| Decisão Texto Integral: | Acorda-se nesta 2.ª Secção o seguinte quanto à matéria desta apelação:
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I. Caracterização do recurso:
I.I. Elementos objetivos:
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo Central Cível de Almada - Juiz 2;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Comum Declarativo;
- Decisão recorrida – Sentença.
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I.II. Elementos subjetivos:
- Recorrente (autor):
- AA;
- Recorridos (réus):
- BB;
- CC e
- DD. -
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I.III. Síntese dos autos:
- Pediu o autor:
- Execução Específica de contrato-promessa relativo a imóvel objeto dos autos, substituindo por sentença a vontade negocial dos réus na celebração de contrato definitivo de compra e venda, com declaração de anulação da escritura de compra e venda celebrada entre os 1.ª e 2.º réus;
- Alternativamente, a resolução, por incumprimento dos réus, do contrato-promessa em causa, com a sua condenação no pagamento ao autor da quantia de 11.839,69€ por benfeitorias por si realizadas no imóvel e, bem assim, no pagamento da quantia de 30.000,00€ a título de sinal em dobro, ambas acrescidas de juros moratórios legais.
- Alegou, em síntese:
- Que no dia 7/6/2019, o autor e os réus BB e CC celebraram um contrato-promessa, por via do qual estes declararam prometer vender àquele o prédio urbano, sito no --, freguesia e concelho de Alcochete, inscrito na respetiva matriz, sob o artigo --, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcochete, sob o número --;
- Os réus venderam o imóvel objeto do contrato-promessa à terceira Ré;
- O autor realizara benfeitorias no prédio.
- Citados contestaram os réus contestar a presente ação, impugnando motivadamente.
- Disseram que o incumprimento da promessa foi do autor;
- Que a propositura ação revela má-fé;
- Que a 3.ª ré. Compradora, desconhece o autor.
- Foi elaborado despacho saneador;
- Realizou-se audiência final, na sequência da qual foi proferida sentença cujo dispositivo tem o seguinte teor:
- (...) julgo a improcedente por não provada e, consequentemente, absolvo os Réus BB, CC e DD do pedido deduzido pelo Autor.
- Desta sentença apelou o autor, pelo presente recurso. –
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II. Objeto do recurso (delimitado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente):
II.I. Conclusões apresentadas pelo recorrente (assinalando a negrito os pontos de facto objeto de recurso e os meios de prova indicados):
a) A sentença, para o que para efeitos do presente recurso releva, considerou provado o seguinte:
“45. Dois ou três dias depois deste agendamento, foi o mediador imobiliário, contactado telefonicamente, pelo Advogado do A., que referiu que o seu Cliente só compareceria à escritura se os promitentes vendedores lhe fizessem um desconto de 5.000,00€ (cinco mil Euros) ao preço de venda do imóvel.
46. No 27 de Janeiro de 2020, os RR. enviaram para a morada constante do contrato-promessa como sendo a do Autor, carta registada, interpelando-o para a comparência à escritura de compra e venda que estava designada para o dia 13 de Fevereiro de 2020, pelas 15:00h, no Cartório Notarial de FF, sito na Rua --, em Alcochete, considerando resolvido o contrato - promessa de compra e venda celebrado em 07 de Junho de 2019, caso o A., não comparecesse à escritura no dia 13 de Fevereiro de 2020.
47. A carta referida em 46., foi devolvida aos remetentes, ora RR., em 11 de Fevereiro de 2020, com indicação do motivo “não reclamada”
A sentença, para o que para o presente recurso releva considerou não provado que:
1. Os Réus sabiam que, em 20 de janeiro de 2020, o Autor estava ausente do país.
b) Com efeito, do depoimento da testemunha EE, mediador imobiliário, não podia concluir-se que os réus BB e CC não sabiam que o autor estava ausente do país e da morada constante do contrato-promessa celebrado.
c) Resulta do depoimento da testemunha EE, que se transcreve:
Das horas 01:06:00 segundos a horas 1:08:49 segundos, são ainda as seguintes declarações da testemunha EE
(...)
Testemunha – “Porque pronto, via-se que as as pessoas no sofrimento grande com muitas necessidades porque nessas terceiras escritura foi horrivel ver aah da parte dos dos vendedores as pessoas fizeram saíram da casa porque a casa que ele tinha lá uma casa que foi demolida ficaram sem casa aaah com filhos aaaah desencom desempregados e aquilo foi um bocado trágico e eu nunca tive uma escritura assim ver as pessoas a chorar e para mim essa parte foi...”
Magistrada Judicial – (interrompe) “a quarta vez....”
Testemunha – “...enfim foi difícil”
Mandatária do Autor – “À quarta, À quarta vez, o senhor enviou uma carta registada com aviso de receção?”
Testemunha – “Enviado uma carta registada com aviso de receção po pá morada combinada no contrato “
Mandatária do Autor – “E nas vezes anteriores, o senhor também mandou carta ou fez (impercetivel)”
Testemunha – “Não, Não, houve sempre boa intenção de se fazer as coisas em boa fé, só lidou, foi sempre comunicado por telefone com o senhor com o senhor AA”
Mandatária do Autor – “E à quarta vez comunicou por telefone com o senhor AA?”
Testemunha – “Também tentei comunicar, mas nessa vez depois ele já não atendeu o telefone, não sei se ele ficou gregado comigo, foi através depois do advogado aaah que diz que ele não ia tar na escritura, foi a única forma”
Mandatária do Autor – “Foi com advogado nesta última quarta vez, falou com um advogado que disse que ele não ia estar na escritura?”
Testemunha – “Aaaa... Não tenho a certeza se foi na quarta se foi terceira vez que ele não ia fazer a escritura porque queria um desconto do do meu irmão mas não consigo precisar essa essa parte”
Mandatária do Autor – “O senhor tem conhecimento que o senhor AA tenha feito algum investimento ou alguma, alguma coisa no terreno?”
Testemunha – “Aaaa..., tenho conhecimento aaa... agora, porque ele foi pedido autorização na altura que era pa meter uma casa que eu até aaa..., na al(...) foi pedido um conheci(...) eee...para meter uma casa naquelas casas móveis aaa... amovivéis com... que ele comprou essa casa em Ponte de Lima aaa... e depois queria meter lá pediu autorização para, comunicou-me a mim se podia pedir autorização aos aos proprietários e eu disse pronto peça, e pediu-se autorização aos proprietários para ele me lá meter a casa móvel e na boa fé porque tava tudo convencido que as que as e a coi... mas isso não foi, já foi antes se calhar da...foi logo na primeira ou segunda escritura porque ainda não tinha-se passado aquilo que se passou, porque ao fim da terceira escritura as pessoas concerteza já não iam consentir que ele lá metesse lá a casa né, mas na...na...secalhar a primeira, segunda tava tudo de boa fé, as pessoas concordaram em que ele lá metesse a casa, mas nunca foi explicado nem a mim nem às pessoas o tipo de estrutura que lá ia ser feito. Eu fiquei indignado quando vi uma estrutura em betão para meter uma casa móvel lá em cima, uma..”
