| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. (A), (B), entretanto falecido (fls. 177) estando habilitados como seus herdeiros (fls. 256/257) os AA a seguir identificados, (C), (D)e (E) intentaram no dia 25-10-2002 acção declarativa com processo ordinário pedindo a condenação dos RR no pagamento das seguintes quantias:
- € 186,741,86 a título de rendas devidas e não pagas pelos RR acrescida a quantia de € 46.185,54, a título de juros vencidos até à presente data, mais juros vincendos até efectivo e integral pagamento.
- € 94870,93 a título de indemnização por mora no pagamento de rendas.
- € 49.099,62 a título de indemnização pelo estado de degradação em que os RR deixaram o imóvel.
No dia 11 de Dezembro de 1992 foi outorgado contrato-promessa de arrendamento comercial entre (E), (A) e (B), na qualidade de proprietários do imóvel identificado nos autos, e os ora RR que invocaram ser sócios e gerentes de sociedade Haja-Deus, Centro de Recuperação e Repouso Ida.
O contrato de arrendamento comercial ficou sujeito à verificação de dois pressupostos: a entrada em vigor do diploma legal que irá prever a celebração de arrendamentos comerciais de duração limitada e a obtenção, pelos primeiros outorgantes, de licença de utilização a requerer por eles à Câmara Municipal respectiva (cláusula 5ª).
À data do contrato-promessa (11-12-1992) os proprietários do imóvel eram os referidos primeiros outorgantes do contrato-promessa e ainda (G) que, mais tarde, no dia 22-5-1993, permutou com os AA (A) e (B) a sua quota-parte no referido imóvel.
Por sua vez a promitente (E) em 6-8-1993 doou a sua quota-parte no referido imóvel aos ora AA (B), (C), (D) e (E).
Ou seja, à data da propositura da acção, eram os AA os proprietários do imóvel.
Com a outorga do contrato-promessa os RR entraram imediatamente na posse e fruição do prédio prometido arrendar obrigando-se (ver cláusula 12º) ao cumprimento da cláusula 9ª (pagamento de renda mensal de 600.000$00 actualizável) e 11ª (proibição de dar ao locado fim diverso do contratualmente estabelecido, proibição de sublocação, proibição de obras sem prévia autorização, impossibilidade de invocação do direito de retenção ou indemnização com base em benfeitorias, obrigação de conservação do locado em perfeito estado de conservação).
Ficou estipulado que o incumprimento das aludidas cláusulas dava aos primeiro outorgantes a faculdade de denunciar livremente o contrato e de pedir a correspondente indemnização pelos prejuízos sofridos (cláusula 13ª)
Certo é que os RR não pagaram rendas a partir de 1996; não compareceram no dia 11-3-1999 no cartório notarial para outorga da escritura de arrendamento e, deste modo, com base na aludida cláusula 13ª, os AA resolveram o contrato de arrendamento; a desocupação do imóvel efectivou-se apenas em Fevereiro de 2001.
A última das quantias pedidas (€ 49.099.62) respeita a indemnização fundadas nas despesas (custos de reparação do imóvel) que os AA teriam de realizar para que o imóvel ficasse habitável dado ter sofrido obras, tanto no interior como no exterior, com o intuito de o adaptar aos fins pretendidos, centro de recuperação e repouso com internamento, fisioterapia, geriatria e outros serviços clínicos.
No despacho saneador considerou-se que os RR eram parte legítima pois são titulares da relação material controvertida tal como é configurada pelos AA; considerou-se igualmente no despacho saneador improcedente a invocada excepção de caducidade do direito de indemnização relativamente ao estado de degradação do imóvel face ao disposto no artigo 916º/3 do Código Civil por se considerar que, dada a redacção do preceito introduzida pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, o prazo de denúncia do defeito se alarga para 5 anos a contar da entrega da coisa.
Interposto recurso de apelação da decisão proferida no saneador, que julgou improcedentes as aludidas excepções dilatória e peremptória, o tribunal admitiu o recurso a subir como agravo no tocante à excepção dilatória, a subir como apelação no tocante à excepção peremptória.
Admitido o recurso como apelação ( o recurso de apelação compete da sentença final e do despacho saneador que decidam do mérito da causa e decide do mérito da causa o despacho saneador que julgue da improcedência de alguma excepção peremptória - artigo 691º do C.P.C.)- dado que o agravo cabe das decisões de que se não pode apelar (artigo 733º do C.P.C.) iremos, pois, pronunciarmo-nos unitariamente sobre as várias questões suscitadas pelos RR no âmbito das minutas apresentadas.
