Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0025056
Nº Convencional: JTRL00025403
Relator: SOUSA GRANDÃO
Descritores: HIPOTECA
REGISTO
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
REGISTO DA HIPOTECA
PREVALÊNCIA
Nº do Documento: RL199905270025056
Data do Acordão: 05/27/1999
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA
Indicações Eventuais: OLIVEIRA ASCENSÃO - DIREITO CIVIL - REAIS 5ª EDIÇÃO PAG376 PAG377. A VARELA E H MESQUITA IN RLJ ANO127 PAG20. A VARELA IN RLJ ANO188 PAG287 PAG288.
Área Temática: DIR REGIS NOT. DIR CIV.
Legislação Nacional: CCIV66 ART687. CRP84 ART4 N1 ART5 N1 ART6 N1.
Jurisprudência Nacional: AC N15/97 IN STJ DR I-A SÉRIE DE 1997/07/04.
Sumário: O registo de hipoteca constituído sobre fracções prediais que precede o registo de aquisição operado relativamente às mesmas fracções prevalece sobre este último.
Esta prevalência não está subordinada à boa fé dos respectivos titulares.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1- RELATÓRIO
1.1 - O "Instituto do Emprego e Formação Profissional" (I.E.F.P.) intentou, no Tribunal do Circulo do Barreiro, acção declarativa de condenação, com processo comum na forma ordinária, contra "(R)", (A) e mulher e (B) e mulher, pedindo que seja declarado nulo e de nenhum efeito e, consequentemente, cancelado o registo de inscrição de hipoteca a que os 2ºs Réus procederam, na Conservatória do Registo Predial do Montijo, relativamente às fracções autónomas "H", "I" e "J" do prédio urbano identificado no art. 1º da P.I., "dada a invalidade do respectivo acto substantivo".
Alega para o efeito ter adquirido, por escritura pública de 31/05/89, celebrada com a 1ª Ré, a propriedade das fracções "B", "C", "H", "I", "J" e "K" do aludido prédio, a cujo registo procedeu em 3/11/95, verificando então que já se mostrava registada, na Conservatória respectiva, uma hipoteca voluntária, a favor dos 2ºs Réus, sobre três daquelas fracções, a qual se destinava a garantir um empréstimo contraído para "(R)" junto daqueles Réus.
Mais alega que, tendo-se transferido para o Autor, por mero efeito do contrato de compra e venda, a propriedade sobre as fracções adquiridas, é obviamente nulo o contrato títulado pela escritura que serviu de base ao registo da hipoteca, uma vez que a Ré "(R)" onerou, desse modo, bens alheios.
Acresce, segundo diz, que os 2ºs Réus agiram de má fé, pois bem sabiam, à data do registo da hipoteca, que as fracções em causa eram propriedade do Autor o que bem se evidencia de terem eles intervindo, como testemunhas da "(R)", em acção judicial que o 1º Autor a esta moveu para dela obter a entrega de todas as fracções por si adquiridas.
Regularmente citados, só os 2ºs Réus deduziram contestação, em cujo articulado impugnam a factualidade aduzida pelo Autor, dizendo que a hipoteca em causa resultou de um incumprimento contratual da "(R)" relativamente a um contrato-promessa por si celebrado com os ora contestantes destinando-se a mesma a garantir o reembolso de 15.000.000$00 por eles adiantados à 1ª Ré a título de sinal.
Mais alegam que, por saberem que a "(R)" vendera ao Autor algumas das fracções do prédio em causa se informaram na Conservatória sobre a identificação das fracções alienadas, acabando por registar a hipoteca sobre aquelas fracções que, segundo as informações ali colhidas, continuavam a pertencer à "(R)".
Concluem pela improcedência da acção.
1.2 - Entendendo-se habilitado a conhecer do pedido, o Mmº Juiz lavrou douto saneador-sentença onde, após afirmar a validade e a regularidade da instância, julgou improcedente a acção, absolvendo consequentemente os Réus do pedido.
Para alcançar essa solução, considerou aquele Magistrado:
1 - que a compra invocada pelo Autor é inoponível aos 2ºs Réus, que são terceiros relativamente a ela, sendo que a hipoteca registada pelos mesmos Réus precedeu a registo da aquisição operada pelo Autor;
2 - é irrelevante, para a prevalência da inscrição registal, a eventual má fé com que possam ter agido os beneficiários de tal inscrição.
1.3 - Inconformado com a decisão dela apelou tempestivamente o Autor, que pede a sua revogação e a sua substituição por outra que julgue procedente a acção.
