| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 2ª Secção no Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
JD e MC intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum pedindo a condenação da Ré Biotitese, S.A. a pagar:
A) a quantia de € 40.000, a título de devolução em dobro de sinal;
B) a quantia de € 769,60, a título de despesas por si suportadas;
C) a quantia de € 5.000, a título de danos de natureza não patrimoniais;
D) os juros de mora vincendos calculados sobre as quantias supra identificadas à taxa legal em vigor desde sua citação até integral e efetivo pagamento.
Alegaram, em síntese, que estando à procura de um imóvel para a sua nova habitação, contactaram a mediadora imobiliária que publicara o anúncio da fração autónoma identificada pela letra “C”, correspondente a apartamento composto por 3 assoalhadas sito na Rua (…), freguesia de Venteira, concelho da Amadora, pertencente à Ré, que visitaram; no seguimento da visita, comunicaram a sua proposta para aquisição e, após negociação, fixaram o preço em € 241.000, outorgaram contrato promessa de compra e venda a 22 de Setembro de 2020 e pagaram o sinal de € 20.000; com vista a obter financiamento, entregaram ao Banco os documentos facultados pela Ré, tendo notícia da aprovação; depois dessa comunicação, ficaram à espera que a Ré entregasse os documentos necessários à marcação do contrato definitivo, sendo que o processo de recolha dos mesmos fora dirigido pelo Banco à mediadora imobiliária; decorridos trinta dias e porque, entretanto, tinham colocado o seu imóvel à venda, insistiram junto do Banco para indagarem do motivo do atraso, obtendo a informação que faltava alguma documentação; contactaram a representante da Ré, a qual afirmou que estava a aguardar a emissão de documentação e que ficaria pronta em duas semanas, depois passou a protelar e, finalmente, remeteu-os para o seu Advogado; apuraram, entretanto, que o incumprimento se verificava desde a data da outorga do contrato promessa e interpelaram-na, por escrito, pessoalmente e através do Mandatário, nunca tendo obtido resposta; suportaram os custos da abertura de processo interno de aprovação e operação bancária, de € 239,20, de € 291,20 na sequência da aprovação do financiamento, bem como € 239,20 relativamente a despesas bancárias suportadas pela interessada na aquisição do seu imóvel, que deram sem efeito por não haver agendamento da sua compra.
Acrescentaram que tiveram de interromper o seu projeto de vida pela impossibilidade de mudança de sua habitação, pois não têm capital próprio que lhes permita a outorga de qualquer outro contrato promessa de compra e venda de imóvel, recearam a não devolução do sinal, passaram a ser pessoas permanentemente preocupadas e apreensivas, com longos períodos de tristeza e desalento, pois haviam projetado para Janeiro de 2021 a mudança de habitação; em Abril de 2021 interpelaram a Ré ao abrigo da cláusula 7ª do contrato promessa.
A Ré contestou contrapondo que desconhecia a necessidade de recurso a financiamento bancário pelos Autores, os quais nunca lho deram a conhecer e que tão pouco identificam a documentação em falta, que não lhe foi pedida por aqueles nem pelo Banco; não foi interpelada para a celebração da escritura e toda a documentação necessária - certidão predial do imóvel, caderneta predial, certidão permanente, licença de habitabilidade, certificado energético e identificação da legal representante – tinha sido entregue pela mediadora imobiliária aos demandantes.
Deduziu reconvenção pedindo que seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda por incumprimento contratual dos Autores, alicerçado no envio da carta de 30/04/2021, fundada na ausência de fundamento legal e de interpelação admonitória para a celebração da escritura e que seja reconhecido o seu direito de fazer seu o valor de € 20.000, por aqueles entregue a título de sinal; acrescentou que não incorreu em incumprimento definitivo e, pelo contrário, foram os Autores que incumpriram com o envio da missiva de 30 de Abril de 2021.
Os Autores replicaram suscitando a irregularidade do mandato, alegando que consta da certidão permanente que o administrador da Ré cessou funções, por óbito, a 14 de Fevereiro de 2019 e que quem assinou o contrato promessa é vogal; concretizaram que a sua gestora de conta lhes transmitiu que a documentação remetida pela Ré era insuficiente, em particular, por irregularidade de mandato para tal ato e que também não era bastante para a celebração do contrato prometido. Suscitaram o incidente de litigância de má fé alegando que a Ré faz dos meios processuais ao seu alcance um uso manifestamente reprovável e com um fim de conseguir um objetivo ilegal, entorpece a ação da justiça, altera a verdade e omite factos relevantes para a decisão da causa, pedindo a sua condenação numa indemnização no mínimo de 5 UCs.
A Ré pugnou pelo desentranhamento da réplica, invocando a existência de nulidade em virtude de os Autores não se defenderem da reconvenção e se limitarem a impugnar os factos por si alegados; quanto à irregularidade do patrocínio, defendeu que tendo os dois acionistas falecido e os respetivos herdeiros sido habilitados, a filha mais velha desempenha as funções de cabeça de casal da herança e, como tal, cabe-lhe administrar os bens e exercer todos os direitos sociais inerentes à participação social indivisa; foi nesse contexto que a cabeça de casal assinou a procuração que acompanhou a contestação; suscitou, por sua vez, o incidente de litigância de má fé afirmando que o comportamento dos Autores é revelador de má fé.
Os demandantes exerceram espontaneamente o contraditório quanto ao incidente suscitado.
Foram proferidos despachos que julgaram verificada a irregularidade do mandato forense e a existência de vício de representação da sociedade em Juízo, suprível, no caso, através da nomeação de representante especial, sendo concedida às partes a oportunidade de se pronunciarem quanto à pessoa a nomear; na sequência de sugestão da Ré, veio a ser nomeada como representante a vogal do conselho de administração.
Dispensada a audiência prévia, a reconvenção foi admitida, sendo proferido saneador tabelar e despachos de identificação do objeto da causa, de enunciação dos temas de prova e de convite à alteração dos meios de prova inicialmente apresentados.
Realizada audiência final, em 28 de Abril de 2026 foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente condenando a Ré a pagar/devolver aos Autores a quantia de € 20.000, absolvendo-a do demais peticionado e julgou improcedente a reconvenção; também julgou improcedentes os pedidos de condenação como litigantes de má fé reciprocamente deduzidos.
A Ré recorreu concluindo as suas alegações do seguinte modo:
“1 – A ação foi julgada parcialmente procedente por a Meritíssima Juiz ter entendido que ficou provado que existiu incumprimento da Ré na entrega da documentação necessária para a celebração da escritura.
2 – Ao contrário do decidido, e atendendo à prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, nomeadamente, dos depoimentos das testemunhas IF e BG, transcritos nos artigos 9º e 10º deste articulado, outra decisão se impunha quantos aos factos 10, 13, 14 e 15, dando como não provados;
4 – Os AA. não aguardaram pela entrega da documentação exigida pelo Banco, pois em momento algum interpelaram a recorrente para a entrega de qualquer tipo de documentação;
5 – A prova testemunhal produzida, designadamente, através do depoimento da testemunha BG, transcrita no artigo 20º deste articulado, necessariamente que impunham decisão diversa da proclamada pelo tribunal “a quo”, quanto ao ponto 13. dos factos provados;
6 – Resulta das declarações da testemunha BG, que na data da celebração da formalização/assinatura do CPCV, e até em momento anterior, a Sra AM não tinha conhecimento de que os AA. tinham recorrido a crédito bancário tendo em vista a aquisição do imóvel.
7 – A prova testemunhal produzida e ausência no CPCV de referência de recurso a crédito bancário, impunham decisão diversa da proclamada pelo tribunal “a quo”, quanto ao ponto 13. dos factos provados, devendo ser dado como não provado.
8 – Face à prova produzida, o tribunal a quo não pode dar como provado o sentido e alcance pretendido com o conteúdo das missivas, e por sua vez os pontos 14. e 15.;
9 – Os factos alegados nas missivas apontam claramente para uma inequívoca falta de incumprimento do cumprimento do contrato definitivo por parte da recorrente, pois não lhe podem ser apontadas razões de incumprimento, quando os próprios AA não identificam essas razões, limitando-se a alegar genericamente, quando dizem, “(…) sem que V. Exas tenham, até à data, procedido à entrega da documentação necessária para o efeito (…).”;
10 – Caso se entenda verificada a mora, não sendo ela fator bastante para desencadear a resolução do contrato promessa, havendo sinal percebido, a carta datada de 30/04/2021, enviada pelos AA à recorrente, pedindo a devolução do sinal em dobro, foi precipitada e inconsequente, nesse sentido os acórdãos referenciados nos artigos 32º e 33º deste articulado;
11 – Atenta a falta de interpelação admonitória, não poderia ocorrer a conversão da hipotética mora da recorrente em incumprimento definitivo, sendo infundado o alegado incumprimento definitivo da R., e resolução do contrato;
12 – Transcrevendo essas concretas partes dos depoimentos das testemunhas que, concatenados com a prova documental, igualmente identificada, devida e criticamente analisados, impõem-se dar como não provado os pontos 14. e 15. dos factos provados”.
Os Autores contra-alegaram pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Por despacho proferido em 13 de Julho de 2026 o recurso foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos com efeito meramente devolutivo.
Cumpridos os vistos, nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.
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II. Delimitação do objeto do recurso:
Como decorre dos artigos 635º nº 4, 636º e 639º nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido.
Por via do artigo 608º nº 2 parte final, aplicável ex vi artigo 663º nº 2 tão pouco é possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso; acresce que não é possível conhecer de questões novas, ou seja, questões que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação.
Atendendo às conclusões transcritas, o recurso tem por objeto e circunscreve-se à apreciação das seguintes questões:
a) impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 10), 13), 14) e 15) dos factos provados;
b) saber se o Tribunal a quo errou no enquadramento jurídico dos factos provados.
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III. Impugnação da decisão da matéria de facto:
No âmbito da reapreciação da matéria de facto e, não tendo em vista a repetição do julgamento pelo Tribunal da Relação, o legislador estabeleceu ónus, que enunciou no artigo 640º do Código de Processo Civil, cujo incumprimento cominou com a rejeição do recurso nessa parte.