(...)
Das horas 01:20:00 segundos a horas 1:27:09 segundos, são ainda as seguintes declarações da testemunha EE.
Testemunha - “Às finanças. O Sr. AA teve a falar com uns clientes e foi isso que combinaram quando eu cheguei, os vendedores queriam era fazer a escritura e o Sr. AA não... ah... prescindia de entregar... aa... eu pago os 5.000€, mas é após a escritura, — (interrupção “Ok, ok” ) — e por aí não se conseguiu chegar a acordo nem entendimento”.
Mandatário dos Réus - “Portanto, aqui na quarta vez, aaa, o senhor também já explicou devidamente que efectivamente ainda efectuou contactos com o Advogado do Sr. AA, não conseguiu falar com ele também por telefone...
Testemunha - (interrompe) “Já na quarta vez não consegui falar por telefone porque ele já não, não atendia depois o... telefone”
Mandatário dos Réus – “Aah ele já não atendia? “- (continua a interromper a testemunha) Testemunha - “Porque ele já tinha falhado, eu já tinha contactado com ele várias vezes por causa da marcação da escritura, ele tinha... a... não havia já vontade de fazer a escritura e ele a partir daí também já não me atendia o...”
Mandatário dos Réus - (interrompe): “Ah, antes até de mandar a carta..., de os vendedores mandarem a carta de monitória para a marcação da quarta escritura, o senhor fez os contactos como fazia antes, é isso?”
Testemunha - “Sim, tentei contactar por telefone também, embora tivesse enviado a carta, a a carta tivesse sido enviada, mas tentei contactá-lo por telefone também para ter a certeza, ‘olhe vamos marcar a escritura, veja lá que é a ultima vez que as pessoas já não podem estar mais à espera que pronto...’ queria também esclarecer isso e não consegui”
Mandatário dos Réus - “E não conseg... e ele não compareceu... Olhe, aqui agora no final, o senhor já explicou bem até essa diferença das estruturas serem de betão etc... a única coisa que queria aqui perguntar era o seguinte... a.... ‘Portanto, aquilo que estava autorizado, o senhor também acompanhou essa fase da autorização só da colocação desse imóvel de madeira ou alguma vez foi falado em colocar aquele betão etc. como suporte da...’
Testemunha -"Esse betão nunca foi falado, foi feito que aquilo tinha de ter uns suportes, normalmente utiliza-se fazer uns suportes mas não é uma estrutura em betão para colocar... e nunca foi, nem os próprios vendedores nem eu pensei que iria ser feito uma estrutura daquela... pronto..., como foi feita.”
Mandatário dos Réus - "Pronto Sra. Dra., é tudo.”
Magistrada Judicial -“Então e o que é que aconteceu a esta estrutura afinal?”
Testemunha - “Sinceramente Dra., não sei porque essa estrutura depois até foi um empecilho que ali ficou. Creio que, eu nunca mais lá passei no terreno...”
Magistrada Judicial - “Mas não foi o Sr. que vendeu o terreno?”
Testemunha - “Fui eu que vendi o terreno, e a estrutura estava lá, e isso até foi... a... uma, um motivo de quem comprou, pedir também que iria ter o trabalho para demolir ali aquilo e foi um argumento também utilizado para baixar o valor da casa. Não sei se isso efectivamente... a... se foi demolida a estrutura, penso que sim, porque aquilo não ia servir a ninguém, mas isso nunca mais, nunca mais lá passei... por acaso tenho curiosidade nisso ahaha (riso), mas não, não passei lá.
Magistrada Judicial - “Muito bem, muito obrigada. (...)
Mandatário dos Réus - “Sr. EE, queria fazer-lhe uma pergunta que é a seguinte ‘após a prostração da quarta marcação, da quarta tentativa de marcação da escritura, marcada através de carta registada, após o envio dessa carta, aa... e, após, o que está nos autos, creio que no dia aprazado, compareceram no cartório ou na Conservatória (...)’”
Testemunha - “Sim, todos, compareceram todos à excepção do Sr. AA ou representante legal do Sr. AA para fazer a escritura, que não era preciso o Sr. AA, desde que aparecesse alguém...”
Mandatário dos Réus - “Portanto, não apareceu o Sr. AA, nem ninguém por ele. Testemunha - “Não, não, não, não.”
Mandatário dos Réus - “Ok. A minha pergunta é: ‘Após essa data, o senhor voltou a ter algum contacto com o Sr. AA? Pessoal, por telefone...’”
Testemunha - “Não, ainda tentei por telefone após essa data, porque não sei, pelo menos se calhar algum dos vendedores ficou na expectativa de... da escritura se fazer, mas com o passar do tempo viu-se que efectivamente não...”
Mandatário dos Réus - "Então a escritura não se fez, nessa quarta tentativa não se concretizou, e o que é que aconteceu depois?”
Testemunha - “Pois, essa, viu-se, os vendedores queriam efetivamente porque aquilo tinha tomado já umas proporções... tava um dos vendedores não tinha a casa, estava a morar na casa de um familiar com uns quantos filhos num T1, ou num T2 ou num T3, pronto mas a quantidade de pessoas que lá vivia na casa e havia necessidade de vender, foi falado para, foi colocada a casa novamente no mercado para venda. Isso ao fim de um mês ou dois...”
Mandatário dos Réus - (ruído) “Deixe-me esclarecer uma dúvida... O senhor disse-nos aqui que tinha sido o mediador deste negócio.”
Testemunha - “Sim, fui do negócio com o senhor AA e fui do negócio depois a seguir com a Dra. DD.
Mandatário dos Réus - “Mas aqui na escritura da Dona DD diz que esta compra e venda foi mediada pela Quinta dos ... (ruído)..., que é a empresa ... (ruído)
Testemunha - “Que é a empresa que eu sou gerente da Quinta dos Lírios.”
Mandatário dos Réus - “Portanto, o mediador destas operações quer na primeira tentativa de venda, ao Sr. AA, quer na segunda tentativa, segunda tentativa concretizada venda à D. DD, foi a Quinta dos --, da qual o senhor é gerente, é isso?”
Testemunha - “Sim sim, é isso mesmo”
Mandatário dos Réus - “Agora estamos esclarecidos, prostrada essa quarta tentativa, o senhor recebeu instruções de quem para de novo colocar a casa no mercado?”
Testemunha - “O terreno dos vendedores frustrou-se o negócio com o Sr. AA e então procuramos o senhor...”
Mandatário dos Réus - (interrompe) “Mas como é que o Senhor pôs a casa no mercado?”
Testemunha - “Novamente através dos nossos mecanismos de... a...”
Mandatário dos Réus - “Quais são?”
Testemunha - “Dos sites imobiliários onde nós divulgamos os nossos imóveis, como o Idealista ou Imovirtual, na Casa Sapo... nesses meios que nós divulgamos, inclusivamente talvez até com alguma informação no local, não sei precisar...”
Mandatário dos Réus - “Até que um dia lhe aparece a D. DD...” (...)