Para o efeito conclui do seguinte modo as suas doutas alegações:
1 - o registo só protege o titular operante de um direito/garantia real se a sua aquisição se processar de boa fé (arts. 17º nº 2 do C.R.P. e 291º do C.C.) - cfr Acs. S.T.J. de 04/03/82 e de 26/04/88 in B.M.J. 315/244 e 376/613, respectivamente;
2 - quer nas relações triangulares, como a dos autos (em que A vende a B 7 fracções que não regista, e depois constituí hipoteca sobre parte dessas fracções a favor de C, que regista), quer nos casos de estrutura linear, como o é o caso dos arts. 293º nº 1 do C.C. e 17º nº 2 do C.R.P., em que o vício não está já no negócio celebrado com o terceiro adquirente mas sim num negócio anterior nulo ou anulável (caso do art. 291º nº 1) ou num registo anterior nulo (caso do art. 17º nº 2) se exige, para que haja protecção de terceiro, a boa fé deste (Ac. Relação de Coimbra de 08/10/96 in C.J. 1996, IV, 34);
3 - assim, só podemos rejeitar a tese defendida pelo Tribunal "a quo" e consagrada na frase seguinte: "... não releva a boa ou má fé daquele que primeiro registou o seu direito" (aliás entendimento que a ordem jurídica só pode também rejeitar);
4 - ora, atento o alegado, nos arts. 21º, 22º e 23º da P.I., corroborado pelos docs. 4º e 5º a ela anexos, assim como o articulado na contestação deduzida pelos 2ºs Réus e consignado nos três documentos que a instruíram, é por demais evidente a má fé daqueles;
5 - efectivamente, quer um quer o outro foram arrolados pela Ré "(R)" na acção que o ora recorrente lhe moveu em 12/07/89 - presentemente na fase de recurso, após a condenação daquela - isto quando a matéria controvertida se traduzia juntamente na entrega pela "(R)" ao ora apelante de apenas 495 m2 em vez de 697 m2, que consiste na área total efectivamente correspondente a 4 das fracções adquiridas pelo ora recorrente - H, I, J e K - ou seja, fracções que à excepção da última, viriam depois a ser oneradas mediante a constituição da hipoteca.
6 - acresce que, para além de terem sido arroladas através de requerimento apresentado em 30/04/91 - portanto antes da outorga da escritura de constituição de hipoteca, que teve lugar em 10/03/93 - ambos acabariam por comparecer na audiência e só não viriam ambas a depôr em virtude de, tendo o Réu sócio sido inquirido e posteriormente requerida a sua contradita pelo ora requerente, o mandatário da "(R)" ter habilmente optado por prescindir da testemunha (A);
7 - por outro lado, os 2ºs Réus utilizaram a procuração que lhes havia sido outorgada pela "(R)" para fim bem diferente daquele a que ela se destinava;
8 - efectivamente, usaram-na para garantia de um empréstimo (4.500.000$00) e não para garantia do valor do sinal estipulado (15.000.000$00), incluindo-se a respectiva indemnização acordada (1.200.000$00);
9 - por outro lado ainda quando aqueles Réus outorgaram a escritura de mútuo e hipoteca, em 10/03/93, e porque o fizeram na qualidade de mandatários da "(R)" - utilizando a aludida procuração - tinham obrigação de saber previamente junto da mandante do ponto da situação, isto é, se as fracções que acabariam por ser oneradas com hipoteca continuavam ou não a ser propriedade da "(R)" mais não seja, devido ao lapso de tempo decorrido entre a outorga da procuração e a outorga da escritura de mútuo e hipoteca: mais de quatro anos. Não o tendo feito, mais podem agora alegar desconhecimento sem culpa;
10 - finalmente, não deixa de ser curioso os 2ºs Réus estarem representados pelo mesmo mandatário forense que patrocinou a "(R)" na citada acção.
