| 1937/07.1TBMFR.L1-8 |  |
SINAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CONTRATO SINALAGMÁTICO
II) Não fornecendo a lei uma noção de sinal, é pressuposto do regime do artigo 442.º/2 do CC a sua natureza confirmatória, funcionando como meio de coerção ao cumprimento e pré-fixação de indemnização pelo incumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo.
III) O direito à resolução por incumprimento, na ausência de convenção, assenta no sinalagma funcional existente entre as obrigações principais assumidas pelos contraentes, pelo que não pode fundar-se na violação da obrigação acessória de constituição do sinal.(AAC)
SP…, demandou LA… pedindo que:
a) fosse decretado o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da ré.
b) condenar a ré a pagar à autora o dobro do sinal no valor de € 259.374,90.
c) condenar a ré a pagar à autora o valor de € 12.968,75, correspondente às despesas judiciais e extra-judiciais.
d) condenar a ré no pagamento dos juros de mora desde 16/10/2007 até integral pagamento.
Alegou, em síntese, que autora e ré celebraram, em 1/7/2002, um contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno, com cerca de 7.500 m2, conforme contrato que juntaram.
No contrato-promessa a ré (2ª outorgante) declarou ser proprietária do prédio misto, do qual faz parte integrante a parcela objecto do contrato prometido, e que o prédio encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
A parcela de terreno, objecto do contrato-promessa em questão a destacar ou a constituir prédio autónomo do prédio misto de que a ré é proprietária é pressuposto da conclusão do negócio, sem a qual a autora (1ª outorgante), não terá interesse no negócio.
Acordaram que o valor da venda era de Esc. 136.000.000$00 a que corresponde o valor de € 678.365,14.
A título de sinal foi entregue a quantia de Esc. 26.000.000$00 (€ 129.687,45).
A título de reforço do sinal, a autora (promitente-compradora) entregaria, semestralmente, a quantia de Esc. 11.000.000$00 (€ 54.867,77), sendo o 1º reforço do sinal entregue, em Janeiro de 2003, e o último, no final de Janeiro de 2007.
E o remanescente de Esc. 11.000.000$00, será entregue aquando da celebração da escritura definitiva, escritura essa que tinha como data limite o último dia do mês de Julho de 2007, cabendo à ré (2ª outorgante) comunicar a sua realização com, pelo menos, dez dias de antecedência, com indicação expressa do dia, hora e local, admitindo-se uma prorrogação excepcional, de 60 dias, em caso de dificuldades na instrução do processo, mas sempre com o acordo da autora.
Acordaram que a autora poderia ceder a sua posição contratual.
Submeteram o contrato-promessa a execução específica, nos termos do art. 830 CC, independentemente de se atribuir carácter de sinal às quantias entregues.
Acontece que seis meses após a outorga do contrato a autora verificou, através da certidão predial do prédio objecto da venda, estava onerado com uma hipoteca a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo até ao montante de Esc. 8.612.500$00, ónus que se mantém.
Em Dezembro de 2002, a ré ainda não tinha iniciado a operação de destaque da parcela prometida vender pelo que a autora comunicou-lhe que ia suspender a entrega do reforço de sinal até o prédio ficar desonerado como declarado no contrato-promessa.
Interpelou a ré, por carta registada com a/r, datada de 10/7/2007, para que marcasse a escritura de compra e venda, tendo declarado à ré que, não lhe tendo sido comunicado qualquer dificuldade na concretização do processo de desanexação da parcela prometida vender, prejudicada ficava a prorrogação do prazo.
Em 24/9/2007, a ré respondeu comunicando-lhe que a desanexação não estava feita.
Em 9/10/2007, a autora remeteu à ré, escrito registado com a/r, comunicando-lhe a resolução do contrato-promessa de compra e venda com fundamento no incumprimento definitivo do contrato por parte desta, interpelando-a para a devolução do sinal em dobro.
Em 26/10/2007, a ré remeteu à autora, carta registada com a/r, na qual lhe comunicava ser desprovido de razão o pagamento do sinal em dobro.
Daqui decorre que a ré não cumpriu o contrato-promessa, incumprimento esse definitivo.
Assim tem a autora a haver desta o pagamento do sinal em dobro, ou seja, a quantia de € 259.374,90 (€ 129.687,45) e ainda o valor de € 12.968,75 (5% do valor do sinal), a título de despesas judiciais e extra-judiciais à parte vencedora que recorresse a juízo para reclamar os direitos emergentes do contrato-promessa, conforme acordado no mesmo.
Regularmente citada a ré contestou e deduziu reconvenção, concluindo pela absolvição do pedido e pela condenação da autora como litigante de má-fé, em multa e indemnização de valor nunca inferior a € 25.000,00 e pela procedência do pedido reconvencional declarando-se a ilicitude da conduta perpetrada pela autora e pela sua condenação no pagamento à ré, por incumprimento culposo do contrato-promessa, da quantia de € 493.809,93, e ainda nos juros de mora que, desde 1/2/2003 até ao dia 16/1/2008, somam € 101.616,618 (vencidos) e ainda nos juros vincendos a partir do dia 17/1/2008 até efectivo e integral pagamento, bem como na condenação da quantia de e 29.771,32 correspondente a 5% do valor da reconvenção.
Impugnou o alegado pela autora sustentando que aquando da assinatura do contrato-promessa a autora sabia que sobre prédio misto, no qual se integrava o prédio a desanexar, objecto do contrato prometido, impendia um ónus (hipoteca), como sabia e acordara que o mesmo iria ser expurgado após o pagamento do primeiro reforço do sinal.
O destaque da parcela prometida vender não foi efectuada porquanto a autora não entregou à ré os documentos necessários, que lhe foram solicitados, desde 4/7/2002 (data da celebração do
contrato-promessa) até final de Outubro de 2006, nomeadamente, as licenças camarárias relativas às construções que a autora havia feito no prédio, sendo certo que esta era e é arrendatária do mesmo, documentos necessários para a instrução e viabilidade do pedido a apresentar na Câmara Municipal de M….
Assim, a ré enviou à autora uma carta, datada de 7/11/2006, na qual lhe comunicava que para a desanexação ter lugar era necessária a sua participação e cooperação.
Ao que a autora respondeu com a carta datada de 10/7/2007.
Assim o incumprimento do contrato só à autora pode ser assacado, não só pelo facto de não ter entregue os documentos necessários para que a ré pudesse efectuar a desanexação da parcela prometida vender como também pelo facto de não ter pago o primeiro reforço do sinal.
