| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
AA BARRAGAN e BB interpuseram o presente recurso de apelação do despacho final que julgou improcedente o procedimento cautelar de arresto que intentaram contra CC e DD.
No Requerimento inicial, apresentado a 02-03-2026, os Requerentes requereram o ARRESTO do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º … da freguesia da Charneca da Caparica, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das freguesias de Charneca da Caparica e Sobreda, concelho de Almada.
Para tanto e em síntese, alegaram que:
- os Requerentes, como promitentes compradores, celebraram com os Requeridos, como promitentes vendedores, um contrato promessa de compra e venda de um terreno com a área de 563 m2;
- era uma condição para aquisição do prédio que a área do terreno fosse superior a 540 m2, porquanto pretendiam construir duas moradias independentes, circunstância essa do conhecimento dos Requeridos, que lhes asseguraram que o prédio tinha essas condições;
- após a celebração do contrato promessa, os Requerentes procederam a um levantamento topográfico e constataram que o prédio tem apenas 519 m2, o que inviabiliza o seu projeto;
- em face disso, comunicaram aos Requeridos essa discrepância, mas eles, apesar de saberem que efetivamente a mesma existe, negaram esse facto e solicitaram a marcação da escritura;
- os Requeridos prometeram vender um bem diferente daquele de que dispõem, estando, pois, definitivamente impossibilitados de cumprir com a promessa, o que constitui fundamento para que os Requerentes possam resolver o contrato, o que fizeram por comunicação escrita;
- os Requeridos estão num processo de dissipação do seu património, porquanto têm à venda o referido terreno e um automóvel;
- os Requeridos são donos e proprietários do prédio urbano onde residem, o qual está onerado com uma hipoteca voluntária, não constituindo garantia suficiente para a restituição do sinal em dobro, tanto mais que a penhora de casa de morada de família está sujeita a especiais condicionalismos;
- os Requerentes não conhecem aos Requeridos outro património;
- os Requeridos sempre disseram aos Requerentes que a venda era urgente, por motivos familiares que, apesar de não detalhados, não deixavam dúvidas quanto à necessidade de obter liquidez;
- Uma vez vendido o património, os Requeridos poderão, e deverão, dissipá-lo rapidamente, razão pela qual os Requerentes têm receio de não lograrem obter a satisfação do seu crédito ao sinal em dobro ou, pelo menos, em singelo.
Realizou-se audiência para inquirição da testemunha arrolada.
Após, foi proferida a Decisão final (recorrida) cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Nestes termos, pelo exposto e de harmonia com o disposto nos preceitos legais supracitados, o Tribunal julga improcedente o presente procedimento cautelar, absolvendo os requeridos do mesmo.
Custas pelos requerentes (art. 539.0 do Código do Processo Civil).
Valor: € 60.000,00
Notifique.”
Inconformados com esta decisão, os Requerentes vieram interpor o presente recurso de apelação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
A) Os Recorridos prometeram vender aos Recorrentes um terreno identificado no contrato promessa com a área de 563 m2, sabendo que os Recorrentes apenas tinham interesse na aquisição se o terreno permitisse a construção de duas moradias e que, para esse efeito, os regulamentos municipais exigiam uma área mínima de 540 m2 (factos 2, 5, 6 e 7).
B) A área real do terreno prometido vender é de cerca de 519 m2 (Geoportal: 516 m2), o que inviabiliza objetivamente a construção de duas moradias, e tal discrepância era conhecida dos Recorridos, que, não obstante, persistem em negar a divergência e em afirmar estar tudo em conformidade com os 563 m2 (factos 11 a 14, 17, 20 e 24).
C) Perante esta factualidade, existe, pelo menos, uma séria probabilidade de vir a ser qualificada, em ação principal, a presente situação como de aliud pro alio ou, no mínimo, de incumprimento definitivo imputável aos promitentes vendedores, por perda objetiva do interesse dos Recorrentes na prestação, ou, pelo menos, de erro por parte dos Recorrentes, dado que o prédio real, tal como existe, não corresponde ao prometido e não permite alcançar o fim contratual conhecido de ambas as partes (construção de duas moradias).
