| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:
A Imoaround, Unipessoal, Lda, intentou uma acção comum contra Resul - Equipamentos de Energia, S.A., pedindo que seja declarado o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda por parte da ré e, em consequência, declarada a resolução do CPCV e a ré condenada na restituição em dobro do montante prestado a título de sinal e pagamento, 370.000€, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento; a título subsidiário, seja declarado resolvido o CPCV após o legítimo accionamento da cláusula resolutiva por parte da autora e, em consequência, a ré condenada a pagar-lhe 185.000€ a título de restituição do sinal e preço, sempre acrescida dos respectivos juros.
A autora alega para tanto, em síntese, que celebrou com a ré um CPCV de um imóvel condicionado a um financiamento bancário (cláusula 10.ª); não obtido esse financiamento, a cláusula foi accionada pela autora, resolvendo o contrato; apesar disso, as partes mantiveram negociações para celebrar o contrato prometido, mas depois, a ré, convocada pela autora para celebrar a escritura, não compareceu; sendo que, antes disso, a ré, sem dizer nada à autora, acabou por vender o imóvel a terceiro, tornando impossível o cumprimento do CPCV; pelo que deve ser condenada a pagar o sinal em dobro; ou, a não se entender que as negociações mantiveram o CPCV em vigor, ter-se-á que valorar que a cláusula 10.ª foi accionada pela autora e o contrato resolvido, pelo que o sinal deve ser devolvido em singelo.
A ré contestou impugnando grande parte dos factos alegados pela autora, designadamente os relativos ao incumprimento do CPCV por parte da ré, pois que, diz, quando vendeu o imóvel a terceiro, já a autora tinha resolvido ilicitamente o contrato-promessa, o que representa um incumprimento definitivo do CPCV por parte da autora, que desvinculou a ré do contrato; e os relativos ao preenchimento da cláusula 10.ª do contrato; e excepcionando a ilicitude da resolução do contrato por parte da autora, a existência de um prazo fixo e absoluto para a celebração do contrato prometido e o abuso de direito relativamente aos direitos que pretende exercer através desta acção, devido ao que se passou durante as negociações para a celebração do CPCV, durante a execução deste e depois da cessação do mesmo; conclui pela procedência das excepções e pela improcedência da acção e consequente absolvição do pedido; e reconveio, pedindo a declaração da ilicitude da resolução do CPCV operada pela autora em 12/02/2018, com base na condição resolutiva prevista na 10.ª cláusula de tal contrato, e que seja decretada a resolução do CPCV, por incumprimento definitivo imputável à autora, com a consequente perda do sinal a favor da ré.
A autora replicou, impugnando os factos base das excepções e da reconvenção deduzidas pela ré ou os efeitos que a ré quer retirar deles.
Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença condenando a ré na restituição de 370.000€, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento. Dois dias depois a sentença foi rectificada quanto à omissão da decisão da reconvenção, tendo sido esclarecido, em complemento, julgar improcedente por não provado o pedido reconvencional deduzido, dele absolvendo a autora.
A ré recorre desta sentença para que seja revogada e, substituída por outra que julgue procedente o pedido reconvencional e decrete a resolução do CPCV por incumprimento imputável à autora, com a consequente perda do sinal a favor da ré, terminando as suas alegações com conclusões donde consta a pretensão de aditamento de factos e eliminação de outros e a imputação de erro de julgamento por parte da decisão recorrida.
A autora contra-alegou, defendendo a improcedência do recurso.
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Questões que importa decidir: se a matéria de facto deve ser alterada; se não se devia ter julgado verificado o incumprimento do CPCV por parte da ré; se a cláusula 10 não se encontra preenchida; se a resolução do CPCV por parte da autora deve ser considerada ilícita; se a autora não cumpriu o CPCV e se, por isso, a ré tem direito a reter o sinal entregue.
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Factos provados [consignam-se já as alterações decorrentes da parcial procedência da impugnação da decisão da matéria de facto, com o aditamento dos factos 15-A, 23-A e 66 e a alteração ao facto 21]:
1\ A autora dedica-se à “compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim [e à] gestão de imóveis próprios”.
2\ A ré exerce a “actividade comercial, industrial e de representação de acessórios e equipamentos para redes de energia (redes de distribuição de electricidade, de gás e água) e ainda de outros equipamentos destinados à indústria e ao comércio geral, incluindo prestação de serviços de assistência e consultoria técnicas, instalação de produção de energia eléctrica, instalação de canalizações e condutas em edifícios e instalações eléctricas em geral e construções afins”.