2. Principiemos pela questão da legitimidade.
Referem os RR que outorgaram com os AA contrato-promessa de arrendamento comercial que nunca veio a ser cumprido, isto é, nunca chegou a ser celebrado o contrato definitivo; referem também que o contrato de arrendamento comercial do locado veio a ser, de facto, feito, mas entre os AA e uma sociedade comercial Haja Deus Ida de que os RR eram sócios. Ora a excepção não podia ser objecto de decisão imediata no despacho saneador a partir do momento em que ao longo dos artigos 2º a 14º da contestação foi alegado que foi a sociedade quem exclusivamente utilizou o locado, quem pagou as rendas e em nome dela foram passados só recibos emitidos pelos AA.
Apreciando.
Verifica-se que à luz da relação controvertida tal como foi configurada pelos AA os RR não podem deixar de ser considerados parte legítima.
A presente acção assenta no incumprimento pelos RR de obrigações que se lhes impunham ao abrigo do aludido contrato-promessa e não do contrato de arrendamento que não chegou a ser realizado.
Não há dúvida de que as partes tinham em vista a instalação no local de um estabelecimento comercial - um Centro de Recuperação e Repouso - que ali funcionou efectivamente; aceita-se que os RR sejam sócios de uma sociedade Haja-Deus Centro de Recuperação e Repouso Ida.
Isso, no entanto, não constituía motivo obstativo a que os RR outorgassem como promitentes arrendatários um contrato-promessa que visasse a instalação no local arrendado de um centro de recuperação, estabelecimento propriedade de uma sociedade.
A cláusula 1ª é, aliás, claríssima: “ ...que os segundos outorgantes, que são os únicos donos e gerentes da sociedade por quotas de responsabilidade limitada, denominada Haja Deus, Centro de Recuperação e Repouso Ida, pessoa colectiva...pretendem celebrar um contrato de arrendamento comercial com os primeiros outorgantes tendo em vista instalar um Centro de recuperação e repouso....desejando desde já garantir essa possibilidade”.
A arrendatária seria, nos termos da aludida cláusula, não a sociedade, mas os promitentes, pessoas singulares.
Por isso, os AA jamais poderiam demandar com sucesso a sociedade, ainda que esta na sequência do aludido contrato-promessa se tivesse instalado no imóvel, pelo incumprimento do contrato-promessa: a sociedade seria sempre, aqui sim, parte substancialmente ilegítima.
Decorre do exposto a irrelevância do alegado pelos RR nos referidos artigos 2º a 14º da contestação. De facto, ainda que a aludida sociedade explorasse ela própria o estabelecimento comercial com conhecimento dos AA - quer na sequência de contrato-promessa, quer na sequência de contrato de arrendamento que não chegou, como se viu, a ser firmado - tal situação relevaria, não para o efeito de se considerar que a sociedade assumira a posição de parte contratual, mas tão somente enquanto situação eventualmente impeditiva da procedência de uma acção de despejo com fundamento na cedência do local a terceiro ou no incumprimento do contrato-promessa com igual fundamento, litígio que é absolutamente alheio aos presentes autos.
Improcederia o agravo, se tratado como recurso autónomo, improcede a apelação interposta pelos RR no que toca a este fundamento.
3. No tocante à apelação interposta pelos réus da sentença final - que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelos AA condenando-os a pagar a quantia de € 160.413,57, mais juros de mora vencidos desde a data da citação e vincendos até integral pagamento à taxa legal - consideram os RR recorrentes que houve omissão de pronúncia no que toca à questão da nulidade do contrato de arrendamento por inobservância de forma legal; consideram ainda os RR que a nulidade implica o pagamento de indemnização pela sua utilização correspondente ao montante das rendas acordadas não se impondo, todavia, o acréscimo de 50% de indemnização com base no artigo 1041º do Código Civil por tal norma não ser aplicável a um arrendamento nulo, nem ao contrato-promessa de arrendamento; quanto ao prazo de prescrição do pagamento de rendas é de 3 anos (artigo 498º do Código Civil) estando, assim, já prescritas as vencidas até Outubro de 1999.
Apreciando.
4. Não houve omissão de pronúncia (artigo 668º/1, alínea d) do C.P.C.). De facto, o tribunal tomou posição no sentido de que o contrato outorgado entre as partes de um contrato-promessa de arrendamento se trata, nele se estipulando, porque houve traditio, o pagamento de rendas. Referiu-se na sentença que, a entender-se que o contrato em causa era qualificável de arrendamento, sempre as rendas seriam devidas.
5. Suscitam-se por vezes fundadas dúvidas sobre se as partes, sob a designação de contrato-promessa, não outorgaram efectivamente contrato definitivo. Isso acontece designadamente quando no contrato-promessa as partes estipulam as mesmas cláusulas do contrato definitivo, nenhuma delas se assumindo como típicas da promessa, executando de imediato o contrato de tal sorte que tudo se passa a partir daquele momento como se as partes tivessem outorgado contrato definitivo. A qualificação do contrato como contrato-promessa procura afinal disfarçar a existência de um contrato definitivo que padece de nulidade ou por falta de forma ou por impossibilidade do objecto.