D) A decisão recorrida erra ao desvalorizar a discrepância de áreas, tendo-a como quantitativamente irrelevante, e ao afirmar que “não está em causa a venda de coisa sujeita a medição”; erra, pois, ao entender que a desconformidade do terreno não afeta a prestação devida, reduzindo o objeto da promessa à mera transmissão de “um terreno” sem consideração do fim acordado e das características descritas como sendo do terreno, entre as quais a área.
E) A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que discrepâncias significativas de área, quando relevantes para o fim económico do negócio, podem constituir aliud pro alio, “tudo se passando como se de outro objeto se tratasse”, configurando incumprimento definitivo imputável ao promitente vendedor, suscetível de legitimar a resolução do contrato promessa e a consequente restituição do sinal em dobro.
F) Mesmo que, numa apreciação de fundo, não viesse a ser reconhecido o direito ao sinal em dobro, a matéria de facto provada revela, de forma inequívoca, pelo menos a probabilidade séria de existência de um crédito dos Recorrentes correspondente à restituição simples do sinal pago (€ 30.000,00), o que, por si só, bastaria para preencher o requisito do fumus boni iuris exigido para o decretamento do arresto, enquanto providência destinada a assegurar um crédito pecuniário.
G) Ao concluir que não existe sequer aparência de direito – nem relativamente ao sinal em dobro, nem sequer quanto à restituição simples do sinal – o Tribunal a quo aplicou, ainda, um padrão probatório excessivo, incompatível com a natureza sumária da cognoscibilidade própria dos procedimentos cautelares, exigindo, na prática, uma prova próxima da plena, em violação do regime dos arts. 365.º, 392.º e 393.º do Código de Processo Civil, tal como interpretados pela jurisprudência consolidada.
H) Com efeito, é consabido e pacífico que, em sede cautelar, basta a demonstração sumária de uma “probabilidade séria” da existência do direito invocado, não sendo exigível a sua demonstração plena, sendo esse o sentido dos conceitos de fumus boni iuris e summaria cognitio.
I) É igualmente pacífico que, em caso de incumprimento definitivo do contrato promessa imputável ao promitente vendedor, o promitente comprador dispõe, salvo convenção em contrário, do direito à restituição do sinal em dobro, como verdadeira indemnização específica, regime ínsito no art. 442.º do Código Civil, cuja aplicação é, pelo menos, seriamente provável à luz dos factos provados.
J) Ademais, mesmo no plano meramente quantitativo, a probabilidade de crédito nunca poderia ser considerada inexistente: a divergência de área é objetiva e amplamente documentada, a finalidade contratual encontra-se demonstrada e era do conhecimento dos Recorridos, pelo que sempre deveria (pelo menos) ter sido reconhecido como devida a restituição do sinal prestado em singelo,
K) Isto sob pena de ficarmos perante um cenário, no mínimo, constrangedor: os promitentes-compradores (Requerentes) pagaram um sinal de €30.000,00; não podem adquirir o prédio que lhes foi prometido por não corresponder ao que lhes é necessário; os promitentes vendedores sabiam estar a vender um bem que não correspondia às características “prometidas”; os promitentes compradores não recebem de volta o que pagaram (nem em singelo nem em dobro) e não adquirem o bem que lhes foi prometido!
L) A decisão de 1.ª instância, ao negar qualquer fumus boni iuris, aceita uma situação de evidente injustiça e coloca-se à margem do padrão de exigência legal e jurisprudencial estabelecido para os procedimentos cautelares.
M) No que respeita ao periculum in mora, resultou provado que os Recorridos mantêm o imóvel objeto do contrato promessa à venda, anunciando o com a área errada de 563 m2: têm à venda um automóvel; o imóvel em que residem (com a proteção inerente a casa de morada de família) encontra-se onerado com hipoteca (factos 24 a 27)).
N) A estes elementos acresce que os Recorridos recusam reconhecer qualquer desconformidade do imóvel com o prometido vender, negam a existência de incumprimento e chegam a imputar aos Recorrentes a mora por não marcação de escritura (facto 23), rejeitando dever proceder a qualquer pagamento aos mesmos, o que constitui um dado relevante para o juízo de periculum in mora, na medida em que evidencia a intenção de não satisfazer voluntariamente o crédito e de prosseguir a alienação de bens, incluindo o próprio imóvel litigioso.
