD admite que “[É] possível demolir o que foi feito e repor a configuração geométrica do telhado, o que implicaria a demolição da cobertura”, o que, inabalavelmente, nos transmite a perspectiva e a conclusão de que os trabalhos de demolição do existente poderiam, até, ficar circunscritos a pouco mais do que a cobertura.
10 - Impunha-se ao Tribunal a quo a formação de uma convicção no sentido de ser dado como não provado o concreto ponto de facto 34, tendo incorrido em erro de julgamento, ao dar como provado tal facto, com base nos depoimentos das referidas testemunhas, na medida em que dos mesmos não resulta demonstrado tal factualidade devendo concluir-se pela insuficiência ou carência de elementos bastantes para prova desse mesmo facto e pela ausência de qualquer outra prova sobre o facto dado por provado.
11 - Nos termos do disposto no artigo 640º, n.º1, al.c) do CPC, indica-se a decisão que, no entender da Apelante, deve ser proferida sobre a concreta questão de facto impugnada:
- deve ser julgado não provada a matéria de facto referente ao ponto n.º34 dos factos provados.
12 - No que concerne ao ponto 35 dos factos provados, fundamentado também com base nos três supra referidos depoimentos testemunhais, percorrendo a motivação constante da fundamentação da matéria de facto vertida na Sentença recorrida sobre a matéria, não se descortina a indicação de qualquer fundamento suficiente e que permita obter a exteriorização das razões da convicção do Tribunal a quo e da correcção da sua decisão.
13 - Tal como se fundamenta na Sentença recorrida, a testemunha CC, apenas se referiu ao “preço da empreitada”, que no entanto não ficou demonstrado nos autos. Por sua vez, quanto à testemunha DD, nenhuma informação ou referência foi feita ou resulta que permitisse apontar para a demonstração e conclusão de que os custos de demolição, acrescidos dos custos de reposição da realidade urbanística preexistente ascendessem a uma quantia superior a €:500.000,00 (quinhentos mil euros). O mesmo se diga no que toca ao depoimento da testemunha EE. Aliás, muito pelo contrário, o depoimento desta testemunha parece revelar-se crucial no que toca ao apontado erro de julgamento.
14 - Efectivamente, no que se refere a ponto de facto provado n.º35, existe meio probatório, constante do processo que impõe decisão diversa da recorrida, nomeadamente, e cumprindo o ónus previsto no artigo 640º, n.º1 al. b) e n.º2, al. a) do CPC, o depoimento da mencionada testemunha EE, Engenheiro civil, e empreiteiro da obra, do qual se indicam as seguintes passagens, por referência à Acta de Audiência de Julgamento, cuja sessão teve lugar no dia 30/11/2023, a saber: do minuto 25:31 até ao minuto 29:16, quando a testemunha, instada pela Ilustre Mandatária das Rés acerca da possibilidade de reposição do prédio no estado anterior à intervenção das Rés, e suas dificuldades e implicações ao nível da execução e dos respectivos custos, referiu ser possível mas com custos muito elevados que concretizou poderem ascender à quantia de 150.000,00, 200.000,00 ou 250.000,00 euros.
15 - Tal como se pode verificar através da audição das passagens da gravação do depoimento assinalado, a testemunha refere, muito ao contrário do que erradamente se entendeu dar como provado pelo Tribunal recorrido, que …
16 - Deve, também em relação ao ponto 35 dos factos provados, concluir-se que a Sentença incorreu em erro de julgamento ao tê-lo dado como provado, ostentando, neste segmento, uma fundamentação claramente deficiente, atenta a manifesta insuficiência e carência de elementos para prova desse mesmo facto e pela ausência de qualquer outra prova sobre esse mesmo o facto.
17 - Indica-se, nos termos do disposto no artigo 640º, n.º1, al.c) a decisão que, no entender da Apelante, deve ser proferida sobre a concreta questão de facto impugnada:
- deve ser julgada não provada a matéria de facto referente ao ponto n.º35 dos factos provados.
18 – O Tribunal a quo devia ter dado como provados concretos pontos de facto que resultaram da alegação feita no artigo 45º da p.i., nomeadamente: “As obras sub judice alteram a linha arquitectónica do prédio e aumentam o volume da construção e a área das fracções autónomas da 1ª Ré e modificaram a área daquelas fracções, em detrimento do espaço comum e em desconformidade com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal.”
19 - Esta sobredita factualidade resulta, pelo menos em parte, como provada, tendo em conta determinados e concretos pontos de facto que a douta Sentença sob recurso julgou como provados, nomeadamente:
- Ponto n.º 4 dos factos provados:
Neste concreto ponto de facto provado, pode ler-se, a propósito do pedido emissão de parecer apresentado pela 2ª Ré na Câmara Municipal de Lisboa, acerca de uma pretendida intervenção urbanística para “alteração arquitectónica a efetuar no edifício” (…), “pelo qual propunha a concretização de:
a) “Alterações interiores do segundo piso do edifício para adaptar a um Hostel;
b) Alterações exteriores no desenho da cobertura do edifício para conseguir maior área útil no desvão da cobertura”
Ponto n.º 11 dos factos provados:
Neste concreto ponto de facto, por sua vez, já se refere à “comunicação prévia” entregue pela 2ª Ré em 15-06-2015, para “obras de edificação de alteração e ampliação – processo n.º 1017/EDI/2015 - no 2.º andar do edifício, na Rua 1, “pretendendo unificar as actuais fracções autónomas H e I”, do prédio urbano em causa nos autos.
Ponto n.º13 dos factos provados:
Neste ponto, deu-se como provado terem as obras sido iniciadas em fevereiro de 2018, as quais encerraram os seguintes trabalhos:
- A demolição/remoção do telhado de cobertura existente;
- A remoção do pavimento do 2.º piso, que por sua vez constitui, simultaneamente, uma parte do tecto e cobertura do 1.º piso, e a destruição de parte do alçado principal e da fachada;
- A reconstrução parcial da cobertura com o nivelamento pela cumeeira mais elevada;
- A colocação de janelas zenitais na cobertura tardoz;
- A reconstrução parcial da fachada da Rua 1 – paredes exteriores e vãos, com inclusão de novas fenestrações nas fachadas, que implicou um alteamento das paredes-mestras que existiam;
- Modificação da altura (pé-direito) nos compartimentos interiores das fracções “H” e “I”;
- Construção de terraço na cobertura e instalação de climatização com implantação de máquinas nesse terraço; (…)
- Criação de um alçapão na zona comum e colocação de uma clarabóia no tecto da escada comum.”
20 - Com mero recurso à matéria de facto provada, é possível concluir o seguinte:
- A construção levada a cabo pelas Rés implicou uma alteração arquitectónica a efectuar no edifício caracterizada por envolver alterações interiores do segundo piso do edifício para adaptar a um Hostel e alterações exteriores no desenho da cobertura do edifício para conseguir maior área útil no desvão da cobertura – ponto 4 dos factos provados.
Tal intervenção consistiu na concretização de “obras de edificação de alteração e ampliação circunscritas ao 2.º andar do edifício, com unificação das fracções autónomas H e I”, do prédio urbano em causa – ponto 11 dos factos provados.
E, de resto, através de todo o elenco das concretas obras realizadas, patente no ponto 13 dos factos provados.
21 - Essa mesma conclusão pode ser obtida através da simples análise e comparação entre documentos existentes nos autos, meios de prova estes que se indicam ao abrigo do disposto no artigo 640, n.º1, al. b) do CPC, nomeadamente:
Doc n.º21 junto com a p.i.: fotografia que retracta o edifício antes do início das obras;
Doc. n.º22 junto com a p.i.: planta e alçado do edifício antes das obras;
Doc. n.º23 junto com a p.i.: planta de cobertura e alçado da Rua 1 com a intervenção proposta e concretizada;
Doc. n.º24 e Doc. n.º25 juntos com a p.i.: planta com a ocupação proposta no pedido de informação prévia apresentado pela 2ª Ré.
22 - Como se refere no acórdão do S.T.J. de 20/7/82, B.M.J. 319º, pág. 301, arranjo estético «significa o conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica») nem ao arranjo estético do edifício (que, como refere o Cons. Aragão Seia, «Propriedade Horizontal», 2ª ed., pág. 105, respeita «ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto.»).
23 - Portanto, tudo aponta no sentido indubitável de que se deve julgar como provado o concreto ponto de facto que, nos termos do disposto no artigo 640º, n.º1, al.c) do CPC, que se indica, designadamente:
Ponto de facto: “As obras alteraram a linha arquitectónica do prédio e aumentaram o volume da construção e a área das fracções autónomas da 1ª Ré, em detrimento do espaço comum e em desconformidade com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal.”
24 - A douta Sentença recorrida julgou provados os seguintes pontos de facto:
Ponto n.º 31. (…) o qual, em momento prévio à intervenção urbanística realizada, se encontrava em mau estado de conservação, por nunca ter sido objecto de beneficiação, nomeadamente, condições deficitárias de salubridade, isolamento térmico, segurança.
Ponto n.º32. O prédio, face a sua antiguidade – cuja construção é datada de 1914 - apresentava diversas deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos (quadro eléctrico, redes de águas e esgotos, etc.).
25 - A simples leitura dos supratranscritos pontos de facto, atendendo ao tempo verbal utilizado na redacção dos verbos “encontrar” e “apresentar” que dela fazem parte (i.e. pretérito imperfeito do indicativo), pode facilmente inculcar a ideia – falsa – de que, após a intervenção urbanística concretizada pelas Rés e em sua consequência, tivessem sido corrigidos os problemas e que o prédio houvesse passado a um normal/bom estado de conservação.
26 – Ora, como se sabe, a intervenção das Rés circunscreveu-se ao 2º piso do edifício, onde estão localizadas as fracções pertencentes â 1ª Ré e, como é bom de ver, a verdade é que o prédio, mesmo com a intervenção levada a cabo pelas Rés, ainda se encontra em mau estado de conservação, precisamente nas áreas correspondentes aos pisos que não foram objecto de beneficiação – ou seja, o r/c e o 1º piso.
27 - Razão pela qual, o prédio ainda apresenta deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos, concretamente, nas zonas e instalações correspondentes ao r/c e ao 1º piso, que não foram objecto de obras de beneficiação.
28 – Pelo exposto, devem ser alterados os referidos concretos pontos de facto provados, com o adicionamento, na sua redacção dos verbos “encontrar” e “apresentar”, ambos no presente do indicativo, esclarecedores desses mesmos ponto de facto, pela forma que infra se indica, ao abrigo do disposto no artigo 640º, n.º1, al.c) do CPC, designadamente:
Ponto n.º 31. (…) o qual, em momento prévio à intervenção urbanística realizada, se encontrava, e ainda se encontra, em mau estado de conservação, por nunca ter sido objecto de beneficiação, nomeadamente, condições deficitárias de salubridade, isolamento térmico, segurança.
Ponto n.º32. O prédio, face a sua antiguidade – cuja construção é datada de 1914 – apresentava, e ainda apresenta, diversas deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos (quadro eléctrico, redes de águas e esgotos, etc.).
29 – Por outro lado, o Tribunal a quo fez uma errada interpretação e aplicação da lei, devendo, concomitantemente, ser alterada a decisão de mérito proferida.
30 – No entanto, não merece qualquer censura o segmento decisório do Tribunal a quo quando considerou que “[R]esulta da matéria de facto provada que a intervenção levada a cabo pelas Rés não se encontra sustentada na respectiva deliberação condominial (Pontos 9., 10., 22., 23., 24. e 25. da Matéria de Facto Provada), a qual exige autorização por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, nos termos do art. 1422,°, n,° 3, do CC.” E que que “[A] obra em causa intervencionou, entre outras partes, a fachada e o telhado do edifício que, por força do Código Civil (CC), é considerado imperativamente são consideradas partes comuns (artigo 1421.º, n.º 1, als. a) e b), do CC)”, bem como quando considerou que “(…) para a Ré poder realizar aquelas obras, tinha de obter essa prévia aprovação, conforme o citado artigo 1425.º, n.º 1., do CC, não o tendo feito, então a obra foi realizada sem se reflectir no título constitutivo e sem necessária aprovação prévia do condomínio, sendo, por isso ilegal (…)”.