Esta situação ocorria amiúde no âmbito dos contratos-promessa de arrendamento quando a lei impunha a observância de determinada forma (escritura pública para o contrato definitivo): vejam-se a este propósito os Acs. do S.T.J. de 26-9-1995 (Roger Lopes), C.J.,Ano III, 3, 22, de 15-10-1996 (Torres Paulo) C.J., Ano IV, Tomo III, 59 e B.M.J. 460-727, Acs. da Relação de Lisboa de 15-12-1999 (Salvador da Costa) C.J.,5, pág. 125.
E no futuro não deixará igualmente de se suscitar, porventura com mais acuidade, visto que a lei deixou de exigir, a partir do Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que o trespasse (artigo 115º/3 do R.A.U.), a cessão da posição de arrendatário para o exercício de profissões liberais (artigo 122º/2 do R.A.U.) ou o próprio arrendamento sujeito a registo ou para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal sejam reduzidos a escritura pública, bastando que o sejam por escrito (artigo 7º do R.A.U.).
Ainda assim, há casos em que se justificará a outorga de contrato-promessa: pensemos naqueles arrendamentos em que o funcionamento de um determinado estabelecimento carece de licenciamento administrativo.
Dir-se-á que as partes, procedendo à outorga de contrato-promessa com entrega do local arrendado para efectiva instalação de um estabelecimento comercial, estão afinal a defraudar a lei que não quer, em muitos casos pelos elevadíssimos riscos que uma tal situação pode comportar, que haja funcionamento de um determinado estabelecimento sem prévia autorização.
No entanto, contra-argumentar-se-á, distinguindo, por um lado, a validade do contrato-promessa em si mesmo com as respectivas cláusulas, designadamente aquela que permite a imediata entrada em funcionamento de um estabelecimento, no que toca às relações entre as partes, e, por outro lado, a sua inoponibilidade face a terceiros.
Assim sendo, dir-se-á, as autoridades administrativas poderão sempre, se for o caso, pelo perigo da actividade exercida de facto, determinar, definitiva ou cautelarmente, o encerramento do estabelecimento
As partes, assim procedendo, não deixam de correr o risco de se responsabilizarem perante terceiros pelos danos que possam resultar do exercício de tal actividade, não lhes valendo invocar a existência entre si de um contrato-promessa válido.
A responsabilização estender-se-ia ao próprio outorgante que cedeu o estabelecimento consciente de que ia permitir no local prometido arrendar o exercício de uma actividade não licenciada, porventura implicando perigosidade.
Não é difícil imaginar o perigo que comporta o arrendamento de um local destinado ao fabrico de material explosivo (pirotecnia, instalação e montagem de gás) ou à investigação laboratorial nos domínios da biologia com agentes infecciosos ou mesmo a exploração de actividades perigosas para os próprios utentes (parques aquáticos, corridas de karting etc.).
E outras actividades há que, embora não sejam em si causadoras de perigo, podem originar graves incómodos no plano da protecção devida a direitos de personalidade, como é o caso do direito ao sossego ou à tranquilidade (discoteca instalada numa zona residencial).
Afigura-se surpreender incoerência quando se considera a validade de uma cláusula de um contrato-promessa (contemporânea ou subsequente à data do próprio negócio), que permite o exercício imediato de uma determinada actividade comercial, quando a lei pretende que tal exercício dependa de prévio licenciamento administrativo, ou de outra natureza, ou seja, quando a lei pretende precisamente evitar o exercício imediato da actividade sem controlo prévio.
Considerar-se-ia um mesmo comportamento ( o contrato com cláusula de traditio da coisa para exercício de actividade não autorizada) simultaneamente lícito (entre as partes) e fonte de responsabilidade face a terceiros lesados.
Ora, pergunta-se, qual a razão justificativa de uma tal distinção, qual o interesse de considerar válida uma tal cláusula? O que leva as partes a orientar-se no sentido da violação de um comando legal?
Outro não descortinamos que não seja o de se possibilitar a imediata realização do negócio com as vantagens daí resultantes para as partes outorgantes: no caso do arrendamento, o recebimento da renda pelo locador, a fruição do local arrendado com os inerentes benefícios no que respeita ao locatário.
Ora um tal interesse não se afigura justificável, pois, à sua sombra, seriam então admissíveis as violações mais grosseiras da lei susceptíveis de determinar os mais graves prejuízos para terceiros que a lei visa proteger a título preventivo.
Em nome da autonomia privada admitir-se-ia assim a violação da lei que pretende justificadamente impor restrições a essa mesma autonomia privada na parte em que se visa pôr em marcha, executar imediatamente aquilo que a lei não quer que seja executado imediatamente.
