Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
4057/2004-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/20/2004
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA.
Sumário: Para o desencadeamento das sanções cominadas no nº 2 do art. 442º do CC, é indispensável a ocorrência de uma situação de incumprimento definitivo do contrato promessa.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:


F. Antunes e mulher V. Antunes intentaram acção ordinária contra R.I. Realty Investment, Inc, pedindo a obtenção de sentença que produza os efeitos da declaração negocial prometida pela Ré no contrato-promessa de compra e venda outorgado por uns e outra, referente à fracção autónoma designada pela letra "B" e correspondente ao 1º andar do prédio urbano, sito na Rua ..., nºs 21, 21-A e 21-B, em Lisboa, onde residem.
(...)
O contrato promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste a natureza de contrato obrigacional, ainda que de diversa índole do contrato prometido. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo (cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 102).
Mais concisa e simplesmente, o contrato de promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato ( cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 9ª ed., pág. 317 e Pereira Delgado, do Contrato Promessa, pág. 14).
A factualidade provada ilustra sem motivo para dúvida que as partes celebraram, em 09-08-96, um contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma de um prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, propriedade da Ré, em virtude do qual esta recebeu dos AA., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 5.000.000$00.
Prescreve o art. 442º do CC (como os demais que vierem a ser citados sem outra referência):
"Se quem constituir sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido ao último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou..."
A regra básica, em matéria de incumprimento, é a de que as partes devem cumprir pontualmente as obrigações decorrentes dos contratos que celebram, em relação ao que se presume a culpa do devedor - arts. 406º, 1 e 799º, 1.
O devedor cumpre a sua obrigação quando realiza pontualmente a prestação a que está vinculado - artº 762º, 1.
Se o devedor, na altura do vencimento da obrigação, não realiza, no todo ou em parte, a sua prestação - ou se a realiza mal -, ocorre uma situação de inexecução lato sensu.
No que concerne às consequências jurídicas do incumprimento obrigacional a lei distingue entre a falta de cumprimento, a mora e o cumprimento defeituoso.
Neste âmbito importará também saber se é ainda ou não possível a realização da prestação por parte do devedor e se o credor ainda conserva ou já não tem interesse nessa prestação.
No primeiro caso, ocorre uma situação de inexecução lato sensu temporária ou mora e no segundo ocorre uma inexecução lato sensu definitiva ou incumprimento (cfr. Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, in Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, nº 80, págs. 19 a 25).
O incumprimento definitivo é susceptível de derivar da impossibilidade da prestação – art. 790º, 1 - ou da falta de cumprimento imputável ao devedor, legalmente equiparada à impossibilidade da prestação – art. 808º.
Decorrem deste último normativo duas consequências que convém reter: por um lado, considera-se, para todos os efeitos que a obrigação não foi cumprida, sempre que o credor perca, face à mora, o interesse que tinha na prestação ou se esta não for realizada no prazo por ele razoavelmente fixado (nº 1); por outro, impõe-se que a perda do interesse seja apreciada objectivamente (nº 2), não bastando dizer, ainda que convictamente, que a prestação já não interessa, pois há que ver se, em face das circunstâncias, a perda de interesse corresponde à realidade das coisas. Ou de outro modo, não basta uma perda subjectiva de interesse na prestação, é necessário que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação (neste sentido, Galvão Telles, ob. cit., pág. 311 e Antunes Varela, ob. cit., vol. II, 2ª ed., pág. 118).
O segmento decisório da sentença sindicanda sustentou-se na consideração de que não se provou o incumprimento contratual das partes, mas, tão só e quando muito, uma situação de mora no cumprimento por parte dos AA.
De tal dissente a apelante, adiantando que a base fáctica apurada aponta manifestamente para o incumprimento contratual dos AA..