De facto, o duplo grau de jurisdição em sede de valoração da prova produzida, permitido pela gravação integral da audiência final e refletido no artigo 662º nº 1, segundo o qual “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, traduz-se num novo julgamento que consiste no exame e análise crítica das provas produzidas que permite ao Tribunal ad quem a formação da sua própria convicção, no pressuposto da existência de um erro de julgamento na valoração da prova.
No entanto, a opção legislativa afastou a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente, introduzindo um critério de rigor associado ao princípio da auto-responsabilidade das partes[1], que plasmou através dos referidos ónus, os quais se subdividem em primários, respeitantes aos requisitos assinalados no nº 1 do artigo 640º, com a dupla função de delimitação do âmbito do recurso e de conferir efetividade ao exercício do contraditório pela parte contrária, e secundário, assinalado no nº 2, que visa facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência[2].
No primeiro caso, é obrigatório que o Recorrente especifique:
a) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Estes três preceitos confirmam o que afirmámos anteriormente sobre a circunscrição do recurso da matéria de facto: existe somente a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas as divergências dos recorrentes[3], [4].
Sobre o cumprimento prático do ónus impugnatório, a jurisprudência[5] tem tomado posição no sentido de distinguir a especificação dos concretos pontos de facto impugnados, que deve constar das conclusões – são estas que delimitam verdadeiramente o objeto do recurso[6] -, entendendo que, no que concerne à especificação dos meios de prova e à indicação das passagens das gravações, basta que figurem do corpo das alegações por constituírem elementos de apoio à argumentação probatória. De facto, como se escreve no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de Outubro de 2015[7] “sendo as conclusões uma súmula e síntese da indicação dos fundamentos por que se deduz a impugnação relativa à matéria de facto, deixariam de ter esse cunho se a Recorrente tivesse que inserir e especificar detalhadamente, em sede conclusiva, todos os elementos que compõem a impugnação e que se mostram enunciados nas diversas alíneas do nº 1 do art. 640º do NCPC, com a repetição exaustiva da fundamentação desenvolvida ao longo do conteúdo das alegações. [§] Seguramente que nas conclusões o Recorrente deve indicar os pontos da matéria de facto que pretende ver modificados, ónus que verdadeiramente permite circunscrever o objecto do recurso no que concerne à matéria de facto. Mas já não se compreende, nem se aceita, que uma tal exigência vá ao ponto de demandar de novo, em sede de conclusões, a sustentação da pretensão modificativa e a indicação repetitiva dos meios de prova em que é sustentada a pretensão”.
O ónus secundário corresponde à densificação da alínea b) do nº 1, no que diz respeito aos meios de prova produzidos oralmente em sede de audiência final, obrigatoriamente gravados nos termos do artigo 155º do diploma em referência. Consiste em indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o recurso, admitindo-se que o recorrente proceda à transcrição dos excertos que considere relevantes para sustentar a divergência, incumbindo também ao recorrido proceder de forma idêntica, não apenas quando use da faculdade de ampliação do recurso previsto no artigo 636º nº 2, mas também para infirmar as conclusões do recorrente.
Se é certo que o Tribunal “ad quem” não ficará restringido ao exame, na prova registada, das passagens que o Recorrente e, eventualmente, o Recorrido indiquem, pois pode proceder à audição que entender da gravação dos depoimentos das testemunhas a que as passagens se referem, essa possibilidade prende-se com a avaliação da relevância daquelas, mormente, para perspetivar o contexto em que se inserem, o que está salvaguardado com a alusão aos poderes de investigação oficiosa contida na alínea b) do nº 2 do artigo 640º, a indicação exata pelos sujeitos processuais não é despicienda, pois cumpre uma função de cooperação que o legislador entendeu necessária.
No que concerne à rejeição do recurso, solução prevista a título de sanção para a inobservância dos requisitos supra expostos, tem-se assinalado que a imposição destes ónus tem subjacente uma relação de meio para fim, ou seja, não constituem um fim em si mesmos, o que exige que o seu cumprimento seja aferido “pelos parâmetros dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, com objetivo de evitar os efeitos negativos que um excessivo formalismo pode ter na tutela efetiva das posições jurídicos processuais” [8].
Diremos por fim que, não obstante terem sido concedidos ao Tribunal da Relação autonomia decisória e poderes de substituição do Tribunal a quo, vem-se entendendo que os mesmos só devem ser usados quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. Como observa a Conselheira Ana Luísa Geraldes[9] “[e]m caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte”. Esse mesmo entendimento é sufragado no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10 de Janeiro de 2024[10], segundo o qual “a alocução fundamento para impor decisão diversa, nos termos proclamados pelo nº 1 do artigo 662.º do Código de Processo Civil, não se basta com a possibilidade de uma alternativa decisória antes exige que o juízo efectuado pela Primeira Instância esteja estruturado num lapso relevante no processo de avaliação da prova”.
Revertendo estas considerações para o recurso, resulta que a Recorrente:
» assinalou a sua discordância quanto ao julgamento dos pontos 10, 13, 14, 15 da matéria de facto provada;
» defendeu que devem ser julgados não provados;
» sustentou a sua posição em vários excertos dos depoimentos de duas testemunhas que transcreveu nas alegações, assim como, no que diz respeito aos pontos 14 e 15, na sua conjugação com o texto das duas missivas.
Mostram-se cumpridos os ónus que impendiam sobre a Apelante.
O ponto 10 dos factos provados tem a seguinte redação:
“Os AA ficaram a aguardar pela entrega da documentação exigida pelo Banco (e que era da responsabilidade da promitente vendedora), com vista ao agendamento de outorga de contrato de compra e venda com mútuo”.
Afirma a Apelante, nas respetivas alegações, que resultou da produção de prova testemunhal que a gestora do processo de financiamento bancário do Banco Santander, IF, informou os Autores e o mediador imobiliário, Sr. BG, da necessidade de uma procuração que conferisse os necessários poderes a AM, vogal do conselho de administração, em virtude da extinção da existente, por falecimento do mandante, todavia, questionados se tinham sido interpelados por escrito se a procuração havia sido emitida, a resposta fora negativa; refere, também, que as duas cartas que lhe foram enviadas apenas aludem genericamente a falta de documentação.
Percorrendo a motivação da convicção do Tribunal a quo, não encontramos qualquer meio de prova específico para sustentar o ponto 10 dos factos provados.
Sustenta a Apelante que os depoimentos que cita não permitem fixar o facto em causa.
Procedeu-se à audição integral dos depoimentos das testemunhas IF e BG.
A primeira relatou que, no exercício das suas funções como gerente de conta dos Autores, tratou do processo de financiamento pedido para aquisição de habitação, confirmando a emissão do documento de aprovação do crédito, após a elaboração do relatório de avaliação; afirmou não recordar o documento concreto do contrato promessa, mas admitiu que os contactos privilegiados eram levados a cabo por uma mediadora imobiliária, que remeteu o contrato promessa com os respetivos anexos; confirmou a troca de emails com BG (documento 2 da réplica), aludindo, também, a contactos telefónicos; especificou que o Solicitador encarregado da análise dos documentos e do agendamento da escritura lhe comunicou que a pessoa com poderes para transferir a propriedade do imóvel não podia intervir por ter falecido e que a procuradora também não representava a vendedora em virtude de extinção da procuração (devido ao óbito de quem a emitira), o que transmitiu aos Autores e a BG, recordando, quanto a este, que entrou em maiores detalhes porque iria realizar diligências para ultrapassar a situação; referiu que as cartas de aprovação caducaram, sem formalismos específicos por parte dos clientes, porque não chegou a ser celebrada a escritura; recordava que o Autor comunicava que fazia contactos com o vendedor mas não tinha feedback; referiu que, caso a documentação estivesse em ordem, o Banco agendaria para as suas instalações a formalização do negócio e que a análise da documentação para verificação das condições para a celebração da escritura era levada a cabo pelo Solicitador que só agenda após tudo estar em ordem [no entanto, neste ponto, mais adiante, entrou em contradição, admitindo que pudesse já haver uma data comunicada aos clientes, mas ainda não a hora].
No que à matéria em causa diz respeito, o segundo, comissionista da empresa de mediação imobiliária que publicitava a venda do imóvel, recordou que a assinatura do contrato promessa teve lugar no imóvel na presença de representante da promitente vendedora e dos promitentes compradores e a minuta foi elaborada pelo Solicitador que dava assistência à mediadora imobiliária e relatou que continuou sempre a acompanhar o processo, tendo contactos com a funcionária do Banco Santander que estava com o processo do financiamento; relatou que o Santander colocou objeção à procuração enviada em anexo aos documentos do imóvel (referiu que “por alguma razão não aceitava a procuração”, mas mais adiante precisou que tinha a ver com o falecimento do Sr. JM) e que falou com AM comunicando que o Banco queria nova procuração, tendo aquela concluído que era preciso realizar uma assembleia para esse efeito; referiu que, ulteriormente, devido às dificuldades que lhe foram transmitidas (estavam a discutir a herança e não era oportuno realizar a assembleia), comunicou ao Santander que a mediadora imobiliária tinha o entendimento que não era preciso nova procuração (porque na sua ótica era válida, pois já tinha sido usada numa escritura anterior, sendo certo, no entanto, que acrescentou que, então, o administrador da sociedade ainda estava vivo) e, perante a inflexibilidade da instituição de crédito, sugeriu aos Autores, cerca de um mês depois (mais adiante, situou em Novembro essa sugestão), que mudassem de Banco (afirmou que tem a experiência que as instituições de crédito são muito rígidas e que os Notários dão outras soluções), o que estes não aceitaram, tendo ideia que posteriormente falavam várias vezes sobre se havia nova procuração, mas nunca houve qualquer interpelação por escrito (nem pelos Autores, nem pelo Banco); referiu, ainda, que em Janeiro/Fevereiro de 2021, após o decurso do prazo estabelecido no contrato promessa, a mediadora imobiliária tentou que as partes chegassem a acordo, encaminhando aos Autores proposta de AM de devolução do sinal, o que não foi aceite por aqueles porque continuavam interessados na compra da casa e, mais tarde, percebeu que tinham Advogados; precisou que a procuração em causa não foi exibida aos Autores, embora fizesse parte do dossier que estava presente no momento da celebração do contrato promessa.
