| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I-RELATÓRIO:
1 - António … propôs a presente acção, sob a forma sumária, contra A…, Lda., peticionando que se declare resolvido parte de um contrato de arrendamento que identifica e, em consequência, reduzida a renda devida em 2/3. Para tanto, alegou, em síntese, que:
A R. é arrendatária de vários locados de que é co-proprietário e aquela mantém alguns encerrados há mais de dois anos, pelo que deve ser declarado resolvido o contrato de arrendamento quanto aos que assim se encontram.
A R. contestou, alegando, no essencial, que os locados que mantém encerrados estão-no por os senhorios não procederem às obras a que estão obrigados e os mesmos se encontrarem em estado em que não é possível a sua abertura, concluindo que, por isso, devem os presentes autos improceder.
2 - Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, na qual se julgou a acção procedente, por provada e, em consequência, foi declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo aos locados correspondentes ao átrio da entrada do n.º 9 da Rua das P… e do rés-do-chão com entrada pelo Largo de …, nºs 18, 18-A, 19, 19-A, 20 e 21 e declarada reduzida a renda paga pelos três locados, proporcionalmente, em 2/3 (dois terços) e condenada a R. nas custas, nos termos do art. 446°, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
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3 – Inconformada com a decisão, dela interpôs recurso a Ré, que foi admitido e oportunamente foram apresentadas as alegações, concluindo a apelante nelas sustentando que não resultam dos processo factos que possam levar à uma decisão recorrida, uma vez que, como ressalta dos factos provados constantes, nos nºs 1 a 6 e 16 a 25, que inexiste fundamento para o despejo, já que demonstram a existência de um único arrendamento cujo uso e gozo do locado se demonstrou limitado por deteriorações causadas por Infiltrações permanentes oriundas de andares superiores e telhado que impediram o regular exercício da actividade desenvolvida pela Ré na loja e sobreloja do locado. Pelo que, nos termos do n.º 1 al. c) do art.° 668° do Código Processo Civil a sentença é nula por força da contradição entre os fundamentos e a decisão,
Corridos os vistos e tudo ponderado cabe apreciar e decidir.
II – Fundamentação:
A) Factos Provados:
A matéria de facto dada como assente no tribunal recorrido é a seguinte:
1 – O A. é comproprietário do prédio urbano sito na Rua das P…, nºs 1, 3, 5, 7, e 9, e Largo do … nºs 17, 17 A, 17 B, 18, 18 A, 19, 19 A, 20 e 21, descrito na 5a Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n.º 134, freguesia de Santa Justa;
2 – O arrendamento existe desde 24.11.1910, tendo sido a primitiva senhoria a Sra. Dona Maria …, que deu de arrendamento à firma ora R. a loja e patim de escada do prédio sito na Rua das P…, n.º9, com frente para o Largo do …, nºs 17 e 17A, e a sobreloja do mesmo prédio, lado direito, com serventia interior pelo mesmo n.° 9, conforme se pode verificar pela fotocópia autenticada da escritura de renúncia à declaração jurisdicional de resolução do aludido arrendamento por morte da usufrutuária Dona Maria … e ratificação do contrato de arrendamento vigente, cfr. Doc. n.° 1 junto aos autos e que aqui se dá por integralmente reproduzido;
3 – Trata-se de um único arrendamento, uno e indivisível, razão pela qual é emitido um único recibo de renda;
4 – Conforme resulta da referida escritura, consagrou-se que o local arrendado se destinaria ao comércio de vinhos, comidas, café, cervejaria, restaurante, casa de pasto, tabacos, lotarias, bijutaria, licores e capelista;
5 – Desde 1954, que a R. dedicou o patim de escada do prédio sito na Rua das P…, n.º 9, à venda de tabacos, lotarias, bijutarias e capelista, denominando-a Tabacaria M…;
6 – Também desde essa data, a loja e sobreloja do mesmo prédio, lado direito, com serventia interior pelo mesmo n.º 9, foram afectas ao comércio de vinhos, comidas, café, cervejaria, restaurante, casa de pasto, tendo sido este estabelecimento denominado Antiga Casa de P…;
7 – O total das rendas mensais pagas pelos arrendamentos referidos ascende a 36.903$00;
8 – Desde há muitos anos que os recibos das rendas referentes aos arrendamentos identificados são enviados pelo Banco Pinto & Sotto Major, após o respectivo pagamento pela A.;
