| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – C… e M… intentaram contra F… a presente acção declarativa, com processo sumário, pedindo que:
- se decrete a resolução do contrato de arrendamento vigente entre as partes e que tem como objecto o imóvel sem número de polícia sito na…, em…, freguesia de …e concelho de…, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. … e descrito na …Conservatória do Registo Predial de …sob a ficha nº…;
- se condene o réu a entregar imediatamente aos autores o imóvel objecto do arrendamento, completamente livre e devoluto de pessoas e coisas;
- se condene o réu a pagar aos autores as rendas vencidas e não pagas, no montante actual de € 1.635,52 e as que se vencerem até à efectiva entrega do imóvel, assim como os correspondentes juros de mora calculados à taxa legal sobre o montante total em dívida, contados desde a data da citação e até à efectiva entrega do imóvel.
Alegaram, em síntese, que, sendo o réu locatário habitacional daquele prédio desde 1973, deixou de pagar desde Novembro de 2002 a renda mensal, que era de € 86,08; que desde há mais de um ano o réu não reside no locado, tendo passado a fazê-lo, de forma habitual, contínua e duradoura, noutro local.
Na contestação apresentada, o réu pediu a sua absolvição do pedido, para o que alegou, em síntese, que: a) ao longo da vigência do arrendamento os defeitos da casa vieram a acentuar-se, deixando entrar água, vento e frio, sem que os senhorios, apesar de para tal solicitados, realizassem obras que repusessem a casa em condições de habitabilidade; b) estas condições punham em risco a saúde e a vida do réu e sua mulher, já muito doentes e impossibilitados de fazer obras adequadas por falta de meios; c) por isso tiveram de arrendar uma outra casa pela renda de € 100,00, onde se instalaram, mas deixando na casa tomada de arrendamento aos autores os móveis que aí tinham, esperando voltar a habitá-la quando reparada; d) deixou o réu de pagar a renda a partir de Novembro de 2002 visto lhe não ser proporcionado pelos senhorios o respectivo gozo; e) depositou condicionalmente as rendas em dívida, com acréscimo de 50%.
No mesmo articulado o réu deduziu reconvenção, pedindo a condenação dos autores a pagarem-lhe, solidariamente, a quantia de € 5.000,00 a título de danos não patrimoniais e, ainda, a:
I – a pagarem-lhe tudo quanto o réu desembolsou para pagar as rendas na casa que actualmente habita, isto é, € 2.500,00, e ainda as que vier a pagar até poder regressar à casa dos autos, isto no caso de na acção ser decidido que o réu lhes as rendas reclamadas.
II – fazerem, em prazo não superior a 6 meses, na casa dos autos as obras necessárias para lhe conferirem condições de habitabilidade, e a notificarem o Réu da conclusão das mesmas, a fim de ele poder regressar à casa dos autos para aí continuar a viver.
Funda estas suas pretensões na já referida degradação da casa e na conduta omissiva dos senhorios que lhe tem causado incómodos, aborrecimentos e frustrações pelas condições em que aí teve de viver nos últimos anos e por se ter visto forçado a arranjar uma nova casa para habitar.
Na resposta apresentada, os autores sustentam a improcedência da reconvenção.
Realizou-se a audiência de julgamento, respondeu-se à matéria de facto levada à base instrutória e foi proferida sentença que, julgando a acção procedente e improcedente a reconvenção, condenou o réu e absolveu os autores dos respectivos pedidos.
Apelou o réu, tendo apresentado alegações onde pede a revogação da sentença e formula conclusões do seguinte teor:
1ª - Contrariamente ao decidido na douta sentença em recurso a acção deve ser julgada improcedente e procedente a reconvenção.
2ª - Na verdade, a matéria fáctica assente demonstra que os Réus, deixando de habitar o arrendado – com a intenção de ai voltar a viver – o fizeram por motivo de doença e também de força maior, ao abrigo, portanto, da excepção da alínea a) do n° 2 do artigo 1072º do Código Civil.
3ª - Demonstra ainda a matéria fáctica provada que o Réu não estava obrigado a permanecer no arrendado, nem a pagar as respectivas rendas, enquanto os Autores não fizessem no arrendado obras que o colocassem nas condições de habitabilidade que entretanto perdera. Isto é, o réu beneficia da excepção do incumprimento dos Autores, por força do disposto no artigo 428º do Código Civil.
4ª - Dos fundamentos pelos quais deve a acção improceder decorre a procedência da reconvenção no que concerne aos pedidos formulados em a) e c) do petitório, impondo-se, ainda, decidir que os Autores não têm direito à quantia depositada pelo Réu no prazo da contestação e às rendas subsequentemente depositadas, devendo autorizar-se o Réu a levantá-las.