Extrai-se claramente deste último depoimento que os Autores não estabeleciam contactos diretos com a vogal do conselho de administração da Ré e que foi a testemunha BG quem, não só encaminhou para o Banco Santander a documentação do imóvel e a procuração que servira de base à formalização do contrato promessa, mas também, perante a informação prestada por IF, que a obtivera do Solicitador que colabora com o departamento jurídico da instituição de crédito, incumbido da análise documental dos elementos necessários à formalização do negócio, sobre a falta de poderes de representação da sociedade da parte de AM devido ao falecimento do presidente do conselho de administração, diligenciou por estabelecer contacto com a esta de forma a ultrapassar a situação.
Avulta desse depoimento que a solução encontrada foi a realização de assembleia para outorga de procuração com poderes de representação da sociedade para a venda do imóvel, que nunca se concretizou por invocadas dificuldades relacionadas com a partilha e que, nesse contexto, foi sugerido aos Autores que mudassem de Banco, ou seja, que iniciassem o processo de financiamento noutra instituição de crédito, solução que os mesmos não aceitaram – o que se compreende não apenas pelas despesas que envolvia, assim como pela eventual ausência de histórico com a nova instituição que poderia dificultar a aprovação e por não haver qualquer garantia na celebração do contrato prometido porque o problema da falta de poderes de representação subsistia.
Existem dois pormenores importantes que permitem concluir, como o Tribunal a quo, que os Autores aguardaram que fosse providenciado o documento em falta, mais concretamente, uma procuração outorgada por quem tivesse poderes de representação da Apelante para a venda: não só houve diversos contactos por parte do Autor com BG no sentido de obter informação sobre se tinha sido emitida, como mesmo perante a proposta veiculada pelo segundo, relativa à devolução do sinal, recusaram manifestando o seu interesse na efetiva aquisição do imóvel.
Portanto, está evidenciado que os Apelados aguardaram que a Ré ultrapassasse a situação provocada pelo falecimento do seu presidente do conselho de administração, a qual, segundo o Banco que lhes financiaria a aquisição, determinara a caducidade da procuração outorgada a favor de AM, como veio a ocorrer tardiamente, em 16 de Abril 2024, com a eleição da procuradora para o cargo de presidente do conselho de administração.
Não podemos confundir a necessidade de interpelação admonitória para transformar a mora em incumprimento definitivo e menos ainda a exigência de um escrito para demonstrar a intenção de resolver o contrato, com a prova da manutenção de interesse na celebração do contrato prometido e da expetativa na resolução dos problemas que impediam a solenização, pelo menos, até ao momento do envio das missivas identificadas nos pontos 14) e 15) dos factos provados.
O Tribunal a quo julgou o ponto 10) dos factos provados em conformidade com a prova produzida, em concreto, com o depoimento de BG, interpretado segundo as regras da experiência, sendo improcedente a impugnação da Recorrente.
Ficou a constar do ponto 13) dos factos provados:
“AM tinha conhecimento que os AA. tinham recorrido a crédito bancário tendo em vista a aquisição do imóvel”.
Defende a Apelante que, segundo BG, em momento anterior à assinatura do contrato promessa e mesmo na data da sua outorga, AM não tinha conhecimento que os Autores tinham recorrido a crédito bancário tendo em vista a aquisição do imóvel.
O Tribunal a quo expôs a formação da sua convicção da seguinte forma “Esclareceu a testemunha que, pelo menos, nessa ocasião [o momento em que lhe transmitiu que o Banco não aceitava a procuração] AM ficou a saber que os AA. tinham recorrido a crédito para aquisição do imóvel; sendo que, sobre essa temática, instado inicialmente se as partes envolvidas sabiam que haveria recurso a crédito pelos AA. respondeu “estava falado” entre todos (cfr. ponto 13. dos Factos Provados).”
Importa referir que a mesma testemunha afirmou que quando apresentaram uma primeira formulação do contrato promessa segundo o modelo standard criado pelo Solicitador que assessoria a mediadora imobiliária, o Autor prescindiu de uma cláusula que salvaguarda a concessão de financiamento porque havia garantia que ia haver empréstimo. Portanto, se a primeira minuta foi enviada aos contraentes para análise, como referiu, e se ulteriormente foi reformulada por não haver necessidade da inclusão de uma cláusula condicional resolutiva dependente da concessão de crédito, é crível que fosse dada alguma explicação à representante da Ré sobre a redação assumida.
É preciso ter presente, também, que o contrato tem a data de 22 de Setembro de 2020 (documento 2 da petição inicial), a transferência do sinal foi realizada nesse dia (documento 3 da petição inicial) e a comunicação da aprovação data de 29 de Setembro. Das mensagens de WhatsApp juntas como documento 3 da réplica decorre que, negociado o preço, a proposta dos Autores foi aceite a 9 de Setembro de 2020 e, em 19 desse mês, a Autora questiona a testemunha se queria fazer o contrato “com a cláusula bancária” porque ainda estava à espera da resposta do Banco e tinha receio de perder o negócio, retorquindo o mesmo que esperariam até ao início da semana seguinte, sendo o contrato assinado na subsequente terça-feira; na troca de mensagens de 2 de Outubro, BG salienta à Autora que a cláusula de empréstimo foi dispensada por esta e marido e que, por isso, haviam feito um compasso de espera para que recebessem a aprovação do banco e só haviam marcado a assinatura do contrato promessa depois disso, o que vai ao encontro do depoimento prestado e explica a dilação entre o fecho das condições do negócio e a formalização da promessa de compra e venda. Mais uma vez, num tal contexto e socorrendo-nos das regras da experiência, impõe-se concluir que teria de haver uma explicação acerca do compasso de espera à vogal e procuradora da Ré.
Existem, portanto, factos instrumentais que permitem chegar ao resultado vertido no ponto 13) dos factos provados.
Portanto, não existe fundamento para o seu trânsito para o elenco dos factos não provados.
Os pontos 14) e 15) dos factos provados têm a seguinte redação:
“14. A 30/04/2021, os AA. dirigiram à “Biotitese, S.A.” a carta, datada de 30/04/2021, com o seguinte teor:
“JD e MC, na qualidade de promitentes compradores no contrato promessa supra identificado, verificando que já se encontra ultrapassado em mais de 30 dias o prazo estabelecido contratualmente para a realização do contrato ali prometido sem que V. Ex.ªs tenham, até à data, procedido á entrega da documentação necessária para o efeito, traduzindo-se assim tal facto num incumprimento doloso da Vossa parte do ali contratado, vimos interpelar V. Exªs para, nos termos legais e ainda nos termos e para os efeitos do estipulado na Cláusula 7ª do mesmo, procederem à entrega do montante em dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida da indemnização pelos danos acessórios criados, tudo no valor global de € 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), até ao próximo dia 7 de Maio de 2021, sob pena de recurso às competentes instâncias.
Com os melhores cumprimentos”.
15. A 3/05/2021, foi ainda dirigida pelos AA. à “Biotitese, S.A.” nova carta, datada de 3/05/2021:
“Dirijo-me a V. Exªs na qualidade de mandatário de JD e MC, outorgantes do CPCV celebrado com V.Exªs em 22/09/2020 relativo à fração “C” do imóvel sito na Rua (…), freguesia de Venteira no concelho da Amadora.
Tendo presente o incumprimento doloso do mesmo por parte de V.Exªs, e confirme já evocado pelos M/Clientes por carta datada de 30.04.2021, venho pela presente oferecer a V. Exªs a possibilidade de, extra judicialmente, procederem à entrega aos N/Clientes da quantia global por eles reclamada de € 45.000 (sinal em dobro acrescido de indemnização por danos acessórios), indicando desde já para tal efeito o competente IBAN: PT50 (…).
Caso tal pagamento não seja efetuado até ao próximo dia 07/05/2021 serão activados, no imediato e sem novo aviso, todos os mecanismos legais competentes para a cobrança coerciva de tal montante, acrescido dos juros vencidos e vincendos e demais encargos legais.
Ficando a aguardar pelas prezadas notícias de V.Exªs, apresento os meus melhores cumprimentos”.
A Apelante insurge-se afirmando que o Tribunal a quo “em momento algum, pode dar como provado o sentido e alcance pretendido com o conteúdo das mesmas”, pois os Autores nunca concretizaram nem solicitaram os documentos em falta, concluindo que não se encontrava numa situação de incumprimento definitivo.
A Recorrente confunde os factos, que correspondem estritamente ao conteúdo das missivas que os Apelados lhe enviaram e que recebeu, como demonstram os talões dos registos e os avisos de receção assinados por MN, com a sua interpretação e consequências, a explanar em sede de apreciação do mérito de uma eventual resolução do contrato promessa. E dizemos eventual porque a solução do litígio dada pela 1ª instância assenta num requisito prévio que se prende com os poderes de representação das sociedades anónimas necessários à sua vinculação contratual e com as consequências da sua falta.
No momento em que fixa a matéria de facto, o Tribunal cuida de recolher, a partir da prova produzida, o que as partes lograram demonstrar das versões que apresentaram nos seus articulados e do que, complementarmente, resultou da instrução da causa. Nessa fase, pese embora, atualmente, não haja uma separação entre a fixação dos factos e a sua subsunção aos institutos jurídicos que o litígio suscita, visto que os dois momentos anteriormente existentes foram reunidos na sentença, o Tribunal tem de abstrair dos possíveis regimes jurídicos, para se ater estritamente a factos por forma a atuar com verdadeira imparcialidade, abstendo-se de afeiçoar a matéria de facto a uma solução jurídica que já tem em vista.
Em suma, não faz sentido usar argumentos jurídicos para impugnar factos se, como no caso, existe uma transcrição dos excertos relevantes de comunicações entre as partes. Tais argumentos jurídicos serão relevantes se o recorrente critica a solução jurídica adotada pelo Tribunal, mas importa não confundir matéria de facto com matéria de Direito.
Mais uma vez, não existe fundamento para acolher a impugnação da Recorrente, que improcede.
