| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes-Desembargadores identificados o seguinte quanto à matéria deste recurso:
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I. Caracterização do recurso:
I.I. Caracterização objetiva:
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo de Execução de Sintra – Juiz 1;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Embargos de executado n.º 23054/24.0T8LSB-A;
- Decisão recorrida – Sentença.
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I.II. partes:
- Recorrente (embargante-executado): - --;
- Recorrido (exequente): - --.
- Executadas não recorrentes:
- --;
- --. –
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I.III. Síntese dos autos:
- Instaurou a exequente execução para pagamento de quantia certa, que liquidou em 6 521,23 € (seis mil quinhentos e vinte e um euros e vinte e três cêntimos).
- Apresentou título composto, formado com base no Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006 (NRAU).
- Alegou:
- Que cedeu de arrendamento à executada sociedade a fração autónoma que descreve, para fins não habitacionais;
- Que a renda fixada estava estabelecida no valor mensal de €1215 no ano de 2023 e de €1300 no ano 2024;
- Que a executada não pagou as rendas que se venceram entre dezembro de 2023 e junho 2024;
- Que os executados singulares se constituíram fiadores no contrato;
- Que o valor liquidado corresponde à soma do valor das rendas não pagas, acrescido de 20% a título de indemnização.
- Citados, embargaram conjuntamente os executados -- e -- concluindo pela extinção da execução ou, subsidiariamente, pela necessidade de redução do valor da quantia exequenda.
- Sustentaram tal posição invocando falta de título executivo, por deficiente formação, e alegando:
- O pagamento do valor de uma das rendas reclamadas, correspondente ao mês de dezembro de 2023;
- A inexigibilidade legal da indemnização de 20% liquidada, por falta de fundamento legal para a cumular com a declaração de resolução contratual feita;
- Necessidade de proceder à redução do valor das rendas vencidas e não pagas entre janeiro e junho de 2024, por incumprimento do dever de ceder o bem em condições apropriadas ao uso pretendido;
- Quanto a este, alega que o locado sofre infiltrações de águas de chuvas e humidade, devidas a deficiente impermeabilização, o que determinou que ruísse parte do teto do locado, impossibilitando o seu pleno gozo.
- Notificada, contestou a exequente sustentando improcedência total dos fundamentos de defesa apresentados e reiterando as posições afirmadas no requerimento executivo;
- Seguindo os autos, foi designada data para audiência prévia, que se realizou;
- Realizou-se audiência final, na sequência do que foi proferida sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor:
- Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a presente oposição mediante embargos de executado, e em consequência determino o prosseguimento da execução, reduzindo o valor da quantia exequenda no montante peticionado a título de indemnização (€1.030,28) - e valor de renda referente ao mês de dezembro de 2023 (€1.215,00), e respetivos juros de mora peticionados-artigo 732º, nº4 do CPC.
- Com esta decisão, não se conformando o embargante singular, da mesma veio recorrer, pela presente apelação. –
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II. Objeto do recurso:
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (sem atualização de grafia, suprimindo pequenos trechos e assinalando a negrito as questões suscitadas):
1. O presente recurso incide sobre a sentença que julgou apenas parcialmente procedentes os embargos de executado e determinou o prosseguimento da execução quanto às rendas vencidas entre janeiro e junho de 2024.
2. O objeto do recurso incide sobre dois segmentos essenciais da decisão recorrida:
a. A verificação da existência de título executivo, nos termos do artigo 703.º do CPC e 14.º-A do NRAU; e, subsidiariamente,
b. A interpretação e aplicação do artigo 1040.º do CC, ao não reconhecer o direito à redução da renda.
3. Nos termos do artigo 14.º-A, n.º 1 do NRAU, o título executivo para cobrança de rendas, encargos ou despesas tem natureza complexa, exigindo cumulativamente o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
4. A sentença recorrida reconheceu essa natureza complexa do título, mas julgou verificado o respetivo segundo elemento sem apreciação concreta bastante da prova documental relevante.
5. Incumbia ao exequente provar os factos constitutivos do título executivo, nos termos do n.º 1 do artigo 342.º do CC, não podendo a existência do título ser presumida nem suprida por inferência.
6. Não se mostra juridicamente demonstrado, com a densidade exigida pelo n.º 1 do artigo 14.º-A do NRAU, conjugado com os artigos 9.º e 10.º do mesmo diploma, que a comunicação relevante para a formação do título executivo contra o Recorrente preencha integralmente os requisitos legais.
7. Assim, foram violados os artigos 9.º, 10.º e n.º 1 do artigo 14.º-A do NRAU, alínea d), do n.º 1 do artigo 703.º e n.º 4 do artigo 732.º do CPC, e n.º 1 do artigo 342.º do CC, que deviam ter sido interpretados no sentido de exigir a verificação estrita e cumulativa dos elementos constitutivos do título executivo, com a consequente extinção da execução quanto ao Recorrente na falta dessa demonstração.
8. A sentença revela incoerência interna ao adotar uma posição restritiva quanto ao artigo 1041.º do CC e uma interpretação permissiva quanto ao artigo 14.º-A do NRAU.
9. Ainda que assim não se entenda, a sentença deu como provado que o locado padecia de infiltrações, humidades, entrada de águas pluviais no interior e ruína parcial do teto em março de 2024, sem reparação pelo senhorio.
