| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1- P... deduziu contra “S…, S.A.” providência cautelar de arresto em relação a diversos imóveis, propriedade da requerida, bem como valores que esta possua em diversas instituições bancárias.
Fundamentou a sua pretensão no facto de ter celebrado com a requerida um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel. Acontece que a requerida e outra promitente vendedora nunca marcaram a escritura definitiva de compra e venda, como lhes competia, nem adquiriram o imóvel em causa que detêm em virtude de um contrato de locação financeira. Por isso, o requerente resolveu o contrato-promessa, pretendendo receber o sinal pago em dobro. A requerida não tem património livre e desonerado que garanta o pagamento dessa quantia, apenas dispondo de um parco património que pode alienar.
2- Por decisão de 17/2/2011 (ver fls. 290 a 319), foi o procedimento cautelar julgado procedente e determinado o arresto peticionado.
3- Prosseguindo os autos o seu curso normal, veio a requerida deduzir oposição, pugnando pela não manutenção da providência decretada.
4- Foi produzida prova, nomeadamente testemunhal.
5- De imediato foi proferida decisão (ver fls. 337 a 362) a julgar procedente a oposição, revogando-se a providência decretada.
6- Inconformado, o requerente interpôs recurso de tal decisão, tendo apresentado as suas alegações com as seguintes conclusões :
“A) A Requerida e outra entidade prometeram vender ao Requerente o imóvel supra descrito, e cuja descrição se dá aqui como integralmente reproduzida, pelo preço de €:450.000,00.
B) Para tanto celebraram em 21 de Janeiro de 2008 um contrato de promessa de compra e venda do referido imóvel.
C) Nesse âmbito o Requerente entregou às promitentes vendedoras o valor de €:270.000,00 a título de sinal e de princípio de pagamento.
D) Acordaram ainda nesse âmbito que a escritura prometida dever-se-ia realizar até ao dia 31 de Maio de 2008, podendo ser prorrogado até ao dia 31 de Agosto de 2008.
E) Como a escritura prometida não era agendada pelas promitentes vendedoras, o Requerente enviou àquelas, duas interpelações admonitórias, para celebração do contrato prometido, por via de carta que aquelas receberam, tendo sido a última em 20 de Dezembro de 2010.
F) Nessa interpelação admonitória o Requerente fixou um prazo de 15 dias para que as promitentes vendedoras celebrassem a escritura prometida, sem o que, ele considerava o contrato como não cumprido.
G) Tal prazo teve o seu termo no dia 5 de Janeiro de 2011.
H) E, as promitentes vendedoras nada fizeram, não tendo agendado, nem celebrado, o contrato prometido dentro da data fixada, bem sabendo a cominação contida na interpelação admonitória.
I) E, o período de Natal não é razão para que a Requerida, sendo empresa profissional do ramo imobiliário, e conhecendo bem as consequências de um incumprimento, se tivesse desleixado, ao ponto de nada fazer durante o período que para tanto lhe foi fixado, não sendo razoável, tanto desleixo, e não sendo exigível ao Requerente, que este aceitasse tamanho desleixo.
J) Pelo que, por carta que enviou às promitentes vendedoras em 7 de Janeiro de 2011, o Requerente, declarou o contrato supra aludido, como resolvido.
K) O prazo de 15 dias para marcação e celebração do negócio prometido, que foi fixado pelo Requerente, é suficiente, tanto mais que o mesmo, contratualmente, deveria ter sido celebrado até ao dia 31 de Agosto de 2008, e aquela já era a segunda interpelação admonitória que o Requerente fazia para o efeito.
L) Nem nesta data, e nem actualmente, as promitentes vendedoras não são proprietárias do imóvel que prometeram vender.
M) E, nem tão pouco, naquela data, as promitentes vendedoras tinham ainda pago ao B…, S.A. que era, como ainda é hoje, a proprietária do respectivo imóvel, cerca de 180.000,00 que tinham em dívida, divida esta que não se referia a prestações normais, mas sim a prestações atrasadas e em relaxe.
N) Assim, as promitentes vendedoras incumpriram definitivamente, e por sua exclusiva culpa, o respectivo contrato de promessa de compra e venda.
O) Em virtude de tal responsabilidade, as promitentes vendedoras, v.g., a Requerida, constituíram-se como devedoras ao Requerente, na obrigação de restituir, pelo menos, o valor que este lhes entregou a titulo de sinal, em dobro, no valor global de €:540.000,00.
P) Decorrendo tal obrigação dos artigos 406º; 410º; 410º; 440º; 441º, 442º; 798º; 801º; 804º; 805º e 808º do Código Civil.
Q) Tal obrigação, nos termos contratuais é solidária, porquanto o próprio contrato de promessa de compra e venda o refere, na sua clausula segunda, alíneas a) e b), ao referir que ambas declaram que receberam tais quantias a titulo de sinal e de principio de pagamento, e que dão quitação.
R) Pelo que a Requerida é solidariamente responsável, por todas as penalidades que decorram do incumprimento contratual.
S) Uma vez que o respectivo contrato de promessa de compra e venda, não faz qualquer distinção entre as responsabilidades das promitentes vendedoras.
T) Estão assim, as promitentes vendedoras em mora para com o Requerente.
U) O prazo que foi fixado pelo Requerente à Requerida, para celebração do negócio, foi um prazo peremptório, uma vez que expressamente referiu, na carta que enviou à Requerida que: “venho pela presente interpelar formalmente Vs. Exªs. para o cumprimento expresso do estabelecido no supra referido contrato de promessa de compra e venda, nomeadamente a realização do contrato prometido, sob pena da perda definitiva do interesse no negócio, da M/ parte, face ao V/ reiterado incumprimento, que, se tornará, também ele, entendido, como definitivo….Para o efeito, disporão Vs. Exªs. de um prazo máximo de 15 (quinze) dias, findo o qual, tomarei a respectiva obrigação como não cumprida definitivamente, com todas as suas legais consequências, nomeadamente em sede de resolução do respectivo contrato, e, em especial na exigência de todas as quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro, sem prejuízo de outras indemnizações que por Lei tenha pleno direito”.
V) Face a tal prazo, que é peremptório, a Requerida teria de ter celebrado a escritura de compra e venda, dentro desses tais 15 dias, sob pena de ser considerada a sua omissão, como estando o contrato definitivamente incumprido.
W) Os próprios termos da carta que o Requerente enviou à Requerida, são perfeitamente claros nesse sentido, não deixando qualquer outra alternativa.
X) E, nada tendo a Requerida feito nesse sentido, o Requerente considerou efectivamente incumprido definitivamente o respectivo contrato.
Y) A comunicação posterior da Requerida, enviada em 7 de Janeiro de 2011, e apenas recebida pelo Requerente em 11 de Janeiro de 2011, a marcar a celebração do contrato prometido para daí a quase dois meses (24 de Fevereiro de 2011) ainda, sem dar qualquer justificação para tal facto, torna-se irrelevante, porquanto não cumpre, de forma alguma, a solicitação do Requerente.
Z) E porque, também, já ocorre, bem como as marcações posteriores da escritura, depois da resolução contratual operada por parte do Requerente, sendo assim, totalmente irrelevantes e ineficazes.
AA) Desta forma, e pelo próprio teor da sua comunicação o Requerente não admitiu qualquer cumprimento retardado do contrato, e nem tão pouco a Lei qualifica este caso como sendo de cumprimento retardado do contrato, porquanto a interpelação admonitória, não deixou qualquer margem de dúvidas, ou de alternativa, dela constando que a falta de celebração do contrato prometido dentro do prazo de 15 dias (até 5 de Janeiro) se consideraria como estando o contrato de promessa de compra e venda como definitivamente incumprido.