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IV. Fundamentação de facto:
Na sequência do decidido em III e do julgamento realizado pelo Tribunal a quo:
A. resultam provados os seguintes factos:
1. A 22 de Setembro de 2020, foi outorgado pelos AA. e por AM, “na qualidade de procuradora, com poderes para o ato” da “Biotitese, S.A.” (com a procuração ref. em 11.), o escrito denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda” – que constitui Doc. 2 junto com a petição inicial (PI) e cujo teor aqui se reproduz – referente à fracção autónoma identificada pela letra “C”, correspondente a um apartamento composto por 3 assoalhadas, sito na Rua (…), Amadora, inscrito na matriz predial sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora, sob o número (…).
2. Nos termos do disposto na cláusula 3.ª do contrato ref. em 1., o preço acordado foi de € 241.000,00 (duzentos e quarenta e um mil euros), com a entrega da quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, pagos pelos AA. à Ré no dia 22 de Setembro de 2020 (cfr. Doc. 3 junto com PI).
3. Ficou estabelecido na cláusula 4.ª do acordo ref. em 1. que:
“1. A escritura pública de compra e venda do prédio objeto deste contrato promessa será celebrada no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da assinatura do presente contrato.
Em caso de impossibilidade de cumprimento, por alguma das partes, do exposto no número anterior, o prazo da escritura pública de compra e venda será prorrogado por mais 30 (trinta) dias.
3. Os Promitentes compradores obrigam-se a informar o Promitente Vendedor, com uma antecedência de 10 (dez) dias úteis, do dia, hora e local da realização da escritura.
4. O Promitente Vendedor obriga-se a fornecer aos Promitentes Compradores até 10 dias antes da data da celebração da mencionada escritura pública toda a documentação necessária para o efeito.”
4. Mais ficou estabelecido na Cláusula 7.ª do acordo ref. em 1., que:
“1. Decorrido o prazo previsto na cláusula quarta, se a escritura pública não se realizar por motivo imputável ao Promitente Vendedor, é devido aos Promitentes Compradores o dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos do disposto no art. 442º nº 2 do Código Civil.
2. Caso não seja efetuada a escritura no prazo da cláusula quarta, por causa imputável aos Promitentes Compradores, perderão, estes, a totalidade da quantia entregue a título de sinal, nos termos do art. 442º do Código Civil.
3. Em alternativa ao disposto nos nºs 2 e 3, as partes podem optar pela execução específica do presente contrato, nos termos do disposto no art. 830º do Código Civil.”
5. Com vista à operação bancária necessária a tal aquisição, os AA. entregaram no Banco Santander o contrato promessa e a demais documentação do imóvel, na altura, entregue por AM com vista a tal fim, por intermédio da imobiliária Lotus Imobiliária.
6. A instituição de crédito, em 25/09/2020, procedeu à abertura de processo interno de aprovação e operação bancária, debitado aos Autores o montante de € 239,20 e, em 02/10/2020, a quantia de € 291,20, face à aprovação de tal operação em 29/09/2020 (cfr. Docs. 4, 5. e 6 juntos com PI).
7. O processo de recolha de documentação da Ré foi dirigido por entidade bancária, mediante contacto com a Lotus Imobiliária, através de BG.
8. Dentro do prazo de sessenta dias ref. em 3., os AA. foram informados pelo Banco, em particular pela gestora de conta, IF, de que a documentação remetida pela promitente vendedora era insuficiente, dada a falta de poderes de representação da sociedade.
9. Entre a Autora e BG foram trocadas as mensagens que se encontram descritas no Doc. 3 junto com a réplica e que aqui se reproduzem.
10. Os AA ficaram a aguardar pela entrega da documentação exigida pelo Banco (e que era da responsabilidade da promitente vendedora), com vista ao agendamento de outorga de contrato de compra e venda com mútuo.
11. O Banco Santander informou, com mais detalhe, o mediador imobiliário, BG, da Lotus Imobiliária, que o agendamento da outorga de contrato de compra e venda com mútuo não se poderia realizar com a documentação facultada relativa à Ré, em concreto, com a procuração outorgada por JM (entretanto falecido) a favor de AM.
12. Nessa sequência, e ainda dentro do prazo de 60 dias ref. no ponto 3., BG comunicou a AM os motivos pelos quais não se poderia agendar a outorga do contrato de compra e venda, cogitando com esta o que seria necessário para ultrapassar a falta de poderes que esta tinha para poder representar a Ré sociedade.
13. AM tinha conhecimento que os AA. tinham recorrido a crédito bancário tendo em vista a aquisição do imóvel.
14. A 30/04/2021, os AA. dirigiram à “Biotitese, S.A.” a carta, datada de 30/04/2021, com o seguinte teor:
“JD e MC, na qualidade de promitentes compradores no contrato promessa supra identificado, verificando que já se encontra ultrapassado em mais de 30 dias o prazo estabelecido contratualmente para a realização do contrato ali prometido sem que V. Ex.ªs tenham, até à data, procedido á entrega da documentação necessária para o efeito, traduzindo-se assim tal facto num incumprimento doloso da Vossa parte do ali contratado, vimos interpelar V. Exªs para, nos termos legais e ainda nos termos e para os efeitos do estipulado na Cláusula 7ª do mesmo, procederem à entrega do montante em dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida da indemnização pelos danos acessórios criados, tudo no valor global de € 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), até ao próximo dia 7 de Maio de 2021, sob pena de recurso às competentes instâncias.
Com os melhores cumprimentos”.
15. A 3/05/2021, foi ainda dirigida pelos AA. à “Biotitese, S.A.” nova carta, datada de 3/05/2021:
“Dirijo-me a V. Exªs na qualidade de mandatário de JD e MC, outorgantes do CPCV celebrado com V.Exªs em 22/09/2020 relativo à fração “C” do imóvel sito na Rua (…), freguesia de Venteira no concelho da Amadora.
Tendo presente o incumprimento doloso do mesmo por parte de V.Exªs, e confirme já evocado pelos M/Clientes por carta datada de 30.04.2021, venho pela presente oferecer a V. Exªs a possibilidade de, extra judicialmente, procederem à entrega aos N/Clientes da quantia global por eles reclamada de € 45.000 (sinal em dobro acrescido de indemnização por danos acessórios), indicando desde já para tal efeito o competente IBAN: PT50 (…).
Caso tal pagamento não seja efetuado até ao próximo dia 07/05/2021 serão activados, no imediato e sem novo aviso, todos os mecanismos legais competentes para a cobrança coerciva de tal montante, acrescido dos juros vencidos e vincendos e demais encargos legais.
Ficando a aguardar pelas prezadas notícias de V.Exªs, apresento os meus melhores cumprimentos”.
16. A Ré não respondeu a essas missivas.
17. Até às datas ref. em 14. e 15., AM não resolveu a questão pendente da falta de poderes que tinha para poder representar a Ré sociedade.
18. CG, com quem os AA. em Dezembro de 2020, acordaram a venda da sua casa, despendeu a quantia de € 239,20, a título de despesas bancárias (cfr. Doc. 9 junto com PI).
19. Os AA., em finais de Janeiro de 2021, comunicaram a CG que não poderiam avançar com a venda do seu imóvel, tendo os AA. pago a esta, a 8/02/2021, a quantia ref. em 18.
20. Até 14 de Fevereiro de 2019 o cargo de Presidente do Conselho da Administração da Ré era exercido por JM, tendo cessado por óbito (cfr. Ap. 1/20201013 - certidão permanente junta a 7/06/2021 – ref.ª 131275727).
21. Por deliberação de 16 de Abril de 2024, AM passou a assumir o cargo de presidente do Conselho de Administração da Ré, assumindo até essa data o cargo de vogal (cfr. Ap. 45/20200423 - certidão permanente junta a 12/01/2026 – ref.ª 161834746).
22. A forma de obrigar da sociedade Ré ocorria/e:
«a) Pela assinatura do Administrador Único;
b) pela assinatura do Presidente do Conselho de Administração
c) pela assinatura conjunta de dois administradores;
d) pela assinatura de um só administrador, quando tais poderes específicos tenham sido conferidos em acta pelo Conselho de Administração;
e) pela assinatura conjunta de um administrador e de um mandatário, nos termos do mandato deste;
f) pela assinatura de um ou mais mandatário, nos termos dos respectivos mandatos».
23. No dia 23 de Fevereiro de 2019 foi outorgada, por MF, a escritura de «Habilitação de Herdeiros» – que constitui Doc. 1 junto com requerimento de 15/10/2021, cujo teor aqui se dá aqui por integralmente reproduzida –, por óbito de JM a 14 de Fevereiro de 2019[11].
B. resultam não provados os seguintes factos:
a) Os AA. viram-se impedidos de mudar de habitação, já que não detendo capital próprio que lhes permita a outorga de qualquer outro contrato promessa de compra e venda de imóvel se viram impossibilitados de puderem perspetivar a procura de novo imóvel.
b) Os Autores viram interrompido o seu projecto de vida e viveram momentos de profunda angústia, face não só ao atrasar de toda a situação, mas também à verificação de que haviam entregue o valor das suas poupanças de € 20.000,00 à Ré e o mesmo poderia não lhe ser sequer devolvido.
c) De pessoas com vivência normal (ainda que limitada pela pandemia) passaram a pessoas permanentemente preocupadas e apreensivas, com longos períodos de tristeza e desalento, pois haviam projetado que, pelo menos, em finais de Janeiro de 2021 encontrar-se-iam já na sua nova habitação, com melhores condições de vida para si e seu agregado familiar, mas em Abril de 2021 não só tal não havia acontecido, como ainda viram as suas parcas poupanças “hipotecadas” num negócio que não se concretizou.
d) Toda esta situação vivenciada pelos Autores desde, pelo menos, Janeiro de 2021, provocou profundas alterações na sua vida quotidiana, social e familiar, com repercussões quer na sua dinâmica familiar diária como, ainda, na vida profissional de ambos os Autores.
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V. Enquadramento jurídico da questão substantiva
Foi vertido o seguinte na decisão recorrida:
“Resulta da matéria de facto provada que, em 22 de Setembro de 2020, foi outorgada o escrito denominado “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, pelos AA. e por AM , sendo esta “na qualidade de procuradora, com poderes para o ato” e em alegada representação de “Biotitese, S.A.”, aqui Ré.