10. Essa factualidade traduz uma diminuição objetiva, relevante e continuada do gozo do locado, apta a fundar a redução proporcional da renda prevista no artigo 1040.º do CC.
11. Não obstante, a sentença concluiu que não existia limitação relevante do gozo do locado, por não se ter verificado privação total da utilização.
12. A sentença recorrida confundiu os pressupostos da exceção de não cumprimento, prevista no artigo 428.º do CC, com os pressupostos da redução da renda previstos no artigo 1040.º do mesmo diploma.
13. O artigo 1040.º do CC não exige privação total do gozo nem cessação integral da atividade exercida no locado, bastando a demonstração de diminuição relevante da utilização normal do imóvel.
14. A norma consagra um mecanismo de reequilíbrio contratual, fundado no princípio da proporcionalidade e da boa fé, nos termos do artigo 334.º e n.º 2 do artigo 762.º do CC.
15. A factualidade provada traduz inequivocamente uma diminuição objetiva, relevante e continuada do gozo do locado.
16. A entrada de água no imóvel, a degradação do teto e a persistência de infiltrações comprometem a utilização normal, a segurança e a aptidão do espaço para a atividade comercial.
17. Não se tratam, assim, de meras imperfeições, mas de anomalias estruturais graves que afetam diretamente a utilidade do bem. 18. De facto, o Tribunal a quo, ao reconhecer a existência de um “grave problema” e simultaneamente negar a diminuição relevante do gozo, incorre em contradição insanável, entre a matéria de facto e a decisão.
19. Nos termos da alínea b) do artigo 1031.º do CC, impende sobre o locador a obrigação de assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina, obrigação que a própria sentença reconhece como incumprida em face das deficiências estruturais e da ausência de reparação.
20. Foram, por isso, violados os n.ºs 1 e 2 do artigo 1040.º, alínea b) do artigo 1031.º, 334.º e n.º 2 do artigo 762.º do CC, que deviam ter sido interpretados no sentido de impor, pelo menos desde março de 2024, a redução proporcional das rendas vencidas e, consequentemente, da quantia exequenda.
21. A decisão recorrida incorreu, assim, em erro de julgamento quanto à verificação do título executivo e, subsidiariamente, em erro de direito na aplicação do artigo 1040.º do CC, erros esses determinantes do indevido prosseguimento da execução contra o Recorrente.
22. Deve, em consequência, ser dado provimento ao recurso e revogada a sentença recorrida, com a extinção da execução quanto ao Recorrente por falta de título executivo bastante; subsidiariamente, deve ser reconhecido o direito à redução proporcional da renda, pelo menos a partir de março de 2024, com a correspondente redução da quantia exequenda.
Nestes termos, e nos melhores de Direito, deverá ser dado provimento ao recurso e, por via dele, ser a sentença revogada, com a extinção da execução quanto ao Recorrente, por inexistência de título executivo bastante; subsidiariamente, deverá ser reconhecido o direito à redução proporcional da renda, pelo menos a partir de março de 2024, com a correspondente redução da quantia exequenda.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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II.II. Questões a apreciar:
Não existindo questões de conhecimento oficioso, o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da recorrente, sendo este o de saber se se sustentam as conclusões afirmadas na sentença quanto à validade da formação do título e quanto a saber se a situação do locado foi determinante de uma redução do gozo do locado e se tal sustenta a pretensão de redução da renda.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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II.III. Apreciação do recurso:
II.III.I. Os fundamentos de facto destes autos:
Estando definitivamente assente nos autos os fundamentos de facto dos presentes autos, foram assim apresentados na sentença recorrida (referência apenas aos factos provados):
1. O exequente é usufrutuário da fração autónoma designada pela letra --, correspondente ao r/c com a afetação “armazéns e atividade industrial” e permilagem 189,5000 (tipologia/divisões: 2/nº de pisos da fração: 2) do prédio sito na Rua --, em Lisboa, inscrita na matriz predial urbana da Freguesia do Beato sob o artigo --, registo -- da Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
2. O Exequente e os aqui embargantes outorgaram documento intitulado “Contrato de Arrendamento para Fins Não habitacionais” do qual constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
Entre:
Primeiros Outorgantes: --, NIF 138997080, casado no regime da comunhão geral de bens com --, Titular do Bilhete de ldentidade n.º --, emitido em 31.01.1997, pelos SIC de Lisboa, residente na Rua --, número 17, em Lisboa, por si e como procurador de --, consigo casada e residente, na qualidade de Senhorio, de ora em diante designados por Senhorios.
Segunda Outorgante: --com o número único de pessoa colectiva e de matricula na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa --, com sede na Rua --, neste acto representada pelo gerente, --, casado, Titular do Cartão do Cidadão n.º --, emitido pelos SIC de Lisboa, com validade até 24/07/2022, residente em Rua --, em Gradil MFR, adiante designada por Arrendatária,
Terceiros Outorgantes: --, NIF --, Titular do Cartão do Cidad8o n.º --, emitido pelos SIC de Lisboa, com validade até 24/07/2022, ¢ --, Titular do Cartão do --, emitido pelos SIC de Lisboa, com validade até 24/07/2022, casados entre si, no regime de comunhão de bens adquiridos, ambos residentes em Rua das --, em Gradil MFR, adiante designados como FlADORES
É celebrado o presente Contrato de Arrendamento que se rege pelas seguintes cláusulas e no que for omisso pela legislação em vigor,
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CLÁUSULA PRIMEIRA
Os Senhorios são donos e legítimos proprietários da Fracção autónoma designada pela letra , a que corresponde o armazém do rés do chão B, integrada no prédio urbano, sito na --, em Lisboa, na freguesia do Beato, Concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número -- da freguesia do Beato, submetido ao regime de propriedade horizontal inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Beato sob o artigo --, adiante designado como o "Imóvel”.
