| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
Vem AA intentar a presente ação declarativa de condenação dom a forma de processo comum contra o Condomínio sito na Av. da Venezuela, 313, em Cascais, pedindo a sua condenação a:
a. Reconhecer como válidas e eficazes e assim executar as deliberações vertidas nas atas 7 e 9 juntas como doc. 3 e 4 tomada por unanimidade na ata 9 (doc. 4) consistente em atribuir e pintar os lugares de estacionamento em conformidade com o Anexo da ata 7;
b. Subsequentemente vigiar e regular o uso da parte comum remanescente da garagem, destinada à circulação das viaturas, concretamente interpelando os condóminos para se absterem de estacionar as suas viaturas nas áreas sobrantes (i.e. foram dos parqueamentos atribuídos);
c. Ser fixada sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento da sentença.
Alega, em síntese, para fundamentar o seu pedido que não obstante as deliberações vertidas nas atas 7 e 9 da reunião de condóminos serem válidas e eficazes, tendo sido a primeira aprovada por maioria e a segunda por unanimidade, a pintura dos lugares de estacionamento ainda não foi efetuada, não obstante os condóminos estejam a usar os lugares de estacionamento de acordo com “a titularidade” que lhes foi atribuída, incumbindo à administração do condomínio executar as deliberações da Assembleia de Condóminos que não tenham sido impugnadas, como foi o caso.
Regularmente citado o R. veio contestar concluindo pela improcedência da ação e pela sua absolvição do pedido.
Refere que não foi aprovada qualquer deliberação final relativamente à demarcação dos lugares de estacionamento a utilizar de forma exclusiva pelos condóminos tendo a marcação de lugares de estacionamento abordada na reunião a que alude a ata 7 ficado suspensa, dependendo de uma decisão final, sendo que por não constar da ordem de trabalhos da reunião relativa à ata 9 a questão não podia aí ter sido discutida nem votada e que ainda que tal tivesse ocorrido a deliberação seria sempre nula por violar disposições legais imperativas por atribuir o uso exclusivo de parte comum do edifício a um condómino sem a aprovação de todos.
O tribunal convidou o A. a aperfeiçoar a petição inicial no sentido de quantificar o pedido de condenação do R. em sanção pecuniária compulsória, o que o mesmo veio fazer concretizando- o no montante diário de €20.
O A. veio também responder à exceção suscitada pelo R. na contestação, após ter sido notificado para exercer o contraditório quanto a ela, concluindo que as deliberações foram tomadas no âmbito dos poderes da Assembleia e são válidas e eficazes.
Foi proferido despacho a solicitar a junção aos autos de certidões prediais e a informar as partes de que o tribunal dispõe dos elementos necessários ao conhecimento do mérito da ação, convidando-as a requerer o que tivessem por conveniente e a apresentar alegações escritas.
As partes vieram alegar, essencialmente nos mesmos termos do já referido nos seus articulados.
Foi proferida sentença que decidiu a final nos seguintes termos:
“a) Declarar válidas as deliberações da assembleia de condóminos do prédio sito referentes nos pontos 6) e 7) da matéria provada.
b) Ordenar o Réu, na pessoa do seu administrador, para, no prazo de 15 dias úteis contados desde a data do trânsito da presente sentença, executar a deliberação da assembleia de condóminos de 30.07.2020 do prédio sito na Avenida 1, procedendo às diligências necessárias com vista a assegurar a pintura/demarcação dos lugares de estacionamento da garagem do prédio.
c) Condenar o Réu a pagar a quantia de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento do determinado em b), contados desde a data do trânsito em julgado da presente decisão.
d) Absolver o Réu do demais peticionado.”
É com esta decisão que os interessados Condóminos BB e CC enquanto proprietários da fração H do prédio em questão não se conformam, considerando-se direta e efetivamente prejudicados com a sentença proferida, dela vindo interpor recurso pugnando pela sua revogação e substituição por outra que declare inválidas as deliberações em causa, apresentando as seguintes conclusões, que se reproduzem:
A. Vem o presente recurso interposto da decisão proferida em 30 de maio de 2025 que, por entender que o “que está em causa no caso dos autos não é a afetação da garagem para uso exclusivo de um ou mais condóminos, mas antes a atribuição e demarcação de lugares específicos da mesma parte comum para utilização exclusiva de cada um dos condóminos”, inexistindo, segundo tal entendimento, necessidade de alteração do título constitutivo para o efeito, não carecendo, portanto, de unanimidade na deliberação para aprovação, julgou procedente a ação, declarou válidas as deliberações da assembleia de condóminos de 22 de Outubro de 2018 e 30 de julho de 2020, do prédio sito na Avenida 1, e, consequentemente, ordenou “o Réu, na pessoa do seu administrador, para, no prazo de 15 dias úteis contados desde a data do trânsito da presente sentença, executar a deliberação da assembleia de condóminos de 30.07.2020 procedendo às diligências necessárias com vista a assegurar a pintura/demarcação dos lugares de estacionamento da garagem do prédio”.
B. A sentença em crise não fez boa aplicação do direito e ignorou factos evidentes e notórios decorrentes dos documentos juntos aos autos que exigiam a produção de prova testemunhal para clarificar, infirmar ou confirmar o respetivo teor, sendo nessa parte incompreensível e inaceitável à luz das regras processuais.
C. Os Recorrentes são proprietários da fração autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao Bloco 2 - Piso menos um, 1 fogo com garagem/box, designados com a letra “H”, a que corresponde a permilagem de 100 e, consequentemente, condóminos do Réu onde se situam os lugares de estacionamento objeto da discussão dos Autos e sobre os quais foi proferida a sentença ora em crise e tiveram conhecimento da sentença proferida nos presentes Autos no dia 2 de maio de 2025, quando o representante do Réu informou o Recorrente marido, na qualidade de condómino, bem como os restantes condóminos do prédio, do conteúdo desta, através de email.
D. Analisada a douta sentença que considerou válidas as deliberações da assembleia de nas quais foi deliberada a afetação de espaços na cave, destinados a circulação automóvel, alegadamente suscetíveis de estacionamento privativo exclusivo das frações autónomas, resulta que tais deliberações atribuem ao uso exclusivo da fração “H”, propriedade dos Recorrentes, um único lugar de estacionamento, localizado em frente à garagem/box dos Recorrentes (parte privativa) na zona de circulação automóvel da cave.
E. O espaço do referido lugar de estacionamento, localizado em frente à garagem/box (parte privativa), na zona de circulação automóvel da cave, impede que os Recorrentes acedam com um veículo automóvel à sua garagem/box (parte privativa), uma vez que aquele espaço, estando situado no corredor de circulação automóvel, é necessário para efetuar manobras de inversão de marcha no dito de corredor e de entrada e saída na sua garagem/box.