Das horas 01:30:09 segundos a horas 1:33:15 segundos, são ainda as seguintes declarações da testemunha EE
Magistrada Judicial - Muito bem. Olhe ee alguma vez lhe foi dito que este senhor ee ee estava em França quando da marcação da escritura se não estaria em Portugal....
Testemunha - (interrompe) Foi a Fran..Ele ele foi foi a França sim, ele o a uma dada altura entre a marcação da escritura e a marcação doutra ele a dada altura diz que tinha que ir a França tratar ele dizia que era tratar de negócios tinha coisas para vender inclusivamente ele sei que teve foi a França que ele fez uma operação pa fazer os implantes dentários e que ele foi a França também fazer foi tudo nessa altura que ele fez fez isso e nessa altura tava tinha ido a França.
Magistrada Judicial – Mas o que qual é essa altura?
Testemunha – Entre uma escritura e outra não sei se se entre a primeira e a segunda, se entre a segunda e a terceira isso não sei precisar, mas a dada altura, o senhor AA teve foi a França deslocou-se tanto que a olhe nesta pa marcar a escritura nestas datas eu tou em França e então teve-se que (impercetivel) agora não sei se é entre as aa a primeira e a segunda se é entre a segunda e a terceira.
Magistrada Judicial - Olhe então e e e pa quarta, pá quarta escritura porque é que não foi a a imobiliária a marcar em termos de de carta? E foi e foram os Réus?
Testemunha – Da par para a quarta escritura? (Gaguejou) Porque à terceira tentativa con concluiu-se que a escritura a boa fé que existia entre ambas as partes tinha-se diluido e então deve que ser, foram os vendedores a a escrever a carta para ee marcação da da escritura porque eee eee são as pessoas de direito, creio eu, que...
Magistrada Judicial – (interrompe) “Portanto nesse, mas nesse momento em que em que o fizeram portanto, em que mudaram de metodologia ee ee desconheceu-se se o senhor estava em Portugal ou se estava em França?”
Testemunha – “Na altura desco não sabia se ele, não sabia onde é que ele estava” Magistrada Judicial – “Não sabia se estava ausente”
Testemunha – “Mas creio que tiver ee ee quase de certeza que não foi transmitido que ele estava ausente nessa altura. Ele teve ausente foi antes da da da marcação da desta”
Magistrada Judicial – “Agora sim, muito obrigada então. Resto de um bom dia, está dispensado”
Testemunha – “Tá bom dia, obrigado.”
e) Da sentença resulta que os Réus no 27 de Janeiro de 2020, enviaram para a morada constante do contrato-promessa como sendo a do Autor, carta registada, interpelando-o para a comparência à escritura de compra e venda que estava designada para o dia 13 de Fevereiro de 2020, pelas 15:00h, no Cartório Notarial de FF, pelo que se nos afigura que foi respeitado o prazo fixado no contrato para o efeito.
f) De todos os factos provados e documentos juntos aos autos, conjugados com o depoimento da testemunha EE, não podia resultar como provado que os réus BB e CC desconheciam que o autor estava ausente do país.
g) Haviam sido marcadas várias datas para realização da escritura de compra e venda, que, por razões várias razões não permitiram a sua realização, mas nunca por causas imputáveis ao Autor, como bem sabiam os réus.
h) A marcação das datas para realização das escrituras, e a sua comunicação ao Autor, sempre foram feitas através da agência imobiliária, pelo senhor EE nunca tendo o Autor deixado de comparecer no Cartório nas datas indicadas e designadas pelos Réus BB e CC para a sua realização.
i) Apenas na quarta data agendada para a realização da escritura foi remetida pelos Réus BB e CC ao Autor a comunicação prevista no contrato promessa.
j) Assim, em 20 de Janeiro de 2020, os recorridos BB e CC que o autor se encontrava ausente no estrangeiro, e apenas remeteram para a morada constante do contrato promessa a carta que sabiam não ia ser recebida pelo autor, como não foi, porque o mesmo se encontrava no estrangeiro.
k) Ao contrário das marcações anteriores, não foi feito qualquer contacto telefónico com o autor, ainda que a carta tenha sido devolvida aos réus BB e CC em data anterior à data da realização da escritura (Factos provados 28, 29, 35, 46 a 48);
l) Não podia a Mmª Juiz A Quo, atenta a restante prova produzida nos autos, que o autor não tinha interesse em realizar o contrato definitivo, pois como resultou dos factos provados, nomeadamente os 21 a 23, o autor investiu no terreno uma quantia avultada para ...” construir uma plataforma com a área de, aproximadamente, 10 metros de comprimento e 5 metros de largura, com vários metros cúbicos de betão, disposto em várias camadas e com diversas fundações no solo ....., o Autor aterrou um poço de água que se encontrava no terreno e começou a levantar algumas fiadas de tijolos em cima do muro ali existente”;
l) se o autor não tivesse interesse e intenção de adquirir o imóvel naturalmente não teria feito tão grandes investimentos.
m) A verdade é que, bem sabendo que o Autor se encontrava em França, e tendo já encontrado outro interessado para aquisição do imóvel em causa nos autos, e ao contrário das marcações anteriores para a realização da escritura, dirigiram carta ao autor bem sabendo que o mesmo não a receberia, com o intuito claro de depois poderem invocar, como invocaram, o não cumprimento do contrato por parte deste, e assim fazer seu o valor do sinal pago, e das benfeitorias realizadas, querendo fazer crer que o incumprimento do contrato se ficou a dever ao Autor.
n) O Tribunal a quo não fez uma cabal análise da prova documental junta aos presentes autos e, também a prova testemunhal não deveria ter sido atendida em certa medida, tendo em consideração a qualidade da testemunha – agente/mediador imobiliário – que teve intervenção no negócio prometido celebrar e celebrado com a terceira.
p) Terá de ser feita uma análise crítica da prova produzida nos autos, conjugada nomeadamente com depoimento da testemunha EE, alterando a matéria de facto em conformidade.
q) Bastava uma correta análise dos documentos já juntos aos autos para tirar uma conclusão diferente da que foi extraída pela Mmª juiz a quo.
r) Na verdade, da análise dos documentos juntos aos autos, e da matéria provada, o Tribunal a quo deveria ter tirado outras conclusões que a não as de dar como não provada o ponto 1 dos factos não provados, que os réus e o agente imobiliário não sabiam que o autor estava no estrangeiro, sendo a decisão oposta a que foi decidida.
s) É necessário que o Tribunal ad quem atente nos documentos constantes dos autos e no depoimento da testemunha EE, considerando que o mesmo era o mediador na compra e venda prometida celebrar entre o autor e os réus.
t) O facto não provado 1, que: ”Os Réus sabiam que, em 20 de janeiro de 2020, o Autor estava ausente do país.”, deve ser dado como provado.
u) Mas mais, a carta remetida para marcação da escritura foi devolvida aos remetentes antes da data designada para a sua realização (factos provados 46 a 48)
v) Pelo que tinham perfeito conhecimento que o autor não havia recebido essa comunicação. (factos provados 46 a 48)
w) Assim, e em consequência deve ser dado como provado o facto constante do facto não provado 1 e ser declarado que o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre o autor e os réus BB e CC se ficou a dever exclusivamente aos réus BB e CC, devendo os mesmos ser condenados a restituir o sinal pago pelo autor em dobro.
x) O que se impõe avaliar também com o presente recurso é saber se o Tribunal a quo terá ou não satisfeito a exigência legal de apresentar a devida motivação e fundamentação imposta por Lei.
y) Nos fundamentos da decisão o juiz deve discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes e deve declarar quais os factos provados e não provados, após uma análise critica da prova, devendo indicar as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção, tomando ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela Lei ou regras da experiência.
z) Não obstante, os factos dados como provados, a sentença recorrida julgou improcedente, por não provado, o pedido.
aa) Decidindo de forma diferente a sentença recorrida violou o disposto nos arts. 607º, 574º e 615º, 1, c) do CPC e 442º do Código Civil.
