Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

688/10.4TYLSB-C.L1-8

Relator: AMÉLIA AMEIXOEIRA

Descritores: CONTRATO-PROMESSA
DIREITO DE RETENÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 05/14/2015

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: - Não constitui requisito para o reconhecimento do direito de retenção a existência de propriedade horizontal, mas sim a entrega ou tradição da coisa abrangida ou objeto do contrato promessa.
(Sumário elaborado pela Relatora)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO:

M..., NIF ..., e marido L..., NIF ..., residentes ...; A..., NIF... e M..., NIF ..., residentes ..., e V..., NIF ..., residente ..., vieram intentar a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, por apenso ao processo de declaração de insolvência nº 688/10.4TYLSB, em que foi declarada insolvente “F... Lda”, reclamando um crédito de, respetivamente, €220.000,00, €120.153,00 e €44.000,00, e ainda, os quatro primeiros AA., o reconhecimento do seu direito de retenção sobre, respetivamente, a fração autónoma designada pela letra “C” correspondente ao 1º andar do Lote 14, com lugar de estacionamento e arrecadação na cave, sita na Urbanização Vale de Rãs, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, descrita na CRP de Loulé sob o nº 08288 e inscrita na matriz predial sob o art. 10045 da referida freguesia e concelho, e a fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao r/ch D, tipo T3, com lugar de estacionamento e arrecadação na cave, sita na Urbanização Vale de Rãs, Lote 15, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, inscrita na matriz sob o art. 10046 e descrita na CRP de Loulé sob o nº 08289.

Alegam em síntese que celebraram com a insolvente, antes da declaração da sua insolvência, contratos promessa de compra e venda das frações autónomas, tendo-lhe entregue determinadas quantias a título de sinal e princípio de pagamento e a insolvente entregado aos primeiros quatro AA. a chave das frações prometidas vender. Não tendo a insolvente, em qualquer dos casos celebrado o contrato prometido nem o Sr. Administrador da Insolvência pronunciando-se a respeito, quando interpelado para o efeito.

Quanto à fração objeto do contrato promessa com a A. V..., alega que a mesma foi entretanto adjudicada a terceiros no âmbito de um processo de execução fiscal. Os AA. A... e M... alegam ainda ter despendido a quantia €135,00 para finalizar a instalação elétrica do prédio, reclamando o seu pagamento.

A massa insolvente da “F... Lda” contestou pugnando pela improcedência da ação, admitindo que se assim não se entender, sejam reconhecidos aos AA. os créditos correspondentes à devolução do sinal em singelo, com natureza de crédito comum.

Impugna que tenham sido celebrados os contratos promessa e entregues os sinais invocados. Alega que a terem sido celebrados, não foi atribuída eficácia real aos contratos promessa em causa, nem foram os mesmos registados, donde conclui que os AA e a insolvente apenas pretenderam atribuir-lhes mera eficácia obrigacional. Desconhecendo de que forma e porque meios os AA. que o invocam obtiveram a posse das frações e se ainda a mantém.
Sustenta que à data da declaração de insolvência, os quatro primeiros AA. mantinham o interesse na celebração dos contratos definitivos, pelo que os contratos promessa não estavam incumpridos. Quanto à A. V..., a existir impossibilidade superveniente do cumprimento do contrato, tal ficou a dever-se em exclusivo à atuação ilegal da Autoridade Tributária, que optou por proceder à venda do bem já depois de publicado o anúncio da declaração de insolvência.

Realizou-se a audiência prévia, na qual foi elaborado o despacho saneador. E realizou-se a audiência de julgamento, o que tudo decorreu com observância do formalismo legal, conforme decorre das respetivas atas.

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A final, foi proferida sentença, que decidiu:
Julgando a presente ação parcialmente procedente, nos termos expostos, julgo verificados os seguintes créditos sobre a insolvente “F... Lda”:
- M... e L...– €220.000,00;
- A... e M... - €120.153,00;
- V... – €44.000,00.
Montantes a que acrescem juros de mora, à taxa legal, desde a citação (12.10.2011) até integral pagamento.

