| Decisão Texto Integral: | ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I A. SITO NA RUA …EM LISBOA, intentou acção declarativa com processo ordinário contra B., LIMITADA, pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 26.180,00, a titulo de indemnização pelos prejuízos sofridos pela má realização de uma obra, ou, subsidiariamente, a restituir-lhe parte do preço da empreitada em causa, no valor de € 22.7709,67, acrescido de juros de mora, calculados à taxa legal de 4% ao ano, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
A final foi produzida sentença a julgar a acção parciamente procedente com a condenação da Ré a satisfazer ao Autor a quantia de € 17.549, 66 a título de capital, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde 2 de Outubro de 2003, à taxa de 4% e até integral pagamento, tendo absolvido a mesma do restante petitório, bem como os chamados do pedido formulado.
Inconformada com esta decisão recorreu a Ré, apresentando as seguintes conclusões:
- Provou-se que os condóminos do 3° D, do 3° A e do 3° C, e bem assim aqueles que, na altura, constituíam a Administração do Autor, nenhum defeito apontaram à obra, na altura em que a mesma foi dada por concluída;
- Igualmente se provou que aquilo que o auto denominado "Parecer Técnico" qualificou como defeitos eram "aparentes a quem, com atenção e alguns conhecimentos de construção civil";
- Sendo o condómino do 3° A um profissional da construção civil, os sobreditos "defeitos" terão de ser qualificados como aparentes e, consequentemente, como conhecidos do Autor;
- Ocorreu, por conseguinte, no caso dos autos, a causa de irresponsabilidade do empreiteiro prevista no art. 1219° do Cod. Civil.
- Condenando a ora Apelante, apesar da verificação do caso de irresponsabilidade do empreiteiro expressamente previsto, violou a sentença recorrida o referido normativo do Código Civil.
- A obra foi concluída em Maio de 2002, tendo o Verão que se lhe seguiu sido chuvoso, tendo o Apelado constatado, após o Verão de 2002, que persistiam as infiltrações das águas pluviais;
- Em 11 de Dezembro de 2002, o Apelado remeteu à Ré a carta cujo teor é reproduzido sob o n° 53 da fundamentação de facto; antes dessa data, apenas se provou que o condómino do 3° C se queixou de infiltrações na pala da varanda e que o condómino do 2° D se queixou de infiltração na cozinha, que se provou ser feita através da chaminé.
- Ora, provou-se que, quer as varandas e respectivas palas, quer as chaminés, estavam excluídas do objecto da empreitada contratada com a Apelante.
- Tendo a obra sido recebida sem reserva em Maio de 2002 e o preço da empreitada integralmente pago, em Dezembro de 2002 encontrava-se largamente expirado o prazo de 30 dias legalmente previsto para a denúncia de defeitos.
- Não tendo denunciado os eventuais defeitos no prazo de 30 dias subsequente ao fim do Verão, deixou o Apelado caducar os direitos conferidos pelos art.os 1221°, 1222° e 1223° do Código Civil.
- Reconhecendo ao Apelado o direito a uma indemnização, violou a sentença o disposto no artº 1220° do Cod. Civil.
- Por outro lado, não se provaram os pressupostos da constituição da obrigação de indemnizar.
- Consideram-se, na sentença recorrida, como factos o que não passa de conclusões - "os elementos de betão pré-esforçado não se encontravam bem assentes", "duas ripas estavam mal apoiadas", "telhas que não escaixavam bem, e, mais grave, considerou-se como constituindo factos o que cartas e opiniões referiram como tais, confundindo-se o facto provado que se traduz no envio da carta com a prova do que na mesma se afirma;
- Igualmente se não demonstrou o nexo de causalidade entre as situações elencadas como sendo defeitos da obra e as infiltrações provadas nos autos.
- Estas, respeitam a palas de varandas e chaminés, umas e outras excluídas do objecto da empreitada.
- As zonas de repasse na lage de esteira, podiam, como se provou, resultar do facto de alguém abrir a janela/clarabóia, abertura não imputada ao Apelante.
- Os próprios danos a cujo ressarcimento foi condenada a Apelante, não se encontram demonstrados nos autos.
- Apenas se deu como provado que o Recorrido se viu na contingência de adjudicar a uma outra empresa a reparação.
- Não se provou que a reparação tenha realmente sido efectuada nem, muito menos, que a Apelada tenha pago qualquer quantia à referida empresa.
- Inexistindo o dano, inexiste a obrigação de o reparar.
- Acresce que ao montante referido no art. 68° da fundamentação de facto, sempre se teria de retirar o que corresponde ao novo objecto da possível empreitada, designadamente, o terraço posterior, as palas das varandas e, sobretudo, todos os trabalhos nos interiores dos andares, trabalhos esses não incluídos na empreitada dos autos.
- Ao mesmo montante, igualmente se teria de subtrair o custo do material susceptível de reaproveitamento e que a sentença calculou em montante "não inferior a € 8.630,34".
- Isto é, se se justificasse, o que não é o caso, a condenação da Apelante, sempre teria a sentença de remeter para liquidação o cálculo do respectivo montante.
- No pedido principal - o único que a sentença julgou parcialmente procedente - o Autor não pediu a condenação da Ré ao pagamento de juros;
- Condenando a Ré no pagamento de juros, violou a sentença o disposto na al. e), do n°. 1, do art. 668° do Cod. Civil pelo que, é nula.
- A sentença igualmente condenou a Apelante nas custas, apesar do decaimento parcial da ora Recorrida.
- Assim procedendo, violou a sentença o disposto no n°. 2 do art. 446° do Cód. Proc. Civil.
Nas contra alegações o Autor pugna pela manutenção do julgado.
II Põem-se como questões a resolver no âmbito do presente recurso:
1) Se face à matéria dada como provada estamos perante uma situação de irresponsabilidade do empreiteiro nos termos do artigo 1219º do CCivil;
2) Se a denúncia dos defeitos pelo Apelado foi feita após ter expirado o prazo de 30 dias consignado pela Lei, mostrando-se assim caducado o direito do Apelado;
3) Se inexistem nos autos os factos consubstanciadores da responsabilidade civil e, no caso de os mesmos estarem demonstrados, se a indemnização em que a Apelante foi condenada deveria ter sido relegada para ulterior liquidação;
4)Se se verifica a causa de nulidade da sentença prevenida no artigo 668º, nº1, alínea e) do CPCivil e por ter condenado a Apelante em juros quando o Apelante omitiu tal petitório na formulação do seu pedido principal;
5) Se a sentença recorrida violou o disposto no artigo 446º, nº2 do CPCivil ao condenar a Apelante na totalidade das custas do processo, apesar do decaimento parcial do Apelado.
A sentença sob recurso deu como assentes os seguintes factos:
- O A. da Rua …, em Lisboa, aqui Autor, deliberou, em Abril de 2001, proceder à remodelação total do telhado do seu prédio, uma vez que a cobertura do mesmo apresentava-se corn graves deficincias, provocando infiltrações em algumas das suas fracções autónomas.
- Já antes da realizção da obra em causa nos autos, registavam-se nalguns apartamentos, nomeadamente em duas divisões do apartamento do 3° A (corredor e quarto da filha do proprietário) inbltrações.
- Já havia marcas de infiltrações num dos quartos e no corredor do 3° A do prédio em causa nos autos, antes da adjudicação da obra à aqui Ré, B., Limitada.
- O Autor decidiu mandar reparar o telhado do prédio na sua assembleia de 17 de Abril de 2001, onde foi igualmente aprovado o orçamento apresentado pela Ré, tendo-lhe logo após adjudicado a obra.
- Após a deliberação referida na alínea anterior, o Autor adjudicou essa obra à firma B., Lda., aqui Ré, a qual, mediante orçamento apresentado se propôs efectuar:
. a demolição da cobertura existente com baldeação e transporte dos produtos de limpeza e escavação e vazadouro;
. e fazer:
paredes em alvenaria de tijolo, revestimento de paredes, revestimento de pavimentos, a abertura a fecho de roços para tubos de queda de algerozes, a cobertura do telhado assente sobre ripado de betão, com telhas, cumeeiras a rincões, caleiras em PVC em larós assente em argamassa de cimento, telhas passadeiras, e montagem de clarabóia de acesso ao telhado, as pinturas de paredes e, finalmente, a rede de esgotos fuviais, incluindo caleiras e tubos de queda.
- A empreitada que a Ré aceitou executar limitava-se à reconstrução do telhado do prédio.
- Do âmbito da empreitada em causa nos autos estava excluído tudo o que dissesse respeito às varandas e respectivas palas, não incluídas no seu âmbito.
- Do âmbito da empreitada em causa nos autos, estava excluído tudo o que dissesse respeito às chaminés, à excepção dos remates das mesmas, junto ao telhamento.
- A ventilação das casas de banho não foi incluída na empreitada em causa nos autos.
- Do âmbito da empreitada em causa nos autos não constava a reparação do interior dos diferentes apartamentos do prédio.
- O total da obra foi orçado em Esc. 6.071.871 $00 (seis milhões, setenta a um mil, oitocentos a setenta a um escudos, e zero centavos, equivalente a € 30.290,00 (trinta mil, duzentos e noventa euros, e zero cêntimos), acrescidos de IVA.
- A obra referida nas alíneas anteriores foi então realizada pela firma Ré.
- A obra executada pela Ré foi previamente licenciada pela Câmara Municipal de Lisboa.
- Farte da intervenção da Rée teve lugar em pleno Inverno.
- A despeito da Ré ter colocado uma cobertura em plástico, de forma a abranger toda a superfície do telhado, o certo é que ocorreram infiltrações durante a execução da obra.
- A realização de intervenções nos telhados, em pleno Inverno, quando não sejam convenientemente cobertos, torna previsíveis infiltrações de águas pluviais.
- Alguns dos elementos de betão pre-esforçado da obra em causa nos autos não se encontravam bem assentes, tanto as linhas como as ripas.
- Na obra ern causa nos autos existiam duas ripas de betão pré-esforçado em que as zonas de ligação entre elas estavam mal apoiadas em tijolos.
- Na obra em causa nos autos algumas ripas estavam desalinhadas longitudinalmente.
- Na obra em causa nos autos algumas das linhas estavam simplesmente apoiadas, estando algumas delas desalinhadas.
- Na obra em causa nos autos, as peças em betão não eram rigorosamente uniformes, distinguindo-se, também nesse aspecto, do aço.
- Na obra em causa nos autos não se encontravam vigas de betão (fornecidas, de resto, pela Secil) torcidas.
- Na obra em causa nos autos existiam zonas de repasse em várias zonas da lage de esteira.
- Na obra em causa nos autos os tubos de ventilação primária da rede de águaas residuais domésticas não estavam ligados directamente para a atmosfera, e acima da cumeeira, mas sim ao nível da lage de esteira.
- Os tubos referidos no artigo anterior não servem habitualmente para a saída de cheiros, mas para a entrada de ar, podendo, para este último efeito, estar situados abaixo da cumeeira, desde que seja telha vã (o que não impede que, não estando a ser actuada a rede de esgotos, por utilização, não haja, de facto, saída de cheiros).
- Na obra em causa nos autos existiam três qualidades de telhas, as quais não encaixavam bem entre si.
- Na obra em causa nos autos existiam cortes de telhas a meio de uma água mestra.
- Na obra em causa nos autos, alguns telhões da cumeeira a algerozes não estavam bem assentes.
