| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
A. demandou, na 17ª Vara Cível de Lisboa, “B., L. da”, pedindo que a Ré seja condenada:
a) - no pagamento á autora. a título de indemnização por obras indispensáveis a realizar no andar, a quantia de € 80.000,00, acrescida de juros legais vencidos desde a data da citação e até integral pagamento;
b) - no pagamento à autora, a título de indemnização pelas rendas não recebidas por impossibilidade de arrendar o andar, a quantia de € 17.000,00, acrescida de juros legais desde a citação e até integral pagamento.
Alegou, para tanto, em síntese, que é actualmente a proprietária do 3º andar do prédio urbano sito na Avenida …., em Lisboa, tendo a Ré sido arrendatária do referido 3º andar do identificado prédio, posição jurídica que perdeu por resolução do contrato de arrendamento decretado em acção de despejo intentada e que foi definitivamente fixada por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, transitada em julgado.
Efectuada a entrega em 14/07/2002, verificou-se que a Ré deixou o andar num estado deplorável, conforme se encontra descrito no relatório.
Para ser possível o uso do arrendado, torna-se necessária a realização de obras em todas as divisões, não só de instalação eléctrica e canalizações, como de paredes, tectos e chão, sendo certo que, para proceder à reparação das referidas obras, a autora terá que despender cerca de € 80.000,00.
Acresce que a Ré não entregou o andar em condições de normal uso e habitabilidade, impedindo, desse modo, que o proprietário pudesse dar uso à fracção, procedendo, nomeadamente, a novo arrendamento, situação que se mantém há quase um ano, de tal sorte que, considerando o andar e a sua localização, a Autora poderia obter de renda mensal a quantia de € 1.700,00.
Citada para contestar, veio a Ré pedir a improcedência da acção e, em consequência, a sua absolvição do pedido, alegando, em síntese, que, durante mais de trinta e oito anos ininterruptos, a identificada fracção teve como uso, estipulado por acordo entre o respectivo dono e os inquilinos, a realização de análises químico – industriais o fabrico e venda de produtos químicos.
Ora o fabrico e venda de produtos químicos, bem como a realização de análises químico - industriais, durante mais de trinta e oito anos consecutivos, têm como consequência, não só normal, mas necessária e inevitável, o surgimento de manchas, riscos e traços de corrosão em pavimentos, paredes e móveis do local onde tais actividades foram exercidas.
O senhorio nunca fez quaisquer obras de conservação do local arrendado durante todo o tempo em que o arrendamento vigorou.
No mais impugnaram os factos articulados pela Autora.
Foi proferido despacho saneador, com elaboração da base instrutória.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo-se proferido decisão sobre a matéria de facto e, em seguida, douta sentença, julgando-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, foi a Ré condenada a pagar à Autora a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença relativamente às reparações que resultaram da responsabilidade da Ré, absolvendo-se do demais peticionado.
Inconformada, apelou a Ré, formulando as seguintes conclusões:
1ª – Da matéria de facto provada decorre que as deteriorações constatadas no andar dos autos são decorrentes da sua utilização para o fim estipulado no contrato de arrendamento.
2ª – Essa utilização constitui, por conseguinte, conduta lícita da Ré, que não pode ser considerada utilização imprudente.
3ª – A sentença recorrida, ao considerar que os ditos danos decorrem de uma utilização imprudente, não teve em conta o conteúdo da cláusula b) do contrato de arrendamento e fez errada aplicação ao caso da presunção de culpa constante do artigo 1044º CC.
4ª – A alegação da Autora relativa ao custo das obras não foi provada, o que determina a improcedência do pedido de ressarcimento, por falta de prova de um dos factos que integram a causa de pedir dessa pretensão.
5ª – A remissão para execução de sentença da determinação do custo da reparação dos danos cuja ocorrência se provou constitui violação do princípio dispositivo consagrado nos artigos 264º e 664º do CPC, visto que a Autora não alegou o montante de cada um desses danos, embora o conhecesse, visto que alegou o montante da soma de todos eles.
6ª – Pelo mesmo motivo, a sentença recorrida violou, ainda, as regras do ónus da prova contidas no artigo 342º CC.
7ª – A sentença recorrida absolveu a Ré do pedido de juros.
8ª – Mesmo que se entenda que, neste ponto, ocorre contradição entre a parte decisória e a fundamentação da sentença, tal nulidade não foi suscitada e a decisão transitou quanto a esse pedido.
