| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa,
I. Relatório:
AA (…) intentou a presente ação declarativa de processo comum contra BB (…) e mulher, CC (…), pedindo que, na procedência da ação:
a) seja reconhecido o direito da Autora à resolução fundamentada do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 23/07/2013, relativo ao bem imóvel melhor identificado no art.º 1º desta Petição Inicial;
b) seja reconhecido e declarado o incumprimento definitivo por parte dos Réus, promitentes vendedores, pela falta de interpelação admonitória à Autora e por terem tornado a respetiva prestação impossível ao alienarem a terceiro, na vigência do contrato-promessa de compra e venda, o bem imóvel de que eram proprietários;
c) sejam os Réus solidariamente condenados a restituir à Autora a quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento do preço, no valor de 20.000,00 €, que lhes foi entregue em 23/07/2013, bem como um valor adicional de 20.000,00 €, a título de penalização pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda entre eles celebrado em 23/07/2013.
Para o efeito, em síntese, alegam:
- Os Réus eram proprietários da fração autónoma designada pelas letras “AQ”, correspondente ao 9º andar B, com um lugar de estacionamento em box, com o n.º 22, no piso ‐3, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua (…), descrito na CRP de Lisboa sob o n.º (…) da indicada freguesia;
- Os Réus pretenderam alienar a referida fração autónoma;
- Para o efeito, em 29/01/2013, a Ré CC (…) celebrou com a mediadora imobiliária “MC” um contrato de mediação imobiliária, indicando para a venda da fração o valor de 265.000,00 €;
- Na sequência das diligências efetuadas, essencialmente através da consultora imobiliária DD (…), a mediadora imobiliária veio a angariar como interessada na compra do imóvel a ora Autora;
- Após ter manifestado interesse na compra da fração, a Autora, através da referida consultora imobiliária, apresentou uma proposta de aquisição no valor de € 227.500,00, a qual esta veio a transmitir verbalmente aos Réus que a aceitaram;
- Na sequência das negociações preliminares encetadas entre as partes, em 23/07/2013, entre os Réus (enquanto promitentes vendedores) e a Autora (enquanto promitente compradora) foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda;
- Nessa data a Autora entregou aos Réus, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, 20.000,00 €;
- A escritura notarial de compra e venda ficou agendada para o dia 12/08/2013;
- A Autora pretendia adquirir a fração dos Réus com recurso a financiamento bancário no montante de 207.500,00 €;
- Os Réus estavam informados pela mediadora imobiliária de que a Autora iria recorrer a financiamento bancário para obter parte do preço de aquisição;
- Sucede que as diligências relativas à obtenção do financiamento foram mais demoradas do que aquilo que era por esta inicialmente expectável;
- Para além disso, a Autora teve problemas de saúde que igualmente a impediram de tratar com a normalidade e celeridade que seriam desejáveis das burocracias envolvidas no processo de aquisição da fração;
- A Autora transmitiu à consultora imobiliária DD as razões pelas quais não tinha ainda conseguido obter, junto do banco, a totalidade do montante a financiar, tendo a dita consultora informado os Réus de que a Autora não conseguiria ter reunidas as condições necessárias para poder celebrar a escritura notarial aprazada para 12/08/2013;
- No dia 07/08/2013, o legal representante da “MC” (EE) teve a oportunidade de, antecipadamente, enviar uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, a comunicar‐lhes que a Autora havia informado a mediadora imobiliária de que se encontrava doente e que, também por isso, não conseguiria estar presente na data em que a escritura se encontrava agendada (12/08/2013);
- Os Réus, apesar de terem sido antecipadamente informados dessa situação, decidiram, unilateralmente, avançar com a celebração da escritura de compra e venda;
- No dia 12/08/2013, pelas 15:00 horas, estiveram presentes no Balcão da Casa Pronta (…);
- Não tendo a Autora podido comparecer, os Réus terão solicitado ao referido Balcão Casa Pronta a emissão de um certificado que declarasse a sua presença no local, bem como a ausência da Autora, o qual lhes veio a ser emitido;
- Os Réus não aceitaram proceder à alteração da data da escritura de compra e venda, nem devolver o valor do sinal entregue pela Autora;
- No entendimento dos Réus, a ausência da Autora na escritura de compra e venda agendada para o dia 12/08/2013 teria gerado, desde logo, o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda, considerando‐se os mesmos desobrigados de quaisquer obrigações emergentes do referido contrato;
- Foi essa a informação que os Réus transmitiram textualmente à Autora através da carta registada com aviso de receção que lhe dirigiram no dia 18/09/2013;
- Nessa sequência, os Réus fizeram sua a quantia entregue pela Autora a título de sinal e princípio de pagamento do preço;
- Os Réus jamais dirigiram à Autora qualquer carta a título de interpelação admonitória com vista a que esta, dentro de um prazo razoável, pudesse vir a dar cumprimento ao contrato-promessa celebrado com os Réus;
- Os Réus acabaram por alienar a fração a terceiro, o que terá sucedido em meados de junho de 2015, com o que tornaram impossível a aquisição pela Autora do objeto negocial;
- Com tal violação, o contrato-promessa de compra e venda ter‐se‐á que considerar resolvido a favor da Autora, ficando os Réus obrigados a devolver àquela em dobro o valor do sinal pago.
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Os Réus contestaram, defendendo-se por impugnação e por exceção.
Alegam, em súmula, o seguinte:
- Segundo foi transmitido aos Réus pelos responsáveis da “MC”, a Autora propunha-se comprar o imóvel pelo preço de 227.500,00 €, sendo que, por um lado, não teria necessidade de recorrer a qualquer empréstimo bancário e, por outro, face á desnecessidade de empréstimo bancário, estaria disponível para realizar a escritura pública de compra e venda com a maior rapidez;
- Foi condição sine qua non para que os Réus aceitassem a proposta da Autora de redução do preço do imóvel em 37.500,00 €, face ao preço desejado, o facto de esta não ter necessidade de recorrer a qualquer empréstimo bancário e poderem, com celeridade, avançar para a realização da escritura pública de compra e venda;
- Foi transmitido aos Réus pelos responsáveis da “MC” que, em virtude de a Autora ter ainda de desbloquear a verba (própria) necessária para concretizar a compra, as partes deveriam celebrar o contrato-promessa de compra e venda mediante o qual a Autora sinalizaria o negócio com 20.000,00 € e ficaria logo agendada a outorga da escritura pública de compra e venda para uma data próxima;
- Tendo em conta que a escritura seria realizada sempre no espaço de 2/3 semanas, os Réus não viram inconveniente;
- Os Réus pretendiam vender o seu imóvel e foram à escritura na data agendada para a mesma, marcada pela “MC” e não pelos Réus;
- Depois da comunicação telefónica onde lhes foi transmitida a data e local da escritura, nenhuma outra comunicação os Réus receberam da “MC”, nem de nenhum dos seus responsáveis;
- Depois da outorga do contrato-promessa de compra e venda a Autora desapareceu, vindo os Réus a constatar, em data posterior à agendada para a escritura pública, que a morada da mesma indicada nesse contrato-promessa correspondia a uma residencial;
- A Autora nunca quis comprar o imóvel;
- Os Réus foram enganados;
- Os Réus não tinham como contactar a Autora;
- Foi a Autora quem incumpriu o contrato-promessa de compra e venda e não o contrário, pois foi a Autora quem faltou à escritura;
- A Autora atua com abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, pois não só faltou à escritura agendada como posteriormente desapareceu e se remeteu ao silêncio, sendo que pelo menos desde outubro de 2015 que tem conhecimento de que os Réus alienaram o seu imóvel a terceiro e só em 31 de julho de 2023, quase oito anos depois, decide instaurar o presente processo.
- Mais peticionam a condenação da Autora como litigante de má fé, por ter demandado os Réus com perfeito conhecimento da carência de fundamento, alterando a verdade dos factos e omitindo factos essenciais, agindo não só com temeridade, mas também de forma descarada e gravemente dolosa, colocando-se sob a alçada das alíneas a), b) e d) do n.º 2 do artigo 542.º do CPC.
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A Autora apresentou resposta, pugnando pela improcedência da matéria de exceção deduzida pelos Réus na contestação, bem como pela improcedência do pedido de condenação como litigante de má fé.
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Em sede de audiência prévia foi proferido despacho saneador, no qual se concluiu pela validade e regularidade da instância, após o que se procedeu à fixação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova.
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Realizou-se a audiência final, finda a qual foi proferida sentença cujo segmento decisório aqui se reproduz:
“(…)
IV. Dispositivo
Pelo exposto, julgo a ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência, declaro resolvido o contrato promessa celebrado entre Autora e Réus, condeno os Réus a restituir à Autora a quantia de 20.000,00 € (vinte mil euros) e absolvo os Réus do demais peticionado.
Custas a cargo da Autora e Réus na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em ½ para cada uma das partes.
Registe e Notifique.”
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Não se conformando com essa sentença, os Réus dela vieram recorrer, concluindo nos seguintes termos:
“(…)
3.ª A Douta Sentença em recurso enferma, no seu entender, de manifestos lapsos na apreciação da prova – e que, por isso, não pode deixar de ser aqui impugnada e reapreciada - e, ainda, de alguns erros na aplicação do direito e ainda, de oposição entre os fundamentos de facto e de direito, que também não podem deixar de ser elencados e, a final, reparados em conformidade por esse Venerando Tribunal, pelo que, nos termos do disposto nos n.ºs 1 do art.º 640.º e 662.º, ambos do CPC, os Réus Apelantes não podem deixar de vir expressamente impugnar a matéria dada por provada pelo Tribunal a quo, e uma vez que prova se encontra gravada, requerer também a sua reapreciação, com vista à correção de alguns pontos concretos que consideram mal ou incorretamente julgados e que, como se impõe, adiante melhor identificarão. Daí o presente Recurso.
4.ª Os Réus Apelantes nada têm a apontar aos factos que o Tribunal considerou por si só “provados” pois que a apreciação critica dos mesmos merece-lhes toda a credibilidade, tendo o Tribunal “a quo” fundado a sua convicção na prova documental, no acordo das partes, bem como nas declarações prestadas pela Autora, pelos Réus, e ainda, os depoimentos das testemunhas arroladas pelos Réus ora Apelantes FF (…) e GG (…), tudo conjugado com o rigor, saber e regras da experiência comum que a Meritíssima Juiz “a quo” usou, no entanto, os Réus Apelantes não podem deixar de questionar e impugnar dois (02) dos factos considerados como “não provados” – nomeadamente os factos elencados sob as alíneas l) e m), pois, que os restantes também eles foram bem julgados como “não provados” até por serem falsos - pois que, no seu entendimento, o Tribunal a quo errou nessa sua apreciação, devendo ao invés serem julgados também eles “provados” como se requer.
5.ª Para esta reapreciação da prova gravada os ora Réus Apelantes apenas vão dar enfase às suas Declarações, a um ou outro depoimentos das suas próprias testemunhas por si arroladas e, sobretudo, às Declarações prestadas pela Autora em audiência perante a Meritíssima Juiz “a quo” – elas próprias declarações pouco consentâneas com o que a mesma alegou – pois que, as suas duas testemunhas (DD e EE) para além de terem depoimentos manifestamente inquinados e poucos credíveis, são elas próprias contraditórios com as Declarações prestadas pela Autora aqui Apelada.
6.ª O Tribunal “a quo” deu como “não provados”, além de outros manifestamente bem julgados, os seguintes dois factos, alegados ou sugeridos pelos Réus Apelantes, a saber (…) l) A Autora, aquando da celebração do contrato promessa, não queria efetivamente comprar a fração referida em 1.; e, ainda, m) Face ao descrito em 12., os Réus ficaram convencidos que a Autora nunca quis comprar verdadeiramente o seu imóvel, não o queria para si e tão pouco dispunha do montante necessário para tal. (…)” – cfr. Sentença Recorrida – mas a resposta “positiva” (como “factos provados”) aos mesmos decorrem quase exclusivamente das próprias Declarações da Autora AA (…) mas também das Declarações da Ré Apelante CC (…), e ainda, esporadicamente dos depoimentos concretos de algumas testemunhas arroladas por estes últimos e prestadas em Audiência de Julgamento, cujos depoimentos transcritos e, no cumprimento da lei, a seguir se discriminarão, tudo conjugado com as famigeradas regras de normalidade e experiência comum que sempre se impõem estarem presentes.
7.ª. Quanto ao mencionado Facto “não provado” da alínea l) incorretamente julgado: (…) l) A Autora, aquando da celebração do contrato promessa, não queria efetivamente comprar a fração referida em 1. – cfr. Sentença Recorrida - entendem os Réus Apelantes que o Tribunal “a quo” deveria ter considerado como “provado” este facto pois que das Declarações totalmente “periclitantes” da Autora Apelada prestadas em julgamento diretamente às instâncias da Meritíssima Juiz (que não de qualquer Advogado) evidenciou essa sua pouca vontade de “adquirir” verdadeiramente a Fração Autónoma que, à data, era propriedade dos Réus Apelantes, onde refere que, em determinada altura – no caso, no ano 2013 - estava, por motivos pessoais, a viver numa “residencial” ou “residenciais” e que, ainda assim, “gostaria de ter, de comprar, de adquirir um casa” algo que aparenta ser perfeitamente normal, como se compreende, para qualquer cidadão que não tenha casa própria como parecia ser o caso, porém, uma coisa será “gostar de ter” outra coisa substancialmente diferente será “querer efetivamente comprar” ou “poder efetivamente comprar”.
8.ª A Autora Apelada não se recorda da forma ou modo como chegou ao conhecimento daquele imóvel que, não sabendo que era promovido por uma agência imobiliária concreto (a MC), pois que nem sequer tinha contacto prévio com ninguém nem tendo conhecimento da existência dessa imobiliária e sendo o “preço do imóvel” um aspeto decisivo para qualquer pessoa aquando da aquisição do mesmo, a verdade é que, nas suas Declarações, nem sequer a Autora Apelada acertou no “preço do imóvel”, quer no inicial mas, sobretudo, no que constava do Contrato Promessa de Compra e Venda que assinou e incumpriu o que, por si só, é sintomático do pouco relevo ou diminuta importância que o ato da outorga de uma Promessa de Compra significou para a Autora Apelada o que, além do mais, vai ao encontro da resposta positiva ao alegado facto agora aqui impugnado.
9.ª Correlacionado com este ponto, a Autora Apelada refere que, no ano 2013 estava, por motivos pessoais, a viver numa “residencial” ou “residenciais” e considerando os Factos Provados n.ºs 6, 12, 13, 14 e 15, a sua “morada” da Autora Apelada foi, é e continua a ser um verdadeiro “mistério” nos presentes autos, sendo que, como é sabido, uma morada, um domicilio ou, apenas uma normal “morada adequada” será sempre o endereço, mais ou menos fixo e permanente em que uma determinada “pessoa” reside, de forma continua e regular, onde se recebe correspondência, comunicações ou notificações, sendo que essa morada é tanto mais importante se estivermos perante um qualquer Contrato em plena execução, onde há obrigações reciprocas, comunicações oficiais, etc. e onde, como era o caso, era obrigatório a atualização do referido domicilio oficial, algo que a Autora Apelada também incumpriu manifestamente na referida relação contratual que estabeleceu com os Apelantes.
10.ª Como se deu por provado, no Contrato Promessa de Compra e Venda a Autora Apelada colocou como sua morada convencionada a “Rua (…), em Lisboa”, local de onde, passados alguns meses pura e simplesmente “desapareceu” sem deixar rasto, sem informar sequer a contraparte nesse CPCV, como ela própria reconhece nas suas Declarações o que impediu, além do mais e, sobremaneira, o contacto e a receção da comunicações contratuais, tudo como se provou sendo que, a Autora Apelada é “useira e vezeira” neste tipo de comportamento, pois para além da morada que deu para o referido Contrato Promessa, na Procuração Forense que em 09.05.2023 emitiu ao seu Advogado e Mandatário para efeitos de propositura da presente ação judicial – o que ocorreu em 31.07.2023 – já indicou como sua morada a “Avenida (…) em Lisboa” só que, o proprietário desse imóvel depôs nos autos e garantiu que ela ali não habita e, apesar de ali não habitar desde pelo menos 2021, quer em Maio, quer em Junho de 2023 ainda a Autora Apelada “usava” aquela morada apesar de ali já não habitar.
11.ª Posteriormente, na pendência dos presentes autos e mais concretamente em 14.11.2024 o Ilustre Mandatário da Apelada cruzou Requerimento nos autos indicando desta vez como morada a “Praça (…) em Lisboa” todavia, a própria Autora aparenta desconhecer verdadeiramente essa sua morada pois na resposta aos “costumes”, perante a Magistrada Judicial, a Autora atreve-se a dizer, no que diz respeito à sua morada que “Neste momento… é Praça (…)” … “Pode pôr rés do chão, se faz favor”.. assim, se demonstra o pouco relevo que uma “morada adequada” tem para a Autora Apelada.
12.ª Por outro lado, esta “sucessão de moradas” temporárias, para além de evidenciadora de alguma mobilidade (propositada ou não) da Autora Apelada, comportamento típica de um de saltimbanco, demonstrará também que, mais de doze (12) anos depois da data dos factos em causa nestes autos, ainda atualmente a Autora Apelada “não adquiriu uma casa” como mencionou nas suas Declarações, ser sua vontade em 2013, o que, segundo as regras da experiência comum, nos força a considerar que estamos perante mais um elemento ou pelo menos um indício de que quiçá a Autora Apelada nunca quis a final ter verdadeiramente comprado a referida Fração, pelo que, a resposta do Tribunal relativamente ao referido quesito da factualidade não provada (Ponto l da Factualidade não provada) deveria outrossim, ser considerado como provado.