- Na obra em causa nos autos, as telhas junto aos guardas fogos não foram assentes através de algeroz ou por encastramento, e o remate era por uma chapa.
- Na obra em causa nos autos a chapa era a melhor solução junto aos guardas fogos.
- Na obra em causa nor autos as águas do telhado não se encontravam niveladas.
- Na obra em causa nos autos existiam espaços em aberto, por onde entravam águas meteóricas.
- Na obra em causa nos autos as bicas das lages em consola foram adulteradas e aplicados tubos.
- As lages em consola não estavam incluídas no objecto da empreitada em causa nos autos.
- A obra referida nas alíneas anteriores foi dada por concluída pela Ré no mês de Maio de 2002.
- A chave que permitia o acesso ao telhado do prédio em causa foi deixada, em duas únicas ocasiões, por M…, na Pastelaria sita no rés-do-chão, ao cuidado de R….
- Os Admininistradores do Autor na altura dos factos em causa nos autos, R… e M…, eram os únicos Condóminos com acesso ao telhado.
- Os Condóminos do 3° D, do 3° A e do 3° C, e bem assim aqueles que, na altura, constituiam a Administração do Autor, nenhum defeito apontaram a obra, na altura em que a mesma foi dada por concluída.
- Porque os então Administradores da Autora, R… e M…, nada apontassem à obra referida nos artigos anteriores, esta foi integralmente paga pelo Autor à Ré, nos termos convencionados.
- 0 Verão de 2002 foi chuvoso.
- Com o aparecimento das primeiras chuvas, em especial após o Verão de 2002, o Autor constatou que as infltrações das águas pluviais, apesar da nova cobertura, continuavam.
- Após os factos referidos no artigo anterior, vários Condóminos procederam à respectiva denúncia à empresa Ré, a qual foi fazendo entretanto algumas pequenas intervenções, na tentativa de remediar o mal.
- Assim que comegou a chover, após a conclusão da obra, recomeçaram os problemas com as infiltrações das águas pluviais, o que provocou que, de imediato, os Condóminos mais directamente lesados com as novas infiltrações, em especial os proprietários das fracções situadas no 3° andar do prédio, dessem conta desses factos, quer a Administração, quer ao próprio encarregado da Ré, o Sr. Grilo.
- O Condómino do 3° C queixou-se das infiltrações que existiam na pala da sua varanda.
- A Ré foi informada da situação relativa às infiltrações na pala da varanda do 3° C, não incluída no objecto da empreitada, e duma infiltração no 2° andar D.
- As infiltrações referidas no artigo anterior efectuavam-se através da chaminé, igualmente excluída do objecto da empreitada, à excepção do seu remate, junto ao telhamento.
- A Ré procedeu à aplicação de telas em redor das chaminés, das clarabóias e das caleiras, não tendo as mesmas resolvido as infiltrações denunciadas.
- Foi solicitada à Ré a apresentação de um orçamento de reparação a pintura dos apartamentos do prédio em causa.
- Durante algum tempo, a Ré foi-se disponibilizando para proceder a pequenas reparações, com vista a eliminar as causas das infltrações de água, que o Autor lhe ía denunciando.
- Numa ocasião, a janela/clarabóia de acesso ao telhado apareceu aberta, o que seria idóneo a, caso chovesse, permitir a entrada directa de águas pluviais.
- É falso que a Ré não tenha recebido qualquer denúncia de defeitos da obra depois de executada, pois constantemente, perante as queixas dos Condóminos mais lesados com as infltrações vindas do telhado, que continuaram, o dito encarregado da Ré, Sr. Grilo, passava o tempo a fazer pequenas reparações no telhado designadamente, a colocar telas e silicone na tentativa de remediar a má execução da obra.
- A fracção correspondente ao 3° andar A encontrava-se inabitável, tendo dado lugar ao realojamento do respectivo Condómino, por virtude das infltrações de águas pluviais provenientes do telhado, ocorridas já após a conclusão da obra feita pela Ré, situação esta que
tenderia a generalizar-se a todas as fracções já afectadas, em especial as fracções restantes existentes no 3° andar (enquanto último piso do prédio).
- Os Condóminos do prédio sito da Rua …, em Lisboa, enviaram à aqui Ré, que a recebeu, o original da carta que é fls. 26 a 27 dos autos, datada de 11 de Dezembro de 2042, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Condóminos do Prédio sito
Rua …
….-…Lisboa
À B., Lda. Rua ….
….. Estoril
Carta Registada c/aviso de recepçãoo, e Enviada cópia à Administração do imóvel
Lisboa, 11 de Dezembro de 2002
Assunto: Obras efectuadas no imóvel sito
Na Rua …, por essa
Empresa
Exm °s Senhores
Após a conclusão das obras que foram adjudicadas a essa Empresa, em assembleia geral de condóminos, e que iniciaram em Dezembro de 2001, e foram dadas por concluídas em Maio de 2002, tem-se verificado diversas anomalias nomeadarmente algumas que não existiam antes da vossa intervenção, e outras que se mantiveram apesar dela.
Assim, passamos a descrever alguns problemas nos apartamentos do último andar, apesar de existiram outros apartamentos também danificados
3°A - houve agravamento, concretamente na área da sala, cozinha a quarto.
3°B - continuam as infiltrações em tectos a paredes.
3 ° C - algumas infiltrações em várias áreas.
3° D - Não tinha infiltrações antes de iniciar a obra, chovendo copiosamente agora, principalmente num quarto, tendo a sala também sido afectada.
Tais anomalias têm originado diversos danos no interior dos diversos fogos do imóvel, bem como nos pertences que ali têm os seus proprietários.
A situação de degradação da cobertura que existia no imóvel, motivou a adjudicação de nova cobertura a essa empresa.
A questão é, apesar de V Exªs. terem dado as obras por findas, não foi solucionado o problema, antes piorou.
A situação anómala foi denunciada a V Exªs, logo que descoberta, a apesar de algumas intervenções da vossa parte os problemas graves mantêm-se.
Atento ao disposto nos art°s 916; 1255 do Código Civil, V Exªs são responsáveis pela situação de degradação existente, que deriva da má feitura das obras de que foram incumbidos e já deram por concluídas.
Agradecemos que contactem o A. a fim de procederem à rectificação da obra, suprindo os defeitos que existiam e ainda se mantêm, e os que surgiram posteriormente, por deficiência da mesma.
Aguardamos um contacto de V Exªs no prazo de oito dias, a contar da data da recepção desta carta, a fim de discutir a resolução do problema.
Sem outro assunto, subscrevemo-nos,
(…)»
- Em resposta à carta referida na alínea anterior, a Ré remeteu ao Autor a carta cuja copia é fls. 30 a 32 dos autos, sem data, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(...)
Exmos Senhores subscritores da carta datada de 11 de Dezembro de 2002,
Acusamos a recepção da V. carta que nos merece as seguintes considerações:
1. Em primeiro lugar é necessário esclarecer que a obra que nos solicitaram, adjudicaram e que a nossa empresa executou se refere à substituição do telhado, não estando pois, como é óbvio, considerada qualquer intervenção em caleiras, palas de varandas ou chaminés.
2. As obras foram concluídas em Maio, como V. Exas referem e foram nessa altura verificadas pelos condóminos, não tendo sido detectados quaisquer defeitos.
3. Em seguida, o condómino do 3° Andar A solicitou a administração do prédio, que por sua vez nos solicitou, a lavaagem de tectos a paredes do seu fogo, o que fizemos sem qualquer custo.
4. Mais tarde, vieram informarmo-nos de que faltava um parafuso na escada de acesso à cobertura, que havia uma zona de um guarda- fogo em que a tela não se encontraria bem colada e, ainda, que havia uma infiltração de água na pala sobre a varanda do 3° Andar C. Nessa altura solicitamos aos condóminos presentes que elaborassem uma lista do que consideravam deficiências para podermos proceder à sua reparação. Tal nunca foi feito, mas, mesmo assim, colocámos o parafuso em falta, rectificámos a tela do guarda-fogo e, ainda, reparamos a pala do 3° andar C sem qualquer encargo adicional, apesar de tal como em 1., não nos competir por não fazer parte do telhado, nem ser qualquer intervenção nessa zona da responsabilidade do A. por se tratar de uma zona de uso privado do condóminio do 3°Andar C.
5. Posteriormente, foi-nos comunicado que haveria uma infiltração de água, através da chaminé, no 2 ° Andar D. Apesar de não termos tido qualquer intervenção nas chaminés do edficío ainda assim, procedemos à inspecção do local e tomámos as medidas convenientes.
6. Verificou-se que não tinba sido suficiente, visto fque a água afinal se inflltrava pela chaminé, onde, como o já referido em 1., não tivemos intenvenção. Ainda assim e sem qualquer encargo adicional, aplicámos telas em redor de todas as chaminés, clarabóias e caleiras, sem que tal sequer nos fosse solicitado, mas porque desejamos prevenir outros defeitos do edíficio que pudessem comprometer o bom funcionamento do telhado, esse sim obra nossa.
7. Após esta intervenção foi novamente vistoriado o telhado e tudo parecia estar a funcionar nas perfeitas condiçõs, tendo sido resolvidas as situações que atrárs descrevemos, apesar de não serem de nossa responsabilidade e apenas por uma questão de boa fé da parte da nossa empresa.
8. Depois de passado um período extremo de mau tempo em que nada se passou e que foi acompanhado no local com visitas periodicas a A. Administração do condomínio pediu a nossa empresa que apresentasse orçamento para reparação dos apartamentos que tinham sido afectados pelas sucessivas entradas de água que se tinham verificado coo longo de anos pelo telhado antigo que se encontrava degradado.
9. Depois de termos recolhido, Junto dos condóminos a lista dos trabalhos que pretendiam que fossem realizados a expensas do condomínio, enviamos o respectivo orçamento.
10. É nessa altura que nos comunicam a existência de infiltrações em locais onde tal nunca se havia verificado, mais ainda, por obseii~a,,do dos locais ficava a ideia de que teria havido telhas que tinham sido mexidas e que estariam a provocar tal situação.
11. Novamente, fomos proceder às reparaçõeso que eram necessárias tendo embora ficado com a ideia de que poderia algum dos condóminos ter interesse em que houvesse entrada de água, para assim atribuir responsabilidades a terceiros, não com o fim de solucionar, qualquer problema que pudesse exisur, mas sim de beneficiar directa e pessoalmente dessa situação.
12. Tudo se tornou mais claro ao recebermos a V. carta já mencionada, onde com evidente má fé, V. Exas tentam imputar-nos responsabilidades no estado de degradação dos apartamentos, estando esse que afinal tem anos, de que V Exas fizeram questão de nos dar conhecimento antes do início da obra e além disso é do conhecimento geral. Tendo os fogos estado sujeitos a uma degradação ao longo de anos, certamente provocaram danos nos apartamentos e nos pertences dos seus proprietários. Por isso, só por má fé ou por abuso de confiança nos poderão ser imputados.
13. Notamos ainda que V. Exas despudoradatente, chegam a escrever que num dado apartamento "chove copiosamente", não sabemos se por desconhecimento do significado da expressão ou se com intenção clara de difamar. Mais ainda, tendo a obra sido feita durante o inverno passado, período esse em que se verificaram fortes chuvadas, nunca, nem quando decorriam os trabalhos, consideraram V. Exas. que tais teriam contribuído para qualquer dano quer nos apartamentos quer nos pertences dos seus proprietários, pois que já existiam e não eram da nossa responsabilidade.