BB) E, “definitivamente incumprido”, é expressão que não se coaduna, e nem se compagina, com qualquer possibilidade de cumprimento retardado do contrato, deixando bem claro que, o mesmo se consideraria como definitivamente incumprido, em todos os seus efeitos e consequências.
CC) Até porque, o Requerente refere mesmo que, após considerar o contrato como definitivamente incumprido que exigiria os valores entregues a titulo de sinal e seus reforços, em dobro.
DD) Tendo sido assim, bem clara, a sua intenção de a interpelação admonitória ser exactamente neste sentido, não permitindo mais delongas, e como tal, sendo peremptória, em todos os seus sentidos.
EE) Mal andou o Tribunal à Quo, quando considerou que, apesar duma interpelação deste teor, que haveria apenas uma simples mora, e que…ainda haveria o cumprimento retardado do contrato, o que não é verdade.
FF) É claro que o que existiu por parte da Requerida não se tratou de uma simples mora, mas da verificação efectiva de um incumprimento definitivo do respectivo contrato de promessa de compra e venda.
GG) Comprovou, dessa forma o Requerente, “Fumus bonus Juris” que competia ao Requerente.
HH) Por outro lado, a Requerente possui um património de imóveis cujo valor ascende apenas a €:2.949.973,22.
II) E, tem um passivo emergente de mútuos hipotecários no valor de €:€:13.536.042,53.
JJ) Por conseguinte, o património da Requerida, que garante o pagamento dos supra referidos créditos, não atinge, e, por conseguinte, não garante efectivamente, nem ¼ do seu respectivo valor.
KK) Acresce ainda, para agravar ainda mais o quadro fáctico, que, a outra promitente-vendedora, a sociedade Q…, Lda., foi declarada insolvente.
LL) Existe assim, manifesto risco da perda de garantia patrimonial do crédito do Requerente sobre a Requerida, que existia, e existe, agravou-se ainda mais, nomeadamente o sério receio de poder vir a incumprir com o pagamento das suas obrigações.
MM) Os únicos imóveis não onerados que são propriedade da Requerida são os em cujo arresto se requereu, e que foi decretado, possuindo os mesmos, todavia, o valor patrimonial global de apenas €:154.165,21.
NN) Valor este, ainda assim, bastante inferior aos créditos que o Requerente tem sobre a Requerida.
OO) Todos os seus demais imóveis estão onerados com hipotecas voluntárias, cujo valor dos respectivos passivos é substancialmente superior ao valor patrimonial dos mesmos, pelo que, dessa forma, o seu valor real é igual a zero, ou completamente, nulo.
PP) Inexistem quaisquer outros bens ou valores, de que a Requerida seja proprietária.
QQ) Pelo que, se verifica assim, igualmente, o justo receio de perda da garantia patrimonial do crédito do Requerente.
RR) Pelo que, o arresto foi bem decretado, nos termos da lei, devendo manter-se.
SS) E, a Oposição deduzida pela Requerida, não possui quaisquer fundamentos, e, como tal, deve ser declarada como não provada e improcedente.
TT) A Douta Decisão Recorrida é assim ilegal, por violar as normas legais supra referidas, e ainda as dos artigos 381º; 387º e 406º do C.P.C., e do artº 619º do Código Civil; merecendo a respectiva censura, devendo ser revogada, e substituída por outra que mantenha o arresto decretado, e declare a oposição como não provada e improcedente.
Termos em que, nos melhores de Direito, e com o sempre Mui Douto suprimento de V. Exªs., deve o presente recurso ser considerado procedente, e revogada a decisão recorrida, com o que se fará a mais lídima Justiça”.
7- A requerida apresentou contra-alegações, pediu o conhecimento de um dos fundamentos da oposição em que decaiu e impugnou a decisão sobre a matéria de facto, prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas pelo recorrente, indicando as seguintes conclusões :
“1. A decisão do Tribunal a quo de proceder ao levantamento do arresto não merece censura; todavia considerando que a Requerida, ora Apelada, apresentou vários fundamentos na oposição, requer-se ao Tribunal a quem que conheça dos fundamentos em que a esta decaiu – designadamente no que respeita à alegação pela Apelada da inexistência de fundado receio de perda de garantia patrimonial e respectivos fundamentos – prevenindo, assim, a necessidade da sua apreciação, nos termos do disposto no artigo 684º-A, n º 1, do C.P.C..
2. Adicionalmente, e a título subsidiário, a Apelada, nos termos do disposto no nº 2 do artigo 684.º-A do C.P.C., impugna a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo Apelante, prevenindo, assim, a hipótese de procedência das questões por este suscitadas, o que não se concede, mas por mera cautela de patrocínio se coloca.
3. O Tribunal a quo não poderia ter dado como provado (ponto 7 da matéria provada) que “A título de sinal e seus reforços, o ora Requerente entregou à Requerida o valor de € 270.00,00, conforme o estipulado no acima referido contrato”, porque resulta o contrário da prova testemunhal (J…, prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…, com a seguinte referência 20120313105814_437323, do minuto 09m:03 segundos ao minuto 10m:25 segundos) e da documental junta aos autos (fotocópia dos cheques entregues pelo Requerente, ora Apelante, a título de sinal e seus reforços), devendo ser dado por provado que “A título de sinal e seus reforços, a ora Requerida recebeu o valor de € 135.000,00”.
4. Este facto é essencial para definir o montante do crédito do Apelante sobre a Apelada – dobro do sinal por esta recebido (2 X € 135.000,00 = € 270.000,00) – caso se entenda que o incumprimento do contrato-promessa é imputável à Apelada, o que não se admite, mas por mera cautela de patrocínio se coloca.
5. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que “A Apelada é proprietária de um terreno sito … – cfr. certidão de registo predial, com o código PP-…, junto aos autos”.
6. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que “O valor previsível de transacção das dez fracções de que a Apelada é proprietária no prédio urbano sito …, em L… ascende a € 3.915.000,00 (três milhões novecentos e quinze mil euros)”, cfr. relatório actualizado de avaliação junto aos autos em 09/03/2012 e cfr. depoimento da testemunha R… (depoimento prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…, com a seguinte referência …., do minuto 03m:27 segundos ao minuto 07m:45 segundos).
7. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que: “O valor previsível de transacção de outros imóveis de que a Apelada é proprietária, na B…, em J… e em B… ascende a € 4.220.000,00 (quatro milhões duzentos e vinte mil euros)”, cfr. relatório actualizado de avaliação junto aos autos em 09/03/2012 e cfr. depoimento da testemunha R… (depoimento prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…., com a seguinte referência …., do minuto 07m:46 segundos ao minuto 12m:30 segundos).
8. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que: “O valor previsível de transacção dos imóveis de que a Apelada é proprietária, sitos na …, no E... ascende a € 3.303.000,00 (três milhões trezentos e três mil euros)”, cfr. relatório actualizado de avaliação junto aos autos em 09/03/2012 e cfr. e do depoimento da testemunha R…, conforme se retira da audição do seu depoimento, prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…., com a seguinte referência …, do minuto 07m:46 segundos ao minuto 12m:30 segundos.
9. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que: “Os valores de mercado dos imóveis são muito superiores aos matriciais, sendo, assim, o valor dos imóveis arrestados é muito superior a € 154.165,21, cfr. depoimento, prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…, com a seguinte referência …., do minuto 02m:10 segundos ao minuto 03m:24 segundos, e do minuto 14m:10 segundos ao minuto 16m:30 segundos”.