É certo que a lei em alguns casos flexibiliza os seus critérios com base em razões que se ligam à provável morosidade da decisão sobre pedidos de licenciamento: veja-se o actual nº 4 do artigo 9º do R.A.U. que, quanto à licença de utilização, admite que no contrato se faça figurar o mero documento comprovativo de que a licença foi requerida em vez da comprovação da própria licença; também no caso de ser alegada pelas partes urgência na celebração do contrato, de igual modo a lei admite a mera comprovação de que a licença foi requerida (artigo 9º/2 do R.A.U.).
Estamos face a opções legais que podemos discutir de jure condendo, mas que se não afiguram extensíveis a outros casos como o presente em que nem sequer se fez referência, comprovando-se no contrato-promessa, que tinham já sido requeridas as competentes autorizações por parte dos RR (ver considerando 5º: “ que os segundos outorgantes só aceitam celebrar o referido contrato caso possam obter as licenças e autorizações legais para a instalação e o funcionamento do Centro) nem por parte dos AA (cláusula 5ª- segunda: “ a escritura pública de arrendamento só será celebrada após a verificação das seguintes condições...a obtenção pelos primeiros outorgantes da licença de utilização por estes a requerer à Câmara Municipal respectiva”).
É claro que este condicionar da outorga da escritura pública em si não se afigura relevante visto que a escritura pública não se poderia efectivar sem que tais autorizações ocorressem.
As partes não condicionam a validade do contrato-promessa à verificação de tais condições, o que se compreenderia, mas condicionam a própria escritura pública.
As partes, no âmbito do contrato-promessa, parecem, assim, querer-lhe conferir validade por pressuporem a verificação de condições legais (as autorizações que a lei prescreve) sem as quais, em seu entender, o contrato-promessa se não justificaria.
Estas cautelas provavelmente resultam da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça de que se destacam os seguintes arestos: o Ac. do S.T.J. de 7-3-2002 (Simões Freire), revista nº 273/2002- 2ª secção onde se refere que “III - A falta de menção da existência de licença de utilização, exigida no art.º 9, n.º 4, do RAU, só é causa de nulidade do contrato de arrendamento e não da promessa de arrendamento” ou o Ac. do S.T.J. de 29-2-1996 (Mário Cancela) C.J., Acórdãos do S.T.J, Ano IV, Tomo I, pág. 107 onde se refere:” I- Por falta de emissão de licença de ocupação do prédio onde funciona um estabelecimento comercial, é nulo, por impossibilidade originária da prestação, o contrato-promessa de arrendamento que o tenha por objecto. II- Só assim não seria se o negócio fosse celebrado para a hipótese de a prestação- celebração da escritura do arrendamento-se tornar possível” .
Mas uma coisa é a validade do contrato-promessa tendo em vista a hipótese de a prestação se tornar possível, como se salienta no segundo dos indicados arestos (pág. 108), outra, diversa, é o reconhecimento da validade da cláusula que executa o contrato-promessa tudo se passando, já o dissemos, como se de um contrato definitivo se tratasse.
Não se suscita, a nosso ver, problema na celebração de contrato-promessa de arrendamento em que as partes se limitam a condicionar a sua eficácia à obtenção de licença de utilização ou licença administrativa para instalação de determinado tipo de actividade em estabelecimento comercial (artigo 270º do Código Civil).
Sucede, porém, que, com a cláusula de traditio, afinal os efeitos do contrato não ficam suspensos, produzindo-se desde logo e, quanto a este ponto, nenhum dos mencionados arestos declara que uma tal cláusula é válida.
Admitimos que as cláusulas do contrato em apreço apontam sempre para a necessidade de celebração de contrato definitivo e são redigidas pressupondo a natureza de contrato-promessa do contrato efectivado e a necessidade de se outorgar um contrato definitivo: vide considerandos 1º a 3º do contrato e cláusulas 1ª, 2ª, 6ª,7ª,8ª, 11ª,12ª.
Da matéria de facto acordada não resulta entendimento diverso: ver alínea n)- marcação de escritura pública para o dia 11-3-1999 à qual os RR não compareceram (alínea O).
Estava previsto a outorga de contrato definitivo e os AA quiseram efectivá-lo apesar de já terem disponibilizado o imóvel para os RR nele exercerem a actividade prevista mediante contrapartida acordada.
No entanto, ainda que as partes viessem, mais tarde, a dispor de condições para outorga da escritura de arrendamento, não vemos que daqui pudesse decorrer a validação das cláusulas inválidas do contrato-promessa.
Os recorrentes, nas suas alegações, invocam a nulidade do contrato outorgado com fundamento em vício de forma: a sua não celebração por escritura pública ao tempo exigível nos arrendamentos comerciais (artigo 115º/3 do R.A.U. redacção anterior à que foi dada pelo Decreto-lei nº 64-A/2000).
