| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – 1. O ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO do prédio sito na Rua Tristão Barreiro, intentou a presente acção declarativa de condenação contra: JOÃO
Pedindo a condenação do Réu a realizar, a suas expensas, todas as obras necessárias para reconstituir a situação de facto preexistente à data das obras por si realizadas, e bem assim a condenação do Réu a reembolsar o Autor de todas as despesas suportadas por este nos presentes autos, a título de honorários, encargos e taxas de justiça, custas judiciais e pareceres técnicos que se venham a apurar em sede de execução de sentença.
Alegou, para o efeito, e em síntese, que o Réu, que é arrendatário das fracções autónomas correspondentes ao R/C – B do nº 11 e R/C – A, e nas quais tem a funcionar um estabelecimento comercial de restauração, procedeu a partir de meados de Dezembro de 2004 a um conjunto de obras destinadas a remover as paredes que separam os dois edifícios contíguos, de modo a proceder à anexação das referidas fracções.
Com tais obras, o Réu modificou a linha arquitectónica do edifício, alterou elementos pertencentes às partes comuns dos edifícios, violou a deliberação da assembleia de condóminos que proibia a anexação de fracções, e actuou sem autorização dos restantes condóminos.
2. O Réu defendeu-se por excepção e por impugnação. Por excepção, arguindo a sua própria ilegitimidade para a causa desacompanhado da sua esposa.
Ainda dentro da defesa por excepção, afirma que a acta da assembleia de condóminos nº 6/2003, invocada pelo Autor, é nula, por nela não constar a assinatura de um dos condóminos, nem as assinaturas de condóminos com pelo menos dois terços do capital investido no prédio. Acresce que a deliberação tomada não lhe foi comunicada nos termos legais, o que também se traduz em nulidade, por falta de publicidade do acto.
Defende-se por impugnação dizendo em síntese que, não modificou a linha arquitectónica do edifício, apenas abriu uma porta e aumentou o balcão, teve a aprovação da Câmara Municipal do Barreiro, nunca lhe foi comunicado o teor da acta nº 6 de 19.1.2003 e à data não era condómino.
3. O Autor replicou, defendendo a improcedência da excepção de ilegitimidade passiva.
4. O Tribunal “a quo” julgou improcedentes as excepções deduzidas e proferida sentença, após realizada a respectiva audiência de discussão e julgamento, foi a presente acção julgada totalmente improcedente e, em consequência, o Réu absolvido dos pedidos.
5. Inconformado o A. Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões:
I. A sentença enferma de erro ao invocar questão prejudicial — saber se o Réu ocupa a fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão esquerdo do prédio sito na Rua Nuno Tristão — para assim decidir pela improcedência dos pedidos formulados pelo Autor, ora apelante.
II. É absolutamente irrelevante para a decisão da causa saber se o Réu ocupa a fracção a titulo de arrendatário ou proprietário, pois que, quer o Réu seja proprietário, quer seja arrendatário da fracção, jamais poderá efectuar obras que modifiquem a linha arquitectónica do edifício, alterem elementos pertencentes às partes comuns do edifício, violem a deliberação da assembleia de condóminos que proibia a anexação de fracções ou através das quais proceda à junção de duas fracções autónomas sem para tanto estar autorizado pelos restantes condóminos.
III. A proibição de praticar tais actos decorre da própria lei, sendo independente de qualquer menção a este propósito por parte do título constitutivo.
IV. O raciocínio expresso na sentença, ao considerar que apenas o proprietário do imóvel, e não também o locatário está sujeito às limitações impostas nos artigos 1421° e segs. do C.C., leva a que ao proprietário pleno não seja legítimo efectuar obras que modifiquem a linha arquitectónica do edifício, que alterem elementos pertencentes às partes comuns do edifício, que violem deliberação da assembleia de condóminos que proibia a anexação de fracções e que procedam à junção das duas fracções autónomas sem para tanto estar Autorizado pelos restantes condóminos. Todavia, ainda de acordo com tal raciocínio, tal seria possível ao locatário a quem este cede o gozo do imóvel.
V. De acordo com este entendimento, tais normas, de carácter imperativo, seriam hábeis para limitar o direito real de propriedade, mas não o direito de gozo que o proprietário cede ao locatário... e tal raciocínio, de ordem puramente formal, "abre a janela ao que a lei pretende fechar a porta".
VI. Encontra-se provado nos autos que as obras realizadas pelo Réu se destinaram a efectuar a ligação interna entre a fracção do prédio 110 13-A, com a fracção do prédio nº 11, ambos da Rua Nuno Tristão;
VII. Está também provado nos autos, que na Assembleia de Condóminos de 19/1/2003, da Rua Nuno Tristão, sito no Alto Seixalinho, foi deliberado designadamente «... é proibida a anexação das fracções deste edifício com as fracções dos edifícios vizinhos...».