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- Os réus, notificados, contra-alegaram concluindo pela improcedência total do recurso.
Quanto ao recurso de facto, identificam outros trechos do depoimento da testemunha referida pelo autor, sustentando que tais trechos são claramente contrários à posição propugnada em recurso.
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II.II. Questões a Apreciar:
Como delimitadas pelo recorrente, são as seguintes as questões a tratar:
a) A admissibilidade do recurso de facto;
b) Sendo admitido, a sua sustentação e consequências para a sustentação da pretensão recursória. –
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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III. Apreciação do recurso:
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III.I. Da admissibilidade da impugnação da decisão de facto:
De acordo com o disposto no n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil (CPC), para admissão da impugnação de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (al. a); os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão de facto diversa (al. b) e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto em causa (al. c).
O sentido material e a teleologia desta norma, e dos específicos requisitos que estabelece, pode considerar-se sintetizado pelo acórdão desta Relação de 11/10/2018 (Eduardo Petersen – ecli.pt) ao dizer que os ónus de impugnação da decisão sobre a matéria de facto revelam uma específica combinação entre a procura da verdade material e a gestão pública dos recursos da justiça: o primado daquela só é concedido mediante uma solicitação que não onere demasiadamente estes.
Este é o primeiro quadro interpretativo – a lei processual confere duplo grau de jurisdição de facto, mas não estabelece um qualquer direito a um segundo julgamento, antes modelando as faculdades que concede à parte vencida em primeira instância à capacidade de resposta do sistema de justiça, decorrente dos meios disponíveis.
Sendo este o quadro básico de análise, não pode deixar de ser perspetivado por relação com os princípios que pretende tutelar, que serão, de um lado, o que se pode qualificar como prevalência da verdade material sobre a formal e, genericamente, direito ao processo equitativo e, de outro lado, razões de proporcionalidade, adequação e razoabilidade.
Sobrelevando estes vetores, a jurisprudência tem preenchido os conceitos legais de forma a tornar operativas as garantias e as exigências legalmente estabelecidas.
Olhando especificamente a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), conclui-se que tem procurado estabilizar entendimentos nesta matéria, o que fez inclusivamente em acórdão uniformizador.
Pode dizer-se que a base da doutrina do STJ fica resumida pelo acórdão de 3/10/2019 – Rosa Tching, ecli.pt), ao estabelecer dois grandes vetores de análise.
De um lado, o que pode qualificar-se como afastamento do formalismo excessivo.
Assim, diz-se que na verificação do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640º, os aspetos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
A proporcionalidade/razoabilidade serão, assim critérios de limitação da tal leitura excessivamente restritiva ou literal dos requisitos legais.
Por outro lado, com a criação de uma doutrina qualificável de segmentação dos ónus impugnatórios.
De acordo com esta doutrina, há dois ónus que a parte deve cumprir, um primário, traduzido no cumprimento das exigências do art.º 640.º n.º 1, e um secundário, traduzido na indicação das passagens relevantes da prova gravada.
Diz-se neste acórdão que os ónus primários têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto e o ónus secundário terá um cariz mais operativo, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.
Conclui esta doutrina que, sendo diferentes as naturezas e funções de cada um dos ónus, o seu desrespeito terá diferentes consequências - enquanto a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1, alíneas a), b) e c) do referido artigo 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, já, quanto à falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, alínea a) do mesmo artigo, tal sanção só se justifica nos casos em que essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso.
É uma doutrina que se estabeleceu e que vem sendo sucessivamente repetida (cf. entre outros, acórdão de 2/2/22, Fernando Samões e 16/12/2020, Bernardo Domingos, em ecli-csm)
De acordo com a doutrina expressa neste último aresto aresto fica também clara a função de cada ónus e as consequências pelo seu desrespeito, nos termos acima indicados – o ónus secundário não fundamenta nem delimita o recurso, destinando-se a facilitar o trabalho da Relação no acesso aos meios de prova achados relevantes e é também por isso que a avaliação à luz da proporcionalidade e da razoabilidade assenta neste.
Vertendo este enquadramento à situação em apreço, pode dizer-se que o recorrente cumpriu adequadamente os ónus primário e secundário que lhes estavam impostos, identificando como ponto objeto de impugnação o facto, dado por não provado, de se ter deslocado ao estrangeiro na altura de comunicação postal que lhe foi enviada com informação da data de escritura (a que faltou), bem como ao conhecimento dos réus dessa impossibilidade de recebimento do correio enviado.
Em termos de ónus secundários, além de argumentar com a incoerência do conjunto da matéria de facto dada por provada (nos termos adiante indicados), sustenta-se no depoimento de uma testemunha, cujos trechos identifica, conjugados com o teor de documentos, que refere.
Cumpre, assim, sem necessidade de considerações adicionais, admitir a impugnação apresentada.
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III.II. Da apreciação da impugnação de facto:
III.II.I. Factos dados por provados na sentença recorrida:
1. A 07 de Junho de 2019 Autor e Réus BB e CC celebraram entre si um acordo denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel”, mediante o qual estes prometeram vender e aquele prometeu comprar o prédio urbano, sito --, freguesia e concelho de Alcochete, inscrito na respetiva matriz sob o artigo --, com o valor patrimonial tributável de €38.760€, que proveio do artigo urbano -- e do artigo rústico --, ambos da freguesia de Alcochete, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcochete sob o número -- da freguesia de Alcochete.
2. Na data de celebração do acordo a que alude o ponto 1, os Réus BB e CC eram proprietários e legítimos possuidores, em comum e sem determinação de parte ou direito, do imóvel mencionado em 1.
3. O preço de venda do imóvel acordado foi de €140.000,00, tendo o Autor, aquando da celebração do acordo a que alude o ponto 1., pago aos Réus BB e CC, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 10.000,00, ao que os Réus deram quitação.
4. Mais acordaram que o restante preço, no montante de €130.000,00, seria pago no ato da outorga da escritura de compra e venda, a qual se deveria realizar no prazo de 90 dias a contar da data de assinatura do contrato promessa de compra e venda;
5. Mais foi acordado que a marcação da escritura de compra e venda será da responsabilidade dos Réus BB e CC, devendo estes notificar o Autor, por carta registada com aviso de receção, com a antecedência de pelo menos 10 dias da data, hora e Cartório Notarial em que a escritura seria celebrada.