10. O património da Apelada é superior a € 11.438.000,00 (onze milhões quatrocentos e trinta e oito mil euros).
11. É matéria essencial à boa decisão da causa e deveria ter sido dado como provado que: Consta do considerando D) do contrato-promessa assinado pelo Requerido e Requerente que, nos termos do contrato de Leasing Imobiliário referido supra, as Promitentes-Vendedoras, enquanto locatárias financeiras, estão autorizadas a proceder à comercialização do empreendimento e a celebrar com terceiros interessados, contrato-promessa de compra e venda das fracções autónomas a constituir, a receber sinais, a emitir os respectivos recibos e a marcar a data das respectivas escrituras públicas.
12. Tal autorização demonstra que, pelo facto de a Apelada e a outra promitente-vendedora não serem proprietárias da fracção em causa, não se pode afirmar que a Requerida, ora Apelada “não se encontrou e não se encontra em condições de celebrar a escritura pública de compra e venda prometida”.
13. Deveria ter sido dado como provado que “a Requerida encontrou-se e encontra-se em condições de celebrar a escritura pública de compra e venda prometida; não sendo impedimento o facto de ainda não ter adquirido a propriedade do prédio prometido vender – o que fará imediatamente antes da celebração do contrato prometido.
14. Deveria ter sido dado como provado que: “Importa apenas liquidar à actual proprietária da fracção em causa o montante total de € 180.000,00 que corresponde ao valor que o Requerente deveria pagar à Requerida na data da escritura”, conforme resulta do contrato-promessa de compra e venda junto aos autos e do doc. 7 junto à oposição pela Apelada (carta datada de 03/01/2011).
15. Deveria ter sido dado como provado o alegado no artigo 73º da oposição, provado pelo documento nº 30 junto à oposição pela Apelada que: “A Requerida procedeu ao pagamento ao B…, proprietário da fracção, do montante de € 75.719,71 e a outra promitente-vendedora, a sociedade Q…, procedeu ao pagamento do mesmo montante, no total de € 151.439,42”.
16. A Requerida, ora Apelada, e a outra promitente-vendedora estavam em condições de celebrar a escritura pública de venda da fracção ao Apelante, uma vez que o montante que teriam de entregar à proprietária da fracção “A” correspondia ao montante que lhes seria entregue pelo Requerente aquando da outorga da escritura - € 180.000,00.
17. Deveria ter sido dado como provado, porque resulta do documento junto aos autos em 30/09/2011, que: “A carta datada de 03/01/2011, enviada pela Requerida em 07/01/2011, foi recebida pelo Requerente em 11/01/2011”.
18. E, no mesmo sentido, deveria ter sido dado como provado que: “O Requerente, por carta datada de 12/01/2011, e enviada em 13/01/2011, respondeu que declarava resolvido o contrato-promessa”, como resulta dos documentos juntos aos autos (fls. 180 a 185).
19. Isto porque é importante ter como assente que a carta em que o Requerente, ora Apelante, declarou resolvido o contrato-promessa foi enviada em 13/01/2011, ou seja após, a recepção, em 11/01/2011 da carta em que a Requerida, ora Apelada, agendou a data da escritura.
20. Quando o Apelante datou e enviou a carta a resolver o contrato-promessa já sabia que a escritura prometida se encontrava agendada.
21. Deveria ter sido dado como provado que: “O arresto impediu a concretização de um negócio em curso que implicaria a recepção pela Requerida do montante de € 320.000,00 (trezentos e vinte mil euros), cfr. documento nº 2 junto aos autos em 09/03/2012, e cfr. depoimento de H…., prestado no dia 13 de Março de 2012 e registado no módulo H…, com a seguinte referência … do minuto 01m: 20 segundos ao minuto 07m:10 segundos
22. O prazo indicado no contrato-promessa para a celebração da escritura não era essencial, e o seu decurso gerou uma simples mora.
23. As partes não convencionaram nenhuma cláusula resolutiva expressa.
24. Nunca houve uma recusa da Apelada em cumprir.
25. A Apelada enviou a carta a marcar a escritura em 07/01/2011, apenas dois dias após o termo do prazo (em 05/01/2011) concedido pelo Apelante, sendo que tal carta foi recebida pelo Apelante em 11/01/2011 (seis dias após o termo do prazo).
26. O Apelante, em 12/01/2011, após ter sido notificado, em 11/01/2011, de que a escritura se encontrava agendada, enviou uma carta à Apelada a resolver o contrato-promessa.
27. A escritura só não se celebrou por falta de comparência do Apelante a nenhuma das duas datas marcadas, e para as quais foi notificado.
28. Os seis dias decorridos findo o prazo concedido pelo Apelante não tiveram como consequência a perda de interesse na aquisição de uma fracção que o Apelante ocupa e utiliza desde Março de 2008, a título gratuito, sem qualquer contrapartida, onde exerce a sua actividade empresarial, onde sediou a sociedade N…, LDA., da qual é sócio, detendo a quase totalidade do capital social, e é gerente, e em que ocupa os parqueamentos com viaturas, cfr. pontos 21, 27, 28 e 29 da matéria de facto assente.
29. O Apelante vem utilizando a fracção, nos termos acima indicados, há mais de quatro anos, sem pagar qualquer contrapartida, pelo que neste momento é lhe mais proveitoso recusar-se a celebrar a escritura (e pagar o remanescente do preço), exigir € 540.000,00 (quinhentos e quarenta mil euros) à Apelada – mais do que o preço da fracção, e continuar a deter e a utilizar a fracção objecto do contrato-promessa, sem nenhum título que o legitime.
30. Esta atitude do Apelante configura um autêntico abuso de direito: alega que não tem interesse na fracção, mas actua em sentido contrário, demonstrando que tem todo o interesse na mesma, utilizando-a e fruindo-a, direito que a lei não lhe confere.
31. O Apelante nunca perdeu o interesse na fracção “A”.
32. O prazo de 15 dias fixado pelo Apelante, na época natalícia e fim do ano, para a execução do contrato não foi razoável. É facto público e notório que é uma altura em que grande parte das pessoas estão ausentes do local de trabalho.
33. Não foi provada a perda de interesse objectiva por parte do Apelante, ou qualquer incumprimento da Apelada, nos termos do disposto nos artigos 798º, 801º, 804º, 805º ou 808º do Código Civil.
34. Quem incumpriu o contrato-promessa foi o Apelante, nos termos do disposto no artigo 798º, 801º do Código Civil, ao se recusar a celebrar o contrato prometido, faltando por duas vezes à respectiva outorga, sem que qualquer acontecimento tivesse justificado a perda objectiva de interesse.
35. A Apelada só recebeu a título de sinal e seus reforços, o montante total de € 135.000,00.
36. Não existe qualquer crédito a favor do Apelante, por ter sido este a incumprir o contrato-promessa nos termos do disposto no artigo 798º, 801º do Código Civil, se assim não se entender, o que não se aceita, mas por mera hipótese de raciocínio se coloca, então o crédito do Apelante sobre a Apelada é de apenas € 270.000,00 (dobro de € 135.000,00) nos termos da cláusula sexta do contrato, e ainda dos artigos 410º, 441º, 442º do Código Civil.
37. A Apelada alegou e logrou provar factos, e produziu meios de prova que justificavam a alteração da decisão inicial que decretou o arresto, nos termos do disposto no artigo 388º, nº 1, b) do Código de Processo Civil.
