| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I - RELATÓRIO
Partes Comuns do Aldeamento Aldeia do Mar - Zona Sul, sito na Rua …, Quarteira, representado pela “Bolsa dos Condomínios Limitada”, na qualidade de Administradora, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra A … e B …, peticionando a respectiva condenação no pagamento de € 7.867,41, correspondente às comparticipações do prédio, de que estes são proprietários, para as despesas das partes comuns do aldeamento Aldeia do Mar – Zona Sul, referente aos anos de 2013 a 2022, acrescidos de juros à taxa legal contados desde o vencimento até integral pagamento.
Para o efeito, alegou, em síntese, que:
- no âmbito do projecto de urbanização de Vilamoura, composto por vários sectores, com projectos urbanísticos autónomos, foi realizado o loteamento do Sector 2, Zona 6, inserido no alvará de loteamento sem número S/N de 67, em 22/11/1967;
- a empresa “Praia Longa - Sociedade de Empreendimentos Turísticos e Imobiliários, S.A.” submeteu a licenciamento camarário a edificação do aludido lote, tendo sido concedido o alvará de loteamento sem numero de 67, o que constitui hoje o conjunto urbanístico da Aldeia do Mar, incluindo as áreas que constituem as actuais zonas verdes e ajardinadas, estacionamentos e arruamentos que se encontravam já previstas no loteamento, para tal finalidade, na sequência do qual foi desenvolvido o loteamento, que se denominou “Aldeia do Mar”, no complexo urbanístico de Vilamoura, e construídas as edificações hoje aí existentes;
- na aludida área, foram edificados vários prédios urbanos, nomeadamente edifícios de apartamentos, moradias, infra-estruturas, equipamentos comuns de apoio e zonas verdes e ajardinadas, que compõem o empreendimento Aldeia do Mar;
- dos citados prédios, foram desanexados vários outros prédios tendo-lhes sido atribuídos descrições prediais autónomas e correspondentes inscrições na matriz;
- os prédios destacados e construídos foram posteriormente vendidos, alguns a pessoas singulares e outros a pessoas colectivas e assim sucessivamente;
- desde a sua criação e ainda hoje, que toda aquela área e as respectivas infra-estruturas do empreendimento sempre foram de utilização comum e exclusiva dos proprietários;
- desde sempre que todas as infra-estruturas acima enumeradas e existentes na Zona Sul foram sendo comparticipadas pelos proprietários;
- as escrituras de compra e venda de apartamentos e moradias incluíam no seu clausulado a obrigação de pagamento dessas despesas comuns;
- por termo de transacção homologado por sentença já transitada nos autos do processo nº …/… que correu termos no …º Juízo Cível do Tribunal de Loulé, ficou consignado pela “Praia Longa (…)” o reconhecimento como partes comuns (para o que aqui releva) das zonas verdes do aldeamento e infra-estruturas que constituem a parte sobrante, sem artigo predial ou matricial destacado;
- quanto a essas partes comuns, por não estar sujeita a registo, o termo de transacção é desde então imediatamente efectivo;
- desde 1981 até ao presente, que os proprietários dos diversos prédios que constituem o Aldeamento Aldeia do Mar vêm participando nas Assembleias de Proprietários e constituíram Associação de Proprietários;
- os mencionados proprietários pagavam à “Praia Longa (…)” as comparticipações decorrentes das despesas necessárias à manutenção e fruição das partes comuns, utilizavam estas partes comuns no gozo dos respectivos prédios, ininterruptamente, e sem que ninguém se tivesse oposto, convictos que o faziam por serem áreas de utilização colectiva do empreendimento, e que estas integravam o mesmo;
- o Aldeamento Turístico Aldeia do Mar foi desclassificado de aldeamento turístico, caducando a autorização de utilização para fins turísticos, tendo sido determinado o encerramento do empreendimento, pelo que foi aprovado, por Assembleia Geral de Proprietários de 19 de Maio de 2007, o Título Constitutivo do Empreendimento Aldeia do Mar – Zona Sul;
- posteriormente, foi deliberado entregar a administração daquela Zona Sul à sociedade “Bolsa de Condomínios Limitada”, a qual ainda hoje se mantém em funções;
- a “Bolsa dos Condomínios”, no exercício da sua actividade comercial, invocando a qualidade de administradora das Partes Comuns do Aldeamento Aldeia do Mar - Zona Sul, vem assegurando a respectiva administração e cuidando dos mencionados espaços comuns;
- na Assembleia Geral de Proprietários de 19 de Maio de 2007, por deliberação que não foi objecto de impugnação, foi aprovado o “Regulamento de Administração do empreendimento Aldeia do Mar - Zona Sul”, o qual prevê e regula a forma e os termos da gestão dos espaços comuns do Aldeamento, de acordo com as normas legais supletivas aplicáveis para o efeito;
- tal “Regulamento” inclui uma permilagem dos imóveis existentes no Aldeamento;
- o prédio dos Réus encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé, freguesia de Quarteira, pela descrição predial … letra “…”, para o número interno …, matriz predial Loulé 2 nº …-H, e ao mesmo foi atribuída naquele “Regulamento” uma permilagem de 4,44330/1.000;
- nas diversas Assembleias de Proprietários que ocorreram, foram aprovadas as contas e os orçamentos para os anos de 2013 a 2022 e as consequentes comparticipações a serem pagas pelos diversos proprietários, em função da respectiva permilagem, tendo sido convocados, para tais Assembleias, todos os proprietários, inclusive os Réus;
- os Réus não procederam ao pagamento daquelas comparticipações, atendendo à sua permilagem, no valor total de € 7.867,41.