Justificando um tal entendimento dizem: “ embora o contrato-promessa de arrendamento fosse válido, o ‘arrendamento’ de facto que dele resultou é nulo por falta de forma, uma vez que era exigível a respectiva celebração por escritura pública. Assim, sendo nulo o contrato de arrendamento, como se afigura inquestionável...”. E reiteram tal entendimento na conclusão 1ª da sua minuta.
Os recorrentes quando falam em “ arrendamento de facto” estão, a nosso ver, a referir-se à situação decorrente da cláusula 12ª que reza: “ os 2ºs outorgantes poderão, desde já, entrar na posse e fruição do prédio urbano prometido arrendar pelo presente contrato-promessa, obrigando-se, expressamente, até à celebração da escritura de arrendamento ou à revogação ou denúncia deste último contrato ao fiel e integral cumprimento deste clausulado, nomeadamente o constante da cláusula 9ª e das alíneas a) a f) da cláusula 11ª antecedentes”.
Na cláusula 9ª estipula-se o valor de renda mensal actualizada de acordo com o índice de inflação, na cláusula 11º estipulam-se fundamentos resolutivos do contrato de arrendamento (proibição de sublocação, proibição de dar ao locado um fim diverso do contratualmente previsto)
Quer isto dizer que, para os recorrentes, o aludido contrato-promessa de um efectivo arrendamento se tratou; no entanto, a nosso ver, dados os termos do contrato, antes se nos afigura que a sua mais correcta qualificação é a de contrato-promessa de arrendamento reconduzindo-se aquele “arrendamento de facto” à situação decorrente da aludida cláusula 12ª que, pelas razões expostas não pode deixar de se considerar nula.
Não pode deixar de se considerar nula cláusula aposta no contrato-promessa de arrendamento em que locador e locatário acordam que este passe a fruir do imóvel tendo em vista exercer no local arrendado uma determinada actividade comercial - como efectivamente sucedeu - sem nenhum deles dispor de qualquer licença para o efeito, pois, assim procedendo, por via de uma tal cláusula, pretendem atingir um fim proibido por lei (artigos 281º e 405º do Código Civil)
E não se duvida de que as partes tinham em vista, não a mera posse e fruição resultante da entrega do imóvel (cláusula 12ª) - o que poderia levar a dizer que uma coisa é a entrega do imóvel, outra a instalação no imóvel do estabelecimento a licenciar - mas visavam, como é lógico, a instalação do centro de repouso. Assim, lê-se nos considerandos do contrato-promessa que “ os 2ºs outorgantes...pretendem celebrar um contrato de arrendamento comercial com os 1ºs outorgantes tendo em vista instalar um centro de recuperação e repouso, com internamento, fisioterapia , geriatria e outros serviços clínicos, desejando desde já garantir essa possibilidade”
Da nulidade da cláusula pode advir a invalidade de todo o negócio (artigo 292º do Código Civil).
Este preceito, porém, resolve “ a questão da divisibilidade do negócio jurídico no sentido de, em princípio, o vício relativo a um dos seus elementos não afectar os demais. Este regime aplica-se tanto no caso de o valor negativo do negócio ser a nulidade como a anulabilidade” (Teoria Geral do Direito Civil, Carvalho Fernandes, Lex, 1996, 2ª edição, pág. 409).
Não estando alegado que o contrato-promessa não teria sido concluído sem a parte viciada, não podemos considerar a invalidade de todo o negócio.
E, como vimos, pelo facto de as partes outorgarem contrato-promessa sem disporem de licença de utilização ou das demais licenças que a lei exige para a outorga do contrato definitivo não se segue a nulidade de um tal contrato.
Certo é, porém, que as obrigações que decorrem da cláusula nula - o pagamento de renda enquanto contrapartida da utilização do local a arrendar - não podem, por força da declarada nulidade, subsistir e, assim sendo, os AA têm direito à restituição, nos termos do artigo 289º/1 do Código Civil, em singelo do montante correspondente às rendas enquanto contrapartida de indevida ocupação.
Não podiam, assim, ser condenados no pagamento da indemnização de 50% com base no disposto no artigo 1041º do Código Civil que a decisão recorrida considerou aplicável ao contrato-promessa com base no princípio da equiparação a que se refere o artigo 410º/1 do Código Civil.
O recurso dos AA tem, pois, de proceder nesta parte.
6. Não se perfilhando o entendimento a que nos referimos (nulidade da aludida cláusula 12º e inerentes cláusulas 9ª e 11ª) outra questão se suscita que se pode sintetizar deste modo: o princípio da equiparação a que alude o artigo 410º/1 do Código Civil permitiria aplicar ao contrato-promessa de arrendamento comercial, em que houve traditio do imóvel a arrendar, o regime do contrato definitivo, designadamente as regras atinentes à mora do locatário consagradas no artigo 1041º do Código Civil que permitem ao locador exigir, constituindo-se o locatário em mora, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na da falta de pagamento?