38. Aquando da decretação do arresto, o Tribunal a quo entendeu que se verificava o alegado receio de perda da garantia patrimonial:
1.º Porque a Requerida, ora Apelada, não se encontrava em condições de celebrar a escritura pública de compra e venda prometida por não ter adquirido a propriedade do prédio prometido vender, do qual é locatária financeira. Todavia foi demonstrado que tal não obstava à celebração da escritura, porque bastava que imediatamente antes da mesma a proprietária da fracção objecto dos autos lhes alienasse a fracção, como, aliás, havia sido acordado entre as partes.
2.º Porque há mais de dois anos que já deveria ter celebrado a escritura prometida, sem que se conhecesse motivo atendível para não o ter feito, que não o da incapacidade de o adquirir, pagando todas as quantias devidas em sede do contrato de locação financeira. Todavia, foi demonstrado que tal não corresponde à realidade, uma vez que o montante devido em sede de contrato de leasing correspondia ao montante a ser pago pelo Apelante aquando da outorga da escritura - € 180.000,00.
3.º Porque a Requerida mostrou não ter capacidade financeira para levar a cabo obras que lhe competiam; Todavia, tal não corresponde à realidade porque foi dado como provado pelo Tribunal a quo na sentença recorrida que os arruamentos, jardins e acabamentos do condomínio de armazéns onde se insere a referida fracção “A” foram concluídos, sendo que a Câmara Municipal de … emitiu a correspondente licença de utilização em 5/5/2010, cfr. ponto 34 da matéria de facto assente.
4.º Porque o imóvel de maior valor da Requerida, ora Apelada, se mostrava onerado com hipotecas que garantiam o pagamento de montantes superiores aos valores conhecidos dos imóveis sobre os quais recaíam. Todavia é facto público e notório, e como tal, não carece de alegação ou de prova (art. 514.º, n.º 1 do C.P.C.) que os valores patrimoniais constantes da matriz predial são baixos, não correspondendo ao valor de mercado, pelo que este facto deveria ter sido tido em conta pelo Tribunal a quo.
39. As dez fracções do prédio urbano sito …. de que a Requerida é proprietária são novas, localizadas no centro de Lisboa numa zona de grande valor comercial, e em 2008, apresentavam um valor patrimonial de € 2.044.175,88 (dois milhões, quarenta e quatro mil, cento e setenta e cinco euros e oitenta e oito cêntimos)”.
40. É facto público e notório que as Instituições Bancárias jamais aceitam como garantia aos montantes mutuados, imóveis com valor inferior ao mesmo, sendo que os imóveis objecto de hipoteca por essas Instituições são sempre objecto de prévia avaliação própria.
41. O imóvel da Requerida sito … foi hipotecado para assegurar o capital de € 3.600.000,00, pelo que o valor de mercado do mesmo, resultante da avaliação efectuada pela Instituição bancária em causa, Banco…, não é inferior ao referido montante de € 3.600.000,00.
42. O mesmo se aplicando aos demais imóveis, propriedade da Requerida, ora Apelada, referidos no ponto 33 dos factos dados como provados.
43. A Apelada alegou e logrou provar que o seu passivo não é de € 13.356.042,53 (considerado pelo Tribunal a quo aquando da decretação do arresto), mas é apenas de € 5.035.315,20 - diminuição significativa para quase um terço do passivo da Apelada – o que foi desconsiderado pelo Tribunal a quo.
44. O activo da Apelada é muito superior ao seu passivo, considerando, designadamente todos os imóveis que se provaram ser propriedade da Apelada (e que excedem os considerados pelo Tribunal a quo quando decretou o arresto, cfr. ponto 28 da matéria assente):
- dez fracções do prédio urbano sito na Rua … e 20B, freguesia de …, concelho de …., descrito na … Predial de Lisboa sob o número … e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o número …;
- fracção A… sita na …, nº ..;
- fracção A… sita na…, nº ..;
- fracção G sita na …., nº ..; d) Lote … sito na …;
- loja 18, sita na …;
- terreno para construção sito …;
- moradia em construção sita …;
- terreno sito …;
- fracções sitas na…, no E…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, designada pela letra "B", descrita na ..Conservatória do Reg. Predial de ..., sob o nº…, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …., da Freguesia de ..…;
- prédio rústico, descrito na ..Conservatória do Reg. Predial de ..…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo … da secção W, da Freguesia de ..…;
- terreno urbano para construção, descrita na .. Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº…, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …, da Freguesia de S…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…”, correspondendo a uma arrecadação, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de ..…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …, da Freguesia de S…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…”, correspondendo a um lugar de garagem, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de ..…, sob o nº…, inscrito na respectiva matriz, sob artigo …., da Freguesia de ..S…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…” correspondendo a um lugar de garagem, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …., da Freguesia de S….;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…”, correspondendo a um lugar de garagem, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …., da Freguesia de S…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…”, correspondendo a um lugar de garagem, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …., da Freguesia de S…;
- fracção autónoma do prédio urbano constituído em propriedade Horizontal, designada pelas letras “A…”, correspondendo a um lugar de garagem, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo …, da Freguesia de S….;
- prédio rústico, descrito na ..ª Conservatória do Reg. Predial de S…, sob o nº …, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo .. da secção W, da Freguesia de S…;
45. É público e notório que o valor de todos estes imóveis propriedade da Apelada é muito superior ao passivo da Apelada de € 5.035.315,20.
46. Os mesmos, com exclusão dos arrestados, foram avaliados, em Fevereiro de 2012, em € 11.438.000,00 (onze milhões quatrocentos e trinta e oito mil euros).
47. Não existe justificado receio de perda patrimonial.
48. Resolvido o contrato promessa de compra e venda, o Apelante deixou de ter qualquer legitimidade para deter e utilizar a fracção.
49. O Apelante detém a fracção objecto dos presentes autos ao qual as partes atribuíram o valor de € 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil euros).
50. Ora, só o valor da fracção objecto dos presentes autos detida pelo Apelante é superior ao montante do seu alegado crédito de € 270.000,00.
51. Os factos comprovadamente omitidos pelo Apelante conduzem a uma decisão diversa da inicial, pelo que deve este ser condenado como litigante de má-fé.
52. O pedido de indemnização da Apelada ao Apelante por danos por aquela sofridos em consequência do arresto é admissível em sede cautelar, devendo ser condenado o Apelante no respectivo pagamento.
Termos em que, nos melhores de Direito e com o sempre mui douto suprimento de Vossas Excelências, se requer a V. Ex.ªs que:
1. Sejam conhecidos os fundamentos em que a Apelada decaiu – designadamente no que respeita à alegação da inexistência de fundado receio de perda de garantia patrimonial e respectivos fundamentos – prevenindo, assim, a necessidade da sua apreciação, nos termos do disposto no artigo 684º-A, nº 1, do C.P.C..
2. Não seja concedido provimento ao recurso, e em consequência seja mantida a decisão recorrida na parte em que decretou o levantamento do arresto, alterando-se a decisão apenas na parte relativa à não condenação do Apelante como litigante de má-fé e no pagamento de uma indemnização à Apelada. Assim, deverá o Apelante ser condenado a:
a) Reembolsar todas as despesas a que o decretamento do arresto, resultante da má-fé do Apelante, tenha obrigado a Apelada, incluindo os honorários dos mandatários;
b) Indemnizar a Apelada pelos restantes danos por esta sofridos como consequência do arresto, sendo que os danos morais deverão ser indemnizados por montante não inferior a € 5.000,00 (cinco mil euros); e a quantificação dos danos patrimoniais sofridos pela Apelada deverá ser relegada para liquidação em execução de sentença (art. 661º, nº 2 do Cód. Proc. Civil);
c) Pagar juros moratórios legais desde a data da notificação até integral pagamento.