13.ª Questionada diretamente pela Meritíssima Juiz sobre se tinha capacidade financeira para adquirir a casa dos Réus Apelantes, muito periclitantemente a Autora Apelada – que como consta na fundamentação da factualidade da Sentença Recorrida e cita-se “não sequer se alargou em explicações, evitando mesmo, dá-las” - foi dizendo que aguardava diligências no Banco e de “algumas pessoas amigas que lhe poderiam facultar” (!!!), só que, mais adiante, acaba por confessar expressamente nas suas Declarações que, apenas fez contactos com o Gerente do Banco CGD mas que não chegou a formular nenhum “pedido de financiamento”, não iniciou nenhum procedimento bancário o que, além de denotar ingenuidade não é “normal” ser feito por alguém que quer verdadeiramente adquirir uma casa e sobretudo assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda de uma Fracção, após ter pago um valor de sinal, com um prazo curto de apenas vinte (20) dias até á data da Escritura Publica, prazo esse que era curto e, por isso, conjuntamente com a desnecessidade de financiamento bancário, condições “sine qua non” que levaram os Réus ora Apelantes à celebração do referido Contrato Promessa.
14.ª Voltando às Declarações da Autora Apelada, são igualmente gravosas quando menciona que, nem sequer se recorda de qualquer data para a Escritura, se foi ou não notificada para a mesma, tudo aspetos indiciadores de que a Autora Apelada, assinou o Contrato Promessa de Compra e Venda mas verdadeiramente não queria comprar a casa, com a consequente falta à outorga da Escritura Publica e subsequente desaparecimento súbito da “Residencial (…)” sem qualquer outra indicação ou tentativa de contacto posterior, postura e justificação essa que consta da parte final das suas Declarações e, como ela diz, apesar de ter entregue um sinal de € 20.000,00 – facto provado n.º 7 – e ter faltado à Escritura Publica agendada para dia 12 de Agosto de 2013, estava conformada com a situação e até já considerava aliás aquela sua quantia perdida e, apesar de ter continuado sem tratar de nenhum empréstimo, nem sequer quis voluntariamente tomar a iniciativa de “recuperar” o sinal entregue.
15.ª Também afirmou que, foi posteriormente contactada pelo Doutor HH, o seu Advogado, que conhece pessoas da MC – a imobiliária que intermediou este negócio, paga pelos Apelantes e que já tinha instaurado também um processo judicial aos Apelantes para cobrança da comissão– e por intermédio testemunha DD (…) disse-lhe “Olhe, tem direito ao que deu e tem direito ao dobro por uma lei assim, assim, assim” pelo que, até esse momento, estava conformada com a situação e já considerava até aquela sua quantia de € 20.000,00 perdida o que, faz indiciar ou suspeitar, também por isso que, ao contrario do que o Tribunal considerou, esta nunca terá querido comprar a Fração dos Réus ora Apelantes.
16.ª Foram vários os indícios que surgem dos referidos meios probatórios citados que demonstram que a Autora Apelada, tendo celebrado um CPCV e tendo entregue um sinal, um princípio de pagamento, “gostaria” de ter adquirido uma Fração e em especial a Fração dos Réus ora Apelantes, todavia, fica porem demonstrada essa ausência de vontade nessa aquisição, seja por incapacidade financeira para o efeito – que, tudo indica, a Apelada não possuía, tanto assim é que nem recorreu a nenhum tipo de financiamento bancário, quer na altura, quer posteriormente – seja por qualquer outro motivo que se desconhece, sendo que, decorridos estes cerca de doze (15) anos desde que se comprometeu com essa obrigação, nunca comprou outra casa sequer (daí permanecer a residir em Residenciais e/ou moradas temporárias) não procurou os Réus Apelantes, justificando a sua atuação ou procurando resolver a situação e, por fim, conformando-se com a perda de um determinado valor (como expressamente confessa) sendo que, os presentes autos só resultam, de uma intervenção ou insistência do seu Mandatário pois que, da sua parte, o assunto estava arrumado pelo que, nos termos conjugados das alíneas a), b) e c) do n.º1 do artigo 640.º do CPC, entendem os Réus Apelantes que errou o Tribunal “a quo” quando considerou “não provado” o facto descrito sob a alínea l) dos Factos não Provados e, em virtude dos concretos meios probatórios que acima elencou – em especial, as Declarações da Autora Apelada, das Declarações da Ré Apelante, os Depoimentos das testemunhas supra citados, tudo conjugado com as regras da experiencia e senso comum – deverá esse Tribunal “a quem”, corrigir tal factualidade e considerar o facto “l) A Autora, aquando da celebração do contrato promessa, não queria efetivamente comprar a Fração referida em 1.” como Facto Provado, como desde já se requer assim seja decidido.
17.ª Quanto ao segundo mencionado Facto “não provado” da alínea m) incorretamente julgado, entendem os Réus Apelantes que também o Tribunal “a quo” errou pois que, ao invés de o ter considerado “não provado” deveria tê-lo sim considerado como “provado” que, a determinada altura de toda esta dinâmica e sucessão factual, os Réus Apelantes consideraram e ficaram legitimamente convencidos que, a final, a Autora Apelada não queria comprar verdadeiramente o seu imóvel e, como será agora pacifico para todos (incluindo para o Tribunal “a quo”) tão pouco dispunha do montante necessário para tal.
18.ª Em primeiro lugar, caberá aqui já relembrar que este aspeto “provado” já vem na sequência de uma série de outros factos – todos eles “provados” na Sentença em crise – sobre a conduta da Autora Apelada em toda esta factualidade, isto quer antes, quer após a celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado com os Apelantes, bem como posteriormente com todos os demais factos ocorridos posteriormente, sendo que todos estes factos tiverem uma dinâmica e um contexto contratual concreto, especifico, em que os Réus Apelantes apenas pretendiam alienar uma Fração, que tinham contrataram uma Imobiliária que, durante meses nada lhes disse sobre potenciais compradores, que finalmente lhes coloca uma proposta de uma alegada compradora que contempla uma redução substancial do preço de venda da Fração que, face desnecessidade de financiamento bancário e à rapidez na celebração da escritura decidem aceitar, compradora essa que falta à data de marcação da Escritura, em que ninguém – nem a compradora, nem a Imobiliária – dá uma qualquer explicação para essa ausência ao ato de outorga Escritura, em que não existem qualquer contactos posteriores com a Compradora – até porque, para além da morada do CPCV não havia mais nenhum contacto, nem telefone, nada - , em que a Imobiliária está permanentemente de porta fechada e também não responde a solicitações de contactos, em que os Réus Apelantes aguardam mais de um mês e ninguém aparece nem diz nada, e onde se conclui que, por tudo isso, a determinada altura os Réus Apelantes sentiram-se totalmente ignorados.
19.ª Quando – como se provou no Facto provado 12 – a sua solicitação, os colaboradores do Réu Apelante se deslocaram à morada que constava no Contrato Promessa de Compra e Venda e que era a única morada ou “ligação” com a Compradora e verificaram que, aquela morada tratava-se afinal de uma “Residencial” que a Autora Apelada já ali não estava, ou pelo menos, não podiam confirmar se lá estivera, nem podiam dar informações, tudo isto quando foi do conhecimento dos Réus Apelantes ... é natural, é humano e é óbvio que os mesmos, além de ignorados como até aí já se sentiam, se tenham também passado a considerar “enganados” e “burlados” pela Autora Apelada pois, todo este contexto factual ocorrido com eles sai e saiu fora duma sequência normal e padronizada de “alguém” que quer vendar uma casa e que encontra “outrem” que lhe a pretende comprar pelo que, não existirão duvidas que os Apelantes ficaram “convencidos” que a Apelada nunca quis comprar a casa!!!
20.ª Todo este comportamento totalmente inusitado da Autora Apelada ao longo deste processo negocial e comercial não foi um comportamento típico, nem adequado, nem usual, sendo que, para os Réus Apelantes, pessoas “normais” a quererem fazer a sua vida, quando confrontados com a verdade e realidade do “domicilio real” da Promitente Compradora da sua casa – uma investidora que a final tinha como morada uma Residencial da zona do Conde Redondo, de onde depois desaparece, note-se – só puderam ficar convencidos que a compradora nunca quis verdadeiramente a sua casa, nem alguma vez tinha um “montante” para a adquirir, decorrendo tudo isso do normal e bom senso e das regras da experiência comum que aqui se invocam pois que, toda esta factualidade respeitante à Apelada, de não haver contactos, da sua falta de comparência na escritura, sem que tivesse dito ou justificado nada, ainda que através da Mediadora MC, uma escritura que era para ser celebrada num prazo curto, prazo esse fixado e essencialmente curto para que os Apelantes aceitassem reduzir substancialmente o preço final de venda, tudo porque não haveria financiamento bancário, com o decurso de mais de um mês sem qualquer contacto posterior quer da compradora quer na mediadora, tudo conjugado com o facto de a morada indicada pela Autora Apelada ser uma residencial, onde estavam terceiros e ela era desconhecida ou deixou de habitar, onde não davam informações concretas – e onde, posteriormente, se deu até a circunstância de uma carta registada enviada pelos Réus para aquela residencial ter sido devolvida, com a indicação de “mudou-se” – obviamente tudo isto só pode “convencer” os Réus Apelantes que a Autora Apelada não pretendia comprar a referida Fração em venda sendo que não disporia da quantia necessária para tal efeito.
21.ª E por tudo o agora e supra exposto, entendem os Réus Apelantes que errou o Tribunal “a quo” quando considerou “não provado” o facto descrito sob a alínea m) dos Factos não Provados e, em virtude dos concretos meios probatórios que acima elencou – em especial, as Declarações da Autora Apelada, das Declarações da Ré Apelante, os Depoimentos das testemunhas supra citados, tudo conjugado com as regras da experiência e senso comum – deverá esse Tribunal “a quem”, corrigir tal factualidade e considerar o facto “m) Face ao descrito em 12., os Réus ficaram convencidos que a Autora nunca quis comprar verdadeiramente o seu imóvel, não o queria para si e tão pouco dispunha do montante necessário para tal 8..)” como “Facto Provado”, como desde já se requer assim seja corrigido ou decidido por esse Venerando Tribunal.
22.ª Relativamente à matéria de direito, entendem os Réus Apelantes que o Tribunal “a quo” cometeu ainda erros na aplicação do direito e até de oposição entre os fundamentos de facto e de direito invocados pois que, apesar de condescenderem que toda esta situação em apreço, poder-se-ia hipoteticamente enquadrar-se numa situação de “incumprimento definitivo do contrato promessa”, até porque a venda a terceiro da fração configuraria sempre uma situação de incumprimento definitivo, por impossibilidade de cumprimento do previsto no CPCV, raciocínio este lógico e que foi efetivamente seguido pelo Tribunal “a quo”, a verdade é que, os Réus Apelantes não se conformam com as conclusões que a Meritíssima Juiz “a quo” acabou por retirar no seguimento do seu raciocínio jurídico.
23.ª O Tribunal “a quo” pura e simplesmente, esqueceu-se de toda a Factualidade “provada” onde, além do mais, se demonstrou que houve todo um comportamento da Apelada, anterior e posterior à celebração do Contrato Promessa de Compra e venda e anterior a essa venda a terceiro que, no entendimento dos Réus ora Apelantes que tornou desnecessário a realização de uma qualquer interpelação admonitória (que nunca chegaria sequer à mão ou ao conhecimento da Autora Apelada) pois que, tal comportamento correspondeu a uma verdadeira “declaração antecipada de não cumprimento” que, como é sabido, é equiparado à figura do “incumprimento definitivo”, e que, no entender dos Réus Apelantes, legitimou a venda da fração a terceiros – note-se, dois (02) anos após os factos destes autos e oito (08) anos antes de voltarem a ter qualquer noticia da Autora Apelada - e a consequente manutenção na sua posse do sinal que oportunamente lhes foi entregue.
24.ª Em primeiro lugar e ao contrário do que foi decidido na douta Sentença, face a todos os factos considerados como “provados” os Réus ora Apelantes não podem deixar de considerar como condição “essencial” para todo o negócio e para as obrigações assumidas no Contrato Promessa de Compra e Venda, o referido prazo de 12 de Agosto de 2013 – data fixada para a celebração da Escritura Publica – ali nele logo fixado pois que, ficou provado que os Réus Apelantes tinham a sua Fração à venda pelo valor de € 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros) como sendo o preço pretendido pela fração (facto provado n.º2), que a imobiliária MC, Lda, veio a angariar como interessada na compra do referido imóvel a Autora Apelada (facto provado n.º3), que a Autora Apelada apresentou uma proposta de aquisição no valor de € 227.500,00 € (facto provado n.º 4), que os Réus decidiram aceitar essa proposta porque lhes foi referido pela consultora da MC, que a Autora Apelada (i) não teria necessidade de recorrer a qualquer empréstimo bancário e (ii) que a Escritura Pública de compra e venda seria marcada com a maior rapidez (facto provado n.º 5), que o Contrato Promessa de Compra e Venda tinha como data da Escritura o dia 12 de Agosto de 2013 (facto provado n.º 6) e que na referida data a Autora Apelada enquanto promitente compradora não compareceu a esse ato (facto provado n.º 9) tudo factos totalmente demonstrativos da essencialidade do referido prazo ali fixado.
25.ª Entendeu a Meritíssima Juiz que “embora tenha ficado demonstrada a relevância para os Réus da célere marcação da escritura, que levou à redução do preço inicialmente proposto” o prazo de 12 de agosto de 2013 ali fixado no CPCV assinado é um mero “prazo fixo relativo”, ou seja, suscetível de ser alterado, só que… apesar de um prazo relativamente fixo permite considerar um incumprimento definitivo também provou-se ainda que mais do “relevante” aquele prazo fixado, curto por natureza, foi uma das condições “sine qua non” para que os Apelantes aceitassem fazer o negócio, não foi só “ter relevância” mas sim, foi verdadeiramente “essencial”, isto apesar de nada ter ficado expressamente estabelecido sobre esse prazo no texto do Contrato Promessa assinado pois que, a elaboração do referido documento não foi da lavra dos Réus Apelantes mas sim da sociedade Imobiliária MC que tinham contratado para mediar o negócio, sendo que, a essencialidade desse prazo, curto, tornou ele próprio a obrigação da Autora Apelada como uma obrigação “temporalizada”, pelo que, sempre “grosso modo” falando, tal prazo deixou de admitir “mora” após aquela data, já que, nos termos do disposto no n.º1 do art. 808.º do Código Civil, se «durante a mora do devedor, o credor perder o interesse» existirá um verdadeiro incumprimento definitivo imputável ao devedor (neste caso à Autora Apelada).
26.ª Os Réus ora Apelantes não desconhecem os demais factos que ficaram “provados” na Sentença e que demonstram que, já após essa falta da Autora Apelada à escritura após o dia 12 de Agosto de 2013, ainda tentaram diligências no sentido de encontrar a Apelada e que, nomeadamente, ficou ainda provado que, com a carta que lhe remeteram em 18.09.2013 pretendiam com isso que ela aparecesse (facto provado n.º 16), algo que, contudo, entendem mesmo assim não ser uma posição incompatível pois que, como se compreende, perante a total ausência de justificação da razão da falta à escritura – e de noticias, como ficou provado no “facto provado n.º 17” – naturalmente os Réus Apelantes queriam saber o que se passava pois que, quando a Promitente-Compradora lhes falta à escritura, perante a conjuntura de total ausência de notícias e de contactos pessoais com a mesma, tudo fizeram ou pelo menos, insistiram e fizeram pelo menos “uma derradeira tentativa” para saber o que se passava e, no fundo, queriam que a Autora Apelada “aparecesse”, coisa que não sucedeu, nem ali nem nos dez (10) anos subsequentes.
27.ª Aquele prazo de 12 de Agosto de 2013 que era o prazo expressamente fixado no CPCV para a realização da Escritura era um prazo manifestamente essencial e perentórios pois que, foi decisivo para esse ato de aceitação do preço de venda, sendo que os Réus Apelantes acabaram por vender o imóvel a um terceiro, o Sr. BB (…), já no ano 2015 – cerca de dois (02) anos depois e continuando a Apelada sem dar qualquer noticia (factos provados n.ºs 01 e 17) – e por um preço fracamente superior ao que os tinham aceite vender no CPCV à Autora Apelada o que demonstra inequivocamente essa essencialidade.
28.ª Mal andou a Douta Sentença ao considerar que “(…) ultrapassado o prazo fixado no contrato, por falta de comparência da Autora na data da escritura, tal comportamento, ainda que desacompanhado de qualquer justificação, por si, não permitiria concluir pela verificação de incumprimento definitivo, mas pela existência de simples mora (…)”- pois que, um tal entendimento olvida uma regra fundamental e um corolário essencial de que na vida em sociedade “cada um deve ser responsável pelas consequências dos seus atos”, coisa que a Apelada manifestamente não foi.
29.ª. Por outro lado, resultou ainda do conjunto de factos dados “por provados” – a que se podem ainda acrescentar os dois considerados incorretamente julgados – a demonstração da existência de uma verdadeira “declaração antecipada de não cumprimento” por parte da Autora Apelada que implicaria que a decisão final a proferir face ao pedido peticionado fosse a total absolvição dos Apelantes pois que, como se viu, dez (10) anos após os factos, a Autora Apelada acabou por assentar a sua estratégia jurídica num simples facto dos Réus Apelantes não terem efetuado uma efetiva “interpelação admonitória” no sentido de concederem um novo prazo à Apelada para que esta cumprisse (novamente) o Contrato Promessa de compra e venda (CPCV), um propósito que, analisando todos os factos provados era até objetivamente impossível de ser cumprido já que, nunca a Autora Apelada receberia essa comunicação ou, nem até teria dela sequer conhecimento, pois que como se provou “os Réus só viram a Autora no dia referido em 6. e o único contacto que tinham era a morada constante do contrato promessa” – facto provado n.º 13, e “a carta referida em 14 (remetida pelos Réus Apelantes em 18.09.2013) veio devolvida com a menção “mudou-se” e “Fui informado que o destinatário se mudou”. – facto provado n.º 15, isto apesar de que aquilo que efetivamente a lei prevê em casos de “incumprimento” e de “mora”, nomeadamente a necessidade de ser concedido novo prazo razoável para que um devedor cumprir a sua obrigação, no caso concreto era impossível fazer pois que, insiste-se, não se pode dar prazo a alguém que, pura e simplesmente, está incontactável ou se desvaneceu!