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CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, os Senhorios dão de arrendamento à Arrendatária e esta toma de arrendamento, para si, o Imóvel identificado na cláusula anterior.
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CLÁUSULA TERCEIRA
1. O presente arrendamento é celebrado por prazo certo e durará por um período de cinco (5) anos, com início no dia 1 de Setembro de 2017 e termo em 31 de Agosto 2021.
2. 0 presente contrato será renovável automaticamente por um (1) ano, nos termos do disposto no artigo 1096°, nº 1 do Código Civil.
3. Não obstante o disposto no número anterior, qualquer uma das partes se pode opor à renovação, observando para tanto o seguinte:
(a) Os Senhorios deverão remeter à Arrendatária uma comunicação com nota daquela sua decisão, com uma antecedência mínima de cento e vinte (120) dias do termo do prazo que estiver em curso,
A Arrendatária deverá remeter aos Senhorios uma comunicação com nota daquela sua decisão, com uma antecedência mínima de noventa (90) dias, sem prejuízo do disposto na Cláusula Quinta,
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CLÁUSULA QUARTA
1. A renda mensal acordada pelas partes é de 1.000,00€ (mil euros) durante o primeiro ano de vigência do contrato e de 1.200,00€ (mil e duzentos euros) nos anos seguintes, e será paga até ao oitavo dia do mês imediatamente anterior daquele a que respeitar, por transferência para o IBAN -- à ordem dos Senhorios,
2. Após o segundo ano de vigência do contrato a mesma renda fica sujeita a actualizações anuais em função dos coeficientes legais aprovados para cada ano, conforme determina o artigo 1077.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
3. Sempre que houver direito a actualização da renda, os Senhorios avisam a Arrendatária do aumento da mesma, por escrito, através de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias.
4. As duas primeiras rendas relativas aos meses de Setembro e Outubro de 2017, no montante de 2,000.00€ (dois mil euros), serão pagas neste acto, e de que se dará a respectiva quitação após boa cobrança,
5. Será ainda entregue um valor de 1.200,00€ (mil e duzentos euros), a título de caução, a qual será devolvida no final do contralto, se, depois de verificado pelos Senhorios que tanto o Imóvel como os equipamentos que o compõem, se encontram em bom estado de conservação, salvo a deterioração proveniente da normal e prudente utilização ou originada pelo decurso do tempo.
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CLÁUSULA QUINTA
A acrescer ao disposto na alinea B) do número 3, da Cláusula Terceira, a Arrendatária querendo, e decorridos que estejam dois terços de duração efetiva do presente contrato, poderá ainda proceder à denúncia do mesmo, mediante comunicação remetida aos Senhorios, com a antecedência mínima de Cento e Vonte dias do termo do contrato, produzindo, contudo, essa denúncia efeitos no final do mês de calendário gregoriano a que respeitar.
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CLÁUSULA SEXTA
O local ora arrendado destina-se ao exercício da actividade de manutenção, venda e reparação de veículos automóveis e respectivas peças declarando a Arrendatária que o mesmo reúne as condições necessárias para esse fim, não lhe podendo dar outro uso sem prévia autorização escrita dos Senhorios.
Para este efeito, a Arrendatária declara ter procedido à vistoria da fracção objecto do presente contrato, declarando que a mesma se encontra em bom estado de conservação.
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CLÁUSULA SÉTIMA
1. Todas as obras ou reparações ocasionadas pelo desgaste natural do prédio onde se insere o armazém ora arrendado, bem como as provocadas por terceiros ou pelo uso normal das instalações, serão da responsabilidade dos Senhorios.
2. A Arrendatária não poderá efectuar obras ou benfeitorias sem autorização escrita dos Senhorios, salvo as obras de conservação e limpeza interior do local arrendado, que ficam desde já a cargo da Arrendatária.
3. Consideram-se obras de conservação interior todas as obras relativas a portas, pavimentos, janelas e vidros, não estando abrangidas as obras referentes à estrutura do edifício, às instalações eléctricas, de gás e de esgotos.
4. Para além das obras referidas no número anterior, a Arrendatária não poderá efectuar quaisquer obras no local arrendado sem prévia autorização escrita dos Senhorios, salvo as autorizações dadas pela lei.
5. As benfeitorias que a arrendatária venha a efectuar no local arrendado e que pela sua natureza e características não possam ser removidas sem causar danos no imóvel ficarão a fazer parte integrante deste, não podendo a arrendatária pedir qualquer indemnização ou compensação, seja a que título for, não podendo igualmente exercer direito de retenção.
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CLÁUSULA OITAVA
A Arrendatária obriga-se ao pagamento dos seus consumos de água, electricidade, gás, telecomunicações e de quaisquer outros serviços contratados com terceiro.