Refere também que o montante recebido a título de sinal foi de € 49.879,79, uma vez que a ré aceitou deduzir ao mesmo uma dívida que seu filho tinha para com a autora, dívida essa no montante de € 79.807,66.
Na reconvenção sustentou que a autora não pagou os 9 reforços do sinal acordados, os quais já se venceram e cujo montante ascende a € 493.809,93, sendo que a este montante acrescem os juros de mora vencidos e vincendos e ainda a quantia de € 29.771,32, 5% sobre o valor da reconvenção conforme acordado entre as partes.
Defendeu que a autora actuou como litigante de má-fé.
Na resposta a autora impugnou o alegado pela ré, sustentou que não litigou de má-fé, pela inadmissibilidade da reconvenção, concluindo pela improcedência da reconvenção e pela condenação da ré como litigante de má-fé, em multa e no pagamento dos honorários do seu mandatário no valor calculado em € 5.000,00, a liquidar em execução de sentença.
Admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador e elaborada a base instrutória – fls. 99 a 108.
Foi declarada habilitada, em 19/1/2012, a CA…. (cessionária), em substituição da autora SP… (cedente) – Apenso A.
Após julgamento foi prolatada sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, decretou a resolução do contrato-promessa celebrado entre a autora e a ré, condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 259.374,90 (dobro do sinal entregue), acrescida dos juros legais desde a citação até integral pagamento, absolvendo a autora do pedido reconvencional, bem como do pedido de condenação por litigância de má-fé – fls. 262 a 280.
Inconformado o autor apelou formulando as conclusões que se transcrevem:
1ª Na acção em apreço, a recorrida não peticionou subsidiariamente a condenação da recorrente na entrega, em singelo, do valor do sinal recebido, encontrando-se, por isso e dessa forma, limitada a acção do julgador em apreciar tal questão e condenar a ora recorrida a esse título.
2ª. A decisão a proferir nos presentes autos sempre se esgotou no seguinte:
a) Ou o julgador entende existir incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa de compra e venda por parte da recorrente e só desta e decreta a resolução do mesmo, com as devidas consequências de entrega do valor do sinal em dobro, ou
b) O julgador entende existir incumprimento da parte da recorrente, embora não o entenda como definitivo e culposo, não condenando na entrega, em singelo, do valor do sinal recebido, por não ter sido formulado tal pedido pela recorrida, ou
c) O julgador entende existir incumprimento culposo da recorrida e condena a cumprir integralmente as obrigações em falta, designadamente no domínio do pagamento dos reforços do sinal não liquidados;
3ª. O presente recurso tem por objecto a sentença proferida pelo Tribunal a quo que declarou a resolução do contrato-promessa de compra e venda e condenou a recorrida no pagamento do sinal em dobro, acrescido dos juros legais, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
4ª. Está provado nos autos, através de reconhecimento ou confissão da recorrida, que o sinal efectivamente entregue à recorrente foi de € 49.879,79 e por cheque.
5ª. Está provado nos autos que a quantia de € 79.807,66, diz respeito a um empréstimo feito pela recorrida a um filho da recorrente, no ano de 2000, i. é, dois anos antes da celebração do contrato-promessa.
6ª. O Tribunal a quo condenou a recorrente por entender que esta “nada fez” para conseguir o prometido destaque e que tal tarefa estava, em exclusivo, a seu cargo.
7ª. Não é verdade que a operação de destaque apenas onerasse a recorrente.
8ª. Está provado nos autos (alínea U) da matéria assente e resposta ao quesito 25 da BI que a recorrente tratou da questão do destaque e que comunicou à recorrida que era necessário actuar concertada e conjuntamente, designadamente por efeito do facto da recorrida estar a utilizar ilegítima e ilegalmente parte do prédio em apreço como depósito de sucata (vide sentença, facto provado sob o nº 34 e documento 4 junto aos autos pela recorrida).
9ª. Depósito de sucata esse que, enquanto subsistisse, inviabilizava o sucesso da operação de destaque.
10ª. Depósito de sucata esse que a recorrida persistiu e persiste em não remover, desobedecendo às já várias ordens administrativas recebidas para o efeito.
11ª. Não está provado nos autos que a recorrida tenha feito o que quer que seja para promover a operação de destaque ou respondido a qualquer solicitação da recorrente.
12ª. A recorrente só poderia ser condenada no pagamento do sinal em dobro, caso se verificasse a premissa de esta e só esta ter incumprido o contrato-promessa celebrado. E de forma definitiva e culposa.
13ª. Está provado nos autos que a recorrida violou o disposto na cláusula 5ª do contrato-promessa de compra e venda, de forma culposa, permanente e reiterada, pois não pagou à recorrente qualquer reforço de sinal.
14ª. O Tribunal a quo deu erradamente como provados os quesitos 1 a 4 da BI:
a) Com base no depoimento prestado pelo sócio/gerente que assinou em nome e por conta da recorrida o contrato-promessa de compra e venda, i. é, por pessoa com interesse directo, seja o que for, no desfecho da causa a favor daquela – NJ… – i. é, por pessoa que por lei estava impedida de depor. Como tal, deve tal depoimento ser declarado ilegal e pela sua manifesta influência no exame e na decisão da causa, deve ser declarada a sua nulidade – art. 201 CPC.
b) Com base no depoimento prestado por pessoa que, apenas e tão só, respondeu sobre o facto quesitado em 3 com aquilo que ouviu dizer – JC….
c) Desvalorizando ou ignorando a prova documental produzida nos autos que, no mínimo, transportavam para o campo da dúvida a veracidade do depoimento de tais testemunhas, tal como e designadamente, o contrato de arrendamento junto aos autos.
d) Interpretando erradamente essa mesma prova documental produzida nos autos.
15ª. O Tribunal a quo deu erradamente como Não Provados os quesitos 6, 11 e 18 da BI, pois tal matéria está provada pelo acima mencionado contrato de arrendamento e pelos documentos 4 e 5 juntos aos autos pela recorrente.
16ª. O Tribunal a quo levou erradamente à BI matéria de direito e admitiu que sobre a mesma depusessem um enólogo, um técnico de construção naval e dois serralheiros, i. é, pessoas sem qualquer qualificação profissional para deporem como autênticos peritos.
17ª. A dita decisão do tribunal a quo sobre a matéria de facto, que se impugna nos termos da lei e que pode e deve ser superiormente modificada ao abrigo do disposto no art. 712 CPC, deve ser revogada e substituída por uma outra que dê:
a) Os quesitos 1 a 4 – Não Provados
b) Os quesitos 6 e 18 – Provados
c) O quesito 25 ampliado e com a redacção sugerida: Não Provado. Provado que a carta foi recebida pelo funcionário da autora, JC….