30.ª Com tudo aquilo o que os Réus Apelantes vieram progressivamente a constatar, desde o facto da Apelada ter faltado à Escritura, quando esse ato e a celeridade do mesmo era uma condição essencial para que o negócio se fizesse, o facto de não ter apresentado qualquer justificação para tal falta, não haver qualquer contacto (telefónico ou email, por exemplo) para além de uma morada num CPCV), morada essa que era de uma Residencial e que a própria Apelada entendeu ser a adequada para colocar no documento solene como é um Contrato Promessa que pelo seu punho assinou, morada essa que era a morada “convencionada” para contactos, sem posteriormente (meses e anos) ter feito qualquer contacto aos Apelantes, tendo ainda desaparecido e mudado da própria “Residencial” que indicou como morada no Contrato Promessa de compra e venda (CPCV) e, não tendo pois, apresentado qualquer contacto com os ora Réus Apelantes, a verdade é que facilmente estes depreenderam, logo naquela fase que, a final, a Autora Apelada nunca quis comprar verdadeiramente o imóvel. Nisto tudo, se não houve dolo, no mínimo existiu sempre uma atuação clara e intencional divergência entre a vontade e a sua declaração, agindo a Apelada, no mínimo, com reserva mental e com o claro intuito de enganar terceiros, neste caso os Réus Apelantes.
31.ª Foi neste sentido que os Réus Apelantes entenderam que a Apelada promoveu uma autêntica “declaração antecipada de não cumprimento” que, como é sabido é feita primordialmente por mera “Declaração” mas também pela prática ou adoção de “comportamentos concludentes” inequívocos e apreensíveis estando sobejamente provada e evidenciada a “inequívoca vontade” da Autora Apelada não cumprir a obrigação que assumiu pois perante manifestações de recusa de cumprir um contrato ou face a comportamentos concludentes com o mesmo significado, devem dispensar-se outras formalidades adicionais, podendo operar-se imediatamente uma qualquer resolução com base em incumprimento definitivo.
32.ª Ao invés do que se fundamenta na Douta Sentença – que a nosso ver tem subjacente uma sobrevalorização de aspetos formais em detrimento das questões substanciais ocorridas no âmbito de uma matéria tão sensível quanto a de um incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda, como se se devesse cumprir um mero ritual que nem o legislador nem a promitente inadimplente consideram necessário - a mera falta da Autora Apelada ao ato da Escritura, ainda que não justificada, e ainda, o decurso de um período temporal alargado – e até inclui uma situação patente no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Dezembro de 2003 (proc. 03B3697, in www.dgsi.pt) onde esse prazo foi cerca de 14 anos - não revelará, por si só uma vontade inequívoca de não cumprir a obrigação, todavia, esqueceu-se a Meritíssima Juiz que, no caso concreto, essa mesma falta injustificada da Autora Apelada à Escritura ganha um relevância acrescida pois que, o prazo para a Escritura ficou logo a constar do Contrato Promessa de Compra e Venda assinado e, mais do que isso, a sua fixação – relativamente próxima do momento da assinatura do CPCV- foi condição essencial para a realização do negócio.
33.ª No caso dos autos, a “falta á escritura” não pode ser entendida como um simples “percalço” ou ato que pode ser realizado à posterior! Como não pode deixar de ser assim considerado, usual e habitualmente não se celebra um CPCV a 23.07.2013 se a Escritura é para ser realizada a 12.08.2013, ou seja, apenas 20 dias depois e, se no caso as partes assumiram esse compromisso, é obvio que tal ato de ausência (nunca justificada) da Apelada, note-se, tem uma relevância acrescida. Já no que diz respeito ao decurso de um período temporal alargado, no caso concreto, foram apenas cerca de dois (02) meses, não é sobejamente alargado todavia, como se provou, revela aqui a total inação da Apelada, que nunca se deixou contactar nem contactou os Réus ora Apelantes, quer durante esse período, quer nos dez (10) anos subsequentes.
34.ª De igual modo, a Douta Sentença refere que o simples facto de a Autora Apelada ter mudado de local da residência, após a celebração do contrato promessa, não tendo indicado sequer nova morada, também não permitirá concluir pela mencionada vontade inequívoca, sendo que a mudança de morada não seria impeditiva da realização de uma interpelação admonitória sendo que, em rigor, a Autora Apelada não mudou de local de residência mas sim de uma pensão, de uma morada que se atreveu a dar como morada num Contrato Promessa, que, nunca será a adequada para constar num Contrato Promessa de Compra e Venda mais a mais, sem qualquer outro elemento de contacto (telefone ou email) e onde constava a obrigação de a “atualizar” caso existisse alguma alteração, o que também não fez.
35.ª Como é facilmente percetível, a determinada altura tornou-se evidente para os Réus Apelantes que, a Autora Apelada, além de não ter cumprido nenhuma das obrigações assumidas, não demonstrou para o eventual posterior cumprimento uma qualquer vontade séria, nem teve a seu favor uma qualquer circunstância que, de algum modo, pudesse justificar tão estranho alheamento relativamente a um negócio importante para os Réus Apelantes e que até envolvia milhares de euros, pelo que, a partir desse momento, devem considerar-se satisfeitas as exigências legais.
36.ª Por tudo o que foi dito, convinha que o Tribunal “a quo” se tivesse colocado, objetivamente, na pele dos Réus ora Apelantes e, em vez de analisar os factos provados de forma, diríamos, “desgarrada” e autónoma como fez, os tivesse interpretado sempre inseridos num contexto factual, cronológico, sucessivo e até subjetivo de tudo o que lhes aconteceu perante os comportamentos tidos da Autora Apelada e, seguramente, teria concluído que os mesmos seriam inequívocos e consentâneos com alguém que não pretende cumprir as suas obrigações assumidas, sendo que, a apreciação global do comportamento da Autora Apelada logo após a celebração do contrato promessa de compra e venda, depois de faltar injustificadamente ao ato de outorga da Escritura, quer até ao momento em que “desapareceu” da sua “residencial”, dos meses seguintes e mesmo nos mais de dez (10) anos até à data em que decidiu instaurar a ação, revela uma persistente demissão quanto ao verdadeiro desenlace do contrato-promessa e o mais profundo desinteresse relativamente a um eventual prazo suplementar para realizar um contrato que, antecipada e seguramente, não pretendeu cumprir.
37.ª Tanto a doutrina como a jurisprudência têm considerado que a situação de incumprimento definitivo que proporciona ao credor o direito potestativo de uma resolução contratual pode resultar da constatação de que o “programa contratual” que estava inicialmente previsto, sofreu uma modificação relevante ou de que a outorga do contrato, nas condições acordadas em determinado momento, em termos objetivos, já não conseguirá proporcionar ao credor as vantagens que por ele foram perspetivadas e cuja produção era possível se o contrato tivesse sido cumprido dentro de um plano de razoabilidade, ou seja, dentro de um lapso de tempo que não fosse excessivo e, no caso concreto, no prazo que estava fixado e inserido nele próprio e, daí, as formalidades necessárias para que alguém fique numa situação de incumprimento definitivo não exigem que se sacralize a forma em detrimento da substância, sendo vários os doutos Acórdãos que reconhecem, ora a verificação da perda objetiva de interesse na outorga do contrato prometido, ora a desnecessidade de fixação de um prazo suplementar fixado nos termos do artigo 808.º do Código Civil em resultado do comportamento de um Promitente inadimplente ter o mesmo significado de uma “recusa de cumprimento”.
38.ª Sem mais delongas, por tudo o que se disse, é pois óbvio que, sem se prescindir, ao contrário do que ficou a constar na Decisão em crise, resulta da factualidade provada a existência de um manifesto incumprimento definitivo por parte da Autora Apelada, pelo que, deveria ter sido decidido que operou efetivamente a resolução por parte dos Réus Apelantes, face aos comportamentos inequívocos e concludentes tidos pela Autora Apelada após a celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda e face a tudo o demais que ficou provado, devendo consequentemente esse Venerando Tribunal reparar os erros jurídicos apontados e constantes da Douta Sentença em recurso.
39.ª Deverá pois, por tudo o alegado, ser concedido provimento integral ao presente Recurso, sendo reapreciada a prova, nos pontos apontados e incorretamente julgados e, a final, corrigida e/ou revogada a douta Sentença ora Recorrida e, em consequência ser substituída por uma outra que a final determine a absolvição dos Réus Apelantes do pedido, como é de Direito e Sã Justiça.
(…).”
*
Também a Autora veio recorrer da sentença proferida nos autos, formulando as seguintes conclusões:
“(…)
9. Relativamente aos factos dados como provados, entende a Autora/Apelante que os pontos 10., 11., e 16. da respetiva matéria de facto, não deveriam ter sido dados como provados.
10. Bem como se considera que deveria ter sido dado como provado o ponto i) da matéria de facto dada como não provada.
11. Salvo melhor opinião, entende a Autora/Apelante o ponto 10. da matéria de facto não poderá ser dado como provado, pois que a prova produzida quanto a este ponto apenas se alicerçou nas declarações de parte prestadas em juízo pelos Réus/Apelados.
12. Não entende a Autora/Apelante como pode o Tribunal a quo ter descredibilizado o testemunha de EE (…) e, ao invés, ter sobrevalorizado as declarações de parte dos Réus/Apelados fundadas em invocação e factos que nem sequer constam de matéria provada documentalmente na peça da Contestação ou, mesmo, através de prova testemunhal.
13. Essa descredibilização é tão mais evidente no ponto 11. da matéria de facto dada como provada, porquanto, também aí apenas se valorizam, sem mais, as declarações de parte que forma prestadas em juízo pelos Réus/Apelados, sem qualquer outro suporte probatório adicional, isto é, documental ou testemunhal.
14. Quanto ao ponto 11., verifica-se que o Tribunal a quo valorizou, sem mais, a credibilidade quanto ao facto de que os contactos telefónicos teriam sido efetuados pela 1ª Ré/Apelada CC (…), sem que sequer tal(is) facto(s) tenha(m) sido referido(s) em juízo por qualquer outra testemunha (quer da Autora, quer dos Réus).
15. Não se vislumbra entendimento para a dualidade de critérios do Tribunal a quo na valoração da prova … da qual resulta, inquestionavelmente, um claro prejuízo para a pretensão da Autora/Apelante nos presentes autos.
16. Pelas razões invocadas, a Autora/Apelante considera, salvo melhor opinião, que os pontos 10. e 11. da matéria de facto dada como provada, devem ser considerados como factos “Não Provados”.
17. Relativamente ao ponto 16. da matéria de facto provada, desde já se diga que a Autora/Apelante discorda, em absoluto, da interpretação e motivação que a Sentença faz, para dar tal factualidade como provada.
18. E já quanto a esse ponto 16. da matéria de facto provada, no entender da Autora/Apelante, esse sim, é demasiado relevante para aquela que veio a ser a fundamentação de direito da douta Sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância.
19. Pelo que se pugna para que o ponto 16. seja dado como não provado.
20. Entende a Autora/Apelante, salvo melhor opinião, que é a partir do equívoco do Tribunal a quo sobre a apreciação e validação do ponto 16. da matéria de facto dada como provada, que, posteriormente, veio a tomar a decisão face à qual não atendeu à pretensão integral da Autora/Apelante.
21. É, por demais evidente, que os Réus/Apelados, com o envio da carta de 18/09/2013, o que pretendiam não era provocar uma reação ou fazer com que a Autora/Apelante “aparecesse”.
22. O que os Réus/Apelados queriam, de facto e objetivamente, era que com aquela singela carta dirigida à Autora/Apelante, a mesma passaria a ser considerada como inadimplente, por ter – alegadamente – incumprido definitivamente o C.P.C.V. celebrado em 23/07/2013, face ao facto de ter faltado à escritura de compra e venda no Balcão Casa Pronta, em 12/08/2013.
23. Logo, quer pela extrapolação feita pelo Tribunal a quo sobre o que ficou dado como provado no ponto 16., quer pela falta de fundamento que estaria subjacente à atuação dos Réus (e à qualidade profissional de ex-Advogado do 2.º Réu/Apelado que produziu tal afirmação em juízo, nas suas declarações de parte), não pode deixar de se considerar que o citado ponto 16. da matéria de facto dada como provada, deverá ser considerado como “Não Provado”.
24. Assim, e em síntese, os pontos 10., 11. e 16. da matéria de facto dada como “Provada”, deverão ser considerados como “Não Provados”.
25. Entende a Autora/Apelante que o ponto referido na alínea i) da matéria de facto dada como “não provada”, deverá ser considerado como “provado”.
26. Verifica-se, pois, em tudo quanto supra se alegou nesta peça recursória, uma clara e inexplicável valorização pelo Tribunal a quo das declarações de parte requeridas pelos Réus/Apelados e prestadas pelos mesmos em juízo nos dias 11/02/2025 e 18/02/2025, em detrimento das desconsiderações da prova testemunhal que foi trazida a juízo pela Autora/Apelante.
27. A Autora/Apelante considera que com a prova documental apresentada nos autos e a prova testemunhal produzida pelas testemunhas DD (…) e EE (…) ambas inquiridas em juízo em 11/02/2025, deveria ter recaído outra decisão diferente sobre os pontos da matéria de facto aludidos.
28. Pese embora não possa deixar de se reconhecer o princípio da livre apreciação da prova que cabe ao julgador, é um facto, contudo, que, no processo em causa, as matérias de facto dadas como provadas nos pontos 10., 11. e 16. não foram coadjuvadas ou sequer acompanhadas de qualquer outro meio de prova válido e/ou convincente que lhes pudesse dar força ou maior credibilidade.
29. Ao invés se diga que a matéria de facto julgada como não provada e constante do ponto i) sendo um documento, e não tendo sido arguida pelos Réus/Apelados a sua falsidade ou sequer impugnada a sua genuinidade, mas apenas de que a mensagem de correio eletrónico não terá sido recebida por estes.
30. Ao ter decidido como decidiu, a Sentença proferida pelo Tribunal a quo, padece de erros de julgamento, resultando esse erro de uma subsunção incorreta dos factos e do direito.
31. O erro de julgamento é um erro de caráter substancial e ocorre quando na decisão proferida a lei é mal aplicada. O que considera a Autora/Apelada ter sido o caso.
32. Entende a Autora/Apelante que os Réus/Apelados deveriam ter sido condenados pelo Tribunal a quo – tal como peticionado nos autos – no valor de € 40.000,00 (restituição do valor do sinal + pagamento de outro tanto, a título de indemnização pelo incumprimento definitivo do Contrato Promessa).
33. Na carta enviada em 18/09/2013, encetaram os Réus/Apelantes uma tentativa de notificação da Autora/Apelante, com a intenção de lhe dar a conhecer que com a sua ausência se havia constituído numa posição de incumprimento definitivo do Contrato-Promessa (note-se que os Réus/Apelados não invocam nessa carta – como deveriam – a mora em que se teria colocado a Promitente Compradora, mas referem, isso sim, o seu incumprimento definitivo), motivo pelo qual os mesmos afirmaram categoricamente considerarem-se desvinculados de quaisquer obrigações que fosse emergentes do referido contrato.
34. Significando tal que os Réus/Apelados tinham a consciência – errada, diga-se – que, com o envio daquela, a Autora/Apelante perderia, sem qualquer outra diligência adicional, o valor correspondente ao sinal e princípio de pagamento que lhes havia entregue no citado montante, face ao por si (Réus) aludido incumprimento definitivo.
35. Considera, pois, a Autora/Apelante que os Réus/Apelados incumpriram em definitivo o referido Contrato-Promessa de Compra e Venda, por:
a) Não terem procedido – como estariam obrigados – à interpelação admonitória da Autora/Apelante;
b) Terem tornado impossível a aquisição do imóvel objeto do Contrato-Promessa ao venderem o mesmo a terceiro em Junho de 2015;
36. Com o incumprimento definitivo por parte dos Réus/Apelados, o Contrato-Promessa de Compra e Venda ter-se-á que considerar resolvido a favor da Autora/Apelante, ficando aqueles obrigados a devolver a esta em dobro o valor do sinal e princípio de pagamento que lhes havia sido entregue em 23/07/2013.
37. O Tribunal a quo deveria ter interpretado devidamente as normas jurídicas violadas pela aplicação do direito aos factos ocorridos, designadamente, os n.ºs 1 e 2 do art.º 442.º, do art. 801.º, do n.º 2, art.º 802.º, do n.º 2 do art.º 804.º, do n.º 1 do art. 805.º e do nºs 1 e 2 do art.º 808.º, todos do Código Civil. O que não fez!
38. Caso o tivesse feito, teria considerado – como deveria – que os Promitentes vendedores (aqui Réus/Apelados) incumpriram definitivamente o Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 23/07/2013.
39. E, por conseguinte, teria condenado os Réus/Apelados a pagarem à Autora/Apelante o valor total de € 40.000,00 (quarenta mil euros), isto é, o valor de € 20.000,00 sobre a restituição do sinal entregue, acrescido de igual valor de € 20.000,00, por penalização em virtude do incumprimento definitivo do Contrato-Promessa.
40. Daí que, salvo o devido respeito, a Autora/Apelante não possa aceitar, nem se conforme com a decisão que veio a ser proferida na Sentença ora recorrida.
(…).”
*
Notificados do recurso interposto pela Autora, os Réus vieram contra-alegar, concluindo nos seguintes termos:
“(…)
6.ª Pretende a Recorrente com este recurso que esse Venerando Tribunal considere que apenas a sua prova testemunhal – prestada pelas suas testemunhas DD (…) e EE (…) – tivesse estado na base e fundamentação dos factos, pondo de lado a prova prestada pelas próprias Partes só que, o Tribunal “a quo” apreciou também – e muito bem – e ponderou de igual modo todas as Declarações prestadas pela Autora Apelante e as Declarações prestadas por ambos os Réus ora Apelados sendo que, são as próprias Declarações da Autora Apelante AA (…) prestadas em sede de audiência de julgamento, na sessão do dia 11.02.2025 totalmente “periclitantes” e incoerentes com a alegação inicial da própria Autora que, descredibilizaram totalmente os depoimentos das testemunhas EE (…) e DD (…), por si arroladas.