31 - Por conseguinte, não restaram quaisquer dúvidas ao Tribunal recorrido acerca da ilegalidade da obra efectuada pelas Rés e, nestas circunstâncias, concluiu que, “(…) consequentemente, em princípio teria de ser demolida, pois só assim se obteria a legalidade e a defesa do interesse público que subjaz à organização da propriedade horizontal e que contendem com os interesses de todo o condomínio.”
32 – Todavia, mal andou o Tribunal a quo, no que toca à aferição da excepção de abuso de direito da Autora invocada pelas Rés.
33 - Tal como resulta da douta fundamentação da Sentença recorrida, o Tribunal a quo, pronunciando-se sobre a questão do abuso de direito, elencou e teve em consideração a seguinte factualidade alegada na contestação:
- “(…) é a Autora a maior promotora da violação do título da propriedade horizontal – fazendo, de forma efectiva e actual, um uso diverso da afectação prevista para as fracções sua propriedade.” – cfr. artigo 126º da contestação;
- “(…) existir um desequilíbrio ou desproporção intolerável entre o exercício do direito e os efeitos práticos dele derivados,(…), porquanto, se revela impraticável e censurável a exigência às ora Rés de demolição custosa das obras por si edificadas, todas elas a suas expensas – que importam uma beneficiação do prédio objeto das mesmas, em favorecimento dos demais condóminos - para propiciar uma vantagem não concretizada pela autora (…)” – cfr. artigo 154º da contestação.
34 – Foi sobre estes concretos pontos de facto que o Tribunal a quo se pronunciou e fundamentou juridicamente a questão, concluindo pela existência do abuso de direito por banda da Autora.
35 – No que toca ao primeiro argumento, relativamente à violação do título da propriedade horizontal, pode ler-se na Sentença recorrida, “o Tribunal nem sequer valorou, para efeitos de qualificação da obra levada a cabo pelas Rés como ilegal, a eventual desconformidade da mesma com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal, porquanto, a inexecução total da obra e a sua falta de legalização camarária, obstou a que o desiderato com que foi realizada - “alterações interiores do segundo piso do edifício para adaptar a um Hostel” - fosse atingido, o que só por si faz soçobrar qualquer violação daquele título.”
36 - Porém, no que se refere ao segundo dos apontados argumentos, entendeu o Tribunal recorrido que “a única modalidade do abuso de direito que merece ser ponderada é a do desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, uma vez que as outras remanescentes têm alcance claramente diverso da situação aqui retractada.”
37 - Apreciando a situação em apreço, considerou a douta Sentença recorrida “(…) haver uma “desproporção grave” entre a vantagem que a A. obteria com a demolição das obras, radicada apenas na reposição anterior para a qual não era necessária qualquer autorização condominial, a qual está, afirme-se, absolutamente dependente da Autora, na qualidade de proprietária da maioria das fracções constitutivas do edifício (Ponto 1. da Matéria de Facto Provada), face aos incómodos, despesas e trabalhos acrescidos que tal demolição sempre implicaria para as Rés, para não falar na eventual impossibilidade física de o fazer, na medida em que os materiais substituídos encontravam-se deteriorados (Pontos 31. e 32. da Matéria de Facto Provada).
38 - E concluiu no sentido de se encontrar “(…) claramente apurada uma situação de exercício abusivo do direito por parte da Autora (…)”, cujas pretensões “(…) ainda que legalmente suportadas, se apresentariam em concreto contrárias ao normal sentimento de justiça”, e que obstam ao exercício do direito.
39 - A “desproporção grave”, traduz-se no exercício do direito de forma abusiva, sempre que a vantagem dele resultante para o titular é mínima e desproporcionada com um sacrifício severo de outrem.
40 - Não se pode esquecer que o texto do artigo 334º do Código Civil exige que o comportamento do exercente seja manifestamente contrário à boa fé, aos bons costumes e ao fim social e económico do direito. Não basta que seja contrário, tem de o ser manifestamente.
41 - Os fundamentos aduzidos na douta Sentença recorrida que levaram o Tribunal a quo a concluir pela verificação de “desproporção grave”, foram, nomeadamente:
1 - Os incómodos, despesas e trabalhos acrescidos que tal demolição sempre implicaria para as Rés;
2 – E a eventual impossibilidade física de o fazer, na medida em que os materiais substituídos encontravam-se deteriorados.
42 - Quanto ao primeiro dos mencionados fundamentos, desde logo, s.m.o. e com o devido respeito, a douta Sentença recorrida incorre em vício de fundamentação, que se revela ser claramente insuficiente. Na verdade, cabe questionar: Quais os concretos incómodos? Que despesas? E quais os concretos trabalhos que a demolição implicaria?
43 - Nada se provou nos autos a respeito da dimensão, extensão e características dos “incómodos”, das “despesas” e dos “concretos trabalhos” que fossem necessários para a demolição.
44 - Ainda no que se refere aos “incómodos” dos trabalhos da demolição, s.m.o., este argumento não é, por si só, determinante nem suficiente para qualificar como abusivo o exercício do direito da Autora. Na verdade, é comum e notório, qualquer que seja a demolição, que os respectivos trabalhos provoquem, como é natural, incómodos, em maior ou menor escala. Além disso, seria necessário apurar, em concreto, quais os incómodos que a demolição implicaria para as Rés, o que não foi concretizado nos autos.
45 - O segundo fundamento, no que toca à abordada impossibilidade física da demolição, associada ao facto de que os materiais substituídos se encontravam deteriorados, parece-nos até existir uma certa contradição, entre a fundamentação da matéria de facto e a de direito.
46 - Da matéria de facto provada, não resulta ser impossível a demolição – cfr. ponto 34 dos factos provados – antes pelo contrário.
47 - Acresce a este propósito que, na fundamentação da matéria de facto, pode ler-se, na douta Sentença sob recurso, com respeito ao depoimento prestado pela testemunha das Rés DD que “[R[epor o que estava não é possível pois isso implicava voltar a por barrotes públicos. Ninguém aceitaria, ao nível de licenciamento camarário, demolir o reforço estrutural feito para repor o que estava. É possível demolir o que foi feito e repor a configuração geométrica do telhado, o que implicaria a demolição da cobertura”, e, ainda, com referencia ao depoimento prestado pela testemunha das Rés EE, Engenheiro civil, que foi o empreiteiro da obra e que “[C[oncluiu que a reposição como estava seria impossível, pois, os materiais estavam podres e velhos. A reposição com outros materiais seria possível, mas com custos muito elevados.
48 - Tais fundamentos confirmam inequivocamente a possibilidade de demolição, contradizendo qualquer raciocínio que apontasse para a sua impossibilidade prática.
49 - Ademais, não se compreende, nem se concede, que o estado de deterioração dos materiais substituídos possa constituir, a nosso ver, fundamento negatório do pedido de demolição, por duas ordens de razão:
- desde logo, porque a respectiva reconstituição da situação edificada pré-existente, poderia ser efectuada com o máximo aproveitamento possível da estrutura nova existente;
- e, por outro, definida que fosse a melhor forma de a realizar, obviamente a reconstituição não seria efectuada com recurso a materiais deteriorados. Tal reconstituição, a priori, implicaria a utilização de materiais novos compatíveis com a estrutura existente.
50 - Para além disso, e ainda quanto ao estado de deterioração dos materiais que foram substituídos, tal como consta da douta fundamentação da Sentença, o Tribunal teve em consideração os pontos 31 e 32 dos factos provados, ou seja:
31. (…) o qual, em momento prévio à intervenção urbanística realizada, se encontrava em mau estado de conservação, por nunca ter sido objecto de beneficiação, nomeadamente, condições deficitárias de salubridade, isolamento térmico, segurança.
32. O prédio, face a sua antiguidade – cuja construção é datada de 1914 – apresentava diversas deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos (quadro eléctrico, redes de águas e esgotos, etc.).
51 - Tal como já foi anteriormente referido (a propósito da impugnação da matéria de facto) não é menos verdade que o prédio, mesmo com a intervenção levada a cabo pelas Rés, ainda se encontra em mau estado de conservação, precisamente nas áreas correspondentes aos pisos que não foram objecto de beneficiação – ou seja, o r/c e o 1º piso. Razão pela qual, aliás, o prédio ainda apresenta deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos, concretamente, nas zonas e instalações correspondentes ao r/c e ao 1º piso, que não foram objecto de obras de beneficiação.
52 - Em relação à necessária “desproporção grave” resultante do exercício do direito, no sentido na sua não verificação, existem diversos factores que os autos evidenciam: nada se sabe acerca do valor das obras concretizadas; nada se sabe acerca do valor da reconstituição natural. Sabe-se ser possível a reposição no estado anterior.
53 - Acresce ainda, no que toca às desvantagens que resultaram da intervenção das Rés, ser notório, que uma eventual reabilitação dos pisos inferiores, ficará sempre condicionada na sua extensão e abrangência, por comparação e em termos de semelhança, aos que foram concretizados no piso 2 e que o beneficiaram consideravelmente e, por conseguinte, valorizaram-no (assim como às fracções da 1ª Ré nele existentes) relativamente aos pisos inferiores, onde se localizam todas as outras fracções autónomas.
54 - Parece-nos, assim, existir uma valorização ilícita do piso 2, que impede ou dificulta idêntica valorização dos pisos inferiores.
55 - Parece ser evidente que a obra concretizada condiciona a recuperação/reabilitação dos pisos inferiores. E, por conseguinte, implica a sua própria desvalorização (para além da perda de competitividade relativa se pensarmos na ocupação habitacional, em termos de valor locativo (concorrencial); de exploração comercial (alojamento local) ou de valor de mercado.
56 - Não restam dúvidas que a Autora sofre danos por força da intervenção da Ré, totalmente ilegal, ilícita, que apenas contribui simbolicamente para a melhoria térmica (sem se saber em que grau/escala de importância) dos pisos inferiores e que impede que estes possam beneficiar de reabilitação qualitativamente idêntica – por se encontrar assente sobre paredes mestras perimetrais do edifício – valorizando relativamente as suas fracções e impedindo idêntica valorização das restantes, incrementando substancialmente o seu valor de mercado, pelo estado de conservação, tipo de construção e utilização, e tendo em conta a sua afectação económica/comercial (como Hostel).
57 - Por outro lado, diga-se também que a Autora sempre manifestou a sua oposição à intervenção da Ré, iniciada em Fevereiro de 2018, oposição essa que se traduzida, desde logo, através da instauração, logo em 2015, de acção judicial de anulação da deliberação de condomínio – que originou o processo n.º 23245/15.4T8LSB, cujos termos correram no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Local Cível de Lisboa, Juiz 11 – com a qual as Rés se haviam munido para avançarem com as obras que vieram a concretizar – deliberação essa que veio a ser efectivamente anulada em sede de recurso, pelo douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 15/02/2018, transitado em julgado em 04/10/2018 – cfr. pontos 9 e 10 dos factos provados.
58 - Note-se, ainda, que apesar de saber da frontal oposição da Autora às obras em causa por si fomentadas e de ter tido oportuno conhecimento do teor do citado Acórdão de 15/02/2018, as Rés não se coibiram de, ainda assim, darem inicio às respectivas obras em Fevereiro de 2018! – cfr. ponto 13 dos factos provados.
59 - A Autora sempre se opôs à concretização da intervenção urbanística dos autos, medida em que apenas visavam o 2º piso do prédio urbano em causa. Na realidade, as obras concretizadas, como bem se compreende, não se destinaram a beneficiar todo o edifício, mas apenas o piso onde se encontram as fracções da Ré e zonas comuns nele existentes.