No caso vertente, face à matéria apurada e dada como assente, importa, antes de tudo o mais, aferir se AM outorgou o referido escrito tendo poderes de representação e de vinculação da aqui Ré (cfr. artigos 408.º e 409.º do CSC).
Resulta da factualidade assente – e, bem assim, dos autos – que, aquando da assinatura do contrato promessa, AM era vogal da sociedade Ré, não tendo, por essa via, poderes representativos da aqui Ré, atento o teor da certidão permanente do registo predial da Ré (e a forma de obrigar da sociedade, feita constar no ponto 22. dos Factos Provados). Na verdade, só a partir de Abril de 2024 AM passou a assumir o cargo de presidente do Conselho de Administração, sendo até essa data vogal.
Mais se deu como assente, finda a produção de toda a prova, que AM se intitulou de “procuradora”, fazendo uso da procuração ref. no ponto 11. dos Factos Provados, não aceite, e bem, pela entidade bancária para a celebração do contrato prometido, visto se ter verificado a extinção da procuração, por cessação da relação jurídica que lhe serve de fundamento (cfr. artigo 265.º, n.º 1 do CC), por caducidade do respectivo mandato por morte do seu subscritor, no caso pai de AM, à data presidente do Conselho da Administração da Ré e único administrador da sociedade (cfr. artigo 1174.º, al. a) do CC) (1)[12].
Assim, não tendo a outorgante do contrato promessa poderes bastantes para o acto (tendo-se por caducado o mandato com a morte do único administrador da Ré e extinta a procuração exibida, cfr. artigo 265.º, n.º 1 do CC) e não assumindo AM , à data, a qualidade de administradora (cfr. alíneas f) e a) do ponto 22., respectivamente), importa concluir que a mesma não detinha poderes de representação da sociedade Ré, aquando da outorga do referido contrato promessa.
Ou seja, resulta destes autos que a pessoa que actuou em nome e representação da sociedade Ré, AM, não dispunha de poderes de representação bastantes para vincular a sociedade, por um lado, atenta a forma de obrigar da sociedade e constante da respectiva certidão permanente, por outro lado, por no acto se ter intitulado de “procuradora” com poderes para o acto, sabendo-se que a procuração exibida – e não aceite pela entidade bancária, atento o disposto no artigo 265.º, n.º 1 do CC e nas disposições legais supra citadas –, tinha sido outorgada pelo seu pai, presidente do Conselho de Administração, falecido a 14 de Fevereiro de 2018.
Conclui-se, assim, que AM actuou, em todo o processo negocial, sem poderes de representação da Ré, pelo que, no que ao contrato promessa concerne, este é ineficaz em relação à sociedade, não produzindo efeitos jurídicos na sua esfera jurídica, sendo que, note-se, inexiste qualquer acto de ratificação do negócio jurídico por parte da Ré (cfr. artigo 268.º n.º 2 do CC) (2)[13].
Ora, essa situação de ausência de poderes de representar a sociedade por parte de AM manteve-se até 16 de Abril de 2024, data em que por deliberação da Assembleia Geral da Ré foi mandatada, por três anos, para exercer o cargo de presidente do Conselho de Administração.
Está ainda assente, no caso em análise, que: o Banco Santander informou os AA. de que a documentação remetida pela promitente vendedora era insuficiente, dada a falta de poderes de representação da sociedade; o Banco informou, com mais detalhe, o mediador imobiliário, BG, da Lotus Imobiliária, que o agendamento da outorga de contrato de compra e venda com mútuo não se poderia realizar com a documentação facultada por parte da sociedade Ré, em concreto, com a procuração outorgada por JM (falecido) a favor de AM; nessa sequência, BG comunicou a AM os motivos pelos quais não se poderia agendar a outorga do contrato de compra e venda, cogitando com esta o que seria necessário para ultrapassar a falta de poderes que esta tinha para poder representar a Ré sociedade; os AA ficaram a aguardar pela entrega da documentação exigida pelo Banco, com vista ao agendamento de outorga de contrato de compra e venda com mútuo; a 30/04/2021 e a 3/05/2021, sem que AM tenha resolvido a questão pendente da falta de poderes que tinha para poder representar a Ré sociedade, os AA. enviaram à Ré as missivas melhor referenciadas nos pontos 14. e 15., que aqui se reproduzem, sem que tivessem obtido alguma resposta por parte da outra outorgante.
Quid Juris?
Dispõe o artigo 268.º, n.º 4 do Código Civil que «Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante».
Ora, no caso dos autos, em que se concluiu que o negócio jurídico é ineficaz em relação à sociedade Ré e não resulta da matéria assente que os AA. soubessem no momento da conclusão do contrato promessa que AM actuava com falta de poderes do representante, aqui Ré (resultando, aliás, o contrário; cfr. ponto 8. dos Factos Provados), importa atender às referidas missivas, designadamente à primeira datada de 30/04/2021, como uma declaração de vontade de perda de interesse (objectivo) para a manutenção do contrato promessa e, como tal, como uma revogação do negócio por parte dos AA..
Nessa conformidade, e dadas as especificidades do caso em análise, importa concluir que essa declaração de vontade dos AA. só pode ter como efeito jurídico a restituição do valor por si pago à Ré, a título de sinal, à luz dos mais elementares princípios da boa fé, sendo que inexiste fundamento legal para a Ré fazer seu esse montante (dada a ineficácia do negócio jurídico em relação a si e a sua posterior revogação por parte dos AA., cfr. artigo 334.º do CC), sob pena, inclusive, de enriquecimento sem causa da sua parte (cfr. artigo 473.º do CC).
Em suma, à Ré – pessoa colectiva distinta da pessoa singular que actuou na qualidade de sua “procuradora” (sendo que quanto a esta, importaria atentar no artigo 268.º, n.º 2 do CC e eventualmente no artigo 227.º do CC) –, apenas assiste a obrigação de devolver/restituir aos AA. o valor por si recebido a 22 de Setembro de 2020, isto é, quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros) (cfr. ponto 3. in fine dos Factos Provados); não assistindo aos Autores o direito a ser indemnizado pela Ré na quantia de € 40.000,00, correspondente ao dobro da importância recebida pela Ré, dada a ineficácia das declarações negociais vertidas no contrato promessa em relação à Ré.
Nessa sequência e face ao que se expôs (quanto à ineficácia do contrato promessa em relação a si e consequências daí decorrentes), resta também concluir pela improcedência dos pedidos reconvencionais deduzidos pela Ré, designadamente em fazer sua a quantia por si recebida a título de sinal.”
Como referimos anteriormente, de passagem, o Tribunal a quo partiu da existência de um vício que teria sido gerado pelo falecimento do presidente do conselho de administração da Ré, JM, a 14 de Fevereiro de 2019, considerando que a situação de vazio de representação societária a partir desse momento determinava a caducidade do mandato atribuído por procuração pelo mesmo outorgada, em representação da sociedade, a favor da vogal da Ré, AM, situação que só teria sido regularizada com a assembleia geral de 16 de Abril de 2024, que deliberou a sua nomeação para o cargo de presidente do conselho de administração.
Afigura-se que a decisão recorrida assenta num pressuposto errado.
Vejamos.
Avulta do artigo 262º do Código Civil que a procuração é o ato pelo qual alguém – dominus – atribui a outrem – procurador –, voluntariamente, poderes representativos, sendo que a respetiva eficácia não carece de aceitação pelo procurador.
Atentas tais características, a procuração é definida como um negócio jurídico unilateral[14] não recetício, por meio do qual o dominus atribui ao procurador poderes para celebrar negócios ou praticar outros atos jurídicos em sua representação, substituindo-o na relação com os terceiros que são partes nesses negócios ou atos jurídicos e com o objetivo de que os respetivos efeitos se produzam na esfera jurídica do primeiro[15].
De facto, o artigo 258º do diploma em referência estipula que “o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último”, acrescentando, todavia, o artigo 259º que, para efeitos de nulidade ou anulabilidade da declaração, é na pessoa do representante que deve verificar-se a falta ou vício da vontade, bem como o conhecimento ou ignorância dos factos que podem influir nos efeitos do negócio, salvaguardando que não aproveita ao representado de má fé a boa fé do representante.
O artigo 409º do Código das Sociedades Comerciais estipula que os atos praticados pelos administradores, em nome da sociedade anónima e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros, não obstante as limitações constantes do contrato de sociedade ou resultantes de deliberações dos acionistas, mesmo que tais limitações estejam publicadas; admite, no entanto, que a sociedade possa opor a terceiros as limitações de poderes resultantes do seu objeto social, fazendo depender essa oposição da prova, com exclusão da associada à mera publicidade dada ao contrato societário, dos seguintes requisitos:
- que o terceiro sabia ou não podia ignorar, tendo em conta as circunstâncias, que o ato praticado não respeitava essa cláusula;
- que o ato não tenha, entretanto, sido assumido pela sociedade através de deliberação expressa ou tácita dos acionistas.
O nº 4 clarifica que os administradores obrigam a sociedade, apondo a sua assinatura, com a indicação dessa qualidade.
Estes dispositivos têm de ser interpretados em conjugação com o nº 2 do artigo 405º que estatui que o conselho de administração tem exclusivos e plenos poderes de representação da sociedade, acrescentando o nº 1 competir-lhe a gestão das atividades da sociedade, com o dever de subordinação às deliberações dos acionistas ou às intervenções do conselho fiscal ou da comissão de auditoria apenas nos casos em que a lei ou o contrato de sociedade o determinarem.
Extrai-se do artigo 391º que os administradores podem ser designados no contrato de sociedade ou eleitos em assembleia geral ou constitutiva [nº 1], por período certo que não pode exceder quatro anos civis [nº 4], estabelecendo que:
- o cargo tem de ser aceite pela pessoa designada, de forma expressa ou tácita [nº 6];
- mantêm-se em funções até nova designação, salvo em caso de nomeação judicial, destituição ou renúncia[16] [nº 5];
- não lhes é permitido fazerem-se representar no exercício do cargo, salvo em reunião, por outro administrador, se tal estiver previsto no contrato, conquanto preencham as condições previstas no artigo 410º nº 5[17] [nº 7], admitindo-se, contudo, a delegação de poderes nos casos previstos na lei [nº 7] e a faculdade de a sociedade, por intermédio dos administradores que a representam, nomear mandatários ou procuradores para a prática de determinados atos ou categorias de atos, sem necessidade de cláusula contratual expressa [nº 8].