7.ª A prova testemunhal decorrente das duas (02) referidas testemunhas DD (…) e EE (…), ambas da Imobiliária “MC, Lda”, demonstraram uma total “falta de isenção” , não são credíveis e estão inquinadas desde o primeiro momento já que foram “diametralmente opostas” às Declarações prestadas pela própria Autora Apelante sendo que, esta ultima sim, sempre sabia o que efetivamente sucedeu relativamente aos factos, tendo por isso, sido essas as justificações das resposta como “não provados” que o Tribunal acabou por dar à factualidade que ela própria alegou na P.I. (alíneas a) a k) da factualidade “não provada”) pelo que, concluiu-se e bem, na douta Sentença e até por diversas vezes que os depoimentos das mencionadas testemunhas (DD e EE) e o afirmado pela Autora não convenceram o tribunal.
8.ª Entende – embora mal - a Autora Apelante que os Pontos 10, 11 e 16 da Matéria de Facto Provada da Douta Sentença não deveriam ter sido dados como “provados” bem como, ao invés, deveria ter sido dado como provado o Ponto i) da matéria de facto dada como não provada, só que, no que diz respeito ao Ponto 10 da matéria de facto provada e contrariamente ao que consta da alegação agora da Autora Apelante que “a prova produzida quanto a este ponto apenas se alicerçou nas declarações de parte prestado em juízo pelos Réus/Apelados” a verdade é que, para além da convicção com que as prestaram bem como a credibilidade que as mesmas lhe mereceram – ambos os Réus, note-se, o Tribunal alicerçou-se também em prova documental (no que se refere ao Certificado) mas também nas chamadas “regras da experiência comum” que, mais não serão do que os princípios lógicos e até de “bom senso” a que todo e qualquer Julgador recorre por forma a obter a verdade na apreciação daquele facto e, no fundo, a formular a sua convicção.
9.ª No caso sub judice, o que foi efetivamente dito pelos dois (02) Réus Apelados – cujas Declarações constam dos ficheiros áudio Diligencia_20317-23.5T8LSB_2025-02-11_16-25-11 (Declarações JVA) e Diligencia_20317-23.5T8LSB_2025-02-18_15-01-54 (Declarações II) - foi que, estavam de Férias, deslocaram-se para a realização de escritura que se encontrava agendada no Balcão Casa Pronta, em Lisboa, foi feita a pública chamada pela Ajudante do Balcão Casa Pronta, responderam à chamada, ficaram surpreendidos com a ausência da Autora Apelante, aguardaram 47 minutos, tentaram contactar a Imobiliária, viram a própria Ajudante a fazer contacto para a Imobiliária para número distinto do que tinham, pediram a emissão de Certificado e, logicamente, quando saíram do Balcão Casa Pronta deslocaram-se ás instalações da Loja da “MC, Lda” e viram que estava fechada sendo que, destes factos não houve outras testemunhas que pudessem ter “testemunhado” os mesmos pois que, em todo este segmento factual, foram apenas e tão só os Réus que, naturalmente, foram as únicas pessoas que, enquanto, promitentes-vendedores foram ao ato da outorga da Escritura Pública e ao qual, surpreendentemente a Autora Apelante faltou..!! Já no local, e depois das insistências, necessariamente telefónicas, para quem fez a marcação da Escritura e estava encarregue da mesma, e como não houve resposta, os Réus Apelados deslocaram fisicamente lá e a loja estava fechada.
10.ª A Autora Apelante tenta desacreditar tais Declarações, num primeiro momento, através de uma inovadora e sub-reptícia “construção” sobre o facto do dia em causa ser um “dia útil de semana” e sobre um eventual “horário de abertura ao público” da Loja da Mediadora Imobiliária MC, Lda, bem como o “tempo utilizado” pelos Réus nessa deslocação, só que, esta pseudo “contradita” cai logo por terra pois que, no ano 2013, a Mediadora Imobiliária MC, Lda, possuía a sua Loja na Alameda 1, (e não no Largo …, como alega) sendo uma Loja muito pequena, sem funcionários, com muito pouco movimento e que se encontrava quase sempre encerrada sendo que o respetivo atendimento era quase sempre feito por marcação, e cuja morada se encontra expressa e obrigatoriamente no Contrato de Mediação Imobiliária (CMI) assinado entre a Imobiliária e os Réus Apelados – cfr. Documento n.º 04 junto à P.I – , e onde a Ré Apelada (…) se deslocou no primeiro contacto que teve com aquela imobiliária, foi ali naquela Loja onde assinou o CMI, foi neste Loja e morada que os Réus assinaram o Contrato Promessa de Compra e Venda em 23.07.2013 e viram, pela única vez, a Autora Apelante, tendo sido também a esse loja que, após terem constatado a falta da Autora Apelante à Escritura Pública de Compra e Venda, os Réus ora Apelados ali se deslocaram na tentativa de obter alguma informação face ao que havia sucedido, minutos antes, no Balcão da Casa Pronta, sendo que tal Loja estava efetivamente fechada..!!!
11.ª Num segundo momento da sua Alegação de recurso, vem a Autora Apelante insistir e tentar recorrer-se do depoimento da testemunha “EE (…)”, nas suas palavras gerente da mediadora imobiliária "MC, Lda." e participante na mediação do negócio e do que o mesmo terá dito em audiência, só que, não é verdade, nem rigoroso, a alegação que a testemunha EE (…) foi “participante na mediação do negócio” pois que, como salientou até a douta Sentença e a própria testemunha reconhece, não terá sido sequer parte ativa neste negócio imobiliário pois que, não esteve presente nas reuniões com a Ré Apelada, não era o consultor, não terá tido contactos sequer com a Autora Apelante e tudo o que sabia era o que lhe foi transmitido pela consultora DD (…), sendo que a sua “credibilidade” foi nenhuma, pois foi contrariado por tudo aquilo que a Autora Apelante declarou mas também pelo depoimento da testemunha DD (…), devendo por isso improceder o pedido de reapreciação deste Ponto 10.º da Matéria de Facto Provada.
12.ª Quanto ao Ponto 11.º da matéria de facto provada também impugnado, tudo o que foi dito pelos Réus ora Apelados na resposta sobre a impugnação do Ponto 10.º da Matéria de Facto Provada é, de igual modo, totalmente aplicável a este novo Ponto 11.º até porque esses dois (02) factos são sequenciais e atos contínuos isto apesar da Autora Apelante entender que “o Tribunal a quo valorizou, sem mais, a credibilidade quanto ao facto de que tais contactos telef6nicos teriam sido efetuados pela Ré CC (…), sem que sequer tal(is) factos(s) tenha(m) sido referido(s) em juízo por qualquer outra testemunha (quer da Autora, quer dos Réus)” mas ter sido a Autora Apelante que, com o seu contributo expresso obtido – que não da sua peça processual subscrita por outrem – mas sim pelas suas próprias Declarações, quem afastou todo o arrazoado de “falsidades e incongruências” que, por si só, arrasaram com toda a credibilidade não só da testemunha DD (…) mas, sobretudo, da testemunha EE (…) pois que, esses sim, tinham um fito próprio como, aliás, assim concluiu a Meritíssima Juiz “a quo” e a Sentença Recorrida.
13.ª Ainda sobre este tema, vem a Autora Apelante fazer uma alegação de que os Apelados podiam ter feito um “print screen” do seu telemóvel, o que, é novamente uma postura e expediente comummente utilizado quando há segunda intenções, tudo para “descredibilizar” dois depoimentos prestados voluntariamente por uma das partes visadas, doze (12) anos depois da ocorrência dos factos, sendo que, sobre esse argumento do “print screen” convirá relembrar a Autora Apelante que, na data dos factos, estávamos no ano 2013, numa fase em que ainda não havia “smartphones” – ou se já os havia, estávamos numa fase embrionária dos mesmos – e por isso, não havia “prints screens” nessa altura, a que acresce ainda o facto de que, como é evidente, em 2013, numa altura em que os Réus ora Apelados apenas pretendiam celebrar um negocio imobiliário de compra e venda de um imóvel que detinham, após terem estado num ato de outorga – não concretizada – de uma Escritura de Compra e Venda em que a Promitente Compradora faltou, quando não tinham qualquer informação sobre o ocorrido e, por isso tentavam, por todos os meios contactar com a Imobiliária por si contratada para intermediar o negócios, não fazia o mínimo sentido que os Réus Apelados já deviam ter tido o cuidado de fazer sucessivos “prints screens” do seu telemóvel, para poderem comprovar, anos depois num Tribunal e num processo judicial que, naquela altura tinham tentado contactar a imobiliária nesse sentido.
14.ª No que diz respeito ao facto 11.º em concreto, como sempre e em audiência, a aqui 1.ª Ré e Apelada (…) fez novas e várias tentativas de contacto telefónico para a Imobiliária MC e seus representantes, as quais nunca foram atendidas, tendo-o afirmado perentoriamente perante a Meritíssima Juiz porque é a verdade, sendo que, não houve qualquer “dualidade de critérios” na valoração da prova e bastaria atender ao que a testemunha EE (…) afirmou e confrontá-lo com o que a própria Autora Apelante também disse em audiência para sermos todos forçados a concluir pelo total “descrédito” da testemunha e, por tudo isso, à semelhança do ponto anterior, deverá improceder este pedido da Recorrente de reapreciação do Ponto 11.º da Matéria de Facto Provada.
15.ª Quanto ao Ponto 16.º da matéria de facto provada também impugnado, o Tribunal Recorrido reconheceu – e muito bem – total credibilidade sobre o que foi dito em audiência, além do mais, pelo Réu Apelado, o efetivo da carta mencionada no facto, porém, para pôr em causa a resposta a este ponto, decide a Autora Apelante fazer recurso na sua alegação a “presunções” descontextualizadas, sobre a “qualidade” de Advogado, durante muitos anos, do próprio Réu Apelado o que, no seu entendimento, faz presumir logo de “conhecimentos técnicos adquiridos “e de um “dever acrescido de conhecimentos sobre modus operandi” por parte deste, só que, este tipo de alegação pressupõe que o Réu Apelado deveria ter procedido de acordo com um determinado padrão (de mero Advogado com conhecimentos específicos na matéria) isto sem que se conheça em absoluto a respetiva área de atuação e/ou desempenho profissional durante anos e que, aparentemente, a Autora Apelante desconhece na totalidade.
16.ª Estando em causa um “negócio imobiliário” pessoal, a apreciação dos factos e sobretudo de qualquer conduta especifica por parte do Réu Apelado só poderá e deverá ser apreciada na sua esfera pessoal, quer enquanto um normal cidadão quer enquanto mero Promitente-Vendedor do seu imóvel e que, no caso, viu manifestamente defraudadas todas as suas expectativas na concretização do negócio sempre por facto imputável à Autora Apelante enquanto Promitente-Compradora, primeiro pela falta de comparência desta ao ato solene de outorga da Escritura Publica de Compra e Venda e, posteriormente, pelo facto de desta não ter moradas ou contactos credíveis para que pudesse vir a ser contactada e onde evitou o recebimento de correspondência e, ainda, pelo facto de pura e simplesmente ter desaparecido durante anos até ter vindo a intentar a presente ação.
17.ª Relativamente ao facto concreto em si, a verdade é que muito bem andou o Tribunal “a quo” ao considerar o Ponto 16.º da Matéria de Facto Provada como “Provado” sendo que, não existirá qualquer extrapolação nas Declarações do Réu Apelado em ter afirmado expressamente que, com a referida carta pretendia “provocar uma reação” na Autora Apelante para o teor que ficou a constar no facto concreto da Sentença Recorrida de que “pretendiam (…) que a Autora aparecesse” sendo que interpretação feita pela Tribunal das Declarações proferidas é consentânea com o sentido que o próprio Réu Apelado lhe pretendeu dar e por disso deverá improceder o pedido de reapreciação do Ponto 16.º da Matéria de Facto Provada que foi dado por “provado” pelo Tribunal e assim deverá ser mantido.
18.ª Quanto à alínea I) da Matéria de Facto Não Provada também ela impugnada, insurge-se a Autora Apelante por o Tribunal Recorrido tem considerado não provado o facto relacionado com um alegado envio de um email – note-se, pela pseudo-credível testemunha EE (…) da imobiliária “MC, Lda” – onde alegadamente este teria comunicado aos Réus, antecipadamente, os motivos da não realização da escritura por parte da Autora Apelante, só que, como sempre disseram desde o primeiro minuto nos presentes autos é perentoriamente falso que alguma vez os Réus ora Apelados tenham recebido o email que a Autora refere, que não tem nem podia ter, um qualquer Recibo de entrega e como tal, nunca tal facto poderia ser dado alguma vez como provado.
19.ª Acresce que são os próprios depoimentos das testemunhas da Autora Apelante EE (…) e DD (…) que vêm “descredibilizar” totalmente esse mesmo facto e envio de um qualquer email, sendo que, ao invés do que a Autora Apelante alega – nomeadamente que os dois depoimentos dessas testemunhas são ambos coincidentes e afirmativos – a Meritíssima Juiz “a quo” deu-se ao trabalho de “desconstruir” tudo o que por ambos foi afirmado – e que não foi nada coincidente, como ficou a constar na douta Sentença, pelo que, sem mais, deverá manifestamente improceder o pedido de reapreciação da alínea I) da Matéria de Facto não Provada que como “não provado” assim deverá ser mantida.
20.ª A Autora Apelante considera que na Sentença Recorrida ocorreu, nas suas palavras, “(…)uma clara e inexplicável valorização pelo Tribunal a quo das declarações de parte requeridas pelos Réus/Apelados e prestadas pelos mesmos em juízo nos dias 11/02/2025 e 18/02/2025, em detrimento das desconsideração da prova testemunhal que foi trazia a juízo pela Autora/Apelante“ – Pág. 14 de 30 – sendo que, presume-se, no seu entendimento, as Declarações de parte não terão uma “força probatória” igual aos “depoimentos de testemunhas” devendo ser coadjuvadas ou acompanhadas por outro meio de prova válido ou correspondente, concluindo e tentando reforçar a sua posição com um Acórdão desse Tribunal da Relação de 11.10.2017 que cita, só que não lhe assistirá razão.
21.ª No que diz respeito à prova por “declarações de parte” é inegável e pacifico o carácter (substantivo) inovador da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho (novo Código de Processo Civil, abreviadamente “CPC”) mas, apesar da parte já ter exposto a sua versão dos factos nos respetivos articulados, através da prova por Declarações de Parte pode, desta vez perante o julgador e sem mediação do seu mandatário judicial (o que, no caso concreto, foi decisivo) fazê-lo novamente, agora já sem “filtros” dos Advogados, ficando patente a verdade e até sua própria linguagem corporal.
22.ª É inúmera a Doutrina que se refere à natureza especial (e especial importância) das declarações das partes, pois que “(…) as partes que presenciaram diretamente factos ou neles intervieram são tecnicamente testemunhas dos mesmos. O legislador, porém, teve ainda medo das palavras e recusou (...) a designação da parte como testemunha (...). Mais uma vez, a parte que, nestas situações, é materialmente uma testemunha, formalmente, apenas tem a dimensão de parte, tudo para continuar a manter a ilusão de que o nosso sistema processual só pode repudiar o testemunho de parte. (…)” só que, em sede de Declarações de Parte, as Partes “(…) vão prestar depoimento sobre factos que testemunharam, pois são estes de que se tem conhecimento pessoal ou direto. Isto para dizer que, as partes que presenciaram diretamente os factos ou que neles intervieram, são tecnicamente testemunhas dos mesmos (…).”
23.ª. Apesar de haver Doutrina (minoritária) em sentido contrário, a maioritária defende que a prova por Declarações de Parte é prova strictu sensu, prova que forma devida e corretamente a convicção do Julgador, permitindo a este esclarecer diretamente qualquer dúvida referente ao facto, sendo auto-suficiente ou seja, bastar-se-á por si só, não sendo necessário o acompanhamento, a corroboração ou confirmação com outros meios de prova adicionais/distintos (cfr. Catarina Gomes Pedra, in “A prova por declarações das partes no Novo Código de Processo Civil, em busca da verdade material no processo”, Faculdade de Direito da Universidade do Minho, Outubro 2014, págs. 36 a 38) pois que, pensar-se nas Declarações de Parte como tendo um mero carácter supletivo, subsidiário ou acessório/adicional poria em crise até mesmo o “princípio da igualdade de armas”, previsto no artigo 6.º da Convenção Europeia dos Direitos do Homem, pois em determinadas situações, o Juiz poderia consolidar a sua convicção a favor de uma das partes se só esta produzisse declarações e por isso “A prova por declarações de parte assume-se, na falta de outros meios probatórios, como o interrogatório livre existente em outros países, como um meio instrutório fundamental para que no processo se alcance, a final, uma decisão justa.” (cfr. Ob. cit. pág. 149).
24.ª Muito antes da publicação e entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, já se reconhecia a valia positiva, em termos probatórios, dos depoimentos das partes que fossem além da mera confissão, especialmente em situações como a sub iudice. Sendo tal observável, há mais de duas décadas a esta parte, de que são exemplos, entre muitos outros, os doutos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 02.10.2003 (Relator Ferreira Girão) e de 09.05.2006 (Relator João Camilo), disponíveis em www.dgsi.pt , sendo que, já com o novo Código de Processo Civil em vigor, são inúmeros os exemplos disso mesmo (Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa do Processo n.º 18591/15.0T8SNT.L1-7 (Relator Luís Filipe Pires de Sousa), Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proferido em 12.10.2023, no âmbito do Processo n.º 51 1059/19.2T8CHV.G1 (Relatora Raquel Rego), Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido em 11.01.2024, no âmbito do Processo n.º 129/21.7T8SLV.E1 (Relator Tomé de Carvalho) disponíveis em www.dgsi.pt.
25.ª Sem pretender ser exaustivos, no recente douto Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido em 11.03.2025, no âmbito do Processo n.º 4681/21.3T8CBR.C1, disponível para consulta em www.dgsi.pt decidiu-se, além do mais e sucintamente que nada obsta, a que o julgador funde a sua convicção e decisão exclusivamente nas declarações de parte – mesmo que não corroboradas por outra prova –, desde que, na análise crítica que lhe cabe efetuar, com ponderação de todas as circunstâncias relevantes (o interesse direto do depoente nos factos que vem relatar, a existência de outros elementos que – de modo direto ou indireto –, o corroborem, a forma como o depoimento foi prestado e outras circunstâncias relevantes), o juiz se convença da sua veracidade e da sua suficiência e idoneidade para fundar a convicção segura com base na qual tem que fazer o julgamento referente à matéria de facto.