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CLAUSULA NONA
Os Senhorios poderão ter acesso ou vistoriar o local ora arrendado salvo Impedimento da Arrendatária por ausência, férias ou outra – nos termos e moldes legalmente previstos, quer directamente quer por terceira pessoa cuja identidade
será comunicada por escrito, com 3 dias de antecedência à arrendatária.
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CLÁUSULA DÉCIMA
Em tudo o mais regem as disposições do Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.° 43/2017 de 14 de Junho, e respectiva legislação complementar.
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CLÁUSULA DÉCIMA-PRIMEIRA
Para dirimir qualquer litígio emergente da interpretação, aplicação ou execução do presente contrato é competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro,
Feito em triplicado, (...)
Lisboa, 31 de Agosto de 2017
(assinaturas)
3. A requerida procedeu ao pagamento da renda de 1.215,00 €/mês (mil duzentos e quinze euros/mês, referente ao mês de dezembro de 2023.
4. A requerida não procedeu ao pagamento da renda de 1.300,00 €/mês (mil e trezentos euros/mês), referente a cada um dos seguintes meses de 2024: janeiro de 2024; fevereiro de 2024; março de 2024; abril de 2024; maio de 2024; junho de 2024.
5. Em 02.07.2024, os executados foram notificados, através de agente de execução da comunicação escritas com o teor constante em doc. Junto com o requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
6. Em 28 de outubro de 2024, a sociedade comercial executada e o executado, remeteu ao Ilustre mandatário do exequente, através de correio eletrónico, comunicação com o assunto em epígrafe “Contestação ao processo de execução”, e com o seguinte teor:
Vimos por este meio e em resposta ao processo interposto por vossa excelência e o seu constituinte, Sr. --, tendo como base a ausência de pagamento da renda do imóvel designado por armazém 2° na Rua -- 1900-269, Lisboa. Se prende como forma de mitigar, compensar, indemnizar dos prejuízos causados a nossa Empresa, prejuízos de valor substancialmente maior ao pedido por vossa excelência, superando largamente mais de um ano de receita de rendas do imóvel designado.
Por inúmeras vezes tentamos chamar a razão o Sr. -- -, ao longo do
tempo para o problema e o perigo das infiltrações de água (teto, paredes, claraboias e respiros), inúmeros episódios sucederam-se e sempre desvalorizados, com um sem número de culpados (sempre os inquilinos superiores), nunca o proprietário, sempre só um lesado a nossa empresa.
Esta situação agravou-se nos últimos meses do ano transato, e início deste ano,
estes sinistros, e em especial o último, revelaram-se avassaladores, como se pode facilmente comprovar com os vídeos e fotos do incidente, tendo sido necessária à nossa intervenção para estancar o evento.
Já em Dezembro, o teto caiu , libertando detritos e água sobre veículos a nossa
guarda, era um prenuncio para o que aí vinha, Encetamos conversações com o proprietário a fim de resolver o problema, mas revelaram-se infrutíferas e nem com a visita ao local foi possível demovê-lo das suas responsabilidades e convicções.
Como tal, após um período de chuvas intensas, o ralo de dreno dos terraços sobre o imóvel alugado, entupiu , tendo como consequência a subida do nível de água dos terraços (por volta de um palmo), entrando nos apartamentos 1°Drt e 1°Esq e consequentemente, infiltrando-se, jorrando água pelo teto, respiros, claraboias e teto da oficina. Novamente, os detritos e água caíram sobre veículos, stock de pegas, ferramentas, material mobiliário,
resultando em perda de receita e liquidez.
Após informarmos o Sr. -- -, este responsabilizou os seus inquilinos
sobre a oficina; a custo ativou o seu seguro, assim como a inquilina do 1°Esq que também o fez, mas após peritagem, perentoriamente veio declinado o direito a indemnização, atribuindo a responsabilidade ao Proprietário do Imóvel, o Sr.° --, resultante da falta de manutenção e isolamento do imóvel.
Ainda assim, nós os lesados, tentámos colmatar acionando o nosso seguro de
recheio, mas revelou-se infrutífero e sem direito também a indemnização, o mesmo resultado falta de manutenção e isolamento do imóvel.
Até a esta data, o proprietário continuava expectante, calmo e na esperança de realizar as obras a custo zero e receber o valor das rendas.
No seguimento do processo sem direito a indemnização, apercebendo-se que não Ihe iriamos pagar as rendas até que fossemos indemnizados, colocou-nos o relativo processo ao qual estamos a responder.
Mas nós os lesados, com valores apurados a rondar os 30 mil euros, sem que haja responsabilidade por inexistência de seguro capaz e seguro de condomínio (pela inexistência do mesmo) imputamos todos e quaisquer danos e prejuízos ao dono do imóvel, o Sr°--. Ainda que o mesmo tenha tentado demover-nos, pressionando-nos a agir processualmente contra a seguradora, se há alguém que tem que processar a seguradora é o proprietário do imóvel não os lesados. Mais, a seguradora mostrou-se disponível para atuar como testemunha abonatória contra o Sr. --, tendo como base o relatório de peritagem. Os Danos infligidos resultam de falta impermeabilidade por ausência de manutenção por parte do senhorio (como é visível pelos inúmeros fungos e bolores nas paredes e tetos, pondo inclusivamente em causa a saúde pública), fator primordial nas clausulas contratuais dos seguros contratados (obras de manutenção nos útimos 8 anos).