Em contra-alegações defendeu-se a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pelo apelante nas conclusões que formulou, já que são estas, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso.
II – Não vindo impugnada a decisão proferida sobre os factos, nem sendo caso de oficiosamente lhe introduzir qualquer alteração, ao abrigo do nº 6 do art. 713º do C. P. Civil, remete-se para a sentença no tocante à matéria que aí vem descrita como provada.
De entre ela, e considerando o seu especial relevo para a decisão do recurso, destacam-se os seguintes factos:
1. O réu é, desde 1.4.1973, arrendatário habitacional do prédio referido nesta acção, tendo deixado de pagar, a partir de Novembro de 2002, a renda mensal de € 86,08, então e ainda agora em vigor;
2. As paredes exteriores da casa estão praticamente sem tinta e, nalguns locais, sem reboco;
3. A degradação do telhado, das janelas e portas da casa permitiam que entrasse água, vento e frio para dentro de casa, o que punha em risco a saúde e a vida do réu e sua mulher, ambos doentes;
4. Os apelados, que são os locadores, nunca fizeram obras no locado e o réu não tinha condições económicas para as realizar;
5. Por estes motivos, em Outubro de 2002 o réu e sua mulher passaram a viver noutra casa em…, com a esperança de voltar a viver no locado, sendo que desde há mais de um ano referido a 1.7.2004 o réu não come, dorme, recebe visitas ou organiza a sua vida doméstica no locado;
6. Esta situação causou ao réu incómodos, aborrecimentos e frustrações;
7. Em 8.11.2004 o réu depositou, condicionalmente, € 3.228,00 à ordem deste processo.
III – É agora altura de abordar as questões suscitadas pelo apelante.
Antes, porém, impõe-se dizer algo sobre o regime jurídico aplicável ao caso dos autos.
Na sentença apelada entendeu-se ser aplicável ao caso o NRAU por força do estabelecido nas disposições conjugadas dos seus arts. 27º, 28º e 26º.
É entendimento que nos merece reservas pelos motivos que passamos a expor.
A lei, em princípio, só vale para o futuro, “ex vi” do disposto no art. 12º, nº 1, primeira parte, do Código Civil – diploma a que pertencem as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência.
Só assim não será se tiver eficácia retroactiva.
O nº 2 do mesmo art. 12º, desenvolvendo aquele princípio, diz que a lei que rege sobre as condições de validade ou os efeitos dos factos só visa os factos novos e que a lei que dispõe directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, vale para as relações jurídicas anteriores ainda subsistentes.
Como é bom de ver, o que consta deste nº 2 nada tem a ver com aplicação retroactiva da lei; é, apenas, um esclarecimento sobre o âmbito em que a lei nova é aplicável imediatamente.
Só quando se valoram à luz da lei nova factos anteriores à sua entrada em vigor se está perante uma aplicação retroactiva, sendo ainda certo que é de presumir, nos termos da parte final do nº 1 do mesmo art. 12º, que essa aplicação retroactiva não afecta os efeitos jurídicos já produzidos.
E a Lei nº 6/2006 nada disse que tenha a virtualidade de afastar esta presunção, limitando-se a declarar a sua aplicabilidade a contratos anteriores à sua vigência, mas não a factos anteriores relativos a tais contratos.
Assim, a valoração a fazer neste recurso respeita a factos anteriores à vigência desta nova lei e visa aferir a eficácia dos mesmos para fazer nascer na esfera jurídica dos senhorios o direito a pedir a resolução do contrato, o que envolve a consideração do regime constante do RAU, em vigor à data em que ocorreram.
É o seu regime que será levado em conta na análise e decisão a proferir.
Sobre a verificação dos pressupostos da decretada resolução do contrato de arrendamento:
A acção foi proposta com apoio nas al. a), d) e i) do nº 1 do art. 64º do RAU, onde se previam as causas de resolução invocadas pelos autores – falta de pagamento de rendas, prática de actos a deteriorar o locado e falta de residência permanente no mesmo locado por parte dos réus.
Deve começar por dizer-se que a sentença recorrida omitiu toda e qualquer referência à segunda destas causas.
É inequívoco, porém, que, face à matéria de facto julgada como provada, a acção nunca poderia proceder com base em tal fundamento; na verdade, embora aí se aluda a defeitos vários do locado, nada permite imputar a sua origem a qualquer comportamento do réu.