11 - face ao exposto está sobejamente provada a má fé dos apelados, pelo que agiu mal o tribunal "a quo" ao decidir como decidiu, abstraindo, pura e simplesmente, de tal má fé;
12 - considerando os elementos dos autos, o tribunal recorrido só podia concluir que, tendo os 2ºs Réus agido de má fé o direito do recorrente, porque assente na celebração de contrato com eficácia real, isto é, com eficácia "erga omnes", deve prevalecer sobre o registo da hipoteca (cfr. citados Acórdãos);
13 - deverá, pois, ser declarado nulo e de nenhum efeito o registo de inscrição da hipoteca e ordenado o seu cancelamento, dada a invalidade do acto substantivo inscrito;
14 - todavia, e porque existe mais de uma solução para a questão de direito suscitada, no caso de se considerar que há ainda necessidade de averiguar factos para fazer vingar a tese do recorrente, então deverá ser determinado o prosseguimento da acção, na medida em que o tribunal "a quo" não podia decidir do mérito logo no saneador dispensando essa indagação, ainda que entendesse dever optar pela solução para a qual já dispunha de suficiente matéria de facto (Ac. Relação de Coimbra de 19/04/89 e 20/06/89 in B.M.J. 386/519 e 388/610, respectivamente);
15 - pelo exposto a decisão recorrida violou o art. 289º, 291º, 408º nº 1, 715º, 879º al. a), 892º e 1317º al a) do Cód. Civil e os arts. 5º, 7º, 8º e 17º nº 2 do Cód. Reg. Predial e o art. 510º nº 1 al. b) do Cód. Proc Civil.
1.4 - Os Réus, incluindo, desta feita, a "(R)", contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso, sendo que os 2ºs Réus pedem ainda a condenação do Autor, como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a 5.000.000$00.
1.5 - Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
2 - FACTOS
É a seguinte a factualidade considerada pela 1ª instância:
1 - por escritura de 31/05/89 do Cartório Notarial do Barreiro, o Autor comprou a "(R)", as fracções autónomas constituídas pelas letras "B", "C", "H", "I", "J" e "K", do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Montijo sob o nº 1026/211087 (doc. fls. 7);
2 - por instrumento público de 19/12/88, lavrado no Cartório Notarial do Montijo, a Ré "(R)" conferia procuração aos Réus (A) e (B), conferindo-lhes poderes para constituírem a favor deles hipoteca até ao montante de 16.500.000$00 sobre um conjunto de lojas correspondentes ao 2º piso e cave no 1º piso dos prédios sitos na Rua (C) com gaveto para a Rua (D) e outro na Rua (E), no Montijo, ocupando toda a frente baixa dos prédios, sendo a referida área correspondente às fracções autónomas seguintes: no 1º prédio as fracções "A", "H", "I" "J" e "K"; no 2º as fracções "M" e "N".
Tais prédios estão registados na Conservatória do Registo Predial do Montijo sob os nºs. 1206 e 057, respectivamente (doc. fls. 73);
3 - por escritura de 10/03/93, do Cartório Notarial de Benavente, a Ré "(R)", representada pelos seus procuradores constituídos pela procuração referida na alínea antecedente, (A) e (B), constituiu-se devedora para com estes da quantia de 4.500.000$00 e para garantia deste capital constituiu hipoteca sobre as fracções "A", "I" e "J" do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do Montijo sob o nº 1026. Além do capital, tal hipoteca garante os juros e despesas de segurança e reembolso (doc. fls. 75 e segs.);
4 - tais hipotecas foram registadas na Conservatória do Registo Predial do Montijo em 19/03/93 (doc. fls. 96 a 98);
5 - a aquisição das fracções pelo Autor foi registada em 03/11/95, conforme apresentação na Conservatória do pedido de registo dessa mesma data (doc. fls. 94 vs., 95 vs., 96, 97 vs. e 98 vs.);
6 - à data dos factos referidos nas alíneas antecedentes a propriedade das fracções referidas na alínea 3, também antecedente, estava registada a favor da Ré "(R)" (doc. fls. 93, 96, 97 e 98).
São estes os factos.
3 - DIREITO
3.1 - A questão fulcral do recurso consiste em saber se a protecção registal conferida a "terceiro" apenas abarca os que, de boa fé, inscreveram um acto no Registo Predial ou se, ao invés, ela se estende a todos aqueles que efectuaram tal inscrição, independentemente de o haverem feito de boa ou má fé.
Para decidir a questão, começaremos por enunciar sumariamente os princípios gerais do registo, confrontando-os com a regra basilar atinente à transmissão de direitos reais - e definir o conceito de "terceiros" para efeitos de registo: é que esta abordagem releva sobremaneira para a apreciação da questão suscitada.
3.2 - Recordemos que o Autor pretende fazer valer, com a presente acção, a prevalência de uma sua compra de determinadas fracções prediais sobre a hipoteca que os Réus fizeram constituir sobre elas, sendo que o registo da hipoteca precedeu o da referida aquisição.
Entre nós é seguro que a "constituição" ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato salvas as excepções previstas na Lei" - art. 408º, nº 1 do Cód. Civil, doutrina essa que é reafirmada pelo art. 879º al. a) do mesmo Código relativamente à compra e venda.