F. Se os Recorrentes estacionarem o seu veículo automóvel no lugar de estacionamento que lhes foi atribuído no corredor de circulação, não poderão efetuar manobra de inversão de marcha nem estacionar outro veículo dentro da garagem/box (parte privativa), sem retirar primeiramente o veículo estacionado no lugar de estacionamento designado.
G. A decisão impacta diretamente na situação dos Recorrentes, sendo que a marcação do estacionamento de acordo com a deliberação vertida no ponto dois da ordem de trabalhos da assembleia realizada em 22 de outubro de 2018, inviabiliza o normal acesso à sua própria garagem/box fechada, o que lhes provoca, obviamente, um dano, que se traduz na privação do uso e fruição plenos do direito de propriedade sobre a mencionada garagem/box (parte privativa da fração “H”), sendo os Recorrentes parte legítima para interpor o presente recurso, por serem direta e efetivamente prejudicados pela douta sentença ora em crise.
H. O Mm. Juiz a quo fez uma errónea interpretação do conteúdo da Ata nº 7 resultante da Assembleia de Condomínios realizada em 22 de outubro de 2018, a qual, por ter uma redação imprecisa e menos clara à luz das regras do direito, mas também do léxico e da ortografia, exige um esforço de interpretação acrescido, que a produção de prova testemunhal certamente ajudaria a mitigar, não podendo o Mm. Juiz a quo ignorar o enquadramento e sequência de factos vertidos para a Ata e dispensar, como aos Recorrentes se afigura evidente que fez, um esforço interpretativo adequado.
I. Perante as dúvidas que se levantam relativamente à interpretação da Ata número sete em análise, andou mal o Mm. Juiz quando decidiu proferir sentença sem produção de prova, designadamente a testemunhal, que seria crucial para aferir da vontade real dos declarantes, neste caso, a vontade dos condóminos presentes da Assembleia em causa, o que desde logo ajudaria a sanar tais questões.
J. Do ponto 2 da Ordem de Trabalhos a Ata número sete: “Ponto Dois – Apresentação e votação de proposta para marcação de lugares de parqueamento na garagem” resulta que foi colocada à votação, uma proposta para marcação de lugares de estacionamento na parte comum sita na cave destinada a circulação automóvel, sendo “necessário solucionar este assunto, através de uma proposta que satisfaça todos os condóminos.” (e que ainda antes dessa votação, os proprietários da fração “H” (os ora Recorrentes) manifestaram a sua oposição em relação à forma como foram distribuídos os lugares, nomeadamente o seu, na proposta apresentada e colocada à votação, pois a marcação tal como proposta inviabilizava o normal acesso à garagem/box que lhes pertence, informando a Assembleia que iriam obter um parecer acerca desta matéria junto do seu advogado.
K. No final da redação do ponto 2 daquela Ata número sete lê-se: “Colocada à votação a proposta apresentada foi aprovada por todos os restantes condóminos [correspondente a 75% do capital investido] (…) “Foi também deliberado que, quando se obtiver uma decisão final, irão ser pintadas nas respetivas paredes, as identificações das frações que lhes correspondem.” (sublinhado nosso).
L. Durante a discussão do mencionado ponto 2 da ordem de trabalhos, os condóminos concluíram ser do interesse de todos a organização dos espaços para estacionamento nas áreas de circulação de acesso às garagens/boxes (privativas) sitas na cave, mas sempre “Através de uma proposta que satisfaça todos os condóminos.” (negrito nosso).
M. Face à oposição manifestada por um dos proprietários, os ora Recorrentes, não obstante o mencionado ponto 2 ter sido votado (porque constava da ordem dos trabalhos, donde não podia deixar de ser submetido a votação), foi simultaneamente deliberado que “quando se obtiver uma decisão final, irão ser pintadas nas respetivas paredes, a identificação das frações que lhe correspondem” (negrito nosso).
N. Independentemente daquela “deliberação”, e como a intenção do condomínio expressa em Ata era “solucionar este assunto, através de uma proposta que satisfaça todos os condóminos”, ficou aquela demarcação de lugares dependente de uma decisão final, ou seja, ficou condicionada à decisão final após análise e discussão do parecer jurídico sobre a situação em apreço a apresentar pelos ora Recorrentes, (negritos nossos), decisão esta que até à presente data, não ocorreu, pelo que não poderia o Mm. Juiz a quo concluir, como fez de uma forma incompreensível (porque desconsidera uma parte relevante do teor da ata) que a execução de tais deliberações não tivesse carácter condicional, devendo este ter admitido produção de prova testemunhal ou por declarações de partes para aferir o real sentido de “decisão final” vertido naquela Ata e qual o seu impacto na deliberação tomada sobre o ponto 2 da ordem dos trabalhos.
O. A ter existido uma “decisão final” posterior à deliberação sobre o ponto 2 da ordem dos trabalhos, o que não se concede, ou caso se considere que a deliberação sobre esse ponto corresponde à “decisão final”, o que ainda menos se concede, a mesma seria nula, porquanto são nulas as deliberações tomadas em reunião de condóminos que infrinjam normas de caráter imperativo, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.
P. O cerne da questão em causa encontra-se na segunda parte do tema decidendi dos presentes Autos é a errada caracterização/qualificação do ato de demarcação de lugares de estacionamento feita por parte do Mm. Juiz a quo, no segmento “Contudo, o que está em causa no caso dos autos não é a afectação da garagem para uso exclusivo de um ou mais condóminos, mas antes a atribuição e demarcação de lugares específicos da mesma parte comum para utilização exclusiva de cada um dos condóminos.”
Q. Se é certo que o Mm. Juiz diz (e bem), que “A parte comum pode ser afectada ao uso exclusivo de algum ou alguns condóminos, nomeadamente através do título constitutivo da propriedade horizontal nos termos do artigo 1421º/2 do CC.”, vem, de seguida, entrar numa aparente contradição quando refere que “Contudo, o que está em causa no caso dos autos não é a afectação da garagem para uso exclusivo de um ou mais condóminos, mas antes a atribuição e demarcação de lugares específicos da mesma parte comum para utilização exclusiva de cada um dos condóminos.”, resultando a mesma de, nos dois segmentos da mesma frase, se dizer, literalmente, o mesmo: afetação de algo ao uso exclusivo de alguém.
R. Para se aferir do erro de Direito no raciocínio do Mm. Juiz a quo, é necessário esclarecer a diferença entre o disposto na alínea e) do número 2 e no nº 3 do artigo 1421º do Código Civil, socorrendo-nos para isso de Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, julho, 2000, páginas 40 e ss, que ensina que na alínea e) do número 2 do citado normativo legal, há que interpretar “uso exclusivo” como conversão de uma parte presumivelmente comum em parte integrante e privativa de uma fração autónoma, ou seja, não existe uma simples afetação de uso, mas de direito de propriedade (e naturalmente que esta afetação terá que ser feita através do título constitutivo da propriedade horizontal ou da sua modificação nos termos do artigo 1419º do Código Civil, exigindo-se unanimidade), enquanto que no número 3 do mesmo normativo estamos a falar de uma parte comum, que se mantém comum, mas é afeta, através do título constitutivo da propriedade horizontal (incluindo a sua posterior modificação nos termos do artigo 1419º do Código Civil) ao uso exclusivo de um condómino.