Decidindo nesta conformidade se fará a costumada Justiça”.
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto considerada na decisão sob recurso foi a seguinte :
1- A Requerida e a “Q….” são sociedades comercias que desenvolvem a sua actividade no âmbito da promoção e desenvolvimento de projectos imobiliários.
2- Em 9/8/2006, a Requerida e a “Q…” celebraram com a “B… – Instituição Financeira de Credito, S.A.”, um contrato de locação financeira mobiliária, através da qual esta efectuou àquelas a locação financeira de um lote de terreno para construção urbana, com a área total de 3.297 m2, designado por “Lote 1.(…)”, sito …., na Q…, Limites do L…, Freguesia de S…, concelho de S…, descrito na .… Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o número …. da freguesia de S..., inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo …, bem como o imóvel a construir nesse terreno.
3- A Requerida e a “Q…”, na qualidade de locatárias financeiras, estavam autorizadas a proceder à comercialização do lote identificado no artigo anterior e a celebrar com terceiros interessados contrato promessa de compra e venda das fracções autónomas a constituir, a receber sinais, a emitir os respectivos recibos e a marcar a data das respectivas escrituras públicas.
4- Em Janeiro de 2008, a Requerida e a “Q…” encontravam-se a promover, no terreno em causa, a construção de um imóvel destinado a armazém, constituído por dois pisos acima do solo e um abaixo de solo, que veio a integrar o complexo denominado por “B…”, para o qual foi emitido, pela Câmara Municipal de ..…., em 2/8/2006, o Alvará de Obras de Construção nº ….
5- Em 21/1/2008, o Requerente celebrou, mediante documento particular, e na qualidade de promitente comprador, contrato de promessa de compra e venda do imóvel, designado pela fracção autónoma a que veio a corresponder a “fracção “A”, pisos 0 e 1, com 4 lugares de estacionamento, do prédio edificado no lote de terreno descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de S…. sob o nº …, da Freguesia de S…, S…, inscrito na Matriz Predial urbana sob o artº…, que integraria o futuro complexo “B….”, conforme planta em anexo ao contrato, e com a obrigação de efectuar as obras, constantes também do respectivo anexo.
6- Nesse contrato a Requerida, e uma outra sociedade, denominada “Sociedade …, Q…, Ldª”, figurou como promitente vendedora, tendo declarado no mesmo que prometia vender ao ora Requerente, o imóvel supra descrito, pelo preço de 450.000 €.
7- A título de sinal e seus reforços, o Requerente entregou à Requerida o valor de 270.000 €, conforme o estipulado no referido contrato.
8- Nos termos do estipulado na cláusula terceira do supra descrito contrato, a Requerida declarou que a conclusão da construção da fracção autónoma estaria pronta até ao dia 1/2/2008, podendo ser prorrogado por mais 30 dias.
9- Mais declarou a Requerida, nesse contrato, que a escritura prometida seria realizada até ao dia 1/5/2008, em cartório a indicar por ela, tendo para o efeito de notificar o ora Requerente, com pelo menos 10 dias de antecedência, por carta registada com aviso de recepção.
10- E, declarou ainda a Requerida que, em caso de impossibilidade sua, ou da sua co-parte contratante, que a escritura realizar-se-ia, por prorrogação do supra referido prazo, até ao dia 1/8/2008.
11- Conforme expresso na cláusula sexta do descrito contrato, a Requerida declarou que, em caso de incumprimento da parte das promitentes vendedoras, devolveriam ao Requerente, promitente-comprador, todas as quantias recebidas a título de sinal, em dobro.
12- A Requerida não procedeu à marcação atempada e à realização da respectiva escritura de compra e venda prometida, dentro dos prazos supra referidos.
13- Em 20/12/2010, o Requerente enviou à Requerida, uma carta, que esta recebeu, onde consta, que : “Assim, e, uma última vez, para os efeitos previstos nos artigos 798º; 801º; 804º; 805º e 808º do Código Civil, venho pela presente interpelar formalmente Vs. Exªs. para o cumprimento expresso do estabelecido no supra referido contrato de promessa de compra e venda, nomeadamente, a realização do contrato prometido, sob pena da perda definitiva do interesse no negócio, da M/ parte, face ao V/ reiterado incumprimento, que, se tornará, também ele, entendido, como definitivo. Para o efeito, disporão Vs. Exªs. de um prazo máximo de 15 (quinze) dias, findo o qual, tomarei a respectiva obrigação como não cumprida definitivamente, com todas as suas legais consequências, nomeadamente, em sede de resolução do respectivo contrato, e, em especial na exigência de todas as quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro, sem prejuízo de outras indemnizações que por Lei tenha pleno direito”.
14- No dia 20/3/2008, verificou-se a entrega ao Requerente da fracção “A”, objecto do contrato-promessa de compra e venda, conforme previsto na cláusula quarta.
15- Foram a Requerida e a “Q…” quem procedeu a todas as diligências necessárias à obtenção da autorização de utilização da fracção “A”.
16- Antes da obtenção da autorização de utilização, o Requerente procedeu a obras na fracção.
17- O alvará de autorização de utilização veio a ser emitido pela Câmara Municipal de S…, com o número 301/2010, em Maio de 2010.
18- Por carta datada de 3/1/2011 e enviada a 7/1/2011 a Requerida e a “Q…” notificaram o Requerente de que a escritura de compra e venda prometida se encontrava agendada para o dia 24/2/2011.
19- O Requerente, por carta datada de 12/1/2011, respondeu que, “fixado um prazo (...) para a marcação e realização da escritura final de compra e venda, situação que, apesar da respectiva interpelação, se mantém, e, que originou a minha perda total e definitiva, do interesse no presente negócio” e em face do não cumprimento do estipulado no contrato de promessa de compra e venda, o declarava resolvido, exigindo à Requerida e à “Q….” o pagamento imediato de todas as quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro, para o que concedeu um prazo de 5 dias, após o que seria proposta “a competente acção judicial”.
20- Por carta datada de 31/1/2011, a Requerida e a “Q….” manifestaram a sua estranheza e total rejeição à resolução do contrato pretendida pelo Requerente.
21- Desde 20/3/2008 e até à presente data que o Requerente ocupa a fracção objecto do contrato-promessa, a título gratuito, sem qualquer contrapartida e fazendo uso pleno do espaço.
22- A Requerida e a “Q…” declararam não aceitar a resolução do contrato promessa de compra e venda, acrescentando que, caso o Requerente não comparecesse à escritura pública de compra e venda, estaria a incumprir o contrato promessa.
23- O Requerente não compareceu à escritura, no dia 24/2/2011, nem à hora marcada, nem no restante período de serviço do Cartório Notarial.
24- A Requerida e a “Q…” agendaram nova data para a respectiva celebração, 15/3/2011, pelas 16 horas e30 minutos, da qual notificaram o Requerente, por carta datada de 28/2/2011.
25- O Requerente, não compareceu à escritura, na segunda data agendada pela Requerida e pela “Q…”, dia 15/3/2011, nem à hora marcada, nem no restante período de serviço do Cartório Notarial.
26- A Requerida e a “Q…”, por carta datada de 5/4/2011, notificaram o Requerente para lhes entregar a fracção, livre de pessoas e bens, no estado em que a recebeu.
27- O Requerente permanece na fracção, onde exerce a sua actividade empresarial.