E que inclua na matéria assente:
- O mecanismo legal contido no quesito 11 da BI, por provado que está através do documento junto aos autos pela recorrente.
18ª. O tribunal a quo absolveu erradamente a recorrida do pedido reconvencional, razão pela qual deve tal decisão ser revogada por uma outra que condene a recorrida na plenitude da reconvenção.
19ª. Nestes termos, deve ser dado provimento ao recurso interposto pela recorrente, revogando-se a decisão em apreço.
CA…, requereu a rectificação da sentença, ex vi do art. 667 CPC, sustentando a existência de lapso na mesma uma vez que tendo sido habilitada nos autos para prosseguir a demanda na posição da autora, tal facto é omisso na sentença.
Defende também a existência de lapso no que concerne à não condenação da ré nas despesas judiciais e extra-judiciais – facto provado sob o nº 14 (alínea O).
E que não foi fixado pelo Tribunal o valor à acção – fls. 285/286.
Foi ordenada a rectificação do lapso na sentença quanto à habilitada CA… e fixado à acção o valor de € 867.770,19.
No mais requerido, por se tratar de matéria de facto e de direito que ultrapassa a mera rectificação de sentença, esgotado está o poder jurisdicional – fls. 325.
Inconformada, apelou a CA… formulando as conclusões que se transcrevem:
1ª A apelante restringe o objecto do recurso ao pedido formulado na alínea c) p.i. porquanto é esta a parte desfavorável à apelante, art. 684/3 CPC, redacção do DL 38/2003 de 8/3.
2ª. Na fundamentação da sentença, o Tribunal a quo, acolheu a matéria dada como assente na alínea O), “a parte vencida é responsável pelas despesas judiciais e extra-judiciais a que der causa, valor que se fixou em 5% do valor atribuído à acção”.
3ª. O Tribunal a quo, na decisão final, omitiu o pedido da autora/apelante, cujo facto foi dado como assente na alínea O), absolvendo a ré/apelada do pedido.
4ª. Tendo em conta, o pedido da autora/apelante, a matéria dada como assente na alínea O) e o valor fixado à acção, deveria o Tribunal a quo, ter condenado a ré a pagar à autora no montante de 5% daquele valor, como aliás, foi fundamentado na sentença.
5ª. A decisão proferida, na parte que absolveu a ré/apelada, está em oposição com a fundamentação, o que acarreta a nulidade da sentença, nesta parte, art. 668/1 c) CPC.
6ª. Assim, deve ser a sentença anulada na parte em que absolveu a ré/apelada, substituindo-se esta parte, por decisão que condene a ré/apelada no pedido.
Não foram apresentadas contra-alegações
A 1ª instância considerou apurados os seguintes factos:
1 – Em 4/7/2002, autora e ré assinaram, com reconhecimento presencial das assinaturas, o documento escrito a fls. 26 a 31, datado de 1/7/2002, denominado “contrato-promessa de compra e venda”, nos termos do qual a ré declarou ser proprietária do prédio misto sito na EC…, freguesia da EB…, concelho de M…, descrito na Conservatória do Registo Predial de M… sob o nº …, a fls. 11 do Livro-B-47, inscrito na matriz predial urbana sob o nº … da freguesia de EB…, sendo sua vontade, vender à autora uma parcela de terreno, à volta de 7.500 m2 do logradouro afecto ao referido prédio para que aquela, querendo, venha a desenvolver a actividade económica que melhor entender.
2 – Nos termos do preâmbulo desse documento, a parcela de terreno prometida comprar e vender será destacada do prédio misto de que a ré é proprietária, e corresponde rigorosamente à área e limites dos muros existentes e vedações colocadas nas extremas a norte, a poente, a sul e a nascente, segundo uma linha imaginária definida em desenho, anexo ao contrato-promessa, fazendo parte integrante do mesmo.
3 – Ainda nos termos do preâmbulo desse documento, a parcela de terreno objecto do contrato, a destacar ou a constituir prédio autónomo, é pressuposto da conclusão do negócio, pelo que a sua não efectiva concretização, em tempo útil, acarretará imediatamente e de forma irreversível o desinteresse do mesmo pela primeira outorgante.
4 – Nos termos da cláusula 1ª do contrato, a ré, segunda outorgante no citado contrato, declarou que é proprietária do prédio misto, composto de casa com 6 divisões, com a superfície de 144 m2, logradouro com a área de 8.960 m2 e pátio com 50 m2, encontrando-se o mesmo registado a seu favor na Conservatória do Registo predial de M… sob o nº …, a fls. 111 Vº do Livro B-47 e inscrito na matriz, art. … da freguesia de EB….
5 – Na cláusula 2ª do referido contrato consta que o prédio descrito no art. imediatamente anterior encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
6 – Nos termos da cláusula 3ª, a ré, segunda outorgante, comprometeu-se a vender à autora, primeira outorgante, e esta a comprar, uma parcela de terreno, à volta de 7.500 m2, de acordo com o desenho anexo ao presente contrato, ficando o mesmo a fazer parte integrante deste contrato.
7 – Na cláusula 4ª ficou estipulado que a parcela objecto deste contrato deverá ser destacada e, ou sujeita a qualquer outra operação legal que permita a desanexação do prédio descrito no artigo primeiro do presente contrato e a consequente criação de um prédio distinto, possibilidade séria que os que os outorgantes expressamente reconhecem.
8 – Na cláusula 5ª do contrato ficou estipulado que o preço global da venda corresponderá a um montante de Esc. 136.000.000$00 a que corresponde o valor de € 678.365,14 e obedecerá ao seguinte esquema de pagamento: - a quantia de
Esc. 26.000.000$00 a que corresponde € 129.687,45, a título de sinal e princípio de pagamento, já recebida por duas vezes, sendo uma de Esc. 16.000.000$00 a que corresponde o valor de € 79.807,79, disponibilizada, em 2000, a título de empréstimo e outra de Esc. 10.000.000$00 a que corresponde o valor de € 54.867,77, a título de reforço do sinal, segundo o calendário temporal que se descrimina, sendo o primeiro reforço até final do mês de Janeiro de 2003 e o último no final de Janeiro de 2007, (cláusula 5.2); o remanescente em falta, ou seja, a quantia de Esc. 11.000.000$00, a que corresponde o valor de € 54.867,77, deverá ser liquidada no acto da escritura definitiva (cláusula 5.3).
9 – Na cláusula 6ª ficou estipulado que a escritura definitiva será outorgada a favor do primeiro outorgante ou a quem este indicar, logo que a segunda outorgante efectue o regular cumprimento do que se encontra estabelecido no art. 4 do presente contrato, tendo como data limite, o último dia útil do mês de Julho de 2007, devendo, para o efeito, a segunda outorgante comunicar a realização desta com, pelo menos, dez dias de antecedência com indicação expressa da data, dia e local.