O) A decisão recorrida, ao desvalorizar a circunstância de os Recorridos terem diversos bens à venda e continuarem a anunciar o imóvel objeto do contrato promessa – com informação de área que o próprio Tribunal deu como falsa –, bem como a respetiva recusa em admitir qualquer dívida, e ao exigir, em substância, prova de situação económica deficitária grave ou de atos fraudulento dissipatórios, desviou-se do critério legal de “justo receio de perda da garantia patrimonial” (arts. 391.º e 392.º CPC).
P) A jurisprudência dos tribunais superiores tem vindo a afirmar que o requisito do periculum in mora se mostra preenchido sempre que, à luz de uma apreciação prudente, dos factos provados resulte um risco sério de diminuição ou perda da garantia patrimonial, designadamente quando o devedor promove a alienação dos seus imóveis, quando o património é escasso ou está fortemente onerado ou quando a conduta processual revela resistência em cumprir, não sendo necessária a prova de insolvência iminente.
Q) Em particular, para efeitos de determinação de periculum, importa o facto de os únicos bens conhecidos do devedor serem precisamente aqueles que se mostram em fase de venda ou que se pretende alienar antes de decidida a ação principal, situação em que o arresto surge como a única forma de evitar o esvaziamento total da garantia do credor.
R) Assim, à luz da matéria de facto dada como provada e dos critérios legais e jurisprudenciais aplicáveis, estão preenchidos, de forma clara, os pressupostos cumulativos do arresto – probabilidade séria da existência de crédito (ao menos quanto à restituição do sinal) e justo receio de perda da garantia patrimonial.
S) A decisão recorrida, ao julgar improcedente o procedimento cautelar, violou os arts. 365.º, 391.º, 392.º e 393.º do Código de Processo Civil, bem como o regime do sinal consagrado no art. 442.º do Código Civil.
Terminaram os Requerentes, solicitando que seja:
a) revogada a decisão recorrida e substituída por acórdão que julgue procedente o procedimento cautelar de arresto, decretando a apreensão do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º …, da freguesia da Charneca da Caparica, inscrito na matriz sob o artigo …, até ao montante de 60.000,00 €, correspondente ao crédito alegado a título de sinal em dobro;
Subsidiariamente, para o caso de se entender não estar, nesta fase, suficientemente densificada a probabilidade do direito ao sinal em dobro,
b) decretado o arresto do referido imóvel até ao montante de 30.000,00 €, correspondente ao sinal prestado, ou, pelo menos,
c) ordenada a baixa dos autos à 1.ª instância para novo julgamento, com observância dos critérios legais e jurisprudenciais do fumus boni iuris e do periculum in mora.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
A única questão a decidir é a de saber se estão verificados os pressupostos de decretamento do arresto requerido.
Dos factos
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos (acrescentámos entre parenteses retos, para melhor compreensão, por estar plenamente provado, o que consta do ponto 27):
1) Em 11 de novembro de 2025, os Requerentes e Requeridos celebraram um contrato promessa de compra e venda, os primeiros na qualidade de promitentes compradores, os segundos na qualidade de promitentes vendedores.
2) Nos termos do contrato promessa, os promitentes Requeridos prometeram vender aos Requerentes um “terreno urbano para construção urbana com a área de 563 m2 sito na Estrada 1, freguesia da União das Freguesias de Charneca da Caparica e Sobreda”, destinado a construção.
3) Com a celebração do contrato promessa, foi pago pelos Requerentes aos Requeridos o montante de 30.000,00 € a título de sinal e princípio de pagamento.
4) As partes comprometeram-se a outorgar o contrato definitivo prometido no prazo de 90 dias.
5) Os Requerentes, irmãos entre si, pretendiam adquirir o terreno com o fim, que comunicaram aos Requeridos, de aí construírem duas moradias (isoladas ou geminadas), uma para cada irmão.
6) Para o efeito, de acordo com os regulamentos municipais aplicáveis, só seria possível em terrenos com uma área mínima de 540 m2.
7) O que era do conhecimento dos Requeridos.
8) Após a celebração do contrato promessa, os Requerentes contrataram uma arquiteta a preparação do projeto a submeter à Câmara Municipal para licenciamento, tendo esta solicitado a realização de um levantamento topográfico.
9) Os Requerentes contrataram ao topógrafo EE o levantamento topográfico para medição da área do lote (terreno).