9 - A R. sempre se mostrou disposta, como ainda hoje está, a proceder às obras de reparação, a seu cargo, no interior do locado, desde que fossem eliminadas as infiltrações permanentes de águas;
10 - Há mais de 2 anos que a R. mantém o espaço destinado a restaurante, composto pelo r/c com entrada pelo Largo do R…, n.°S 18, 18 A, 19, 19 A, 20 e 21, encerrado;
11- Não confeccionando aí, nem comercializando, produtos destinados à restauração;
12 – Não atendendo aí clientes;
13 – Mantendo-se o espaço sem qualquer equipamento de restauração, num estado próprio de inactividade;
14 - Há mais de 2 anos que a R. mantém o espaço destinado a comércio, composto pelo 1° andar direito com entrada pelo n.° 9 da Rua das P…, encerrado;
15 – Não exercendo aí qualquer actividade relacionada com a actividade comercial;
16 - A partir de 1989, passaram a ser permanentes as infiltrações de águas, não só provenientes do telhado, originadas pelo mau estado de conservação do prédio;
17 - Mas também oriundas dos andares superiores, devido a deficiências nas canalizações;
18 - Desde então, as águas caem abundantemente no interior da loja e sobreloja originando a perda de reboco e pintura das paredes e tecto, abrindo buracos e fendas;
19 - A respectiva instalação eléctrica devido também às infiltrações, apodreceu e está inutilizável;
20 – O que ocasionou alguns curtos-circuitos e até princípios de incêndio, tendo a EDP procedido ao corte de energia;
21 - Devido a estes factos a R. viu-se impedida do exercício da sua actividade de restauração, que exercia na loja e sobreloja do n.° 9 da Rua das P…;
22 – Em 1989 a R. em conjunto com os restantes inquilinos deu conhecimento ao senhorio, na pessoa do seu procurador, o Sr. Dr. Ed…, da situação em que se encontrava o prédio, da necessidade de reparação urgente e dos graves prejuízos sofridos;
23 –Depois das obras realizadas pelo senhorio, no prédio, através da firma I…, Lda., as infiltrações permaneceram;
24 – A situação descrita de infiltrações levou a que a R. reduzisse parcialmente a sua actividade, acabando por a levar a fechar a porta ao público por razões de segurança e salubridade;
25 - A R. manteve em funcionamento a Tabacaria M….
B) Direito aplicável:
A R, aqui apelante manifesta a sua discordância da decisão recorrida através das conclusões que tira das alegações. Atendendo a que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões que o recorrente tira das alegações, como resulta do disposto nos art.° 684° n°3 e 690° n°s 1 e 4 do Cód.Proc.Civil e vem sendo orientação da jurisprudência (1), a elas nos cingiremos.
Da análise das conclusões verifica-se que o recurso enquadra duas questões, que cabe apreciar e decidir:
A 1.º consiste na discordância das respostas dadas aos pontos 7.º e 8.º da matéria de facto e a 2.ª em verificar, apreciar e decidir se o contrato de arrendamento posto em crise, é um único ou não e se pode ser parcialmente resolvido, com a redução da renda, na medida dessa modificação.
1- Começa a recorrente as conclusões por solicitar a alteração das respostas dadas aos quesitos 7.º e 8.º da Base Instrutória, ao abrigo do preceituado na al. b) do n.º1 do art.º 712.º do CPC, propondo desde logo a redacção que em seu entender deve ser dada à matéria contida nesses dois números (1.ª conclusão ).
A decisão do tribunal de primeira instância sobre matéria de facto pode efectivamente ser alterada pela Relação, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se tendo havido gravação da prova, tiver sido impugnada, nos termos do art.º 690.º-A, do CPC a decisão com base neles proferida (al. a) do n.º1 do art.º 712.º do CPC), devendo a recorrente impugnar a matéria de facto em causa, e o objecto dessa impugnação, indicando quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, quais os concretos meios probatórios, constantes do processo, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, sob pena de rejeição (als. a) e b) do n.º1 do art.º 690.º-A do CPC).
No caso em apreciação, embora não constem do processo todos os elementos de prova, uma vez que a prova produzida em julgamento não foi gravada, existem elementos fornecidos pelo processo, designadamente a cópia do contrato de arrendamento formalizada por escritura pública, de cuja apreciação resulta que as respostas dadas aos números 7.º e 8.º não estão em conformidade com os n.ºs 2.º e 3.º da decisão sobre a matéria de facto.