Segundo os recorrentes “ carece de sentido aplicar-se a um contrato-promessa de arrendamento as regras do arrendamento, nomeadamente as relativas ao incumprimento: os contratos-promessa têm regras próprias para o incumprimento”.
Esta dificuldade advém precisamente da configuração como” arrendamento de facto” da situação em que as partes executam a prestação de facto objecto do contrato-promessa que consiste no contrato definitivo.
Admitindo-se a validade de contratos-promessa de arrendamento nos termos anteriormente mencionados, designadamente nos arestos do Supremo Tribunal de Justiça, a execução do contrato-promessa não invalidará o contrato-promessa, mas traduzir-se-á em acto indevido, cláusula nula.
Nesta medida aceita-se a qualificação do contrato outorgado como contrato-promessa; a não ser assim, a eventual extensão ao contrato-promessa das disposições atinentes ao contrato de arrendamento, com base no princípio da equiparação, levar-nos-ia a interrogarmo-nos sobre o sentido da própria qualificação.
Fica, deste modo, prejudicada a análise da questão de saber se o não pagamento da renda efectuada ao abrigo de um contrato-promessa válido implica a sujeição do devedor ao pagamento de uma indemnização de 50% nos termos do artigo 1041º do Código Civil.
7. A restituição de rendas efectua-se nos termos e ao abrigo do artigo 289º do Código Civil. É inaplicável o prazo do artigo 498º do Código que respeita à prescrição em sede de responsabilidade civil extracontratual. Os valores a restituir respeitam a rendas e, por isso, o prazo de prescrição da restituição do valor correspondente a rendas não é o de 3 anos, mas o de cinco anos (artigo 310º do Código Civil)
8. Interpuseram os AA recurso subordinado na parte em que se julgou improcedente o pedido de indemnização com base na degradação em que os apelados deixaram o imóvel.
Sustentam os recorrentes que o imóvel, quando foi restituído aos ora apelantes pelos réus, apresentava deteriorações de tal forma anormais, no que toca às canalizações, que obrigaram à sua total substituição. De igual modo a instalação eléctrica de toda a casa, de tipo hospitalar, com candeeiros para doentes aplicados nas paredes, instalada pelos apelados, teve que ser totalmente levantada; não removeram também os RR todo um conjunto vasto de obras de adaptação do imóvel a lar de terceira idade.
Desrespeitaram, assim, o disposto no artigo 1043º/1 do Código Civil em conjugação com o disposto no artigo 410º/1 do Código Civil.
9. Factos provados:
- Os 1º e 2º AA eram em 11 de Outubro de 1992, juntamente com (E) e (G) os únicos proprietários de um imóvel sito em Paço d’Arcos, na Av. Salvador Allende, nº 90-90-A (A)
- (E), já falecida, doou, por escritura pública celebrada em 6 de Agosto de 1993, ao 2º e ás 3ª, 4ª e 5ª autoras a sua quota parte no referido imóvel (B)
- Por sua vez, (G), permutou, por escritura pública celebrada em 22-4-1993, com o 1º e 2º AA, a sua quota parte no referido imóvel com uma quota parte que estes detinham numa outra propriedade, deixando, por isso, de ser comproprietário do prédio objecto nos autos (C)
- No dia 11 de Dezembro de 1992,os RR celebraram o contrato-promessa de arrendamento comercial com o teor e as cláusulas constantes do doc. de fls. 27/33 (D)
- Os RR entraram, desde a data de celebração do contrato-promessa de arrendamento, na posse e fruição do imóvel objecto do contrato (E)
- Depois de terem entrado na posse do imóvel, os RR realizaram diversa obras no mesmo, tanto no interior como no exterior, com o intuito de o adaptar aos fins pretendidos, ou seja, a exploração de um centro de recuperação e repouso (F)
- Os RR desocuparam e restituíram o imóvel aos AA em Fevereiro de 2001 (G)
- A renda estipulada pela ocupação do imóvel foi actualizada em Janeiro de 1994 para € 3192,31 (Esc. 640.000$00)(H)
- Em face dos problemas surgidos com a Câmara Municipal de Oeiras, os RR passaram a pagar metade da renda acordada no contrato (I)
- Os AA emitiram o recibo apenas de dois em dois meses referindo ter recebido a quantia relativa a um só mês (J)
- Não houve qualquer actualização da renda nos anos de 1995, 1996, 1997, 1998 e 1999 tendo em conta os referidos problemas surgidos com a Câmara Municipal de Oeiras (L)
- Os RR não pagaram qualquer contrapartida pela ocupação do imóvel nos anos de 2000 e 2001 (M)
- Após a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro, os AA marcaram escritura pública de arrendamento para o dia 11 de Março de 1999 no 5º Cartório Notarial de Lisboa (N)