Assim, certo é que "no contrato de compra e venda não é necessário o registo da transmissão para que esta produza os seus efeitos entre as partes (Ac. S.T.J. de 10/10/74 in B.M.J. 240/191): é que o princípio da consensualidade, expressamente afirmado pelos referenciados preceitos, implica que a transmissão não fique dependente da inscrição no registo do facto translativo.
Esta regra está em perfeita consonância com o art. 4º, nº 1 do Cód. Reg. Predial, em cujos termos "os factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros".
Como excepção, figuram os factos constitutivos da hipoteca, cuja eficácia entre as próprias partes depende da realização do registo - nº - 2 do citado art. 4º.
Esta excepção harmoniza-se, por seu turno com o art. 687º do Cód. Civil, segundo o qual a hipoteca deve ser registada, sob pena de não produzir efeitos mesmo em relação às partes.
Neste, caso, aquele registo assume a natureza de requisito de eficácia do acto sem prejuízo de se entender que, em relação às hipotecas legais ou judiciais, ele assume mesmo natureza constitutiva (cfr. Almeida e Costa "Direito das Obrigações", 1994, pág. 827 e 830).
É, todavia, igualmente certo que o art. 2º, nº 1 al a) do Cód. Reg. Predial sujeita a registo a compra e venda de imóveis tal como, de resto, a sua al. H) o faz relativamente à hipoteca.
E isto porque o Instituto do Registo Predial visa tornar públicos, relativamente aos bens imóveis, os diversos actos que afectem a sua condição jurídica, pelo menos quando eles impliquem transmissão de propriedade ou constituição de direitos reais limitados.
O Registo Predial destina-se, com efeito, a publicitar a situação jurídica dos prédios com vista a garantir a segurança do comércio imobiliário - art. 1º do Cód. Reg. Predial.
Na concretização desse desígnio, preceitua o art. 5º, nº1 deste diploma que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
E também o seu art. 6º, nº 1 dispõe que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que, por ordem da data do registo, se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens.
Já deriva destas regras que a falta de publicidade legalmente exigida, isto é a omissão de registos dos actos a ele sujeitos, consequencia a ineficácia de tais actos em relação a terceiros e que, mesmo havendo registo, valerá sempre a prioridade da inscrição.
O conjunto dos referenciados preceitos do C.R.P. vem demonstrar que a par das normas do Direito Civil - atributivas em geral, de eficácia directa ou imediata aos contratos de alienação ou oneração de imóveis - as normas de registo condicionam afinal os efeitos do contrato.
Podemos, deste modo, concluir que o princípio da eficácia directa ou imediata dos chamados contratos reais só funciona em pleno na parte atinente às relações internas, ou seja, no que concerne aos seus subscritores.
E já não relativamente a "terceiros".
3.3 - Qual será então o conceito de "terceiros" para efeitos de Registo Predial?
Manuel de Andrade entendia que, para estes efeitos, "terceiros são as pessoas que do mesmo Autor ou transmitente adquiram direitos incompatíveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prédio ("Teoria Geral da Relação Jurídica", Vol. III, 1987, pág. 19).
Este conceito ao tempo da sua formulação respeitava sobretudo às hipóteses de dupla alienação ou dupla oneração do mesmo direito dominial.
Mas importa reconhecer que, para além dessas hipóteses, existem actualmente outras situações previstas expressamente na Lei, como sejam as de aquisição de um direito em consequência da disposição realizada pelo titular operante, por força do registo formalmente inválido - art. 17º, nº 2 do C.R.P. - e as de aquisição de um direito ferido de invalidade substancial - art. 291º do Cód. Civil - (sem prejuízo das especificidades destes preceitos, que podem bulir com o conceito geral de "terceiros" para efeitos do art. 5º, nº1 do C.R.P..
Daí que o Prof. Oliveira Ascensão alargue para os efeitos em analise, o conceito de "terceiros" a todos aqueles casos em que a incompatibilidade de direitos derive de aquisições negociais (embora só a estas) e não se limite aos casos de dupla alienação ou oneração do mesmo direito: "a aquisição que se tem em causa parece dever ser negocial. O efeito não se produz, portanto, em relação a actos que tenham outra natureza ou causa" ("Direito Civil (Reais) 5º ed. págs. 376 e 377).
Em contrapartida, para o Prof. A. Varela e H. Mesquita, muitos serão "não só os que adquiram do mesmo alienante direitos incompatíveis mas também aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da Lei, tenham esse alienante como sujeito passivo, ainda que ele não haja intervindo nos actos jurídicos (penhora, arresto, hipoteca judicial, etc) de que tais direitos resultam" - R.L.J., ano 127º, pág 20.