Refere o Acórdão da Relação de 29 de Abril de 2008[18], a propósito das normas dos nºs 4 e 5 deste preceito, que “a lei tem o cuidado de evitar um afastamento brusco dos administradores cessantes, que possa causar uma paralisação da administração susceptível de afectar a actividade normal da sociedade” e que “esta cessação tranquila de funções imposta por lei nada tem de excepcional, pois procura assegurar a continuidade da administração, sem sobressaltos nem hiatos de liderança”, concluindo que se trata de um princípio aplicável a outros órgãos da sociedade anónima, tais como o presidente e os outros elementos da mesa da assembleia geral.
Este regime releva particularmente quanto à questão de saber se é possível fazer uso de uma procuração outorgada por quem tinha poderes de representação da sociedade anónima para além do momento da cessação efetiva das suas funções.
No âmbito da substituição de administradores, o nº 3 do artigo 393º do diploma em referência prevê que faltando definitivamente um administrador – o que pode ocorrer por óbito, renúncia ou destituição –, deve proceder-se à sua substituição: (a) pela chamada de suplentes efetuada pelo presidente, conforme a ordem por que figurem na lista submetida à assembleia geral dos acionistas, (b) não havendo suplentes, por cooptação, salvo se os administradores em exercício não forem em número suficiente para o conselho poder funcionar, (c) não tendo havido cooptação dentro de 60 dias a contar da falta, o conselho fiscal ou a comissão de auditoria designa o substituto e (d) por eleição de novo administrador.
O centro do dissídio prende-se com as consequências do óbito de quem representava a sociedade e coloca duas questões:
- esse facto determina a caducidade da procuração, como defendeu a sentença recorrida, associando-a à falta definitiva do administrador e a ausência de substituto nos termos do nº 3 do artigo 393º do Código das Sociedades Comerciais?
- ou, sendo a procuração outorgada por quem era legítimo representante da sociedade à data da sua emissão, a missão atribuída ao procurador de celebrar negócios jurídicos com vista à produção dos seus efeitos na esfera jurídica da sociedade, permanece eficaz independentemente da cessação do vínculo societário do administrador em causa?
Afigura-se que a resposta correta é a segunda.
Como vimos, a continuidade de funções não ocorre nas situações de renúncia ou destituição e, tão pouco, pela natureza das coisas, em caso de óbito.
Em todas essas hipóteses, o vínculo que havia existido com entre a sociedade e o seu representante quebrou-se, mas, mesmo no segundo caso, os atos praticados ou os negócios jurídicos celebrados pelo administrador destituído permanecem válidos e eficazes, salvo aqueles que padecerem de nulidade ou anulabilidade e se, neste caso, o vício for invocado tempestivamente e não tiver sido sanado mediante confirmação[19].
A redação do nº 8 do artigo 391º do Código das Sociedades Comerciais deixa claro que é a sociedade quem outorga poderes de representação e que, naturalmente, a sua vontade negocial tem de ser declarada pelos administradores que a vinculem, já que eles constituem o seu órgão executivo.
Tratando-se de um negócio jurídico unilateral, a procuração encontra-se sujeita ao regime que expusemos no penúltimo parágrafo e apenas nos casos em que o administrador não tenha poderes para vincular a sociedade, designadamente porque, em harmonia com o contrato de sociedade, o objeto negocial exigia uma atuação conjunta de vários administradores ou estava na esfera de competência de um específico administrador, os poderes de representação poderão ser postos em causa mediante a invocação do correspondente vício.
De forma lapidar, o Acórdão da Relação de Évora de 3 de Dezembro de 2019[20] afirma “não são os administradores que agem pela sociedade, é a sociedade que age por meio dos administradores. [§] Por isso, a procuração passada por um administrador da sociedade a um seu colaborador, para efeitos de representação daquela em juízo, subsiste para além da cessação de funções do membro do conselho de administração que a outorgou, enquanto não for revogada ou o representante a ela não renunciar”.
Este aresto concretiza que “mais relevante do que precisar se a prática do ato deve ser reconduzida à sociedade ou ao titular do órgão, é compreender a quem os efeitos do mesmo serão imputados. A conclusão a retirar é a de que, ao contrário do representante, que apenas pode atribuir ao representado os efeitos dos atos que levou a cabo, se praticados dentro dos limites estabelecidos previamente, o ato praticado pelo titular do órgão social é juridicamente imputado à pessoa coletiva, por se captar que foi a mesma que, materialmente, o praticou. [§] Mais do que a imputação dos efeitos de um ato, típico resultado da representação voluntária, a representação orgânica tem o efeito de imputar juridicamente o próprio ato à pessoa coletiva. Por outras palavras, a prática do ato não é exercida por um representante, mas sim pela própria pessoa coletiva, através dos titulares dos seus órgãos”.
A propósito da representação orgânica, o Professor Brito Correia[21] expõe “[c]onsidera-se que a pessoa colectiva, como um ente abstracto, embora juridicamente real, não tem uma existência físico-psíquica, e, por isso, só pode agir no mundo do direito na medida em que pessoas físicas ponham ao serviço dela a sua vontade actuante. (...) O órgão faz parte integrante da pessoa colectiva, do seu modo de ser. A vontade do órgão é atribuída à pessoa colectiva: é a vontade da pessoa colectiva. Não se trata de pessoas físicas que agem para o ente colectivo, mas é o próprio ente que quer e age. (...) Deste modo a vontade do órgão não substitui a vontade da pessoa colectiva. A vontade do órgão, expressa pelas pessoas físicas nele providas no exercício das suas funções, é atribuída, em si mesma à pessoa colectiva, vale como vontade desta”.
Partindo dessa exposição, o Tribunal da Relação de Évora em acórdão de 8 de Setembro de 2016[22] conclui “a manifestação de vontade de celebrar determinado negócio, vazada num qualquer contrato celebrado pelos membros do conselho de administração, em nome da sociedade anónima que organicamente representam, não é uma manifestação de vontade dos próprios, mas da própria sociedade anónima. Daí que os negócios jurídicos legitimamente celebrados pelos administradores da sociedade anónima em nome da mesma, perdurem no tempo, para além da cessação de funções dos membros dos conselhos de administração que os subscreveram. Uma vez que os efeitos desses negócios jurídicos, se repercutem na esfera jurídica da sociedade anónima e a obrigam enquanto vigorar o contrato”.
É, portanto, a representação orgânica que impede a caducidade da procuração nos casos de cessação do contrato de administração. Aqui aplica-se o disposto no artigo 265º do Código Civil, segundo o qual, a procuração:
- extingue-se quando o procurador a ela renuncia, ou quando cessa a relação jurídica que lhe serve de base, exceto se outra for, neste caso, a vontade do representado;
- é livremente revogável pelo representado, não obstante convenção em contrário ou renúncia ao direito de revogação, com a ressalva de, se conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, apenas pode ser revogada com o acordo do interessado ou, unilateralmente, havendo justa causa.
E se é certo que se defende que este preceito não esgota as causas de extinção da procuração, designadamente, porque o caracter intuitus personae pode implicar a verificação de caducidade por óbito no caso de uma pessoa singular[23], [24], sendo o representado uma sociedade, não podemos extrair a mesma conclusão, confundindo o óbito do administrador que a outorgou, porquanto a pessoa coletiva subiste e, como tal, aquele facto extintivo da personalidade individual, não tem repercussão na suscetibilidade de continuar a produzir os efeitos de representação tidos em vista com a constituição do instrumento, o que sucede enquanto não seja colocada em crise a vontade da sociedade[25].
Revertendo para a situação concreta, diremos que ninguém pôs em causa nos presentes autos que a sociedade se encontrava validamente representada pelo presidente do conselho de administração, JM, aquando da outorga da procuração a favor de AM, a qual, coincidentemente, tinha o cargo de vogal na administração da Ré. Em consequência, não obstante a irregularidade da situação da sociedade, que esteve sem administrador entre 14 de Fevereiro de 2019 e 16 de Abril de 2024, a mesma continuou representada pela referida procuradora para a prática dos atos e celebração dos negócios jurídicos mencionados na procuração.
Portanto, não existe qualquer circunstância determinante da ineficácia do contrato promessa.
Coloca-se, por isso, a questão de saber se existiu incumprimento definitivo da parte da Ré, ora Apelante, que conferisse aos Apelados a faculdade de exercer o direito de resolução e de, assim, obter a restituição do sinal em dobro.
O contrato promessa é um negócio jurídico mediante o qual uma das partes ou ambas se constituem na obrigação de emitir uma declaração de vontade correspondente a outro contrato a realizar futuramente[26], o que corresponde a uma obrigação de “facere” traduzida na prestação de um facto positivo.
O nº 2 do artigo 442º do Código Civil ocupa-se das consequências do incumprimento do contrato promessa por referência à constituição do sinal, estatuindo o artigo 441º que se presume, no contrato promessa de compra e venda, que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio do pagamento do preço. As referidas consequências são as seguintes;
- se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, o outro contraente tem a faculdade de fazer sua a coisa entregue;
- se o não cumprimento for devido a este último, o primeiro tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou ou, se tiver havido tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o contraente pode exigir o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, assim como restituição do sinal e a parte do preço que tiver pago.
Apesar de a letra do nº 3 do mesmo preceito dar a entender que, em qualquer das duas situações e em alternativa, o contraente não faltoso tem a faculdade de requerer a execução específica nos termos do artigo 830º do mesmo diploma, a doutrina[27] e a jurisprudência[28] distinguem que a sanção contemplada no nº 2 constitui uma consequência do incumprimento definitivo que dá origem à extinção do contrato, por resolução, ao passo que o nº 3 pressupõe a permanência da mora.
Do regime geral das obrigações extrai-se que o incumprimento definitivo relevante ocorre quando a prestação se torna impossível por causa imputável ao devedor.