- Os RR não compareceram a tal escritura (O)
- Os AA pediram orçamentos tendo em vista a remoção do corredor para cadeiras de rodas, todas em cimento, na frente da casa (P)
- As casas de banho preparadas para idosos (Q)
- Os corrimãos para apoio de idosos(R)
- A instalação eléctrica de toda a casa, de tipo hospitalar, com candeeiros para doentes, aplicados nas paredes, que tinha de ser totalmente levantada (S)
- Os suportes, em altura, para TV , em todos os quartos da casa (T)
- As canalizações da casa estavam tão danificadas que foi necessário substitui-las (U)
- O estado em que o imóvel foi entregue não permitia a instalação de uma família (V)
- Em 1996 os RR só não pagaram a renda relativa ao mês de Fevereiro (2)
- Em 1997 os RR procederam ao pagamento das rendas relativas aos meses de Janeiro a Setembro, inclusive (3)
- Em 1998 os RR depositaram na C.G.D., a favor do senhorio, a quantia global de 2.880.000$00 correspondente a 4 meses e meio de renda (4)
- Em 1999 os RR pagaram apenas o valor correspondente a uma renda mensal (5)
- A remoção dos oleados que cobriam o pavimento da casa foi orçamentada em € 316,00 (9)
- A demolição da lavandaria construída pelos réus no jardim foi orçamentada em 3 171.99+IVA (10)
- O orçamento para a demolição de todas as loiças sanitárias e canalização das casas de banho foi orçamentado em € 7277,40 (11)
- A demolição das divisórias referidas em Q) foi orçamentada em € 221+IVA (12)
- A remoção de todos os corrimãos foi orçamentada em € 120+IVA (13)
- A substituição de toda a instalação eléctrica foi orçamentada em € 15852,00 (14)
- A remoção das aplicações existentes na cozinha foi orçamentada em 3 196,00 (15)
- A substituição de todas as canalizações de águas e esgotos da casa foi orçamentada em 3 15768,00 (16)
- As obras referenciadas em F) consistiram na colocação de apoios nas casas de banho para segurança dos idosos e ainda na colocação no chão do piso 0 de uma material designado linóleo, construção de uma rampa de acesso à casa para cadeiras de rodas e ainda a colocação de uma divisória na cozinha (22)
- No jardim da casa a que se referem os autos foi cimentada uma parte do mesmo destinada a servir de parque de estacionamento (23)
- No jardim da casa em apreço existiam três passadeiras em cimento para circulação de pessoas e cadeiras de rodas, ladeadas por guardas em ferro (24)
- Foi pelos RR construída no jardim do imóvel uma casa onde se encontrava uma lavandaria (26)
- Na garagem havia uma divisória para separar a zona que os réus dedicaram a enfermaria da chamada sala de fisioterapia e na cozinha havia igualmente uma divisória (28)
- O imóvel após ter sido vendido pelos AA foi sujeito a obras de remodelação e reparação (30)
10. Os AA, na petição, reclamam indemnização de € 49.099.62, valor correspondente a obras que teriam de ser realizadas na casa para que a mesma fosse habitável. Alegaram ainda que tiveram a possibilidade de vender a casa bastante desvalorizada, porque senão estaria ainda agora todo o capital correspondente ao valor da casa imobilizado (artigo 62º da petição)
Assim, no que respeita aos valores orçamentados destinados a reparar o imóvel, verifica-se que os AA não despenderam qualquer quantitativo, nem alguma vez irão suportar um tal custo, pois o imóvel foi entretanto vendido.
Os AA consideram que uma tal quantia lhes é devida visto que, face à não reposição pelos RR do prédio no estado em que se encontrava, houve um valor de desvalorização da casa no preço da venda (artigo 89º da petição) pois o estado em que o imóvel se encontrava não permitia que uma família nele se instalasse para viver, nem tão pouco que lhe fosse dada qualquer outra utilização (artigo 92 º da petição).
Não reclamam, portanto, os AA o valor indemnizatório correspondente ao custo de reposição do imóvel no estado em que se encontrava à data em que foi entregue aos RR, que nele fizeram com o consentimento dos AA obras de adaptação para a finalidade pretendida. De facto, alienando o imóvel, os AA não têm, porque deixaram de ser os proprietários, de suportar ou de reclamar tais custos.
O prejuízo que os AA invocaram, fundado na violação desse dever de reposição, foi o de que venderam o imóvel por preço inferior àquele que conseguiriam, caso o imóvel se mantivesse em condições idênticas àquelas em que estava quando da ocupação pelos RR em 1992 (ver quesito 17º).