26.ª Se a Autora Apelante ainda tem dúvidas, em situações como a do caso concreto, a Doutrina e a Jurisprudência maioritária entende que as Declarações de Parte, analisadas à luz dos princípios probatórios e ponderadas todas as circunstâncias relevantes, são suficientes, por si só (ou mesmo, mais do que suficientes, perante outra prova) para o Julgador, como a Meritíssima Juiz “a quo”, entender dar como provada a matéria de facto constante da douta Sentença Recorrida, nos termos em que o fez com base nas Declarações de Parte e até sem necessidade de corroboração ou sustentação por outro meio de prova adicional como pretenderia a Autora Apelante, até porque, no contexto e dinâmica factual em causa neste autos, no que diz respeito aos Réus ora Apelados, estamos perante um “negócio pessoal” destes, uma decisão de venda de um imóvel, com um quadro decisório pessoal, na celebração de um CPCV, na fixação de um determinado preço, na deslocação a um ato pessoal de outorga de uma escritura publica, ato que, por natureza, são atos próprios de todo e qualquer cidadão individualmente considerado pelo que, usual e habitualmente, não existem sequer outras “testemunhas” que tenham conhecimento concreto dos referidos factos, motivos pelo qual, o conhecimento acrescido quem a própria Parte sobre todos os factos ocorrido é manifestamente decisivo e relevante e, por isso mesmo, também terá que ser obrigatoriamente levado em conta por um qualquer Julgador que pretende apurar o que efetivamente se passou, pelo que, sempre deverá ser mantida a decisão proferida pela Meritíssima Juiz a “quo” e improceder em toda a linha de raciocínio, a alegação da Autora Apelante.
27.ª Entende também a Autora Apelante que a douta Sentença Recorrida contem “erros de julgamento” em matéria de direito e, por isso mesmo, deverá a mesma ser corrigida por uma outra que determine, não a devolução em singelo do sinal recebido pelos Réus Apelados no valor de € 20.000,00 – como decidiu a Sentença – mas sim, na devolução em dobro de tal valor, ou seja, como peticionado o valor de € 40.000,00, sendo que os Réus aqui Apelados não concordam minimamente, quer com a Autora Apelante, quer inclusive, com o que ficou a constar na douta Sentença em crise que se decidiu pela restituição do sinal em singelo e tanto assim doi que eles mesmo interpuseram também o competente recurso para esse Venerando Tribunal.
28.ª A factualidade “provada” demonstrou que houve todo um comportamento da Autora Apelante, anterior e posterior à celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda e anterior a essa venda a terceiro que, no entendimento dos Réus ora Apelados tornou desnecessário a realização de uma qualquer interpelação admonitória (que nunca chegaria sequer à mão ou ao conhecimento da Autora Apelante pois ela desapareceu) sendo que, tal comportamento correspondeu a uma verdadeira “declaração antecipada de não cumprimento” que, como é sabido, é equiparado à figura do “incumprimento definitivo”, e que, no entender dos Réus ora Apelados acabou por legitimar a venda da fração a um terceiro – insiste-se, dois (02) anos após os factos destes autos – e oito (08) anos antes de voltarem a ter qualquer noticia da Autora Apelante, com a consequente manutenção na sua posse do sinal que oportunamente lhes foi entregue.
29.ª Os Réus ora Apelados sempre consideraram condição “essencial” para todo o negócio e para as obrigações assumidas no Contrato Promessa de Compra e Venda, o referido prazo de 12 de Agosto de 2013 – data fixada para a celebração da Escritura Publica – ali nele (CPCV) logo fixado, sendo que ficou provado que os Réus Apelados tinham inicialmente a sua Fração à venda pelo valor de € 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), sendo esse o preço pretendido pela fração (facto provado n.º 02); que a imobiliária MC, Lda, veio a angariar como interessada na compra do referido imóvel a Autora Apelante (facto provado n.º 03), que a Autora Apelante apresentou uma proposta de aquisição no valor de € 227.500,00 € (facto provado n.º 04), que os Réus Apelados decidiram aceitar essa proposta porque lhes foi referido pela consultora da MC, que a Autora Apelante porque esta não teria necessidade de recorrer a qualquer empréstimo bancário e porque a Escritura Pública de compra e venda seria marcada com a maior rapidez (facto provado n.º 5), sendo que o Contrato Promessa de Compra e Venda tinha como data-limite da Escritura o dia 12 de Agosto de 2013 (facto provado n.º 6), na referida data a Autora Apelante enquanto promitente compradora não compareceu a esse ato (facto provado n.º 9), tudo factos demonstrativos da essencialidade do referido prazo ali fixado.
30.ª A verdade é que, a essencialidade desse prazo, curto por natureza, mas ainda assim essencial e decisivo, tornou ele próprio a obrigação da Autora Apelante como uma obrigação “temporalizada”, pelo que, sempre “grosso modo” falando, tal prazo deixou de admitir “mora” após aquela data pois como é sabido, nos termos do disposto no n.º 1 do art.º 808.º do Código Civil, se «durante a mora do devedor, o credor perder o interesse» existirá um verdadeiro incumprimento definitivo imputável ao devedor (neste caso à Autora Apelante), sendo que, a Autora Apelante soube da redução do preço, soube da essencialidade do prazo curto para a realização do negócio e assinou o Contrato Promessa pelo que, no fundo, ela sabia, pois não podia desconhecer, que após o dia 12 de agosto de 2013, não haveria grande interesse dos Réus Apelados em celebrar o negócio, isto apesar de terem ficado “provados” factos que demonstram que, já após essa falta da Autora Apelante à Escritura Publica, após o dia 12 de Agosto de 2013, ainda os Réus Apelados tentaram diligências no sentido de encontrar a Recorrente, ficando ainda provado que, com a carta que lhe remeteram em 18.09.2013 pretendiam com isso que ela aparecesse (facto provado n.º 16), algo que, contudo, entendem mesmo assim não ser uma posição incompatível pois que, como se compreende, perante a total ausência de justificação da razão da falta à escritura – e de noticias, como ficou provado no “facto provado n.º 17” – naturalmente os Réus Apelados queriam saber o que se passava!
31.ª A Autora Apelante assentou a sua estratégia jurídica, dez anos depois, num simples facto dos Réus Apelados não terem efetuado uma “interpelação admonitória” no sentido de concederem um novo prazo à Apelante para que esta cumprisse (novamente) o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), um propósito que, analisando todos os factos provados era até objetivamente impossível de ser cumprido já que, nunca a Autora Apelante receberia essa comunicação (como ela própria agora até já admite ao afirmar “Ainda que a Autora/Apelante pudesse não a ter igualmente recebido !” – cfr. Pág. 18 de 30 - ou, nem até teria dela sequer conhecimento, pois que como também se provou “os Réus só viram a Autora no dia referido em 6. e o único contacto que tinham era a morada constante do contrato promessa” – facto provado n.º 13, e “a carta referida em 14 (remetida pelos Réus Apelados em 18.09.2013) veio devolvida com a menção “mudou-se” e “Fui informado que o destinatário se mudou” – facto provado n.º 15, pelo que, no caso concreto, aquilo que efetivamente a lei prevê em casos de “incumprimento” e de “mora”, nomeadamente a necessidade de ser concedido novo prazo razoável para que um devedor cumprir a sua obrigação, no caso concreto era impossível fazer pois que, insiste-se, não se pode dar prazo a alguém que, pura e simplesmente, está incontactável ou se desvaneceu!
32.ª Com tudo aquilo o que os Réus Apelados vieram progressivamente a constatar, desde o facto da Autora Apelante ter faltado logo injustificadamente ao ato de outorga da Escritura, quando esse ato e a celeridade do mesmo era uma condição essencial para que o negócio se fizesse, o facto de não ter apresentado qualquer justificação para tal falta, não haver qualquer contacto (telefónico ou email, por exemplo) para além de uma morada num CPCV, morada essa que era de uma Residencial sita na Rua (…), em Lisboa, e que a própria Autora Apelante entendeu ser a adequada para colocar no documento solene como é um Contrato Promessa de Compra e Venda que pelo seu próprio punho assinou, morada essa que era a morada “convencionada” para contactos entre as Partes, sem posteriormente (meses e anos) ter feito qualquer contacto aos Apelantes, tendo ainda desaparecido e mudado da própria “Residencial” que indicou como morada no Contrato Promessa de compra e venda (CPCV) e, não tendo pois, apresentado qualquer contacto com os ora Réus Apelados, a verdade é que facilmente estes depreenderam, logo naquela fase que, a final, a Autora Apelante nunca quis comprar verdadeiramente o imóvel e, se não houve dolo, no mínimo existiu sempre uma atuação clara e intencional divergência entre a vontade e a sua declaração, agindo a Autora Apelante, no mínimo, com reserva mental e com o claro intuito de enganar terceiros, neste caso os Réus Apelados e nesse sentido estes entenderam que a Apelada promoveu uma autêntica “declaração antecipada de não cumprimento” que, como é sabido é feita primordialmente por mera “Declaração” mas também pela prática ou adoção de “comportamentos concludentes” inequívocos e apreensíveis como, no respetivo entendimento, manifestamente aconteceu neste caso.
33.ª Ao invés, entende a Autora Apelante que, ao não terem realizado a “interpelação admonitória” e ao terem vendido posteriormente o imóvel, foram os Réus aqui Apelados que incumpriram definitivamente o Contrato Promessa de Compra e Venda, ficando então estes obrigados a devolver à Autora Apelante em dobro o valor do sinal e princípio de pagamento que esta lhes havia sido entregue em 23/07/2013, ou seja, o valor de € 40.000,00, respeitante a restituição do valor do sinal, acrescido do pagamento de um montante de igual valor, a titulo de indemnização pelo incumprimento definitivo do referido Contrato-Promessa, citando alguma Doutrina que, no seu entender, sufraga a posição que defende (Prof. Antunes Varela e Dr.ª Ana Prata), só que, tais pensadores também “sufragam” juridicamente a posição dos Réus aqui Apelados.
34.ª Tanto a doutrina como a jurisprudência têm considerado que a situação de incumprimento definitivo que proporciona ao credor o direito potestativo de uma resolução contratual pode resultar da constatação de que o “programa contratual” que estava inicialmente previsto, sofreu uma modificação relevante ou de que a outorga do contrato, nas condições acordadas em determinado momento, em termos objetivos, já não conseguirá proporcionar ao credor as vantagens que por ele foram perspetivadas e cuja produção era possível se o contrato tivesse sido cumprido dentro de um plano de razoabilidade, ou seja, dentro de um lapso de tempo que não fosse excessivo e, no caso concreto, no prazo que estava fixado e inserido nele próprio e, por isso, as formalidades necessárias para que alguém fique numa situação de incumprimento definitivo não exigem que se sacrifique a forma em detrimento da substância.
35.ª A Autora Apelante invoca na sua alegação alguns Arrestos de Tribunais Superiores para fundamentar a sua tese, porém, são vários os doutos Acórdãos que reconhecem, ora a verificação da perda objetiva de interesse na outorga do contrato prometido, ora a desnecessidade de fixação de um prazo suplementar fixado nos termos do artigo 808.º do Código Civil em resultado do comportamento de um Promitente inadimplente ter o mesmo significado de uma “recusa de cumprimento” – cfr. Acórdão de 26.09.2000 do Tribunal da Relação de no âmbito do Processo n.º 1561/2000 (Relator António Geraldes), Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10.01.2017, no Processo n.º 148/14.4TVPRT.P1 (Relatora Anabela Dias da Silva), Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 24.09.2020, do Processo n.º 1899/18.0T8PRD.P1 (Relatora Alexandra Pelayo), disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
35.ª. Assim sendo afigura-se óbvio que, ao invés do que se alega em resposta, face aos comportamentos adotados operou-se uma verdadeira resolução contratual imputável totalmente imputável á Autora Apelante e não aos Réus Apelados que, no seu caso, tudo fizeram para efetivamente celebrar o negócio prometido até ao momento em que constataram que, a final, a Recorrente não o queria ou nunca o quis celebrar, não existindo sequer um qualquer concurso de “culpas” entre as Partes pelo que a mera devolução do sinal “em singelo” como foi entendimento da Sentença Recorrida nem, muito menos, da devolução em dobro do sinal entregue - conforme n.ºs 1 e 2 do art.º 442.º do Código Civil - como preconiza neste recurso, embora mal, a Autora Apelante muito mais porque, foi a própria Autora Apelante que, em plena audiência de julgamento declarou que, após a ter faltado ao ato da Escritura Pública estava conformada com a situação e já considerava aliás aquela sua quantia de € 20.000,00 entregue aos Réus Apelados como perdida e, nos dez (10) anos subsequentes nem sequer quis voluntariamente tomar a iniciativa de “recuperar” o sinal entregue.
36.ª Motivos pelos quais improcede, in totum, o alegado pela Autora Apelante quanto à necessidade de correção da douta Sentença Recorrida, resultando da matéria de facto provado e, bem assim, da Lei e das melhores Doutrina e Jurisprudência que – sem prejuízo do alegado no seu Recurso também oportunamente interposto - os Réus ora Apelados não podiam ser, em caso algum, condenados na devolução, em dobro, do sinal que lhes foi entregue pela Autora Apelante.
(…).”
*
Notificada do recurso interposto pelos Réus, a Autora não apresentou contra-alegações.
*
Os recursos foram corretamente admitidos, com o efeito e modo de subida adequados.
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II. Questões a decidir:
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC) –, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal são as seguintes:
Quanto ao recurso interposto pelos Réus:
- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
- Da resolução do contrato-promessa com fundamento em incumprimento definitivo imputável em exclusivo à Autora.
Quanto ao recurso interposto pela Autora:
- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
- Da resolução do contrato-promessa com fundamento em incumprimento definitivo imputável em exclusivo aos Réus, com o consequente direito da Autora a obter dos Réus a restituição em dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
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III. Fundamentação de facto:
Na sentença recorrida foram considerados como provados os seguintes factos:
“(…)
1. A aquisição da propriedade da fração autónoma designada pelas letras “AQ”, correspondente ao 9.º andar B, com um lugar de estacionamento em box com o n.º 22 no piso ‐3, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua (…), descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º (…) da indicada freguesia e inscrita na matriz predial urbana, sob o artigo n.º (…), esteve registada a favor dos Réus desde 25 de Fevereiro de 1994 até 22 de Junho de 2015, tendo em 23 de Junho de 2015 sido registada a favor de BB (…), por compra aos Réus.
2. Quando a propriedade da fração referida em 1. estava registada a favor dos Réus, pretendendo estes alienar a fração autónoma, a Ré contratou, em 29 de Janeiro de 2013, os serviços da MC (…), Lda, com estabelecimento comercial sito no Largo (…) Lisboa, titular da licença n.º (…)‐AMI, destinada ao exercício da atividade de mediação imobiliária, tendo a Ré indicado à mediadora imobiliária o valor de 265.000,00 € (duzentos e sessenta e cinco mil euros) como sendo o preço pretendido pela fração.
3. A mediadora imobiliária MC, Lda, veio a angariar como interessada na compra do referido imóvel a Autora.
4. A Autora apresentou, através da consultora imobiliária, uma proposta de aquisição no valor de 227.500,00 €, que os Réus aceitaram.
5. Os Réus aceitaram o valor referido em 4., porquanto lhes foi referido por DD (…), consultora da MC, que a Autora não teria necessidade de recorrer a qualquer empréstimo bancário, que a escritura pública de compra e venda seria marcada com a maior rapidez e uma vez que o imóvel já estava no mercado há algum tempo.
6. No dia 23 de Julho de 2013, a Autora, indicando como morada “Rua (…) Lisboa”, e os Réus assinaram o contrato promessa, junto pela Autora, como documento n.º 5, cujo teor se dá aqui por reproduzido, do qual consta: “Cláusula Quarta A escritura de compra e venda será realizada pelas Partes Promitentes até ao dia 12 de Agosto de 2013 (…) Cláusula Sexta 1 - O incumprimento definitivo de qualquer das cláusulas previstas no presente contrato, por parte dos Promitentes Vendedores, conferirá à Promitente Compradora, a título de cláusula penal, o direito a exigir daqueles a restituição em dobro de todas as quantias que lhes hajam sido entregues. 2 – O incumprimento definitivo de qualquer das cláusulas previstas no presente contrato, por parte da Promitente Compradora conferirá o direito a que os Promitentes Vendedores façam suas todas as quantias que lhes hajam sido entregues. (…) Cláusula oitava Ambas as partes elegem as respetivas moradas indicadas no presente contrato, como sendo as adequadas para qualquer comunicação a efetuar entre si (…)”.
7. Na data referida em 6., a Autora entregou aos Réus, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de 20.000,00 €, por intermédio de cheque com o n.º (…), passado sob a Caixa Geral de Depósitos, emitido à ordem do Réu BB (…).
8. A MC marcou a escritura para o dia 12 de Agosto de 2013, pelas 15 horas, no Balcão da Casa Pronta (…).
9. No dia 12 de Agosto de 2013, pelas 15 horas, os Réus estiveram presentes no Balcão da Casa Pronta (…) e, não tendo a Autora comparecido, solicitaram ao referido Balcão Casa Pronta a emissão de um certificado que declarasse e confirmasse a presença dos Réus no local, bem como a ausência da Autora, certificado que foi emitido, declarando a falta de presença da Autora entre as 15 horas e as 15h47.
10. Depois de lhes ter sido emitido o certificado, os Réus saíram do Balcão da Casa Pronta (…) e deslocaram-se de imediato à Loja da MC, na (…), que estava fechada.
11. Posteriormente, já depois de regressar de férias, a 1.ª Ré (…) fez novas tentativas de contacto telefónico para a MC e seus representantes, as quais nunca foram atendidas.