Para finalizar, relembro outro sinistro, em que o detector de incêndio da oficina disparou durante a noite, ocorrendo ao local os bombeiros Sapadores, constatando que, o mesmo activo por uma entrada de água sob o tecto, também prontamente relatado o proprietário.
A seguradora Fidelidade informou que não vai assumir quaisquer sinistros neste imóvel até que o mesmo esteja devidamente reparado, o que nos leva a deduzir que futuramente qualquer evento ocorrido seja inteiramente da responsabilidade do proprietário.
Esperamos que o Sr. -- - assuma as suas responsabilidades e nos compense pelos danos causados, que possamos chegar a um acordo, do valor em divida para connosco.
Em anexo enviamos-lhe umas fotos e vídeos dos eventos sucedidos, assim como a decisão da seguradora dos sinistros como prova da veracidade do anteriormente descrito, se necessitar poderá também visitar o local ou falar com os intervenientes e testemunhas, há também um relatório detalhado que poderá pedir à companhia de Seguros FIDELIDADE, onde pode destrinchar a ocorrência.
N° processo sinistro 2dME2237 nossa participação (--) a Companhia Seguros Fidelidade
N° processo sinistro 24MR021954 participação Vizinha (--) 1° Andar a Fidelidade Apólice Sr. -- -, o Senhorio MR82636088--
Obrigado e um, Bem-haja
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7. Em 3 de julho de 2024, a sociedade comercial executada recebeu comunicação de “sinistros.dpnidelidade.pt” com o assunto em epígrafe “24ME002237/001”, e com o seguinte teor:
Acusamos novamente o seu contacto.
Envio de Email: Emissor: FM\X830008 | Dest: O***@GMAIL.COM | Assunto: 24ME002237/001 – Sinistro participado | Corpo:
Estimado(a) Cliente,
Boa tarde
Acusamas a receção do seu contacto.
Somos a reiterar o conteúdo das nossas comunicações anteriores.
Para: --
cc:
Envio a: 2024-06-07 12:24:06
Assunto: 24ME002237/001 - Recusa do sinistro
Apolice nº: ME63841135
Data do sinistro: 2024-03-27
Estimado(a) Cliente,
Analisamos o processo de sinistro n.º 24ME002237 / 001
Após análise do respetivo processo, concluimos que o sinistro participado não tem enquadramento na sua apólice.
Não haverá pagamento de qualquer indemnização.
Os danos têm origem em infiltrações decorrentes de deficiente impermeabilização, situação que se encontra excluída nas condições da apólice.
Somos a reiterar a nossa posição expressa na nossa correspondência anterior. Entretanto, caso disponha de outros elementos de prova solicitamos os envie para nossa apreciação e análise.
Origem: Deficiente estanquidade do terraço de logradouro do edifício onde se insere o espaço/oficina segura, que permite infiltrações de água das chuvas através do sistema de impermeabilização (hermética comprometida).
Causa: Falta de manutenção.
De acordo com os diálogos mantidos, e observação in loco, os respectivos danos ocorrem por uma acção continuada de infiltrações com alguma antiguidade, não conferindo a este evento um caracter súbito e
imprevisto.
Os danos não se caracterizam por uma entrada súbita, imprevista e pontual de água, mas sim com carater continuado, que tendo sofrido um agravamento nos ultimos anos.
Os danos e prejuizos resultantes de acções continuadas no tempo não se encontram igualmente garantidos.
O presente contrato de seguro não garante o objecto IMOVEL.
Estamos ao seu dispor para o esclarecimento de qualquer divida.
Contacte-nos através do Apoio ao Cliente ou através de sinistros.dnp@fidelidade.pt
Em alternativa, pode contactar o seu Mediador ou qualquer uma das nossas Agéncias.
Com os nossos cumprimentos,
AA
Direcção de Negócio Particulares
8. Em 10 de julho de 2024, a sociedade comercial executada recebeu comunicação de “sinistros.dpfidelidade.pt” com o assunto em epígrafe “24MR021954”, e com o seguinte teor:
Assunto: 24MR021954/001 - Recusa do sinistro
Apólice n.º : MR23995848 Data do sinistro: 2024-04-03
Estimado(a) Cliente,
Analisamos o processo de sinistro n.º 24MR021954 / 001
Após análise do respetivo processo, concluímos que o sinistro participado não tem enquadramento na sua apólice.
Em sede de peritagem aferimos que os danos surgem pela falta de isolamento na zona a ligação da caixilharia em alumínio ao pavimento. Não haverá pagamento de qualquer indemnização.
O sinistro participado não está coberto pela sua apólice, pelo que não vamos poder pagar-lhe o valor dos prejuízos.
Estamos ao seu dispor.
Contacte-nos através do Apoio ao Cliente ou através de sinistros.dnp@fidelidade.pt
Em alternativa, pode contactar o seu Mediador ou qualquer uma das nossas Agéncias.
Com os nossos cumprimentos,
BB
9. O imóvel apresenta infiltrações de águas das chuvas e humidades derivadas de deficiente impermeabilização.
10. Em março de 2024, parte do teto do locado ruiu.
11. Quando chove de forma intensa as águas pluviais caem no espaço locado.
12. O exequente participou o sinistro ocorrido em 27.03.2024 à seguradora Fidelidade, acionando a apólice nº MR82636088.
13. Após peritagem ao locado, a cobertura dos danos foi recusada pela seguradora, indicando a mesma que os danos decorriam de uma ação continuada de infiltrações no locado e de falta de obras de conservação.