Os Réus contestaram, tendo, nomeadamente, invocado a excepção dilatória de falta de personalidade jurídica e judiciária da Autora, alegando: falta de título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos arts. 1417º, 1418º e 1438ºA do Cód. Civil; nem a Autora, nem os Réus foram partes no processo que correu termos, sob o nº …/…, no …º Juízo Cível do Tribunal de Loulé, nem o registo correspondente foi admitido; nem a Autora, nem os Réus figuram na escritura de constituição da Associação dos Proprietários da Aldeia do Mar, nem na Acta de Assembleia Geral de Proprietários da Aldeia do Mar, Zona Sul, pelo que não lhes são aplicáveis; a referida Acta carece da observância das formalidades legais aplicáveis, nomeadamente da fixação e modo de determinação correspectivo das quotas-partes pertencentes a cada proprietário e das responsabilidades destas emergentes; o Alvará de Loteamento de 22/11/1967, para a “Urbanização de Vilamoura”, não respeita às partes desta acção, nem no mesmo são especificadas permilagens ou quotas-partes; e, não existe, no caso, constituição formal, típica, de um direito real de propriedade materializado no registo predial respectivo.
A Autora respondeu, pugnando pela improcedência de tal excepção, alegando, em suma, que: o imóvel propriedade dos Réus encontra-se integrado no empreendimento Aldeia do Mar, que foi resultado de uma operação de loteamento, no qual existem zonas comuns e, como tal, nessa qualidade de proprietários, os Réus são responsáveis pelo pagamento da quota-parte que lhe cabe nas despesas com a manutenção dessas zonas; nos termos do art. 43º, nº 4 do Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12, os espaços verdes e de utilização colectiva, as infra-estruturas viárias e os equipamentos de natureza privada, relativamente ao conjunto de prédios que integram a operação de loteamento, são consideradas partes comuns e aplicáveis o regime previsto nos arts. 1420º a 1438º-A do Cód. Civil; o condomínio resultante das operações de loteamento dispõe de personalidade judiciária, por força do disposto no 12º, al. e) do Cód. Proc. Civil, pelo que, esse condomínio, ainda que não disponha de personalidade jurídica, poderá estar em juízo na decorrência dessa extensão da personalidade judiciária ao condomínio.
De seguida, foi proferida decisão que julgou verificada a falta de personalidade judiciária da Autora, determinando a absolvição dos Réus da instância.
Inconformada, a Autora recorre desta decisão, requerendo a sua revogação e substituição por outra que ordene o prosseguimento dos autos. Termina as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões:
“A. O presente recurso tem por objecto a sentença proferida, em 22.11.2024, que decidiu julgar verificada a falta de personalidade do Autor, e, em consequência, absolver a Recorrida do pedido deduzido pela Recorrente, com o qual a Recorrente não se conforma.
B. Contrariamente ao que defende o Tribunal ao quo, não se verifica a falta de personalidade do Autor. Com efeito,
C. O condomínio resultante da propriedade horizontal (e o condomínio resultante das operações de loteamento, nos termos acima expostos) dispõe de personalidade judiciária, por força do disposto no 12º, al. e) do Código de Processo Civil, então, esse condomínio ou o administrador, ainda que não disponham de personalidade jurídica, poderão estar em juízo na decorrência dessa extensão da personalidade judiciária ao condomínio.
D. Assim, existindo, como existem, espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada, no caso em apreço em que a repectiva administração vem assegurando e cuidando dos espaços e serviços comuns, através dos respetivos funcionários e/ou empresas contratadas, regando, jardinando e limpando os espaços verdes e jardins do dito Aldeamento, custeando as despesas com a manutenção das zonas acesso e de estacionamento existente no Aldeamento, contratando e pagando os serviços necessários, limpando os esgotos, custeando a eletricidade para os equipamentos de apoio aos portões, rega, bombas, limpando os espaços, reparando os equipamentos, tratando de todo o expediente relativo à administração, agendando e notificando para assembleias, enviando actas, cumprindo deliberações bem como elaborando a contabilidade e guarda da documentação do condomínio, a emissão e envio de notas de cobrança, pagamentos e recibos aos proprietários, contratando conforme deliberações os serviços jurídicos, que se têm mostrado necessário na defesa do condomínio e na cobrança de comparticipações e tudo o mais que se tem revelado necessário ao bom cumprimento das funções de administração.