10 - Também, ficou estipulado que, a primeira outorgante poderá ceder, sem mais, e a qualquer altura a sua posição contratual no presente contrato, bastando para o efeito comunicar por escrito a identificação do cessionário (cláusula 6.1.).
11 - Nos termos da cláusula 7ª o prazo para a realização da escritura poderá excepcionalmente ser prorrogado, por uma única
vez, por sessenta dias no caso de dificuldades de instrução do processo de criação do prédio distinto objecto deste contrato, mas sempre com o acordo do primeiro outorgante.
12 - Ficou estipulado que a realização da escritura notarial poderá ser antecipada se se verificar o pagamento das prestações até ao final do mês de Julho de 2007 e estiver cumprido o que se encontra estabelecido no artigo quarto deste contrato (cláusula 7.1).
13 - E que todas as despesas com a celebração da escritura notarial de compra e venda serão da responsabilidade da primeira outorgante, comprometendo-se a entregar à segunda outorgante todos os elementos e documentos que venham a ser exigidos pelo cartório notarial de forma a instruir o processo da escritura pública (cláusula 7.2).
14 - Acordou-se também que, no caso de recurso a juízo, por qualquer dos outorgantes, para fazer valer os direitos emergentes deste contrato, será a parte vencida responsável pelas despesas judiciais e extrajudiciais a que der causa, incluindo o honorários de advogado ou solicitador da parte vencedora, que se fixa desde já em 5% (cinco por cento) do valor atribuído à acção ou providência judicial (cláusula 8.).
15 - Acordaram também que, submetem o presente contrato promessa de compra e venda a Execução Específica, nos termos do artigo 830 do Código Civil, independentemente de se atribuir carácter de sinal às quantias entregues (cláusula 9.).
16 - E, a primeira outorgante (aqui autora), fica autorizada desde já e a título de promitente compradora, a efectuar as obras e benfeitorias que melhor se adeqúem ao desenvolvimento da sua actividade empresarial, ficando responsável pelos seus custos e de outros eventuais encargos daí resultantes, mormente de projectos, licenças autárquicas e coimas (cláusula 10.).
17 - Mais estipularam que para a questão dos litígios emergentes deste contrato, os outorgantes escolhem o foro da comarca de M… com expressa renúncia a qualquer outro (cláusula 11.).
18 - Declararam os outorgantes que, este contrato exprime concretamente a vontade de ambos os outorgantes que aceitam a totalidade das suas cláusulas e, por isso, o assinam com perfeito conhecimento de todo o seu conteúdo e alcance (cláusula 11., final).
19 - Em Dezembro de 2002, a ré ainda não tinha iniciado a operação de destaque da parcela prometida vender.
20 - Em 08-11-2006, a ré enviou à autora a carta cuja cópia consta de fls. 72-73, datada de 7 de Novembro de 2006, na qual designadamente lhe comunica que a resolução da questão da desanexação da parcela prometida vender passa também pela ré, sendo necessário actuar concertada e conjuntamente.
21 - Em 11 de Julho de 2007, a autora enviou à ré a carta registada cuja cópia consta de fls. 43, datada de 10 de Julho de 2007, solicitando-lhe que marcasse a escritura de compra e venda
para qualquer data, até 31 de Julho de 2007, comunicando-lhe a data, hora e local da escritura, mais declarando que dado que, não lhe foi comunicada qualquer dificuldade na concretização do processo de desanexação da parcela prometida vender, ficava prejudicada a prorrogação do prazo para o efeito.
22 - A ré enviou à autora a carta datada de 30 de Julho de 2007 cuja cópia consta de fls. 76 e 77, na qual repete a necessidade de actuar de forma concertada e conjunta para resolver a questão da desanexação, frisando que a autora nada fez a esse respeito, e salienta nada ter sido liquidado pela mesma a título de reforço de sinal.
23 - A ré enviou à autora carta datada de 24 de Setembro de 2007, cuja cópia consta de fls. 78, na qual confirmou que não estava feita a desanexação da parcela de terreno prometida vender, salientando a necessidade de actuarem de forma conjunta e concertada para a promover e recordando que se encontrava por liquidar o valor de € 493.809,93 relativo a nove reforços de sinal.
24 - Em 12 de Outubro de 2007, a autora remeteu à ré a carta registada e com aviso de recepção cuja cópia consta de fls. 45 e 46, comunicando-lhe a resolução do contrato promessa de compra e venda e interpelando-a para devolver o sinal em dobro, por terem passados cincos anos desde a data da celebração do contrato promessa sem que a ré nada tivesse feito para concretizar a venda prometida, isto é, não ter promovido o levantamento do ónus que impendia sobre o prédio nem ter tomado qualquer
medida tendente a desanexar a parcela de terreno prometida vender.
25 - Em 26 de Outubro de 2007, a ré remeteu à autora e esta recebeu, a carta registada constante de fls. 48, no qual, declarou que: "... é totalmente desprovido de razão o pedido de pagamento do sinal em dobro, pelo que, nada lhe será pago a este título e, bem assim, a qualquer outro".
26 - Encontram-se inscritas na Conservatória do Registo Predial de M…, mediante apresentações nºs 12, 16 e 50, datadas de 3 de Agosto de 1983, 04-06-1985 e 04- 02-1998, hipoteca a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de M…, incidente sobre o prédio referido em 1, para garantia de pagamento de abertura de crédito de valor de capital até Esc. 700.000$00, e respectivas ampliações em mais Esc. 1.300.000$00 e em mais Esc. 5.000.000$00 e juros, sendo o último montante máximo registado de Esc. 8.612.500$00.
27 - A autora tomou de arrendamento à ré parte do prédio referido em 1.
28 - Na parte do prédio arrendado estão implantadas construções relativamente às quais não existe licença camarária.
29 - Só decorridos seis meses da assinatura do contrato promessa citado, a autora teve conhecimento da existência de hipoteca que onerava o prédio referida em CC).
30 - A autora comunicou à ré a suspensão da entrega dos reforços do sinal até o prédio ficar desonerado como fora declarado no contrato promessa.
31 - A ré nada fez para promover a operação de desanexação da parcela prometida vender.
32 - A autora entregou à ré, a título de sinal, o montante de € 129.687,45.
33 - Consta da cláusula segunda do contrato promessa que «O prédio descrito no artigo imediatamente anterior encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos» (art. 7 BI).