Nessa hipótese, o devedor é responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação. Por via disso, o credor tem direito a ser indemnizado e, se em presença de um contrato bilateral, tem direito à sua resolução e à restituição da prestação que tenha feito[29].
Resulta do artigo 804º nº 2 do Código Civil que o devedor se considera constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido. Fica, também, nesse caso, obrigado a reparar os danos causados ao credor.
Contudo, o artigo 808º prevê duas situações em que a mora se converte em incumprimento definitivo: a perda do interesse do credor e a omissão da prestação no prazo concedido.
A convenção de um prazo para o cumprimento de um contrato não tem sempre o mesmo alcance e significado:
- decorrido o prazo pode suceder que deixe de ser possível a obtenção da finalidade da obrigação por desaparecer o interesse do credor[30];
- o facto de o prazo terminar não torna impossível a prestação em momento ulterior, se esta ainda interessar ao credor, o qual pode, porém, se for caso disso, resolver o contrato.
Neste domínio importa distinguir as chamadas obrigações de prazo fixo essencial ou absoluto das obrigações de prazo fixo relativo, simples ou usual: nas primeiras, o decurso do prazo, sem o devido cumprimento, pode determinar, sem mais, a sua extinção, ao passo que nas segundas poderá fundamentar o direito de resolução.
Seguindo de perto a lição do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Novembro de 2006[31] dir-se-á que o direito à resolução tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objetivo[32], excluindo, pois, o juízo arbitrário do credor, no qual releva a projeção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor, tudo valorado com intervenção das regras da boa fé, da proporcionalidade e da adequação.
Neste domínio várias situações se perfilam.
Constitui uma modalidade de inadimplemento a declaração feita por um dos promitentes de que não irá cumprir ou de que não o poderá fazer[33] ou a existência de um comportamento que revela que o devedor não quer ou não pode cumprir. O Professor Antunes Varela[34] defende que a declaração tem de ser clara, inequívoca e perentória, o mesmo se devendo verificar no que diz respeito à conduta.
Como se escreve no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Junho de 2010[35], a vontade inequívoca de não cumprir pode resultar de “comportamentos concludentes apreensíveis pela atuação da parte inadimplente, em função dos deveres coenvolvidos na sua prestação”, importando, nesse caso, “atender ao grau e intensidade dos actos por si perpetrados na inexecução do contrato, desde que objectivamente revelem inquestionável censura, não sendo justo que o credor – por mais tolerante que tenha sido na expectativa do cumprimento – esteja adstrito à vontade lassa do devedor”[36]. Por outras palavras, o conceito de recusa deve compreender “todo e qualquer comportamento concludente, que indique de maneira certa e unívoca que o devedor não pode, ou não quer, cumprir, devendo, quando tal se constate, ser, sem mais, considerado inadimplente de forma definitiva” [37].
Neste caso, não existe razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de uma declaração séria, certa e segura, antecipada do devedor perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em que o sujeito ativo possa confiar para satisfação plena e integral do seu interesse.
Como se referiu, no artigo 808º consagram-se duas causas de inadimplemento definitivo: em primeiro lugar, quando se verifica a perda do interesse do credor na prestação devida, com a demora do devedor e, em segundo lugar, quando o devedor moroso não cumprir no prazo razoável, adicional e perentório, fixado pelo credor, veiculado através da denominada interpelação admonitória.
Excetuando a referida situação de declaração antecipada de não cumprimento, nos restantes casos, para colocar termo à mora e resolver o contrato, o credor não está dispensado quer da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, quer do ónus de fixação do prazo suplementar cominatório previsto no artigo 808º.
Sendo a resolução uma causa de extinção dos contratos consubstanciada na destruição da relação contratual, operada por um ato posterior de vontade de um dos contraentes que pretende ver regressadas as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado, o requisito da objetividade na aferição da perda do interesse do credor assume particular importância.
A objetividade chama à colação duas ideias: por um lado, o credor tem de invocar interesses ou motivos dignos de tutela, os quais, embora sendo subjetivos, dizem respeito a fins cuja satisfação visava com a prestação do devedor; por outro lado, apela a um conceito de justa causa que, segundo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20 de Maio de 2015[38], citando Baptista Machado, implica a existência de “qualquer circunstância, facto ou situação, em face da qual, e segundo a boa-fé, não seja exigível a uma das partes a continuação da relação contratual”, neste plano se colocando “todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento da relação, designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade” correspondendo a uma violação contratual “que dificulta, torna insuportável ou inexigível para a parte não inadimplente a continuação da relação contratual”.
Em alternativa, o contraente não faltoso fixa ao outro um prazo para o cumprimento da obrigação, findo o qual a obrigação se tem por definitivamente não cumprida: a interpelação admonitória consubstancia uma última oportunidade dada pelo credor ao devedor em mora, desencadeando como que a aposição de um prazo adicional, perentório e essencial, findo o qual deixa de haver mora para passar a existir incumprimento definitivo.
Com base no entendimento segundo o qual é indispensável que o credor dê conhecimento ao devedor, sem margem para quaisquer dúvidas, que, após o decurso desse prazo, o mesmo se desliga completamente do contrato, não mais estando vinculado por ele e recusará eventual prestação que o devedor lhe queira fazer[39], a produção do efeito resolutivo da interpelação depende da existência de três elementos:
a) a intimação para o cumprimento;
b) a fixação de um prazo perentório com dilação razoável para o cumprimento;
c) a cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo[40].
Revertendo para o caso dos autos, embora tivesse ficado a constar do escrito de formalização das declarações negociais dos litigantes que o prazo de celebração da escritura do contrato prometido de compra e venda era de sessenta dias, prorrogável por mais trinta, nada do texto indica que o seu decurso implicasse a perda de interesse na alienação/aquisição do imóvel e tão pouco foram alegados factos que descrevessem circunstâncias da outorga do contrato promessa que revelassem ser intenção das partes estabelecer um prazo fixo absoluto.
Também não resultam alegados factos dos quais pudesse extrair-se a impossibilidade da prestação: embora tivéssemos concluído que os efeitos de representação subjacentes à procuração permaneciam ativos no momento da celebração do contrato e, acrescentamos agora, também permitiam a outorga da escritura pública de venda pela procuradora, a verdade é que, no contexto, tendo os Apelados recorrido ao financiamento bancário, fora a instituição de crédito que o aprovara quem informara que o agendamento da outorga de contrato de compra e venda com mútuo não se poderia realizar com a documentação facultada pela ora Apelante, concretamente, com a procuração outorgada pelo administrador JM, falecido em Fevereiro de 2019, a favor de AM. Perante tal exigência, transmitida pelo Banco Santander não apenas aos Apelados mas também ao representante da mediadora imobiliária no negócio, que a comunicou à procuradora da Apelante, essa situação poderia ser ultrapassada através da convocação de assembleia geral para eleição, pelos acionistas, de nova administração ou, se não fosse oportuno, deliberassem no sentido de conceder, a quem entendessem, poderes de representação para celebração do negócio. Portanto, podemos concluir que a prestação continuava a ser possível desde que fosse ultrapassado o óbice colocado pelo Banco.
A dita situação, embora, como vimos, assente num equívoco do ponto de vista jurídico, tem outra consequência: o representante da empresa de mediação imobiliária, que era interlocutor do Banco e da Ré, transmitiu à vogal/procuradora os motivos pelos quais a instituição de crédito entendia que não havia condições para o agendamento do título de formalização do negócio prometido, comunicação à qual se seguiu a inércia da Apelante, não obstante, inicialmente, ter cogitado uma solução em conjunto com aquele.
Portanto, transmitido por terceiro à Recorrente, em benefício dos Apelados – o que se prende com a posição usualmente assumida pelas mediadoras imobiliárias, que funcionam como um intermediário na comunicação entre os outorgantes, os quais, frequentemente, apenas se conhecem no ato de solenização da traslação do direito de propriedade –, que faltava um documento demonstrativo da existência de poderes para a celebração do negócio, que cabia à Apelante fornecer como condição para o próprio agendamento, aqueles aguardaram que a falta em causa fosse suprida, sendo certo que não foram alegados, pela segunda, factos que evidenciassem que a mesma tomou alguma posição, por exemplo, recusando a outorga de nova procuração por entender que aquela que existia era apta para a emissão da declaração de vontade correspondente à venda. Tal circunstância determina que a Ré tenha incorrido em mora.
Ora, como resulta da exposição antecedente, para a conversão da mora em incumprimento definitivo da Apelante era necessário que os Apelados lhe fizessem saber que haviam perdido o interesse na celebração do contrato prometido, invocando razões que objetivamente sustentassem essa perda de interesse e/ou tivessem fixado um prazo razoável para a regularização da representação da promitente vendedora, advertindo que ultrapassado tal período, consideravam o contrato promessa incumprido por motivos imputáveis a esta.
Analisando as missivas remetidas pelos Apelados a 30 de Abril e 3 de Maio de 2021, verificamos que as mesmas contêm uma interpelação, não no sentido de estabelecer um prazo destinado a suprir a omissão do documento que, na ótica da instituição de crédito, fosse apto a superar a falta de poderes representativos, mas de devolução do sinal em dobro, acrescido de um valor a título de “danos acessórios”, que como sabemos, traduz consequências da resolução fundada no incumprimento definitivo do contraente alienante.
Portanto, o objetivo das referidas comunicações não era converter a mora até então existente, assente na omissão de colaboração no fornecimento de documento de que o Banco financiador dos Apelados fazia depender o agendamento da escritura. Tais missivas partiam do pressuposto que o contrato promessa fora resolvido, sem que, na verdade, tivessem previamente sido seguidos, pelos Apelados, os passos essenciais para que a mora se convertesse em incumprimento definitivo.
É preciso notar que não obstante as missivas tivessem sido enviadas num momento em que os 60 dias e a prorrogação por 30 dias, previstos na cláusula 4ª para a celebração do contrato prometido, estivessem ultrapassados, a circunstância de não estar em causa um prazo absoluto fixo implicava uma atuação das partes no sentido interpelar a outra para o cumprimento das obrigações que assumira.