60 – Não deve considerar-se ilegítimo, no âmbito do direito de propriedade e de compropriedade em contexto condominial, o exercício, por quem dele é titular, do direito de oposição à concretização de uma obra, tida como inovatória, concretizada nas partes comuns do edifício, sem autorização do condomínio, que apenas incidiu sobre parte do prédio (piso 2), que abrange duas fracções, pertencentes ao condómino que a realizou:
- que (esmagadoramente) apenas beneficia o piso 2 (renovação total);
- que envolveu a demolição da cobertura e do piso 2;
- com alteração da linha arquitectónica e volumetria do edifício;
- passando de cinco a dez fenestrações;
- tendo em vista o exercício da actividade de alojamento local através da exploração do piso 2 como “Hostel”;
- unificando duas fracções que antes se encontravam fisicamente separadas, descaracterizando a sua autonomia enquanto fracções individualizadas e previstas no título constitutivo da propriedade horizontal;
- pretendendo destinar, com essa obra, área que o título constitutivo da propriedade horizontal, afectava à utilização como armazém;
- contra o vontade expressa de 805/1000 dos condóminos, expressada por deliberação tomada em assembleia geral.
61 - É absolutamente indiscutível que está em causa nestes autos a realização de obras que afectam partes comuns (vide artigo 1421º, nº 1, alínea b), do Código Civil) do edifício constituído em propriedade horizontal e que devem ser qualificadas como inovações.
62 - Tratando-se aqui de inovações, tal significa que a descrita modificação nas partes comuns do Condomínio - que é indiscutível e irrefutável - teria necessariamente que ser autorizada, em assembleia, pelo conjunto maioritário dos condóminos e não tendo sido tais obras submetidas ao veredicto da Assembleia de Condóminos, é evidente que as edificações, modificando a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício, terão que ser consideradas ilícitas, legitimando qualquer outro condómino a pedir a respectiva eliminação.
63 - Atente-se em que o regime específico da propriedade horizontal contém obrigações de carácter imperativo e interesse público que nenhum dos condóminos pode ignorar ou desrespeitar, sendo a proibição de introduzir modificações (quaisquer que elas sejam) na linha arquitectónica ou no arranjo do prédio uma delas.
64 - É, a todos os títulos, incompreensível que as Rés, sabendo da natureza e características das avultadas obras a que iria proceder, não se tenham dado ao trabalho de as submeter previamente à apreciação da Assembleia de Condóminos, na qual, poderiam obter a sua aprovação.
65 - Poderia inclusivamente a 1ª Ré ter solicitado a intervenção das entidades oficiais competentes com vista à sanação dos problemas resultantes da falta de conservação ou beneficiação do edifício, responsabilizando se necessário o Condomínio, compelindo-o energicamente a proceder aos trabalhos de reparação e conservação que se revelassem necessários.
66 - Os factos dados como provadas não suportam a conclusão de que a Autora tenha agido, ao instaurar a presente acção, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
67 - Trata-se, no fundo, de uma questão de pura legalidade. O que está aqui em causa é, pura e simplesmente, o frontal desrespeito pelos procedimentos legais imperativamente exigidos pelo regime da propriedade horizontal e em especial o disposto nos artigos 1422º, nº 3, e 1425º, nº 1, do Código Civil.
68 - Não o tendo feito, então a obra foi realizada sem se reflectir no título constitutivo e sem necessária aprovação prévia do condomínio, sendo por isso ilegal e, consequentemente, tinha de ser demolida pois só assim se obteria a legalidade e a defesa do interesse público que subjaz à organização da propriedade horizontal e que bolem com os interesses de todo o condomínio (Sandra Passinhas, ob. citada, página 270).
69 - Deve, assim e naturalmente, que arcar com a consequência legal associada a tal flagrante omissão, ou seja, a respectiva demolição.
70 - Para além disso, é insofismável que foram as próprias Rés, ao realizarem as obras em causa nos autos, que violaram clamorosamente o estatuto e os procedimentos legais imperativamente exigidos pelo regime da propriedade horizontal e que, s.m.o., ao invocarem, agora, o abuso de direito da Autora, incorrem, elas próprias numa situação abuso de direito.
71 - No caso em apreço, quando colocados perante o comportamento da 1ª Ré (dona da obra), marcado por um contexto de clara violação de regras imperativas reguladoras das relações condominiais, agindo de forma marcadamente prepotente e não olhando a meios para atingir os fins, afigura-se-nos estarmos perante um flagrante abuso de direito, na vertente/tipologia “Tu quoque”.
72 - O princípio da proibição do tu quoque, como concretização do princípio da proibição do abuso do direito, significa quem actua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas de uma actuação ilícita da contraparte – Vide, p.ex., os acórdãos do STJ de 14 de Março de 2019 (processo n.º1189/15.0T8PVZ.P1.S1) e de 10 de Janeiro de 2023 (processo n.º 20894/18.2T8LSB.L1.S1)
73 - Daí que as Rés, tendo actuado ilicitamente, não podem prevalecer-se das consequências jurídicas de uma actuação da Autora, caso fosse esta irregular.
74 – Ensina António Menezes Cordeiro – in António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil- Parte Geral. Exercício Jurídico, Vol. V, 3ª edição revista e actualizada, Almedina, 2021, pág. 411 – que “abuso do direito” é “uma mera designação tradicional para o que se poderia dizer “exercício disfuncional de posições jurídicas”. Por isso, ele pode reportar-se ao exercício de quaisquer situações e não, apenas, ao de direitos subjectivos”. “A fórmula tu quoque (também tu!) exprime a regra pela qual a pessoa que viole uma norma jurídica não pode, depois e sem abuso:
i) ou prevalecer-se da situação jurídica daí decorrente;
ii) ou exercer a posição jurídica violada pelo próprio;
iii) ou exigir a outrem o acatamento da situação já violada.” – cfr. ob cit. pág.365.
75 – Acresce dizer que a actuação das Rés torna-se mesmo particularmente grave quando vem invocar a seu favor o instituto do abuso do direito.
76 – É que a própria invocação deste instituto é, em sim mesma, abusiva, naquilo em que excede manifestamente os limites impostos pelos bons costumes e pela boa fé e ainda pelo fim social e económico do direito.
77 – Viola a boa fé e os bons costumes porque faz o mal e depois queixa-se. Pratica o acto ilícito e depois, socorre-se do abuso do direito para se livrar das respectivas consequências.
Não há bons costumes, não há boa fé que suportem este comportamento.
78 – Tal como refere Pedro Pais de Vasconcelos, (in “O abuso do abuso do direito – Um estudo de Direito Civil” - Instituto do Conhecimento da Abreu Advogados -https://www.almedina.net/ebooks) “[O] instituto do abuso de direito não pode servir para afastar, no caso concreto, as soluções legais quando, por esta ou outra razão, se não concorda com elas. Tem de ser argumentado, demonstrado, sujeito a contraditório, sindicado, enfim, fundamentado substancialmente, como válvula de escape do sistema, de aplicação cuidadosa e excepcional.
Na sua aplicação deve respeitar os próprios termos em que está formulado no artigo 334º do Código Civil, deve contribuir para assegurar o respeito pelos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito cujo exercício está em questão.
Sempre que o efeito prático da aplicação do abuso de direito se traduza num resultado, ele próprio, contrário aos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, estar-se-á perante o abuso do abuso do direito. A aplicação do artigo 334º do Código Civil será então bloqueada pelo próprio artigo 334º do Código Civil.”
79 – A invocação do abuso do direito por parte das Rés, num caso como este, constitui abuso do direito de invocar o abuso do direito, mais sinteticamente, um abuso do abuso do direito. abusam, por exercerem o seu direito de invocar o abuso de modo manifestamente contrário ao fim social e económico do regime jurídico injuntivo de Ordem Pública de protecção que está em questão.
81 – A decisão da 1ª Instância que o aceitou violou, pois, em vez de aplicar o regime jurídico do artigo 334º do Código Civil.
82 – A douta Sentença recorrida violou as disposições previstas nos artigos 1422º e 1425º e no artigo 344º todas do Código Civil.».
As rés responderam pugnando pela improcedência do recurso, bem como pela intempestividade do mesmo.
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida de imediato, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Sob despacho do relator, a recorrente respondeu, propugnando pela tempestividade do recurso apresentado.
Em 10/4/2025, foi proferido Acórdão por este tribunal da Relação, com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em, na procedência da apelação, revogar parcialmente a decisão recorrida e, em consequência,
a) Determinar a demolição e reconstituição natural do estado anterior, das seguintes obras no edifício em causa:
-A reconstrução parcial da cobertura com o nivelamento pela cumeeira mais elevada – deve ser reconstruída a cobertura pela altura anterior;
- A inclusão de novas fenestrações nas fachadas, que implicou um alteamento das paredes-mestras que existiam;
- Modificação da altura (pé-direito) nos compartimentos interiores das fracções “H” e “I”;
- Construção de terraço na cobertura e instalação de climatização com implantação de máquinas nesse terraço;
- Criação de um alçapão na zona comum e colocação de uma clarabóia no tecto da escada comum,
b) mantendo, no restante, a decisão recorrida.”
Interposta revista, foi em 13/1/2026, proferido Acórdão, pelo Supremo Tribunal de Justiça, com o seguinte dispositivo: “Pelos fundamentos expostos, revoga-se o acórdão recorrido e determina-se a baixa do processo ao Tribunal da Relação para que profira novo acórdão no qual proceda à apreciação da impugnação da decisão da matéria de facto da 1.ª instância deduzida pela recorrida, AA e, bem assim, ao suprimento da omissão de pronúncia supra apontada.”.
Cumpre decidir.
*
Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa, no caso concreto aferir:
- Da impugnação da matéria de facto apresentada pela autora (face à decisão do Supremo Tribunal de Justiça).
- Do abuso do direito da Autora;
- Do suprimento da omissão de pronúncia no tocante ao abuso de direito das rés invocado pela Autora (relativa ao suprimento da nulidade declarada pelo STJ).
*
II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:
1. A Autora é possuidora e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” e “G”, a que correspondem as permilagens, respectivamente, de 47/1000, 40/1000, 47/1000, 212/1000, 128/1000 e 158/1000, todas do prédio urbano, sito na Rua 1, constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob n.º ..., da freguesia de Socorro e inscrito na matriz predial urbana.
2. A BB é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “H”, correspondente ao segundo andar direito, e “I”, correspondente ao segundo andar esquerdo, integrantes do mencionado prédio urbano, a que correspondem as permilagens, respectivamente, de 90/1000 e de 105/1000.
3. Consta no título constitutivo da propriedade horizontal do prédio urbano em causa, com respeito às fracções “H” e “I”, o seguinte:
“(…) Fracção H – segundo andar direito, ocupação de escritório ou armazém, com acesso por uma escada comum que parte do vestíbulo do edifício, com entrada pelo número duzentos e seis A.
Fracção I – segundo andar esquerdo, ocupação de escritório ou armazém, com acesso por uma escada comum que parte do vestíbulo do edifício, com entrada pelo número duzentos e seis A. (…)” .
4. A 2ª Ré apresentou, na Câmara Municipal de Lisboa, um pedido de emissão de parecer favorável, que deu origem ao processo administrativo n.º255/EDI/2014, através de emissão de pedido de informação prévia, acerca de uma pretendida intervenção urbanística para “alteração arquitectónica a efectuar no edifício”(…) supra identificado, pelo qual propunha a concretização de: a) “Alterações interiores do segundo piso do edifício para adaptar a um Hostel; b) Alterações exteriores no desenho da cobertura do edifício para conseguir maior área útil no desvão da cobertura”
5. Das observações ínsitas no ponto 5.1 da informação prévia referida em 4. consta que “A proposta do empreendimento consiste em dotar o 2º andar do edifício de condições de habitabilidade para o uso de alojamento local com a capacidade de 43 utentes, sendo: 6 quartos para 12 utentes; 9 camaratas para 27 utentes;1 camarata para 4 utentes; 10 instalações sanitárias.”