14. Por sempre nos termos mostrado disponíveis e pelo facto de termos, tal como o já exposto, procedido a trabalhos que nunca estiveram no âmbito da obra que nos foi adjudicada, sem ter havido qualquer encargo adicional, julgam V. Exas que podem continuar a abusar da nossa boa fé. Obviamente e face a todos os argumentos já apresentados, repudiamos firmemente qualquer tentativa de manipulação dos factos por parte de V. Exas com o objectivo de nos serem imputadas quaisquer responsabilidndes no estado dos apartamentos degradados desde há anos.
15. Rejeitamos toda e qualquer responsabilidade que esteja para além dos nossos deveres de reparar qualquer deficiências que subsista dos trabalhos que nos foram adjudicados e apenas nesses, nunca em qualquer outra situação para a qual não contribuímos ou onde não tivemos intenvenção.
16. Como entendemos que nada há para discutir com V. Exas e porque a linguagem que utilizaram na carta e de molde a criar conflitos que não desejamos, desde já daremos conhecimento deste assunto ao nosso advogado para que analise e conclua sobre as medidas a tomar.
Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com consideração.
De V. Exas.
Atentamente
(…)»
- Em resposta à carta referida na alínea anterior, foi remetida à Ré o original da carta que 6 fls. 33 a 35 dos autos, datada de 26 de Dezembro de 2002, documento que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(...)
Condóminos do prédio sito
Rua …
….-… Lisboa
B. e
Lda.
Rua ….
….
….-… Estoril
Lisboa, 26 de Dezembro de 2002
Exm °s Senhores
Acusamos a recepção da vossa carta, sem data, em resposta à nossa datada de 11.12. 2002, que nos merece as seguintes considerações (seguindo a ordem dos parágrafos da vossa):
1 - Em primeiro lugar é necessário esclarecer que ninguém pediu a essa firma a reparação de danificações que não tivessem sido provocadas pela má construção da obra do telhado que lhes foi adjudicada.
2 - As obras ao serem dadas por concluídas, foi comunicado à administração a verificação das mesmas.
3 - A lavagem dos tectos e paredes realizadas no 3° A, não tinhamos que as pagar pois foram provocadas pelas infaltrações de águas vindas do telhado, aquando da execução das obras.
4 - A lista das deficiências do telhado logo verificadas foram comunicadas à administração do prédio. Lamentamos agora, não o ter feito por escrito, à vossa f rma, como ora fizemos.
A respeito do que aconteceu no 3° C, se antes não havia infiltração é porque a de que falou foi provocada pelas obras realizadas pelos senhores. Recordo como exemplo, o facto do buraco feito no tecto do 3°B.
5 e 6 - Ao fazer-se um telhado novo implica necessariamente, um revestimento adequado em volta de chaminés, clarabóias, etc..
- Foi tambem por uma manifestação de boa fé que até agora temos contemporizado com as deficiências da vossa obra.
8 - Falam de visitorias periódicas. Realmente foram feitas algumas (não por técnicos credenciados), e por sinal não conseguiram resolver os problemas.
9 - Os orçamentos de que falam não têm nada a ver com o telhado actual.
10 - As infiltrações verificam-se em tempo de chuva e não em Maio e Verão (tempo seco).
11 - O deslocamento das telhas do telhado (para um leigo como nós), verificam-se porque o telhado está mal executado e não como V. Exas afirmam, despudoradamente, serem cometidas pelos condóminos. Não do sabemos qual será o interesse de algum viver numa casa onde cai água do tecto em vários sítios, e ainda por cima com pessoas de idade e crianças alérgicas a humidade e fungos, provenientes dos bolores da placa, que continua encharcada devido à continua infiltração de águas...
12 - As infiltrações a que nos reportamos na nossa carta são as actuais e não as que aconteceram no ano de 2000, e só nessa altura e não ao longo de vários anos como os senhores alegam.
13 - Tamém despudoradamente os senhores afirmam que durante o inverno em que estavam a ser realizadas as obras do telhado, não nos queixaamos das águas infiltradas. Não é verdade, e os vossos empregados sahem-no bem. Quantas vezes os condóminos do 3°andar andaram às tantas da noite a apanharem baldes de água que se acumulava na placa...
14 - Na realidade os senhores, contrariados embora, têm-se mostrado disponíveis porque sabem que têm culpas. Aliás, também é verdade que não têm sido capazes de resolver os problemas.
No nosso entender, de leigos na matéria, os problemas só ficarão resolvidos quando o telhado for levantado a ser novamente feito em condições, com pessoal especializado e o trabalho acompanhado por técnico credenciado, e não como agora está com "remendos" por todo o lado.
15 - Nós também repudiamos qualquer tentativa de manipulação dos factos pois eles são concretos e não, infelizmente, fruto da nossa imaginação. Estão bem à vista de quem queira ver.
16 - Como entendemos que nada mais podemos fazer para resolver os problemas a bem, e, como a linguagem que utilizam na vossa carta é deveras ofensiva para todos nós, vamos pedir uma vistoria a CML e procederemos em conformidade.
Sem outro assunto, subscrevemo-nos,
De V. Exas
Atentamente
(…)»
- Em resposta à carta referida na alínea anterior, foi remetida à A. Administração do Condomínio o original da carta que é fls. 39 a 42 dos autos, datada de 3 de Janeiro de 2003, documento que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Administração do condomínio do prédio sito
Na Rua ….
….-… Lisboa
Estoril 3 de Janeiro de 2003
Exmos. Senhores,
De novo recebemos uma carta com várias assinaturas em que o remetente se auto intitula "Condóminos do Prédio sito na rua … ", da qual Vos remetemos uma cópia.
Como já antes referimos, o interlocutor da nossa empresa é a administração do condomínio mas, mais uma vez, não quisemos deixar a referida carta sem resposta pelo que solicitamos a V. Exas. que dela dêem conhecimento às pessoas que assinaram a referida carta.
Apesar de sentirmos que se continua na senda do conflito, reafirmamos o nosso interesse na resolução de qualquer anomalia que seja da nossa responsabilidade.
Antecipadamente gratos pela atenção dispensada, subscrevemo-nos com estima e consideração,
De V. Exas.
Atentamente
B.
Lda.
A Gerência
(…)
Exmos Senhores subscritores da carta datada de 26 de Dezembro de 2002,
Acusamos a recopção da V. carta que, embora subbscrita por várias pessoas, devidentemente redigida por uma única e, estamos certos, não reflecte de forma exacta o pensamento das restantes
Após análise da mesma cumpre-nos fazer as seguintes considerações:
1. Se V. Exas não pretendiam pedir reparação de danos não provocados pela obra ficou-nos essa ideia pelos termos em que se nos dirigiram. Acrescentamos ainda que madeiras podres, estuques em mau estado e fungos em tectos e paredes não são resultado da obra mas sim de situações anteriores.
2. V. Exas confirmam que as obras foram verificadas.
3. A lavagem dos tectos e paredes foi-nos solicitada pela Admrnistração, não porque tivesse que ver com as obras, mas porque o condomínio entendeu que o estado em que se encontrava o 3° Andar A resultava do mau estado do telhado antigo e do tempo que demorou a inicrar a sua substimição.
4. A lista de deficiências que nos foi comunicada mereceu a nossa atenção mesmo não tendo sido elaborada por escrito. E FALSO o que dizem do 3 ° Andar C, porquanto a infiltração a que se referem já existia, foi-nos mostrada antes das obras se iniciarem, e foi por nós resolvida ainda que não fosse da nossa responsabilidade, pois que se situava fora do telhado, numa pala de varanda onde não tivemos intervenção. Quanto ao 3° Andar B estranhamos que invoquem esse facto pois que esse buraco foi feito aquando da montagem do guincho para realização da obra e no final desta foi reparado pela nossa firma. Não entendemos porque è que consideram uma deficiência, tanto mais que foi reparado.
5. / 6. Note-se que revestir em volta das chaminé e clarabóias não resolve quaisquer, problemas estruturais das paredes destes elementos, onde por falta de manutenção se vão declarando fissuras e outras debilidades que nada tâm a ver com o telhado ou a ligação ao mesmo.
7. A afirmação de boa fé que fazem não condiz com atitudes de conflito que ultimamente têm sido tomadas por V. Exas, continuando por evidenciar de forma objcetiva aquilo a que chamam de deficiências da obra.
8. As visitorias que fizemos foram realizadas por pessoal com competência para solucionar qualquer problema, sempre que nos foi solicitado e também sempre que achamos conveniente.
9. Referimos os orçamentos porque só após a sua entrega se verificou uma clara alteração na relação que os condóminos vinham tendo connosco.
10. V. Exas. referem infaltrações, esquecendo-se talvez que, por várias ocasiões em que se verificaram fortes chuvas, fizemos deslocar ao local uma pessoa que procurou essas infiltrações, tendo-se verificado que não existiam, vindo a ser dito mais tarde que existiam, mas noutros locais onde nunca nada se havia passado.
11. O deslocamento das telhas nada tem que ver com a execução do telhado, uma vez que estas não se deslocam por si só, como qualquer leigo sabe. Gostariamos de referir também que aquando da última visita que fizemos ao local, a janela de acesso ao exterior do telhado se encontrava aberta. Ao afirmar-se que numa casa cai água do tecto e necessário ter o bom senso de verificar-se, porventura, não haverá outras razões para que tal aconteça, razões essas que nada têm que ver com o telhado, em vez de tentar encontrar bodes expiatórios. Temos ainda de dizer que a existência de fungos nas superfícies resulta da prolongada exposição à humidade a que estiveram sujeitas enquanto existiu o telhado antigo e, uma vez instalados, só serão removidos após tratamento adequado do interior das casas, o que tanto quanto sabemos V. Exas tardam em fazr, não nos competindo, certamente, fazer tais recomendações. Mais ainda, se V. Exas. tivessem feito tais reparações, não continuariam a falar das obras do telhado.
12. Pensamos, sobre este assunto que, por uma questão de bom senso, seria adequado V. Exas pensarem que poderá haver outras causas que não as obras no telhado e evitar a criação de bodes expiatórios que afinal nada resolvem e apenas envenenam as relações entre as pessoas.
13. Dissemos na nossa carta que V. Eras durante a execução das obras não nos imputaram a responsabilidade do estado das casas, o que aliás era óbvio não podiam fazer, mas não dissemos que os trabalhos não Vos tinham incomodado, tanto mais que a obra foi realizada no inverno tendo-se verificado fortes chuvadas quando parte do telhado tinha sido removido, o que permitiu a entrada de água quando o vento levantou os oleados de protecção que estavam montados. Nessa altura, V. Exas manifestaram a V. cornpreensão pelas condições adversas em ague estavamos a trabalhar e, por isso, sempre tivemos a preoeupação de minimizar os incómodos que sabiamos, nós e V. Exas, se verificariam pelo facto de a obra estar a ser realizada, a Vosso pedido, em tal época do ano.