34 - A autora também utilizava a parte do prédio a destacar como depósito de sucata (art. 16 BI).
35 - A ré recebeu o montante de € 49.879,79 euros pago com o cheque nº 11144131.16 do BPN (art. 19 da BI).
36 - As estruturas existentes na parte do prédio arrendado à autora foram aí implantadas pela própria ré (art. 21 da BI).
37 - E são meros pré-fabricados que não necessitam de projecto, autorização ou licenças camarárias (art. 22 da BI).
38 - A ré tinha conhecimento da instalação dessas estruturas e autorizou a sua permanência (art. 23 da BI).
39 - Mais tendo autorizado a autora a efectuar na parte do prédio arrendada as obras e instalações de estruturas físicas que considerasse necessárias (art. 24 da BI).
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Atentas as conclusões dos apelantes que delimitam, como é regra, o objecto de recurso – arts. 684/3 e 685-A CPC – as questões a decidir consistem em saber se:
Apelação da ré:
a) Se, pelo facto do sócio gerente da autora ter sido ouvido como testemunha, há ou não lugar à nulidade prevista no art. 201 CPC, uma vez que estava impedido de depor, ex vi art. 617 CPC
b) Alteração da matéria de facto (arts. 1 a 4, 6, 10, 11, 12, 17, 18, 22 e 25 da BI)
c) Incumprimento do contrato por parte da autora/apelada
d) Se há ou não lugar à resolução do contrato-promessa por parte da ré/apelante, com a consequente condenação da autora nas quantias peticionadas.
Apelação da autora:
a) Nulidade da sentença - fundamentos estão em oposição coma decisão - art. 668/1 c) CPC.
Vejamos, então.
a) Questão da audição como testemunha por parte do sócio-gerente da autora.
Defende a apelante que o depoimento prestado pelo sócio-gerente da autora, enquanto testemunha, é ilegal, ex vi art. 617 CPC, acarretando a nulidade prevista no art. 617 CPC.
Estão impedidos de depor como testemunhas os que na causa possam depor como partes – art. 617 CPC.
Na verdade, as pessoas colectivas e as sociedades são representadas pelos seus sócios-gerentes, podendo estes prestar o seu depoimento como parte.
E neste caso, tal como a lei refere, é admissível a prova por confissão das partes, não definindo a lei o conceito do depoimento da parte, limitando-se a traçar os seus limites objectivos - quem pode prestá-lo, de quem pode ser exigido e quais os factos pode recair, atenta a relação com a pessoa do depoente – cfr. arts. 552 a 554 CPC.
A confissão traduz-se no reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável – art. 352 CC.
A confissão judicial é feita em juízo, traduzindo-se a confissão judicial provocada no depoimento de parte – cfr. arts. 355 e 356/2 CC.
A confissão, como meio de prova, típico e diferenciado, pressupõe o reconhecimento de um facto contrário ao interesse do confitente; se a parte alega facto favorável ao seu interesse, não confessa, faz uma afirmação cuja veracidade tem de demonstrar, pela razão simples de que ninguém pode, por simples acto seu, formar ou fabricar provas a seu favor. A confissão constitui prova, não a favor de quem a emite, mas a favor da parte contrária; portanto recai necessariamente sobre factos desfavoráveis ao confitente e favoráveis ao adversário – cfr. A. Reis, CPC anot. vol. IV, 76.
É uma declaração de ciência pela qual uma pessoa reconhece a realidade de um facto que lhe é desfavorável (contra se pronuntiatio) - de um facto cujas consequências jurídicas lhe são prejudiciais e cuja prova competiria à outra parte, nos termos do art. 342 CPC – cfr. art. 352 CC – cfr. M. Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1976, 240.
Se a confissão judicial se destina a provocar a confissão da parte e se esta, pelo seu objecto, implica o reconhecimento de factos desfavoráveis ao depoente e favorecentes da posição da parte contrária, bem se compreende que o depoimento só possa ser exigido quando esteja em causa o reconhecimento pelo depoente de factos cujas consequências jurídicas lhe são prejudiciais e cuja prova competiria à parte contrária.
As partes podem alegar todos os factos que lhe são favoráveis nos articulados, esclarecendo as suas posições.
Admitir o seu depoimento sobre esses factos seria permitir o uso de um meio de prova de factos por si alegados que lhe são favoráveis, o que é de todo incompatível com a confissão.
A confissão, como mencionado supra, não constitui meio de prova de quem emite a declaração, mas a favor da parte com interesses contrários, pelo que ninguém pode, por mero acto seu, formar provas a seu favor.
No caso em apreço, foi arrolada e ouvida como testemunha, e não já como depoente, o sócio-gerente da sociedade autora – NJ… -, depoimento esse, prestado em sede de audiência de julgamento que teve lugar, em 12/4/2012 – fls. 195.
Sucede que a sociedade autora requereu, em 5/1/2012, a habilitação da cessionária CA…, para com ela seguir a causa, tendo esta (cessionária) sido habilitada por decisão de 19/1/2012, passando a ocupar, nos autos, a posição da sociedade autora – apenso A.
Assim sendo, é lícito ao sócio-gerente da autora prestar o seu depoimento como testemunha nesta acção, porquanto na posição da autora encontra-se agora a cessionária CA…, inexistindo qualquer obstáculo a tal, uma vez que a autora SP…, deixou de ser parte no processo – arts. 616 e 617 CPC.
Destarte, falece a pretensão da apelante.
b) Alteração da matéria de facto (arts. 1 a 4, 6, 10, 11, 12, 17, 18, 22 e 25 da BI)
O Tribunal da Relação pode alterar a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 685-A, a decisão com base neles proferida – art. 712 a) CPC.
Importa desde já referir que a garantia do duplo grau de jurisdição, no que concerne à matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, ou seja, o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – art. 655 CPC.
No entanto, esta liberdade de julgamento não se traduz num poder arbitrário do juiz, encontra-se vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção – art. 653 CPC.
Por isso, os acrescidos poderes do Tribunal da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
Sobre o recorrente impende o ónus de, nas alegações, indicar os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – art. 685-A CPC.
Na verdade, as conclusões da alegação de recurso são a única peça processual onde, por obrigação legal, o recorrente deve expor de forma concisa mas rigorosa e suficiente, todas as questões que quer submeter à apreciação do tribunal superior.
Versando o recurso sob a matéria de facto, deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida – art. 685-B CPC.
(…)
c) Incumprimento do contrato por parte da autora apelada
Dentro dos limites da lei as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver – art. 405/1 CC.