10) O referido topógrafo entregou aos Requerentes um levantamento topográfico em meados de dezembro de 2025.
11) Do levantamento topográfico resulta, inequivocamente, que o terreno tem a área real de 519,05m2, o que inviabiliza o propósito dos requerentes de construção de duas moradias.
12) Na plataforma da Câmara Municipal (Geoportal), a área do terreno é de cerca de 516 m2.
13) Os Requeridos sabiam da discrepância entre a área indicada e a área real.
14) Os Requeridos bem sabiam que a área efetiva do terreno (516 ou 519 m2) não correspondia ao que estavam a prometer vender.
15) O Requerente AA contactou o requerido CC para lhe comunicar que a área real do terreno não correspondia ao que fora prometido vender, o que, para além do mais, inviabiliza a pretensão existente para o local.
16) Como o Requerido não tomou qualquer posição sobre a questão, em nome dos Requerentes, em 30 de dezembro de 2025, foi enviada carta aos Requeridos em que se dava conhecimento da discrepância de áreas detetada, pedindo contraprova, se fosse o caso, o que se esperava.
17) Por carta remetida a 14-01-2026 e recebida no dia seguinte, os Requeridos responderam ao mandatário reafirmando que a área do terreno era de 563 m2, e que tal resultaria mesmo de “nova topografia” pedida a “outro topógrafo independente”.
18) Em 15-01-2026, os Requerentes solicitaram a remessa da alegada “nova topografia” a que os Requeridos faziam alusão na resposta, para possibilitar o confronto com o levantamento pedido e apuramento definitivo da área real do terreno.
19) Em 26-01-2026, foi remetida nova carta em que é conferido um prazo, para que os Requeridos demonstrassem e comprovassem a área do terreno que alegavam, sob pena de resolução contratual por causa imputável aos promitentes vendedores.
20) A esta carta responderam os Requeridos, por carta não datada, mas remetida a 29-01-2026, em que afirmam não ser necessário levantamento topográfico para a realização da escritura, e juntam uma cópia do que seria uma planta, parcial, em que consta “563 m2” sobre o lote correspondente ao terreno, sem qualquer assinatura ou identificação do respetivo autor ou outra fonte.
21) Em 02-02-2026, os Requerentes remeteram nova carta, pedindo a identificação do responsável pelo documento remetido pelos Requeridos, e o reenvio do mesmo, devidamente completo e assinado, a qual não obteve resposta.
22) A 10-02-2026, os Requerentes uma nova carta aos Requeridos, recebida em 12-02-2026, interpelando estes para, no prazo de 10 (dez) dias, comprovarem que os [Requeridos] estavam em condições de vender aquilo que se comprometeram a vender, adiantando que, caso contrário, considerariam definitivamente incumprido Contrato promessa, por motivo imputável aos promitentes vendedores. Adiantando, ainda, que seria então devido aos promitentes compradores o montante equivalente ao dobro do sinal prestado, isto é, o pagamento de 60.000,00 €.
23) Por carta datada de 10-02-2026, os Requeridos não respondem à interpelação feita pelos Requerentes, alegando, antes, que por não ter sido agendada a escritura, seriam estes últimos a estar em mora, reiterando não reconhecer a desconformidade de áreas.
24) Os Requeridos mantêm o prédio identificado em 2) à venda com a indicação dos 563 m2.
25) Os Requeridos têm à venda um terreno.
26) Os Requeridos têm à venda um automóvel.