9ª – Ainda que se entendesse que ocorrera um erro material na sentença, a iliquidez da obrigação, não imputável à Ré, determinaria que os juros só pudessem ser contados a partir da citação para a execução.
10ª – Deve, por conseguinte, ser concedido provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, na parte em que condenou a Ré no pagamento da quantia a liquidar em execução de sentença.
11ª – Ainda que assim se não entenda, e mesmo que se considerasse que a sentença enferma de erro material rectificável, deveria a eventual condenação no pagamento de juros, a ser proferida, mandar iniciar a sua contagem na data da citação para a execução e não na data da citação para a acção declarativa.
A Autora contra – alegou, defendendo a bondade da decisão recorrida.
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - A autora é proprietária do 3° andar do prédio urbano sito na Rua …, Freguesia de Nossa Senhora de Fátima, em Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 7.872 do Livro B-25, e inserido na matriz predial urbana sob o artigo 453 da mesma Freguesia, por partilha homologada por sentença proferida, em 26/11/2002, nos autos de Inventário n° 774/2000, que correu termos no 8° Juízo Cível da Comarca de Lisboa (Alínea A).
2º - Por escritura pública outorgada em 11 de Março de 1964, os então proprietários do prédio urbano sito na Avenida …, de Lisboa, declararam dar de arrendamento a A. M. M. S. o 3º andar do identificado prédio, o que este aceitou, constando da referida escritura cuja certidão consta a fls. 227 e seguintes, e cujo teor se dá por reproduzido, para além do mais, "(....), h) o andar arrendado destina-se a nele ser instalado o laboratório, da propriedade do inquilino, laboratório que tem por fim o exercício de análises químico - agrícolas e industriais, fabrico e venda de produtos químicos e expediente relacionado com actividades comerciais e industriais (...)” (Alínea B).
3º - Por escritura pública outorgada em 25 de Janeiro de 1984, o estabelecimento instalado no 3º andar do identificado prédio foi dado de trespasse à Ré que, em consequência desse negócio, passou a ser a titular do direito ao arrendamento do identificado andar, conforme consta a fls. 232 e segs. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (Alínea C).
4º - Por sentença proferida nos autos que correram seus termos sob o n° 428/99, na 4ª Vara Cível de Lisboa, 2ª secção, e transitada em julgado em 31/05/2002, foi decretada a resolução do contrato de arrendamento de que era titular a agora ré sobre o identificado 3º andar do prédio sito na Rua … em Lisboa, e a Ré condenada a despejar imediatamente o locado, entregando-o completamente livre de pessoas e bens e em perfeito estado de conservação e limpeza (Alínea D).
5º - Na sequência da referida decisão judicial, a Ré entregou as chaves do locado em 14 de Junho de 2002 (Alínea E).
6º - A Ré acoplou equipamentos às paredes, fazendo nesta, para os fixar, buracos (Alínea F).
7º - A Ré colocou nos tectos armaduras, formando um quadrado com cerca de três metros de lado, para colocação de lâmpadas florescentes, sendo certo que algumas dessas armaduras foram arrancadas e deixadas penduradas do tecto pelos fios eléctricos (Alínea G).
8º - A Ré instalou na cozinha um quadro eléctrico de capacidade industrial (Alínea H).
9º - As bancadas de pedra de mármore na cozinha estão corroídas pela acção de substâncias químicas utilizados pela ré no exercício da sua actividade (Alínea I).
10º - O lava louças de cozinha está corroído pelos agentes químicos utilizados pela ré (Alínea J).
11º - Toda a pintura do andar encontra-se degradada e suja (Alínea L).
12º - No andar em todas as quatro paredes de cada uma das divisões que o compõem tem de se arrancar a instalação eléctrica e a canalização da água colocadas pela ré (Alínea M).13º - O andar referido em A) é composto das seguintes divisões: hall, sala de estar, sala de jantar, cozinha, quarto de serviço, marquise a tardoz e à frente, 3 quartos, 2 casas de banho e varandas.(Alínea N).
13º - A porta do andar identificado em A) está corroída pela acção dos elementos químicos utilizados pela Ré ((Resposta ao quesito 1º).
14º - O pavimento está corroído pela acção de substâncias químicas utilizadas pela Ré (Resposta ao quesito 2º).
15º - A instalação eléctrica originária está deteriorada. (Resposta ao quesito 3º).