14. Nunca nos mostrámos contrariados, embora ultimamente V. Exas procurem de forma sistemcática o conflito o que, evidentemente, não contribui para que as nossas relações continuem com cordialidade. Se estamos disponíveis é porque queremos dar assistência à obra, mesmo que incompreensivelmente maltratados e porque temos consciência de que não será por nos quererem culpar do que não nos diz respeito que viremos a ter qualquer culpa. Apesar de continuarem a utilizar argumentos vagos como culpas, problemas, etc. e não refiram situações concretas, voltamos a lembrar que talvez existam outras razões para que se verifique esta agitação que, afinal apenas limita qualquer possibilidade de relações adequadas entre as pessoas. Quanto à Vossa opinião de leigos, que respeitamos, não faremos qualquer comentário.
15. Sendo os factos concretos é necessário não os misturar. Que não se extraiam conclusôes da aparência, sem que se procurem as verdadeiras causas.
1 6 Procederão V. Exas da forma como entenderem e estamos convictos de que o caminho que apontam é certamente o mais adequado, para que de uma vez por todas, se acabe com insinuações, perseguições e outras tentativas de intimidação.
Como nota final gostariamos apenas de dizer o que já sabem e que a que estamos, como sempre estivemos, ao dispor de V. Exas para a solução de qualquer problema que seja da nossa responsabilidade. Mais ainda, gostariamos de dizer, com mágoa, que foram V. Exas que iniciaram a via da agressividade e na nossa carta nunca se pretendeu ofender os condóminos que sempre respeitamos e por isso não entendemos como, de forma tão distante e sem que tenham tentado sequer o contacto connosco, assinem carlas que contêm afirmações falsas e apenas configuram uma manifestação colectiva de apoio a pretensões pouco claras de uma única condómina, que parece, afinal, encabeçar uma acção dirigida contra a nossa f rma.
A tudo o que nos pediram sempre dissemos sim, sempre que nos chamaram comparecemos, é pois com tristeza que verificamos que os signatários das cartas que nos foram remetidas, não tendo nenhuma razão de queixa da nossa firma, nos hostilizam por incitamento de uma condómina que não tomando claras as suas intenções, apenas procura a difamação e o conflito.
Pelo que deixámos exposto resta-nos informar de que não continuaremos a alimentar polémicas porque afinal nas Vossas cartas não se entende o que pretendem, visto que sempre demos assist~encia à obra e continuaremos a fazê-lo se se justificar e quando nos for solicitado de forma adequada.
Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com consideração.
De V. Exas.
Atentamente.
B.
Lda
A Gerência
(…)»
- M… recebeu um ofício da Administração Regional de Saúde de Lisboa e Vale do Tejo – Centro de Saúde de Sete Rios, cuja cópia é fls 48 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido e ond nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: QUEIXA DE INSALUBRIDADE
Informo V. Exa. Que, após visita do Técnico de Saúde Ambiental deste Centro de Saúde, Sr. R…, no dia 23 de Janeiro de 2003, se verificou que a queixa de insalubridade enviada a este Serviço de saúde Pública tem fundamento.
No entanto, dado tratar-se de um imóvel em propriedade horizontal, o assunto deverá ser resolvido pelo condomínio.
Com os melhores cumprimentos,
A Autoridade de Saúde
(….)
(…)»
- M…. pediu ao Regimento de Sapadores de Bombeiros de Lisboa uma declaração, datada de 29 de Janeiro de 2003, cuja original é fls. 49 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…)
DECLARAÇÃO
Processo CA/06
A pedido da Sra. M…., se transcreve o relatório manifestado no dia 20 de janeiro de 2003, pelas 18h05 na rua ….
Para os efeitos julgados por conveniente.
Trata-se de edíficio de construção recente que sofreu infiltrações de águas a nível do 3º andar devido ao facto de o algeroz se encontrar entupido. Constatei ainda o facto de haver muitas humidades no telhado principalmente nas obras junto à Chaminé.
Pelo pessoal do RSB foi o referido algeroz desentupido.
Face ao exposto sou do parecer a que se proceda com a maior brevidade possivel à reparação da cobertura.
A equipa dos trabalhos foi chefiada pelo subchefe Principal 3967/1ª E… .
Por ser verdade e me ter sido pedido passo a presente declaração que por mim vai ser assinada com a rubrica de que faço uso e autenticada com o selo branco desta Unidade.
Lisboa e Secretaria Geral do RSB, em 2003-01-29.
O Comandante,
C…
Cor. De Eng.
(…»
- M… pediu à Câmara Municipal de Lisboa a realização de uma vistoria à cobertura do prédio sito na Rua …, a qual foi realizada a 5 de Fevereiro de 2003, apresentando como restltado o Auto de Vistoria, cuja cópia é fls. 43 e 44 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde nomeadarnente se lê:
«(…)
Assunto: Comprovação do estado de conservação
Auto de Vistoria:
Aos cinco dias do Mês de Fevereiro de dois mil e três, nesta cidade de Lisboa, e na Rua …, compareceu o técnico abaixo assinado e verificou tratar-se de um prédio não muito antigo, de 4 pisos.
Exteriormente
As fachadas encontravam-se em razoável estado de conservação.
A cobertura inicial foi objecto de uma remodelação, tendo para o efeito sido entregue e aprovado pela CML o projecto 1256/OB/2001; as obras foram dadas por concluídas em Maio de 2002. A má execução das mesmas deu origem às anomalias que agora se verificam nos últimos andares do edifício.
Interiormente
3°A
Os tectos de todas as divisões apresentam manchas escuras de humidadee do tecto da sala e da cozinha corre água; as paredes também já apresentam manchas de humidade e quando chove com mais intensidade também escorre água nas paredes a tardoz; o pavimento da sala também já se apresenta manchado nas zonas onde a água cai.
3ºB
A ventilação da casa de banho não funciona, possivelmente por entupimento dos tubos a nível da cobertura.
3°D
Os tectos a paredes nas zonas dos algerozes apresentam manchas de humidade, principalmente na zona tardoz, onde a água corre em dias de chuva muito intensa.
2ºB
A ventilação da casa de banho não funciona e a parede confinante com o prédio apresenta escorrência de água; um pedaço do tecto já aluiu.
Os restantes fogos e lojas do rés do chão não foram visitados por os condóminos terem informado ainda não existirem anomalias.
Processos existentes na CML:
E para constar, eu M…, elaborei o presente auto que assino
(…)»
- M… pediu à Junta de Freguesia de Campolide a realização de uma vistoria a coberrura do prédio sito na Rua …, a qual foi realizada a 5 de Fevereiro de 2003, apresentando como resultado o constante do oficio 12 de Fevereiro de 2003, cuja cópia é fls. 45 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde normeadamente se lê:
ASSUNTO: OBRAS DE REPARAÇÃO E BENEFICIAÇÃO
LOCAL: RUA ….
EXMO (a) SENHOR (a)
Pelo Condómino do 3° A foram-vos solicitadas obras de reparação do prédio em assunto, em 06/01/03.
Em visita efectuada em 05/02/03 verificou-se que aquele prédio apresenta várias deficiências e nomeadamente: Infiltrações de águas pluviais no telhado e/ou caleiras.
Denota-se ainda que o telhado sofeu beneficiaões eventualmente mal executadas.
Assim,a de acordo com o Edital de 21/04/97 da Câmara Municipal de Lisboa de que se junta cópia, deverão ser objecto das necessárias beneficiações e reparações até 15/03/03.
Caso as obras não sejam efectuadas, teremos de intormar a CML para que sejam tomadas as providências que tiver por convenientes.
Neste contexto, e nos termos e para os efeitos do artigo 100° e seguintes do Código de Procedimento administrativo, dispõe V. Exa do prazo de 10 dias para, querendo, vir ao processo, dizer por escrito, aquilo que se lhe oferecer. No caso de V Exª. optar par uma audiência oral, deverá dirigir-se à Junta de Freguesia de Campolide, sita na rua de Campolide 24, B, em Lisboa, no dia 24/02/03 2ªfeira) entre as 1830 a as 19H-30, e contactar com o Vogal da Habitação.
Com os melhores cumprimentos,
O Vogal da Habitação O Presidente
(……..) (…………)
- A Administração do Condomínio eleita em 7 de Fevereiro de 2003, pediu a obteve um parecer técnico, acompanhado de cento e vinte a nove fotografias, à Associação Lisbonense de Proprietáriios, sobre a cebertura do prédio sito rua rua …., que é fls. 50 a 61 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde nomeadamente se lê:
«(…)
2. 6 - COBERTURA
- Os elementos de betão pré-esforçado estruturais não são os mais adequados;
- Não se encontram assentes de forma adequada, tanto as linhas como as ripas;
- Onde deveria existir uma viga em betão armado, que receberia as encastramentos das linhas e serviria de cumeeira, existem duas ripas de betão pre-esforçado, em que as zonas de ligação entre elas estão "toscamente " apoiadas em tijolos;
- As ripas estão desalinhadas longitudinalmente, não permitindo assim um telhamento perfeito;
- As linhas em vez de estarem encastradas na viga de betão armado, estão simplesmente apoiadas. Algamas destas linhas estão torcidas. Se tombarem, o telhado naquela zona cai;
- Existem pedaços de telhas (cacos) a calçarem as telhas;
- Existem zonas de repasses em várias zonas de laje de esteira;
- Os tubos de ventilação principal, rede de Águas Residuais Domésticas, assim como os do sistema de arejamento das cavess de banho foram cortados e ou tapados, não estando ligados directamente para a atmosfera e acima da cumeeira, mas sim a nivel da laje de esteira;
- Existem dois tubos de P . V .C. que canalizam as águas meteóricas das águaas mestras das traseiras, para os dois tubos de queda existentes na fachada principal. Estes dois tubos de queda, são manifestamente insuficientes para a drenagem de toda a água, além disso, os funis são de caleiras e não de prumadas;
- Os remates das telhas aos paramentos não são por encastramento, ou por algeroz, mas de uma forna empírica a inconcebível;
- Existem telhas partidas, as quais não foram substituídas e foi-lhes aplicada tela;
- As caleiras de recolha e drenagem de águas pluviais desapareceram e deram origem a umas autênticas galerias a céu aberto;
- A tela de impermeabilização destas "galerias" não foi minimamente colada/aplicada;
- As telhas só não caiem da cobertura, porque batem no paramento que anteriormente tinha a função de platibanda;
- Existem no minimo 3 qualidades de telhas, com as consequentes dificuldades de casamento, tanto telha a telha, como telha à ripa;
- Num telhado novo não deveria existir um único centimetro quadrado de tela impermeabilizante, neste caso existem metros quadrados;
- Existem cortes de telhas a meio de uma água mestra, o que é inconcebível;
- Os telhões da cumeeira e larozes não estão assentes convenientemente, o traço da argamassa é incorrecto e dá a sensação que não foi utilizado ligante;
- As telhas junto aos guarda-fogos foram assentes num meio fio e não através de algeroz, ou por encastramento e foi feito um remate atraés de uma chapa (oriunda de um hospital qualquer, à semelhança das existentes nos pretendentes algerozes);
- As águas do telhado não se encontram minimamente niveladas;
- Existem demasiados espaços em aberto, por onde entram águas meteóricas:
- Existem zonas do telhado, que para colmatar as deficiências de construção foi aplicada tela, produto liquido negro ou branco e silicone;
- As bicas das lajes em consola foram adulteradas e aplicados tubos;
- Com o suprimento das prumadas de descarga das traseiras e a condução das águas meteóricas para as prumadas existentes na fachada principal (duas), que tem um caudal de descarga insuficiente, as águas escorrem pelo paramento da fachada principal e entram na montra da loja P…, existente no r/chão;
- De referir que as fotografias foram tiradas tom flash, de modo que as zonas escuras correspondem à realidade encontrada;
(…)»
- Parte dos defeitos apontados no auto denominado «Parecer Técnico» (referido no facto enunciado sob o nizmero 61), seriam defeitos aparentes, a quem, com atenção e alguns conhecimentos de construção civil, visitasse a obra, nomeadamente ripas desalinhadas, linhas «simplesmente apoiadas» em vez de encastradas na viga de betão armado, cacos a calçarem telhas, telhas desalinhadas, «espaços em aberto por onde entram águas meteóricas».