6. Por decisão proferida em 06 de junho de 2014, pelo Vereador da Câmara Municipal de Lisboa, foi emitido parecer favorável ao respectivo pedido de informação prévia.
7. Em 09.07.2015, a Autora recebeu uma carta registada com aviso de recepção, com data de 07-07-2015, remetida pela Ré BB, com o seguinte assunto: “COMUNICAÇÃO A CONDÓMINOS AUSENTES DA ASSEMBLEIA”, acompanhada de “ATA AVULSA”.
8. Na acta referida em 7. consta que “aos 29 dias de Junho de 2015, pelas 10:30, reuniu, em segunda convocatória, porquanto na primeira convocatória não se encontravam presentes todos os condóminos, no seu logradouro, a Assembleia de condóminos do prédio sito na Rua 1, para deliberar sobre a seguinte ordem de trabalhos: a) Realização de obras de beneficiação do prédio, nomeadamente nas suas áreas comuns, para a qual será necessária maioria qualificada.”.
9. Consta da Acta referida em 7., que estiveram presentes, na qualidade de condóminos: FF e BB, tendo sido “aprovada por unanimidade dos presentes” a proposta apresentada por BB, constante da ordem de trabalhos, que consistiu no seguinte: “realização de obras de beneficiação do prédio, nomeadamente nas suas áreas comuns, de acordo com o relatado na memória descritiva exibida na assembleia. Designadamente:
i. Unificar a cobertura pela cota mais elevada, enquadrando o alçado principal, reconstruindo parcialmente a fachada poente ao nível do 2.º piso e prolongando-a na continuidade das paredes existentes actuais. Para tanto serão utilizados acabamentos idênticos aos actuais preservando as características e linguagem arquitectónica existentes, nomeadamente a telha cerâmica portuguesa e o sistema etics/reboco pintado a tinta para exterior na cor existente.
ii. Construção de terraços na cobertura para colocação e ocultação de
equipamentos de climatização, com acesso por alçapão na zona comum.
iii. Colocação de clarabóia para desenfumagem no tecto da escada comum por questões de segurança contra – incêndios.
iv. Colocação de fenestrações nas duas fachadas para assegurar a iluminação natural e ventilação dos compartimentos interiores”.
10. No âmbito da acção judicial, instaurada pela Autora em 2015, que originou o processo n.º 23245/15.4T8LSB, cujos termos correram no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Local Cível de Lisboa, Juiz 11, a deliberação referida em 9.
veio a ser anulada, em sede de recurso, pelo douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 15-02-2018, transitado em julgado em 04/10/2018.
11. A 15-06-2015, a 2ª Ré, sociedade Euromoda - Vestuário, Importação e Exploração Unipessoal, Lda. na sequência do pedido de informação prévia que havia sido apresentado, apresentou na Câmara Municipal de Lisboa, uma comunicação prévia de obras de edificação de alteração e ampliação – processo n.º 1017/EDI/2015 - no 2.º andar do edifício, na Rua 1, “pretendendo unificar as actuais fracções autónomas H e I”, do prédio urbano em causa nos autos.
12. (…) A qual foi admitida por despacho do Vereador da Câmara Municipal de Lisboa, de 17-05-2016, aposto na INF n.º 20599/INF/DPEDI/GESTURBE/2016, de 06-05-2016, elaborada pela Divisão de Projectos de Edifícios, da Direcção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa e do qual consta designadamente o seguinte: “(…) 9. CONCLUSÃO/PROPOSTA 9.1 - A Intervenção incide essencialmente no segundo andar e numa área de Superfície Pavimento de 412 m2, de acordo com a memória descritiva a fls. 24 a 30, bem como a ficha de elementos estatísticos (INE) a fls. 83, não havendo lugar a compensação, por se tratar de uma obra sem impacte relevante nos termos do art. 6.º do RMUEL; 9.2 Considerando a homologação favorável do processo antecedente n.º 255/EDI/2014 com parecer favorável da DGPC;
9.3 Considerando que a proposta enquadra-se nas normas legais e regulamentares relativas ao especto exterior e a inserção urbana e paisagística das edificações, assim como o uso habitacional (alojamento local) proposto;
9.4 - Considerando que no âmbito deste procedimento foram entregues as respectivas especialidades, verificando-se a sua conecta instrução; no entanto, aquando do pedido de autorização de utilização terão de ser entregues os respectivos elementos Instrutórios, conjuntamente com os certificados de exploração de eletricidade, de águas e o projeto de segurança contra-incêndios aprovado pela ANPC.
Face ao exposto, somos de parecer favorável e consideramos que o projeto da operação urbanística em apreço, requerida pela presente comunicação prévia, reúne condições de admissão ao abrigo do RJUE na reação em vigor. (…)».
13. Em fevereiro de 2018, a 2ª Ré (com o conhecimento e no interesse da 1ª Ré) deu início às obras, as quais encerraram os seguintes trabalhos:
- A demolição/remoção do telhado de cobertura existente;
- A remoção do pavimento do 2.º piso, que por sua vez constitui, simultaneamente, uma parte do tecto e cobertura do 1.º piso, e a destruição de parte do alçado principal e da fachada;
- A reconstrução parcial da cobertura com o nivelamento pela cumeeira mais elevada;
- A colocação de janelas zenitais na cobertura tardoz;
- A reconstrução parcial da fachada da Rua 1 – paredes exteriores e vãos, com inclusão de novas fenestrações nas fachadas, que implicou um alteamento das paredes-mestras que existiam;
- Modificação da altura (pé-direito) nos compartimentos interiores das frações “H” e “I”;
- Construção de terraço na cobertura e instalação de climatização com implantação de máquinas nesse terraço;
- Instalação de novas redes (águas, esgotos, electricidade e telecomunicações);
- Colocação de pavimento elevado nas zonas dos quartos e camaratas do pretendido “Hostel” (para passagem inferior de esgotos).
- Criação de um alçapão na zona comum e colocação de uma clarabóia no tecto da escada comum.
14. No dia 17-05-2018, a obra foi embargada administrativamente, conforme Auto de Embargo n.º 76/2018, por um período de 12 meses, notificado à 2ª Ré através de ofício datado de 22-05-2018.
15. No dia 13-07-2018, a 2ª Ré apresentou providência cautelar de suspensão imediata da eficácia de acto administrativo, contra o Município de Lisboa e contra a 1ª Autora (contrainteressada) pedindo o decretamento provisório da providência, que correu termos, sob o n.º 1314/18.9BELSB, na 2.ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa.
16. No dia 13-07-2018, a 2ª Ré apresentou providência cautelar de suspensão imediata da eficácia de ato administrativo, contra o Município de Lisboa e contra a 1ª Autora (contrainteressada) pedindo o decretamento provisório da providência, que correu termos sob o n.º 1314/18.9BELSB, na 2.ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa.
17. No âmbito da providência cautelar mencionada em 16., as obras foram retomadas com fundamento na prorrogativa legalmente consagrada da suspensão da eficácia do embargo, nos termos e para os efeitos do n.º 1 do artigo 128.º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos.
18. Em 24-10-2018, foi proferida sentença que indeferiu a providência cautelar referida em 16., não tendo sido decretada a suspensão do embargo.
19. A 2ª Ré interpôs recurso da sentença e por despacho datado de 18-01-2019, foi o recurso admitido, tendo o processo subido ao Tribunal Central Administrativo de Lisboa, com efeito meramente devolutivo, significando que tal embargo retomou os seus efeitos a partir da data da notificação da sentença, ou seja, desde 25-10-2018.
20. Em 06-12-2018, foi pela Câmara Municipal de Lisboa declarada a caducidade da comunicação prévia, o que foi notificada a 2ª Ré em 12-12-2018.
21. Em 21-03-2019, foi proferido Acórdão pelo Tribunal Central Administrativo de Lisboa, que negou provimento ao recurso interposto pela 2ª Ré, confirmando a sentença proferida pelo Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa.
22. Em 17-07-2019, pelas quinze horas, na Avenida 2, sob convocatória da AA, ora Autora, regularmente entregue e enviada por carta registada a todos os condóminos, reuniu em segunda convocatória, a Assembleia Geral Extraordinária de Condomínio do prédio urbano sito na Rua 1, concelho de Lisboa, constituído em propriedade horizontal, encontrando-se presentes e ou representados que constituíam 100,00% da totalidade do prédio ou do capital investido, correspondente à permilagem de 1000/1000, com o seguinte Ponto Único – Apreciação referente às inovações concretizadas nas zonas comuns do condomínio pela empresa Euromoda – Vestuário, Importação e Exportação, Unipessoal, Lda., na sequência da decisão judicial que anulou a deliberação deste condomínio que aprovou tais inovações, tomada na Assembleia Geral realizada no dia 29/06/2015, e deliberação acerca das medidas a implementar em face da anulação da referida deliberação.
23. (…) Pela Autora, foi posta à consideração a possibilidade de proceder à demolição total das inovações concretizadas e reposição do anterior estado do prédio antes do início das inovações e consequente imputação de custos que tal intervenção venha a dar causa a quem de direito, nomeadamente, à dona da obra Euromoda – Vestuário, Importação e Exportação, Unipessoal, Lda. e/ou à BB.
24. (…) A proposta de reposição/demolição em causa recebeu os votos favoráveis dos Condóminos proprietários das fracções A, B, C, D, E, F e G, que totalizam 805/1000, e os votos contra da Condómina proprietária das fracções H e I, que totalizam 195/1000.
25. (…) Posta à votação a proposta de conclusão das obras/inovações previstas de acordo com o projecto em causa, a serem concretizadas pela sociedade Euromoda –Vestuário, Importação e Exportação, Unipessoal, Lda., a mesma recebeu os votos favoráveis da Condómina proprietária das fracções H e I, que totalizam 195/1000 e votos contra dos Condóminos proprietários das fracções A, B, C, D, E, F e G, que totalizam 805/1000, pelo que foi a mesma rejeitada pelos Condóminos presentes.
26. Em 21 de Agosto de 2019, foi elaborada uma “proposta de embargo” pela Polícia Municipal de Lisboa, dirigida ao Senhor Vereador do Urbanismo da Entidade Requerida, na qual, sob o assunto “Execução de Obras sem a Necessária Licença – Solicitação de Ordem de Embargo”, se lê, entre o mais, o seguinte: «Reportando-me ao assunto em epígrafe, informo V Exa que, esta Policia, realizou uma fiscalização ao imóvel, sito na(o) Rua 1, ao abrigo do Art.° 93.° e n.° 1 do Art° 95°, ambos do Decreto-Lei n.° 555/99, de 16 de Dezembro (…), tendo sido constatado que ali estão a ser executadas obras de ampliação sem a necessária licença, descritas conforme consta na Informação n.° 39296.19.8.4, de 20-08- 2019, da qual se junta cópia e faz parte integrante desta Proposta.
Face ao exposto, verifica-se infração ao preceituado na alinea d) do n.° 2 do Art 4º do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (…), pelo que ao responsável pela execução das obras, foi elaborada a Participação Interna, cujo Processo vai ser instruído, na Divisão de Contraordenações da C.M.L.
Face ao exposto, proponho o seguinte:
a) O embargo das obras actualmente em curso, nos termos do Art° 102.°- B, n,° 1, alínea a), do RJUE, com referência à alínea k) do n." 2 do artigo 35° e n.° 2 do artigo 36° da Lei n.º 75/2013 e à alínea qq) do n.º 3 do ponto C do Despacho n.º 99/P/2017, de 23 de novembro.
b) A fixação do prazo de doze meses para a validade do embargo, a contar da data da sua execução, de harmonia com o n.º 1 do Art.º 104. ° do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro (…);
c) Que não deverá haver lugar à Audiência dos interessados, nos termos do Art.º 124.º, n.º 1; alínea a) do CPA, atendendo à natureza dos factos acima descritos e à urgente necessidade de impedir a continuação da obra lesiva da legalidade, com vista a evitar que a mesma se consolide na ordem jurídica (…)».