16º - A ré colocou no locado uma segunda instalação eléctrica nova, convertendo o aspecto estético deste num estabelecimento fabril (Resposta ao quesito 4º).
17º - Com a colocação desta instalação eléctrica, a Ré esburacou o estuque das paredes e tecto de todas as divisões do andar (Resposta ao quesito 5º).
18º - A ré colocou calhas, a várias alturas do chão, para instalação de tomadas eléctricas, em cada uma das quatro paredes de cada uma das divisões do andar (Resposta ao quesito 6º).
19º - A ré arrancou os equipamentos referidos em F) e deixou nas paredes buracos abertos com cerca de 0,15 m a 0,20m de diâmetro (Resposta ao quesito 7º).
20º - Os tectos ficaram esburacados (Resposta ao quesito 8º).
21º - Os azulejos das paredes da cozinha e casa – de - banho estão partidos e esburacados em consequência de colocação pela Ré da segunda instalação eléctrica. (Resposta ao quesito 9º).
22º - E, em consequência de instalação pela ré de conduta de água para combate a incêndio (Resposta ao quesito 10º).
23º - Com a instalação do quadro eléctrico referido em H) a Ré esburacou os azulejos das paredes da cozinha (Resposta ao quesito 11º).
24º - O sistema de ar condicionado foi deixado pela Ré sem funcionar (Resposta ao quesito 12º).
25º - Pela acção das substâncias químicas usadas pela Ré os móveis da cozinha estão corroídos (Resposta ao quesito 13º).
26º - As janelas e estores estão empenados e corroídos pelos agentes químicos (Resposta ao quesito 14º).
27º - A Ré instalou uma canalização exterior (tubos) de água, em todas as divisões, com vários chuveiros em cada divisão, para combate a incêndios (Resposta ao quesito 15º).
28º - Para colocar esta instalação esburacaram-se paredes e tectos de todas as divisões. (Resposta ao quesito 16º).
29º - A remoção desta canalização vai causar dano nas paredes de alvenaria e tectos das diversas divisões do andar (Resposta ao quesito 17º).
30º - A Ré deixou o esquentador a gás avariado e sem aproveitamento possível (Resposta ao quesito 18º).
31º - O móvel que suporta o lava loiça da cozinha está corroído (Resposta ao quesito 19º).
32º - O lava loiças referido em J) e o móvel que o suporta terão de ser removidos e em seu lugar colocados elementos novos (Resposta ao quesito 20º).
33º - A chaminé da cozinha está corroída pela acção dos agentes químicos utilizados pela ré (Resposta ao quesito 21º).
34º - As portas do interior do andar estão degradadas e sujas em consequência do uso efectuado pela Ré (Resposta ao quesito 22º).
35º - Todos os móveis e bens existentes e instalados nas casas de banho (azulejos, loiças, sanitários, torneiras e acessórios, porta de entrada) encontram-se arrancados e esburacados em consequência da colocação pela ré da instalação eléctrica e canalização de água exterior (Resposta ao quesito 23º).
36º - A marquise das varandas a tardoz e à frente do andar, em alumínio, está corroída pela acção dos agentes químicos, utilizados pela Ré (Resposta ao quesito 24º).
37º - Os vidros das janelas estão partidos ou rachados e sujos (Resposta ao quesito 25º).
38º - As paredes e tectos de todo o andar estão esburacados e sujos em consequência das instalações eléctrica e de água para combate a incêndios, com vários chuveiros (Resposta ao quesito 26º).
39º - As referidas instalações eléctrica e de água vão ter de ser arrancadas (Resposta ao quesito 27º).
40º - A remoção das referidas instalações vai causar dano nas paredes e tectos de cada divisão do andar (Resposta ao quesito 28º).
41º - É necessário substituir a instalação eléctrica originária e todas as tomadas por razões de segurança (Resposta ao quesito 30º).
42º - É necessário proceder à remoção de todo o mobiliário (Resposta ao quesito 31º).
43º - É necessário proceder à substituição de telhas danificadas pela acção de vapores corrosivos através da "hot" (conduta de ar quente) pela Ré instalada na cozinha e exterior do prédio (Resposta ao quesito 32º).
44º - As quatro paredes de cada uma das divisões que compõem o andar têm de ser picadas até ao tijolo, rebocadas, estucadas e pintadas de novo (Resposta ao quesito 33º).
45º - A Ré utilizou no andar substâncias químicas que corroeram e inutilizaram as madeiras do chão, das portas, do mobiliário, o estuque, a pintura, as paredes, os tectos, as pedras de mármore (Resposta ao quesito 34º).