E. Portanto, os mesmos são administrados pelos proprietários no loteamento, sob a alçada de uma administração eleita em assembleia de condóminos, nos mesmos termos em que são administradas as partes comum no instituto da propriedade horizontal.
F. A norma actualmente em vigor, o n.º 4 do artigo 43º do Decreto-Lei 555/99 de 16 de Dezembro, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que reza que “ os espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438-A do Código Civil”.
G. Uma coisa é a constituição da propriedade horizontal, a que alude o art.1417º, do C. Civil, mas que não tem aplicação ao caso, já que a remissão da lei é para os arts.1420º a 1438º-A, e outra coisa é a constituição do condomínio. Este não tem que ser constituído obedecendo somente a uma das formas previstas no citado art.1417.
H. Para efeitos de aplicação do regime legal atinente à propriedade horizontal, considera-se condomínio a realidade decorrente de operação de loteamento (cfr. arts. 1438.º-A do Código Civil e art. 43.º, n.º4 do DL. n.º 555/99, de 16/10”, sendo que a inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação do disposto no art. 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, ex vi art. 43.º, n.º4 do RJUE.
I. Por isso, o condomínio resultante das operações de loteamento, dispõe de personalidade judiciária (sem prejuízo da personalidade judiciária e jurídica da pessoa do administrador).
J. Tal como decidido no Ac TRL de 15-10-2013 sob consulta em: https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/402e01c1d5b3732480257c1700788e17?OpenDocument&Highlight=0,condominos,loteamento,2013 “Quer o art.15º, nº3, do DL nº448/91, quer posteriormente o art.43º, nº4, do DL nº555/99, de 16/12, depois de estabelecerem que os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns, determinam que estas se regem pelo disposto nos arts.1420º a 1438º, no 1º diploma, e nos arts.1420º a 1438º-A, no 2º, todos do C.Civil. II - Regem-se, pois, designadamente, pelos disposto no art.1437º, de onde resulta a personalidade judiciária do condomínio constituído para administrar aquelas partes comuns, relativamente às acções em que, por ele, pode intervir o administrador, nos termos daquele art.1437º. III – E sempre se chegará à mesma conclusão por via de uma interpretação extensiva do art.6º, al.e), do C.P.C., já que, cotejando a letra com o espírito da lei, parece-nos que o legislador disse menos do que queria, IV – Na verdade, tendo em consideração, principalmente, os elementos sistemático e racional, não se vê que tenha querido deixar de abranger na al.e), do art.6º, o condomínio que resulte de operações de loteamento efectuadas ao abrigo dos citados Decretos-Lei. A razão de ser e o objectivo prático que a lei se propõe atingir, tanto se verifica nesse condomínio como no resultante da propriedade horizontal. Haverá, pois, que estender o sentido literal até coincidir com o espírito da lei, considerando-se abrangido pela previsão do art.6º, al.e), o caso do condomínio resultante da operação de loteamento referida nos autos.”.
K. No âmbito da presente acção, a Recorrente peticiona a condenação da Recorrida nas despesas das partes comuns do aldeamento Aldeia do Mar – zona sul, referente aos anos de 2013 a 2022. Por outro lado,
L. No âmbito da presente acção, a Recorrente pretende obter uma sentença (título executivo) que lhe permita, em caso de não pagamento voluntário, exigir da Recorrida o pagamento coercivo dos relativos às despesas das partes comuns do aldeamento Aldeia do Mar – zona sul. De facto,
M. A Recorrente apenas reclama – apenas e só! – o pagamento das comparticipações para as despesas comuns do Aldeamento, designadamente as resultantes da administração dos espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada que serve o Aldeamento, incluindo, sem limitar, o prédio da Autora! Equivale isto a dizer que N. Sendo que a fração da recorrida, de um prédio urbano, sito em Aldeia do Mar, Vilamoura, composto por “1º andar - habitação com 1 quarto, sala comum, cozinheta, casa de banho, hall interior e 2 varandas - 56,581m2”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número descrição predial … letra “…”, para o número interno …, matriz predial Loulé 2 n.º …-H.
O. Incluída no espaço que constitui o Sector 2, Zona 6, inserido no alvará de loteamento sem número S/N de 67, em 22 de Novembro de 1967 desenvolvido à data pela Lusotur – sociedade Financeira de Turismo SARL que a partir de 1967 projectou a urbanização de Vilamoura.
P. Fica, sem conceder abrangida pelo regime legal previsto nos artigos 1420º a 1438-A do Código Civil por remissão do n.º 4 do artigo 43º do Decreto-Lei 555/99 de 16 de Dezembro.