“O princípio da liberdade contratual é uma aplicação da regra da liberdade negocial, sendo ambos um corolário do princípio da autonomia privada, só limitado, em termos gerais, nas disposições dos arts. 280 e sgs. (cfr. art. 398) e, em termos especiais, na regulamentação de alguns contratos.
Pelo próprio texto do art. verifica-se quer o princípio da liberdade contratual se desdobra em vários aspectos a saber: a) a possibilidade das partes contratarem ou não contratarem, como melhor lhes aprouver; b) a faculdade de, contratando, escolher cada uma delas, livremente, o outro contraente; c) a possibilidade de, na regulamentação convencional dos seus interesses, se afastarem dos contratos típicos ou paradigmáticos disciplinados na lei (celebrando contratos atípicos) ou de incluírem em qualquer destes contratos paradigmáticos cláusulas divergentes da regulamentação supletiva contida no Código Civil” – cfr. P. Lima e A. Varela in CC Anotado, 4ª ed., art. 405 CC – fls. 335.
O contrato-promessa é definido no art. 410/1 CC, traduzindo-se na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um contrato definitivo”.
“O contrato-promessa é a fonte de obrigação de contratar, da obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato-promessa é um contrato autónomo, distinto do contrato definitivo, cuja função consiste em impor a celebração de um ulterior contrato definitivo.
Se é certo que no negócio jurídico os efeitos se produzem ex voluntate, não é menos certo que o contrato prometido é ainda um acto de autonomia da vontade manifestada livre e conscientemente na celebração do contrato-promessa, com os efeitos negociais do contrato prometido a produzir-se ex voluntate e a partir da sua celebração (ex nunc).
Do contrato-promessa nasce a obrigação de estipular no futuro um determinado contrato definitivo, exercendo, relativamente a este, função instrumental e preparatória.
Se bem que deva fixar os elementos essenciais do futuro contrato definitivo, tal é feito porque as partes, desde logo, determinam o conteúdo da obrigação a que ficam adstritos, as partes querem vincular-se à celebração de um futuro contrato definitivo com determinado conteúdo indicado no contrato-promessa.
O efeito do contrato-promessa consiste na obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo, por isso, fonte de prestação de facere.
O contrato-promessa fixa os elementos essenciais do contrato definitivo, determinando o seu conteúdo (este contrato não produz efeito translativo ou atributivo de direitos), no entanto, é o contrato definitivo que ex nunc ou ex novo produz os efeitos reais ou creditórios finais, i. é, o contrato definitivo é que é translativo e constitutivo de direitos” – cfr. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa, 7ª edição, Coimbra, 1999 – 189 e sgs.
Atentos os factos assentes, na esteira da liberdade contratual que lhes assiste, entre a autora e a ré, foi celebrado, em 4/7/2002, um contrato-promessa referente a uma parcela de terreno a destacar do prédio misto sito em EC…, propriedade da ré, parcela essa com cerca de 7.500 m2 do logradouro afecto ao referido prédio.
Nele estipularam o preço e a forma de pagamento, a quantia entregue a título de sinal, os reforços do sinal e que o remanescente do preço seria pago na data da outorga da escritura de compra e venda, escritura a celebrar, prazo limite, até o último dia útil do mês de Julho de 2007, cabendo à ré/apelante comunicar, com 10 dias de antecedência, indicando expressamente o local, dia e hora.
Salvaguardaram as partes a prorrogação do prazo, uma única vez, a título excepcional, por 60 dias, no caso de dificuldades de instrução do processo de criação do prédio distinto objecto do contrato, mas sempre com a concordância da autora.
Estipula o art. 440 CC que: “Se ao celebrar-se o contrato, ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal”.
Tratando-se do contrato-promessa de compra e venda a lei presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço – art. 441 CC.
Trata-se de uma simples presunção, como refere A. Varela, já que nada obsta a que as partes convencionem o cumprimento antecipado de uma obrigação futura – a que emerge não do contrato-promessa mas do contrato prometido. Simplesmente, a mera declaração antecipada não tira à quantia entregue o carácter de sinal – cfr. CC Anotado – 418.
O Código Civil de 1867 – ar. 1587 - continha uma classificação presuntiva do sinal para as quantias entregues no quadro do contrato-promessa de compra e venda ao dispor que sinal “era toda a quantia recebida pelo promitente vendedor, valendo a sua perda ou a sua restituição em dobro como compensação de perdas e danos”.
O sinal pode configurar-se como confirmatório-penal, funcionando como pena convencional no caso de incumprimento culposo da obrigação principal ou como penitencial, comportando, neste caso, a reserva de um direito de arrependimento de que constitui remuneração ou contrapartida.
A lei actual continua a não fornecer uma noção de sinal mas é pressuposto do regime legal do art. 442/2 CC que se trata de uma convenção acessória dos contratos bilaterais, constituindo o reforço ou garantia da obrigação daquele que o constituiu, sendo de imputar ao sinal função confirmatória e não penitencial, expressa na dupla função de imediata entrega de uma coisa de que a contraparte passa imediatamente a dispor, e de fixação à forfait do montante indemnizatório em caso de não cumprimento – cfr. Ana Prata in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Legal - 752; Calvão da Silva in Sinal e Contrato-Promessa, Coimbra 1999 - 189 e segs., Ac. RE, apelação 1928/07, relator Almeida Simões.
O sinal funciona como meio de coerção ao cumprimento e tem o valor de verdadeiras indemnização pré-fixada convencionalmente pelo não cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo.
Se as partes convencionarem expressamente a faculdade de arrependimento e existir sinal, neste caso ele já terá carácter penitencial, fora disso o seu carácter é confirmatório” – cfr. Calvão da Silva, obra cit.
Dispõe o art. 442 CC na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11 que: 1 – Quando haja sinal, a coisa deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível. 2 – Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago;
Daqui resulta que o regime actual no que ao contrato-promessa respeita em caso de sinal é o seguinte:
“a) A coisa entregue a título de sinal “deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível” (nº1, aplicável a todos os contratos).
b) “Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a prestação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou” (nº 2, 1ª parte, aplicável a todos os contratos) – cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, 4ª edição, Coimbra Ed., vol. I, art. 442 CC.
O sinal é/funciona como um meio de compulsão ao cumprimento sobre o promitente-comprador, com a correlativa entrega de uma soma de dinheiro ao promitente-vendedor a reforçar a obrigação daquele e a garantir o seu cumprimento.
Havendo incumprimento imputável ao promitente vendedor o sinal deixa de ter causa e razão de ser, não podendo ser retido legitimamente por este, diversamente do que sucede se o não cumprimento for imputável ao promitente-comprador.