46º - A Ré deixou lixo dentro do andar (Resposta ao quesito 35º).
47º - Considerando o andar e a sua localização, a Autora poderia obter de renda mensal quantia que não foi possível apurar (Resposta ao quesito 37º).
48º - A Autora e o seu irmão J. M. solicitaram à Ré as reparações da fracção (Resposta ao quesito 38º).
49º - A Ré nada fez (Resposta ao quesito 39º).
50º - Para a realização das obras de reparação do andar, visando destiná-lo para habitação, a Autora necessita de despender quantia que não foi possível apurar (Resposta ao quesito 40º).
51º - O fabrico e venda de produtos químicos bem como a realização de análises químico - industriais podem ter como consequência o surgimento de manchas, riscos e traços de corrosão em pavimentos, paredes e móveis do local onde tais actividades foram exercidas (Resposta ao quesito 41º).
52º - O senhorio do andar referido em A) nunca realizou qualquer conserto nas portas. janelas, estores, canos ou em qualquer outro equipamento do locado (Resposta ao quesito 42º).
53º - À data referida em B) o referido andar não tinha instalação de ar condicionado (Resposta ao quesito 43º).
54º - E as varandas do andar não tinham sido cobertas por marquises (Resposta ao quesito 44º).
55º - E não dispunha de redes de distribuição de sina1 de TV Cabo e telefónicas (Resposta ao quesito 46º).
56º - E o pavimento das divisões do andar, com excepção da cozinha e casa – de – banho, era de corticite (Resposta ao quesito 47º).
57º - E a cozinha não tinha instalado exaustor de fumos (Resposta ao quesito 48º).
58º - E as paredes interiores não eram pintadas com tinta com aditivo anti – fungos (Resposta ao quesito 49º).
3.
A Autora formulou dois pedidos nesta acção:
a) – A condenação da Ré no pagamento da quantia de € 80.000,00, a título de indemnização por obras indispensáveis a realizar no andar, acrescido de juros legais até integral pagamento.
b) – A condenação da Ré no pagamento à autora a título de indemnização pelas rendas, por impossibilidade de arrendar o andar, a quantia de € 17.000,00, acrescida de juros legais desde a citação e até integral pagamento.
Ambas as pretensões se fundamentavam na ocorrência de deteriorações no andar de que a Autora é dona e de que a Ré foi arrendatária e na imputação à Ré da causa de tais deteriorações e, consequentemente, nas reparações necessárias a efectuar no andar.
Considerou, porém, a sentença que, muito embora a Autora tenha peticionado a quantia de € 17.000,00, acrescida de juros legais desde a citação e até integral pagamento, a título de indemnização pelas rendas não recebidas por impossibilidade de arrendar o andar, a verdade é que a Autora não logrou fazer prova de que se encontra impedida de dar de arrendamento o local devido às reparações necessárias a efectuar no andar (resposta negativa ao quesito 36º), razão pela qual, nesta parte, julgou improcedente o pedido da Autora.
Quanto ao primeiro pedido, a sentença julgou a acção parcialmente procedente e condenou a Ré no pagamento de uma quantia, a liquidar em execução de sentença, com respeito aos danos que, na mesma sentença, são imputados à responsabilidade da Ré, sendo devidos juros, desde a citação sobre a quantia que vier a ser liquidada em execução de sentença.
Porque a autora se conformou com a sentença, transitou, consequentemente, o segmento da sentença que constituía o 2º pedido, de que a Ré foi absolvida.
Quanto ao 1º pedido, a sentença condenou a Ré no pagamento de uma quantia a liquidar em execução de sentença, com respeito aos danos que, na mesma sentença, são imputados à responsabilidade da Ré, sendo devidos juros, desde a citação, sobre a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença (reportada às deteriorações detectadas no locado e cuja responsabilidade foi imputada à Ré), segmento esse de que a Ré discorda, questionando, nessa parte, a sentença.
Daí, tendo em atenção as conclusões da Apelante, que afinal delimitam o objecto do recurso, são as seguintes as questões que importa dirimir:
a) – Incumbirá à Ré a obrigação de indemnizar a Autora pelo custo da reparação daquelas deteriorações (ainda que delimitadas) que a sentença lhe imputa?
b) – Haverá fundamento para a remessa da liquidação da obrigação para execução de sentença?
c) - E os juros serão devidos desde a data da citação para a acção declarativa ou desde a data da citação para a acção executiva?