Q. Mas mesmo que se entendesse que o direito ora peticionado não decorreria do disposto do artigo 1424º do Código Civil, aplicável ex vi artigo 54º do RJUE, diga-se ainda que determina o artigo 473º do Código Civil, que: “ 1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.”
R. Ora, resulta patente que, beneficiando o(a)s Ré(u)s do custeio por parte da Autora dos bens e serviços supra enunciados, é obrigado, se por outro título não o fosse, por enriquecimento sem causa, no pagamento de tais despesas, das quais tem beneficiado, sem contrapartida.
S. Em face do exposto, ao decidir da forma como decidiu, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 1417.º, 1420º a 1438-A do Código Civil por remissão do n.º 4 do artigo 43º do Decreto-Lei 555/99 de 16 de Dezembro, todos do Código de Processo Civil.
T. Bem como o previsto no 473º do Código Civil por omissão.”
Os Réus apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – QUESTÕES A DECIDIR
De acordo com as disposições conjugadas dos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1, ambas do Cód. Proc. Civil, é pelas conclusões da alegação do Recorrente que se delimita o objecto e o âmbito do recurso, seja quanto à pretensão do Recorrente, seja quanto às questões de facto e de direito que colocam. Esta limitação objectiva da actuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. art. 5º, nº 3 do Cód. Proc. Civil).
Assim, o objecto do presente recurso consiste na apreciação da seguinte questão:
- se se verifica a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária da Autora, como entendeu o tribunal recorrido.
III - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Relevam para a presente decisão as ocorrências fáctico-processuais que constam da parte I-Relatório desta decisão, que se dão aqui por integralmente reproduzidas.
IV - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
A decisão recorrida julgou verificada a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária da Autora e a consequente absolvição dos Réus da instância, com a seguinte fundamentação:
“O Autor alega administrar as partes comuns do Condomínio da Aldeia do Mar, na Quarteira, tal como definido na transacção homologada por sentença no âmbito de processo judicial nº …/…, que correu termos no extinto …º Juízo Cível do Tribunal de Loulé, em que foram partes Praia Longa Sociedade de Empreendimentos Turísticos e Imobiliários S.A. e a Aldeia Nossa S.A. e a Associação de Proprietários da Aldeia do mar.
Consubstanciando a transacção um contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões, não existindo coincidência entre as partes do aludido processo judicial e as partes que figuram como Autor e Réus nesta acção, os efeitos decorrentes da sentença homologatória da transacção não produzem efeitos na esfera jurídica dos aqui RR.
O condomínio não dispõe de personalidade jurídica não podendo por isso ser titular de direitos. O legislador apenas confere a possibilidade do condomínio ser parte em juízo nas acções que se integrem no âmbito das funções e dos poderes do administrador do condomínio constituído em propriedade horizontal cf. art. 12º/e) do Código de Processo Civil e art. 1437º do Código Civil.
De acordo com o art. 1417º do Código Civil, a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial proferida em ação de divisão de coisa comum, ou em processo de inventário.
No título constitutivo serão especificadas, nomeadamente as fracções, o valor de cada uma, expresso em percentagem ou permilagem e o valor total do prédio - cf. art. 1418º do Código Civil.
No caso dos autos, o Autor não comprova/demonstra a existência de um título constitutivo da propriedade horizontal do condomínio - ónus que lhe incumbia nos termos das regras gerais do ónus probatório art. 342º e ss. do Código Civil.
Assim, não estando demonstrado que o condomínio dos autos esteja constituído sob o regime da propriedade horizontal, o Autor, não está dotado de personalidade judiciária. Com efeito, a lei processual civil confere personalidade judiciária apenas aos condomínios resultantes de constituição de propriedade horizontal, nos termos da já aludida alínea e) do art. 12º do Código de Processo Civil).
Não sendo o caso do Autor destes autos, este não tem susceptibilidade de figurar como parte (cf. artigos 11º e 12º / e “a contrario”, ambos do Código de Processo Civil).
Por outro lado, a sanação da falta de personalidade judiciária no caso em apreciação, por ser inaplicável o regime do art. 14º do CPC, não é possível.”
Discorda a apelante por entender, em suma, que o imóvel propriedade dos Réus encontra-se integrado no empreendimento Aldeia do Mar, que foi resultado de uma operação de loteamento, no qual existem zonas comuns e, como tal, nessa qualidade de proprietários, os Réus são responsáveis pelo pagamento da quota-parte que lhe cabe nas despesas com a manutenção dessas zonas; nos termos do art. 43º, nº 4 do Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12, os espaços verdes e de utilização colectiva, as infra-estruturas viárias e os equipamentos de natureza privada, relativamente ao conjunto de prédios que integram a operação de loteamento, são consideradas partes comuns e aplicáveis o regime previsto nos arts. 1420º a 1438º-A do Cód. Civil; o condomínio resultante das operações de loteamento dispõe de personalidade judiciária, por força do disposto no 12º, al. e) do Cód. Proc. Civil, pelo que, esse condomínio, ainda que não disponha de personalidade jurídica, poderá estar em juízo na decorrência dessa extensão da personalidade judiciária ao condomínio.
