| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I - No Tribunal Judicial de Sintra, em acção declarativa sumária que foi distribuída ao 3º Juízo e, posteriormente, redistribuída ao 4º Juízo Cível, (A) demandou (B), pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento relativo ao 1º andar do prédio urbano sito na Avª (K) 17, 1º em Sintra, condenando-se o R. a entregar-lho livre e devoluto de pessoas e bens, com fundamento na cedência ilícita do arrendado.
Defendeu-se o R., alegando, no que ora releva, a licitude da cessação do arrendado, já que operada por cessão de exploração do estabelecimento, que não tem de ser autorizada pelo senhorio, nem comunicada a este, embora o R. tenha avisado o A., e concluindo pela improcedência da acção.
O A. respondeu à contestação, concluindo como na petição inicial.
Saneado e condensado, o processo seguiu para julgamento a que se procedeu e, após, foi proferida sentença que, julgando a acção procedente declarou resolvido o contrato de arrendamento em causa e condenou o R. a despejar o andar arrendado e a entregá-lo ao A. inteiramente devoluto de pessoas e bens.
Apelou o R. que, na sua alegação, formula as seguintes conclusões:
1ª - O R. cedeu a exploração do estabelecimento a (C), onerosamente e limitada no tempo, mediante escritura pública, e comunicou esse negócio ao senhorio;
2ª - O R. exercia e a (C) exerce a actividade profissional de procuradoria no locado;
3ª - O A. pede a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no art. 64º, nº 1, alínea f), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), mas não se provou a existência de sublocação, cedência ou empréstimo;
4ª - A sentença não diz qual a actividade distinta do R. exercida pela (C), e não resultou provado que esta exercesse no arrendado actividade não compreendida no âmbito do contrato de arrendamento, porque a actividade de compra, venda e administração de propriedades cabe na actividade de procuradoria;
5ª - Na cessão de exploração o R. manteve-se proprietário do estabelecimento, como manteve a sua posição jurídica de locatário;
6ª - Não sendo a locação do estabelecimento contrato de arrendamento, não é aplicável o regime vinculístico dos arrendamentos para comércio ou indústria, nomeadamente as normas que regulam a sua resolução, aplicando-se-lhe antes o disposto no art. 432º do Código Civil (CC), que dispõe sobre os contratos em geral;
7ª - A locação ou cessão de exploração de estabelecimento não se encontra prevista no art. 61º, nº 1, alínea f), do RAU;
8ª - A sentença ao dar como provado ter a (C) actividade diversa e excedente da exercida pelo R., foi para além do alegado e do pedido e condenou em objecto diverso do que foi pedido, pelo que violou o art. 661º, nº 1 do Código de Processo Civil (CPC) e incorreu na nulidade prevista no art. 668º, nº 1, alínea e) do CPC;
9ª - A sentença deve ser anulada por virtude se verificar a violação de normas jurídicas - art. 690º, nº 2, alínea a), do CPC - ou, se assim se não entender, deve a mesma ser julgada anulada e substituída por outra que absolva o R. do pedido.
Contra alegou o A., pugnando pela manutenção da sentença.
Como flui das conclusões da Apelante, as questões essenciais colocadas no recurso respeitam à nulidade da sentença e à existência de violação que fundamente a resolução do contrato de arrendamento.
II - A matéria de facto que vem provada na sentença recorrida é a seguinte:
a) - O A. é o cabeça de casal da herança aberta por morte de (D) e de (E);
b) - À referida herança pertence o prédio urbano sito na Avª (K) 17, em Sintra;
c) - Por escritura pública de 30/11/1984, lavrada no 1º Cartório Notarial de Sintra, (D) e (E) declararam ceder temporariamente o gozo do 1º andar do imóvel identificado em b) a (F) e (B), pelo prazo de um ano, com início em 01/05/1983, renovável por iguais períodos, mediante o pagamento de quantia anual de 48.000$00, paga em prestações mensais de 4.000$00;
d) - O local destinava-se a escritório de advocacia ou solicitadoria, compra, venda e administração de propriedades;
e) - A renda mensal actual é de 8.252$00;
f) - Por escritura pública de 28/06/1991, lavrada no 1º Cartório Notarial de Sintra, (B) e mulher, (G), declararam transferir para (C) a exploração do escritório de advocacia ou solicitadoria, compra e venda de propriedades instalado no imóvel identificado em b), mediante o pagamento da quantia de 1.200.000$00, fraccionada em prestações mensais de 50.000$00;
g) - Tal transferência foi efectuada pelo prazo de dois anos, com início em 01/02/1991, sucessivamente renovável por iguais períodos;
h) - (C) exerce, no lugar do R., a sua actividade profissional de procuradoria no imóvel identificado em b);
i) - O R. deixou de exercer no referido imóvel qualquer actividade profissional;
j) - (C) exerce no locado actividade distinta da que era exercida pelo R.;
l) - A cedência do escritório foi acompanhada da transferência dos utensílios, instalações e demais elementos de escritório;
m) - O R. avisou pessoalmente o A. da realização da transferência da exploração do escritório para (C), mediante pagamento de uma retribuição.