27. Em face da informação precedente, por despacho do Senhor Vereador da Câmara Municipal de Lisboa de 22-08-2019, foi determinado o embargo total da obra em curso no 2º andar de acordo com a al. a) do nº1 do art. 102ºB do RJUE, tendo sido elaborado o Auto de Embargo e de constatação de obras nº128/2019, com a necessária correcção constante da informação 39915.19.8.4 quanto à identificação da proprietária.
28. No dia 28-08-2019, as Rés apresentaram providência cautelar de suspensão imediata da eficácia de acto administrativo, contra o Município de Lisboa e contra a 1ª Autora (contrainteressada) pedindo o decretamento provisório da providência, que corre termos sob o n.º 1595/19.0BELSB, na 3.ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa.
29. Em 20-12-2019, foi proferida sentença que indeferiu tal procedimento cautelar.
30. As obras referidas em 13., implicaram uma melhoria significativa das condições de segurança, conforto e isolamento térmico do prédio.
31. (…) o qual, em momento prévio à intervenção urbanística realizada, se encontrava em mau estado de conservação, por nunca ter sido objecto de beneficiação, nomeadamente, condições deficitárias de salubridade, isolamento térmico, segurança.
32. O prédio, face a sua antiguidade – cuja construção é datada de 1914 - apresentava diversas deficiências quer a nível estrutural, com fissuras nas paredes, como também a nível de redes de consumos domésticos (quadro eléctrico, redes de águas e esgotos, etc.).
33. Na sequência das obras referidas em 13., as fracções propriedade da autora, estão, agora, dotadas com um tecto com características reforçadas pela execução de novo pavimento ao nível do segundo piso.
34. A reposição do edifício como se encontrava antes da intervenção das Rés, implicaria a demolição de andar de habitação finalizado - nomeadamente ao nível de telhado de cobertura, pilares, estruturas, vigas, vigotas, piso, janelas, etc. – acrescidos de incómodos para as Rés e demais habitantes do imóvel, decorrentes dos trabalhos.
35. Os custos de demolição das obras concretizadas pelas Rés no prédio urbano em causa nos autos, acrescido dos custos de reposição da realidade urbanística pré-existente, ascenderiam um valor superior a € 500.000,00 (quinhentos mil euros).
36. O logradouro do prédio tem toldos/telheiros erigidos pelos arrendatários a quem a Autora cedeu o gozo das fracções referidas nos pontos 1. e 2.
37. Aquando da remoção do telhado de cobertura, as Rés asseguraram a instalação de cobertura provisória do edifício e vedaram o estaleiro, por forma a obstar a entrada de chuvas, ventos e outros visando manter o mínimo de segurança e conforto térmico ao edifício.
38. Durante a execução das obras referidas no ponto 13., devido a uma tempestade, houve um perfil/barrote do andaime que caiu sobre a cobertura de uma das fracções localizadas no rés-do-chão, a qual foi reparada.
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Foram ainda considerados como não provados os seguintes factos:
1. Durante a execução da demolição/remoção do telhado de cobertura que existia e ao removerem o pavimento do 2.º piso, que constitui parte do tecto e cobertura do 1.º piso, onde se localizam grande parte das fracções autónomas da Autora, foram provocadas na cobertura das fracções localizadas no rés-do-chão, infiltrações de águas pluviais e queda de entulhos.
2. (…) A Autora, para proceder à reparação despendeu a quantia de € 8.620,00 (oito mil seiscentos e vinte euros) e a quantia de € 8.548,50 (oito mil quinhentos e quarenta e oito euros e cinquenta cêntimos).
3. A saúde da Autora agravou-se com o stress e preocupação sofridas na sequência das obras referidas no ponto 13. da Matéria de Facto Provada.
4. A reparação referida no ponto 38., foi efectuada a expensas da Autora.
5. A reparação referida no ponto 38., foi efectuada a expensas da primeira Ré.
6. A Autora aufere mensalmente a título de renda por cada uma das fracções, entre os € 300,00 (trezentos euros) e € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros), sem que, para tanto, tenha celebrado os respectivos contratos de arrendamento, nem emita os correspondentes recibos de quitação das rendas pagas.
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Da impugnação de facto:
Do teor da decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça nestes autos, foi determinado, além do mais, que se procedesse à apreciação da impugnação da decisão de facto deduzida pela recorrente/Autora, o que se passará fazer.
A apelante enuncia a desconformidade com a prova produzida relativamente aos factos contidos nos pontos 34 e 35, pretendendo que os mesmos sejam considerados como não provados. Assim, especifica nas suas conclusões 4ª a 11ª a fundamentação da alteração da resposta ao ponto 34, e nas conclusões 12ª a 17ª a fundamentação quanto à resposta negativa ao ponto 35.
Pretende ainda, nas suas conclusões 18ª a 23ª, que se considere como provado o alegado no artº 45º da p.i. aditando-se o seguinte facto:
- As obras alteraram a linha arquitectónica do prédio e aumentaram o volume da construção e a área das fracções autónomas da 1a Ré, em detrimento do espaço comum e em desconformidade com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal.
Por fim, fundamenta, nas suas conclusões 24ª a 28ª, que se alterem os pontos 31 e 32, circunscrito ao tempo verbal utilizado na redacção de tais pontos, pugnando pelo adicionamento a tais factos dos verbos “encontrar” e “apresentar” no presente do indicativo.
Os factos objecto de impugnação primeiramente enunciados têm a seguinte redacção:
34. A reposição do edifício como se encontrava antes da intervenção das Rés, implicaria a demolição de andar de habitação finalizado - nomeadamente ao nível de telhado de cobertura, pilares, estruturas, vigas, vigotas, piso, janelas, etc. – acrescidos de incómodos para as Rés e demais habitantes do imóvel, decorrentes dos trabalhos.
35. Os custos de demolição das obras concretizadas pelas Rés no prédio urbano em causa nos autos, acrescido dos custos de reposição da realidade urbanística pré-existente, ascenderiam um valor superior a € 500.000,00 (quinhentos mil euros).
O Tribunal recorrido fundamentou a resposta a estes pontos nos seguintes termos:
A testemunha CC, engenheiro electrotécnico, representa a empresa que fez a fiscalização da obra em crise, referiu que a obra iniciou em 2018 e acompanhou a empreitada até início de 2020. Estavam previstas efectuar obras de reabilitação do piso dois do edifício que envolvia a retirada toda a cobertura do edifício, bem como infraestruturas das partes comuns do edifício - coluna eléctrica e redes de águas, as quais estão todas à vista. Esclareceu com enorme detalhe e correção técnica quais as obras que foram efectuadas e as que ficaram por efectuar devido aos embargos. Caracterizou o estado das partes comuns do edifício, como muito degradado com as tubagens à vista, infiltrações, sem instalação eléctrica e águas feita de raiz. Tinham a comunicação prévia aprovada e válida, mas as taxas pagas pela D.O. foram pagas em 2017, pelo que os prazos se iniciaram não obstante as obras terem sido começado mais tarde o que provocou a caducidade da mesma, sendo que não foi possível a renovação devido a falta de autorização condominial. Referiu as intervenções efectuadas nas partes comuns do edifício. Referiu que fez um levantamento fotográfico das fracções da Autora para na eventualidade de existirem quaisquer danos provocados pela intervenção poderem reparar os mesmos. Referiu que todo o telhado era constituído por barrotes de madeira degradados, com infiltrações e bicho. Descreveu com todo o pormenor e correção técnica como era constituído o segundo piso existente, o projecto de estruturas e a intervenção realizada. Admite que devido à intervenção possa ter entrado pó, mas não houve qualquer danificação do tecto, apenas houve reclamações do barulho. Admite que durante a execução da obra houve um temporal em Lisboa, sendo que caiu uma peça do andaime/barrote o nosso empreiteiro “Betonite”, é que procedeu à reparação. Descreveu a cobertura provisória e o momento em que a mesma foi retirada. Concluiu que a intervenção efectuada beneficiou o edifício com uma cobertura nova, com isolamento térmico, subtelha e telha, pelo que em termos térmicos há um benefício para o piso um. Acresce que o pavimento efectuado tem mais caixa de ar e lã rocha. Considera não ser possível repor o edifício como estava porque os materiais estavam deteriorados. A empreitada situou-se perto de um milhão de euros
A testemunha DD, arquitecto, referiu não ter sido possível renovar o processo de licenciamento camarário, sendo que, com vista à legalização das obras, a mesmas apenas estão pendentes da autorização do condomínio, inexistindo qualquer outro obstáculo. Referiu, com detalhe, em que consistiu a intervenção efectuada, bem como o edifício e logradouro. No que respeita ao logradouro do edifício, considera que o mesmo está ocupado ilegalmente, com chapas de zinco e telhas sandwich. Há inúmeros emigrantes que vivem nessas frações, inclusive nas escadas, para além do cheiro e sujidade. Descreveu as intervenções efectuadas nas partes comuns e as quais não foram possíveis finalizar e em que consistiram as obras efectuadas, com minucia e pormenor. Concluiu que as obras efectuadas contribuíram para o edifício no seu todo, para efeitos de segurança, em termos de isolamento e estrutura, pois agora está cintado/ligado/estruturado por viga metálica e tem um telhado novo. Repor o que estava não é possível pois isso implicava voltar a por barrotes públicos. Ninguém aceitaria, ao nível de licenciamento camarário, demolir o reforço estrutural feito para repor o que estava. É possível demolir o que foi feito e repor a configuração geométrica do telhado, o que implicaria a demolição da cobertura.
A testemunha EE, Engenheiro civil, foi o empreiteiro da obra de remodelação do segundo andar do edifício da Rua 1, consistente na substituição da cobertura, paredes interiores, infraestruturas de água, esgotos, electricidade, acabamentos, etc. O valor da empreitada era de € 600.000,00 sem IVA, sendo que os trabalhos efectuados se cifraram em € 400.000,00 sem IVA, devido à questão do licenciamento, começaram em 2018 até 2020, com interrupções. A situação existente era uma cobertura em madeira apodrecida, com telhas que deixavam passar água, sendo que agora tem uma cobertura nova, com estrutura metálica em aço leve e com telha por cima, o que beneficia todo o edifício em termos térmicos. A estrutura que fizeram em aço leve tirou pressão ao preexistente, até porque as paredes interiores foram feitas em pladur, ao contrário de alvenaria e tabiques que era o que lá estava. A obra nunca esteve a céu aberto, porque houve uma cobertura provisória fixada na parede e havia um tecto falso do primeiro para o segundo andar. Todo o edifício beneficiou com as obras, devido à cobertura, pavimento e isolamento térmico total (placas de magnésio e corta fogo). O pé directo ficou melhorado em determinados sítios, pelo que o volume aumentou, mas não a área. Referiu que o logradouro está todo tomado por lojas e com toldos que tapam toda a fachada do edifício e nas fracções do primeiro andar e partes comuns vivem inúmeras pessoas estrangeiras.
Concluiu que a reposição como estava seria impossível, pois, os materiais estavam podres e velhos. A reposição com outros materiais seria possível, mas com custos muito elevados.
Os três depoimentos testemunhais acima referidos, revelaram-se precisos, rigorosos e muito esclarecedores, sendo as únicas testemunhas que conhecem o edifício por fora e por dentro e acompanharam as obras realizadas no segundo andar do edifício, razão pela qual o Tribunal os valorou, em detrimento dos demais, ao considerar demonstrados os factos ínsitos nos pontos 30. a 38. da Matéria de Facto Provada.”.