28- O Requerente sediou na aludida fracção a sociedade “N…, Ldª”, da qual é sócio, detendo a quase totalidade do capital social, e é gerente.
29- O Requerente tem ocupado os parqueamentos com viaturas.
30- A Requerida procedeu ao pagamento a favor do “B… – Instituição Financeira de Credito, S.A.”, relativamente a um terreno para construção, no valor total de 269.508,85 €.
31- A Requerida apresenta os seguintes valores em dívida :
a) Ao “Banco …” a quantia de 3.054.500 €.
b) Ao “Banco …” a quantia de 427.600 €.
c) À “Caixa …” a quantia de 1.553.215,20 €.
32- A Requerida é proprietária de dez fracções do prédio urbano sito …, freguesia de S.., concelho de L…, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o número ….
33- A Requerida é igualmente, proprietária de outros imóveis :
a) Fracção A… sita …., nº 46.
b) Fracção A… sita…, nº 46.
c) Fracção G sita …., nº 46.
d) Lote 296 sito ….
e) Loja 18, sita ….
f) Terreno para construção sito ….
g) Moradia em construção sita ….
34- Os arruamentos, jardins e acabamentos do condomínio de armazéns onde se insere a referida fracção “A” foram concluídos, sendo que a Câmara Municipal de S… emitiu a correspondente licença de utilização em 5/5/2010.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação dos recorrentes servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Ora, perante as conclusões da alegação do recorrente a única questão em recurso consiste em determinar :
-Se deve manter-se a decisão do Tribunal “a quo” no que concerne à “procedência” da oposição ao decretamento da providência do arresto.
-Se devem ser apreciadas as questões suscitadas pela apelada.
c) Vejamos, então, se há ou não que manter a decisão recorrida, que julgou procedente a oposição ao decretamento da providência do arresto.
Recorde-se que, num primeiro momento, o Tribunal “a quo” deferiu a requerida providência, decretando o arresto de bens da apelada, considerando, portanto, que se verificavam os necessários requisitos.
Já após a oposição da apelada, porém, e após a produção da prova nela indicada, veio a primeira instância a decidir-se pela revogação da providência anteriormente decretada (o arresto), pois que, desde logo, alegadamente da factualidade indiciariamente fixada não resultava suficientemente demonstrada a probabilidade de existência do crédito do apelante.
Ou seja, numa primeira fase, considerou o Tribunal “a quo” como estando indiciariamente provada, quer factualidade que permitia concluir pela existência provável de um crédito do apelante sobre a apelada, quer ainda a que aconselhava a lançar mão do arresto, sob pena de o apelante acabar por vir a perder a garantia patrimonial do primeiro, mas, após a oposição, decidiu já o mesmo Tribunal não se poder sequer concluir pela probabilidade de o ora apelante ser titular de um crédito sobre a apelada.
Vejamos, então, se a decisão apelada (a última referida) é de manter, ou, ao invés, se em face da factualidade indiciariamente assente, se justifica a sua revogação, e, consequentemente, a “repristinação” da decisão que decretou a providência.
Ora, antes de mais, importa precisar que, do disposto nos artºs. 407º nº 1 do Código de Processo Civil e 619º nº 1 do Código Civil, resulta que a procedência da providência cautelar de arresto depende da alegação e prova, a cargo do requerente, de que:
-É provável a existência do seu crédito, isto é, não que o mesmo seja certo, indiscutível, mas antes que existem grandes probabilidades de ele existir (“fumus boni iuris”);
-Se justifica o receio de perder a garantia patrimonial, isto é, que qualquer pessoa, de são critério, em face do modo de agir do devedor, e colocado no seu lugar, também temeria vir a perder o seu crédito não se impedindo imediatamente o devedor de continuar a dispor livremente do seu património.
Depois, no que à verificação do primeiro requisito concerne, sendo indiferente qual a origem do crédito provável, pois que não existe da parte do legislador uma qualquer exigência específica quanto à fonte geradora do mesmo, razão porque pode, através da providência, visar o respectivo requerente assegurar o cumprimento de obrigações da mais diversa natureza, podendo emergir directamente de uma qualquer relação contratual ou negocial, designadamente de um contrato promessa de compra e venda (como sucede “in casu”).
d) Dito isto, no seguimento do alegado pelo apelante, temos que, no seu entender, o crédito do qual se arroga titular relativamente à apelada emerge de contrato-promessa de compra e venda que ambos livremente outorgaram em 21/1/2008, razão pela qual, por força do disposto no artº 406º nº 1 do Código Civil, estavam ambos obrigados a cumpri-lo pontualmente, sendo que, além das suas normas próprias, ao mesmo são ainda aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato definitivo ou prometido celebrar (cf. artº 410º nº 1 do Código Civil), designadamente as dos artºs. 790º, 798º, 799º, 801º e 808º do Código Civil.
O apelante arroga-se titular de um crédito sobre a apelada pelo facto de lhe ter comunicado, por carta datada de 12/1/2011, a resolução do Contrato-promessa de compra e venda datado de 21/1/2008, solicitando-lhe, concomitantemente, a devolução das “quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro”.
Ora, no que às normas próprias do contrato-promessa diz respeito, avultam as dos artºs. 441º e 442º do Código Civil, sendo de realçar “in casu” esta última disposição legal (inserida na subsecção VIII, com a epígrafe de “Antecipação do cumprimento. Sinal” ), a qual dispõe que “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…)”.
Em causa está o funcionamento do regime do sinal (existindo sinal constituído, o incumprimento da obrigação por causa imputável ao “tradens”, determina que o “accipiens” possa fazer sua a coisa entregue. Se, porém, o incumprimento da obrigação ocorre por causa imputável ao “accipiens”, o “tradens” tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou - cf. Manuel Januário da Costa Gomes, in “Tema de Contrato-Promessa”, AAFDL, 1990, pg. 55) e relativamente ao qual há muito que a doutrina maioritária e a Jurisprudência do STJ vem defendendo pressupor/exigir ele um quadro de incumprimento definitivo que justifique a consequente resolução do contrato, “maxime” do contrato-promessa (neste sentido vejam-se, por exemplo, Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., pgs. 128 e ss, Ana Prata, in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pgs. 728 e 780 a 781, e ainda o Acórdão do S.T.J. de 10/1/2012 (consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
Mas, porque “in casu” está em causa, precisamente, um alegado incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda, cuja obrigação principal (típica) tem por objecto a celebração do contrato prometido (prestação de facto, positivo), importa que o incumprimento da parte, capaz de desencadear o regime sancionatório previsto para o sinal, incida precisamente sobre a referida obrigação típica do contrato promessa, não sendo para tal de considerar, por exemplo, o incumprimento de obrigações secundárias, acessórias ou instrumentais (a não ser que, existindo uma “apertada” conexão funcional entre ambas, a violação de um mero dever acessório acarrete e arraste necessariamente o retardamento ou a definitiva inadimplência da obrigação principal e cujo cumprimento visou especificamente preparar ou assegurar).
Ou seja, como refere Ana Prata (in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pg. 778), a não ser que exista “ (…) diversa estipulação convencional, só ao não cumprimento desta – a obrigação principal – respeita o sinal na sua eficácia sancionatória”, não podendo assim a eficácia penal do sinal ser desencadeada por um qualquer e diverso incumprimento contratual.