12. A solicitação do 1.º Réu, colaboradores do seu escritório deslocaram-se à morada fornecida pela Autora no contrato promessa, tendo verificado que se tratava da “Residencial (…)”, e tendo sido transmitido a uma das colaboradoras, por quem se encontrava na receção da residencial, que não podiam confirmar se a Autora lá estivera, nem podiam dar tais informações.
13. Os Réus só viram a Autora no dia referido em 6. e o único contacto que tinham era a morada constante do contrato promessa.
14. No dia 18 de Setembro de 2013, os Réus remeteram à Autora a carta registada, com aviso de receção, junta pelo Autor como documento n.º 9, cujo teor se dá aqui por reproduzido, para a morada da Autora constante do contrato, da qual consta: “Como é do seu conhecimento esteve marcada a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel supra identificado (…) à qual a Exma. Senhora não compareceu, nem se fez representar. Facto esse que está devidamente certificado pelos Serviços competentes. Assim, consideramos que se constituiu numa posição de incumprimento definitivo do Contrato Promessa (…) motivo pelo qual nos consideramos desobrigados de quaisquer obrigações emergentes do referido contrato, o que fica desde já expressamente notificada.”.
15. A carta referida em 14. veio devolvida com a menção “mudou-se” e “Fui informado que o destinatário se mudou”.
16. Com a carta referida em 14. pretendiam os Réus que a Autora aparecesse.
17. Até à propositura desta ação nunca a Autora requereu, por si ou interposta pessoa, a devolução do valor de sinal entregue em 23 de Julho de 2013, nem contactou de qualquer forma os Réus após a celebração do contrato referido em 6..
(…).
*
Na sentença recorrida foram considerados como não provados os seguintes factos:
“(…)
a) Sobre o imóvel referido em 1. incidia, aquando da celebração do contrato de mediação, uma hipoteca voluntária constituída a favor do “B.C.I. – Banco de Comércio e Indústria, S.A.”;
b) A Autora pretendia adquirir a fração referida em 1. com recurso a financiamento bancário, quanto a uma parte do preço de aquisição, no montante de 207.500,00 €;
c) A Autora encetou com o banco diligências no sentido de vir a obter a aprovação quanto ao pretendido financiamento;
d) Os Réus foram informados pela mediadora imobiliária MC, Lda, de que a Autora iria recorrer a financiamento bancário para obter uma parte do preço de aquisição;
e) As diligências relativas à obtenção do financiamento pretendido pela Autora foram mais demoradas do que esta esperava;
f) A Autora, após a assinatura do contrato promessa, teve problemas de saúde que a impediram de tratar das burocracias envolvidas no processo de aquisição da fração;
g) Autora transmitiu à Consultora Imobiliária DD (…) as razões pelas quais aquela não tinha conseguido obter, ainda, junto do respetivo banco, a totalidade do montante a financiar destinado ao pagamento do remanescente sobre o preço de compra e venda acordado;
h) A Consultora Imobiliária DD (…) informou, por sua vez, os Réus que a Autora não conseguiria ter reunidas as condições necessárias para poder celebrar a escritura notarial que se encontrava aprazada para o dia 12/08/2013;
i) No dia 07/08/2013, o legal representante da mediadora imobiliária “MC, Lda.”, EE enviou uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, a comunicar‐lhes que a Autora havia informado a mediadora imobiliária de que se encontrava doente e que, também por isso, não conseguiria estar presente na data em que a escritura se encontrava agendada para 12 de Agosto de 2013;
j) A Consultora Imobiliária DD (…) e o legal representante da mediadora imobiliária, EE (…), informaram os Réus que a Autora havia solicitado mais algum tempo para poder ter possibilidade em celebrar o contrato definitivo de compra e venda, tendo‐lhes sugerido uma reunião conjunta com a Autora, no estabelecimento da mediadora imobiliária, reunião que foi recusada pelos Réus;
k) Apesar das sucessivas tentativas de contacto que foram encetadas com os Réus, a pedido da Autora, pela mediadora MC, Lda, não só através da Consultora Imobiliária DD (…), como também através do respetivo representante legal, EE (…), os Autores recusaram-se a reconsiderar o reagendamento, para uma nova data/hora, da celebração da escritura notarial de compra e venda do imóvel com a Autora.
l) A Autora, aquando da celebração do contrato promessa, não queria efetivamente comprar a fração referida em 1.;
m) Face ao descrito em 12., os Réus ficaram convencidos que a Autora nunca quis comprar verdadeiramente o seu imóvel, não o queria para si e tão pouco dispunha do montante necessário para tal.
(…).”
*
IV. Mérito do recurso:
- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
Para a impugnação da matéria de facto deve a parte observar os requisitos legais previstos no artigo 640º do CPC, incluindo a formulação de conclusões, pois são estas que delimitam o objeto do recurso.
Preceitua o citado artigo 640º do CPC:
“1 – Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 – No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 – O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636º.”
Sobre essa norma pronunciou-se, entre outros, o Acórdão do STJ de 30.11.2023, processo 556/21.4T8PNF.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, referindo que “Como tem sido enunciado pela jurisprudência deste STJ – ver por todos o ac. de 29.10.2015 no processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1 in dgsi.pt – este regime consagra um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto do recurso e de fundamentação concludente da impugnação e um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. O ónus primário é integrado pela exigência de concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas als. A), b) e c) do nº1 do citado art.640º, na medida em que têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. O ónus secundário traduz-se na exigência de indicação das exatas passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na al. a) do nº 2 do mesmo art. 640 tendo por finalidade facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência.
De acordo com esta delimitação entende-se que, não sendo consentida a formulação ao recorrente de um convite ao aperfeiçoamento de eventuais deficiências, deverá ter-se atenção se as eventuais irregularidades se situam no cumprimento de um ou outro ónus uma vez que a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1 do referido art. 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, enquanto a falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, al. a) terá como sanção a rejeição apenas quando essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo do tribunal de recurso – vd. Abrantes Geraldes in “ Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2018, 5ª ed. , págs. 169 a 175.”
Por seu lado, a respeito do ónus de alegar e formular conclusões, o art.º 639º, n.º 1, do CPC, determina que “O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.”
É conhecida a divergência jurisprudencial existente a respeito da aplicação do art.º 640º do CPC e da sua conjugação com o art.º 639º, n.º 1, do mesmo diploma.
Face a essa divergência, o STJ, por Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2023 (publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I, de 14.11.2023, com Declaração de Retificação n.º 25/2023), proferido a 17.10.2023, no processo n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, disponível em www.dgsi.pt, uniformizou a jurisprudência no sentido de que “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”.
Nesse Acórdão, a propósito dessa temática, é afirmado, designadamente, o seguinte:
“Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso.
Quando aos dois outros itens, caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso, conforme o n.º1, alínea c) do art.º 640, (…).
Em sínteses, decorre do art.º 640, n.º 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada.”
Em face do exposto, conclui-se que da conjugação do disposto nos artigos 639º, n.º 1 e 640º do CPC, resulta que o ónus primário a cargo do recorrente exige que, pelo menos, sejam indicados nas conclusões da alegação do recurso, com precisão, os concretos pontos de facto da sentença que são objeto de impugnação, sem o que não é possível ao Tribunal de recurso sindicar eventuais erros no julgamento da matéria de facto.
Já quanto à alínea a), do n.º 2, do art.º 640º do CPC, a mesma consagra, como vimos, um ónus secundário, cujo cumprimento deverá igualmente ser observado sob pena de rejeição do recurso na parte respetiva, mas que não tem de estar refletido nas conclusões recursivas.
Nesse sentido, entre outros, veja-se o Acórdão do STJ de 12.04.2024, proferido no processo n.º 823/20.4T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, em cujo sumário se escreveu: “IV- O ónus do artigo 640.º do CPC não exige que todas as especificações referidas no seu n.º 1 constem das conclusões do recurso, sendo de admitir que as exigências das alíneas b) e c) do n.º 1 deste artigo, em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações.”
Na presente situação, tanto a Autora como os Réus impugnaram, nos respetivos recursos, a matéria de facto, sendo que ambos cumprirem os ónus exigidos para o efeito. Identificaram, nas respetivas conclusões recursivas, os pontos de facto impugnados e a decisão que, no seu entender, deveria ter sido proferida quanto a cada um deles, bem como indicaram os meios de prova que, no seu entender, e com referência a cada um desses pontos de facto, alicerçam a decisão que defendem. Foram igualmente identificadas, no corpo das respetivas alegações e no que concerne à prova gravada, as passagens dos depoimentos e declarações de que se socorreram.
Iremos, assim, conhecer de ambas as impugnações, respeitando, para o efeito, a ordem pela qual foram interpostos os dois recursos.
*
Comecemos pelo recurso interposto pelos Réus.
Impugnam os Réus/Apelantes a alínea l) do elenco de factos não provados.
É o seguinte o seu teor:
“l) A Autora, aquando da celebração do contrato promessa, não queria efetivamente comprar a fração referida em 1.”
Defendem os Réus/Apelantes que esse facto deveria ter sido considerado como provado.
Para o efeito, convocam o depoimento de parte prestado pela Autora, as declarações de parte prestadas pela Ré CC (…), bem como o depoimento da testemunha GG (…), os quais pretendem ver conjugados com as regras da experiência e senso comum.
Ouvimos, na íntegra, todos eles.
A Autora, no seu depoimento de parte, analisado na sua literalidade e independentemente de se aferir aqui da credibilidade do mesmo, em ponto algum afirmou ou admitiu, ainda que indiretamente, que não tinha intenção de comprar a fração. Ao longo do seu depoimento sempre disse que “gostava de ter”, “de comprar”, “de adquirir uma casa” e que “não deixou de ter interesse” na compra da fração. Disse igualmente que tinha “pessoas amigas” que a poderiam ajudar financeiramente, bem como ter efetuado contatos com o gerente da CGD no sentido de obter financiamento, o que equivale a afirmar que, de acordo com o seu depoimento, a Autora já tinha equacionado a forma de obter meios para pagamento do preço da fração, afirmando que o negócio não se chegou a realizar porque ficou doente. Se é certo que, conforme refere a Apelante, “gostar de ter” é diferente de querer efetivamente comprar e, mais do que isso, de efetivamente poder comprar, a verdade é que das afirmações proferidas no seu depoimento não se pode sem mais retirar que a Autora não queria comprar a fração em causa nos autos.
Quanto à circunstância de a Autora não se recordar da forma como tomou conhecimento da existência da fração e de não conseguir indicar com exatidão o preço da mesma, bem como ao facto de desde 2013 até à data em que foi inquirida, de acordo com os elementos de que dispomos, não ter adquirido casa própria, tendo residido em locais diferentes, numa “sucessão de moradas temporárias” (como referem os Apelantes), a verdade é que tais elementos, ainda que analisados de acordo com as regras da experiência, são de todo insuficientes para que com base neles se possa concluir que a Autora não queria comprar a fração em causa nos autos. Existe até um indicador em contrário dessa conclusão e que reside no facto de a Autora ter avançado com o pagamento de um sinal no valor de 20.000,00 €. Se efetivamente não queria comprar, porquê arriscar a perda dessa quantia?
Por seu lado, a testemunha GG (…), proprietário de um imóvel que adquiriu em 2021, referiu que desde essa data tem recebido cartas dirigidas à Autora, a primeira das quais proveniente do Hospital Santa Maria. Apurou junto do anterior proprietário que a mesma lá residiu em data anterior a 2021, desconhecendo em que concreto período, na qualidade de arrendatária. Nesse enquadramento, logrou entrar em contacto com a Autora com o intuito de lhe entregar essa correspondência. A morada que então lhe foi dada para o efeito era de um hotel.
Ora, conforme decorre do exposto, a testemunha teve um contacto esporádico com a Autora, a qual não conhecia. Nada sabe sobre o contrato-promessa de compra e venda em causa nos autos, nem, obviamente, sobre as intenções da Autora quando o outorgou. Do seu depoimento, conjugado com o próprio depoimento de parte da Autora, apenas se retira que a mesma, ao longo do tempo, teve diferentes moradas. Nada mais. E do facto de a Autora ter tido, ao longo do tempo, diferentes moradas, mesmo conjugado com os demais elementos acima assinalados, não nos permite extrapolar, de forma segura, sobre as suas intenções aquando da celebração do contrato promessa em causa nos autos.
Por fim, temos as declarações de parte prestadas pela Ré, também elas consideradas na sua literalidade, sem se avaliar a sua credibilidade. Conforme decorre dos próprios segmentos reproduzidos no corpo das alegações pelos Apelantes, a Ré limitou-se a afirmar que foi contactada pela imobiliária que lhe transmitiu que tinham encontrado uma compradora, uma “cliente fidelizada”, que não ia recorrer a empréstimo bancário, pelo que a escritura seria para a breve. No entanto, a compradora queria uma redução do preço, o que, atento o facto de não ser necessário recorrer a financiamento bancário e de a escritura poder ser agendada para breve, aliado à circunstância de até ao momento não lhes ter sido apresentada qualquer outra proposta – o que a levou a questionar se o preço inicialmente peticionado não seria elevado – acabaram por aceitar. Mais declarou que não celebraram logo a escritura e que foi celebrado um contrato-promessa, segundo a imobiliária, por uma questão de segurança, de “segurar a nossa cliente”, situação que achou “estranha”, tendo sido a imobiliária quem agendou a data para a outorga da escritura, numa altura em que estariam de férias.
Ora, não se vislumbra em que medida será possível extrair dessas declarações um indício, minimamente seguro, de que não era intenção da Autora adquirir a fração em causa nos autos.
Aqui chegados, conclui-se pela improcedência da impugnação quanto à alínea l) dos factos não provados.
Impugnam os Réus/Apelantes a alínea m) do elenco de factos não provados.
É o seguinte o seu teor:
“m) Face ao descrito em 12., os Réus ficaram convencidos que a Autora nunca quis comprar verdadeiramente o seu imóvel, não o queria para si e tão pouco dispunha do montante necessário para tal.”
Entendem os Réus/Apelantes que essa matéria deve ser considerado provada.
Apoiam-se, para o efeito, nos mesmos meios probatórios acima mencionados a propósito da alínea l) dos factos não provados.
Para que se compreenda o alcance da alínea m) dos factos não provados, cumpre ter presente o teor do ponto 12. do elenco de factos provados que é o seguinte:
“12. A solicitação do 1.º Réu, colaboradores do seu escritório deslocaram-se à morada fornecida pela Autora no contrato promessa, tendo verificado que se tratava da “Residencial (…)”, e tendo sido transmitido a uma das colaboradoras, por quem se encontrava na receção da residencial, que não podiam confirmar se a Autora lá estivera, nem podiam dar tais informações.”
Ora, nas declarações de parte que prestou, a Ré nunca afirmou que perante o resultado da deslocação a que se alude em 12. os Réus ficaram convencidos de que a Autora nunca quis comprar a fração ou de que não dispunha do montante necessário para tal.
E tal também não resulta, nem do depoimento de parte prestado pela Autora, nem do depoimento da testemunha GG (…), os quais não abordaram essa matéria, conforme decorre da leitura das transcrições efetuadas pelos próprios Réus/Apelantes no corpo das respetivas alegações de recurso.
Atento o exposto, improcede a impugnação, no que à alínea m) dos factos não provados se refere.
*
Avancemos para o recurso interposto pela Autora.
Impugna a Autora/Apelante, o ponto 10. do elenco de factos provados.
É o seguinte o seu teor:
“10. Depois de lhes ter sido emitido o certificado, os Réus saíram do Balcão da Casa Pronta (…) e deslocaram-se de imediato à Loja da MC, na (…), que estava fechada.”
Entende a Apelante que esse facto deverá ser dado como não provado.
Para o efeito, defendem que o Tribunal a quo considerou esse facto como provado unicamente com base nas declarações de parte prestadas pelos Réus, declarações essas que não foram corroboradas por nenhuma das testemunhas inquiridas, motivo pelo qual não lhes deverá ser dada credibilidade.
Mais refere que a credibilidade dessas declarações, no que à referida factualidade se refere, é colocada em causa pelo depoimento da testemunha EE (…) (gerente da imobiliária MC).
Ouvimos as declarações de parte prestadas pelos Réus e o depoimento prestado pela testemunha EE (…).
O Tribunal a quo, conforme resulta da respetiva motivação da decisão relativa à matéria de facto, quanto à referida factualidade, atribuiu credibilidade às declarações de parte prestadas pelo Réus. E, na verdade, não vemos motivo para divergir desse entendimento. Ambos os Réus declararam, de forma objetiva e convicta, que dada a falta de comparência, tanto da Autora como de qualquer elemento da imobiliária, na outorga da escritura, ainda no balcão Casa Pronta tentaram por várias vezes contactar telefonicamente a imobiliária, sem êxito, motivo pelo qual se dirigiram, de seguida, à loja da imobiliária, constatando que estava fechada. Acrescentou a Ré que se tratava de uma loja pequena, com apenas dois funcionários, que já havia constatado que por vezes estava fechada.
Por seu lado, a testemunha EE (…) disse que o Réu marido o contactou telefonicamente, dizendo-lhe que estavam no balcão Casa Pronta, para realizar a escritura, o que estranhou, porque já tinha avisado que a Autora não iria comparecer, conforme referiu então ao Réu. Admitiu igualmente, de forma contraditória, ter ficado com a ideia de que nesse contacto o Réu não tinha conhecimento de que a Autora não iria comparecer. No entanto, a testemunha nada disse quanto à possibilidade de uma eventual deslocação dos Réus, após saírem do balcão Casa Pronta, ao estabelecimento da imobiliária, designadamente quanto ao facto de esse estabelecimento, na altura, estar aberto ou fechado.
Neste enquadramento, entendemos que as declarações de parte prestadas pelos Réus nos merecem credibilidade, pois não tendo sido contrariadas pelo depoimento da testemunha EE (…), encontram-se em sintonia com as regras da experiência comum. De facto, seria normal que perante a falta de comparência da Autora à escritura procurassem esclarecer a situação presencialmente, junto do estabelecimento da imobiliária contratada pela Ré e que lhes indicou a potencial compradora, estabelecimento esse que, conforme a Apelante admite, até fica nas proximidades do balcão Casa Pronta onde foi agendada a escritura. E isso independentemente de terem ou não logrado estabelecer contacto telefónico com a testemunha EE (…), importando esclarecer que não temos por certo que esse contacto existiu, uma vez que, conforme se assinala na sentença recorrida, foram várias as incongruências detetadas no seu depoimento quando analisado no confronto com o depoimento da testemunha DD (…) e com o próprio depoimento de parte prestado pela Autora, incongruências essas que o Tribunal a quo descreve e que abalaram a credibilidade dessa testemunha.