Nas suas conclusões 4ª a 17ª entende a recorrente que a prova testemunhal aludida na sentença não é de molde a confirmar tais factos, por um lado, por não resultar dos mesmos a extensão e alcance da demolição, por forma a abarcar a totalidade dos elementos estruturais e todo o andar de habitação finalizado. Por outro lado, quanto ao ponto 35, entende igualmente a recorrente que tal valor não resulta de nenhum dos depoimentos prestados, transcrevendo o depoimento da testemunha EE que apenas aludiu aos valores de 150.000, 200.000 ou 250.000. Concluindo que tal determina a insuficiência de elementos para prova e consequentemente a inexistência de prova de tal facto.
Em primeiro lugar, a impugnação dos factos não pode ter na sua base o resumo que é feito na motivação dos factos levada a cabo pelo Tribunal a quo, como parece resultar do recurso da A., mas sim a desconformidade do facto com a prova produzida.
Percepcionados os depoimentos das testemunhas CC e DD, que tiveram lugar na audiência do dia 7/06/2023, resulta no essencial o seguinte:
CC, engenheiro electrotécnico, representou a empresa responsável pela fiscalização das obras no prédio em causa e ora em discussão, entre o início de 2018 até 2020, pelo que o conhecimento da matéria factual advém dessa qualidade. Descreveu as obras concretas realizadas, com a reabilitação do piso 2 do edifício, com retirada da cobertura, mas também estava prevista a reabilitação de todas as infraestruturas de todo o edifício, nas partes comuns, quer eléctricas, quer de águas, ou seja, a substituição da coluna eléctrica e das águas, obras aprovadas a nível camarário. Porém, estas últimas foram embargadas e não foram levadas a cabo, o que não permitiu abranger os demais pisos – o 0 e o piso 1 – nessas alterações. Descreveu o estado degradado das partes comuns, com infiltrações, tubagens de gás à vista, sem instalação de rede eléctrica e de água de raiz. Também a recuperação do Piso 2 acabou por não ter terminado, devido aos embargos posteriores, ainda que tivessem uma comunicação prévia aprovada, logo em 2017, mas no início da obra em 2018 já havia caducado. O entrave posterior foi, segundo crê, relacionado com o condomínio. Esclareceu que a área útil do prédio foi alterada, no piso 2, tendo sido aumentada, através da alteração da cobertura do edifício, pois esta era inclinada em determinados locais, e deixou de o ser, nivelando o pé direito com aumento de área útil. Nas partes comuns, as alterações foi a intervenção do telhado, na fachada também se rectificou o telhado com o aumento de dois vãos, e na zona da entrada do prédio previa-se a intervenção, mas não foi feito, dado o embargo referido. Quanto à situação física do prédio, em especial no piso de entrada, referiu que há lojas, no piso 0 há alguns quartos, e no piso 1 há igualmente quartos “com pessoas a habitar”. Tal foi corroborado através da análise das fotos juntas com o requerimento de 26/05/2022, quer do estado do telhado, quer da ocupação do logradouro com lojas e respectiva cobertura, bem como dos demais pisos, com corredores e “quartos”, alguns numerados, com infraestruturas (fios eléctricos, de gaz e de canalização) visíveis nos corredores. Tal permite-nos concluir pela ocupação com “quartos” das fracções da Autora, sendo que a testemunha confirmou que falou com as pessoas que ocupavam tal local, num dos pisos cerca de 30 pessoas, sendo que a testemunha afirmou que foi o próprio que captou tais imagens/fotos juntas aos autos. Especificou o estado de danificação do telhado do edifício, bem como do pavimento do 2 piso, sendo que este não era totalmente a parte correspondente ao tecto do piso 1, falando em dois “ripados de madeira”, sendo que um deles era este último. Explicou como foi feito o reforço para a colocação da cobertura e do telhado, bem como do pavimento, mas este sem retirar o ripado de madeira que existia, mas sim com a colocação de materiais por cima deste. Afirmou que nunca danificaram o tecto do piso 1, dada a técnica utilizada, que explicou ao pormenor, as queixas eram relativas ao barulho.
Ora, se estas ocorreram com a construção, ocorreriam igualmente com a demolição que a Autora ora pretende, o que nos permite concluir pelos incómodos que tal situação iria determinar. Afirmou a inexistência de quaisquer danos nos pisos inferiores com as obras levada a cabo, nem que a alteração na cobertura e no telhado provocaram igualmente danos nas fracções de baixo, pelo contrário, apenas beneficiou todo o edifício. Quanto à reposição do edifício falou inicialmente numa impossibilidade, ou seja, fisicamente os materiais são novos, mas “em engenharia não há impossibilidades”, mas os custos da obra foram segundo esta testemunha, ainda que sem precisar, disse ser perto de um milhão de euros, sendo que a destruição e reposição seria da mesma ordem de grandeza.
DD, arquitecto que teve intervenção na legalização da obra, explicou a forma como a obra foi feita, quer a nível da cobertura, quer do piso, reforçando todo o edifício em termos estruturais, com alteamento do pé direito para ser o regulamentar. O Edifício tem mais de cem anos e com estrutura de madeira apodrecida, pelo que tudo tinha de ser retirado e colocado materiais novos, a área da fracção do piso 2 não aumentou, apenas aumentou a superfície de pavimento, dado o nivelamento, em parte, da cobertura. Confirmou a ocupação do logradouro (piso) pela A. com a colocação de coberturas abarracadas, que são lojas. O que resulta igualmente da foto junta no documento relativo à memória descrita junto pela A. com a petição inicial, do qual resulta a existência de tais lojas visíveis e junto da fachada do edifício. Falou que mesmo para entrar no edifício tal é já visível, com coberturas precárias e em chapa metálica, existindo apenas um corredor de acesso. Sendo que no primeiro piso os fios eléctricos, as tubagens e a existência de ocupação com quartos mais parece “uma situação de terceiro mundo e não de Lisboa”. Referiu que não existiu alteração na parte comum, apenas no fecho de uma porta, pois apenas se fecharam duas portas e abriu-se apenas uma no piso 2. Colocou-se uma clarabóia com possibilidade de ter um sistema de desenfumagem, que não foi levado a bom termo nos termos previstos, na integra, dada a interrupção dos trabalhos, ou seja, não há ligação ao equipamento de detecção. Foi peremptório em afirmar que a obra que foi feita apenas beneficiou o prédio na integra, pois nunca a mudança de cobertura poderia originar infiltrações, não existindo estas no 2º andar, numa poderiam existir no 1º andar. A obra foi feita sem sequer alterar o tecto do andar de baixo, explicando a forma como foi realizado. Aliás o próprio apenas disse que a obra na cobertura é muito dispendiosa, pelo que tendo tal sido feito por um condómino, nem percebe porque se põe em causa. Falou na impossibilidade de reposição “com barrotes podres”, nem consegue perceber como seria licenciada a reposição, pois o pé direito foi de acordo com o previsto em termos regulamentar exigido pela CML. Também falou que as obras apenas reforçam a estrutura do edifício e não originam qualquer carga acrescida. A pergunta sobre o eventual custo de reposição formulado à testemunha foi impedida pelo mandatário da Autora, dizendo que “estava fora dos temas de prova”, aliás, invocado recorrentemente pelo mesmo no julgamento, ao arrepio dos princípios do actual Código de Processo Civil, face ao disposto no artº 410º do Código de Processo Civil, infelizmente o Tribunal a quo cedeu, por vezes, a tal argumentação.
Quanto à testemunha EE, ouvido na sessão de 30/11/2023, afirmou que realizou a obra em causa entre meados de 2018 a 2020, sendo a empreitada no valor de 600 mil euros, mas apenas realizaram o “grosso” que importou em cerca de 400 mil euros, não tendo terminado a obra. Invocou que para a colocação da cobertura quer em termos provisórios, quer definitivos determinou a colocação de uma grua, que se prolongou por cerca de um ano, devido aos embargos, e tal tempo originou um custo muito acrescido, extra-orçamento da empreitada. Falou que a estrutura colocada foi mais leve, retirando a estrutura de carga ás paredes existentes, as anteriores eram em tabique e algumas em tijolo, e as novas em pladur, muito mais leve. Foram colocadas vigas metálicas, com placas de magnésio no pavimento, sem mexer com o tecto do piso 1, e de seguida foi revestido com pavimento de madeira flutuante, mas também aqui não há mais carga no edifício. Do depoimento resultou o beneficio concreto a todo o edifício com a colocação quer da cobertura, quer toda a envolvente do edifício com isolamento térmico global. O nivelamento da cobertura visou ir de acordo com o regulamentar previsto em termos de pé direito. Afirmou a inexistência de danos evidentes no piso 0 ou 1 no decorrer da obra. Também confirmou a ocupação do logradouro com “lojas” precárias, tipo “telheiros com chapas de zinco”, sendo que nas obras até foram substituídas com “painéis sanduiche”. Sendo que tais estruturas ou lojas ocupam toda a fachada do rés do chão do edifício, existindo apenas um pequeno corredor de acesso ao mesmo. No 1º andar “vivem lá várias pessoas, tipo alojamento local, mas sem nome oficial”, essencialmente estrangeiros, com quartos e no vão de escada, na parte comum, também existe um quarto com uma janela para o interior, também ocupada. Na reposição que se pretende a testemunha foi clara ao afirmar que nunca seria possível repor com os mesmos materiais, pois era uma ruina, nunca poderia ser com os mesmos materiais. Quanto a rebaixar para ser colocado no estado anterior, seria colocar uma cobertura provisória, com colocação de grua, destruir tudo o que está feito, quer paredes, quer casas de banho, e depois reconstruir de novo. Situou entre os 150 mil a 250 mil, mas sem precisar em concreto, seria “desmanchar tudo e fazer novamente”.
Dos depoimentos resulta evidente que o que a Autora se opõe como sendo a ocupação que a ré pretende levar a cabo, como hostel, mas este devidamente legalizado, resulta da ocupação da Autora, segundo se crê ilicitamente, em situação precária, como resulta das fotos juntas e supra referidas.
Quanto aos pontos que se visam, em concreto o ponto 34 e 35, é certo que o ponto 34 na sua formulação final parece conter matéria que poderia ser considerada conclusiva. Porém, é evidente que a destruição e reposição, como resulta evidente, nomeadamente do depoimento da última testemunha, vai determinar o que se descreve no ponto 34., sendo evidente também os incómodos para as rés, que vêm destruído tudo o que foi feito, bem como os demais utentes, nomeadamente com o barulho que as obras acarretam.
Haverá ainda que considerar que no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido, tendo, porém, presente o princípio a observar em casos de dúvida, consagrado no artigo 414º do Código de Processo Civil.
Acresce que apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Assim, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Porém, e apesar da apreciação em primeira instância construída com recurso à imediação e oralidade, tal não impede a “Relação de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação das provas, tal como a 1ª instância, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida(…) Dito de outra forma, impõe-se à Relação que analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, de modo a apreciar a sua convicção autónoma, que deve ser devidamente fundamentada” (Luís Filipe Sousa, Prova Testemunhal, Alm. 2013, pág. 389).
Não há ainda que olvidar que é possível definir a prova como uma actividade destinada a gerar uma determinada convicção no espírito do juiz, como defende Miguel Teixeira de Sousa: “é a actividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos, isto é, a actividade que permite formar na mente do julgador a convicção que resolve as dúvidas sobre os factos carecidos de prova” ( in “As Partes, o Objecto e a Prova na Acção Declarativa, pág. 741). Ou, como de forma mais completa e harmoniosa defendia Alberto dos Reis, na definição de prova como sendo “o conjunto de operações ou actos destinados a formar a convicção do juiz sobre a verdade das afirmações feitas pelas partes” e para verdadeiramente se compreender a essência da prova há que a ver como “um conjunto de actos probatórios resultantes de uma actividade instrutória que visa a busca de um resultado final” ( in “Código de Processo Civil Anotado – Vol. III, pág. 239).