Na verdade, com base na apreciação do contrato de arrendamento, junto aos autos, formalizado por escritura pública deu-se como assente que:
“O arrendamento existe desde 24.11.1910, tendo sido a primitiva senhoria a Sra. Dona Maria …, que deu de arrendamento à firma ora R. a loja e patim de escada do prédio sito na Rua das P…, n.º9, com frente para o Largo do …, nºs 17 e 17A, e a sobreloja do mesmo prédio, lado direito, com serventia interior pelo mesmo n.° 9, conforme se pode verificar pela fotocópia autenticada da escritura de renúncia à declaração jurisdicional de resolução do aludido arrendamento por morte da usufrutuária Dona Maria … e ratificação do contrato de arrendamento vigente. Trata-se de um único arrendamento, uno e indivisível, razão pela qual é emitido um único recibo de renda e conforme resulta da referida escritura, consagrou-se que o local arrendado se destinaria ao comércio de vinhos, comidas, café, cervejaria, restaurante, casa de pasto, tabacos, lotarias, bijutaria, licores e capelista” (cfr. Doc. n.° 1 e factos assentes n.ºs 2, 3 e 4).
Resulta assim da matéria assente que se trata de “um único arrendamento, uno e indivisível” e que, “é essa a razão porque é emitido um único recibo de renda”, e na escritura pública que consubstancia o contrato de arrendamento, ficou definido o locado, bem como o fim do arrendamento.
Deu-se por outro lado, como assente que: ”O total das rendas mensais pagas pelos arrendamentos referidos ascende a 36.903$00” e que “ Desde há muitos anos que os recibos das rendas referentes aos arrendamentos identificados são enviados pelo Banco Pinto & Sotto Major, após o respectivo pagamento pela A” (factos assentes n.ºs 7 e 8).
Verifica-se assim uma clara contradição nas respostas à matéria contida nos n.º 2.º e 3.º e a contida nos n.º 7.º e 8.º, uma vez que nos primeiros se entendeu e bem que se trata de um único contrato de arrendamento e depois veio a entender-se que existiam “arrendamentos” e não apenas “um único arrendamento”, como consta do contrato, e havia sido decidido.
Dado que o âmbito do contrato de arrendamento se mostra definido pelo acordado entre as partes no contrato consubstanciado na escritura pública junta aos autos, sem necessidade de mais considerações, ao abrigo do disposto no art. ° 712 nº 1 al. b) do Cód. Proc. Civil, alteram-se as respostas dadas aos n.ºs 7 e 8 da matéria assente, na parte em que se considera existir mais do que um contrato, devendo ler-se nos n.ºs 7 e 8, em vez de “pelos arrendamentos” devem ler-se as expressões no singular, “pelo arrendamento identificado” considerando que efectivamente se trata de um único arrendamento, uno e indivisível, como acertadamente se decidiu nas respostas dadas aos nºs 2 e 3 da matéria assente.
2 – Vejamos agora se os factos dados como assente, enquadram ou não matéria suficiente para preencher a matéria da alínea h) do n.º1 do art.º64.º o RAU, que permite a senhoria resolver o contrato de arrendamento, tendo em conta que os seguintes pressupostos:
- Que o imóvel tenha sido arrendado para comércio, indústria ou exercer profissão liberal;
- Que esteja encerrado há mais de um ano e,
- Que o enceramento não seja devido a caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário e, se o for, que estas se prolonguem por mais de dois anos.
Da análise da matéria de facto assente verifica-se desde logo o primeiro dos pressupostos enumerados, mas não se pode entender que se mostrem provados os outros dois.
Com efeito, mostra-se provado que desde 1954, a R. dedicou o patim de escada do prédio sito na Rua das P…, n.º 9, à venda de tabacos, lotarias, bijutarias e capelista, denominando-a Tabacaria M…, que também desde essa data, a loja e sobreloja do mesmo prédio, lado direito, com serventia interior pelo mesmo n.º 9, foram afectas ao comércio de vinhos, comidas, café, cervejaria, restaurante, casa de pasto, tendo sido este estabelecimento denominado Antiga Casa de P… (factos assentes n.ºs 5 e 6).
Por outra banda, acontece que há mais de 2 anos que a R. mantém o espaço destinado a restaurante, composto pelo r/c com entrada pelo Largo do …, n.°s 18, 18 A, 19, 19 A, 20 e 21, encerrado, bem como o espaço destinado a comércio, composto pelo 1° andar direito com entrada pelo n.° 9 da Rua das P…, encerrados, não exercendo aí qualquer actividade relacionada com as actividades respectivas(factos assentes nºs 10, 14 e 15).