VIII. Está ainda provado que, na execução das obras, foi removida a parede comum entre as duas fracções.
IX. A matéria dada como provada nos autos é suficiente para, sem necessidade de se aferir se o Réu ocupa a fracção a título de proprietário ou locatário, concluir pela procedência do pedido formulado pelo Autor.
X. Nestes termos deve ser julgado procedente o presente recurso e revogada a sentença impugnada.
6. Foram apresentadas contra-alegações.
7. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.
II – Os Factos:
- Mostram-se provados os seguintes factos:
1. O Réu explora, na actividade de restauração, um estabelecimento comercial denominado “”, instalado na fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão do prédio na Rua Nuno Tristão, Barreiro.
2. O prédio contíguo (também sito na Rua Nuno Tristão) é composto pelos nºs de polícia ….
3. Por escritura pública de 12.11.2003, José e mulher Maria, venderam ao B, SA a fracção autónoma individualizada pela letra B inerente ao rés-do-chão esquerdo para estabelecimento e uma divisão na cave, pertencente ao prédio urbano referido em 2.
4. Na referida escritura consignou-se que a fracção adquirida destinava-se a ser dada em locação financeira a João (réu).
5. Em 3.12.2004 foi emitido a favor do Réu, pela Câmara Municipal do Barreiro – Departamento de Planeamento e Gestão Urbana o “Alvará de Licença de Obras e Construção nº 173/04, sobre o prédio sito na Rua Nuno Tristão, nºs, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob os nºs 433 e 447/970520 e inscrito na matriz predial urbana sob os arts. 2194 e 2254 da mesma freguesia.
6. Tais obras foram descritas como “modificação da fachada em edifício com uma área licenciada de 5, 51 m2”.
7. Em 17.10.2004 pelo Departamento de Planeamento e Gestão Urbana da Câmara Municipal do Barreiro foi deferida a emissão do Alvará de Licença de Utilização para estabelecimento misto (restaurante e café) para a morada da Rua Nuno Tristão – Barreiro.
8. Em 28.7.2005 foi emitido a favor do Réu o Alvará de Licença de Utilização (serviço de restauração e bebidas), titulando a “utilização da fracção B do prédio sito na Rua Tristão, a que corresponde ao Alvará de Licença de Construção nº 173/04, emitido a favor de João.
9. As obras realizadas pelo Réu destinaram-se a efectuar a ligação interna dos rés-do-chão referidos em 1) e 3).
10. Na assembleia de condóminos de 19.1.2003, Rua Nuno Tristão, sita no Alto do Seixalinho, foi deliberado e aprovado, designadamente … é proibido a anexação das fracções deste edifício com as fracções dos edifícios vizinhos.
11. Na execução das obras referidas em 9) foi removida uma parte correspondente a sensivelmente 40% da parede comum entre as duas fracções.
12. Tal parede tapava verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas e pilares.
13. O Réu aumentou o balcão do estabelecimento referido em 1.
III - O Direito:
1. Está em apreciação nesta acção ordinária a conduta do Réu, de ter efectuado obras nas fracções que ocupa.
O Autor entende que essas obras não são admissíveis por:
- ter sido modificada a linha arquitectónica do edifício;
- terem sido alterados elementos pertencentes às partes comuns dos edifícios;
- ter sido violado a deliberação da Assembleia de Condóminos que proibia a anexação de fracções;
- e finalmente, por o Réu ter procedido à junção de duas fracções autónomas sem para tanto estar autorizado pelos restantes condóminos.
O Tribunal “a quo” fundamentando-se no facto de não ter sido apurado se o Réu era arrendatário ou proprietário, e portanto desconhecia a qualidade em que este detinha a fracção, julgou improcedente a acção. Sem dar qualquer relevância ao facto de o Réu ter procedido a obras, que resultaram na anexação de fracções de prédios distintos, em desrespeito absoluto ao deliberado pela respectiva assembleia de condóminos.
Ora, é evidente que esta decisão não se pode manter.
Senão, vejamos.
2. Realça-se desde já, pela relevância na decisão a proferir, os seguintes factos provados:
1. As obras realizadas pelo Réu destinaram-se a efectuar a ligação interna dos rés-do-chão referidos em 1) e 3) da matéria de facto provada, ou seja, de duas fracções pertencentes a prédios distintos - as fracções correspondentes ao rés-do-chão do prédio nº 13-A com a do rés-do-chão esquerdo do prédio nº 11 – cf. factos provados e inseridos no ponto 9).