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O crédito dos AA. M... e L... é garantido, por direito de retenção, sobre o produto da venda da fração autónoma designada pela letra “C” correspondente ao 1º andar do Lote 14, com lugar de estacionamento e arrecadação na cave, sita na Urbanização Vale de Rãs, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, descrita na CRP de Loulé sob o nº 08288 e inscrita na matriz predial sob o art. 10045 da referida freguesia e concelho;
O crédito dos AA. A... e M... é garantido, por direito de retenção, sobre o produto da venda da fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao r/ch D, tipo T3, com lugar de estacionamento e arrecadação na cave, sita na Urbanização Vale de Rãs, Lote 15, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, inscrita na matriz sob o art. 10046 e descrita na CRP de Loulé sob o nº 08289;
O crédito da A. V..., no valor de €44.000,00, tem a natureza de crédito comum e os juros de mora a natureza de crédito subordinado.

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Julgo improcedente o pedido formulado pelos AA. A... e M... de reconhecimento do crédito de €135,00.

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BANCO ..., inconformado com o teor da sentença, dela interpôs recurso, concluindo da forma seguinte:
I - Por via do presente recurso, o Recorrente/Apelante vem impugnar a decisão da matéria de facto na parte em que omitiu do elenco da factualidade provada a matéria relativa ao estado dos Lotes 14 e 15 nos quais se integram as "putativas" frações autónomas, objeto dos contratos promessa de compra e venda.

II - Efetivamente, resulta do depoimento da testemunha, Ex.mo Senhor J... - testemunha arrolada pela Ré, ouvida na sessão de 11 de Setembro de 2014 e cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no tribunal de 1ª instância, com início às 14:32:06 e termo às 14:58:17 horas- que quer à data da declaração de insolvência quer à data da adjudicação dos Lotes 14 e 15, pelo então Banco ..., os imóveis sub judice não se encontravam constituídos em propriedade horizontal.

III - Tal conclusão também se extrai do teor das certidões prediais dos Lotes 14 e 15 juntas com o Auto de Apreensão de fls ... constante do Apenso F e da confissão dos próprios Recorridos (cfr. arts. 8.° e 33.° da Ação de Verificação Ulterior de Créditos).

IV - Deverão, assim, passar a integrar a factualidade assente os factos que infra se transcrevem:
9 - À data da declaração da insolvência não se encontrava emitida a licença de utilização dos edifícios correspondentes aos Lotes 14 e 15 nem constituída a propriedade horizontal sobre os mesmos.
10 - Os Lotes 14 e 15 foram adjudicados pelo Banco ... sem que se encontrassem individualizadas as frações autónomas objeto dos contratos-promessa de fls ...

V- A inclusão dos artigos 9. e 10. supra identificados, impõe decisão diversa da alcançada pela Mª Juiz de 1ª instância - o reconhecimento do direito de retenção aos Recorridos se traduz, na prática, numa impossibilidade jurídica.

VI - Desde logo, não se vislumbra qual o critério prático que seria utilizado para o cálculo do produto da venda de cada fração: os imóveis foram adjudicados em lote; o produto da venda desses imóveis corresponde ao valor da totalidade de cada lote, contraditoriamente, o direito de retenção é reconhecido sobre o produto da venda das frações autónomas que não têm existência jurídica.

VII - Não pode, assim, ser reconhecido aos AA./Recorridos quaisquer direitos de retenção: há uma impossibilidade legal por inexistência do objeto.

VIII - De acordo com o n.°2 do art°140.°do C.LR.E. "a graduação é geral para os bens da massa insolvente e é especial para os bens a que respeitem direitos reais de garantia e privilégios creditórios".

IX - Essa graduação especial, reportada -como cumpre- à data da declaração de insolvência e/ou à data da aquisição dos lotes (pelo Recorrente, em sede de Liquidação) revelar-se-ia, pura e simplesmente, impossível de executar.

X - A ulterior constituição da propriedade horizontal nos lotes 14 e 15, por conduta exclusivamente imputável ao adquirente, não tem a potencialidade de tornar possível o que, anteriormente, seria juridicamente impossível.

XI - A douta decisão recorrida faz errada interpretação e viola o disposto nos art.s 755°, nº 1, al.f) do Código Civil e 140º, n.°2 do CIRE.

Conclui no sentido de que deverá o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogada a douta sentença recorrida.