Improcede assim a impugnação dirigida ao ponto 10. do elenco de factos provados.
Impugna a Autora/Apelante o ponto 11. do elenco de factos provados.
É o seguinte o seu teor:
“11. Posteriormente, já depois de regressar de férias, a 1.ª Ré (…) fez novas tentativas de contacto telefónico para a MC e seus representantes, as quais nunca foram atendidas.”
Entende a Apelante que esse facto deve ser dado como não provado.
Para o efeito, defende, também aqui, que o Tribunal a quo considerou esse facto como provado unicamente com base nas declarações de parte prestadas pela Ré, declarações essas que não foram corroboradas por nenhuma das testemunhas inquiridas, motivo pelo qual não lhes deverá ser dada credibilidade.
É verdade que o Tribunal a quo alicerçou a sua convicção nas declarações de parte prestadas pela Ré, a qual, de forma espontânea e convicta, declarou que depois de regressar de férias tentou por diversas vezes, sem êxito, contactar a imobiliária, designadamente, por telefone, pois queria uma explicação para o sucedido. Saliente-se que, no sentido de justificar a realização desses telefonemas, a Ré também declarou que após se ter frustrado a realização da escritura nem a Autora nem a imobiliária tomaram a iniciativa de a contactar.
Essas declarações revelam-se conformes com as regras da experiência comum, pois é normal que os Réus, perante a ausência da Autora na data marcada para a realização da escritura, pretendessem obter uma explicação para o sucedido e definir a situação relativa à fração que prometeram vender. E, lida a carta referida no ponto 14. do elenco de factos provados, datada de 18.09.2013, vemos que na mesma não é feita qualquer referência a eventuais justificações avançadas para a falta de comparência da Autora à escritura, o que indicia que nessa data os Réus ainda os desconheciam e que ainda não tinham logrado estabelecer contacto com a imobiliária.
Neste enquadramento, não avançando a Apelante com qualquer argumento válido no sentido de se retirar credibilidade, quanto a tal concreta matéria, às declarações de parte prestadas pela Ré, não vemos motivo para divergir da convicção do Tribunal a quo.
Assim sendo, improcede a impugnação dirigida ao ponto 11. do elenco de factos provados.
Impugna a Autora/Apelante, o ponto 16. do elenco de factos provados.
É o seguinte o seu teor:
“16. Com a carta referida em 14. pretendiam os Réus que a Autora aparecesse.”
Entende a Apelante que esse facto deve ser dado como não provado.
Para o efeito apelam ao teor da carta mencionada no ponto 14., junta com a petição como doc. 9, face ao qual defendem que não é possível afirmar que com ela os Réus pretendiam que a Autora aparecesse, antes decorrendo da mesma que os Réus pretendiam que a Autora passasse a ser considerada como inadimplente, por ter incumprido definitivamente o contrato promessa.
Do referido ponto 14. do elenco de factos provados consta o seguinte:
“14. No dia 18 de Setembro de 2013, os Réus remeteram à Autora a carta registada, com aviso de receção, junta pelo Autor como documento n.º 9, cujo teor se dá aqui por reproduzido, para a morada da Autora constante do contrato, da qual consta: “Como é do seu conhecimento esteve marcada a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel supra identificado (…) à qual a Exma. Senhora não compareceu, nem se fez representar. Facto esse que está devidamente certificado pelos Serviços competentes. Assim, consideramos que se constituiu numa posição de incumprimento definitivo do Contrato Promessa (…) motivo pelo qual nos consideramos desobrigados de quaisquer obrigações emergentes do referido contrato, o que fica desde já expressamente notificada.”.
Conforme resulta da sentença recorrida, o Tribunal a quo formou a sua convicção, quanto à factualidade em causa, nas declarações de parte prestadas pelos Réus e no teor da carta referida no ponto 14., acima transcrito, considerando para o efeito que nessa carta os Réus não “afirmam, como seria de esperar, o direito ao sinal recebido”.
Ouvimos as declarações prestadas pelos Réus, as quais se revelaram convincentes. O Réu afirmou que com a carta referida em 14. pretendiam “provocar uma reação a alguém”, enquanto a Ré afirmou que a intenção dessa carta era ver se a mesma era recebida pela Autora, e não o foi, pois veio devolvida. Decorreu igualmente das declarações de ambos que essa carta surge na sequência das tentativas, frustradas, de entrarem em contacto com a Autora e com a imobiliária para esclarecerem a situação relativa à venda da fração, vincando o Réu que o objetivo visado com o contrato estabelecido com a imobiliária era a venda da fração, independentemente de quem fosse o comprador.
Face ao teor dessas declarações (salientando-se o facto de o Réu ter formação jurídica, pois exerceu a profissão de advogado), conjugadas com o teor da carta em causa, na qual não é feita qualquer referência à resolução do contrato-promessa nem ao sinal pago pela Autora, concretamente à intenção dos Réus de o fazerem seu, tudo com fundamento no incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da Autora, compreende-se que o Tribunal a quo tenha dado como provado que com essa carta os Réus pretendiam que a Autora aparecesse.
Atento o exposto, improcede a impugnação dirigida ao ponto 16. do elenco de factos provados.
Por fim, a Autora/Apelante impugna a alínea i) da matéria de facto dada como não provada.
É o seguinte o seu teor:
“i) No dia 07/08/2013, o legal representante da mediadora imobiliária “MC, Lda.”, EE (…) enviou uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, a comunicar‐lhes que a Autora havia informado a mediadora imobiliária de que se encontrava doente e que, também por isso, não conseguiria estar presente na data em que a escritura se encontrava agendada para 12 de Agosto de 2013”.
Entende a Apelante que esse facto deve ser dado como provado.
Convoca, para o efeito, as declarações de parte prestadas pelos Réus, bem como os depoimentos das testemunhas DD (…) e EE (…).
Está em causa a mensagem de correio eletrónico junta com a petição como doc. 7.
Os Réus confirmaram que o endereço eletrónico identificado nessa mensagem lhes pertence, mas negaram tê-la recebido.
Por seu lado, a testemunha EE (…) declarou ter enviado essa mensagem aos Réus, com conhecimento à testemunha DD (…), à data funcionária da “MC”, que declarou tê-la recebido.
Recorde-se que o Tribunal a quo, que não só ouviu como viu as duas testemunhas, evidenciou as fragilidades dos seus depoimentos, questionando de forma fundamentada a credibilidade das mesmas.
Ora, tal como se refere na sentença recorrida, “não faria qualquer sentido que os Réus, que se encontravam de férias, fora de Lisboa, regressassem a Lisboa para comparecer na Casa Pronta, na data designada para a realização da escritura, se a consultora e/ou o legal representante da MC tivessem comunicado a impossibilidade de comparência da Autora, pois que o normal seria pensarem que a escritura teria sido desmarcada por quem a havia marcado”.
Neste enquadramento, na ausência de recibo comprovativo da efetiva entrega da mensagem de correio eletrónico em causa, não temos por seguro que essa mensagem foi de facto enviada aos Réus e por eles recebida, sendo os depoimentos das testemunhas EE (…) e DD (…), por si só, insuficientes para nos convencer quanto a tal matéria.
Atento o exposto, improcede a impugnação dirigida à alínea i) dos factos não provados.
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Mantêm-se assim, na íntegra, quer o elenco de factos provados, quer o elenco de factos não provados, acima reproduzidos, os quais serão considerados na análise das demais questões suscitadas nos recursos interpostos.
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Respeitando a ordem pela qual foram intentados, iremos prosseguir com a análise do recurso interposto pelos Réus.
Cumpre começar por referir que através da presente ação a Autora pretende que lhe seja reconhecido o direito à resolução do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com os Réus, a Autora na qualidade de promitente compradora e os Réus na qualidade de promitentes vendedores, com fundamento em incumprimento definitivo imputável aos Réus e, em consequência, que os Réus sejam condenados a restituir-lhe o dobro do sinal pago, num total de 40.000,00 €.
Para o efeito, alega que sem prévia interpelação admonitória da Autora os Réus alienaram a terceiro a fração de que eram proprietários, objeto desse contrato-promessa, tornando impossível o seu cumprimento.
O Tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato-promessa celebrado entre a Autora e os Réus e condenando os Réus a restituírem à Autora a quantia de 20.000,00 €, correspondente ao valor que esta lhes havia entregue a título de sinal (em singelo).
Para assim decidir, o Tribunal a quo considerou que ocorreu uma violação culposa e recíproca do contrato-promessa, “resultante, no caso, da mora da Autora e da venda por parte dos Réus, sem previamente terem interpelado admonitoriamente a Autora e resolvido licitamente o contrato”, concluindo que ao caso seria de afastar o regime específico previsto no art.º 442º do CC e refletido no clausulado do próprio contrato-promessa, antes aplicando o regime geral da resolução consagrado nos artigos 433º e 434º do CC, com a consequente restituição em singelo do sinal entregue pela Autora aos Réus, nos termos dos artigos 433º e 289º do CC.
Os Réus insurgem-se contra essa decisão, defendendo a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável, em exclusivo, à Autora.
Para o efeito, no essencial, alinham os seguintes argumentos:
- Foi condição essencial para todo o negócio e para as obrigações assumidas no contrato promessa, o prazo de 12.08.2013 fixado para a celebração da escritura pública, prazo esse sem o qual os Réus não teriam aceitado o negócio. Assim sendo, esse prazo, uma vez decorrido, não admite mora, antes importando o incumprimento definitivo do contrato-promessa por perda de interesse do credor, em conformidade com o disposto no art.º 808º, n.º 1, do CC;
- Nunca seria possível efetuar uma interpelação admonitória, no sentido de concederem um novo prazo à Autora para que cumprisse o contrato-promessa, já que nunca a Autora receberia essa comunicação ou dela teria conhecimento, pois o único contacto que tinham era a morada constante do contrato-promessa, de onde a mesma se terá mudado;
- O comportamento da Autora, anterior e posterior à celebração do contrato-promessa e anterior à venda da fração a terceiro, tornou desnecessária a realização de interpelação admonitória, pois esse comportamento correspondeu a uma “declaração antecipada de não cumprimento”, equiparada à figura do “incumprimento definitivo”, que legitimou a venda da fração a terceiro e a manutenção na posse dos Réus do sinal que lhes foi entregue.
Face ao recurso interposto pelos Réus, a questão que se nos coloca consiste em saber se o contrato-promessa se deve considerar resolvido com fundamento em incumprimento definitivo imputável à Autora.
Para o conhecimento dessa questão, releva a seguinte factualidade dada como provada:
- Pretendendo os Réus vender a fração autónoma designada pelas letras “AQ”, da qual eram proprietários, a Ré, em 29.01.2013, contratou os serviços da “MC”, que se dedica à atividade de mediação imobiliária, tendo indicado o valor de 265.000,00 € como sendo o preço pretendido pela identificada fração;
- A “MC” veio a angariar como interessada na compra da fração a Autora;
- A Autora, através da consultora imobiliária, apresentou uma proposta de aquisição da fração no valor de 227.500,00 €;
- Os Réus aceitaram esse valor, porquanto lhes foi referido pela consultora da “MC” que a Autora não teria necessidade de recorrer a empréstimo bancário, que a escritura pública de compra e venda seria marcada com a maior rapidez e uma vez que o imóvel já estava no mercado há algum tempo.
- No dia 23.07.2013 foi assinado o contrato-promessa de compra e venda da fração;
- Nesse contrato a Autora indicou a seguinte morada: “Rua (…) Lisboa”;
- De acordo com a cláusula quarta do contrato-promessa, “A escritura de compra e venda será realizada pelas Partes Promitentes até ao dia 12 de Agosto de 2013 (…).”;
- De acordo com a cláusula oitava, “Ambas as partes elegem as respetivas moradas indicadas no presente contrato, como sendo as adequadas para qualquer comunicação a efetuar entre si”;
- Nessa data de 23.07.2013, a Autora entregou aos Réus, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de 20.000,00 €, por intermédio de cheque emitido à ordem do Réu BB (…);
- A “MC” marcou a escritura para o dia 12.08.2013, pelas 15:00 horas, no Balcão da Casa Pronta (…);
- Nessa data os Réus estiveram presentes mas a Autora não compareceu, tendo os Réus solicitado ao referido Balcão Casa Pronta a emissão de certificado que declarasse e confirmasse a presença dos Réus no local, bem como a ausência da Autora, certificado que foi emitido, declarando a falta de presença da Autora entre as 15:00 horas e as 15:47 horas;
- Depois de lhes ter sido emitido o certificado, os Réus saíram do Balcão da Casa Pronta e deslocaram-se de imediato à Loja da “MC”, na (…), que estava fechada;
- Posteriormente, já depois de regressar de férias, a Ré fez novas tentativas de contacto telefónico para a “MC” e seus representantes, as quais nunca foram atendidas;
- A solicitação do Réu, colaboradores do seu escritório deslocaram-se à morada fornecida pela Autora no contrato-promessa, tendo verificado que se tratava da “Residencial (…)”, e tendo sido transmitido a uma das colaboradoras, por quem se encontrava na receção da residencial, que não podiam confirmar se a Autora lá estivera, nem podiam dar tais informações;
- Os Réus só viram a Autora no dia em que foi assinado o contrato-promessa e o único contacto que tinham era a morada constante do contrato-promessa;
- No dia 18.09.2013, os Réus remeteram à Autora carta registada com aviso de receção, para a morada da Autora constante do contrato-promessa, da qual consta: “Como é do seu conhecimento esteve marcada a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel supra identificado (…) à qual a Exma. Senhora não compareceu, nem se fez representar. Facto esse que está devidamente certificado pelos Serviços competentes. Assim, consideramos que se constituiu numa posição de incumprimento definitivo do Contrato Promessa (…) motivo pelo qual nos consideramos desobrigados de quaisquer obrigações emergentes do referido contrato, o que fica desde já expressamente notificada.”;
- Essa carta veio devolvida com a menção “mudou-se” e “Fui informado que o destinatário se mudou”;
- Com essa carta pretendiam os Réus que a Autora aparecesse;
- Até à propositura desta ação nunca a Autora requereu, por si ou interposta pessoa, a devolução do valor de sinal, nem contactou por qualquer forma os Réus após a celebração do contrato-promessa;
- Em 23.06.2015 a fração “AQ” foi registada a favor de terceiro, por compra aos Réus.
Conforme acima se assinalou, os Réus defendem que o prazo de 12.08.2013, fixado no contrato-promessa para a realização da escritura pública de compra e venda, foi condição essencial para a celebração do contrato-promessa, sem o qual não teriam aceitado celebrá-lo. Assim sendo, esse prazo, uma vez decorrido, não admite mora, antes importando o incumprimento definitivo do contrato-promessa por perda de interesse do credor, em conformidade com o disposto no art.º 808º, n.º 1, do CC.
Analisemos.
Nos termos do art.º 808º, n.º 1, do CC, invocado pelos Réus, “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”
Acrescenta o n.º 2 do mesmo normativo que “A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente.”
Ora, tal como se considerou na sentença recorrida, temos por seguro que nada no texto do contrato-promessa em causa nos autos nos permite concluir pela essencialidade do prazo nele estabelecido para a realização da escritura pública de compra e venda da fração, no sentido de se poder afirmar que a sua não realização nesse prazo implica, sem mais, o incumprimento definitivo do contrato-promessa por perda de interesse dos Réus na sua realização em data posterior. E mesmo que o contrato-promessa em causa possa ter sido elaborado por terceiro, os Réus, que o assinaram, deveriam ter-se certificado de que o mesmo reflete a sua vontade.
Por outro lado, se da factualidade provada resulta que a celeridade na marcação da escritura pública foi um dos fatores relevantes para que os Réus tenham concordado em baixar o preço da fração (e dizemos um dos fatores porquanto foi por eles igualmente ponderado o facto de a fração já se encontrar no mercado há algum tempo), da mesma já não resulta a essencialidade desse prazo para a celebração do negócio, em termos de se poder afirmar que caso a escritura pública não fosse agendada até à data prevista no contrato-promessa os Réus não o teriam celebrado. Muito menos resulta o efetivo conhecimento ou consciência por parte da Autora dessa alegada essencialidade. Veja-se que mesmo na carta que em 18.09.2013 os Réus enviaram à Autora não é feita qualquer referência a essa essencialidade, a qual não pode ser presumida do simples facto de nela os Réus comunicarem à Autora que “se constituiu numa posição de incumprimento definitivo do Contrato Promessa”.
Quanto ao facto de os Réus, posteriormente, terem procedido à venda da fração a terceiro, sendo que a transmissão da propriedade foi registada em 23.06.2015, contrariamente ao defendido pelos Réus, não se vislumbra como pode o mesmo ser considerado demonstrativo da invocada essencialidade.
Atento o exposto, pese embora a escritura pública de compra e venda não se tenha realizado no prazo estabelecido para o efeito no contrato-promessa, o que sucedeu porque a Autora, sem qualquer justificação, não compareceu na data agendada para a sua celebração, a situação apenas a fez incorrer em mora e não em incumprimento definitivo do contrato-promessa, não sendo possível afirmar, objetivamente, com base nesse único facto, a perda de interesse na realização da referida escritura por parte dos Réus.
Prosseguindo, vemos que os Réus defendem que nunca seria possível efetuar uma interpelação admonitória, no sentido de concederem um novo prazo à Autora para que cumprisse o contrato-promessa, já que nunca a Autora receberia essa comunicação ou dela teria conhecimento, pois o único contacto que tinham era a morada constante do contrato-promessa, de onde a mesma se terá mudado.
Cremos que não lhes assiste razão.
Conforme flui da factualidade provada, no contrato-promessa a Autora indicou a seguinte morada: “Rua (…) Lisboa”. Ora, na cláusula oitava do contrato-promessa foi estipulado que “Ambas as partes elegem as respetivas moradas indicadas no presente contrato, como sendo as adequadas para qualquer comunicação a efetuar entre si”.