6. No dia 29 de Outubro de 2019, o Autor entregou ao Réu CC, por transferência bancária, a quantia de €3.500,00.
7. No dia 29 de Outubro de 2019 o Autor entregou à Ré BB, por transferência bancária, a quantia de € 1.500,00.
8. Os montantes a que aludem os pontos 6. e 7. foram entregues a título de reforço de sinal.
9. Da cláusula sexta do contrato promessa de compra e venda consta: “Conforme referido na Cláusula Primeira do presente contrato promessa de compra e venda, o prédio ora prometido vender, possui registada na Conservatória do Registo Predial e no Serviço de Finanças, uma parte urbana, destinada a habitação, com 3 salas, cozinha e um anexo que se destina a casa de banho e que se encontra inscrita na matriz, sob o art. --, da freguesia e concelho de Alcochete, a qual não possui licença de utilização, nem foi construída anteriormente ao ano de 1951, pelo que, por forma a poder celebrar-se a escritura de compra e venda, irá, esta parte urbana, ser objeto de demolição, situação esta que é do perfeito conhecimento do Segundo Outorgante que reconhece, desde já, que esta demolição não poderá consubstanciar um motivo de incumprimento do presente Contrato-Promessa e aceitando, expressamente, que a escritura pública de compra e venda se realize após a demolição e eliminação daquela parte urbana e cujas despesas desta demolição serão da exclusiva responsabilidade dos primeiros outorgantes.
10. O imóvel objeto do contrato promessa, corresponde a um prédio misto inserido no PDM (Plano Diretor Municipal) da Câmara Municipal de Alcochete, como espaço urbanizável de expansão – UE3.
11. Foi possível, a Câmara Municipal de Alcochete, autorizar, no imediato, na altura, a passagem do mesmo imóvel, na sua totalidade, a prédio urbano, passando a constituir-se como parcela de terreno urbano para construção, precisamente, por se encontrar inserido dentro do perímetro urbano previsto no PDM (Plano Diretor Municipal).
12. Para que fosse possível a constituição do imóvel como parcela de terreno urbano para construção foi exigido, pela Câmara Municipal de Alcochete, a demolição da parte urbana que compunha o prédio misto e que estava inscrita na matriz, sob o art. --, por não possuir licença de utilização, nem ter sido construído antes do ano de 1951 e, atendendo ainda, ao facto de, estar previsto, no PDM (Plano Diretor Municipal) da Câmara Municipal de Alcochete, a construção de uma estrada pública, que levaria a que, numa das extremidades do imóvel prometido vender, (e também, no terreno contíguo a este imóvel, que é de outro proprietário), fosse efetuada uma cedência ao domínio público de alguns metros (sendo, precisamente, numa dessas extremidades que se encontrava construída a parte urbana a demolir).
13. O prédio a que alude o ponto 1., foi vendido pelos Réus à Ré DD por escritura de compra e venda celebrada, no dia --, no Cartório da Dr.ª. FF, em Alcochete, pelo preço de €135.000,00.
14. Antes da celebração da escritura a que alude ponto 13., a Ré DD, foi informada pelos Réus do contrato-promessa a que alude o ponto 1.
15. Está previsto, no PDM (Plano Diretor Municipal) da Câmara Municipal de Alcochete, a construção de uma estrada pública, que levaria a que, numa das extremidades do imóvel prometido vender, (e também, no terreno contíguo a este imóvel, que é de outro proprietário), fosse efetuada uma cedência ao domínio público de alguns metros (sendo, precisamente, numa dessas extremidades que se encontrava construída a parte urbana a demolir).
16. Com a construção desta estrada, o imóvel passaria a possuir três frentes a confinar com a via pública, ao invés de uma, como atualmente possui.
17. Factos estes, que eram do conhecimento do A. quando celebrou o contrato-promessa de compra e venda e que lhe foram transmitidos também, pelos promitentes vendedores
18. Razão pela qual, se fez constar do contrato-promessa celebrado, a Cláusula Sexta.
19. (...) Pelo que, os promitentes vendedores e aqui RR. - BB e CC, após a celebração do contrato – promessa de compra e venda, iniciaram o tratamento de todos os procedimentos necessários junto da Câmara Municipal de Alcochete e do Serviço de Finanças de Alcochete, por forma a que, o imóvel passasse a constituir uma parcela de terreno urbano para construção, facto este, com a total concordância e agrado do A.
20. (...) Razão pela qual a escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, não foi celebrada, no prazo de 90 dias, a contar da assinatura do contrato – promessa.
21. O Autor solicitou aos Réus que o deixassem colocar uma casa móvel no terreno, em virtude de esta casa móvel estar concluída e o A. não possuir outro local onde a colocar, tendo estes acedido ao pedido.
22. Sem consentimento dos RR., o Autor começou a construir uma plataforma com a área de, aproximadamente, 10 metros de comprimento e 5 metros de largura, com vários metros cúbicos de betão, disposto em várias camadas e com diversas fundações no solo, o que causou grande espanto aos RR. pois, pensavam que, a casa móvel seria assente diretamente no chão, ou em traves de madeira amovíveis
23. Sem consentimento dos RR., o Autor aterrou um poço de água que se encontrava no terreno e começou a levantar algumas fiadas de tijolos em cima do muro ali existente.
24. A R. DD, adquiriu o imóvel por 135.000,00€ (cento e trinta e cinco mil Euros), devido ao desconto de 5.000,00€ (cinco mil Euros), para fazer face aos custos da demolição e remoção dos escombros da referida plataforma de betão e da demolição e remoção dos escombros das fiadas de tijolo.
25. Por carta datada de --, endereçada à R. BB, foi deferido, pela Câmara Municipal de Alcochete, o pedido de licenciamento de obras de demolição da parte urbana que compunha o imóvel prometido vender. – Doc. nº 7.
26. Em meados de Novembro de 2019, ficaram concluídos todos os procedimentos junto da Câmara Municipal de Alcochete, quanto à passagem do imóvel a urbano, na sua totalidade, tendo sido igualmente concluídos, os trabalhos de demolição da parte urbana que fazia parte do prédio misto prometido vender e que estava inscrita na matriz, sob o art.º --, da freguesia e concelho de Alcochete, bem como, já haviam sido removidos do imóvel todos os escombros e lixo provocados por esta demolição.
27. Em 18 de Novembro de 2019, foi entregue no Serviço de Finanças de Alcochete, o documento denominado “Imposto Municipal sobre Imóveis – Comprovativo da declaração para inscrição ou atualização de prédios urbano na matriz (Modelo 1)” para efeitos de alteração da inscrição do imóvel na matriz quanto à sua composição.
28. Os promitentes vendedores, no fim do mês de Novembro de 2019, agendaram a escritura de compra e venda para o dia 26 de Dezembro de 2019, no Cartório Notarial de FF, sito na Rua --, em Alcochete.