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Os Autores M... e marido L... e A... e M... vieram responder ao recurso, concluindo da forma seguinte:
A. O Recorrente Banco ... intentou recurso, impugnando a matéria de facto e requerendo a reapreciação da prova gravada, porquanto, no seu entender, não foram dados como provados os seguintes factos:
“À data da declaração de Insolvência não se encontrava emitida a licença de utilização dos edifícios correspondentes aos lotes 13, 14 e 15, nem constituída a propriedade horizontal sobre os mesmos”
“Os lotes 14 e 15 foram adjudicados pelo Banco ..., sem que se encontrassem individualizadas as frações autónomas objetos dos contratos promessa de fls….”
B. Não assiste razão ao Recorrente, pois que o mesmo foi devidamente citado para os presentes autos, não contestou, esteve presente na Audiência preliminar nos termos da qual foi fixado o objeto do litígio, a matéria de facto provada e os temas da prova, não tendo apresentado qualquer reclamação.
C. Os factos que o ora Recorrente pretende dar como provados não constituíam tema da prova e apenas poderão ser provados por prova documental, sendo que, nenhuma prova documental quanto a tais factos foi apresentada no âmbito do presente apenso.
D. Ainda que sejam dados como provados tais factos, o que por mera hipótese académica se admite, não assiste igualmente razão ao Recorrente.
E. Confunde o Recorrente a realidade material com a realidade formal.
F. Da matéria dada como provada resultou demonstrado que os ora Recorridos celebraram contratos promessa de compra e venda com a Insolvente, tendo os Recorridos procedido à entrega à mesma das quantias constantes dos contratos promessa a título de sinal e princípio de pagamento.

42. Por sua vez, a Insolvente procedeu à entrega das chaves das respetivas frações aos recorridos M... e marido L... e A... e M..., tendo estes bem como a filha dos primeiros e a sua família, a quem os Requeridos cederam o seu uso, passado a residir nas respetivas frações, de forma pública e pacífica, mobilando-as, aí confecionando refeições, dormindo, recebendo amigos e familiares e nelas guardando os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude dos contratos promessa celebrados e da entrega das frações.
G. As frações que os Recorridos habitam e/ou cederam encontram-se fisicamente e devidamente autonomizadas e individualizadas.
H. A entrega das chaves das frações pela ora Insolvente aos ora Recorridos, consubstancia a entrega ou tradição da coisa abrangida ou objeto do contrato promessa, facto este que constitui um dos pressupostos do direito de retenção, como o próprio Recorrente reconhece.
I. Ao contrário do que o Recorrente quer fazer crer, existiu uma tradição material, real e efetiva das frações objeto dos contratos promessa de compra e venda celebrados pelos ora Recorridos com a Insolvente, como aliás ficou provado e cuja matéria de facto não foi impugnada pelo ora Recorrente.
J. O Recorrente aquando da aquisição dos lotes 14 e 15, tinha perfeito conhecimento que as frações, sobre as quais foi reconhecido aos ora Recorridos o direito de retenção, estavam ocupadas e na posse dos mesmos, pois que já havia sido instaurada a presente ação de verificação ulterior de crédito, na qual o Recorrente é parte.
K. A não constituição em propriedade horizontal do prédio onde se encontram as fração prometidas não deriva de culpa dos ora Recorridos, pois que a promitente vendedora foi declarada insolvente antes da constituição da propriedade horizontal, tendo os ora Recorridos notificado o Sr. Administrador da Insolvência para que o mesmo se pronunciasse quanto à execução dos contratos promessa ou à recusa do seu cumprimento, nos termos do disposto no artigo 102.º do CIRE.
L. Poderia a Massa Insolvente, se assim o entendesse, proceder à constituição da propriedade horizontal e cumprir com os contratos, mas, por razões que os Recorridos desconhecem, não foi dada qualquer resposta à solicitação dos mesmos e os contratos promessa considerados definitivamente incumpridos.
M. Não podem pois ser os Recorridos prejudicados pela inércia quer da Insolvente quer da Massa Insolvente.
N. Não constitui requisito para o reconhecimento do direito de retenção a existência de propriedade horizontal, mas sim a entrega ou tradição da coisa abrangida ou objeto do contrato promessa, o que aconteceu no caso sob judice.
O. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014, publicado no Diário da Republica em 19 de Maio de 2014, uniformizou jurisprudência nos seguintes termos: “No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato ainda com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do Administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos estatuídos no artigo 755.º, n.º 1, al.ª f) do Código Civil.”
P. Não assiste assim, qualquer razão ao Recorrente!
Q.Mostram-se preenchidos todos os requisitos para o reconhecimento aos ora Recorridos do direito de retenção sobre as frações objeto dos contratos promessa.
R. Não existindo assim errada interpretação ou violação do artigo 755.º, n.º 1, al.ª f) do CPC por parte da Mma. Juiz “ A quo”.
S. Pelo exposto, não merece qualquer reparo a douta sentença recorrida, pelo que, deve a mesma ser mantida na sua íntegra.
Conclui no sentido de que deverá o recurso interposto pelo recorrente ser julgado improcedente, e, em consequência, ser mantida na íntegra a sentença.