Ora, com referência ao cumprimento da obrigação principal (a celebração do contrato prometido), diz Ana Prata (in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pg. 632 e ss.) que, até pela sua própria natureza – quando não também em razão das circunstâncias – carece o Contrato-promessa de compra e venda da fixação de um prazo de cumprimento, pelo que, se ele não tiver sido estabelecido por acordo das partes, não é lícito a nenhuma delas interpelar o respectivo devedor para o cumprimento imediato após a celebração do contrato-promessa, cabendo nesse caso ao interpelado o direito a obter a fixação judicial do prazo, caso não haja acordo dos contraentes.
Quando assim sucede e mantendo-se o promitente onerado com o encargo da interpelação numa atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável, e sob pena de ficar abafada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio do referido promitente, mantendo-se ele indefinidamente inerte, impõem os princípios da boa-fé que se permita à outra parte a faculdade de interpelação, fixando ela um prazo razoável para o cumprimento da obrigação principal, ou recorrendo então ao Tribunal para a fixação desse prazo, isto se a natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinarem tornarem necessário o recurso ao processo especial previsto nos artºs. 1456º e 1457º do Código de Processo Civil, que adjectivam o disposto no artº 777º do Código Civil.
E, uma vez fixado o prazo nos referidos termos, caso ele se esgote sem que entretanto, no seu decurso, e caso o promitente vendedor (se sobre ele incidir o encargo da interpelação) haja designado dia, hora e local para a outorga da escritura de compra e venda (não notificando assim a contra-parte para a outorga do contrato prometido), então sim, constituir-se-á indubitavelmente ele em mora em relação à obrigação principal (cf. artº 805º do Código Civil) e, estando aberto o caminho para que seja ela convertida em incumprimento definitivo (quer pela perda de interesse do credor, quer através da competente interpelação admonitória - cf. artº 808º do Código Civil), permitido é, então, ao promitente-comprador enveredar finalmente pela resolução do contrato-promessa, exigindo o dobro do que prestou ao promitente vendedor (cf. artº 442º nº2 do Código Civil).
Da factualidade provada resultou demonstrado que. em 20/12/2010, o apelante enviou à apelada uma carta, que esta recebeu, onde consta, que : “Assim, e, uma última vez, para os efeitos previstos nos artigos 798º; 801º; 804º; 805º e 808º do Código Civil, venho pela presente interpelar formalmente Vs. Exªs. para o cumprimento expresso do estabelecido no supra referido contrato de promessa de compra e venda, nomeadamente, a realização do contrato prometido, sob pena da perda definitiva do interesse no negócio, da M/ parte, face ao V/ reiterado incumprimento, que, se tornará, também ele, entendido, como definitivo.
Para o efeito, disporão Vs. Exªs. de um prazo máximo de 15 (quinze) dias, findo o qual, tomarei a respectiva obrigação como não cumprida definitivamente, com todas as suas legais consequências, nomeadamente, em sede de resolução do respectivo contrato, e, em especial na exigência de todas as quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro, sem prejuízo de outras indemnizações que por Lei tenha pleno direito”.
Posteriormente, por carta datada de 3/1/2011, enviada a 7/1/2011 a recorrida e a sociedade “Q…” notificaram o recorrente de que a escritura de compra e venda prometida se encontrava agendada para o dia 24/2/2011.
Por sua vez, o apelante, por carta datada de 12/1/2011, respondeu que, “fixado um prazo (...) para a marcação e realização da escritura final de compra e venda, situação que, apesar da respectiva interpelação, se mantém, e, que originou a minha perda total e definitiva, do interesse no presente negócio” e em face do não cumprimento do estipulado no contrato de promessa de compra e venda, o declarava resolvido, exigindo à apelada e à “Q…” o pagamento imediato de todas as quantias entregues a título de sinal e seus reforços, em dobro, para o que concedeu um prazo de 5 dias, após o que seria proposta “a competente acção judicial”.
Em resposta, por carta de 31/1/2011, a recorrida e a “Q…” manifestaram a sua estranheza e total rejeição à resolução do contrato pretendida pelo Recorrido.
No dia 24/2/2011, à hora marcada, o apelante não compareceu nos serviços do Cartório Notarial para outorgar a escritura.
A apelada e a “Q…” agendaram nova data para a celebração da escritura, dia 15/3/2011, pelas 16 horas e 30 minutos, tendo notificado o apelado por carta datada de 28/2/2011.
O recorrente não compareceu à escritura, na segunda data agendada.
O Requerente permanece, desde 20/3/2008, na fracção prometida vender, onde exerce a sua actividade empresarial.
e) Significa isto que há que apreciar se a mora da recorrida (que não marcou a escritura nem até ao dia 1/5/2008, nem até ao dia 1/8/2008, nem dentro dos quinze dias que lhe foram concedidos pelo apelante) se transformou em incumprimento definitivo, nos termos previstos no artº 808º nº 1 do Código Civil.
Com efeito, a simples mora não implica automaticamente a resolução do contrato, mas permite que o contraente não faltoso desencadeie imediatamente esta, sem necessidade de convenção nesse sentido, aliás sempre possível nos termos gerais.
Trata-se, aliás, no dizer de Meneses Cordeiro (in “A Excepção do Cumprimento do Contrato-Promessa”, Tribuna da Justiça, nº 27, pg. 5), de uma “resolução em sentido impróprio”, visto que, podendo levar à extinção do contrato, permite ainda que a outra parte actue de forma a obrigar ao cumprimento do mesmo (este regime é defendido, também, entre outros, por Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Vol. I, 9ª ed., pgs. 350 e ss., e por Almeida Costa, in “Contrato-Promessa – Uma Síntese do Regime Actual”, 3ª ed., pgs. 64 e ss).
Entendemos, pois, que só o incumprimento definitivo é que dá lugar à resolução do contrato e à possibilidade de restituição do sinal em dobro ou, havendo tradição da coisa, à execução específica do contrato, desde que verificados os pressupostos estatuídos no artº 442º nº 2 do Código Civil.
Com efeito, fora de qualquer convenção em contrário, o regime geral, na hipótese de simples mora, é o de que a mesma só se converterá em incumprimento definitivo se :
-Lhe sobrevier a impossibilidade da prestação ;
-Ou se o credor da prestação perder, numa perspectiva objectiva, o interesse na mesma ;
-Ou, ainda, se o credor dirigir ao devedor uma interpelação admonitória, concedendo-lhe um prazo razoável para cumprir, sob a advertência de que, não sendo isso feito, terá a obrigação como não cumprida.
Interpelação esta que deve conter “uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo” (cf. Baptista Machado, in “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, inserido em “Estudos em Homenagem ao Prof. Teixeira Ribeiro”, pg. 382).
Esta interpelação que a doutrina apelida de admonitória está longe de constituir uma violência para o devedor, porquanto aquele apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido : Nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que, para o efeito, posteriormente lhe foi fixado.
Antunes Varela (in “Das Obrigações em Geral”, Vol. II, 7ª ed., pg. 125) fala no poder, que tem o credor, “de fixar ao devedor, que haja incorrido em mora, um prazo para além do qual declara que considera a obrigação como (definitivamente) não cumprida”.
Aquilo que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo suplementar que o credor fixou, uma vez que a lei, no artº 808º nº 1 do Código Civil, alude ao prazo que razoavelmente for fixado.
A interpelação admonitória consagrada no artº 808º do Código Civil é essencial para se passar da mora para o não cumprimento definitivo da obrigação, podendo a mora converter-se em incumprimento definitivo quando o credor perder o interesse que tinha na prestação.