No mesmo sentido vem apontando o Prof. Vaz Serra (embora o extracto seguinte se refira especificamente à penhora):
"A noção de terceiro em registo predial é a que resulta da função do Registo, do fim tido em vista pela Lei ao sujeitar o acto a registo; e pretendendo a Lei assegurar a terceiros que o mesmo Autor não dispôs da coisa ou não a onerou senão nos termos que constarem do registo, esta intenção legal é aplicável também ao caso da penhora, já que o credor que faz penhorar a coisa carece de saber se esta se encontra ou não livre e na propriedade do executado.
A circunstância de não ser a penhora um acto de transmissão operado pelo executado, não impede que o penhorante obtenha um direito contra o executado, direito que pode considerar-se emanado deste, embora sem a sua intervenção" (R.L.J., ano 103º, pág. 165).
Esta tese é igualmente perfilhada por Isabel Pereira Mendes ("Código de Registo Predial", pág. 69), Anselmo de Castro (" A Acção Executiva Singular, Comum e Especial", pág. 161) e por parte valiosa da nossa jurisprudência (cfr. Ac. do S.T.J. de 17/2/94 in C.J. (Acs. S.T.J.), Ano II, Tomo I, pág. 105).
Ao invés talvez a maioria da mesma jurisprudência continuava, até muito recentemente, a defender um conceito restrito de "terceiros", no sentido de excluir as situações em que a aquisição do direito não deriva de acto voluntário do mesmo Autor mas antes e apenas da Lei e da vontade unilateral do credor.
Assim para esta corrente, "terceiros" serão apenas "os adquirentes de direitos sobre a coisa, incompatíveis entre si e provenientes dos mesmos autor".
Neste sentido refiram-se os Acs. do S.T.J. de 29/07/66, de 13/12/74, de 15/12/77, de 27/05/80, de 07/06/83 de 06/01/88, de 29/10/91, de 29/09/93 e de 18/05/94, os primeiros sete em B.M.J. 159/424, 242/263, 272/160, 297/270, 328/504, 373/468 e 418/773 respectivamente, e os dois últimos em C.J. (Acs. S.T.J.) Ano I, Tomo III, pág. 29 e Ano II, Tomo II, pág 111, respectivamente.
A fundamentação desta corrente vem lapidarmente retratada no Acórdão de 29/10/91, acabado de referir:
"...esta noção restritiva de terceiros compreende-se e justifica-se, pois só são merecedores da garantia referida aqueles que adquirirem com intervenção directa do Autor comum, criando-lhe este a convicção da existência, na sua esfera jurídica de direitos incompatíveis sobre o mesmo prédio.
Mas, quando no acto ou pacto não intervém directamente um Autor comum mas apenas a Lei e a vontade unilateral do credor, sem cuidar de averiguar junto do devedor, ou executado, qual o seu real e actual património, então já cedo merece a mencionada protecção pois cedo foi convencido ou induzido em erro pelo Autor comum da existência desse direito ou coisa na esfera jurídica do seu património, agindo o credor à sua revelia e por sua inteira responsabilidade ..."
Só que o S.T.J. acaba de solucionar a questão no sentido do conceito amplo de "terceiros" - defendido maioritariamente pela doutrina - através de Acórdão das Secções Cíveis para uniformização da jurisprudência (Ac. de 20/05/97, publicado no D.R. I série A , nº 152 de, 04/07/97).
Dispõe este Acórdão:
"terceiros, para efeitos de Registo Predial são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por um qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente".
Segundo este douto Assento, "... só este conceito amplo de terceiros tem em devida conta os fins do registo e a eficácia dos actos que devem ser registados.
... Na verdade, se o Registo Predial se destina a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (cfr. art. 11º do C.R.P.), tão digno de tutela é aquele que adquiriu um direito com "intervenção do titular inscrito (compra e venda, troca, doação, etc) como aquele a quem a Lei permite obter, um registo sobre o mesmo prédio sem essa intervenção (credor que regista uma penhora, hipoteca judicial, etc. ..."
Perante este conceito, a que naturalmente aderimos - arts. 732º - A e 732º - B do C.P.C. - dúvidas não restam de que, no caso vertente o Autor e os 2ºs. Réus são terceiros entre si relativamente aos negócios em que um e outros intervieram com o anterior proprietário (e, por se tratar de hipoteca voluntária, sêlo-iam sempre, à excepção do conceito mais restrito, que pressupõe a transmissão ou oneração do mesmo direito dominial): o Autor è terceiro relativamente à hipoteca (na sequência de mútuo), celebrado entre o proprietário anterior e os 2ºs. Réus e estes, por sua vez, são terceiros relativamente ao contrato de compra e venda que o Autor celebrou com o mesmo proprietário.