Devendo-se o incumprimento ao promitente vendedor, a restituição do sinal será um mero efeito da resolução – equiparada quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade (arts. 433 e 434) – que tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado – (art. 289 ex vi art. 433) – cfr. Calvão da Silva, obra cit.
A indemnização que o promitente vendedor deve pagar é a quantia de montante igual ao sinal em dobro.
Devendo-se o incumprimento ao promitente-comprador tem o promitente vendedor a faculdade de fazer sua a coisa entregue.
A simples mora constitui o devedor de reparar os danos causados, sendo certo que o devedor só fica constituído em mora de pois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir – arts. 804/1 e 805/1 CC.
Em Dezembro de 2002, ou seja, 5 meses após a celebração do contrato-promessa, a ré ainda não tinha iniciado a operação de destaque da parcela prometida vender, situação que em 24/9/2007, se mantinha.
Em 11/7/2007, a autora envia uma carta à ré na qual lhe solicita a marcação da escritura de compra e venda para qualquer data, até 31/7/2007, dizendo-lhe que por não lhe ter sido comunicada qualquer dificuldade na desanexação da parcela prometida vender, prejudicada estava a prorrogação do prazo.
Por seu turno, a ré enviou à autora cartas, em 8/11/2006 e em 30/7/2007, comunicando que havia necessidade de uma actuação conjunta e concertada de ambas para a resolver a questão da desanexação da parcela prometida vender.
Na carta enviada pela ré à autora, em 24/7/2007, comunica-lhe que esta não havia pago os reforços de sinal acordados e que a dívida ascendia a € 493.809,93. Volvidos que foram cerca de 5 anos após a celebração do contrato-promessa sem que o contrato prometido tivesse lugar, em 12/10/2007, a autora enviou à ré uma carta em que lhe comunica a resolução do contrato, solicita a devolução do sinal em dobro, uma vez que, volvidos 5 anos após a celebração do contrato-promessa a desanexação não estava feita e a hipoteca sobre o prédio misto, cuja parcela objecto do contrato iria ser destacada, não tinha ainda sido expurgada.
Na sequência desta carta a ré, em 26/10/2007, responde à autora declarando que nada pagará à autora - dobro do sinal ou qualquer outra quantia.
Destes factos constata-se que a ré incorreu em mora aquando da interpelação por parte da autora para a realização da escritura de compra e venda da parcela objecto do contrato-promessa.
A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte – art. 436/1 CC.
A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada – art. 224/1 CC.
Daqui resulta que a lei faz depender a eficácia da declaração resolutória da circunstância de essa declaração chegar ao poder ou ao conhecimento do destinatário.
Ora, in casu, demonstrado está que a ré recebeu a carta, carta essa na qual a autora lhe comunica a resolução do contrato e a devolução do sinal em dobro (incumprimento definitivo – art. 808 CC).
Destarte, atentos os factos apurados constata-se que a ré incorreu em mora por falta de cumprimento do prazo estipulado para
a realização do contrato prometido, convertendo-se esta em não cumprimento definitivo, atenta a interpelação efectuada para a realização da escritura de compra e venda, a data designada para a outorga da escritura e a carência de interesse por parte da autora em celebrar o contrato definitivo.
Assim, verificando-se o incumprimento definitivo do contrato-promessa tem a autora direito a haver para si a quantia entregue a título de sinal, em dobro, ou seja, € 259.374,90 (€ 129.687,45 x 2), bem como à resolução do contrato - em consonância com o preâmbulo do contrato e as cláusulas 4ª, 6ª e 7ª do contrato-promessa e arts. 442/1 e 432 e sgs. CC.
Das cartas enviadas pela ré à autora, em 8/11 206 e 30/7/2007, fica-se sem saber quais as démarches que a autora deveria realizar para a efectivação da desanexação da parcela, sendo certo que o contrato-promessa é omisso relativamente a qualquer obrigação da autora, promitente-compradora, nesse sentido.
Face ao explanado, não houve incumprimento por parte da autora, falecendo a pretensão da apelante.
d) Se há ou não lugar à resolução do contrato-promessa por parte da ré/apelante, com a consequente condenação da autora nas quantias peticionadas
Pretende a ré a resolução do contrato-promessa com fundamento no não pagamento por parte da autora das quantias devidas a título de reforço do sinal.
Apurado ficou que as partes acordaram reforços de sinal, sendo o 1º reforço até final do mês de Janeiro de 2003 e o último no final de Janeiro de 2007 e que a autora não efectuou qualquer reforço de sinal, encontrando-se em dívida, em Setembro 2007, 9 reforços de sinal no valor de € 493.809,93.
Nos contratos-promessa, nomeadamente nos de compra e venda, as partes convencionam em constituir um sinal e, por vezes, em reforçá-lo.
Estas situações constituem promessas de constituição ou de reforço de sinal, só podendo ter-se este por estabelecido, dada a sua natureza real, no momento em que tais promessas forem cumpridas.
Assim, se antes de tal constituição ou reforço, tiver lugar o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não há lugar a fazer funcionar, indemnizatória ou penitencialmente, o sinal que não exista ou, funcionará a qualquer daqueles títulos, o montante já entregue, o único sinal existente.
Será de afastar este regime, em caso de convenção das partes, no sentido do quantitativo prometido (sinal ou reforço do sinal) se destina a fixar, independentemente da sua entrega, o montante da indemnização ou o preço da desistência do contrato.
Também é de afastar a existência de sinal quando as partes convencionem que a entrega é prevista a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
Em caso de convenção de antecipação do preço, ela tem a sua causa na contra-obrigação, que ao outro contraente cabe, de antecipar o cumprimento da sua própria obrigação derivada do contrato principal.
Sendo assim, a antecipação do preço desempenha uma função remuneratória da prévia disponibilidade do bem, não se reconduzindo, ainda que presuntivamente, a um sinal.
Constituindo o reforço do sinal uma obrigação pecuniária, em caso de incumprimento tempestivo, constitui o devedor em mora, sendo lícito ao credor, nos termos gerais, exigir o cumprimento e a indemnização moratória, bem como os juros respectivos – art. 806/1 e 2 CC.
No entanto, seja ou não bilateral a promessa em que tal obrigação foi assumida, o credor não pode, em caso algum, com fundamento no não cumprimento da obrigação a constituir, de reforço ou complemento do sinal, resolver o contrato.
O direito de resolução fundado no incumprimento, e conferido ao credor nos termos do art. 801/2 CC, sendo privativo dos contratos bilaterais, assenta no sinalagma funcional existente entre as obrigações principais que daquele emergem.