27) Os Requeridos são donos e proprietários do prédio urbano em que residem [o prédio urbano composto de casa de habitação de r/c, 1.º andar, garagem, piscina e logradouro descrito na Conservatória do Registo Predial da Amora sob o n.º… da freguesia da Amora] - cf. art. 47.º do RI e doc. 13], mas encontra-se o mesmo onerado com uma hipoteca [registada mediante ap. 7655 de 2025/12/30 para garanta empréstimo bancário de capital de 132.653,90 €, até ao montante máximo assegurado de 193.674,70 €] - cf. art. 47.º do RI e doc. 13]
Dos pressupostos do arresto
O Tribunal a quo, na fundamentação de direito da decisão, teceu algumas considerações sobre o conceito e os requisitos dos procedimentos cautelar, em particular do arresto, apreciando se estavam verificados no caso concreto, afirmando designadamente que: os Requerentes se arrogam o direito a haver dos Requeridos o montante de 60.000,00 €, correspondente ao sinal em dobro, por força do incumprimento definitivo e consequente resolução do contrato de promessa de compra e venda; a prova evidenciou que entre os Requerentes, enquanto promitentes compradores, e os Requeridos, enquanto promitentes vendedores, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, tendo por objeto um terreno com 563 m2, sito na Estrada 1, freguesia da União das Freguesias de Charneca da Caparica e Sobreda, o qual tem, na realidade, 519 m2, facto de que os Requeridos tinham conhecimento; provou-se igualmente que os mesmos souberam que o prédio objeto do contrato apenas interessou aos Requerentes na medida em que permitia a edificação de duas moradias, sendo certo que também sabiam que, para o efeito, era necessário que o prédio tivesse 540 m2. Perante isto, foram ainda tecidas as seguintes considerações (sublinhado nosso):
“Analisada a factualidade provada não se afigura que haja uma qualquer impossibilidade definitiva de cumprimento do contrato, considerando que a prestação a que os requeridos se obrigaram foi de celebração do contrato de definitivo que permita a transmissão do terreno identificado para a esfera jurídica dos requerentes. A simples circunstância da na identificação do prédio ser feita indicação de que o terreno em 563 m2, pois não está em causa a venda de coisa sujeita a medição e a discrepância em causa, cerca de 43 m2, não constitui fundamento atendível para efeitos de considerar a coisa objeto do contrato defeituosa.
Neste conspecto não se configura assim plausível que assista aos requerentes o invocado direito à resolução do contrato promessa e à restituição do sinal em dobro.
Deste modo, conclui-se que não se mostra verificado, desde logo, o primeiro pressuposto para o decretamento da providencia requerida, devendo improceder necessariamente a pretensão dos requerentes.
Ainda que assim não se entendesse, seria de concluir outrossim pela improcedência do presente procedimento, porquanto na verdade, a factualidade apurada não revela que os requeridos tenham assumido atitudes que inculquem a suspeita de que pretendem subtrair os seus bens à ação dos credores, nem demonstrou, ainda que indiciariamente, que os requeridos não dispõe de bens que lhe permitam pagar o valor do eventual crédito em dívida.
Com efeito, nada se apurou quanto à existência de outras dívidas vencidas dos requeridos nem sobre a eventual insuficiência do patrimónios dos mesmo para fazer face às suas responsabilidades, sendo que a simples circunstâncias de os mesmos terem outros bens à venda no OLX ou no Idealista não é revelador só por si da intenção de obstaculizar a cobrança de créditos, pois trata-se de um ato de gestão patrimonial corrente, sendo certo que se desconhece sequer quando é que esses bens foram colocados à venda. O mesmo se diga relativamente à promoção da venda do imóvel objeto do contrato, considerando que era intenção dos requeridos alienar o bem e os requerentes já manifestaram a sua intenção de não vir a adquirir o mesmo, afigurando-se normal nesse sentido que continuem a promover a sua venda.
Destarte, improcede a requerida providência de arresto.”
Os Apelantes discordam, pelas razões suprarreferidas nas conclusões da sua alegação recursória.
Apreciando.
É sabido que os procedimentos cautelares, em geral, consistem em medidas que são requeridas e decretadas tendo em vista acautelar o efeito útil da ação, mediante a composição dos interesses conflituantes, mantendo ou restaurando a situação de facto antes da eventual realização efetiva do direito.
No caso do arresto, trata-se de um importante meio de conservação da garantia patrimonial do credor, consistindo numa apreensão judicial de bens com eficácia semelhante à penhora, na medida em que, arrestados os bens do devedor, os atos de disposição desses bens são ineficazes em relação ao credor (cf. art. 391.º, n.º 2, do CPC e art. 622.º do CC).
Portanto, o arresto de bens do devedor constitui uma garantia de que os bens apreendidos à ordem do Tribunal e por iniciativa de um credor irão manter-se na esfera jurídica do devedor até ao momento em que, no processo executivo, seja realizada a penhora e os demais atos que antecedem o pagamento coercivo do crédito.