3.1.
As questões suscitadas foram já tratadas na sentença, de uma forma exemplar, pelo que nos limitaremos a tecer alguns comentários, embora com algumas abordagens à própria sentença, na decisão das mesmas.
A Recorrente aceita que o prédio locado, no momento da entrega das chaves ao senhorio, apresentava deteriorações, como se comprova pela descrição dos factos provados e não impugnados.
Apesar de tal evidência, considera, porém, a Recorrente que o uso causador das deteriorações é aquele que as partes acordaram no contrato de arrendamento, constituindo, por conseguinte, uma utilização lícita do local arrendado, razão por que, sendo a sua utilização prudente, as suas consequências não podem ser imputadas à locatária como violação do contrato de arrendamento.
Daí a sua divergência com a douta sentença recorrida, que considerou a sua utilização imprudente, sendo, por isso, da responsabilidade da Ré grande número de deteriorações apresentadas e, em consequência, a indemnização arbitrada.
Não obstante tal divergência, aceitam as partes que existiu um contrato de arrendamento celebrado pelos anteriores proprietários e transmitido à Ré com destino inicial a nele ser instalado o laboratório agroleico, da propriedade do inquilino.
Aceitam também que o laboratório tinha por fim o exercício de análises químico – agrícolas e industriais, fabrico e venda de produtos químicos e expediente relacionado com actividades comerciais e industriais (al. B).
Este contrato chegou ao fim, por força da sua resolução, entretanto decretada, tendo a Ré entregue as chaves do locado em 14/06/2002.
Por outro lado, no aludido contrato, encontrava-se estabelecido por acordo e foi transmitido à Ré que quaisquer obras ou benfeitorias só poderiam ser feitas com a devida autorização dada por escrito pelos senhorios, as quais, uma vez autorizadas e feitas, ficariam a pertencer aos senhorios e a fazer parte integrante do prédio, não podendo com base nelas alegar-se o direito de retenção ou a qualquer indemnização, constando ainda das cláusulas que, quando terminasse o arrendamento, o inquilino obrigava-se a deixar o andar arrendado em bom estado de conservação.
Aqui chegados, defende a Recorrente que as deteriorações constadas no andar dos autos são decorrentes da sua utilização para o fim estipulado, no contrato de arrendamento, constituindo, por conseguinte, essa utilização, em seu entender, conduta lícita que não pode ser considerada utilização imprudente.
Será assim?
Tal como considerou a sentença, o RAU enumera e distingue obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação (artigos 11º a 13º).
As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, assim como as de conservação extraordinária e as de beneficiação quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal competente (ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (cfr. artigos 12º e 13º, n.1, RAU).
Logo, a reparação ou eliminação dos vícios subsequentes serão da responsabilidade do locador, desde que resultem da omissão dos seus deveres de proceder às obras de conservação ordinária e às obras de conservação extraordinária ou de beneficiação que se lhe impunham.
A realização de obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade e utilização do arrendado traduzem-se em obras de conservação ordinária, estando, portanto, a cargo do senhorio.
Aliás, o artigo 12º do RAU e 1031º Código Civil partem do princípio que ao senhorio não compete apenas o ónus de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, mas sim o dever jurídico de assegurar ao longo da locação o gozo da coisa para os fins a que ele contratualmente se destina.
Entretanto o artigo 12º do RAU tem que se conjugar com o artigo 1043º Código Civil, norma que acentua a obrigação do locatário restituir a coisa no estado em que a recebeu, descontados apenas os estragos decorrentes do seu uso normal.
E assim, conjugando os artigos 1031º, al. b) e 1043º, ambos do Código Civil, concluiu a sentença quanto ao regime que vigora quanto ao dever de realizar as obras de que um prédio necessitasse, ao longo do contrato, para satisfazer o fim contratual:
a) – Se a obra se torna necessária, mercê de um acto culposo do locatário ou seus familiares, é ao locatário que incumbe a realização da obra (artigo 1043º, CC e artigo 4º do RAU).
b) – Se a obra se torna necessária por desgaste normal do tempo, a sua realização compete ao locador (artigos 1043º e 1031º, b), ambos do Código Civil).
c) – Se a necessidade de obras provém de facto de terceiro (desconhecido), ou de caso fortuito, ou de força maior, que afectou seriamente a aptidão do locado para o fim a que se destinava, o legislador não resolve essa questão deixando-a ao prudente arbítrio das partes.