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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

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QUESTÕES A DECIDIR:
-Da impugnação da decisão de facto.
-Da existência do direito de retenção por parte dos Autores.

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FUNDAMENTAÇÃO:

A)- DE FACTO:

Da discussão da causa, resultaram provados os seguintes factos com relevância para a sua decisão:
1 – Por sentença de 25.10.2010, transitada em julgado, foi declarada a insolvência da “F... Lda”, pessoa coletiva nº ..., com sede ...;
2 - Mostra-se registada pela Ap. 4371 de 14.12.2010 a aquisição pela CGD, por adjudicação em processo de execução fiscal, do prédio designado por Lote 12 – 1ª fase, sito em Vale das Rãs ou Vale d’Asnos inscrito na matriz sob o nº 10043 e na Conservatória do Registo Predial de Loulé sobre a ficha 8286/20060220 da freguesia de Loulé (S. Clemente).
3 – Os AA. e a insolvente celebraram os contratos promessa de compra e venda alegados nos arts. 3º, 28º e 54º da petição inicial, cuja cópia está junta, respetivamente, a fls. 16 a 18, a fls. 24 a 26 e a fls. 31 a 34 dos autos (numeração do processo em suporte de papel) e cujo teor integral aqui se dá por reproduzido;
4 – Tendo entregado à insolvente a título de sinal e início de pagamento as quantias referidas nos contratos promessa;
5 – Em data não concretamente apurada, mas imediatamente subsequente aos pagamentos referidos em 4., a insolvente entregou aos AA. M... e L... e aos AA. A... e M... as chaves das frações prometidas vender, tendo estes, bem como a filha dos primeiros e a sua família, a quem os AA. cederam o seu uso, passado a residir nas frações de forma pública e pacífica, mobilando-as e aí confecionando refeições, dormindo, recebendo amigos e familiares e a nelas guardar os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude dos contratos-promessa celebrados e da entrega das frações;
6 – Essas situações mantinham-se à data da declaração da insolvência;
7 - Por carta datada de 4.02.2011 os AA., com exceção de V..., solicitaram ao Administrador de Insolvência que se pronunciasse quanto à execução dos contratos-promessa ou à recusa do seu cumprimento, nos termos do art. 102 do CIRE, no prazo de 15 dias sob pena de considerarem que não pretende cumprir os contratos.
8 – O Administrador de Insolvência não se pronunciou expressamente sobre o pedido dos AA.

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DE DIREITO:

O recorrente insurge-se contra a decisão de facto, entendendo que deve ser considerado provado que:
9 - À data da declaração da insolvência não se encontrava emitida a licença de utilização dos edifícios correspondentes aos Lotes 14 e 15 nem constituída a propriedade horizontal sobre os mesmos.
10 - Os Lotes 14 e 15 foram adjudicados pelo Banco ... sem que se encontrassem individualizadas as frações autónomas objeto dos contratos-promessa de fls ...

Compulsando os autos, entendemos que tal pretensão é de afastar, na senda do que bem defendem os autores/recorridos, a cuja posição explanada na resposta ao recurso, aderimos na íntegra.

Na verdade, no dia 11 de Junho de 2014, foi realizada Audiência Preliminar, na qual se encontrava devidamente representado o Banco ..., foi fixado o objeto do litígio, a matéria de facto provada e os temas da prova, nos termos seguintes:

“II. Objeto do litígio
Constitui objeto do litígio saber se
- os AA. têm um crédito sobre a insolvente “F..., Lda” no montante, respetivamente, de €220.000,00 os AA. M... e L..., de €155.000,00 os AA. A... e M..., e de €44.000,00 a A. V..., acrescido de juros de mora vencidos desde a citação, correspondente ao dobro das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento das frações objeto de contrato promessa de compra e venda que celebraram com a insolvente;
- e se os AA. M... e L..., e A... e M..., têm direito de retenção sobre as frações objeto desses contratos.