Assim, se um contrato-promessa de compra e venda, como o dos autos, o promitente-comprador, tendo-se obrigado a fazê-lo, não pagar ao vendedor a quantia que, como sinal ou seu reforço, devia ter pago, não pode este último resolver o contrato com esse fundamento.
Este é um contrato bilateral, porque dele emergem duas obrigações sinalagmáticas: a de comprar e a de vender e só o não cumprimento de qualquer delas confere ao respectivo credor o direito à resolução, porquanto a obrigação de constituir, reforçar ou completar o sinal é uma obrigação secundária, porque irrelevante para a caracterização do contrato.
Podê-lo-á fazer se tal tiver sido convencionado entre as partes, já que a resolução é admissível, nos termos gerais do art. 432 CC, com fundamento em cláusula contratual – cfr. O Contrato-Promessa e o seu Regime Legal, Prof. Dra. Ana Prata, Almedina 1995, fls. 823 e sgs.
Assim, face ao explanado, inexistindo cláusula contratual entre as partes - resolução do contrato em caso do não pagamento atempado do reforço do sinal -, vedado está à ré a resolução do contrato pelo facto da autora não ter efectuado os reforços do sinal, conforme acordado.
Apelação da autora/cessionária
a) Nulidade da sentença - fundamentos estão em oposição com a decisão - art. 668/1 c) CPC.
Sustenta a apelante a nulidade da sentença porquanto o Tribunal a quo não se pronunciou sobre o pedido da apelante, no sentido da condenação da ré nas despesas judiciais e extra-judiciais a que deu causa e resulta do convencionada no contrato-promessa (facto apurado sob o nº 14), concluindo pela existência de contradição entre os fundamentos e a decisão (art. 668/1 c) CPC).
Ora do alegado pela apelante quer nas conclusões do recurso interposto, quer no requerimento de rectificação efectuado (fls. 285/286), a conclusão que se retira é a de a nulidade invocada subsume-se à omissão de pronúncia, art. 668/1 d) CPC.
Assim, ex vi art. 664 CPC, apreciaremos a omissão de pronúncia invocada.
É nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar - art. 668/1 d) CPC.
A sentença do juiz deve corresponder à acção, i. é, deve resolver todas as questões que as partes tiverem submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras … – art. 660 CPC.
O juiz deve conhecer, em regra, todas as questões suscitadas pelas partes.
Pedido é toda a questão que a parte submete ao juiz, todo o ponto acerca do qual reclama julgamento, um juízo lógico.
Pedido(s) não é só a questão principal, a existência ou não da relação litigiosa, pedidos são também as questões secundárias que constituem premissas indispensáveis para a solução daquela.
Pedidos não são unicamente os pontos sobre os quais o autor pretende o veredicto do juiz, a fim de obter a declaração positiva da relação (reconhecimento do direito que se arroga), são também os pontos sobre os quais o réu se propõe obter pronúncia negativa – vd. A. Reis. CPC anotado, Coimbra Editora, 81, V, p. 50 e sgs.
Para caracterizar e delimitar todas as questões postas pelas partes, não são suficientes as conclusões que elas tenham formulado nos articulados, é necessário atender também nos fundamentos em que elas assentam, i. é, para além dos pedidos é necessário ter em conta a causa de pedir.
A acção é assim delimitada pelos sujeitos, objecto e causa de pedir (princípio da coincidência entre a acção e a sentença).
Para se determinar a extensão do julgado há que atender, antes de mais nada, à parte dispositiva da sentença, à decisão propriamente dita.
É aí que o juiz exprime a sua vontade quanto ao efeito jurídico que tem em vista declarar ou produzir, é aí que formula o comando a impor aos litigantes; em suma é a decisão que nos há-de esclarecer, em princípio, sobre o conteúdo do julgamento, sobre as questões que o juiz quis arrumar e resolver.
A nulidade da alínea d) do art. 668 CPC está em correspondência directa com o preceituado no art. 660 nº 2 CPC.
Tendo em conta estes preceitos, a sentença da 1ª instância enferma do vício arguido pela apelante?
In casu, peticionou a autora a condenação da ré no pagamento em dobro do sinal, face ao incumprimento definitivo do contrato-promessa, e ainda no pagamento da quantia de € 12.968,75, correspondentes às despesas judiciais e extra-judiciais.
Apurado ficou que as partes acordaram, cláusula 8ª do contrato-promessa que, em caso de recurso a juízo, para fazer valer os direitos emergentes do contrato, a parte vencida era responsável pelas despesas judiciais e extra-judiciais a que desse causa, incluindo honorários de advogado ou solicitador da parte vencedora, fixando, desde logo, em 5% do valor atribuído à acção ou providência judicial.
A acção foi julgada parcialmente procedente, tendo sido decretado a resolução do contrato-promessa celebrado entre autora e ré, e a ré condenada a pagar à autora a quantia correspondente ao sinal em dobro, ou seja, € 259.374,90, acrescida dos juros legais desde a citação.
Daqui se extrai que a sentença é omissa no que concerne à condenação da ré na quantia peticionada, a título de despesas judiciais e extra-judiciais, acarretando a sua nulidade quanto a este segmento.
O devedor que faltar culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo causado ao autor – art. 798 CC.
A obrigação de indemnização só tem lugar em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido não fora a lesão (teoria da causalidade adequada) – art. 563 CC.
O prejuízo indemnizável compreende o dano emergente e os lucros cessantes, ou seja, todo o interesse contratual positivo, na hipótese da indemnização provir de contrato, e é determinado em função dos danos concretamente sofridos pelo credor - art. 564 CC.
Não obstante o preceituado nos arts. citados, estatui o art. 442/4 CC que: Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou do pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.
Assim sendo, o valor da indemnização compensatória, havendo sinal, como referido supra, identifica-se a forfait, com o valor deste, identificação que só pode ser afastada em função de estipulação convencional das partes nesse sentido.
O sinal é a medida da responsabilidade debitória do contraente inadimplente – cfr. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1999, 797.
No caso em apreço, tendo as partes convencionado uma indemnização a título de despesas judiciais e extra-judiciais, e tendo a autora obtido ganho de causa, tem esta a haver a quantia peticionada, no valor de € 12.968,75, a título de despesas judiciais e extra-judiciais.
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação da ré LA… improcedente e a apelação da autora CA…, procedente.
Consequentemente, revoga-se parcialmente a sentença e condena-se ainda a ré a pagar à autora a quantia de € 12.968,75, correspondente às despesas judiciais e extra-judiciais, confirmando-se, no mais, a decisão.
Custas pela ré/apelante (decaimento/apelação)
Lisboa, 14 de Novembro de 2013
(Carla Mendes)
(Octávia Viegas)
(Rui da Ponte Gomes)