Contudo, a Ré mantém no locado em funcionamento, a Tabacaria M… (facto nº 25).
Resulta assim da matéria de facto assente que a Ré apenas tem encerrada há mais de dois anos, uma parte do locado, continuando a exercer algumas das actividades a que se destina.
Em relação a essa situação põe-se a questão de, entendendo-se que o local está subaproveitado, saber se por esse facto, se deve considerar como encerramento do locado ou se por se mostrar apenas parte do locado encerrado como é o caso é lícita a modificação do contrato com a redução do valor da renda (contrapartida).
Em nosso entender, sem cuidar agora, de apreciar os motivos do encerramento parcial do locado e da cessação de algumas das actividades nele exercidas, desde já se adianta que a redução da actividade que conduz ao subaproveitamento do local arrendado, não pode considerar-se como encerramento.(2)
Se assim não fosse entendido, qualquer empresa comercial ou industrial, ficaria numa situação de possível despejo, sempre que o seu negócio não corresse bem, nomeadamente em épocas de crise.
Quanto à segunda questão que consistira em fraccionar o contrato de arrendamento, separando a parte do locado que está a ser usada daquela que se mostra encerrada e decretar-se o despejo em relação à parte encerrada, como pretende o Autor e se decidiu a primeira instância, consideramos que tal decisão para além de não estar legalmente prevista, violaria os princípios gerais o direito, uma vez que implicaria a redução do contrato ou a sua conversão num outro com objecto diferente.
Ora como se sabe quer a redução dos negócios jurídicos quer a sua conversão, pressupõe como o acordo de vontades, que no caso não se verifica.
Por outra banda, no caso em apreciação, provou-se efectivamente que uma parte do locado está encerrada, mas também se provaram as razões desse encerramento, que não podem de modo algum ser imputadas à Ré.
Na apreciação dos motivos do encerramento das partes onde funcionavam quer o restaurante, quer a actividade comercial, há que ter em conta que, a partir de 1989, passaram a ser permanentes as infiltrações de águas, não só provenientes do telhado, originadas pelo mau estado de conservação do prédio e também oriundas dos andares superiores, devido a deficiências nas canalizações. Desde então, as águas caem abundantemente no interior da loja e sobreloja originando a perda de reboco e pintura das paredes e tecto, abrindo buracos e fendas e a respectiva instalação eléctrica devido também às infiltrações, apodreceu e está inutilizável, o que ocasionou alguns curtos-circuitos e até princípios de incêndio, tendo a EDP procedido ao corte de energia (factos assentes nºs 16 a 20).
Foi devido a estes factos que a R. se viu impedida do exercício da sua actividade de restauração, que exercia na loja e sobreloja do n.° 9 da R. P… (factos nº 21).
Resulta assim da matéria assente que o encerramento das partes aludidas do locado, se ficou a dever ao facto da Autora, não manter o prédio em condições de ser utilizado em pleno, pela Ré, assegurando-lhe o gozo para os fins a que se destina descritos no contrato de arrendamento (alínea b) do art.º1031 do Código Civil).
III- DECISÃO:
Em face e todo o exposto e das aludidas disposições legais, julga-se procedente o recurso e improcedente a acção e em consequência, revoga-se a decisão recorrida.
Custas pelo Autor.
Lisboa, 2 de Março de 2006.
Gil Roque
Arlindo Rocha
Carlos Valverde
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(1).-Vejam-se entre outros os Acs.STJ. de 2/12/82, 25/07/86, 3/03/91 e 4/02/93 do STA, e 26/04/88 (in BMJ n.º 322º-315,359.º-522, 385.º-541, Acórd. Dout. 364.º-55, (Col/STJ, 1993, 1.º-140 e Ac. Dout. 322-1247 respectivamente).
(2).-É neste sentido o entendimento de Aragão Seia – Arrendamento Urbano – Anotado e Comentado,. Pgs.340- 3.ªEd.- ALMEDINA . Em sentido oposto, vejam-se os Ac. do S.T.J. de 19/09/1989 e do TRP de 27/03/1990, e de 26/04/1994 e da R.Lx de 17/12/1991 ( in BolMJ,389.º-536, Col.J. XV e XIX2, 215 e BMJ,412º-540). |