III. Matéria de facto provada
- declaração de insolvência
- Por carta datada de 4.02.2011 os AA., e por carta datada de 21.03.2011 os intervenientes, solicitaram ao Administrador de Insolvência que se pronunciasse quanto à execução dos contratos-promessa ou à recusa do seu cumprimento, nos termos do art. 102 do CIRE, no prazo de 15 dias sob pena de considerarem que não pretende cumprir os contratos.
- o Administrador de Insolvência não se pronunciou expressamente sobre o pedido dos AA.

IV. Temas da prova
Importa apurar se:
1 - os AA. e a insolvente celebraram os contratos promessa de compra e venda alegados na petição inicial (arts. 3º, 28º e 54º);
2 – se aquando da sua celebração, os AA. entregaram à insolvente, que as recebeu, as quantias alegadas a título de sinal e princípio de pagamento das frações objeto dos contratos;
3 – se a insolvente entregou aos AA. M... e L..., e. A... e M... as chaves das frações prometidas vender, tendo os segundos AA., bem como a filha dos primeiros AA. e a sua família, a quem estes cederam o seu uso, passado a residir nelas de forma pública e pacífica, mobilando as frações, e aí confecionando refeições, dormindo, recebendo amigos e familiares e aí guardando os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água e luz, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude do contrato promessa celebrado e da entrega das frações;
4 – se essas situações se mantinham à data da declaração de insolvência;
5 - se os AA. A... e M... contrataram os serviços da sociedade “S...” para finalizar a instalação elétrica do prédio, tendo pago pelo serviço a quantia de €135,00.”

Nos termos do artigo 596.ºdo CPC, têm as partes a faculdade de reclamar do despacho saneador, não tendo o Banco ..., aquando da referida Audiência Preliminar, apresentado qualquer reclamação.
No mais, o Banco ..., não contestou a ação interposta pelos ora Recorridos.
Decorre do exposto, que os factos que o ora Recorrente pretende dar como provados não constituíam tema da prova.
O recorrente coloca em sede de recurso uma questão nova, que não foi suscitada na 1ª instância.
Ora é consabido que os recursos servem para aquilatar da bondade das decisões proferidas na 1ª instância e não para apreciar questões novas.
E é exatamente isso que o recorrente pretende. A apreciação ex novo de uma questão só agora suscitada.
Tanto basta para rejeitar o recurso nesta parte.
Ainda que assim se não entendesse, pretende o Recorrente dar como provado tais factos com base nas declarações da testemunha J..., nas certidões prediais juntas com ao Apenso F e na confissão dos ora Recorridos.
Ora os factos que o Recorrente pretende dar como provados, salvo o devido respeito por diverso entendimento, apenas poderão ser provados por prova documental, sendo que, nenhuma prova documental quanto a tais factos foi apresentada no âmbito do presente apenso.
E ainda que tais factos fossem dados como provados, não assiste igualmente razão ao Recorrente.
Na verdade, da matéria dada como provada resultou demonstrado que os ora Recorridos celebraram contratos promessa de compra e venda com a Insolvente, tendo os recorridos procedido à entrega à mesma das quantias constantes dos contratos promessa a título de sinal e princípio de pagamento.
Por sua vez, a Insolvente procedeu à entrega das chaves das respetivas frações aos recorridos M... e marido L... e A... e M..., tendo estes bem como a filha dos primeiros e a sua família, a quem os Requeridos cederam o seu uso, passado a residir nas respetivas frações, de forma pública e pacífica, mobilando-as, aí confecionando refeições, dormindo, recebendo amigos e familiares e nelas guardando os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude dos contratos promessa celebrados e da entrega das frações.
As frações em que os Recorridos habitam e/ou cederam encontram-se fisicamente e devidamente autonomizadas e individualizadas.
Conforme referido na sentença objeto de recurso “sendo pressupostos genéricos do reconhecimento do direito de retenção, a existência de promessa de transmissão ou de constituição de direito real; a entrega da coisa objeto do contrato promessa; a titularidade por parte do beneficiário, de um crédito sobre a outra parte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato promessa, e face (…) à matéria de facto que resultou provada, temos de concluir pela procedência da pretensão dos A.A..”
A sentença recorrida fez uma correta interpretação dos pressupostos do artigo 755º, nº1, al.f), do Código Civil, contrariamente ao defendido pelo recorrente.
Vem o recorrente invocar em favor da sua tese, um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 08/07/2003, e um Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/12/2013, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
Ora o objeto do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 08/07/2003, proferido no âmbito do processo 03A1808, em nada coincide com o dos presentes autos, não podendo ser trazida para o presente recurso a posição ai sufragada.
Na verdade, nesse mesmo Acórdão estava em causa a graduação de um crédito garantido por direito de retenção, sendo que o reconhecimento do direito de retenção havia sido proferido por sentença, em cujo processo não havia sido parte o credor hipotecário e que, consequentemente, quanto ao mesmo não poderia ser oponível a referida sentença.