Aqui chegados, é altura de perguntar se o Autor, que adquiriu por compra a propriedade das fracções ajuizadas, pode ou não opôr o seu direito de propriedade aos Réus, que são credores hipotecários relativamente às mesmas fracções, sendo que a hipoteca, embora constituída posteriormente à aquisição, foi previamente registada.
Estando perante terceiros, logo se infere, por via do citado art. 5º, nº 1, que a resposta será negativa: é que a eficácia da compra e venda perante os credores hipotecários pressupunha a sua inscrição registal previamente à da hipoteca, o que não aconteceu.
E então, à luz do também citado art. 6º, nº 1, prevalecerá o acto primeiramente registado, ou seja, a hipoteca.
Ponto é saber se a referida protecção registal pressupõe ou não a boa fé dos credores hipotecários.
3.4 - O nosso direito positivo não atribui valor constitutivo ao registo: "o registo não pode assegurar a existência efectiva do direito da pessoa a favor de quem esteja registado um prédio mas só que, a ter ele existido, ainda se conserva - ainda não foi transmitido a outra pessoa (Manuel de Andrade "Teoria Geral da Relação Jurídica", 1994, Vol. II, págs. 21 e 22).
Esta finalidade mostra-se claramente vertida no art. 7º do C.R.P., nos termos do qual "o registo definitivo, constitui presunção de que o direito existe e pertence a titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define".
Mas já vimos que o registo predial visa sobretudo conferir segurança ao comércio jurídico imobiliário.
E é em nome dessa segurança que deve ser protegido o interesse de todos aqueles a quem resta confiar na realidade registal, como sucede com os beneficiários de actos que não impliquem a intervenção ou cooperação do sujeito que figure no registo como titular do imóvel (v.g., inscrição de uma penhora ou de uma hipoteca judicial ou legal): "Proteger os que adquirem direitos com a colaboração do titular inscrito e desproteger aqueles a quem a Lei permite deter registos sem essa colaboração, não faz qualquer sentido (A. Varela e H. Mesquita, R.L.J., Ano 127º, pág 21).
Daí o conceito alargado de "terceiros" que já vinha sendo defendido pela larga maioria da nossa doutrina e que acaba de merecer importante consagração, pelo S.T.J. com o já assinalado Acórdão uniformizador de jurisprudência.
Mas será que essa protecção, vai ao ponto de dispensar a boa fé do "terceiro"?
A tese do apelante é no sentido de que a aquisição pelo registo se circunscreve às aquisições a título oneroso e de boa fé.
Este entendimento é sufragado aliás por valiosa doutrina e jurisprudência (cfr. Meneses Cordeiro "Direitos Reais", Vol. I, págs. 381 e segs. e Oliveira Ascensão "Lições de Direito Civil - Reais", 5ª ed., pág. 361, bem como os Acs. do S.T.J. de 04/03/82 in B.M.J. 315/244 e da Rel. de Coimbra de 08/10/96 em C.J. 1996, Tomo IV, pág. 34).
No caso específico da boa fé refere expressamente o Prof. Oliveira Ascensão: "... Só o adquirente de boa fé pode beneficiar desta actuação (aquisição pelo registo).
... Compreende-se que, quando há um conflito entre o titular verdadeiro e o titular aparente, a Lei só tenha querido resolver o conflito em favor deste quando, ele esteja de boa fé.
Há boa fé quando o terceiro desconhecia, sem culpa a desconformidade entre a situação registal e a situação substantiva ("Direitos Reais", 1978, págs. 401 e 402).
Não era esta contudo a orientação dominante no domínio do regime anterior ao Código Civil de 1966.
Já Guilherme Moreira defendia a irrelevância da má fé ("Instituições de Direito Civil", 1907, Vol. I, págs. 526 e 527) e a própria R.L.J. assim o entendia também naquela época: o registo visa "evitar litígios, que não se evitariam logo que fosse permitida a excepção da má fé ou fraude (Ano 54º, pág. 378).
Também A. Varela e H. Mesquita defendem, na actualidade, a irrelevância da má fé.
Justificando-se o seu entendimento com a finalidade do registo dizem estes mestres:
"... O registo destina-se a facilitar e a conferir segurança ao tráfico imobiliário, garantindo aos interessados que, sobre os bens a que aquele instituto se aplica, não existem outros direitos senão os que o registo documenta e publicita.
... Os direitos não inscritos no registo devem ser tratados como direitos clandestinos, que não produzem quaisquer efeitos contra terceiros.