Os requisitos desta providência cautelar especificada decorrem, desde logo, do disposto no art. 391.º, n.º 1, do CPC, nos termos do qual “O credor que tenha justificado receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto de bens do devedor”. Esta norma processual encontra, aliás, a correspondente previsão de Direito substantivo nos arts. 619.º a 622.º do CC, preceituando o art. 619.º: “O credor que tenha justo receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto dos bens do devedor, nos termos da lei de processo”.
São, assim, requisitos do arresto:
- A probabilidade da existência do crédito, o que significa que o crédito não tem de ser certo, indiscutível, mas antes que basta existir grandes probabilidades de ele existir (por outras palavras, a qualidade de credor do requerente indiciariamente demonstrada);
- O fundado motivo para recear a perda da garantia patrimonial, requisito que pressupõe a alegação e prova, ainda que indiciária, de um circunstancialismo que faça antever o perigo de se tornar impossível ou difícil a cobrança do crédito; de salientar, que este requisito se afere mediante critérios objetivos, devendo basear-se em factos ou em circunstâncias que, de acordo com a experiência comum, aconselhem uma decisão cautelar imediata, sob pena de total ineficácia da ação declarativa ou executiva; assim, a título meramente exemplificativo, o justo receio poderá resultar da prova de que o requerido pretende alienar todos os seus bens imóveis, de que corre o risco de ficar em situação de insolvência, da constatação de que não tem outros bens conhecidos para além do bem em questão que pretende vender;
- E incidir sobre bens do devedor (cf. art. 619.º, n.º 1, do CC).
De referir ainda que, no tocante à tramitação do procedimento cautelar de arresto, preceitua o art. 393.º, n.º 1, do CPC, que “Examinadas as provas produzidas, o arresto é decretado, sem audiência da parte contrária, desde que se mostrem preenchidos os requisitos legais”.
Atentando nos factos indiciariamente provados, aos quais não podemos deixar de nos ater, desde já adiantamos que não podemos acompanhar, pelo menos não inteiramente, a fundamentação da decisão recorrida, na parte em que o Tribunal a quo considerou não estar verificado o primeiro pressuposto para o decretamento do arresto.
Com efeito, é sabido que o direito potestativo de resolução de um contrato-promessa de compra e venda e os direitos previstos no art. 442.º do CC (mormente, no que ora importa, ao dobro do sinal) são indissociáveis, dependendo sempre (ressalvados os casos de resolução convencional) de fundamento legal, que radica no incumprimento definitivo da prestação devida pela parte faltosa (arts. 410.º, n.º 1, 405.º, 432.º a 436.º, e 790.º e ss. do CC), verificando-se designadamente nas seguintes situações: a pura e simples recusa do cumprimento de forma categórica e inequívoca; os casos em que a prestação se torna impossível, total ou parcialmente, por culpa do devedor (ex. destruição ou alienação a terceiro da coisa prometida pelo promitente-vendedor); a ultrapassagem de prazo fixo essencial e absoluto; e a conversão da mora (culposa do promitente-faltoso) em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, com a ultrapassagem de prazo suplementar razoável fixado em interpelação admonitória feita pelo promitente não faltoso ou a perda objetiva de interesse, por parte deste mesmo promitente, na celebração do contrato prometido, em consequência daquela mora.
Mas tem ainda vindo a ser reconhecido pela jurisprudência que, perante certos vícios da coisa prometida vender (que não sejam de diminuta importância e cuja reparação o promitente vendedor se recuse a realizar) ou falta de qualidades (que devam ser consideradas parte integrante do conteúdo negocial) necessárias à realização do fim a que é destinada, não deixa de ocorrer uma situação de incumprimento contratual (na modalidade de cumprimento defeituoso do contrato) passível de constituir causa legítima da recusa do promitente comprador em celebrar o contrato definitivo (exceção do não cumprimento do contrato), bem como fundamento da resolução do contrato-promessa (cf. artigos 432.º a 434.º do CC). Ademais, uma tal situação poderá constituir fundamento de anulação do contrato promessa de compra e venda de bem (imóvel), com a consequente obrigação de restituição do que tiver sido prestado (cf. art. 289.º do CC), solução a que se chega seja por força do regime do erro-vício da vontade, previsto no art. 251.º do CC, com remissão para o art. 247.º (neste sentido, veja-se, por exemplo, o ac. da Relação de Coimbra de 14-12-2010, no proc. n.º 3973/05.3TBLRA.C1, e o ac. da Relação do Porto de 20-12-2011, no proc. n.º 5247/09.1TBVNG.P1), seja por via do regime da compra e venda de coisas defeituosas, aplicável nos termos conjugados dos artigos 410.º, 905.º e 913.º do CC (neste sentido, veja-se, por exemplo, o ac. do STJ de 12-10-2006 no proc. n.º 06B2627, disponível em www.dgsi.pt).