14. A Executada -- também participou o sinistro à seguradora Fidelidade, acionando a Apólice nº ME63841135.
15. A seguradora Fidelidade, após inspeção ao local e elaboração de relatório de peritagem, concluiu que “ou respetivos danos ocorrem por uma ação continuada de infiltrações com alguma antiguidade, não conferindo a este evento um caráter súbito e imprevisto. Os danos não se caracterizam por uma entrada súbita, imprevista e pontual de água, mas sim com carácter continuado, que terão sofrido um agravamento nos últimos anos”
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II.III.II. A compleição do título
Como decorre da síntese supra apresentada, os embargantes, incluindo o aqui recorrente, sustentaram, a diferentes passos, falta de título que sustente a execução e excesso dos valores computados na liquidação inicial feita pelo exequente.
A primeira ordem de razões foi dada por integralmente improcedente, sendo declarada a aptidão do título executivo apresentado para a cobrança pretendida.
A segunda ordem de razões, isto é, a invocação de excesso de valor liquidado, teve provimento parcial, sendo declarado comprovado o pagamento de um mês de renda computado na liquidação executiva (dezembro de 2023) e o cômputo indevido de indemnização correspondente a acréscimo de 20% sobre o valor das rendas não pagas.
Quanto a esta segunda ordem de razões, o tribunal recorrido apenas não deu provimento ao pedido de redução do valor das rendas cobradas, por diminuição do gozo do locado resultante das infiltrações de água.
Em consequência, a dívida exequenda foi reduzida proporcionalmente, pela retirada do valor da referida renda e do acréscimo indemnizatório liquidado pelo exequente (20%).
Assim sendo, como fundamento recursório quanto a este tema do excesso de liquidação subsiste apenas o pedido de redução do valor das rendas não pagas, com base em redução do gozo do locado, a apreciar adiante.
Quanto à questão ora em apreço (existência e suficiência de título executivo), disse-se na decisão recorrida o seguinte (trechos relevantes):
- (...) juntaram o contrato de arrendamento, bem como o comprovativo de comunicação dirigida ao arrendatário e fiador, aqui executados, do montante reclamado.
Tal comunicação foi feita através de contacto pessoal através de agente de execução, cfr. Matéria assente, pelo que se considera devidamente realizada.
Alegam, porém, desde logo os executados que a comunicação efetuada não permite a formação de título executivo para cobrança da quantia reclamada a título de indemnização, por tal não constar da previsão do art. 14.º-A, n.º 1, do NRAU.
Esta questão é há muito uma verdadeira vexata quaestio que tem suscitado junto da doutrina as mais diversas abordagens e que, junto da jurisprudência tem vindo a ser objeto de diversas e diferentes soluções.
Desde já se adianta que, na perspetiva deste Tribunal, o art. 14.º-A, n.º 1, do NRAU, não permite a formação de título executivo para cobrança da indemnização pretendida.
É com base nesta premissa de análise que o tribunal a quo decidiu pela exclusão do referido acréscimo indemnizatório da liquidação executiva.
Quer isto dizer, portanto, que a sentença não tratou especificamente da existência ou validade do título no que à cobrança de rendas vencidas diz respeito, fazendo uma referência geral sobre a matéria.
Diga-se que a decisão é coerente com a posição dos embargantes que, a este propósito, formulam apenas umas considerações vagas e genéricas quanto à existência e formação do título, algo que, aliás, traduz a sua argumentação recursória a este nível.
Quer isto dizer, em termos simples, que, em rigor, o recorrente nada diz de concreto a propósito da existência e suficiência de título executivo para cobrança de rendas.
Assim, repescando apenas as conclusões das alegações do recorrente, dizer que o tribunal não fez uma apreciação concreta bastante da prova documental relevante é algo que não permite, direta ou indiretamente, pôr em causa a declaração feita na sentença quanto à junção do contrato e das comunicações a que o art.º 14.º-A do NRAU.
Disse-se na sentença, de forma concreta, que o contrato foi apresentado e as comunicações foram feitas por contacto pessoal através de agente de execução, o que o recorrente não contesta.
Não se alcança a que se refere o recorrente quando diz que "incumbia ao exequente provar os factos constitutivos do título executivo, nos termos do n.º 1 do artigo 342.º do CC, não podendo a existência do título ser presumida nem suprida por inferência", nem quando sustenta que não está "juridicamente demonstrado, com a densidade exigida pelo n.º 1 do artigo 14.º-A do NRAU (...) que a comunicação relevante para a formação do título executivo contra o Recorrente preencha integralmente os requisitos legais".
Em processo executivo para cobrança de quantia certa não incumbe ao exequente alegar e provar factos ao instaurar a ação de cobrança.
Cumpre-lhe apenas expor sumariamente a origem do seu crédito, proceder à sua liquidação e, sobretudo, apresentar o(s) documento(s) (ou o conjunto documental, no caso do NRAU) que, satisfazendo as exigências legais, atestem a existência do crédito em cobrança.