- O Autor enviou à aqui Ré, que a recebeu, o original da carta que é fls. 85 e 86 dos autos, datada de 19 de Maio de 2003, que aqui se dá por integralmente reproduzida a onde nomeadamente se lê:
«(…)
B.
Lda
Rua …
…..
….-… Estoril
Carta registada com aviso de recepção Lisboa, 19 de Maio de 2003
Lisboa, 19 de Maio de 2003
Assunto: Administrção do condomínio do Prédio sito na Rua … Lisboa
Exmos. Senhores,
Na sequência dos nossos insistentes pedidos para que essa firma procedesse à eliminação dos defeitos detectados, e atempadamente denunciados, na obra que vos foi adjudicada de substituição do telhado do prédio acima identificado, vimos, numa última tentativa de evitar o recurso aos Tribunais, conceder-vos um prazo de 10 dias para o início da reparação em causa a qual deverá ter designadamente em conta que, conforme foi apurado por um nosso perito:
- Os elementos de betão pré-esforçado estruturais não se encontram bem assentes, tanto as linhas como as ripas;
- Existem duas ripas de betão pré-esforçado em que as zonas de ligação entre elas estão mal apoiadas em tijolos;
- As ripas estão desalinhadas longitudinalmente;
- As linhas estão simplesmente apoiadas estando algumas delas torcidas;
- Existem zonas a repasses em várias zonas a laje e esteira;
- Os tubos de ventilação primária da rede de águas residuais domésticas foram cortados ou tapados não estando ligados directamente para a atmosfera e acima da cumeeira, mas sim ao nível da laje de esteira;
- As caleiras de recolha e drenagem de águas fluviais não existem;
- Existem 3 qualidades de telhas as quais não encaixam bem entre si bem como a telha à ripa;
- Existem cortes de telhas a meio de uma água mestra;
- Os telhões da cumeeira e larozes não estão bem assentes;
- As telhas junto aos guarda logos não forum assentes através de algeroz ou por encastramento e o remate é por uma chapa;
- As águas do telhado não se encontram niveladas;
- Existem espaços em aberto por onde entram águas meteóricas;
- As bicas das lajes em consola foram adulteradas e aplicados tubos.
Se acaso V. Exas. não iniciarem como mais uma vez lhes é solicitado - e no espaço de 10 dial a contar da recepção desta carta - os trabalhos de eliminação dos defeitos acima enumerados, seremos forçados a exigir em tribunal a redução do preço do empreitada nos termos do disposto no artº 1222 do Codigo Civil.
Lembramos, ainda, que após a cabal reparação da cobertura do nosso prédio deverão V. Exas. proceder, ainda, à reparação das fracções que foram gravemente afectadas pelos defeitos supracitados uma das quais, como sabem, encontra-se mesmo, por via disso, em condições impróprias para habitar o que provocou o realojamento dos respectivos condóminos (3° andar Letra A) prejuízo este que igualmente vos é imputável.
Na expectativa de que, com uma atitude construtiva, V. Exas. se proponham reparar os defeitos do obra e os danos que com eles causaram, subscrevemo-nos com os nossos cumprimentos.
CONDOMÍNIO DO PRÉDIO
Rua …
…-... LISBOA
Cont. Nº ……..
(…)»
- Em resposta à carta referida na alínea anterior, a Ré remeteu ao Autor a carta cuja cópia é fls. 87 e 88 dos autos, datada de 23 de Maio de 2003, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadamente se lê:
«(…
Administração do Condomínio do prédio
sito
na Rua …
…-… Lisboa
Estoril, 23 de Maio de 2003
Exmos. Senhores,
Acusamos a recepção da Vossa carta datada de 13 de Maio de 2003 e cumpre-nos informar o seguinte:
1. Contrariamente ao que V Exas referem, sempre demos a necessária assistência a obra, nunca tendo realmente existido "insistentes pedidos" a todas as situações que necessitaram da nossa intervenção foram solucionadas.
2. Não entendemos, por isso, a Vossa atitude de nos conceder um prazo, nem tão pouco a enumeração que fazem que chega até a indicar coisas a que, V Exas sabem-no, somos completamente alheios.
3. V. Exas referem também o mau estado da fracção 3 ° A, sabendo perfeitamente que tal situação se verifica há anos a resulta de o condomínio não ter atempadamente feito as obras no telhado, nem outras que são até obrigatórias por lei, nem o condómino ter realizado a mais elementar conservação do fogo. Resta-nos por isso repudiar a tentativa de nos responsabilizarem por factos que são da responsabilidade do condomínio ou do proprio condómino.
A obra foi concluída, foi vistoriada e recebida pelos condóminos que estiveram presentes, tendo sido por nós solicitada a elaboração de uma lista de reparações que entendessem necessárias e que não foi feita. Posteriormente, foi solicitada a nossa intervenção para reparações, que fizemos a nossas expensas, sendo algumas delas fora do âmbito da obra. Por diversas vezes nos deslocámos ao local para verificar o funcionamento da cobertura e só terminamos estas visitas após a confirmação de que tudo estaria a funcionar tendo obtido ainda a confirmação dos condóminos.
Depois de terminados os trabalhos a administração do condomínio, solicitou-nos que apresentassemos orçamento para a execução de reparações em vários fogos (nomeadamente no 3 ° A) que seriam a realizar por conta do condomínio que se responsabilizava assim pela falta das obras no telhado em tempo útil, dando também um claro sinal de que tudo decorria com normalidade, tanto mais que os condóminos dos diversos fogos que foram visitados para a execução do orçamento sempre nos receberam
sem qualquer dúvida ou desconfiança, não tendo nunca sido posta em causa a qualidade do nosso trabalho.
Par tudo o que foi dito-resta nos manifestar que embora continuando ao dispor de V. Exas e mantendo o desejo de uma cordial relação, não podemos aceitar a forma como se nos dirigem a as imputações que nos querem à força fazer. Os Tribunais sendo talvez a única forma de clarificar toda a situação uma vez que sempre estivemos do Vosso lado e sempre assumimos as nossas responsabilidades, mas continuaremos a rejeitar as responsabilidades que são dos condóiminos e do próprio condomínio que nos pretendem atribuir de forma desagradável e inqualificável.
Sem outro assunto de momento, subscrevemo-nos com consideração,
De V. Exas.
Atentamente
B.
……., Lda.
A Gerência
(…)»
- O Autor enviou à aqui Ré, que a recebeu, o original da carta que é fls. 90 dos autos, datada de 27 de Junho de 2003, que aqui se dá por integralmente reproduzida e onde nomeadaments se lê:
«(…)
A B. e
, LDA
Rua …
………
….-… Estoril
Lisboa 27, Junho 2003
Assunto: Edifício de habitação e comércio/Remodelação de Cobertura.
Carla Reg istada C/aviso Recepção.
Exmos Senhores,
Na sequência do proeesso de remodelação da cobertura absolutamente necessária de efectuar e dado que essa Empresa se recusa a tomar medidas efectivas para resolver a situação decorrente do mau trabalho que levaram a efeito, serlv a presente para vos enviar o parecer técnico, elaborado pela Associação Lisbonense de Proprietários e que aponta para a execução de uma intervenção integral da cobertura, para corrigir o trabalho efectuado.
Para uma evolução efectiva do processo e dado que não podemos continucar a protelar a excução dos trabalhos inadiáveis de executar, antes do próximo Inverno, enviamos listagem dos trabalhos a executar e respectivo caderno de encargos. Mais informamos que daremos andamento ao processo de adjudicação tendo por base a consulta já efectuada, e passaremos a accionar judicialmente essa empresa.
Sem outro assunto, muito respeitosamente,
De V. Exas Atentamente
(…)»
- A carta referida na alínea anterior foi acompanhada do parecer técnico elaborado pela Associação Lisbonense de Proprietários, referido no facto enunciado sob o número 61, bem como de uma listagem das obras a realizar, e respectivo caderno de encargos, constante de fls. 93 a 96 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, e onde nomeadamente se, lê:
Assunto: Rua … / Remodelação de cobertura
Caderno de Encargos para execução de nova cobertura
Com base no levantamento efectuado e definição dos trabalhos a efectuar, devem os mesmos seguir os seguintes princípios na sua execução:
1 - Cobertura
l.1- Levantamento da telha e sua reaplicação
1 - Levantamento das telhas existentes, com separação das aproveitáveis (sem quebras ou fissuras superficiais e elementos inferiores de sustentação partidos), por fabricante e remoção para vazadouro fora da obra dos materiais ndo aproveitáveis;
2 - Verificando-se haver telhas de fabricantes diversos, não havendo problemas com a qualidade do revestimento final, deve haver uma separação, nesta fase dos materiais por fabricante e identifitcação dos locais onde futuramente se pode aplicar, sem falhas, cada uma das telhas em causa;
3 - 0 revestimento da cobertura deve contemplar o fornecimento e montagem de telhas passadeiras, que possam permitir a acessibilidade a todos os locais da cobertura, como sejam as chaminés, caleiras e terraços;
l.2 - Acerto de toda a estrutura de suporte da nova cobertura
1 - Remoção da estrutura existente e respectivos materiais de apoio;
2 - Marcação da nova estrutura, com especial cuidado na manutenção do desenho existente e garantia de esquadria do mesma, respeitando as medidas standard do tipo de telha escolhida, de acordo com o descrito na alínea 2 do ponto 1 . 1;
4 - Efectuar o assentamento da nova estrutura com materiais adequados (argamassa), com construção de elementos em betão ajustados às cotas da estrutura a construir;
5 - A marcação da nova estrutura, deve ter em atenção, dentro do possível a necessidade de deixar as caleiras o mais francas possíveis, por forma a permitir acessibilidades a trabalhos de limpeza e manutenção;
1. 3 - Fornecimento de telha em falta
1 - Sendo necessário o fornecimento de elementos de revestimento do cobertura, como sejam por exemplo a telha, telhões e os tamancos, deve a proposta incluir o fornecimento e assentamento dos elementos necessários para uma execução adequada do revestimento da cobertura, na sequência do descrito na alínea 2 do ponto 1.1;
1. 4 - Algerozes
1 - Remover os materiais existentes e execução de algerozes em zinco ou tela asfálticas com revestimento a xisto, adequadas aos locais em causa;
2 - A execução deste trabalho, deve ter em conta o estudo de pendentes dos algerozes, bem como a alteração dos diâmetros para 110 mm e a criação de duas prumadas no alçado posterior do edifício;
3 - Devem ser previstas o fornecimento a montagem de ralos de pinho em todas as prumadas;
1. 5 - Zinco em guarda fogos e chaminés
1 - Todos os elementos salientes da cobertura (chaminés, tubos de ventilação, clarabóia, etc), devem ser tratados com instalação de remates em zinco, bem como as zonas ligadas aos edifícios adjacentes (guarda fogo), executadas conforme as boas normas de construção e por forma a que não sejam locais de posterior entrada de água;
1.6 - Terraço posterior
1- Remoção das telas existentes e transporte para vazadouro fora da obra;
2- Execução de pendentes adequadas às novas prumadas e preparadas para a execução e sua impermeabilização, com telas asfálticas com revestimento a xisto;
3 - Impermeabilização do terraço, incluindo as platibandas e remates adequados às novas prumadas e instalação dos respectivos ralos de pinha;
1. 7- Novas prumadas em PVC de 110 mm de diâmetro
1 - Substituição das prumadas existentes no alçado principal por prumadas em PVC de 110 mm fixas por braçadeira e preparadas para pintar;
2 - Execução de duas novas prumadas em PVC de 110 mm fixas por braçadeira e preparadas para pintar, incluindo as ligações às caixas mais próximas ao nível do R/C;
3 – Fornecimento e montagem de ralos de pinha em todas as prumadas;
4 - As novas prumadas e algerozes, devem ter em conta a eliminação de tubagens existentes de águas pluviais no interior da cobertura;
1.8 - Remoção de entulhos e vazadouro
1 - Todos os materiais sobrantes deverão, ser removidos da obra para vazadouro próprio, devendo verificar-se esta acção não só e integralmente no final dos trabalhos, mas ao longo da execução dos mesmos, por forma a um local de trabalho organizado e limpo;
1.9 - Ventilações das Casas de Banho
1 - Desentupir as prumadas de ventilação das Casas de Banho e permitir a sua chegada desimpedida até à zona sob o revestimento em telha;
2 - Efectuar rede de ligação conjunta, onde seja possível, no interior, sob o revestimento a telha, considerando-se não ser necessário a criação de chaminés para permitir uma ventilação adequada das casas de Banho ;
1.10- Tela impermeabilizadora nas palas da varanda.