Também a falta de pagamento de rendas não foi considerada como fundamento da resolução, visto a sentença o ter considerado caducado por força do depósito, feito pelo réu, do montante em dívida e acréscimo legal de 50%. E, na falta de reacção dos autores, nada há a apreciar ou decidir a este propósito.
De entre os fundamentos de resolução invocados pelos autores na petição inicial, resta para apreciação o da falta de residência permanente, importando saber se a mesma, tal como se entendeu na sentença, é infundada – devendo levar, nesse caso, à resolução do contrato – ou se é fundada – hipótese em que a acção não poderá proceder.
Tanto a sentença como as alegações apresentadas pelas partes em sede deste recurso raciocinaram com base no disposto na al. a) do nº 2 do art. 1072º, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, que legitima o não uso do locado quando há caso de força maior ou doença.
Como resulta do que acima dissemos já, não é este o dispositivo legal que adoptamos, visto considerarmos como aplicáveis, atenta a data em que os factos ocorreram, os nºs 1, al. i) e 2, al. a), ambos do art. 64º do RAU.
O regime jurídico é, todavia, idêntico, já que nestes se prevê, tal como naqueloutro preceito, que a falta de residência motivada por caso de força maior ou doença obsta à resolução por iniciativa do senhorio.
De facto, a Lei nº 6/2006 não revela que o legislador tenha pretendido dar a estas causas justificativas da ausência do locatário um significado diverso daquele que vinha sendo atribuído às enunciadas na al. a) do nº 2 daquele art. 64º.
Assim, há caso de força maior quando o facto determinante da falta de residência, seja ele um facto gerador de impossibilidade de habitar o locado[1], ou um facto que torne essa falta de residência simplesmente compreensível, justificável ou razoável [2], é exterior à pessoa do locatário.
Este conceito é exemplificado com os casos de epidemia, ou de falta de água potável devido a inundações ou outro cataclismo, ou de falta de estabilidade de edifício que ameace ruína.
É inequívoco que nada disto sucedeu no caso em apreciação, já que, estando a casa em mau estado, o réu deixou de aí viver porque as condições verificadas punham em risco a saúde e a vida dele e de sua mulher, um e outro pessoas já doentes.
Não se está perante qualquer ocorrência de natureza imprevisível que impossibilite o inquilino de habitar o locado, mas em face da degradação verificada no telhado, janelas e portas do arrendado, ocorridas certamente pelo decurso tempo e pelo normal uso do locado aliados à falta de realização de obras por parte do senhorio, o que, a nosso ver, se não pode reconduzir ao conceito de força maior em análise.
É o deficiente estado de conservação do prédio que impede a sua normal utilização pelo réu, pessoa idosa e doente, sendo a degradação do imóvel perfeitamente superável, em termos objectivos, pela realização das obras adequadas – tanto pelos senhorios como pelo inquilino -, o que evidencia não se estar perante um caso de força maior.[3]
Quando muito, e na perspectiva da falta de realização de obras por parte dos senhorios, poderia conceber-se a eventual existência de incumprimento de obrigação contratual por parte dos apelados, a justificar, em sede de excepção de não cumprimento do contrato, o não uso do locado pelo réu.
Só que tal excepção de não cumprimento não tem aqui verificação como abaixo mais detalhadamente se explicitará.
Por outro lado, mesmo que a situação descrita pudesse ser vista – de acordo com o igualmente sustentado pelo apelante - como tendo sido a doença do réu, em face das precárias condições de habitabilidade do locado [4], o que determinou a sua falta de residência permanente no locado, a verdade é que essa doença nunca poderia funcionar como causa justificativa que obstasse à resolução do contrato com base nesse não uso da casa arrendada.
É que, nesta perspectiva, “... Tem-se entendido que a doença (…) tem de ser temporária e com possibilidades de cura, precisando de cuidados que só podem ser prestados fora do arrendado ...” e que “... O simples conselho médico não justifica a excepção ...”[5].
A saída do locado deve ser determinada por necessidade de tratamento de doença que seja regressiva, isto é, que deixe prever a forte probabilidade de esse tratamento conduzir a uma recuperação do estado de saúde que permita a reocupação do locado. [6]
Se a saída não ocorre neste circunstancialismo, não há uma previsibilidade de regresso ao locado e, por isso, não há justificação que legitime uma ausência que se pretende transitória.
Os factos apurados revelam, não um quadro como o que se acabou de delinear, mas uma situação em que a casa não serve, nem servirá mais, para habitação do inquilino que dela se ausentou, o que exclui a verificação da causa justificativa em análise.
Esta situação habilitava-o a resolver o contrato, lançando mão do regime instituído na al. b) do art. 1050º, mas não a agir como agiu.