E, adianta-se, tem razão.
Senão, vejamos.
Nos termos do art. 11º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, a personalidade judiciária consiste na susceptibilidade de ser parte num processo judicial, ou seja, “a possibilidade de requerer ou contra si ser requerida, em próprio nome, qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecidas na lei.” (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2ª ed. revista e actualizada, Coimbra Editora, 1985, p. 108).
A lei estabelece no nº 2 do citado art. 11º do Cód. Proc. Civil, como princípio geral, a coincidência, correspondência ou equiparação entre a personalidade jurídica [que consiste na susceptibilidade de ser titular de direitos e obrigações] e a personalidade judiciária: poderá ser parte quem tiver personalidade jurídica, ou seja, qualquer pessoa jurídica tem personalidade judiciária, podendo demandar e ser demandada.
Porém, “se é correcta a afirmação de que aquele que tem personalidade jurídica tem necessariamente personalidade judiciária, a inversa não é verdadeira: a lei confere personalidade judiciária a determinadas entidades carecidas de personalidade jurídica – isto é, que não podem ser titulares de direitos e obrigações.” - Gonçalo Oliveira Magalhães, in “A personalidade judiciária do condomínio e a sua representação em juízo”, Revista Julgar, nº 23, 2014, p. 56-57.
Essas excepções estão previstas nos arts. 12º e 13º do Cód. Proc. Civil, preceitos que estendem a personalidade judiciária a quem não goza de personalidade jurídica.
Com relevo para a presente situação, a al. e) do mencionado art. 12º do Cód. Proc. Civil atribui personalidade judiciária ao condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador – e só em relação a essas.
Como esclarece Gonçalo Oliveira Magalhães, in ob. cit., p. 62: “A medida da personalidade judiciária do condomínio coincide, portanto, com a das funções do administrador - ou seja, as acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador devem ser intentadas por (ou contra o) condomínio. Fora do âmbito dos poderes do administrador, o condomínio não tem personalidade judiciária e, portanto, os condóminos agirão em juízo em nome próprio. / Não existem, assim, dúvidas quanto à possibilidade de o condomínio intentar acções destinadas à cobrança das prestações que a cada um dos condóminos incumbe realizar para a satisfação das despesas com a conservação das partes comuns do edifício (art. 1424.º do Código Civil) (…). / Carecendo o condomínio de um substrato físico, a sua representação é atribuída ao administrador (art. 1437.º/1).”
Donde, o mencionado art. 12º, al. e), do Cód. Proc. Civil deve ser conjugado com os arts. 1436º, nº 1 e 1437º do Cód. Civil, onde se regula sobre as funções do administrador e respectiva representação do condomínio em juízo.
Em suma, o condomínio resultante da propriedade horizontal tem personalidade judiciária relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, podendo agir em juízo quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem, nomeadamente, para o que aqui especialmente releva, exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art. 1436º, nº 1, al. f) do Cód. Civil).
No caso dos autos, estamos perante uma situação fáctica decorrente de uma operação de loteamento processada no âmbito do projecto de urbanização de Vilamoura, relativamente à qual foi concedido pela Câmara Municipal “Alvará de Loteamento Sem número de (S/N.º) 67, emitido a 22 de Novembro de 1967”, que deu origem ao complexo urbanístico de Vilamoura, designado “Aldeia do Mar” (documento nº 1 junto com a petição inicial).
Nos termos do Decreto Lei 466673, de 29 de Novembro de 1965 (diploma que, então, concedia às autoridades administrativas responsáveis os meios legais que as habilitava a exercer eficiente intervenção nas operações de loteamento urbano), “entende-se por loteamento urbano, para os efeitos deste diploma, a operação ou o resultado da operação que tenha por objecto ou tenha tido por efeito a divisão em lotes de um ou vários prédios fundiários, situados em zonas urbanas ou rurais, para venda ou locação simultânea ou sucessiva, e destinados à construção de habitações ou de estabelecimentos comerciais ou industriais” (art. 1º). De acordo com o art. 6º, nº 1 do diploma: “A licença de loteamento será titulada por alvará do qual constarão as prescrições a que o requerente fica sujeito, e designadamente os condicionamentos de natureza urbanística, entre eles o traçado da rede viária, espaços livres e arborizados, parques de estacionamento, zonas comerciais ou industriais e desportivas, e as obrigações que, em face do estudo económico, deve assumir, tais como o encargo de mais-valia, ou a execução directa, sob fiscalização da câmara municipal, dos trabalhos de urbanização e cedência de terreno para equipamento urbanístico”.