... Se os efeitos do registo fossem impugnáveis pelo facto de o titular inscrito ter sabido ou ter podido saber, antes de requerer a inscrição que havia direitos incompatíveis não registados, o instituto do registo deixaria de proporcionar a segurança e a comodidade que constituem as suas principais finalidades" (R.L.J., Ano 127, págs. 23 e 24).
E, mais adiante citando Autores Italianos, referem que, "... em matéria de registo, o terceiro deve considerar-se em estado de boa fé (ignorância) relativamente à existência de outro título aquisitivo, quando este não tenha sido registado ...", "... tal conhecimento (da existência de outro título aquisitivo) é juridicamente irrelevante e equivale à ignorância ...", "... a falta de registo do 1º acto origina a favor do segundo adquirente (que registou) uma fracsumpitio juris et de jure de ignorância naquele acto e, portanto, de boa fé".
A orientação contrária acoberta-se sobretudo no argumento seguinte: o de que o registo constitui uma mera presunção, que pode ser ilidida mediante prova em contrário - assentando esta na nulidade do próprio registo ou na invalidade do acto substantivo inscrito - e sua relevância concedida a principio da boa fé pelo nosso ordenamento civil.
Este argumento tem a ver com o preceituado nos arts. 291º do Cód. Civil e 17º, nº 2 do C.R.P. (antigo art. 85º), cujos normativos - também eles relativos à aquisição pelo registo - exigem a boa fé do adquirente quando o registo em que ele se baseia esteja ferido de invalidade substantiva (1º caso) ou de invalidade registal (2º caso).
Não se vê, todavia, que a doutrina destes preceitos deva ser generalizada a todos os casos de aquisição pelo registo.
Relativamente ao art. 291º, dir-se-à que uma coisa é a inoponibilidade de um vício (nulidade ou anulação) e outra é a inoponibilidade do próprio negócio, sendo que uma e outras são figuras diferentes (cfr. Rui Alarcão "A Configuração dos Negócios Anuláveis " 1971, Vol I, pág 79, nota 108) e, no caso em apreço, o que está em causa é a inoponibilidade do próprio negócio.
Ora se conjugarmos, como importa, as normas do direito civil com as normas do registo predial, designadamente o art. 5º, nº 1 do diploma registal, verifica-se que a ineficácia de um acto anterior, porque não registado - em relação ao novo adquirente, implica que o 2º acto - registado - tenha plena validade nas relações internas (entre esse adquirente e o titular originário), o que vale por dizer que ele não está, por isso, necessariamente ferido de nulidade (cfr. A. Varela, R.L.J., ano 118º, págs. 287 e 288): não se pode dizer, por exemplo, que a venda de um imóvel, não registada - implique a nulidade de uma venda ulterior - pelo mesmo proprietário - por se tratar de "bens alheios" (assim é no plano interno dos 1ºs. contratantes mas, devido às regras do registo, não o é no plano interno dos 2ºs. contratantes).
Quanto ao 2º preceito, bem poderá entender-se que "... o conceito de terceiro (de boa fé) usado no art. 17º nº 2 do C.R.P. actual (correspondente ao art. 85º do Código de 1967) não coincide com o termo "terceiro" utilizado no texto do art. 5º daquele diploma, porquanto os problemas versados numa e noutra disposição legal são inteiramente distintos" (A. Varela, R.L.J., Ano 118º, pág. 312, nota 2 "in fine").
A tese da irrelevância da má fé acabou de ser acolhida - e aqui decisivamente - pelo já referido Acórdão uniformizador de jurisprudência de 20/05/97: "Não importa apurar se o credor exequente agiu de boa ou má fé ao nomear à penhora a fracção predial em causa. É que a eficácia do registo é independente da boa ou má fé de quem regista.
Importa assim concluir que :
1º - O registo pelos 2ºs. Réus da hipoteca constituída sobre as fracções prediais em causa, porque precedeu o registo da aquisição operada pelo Autor relativamente às mesmas fracções, prevalece sobre este.
2º - Essa prevalência não está subordinada à boa fé dos mesmos Réus.
Perante tais conclusões, importa reconhecer que a sentença sindicanda não merece, nesta parte, qualquer reparo.
3.5 - Pretende ainda o apelante que, a entender-se não estar já documentada nos autos a má fé dos 2ºs. Réus, então teria o processo de prosseguir necessariamente para se apurar em sede de julgamento, a factualidade atinente a essa má fé.