1- Verificação das qualidade das telas existentes ;
2 - Em caso de não oferecer garantias de qualidade, promover a sua remoção, e substituição por telas asfálticas com revestimento final a xisto;
1.11- Fixar cablagens na cobertura / chaminés
1 - As cablagens que se entendam necessárias de deixar instaladas, devem s^-lo de forma adequada, através de barçadeiras;
1. 1 2 - Pinturas de paredes, chaminés e guarda fogos
1 - As zonas exteriores da cobertura, nomeadamente platibandas, chaminés e outras, deverão ser pintadas com tinta igual em qualidade e cor às originais;
2 - A pintura será estendida às prumadas de águas pluviais alteradas ou criadas (4);
2 - Trabalhos nos andares - a intervenção no interior das habitações tem de ser coordenada com os proprietários, devendo o empreiteiro dotar as equipas de trabalho com pessoal especializado em tarefas desta natureza.
2.1-Pinturas
1 - Escovagem de todas as superfícies, com remoção dos materiais que não garantam a qualidade final do revestimento;
2 - Reparação com massas adequadas das imperfeições superficiais, que permitam uma adequada pintura final;
3 - Execução das pinturas conforme a qualidade e cores existentes, tendo em atenção a aplicação de tinta com caraeteristicas anti-fungos, nos locais de mais humidade, nomeadamente em cozinha e casas de banho;
4 - Nos trabalhos de pintura deve ser tido em atenção toda a toda a protecção das superfícies;
2.2- Afagamento a envernizamento de pavimentos
1 - Remoção total ou parcial do revestimento existente;
2- Preparação da superfície para colagem parcial ou total;
3 - Colagem de novos tacos parcial ou na totalidade da superfície;
4 - Execução da lixagem e envernizamento necessários a um acabamento de qualidade no final;
5 - Remoção de todos os materiais sobrantes;
2. 3 - Pintura de vãos de porta
1 – Raspagem das superfícies dos vãos em causa;
2 – Execução de betumagem e lixagem necessária ao acabamento final;
3 – Pintura final com a mesma qualidade e cor da tinta existente;
2. 4- Substituição de tampas de caixa de estore
I - Remoçao da caixa existente;
2 - Fornecimento e montagem da nova caixa com o mesmo acabamento inicial;
- Mercê do referido nos artigos anteriores, o Autor solicitou a uma outra empresa a reparação total do telhado, uma vez que seria inviável, pela própria natureza das coisas aguardar por uma prévia condenação judicial da Ré, dado, que a qualquer momento a situação do prédio poderia agravar-se de modo irremediável, nomeadamente pelo agravamento intolerável das suas condições de habitabilidade (de que, aliás uma das fraegbes, o 3° A., já não era sequer habitável).
- Mercê do referido nos artigos anteriores o Autor viu-se na contingência de adjudicar a uma outra empresa, pelo preço de € 22.000,00 (vinte e dois mil euros e zero cêntimos), acrescido de IVA, a reparação da obra mal executada pela Ré.
- As telhas e os elementos de betão pré-esforçado consubstanciavam o único material da obra potencialmente recuperável;
- Cerca de 50% a 60%o de todo o material colocado na obra pela Ré seria reaproveitado na obra executada pela firma U…, Limitada, nomeadamente telhas e elementos de betão pré-esforçado, num valor não inferior a € 8.630,34
(oito mil, seiscentos e trinta euros, e trinta e quatro cêntimos).
- B., Limitada, aqui Ré, tem como sócios L… e C…, e como gerente aquele primeiro (conforme certidão da Conservatória do Registo Comercial de Cascais que é fls. 251 a 254 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida).
- L… é filho de R… e de M… (conforme certidão de assento de nascimento que é fls. 227 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida).
1.Do contrato havido entre Apelante e Apelado.
Entre Apelante e Apelado foi celebrado um contrato de empreitada, tal como o mesmo nos é definido pelo normativo inserto no artigo 1207º do CCivil através do qual aquela se obrigou perante este a proceder à remodelação total do telhado do prédio mediante a satisfação da quantia de € 30.290, 00, acrescida do respectivo IVA, a qual foi dada como concluída pela ora Apelante em Maio de 2002, tendo o Apelado procedido ao pagamento do preço acordado para o efeito, como resulta das alíneas a), b), c), f) e i) da matéria assente.
Quer isto dizer, que o Apelado aceitou a obra depois de a mesma estar concluída, e daqui, desta aceitação pura e simples faz a Apelante insurgir-se contra a sentença recorrida, uma vez que no seu entendimento, tendo-se provado que os condóminos do 3° D, do 3° A e do 3° C, e bem assim aqueles que, na altura, constituíam a Administração do Autor, nenhum defeito apontaram à obra, na altura em que a mesma foi dada por concluída e porque igualmente se provou que aquilo que o auto denominado «Parecer Técnico» qualificou como defeitos eram «aparentes a quem, com atenção e alguns conhecimentos de construção civil», sendo o condómino do 3° A um profissional da construção civil, os sobreditos «defeitos» terão de ser qualificados como aparentes e, consequentemente, como conhecidos do Autor, tendo ocorrido, assim, a causa de irresponsabilidade do empreiteiro prevista no artigo 1219° do Código Civil.
Vejamos então, já que a vexata quaestio desta acção, reside precisamente na circunstância de a obra, na tese do Autor/Apelado, ter sido defeituosamente executada (pois com o aparecimento das primeiras chuvas, logo após o verão de 2002, constatou-se que continuava a haver infiltrações das águas pluviais, apesar da nova cobertura do prédio levada a cabo pela Apelante - à qual havia sido adjudicada a obra para eliminar as infiltrações anteriormente ocorridas, cfr neste ponto a alínea a) da matéria assente)
1.1 Da irresponsabilidade do empreiteiro.
Neste conspecto, preceitua o normativo inserto no artigo 1219º do CCivil: 1. «O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.»; 2. «Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.».
O princípio no contrato de empreitada, é que a obra a executar pelo empreiteiro deverá sê-lo em conformidade com o contratado, e sem quaisquer vícios que excluam ou reduzam o seu valor, ou as aptidões para o seu uso ordinário ou que foi convencionada, artigo 1208º do CCivil: quer dizer, o empreiteiro no cumprimento da sua obrigação deverá proceder de boa fé e segundo as regras da arte, «(…) Se existirem vícios, sujeita-se às sanções dos artigos 1221.º e seguintes, sem ser admitido a provar que não teve culpa, pois como escreve Vaz Serra(…), o empreiteiro obrigando-se a executar a obra sem defeitos deve executá-la isenta deles e responde, portanto, mesmo que o defeito não resulte de culpa sua. Ele é que é técnico da arte e deve, por conseguinte, saber, quando se obriga, se lhe é ou não possível fazer a obra sem vícios», cfr Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª edição, vol II/868, 892.
O apanágio deste princípio é a responsabilidade do empreiteiro, traduzida nos deveres decorrentes do contrato, de eliminar os defeitos e de satisfazer todas as obrigações correlativas, Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem, 893.
Todavia, essa responsabilidade cessa se o dono da obra a aceita sem reservas, mesmo que a obra tenha vícios e estes sejam ocultos ou não reconhecíveis, desde que tenha conhecimento deles.
Por outra banda, a nossa Lei faz estabelecer uma presunção (ilídivel)de conhecimento para os defeitos aparentes, tenha ou não tenha existido verificação da obra aquando da sua aceitação pelo dono, no nº2 do artigo 1219º do CCivil, tendo-se por aparentes os vícios que se revelam por sinais visíveis.
Esgrime a Apelante na sua tese, com a aparência dos defeitos imputados à obra, já que ficou provado o seguinte: a) na altura em que a mesma foi dada por concluída nenhum dos condóminos que constituíam a administração lhe apontaram qualquer deficiência (resposta ao ponto 32º da base instrutória); b) parte dos defeitos apontados no «Parecer Técnico» elaborado pela Associação Lisbonense de Proprietários, a pedido do Apelado, e que faz fls 50 a 61, eram «(…) aparentes a quem, com atenção e alguns conhecimentos de construção civil, visitasse a obra (…)» (alínea r) da matéria assente e resposta ao ponto 35 da base instrutória); c) o condómino do 3º A é um profissional da construção civil, pelo que tais defeitos deverão ser qualificados como «aparentes» e por isso conhecidos do Autor.
É certo que se encontra provado nos autos que os então Administradores do Autor, R… e M…, nada apontaram à obra após a sua conclusão (alínea i) da matéria assente), nem tão pouco os condóminos dos 3º D, 3º A e 3º C (resposta dada ao ponto 32º da base instrutória).
Todavia, não se mostra provado nos autos, que qualquer uma daquelas pessoas tivesse comparecido à entrega da obra, nomeadamente os condóminos dos 3ºs andares (cfr resposta ao ponto 31 da base instrutória), sendo certo que – adiante-se – também não foi alegado nos autos que qualquer dos condóminos do prédio alguma vez tivessem sido impedidos de verificar a obra aquando da sua conclusão.
Também resulta da resposta ao ponto 35 da base instrutória, que as deficiências construtivas apontadas no relatório de fls 50 a 61, seriam «aparentes a quem com atenção e alguns conhecimentos de construção civil, visitasse a obra»
Esta resposta mostra-se complexa já que, a aparência dos defeitos apenas era possivel para aqueles que visitassem a obra atentamente (com atenção) e cumulativamente tivessem alguns conhecimentos de construção civil.