S. Se quando o Mm. Juiz a quo refere “Contudo, o que está em causa no caso dos autos não é a afectação da garagem para uso exclusivo de um ou mais condóminos (…)”, se refere à alínea e) do número 2 do artigo 1421º do Código Civil, ou seja, converter os lugares de estacionamento em partes integrantes das frações autónomas, e quando diz “(…) mas antes a atribuição e demarcação de lugares específicos da mesma parte comum para utilização exclusiva de cada um dos condóminos.”, se refere ao número 3 do citado artigo, tais entendimentos estão corretos.
T. Pelo menos quanto ao segundo segmento, entende-se existir um erro de Direito grave e incompreensível do Mm. Juiz que não se pode ignorar - porque a sua redação não é clara – ao não enquadrar a demarcação de lugares referida na Ata número 7 no âmbito do número 3 do artigo 1421º do Código Civil, limitando-se, tanto quanto se percebe, a concluir que não se enquadra na alínea e) do número 2 daquele artigo, não se podendo aceitar tal interpretação.
U. Pelo menos a zona que interessa aos Recorrentes, onde 75% dos restantes condóminos presentes na Assembleia sugeriram que fosse demarcado o seu lugar de estacionamento, é uma zona de circulação automóvel e de manobra de inversão de marcha, enquadrada na alínea c) do número 1 do artigo 1421º do Código Civil, donde, tal zona, sendo imperativamente comum nos termos da referida disposição legal, só por via do título constitutivo da propriedade horizontal, ou da sua alteração, pode ser afeta ao uso exclusivo de qualquer condomínio (sejam os Recorrentes ou os restantes condóminos), e não por mera deliberação por maioria (seja ela simples ou qualificada) dos condóminos presentes na assembleia de condóminos.
V. No caso em concreto, além de demarcar o lugar de estacionamento numa zona imperativamente comum, impede-se o acesso dos Recorrentes à sua garagem/box, não sendo aceitável que a sentença considere razoável que a maioria dos condóminos possa impor aos Recorrentes terem o seu lugar de estacionamento no corredor de circulação e, para mais, obstruindo o acesso à sua garagem/box privativa.
W. A sentença ora em crise não deveria ter sido proferida sem qualquer produção de prova testemunhal, baseando-se exclusivamente na redação de uma Ata que não é clara e não tem o rigor técnico-jurídico exigido para se poder tomar decisão sobre a matéria dos autos apenas e só com suporte na mesma, com a agravante que da própria ata resulta de forma clara e expressa que “…a marcação do mesmo [lugar de parqueamento] inviabiliza o normal acesso à garagem fechada que lhe pertence”.
X. Salvo o devido respeito, o Mmo. Juiz a quo andou mal e não se deveria ter bastado com um mero croqui/desenho sem qualquer informação, por exemplo, sobre as áreas dos lugares de distanciamento a demarcar, o distanciamento entre os lugares a demarcar e os corredores de circulação automóvel ou as garagens/box que integram as frações autónomas, apresentado por um dos condóminos – nem foi pelo Administrador – sem questionar a sua autoria e a observância das normas legais em matéria de áreas mínimas e máximas dos lugares de estacionamento e dos corredores de circulação automóvel, e recorrer ao auxílio de, pelo menos, prova testemunhal para compreender o alcance que aquela deliberação poderia ter, de forma a poder enquadrar a mencionada demarcação de lugares de estacionamento no correto dispositivo legal do artigo 1421º do Código Civil.
Y. O título constitutivo da propriedade horizontal, aprovado por escritura de 24 de junho de 2009 que se junta como documento 4, afetou cada uma das oito garagens/boxes localizadas na cave do edifício ao uso exclusivo de cada uma das oito frações autónomas que o compõem, de modo a que cada fração seja composta por uma garagem/box que constitui parte própria e privativa de cada um dos condóminos, ilidindo a presunção da primeira parte da alínea d) do nº 2 do artigo 1421º do CC no que se refere às garagens/boxes.
Z. O título constitutivo da propriedade horizontal é omisso quanto à afetação dos restantes espaços na cave destinados a circulação automóvel, o que se compreende considerando a natureza imperativamente comum destes espaços, decorrente da alínea c) do nº 1 do artigo 1421º do CC, e a sua importância no estatuto da propriedade horizontal, pelo que qualquer alteração aos mesmos, através da sua afetação ao uso exclusivo de um ou mais condóminos, só poderá ter lugar nos termos previstos no nº 3 do artigo 1421º através da modificação da propriedade horizontal para a qual é exigido o acordo de todos os condóminos nos termos do artigo 1419º do CC.
AA. O título constitutivo da propriedade horizontal é omisso quanto à afetação dos restantes espaços na cave destinados a circulação automóvel e eventualmente suscetíveis de estacionamento privativo, devido às áreas que esses espaços ainda deixam à circulação automóvel, pelo que não ilidiu a presunção da segunda parte da alínea d) do nº 2 do artigo 1421º do CC, no que se refere aos lugares de estacionamento, e da alínea e) do mesmo artigo, no que se refere às coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
BB. Foi intenção expressa do constituinte da propriedade horizontal, dada a natureza imperativamente comum dos corredores de circulação automóvel prevista na alínea c) do nº 1 do artigo 1421º do CC e a importância dos mesmos no estatuto da propriedade horizontal, restringir os corredores de circulação automóvel exclusivamente a esse fim e, eventualmente, facultar o uso das partes comuns correspondentes aos referidos espaços na cave destinados a circulação automóvel e suscetíveis de estacionamento privativo (naturalmente com observância das normas legais) a todas as frações autónomas, sem exceção, ao invés de limitá-lo a determinadas frações.
CC. Não estão os condóminos impedidos de deliberarem a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, passando a afetar o uso de lugares de estacionamento criados ou a criar nos espaços na cave suscetíveis de estacionamento privativo (desde que não afetem os corredores de circulação imperativamente comuns) a determinadas frações autónomas, nos termos do nº 2, alínea e) ou do nº 3 do artigo 1421º do Código Civil, ou deliberarem em assembleia de condóminos o uso e fruição de lugares de estacionamento que não caiba no âmbito de aplicação das referidas disposições legais, ou ainda deliberarem a aprovação de um regulamento de condomínio que discipline a mesmas matéria, observando, em qualquer dos casos as regras de unanimidade ou maioria legal previstas para cada uma destas deliberações.