Como se referiu, o artigo 12º do RAU estabelece o princípio de que as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, ressalvando o artigo 1043º CC a obrigação do locatário reparar as deteriorações causadas por um uso imprudente do prédio, ou por causa que lhe seja imputável.
Em suma, o arrendatário deve utilizar o prédio prudentemente, ou seja, como o utilizaria um bom pai de família, isto é, pelo comportamento que, nas circunstâncias concretas, deverá exigir-se a uma pessoa de bem.
A contrario, o arrendatário usa imprudentemente o prédio quando pratica actos que causem ao locado deteriorações consideráveis (artigos 1038º, al. d) e 1043º, Código Civil), sendo certo que uma utilização prudente permite fazer pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade (artigos 4º e 12º do RAU), tendo o senhorio direito a ser ressarcido dos prejuízos que com a imprudente utilização por parte do arrendatário, este lhe causar (cfr. artigo 1044º CC).
A regra é a de que a coisa deve ser restituída no estado em que foi recebida pelo locatário, ressalvadas as assinaladas deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, devendo, em todo o caso, ser ainda relevado as pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, e que devem ser reparadas pelo inquilino, aquando da restituição (artigo 1043º CC e artigo 4º RAU).
Por isso, no momento da restituição do prédio, por motivo da cessação do contrato, há ainda que distinguir, segundo critérios ditados pelo bom senso, entre as deteriorações do imóvel correspondentes a uma utilização normal, corrente, ou prudente, que não obrigam à sua reparação (artigo 1043º, n.º 1 CC) e as deteriorações que, embora lícitas, obrigam à sua reparação, nos termos do artigo 4º do RAU, por virtude do carácter marcadamente pessoal da utilização do prédio, que elas pressuponham.
Em princípio, o locatário é responsável pelas deteriorações da coisa e, portanto, para que o não seja, necessita de provar que a causa destas lhe não é imputável, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa: ou seja, incumbe-lhe o ónus da prova de que nem ele nem terceiro a quem tenha permitido a utilização, foram causadores das deteriorações (artigo 1044º CC).
“Se a obrigação que impende sobre o locatário é a de fazer uma utilização prudente, logicamente decorre daqui que a sua responsabilidade estará ligada a um comportamento imprudente – quer dizer, negligente, culposo (1)”.
Logo, atento o carácter sinalagmático do contrato de arrendamento, e os princípios gerais que informam o instituto do incumprimento obrigacional, há que recorrer às normas dos artigos 798º e seguintes do Código Civil para aquilatar das consequências civis desse incumprimento.
Na verdade, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (cfr. artigo 798º CC).
A responsabilidade do devedor pelo não cumprimento da obrigação depende da existência de culpa, ou seja, de um comportamento reprovado pela lei, contrário ao cumprimento da obrigação, e devido a falta de diligência ou a dolo do devedor (não se atendendo apenas ao comportamento externo do devedor, mas também à sua conduta interna): saber quando procedeu o devedor diligentemente, é saber quando tomou o devedor as medidas que devia tomar.
Tendo em conta os princípios que regem a responsabilidade obrigacional, os pressupostos da obrigação de indemnizar a cargo do devedor são: ilicitude, culpa, dano, nexo de causalidade entre o facto e o dano, cabendo ao autor o ónus da prova destes elementos (com excepção da culpa que se mostra presumida (artigos 467º, n.º 1, c), CPC e artigos 342º, n.º 1 e 1044º CC).
Reportando-nos ao caso concreto, e tendo em conta os factos provados, considerou a sentença, no que respeita às deteriorações, que a autora não logrou fazer a prova de todas as que invocou na sua petição inicial, sendo certo que o ónus de prova a si competia. Para além disso, procedeu a uma distinção entre as deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado em conformidade com o fim do contrato e as provocadas pelo desgaste do tempo, de que a Ré não será responsabilizada e, por outro lado, as deteriorações que, ainda que lícitas, têm um carácter marcadamente pessoal da utilização do prédio pelo arrendatário, de que a Ré deverá ser responsabilizada, bem como as deteriorações provocadas pela Ré em total incumprimento das suas obrigações de fazer uma utilização prudente do locado em conformidade com o fim do contrato.