O processo executivo para cobrança tem, precisamente, essa característica essencial de dispensa concedida ao credor de alegar e provar os factos constitutivos do seu crédito e, simultaneamente, de autorização a que siga diretamente para a sua cobrança coerciva sem discutir previamente a existência do seu direito.
O título executivo, ao ser apresentado, documenta e titula o crédito, onerando o devedor com a alegação e prova de fundamentos que ponham em causa a existência do direito invocado.
O exequente apresentou contrato de arrendamento e comunicação dirigida aos executados com indicação das rendas em dívida.
Este conjunto documental não foi posto em causa pelo embargante quanto à sua autenticidade, nem foi invocada qualquer razão que lhe retire validade ou eficácia.
O título apresentado não suscita, em conclusão, qualquer dúvida, tendo sido formado com base na norma especial contida no art.º 14.º -A n.º 1 do NRAU, contendo os elementos legalmente exigidos por este preceito. Deve até assinalar-se que a comunicação apresentada foi realizada por meio especialmente garantístico, com reforço formal face à exigência legal – contacto pessoal de agente de execução.
Nada há, portanto, que possa pôr em causa o título apresentado para a finalidade de cobrança de rendas vencidas e não pagas.
Em conclusão, improcede este fundamento recursório.
É o que se decide.
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II.III.III. A questão da diminuição de renda por diminuição do gozo do locado
Quanto a esta segunda questão, há que começar por especificar a matéria dada por provada e os juízos formulados a quo sobre a mesma.
Assim, está assente nos autos que:
- O locado apresenta infiltrações de águas das chuvas e humidades devido a deficiente impermeabilização, tendo ruído parte do teto em março de 2024;
- Quando chove de forma intensa as águas pluviais caem no espaço locado.
- o exequente participou um sinistro decorrente de infiltrações à seguradora Fidelidade que, efetuando peritagem ao locado, concluiu pela sua não cobertura pelo contrato de seguro por decorrerem de uma ação continuada de infiltrações no locado e de falta de obras de conservação.
- O mesmo fez a executada --, que também se recusou a cobrir os danos, invocando que estes ocorrem por uma ação continuada de infiltrações com alguma antiguidade, não conferindo a este evento um caráter súbito e imprevisto.
Além destes factos, de assinalar que, muito mais tarde (em outubro de 2024) o legal representante da locatária e fiador enviou uma missiva ao locador pedindo que assuma as suas responsabilidades, que liquida em mais de €30.000, dizendo que os detritos e água caíram sobre veículos, stock de pegas, ferramentas, material mobiliário,
resultando em perda de receita e liquidez.
Quer isto dizer, por outro lado, que nada se mostra efetivamente provado quanto a danos efetivos em bens situados no locado e, muito menos, a que perdas de receita e de liquidez se refere concretamente o oponente.
Mais que isso, a despeito da prova das infiltrações de água, não está demonstrado que o locado tenha deixado de ser usado pela locatária, no todo ou em parte, para o fim pretendido no contrato – garagem.
Pode dizer-se que a existência e infiltrações de água e a consequente ruína de parte do teto configuram situações tipicamente qualificáveis como aptas a produzir uma redução do gozo. Todavia, estando estabelecidas nos autos de forma genérica, desconhece-se efetivamente que tipo de infiltrações, de facto, se produziram; em que medida afetaram o imóvel; que ruína do teto foi essa que se verificou; em que espaço; com que extensão; atingindo que objetos; como ficou a cobertura depois da mesma ou que outras consequências produziu.
O que terá que sobrelevar em termos factuais, perante este desconhecimento concreto, é uma ausência de demonstração de matéria que sustente a conclusão de uma efetiva redução do gozo do locado.
Uma infiltração de água e uma queda de parte de um teto são factos que, em termos de normalidade social, provocarão uma diminuição do gozo, mas seria necessário que o locatário a afirmasse e demonstrasse efetivamente, v.g., com invocação de impossibilidade de usar certo espaço, de haver dificuldades de segurança e salubridade para quem trabalhasse ou se deslocasse ao local, ou outro relevante.
Nada disso sequer alegou o oponente locatário, para sustentar a sua pretensão de não pagamento de renda.
A este propósito, disse-se na sentença recorrida:
A jurisprudência dos Tribunais Superiores, mormente do Supremo Tribunal de Justiça, tem admitido, contudo, que, no caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, este tem direito de ver reduzida a parte proporcional da renda, que é, afinal, ainda um caso de afloração do princípio da exceção de não cumprimento do contrato (...).
Em anotação ao mencionado acórdão do STJ de 11.12.1984, in RLJ119, pág. 145, sustenta Almeida Costa que “O locatário tem a faculdade de invocar a excepção de inadimplência, quando se verifica mero incumprimento parcial da correspectiva obrigação do locador. Mas, a boa fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro lado, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente (...). A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio da contraprestação manifesta-se no instituto da redução (artigo 292º do CC).”.
(...)
Exige-se (...) que essa privação do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da exceção.
(...)
No caso, apesar dos problemas existentes no imóvel, o executado nunca deixou de aí exercer a sua atividade comercial nem fizeram uso da faculdade de resolver o contrato nos termos previstos no art. 1050.º, al. b), do Código Civil. Não ocorreu por isso qualquer privação total de uso que o legitimasse a suspender totalmente o pagamento das rendas.
(...)