29. Tendo o A. sido informado, via telefone, logo no próprio dia da marcação da escritura, pelo mediador imobiliário, da data agendada para a celebração da escritura de compra e venda e tendo o A. concordado com esta data.
30. APD – Associação Portuguesa de Deficientes, em Lisboa pois, atendendo àquelas duas condições, estaria isento do pagamento daqueles impostos ou iria ter uma redução significativa do montante dos mesmos.
31. Neste mesmo, dia 16 de Janeiro de 2020, os promitentes vendedores, na presença do A., e no mesmo Cartório Notarial, procederam ao agendamento de nova data para a celebração da escritura, tendo ficado designado o dia 23 de Janeiro de 2020, tendo o A. concordado com esta data.
32. No dia 23 de Janeiro de 2020, as guias da liquidação dos impostos, continham um lapso quanto ao estado civil do A., constando que, o mesmo, era divorciado, quando efetivamente, era solteiro.
33. No entanto, este facto foi corrigido de imediato, pelo Serviço de Finanças de Alcochete, não tendo constituído qualquer obstáculo à celebração da escritura.
34. No dia 23 de janeiro de 2020, os promitentes vendedores encontravam-se à porta do Cartório a fim de serem chamados para celebrar a escritura (dado os tempos pandémicos, a espera para a celebração da escritura fazia-se à porta do Cartório), tendo o A. transmitiu aos RR. – BB e CC e aos respetivos cônjuges dos mesmos, que só outorgaria a escritura se lhe fizessem um desconto de 5.000,00€ (cinco mil Euros) ao preço total de venda que tinha sido acordado no contrato - promessa, alegando que pretendia que lhe fizessem uma limpeza ao terreno e que esta despesa teria que ficar a cargo dos promitentes vendedores.
35. Os promitentes vendedores e ora RR. – BB e CC, não concordaram com esta nova exigência do A.
36. Perante a não concordância dos promitentes vendedores ora RR. – BB e CC em descontarem o valor de 5.000,00€ (cinco mil Euros) ao preço do imóvel, o A. disse aos referidos RR. que, assim sendo, apenas celebraria a escritura, se o valor de 5.000,00€ (cinco mil Euros) em dinheiro, ficasse na sua posse e fosse entregue por si, aos mesmos RR., após a celebração da escritura.
37. O A. mostrou aos Autores um maço de notas, e ao mesmo tempo que as segurava com uma mão, com a outra, desfolhava as notas, numa tentativa de conseguir convence-los a aceitarem que o valor de 5.000,00€ (cinco mil Euros) lhe fosse entregue, após a celebração da escritura, o que não foi aceite.
38. No dia 23 de Janeiro de 2020, os promitentes vendedores, agendaram, no mesmo Cartório, nova data para a escritura, tendo sido designado o dia 13 de Fevereiro de 2020, pelas 15:00h.
39. Dois ou três dias depois deste agendamento, foi o mediador imobiliário, contactado telefonicamente, pelo Advogado do A., que referiu que o seu Cliente só compareceria à escritura se os promitentes vendedores lhe fizessem um desconto de 5.000,00€ (cinco mil Euros) ao preço de venda do imóvel.
40. No 27 de Janeiro de 2020, os RR. enviaram para a morada constante do contrato-promessa como sendo a do Autor, carta registada., interpelando-o para a comparência à escritura de compra e venda que estava designada para o dia 13 de Fevereiro de 2020, pelas 15:00h, no Cartório Notarial de FF, sito na Rua --, em Alcochete, considerando resolvido o contrato - promessa de compra e venda celebrado em 07 de Junho de 2019, caso o A., não comparecesse à escritura no dia 13 de Fevereiro de 2020.
41. A carta referida em 46., foi devolvida aos remetentes, ora RR., em 11 de Fevereiro de 2020, com indicação do motivo “não reclamada”.
42. Os promitentes vendedores e ora RR. – BB e CC e respetivos cônjuges, acompanhados pelo mediador imobiliário – Sr. EE, compareceram no Cartório para a celebração da escritura no dia 13 de Fevereiro de 2020, às 15:00h e não tendo o A. comparecido, foi lavrado o respetivo protesto pela Sr.ª Notária – FF.
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B. Factos Não Provados
- Os Réus sabiam que, em 20 de janeiro de 2020, o Autor estava ausente do país.
- Na realização dos trabalhos referidos no ponto 22. da Matéria de Facto Provada, o Autor despendeu € 12.863,01.
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- Resumindo o sentido da decisão de facto, o que o tribunal a quo deu por assente foi o seguinte curso de eventos:
a) Autor e 1.º e 2.ºs réus celebraram contrato-promessa de compra e venda de imóvel (facto não controvertido);
b) O autor entregou sinal (facto não controvertido);
c) O objeto do contrato era um prédio misto, urbanizável de acordo com o Plano Diretor Municipal de Alcochete, e que veio a ser convertido em lote urbano para construção ((facto não controvertido);
d) O autor pediu autorização para instalar no prédio uma casa móvel, que poderia também ser descrita de pré-fabricado (facto não controvertido);
e) Os autores autorizaram tal instalação ao promitente comprador sem saberem que tal implicaria um trabalho de construção de uma laje em betão de consideráveis dimensões e a tapagem de um poço (facto não impugnado em recurso);
f) Os 1.º e 2.º réus marcaram por diversas vezes escritura para celebração do contrato definitivo (facto não controvertido);
g) O autor, deslocando-se ao Cartório Notarial em dias agendados para escritura recusou-se a celebrá-la, exigindo um desconto de €5.000 no preço acordado, o que os 1.º e 2.º réus recusaram (facto não impugnado em recurso);
h) Numa última data, os 1.º e 2.ª réus comunicaram ao autor, por carta registada, a data de realização da escritura, com advertência expressa de resolução do contrato, em caso de não comparência;
i) Tal carta foi enviada ao autor e devolvida aos 1.º e 2.ª réus, com a menção de não reclamada (facto não impugnado em recurso);
j) O autor não compareceu na data agendada no Cartório Notarial, sendo celebrado instrumento público que o atestou (facto não controvertido);
k) Os 1.º e 2.º réus consideraram-se desvinculados da promessa, por incumprimento do autor, tendo vendido o imóvel à 3.ª ré (facto não controvertido).
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Sendo este o quadro factual da decisão, afigura-se a priori frágil o pedido de impugnação da decisão de facto por referência à finalidade pretendida atingir.
Decorre diretamente da matéria indicada pelo recorrente que o único ponto de facto que pretende pôr em causa refere-se às causas de envio e não recebimento da missiva de comunicação de agendamento da escritura, a que não compareceu.
Em termos simples, o autor pretende que se dê por provado que, não só se encontrava ausente do país na data em causa, como, principalmente, que os 1.º e 2.º réus conheciam essa circunstância e, portanto, teriam atuado de forma preordenada, com o preciso intuito de obterem uma certificação de falta e assim justificarem uma venda a terceiros.