De facto, remover a segunda instalação eléctrica em todos os compartimentos da casa, bem como toda a canalização de água exterior nas paredes do imóvel e a reparação de todas as paredes e tectos esburacados e colocação de novos azulejos, loiças, sanitários, torneiras e acessórios e porta de entrada nas casas – de – banho e novos azulejos na cozinha, são obras da responsabilidade da Ré, porquanto consubstanciaram deteriorações para assegurar a comodidade da arrendatária na actividade que exercia marcadamente pessoal da utilização do prédio pela arrendatária.
Do mesmo modo, conjugando os diversos factos provados, resulta que remover o sistema de ar condicionado deixado pela ré, picar até ao tijolo, rebocar, estucar, pintar de novo as quatro paredes de cada uma das divisões que compõem o andar, substituir as bancadas de pedra, os móveis e lava – loiças na cozinha, reparar a porta de entrada do andar, substituir o pavimento dos quartos e sala da fracção, as janelas e estores da fracção e a chaminé da cozinha são obras da responsabilidade da ré, porquanto consubstanciaram deteriorações para assegurar a comodidade da arrendatária, tendo também um carácter marcadamente pessoal da utilização do prédio pela arrendatária.
Por outro lado, ao contrário do sustentado pela Ré, não se consegue compreender que do objecto do contrato de arrendamento descrito resulte como corolário lógico e necessário que tenha em concreto de resultar da actividade exercida deteriorações no andar, tal como os factos provados comprovam.
Atenta a prova produzida, não restam dúvidas que as deteriorações provocadas pela Ré resultam do facto desta, em incumprimento das suas obrigações, não ter feito uma utilização prudente do locado em conformidade com o fim do contrato.
Finalmente, conjugando ainda os factos provados, resulta que proceder à substituição das telhas danificadas pela acção dos vapores corrosivos são obras da responsabilidade da Ré, porquanto consubstanciaram deteriorações para assegurar a comodidade da arrendatária, tendo também um carácter marcadamente pessoal da utilização do prédio pela arrendatária.
Assim, quanto ao requisito da ilicitude, resultou provado não ter a Ré observado as obrigações a que estava vinculada, ao ter deixado a fracção no estado lastimoso em que deixou, considerando as deteriorações que os factos cabalmente demonstram, e consideradas da responsabilidade da Ré.
Cremos ter ficado bem explícito, quanto à culpa, que milita contra a Ré a presunção de culpa resultante dos artigos 799º e 1044º, Código Civil, presunção essa que não foi por si ilidida quanto às refiras deteriorações da sua responsabilidade, o que impõe a sua responsabilização pelos prejuízos causados à Autora.
De facto, resultou provado não ter a Ré observado as obrigações a que estava vinculada, ao ter deixado a fracção no estado em que a deixou, considerando as deteriorações referidas na sentença, para que se remete, e consideradas da responsabilidade da Ré.
Quanto à culpa, milita contra a Ré, conforme se deixou expresso, a presunção de culpa resultante dos artigos 799º e 1044º, CC, presunção essa que, não obstante o brilho das suas alegações, não foi por si ilidida quanto às deteriorações supra – referidas da sua responsabilidade, o que impõe a sua responsabilização pelos prejuízos causados à autora.
3.2.
Quanto aos danos:
Considerou a sentença que, in casu, resultou provado que se torna necessário proceder às reparações supra referidas. Contudo não resultou provado o montante a despender pela Autora para proceder às referidas reparações e substituições, sendo certo que, ainda que tivesse resultado provado tal montante, sempre teria que se relegar para execução de sentença, porquanto, tal como se deixou expresso, há deteriorações que não foram consideradas da responsabilidade da Ré.
Assim sendo, conclui a sentença que o montante de indemnização necessário para proceder às reparações que resultaram da responsabilidade da Ré terá que ser liquidada em execução de sentença.
Discorda a Ré deste segmento da sentença, com o fundamento de que a alegação da Autora relativa ao custo das obras não foi provada, o que determina a improcedência do pedido de ressarcimento, por falta de prova de um dos factos que integram a causa de pedir dessa pretensão.
Ora bem.
Muito embora a doutrina e a jurisprudência defendessem, inicialmente, que a condenação, na quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença, tanto é possível no caso de ser formulado um pedido genérico, como no caso de se ter formulado um pedido específico, esta orientação jurisprudencial foi posta em causa pelo acórdão do STJ de 17 de Janeiro de 1995 que decidiu no sentido de que “o n.º 2 do artigo só permite remeter para execução de sentença quando não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, mas entendida esta falta de elementos não como consequência do fracasso de prova, na acção declarativa, sobre o objecto ou a quantidade mas sim como consequência de ainda se não conhecerem, com exactidão, as unidades componentes da universalidade ou de ainda se não terem revelado ou estarem em evolução algumas ou todas as consequências do facto ilícito, no momento da propositura da acção declarativa (2).