Nos presentes autos o credor hipotecário, ora Recorrente, é parte, tendo tido intervenção quer na audiência preliminar quer na audiência de discussão e julgamento.

Também a doutrina sufragada no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/12/2013, referente ao processo n.º 1729/12.6TBCTB-B.C1, não é aplicável ao caso dos autos.

Na verdade, ao contrário do que o Recorrente alega, não é necessária a posse da coisa objeto do contrato prometido ou a constituição da propriedade horizontal para que seja reconhecido o direito de retenção.

Conforme resulta do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/12/2013, referente ao processo n.º 1729/12.6TBCTB-B.C1, in www.dgsi,.pt:
“Da mera enunciação deste requisitório é logo possível concluir que radicando o direito de retenção num contrato-promessa não é necessário que o beneficiário da promessa tenha a posse da coisa objeto do contrato prometido. É suficiente que a detenha por simples tradição.
Daí que seja despicienda a tarefa de averiguar se aquele beneficiário passou a ser titular de uma verdadeira posse sobre a coisa, situação que, de resto, não é a que mais frequentemente ocorre.
Aliás, está de há muito jurisprudencialmente estabilizado o princípio de que o contrato-promessa não é em si mesmo um instrumento para a outorga da posse, visto que o que através dele tipicamente nasce para o promissário da transmissão ou constituição é um direito de crédito: o crédito à celebração do contrato prometido.
Mas a tradição de que fala a alínea f) do nº 1 do art.º 755 do CC não se confunde com a posse e pode existir – e existirá muitas vezes – sem esta.
A tradição de que aqui se fala identifica-se com a alienação material da coisa que investe o seu recetor no “corpus”, ou seja, na respetiva detenção e apreensão material:
surpreende-se aí um mecanismo consensual não só prática mas também juridicamente relevante porquanto concede ao beneficiário um mero poder de gozo que acompanhará a vigência da relação obrigacional criada pelo negócio em que se expressa a promessa.
Note-se que o próprio direito de retenção é um direito de garantia: como tal a sua vida prolonga-se até que a satisfação do crédito por ele garantido pelas forças do património do devedor se revele assegurada. E extinguir-se-á quando tal suceder. Pode, por conseguinte, dizer-se que a traditio é um ato materialmente translativo que atribui ao accipiens o domínio efetivo e empírico sobre a coisa; ele é o produto da confluência, por um lado, de uma vontade negativa do possuidor de deixar a relação material que exercia ao abrigo da posse, e por outro, da vontade positivamente manifestada do promissário em iniciar essa mesma relação material.

Aderindo a tal posição, temos que a entrega das chaves das frações pela ora Insolvente aos ora Recorridos, consubstancia a entrega ou tradição da coisa abrangida ou objeto do contrato promessa, facto este que constitui um dos pressupostos do direito de retenção.

O Recorrente nas suas alegações, refere o seguinte no artigo 32.º:
“Repisa-se, no contrato promessa pretendia-se a futura transmissão da propriedade de frações num edifício em construção, a constituir em regime de propriedade horizontal, ou seja, a tradição a favor dos AA. teria de concretizar-se sobre esses mesmos bens”.