DD. No caso do prédio dos autos, existem zonas no corredor de circulação da cave suscetíveis de estacionamento privativo e outras que, pela sua dimensão reduzida, não são suscetíveis de estacionamento privativo, como sucede com a zona do corredor de circulação onde se encontra o lugar atribuído aos Recorrentes que caem no âmbito de imperatividade da alínea c) do número 1 do artigo 1421º do Código Civil e, por conseguinte, qualquer uso diferente de circulação automóvel, pretendido pelo constituinte da propriedade horizontal, com exclusão de qualquer outro uso (incluindo estacionamento automóvel), nos remete para o âmbito de aplicação obrigatória do nº 3 do mesmo artigo.
EE. Se os lugares de estacionamento atribuídos aos restantes condóminos podem ser afetos ao uso exclusivo as respetivas frações, se ali existir espaço de circulação no respetivo corredor, caindo no âmbito do artigo 1421º, nº 2, alínea e), do nº 3 do Código Civil, ou até ficando fora do âmbito de qualquer uma destas disposições, sendo suficiente uma mera deliberação por maioria, como parece sustentar a sentença recorrida quando se refere à demarcação dos lugares de estacionamento, já o mesmo não sucede com o lugar de estacionamento atribuído aos Recorrentes, que caindo no âmbito do disposto na alínea c) do nº 1 do Código Civil, sendo a demarcar numa zona imperativamente comum de circulação, só poderia ser-lhe atribuído por alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, nos termos do nº 3 do citado normativo legal, tendo em conta a importância dos corredores de circulação automóvel, enquanto zonas imperativamente comuns, no estatuto da propriedade horizontal.
FF. Andou mal o Mm. Juiz a quo ao declarar válida a deliberação da Assembleia de condóminos de 22 de outubro de 2022, por 75% (3/4) do capital investido, aqui em causa, por ser nula face à violação dos citados normativos legais.
GG. Os lugares de estacionamento criados ou a criar devem estar localizados fora das zonas destinadas a circulação automóvel na cave, entendendo-se como tal o corredor de circulação propriamente dito, incluindo as zonas necessárias para efetuar manobras de inversão de marcha e de entrada e saída nas garagens/boxes das frações autónomas.
HH. Não é possível afetar um lugar de estacionamento localizado em frente à garagem/box dos Recorrentes na zona de circulação automóvel da cave - uma vez que esse espaço é necessário para a circulação e para efetuar manobras de inversão de marcha e de entrada e saída na mencionada garagem/box dos Recorrentes - ao uso exclusivo desta fração, como sustenta a decisão recorrida, sendo que qualquer forma (por deliberação ou alteração de título constitutivo de propriedade horizontal) de demarcação lugar de estacionamento naquele local, afetaria inexoravelmente o direito de propriedade dos Recorrentes sobre a sua garagem/box (parte privativa) e carece sempre do seu acordo nos termos conjugados do disposto nos artigos 1421º, nº 1, alínea c) e nº 3 e 1419º, nº 1 do Código Civil.
II. Toda e qualquer fração autónoma deverá ter acesso a lugar de estacionamento fora das zonas destinadas a circulação automóvel na cave, sob pena de violação, quer do título constitutivo da propriedade horizontal, conforme supra exposto, quer do direito de propriedade dos Recorrentes, por impedir o seu pleno uso e fruição.
JJ. A sentença recorrida é nula por violação, além do mais, do disposto nos artigos 1421º, nº 1, alínea c) e nº 3 e 1419º, nº 1 do Código Civil.
O A. veio responder ao recurso concluindo pela sua improcedência e pela manutenção da sentença proferida.
II. Questões a decidir
São as seguintes as questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos Recorrentes nas suas conclusões- art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC- salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:
- do espaço de estacionamento atribuído aos Recorrentes impedir o acesso à sua box de estacionamento e ocupar espaço de circulação automóvel necessário à realização de manobras de inversão de marcha;
- da deliberação da assembleia de condóminos que definiu e atribuiu lugares de estacionamento na garagem não ser exequível por ter ficado dependente de uma decisão final que não teve lugar;
- da nulidade das deliberações da Assembleia de Condóminos por contrariarem norma legal imperativa.
III. Fundamentos de Facto
Não tendo sido impugnada a matéria de facto e não havendo qualquer alteração a introduzir remete-se para a decisão do tribunal de 1ª instância que decidiu tal matéria, nos termos do art.º 663.º n.º 6 do CPC, considerando provados os seguintes factos que se reproduzem:
1. Pela AP. 5082 de 2023.12.04, foi inscrita, a favor do Autor, a propriedade do bem imóvel designado por fração autónoma D, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 2875, da freguesia de Cascais, a que corresponde o Bloco 1-PISO MENOS UM do prédio sito na Avenida 1.
2. Pela AP. 5082 de 2023.12.04, foi inscrita, a favor do Autor, a propriedade do bem imóvel designado por fração autónoma B, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 2875, da freguesia de Cascais, a que corresponde o Bloco 1-RÉS DO CHÃO E PRIMEIRO ANDAR do prédio sito na Avenida 1.
3. O prédio sito avenida da Venezuela nº 313, em Cascais está constituído no regime de propriedade horizontal, sendo composto por edifício de 4 pisos, com 2 blocos, oito fogos e oito garagens na cave.
4. Os oitos fogos do prédio em 3) são designadas por frações autónomas A,B,C,D,E,F,G,H.
5. A permilagem de cada uma das mencionadas frações é a seguinte: Fração A – 150‰ Fração B – 150‰ Fração C – 100‰ Fração D – 100‰ Fração E – 150‰ Fração F – 150‰; Fração G – 100‰ Fração H - 100‰.
6. Na escritura de "constituição de propriedade horizontal" do prédio em 3), consta o seguinte: “faz ainda parte comum do prédio o logradouro de uso comum com área de 2660 m2, onde integram as zonas comuns de acesso, circulação, piscina e compartimentos técnicos de eletricidade, água, gás, arrumos para jardinagem, correspondendo a zona de implantação habitacional à área coberta de 658m2(…)”.
7. Em assembleia de Condóminos de 22 de Outubro de 2018 do prédio supra, no qual estiveram presentes e representados os condóminos das frações A, B, C, D, E, G e H do prédio, conforme doc. 3 da petição inicial e cujo teor se dá como reproduzido, foi discutida proposta de marcação de lugares de estacionamento no parqueamento de garagem do prédio e aprovada pelos condóminos das frações A, B, C, D, E e G, nos expressos termos que constam de tal documento que tem como anexo uma planta da garagem com a referida marcação de lugares, que se dá como reproduzido.
8. Em reunião de assembleia de condóminos de 30.07.2020 do prédio supra, no qual estiveram presentes e representados os condóminos das frações A,B,C,D,E,G,H, conforme doc. 4 da petição inicial, e cujo teor se dá como reproduzido, foi aprovado por todos os condóminos das referidas frações a pintura dos lugares de estacionamento da garagem do prédio.