Ora, percorrida toda a prova nos termos supra enunciados nada nos permite afastar a convicção do Tribunal a quo sobre a mesma, a qual se mostra acertada e adequada. E ainda que possa estar em causa a eventual fragilidade da resposta ao ponto 35., no tocante ao valor contido em tal ponto, para a sua resposta haverá igualmente que convocar as máximas de experiência. Sendo que estas, na definição de Gilberto Silvestre ( in “Máximas de experiência no Processo Civil”, pág. 34, 137-138, Apud Luís Filipe Pires de Sousa, “Prova testemunhal” pág. 333 e ss.) “são noções extralegais e extrajudiciais a que o Juiz recorre, as quais são colhidas nos conhecimentos científicos, sociais e práticos, dos mais aperfeiçoados aos mais rudimentares. Tais conhecimentos não representam a íntima convicção do juiz, mas factores que surgem da vivência (experiência) colectiva e são apreensíveis pelo homem médio, adquirindo autoridade precisamente porque trazem consigo essa margem de consenso geral”.
Reforçando-se que de “forma genérica podemos definir as máximas da experiência como regras gerais de carácter científico válidas universalmente (como as regras da matemática e física) ou regras que seguem um princípio da normalidade, ou seja, nestas últimas encontramos factos que normalmente surgem ligados entre si por uma relação de causa-efeito, observável e conhecida da generalidade das pessoas. Estas, no seu dia-a-dia, observam uma série de factos e estabelecem no seu íntimo um determinado padrão entre eles pelo que, confrontados com um determinado facto, segundo um critério da sua experiência de vida, conseguem estabelecer qual a consequência normal desse facto ou quais outros factos é que costumam acompanhar o primeiro” (Luís Filipe de Sousa, in “Prova por Presunção no Direito Civil” pág. 51).
De tais soligismos o que resulta é que é de manter as respostas tidas em conta pelo Tribunal recorrido, as quais têm em conta toda a prova produzida e análise que da mesma deve ser feita, nos termos sobreditos.
Donde, do teor dos depoimentos e o facto de a destruição e reposição determinar praticamente uma obra na íntegra, não nos parece de afastar o valor que ficou provado próximo do valor inicialmente previsto para a empreitada e referido pela primeira testemunha, mantendo-se a resposta.
De tudo o exposto, improcede a alteração dos pontos 34 e 35.
Por fim, pretende a recorrente a alteração dos pontos 31 e 32 provados, no sentido de serem adicionados à sua redacção os verbos “encontrar” e “apresentar”, ambos no presente do indicativo. Fundamenta tal alteração no sentido de resultar que a intervenção das Rés dado que se circunscreveu ao 2° piso do edifício, não foi de molde a corrigir os problemas do prédio, confirmando (confessando) que tudo o resto se mantem em mau estado de conservação.
A recorrente não faz menção da prova que sustenta tal alteração, sendo que esta não pode colher face ao provado em 13 e 30, os quais não são postos em causa, dos quais resulta que tais obras implicaram uma melhoria significativa das condições de segurança, conforto e isolamento térmico do prédio.
Resta, por fim, apreciar o aditamento pretendido pela recorrente, que tem por base o alegado no artº 45º da p.i., a saber:
- As obras alteraram a linha arquitectónica do prédio e aumentaram o volume da construção e a área das fracções autónomas da 1a Ré, em detrimento do espaço comum e em desconformidade com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal.
Tal é conclusivo, sendo que os factos já estão contidos nos pontos 4, 5, 9, 11, 12 e 13, quanto à descrição das obras realizadas. Daqui decorre a improcedência também nesta parte.
Deste modo, improcede, na íntegra, a alteração factual propugnada em sede de recurso.
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III. O Direito:
Na discussão que se impõe neste recurso e que constitui o busílis da questão, tudo se resume à apreciação do instituto do abuso de direito, quer da Autora, quer ainda das rés, face à revogação do anterior Acórdão proferido pelo STJ, o qual, a par da nulidade por omissão de pronúncia quanto a esta última questão, também abrange o conhecimento da impugnação de facto levada a cabo supra.
Com efeito, dúvidas não há que para poder realizar obras nas partes comuns, o condómino tem de obter autorização do condomínio que as aprove por maioria qualificada (desde que representativa de 2/3 do valor total do prédio), conforme artigo 1425.º, n.º 1, do CC, nos termos do qual “(…) sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio (sem prejuízo de se poder ter de recorrer a outro tipo de maioria qualificada, por exemplo, a unanimidade, conforme a situação mencionada no Ac. do STJ de 22/02/2017).
Donde, para a Ré poder realizar aquelas obra, tinha de obter essa prévia aprovação, conforme o citado artigo 1425.º, n.º 1., do CC, não o tendo feito, então a obra foi realizada sem se reflectir no título constitutivo e sem necessária aprovação prévia do condomínio, sendo, por isso ilegal e, consequentemente, em princípio teria de ser demolida, pois só assim se obteria a legalidade e a defesa do interesse público que subjaz à organização da propriedade horizontal e que contendem com os interesses de todo o condomínio.
Por forma a paralisar tal direito convocaram as rés o abuso de direito da Autora, por um lado, invocando que, não obstante a Autora invocar que a obras levadas a cabo pelas Rés se encontram em desconformidade com as especificações fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal, é a Autora a maior promotora da violação do título da propriedade horizontal – fazendo, de forma efectiva e actual, um uso diverso da afectação prevista para as fracções sua propriedade, dado o provado no ponto 36. Por outro lado, invocam as Rés, existir um desequilíbrio ou desproporção intolerável entre o exercício do direito e os efeitos práticos dele derivado.
Na apreciação que se impõe, face à revogação do Acórdão anterior, e a argumentação a ter em conta, somos em alterar a posição anteriormente assumida, corroborando o entendimento da 1ª instância, a qual afastou a primeira argumentação, mas aceitou a segunda como consubstanciadora do abuso de direito da Autora.
Com efeito, dos factos a ter em conta existe um desequilíbrio ou desproporção intolerável entre o exercício do direito e os efeitos práticos dele derivados, porquanto, se revela impraticável e censurável a exigência às ora Rés de demolição custosa das obras por si edificadas, todas elas a suas expensas – que importam uma beneficiação do prédio objecto das mesmas, em favorecimento dos demais condóminos - para propiciar uma vantagem não concretizada pela autora (a qual, a nosso ver, inexiste).
Como bem se fundamenta na decisão recorrida “No caso em apreço, afigura-se-nos que a única modalidade do abuso de direito que merece ser ponderada é a do desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, uma vez que as outras remanescentes têm alcance claramente diverso da situação aqui retratada.
Arriscar-nos-íamos a afirmar, no entanto, que a situação em apreço roça o exercício danoso inútil, na medida em que não vislumbramos, nem resultou demonstrado qualquer benefício pessoal na demolição da obra erigida pelas Rés, que não seja aparentemente causar prejuízo a estas, consubstanciado nos custos em que iriam incorrer.
Não obstante, afastaremos tal modalidade de abuso de direito, porquanto, a reposição da situação anterior, só por si, poderá consubstanciar o eventual benefício da Autora subjacente à presente ação, na estrita medida em que cessaria a ilegalidade da obra em causa nos presentes autos.
De todo o modo, parece-nos inequívoco haver uma “desproporção grave” entre a vantagem que a A. obteria com a demolição das obras, radicada apenas na reposição anterior para a qual não era necessária qualquer autorização condominial, a qual está, afirme-se, absolutamente dependente da Autora, na qualidade de proprietária da maioria das frações constitutivas do edifício (Ponto 1. da Matéria de Facto Provada), face aos incómodos, despesas e trabalhos acrescidos que tal demolição sempre implicaria para as Rés, para não falar na eventual impossibilidade física de o fazer, na medida em que os materiais substituídos foram encontravam-se deteriorados (Pontos 31. e 32. da Matéria de Facto Provada).
Parece-nos, assim, claramente apurada uma situação de exercício abusivo do direito por parte da Autora, uma vez que “A hipótese de desproporção de exercício pode revestir a forma de desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência da acção poderá advir para o titular exercente e o correspondente sacrifício que é imposto a outrem pelo exercício de tal direito, surgindo assim como possibilidade legalmente prevista de correcção de soluções que, ainda que legalmente suportadas, se apresentariam em concreto contrárias ao normal sentimento de justiça”, vide Ac. do STJ de 24.02.2015, nos termos do qual se obstou ao exercício do direito que nele estava em causa, o que, igualmente sucede no caso vertente.”.
Ainda que a decisão proferida pelo STJ nestes autos não constitua caso julgado quanto à decisão que se impõe, não deixaremos de ser sensíveis e corroborar o que se escreveu igualmente a este propósito, nomeadamente o seguinte trecho: “julga-se que o pedido da autora da demolição das obras ou inovações apenas relativamente proibidas - deve ser considerada inadmissível pela clara desproporcionalidade entre a vantagem obtida por aquela e o sacrifício imposto às recorrentes, como clara evidência, resulta dos custos, designadamente económicos, da demolição e de reposição da configuração anterior do prédio: uma pretensão de demolição de uma inovação que supriu, designadamente, deficiências estruturais do edifício, cuja ilicitude radica exclusivamente na falta de autorização válida de uma maioria do universo dos condóminos, com o custo que engloba o da reposição do prédio à realidade pré-existente 500 000,00 é, pela sua desproporcionalidade e mesmo irracionalidade claramente abusiva.
Aliás, a demolição das inovações não importa, rigorosamente, em caso algum, a restituição ou reposição do prédio no estado anterior ao da realização das obras correspondentes. O regresso do imóvel ao status quo ante implicaria, summo rigore, o seu retorno ao estado de degradação anterior, às deficiências estruturais de segurança, de salubridade, de isolamento térmico e das redes de distribuição de água, electricidade e esgoto, o que, de todo, seria desrazoável e mesmo irracional. Do que decorre que a demolição e a necessária reconstrução implicaria, evidente e necessariamente, a requalificação, designadamente estrutural, do imóvel ainda que com a configuração ou organização arquitectónica anterior. Requalificação cujo custo recairia exclusivamente sobre as recorrentes e de que a principal beneficiária seria a autora. Quer dizer: sob o pretexto de sancionar uma ilicitude imputável às recorrentes, dar-se-ia cobertura a um enriquecimento à custa daquelas, da recorrida. Este resultado é, por razões que se explicam por si, inteiramente contrário à boa fé. Boa fé que é escusado dizê-lo - também autoriza a correcção judicial de todas as situações em que uma das partes enriquece à custa de outra.
Nestas condições, importaria, realmente, concluir pelo abuso, pela autora, do direito(…)” ( cf. Acórdão proferido nos autos, a 13/01/2026, proc. nº Proc. 11843/20.9T8LSB.L1.S1, pág. 45, publicado in www.dgsi.pt).
Donde, alterando posição anterior, somos em julgar improcedente o recurso mantendo a decisão que julgou o exercício pela Autora abusivo e absolveu as rés dos pedidos.
Por fim, face ao alegado pela recorrente, e na sanação da nulidade apontada, importa apreciar o contido nas conclusões 70ª a 82ª da recorrente, ao afirmar que foram as próprias Rés, ao realizarem as obras em causa nos autos, que violaram clamorosamente o estatuto e os procedimentos legais imperativamente exigidos pelo regime da propriedade horizontal e que, ao invocarem, agora, o abuso de direito da Autora, incorrem, elas próprias numa situação de abuso de direito. Afirmando assim, o abuso de direito das rés, na modalidade do tu quoque.
Mais dizendo que o princípio da proibição do tu quoque, como concretização do princípio da proibição do abuso do direito, significa quem actua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas de uma actuação ilícita da contraparte, daí que entende que as Rés, tendo actuado ilicitamente, não podem prevalecer-se das consequências jurídicas de uma actuação da Autora, “caso fosse esta irregular” ( cl. 73ª).