Deste modo, improcedendo a tese exposta na conclusão 2ª do apelante - e também na 3ª conclusão, na parte em que se refere à ausência do inquilino –, conclui-se que a falta de residência permanente se não mostra justificada nem por motivo de força maior, nem por doença do inquilino, constituindo, portanto, fundamento de resolução do contrato.
Defende, ainda, o apelante – cfr. a conclusão 3ª - que, havendo incumprimento do contrato por parte dos autores, ao não fazerem obras que repusessem o locado em condições de habitabilidade, não estava obrigado a permanecer no arrendado, nem a pagar as rendas, no uso legítimo da excepção de não cumprimento do contrato a que alude o art. 428º.
De facto, é dever do locador – cfr. a al. b) do art. 1031º – assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina.
Regendo para os casos em que a coisa apresente vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que se destina, o art. 1032º distingue duas hipóteses diversas – aquela em que o vício data, pelo menos, do momento da entrega da coisa e aquela em que o vício surge depois da entrega – para aí configurar, também com pressupostos distintos, o não cumprimento do contrato por parte do locador.
Na primeira destas hipóteses há não cumprimento se o locador não provar que desconhecia sem culpa o vício da coisa; aqui a existência do vício faz com que, em princípio, o locador entre em não cumprimento, a não ser que prove esse desconhecimento não culposo, que actua, no caso, como excepção.
Na segunda hipótese só existe não cumprimento se o vício for devido a culpa do locador, o que faz desta culpa um elemento constitutivo a provar pelo locatário.
Sendo certo que na responsabilidade contratual se presume, regra geral, a culpa do devedor – cfr. nº 2 do art. 799º –, o art. 1032º constitui, claramente, uma norma especial que distingue duas hipóteses com soluções diversas sobre a responsabilidade do locador – uma, a da al. a), em que se presume que este é culpado, outra, a da al. b), que exige a prova concreta e positiva dessa culpa pelo credor, que aqui é o locatário.
Dos factos apurados não resulta que haja culpa dos autores, aqui apelados, na degradação sofrida pelo prédio – designadamente não foi provado, ao contrário do que o réu alegara na contestação, que este lhes houvesse pedido a realização de obras –, o que exclui o referido não cumprimento por banda dos autores, visto o réu não ter satisfeito o ónus de prova que sobre ele impendia.
Sendo assim, fica, naturalmente, excluído o cabimento da invocação da “exceptio non adimpleti contractus”, pelo que a falta de residência permanente é fundamento da resolução do contrato efectivamente declarada e o não pagamento das rendas fez o apelante incorrer em mora que desencadeou a obrigação de pagamento dessas rendas com a indemnização legal.
Esclareça-se que, embora tenha sido declarada a resolução do contrato, ela se não fundou na falta de pagamento das rendas, pelo que se mantém o direito à indemnização legal.
Improcede, pois, a conclusão 3ª do apelante, na parte que excede a que acima foi já apreciada e a parte da conclusão 4ª respeitante às rendas devidas.
Por último, o apelante pede – cfr. conclusão 4ª - que se reconheça o seu direito à indemnização por danos não patrimoniais e a obras a fazer no locado pelos apelados.
No que respeita às obras, decorre da resolução do contrato que a elas não pode haver lugar, já que só teriam cabimento na vigência do contrato.
Quanto à reclamada indemnização por danos não patrimoniais, não se encontra na conduta dos apelados – tal como resulta dos factos apurados - qualquer facto ilícito que possa traduzir um não cumprimento do contrato a justificar a existência de uma obrigação de indemnizar.
Assim, o constante do facto nº 6 supra não se encontra ligado por um nexo de causalidade adequada a um comportamento ilícito dos apelados, pelo que não há obrigação de indemnizar.
Improcedem, pois, todas as razões invocadas, impondo-se a manutenção da sentença apelada.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas da apelação a cargo do apelante, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
Lxa. 27.05.08
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Arnaldo Silva)
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[1] Como defende Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, pág. 700
[2] Como entendia Antunes Varela, RLJ, ano 119º, pág. 275
[3] Neste sentido, Pinto Furtado, obra citada, pág. 679, ao comentar o entendimento adoptado sobre o conceito de caso de força maior no acórdão da Relação do Porto de 3.02.1981.
[4]o estado de degradação dos seu telhado e das suas portas e janelas punham em perigo a vida e saúde do réu e de sua mulher, ambos pessoas doentes
[5] – cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª edição, pág. 439.
[6] – cfr. última obra citada, pág. 440.
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