2. Na execução das obras referidas em 9) foi removida uma parte correspondente a sensivelmente 40% da parede comum entre as duas fracções - cf. factos provados e inseridos no ponto 11).
3. Tal parede tapava verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas e pilares - cf. factos provados e inseridos no ponto 12).
4. Na assembleia de condóminos de 19.1.2003, do prédio da Rua Nuno Tristão, sita no Alto do Seixalinho, foi deliberado e aprovado, designadamente, … que é proibido a anexação das fracções deste edifício com as fracções dos edifícios vizinhos – cf. factos provados e inseridos no ponto 10).
3. No domínio substantivo as normas que regulam a propriedade horizontal são igualmente esclarecedoras quanto à irrazoabilidade da decisão proferida.
Desde logo o princípio geral contido no art. 1420º do CC, que determina que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
Esclarecendo-se, no seu nº 2, que o conjunto desses direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente.
Integrando-se na concepção de partes comuns do edifício, as colunas, os pilares, o solo, as paredes mestras e as partes restantes que integram a estrutura do prédio, por força do preceituado no art. 1421º, nº 1, alínea a), do CC.
Por sua vez os artigos 1422º e 1422º- A, ambos do CC, proíbem a junção ou anexação de fracções autónomas de edifícios diferentes e vedam, através da construção de obras novas, qualquer possibilidade de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, assim como a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
4. No âmbito do direito de mera propriedade o princípio consagrado na lei é o de que qualquer proprietário pode exigir judicialmente contra qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade com as consequências daí resultantes.
Sendo este direito dotado de uma manifestação de sequela, como característica fundamental do conteúdo de um direito real.
A natureza absoluta deste direito permite que o proprietário goze, de modo pleno e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição do bem em causa, nos termos que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas – cf. art. 1305º do CC.
Tudo isto para dizer que, não pode qualquer proprietário ser privado, lesado ou cerceado nos seus direitos, fora dos casos expressamente previstos na lei, e independentemente da qualidade atribuída ao lesante: quer este seja possuidor, quer mero detentor ou um qualquer proprietário.
5. Face ao que antecede, e ao que decorre quer da lei, enquanto mero direito de propriedade, quer do estatuto da propriedade horizontal, enquanto comproprietário, a conclusão que se impõe é a de que a matéria de facto provada é suficiente para obter a condenação do Réu no pedido.
Com efeito, provado ficou que as obras efectuadas pelo Réu modificaram a linha arquitectónica do edifício, tendo sido removida a parede comum entre as duas fracções, as quais pertencem a prédios distintos.
Igualmente resultou provado que com as obras realizadas o Réu procedeu à junção de duas fracções autónomas, violando a deliberação da assembleia de condóminos de 19/01/2003, prejudicando, dessa forma, os respectivos proprietários.
6. O argumento aduzido na sentença de que não sendo o Réu proprietário da fracção – porque não se provou essa qualidade (nem a de arrendatário) – para logo acrescentar que mesmo que ocupasse a posição de arrendatário não poderia estar sujeito às limitações impostas pelos arts. 1421º e segts do CC, não pode ser por nós acolhido.
Fazê-lo seria permitir chegar a uma conclusão, no mínimo, desconcertante: a de que ao proprietário pleno – que goza de todos poderes e direitos que a lei lhe confere – poderia ser-lhe proibida a possibilidade de proceder à anexação de fracções de prédios distintos e à realização de obras que mexessem com a estrutura ou linha arquitectónica do edifício, mas ao inquilino, que não goza dos mesmos poderes, nada disso lhe seria vedado...
Conclusão absolutamente contrária ao espírito da lei.
Sem esquecer aliás que, estando nós perante normas de carácter imperativo, a consequência de uma asserção com esse alcance seria a de admitir, por essa via, que o proprietário pleno pudesse ser limitado nos seus direitos reais de propriedade, ao passo que o arrendatário não poderia!
Uma interpretação desta natureza não pode, de forma alguma, ser sufragada.
Razão pela qual se revoga a sentença e procede a Apelação, julgando-se, consequentemente, procedente a presente acção, com a condenação do Réu no pedido, nos precisos termos em que foi formulado.
IV – Decisão:
- Termos em que se acorda em julgar procedente a Apelação, revogando-se a sentença recorrida e, consequentemente, procede a acção e vai o Réu condenado no pedido, nos seus precisos termos.
- Custas pelo Apelado.
Lisboa, 18/10/2007
Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora)
Fátima Galante
Ferreira Lopes |