Na densificação do abuso de direito têm sido sintetizadas seis tipologias, definidoras de situações em que tem sido colocada a ocorrência do abuso do direito, sendo que estas tipologias nos permitem, igualmente, enquadrar parâmetros de actuação aptos a concretizar os conceitos jurídicos indeterminados em que está ancorado o instituto do abuso do direito. A saber: a exceptio doli, o venire contra factum proprium, as inalegabilidades formais, a supressio e a surrectio, o tu quoque e o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas ( cf. os ensinamentos do prof. Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, Parte Geral, Tomo I, págs. 249-269)
O tu quoque, ora convocado pela recorrente, traduz-se na inadmissibilidade do titular do direito aproveitar-se de uma violação de uma norma jurídica exigindo a outrem que actue em consonância com as consequências resultantes dessa violação.
Revisitando o Acórdão do STJ proferido nestes autos (pág.43, mas igualmente publicado in www.dgsi.pt, Ac. datado de 13/01/2026 ), quanto à definição de tal tipologia concretizadora do abuso de direito, expõe-se o seguinte: “Na formulação doutrinária o tu quoque - também tu - exprime a máxima segundo a qual a pessoa que viola uma norma jurídica não pode, depois, e sem abuso, prevalecer-se da situação jurídica daí decorrente, ou exercer a posição jurídica violada pelo próprio, ou exigir o acatamento da situação já violada; segundo a jurisprudência deste Supremo, o princípio da proibição do tu quoque, como concretização da proibição do abuso do direito, significa que quem actua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas de uma actuação ilícita da contraparte. Note-se, porém, que alcance do princípio da proibição do abuso do direito excede o conjunto dos grupos ou tipos de casos considerados na doutrina e na jurisprudência como, por exemplo, o tu quoque ou o desequilíbrio no exercício jurídico e, por consequência, não é absolutamente necessário coordenar a situação concreta com algum dos tipos enunciados: fundamental é, isso sim, que o exercício do direito se contenha dentro dos limites da boa fé entendida em sentido objectivo, i.e. como norma comportamental que impõe um mínimo ético-jurídico no relacionamento entre membros da comunidade jurídica: quando isso não suceda, há que concluir pela ofensa do princípio regulativo estruturante da boa fé e pela consequente violação do principio, igualmente estruturante, da proibição do abuso do direito (art.º 334.º do Código Civil).”.
A situação que ora se discute poderia ocorrer, em tese, caso o abuso de direito afirmado e relativamente à Autora tivesse na sua génese decisória a questão da exploração pela mesma das fracções de que é proprietária por terceiros, arrendatários ou em termos de hospedagem ou alojamento, de forma ilícita. E se entendesse como actuação ilícita por banda da ré apenas a circunstancia de esta visar a utilização das suas fracções como hostel. Todavia, não foi esta a circunstância que levou o Tribunal a quo a afirmar o abuso de direito da Autora, agora igualmente confirmado nesta decisão, mas sim a desproporção grave entre a vantagem obtida pela recorrente e o sacrifício que seria imposto às recorridas, caso a decisão determinasse a reconstituição natural.
Com efeito, na apreciação que se impõe a Autora acaba logo por responder, no sentido de afastar tal modalidade, ao duvidar que o seu comportamento seja irregular. Na verdade, o que determina a aplicação do instituto em causa é a existência do direito da Autora, este devidamente afirmado e sem que seja posto em causa. Pelo que nunca a afirmação da existência do abuso de direito da Autora determinaria a ilicitude do seu comportamento, sob pena de em todas as situações em que se afirmasse a existência de abuso de direito, como reflexo, existiria o tu quoque. Ou seja, é o direito em concreto da Autora que permite aferir da existência ou não do carácter abusivo, com relevância para a subsunção do instituto que se discute. Mas a afirmação, na decisão, da existência de abuso de direito por banda da Autora, não converte a actuação da Autora de lícita em ilícita, somente paralisa a sua actuação. Logo, não se verifica a modalidade do abuso de direito que a recorrente pretende que seja imputado ás recorridas.
Por tudo o exposto, improcede a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
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IV. Decisão:
Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Lisboa, 26 de Março de 2026
Gabriela de Fátima Marques
António Santos
Nuno Lopes Ribeiro (por vencimento)
Voto vencido
Votei vencido, na medida em que discordo do projecto aprovado pela maioria do colectivo, nos seguintes pontos:
Em primeiro lugar e quanto à impugnação da matéria de facto relativa ao ponto 34, recuperados e ouvidos que foram, na íntegra, os depoimentos em questão, de CC, DD e EE, cumpre sublinhar que os mesmos em nada acrescentam à matéria de facto provada no ponto 13, sendo o restante conteúdo conclusivo e tautológico, pelo que apenas se poderia considerar provado que «A reposição do edifício como se encontrava antes da intervenção das Rés, implica a demolição dos trabalhos discriminados no ponto 13».
Nada mais resultando daqueles depoimentos e da articulação com a restante matéria de facto provada.
Quanto ao ponto 35, entendo que tem razão a recorrente, pois nenhuma das referidas testemunhas transmitiu ao tribunal aquele valor ou qualquer outro, determinado, certo e líquido, quanto ao custo das obras pretendidas pela autora.
Em particular, o depoimento de EE e na parte respeitante ao custo da reposição natural, mostrou-se vago e impreciso, situando tal custo entre € 150.000,00 e € 250.000,00.
A que acresce a ausência de qualquer suporte documental bastante para fundar a convicção positiva, quando seria exigível maior esforço probatório em questão de importância decisiva ao litígio, nomeadamente pela obtenção de um orçamento ou relatório técnico.
Por fim, com todo o respeito pela posição maioritária, não acompanho nem compreendo a invocação de «máximas de experiência», enquanto fundamentadoras da convicção positiva, no sentido de que os custos de demolição e reposição «ascenderiam um valor superior a € 500.000,00».
Pelo que tal facto (35) deveria ser considerado como não provado.
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Em segundo lugar, mantenho a discordância manifestada no primeiro acórdão, por mim relatado, quanto à apreciação da excepção de abuso de direito invocada pelas rés.
Com o máximo e natural respeito pelas considerações plasmadas no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido nestes autos – que fundou a alteração da posição da maioria deste colectivo -, mas a que não estou vinculado pela força do caso julgado.
Recorda-se, neste ponto, o decidido pelo STJ, em Acórdão de 18/4/2024 (Fernando Baptista), disponível em www.dgsi.pt:
O fim social e económico do direito é a função instrumental própria do direito, a justificação da respectiva atribuição pela lei ao seu titular, sendo a sanção natural para a execução pelo condómino de obras ilícitas nas partes comuns de edifício em regime de propriedade horizontal a sua demolição, não constituindo, por isso, em princípio, abuso de direito o pedido de demolição dessas obras.
Tal direito à demolição surge-nos expresso no art. 829º, nº1 do Código Civil.
E entende-se como pacífica a não aplicabilidade à realização de obras ilegais pelo condómino, violadoras do estatuto da propriedade horizontal, a «válvula de escape» aberta pelos arts. 566º, nº1, in fine e 829º, nº2 do mesmo Código, como tem sido argumento constante do Supremo Tribunal de Justiça.
Veja-se, nesse sentido, os seguintes Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, todos disponíveis em www.dgsi.pt:
Em 11/10/1989 (Ferreira Dias), decidiu-se A sanção a aplicar ao condómino que desobedeça à lei nesta matéria é a demolição da inovação, a qual não pode ser substituída, ao abrigo dos artigos 829 n. 2 e 566 do Código Civil, por indemnização ao lesado, já que estes normativos só procedem para o não cumprimento das obrigações em geral e não para efeitos relacionados com a propriedade horizontal.
Em 26/5/1992 (Fernando Fabião), decidiu-se A sanção correspondente à realização de tais obras é a destruição delas, isto é, a reconstituição natural, não podendo tal sanção ser substituída por indemnização em dinheiro, ao abrigo do princípio da equidade, uma vez que este princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto do condomínio.
Em 4/11/1999 (Ferreira de Almeida), decidiu-se À realização de obras ofensivas do disposto, na alínea a) do n. 2 do artigo 1422, do C.Civil, terá de corresponder a sanção da destruição das mesmas, isto é reconstituição natural, a qual não poderá ser substituída por indemnização a ser fixada ao abrigo do princípio da equidade estabelecido nos artigos 566 n. 1, "in fine" e 829 n. 2 do mesmo diploma, já que tal princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio, subjacentes ao que se encontram regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que contendem com os interesses dos restantes condóminos do prédio.
Em 17/5/2017 (Nunes Ribeiro), decidiu-se A sanção natural para a execução pelo condómino de obras ilícitas nas partes comuns de edifício em regime de propriedade horizontal é a sua demolição (art. 829.º, n.º 1, do CC), não constituindo, por isso, abuso de direito, o pedido de demolição dessas obras já que é a própria lei que o determina e o condómino, requerendo-o, não está a exceder em nada os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do respectivo direito, mas antes a reagir contra o condómino que inovou, para que o edifício seja restituído ao estado anterior.
Efectivamente, o princípio da equidade, que subjaz à ponderação em questão, só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio em que estão em jogo "regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condominos do prédio" (como já escreviam Antunes Varela, R.L.J. 108, 59 e 69 e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III, 366).
Desse modo, mantenho que a desproporção grave entre as vantagens da reconstituição natural e os incómodos ou custos da mesma, não pode constituir óbice à sanção natural para a ilegalidade praticada (a demolição), quer por invocação do princípio da equidade fundamentado nos arts. 566º nº 1, "in fine" e 829º nº 2 do Código Civil quer pela cláusula geral de salvaguarda do abuso do direito, na modalidade de «desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência da acção poderá advir para o titular exercente e o correspondente sacrifício que é imposto a outrem pelo exercício de tal direito», na expressão agora utilizada pelo Supremo Tribunal de Justiça.
Sob pena de «deixar entrar pela janela, o que não se deixou entrar pela porta»: o afastamento da regra prevista no art. 829º, nº2 do Código Civil consequencia, por maioria de razão, similar desconsideração do abuso de direito, na modalidade de «desequilíbrio grave» entre o custo e a vantagem da demolição das obras ilegais.
A violação do estatuto real do condomínio, subjacente ao que se encontram regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, comina de ilegalidade as obras realizadas (contra a vontade de 80% dos condóminos!) e não pode ceder perante qualquer custo da reconstituição natural.
Assim como não cede a ilegalidade por violação de normas de licenciamento urbano, ambientais e de protecção da natureza, como acontece com frequência por todo o país.
Tenho para mim que o sistema jurídico não pode compactuar e beneficiar aquele condómino que - em violação das normas que regem a propriedade horizontal e contra vontade do outro condómino, que representa 80% do prédio - realiza obras inovatórias, apenas porque o valor da reposição natural será superior ao benefício obtido.
Não afasto liminarmente a aplicação da salvaguarda do abuso de direito, como referi no primeiro Acórdão, entretanto revogado, mas limitado à protecção da confiança justificada por boa fé, nomeadamente à modalidade de «venire contra factum proprio».
Contudo, face à factualidade provada, não se vê que a autora tenha criado nas rés a convicção justificada de que não se oporia às obras, que a autora tenha deixado decorrer um período de tempo suficiente sem reagir ou deduzir oposição a essas obras, criando nas rés a confiança de que tais obras poderiam ser efectuadas ou que a autora tenha praticado qualquer ilícito, que justifique a realização das obras.
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Por fim, quanto ao suprimento da omissão de pronúncia – de que me penitencio, pois deveu-se a evidente lapso na lógica do primeiro Acórdão por mim relatado - cumpre corrigir esta nulidade, bastando, para tanto, considerar prejudicada a apreciação do abuso de direito invocado pela autora pela decisão de considerar improcedente a excepção de abuso de direito invocada pelas rés, ora recorridas.
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Pelo exposto e com os aditamentos supra especificados, relativos à impugnação da matéria de facto e suprimento da omissão de pronúncia, manteria na íntegra o dispositivo do Acórdão por mim relatado, em 10/4/2025.
Nuno Lopes Ribeiro |