No entanto não se provou um tal prejuízo (resposta não provada ao quesito 17º). Nem tão pouco se provou (quesito 7º) que alguns interessados em comprar a casa dela se viessem a desinteressar-se ao ver os gastos que teriam de suportar com o levantamento de todos os acessórios colocados pelos réus no imóvel.
Não podia, assim, deixar de improceder o pedido formulado na alínea c) do petitório, pois sem prejuízos não há lugar a indemnização.
Salientou-se ainda, na decisão recorrida, o que não merece contestação, que as partes aceitaram que o equipamento a instalar no imóvel a arrendar se destinava à instalação de um centro de recuperação e repouso que não faz sentido numa residência de família, não tendo sido imposto aos futuros arrendatários a reposição do imóvel no estado em que se encontrava.
Assim, as obras de adaptação realizadas podem ser consideradas benfeitorias as quais, permanecendo no imóvel, poderiam trazer-lhe proveito designadamente no caso de ali se pretender exercer actividade idêntica àquela que vinha sendo efectuada.
A perspectiva dos AA não é esta porque tiveram em vista a alienação do imóvel destinado a outra finalidade.
Verifica-se que os AA continuam a aplicar ao contrato outorgado o regime do contrato definitivo e, por conseguinte, consideram aplicáveis as disposições constantes dos artigos 1043º e 1044 do Código Civil e 4º do R.A.U.
Estaríamos face a deteriorações que a lei considera deverem ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio (artigo 4º/2 do R.A.U.).
No entanto, a disposição aplicável ao caso, atenta a nulidade da aludida cláusula, é o artigo 1269º do Código Civil que diz quer o possuidor de boa fé - e os RR são possuidores de boa fé - só responde pela perda ou deterioração da coisa se tiver procedido com culpa. Este preceito é o aplicável por força do disposto no artigo 289º/3 do Código Civil.
Não se demonstrou que os RR tivessem agido com culpa, pois as deteriorações realizadas tiveram em vista a adaptação do local a arrendar a Casa de Repouso.
A solução do litígio - se prejuízos houvesse - seria considerada, portanto, à luz destes preceitos, não se justificando convocar as normas do arrendamento como é entendimento dos recorrentes. No mesmo sentido ao que defendemos, segundo julgamos, o S.T.J. pronunciou-se no Ac. de 2-5-2002 (Sousa Inês)-(revista 1165/2002 da 7ª secção - quando refere:
I - Declarado nulo um contrato de arrendamento, as suas cláusulas e as normas que o regulam não são convocáveis, nomeadamente as respeitantes à realização de obras no local arrendado, precisamente em consequência da nulidade do contrato, que tem efeito retroactivo e até determina a restituição do que haja sido prestado.
II - Determinando o art.º 289 do CC a liquidação do contrato declarado nulo, e não o seu desenvolvimento, é com este sentido que se compreende, no seu n.º 3, o envio para o disposto nos art.º 1269 e ss.
III - Entre os efeitos da posse não se encontra a obrigação de o titular do direito dever indemnizar o possuidor por danos sofridos por este em consequência do mau estado de conservação da coisa possuída.
Improcede, pelas razões expostas, o recurso subordinado interposto pelos AA.
Concluindo:
I- É válido contrato-promessa de arrendamento cuja validade as partes condicionam à verificação da possibilidade legal da sua celebração por prazo certo e à obtenção pelos promissários das licenças e autorizações necessárias para a instalação e funcionamento do pretendido centro de recuperação e repouso
II- No entanto, pretendendo a lei, como as próprias partes reconhecem, que a actividade a exercer seja objecto de autorização - naturalmente porque está em causa a protecção dos interesses gerais que sobrelevam os interesses das partes na imediata execução do contrato - não é válida a cláusula pela qual as partes acordam que seja imediatamente entregue o imóvel mediante o pagamento de renda com ela se visando, como sucedeu, a efectiva instalação e funcionamento sem licença do aludido centro no imóvel em causa.
III- Uma tal cláusula é, assim, nula pois, por via dela, as partes têm em vista uma finalidade proibida por lei (artigos 281º e 405º do Código Civil).
IV- Nessa medida os RR, reconhecida a nulidade, sujeitam-se, face ao disposto no artigo 289º do Código Civil, à restituição do imóvel obrigando-se, no entanto, ao pagamento das quantias devidas pela ocupação, não lhes sendo exigível, porém, a indemnização de 50% a acrescer ao valor das rendas nos termos do artigo 1041º/1 do Código civil, pois não nos encontramos face a um contrato de arrendamento.
Decisão: nega-se provimento aos recursos interpostos, salvo ao dos RR na parte em que foram condenados na indemnização de € 53471,19 assim contabilizada na decisão recorrida, valor de que vão absolvidos.
Custas pelos AA e RR na medida do respectivo decaimento
Lisboa,28 de Abril de 2005
(Salazar Casanova)
(Catarina Arêlo Manso
(Bruto da Costa) |