Porém, esta interpretação restritiva do artigo 661º, n.º 2, nos termos expostos, não foi pacífica, sendo certo que a orientação jurisprudencial tradicional foi retomada, nomeadamente, pelos acórdãos do STJ de 29/01/1998 e 3/12/1998 (3).
Assim, afirma o acórdão do STJ de 3/12/98 que “só é possível deixar para liquidação em execução de sentença a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove – em acção declarativa – a sua existência (como pressuposto da obrigação de indemnizar) não existam elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade (4).
Esta posição afigura-se-nos mais correcta face às normas do n.º 2 do artigo 661º do CPC e artigos 565º e 566º, n.º 3, do Código Civil, de cujo cotejo resulta que é possível deixar, para posterior liquidação, a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove a sua existência, não existem os elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade (5).
Neste sentido, considerou o acórdão do STJ de 12/05/2005 que, relativamente a determinados danos, concretamente apurados, não tendo sido possível obter suficientes elementos de prova indispensáveis para fixar o seu montante, é admissível, ao abrigo do artigo 661º, n.º 2 CPC, relegar para execução de sentença a sua quantificação (6).
Donde se conclui que, atendendo a que estão provados os pressupostos da responsabilidade civil contratual, é a Ré responsável pelos prejuízos que causou, ainda que o valor de tais danos esteja ainda dependente da sua liquidação.
3.3.
Defende a Recorrente que não são devidos juros e, muito menos, a partir da data da citação para esta acção, pelas seguintes razões:
Não aludindo a decisão a juros, terá de concluir-se que o pedido relativo a juros foi julgado improcedente e que a Ré foi dele absolvido.
Ainda que se entendesse que ocorrera um erro material na sentença, a iliquidez da obrigação, não imputável à Ré, determinaria que os juros só pudessem ser contados a partir da citação para a execução.
Será assim?
Considerou a sentença que, tendo a condenação em causa como base uma obrigação pecuniária, a Ré se constituiu em mora, desde a data da citação.
Com efeito, “o artigo 806º Código Civil veio consignar claramente a doutrina de que essa indemnização, num sistema de fixação “a forfait”, consiste nos juros, de modo que o credor não necessita de demonstrar que sofreu prejuízo com a mora, nem o nexo causal entre os danos indemnizáveis e o facto ilícito da mora”.
E acrescentou que, tendo em conta o exposto, sobre o montante a liquidar haverá de incidir os juros às taxas legais aplicáveis (de 10% ao ano por força da Portaria n.º 1171/95, de 25 de Setembro, de 7% ao ano por força da Portaria 263/99, de 12 de Abril, e de 4% ao ano por força da Portaria n.º 291/2003, 8 de Abril) e até integral pagamento.
Temos, assim, que a omissão de referência aos juros na parte decisória constitui mero erro material, dado o teor das considerações constantes da fundamentação, pelo que temos de considerar que a parte decisória abrange também os juros, tal como se descriminou na fundamentação.
Por outro lado, “tratando-se, porém, de responsabilidade por facto ilícito, o devedor constitui-se em mora desde a citação, a menos que já haja então , nos termos da primeira parte deste número” (cfr. artigo 805º, n.º 3 CC).
Improcede, também, nesta parte a pretensão da Ré.
4.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida, com o esclarecimento de que sobre o montante a liquidar haverá de incidir os juros às taxas legais aplicáveis (de 10% ao ano por força da Portaria n.º 1171/95, de 25 de Setembro, de 7% ao ano por força da Portaria 263/99, de 12 de Abril, e de 4% ao ano por força da Portaria n.º 291/2003, 8 de Abril), desde a citação e até integral pagamento.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 19 de Outubro de 2006.
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel
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1.-Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 417.
2.-Cfr. BMJ 443º-395
3.-Cfr. BMJ 473º-445 e BMJ 482º-179.
4.-BMJ 482º-179, já citado.
5.-Vaz Serra, Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 114, 310 e Lebre de Freitas, CPC Anotado, II, anotação ao artigo 661º.
6.-Cfr. www.dgsi.pt |