9. Em ata de reunião de assembleia de condóminos de 11.08.2021 do prédio supra, junta na contestação e ali identificado como “ata 11” e cujo teor se dá como reproduzido, lê-se, nomeadamente, o seguinte:
“7) Discussão e aprovação da distribuição dos lugares de estacionamento automóvel nas partes comuns/Discussiona anda appproval of the distribuition of car parking spaces in common áreas;
A fracção H pediu para ser mudado o seu lugar de parqueamento para um local (comum) que não fique em frente à sua garagem, dado que o actual não será usável, alterando duas deliberações anteriores que definiu a alocação e distribuição de parqueamentos.”
10. Em ata reunião de assembleia de condóminos de 25.10.2021 do prédio supra, junta na contestação e ali identificado como “ata 14” e cujo teor se dá como reproduzido, lê-se, nomeadamente, o seguinte:
“8) Discussion on car parking allocation
Foi deliberado manter a discussão deste ponto no âmbito do grupo de trabalho do Regulamento de Condomínio e chegar aí a um acordo.”
11. Em ata de reunião de assembleia de condóminos de 29.03.2023 do prédio sito na Avenida 1, junta na contestação e ali identificado como “ata 16” e cujo teor se dá como reproduzido, lê-se, nomeadamente, o seguinte:
“(…)14) Parking allocation;
O Sr. DD afirmou que acredita que a antiga alocação de vagas de estacionamento é ilegal e inválida, pois a lei sobre a propriedade horizontal estipula que qualquer alocação de partes comuns para uso exclusivo de um (ou vários proprietários) deve ser aprovada por voto unânime de todos os condóminos (o que não aconteceu em relação à alocação anterior do estacionamento do condomínio na ATA 7).
Foi novamente discutido este tema com o seguinte resultado:
• As frações A e C estão dispostos a discutir o assunto se uma proposta concreta for apresentada.
• As frações B e D entendem que, com o devido respeito, a opinião expressa pelo Sr. DD é apenas uma opinião e consideram a atribuição de lugares de estacionamento como fechado e válido até decisão judicial em contrário. É sua intenção manter a situação atual, cristalizada por múltiplas e prolongadas discussões anteriores desde outubro de 2018, incluindo decisões tomadas na Assembleia. Eles estão prontos para validar sua posição em tribunal.
• Todas as frações do bloco 2 estão abertos a discutir uma nova alocação do estacionamento (…)”.
IV. Razões de Direito
- do espaço de estacionamento atribuído aos Recorrentes impedir o acesso à sua box de estacionamento e ocupar espaço de circulação automóvel necessário à realização de manobras de inversão de marcha
Vêm os Recorrentes insurgir-se contra a sentença por ter considerado válida a deliberação da Assembleia de Condóminos de 22.20.2018 que consta da ata n.º 7, na forma como afetou os espaços da cave destinados a circulação automóvel ao estacionamento privativo de cada fração autónoma, atribuindo-lhes um lugar de estacionamento que impede o normal acesso à sua garagem privativa em espaço necessário para manobras de inversão de marcha.
A sentença considerou que por não ter sido objeto de impugnação a deliberação em causa deve ter-se como válida, tendo sido aprovada pela maioria dos condóminos exigível, não tendo abordado e avaliado estas situações agora suscitadas pelos Interessados Recorrentes, que não foram anteriormente suscitadas no processo pelo R.
O recurso ordinário de apelação constitui uma forma de impugnação de decisão judicial e tem em vista a alteração da decisão proferida pelo tribunal recorrido e não a tomada de posição sobre questões novas que anteriormente não foram suscitadas pelas partes ou a ponderação de novos factos não conhecidos no processo à data em que foi proferida, por não terem sido alegados.
Decorre do art.º 627.º nº 1 do CPC e é jurisprudência pacífica, que os recursos visam o reexame por parte do tribunal superior de questões anteriormente apreciadas e decididas pelo tribunal a quo e não a pronúncia sobre questões novas- vd. neste sentido, entre outros o Acórdão do TRL de 14-02-2013 no proc. 285482/11.6YIPRT.L1-2 in www.dgsi.pt
Diz Brites Lameiras in Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, pág. 16: “o recurso não visa um segundo julgamento, mas apenas um reexame, por um tribunal superior, do julgamento proferido por um tribunal inferior, e para corrigir eventual erro de que enferme a decisão por este último tomada.”
No caso, o tribunal a quo ao avaliar a validade e possibilidade de execução da deliberação da Assembleia de Condóminos teve apenas em consideração as questões suscitadas pelo R. na contestação que apresentou e que no seu entender inviabilizavam a procedência do pedido, nada sendo aí referido sobre os factos agora invocados em sede de recurso.
Não há por isso fundamento legal para se refazer a decisão recorrida com base em novos elementos de facto que apenas são trazidos ao processo em fase de recurso pelos interessados Recorrentes, pelo que sempre está vedado o conhecimento desta questão agora suscitada.
- da deliberação da assembleia de condóminos que definiu e atribuiu lugares de estacionamento na garagem não ser exequível por ter ficado dependente de uma decisão final que não teve lugar
Referem os Recorrentes que a deliberação de 02.10.2018 ficou condicionada a uma decisão final após análise e discussão de parecer jurídico a apresentar pelos Recorrentes, o que ainda não ocorreu, não tendo a sentença interpretado bem o teor de tal deliberação ao admitir que a decisão final foi tomada na Assembleia de Condóminos de 30.07.2020 que ainda assim sempre seria nula por infringir norma legal de carater imperativo.
A sentença entendeu que da interpretação das duas deliberações em causa não resulta que tenham ficado condicionadas na sua execução.
Por uma razão de antecedência lógica irá avaliar-se em primeiro lugar se as deliberações cuja execução é peticionada nestes autos são válidas, na medida em que só se assim for é que faz sentido ponderar se são imediatamente exequíveis ou antes se estão sujeitas à verificação de condição que ainda não ocorreu.
Antecipando-se o sentido da decisão desde já se refere que se considera que as deliberações em causa são nulas por contrárias a norma legal imperativa, o que prejudica o conhecimento desta questão atento o disposto no art.º 608.º n.º 2 do CPC.
- da nulidade das deliberações da Assembleia de Condóminos por contrariarem norma legal imperativa
Alegam os Recorrentes que as deliberações em causa são nulas por afetarem a utilização exclusiva de espaços comuns a condóminos específicos sem que tenha existido o acordo de todos os condóminos correspondendo a uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal que exige o acordo de todos assim violando os art.º 1421.º n.º 1 al. c) e 3 e 1419.º n.º 1 do C.Civil.
A sentença sob recurso depois de considerar que a garagem configura um espaço comum do prédio e que as partes comuns podem ser afetadas ao uso exclusivo de algum ou alguns dos condóminos, nomeadamente através do título de propriedade horizontal, entendeu que a assembleia de condóminos pode deliberar sobre o uso das partes comuns com a maioria dos votos do capital investido, na sequência do que teve como válidas as deliberações tomadas.