Por conseguinte, a mora transforma-se ou converte-se em incumprimento definitivo:
-Quer em resultado da inobservância do prazo peremptório ou suplementar que o credor fixa razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório) ;
-Quer mediante a perda (subsequente à mora) do interesse do credor.
f) A perda do interesse do credor, surgida em consequência da mora ou subsequente a esta, é, pelos termos gerais e indiferenciados com que se exprime e pela sua localização sistemática, naturalmente aplicável a qualquer obrigação, ainda que a prestação correspondente seja, não o cumprimento de um contrato definitivo, mas sim o cumprimento de um contrato-promessa através da celebração do contrato prometido.
Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente (cf. artº 808º nº 2 do Código Civil).
Impõe-se, assim, uma análise ponderada dos elementos factuais, em face de cada caso concreto, para aferição ajustada da relevância desse interesse e da medida em que se reflecte negativamente para o credor, a ponto de culminar, definitivamente, no seu desinteresse quanto à realização e cumprimento final da obrigação.
Será com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria (ou não teria) para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato promessa.
O que se pretende é evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito (neste sentido cf. Acórdão da Relação de Lisboa de 8/11/2012, consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
Sendo embora verdade que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente, por força do preceituado no artº 808º nº 2 do Código Civil, não podemos deixar de atentar ao sentido plasmado pela doutrina no alcance desse normativo, expressando o entendimento de que :
“A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes.
O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor” (cf. Batista Machado in “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, em Obras Dispersas, Vol. I, 1991, pg. 137).
Seja como for, a perda do interesse do credor, para além de ter de ser apreciada objectivamente, carece, para preenchimento do conceito, da alegação e prova da factualidade de acordo com a qual, à luz dos princípios da boa fé, segundo critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas, se possa ter por justificada a perda do interesse do credor na prestação do devedor.
Não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.
Importa, contudo, não olvidar o estatuído no artº 808º nº 2 do Código Civil, no qual se consagra, como se disse, a par da protecção legal desse interesse do credor, circunscrito à respectiva perda, a obrigação de ser apreciado objectivamente, e nos termos que foram já acima assinalados.
g) Ora, na situação “sub judice” há que levar em devida consideração que o apelante, desde Março de 2008, ocupa a fracção em causa, nela exercendo a sua actividade empresarial.
Em Dezembro de 2010, através da carta que o apelante entende ter o valor de interpelação admonitória, aquele, no fundo, ainda manifestava interesse na realização do contrato definitivo.
A apelada, praticamente nos dias imediatos ao termo do prazo que lhe foi fixado, veio a marcar a escritura pública (quinze dias contados desde 20/12/2010 terminavam em 4/1/2011 e a carta a indicar a data da escritura foi enviada no dia 7/1/2011, ou seja, três dias depois, isto sem esquecer que entre estas datas decorreu a quadra natalícia com os seus feriados de Natal e de Ano Novo).
Ora, não se vê como pode o apelante, em três dias, ter perdido o interesse na celebração do contrato definitivo, até porque continuava (e continua) a exercer a sua actividade empresarial na fracção em causa.
Isto dito, teremos de concluir que a factualidade apurada não permite converter a mora da apelada numa situação de incumprimento definitivo, ancorado na perda do interesse do apelante.
Assim, a resolução efectuada pelo apelante através da carta de 12/1/2011 não encontra suporte legal e, consequentemente, não serve para, ao abrigo do disposto no artº 442º nº2 do Código Civil, se arrogar aquele como credor da apelada (a promitente-vendedora) da quantia que esta tem em seu poder a título de sinal.
Ou seja, a resolução efectuada pelo ora apelante, porque não suportada ou amparada em incumprimento definitivo da responsabilidade da apelada, não permite reconhecer a probabilidade de existência de um crédito do promitente-comprador.
h) Temos, pois de concluir pela inexistência do primeiro requisito necessário ao decretamento do arresto, ou seja, a possibilidade de existência do crédito do apelante.
Assim sendo, haverá que confirmar a decisão recorrida, que determinou o levantamento do arresto decretado, julgando, portanto, a oposição como procedente.
i) Vejamos, agora, as questões suscitadas pela recorrida.
Ao abrigo do disposto no artº 684º-A do Código de Processo Civil, veio a apelante requerer a ampliação do âmbito do recurso, quer em matéria de facto, quer em matéria de Direito.
Ora, nos termos do artº 684º-A nº 1 do Código de Processo Civil “no caso de pluralidade de fundamentos da acção ou da defesa, o tribunal de recurso conhecerá do fundamento em que a parte decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respectiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação”. E acrescenta o nº 2 que “pode ainda o recorrido, na respectiva alegação e a título subsidiário, arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de procedência das questões por este suscitadas”.
Este normativo destina-se a ter aplicação quando, tendo a parte apoiado a acção ou a defesa em vários fundamentos, a mesma decaia em um ou mais desses fundamentos e não em outros. Subindo o processo em recurso por iniciativa da outra parte, a lei confere ao recorrido (parte vencedora, que não recorreu por, afinal, ter tido ganho da causa) a possibilidade de, precavendo-se da eventualidade de o recorrente lograr procedência do recurso, requerer ao tribunal “ad quem” o conhecimento do fundamento ou dos fundamentos em que decaiu.
Daí que, se o fundamento (da acção ou da defesa, conforme a parte recorrente) aceite pelo Tribunal “a quo” não é revogado pelo Tribunal “ad quem”, então não há que se pronunciar sobre os outros fundamentos invocados pela parte vencedora que terá de aceitar a decisão tal como foi proferida. E de modo algum, como parece óbvio, poderá a parte que não recorreu obter, através de reapreciação dos fundamentos julgados improcedentes no tribunal recorrido, uma decisão mais favorável do que a que foi objecto de recurso da parte contrária.
“In casu”, era à apelada permitido requerer a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do disposto no acima citado normativo, ficando, porém, tal ampliação condicionada ao decaimento do recurso quanto ao fundamento que serviu de suporte à improcedência da acção, e nunca dessa ampliação podendo advir para o recorrido um benefício maior do que o resultante da sentença recorrida.
j) Acontece que a recorrida vem pedir a ampliação do objecto do recurso, impugnando a decisão proferida sobre pontos da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal “a quo”.
Acontece que o recurso interposto pelo apelante não mereceu provimento.
Deste modo, e atenta a redacção do artº 684º-A nº 2 do Código de Processo Civil, não tendo o recorrente obtido vencimento no recurso, sendo a decisão deste Acórdão confirmatória da decisão recorrida, não pode a apelada ver os fundamentos da ampliação do objecto do recurso apreciados por este Tribunal.
k) Por outro lado, pretende a recorrente que “sejam conhecidos os fundamentos em que (…) decaiu – designadamente no que respeita à alegação da inexistência de fundado receio de perda de garantia patrimonial e respectivos fundamentos”.
Ora, da leitura da decisão recorrida não se vê que a apelada tenha decaído sobre tal questão, até porque esta acabou por não merecer apreciação, em face da não verificação do primeiro requisito necessário ao decretamento do arresto.
E, como acima salientámos, da ampliação do objecto de recurso nunca pode advir para o recorrido um benefício maior do que o resultante da sentença recorrida, o que sucederia caso viéssemos a apreciar a eventual inexistência de fundado receio de perda de garantia patrimonial.
Deste modo, e considerando o teor do artº 684º-A nº 1 do Código de Processo Civil, não pode a apelada, também nesta situação, ver os fundamentos da ampliação do objecto do recurso apreciados por este Tribunal.
l) Sumariando :
(…)
* * *
III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão recorrida.
Custas : Pelo recorrente (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 26 de Fevereiro de 2013
Pedro Brighton
Teresa Sousa Henriques
Isabel Fonseca |