Tal diploma foi alterado pelo Decreto Lei nº 289/73, de 6 de Junho, que veio a ser revogado pelo Decreto Lei nº 400/84, de 31 de Dezembro. Este diploma, por sua vez, foi revogado pelo Decreto Lei nº 448/91, de 29 de Novembro. Este último foi revogado pelo Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (doravante, denominado RJUE), actualmente em vigor, e que tem aplicação a loteamentos já implementados à data da respectiva entrada em vigor – art. 12º, nº 2, 2ª parte, do Cód. Civil (neste sentido, Acórdão do TRE de 09/02/2023, relatora Isabel de Matos Peixoto Imaginário, proc. nº 775/15.2T8OLH-A.E1, acessível em www.dgsi.pt).
Nos termos do art. 2º, al. i) do RJUE, entende-se por “operações de loteamento”, as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento.
Estipula o art. 43º do RJEU, sob a epígrafe “Áreas para espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas, equipamentos e habitação” [e na senda do que já constava do nº 3 do art. 15º do Decreto Lei nº 448/91, de 29/11, com a epígrafe “Terrenos para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos”: “Os espaços verdes privados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.”]:
“1 - Os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias, equipamentos e habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível.
2 - (…)
3 – (…).
4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.”
A propósito do regime estabelecido neste art. 43º do RJEU, esclarecem Fernanda Paula Oliveira e Sandra Passinhas, in “Loteamentos e propriedade horizontal: guerra e paz!”, artigo publicado na Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente, Nº 9, Ano V, 1.02, p. 45 a 77 (2002), p. 69-70:
“Em primeiro lugar um esclarecimento: o legislador não está a criar ope legis um condomínio complexo. O que resulta desta disposição legal é apenas a aplicação do regime da propriedade horizontal aos espaços verdes e de utilização colectiva, às infra-estruturas viárias e aos equipamentos de natureza privada.
Em segundo lugar, quando o legislador refere os elementos de natureza privada como sendo partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos está a salientar a natureza imperativamente comum desses elementos. Porque é que o legislador optou pelo regime da propriedade horizontal? Porque o sistema jurídico considera unitariamente as partes comuns do edifício, em virtude da sua destinação ao gozo colectivo e, ao mesmo tempo, ao melhor aproveitamento das partes próprias. O grupo, organizado dentro destes limites e para o prosseguimento deste escopo, apresenta-se como um centro autónomo de imputação de relações jurídicas, sem que, por outro lado, possa ser considerado como uma entidade completamente separada e contraposta aos seus componentes. Ao remeter para os artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, o legislador remeteu para duas secções do Código Civil: a secção III, relativa aos direitos e encargos dos condóminos, e a secção IV, relativa à administração das partes comuns.
Da aplicação do artigos 1420.º e ss. resultam consequências relevantes: podemos referir a grande importância do artigo 1420.º, n.º 2, ao estabelecer que o conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar a parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou o artigo 1423.º ao estabelecer que os condóminos não gozam do direito de pedir a divisão das coisas comuns. Esta norma satisfaz perfeitamente as exigências da Administração Pública e se já se podia retirar do espírito do direito administrativo, agora vem aqui expressamente dito. São ainda pontos de importância vital: a repartição das despesas (1424.º a 1427.º), a obrigatoriedade de seguro contra o risco de incêndio e a exigência de um regulamento de condomínio, havendo mais de quatro comproprietários.
Da remissão para o regime da administração das partes comuns, temos de salientar a importância da figura do administrador. Das funções do administrador, que vêm enumeradas, de forma não taxativa, no artigo 1436.º, destacamos algumas: (…) exigir dos proprietários a sua quota-parte nas despesas aprovadas; (…). O legislador impõe a criação de um órgão administrativo com um leque diversificado de funções e que visam não só regular internamente as relações entre os proprietários, mas, e provavelmente foi essa a grande vantagem que esteve presente na mente do legislador, a regularização das relações entre os vários proprietários e terceiros. Estruturalmente, o condomínio no edifício é caracterizado por uma particular "organização de grupo" normativamente estruturada e inderrogavelmente imposta, a qual, por um lado, circunscreve e disciplina as relações internas entre os condóminos e, por outro lado, no interesse de terceiros, faz com que o grupo se apresente externamente como tal. Vejamos mais algumas dessas funções, previstas pelo artigo 1436.º:
- alínea i) - Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas. O administrador representa, unitariamente, o condomínio, quer perante terceiros, quer judicialmente, quer perante as autoridades administrativas. Nos termos do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/94, para efeitos do disposto nos artigos 10.º, 12.º e 165.º do RGEU, é suficiente a notificação do administrador do condomínio. (…)”.