Em primeiro lugar importa saber se estamos perante deliberações cuja invalidade ainda pode ser suscitada e/ou conhecida, ou pelo contrário se pelo facto de não terem sido impugnadas nos termos e nos prazos legais, tem de considerar-se sanado o alegado vício.
É o art.º 1433.º do C.Civil rege sobre a impugnação das deliberações da assembleia de condóminos prevendo no n.º 1: “As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.” Acrescenta o n.º 2: “No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.”
Uma leitura simplista deste n.º 1 podia levar-nos a dizer que o legislador cominou com a anulabilidade não só as deliberações contrárias aos regulamentos aprovados como também todas aquelas que se apresentem como contrárias à lei.
Considera-se, no entanto, que esta norma tem de ser harmonizada com o art.º 280.º do C.Civil que prevê o vício da nulidade para os negócios jurídicos que contrariam um núcleo de princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico que não podem ser afastados pela vontade das partes.
A não ser assim, em razão do diferente regime associado a cada uma dessas invalidades – anulabilidade e nulidade - corria-se o risco de ver consolidadas na nossa ordem jurídica deliberações inválidas em contradição com os princípios ordenadores do nosso sistema jurídico, afastando o regime geral da nulidade, em particular o art.º 286.º do C.Civil que prevê que a mesma possa ser invocada a todo o tempo por qualquer interessado e declarada oficiosamente pelo tribunal, só por as deliberações não terem sido impugnadas pelos condóminos nos termos e nos curtos prazos previstos no art.º 1433.º do C.Civil, prevendo o art.º 280.º do C.Civil que é nulo designadamente o negócio jurídico contrário à lei, à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes
Neste sentido pronunciam-se de forma esclarecedora Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCP- Faculdade de Direito, pág. 500-501: “Apesar do enunciado gramatical do n.º 1 poder induzir a conclusão de que a anulabilidade é o único desvalor jurídico das deliberações viciadas, a parte final do texto do n.º 2 alude a «deliberações inválidas ou ineficazes». Significa isto que a formulação em causa obriga a equacionar as duas modalidades de invalidade (no quadro da dicotomia nulidade anulabilidade), assim como a ineficácia em sentido estrito ou mera ineficácia. Na verdade, se assim não fosse, ficaria autorizada a convalidação e consequente estabilização na ordem jurídica de deliberações contrárias a normas imperativas de ordem pública, ou, mesmo, ofensivas dos bons costumes (cfr. artigo 280.º do CC), sempre que os condóminos não as impugnassem no prazo legalmente fixado. Na jurisprudência, cfr. A. RL 02.05.2013; e na doutrina, Pires de Lima/Antunes Varela, 1987:447-448. Como se antecipou o regime contido no art.º 1433.º n.º 1 não prejudica a atendibilidade de outros valores jurídicos negativos (ainda que mais gravosos), nos casos de deliberações com um conteúdo manifestamente inidóneo ou com uma causa função ilícita. Neste sentido, devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado (cfr. artigo 286.º do CC), as deliberações contrárias ao núcleo intangível da ordem jurídica, representada pela trilogia lei imperativa, ordem pública e bons costumes (cfr. artigo 280.º e 294.º do CC).”
Impõe-se distinguir as deliberações que se apresentam contrárias aos regulamentos aprovados relativos a situações sobre as quais os condóminos podem livremente dispor ou que foram tomadas de forma irregular, que são as que se encontram abrangidas na previsão do art.º 1433.º n.º 1 do C.Civil, daquelas que contrariem normas legais imperativas que interferem com a arquitetura própria e específica da propriedade horizontal, que ofendam a ordem pública ou os bons costumes, cujo incumprimento assume muito maior gravidade do que o das primeiras, sendo por isso nulas.
Este entendimento tem vindo também a ser sufragado pela jurisprudência, do que é exemplo o Acórdão do TRL de 19-12-2024 no proc. 20626/23.3T8LSB-A.L1-7 in www.dgsi.pt onde se refere: “Se tivermos em linha de conta que o conceito de “invalidade”, enquanto contraposto ao de “inexistência”, abrange quer a nulidade, quer a anulabilidade, temos que a lei actual admite três categorias de vícios das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos – deliberações nulas, anuláveis e ineficazes –, em consonância, aliás, com a própria doutrina anterior ao DL nº 267/94, numa altura em que a redacção deste preceito não assumia a apontada disfunção de forma inequívoca. Assim, serão nulas as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam normas de natureza imperativa por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública. Estarão nestas condições, nomeadamente, as deliberações tomadas em assembleia geral não convocada, salvo se todos os condóminos tiverem estado presentes ou representados; a que recuse ou proíba qualquer condómino de utilizar as partes comuns do edifício, de que ele é comproprietário (art. 1420.º-1); a que autorize a divisão entre condóminos de qualquer das partes do edifício que o n.º 1 do artigo 1421.º considera imperativamente comuns ou que a afecte ao uso exclusivo de um condómino ainda que mediante o pagamento de uma retribuição; a que autorize a realização de obras novas que prejudiquem a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º-2-a); a que autorize um condómino a destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes (art. 1422.º2-b); a que proíba qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador, leva a efeito reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício (art. 1427.º); a que retira a qualquer dos condóminos o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais na hipótese prevista no n.º 1 do art. 1428.º; a que dispense o seguro do edifício contra o risco de incêndio (art. 1429.º-1); a que retire a qualquer condómino, no todo ou em parte, o direito de voto que lhe é reconhecido pelo n.º 2 do art. 1430.º; a que proíba ou restrinja a representação dos condóminos por procurador (ar. 1431.º-3); a que suprima a possibilidade de recurso para a assembleia dos actos do administrador (art. 1438.º). São anuláveis as deliberações da assembleia de condóminos que, embora recaindo sobre matérias que são da sua competência, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, todavia violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis, ou regulamentos que se encontram em vigor. Estão, assim, compreendidas nesta categoria, quer os vícios menores do processo deliberativo (v.g. a assembleia foi convocada por mero aviso verbal ou carta simples, ou sem a antecedência de dez dias, ou sem alguma das demais menções ou requisitos fixados no n.º 2 do artigo 1432.º), que as deliberações tomadas pela assembleia que violam normas legais meramente supletivas, isto é, disposições facultativas que somente se destinam a suprir a falta de manifestação de vontade dos condóminos sobre determinados pontos cuja regulamentação jurídica se impõe, quer as que infringem preceitos susceptíveis de ser derrogados por vontade unânime dos proprietários das fracções, ou que desrespeitam regulamentos anteriormente aprovados, que não tenham sido objecto de posterior alteração.”