III - 1. Da nulidade da sentença:
A sentença é nula, di-lo o art. 668º, nº 1, alínea e), do CPC, quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido. Esta nulidade corresponde à violação do disposto no art. 661º, nº 1 do CPC, pela qual a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
No caso, como se referiu, o A. pediu que se declarasse resolvido o contrato de arrendamento e se condenasse o R. a despejar o arrendado. E a acção foi julgada procedente e o R. foi condenado exactamente como se pediu.
Portanto, a sentença não está ferida de nulidade assacada.
De resto, os motivos invocados pelo Apelante para alicerçar a apontada nulidade não integram qualquer outra nulidade.
Com efeito, segundo o Apelante, a sentença é nula porque dá como provado que a (C) exerce no arrendado actividade diversa e excedente da exercida por ele, o que vai para além do alegado.
Não tem razão. Como se vê do art. 668º, nº 1 do CPC, a circunstância de se considerar provada matéria não alegada, não torna a sentença nula. O juiz só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, como se preceitua no art. 664º do CPC. Por isso, usando a sentença factos não articulados, esta norma será violada e poderá cometer-se um erro de julgamento, mas nulidade é que não há. Diga-se ainda que nem se deu o caso de a sentença se servir de factos não alegados: é que a matéria em apreço resulta directamente da resposta ao quesito 1º ("(C) exerce no locado actividade distinta da que era exercida pelo Réu?") e este quesito foi moldado sobre o artigo 13º da resposta à contestação.
No entanto, como melhor se verá, concorda-se que algo está mal no quesito 1º e na resposta que lhe foi dada, havendo que tirar daí as necessárias consequências.
Improcede, pois, o recurso na parte respeitante à nulidade da sentença.
2. O art. 64º, nº 1, alínea f), do RAU, que importa conjugar com os arts. 1049º e 1038º, alínea g), do CC, dispõe que é causa de resolução do contrato de arrendamento o arrendatário subarrendar ou emprestar o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, excepto se o arrendatário ou o beneficiário lhe comunicaram o facto no prazo de 15 dias (refere-se a versão do RAU anterior ao Decreto-Lei nº 275/95, 30 de Setembro, já que este diploma, nos termos do seu art. 6º, não se aplica aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor).
O contrato de locação de estabelecimento, também conhecido por cessão de exploração ou por concessão de exploração, não está directamente definido na Lei, mas o art. 111º, nº 1 do RAU (aplicável ao arrendamento para o exercício de profissões liberais ex vi do art. 117º do RAU), ao definir pela negativa o seu regime quando a transferência do estabelecimento engloba a transferência do gozo do prédio, destrinçando-o do contrato de arrendamento, permite a sua caracterização. A locação de estabelecimento caracteriza-se pela transferência temporária e onerosa do gozo ou exploração do estabelecimento comercial.
Como escreve Januário Gomes (in "Arrendamentos Comerciais", 2ª edição, 61 e segs.), no arrendamento comercial (art. 110º do RAU), ..."o locador transfere para o locatário o gozo dum prédio (ou parte) urbano ou rústico, para um fim directamente relacionado com uma actividade comercial"... e na locação de estabelecimento ... "o locador transfere para o locatário a exploração de um estabelecimento comercial, de todo o complexo de elementos materiais e imateriais que integram a organização do estabelecimento. Em ambos os casos a transferência é temporária e onerosa. Simplesmente, enquanto por força do arrendamento comercial, o locatário passa a ter o direito de gozo de um prédio, na locação de estabelecimento, o cessionário passa a fruir um estabelecimento enquanto unidade económica ... sendo um dos seus elementos o direito de gozo do prédio onde a actividade é desenvolvida ... direito que pode ter na sua base um arrendamento".
Nos termos do nº 2 do mesmo art. 111º, conjugado com o art.115 nº 2 do RAU, o contrato é tido como arrendamento do prédio quando a transmissão não seja acompanhada de transferência em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento, ou quando transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou industria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.
São assim elementos da locação do estabelecimento aquela transferência e a afectação ao mesmo destino que está estipulado no contrato de arrendamento.
A locação de estabelecimento, propriamente dita, não está sujeita ao regime vinculístico aplicável ao contrato de arrendamento respeitante ao prédio em que o estabelecimento porventura esteja instalado. Daqui tira-se que, como bem nota o Apelante na sua alegação, a locação de estabelecimento está submetida à disciplina geral dos contratos (ressalvado o campo da liberdade contratual, conforme o art. 405º, nº 1 do CC).
A Lei nada diz sobre a necessidade de autorização ou consentimento do senhorio do prédio arrendado ou de comunicação posterior a este, para que a locação de estabelecimento seja válida e produza todos os seus efeitos.
Há quem exija a prévia autorização do senhorio, como Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, II, 3ª edição, 533), em comentário ao art. 1085º do CC, disposição em tudo idêntica à do art. 111º do RAU, visto que a desnecessidade do consentimento só está afirmada para o trespasse (actualmente art.115º do RAU).