A procura de uma proporcionalidade e equilíbrio das prestações aponta, porém, para uma propensão pela opção de redução da renda, caso o locatário sofra privação ou diminuição do gozo da coisa, conforme decorre do art. 1040.º, n.º 1, do Código Civil
(...)
Estatui este art. 1040.º do Código Civil, no seu n.º 1, que “Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.”, acrescentando-se depois no seu n.º 2 que “se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.”.
(...)
No caso, resulta dos factos apurados que o imóvel arrendado padecia de um grave problema de humidades, infiltrações que se manifestou quando as chuvas foram mais intensas, nomeadamente no mês de março de 2024 (ocorrência de sinistro) e que não foi solucionado. A causa dessas humidades e infiltrações, foram atribuídas a fadiga/desgaste do sistema de impermeabilização/entupimento de ralos das ligações de drenagem das águas pluviais, conforme resulta do relatório de peritagem patrimonial juntos aos autos devidamente corroborados pela testemunha supra indicada. Os defeitos existentes no imóvel não impediram o executado de aí exercer a sua atividade comercial, nem foram alegadas/provadas graves limitações no gozo da coisa locada. Não resultou alegado/provado a comunicação ao senhorio para realizar quaisquer obras em período anterior ao mês de março de 2024. Aliás, o sinistro que originou/agravou as deficiências indicadas ocorreu em março de 2024, tendo o executado deixado de pagar as rendas em janeiro de 2024. Entende-se por isso que a redução da renda relativa aos meses cuja cobrança é exigida, in casu, não constituiu consequência adequada à falta cometida pelo senhorio exequente, sem esquecer que o embargante continua a desenvolver a sua atividade comercial no locado, não tendo pago qualquer valor a título de renda.
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Resumindo, o tribunal a quo pronunciou-se sobre uma eventual exceção de não cumprimento que legitimasse não pagamento de rendas, como se pronunciou sobre a possibilidade de redução das rendas à luz do art.º 1041.º do CC, concluindo em sentido negativo quanto a ambas as possibilidades, por não resultar provada uma relevante diminuição do gozo (afirmando até, em sentido contrário, que a locatária se manteve sempre no gozo do locado para o fim cedido).
É uma conclusão que não merece censura, considerando também o acima referido.
De facto, o art.º 1040.º n.º 1 do CC permite que o locatário suscite uma redução do valor da renda. Todavia, como não poderia deixar de ser, a norma não se ativa ad hoc, exigindo o cumprimento de requisitos, positivos e negativos, expressamente previstos. São estes:
- Que se ateste uma privação ou diminuição do gozo do locado;
- Que tal situação não seja imputável ao arrendatário ou seus familiares;
- Que se estabeleça uma relação de proporcionalidade entre a gravidade e a duração da afetação do gozo e o valor da renda.
Em recente acórdão da Relação de Coimbra (24/2/2026 – Moreira do Carmo - Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra) foi estabelecida uma redução de renda em razão de infiltrações de água em locado, mas num caso em que se estabeleceu precisamente a afetação física do locado e do seu recheio e, portanto, a diminuição de gozo está factualmente substanciada.
Não é a situação dos autos, como referido.
Como se sustentou em aresto desta Relação de 28/3/2017 (Pires de Sousa - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa), a circunstância de o senhorio se recusar a realizar obras no locado, a tanto instado pelo locatário, previamente à falta de pagamento, pode ser um elemento de ponderação relevante neste contexto.
Não é essa a situação dos autos, nada estando provado quanto a alguma solicitação prévia do locatário, apenas estando demonstrado que solicitou uma compensação por prejuízos, vagamente referidos, depois de o senhorio reclamar pelo pagamento de rendas vencidas.
Diga-se, por outro lado, que a redução de renda e a compensação por prejuízos sofridos imputáveis a ação ou omissão do senhorio são pretensões diversas – cf., a propósito, ac. Relação de Coimbra de 13/5/2025 (Catarina Gonçalves - Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra).
Ainda que estivesse demonstrada uma efetiva redução do gozo, que não está (como se referiu mais que uma vez), sempre teria que se acolher o que se disse em acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9/12/2008 (Nuno Cameira - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça) - provado que o arrendatário deixou de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que teria direito seria suspender o respectivo pagamento em medida proporcionada à privação parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências (resolução do contrato, entrega do arrendado, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).
Dizendo em termos simples, o que esta doutrina conclui, e se acolhe, é que mesmo que existisse uma diminuição do gozo, não seria lícito ao arrendatário, pura e simplesmente, deixar de pagar renda in totum, devendo operar uma mera redução proporcional, que teria depois que validar (consensual ou litigiosamente).
Suspender integralmente o pagamento, mantendo-se no gozo do bem, ainda que diminuído, não seria, a esta luz, uma atuação lícita.
Assim, concluindo, no mais valendo o que foi dito a quo e aqui se dá por acolhido, também este fundamento recursório improcede.
É o que se decide. –
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Em conclusão, o recurso improcede na totalidade.
É o que se decide, a final, negando-se integralmente a apelação. --
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O recorrente, ao ficar vencido, deu causa ao recurso, devendo suportar as respetivas custas.
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III. Decisão:
Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente, sem dispensa de taxa remanescente.
Notifique-se e registe-se. –
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Lisboa, 10-09-2026
João Paulo Vasconcelos Raposo
Inês Moura
Paulo Fernandes da Silva |