Assentando-se no princípio de que as deliberações da assembleia de condóminos que contrariem norma legal imperativa são nulas, vício que pode ser suscitado pelos interessados a todo o tempo e de conhecimento oficioso do tribunal, como prevê o art.º 286.º do C.Civil, importa então avaliar se é esse o caso das deliberações em questão tomadas nas assembleias de condóminos de 22.10.2018 e de 30.07.2020 que foram no sentido de aprovar a marcação de lugares de estacionamento na garagem do prédio, por todos considerado como espaço comum, atribuindo um lugar a cada condómino.
Como é pacífico e decorre dos pontos 7 e 8 dos factos provados e na sequência das atas das assembleias juntas aos autos, que: (i) nas duas assembleias em questão não estiverem presentes ou representados todos os condóminos, faltando o condómino da fração F; (ii) que a deliberação da assembleia de 22.10.2018 sobre esta questão foi aprovada pela maioria dos condóminos presentes, não o tendo sido pelos condóminos da fração H aqui Recorrentes; (iii) que a deliberação de 30.07.2020 no sentido de serem pintados lugares de estacionamento na garagem do prédio foi aprovada por todos os condóminos, tendo os condóminos da fração H manifestado o seu desacordo com o lugar que lhes foi atribuído.
Salienta-se que as deliberações em causa visaram não só a demarcação e pintura de oito novos lugares de estacionamento nas áreas comuns da garagem do edifício, mas também a “atribuição” desses lugares a cada um dos condóminos identificados no anexo que constitui a planta apresentada na assembleia de 22.10.2018 - isso mesmo é alegado pelo A. na petição inicial e corresponde ao teor da ata da assembleia de condóminos de 22.10.2018, onde a dada altura a respeito desta questão consta o seguinte: “(…) ocorreram algumas dúvidas em relação aos lugares que pertencem às correspondentes frações. No título constitutivo da propriedade horizontal também não estão especificados quais os lugares que pertencem às frações, pelo que será necessário solucionar este assunto através de uma proposta que satisfaça todos os condóminos.” Tendo então sido colocada à votação a proposta apresentada que contempla oito lugares de estacionamento na garagem conforme documento anexo à ata da assembleia.
Estes lugares pretendidos pelos condóminos, sobre os quais deliberaram, são lugares de estacionamento adicionais àqueles que constam do título de constitutivo da propriedade horizontal.
É o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias frações, podendo disciplinar o uso, fruição e conservação quer das partes comuns quer das frações autónomas, como prevê o art.º 1428.º n.º 1 e n.º 2 al. b) do C.Civil, podendo ainda afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns -art.º 1421.º n.º 3 do C.Civil.
O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado a todo o tempo por escritura pública ou por documento particular havendo acordo de todos os condóminos – art.º 1419.º n.º 1 do C.Civil, o que pode também ser feito pelo administrador desde que tenha suporte em ata assinada por todos os condóminos. Isto significa, que a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal para além de estar sujeito à forma legal exigida por esta norma, impõe para o efeito o acordo de todos os condóminos.
Sobre o uso da coisa comum rege o art.º 1406.º que no n.º 1 prevê: “Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.”. Esta norma decorre da essência do regime da propriedade horizontal, estabelecendo o art.º 1420.º n.º 1 do C.Civil que cada condómino é comproprietário das partes comuns do edifício para além de proprietário exclusivo da fração que lhe pertence.
O Regulamento do condomínio deve disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns como resulta do art.º 1429.º-A n.º 1 do C.Civil, competindo a sua elaboração à assembleia, que sobre ele deverá deliberar nos termos previstos no art.º 1431.º do C.Civil, ou ao administrador se a assembleia não o houver elaborado – art.º 1429.º-A n.º 2 do C.Civil, não existindo por isso obstáculo legal a que os condóminos em assembleia deliberem sobre o uso de uma área que é parte comum do edifício, não obstante não possam contrariar o definido no título constitutivo ou em normas legais imperativas – vd. neste sentido Acórdão do TRL de 2025-06-17 no proc.18404/20.0T8LSB.L1-7 in www.dgsi.pt : “Como é evidente, este acordo não pode ser contrário à lei – por exemplo, não pode contrariar a natureza da propriedade horizontal, limitando o acesso entre a via pública e as frações autónomas (afetando espaços que necessariamente são de uso comum).”
No caso em presença, o título constitutivo da propriedade horizontal previu que a cada uma das frações autónomas corresponde um lugar de garagem, o que vai ao encontro do art.º 1421.º n.º 3 do C.Civil que permite que o título constitutivo da propriedade horizontal afete ao uso exclusivo de um condómino, certas zonas das partes comuns, tendo por isso cada fração uma garagem designada com a sua letra - não são estes lugares que estão em discussão nos autos.
A questão que aqui se discute coloca-se relativamente à vontade dos condóminos terem um lugar de estacionamento adicional disponível na garagem, aceitando os mesmos, como resulta do art.º 1421 n.º 1 al. d) do C.Civil e foi também afirmado na sentença que o espaço da garagem corresponde a uma parte comum do edifício constituído em propriedade horizontal.
As deliberações em causa não visaram apenas a afetação de uma parte do espaço comum da garagem a lugares de estacionamento para uso dos vários condóminos aleatoriamente ampliando dessa forma o número de estacionamentos disponíveis, delimitando ou marcando os mesmos por pintura no chão, caso em que seria bastante a sua aprovação por maioria nos termos previstos no art.º 1429-A do C.Civil, antes visaram atribuir cada um dos condóminos especificamente um desses novos lugares de estacionamento.
Isso mesmo decorre da ata da assembleia de 20.10.2018 a que alude o ponto 7 dos factos provados e na remissão do deliberado para o anexo da mesma onde consta a planta da garagem com a indicação da localização dos novos estacionamentos, bem como a sua distribuição pelos vários condóminos com a especificação de qual seria o lugar atribuído a cada uma das frações.
É também isso que o A. vem pedir ao tribunal na presente ação, quando na na al. a) do seu pedido requer a condenação da R. a “reconhecer como válidas e eficazes e assim executar as deliberações vertidas nas actas n.ºs 7 e 9 (juntas como doc. 3 e 4), tomadas por unanimidade na acta 9 (doc. 4), consistente em atribuir e pintar os lugares de estacionamento em conformidade com o Anexo da acta n.º 7”.
Veja-se que a discordância manifestada pelos proprietários da fração H aqui Recorrentes, que expressamente consta das atas das duas assembleias onde foram tomadas as deliberações em discussão, não se dirige à possibilidade de serem marcados novos lugares de estacionamento na garagem do prédio, antes se centra na sua oposição à concreta marcação e atribuição do lugar de estacionamento que coube à sua fração de acordo com aquela planta.