Nos presentes autos, encontra-se indiciariamente provado que os Requerentes e os Requeridos celebraram um contrato promessa de compra e venda de um terreno destinado a construção, com a área de 563 m2, pretendendo os primeiros adquirir o terreno com o fim, que comunicaram aos Requeridos, de aí construírem duas moradias (isoladas ou geminadas), uma para cada irmão; de acordo com os regulamentos municipais aplicáveis, essa construção só seria possível em terrenos com uma área mínima de 540 m2, o que era do conhecimento dos Requeridos, os quais sabiam da discrepância entre a área indicada e a área real, ou seja, que a área efetiva do terreno (516 m2 ou 519 m2) não correspondia ao que estavam a prometer vender. Não se encontrando os Requeridos em condições (por ex. como proprietários de prédio confinante) de resolver esta (aparente) desconformidade, cuja existência nem reconhecem, os Requerentes acabaram por comunicar que consideravam o contrato promessa resolvido.
Ora, apesar de a referência a regulamentos municipais ter um cariz mais jurídico do que fáctico, parece-nos, ante os demais factos indiciariamente provados, ser possível formular um juízo perfunctório sobre a inviabilidade construtiva de duas moradias geminadas no terreno em apreço, levando-nos a admitir que aos Requerentes assistia o direito à resolução do contrato (que já exercitaram) e, consequentemente, assiste ainda o direito de crédito que se arrogam, pelo menos à restituição do sinal em singelo, estando assim verificado o primeiro dos pressupostos do arresto.
No entanto, o mesmo não sucede no tocante ao segundo apontado requisito, o fundado motivo para recear a perda da garantia patrimonial. Na verdade, não é pelo facto de os Requeridos se recusarem a atender a pretensão dos Requerentes que se pode considerar que aqueles irão dissipar o seu património. Tão pouco isso resulta da circunstância de estarem a vender o terreno em apreço e um carro. Aliás, apurou-se que os Requeridos são donos de outro prédio urbano, uma moradia que, pelas suas caraterísticas, será de valor superior ao do terreno, não havendo motivo para pensar que venha a ser insuficiente para pagamento do montante garantido pela hipoteca e do crédito dos Requerentes, sendo que, para esse efeito, também não releva o facto de se tratar da casa de morada da família.
De salientar que os Requerentes não lograram provar que: a) O Requerido CC deu a entender ao requerente AA, bem como a FF que pretendia realizar a venda do seu prédio sem grandes delongas, por precisar de realizar liquidez, por questões familiares pendentes. b) Os Requerentes, não obstante diligências encetadas nesse sentido, não lograram identificar quaisquer outros bens do Requeridos. Tais factos foram considerados não provados, nada indicando que os (dois) imóveis e veículo dos Requeridos sejam os únicos bens de que são proprietários. Se porventura estiverem a precisar de “liquidez”, desconhece-se a razão para isso acontecer, designadamente se têm outras dívidas que necessitem de saldar ou se, ao invés, apenas pretendem (re)investir o capital assim obtido.
Portanto, ante a escassez de factos indiciariamente provados, não merece censura a decisão recorrida, na parte em que considerou que a simples circunstância de os Requeridos terem outros bens à venda não é revelador, só por si, da intenção de obstaculizar a cobrança de créditos, o mesmo sucedendo quanto à promoção da venda do imóvel objeto do contrato, considerando que era intenção dos Requeridos alienar o bem e os Requerentes já manifestaram a sua intenção de não vir a adquirir o mesmo, afigurando-se normal que continuem a promover a sua venda.
Assim, improcedem, neste particular, as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencidos os Requerentes/Apelantes, são responsáveis pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
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III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a decisão recorrida.
Mais se decide condenar os Requerentes/Apelantes no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 11-06-2026
Laurinda Gemas
Pedro Martins
Inês Moura |