Por isso, a Apelante, que incorrera em mora ao omitir o comportamento necessário para ultrapassar a dificuldade que o Banco levantara para o agendamento da solenização das declarações negociais do contrato prometido, permaneceu em mora após a receção das missivas, sendo certo que não aproveitou o ensejo de justificar a sua omissão transmitindo o seu entendimento sobre a regularidade da procuração ou, sequer, para extrair as consequências do não agendamento da escritura pelos Apelados.
Impõe-se concluir que o comportamento das partes não foi apto à extinção do vínculo contratual.
Finalmente, importa indagar se as missivas de 30 de Abril e 3 de Maio de 2021 consubstanciam uma recusa de cumprimento da parte dos Apelados.
Desde já avançamos que a resposta tem de ser negativa.
Como já expusemos anteriormente, as duas comunicações em causa pressupõem que existiu um incumprimento definitivo da Apelante: com efeito, a invocação, a 30 de Abril de 2021, pelos ora Apelados, a seu favor, da cláusula 7ª do contrato promessa, a qual, segundo o nº 1, estipulava “se a escritura pública não se realizar por motivo imputável ao Promitente Vendedor, é devido aos Promitentes Compradores o dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos do disposto no art. 442º nº 2 do Código Civil” associada às expressões “incumprimento «doloso»” e “sem que sem que V. Ex.ªs tenham, até à data, procedido á entrega da documentação necessária para o efeito” e ao decurso dos prazos fixados, por um lado, veiculam o entendimento que a não observância dos prazos é imputável à promitente vendedora e, por outro, deixam subentendido que, ultrapassados os mesmos, a extinção do contrato constituía um efeito automático e que teriam o direito ao montante de total de € 40.000.
Embora também assente em equívocos, uma vez que o teor das cláusulas 4ª e 7ª do contrato promessa não permitiam o resultado pretendido com as comunicações, pois os Apelados não estavam dispensados da interpelação admonitória com advertência de perda do interesse no negócio prometido o documento não fosse apresentado, a verdade é que o conteúdo das missivas não autoriza a interpretação no sentido da recusa de cumprimento da sua parte.
Portanto, constatamos que, contrariamente ao que os litigantes sustentam, o contrato promessa não se extinguiu.
Em consequência, a sentença recorrida é revogada na parte em que condenou a Apelante a pagar/devolver aos Apelados a quantia de € 20.000.
Nos termos do nº 1 do artigo 527º do Código de Processo Civil, as custas da ação e do recurso ficam a cargo dos Apelados.
***
VI. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes da 2ª Secção deste Tribunal da Relação, em julgar a apelação procedente, revogando a decisão recorrida na parte que condenou a Apelante a pagar/devolver aos Apelados a quantia de € 20.000.
Custas da ação e do recurso a cargo dos Apelados.
Lisboa, 22 de Outubro de 2026
Ana Cristina Clemente
João Severino
António Moreira
_______________________________________________________
[1] No mesmo sentido, Conselheiro Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª edição, 2016, pg. 155, 156.
[2] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 30.11.2023 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 556/21.4T8PNF.P1.S1 – relator Conselheiro Manuel Capelo.
[3] No mesmo sentido, Conselheiro Abrantes Geraldes in op. cit., pg. 124.
[4] No mesmo sentido, vide Ac. STJ de 19.02.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 405/09.1TMCBR.C1.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza; Ac. STJ de 1.10.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 6626/09.0TVLSB.L1.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza; Ac. STJ de 21.03.2019 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2 - relatora Conselheira Rosa Tching; Ac. STJ de 8.02.2024 in https://juris.stj.pt/ processo nº 7146/20.7T8PRT.P1.S1 – relator Conselheiro Lino Ribeiro.
[5] Nesse sentido, vide, por todos, Ac. STJ de 19.02.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 299/05.6TBMGD.P2.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza e Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 12/2023 de 17 de Outubro de 2023, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I, de 14 de Novembro de 2023, com Declaração de Retificação nº 25/2023.
[6] Como consta do nº 4 artigo 635º do Código de Processo Civil, “[n]as conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objeto inicial do recurso”, resultando do nº 1 do artigo 639º que é nelas são explicitados os fundamentos em que o Recorrente se estriba para pedir a alteração ou a anulação da decisão recorrida.
[7] In https://juris.stj.pt/ processo nº 824/11.3TTLRS.L1.S1 – relatora Conselheira Ana Luísa Geraldes.
[8] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 8.02.2024 in https://juris.stj.pt/ processo nº 7146/20.7T8PRT.P1.S1 – relator Conselheiro Lino Ribeiro.
[9] In “Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto”, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, vol. I, Coimbra Editora, 2013, pg. 609.
[10] In https://www.dgsi.pt/jtre processo nº 129/21.7T8SLV.E1 – relator Tomé de Carvalho.
[11] Analisada a certidão da escritura de habilitação de herdeiros foi possível constatar que embora se tenha declarado que o óbito ocorreu a 14 de Fevereiro de 2018, acrescenta-se que o de cuius deixou testamento lavrado a 25 de Julho de 2018, pelo que, sob pena de contradição insanável, a data do óbito correta precisa de ter por referência o ano de 2019 como resultou do registo efetuado na matrícula da sociedade conforme consta do ponto 20). Nos termos dos artigos 613º e 614º do Código de Processo Civil, foi realizada a retificação.
[12] (1) Sendo que não se mostra in casu preenchida algumas das excepções previstas na lei (cfr. artigos 1775.º e 1777.º do CC).
[13] (2) Estabelece o artigo 268.º do Código Civil que: «1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
3. Considera-se negada a ratificação, se não for feita dentro do prazo que a outra parte fixar para o efeito.
4. Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante.».
[14] Este é um dos traços distintivos do contrato de mandato que é um negócio jurídico bilateral.
[15] Nesse sentido, vide Ac. RL de 10.09.2026 in http://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 2887/21.4T8LRS.L1-6 – relatora Carla Barata.
[16] Cfr. artigos 394º, 403º, 404º do Código das Sociedades Comerciais.
[17] Este preceito dispõe “[o] contrato de sociedade pode permitir que qualquer administrador se faça representar numa reunião por outro administrador, mediante carta dirigida ao presidente, mas cada instrumento de representação não pode ser utilizado mais de uma vez”.
[18] In https://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 1413/2008-1 – relator João Aveiro Pereira.
[19] Cfr. artigo 288º do Código Civil.
[20] In https://www.dgsi.pt/jtre processo nº 231/16.1PCSTB.E1 - relatora Maria Isabel Duarte.
[21] In Os Administradores das Sociedades Anónimas, Almedina, 1993, pg. 202.
[22] In https://www.dgsi.pt/jtre processo nº 1289/14.3TBFAR.E1 - relator Silva Rato.
[23] Nesse sentido, vide Ac. RG de 7.11.2024 in https://www.dgsi.pt/jtrg processo nº 791/20.2T8CHV-B.G1 – relator Beça Pereira.
[24] Essa consequência não é consensual: o Acórdão da Relação de Guimarães, proferido a 7 de Janeiro de 2016 (in https://www.dgsi.pt/jtrg processo nº 111/13.2TBVNC.G1 – relator Carvalho Guerra), citando o Professor Pais de Vasconcelos chama a atenção que a natureza jurídica da procuração não exige a extinção da procuração em virtude da morte do dominus original e que a sua posição se transmite para os sucessores, os quais, a partir dessa data, ocuparão essa posição na relação de representação. Acrescenta que, no caso de se tratar de uma procuração típica, os sucessores poderão revogá-la, modificá-la, definir o conteúdo do seu interesse e exercer todos os direitos da titularidade do dominus nos mesmos moldes em que aquele o pudesse fazer. Todavia, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no mesmo processo a 14 de Julho de 2016 (in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 111/13.2TBVNC.G1.S1 – relator Conselheiro Abrantes Geraldes) considerou que no âmbito de uma procuração típica, ou seja, aquela que não contempla qualquer interesse do procurador ou de terceiro mas, pelo contrário, reflete exclusivamente o interesse do representado, a intervenção do procurador após o óbito determina a ineficácia do negócio em relação aos sucessores por lhe faltar legitimidade para a formalização do negócio. [25] No mesmo sentido, vide Acórdão identificado na nota 22.
[26] Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 7ª edição, Almedina, 1991, p. 312.
[27] Vide, por todos, Calvão da Silva - in Sinal e Contrato-Promessa, (Do DL nº 236/80 ao DL nº 379/86, Separata do BFDC, 3ª edição, Coimbra, 1993, pg. 87.
[28] Aludindo a jurisprudência consolidada, vide, por todos, Ac. STJ de 19.05.2016 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 924/14.8TVLSB.C1.S1 – relator Conselheiro Lopes do Rego – e, mais recentemente, Ac. STJ de 4.06.2024 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 11051/20.9T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Nelson Borges Carneiro.
[29] Cfr. artigos 801º e 802º do Código Civil.
[30] Caso em que, findo o prazo, o contrato caduca.
[31] In http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 06A3723 – relator Conselheiro Alves Velho.
[32] Cfr. artigo 808º nº 2.
[33] Por exemplo, se os vendedores recusarem a outorga da escritura de compra e venda de certo imóvel, alegando que não têm dinheiro para o distrate da hipoteca que onerava esse imóvel, incorrem em incumprimento definitivo, o que também sucede quando o comprador alega que não tem possibilidades económicas de pagar o preço convencionado.
[34] In Das Obrigações em Geral, vol. II, Almedina, 4ª edição, pg. 88.
[35] In http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 6134/05.8TBSTS.P1.S1 - relator Conselheiro Fonseca Ramos.
[36] No mesmo sentido, vide Ac. STJ de 30.04.2015 in http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1187/08.0TBTMR-A.C1.S1 – relator Conselheiro Tomé Gomes.
[37] Nesse sentido, Ac. RP de 24.09.2020 in http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1899/18.0T8PRD.P1 – relatora Alexandra Pelayo.
[38] In http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1311/11.5TVLSB.L1.S1 - relator Conselheiro José Bernardo.
[39] Nesse sentido, Ac. STJ de 22.01.2008 in http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 07A4060 - relator Conselheiro Garcia Callejo.
[40] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 23.06.2022 in http://www.dgsi.pt/jstj processo nº 831/19.8T8PVZ.P1.S1 - relator Conselheiro Fernando Baptista. |