É que, conforme acrescenta, a apreciação do mérito da causa no despacho saneador pressupõe que os autos contenham já todos os elementos para decidir, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, e não apenas de acordo com a solução perfilhada pelo Juiz da causa.
Vejamos.
Nos termos do art. 510º, nº 1 al. b) do Cód. Proc. Civil, deve o Juiz "conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo o permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória.
Por outro lado, preceitua o art. 511º, nº 1, do mesmo diploma que "o Juiz, ao fixar a base instrutória, seleccionará a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito".
Entendia-se no domínio da Lei anterior à reforma de 1995-96, e essa doutrina continua inteiramente válida à luz das normas actuais - que "o art. 510º, nº1 al. c) (actual al. b)) contém implícita, como aconselhável, a regra de que o Juiz se abstenha de decidir enquanto no processo não estejam obtidos os pontos de facto articulados, necessários para várias e plausíveis soluções da questão de direito (Ac. Rel. Coimbra de 29/10/91 in C.J. 1991, Tomo IV, pág. 124).
Tal entendimento significa que o Juízo sobre a oportunidade da apreciação do mérito não está subordinado a critérios meramente subjectivos por parte do julgador: "apesar de o Juiz se considerar intimamente habilitado a solucionar o diferendo partindo apenas do núcleo de factos incontroversos, pode isso não ser suficiente se, porventura, outras soluções-jurídicas ... poderem ser legitimamente defendidas" (Abrantes Geraldes "Termos da Reforma de Processo Civil", II Vol., pág. 129).
Revertamos ao caso dos autos.
Para quem entenda - como o Exmº Juiz "a quo" e nós próprios - que é irrelevante a má fé de "terceiro" adquirente para conferir prevalência à sua inscrição registal, desde que ela tenha precedido aquisição anterior não registada ou registada posteriormente, os autos contêm inegavelmente todos os elementos para a decisão de fundo.
Tal não acontece, porém, para quem entenda - como o apelante - que o registo só protege o "terceiro" de boa fé: basta compulsar os articulados para concluir que a boa ou má fé dos 2ºs. Réus, ora apelados consubstancia um juízo que, não é lícito formular neste momento, visto que ele depende da prova que o Autor, aqui apelante, viesse a produzir a esse propósito.
E, sendo assim, à luz dos preceitos citados pareceria aconselhável o prosseguimento dos autos, para que, operada essa factualidade - ora controvertida - fosse então lícito decidir de harmonia com uma ou outra das assinaladas soluções.
Mas, como também se refere no Acórdão citado, "... pode entender-se que, por razões de eventual economia processual e de celeridade será defensável que, desde logo o Juiz se pronuncie decisoriamente, ao menos nos casos em que invoque razões que se apresentem como representando a solução mais plausível da questão de direito; neste caso, se o Tribunal de Revista discordar tem sempre à mão os recursos às disposições processuais que referimos (baixa do processo para ampliar a matéria de facto), enquanto que, se concordar, fica de imediato decidido todo o pleito".
Acontece que a solução advogada pela 1ª instância e por nós sufragada e também aquela que o S.T.J. consagrou do Acórdão uniformizador de jurisprudência já anteriormente citado.
Tendo em atenção a força e autoridade evidentes de um tal Acórdão, a dita solução é pois, aquela que se perfila, naturalmente, como mais plausível.
Assim - e com o devido respeito por opinião em contrário - nada justifica, no caso vertente, o prosseguimento do pleito com a selecção da matéria de facto atinente à má fé e com a consequente prova.
3.6 - Em sede de contra-alegações, peticionam os 2ºs. Réus a condenação do Autor como litigante de má fé por "ocultar e deturpar grosseiramente a verdade dos factos".
Em que possa consistir essa actuação grosseira não o dizem porém, aqueles Réus.
E também nós a não vislumbramos.
O Autor limita-se a invocar, um factor, que aqueles Réus, ao inscreverem a hipoteca no registo, sabiam que as fracções oneradas já não pertenciam à "(R)" - devedora hipotecária - mas ao próprio Autor.
Essa alegação é de todo legitima e não indicia sequer que ela representa uma lide grosseira, quanto mais dolosa.
Não há que operar, pois a peticionada condenação.
4 - DECISÃO
Em face de todo o exposto, acordam, na improcedência da apelação, em confirmar a douta sentença recorrida.
Sem custas por delas estar isento o apelante - art. 2º, nº 1 al. a) "infine" do Cód. Custas Judiciais.
Fixo em 10.000$00 os honorários a favor do Exmº Patrono nomeado à Ré "(R)".
Lisboa, 27/05/99.
Sousa Grandão
Arlindo Rocha
Fernando Beça