Há quem defenda, como Januário Gomes (op. loc. cit), que a locação de estabelecimento não depende de prévia autorização do senhorio do prédio arrendado, sem prejuízo de dever ser feita a comunicação nos termos do citado art. 1038º, alínea g).
A jurisprudência também está dividida, mas tem-se inclinado no sentido de que a locação do estabelecimento é válida e produz efeitos independentemente da autorização do senhorio e da comunicação a este (neste sentido, os acórdãos da Relação do Porto de 22/01/1996, in CJ, XXI, I, 201, e da Relação de Coimbra de 26/03/1996, in CJ, XXI, II, 31).
Perfilha-se aqui a doutrina de que a locação do estabelecimento, para ser válida e eficaz, não depende de autorização do senhorio, nem da comunicação a ser feita a este no prazo de 15 dias. Isto fundamentalmente porque se não está no âmbito de um regime vinculístico e a Lei não impõe o consentimento do senhorio ou o conhecimento a este para a perfeição do contrato, ou seja, para que o contrato seja lícito, valendo em pleno o principio da liberdade contratual. É certo que se entende geralmente que o trespasse deve ser comunicado ao senhorio no prazo de 15 dias, mas na locação de estabelecimento não se justifica essa exigência: é que no trespasse há transmissão da posição de arrendatário e cedência definitiva do estabelecimento (alienação), bem se compreendendo que o senhorio tenha conhecimento do negócio - quanto mais não seja para saber quem é o novo inquilino -, ao passo que na locação de estabelecimento a pessoa do arrendatário continua a mesma e a cedência é temporária.
Portanto, a locação de estabelecimento é lícita quando realizada sem prévia autorização do senhorio, ou sem a comunicação posterior a este, e, como tal, não constitui violação do contrato de arrendamento, nem pode servir de fundamento à respectiva resolução.
Para a solução do caso em apreço, e antes de mais, há que qualificar o contrato celebrado por escritura pública entre o R., ora Apelante, e a (C).
Dos factos apurados e descritos em II., d), f), h) e l), supra, decorre que as partes celebraram um contrato de locação de estabelecimento para o exercício de profissão liberal. E o contrato até foi comunicado ao senhorio - II. m), supra - embora aqui se perfilhe o entendimento de que essa comunicação era desnecessária para a sua licitude.
Nesta parte, não se concorda com a douta sentença recorrida, que subsumiu esta factualidade no art. 118º do RAU, isto é, na cessão da posição do arrendatário, que equivale ao "trespasse", chamemos-lhe assim, do estabelecimento destinado ao exercício de profissão liberal. O contrato realizado implicou apenas a transferência temporária do gozo ou exploração do estabelecimento e a não transmissão da posição do arrendatário. Daí a diferença de qualificação do contrato, o que, aliás, para o desfecho do resultado desta acção, seria de somenos importância.
Ponderou a sentença que, além da mesma actividade de procuradoria exercida pelo R., a (C) exerce no locado actividade distinta da que o R. exercia. Salvo o devido respeito, este juízo, porque de juízo se trata, não tem apoio fáctico.
É certo que a resposta ao já falado e transcrito quesito 1º resulta que "(C) exerce no locado actividade distinta da que era exercida pelo R.", mas esta matéria é conclusiva, exprime um juízo relevante para o mérito da causa, já que contem em si a solução da desqualificação do contrato como de locação de estabelecimento (e o mesmo se diga se o contrato fosse de transmissão da posição de arrendatário). Só é possível afirmar - conclusão de direito - que uma actividade é distinta da actividade de procuradoria se se souber qual a actividade concreta que está em confronto com a da procuradoria, o que não se verifica.
Os quesitos, em obediência ao art. 511º, nº 1 do CPC, devem respeitar a pontos e facto, o que é o mesmo que dizer, só devem conter factos materiais e concretos da vida real, nos quais se possam apoiar as conclusões jurídicas. Há conceitos jurídicos, como "posse", "proprietário", etc, que podem constar dos quesitos (e muitas vezes têm mesmo de constar para os quesitos serem compreensíveis) e nenhum inconveniente há nisso, desde que esses conceitos não sejam objecto da questão de mérito. Quando um quesito verse sobre matéria conclusiva, em rigor, como decorre do citado art. 511º, nº 1 e do art. 653º, nº 2 do CPC, o tribunal não lhe deve responder e, se responder, a resposta tem-se por não escrita, nos termos do art, 646º, nº 4 do CPC.
Por isso, a resposta ao quesito nº 1 deve ter-se por não escrita, pelo que o facto descrito em II., j), supra, é como se não existisse.
Por conseguinte, houve um contrato de locação do estabelecimento, e um contrato que é licito, não podendo o A., ora Apelado, fundar nele o pedido de resolução do contrato de arrendamento.
Procedem as conclusões do Apelante 1ª a 7ª e 9ª, esta em parte, o que conduz à procedência do recurso.
IV. - Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, absolvendo-se agora o R. do pedido.
Custas pelo Apelado.
Lisboa 02/06/1999 |