In casu, não obstante o Tribunal recorrido não tenha dado como provado, mostra-se assente (por acordo das partes, pois o Autor, aqui Apelado, na réplica, em sede de resposta à excepção deduzida, não contraditou tal facto) a matéria alegada pela Ré no artigo 6º da sua contestação – «(…) o condómino do 3º A é um profissional da construção civil.» - e embora não tenhamos por verificado que tal condómino tivesse comparecido à entrega da obra (resposta negativa ao ponto 31º da base instrutória), nem que o mesmo, bem como qualquer outro, tivesse na altura podido vistoria-la como entendesse (vejam-se as respostas restritivas aos pontos 32º e 33º e negativa ao ponto 34º, todos da base instrutória), poderemos concluir, utilizando para o efeito as regras da experiência comum, que tal condómino (do 3º A) atenta a sua actividade profissional, se na altura da conclusão e entrega da obra a tivesse vistoriado com atenção, ter-se-ía apercebido dos seus defeitos.
Todavia, como é óbvio, esta conclusão, põe-se no campo das hipóteses meramente teóricas e não no plano factual concretamente apurado que é o que aqui se cura.
Mas, mesmo que se tivesse apurado que o condómino do 3º A tivesse efectivamente visitado a obra com atenção, e daí pudessemos fazer extrair a presunção legal inserta no nº2 do artigo 1219º, nº2 do CCivil do seu conhecimento dos defeitos da obra, nunca tal presunção seria extensível, sem mais, aos restantes condóminos e, consequentemente à Administração, aqui Apelado.
É que, para se chegar a tal conclusão silogística, como faz a Apelante, necessário se tornaria a alegação e prova que o condómino do 3º A após ter visitado a obra tivesse dado conhecimento do seu estado defeituoso aos restantes condóminos, directamente, ou à Administração do Condomínio e que esta houvesse transmitido tal facto àqueles, o que de todo, não foi sequer aflorado na contestação.
A arguição da excepção de irresponsabilidade por banda da Apelante, assentou na presença dos condóminos do 3º andar aquando da entrega da obra, facto esse versado no artigo 5º da contestação e levado ao ponto 31º da base instrutória e dado como não provado e sem prejuízo da matéria que se provou na resposta ao ponto 32º daquela mesma peça processual, isto é que aqueles mesmos condóminos bem como os que na altura constituíam a administração do Apelado, nenhum defeito apontaram à obra quando a mesma foi dada por concluída, esta aceitação sem reservas, mesmo sem qualquer prova de que a obra tenha sido verificada, não se pode subsumir, sem mais, no disposto no nº2 do artigo 1219º do CCivil.
Os defeitos aparentes a que alude aquele normativo, são aqueles que se revelam por sinais visiveis e permanentes («aparente: visível, evidente, manifesto, que aparece ou se mostra à vista (…)», in Grande Diccionário Da Lingua Portuguesa de José Pedro Machado, vol I), isto é, todos aqueles que «(…) podiam e deviam ser reconhecidos por um homem médio com inteligência média (…)», cfr Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem, 893, fazendo-se aqui apelo à capacidade de percepção do dono da obra (desde que o dono da obra «(…) não tenha incumbido nenhum técnico de proceder à verificação, pois pode determinado defeito ser aparente para um especialista e não para um leigo.(…), cfr Pedro Romano Martinez, Contrato De Empreitada, 1994, 157).
In casu, apurou-se que os defeitos na obra apenas eram aparentes para uma pessoa que a visitasse com atenção e tivesse alguns conhecimentos de construção civil, o que significa que um leigo na matéria não se aperceberia dos mesmos, e não sendo o condomínio ora Apelado, constituído por especialistas em construção civil, não se poderá extrair aquela presunção conducente à irresponsabilização da ora Apelante, a qual continua assim a ser passível das penalizações decorrentes do cumprimento defeituoso da obrigação nos termos do artigo 1208º do CCivil.
As conclusões improcedem quanto a este particular.
2. Da caducidade dos direitos do Apelado.
Impugna ainda a Apelante a sentença recorrida uma vez que tendo a obra sido recebida sem reserva em Maio de 2002 e o preço da empreitada integralmente pago, em Dezembro de 2002 encontrava-se largamente expirado o prazo de 30 dias legalmente previsto para a denúncia de defeitos pois não tendo denunciado os eventuais defeitos no prazo de 30 dias subsequente ao fim do Verão, deixou o Apelado caducar os direitos conferidos pelos artigos 1221°, 1222° e 1223° do Código Civil.
Da factualidade apurada e que resulta dos pontos 2, 3, 37, 57 e 58 da base probatória isto é: «0 Verão de 2002 foi chuvoso.»; «Com o aparecimento das primeiras chuvas, em especial após o Verão de 2002, o Autor constatou que as infltrações das águas pluviais, apesar da nova cobertura, continuavam.»; «Após os factos referidos no artigo anterior, vários Condóminos procederam à respectiva denúncia à empresa Ré, a qual foi fazendo entretanto algumas pequenas intervenções, na tentativa de remediar o mal.»; «Assim que comegou a chover, após a conclusão da obra, recomeçaram os problemas com as infiltrações das águas pluviais, o que provocou que, de imediato, os Condóminos mais directamente lesados com as novas infiltrações, em especial os proprietários das fracções situadas no 3° andar do prédio, dessem conta desses factos, quer a Administração, quer ao próprio encarregado da Ré, o Sr. ….»; «É falso que a Ré não tenha recebido qualquer denúncia de defeitos da obra depois de executada, pois constantemente, perante as queixas dos Condóminos mais lesados com as infltrações vindas do telhado, que continuaram, o dito encarregado da Ré, Sr. …, passava o tempo a fazer pequenas reparações no telhado designadamente, a colocar telas e silicone na tentativa de remediar a má execução da obra.»
Toda esta factualidade conduz à asserção de que o Apelado, logo que se apercebeu das infiltrações provindas do telhado - cuja remodelação total constituiu o objecto do contrato de empreitada havido com a Apelante - procedeu de imediato à denúncia da situação e que a Apelante, na sequência das reclamações efectuadas, foi procedendo a pequenas reparações na cobertura através de um seu funcionário (Sr …), por isso, não se pode concluir, como faz a Recorrente, que a denúncia só teve lugar através da carta de 11 de Dezembro de 2002 e que, assim sendo, foi extemporânea.
Tal carta foi enviada, é certo, mas antes disso, e por variadas vezes – como supra se assinalou - o Apelado reclamou junto da Apelante para que esta solucionasse o problema das infiltrações o que aliás decorre do próprio teor dessa carta, cfr fls 26 e 27 onde se lê «(…) A situação anómala foi denunciada a V. Exªs, logo que descoberta, e apesar de algumas intervenções da vossa parte os problemas graves mantêm-se. (…)».
Tendo a Apelante arguído a caducidade do direito de acção, prevenida no segmento normativo inserto no artigo 1220º, nº1 do CCivil, por a denúncia dos defeitos da obra lhe ter sido denunciada através desta carta de 11 de Dezembro de 2002, sobre si impendia o ónus de provar os factos integrantes da mesma sendo certo que o não logrou fazer, tendo-se provado, antes, o contrário, isto é, que o Apelado denunciou os defeitos logo que se apercebeu dos mesmos e com o aparecimento das primeiras chuvas (quanto ao ónus da prova cfr o Ac STJ de 8 de Junho de 2006 (Relator Cons Moreira Camilo, in www.dgsi.pt).
Também por aqui não podem as conclusões proceder.
3. Da inexistência de factos consubstanciadores da responsabilidade civil.
Considera ainda a Apelante que a sentença recorrida aceitou como factos o que, no seu entendimento, não passam de conclusões : «os elementos de betão pré-esforçado não se encontravam bem assentes», «duas ripas estavam mal apoiadas», «telhas que não escaixavam bem», e, mais grave, considerou-se como constituindo factos o que cartas e opiniões referiram como tais, confundindo-se o facto provado que se traduz no envio da carta com a prova do que na mesma se afirma.
Analisemos.
Em primeiro lugar refere-se que a matéria que agora posta em crise foi levada à base instrutória, cfr pontos 5 e seguintes, e sem qualquer reclamação, por se tratar de matéria essencial ao reconhecimento do direito que o Apelado se arroga na presente acção, e de onde se poderia retirar, como se retirou, a solução plausível de que a obra fora executada defeituosamente.
Tal matéria, não encerra em si qualquer conclusão, tratando-se de factos puros e simples, constitutivos do direito alegado, susceptíveis de constatação: saber se os elementos de betão pré-esforçado estavam bem assentes, se as ripas estavam mal apoiadas e se havia telhas que não encaixavam bem, é indagar sobre uma ocorrência da vida real, sobre a ocorrência de um evento material e concreto, integrando por isso o conceito de questão de facto, cfr Antunes Varela Manual de Processo Civil, 2ª edição, 40 e Ac STJ de 9 de Outubro de 2003 (Relator Cons Santos Benardino), in www.dgsi.pt.
Os aludidos factos, foram alegados, especificadamente, em sede de Petição Inicial, cfr artigos 22º a 35º deste articulado e mostravam-se controvertidos, cfr artigos 62º a 70º da contestação e correspondem a verificações que foram efectuadas por um perito da Associação Lisbonense de Proprietários, constando do relatório que faz fls 50 a 61.
Não se tratam de opiniões, pois as opiniões reflectem a subjectividade do ser que as emite e traduzem normalmente um mero «penso que…».
Trata-se, antes, de um olhar sobre a coisa que aparece à vista, em que os elementos ressaltam e se podem concretizar, porque são evidentes, pelo menos ao que se provou, a uma pessoa com alguns conhecimentos de construção civil.
Não se confundiram os factos com os documentos, ao invés daquilo que a Apelante alega, e nem sequer o Tribunal fez apelo directo àquele Relatório para a resposta dada aos pontos controvertidos (não obstante o pudesse ter feito, face ao disposto no artigo 362º do CCivil, veja-se para o efeito a acta de respostas à matéria de facto que faz fls 421 a 436, e a respectiva fundamentação).
Por outra banda, diga-se en passant, que os documentos que foram apresentados pelas partes nos autos e que o Tribunal considerou pertinentes para a análise da questão em conflito, não se limitaram a ser dados como reproduzidos, mostrando-se enunciado expressis verbis o seu teor, o qual foi analisado criticamente aquando da prolacção da sentença.
Não há qualquer censura a fazer à sentença recorrida, no que tange a tais pontos de facto.
Mas a Apelante, neste conspecto, não concorda ainda com a decisão, porque, em sua opinião, o Apelado não demonstrou o nexo de causalidade entre as situações elencadas como sendo defeitos da obra e as infiltrações provadas nos autos, pois estas respeitam a palas de varandas e chaminés, excluídas do objecto da empreitada, e as zonas de repasse na lage de esteira, podiam, como se provou, resultar do facto de alguém abrir a janela/clarabóia, abertura não imputada ao Apelante.
Ficou apurado nos autos, mormente por força das respostas dadas aos pontos 38º e 40º da base instrutória, que do objecto do contrato de empreitada celebrado entre a Apelante e o Apelado, estavam excluído tudo o que dissessse respeito às chaminés, com excepção dos remates das mesmas, junto ao telhamento, bem como excluídas estavam as varandas e respectivas palas.
Todavia, as infiltrações ocorridas, não provieram, como a Apelante alega, unicamente, das palas, varandas e chaminés, como deflui, inequivocamente, das respostas aos pontos 39, 42, 43 e 44 da base instrutória.
Se não.