No contrato-promessa ajuizado foi fixado prazo para a realização da escritura do contrato prometido, convencionando-se que esta se deveria efectuar, em princípio, no prazo de seis meses, a contar da data do contrato (09-08-96); todavia, salvaguardando a hipótese da documentação necessária para o efeito não estar pronta, prorrogou-se esse prazo pelo tempo suficiente para a sua obtenção, o que vale por dizer que, competindo a marcação da escritura à Ré, se estabeleceu, em última análise, um prazo de cumprimento dependente da possibilidade desta cumprir, sendo, por isso, a prestação exigível apenas e quando esta pudesse efectuá-la (artº 778º).
A Ré providenciou pela marcação da escritura e notificou os AA. da data, hora e local para a sua realização, porém, os AA. não compareceram a tal acto.
Como se disse, o credor não pode, em princípio, resolver o negócio em consequência de mora do devedor, necessário se tornando que esta se transforme em incumprimento definitivo, ou pela perda de interesse do credor na prestação, ou pela não realização desta no prazo razoável fixado pelo mesmo credor sob a cominação de, no caso de nova falta de cumprimento, se ter o contrato por definitivamente não cumprido - artº 808º 1.
A este propósito e no que concretamente respeita ao contrato de promessa, o ensinamento do Prof. Antunes Varela quando observa que “ se o notificado (promitente vendedor) voltar a não cumprir dentro do prazo suplementar que para o efeito lhe foi concedido, é fora de dúvida que o promitente comprador pode resolver o contrato (arts. 808º e 801, nº2) e exigir a aplicação de qualquer das duas sanções previstas no nº 2 do artigo 442º, consoante as circunstâncias.” (in ob. cit., vol. I, 9ª ed., pág. 362).
É que, como resulta da própria lei, permite-se que, independentemente da perda do interesse do credor, este, no caso de existência de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento, solução que se justifica pelo facto de, não admitindo a lei o recurso à resolução em consequência da simples mora, o retardamento da prestação pode diminuir o interesse do credor.
Por outro lado, como refere Baptista Machado, “a interpelação admonitória, com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido, nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado. O mais que ele poderá fazer é discutir a razoabilidade do prazo suplementar que o credor fixou, uma vez que a lei alude a prazo que razoavelmente for fixado.” (in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, pág. 42, citado por Pires de Lima e Antunes Varela in CC Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 71).
E o mesmo se mostra necessário para o desencadeamento das sanções cominadas no nº 2 do artº 442º, como entendemos no Ac. deste Tribunal e secção, de 01-04-2004 (Processo nº1993/04), aderindo ao pensamento e razões daqueles que dizem ser indispensável à aplicação de tais sanções o incumprimento definitivo do contrato promessa (cfr. Galvão Telles, ob. cit., pág. 129, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 3ª ed., págs. 87 e segs., Manuel Januário Costa Gomes, Em Tema de Contrato-Promessa, pág. 58 e os Acs. do STJ de 8-2-2000, 12-7-2001 e 13-3-2003, CJ, STJ, respectivamente, Ano VIII, I, 72, Ano IX, III, 30 e Ano XI, II, 12).
No caso, nada permite concluir que a Ré perdeu o interesse que tinha na prestação.
Desde logo, não se tendo estabelecido um prazo limite, improrrogável para a realização da escritura prometida, cujo decurso determinasse o imediato incumprimento definitivo e resolução, nem sequer um prazo fixo relativo, desencadeador de uma simples situação moratória (cfr. Calvão da Silva, ob. cit., pág. 102 e Antunes Varela, ob. cit., vol. II, 7ª ed., pág. 45), mas antes que a Ré marcaria a realização da escritura quando pudesse dispor de toda a documentação necessária para o efeito (cláusula cum potuerit), só após a interpelação pela Ré dos AA. para a realização da escritura, se pôde colocar, face à sua falta, uma situação de mora no cumprimento destes, impondo-se, por isso, para a configuração de um incumprimento definitivo, o recurso à interpelação admonitória, o que não ocorreu.
Rematando, consumada a mora dos AA., face à sua não comparência no local e data e hora comunicados para a realização da escritura, deveria a Ré ter-lhes fixado um novo e razoável prazo para esse efeito, tendo-se, no caso de nova falta daqueles, agora sim, como definitivamente não cumprida a obrigação, abrindo-se a possibilidade à perda do sinal passado.
Assim não tendo feito, a sua pretensão não pode ser atendida.

Pelo exposto, na improcedência do recurso, confirma-se a sentença.

Custas pela apelante.

Lisboa, 20-05-2004

Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Alvito Roger Sousa