Numa simples análise inicial, é relativamente evidente, à luz de simples critérios de experiência comum, que, estando em causa apenas o envio e receção de uma missiva, num contexto em que as relações entre as partes se teriam, manifestamente, degradado (pela repetição de recusas de celebração do contrato, pela sua imposição forçada de um desconto no preço, sem falar sequer no abuso de confiança na edificação de uma laje em betão, tudo matéria não questionada), não se afigura consistente que um promitente-comprador, representado por advogado nas negociações (facto também assente), não tivesse acautelado uma impossibilidade de comparência.
Dizendo de modo simples, em termos de normalidade social, face à situação das partes, seria natural que o autor fosse capaz de trazer aos autos alguma prova direta, v.g. documental, da sua ausência do país e da oportuna comunicação de tal facto aos vendedores.
Dito isto, existem condições para avançar e para analisar da consistência dos argumentos impugnatórios apresentados.
Pode dizer-se que tais argumentos são de três ordens:
a) De coerência interna da decisão, isto é, da falta de concordância lógica entre o facto objeto de impugnação e parte da restante decisão de facto;
b) De falta de sustentação documental, por referência a meios de prova deste tipo, que indica;
c) De falta de sustentação no teor do declarado por uma testemunha essencial – o mediador imobiliário dos negócios (o prometido e o efetivamente realizado com terceira pessoa, a aqui 3.ª ré).
Veja-se por partes.
Quanto à apontada incoerência interna da decisão não assiste, manifestamente, razão ao recorrente.
Atentando na supra referida síntese da matéria dada por provada, sem sequer analisar o teor da fundamentação, torna-se patente a linha de sustentação lógica da decisão de facto.
O Tribunal a quo, em termos simples, deu por estabelecido que os promitentes-vendedores, desagradados com atitudes reiteradas do autor (que teriam desagradado igualmente a qualquer pessoa média na sua posição), decidiram confrontá-lo com a obrigação de realizar a escritura ou sujeitar-se à verificação de incumprimento.
Perante a falta de comparência ao ato, deram a promessa por finda e venderam o imóvel a terceiro.
Nada há de anómalo ou contraditório neste iter factual e, se o houver, tal não pode radicar senão exatamente nos comportamentos do próprio autor (dados por provados e não impugnados), ao erigir uma laje de betão de forma imprevista e recusar-se a realizar a escritura a menos que fosse feito um desconto de preço, acenando (em sentido praticamente literal) no dia da escritura com um maço de notas que somariam a importância de €5.000.
Quer isto dizer, portanto, que esta linha argumentativa não colhe.
Numa outra linha, pretende o recorrente autor sustentar uma incoerência na decisão de facto, entre a afirmação de um desinteresse do autor na conclusão do negócio e a matéria de facto, dada por provada, de ter realizado vultuosos investimentos no terreno, i.e., a referida construção de plataforma em betão onde assentaria uma casa móvel (ou pré-fabricada) que teria adquirido.
Diga-se, antes de mais, que a decisão não contém qualquer facto relativo a perda de interesse do autor na concretização do negócio.
Na verdade, como resulta diretamente do antes referido, a perda de interesse que resulta da decisão é dos próprios réus, em resultado de sucessivas faltas do autor à celebração de escritura pelo preço acordado, associadas aos referidos comportamentos de edificação de uma estrutura em betão abusando da autorização concedida e de exigência forçada de uma baixa de preço.
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Não havendo qualquer incoerência interna na decisão, veja-se então a prova indicada para fundar a pretensão impugnatória apresentada.
Avançando diretamente para o suporte central da invocação, o depoimento da testemunha EE, mediador na venda, recorrendo apenas aos trechos assinalados, pelo menos em primeira análise, fica também absolutamente claro que não apontam, pelo contrário, para o sentido pretendido estabelecer pelo recorrente.
Antes de avançar para o teor do declarado, uma nota para enquadrar a posição da testemunha face às partes.
O que se estabeleceu, de modo incontestado, é que esta testemunha mediou o contrato-promessa entre autor e 1.º e 2.º réus e veio a mediar também o contrato que estes acabaram por concluir com a 3.ª ré.
Quer isto dizer, salientando-se até que a venda veio a concluir-se por valor inferior ao prometido, que a sua posição, em termos de interesse pessoal no negócio, é absolutamente neutra e, a ter sofrido prejuízo, será precisamente pelo atraso na conclusão do negócio com o autor e pela redução de preço que se veio a concretizar.
Tal reforça o valor e a credibilidade do seu depoimento.
Na parte assinalada começa a testemunha a discorrer sobre a circunstância de se tratar de uma quarta marcação de escritura, e do quadro dramático em que se encontravam os promitentes-vendedores, aqui 1.ª e 2.º réus, com filhos desempregados, com a casa demolida (atente-se que não está questionado que a conversão do prédio místico em lote urbano para construção implicou a demolição da casa preexistente, de génese ilegal, requisito imposto pela autarquia).
Refere a testemunha que via mesmo as pessoas a chorar.
O que este trecho do depoimento faz é precisamente dar um quadro racionalizador (que não justificador) do comportamento do autor de se recusar a celebrar escritura e tentar forçar um desconto de preço, até exibindo capacidade financeira – ao constatar a fragilidade ou a fraqueza dos contraentes, a razão de tais atitudes pode explicar-se como simples aproveitamento dessa fraqueza.
Diga-se que estas declarações são absolutamente compatíveis com a fundamentação da decisão recorrida, que refere os réus como pessoas humildes e de poucas posses, mais dizendo que tudo fizeram para concretizar a venda do prédio em causa nos autos, tendo relatado com pormenor, de forma vivida e sofrida todas as vicissitudes ocorridas no processo que culminou na resolução do contrato-promessa de compra e venda.
A segunda linha factual apresentada pela testemunha estabelece, mutatis mutandis precisamente as mesmas ilações.
Ao referir-se ao envio de carta apenas na 4.ª marcação de escritura, disse que foi a primeira vez que se procedeu assim, porque anteriormente tentaram resolver de boa-fé e telefonava, acrescentando que atendia sempre e desta vez não atendeu.
A inferência natural, que uma pessoa média tiraria, seja na posição dos autores seja na da testemunha, mediador imobiliário, era exatamente a que estes tiraram – que o autor continuava a forçar a sua posição negocial e a furtar-se ao contacto.
O envio de uma marcação formal de escritura era, nesse contexto, o ato naturalmente previsível e adequado.
O mesmo se diga quanto à questão da instalação de uma estrutura de betão, tendo a testemunha sustentado exatamente a posição contrária à do recorrente, afirmando um abuso de confiança, também este justificável em termos de avaliação de experiência comum, seguindo critérios da pessoa média.
Disse a este propósito a testemunha - porque ao fim da terceira escritura as pessoas concerteza já não iam consentir que ele lá metesse lá a casa né, mas (...) .se calhar a primeira, segunda estava tudo de boa-fé. As pessoas concordaram em que ele lá metesse a casa, mas nunca foi explicado nem a mim nem às pessoas o tipo de estrutura que lá ia ser feito. Eu fiquei indignado quando vi uma estrutura em betão para meter uma casa móvel lá em cima.