Foi essa a morada da Autora convencionada no contrato-promessa.
Em tais circunstâncias, teremos de concluir que caso a Autora não recebesse a interpelação admonitória que os Réus entendessem dirigir-lhe, designadamente por se ter mudado para outro local, não seria de excluir, face ao preceituado no art.º 224º, n.º 2, do CC, que ainda assim a mesma fosse considerada eficaz. É que, nos termos do citado normativo, “É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida.” Ora, se a Autora, no contrato-promessa, indicou uma determinada morada para comunicações a efetuar entre as partes contratantes e depois dela se mudou sem informar o outro contraente da mudança, tal não obstará a que as comunicações que ao abrigo do contrato lhe sejam dirigidas se tenham por eficazes, pois o seu não recebimento ser-lhe-á imputável a título de culpa.
A propósito do art.º 224º, n.º 2, do CC, refere o Prof. Pires de Lima em anotação ao acórdão da Relação do Porto de 26.06.1969, na RLJ, Ano 102, pág. 143/144 que “O legislador consagra aqui uma teoria mista: o declaratário ficará vinculado logo que conheça o conteúdo da declaração, ainda que o texto ou documento em que esta lhe foi dirigida (por exemplo, uma carta) não lhe tenha sido entregue. Mas ficará igualmente vinculado – nos termos da teoria da receção – logo que a declaração chegue ao seu poder, à sua esfera pessoal, ainda que não tome conhecimento dela.
O que importa, portanto, é que a declaração seja colocada ao alcance do destinatário, que este seja posto em condições de, só com a sua atividade, conhecer o seu conteúdo. Mas, se porventura o não conhecer, isso em nada afeta a perfeição ou eficácia da declaração.
Esta solução destina-se principalmente a evitar fraudes e evasivas por parte do declaratário – destina-se a evitar que ele venha alegar falsamente, sem que o declarante tenha possibilidade de refutar a alegação, que não tomou conhecimento da declaração apesar de esta haver sido posta ao seu alcance”.
Não colhe, assim, o argumento dos Réus relativo à impossibilidade de interpelação admonitória da Autora.
Por fim, os Réus defendem que o comportamento da Autora, anterior e posterior à celebração do contrato-promessa e anterior à venda da fração a terceiro, tornou desnecessária a realização de interpelação admonitória, pois esse comportamento correspondeu a uma “declaração antecipada de não cumprimento”, equiparada à figura do “incumprimento definitivo”.
Analisemos.
Sobre a questão escreveu-se o seguinte na sentença recorrida:
“(…) permitirá a factualidade respeitante à falta de comparência na escritura, sem que tivesse ficado demonstrado que foi justificada pela Autora, ainda que através da mediadora, conjugada com o facto de a morada indicada pela Autora ser uma residencial, com a circunstância da carta enviada pelos Réus ter sido devolvida, com a indicação de “mudou-se” e com o tempo decorrido desde a falta de comparência à escritura permitem concluir pelo incumprimento definitivo por parte da Autora, pela tal conduta que seja manifestamente incompatível com o cumprimento? Julgamos que não.
Como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de Abril de 2015, proc. n.º 1187/98, base de dados citada) “A vontade inequívoca de não cumprir, para efeitos de dispensa de interpelação admonitória, pode não ser expressa, admitindo-se que possa resultar de uma declaração negocial tácita estribada em comportamentos concludentes apreensíveis pela atuação da parte inadimplente, em função dos deveres coenvolvidos na sua prestação, sendo de atender ao grau e intensidade dos atos por si perpetrados na inexecução do contrato, desde que objetivamente revelem inquestionável censura, não sendo justo que o credor esteja adstrito à vontade lassa do devedor”, sendo que, para se considerar a existência de comportamentos concludentes, de acordo com o que dispõe o artigo 217.º, n.º 1, do Código Civil, impõe-se que se demonstre um comportamento de evidencie “uma inequívoca vontade de não cumprir a obrigação assumida” (aresto citado). Neste sentido, afirma-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Janeiro de 2014 (proc. n.º 954/05, mesma base de dados) “Para o que aqui releva temos como certo que para a conversão de uma situação de mora em incumprimento definitivo a interpelação admonitória não se torna necessária naqueles casos em que tenha verificado uma situação qualificável como recusa de cumprimento ou tenha ocorrido e sido justificadamente invocada a perda de interesse do credor; nestes referidos casos relevam, de forma direta ou indireta, enquanto princípios sempre presentes nas relações jurídicas os princípios da boa fé e da confiança, princípios fundamentais que impõem num plano ético-jurídico que uma parte não defraude as expectativas da outra e que o iter negocial decorra, sem exceções, com a lisura normalmente exigível às pessoas de bem. (…) Devemos tomar em conta que quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de protelar injustificadamente o cumprimento através de atitudes que tornem justificável a perda de interesse do credor ou de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, não tem, nestes casos, o credor de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação”.
Ora, a falta da Autora à escritura, ainda que não justificada, não revela uma vontade inequívoca de não cumprir a obrigação, assim como o mero decurso de um período temporal alargado, sendo certo que, como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Dezembro de 2003 (proc. 03B3697, in www.dgsi.pt) “não é pelo simples decurso de um período mais ou menos dilatado de tempo sem que o contrato definitivo haja sido celebrado (in casu, cerca de 14 anos) que pode concluir-se pela existência objetiva de perda do interesse do promitente vendedor na sua celebração”. Por outro lado, o facto de a Autora ter mudado de local da residência, após a celebração do contrato promessa, não tendo indicado nova morada, também não permite concluir pela mencionada vontade inequívoca, sendo que a mudança de morada não era impeditiva da realização de uma interpelação admonitória, atento o que se deixou dito quanto à carta que os Réus enviaram à Autora cerca de um mês após a falta de comparência da Autora na escritura. É verdade que não resultou provado que a Autora tivesse justificado a falta de comparência à escritura e que resultou demonstrado que, até à propositura da ação, a Autora nunca contactou os Réus. Contudo, tal como se refere no último aresto citado, não sendo o mero decurso do tempo suficiente para considerar a perda de interesse do credor, também não será suficiente para considerar a existência de uma inequívoca vontade por parte da Autora de não cumprir.
(…).”
Concordamos com a referida argumentação contida na sentença, à qual aderimos, o que significa não ser possível afirmar, tal como pretendem os Apelantes, que o comportamento da Autora corresponde a uma declaração antecipada de não cumprimento do contrato-promessa.
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Aqui chegados e em face de tudo quanto ficou exposto, conclui-se pela improcedência do recurso interposto pelos Réus.
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Avancemos agora para a análise do recurso interposto pela Autora.
Conforme já acima tivemos oportunidade de assinalar, o Tribunal a quo decidiu pela parcial procedência da ação, declarando resolvido o contrato-promessa celebrado entre a Autora e os Réus e condenando os Réus a restituírem à Autora a quantia de 20.000,00 €, correspondente ao valor que por esta última lhes foi entregue a título de sinal (em singelo).
Para assim decidir, o Tribunal a quo considerou que ocorreu uma violação culposa e recíproca do contrato-promessa, “resultante, no caso, da mora da Autora e da venda por parte dos Réus, sem previamente terem interpelado admonitoriamente a Autora e resolvido licitamente o contrato”, concluindo que ao caso seria de afastar o regime específico previsto no art.º 442º do CC e refletido no clausulado do próprio contrato-promessa, antes aplicando o regime geral da resolução consagrado nos artigos 433º e 434º do CC, com a consequente restituição em singelo do sinal entregue pela Autora aos Réus, nos termos dos artigos 433º e 289º do CC.
A tal propósito escreveu-se o seguinte na sentença recorrida:
“(…)
Resta, assim, considerando o incumprimento definitivo dos Réus, atenta a alienação a terceiros do imóvel, saber se este incumprimento é imputável aos Réus e se só a estes, uma vez que o mecanismo previsto no artigo 442.º do Código Civil pressupõe que o incumprimento seja imputável apenas aos Réus e que se julga que igual entendimento se deve ter quanto à cláusula contratual prevista no contrato promessa.
Como se disse, ao terem vendido a fração a terceiro, os Réus tornaram impossível a prestação, presumindo-se a culpa, presunção que não foi afastada, sendo certo que nada impedia os Réus de terem interpelado admonitoriamente a Autora e, em face do incumprimento, resolverem o contrato, o que não fizeram, legitimando, agora, o pedido da Autora de resolução do contrato.
Contudo, importa atender à inação da Autora, ao não contactar os Réus, durante vários anos, após ter faltado à escritura, ao não receber a carta enviada para a morada constante do contrato e ao não informar os Réus de uma nova morada para que pudesse ser contactada, comportamento que se julga que contribuiu para a quebra negocial, afastando-se da boa-fé exigível.
Assim, como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Setembro de 2017 (proc. n.º 148/14.4TVPRT.P1.S1, base de dados citada), “Em suma, o incumprimento pelo promitente vendedor deve-se, no fim de contas, à conduta culposa de ambas as partes, a uma violação recíproca do contrato”, resultante, no caso, da mora da Autora e da venda por parte dos Réus, sem previamente terem interpelado admonitoriamente a Autora e resolvido licitamente o contrato, pelo que “a solução deverá ser a da procedência do pedido de resolução apresentado pelo Autor, promitente-comprador, com a restituição pelo promitente vendedor do sinal recebido, mas em singelo”. No mesmo sentido, como também se afirma no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 25 de Março de 2025 (proc. n.º 6362/22.1T8ALM.L1-7, mesmas base de dados) “Em síntese conclusiva, no caso dos autos não se mostram verificados os requisitos de aplicação do regime previsto no art.º 442º do Código Civil, que exige a imputação culposa (exclusiva) do incumprimento (definitivo) à contraparte, pelo que é de convocar o regime geral da resolução consagrado nos arts 433º e 434º, o que conduz à restituição em singelo do sinal entregue à R. pelo A., em consequência da extinção do contrato (art.º 433º e 289º do Código Civil).
Assim, apenas parcialmente procede a ação, assistindo à Autora o direito a resolver o contrato e a receber dos Réus a quantia do sinal que prestou em singelo.”
A Autora discorda dessa decisão, defendendo que os Réus/Apelados deveriam ter sido condenados no valor de 40.000,00 €, correspondente à restituição do valor do sinal acrescido do pagamento de outro tanto a título de indemnização pelo incumprimento definitivo.
Para o efeito, argumenta nos seguintes termos:
- Ao venderem a terceiro a fração objeto do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Autora, os Réus violaram esse contrato, ficando responsáveis como se faltassem culposamente ao cumprimento da obrigação nele assumida;
- Ao não efetuarem a chamada interpelação admonitória, não fixando à Autora um prazo razoável para o cumprimento da obrigação assumida no referido contrato-promessa, os Réus incorreram igualmente em incumprimento definitivo desse contrato;
- Em face do exposto, por aplicação, designadamente, do preceituado no art.º 442º, n.ºs 1 e 2, do CC, conclui que terá de se considerar o contrato-promessa resolvido a favor da Autora, ficando os Réus obrigados a devolver em dobro o valor do sinal pago.
Perante o recurso interposto pela Autora, a questão que se nos coloca consiste em saber se o contrato-promessa deve ter-se por resolvido com fundamento em incumprimento definitivo imputável em exclusivo aos Réus, com o consequente direito da Autora a obter dos Réus a restituição em dobro da quantia por si entregue a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
Ora, dúvidas não se suscitam de que o Tribunal a quo, na sentença recorrida, e tal como defende a Autora/Apelante, concluiu pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos Réus, decorrente do facto de terem procedido à venda a terceiro da fração que prometeram vender à Autora, impossibilitando dessa forma o seu cumprimento. E concluiu igualmente que os Réus procederam à venda da referida fração a terceiro sem que previamente tenham procedido à resolução do referido contrato-promessa, mais considerando que a carta datada de 18.09.2013 não consubstancia uma interpelação admonitória destinada a converter a mora em que incorreu a Autora em incumprimento definitivo.
Simplesmente, conforme já acima se expôs, o Tribunal a quo entendeu que a culpa pelo referido incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos Réus não era de imputar em exclusivo aos Réus.
Concordamos com esse entendimento.
De facto, a Autora não compareceu na data agendada para a celebração da escritura pública de compra e venda, inexistindo notícia de ter sido dada aos Réus qualquer justificação para essa ausência. E depois dessa data também não contactou os Réus no sentido de lhes dar uma qualquer explicação para o sucedido ou de encontrar, juntamente com eles, um desfecho para a situação, como seria normal, uma vez que dos autos não resulta que a mesma tenha perdido o interesse na celebração do contrato prometido. Inclusive terá alterado a sua morada sem disso informar os Réus, direta ou indiretamente (através da imobiliária), não podendo ignorar que dessa forma estaria a frustrar qualquer tentativa de contacto por parte dos Réus, sendo que estes tentaram efetivamente contactá-la, como vimos, sem êxito. Desde a data agendada para a outorga da escritura (agosto de 2013) até à data em que foi proposta a presente ação (julho de 2023), durante quase dez longos anos, a Autora nunca contactou os Réus, remetendo-se ao silêncio.
Ora, tal como se refere na sentença recorrida, essa inação da Autora não pode ser desvalorizada. A mora em que incorreu a Autora assumiu contornos específicos reveladores de um comportamento negligente e que contribuiu para o incumprimento do contrato-promessa por parte dos Réus, relevando, como tal, no plano da culpa pelo referido incumprimento. É que os Réus, perante o comportamento da Autora, para além de desconhecerem os motivos da sua ausência na data agendada para a outorga da escritura, desconheciam igualmente as suas intenções relativamente ao cumprimento do contrato-promessa. Perante o comportamento da Autora os Réus ficaram sem saber se a Autora faltou à escritura porque na data agendada para a sua celebração não reunia condições para a realizar, se não as reunindo nesse momento perspetivava vir a reuni-las e, nesse caso, dentro de que prazo; ou se, pura e simplesmente, a Autora se desinteressou do negócio. É certo que os Réus poderiam ter colocado termo a essa indefinição mediante o envio de uma interpelação admonitória. No entanto, a Autora também sabia que corria o risco de qualquer tentativa de contacto por parte dos Réus, por sua exclusiva culpa, não chegar ao seu efetivo conhecimento e, mesmo assim, durante os quase dois anos que mediaram entre a sua falta de comparência à escritura e a venda da fração a terceiros, numa atitude de total desleixo, não procurou os Réus no sentido de clarificar a situação. Atento o exposto, entendemos que o seu comportamento contribuiu para o incumprimento do contrato-promessa por parte dos Réus.
Uma vez assente que ambas as partes contribuíram para o incumprimento do contrato-promessa, existindo uma situação de culpas concorrentes, concordamos igualmente com a sentença recorrida quando nela se afirma que a aplicação das sanções previstas no art.º 442º, n.º 2, do CC - no caso expressamente previstas no texto do contrato-promessa -, pressupõe uma resolução com base no incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável apenas a uma das partes e não uma situação de incumprimento imputável a ambas as partes.
E, assim sendo, entendemos ser de convocar o disposto no art.º 570º do CC.
Nesse sentido, entre outros, vejam-se, para além do Acórdão da RL de 25.03.2025, citado na sentença recorrida, o Acórdão do STJ de 08.02.2024, processo n.º 6527/21.3T8PRT.P1.S1, também disponível em www.dgsi.pt.
Refere-se neste último aresto, depois de se concluir que “A culpa é de ambos”, que “Nesta situação, já não poderemos socorrer-nos da disciplina prevista no art.º 442º, nº 2, do Código Civil, pois que o direito que as AA. invocam de receber o sinal em dobro pressupõe culpa exclusiva do outro contraente (a promitente vendedora), assim como o direito de a R. fazer seu o sinal entregue pressupõe também culpa exclusiva do outro contraente (as promitentes compradoras). Donde, havendo culpa de ambos os contraentes, AA. e R., o instituto a que deve fazer-se apelo é o previsto no art.º 570º do Código Civil, de onde resulta, aplicando à situação de incumprimento de contrato-promessa, que “a restituição do sinal em dobro pode ser totalmente concedida, reduzida ou excluída, conforme a gravidade das culpas de uma e outra das partes e as consequências delas resultantes”, e que “no caso de se neutralizarem as culpas de ambos os contraentes, resolvido o contrato devem os réus restituir o que receberam” (cfr. Ac. do S.T.J. de 16/02/1995, com o nº de proc. 086085, sumariado em www.dgsi.pt, e bem assim, o Ac. do S.T.J. de 06/10/1970, in B.M.J. 200, pág. 227, e os Acs. da R.P. de 06/05/2004, com o nº de proc. 0432343, e do S.T.J. de 09/09/2008, com o nº de proc. 08A1922, publicados naquele mesmo sítio da Internet)”.
Ora, na situação dos autos, tendo presente a gravidade das culpas de ambas as partes e as respetivas consequências, entendemos ser equivalente a medida em que cada uma delas contribuiu para o incumprimento do contrato.
Assim sendo, tal como decidiu o Tribunal a quo, deve ser decretada a resolução do contrato-promessa por aplicação do regime geral da resolução previsto no art.º 432º e ss. do CC, com a consequente obrigação de restituição do valor do sinal pago em singelo, conforme previsto nos art.ºs 433º e 289º do CC. Essa restituição não assume natureza indemnizatória, antes traduzindo uma mera consequência da extinção do contrato com o fim de colocar as partes na situação em que estariam se ele não tivesse sido concluído.
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Aqui chegados, atento o exposto, conclui-se pela improcedência do recurso interposto pela Autora.
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Face à improcedência de ambos os recursos, confirma-se a sentença recorrida.
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V. Decisão:
Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem o coletivo desta 2.ª Secção Cível abaixo identificados em julgar improcedentes ambos os recursos - o recurso interposto pelos Réus e o recurso interposto pela Autora - confirmando-se a decisão recorrida.
Custas do recurso interposto pelo Réus a cargo dos Réus.
Custas do recurso interposto pela Autora a cargo da Autora.
Registe.
Notifique.
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Lisboa, 09/07/2026,
Susana Mesquita Gonçalves
João Paulo Raposo
Rute Sobral |