Face às normas acima invocadas e perante a realidade fáctica dos autos, conclui-se que, no caso em apreço, estamos perante um loteamento titulado por alvará, onde existem “4 zonas de estacionamento, caminhos pedonais, zonas verdes ajardinadas” (art. 14º da P.I.), que constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios neles construídos e que se regem pelo disposto nos arts. 1420º a 1438º-A do Código Civil, tudo, nos termos do mencionado nº 4 do art. 43º do RJEU. Ou seja, ao conjunto urbanístico denominado “Aldeia do Mar” aplica-se o regime atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como tal os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns (arts. 1420º a 1429º-A do Cód. Civil), e o regime atinente à administração das partes comuns do edifício, entendido como tal os lotes dos proprietários (arts. 1430º a 1438º-A do Cód. Civil) - cfr. Abílio Neto, in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª ed., Outubro 2006, Ediforum, p. 114; e Acórdãos do TRE: de 05/11/2020, relatora Isabel de Matos Peixoto Imaginário, proc. nº 3152/18.0T8LLE-A.E1; de 24/02/2022, relatora Anabela Luna de Carvalho, proc. nº 1372/20.6T8LLE-A.E1; de 10/03/2022, relator Manuel Bargado, proc. nº 1368/20.8T8LLE-A.E1; de 28/04/2022, relator José Lúcio, proc. nº 1276/20.2T8LLE-A.E1; e de 09/06/2022, relatora Maria Adelaide Domingos, proc. nº 1370/20.0T8LLE-A.E1, todos, acessíveis em www.dgsi.pt.
Veja-se que, no caso, foi alegado que os proprietários dos lotes integrantes do loteamento dos autos reuniram-se, em 19 de Maio de 2007, em Assembleia Geral de Proprietários, na qual foi aprovado o “Título Constitutivo do Empreendimento Aldeia do Mar – Zona Sul”, bem como, o “Regulamento de Administração do empreendimento Aldeia do Mar - Zona Sul”, o qual prevê e regula a forma e os termos da gestão dos espaços comuns do Aldeamento, de acordo com as normas legais supletivas aplicáveis para o efeito; tal “Regulamento” inclui uma permilagem dos imóveis existentes no Aldeamento; nas diversas Assembleias de Proprietários que ocorreram ao longo dos anos foram aprovadas as contas e os orçamentos para os anos de 2013 a 2022 e as consequentes comparticipações a serem pagas pelos diversos proprietários, em função da respectiva permilagem, tendo sido convocados, para tais Assembleias, todos os proprietários, inclusive os Réus - o que evidencia a adesão ao regime legal da propriedade horizontal consagrado nos arts. 1420º e ss do Cód. Civil, de aplicação facultativa (cfr. art. 1438º-A do mesmo diploma).
Assim sendo, por força do mencionado art. 43º, nº 4 do RJEU, tem aplicação à realidade dos autos, decorrente das referidas operações de loteamento, o regime legal atinente à propriedade horizontal previsto nos arts. 1420º a 1438ºA do Código Civil.
Como se escreve no Acórdão do TRE de 08/06/2017, relator Manuel Bargado, proc. nº 1353/12.3TBLLE.E1, acessível em www.dgsi.pt, citando-se Fernanda Oliveira, Maria Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, in “Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado”, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2012, p. 374-375: “Não se trata verdadeiramente de constituição de uma situação de propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável, desde logo, o regime notarial da sua constituição, mas apenas do aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns”; concluindo-se, no mesmo Acórdão: “A inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação ao caso dos autos do disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do CC, ex vi artigo 43º, nº 4, do RJUE.”.
No mesmo sentido, alude-se no já citado Acórdão do TRE de 28/04/2022, que a norma remissiva do art. 43º, nº 4 do RJEU “é clara ao referir que se regem “pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil” em vez de remeter globalmente para todo o regime aplicável à propriedade horizontal. / E compreende-se que assim seja, visto que se trata de realidades equiparáveis às situações de propriedade horizontal, na sua regulação funcional, mas em que subsistem importantes diferenças, nomeadamente na sua génese, havendo que distinguir e excluir da equiparação aquilo em que manifestamente não se verifica a identidade de razões que tornaram aconselhável essa equiparação. (…) O que não tem aplicação ao caso, acrescentamos nós, dado o teor da norma remissiva já aludida do art. 43.º/4 do RJUE, e considerando até a diferente natureza das realidades em causa, é o disposto nos arts. 1417º,1418º e 1419º do CC, referentes ao título constitutivo da propriedade horizontal (…). A verdade é que não existe aqui uma propriedade horizontal, nem um seu título constitutivo, nem a obrigação legal de fixar a comparticipação de cada proprietário em função de uma percentagem ou permilagem.”
Como acima já se deixou dito e como também se faz notar no Acórdão do TRL de 15/10/2013, relator Roque Nogueira, proc. nº 1392/10.9TBBNV-A.L1-7, acessível em www.dgsi.pt: “uma coisa é a constituição da propriedade horizontal, a que alude o art. 1417º, do C. Civil, mas que não tem aplicação ao caso, já que a remissão da lei é para os arts.1420º a 1438º-A, e outra coisa é a constituição do condomínio. Este não tem que ser constituído obedecendo a uma das formas previstas no citado art. 1417, como se defende na decisão recorrida. Na verdade, não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a constituição de autónomos órgãos de administração.”