Porém, foram justamente as chaves das frações objeto do contrato prometido que a Insolvente entregou aos ora Recorridos, e foi nessas frações que a filha e respetiva família dos Recorridos M... e marido L... e os Recorridos A... e M..., passaram a residir de forma pública e pacífica, mobilando-as, aí confecionando refeições, dormindo, recebendo amigos e familiares e nelas guardando os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude dos contratos promessa celebrados e da entrega das frações.

Ao contrário do que o Recorrente quer fazer crer, existiu uma tradição material, real e efetiva das frações objeto dos contratos promessa de compra e venda celebrados pelos ora Recorridos com a Insolvente, como aliás ficou provado e cuja matéria de facto não foi impugnada pelo ora Recorrente.

No Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/12/2013, referente ao processo n.º 1729/12.6TBCTB-B.C1, o não reconhecimento do direito de retenção deveu-se ao facto de os promitentes-compradores apenas terem as chaves do prédio e não da fração objeto do contrato prometido:
“Como é evidente, a entrega das chaves do prédio que iria ser afeto ao regime de propriedade horizontal não se pode equiparar à entrega das chaves de um dos seus apartamentos.

Os ora Recorridos além de terem as chaves das frações que prometeram comprar, exerciam, e exercem, um poder material individualizado sobre cada uma das frações prometidas, pois que, e como já sobejamente, alegado, nelas residem, dormem, confeccionam refeições, recebem amigos e familiares, e quanto aos Recorridos M... e marido L..., a filha dos mesmos e respetiva família, a quem os Recorridos cederam o seu uso, aí residem, de forma pública e pacífica, confecionam refeições, dormem, recebem amigos e familiares e nelas guardam os seus haveres, pagando os respetivos consumos de água, na convicção de que estavam a exercer poderes sobre coisas que tinham a expectativa de adquirir em virtude dos contratos promessa celebrados e da entrega das frações.

É manifesta a falta de razão do recorrente.

Não constitui requisito para o reconhecimento do direito de retenção a existência de propriedade horizontal, mas sim a entrega ou tradição da coisa abrangida ou objeto do contrato promessa, o que aconteceu no caso dos autos.

Cabe salientar ainda, conforme referido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014, publicado no Diário da Republica em 19 de Maio de 2014, que:
“A opção legislativa no conflito entre credores hipotecários e os particulares consumidores, concedendo-lhes o “direito de retenção” teve e contínua a ter uma razão fundamental: a proteção destes últimos no mercado de habitação; na verdade, constituem a parte mais débil que por via de regra investem no imóvel as suas poupanças e contraem uma dívida por largos anos, estando muito menos protegidos do que o credor hipotecário, (normalmente a banca) que dispõe regra geral de aconselhamento económico, jurídico e logístico que lhe permite prever com maior segurança os riscos que corre e caso por caso ponderar uma prudente seletividade na concessão de crédito.”

Tendo o referido Acórdão uniformizado jurisprudência nos seguintes termos: “No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato ainda com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do Administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos estatuídos no artigo 755.º, n.º 1, al.ª f) do Código Civil.”

Em face do exposto impõe-se concluir que se mostram preenchidos todos os requisitos para o reconhecimento aos ora Recorridos do direito de retenção sobre as frações objeto dos contratos promessa, inexistindo errada interpretação ou violação do artigo 755.º, n.º 1, al.ª f) do CPC por parte da sentença objeto de recurso a cuja fundamentação se adere na íntegra.

Não houve omissão de factos provados porquanto a existência ou inexistência de constituição de propriedade horizontal não constava dos temas da prova fixados em audiência preliminar na qual o Recorrente esteve presente e ainda que assim não fosse tal facto é provado exclusivamente por prova documental, pelo que, não pode o Recorrente pretender que seja dado como provado tal facto com base em prova testemunhal ou em documentos que não foram juntos aos autos.

Pelo exposto, não merece qualquer reparo a sentença recorrida, mantendo-se na sua íntegra.
Improcede a apelação.

*

DECISÃO:

Nos termos vistos, Acordam os Juízes da ...ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação, mantendo na íntegra a sentença objeto de recurso.
Custas a cargo do Apelante.

Este Acórdão foi elaborado pela Relatora e por ela integralmente revisto)

Lisboa, 14/05/2015

Maria Amélia Ameixoeira
Rui Moura
Ferreira de Almeida