As duas diferentes componentes das deliberações abrangem realidades diversas que são reguladas de forma distinta no âmbito da propriedade horizontal: a primeira apresenta-se como totalmente legítima à luz da possibilidade que os condóminos têm de regular o uso das partes comuns do prédio, de acordo com as normas que se indicaram, podendo ser tomadas por maioria dos votos do capital representativo, nos termos dos art.º 1429.º-A e 1432.º n.º 3 do C.Civil, apresentando esta vertente válida; já a segunda que se reporta à “atribuição” de um lugar adicional de estacionamento específico a cada condómino, localizado em parte comum do edifício exige a sua aprovação pela totalidade dos condóminos, na medida em que tal deliberação vai afetar o direito de compropriedade que cada um dos condóminos tem sobre as partes comuns, nos termos do art.º 1420.º n.º 1 do C.Civil interferindo com o seu uso e limitando dessa forma o seu direito real de compropriedade.
Refere Ana Taveira da Fonseca in Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCP- Faculdade de Direito, pág. 449, em anotação ao art.º 1421.º do C.Civil: “Quando o uso de uma parte comum é afetada em exclusividade a um condómino, esse direito de uso não é diferente do poder de uso pleno e exclusivo que o condómino goza relativamente à fração autónoma de que é titular. Para este efeito, o direito de uso, na sua vertente positiva, pode ser definido como o poder de pleno aproveitamento das utilidades da parte comum. Na sua dimensão negativa, deve ser caraterizado como um poder que exclui todos os outros desse aproveitamento.”.
Na prática estas deliberações, não obstante não transfiram para cada um dos condóminos a propriedade exclusiva do novo lugar de estacionamento que lhes é atribuído localizado em parte comum do edifício, interfere com o conteúdo do direito de compropriedade de cada um dos restantes condóminos quando limita o uso de parte comum que atribui em exclusivo a cada um dos outros, tendo nesta parte o mesmo efeito que teria a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, correspondendo a um modo de ultrapassar a forma legalmente exigida para a modificação do título constitutivo, bem como afastar o necessário acordo da totalidade dos condóminos para o efeito - 1421.º n.º 3 e 1419.º n.º 1.
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietários das partes comuns do edifício - art.º 1420.º n.º 1 do C.Civil, pelo que relativamente a estas o regime a seguir é o da compropriedade, previsto nos art.º 1405.º e 1406.º do C.Civil, ainda que o título constitutivo da propriedade horizontal possa afetar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.
O art.º 1422.º n.º 1 do C.Civil prevê quanto às partes comuns que os condóminos nas relações entre si estão sujeitos às limitações impostas aos comproprietários, regendo o art.º 1406.º do C.Civil sobre o uso da coisa comum pelos comproprietários no sentido de que na falta de acordo sobre o uso da coisa comum a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que não a use para fim diverso daquele a se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito- neste sentido vd. o Acórdão do STJ de 08-05-2008 no proc. 07B2487 in www.dgsi.pt : “(…) os condóminos de um qualquer prédio em regime de propriedade horizontal podem disciplinar o uso das partes comuns ou de uma parte comum do prédio por forma a distribuir por cada condómino o uso concreto de determinado espaço parcelar desse espaço comum – o art.1422º, nº1 do CCivil remete para as regras da compropriedade e – art.1406º, nº1 – deixa no acordo dos comproprietários exactamente a disciplina do uso da coisa comum.”.
Isto para concluir que, não obstante os condóminos pudessem deliberar por maioria sobre o uso de parte comum do edifício, designadamente afetando espaços específicos da garagem ao estacionamento de veículos, nela marcando novos lugares de estacionamento, já atribuição de lugares concretos afetando-os ao uso exclusivo de uma determinada fração carece do acordo de todos os condóminos, por dessa forma estarem a abrir mão do seu direito a usar as partes comuns do edifício, limitando o seu direito de compropriedade.
No sentido deste entendimento pronunciou-se o Acórdão do STJ de 03-09-2009 no proc. 66/2001.S1 in www.dgsi.pt onde se refere: “Como explicou Henrique Mesquita na Revista de Direito e Estudos Sociais n.º 23- 138, não podem ser suprimidos ou coarctados pela Assembleia de Condóminos ou pelo Administrador direitos especiais de uso que hajam sido conferidos pelo título constitutivo da propriedade horizontal. (…) Por isso, não pode o Administrador do Condomínio (que representa os condóminos), refugiar-se em deliberações da Assembleia de Condóminos que vão directamente contra o título constitutivo da propriedade horizontal que define a propriedade e compropriedade dos bens (e o inerente direito de uso das partes comuns), e por isso se mostram contaminadas com vícios insanáveis.- art. 1422.º do CC.
Afigura-se que a sentença sob recurso de alguma forma teve presente esta situação ao decidir a final pela parcial procedência da ação, declarando válidas as deliberações da assembleia de condóminos e condenando o R. a proceder às diligências necessárias à realização da pintura/demarcação da garagem do prédio, mas já não na parte que também lhe foi pedida pelo A. de condenar o R. a reconhecer atribuição dos lugares de acordo com o anexo da ata 7, levando apenas em conta uma vertente válida das deliberações, na parte em que regulam a utilização do espaço comum de garagem nela demarcando novos lugares de estacionamento.
Contudo, considera-se que a deliberação dos condóminos não pode ser cindida pelo tribunal nos termos em que o foi, na medida em que a deliberação é uma só e nada revela que os condóminos tivessem pretendido a marcação de novos lugares de estacionamento na garagem para ser usados indiscriminadamente por qualquer um deles, o que como já se viu era perfeitamente válido integrando-se na disciplina do uso da coisa comum e nos poderes da assembleia, antes visaram efetivamente a atribuição exclusiva a cada fração de um novo lugar de garagem pré definido não por acordo de todos os condóminos, mas apenas por maioria dos presentes na assembleia, assim interferindo com o direito de compropriedade de cada condómino sobre as partes comuns limitando-o no seu conteúdo.
Resta concluir que não tendo sido aprovada com o acordo da totalidade dos condóminos a atribuição dos novos lugares de estacionamento a implementar na garagem espaço comum do edifício, nos termos que constam do anexo da ata da assembleia de 20-10-2018, as deliberações em causa são nulas, nos termos do art.º 280.º, 1420.º do C.Civil por irem contra norma legal imperativa definidora do direito de propriedade e compropriedade de cada condómino no âmbito da propriedade horizontal, impondo-se a revogação da decisão proferida que se substitui por outra que julga improcedente a ação absolvendo o R. dos pedidos contra ele formulados.
V. Decisão:
Em face do exposto, julga-se procedente o recurso interposto pelos interessados BB e CC, revogando-se a sentença proferida que se substitui por outra que julga improcedente a ação e absolve o R. dos pedidos formulados pelo A.
Custas pelo A. por ter ficado vencido – art.º 527.º n.º 1 e 2 do CPC.
Notifique.
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Lisboa, 9 de abril de 2026
Inês Moura (relatora)
Higina Castelo (1ª adjunta)
Pedro Martins (2º adjunto) |