Quanto ao que se seguiu à frustração da escritura, as declarações da testemunha são também absolutamente contrárias à tese pretendida fazer valer.
Assim, o que disse, também aqui de forma coerente com o que dissera anteriormente acerca das dificuldades pessoas dos vendedores, foi que aquilo tinha tomado já umas proporções... estava um dos vendedores~, não tinha a casa, estava a morar na casa de um familiar com uns quantos filhos num T1, ou num T2 ou num T3, pronto mas a quantidade de pessoas que lá vivia na casa e havia necessidade de vender, foi falado para, foi colocada a casa novamente no mercado para venda. Isso ao fim de um mês ou dois.
Esta questão da dilação entre a data da escritura e a recolocação do imóvel em venda no mercado, que a testemunha estabelece em um ou dois meses, também retira grandemente sustentação à tese do autor, não só a nível factual, mas até jurídico.
Assim sendo, mesmo que se estabelecesse o facto pretendido pelo autor, isto é, que se encontrava no estrangeiro na data da escritura, como enquadrar a ausência de comunicações, da sua parte, entre a data da escritura e a da recolocação do prédio em venda?
Em termos de normalidade social, esse intervalo temporal ter-lhe-ia facilmente permitido apresentar-se a concluir o negócio prometido, algo que não diz sequer que tenha feito - – qualquer comprador medianamente diligente procuraria inteirar-se, justificar a ausência e solicitar remarcação da escritura.
Naquele que se pode qualificar como ponto nevrálgico do depoimento desta testemunha (na perspetiva do autor), também o que declarou quanto a deslocação ao estrangeiro não permite afirmar, bem pelo contrário, a conclusão de facto que o autor pretende estabelecer.
É certo que a testemunha confirmou saber de deslocação do autor a França, dizendo a este propósito ele foi foi a França sim, a uma dada altura entre a marcação da escritura e a marcação doutra ele a dada altura diz que tinha que ir a França tratar ele dizia que era tratar de negócios tinha coisas para vender. Inclusivamente sei que foi a França, que ele fez uma operação para fazer os implantes dentários.
Mas depois precisou que essa deslocação foi entre uma escritura e outra não sei se se entre a primeira e a segunda, se entre a segunda e a terceira, isso não sei precisar, mas a dada altura, o senhor AA foi a França.
De forma muito esclarecedora (e compatível com regras de experiência) disse ainda que foi o próprio autor que comunicou essa deslocação a França e terá dito nesta data não dá para marcar a escritura e nestas datas eu estou em França (...) agora não sei se é entre as a a primeira e a segunda se é entre a segunda e a terceira.
Quer isto dizer, em primeiro lugar, que a testemunha não declarou no sentido pretendido sustentar pelo autor e, pelo contrário, que se teria sabido de uma deslocação ao estrangeiro, mas em dada diversa da designada para a escritura frustrada (referida como a quarta marcação) e, por outro, que essa informação provinha do próprio autor, não se percebendo porque o não teria feito neste caso e como teriam os réus ficado a saber dessa (putativa) circunstância – sublinhe-se, uma vez mais, para enquadrar este juízo que o interesse normal do mediador imobiliário será o de concluir o negócio prometido tão rapidamente quanto possível (a menos que existisse uma qualquer circunstância anómala, como relativa à obtenção de uma proposta de valor superior, algo que não se verifica no caso).
A conclusão a tirar, assim, é a de que o depoimento indicado não permite sustentar a tese do recorrente e, pelo contrário, corrobora o sentido da decisão recorrida e seus fundamentos.
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Quanto à prova documental, indicada pelo recorrente autor, esta cinge-se à promessa celebrada, à escritura celebrada com terceiro e à missiva enviada a agendar escritura, tudo matéria assente e que nada contende com a estrutura lógica da decisão, documentos, aliás, expressamente referidos na fundamentação da decisão.
A este propósito, são desnecessárias considerações adicionais, valendo integralmente as precedentes.
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Acresce que, como resulta da fundamentação da decisão, esta assentou também grandemente nas declarações dos próprios réus em juízo, que valorizou dizendo que se revelaram sérias, coerentes e ricas nos pormenores relatados e têm respaldo no depoimento da testemunha (antes referida).
Mais consta da sentença que os Declarantes aparentam ser pessoas humildes e de poucas posses que tudo fizeram para concretizar a venda do prédio em causa nos autos, tendo relatado com pormenor, de forma vivida e sofrida todas as vicissitudes ocorridas no processo que culminou na resolução do contrato-promessa de compra e venda.
Esclareceram as inúmeras vezes que foi marcada a escritura pública junto do Notário e as sucessivas razões que o Réu foi apresentando para a não celebrar.
Mais concretizaram as razões que presidiram ao facto de ter sido permitido ao Réu entrar na posse do prédio para lá colocar uma casa de madeira, mas sem nunca lhes ter perguntado se poderia construir uma base de betão armado para o efeito, o que implicou que na subsequente venda tivessem de tê-la em consideração no preço acordado, uma vez que fizeram um desconto de cinco mil euros para que a compradora pudesse retirar tal base de betão.
Quer isto dizer que a decisão também assentou grandemente na avaliação crítica do que disseram os réus, algo que o autor não infirmou neste recurso, designadamente por declarações do próprio de sentido diverso.
Quer isto dizer, em conclusão, que os argumentos expendidos pelo autor para uma revisão da decisão de facto não têm sustentação, nem na prova por si indicada, nem no confronto com a mais prova que foi produzida e avaliada na decisão recorrida.
Assim impõe-se manter integralmente o decidido.
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III.III. Matéria de direito:
Fazendo o recorrente depender a sustentação da sua posição na alteração da decisão de facto, não existe qualquer questão recursória subsistente a apreciar.
Diga-se, ainda assim, que nenhuma censura merece a decisão recorrida, cujos fundamentos se acolhem.
Quanto aos pedidos principais, assentando na imputação de incumprimento aos promitentes-vendedores, falhando a base que poderia sustentar tal conclusão, o seu decaimento é mero corolário dessa falta de fundamento factual.
Quanto ao pedido compensatório por benfeitorias, também é de acolher a solução seguida pelo tribunal e que decorre da constatação de não constituir a obra realizada qualquer valorização do prédio e, pelo contrário, constituindo-se até como desvalorização do mesmo, quantificável em €5.000, correspondente à estimativa do custo de remoção da laje de betão edificada, custo que foi refletido como desconto no preço de venda à 3.ª ré.
Quer isto dizer, portanto, que não se trata sequer de uma benfeitoria (são benfeitorias apenas despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa – art.º 216.º n.º 1 do CC), antes de um verdadeiro ato danoso (cf. art.º 483.º CC), não existindo, portanto, algum fundamento indemnizatório sustentável para o autor e, pelo contrário, existi-lo-ia para os 1.º e 2.º réus, caso o tivessem suscitado.
É o que se decide. –
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III. Decisão:
Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
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Custas pela apelante
Notifique-se e registe-se. –
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Lisboa, 13-02-2025
João Paulo Vasconcelos Raposo
Arlindo Crua
Inês Moura |