O condómino do 3º C queixou-se das infiltrações que existiam na pala da sua varanda, tendo a Apelante sido informada de tal ocorrência, bem como de uma outra, respeitante a uma infiltração no 2º andar D, sendo que uma dessas infiltrações se efectuava através da chaminé, excluída do âmbito da empreitada, com excepção, como já referimos, do remate junto ao telhamento.
Todavia, a Apelante procedeu à aplicação de telas em redor das chaminés, clarabóias e caleiras, e mesmo assim, as infiltrações não ficaram resolvidas, sendo certo que, apesar das palas das varandas não estarem incluídas no contrato, aquela reparou a pala da varanda do condómino do 3º C, tendo cessado a infiltração proveniente desta, cfr resposta ao ponto 41 da base instrutória.
Quer dizer, afinal as infiltrações que continuaram a ocorrer, não provinham da pala da varanda do 3º C (e não palas de varandas como alega a Apelante) e que uma das infiltrações do 2º D (posto que aqueloutra ficou resolvida) proviria da chaminé.
Mas esse foi apenas um dos problemas das infiltrações ocorridas, pois as restantes apuradas, - nomeadamente as que originaram a situação de inabitabilidade do 3º A e que obrigaram o respectivo condómino a realojar-se noutro local - provinham do telhado, ocorreram após a conclusão da obra pela Apelante e tenderiam a alastrar-se a outras fracções, cfr resposta ao ponto 26 da base probatória, sendo certo que não se provou que tivessem ocorrido infiltrações através da clarabóia, mas tão só que esta, numa ocasião, apareceu aberta, o que seria idóneo a, caso chovesse, permitir a entrada directa de águas pluviais, cfr resposta ao ponto 55 da base instrutória.
Temos assim por certo, que se mostra apurado um nexo de causalidade, entre a má execução da obra e as infiltrações ocorridas.
Mas, in casu, estamos tão somente em sede de responsabilidade contratual (por violação do disposto no artigo 1208º do CCivil), de onde não recair sobre o Apelado qualquer ónus de demonstração de tal nexo, mas tão só, que a obra foi mal executada, que o contrato de empreitada não foi cabalmente cumprido pela Apelante, bem como que o recurso a um terceiro para eliminar os defeitos foi devido a uma situação de manifesta urgência justificativa da auto-tutela, o que foi amplamente conseguido.
É esta a causa de pedir na presente acção e não a que deriva do direito complementar conferido pelo artigo 1223º do CCivil: este constitui um direito alternativo.
Queremos nós dizer que, o dono da obra que se considere lesado pelo empreiteiro com a defeituosa execução daquela, para se ressarcir, terá de respeitar, em princípio, a prioridade dos direitos consagrados nos artigos 1221º e 1222º do CCivil, podendo cumulá-los com um pedido de indemnização nos termos gerais de harmonia com o preceituado naquele artigo 1223º, caso o empreiteiro se constitua em mora no cumprimento da obrigação dali decorrente (quando os defeitos não forem eliminados apesar de ter sido compelido a tal, ou no caso de não ter sido construída obra nova e/ou o preço não tenha sido reduzido, nem resolvido o contrato).
A situação dos autos, em que o Apelado, dono da obra, se substituiu à Apelante, solicitando directamente a uma outra empresa a eliminação dos defeitos, através da reconstrução do telhado, foi devida a manifesta urgência (única situação em que a doutrina e a jurisprudência admitem que o credor, directamente e sem o recurso aos Tribunais, proceda à eliminação dos defeitos, vindo posteriormente exigir ao empreiteiro a satisfação do que despendeu, Pedro Romano Martinez, l.c., 388;cfr Ac STJ de 30 de Setembro de 2003 (Relator Cons Pinto Monteiro), 30 de Setembro de 2004 (Relator Cons Faria Antunes), 25 de Novembro de 2004 (Relator Cons Oliveira Barros), in www.dgsi.pt).
Diferente seria se o Autor, aqui Apelado, tivesse cumulado um pedido de indemnização pelos danos causados (outros prejuízos que não fossem os derivados da eliminação de defeitos da obra, v.g, os causados na própria obra ou noutros bens jurídicos pertencentes ao dono da mesma, cfr Ac STJ de 12 de Julho de 2005 (Relator Cons Araújo de Barros) e de 7 de Dezembro de 2005 (Relator Cons Azevedo Ramos), in www.dgsi.pt), nos termos dos artigos 1223º e 1225º do CCivil, neste caso aplicar-se-íam as regras gerais da responsabilidade civil e não as regras específicas relativas ao incumprimento do contrato de empreitada.
O Apelado demonstrou, tal como lhe competia, a existência dos defeitos na execução da obra, bem como a urgência justificativa do recurso a um terceiro para os eliminar, estando assim verificado o núcleo essencial da responsabilidade contratual da Apelante, conducente à sua responsabilização.
Também falece a razão à Apelante quando se insurge contra a sentença recorrida por ter sido condenada a ressarcir danos, quando estes não se mostram provados, uma vez que resulta da matéria constante do ponto 28 da base probatória, que houve a adjudicação da reparação do telhado a uma outra empresa, sendo que, tal adjudicação foi aprovada pelos condóminos, como deflui da acta da assembleia geral de fls 388 a 391, e foi realizada tendo-se estes obrigado a satisfazer o montante orçado (veja-se a fundamentação às respostas à matéria de facto de fls 421 a 436, maxime no que concerne ao depoimento da testemunha J…).
O Tribunal, fixou a indemnização, deduzindo àquele montante o valor de material utilizado pela Apelante aquando da feitura da obra, € 8.630,34 (oito mil, seiscentos e trinta euros, e trinta e quatro cêntimos), que seria aproveitado pela empresa U…, Lda (cerca de 50% a 60%), como deflui da resposta ao ponto 29 da base instrutória.
Ao estipular o valor da indemnização devida pela Apelante ao Apelado, o Tribunal fundou a sua decisão num valor que se mostrava provado e a cujo pagamento os condóminos se tinham obrigado a pagar, pelo que não existia qualquer óbice à sua fixação, de harmonia com o segmento normativo a que alude o artigo 564º, nº1 do CCivil, já que se tratou da quantia correspondente ao prejuízo causado (sempre se acrescentando, ex abundanti, que mesmo que assim não se entendesse, face aos elementos colhidos sempre se poderia quantificar a indemnização com recurso à equidade, sendo a quantia que foi obtida através do reajustamento do preço a que restabelece o equílibrio entre as prestações das partes, cfr artigo 566º, nº3 do CCivil).
Acresce que, o orçamento tido em consideração pelo Tribunal, no valor de € 22.000, 00, acrescido de IVA, respeita unicamente ao telhado, cfr documento de fls 97, e não também, como insinua a Apelante a trabalhos nos interiores dos andares, orçamento esse diverso, no montante de € 10.500, 00 e constante de fls 98.
A Lei só impõe que se relegue o quantum indemnizatório para liquidação ulterior, quando se esteja numa situação em que escasseiem ou não haja elementos para a fixar desde logo, cfr artigo 661º, nº1 do CPCivil, o que não aconteceu no caso sub juditio.
Improcedem as conclusões quanto a estes pontos.
4. Dos juros.
Alega a Apelante que o Apelado no seu petitório (a titulo principal), não formulou o pedido de condenação em juros, pelo que, a sentença ao condena-la incorreu na nulidade a que se refere o artigo 668º, nº1, alínea e) do CPCivil.
Tem razão a Apelante.
O Apelado formulou dois pedidos: um a titulo principal, no montante de € 26.180, 00, correspondente ao valor da obra de reparação do telhado que adjudicou a uma outra empresa; um outro pedido, a titulo subsidiário, consistente na condenação da Ré/Apelante a restituir-lhe a quantia de € 25.770, 67, correspondente a parte do preço que lhe foi pago pela empreitada, acrescido de juros à taxa de 4% desde a data da citação até efectivo pagamento.
A sentença recorrida, julgou parcialmente procedente o pedido principal, e na formulação deste, não foram peticionados juros.
Ora, nada tendo sido pedido quanto a interesses vencidos, nem na Petição Inicial nem posteriormente (como poderia ter sido feito ao abrigo do preceituado no artigo 273º, nº2 do CPCivil, tratando-se, como se trataria, de uma consequência do pedido primitivo) não poderia a sentença ter condenado a Apelante nos mesmos, por força do disposto no artigo 661º, nº1 do CPCivil, verificando-se a nulidade da alínea e) do nº1 do artigo 668º daquele compêndio normativo, pois condenou aquela além do pedido (e a não a da alínea d) como defende o Apelado, sempre se dizendo que, mesmo que houvesse lapso ou erro na indicação da Lei aplicável este Tribunal sempre poderia supri-los, uma vez que não está sujeito à alegação das partes no que tange ao direito aplicável, encontrando-se apenas balizado pelas questões suscitadas em sede de conclusões de recurso).
Procedem neste particular as conclusões.
5. Da condenação da Apelante em custas.
Por último a Apelante não concorda com a sentença recorrida na parte em que a condenou nas custas da acção, sem ter em conta o decaimento do Apelado.
Também aqui assiste razão à Apelante, pois o responsável pelas custas será aquele que dá causa à acção, mas apenas na proporção em que a ela der causa, nº2 do artigo 446º do CPCivil.
In casu, tendo em atenção pedido formulado pelo Apelado e a condenação produzida na sentença, verifica-se que houve decaimento parcial daquele (veja-se que a sentença julga a acção «parcialmente procedente, por parcialmente provada), pelo que, nunca poderiam ser as custas totalmente a seu cargo, mas antes na proporção do respectivo decaimento.
E, ao invés do que o Apelado defende em tese de contra alegações, a circunstância de a Apelante não ter requerido no Tribunal recorrido a reforma da sentença quanto a esta matéria, como poderia ter feito, ao abrigo do disposto no artigo 669º, nº1, alínea b) do CPCivil, não fez precludir o seu direito a impugnar tal decisão em sede de recurso de Apelação.
Aquele normativo é claro, preciso e conciso «Pode qualquer das partes requerer no tribunal que proferiu a sentença: (…)», trata-se de uma faculdade que é concedia aos intervenientes processuais e não uma imposição, porque se a sentença é recorrível, as partes poderão sempre suscitar a questão em sede de recurso (veja-se que se assim não fosse estar-se-ia a limitar direitos às partes, coarctando-lhes vias de se insurgirem contra decisões desfavoráveis), salvaguardando, em todo o caso, as situações em que não é admissível recurso ou aquelas em que, não obstante a decisão seja impugnável, a parte vencida com ela se conforme, mas queira impugná-la apenas em relação a custas.
Veja-se que o nº2 e 3 daquele mesmo normativo contém questões completamente diversas atinentes à reforma da sentença (e não reforma de um segmento específico da mesma de cariz tributário), as quais só podem ser suscitadas em sede de recurso, caso caiba recurso da decisão, tratando-se de uma disposição injuntiva especial.
III Destarte, julga-se parcialmente procedente a Apelação e em consequência revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou a Ré/Apelante nos juros à taxa de 4% desde a citação, deles se absolvendo esta, bem como na parte em que a condenou nas custas totais do processo, sendo as custas da acção na proporção do decaimento, mantendo-se a mesma no demais.
Custas da Apelação, por Apelante e Apelado, na proporção de ¾ e ¼ respectivamente.
Lisboa, 19.10.2006
(Ana Paula Boularot)
(Lúcia de Sousa)
(Luciano Farinha Alves) |