Pelo que se vem expondo, revela-se de forma clara não poder ser acolhida a argumentação da decisão recorrida - e pugnada em sede recursória pelos apelados - alicerçada na inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos arts. 1417º, 1418º e 1419º do Cód. Civil para imputar falta de personalidade judiciária à Autora.
Em suma, prevendo a própria lei, em casos de loteamento como o dos autos, que as partes comuns se regem pelo disposto nos citados artigos do Código Civil, não se vê como possa defender-se que o condomínio constituído para administrar essas partes comuns careça de personalidade judiciária para demandar os condóminos para lhes exigir a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
Como se explicita no já citado Acórdão do TRL de 15/10/2013, que aborda situação similar à destes autos:
“O que releva para o caso é a constatação da legalidade da estrutura de condomínio e de administração das partes comuns em causa. Legalidade essa que resulta do próprio direito substantivo. Poder-se-á, até, entender que a personalidade judiciária do condomínio, em casos como o dos autos, é atribuída pela lei substantiva e não pelo art. 6º [actual art. 12º do Cód. Proc. Civil]. Na verdade, quer o art. 15º, nº3, do DL nº448/91, quer posteriormente o art. 43º, nº4, do DLnº555/99, de 16/12, depois de estabelecerem que os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns, determinam que estas se regem pelo disposto nos arts.1420º a 1438º, no 1º diploma, e nos arts.1420º a 1438º-A,no 2º. Isto é, regem-se, designadamente, pelos disposto no art.1437º, de onde resulta, a nosso ver, a personalidade judiciária do condomínio constituído para administrar aquelas partes comuns, relativamente às acções em que, por ele, pode intervir o administrador, nos termos daquele art.1437º.
De todo o modo, sempre se chegará à mesma conclusão por via de uma interpretação extensiva do art.6º, al.e), como defende o recorrente. Na verdade, embora o elemento literal, ou seja, as palavras em que a lei se exprime, constitua um ponto de partida de interpretação jurídica, é um elemento frágil, já que pode suceder, designadamente, que o legislador tenha dito mais ou menos do que pretendia dizer. Por isso que se afirma no art. 9º, nº1, do C.Civil, que a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo em conta os elementos aí previstos, os chamados elementos lógicos, que incluem o elemento histórico, o elemento sistemático e o elemento racional ou teleológico.
Ora, cotejando a letra com o espírito da lei, parece-nos que o legislador disse menos do que queria, pois que, tendo em consideração, principalmente, os elementos sistemático e racional, não se vê que tenha querido deixar de abranger na al.e), do art.6º, o condomínio que resulte de operações de loteamento efectuadas ao abrigo dos citados Decretos-Lei. A razão de ser e o objectivo prático que a lei se propõe atingir, tanto se verifica nesse condomínio como no resultante da propriedade horizontal.
Parece-nos, pois, que o legislador, ao formular a norma, disse menos do que efectivamente pretendida dizer. Daí que haja que estender o sentido literal até coincidir com o espírito da lei, fazendo-se, assim, uma interpretação extensiva. Sendo que as normas excepcionais admitem esse tipo de interpretação, como resulta do disposto no art.11º, do C.Civil. Nada impede, destarte, segundo cremos, que, por via de uma interpretação extensiva, se considere abrangido pela previsão do art. 6º, al.e), o caso do condomínio resultante da operação de loteamento referida nos autos.”
Por todo o exposto, terá de concluir-se, ao invés do entendimento perfilhado na decisão recorrida, que a Autora “Partes Comuns do Aldeamento Aldeia do Mar - Zona Sul, sito na Rua …, Quarteira” tem personalidade judiciária relativamente à presente acção, destinada a exigir dos Réus a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art. 12º, al. e) do Cód. Proc. Civil e arts. 1424º, 1436º, nº 1, al. f) e 1437º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil).
Assim, procede a apelação, impondo-se a revogação da decisão recorrida e a sua substituição pela presente decisão que, declarando que a Autora se encontra dotada de personalidade judiciária, determina o normal prosseguimento dos autos na primeira instância, com a prática dos actos que lhe couberem.
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As custas devidas pela presente apelação são da responsabilidade dos apelados – cfr. art. 527º, nºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil e art. 1º, nºs 1 e 2 do Regulamento das Custas Processuais.
V. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa em julgar a presente apelação procedente, e, em consequência, revogar a decisão recorrida, substituindo-a por esta, declarando que a Autora se encontra dotada de personalidade judiciária e a determinar o normal prosseguimento dos autos na primeira instância, com a prática dos actos que lhe couberem.
Custas pelos apelados.
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Lisboa, 13 de Maio de 2025
Cristina Silva Maximiano
Rute Lopes
José Capacete |