3\ No âmbito das respectivas actividades, em 16/01/2018, a autora, enquanto promitente compradora celebrou com a ré, esta na qualidade de promitente vendedora, o denominado contrato-promessa de compra e venda de imóvel futuro, junto com a PI como doc.3.
4\ Em simultâneo com o referido CPCV, a autora celebrou com a ré o denominado contrato de promessa de arrendamento para fins não habitacionais com opção de compra, junto com a PI como doc.4.
5\ Do CPCV constam os seguintes considerandos: a) A promitente vendedora celebrou um contrato de locação financeira com opção de compra com o Banco A, S.A., pelo prazo de 120 meses, com início em 11/08/2011, referente à fracção objecto do CPCV (considerandos A e B); b) A promitente vendedora tem interesse em vender e, por sua vez, a promitente compradora tem interesse em comprar a fracção objecto do CPCV desde que, na data de outorga do mesmo, as partes celebrem, em simultâneo, o CPA (considerandos B e C); c) A promitente vendedora tem conhecimento que sobre si recai um conjunto de diligências necessárias, previstas no art. 880 do Código Civil, para que a promitente compradora adquira o bem imóvel prometido (considerando D); d) O contrato prometido deverá ser celebrado, em simultâneo, com o exercício da opção de compra a que alude o considerando B com base no princípio do trato sucessivo (considerando E); e) Na data de outorga da escritura de compra e venda da fracção autónoma a promitente compradora celebrará com a promitente vendedora o contrato de arrendamento nos termos e nas condições nele estabelecidas (considerando F).
6\ No CPCV, a promitente vendedora prometeu vender à promitente compradora e esta, por sua vez, prometeu comprar àquela, a fracção autónoma designada pela letra I, correspondente a armazéns e actividade industrial e um piso intermédio, integrando ainda um espaço de logradouro na frente e traseira do armazém do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 000/…230, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 111, com a licença de utilização n.º 222/2011 emitida pela Câmara Municipal (cf. cláusula 1.ª e caderneta predial junta como doc.5).
7\ Relativamente ao preço da fracção, identificada no artigo precedente, foi estipulado entre as partes que o valor global do mesmo seria de 1.850.000€ (cf. cláusula 2.ª/1).
8\ Por sua vez, para a forma de pagamento do preço foi acordado o seguinte: a) A promitente compradora, a título de sinal e princípio de pagamento, pagaria, através de cheque do Banco B, à promitente vendedora 185.000€, na data de celebração do CPCV; b) A promitente compradora pagaria à promitente vendedora o remanescente do preço, 1.665.000€, através de cheque bancário, no acto de outorga da escritura pública de compra e venda (cláusula 2.ª).
9\ Estipulando as partes que a concretização do contrato prometido ficaria subordinado à condição de, na data estipulada para a realização da respectiva escritura do CCV, ser outorgado o contrato de arrendamento nos termos do CPA (cf. cláusula 3.ª).
10\ Nos termos igualmente acordados, a escritura pública seria outorgada em dia, hora e local a indicar pela promitente compradora, até 30 dias após a assinatura do CPCV, comprometendo-se a segunda a avisar a promitente vendedora com a antecedência mínima de 5 dias, devendo a segunda, por sua vez, entregar à primeira toda a documentação necessária à realização da escritura (cf. cláusula 4.ª ).
11\ A entrega e tradição da fracção objecto do CPCV, ocorreria na data de outorga do contrato prometido.
12\ Foi ainda acordado que em caso de incumprimento definitivo do CPCV (i) por motivos imputáveis à promitente compradora assistiria à promitente vendedora a faculdade de fazer sua a quantia que, entretanto, tivesse recebido a título de sinal e, contrariamente, (ii) por motivos imputáveis à promitente vendedora assistiria à promitente compradora a faculdade de exigir da primeira o dobro da quantia paga a título de sinal. (cf. cláusula 7.ª).
13\ Estipulando-se que, em qualquer uma das circunstâncias descritas no artigo anterior (cláusula 7.º) o contraente não faltoso poderia, em alternativa, requerer a execução especifica.
14\ Na cláusula 10.ª do CPCV, as partes consignaram sob a epígrafe de “condição resolutiva” o seguinte: “As partes desde já reconhecem que, para a presente aquisição a promitente compradora irá recorrer a financiamento bancário, o qual não se encontra nesta data totalmente assegurado, pelo que acordam que, na eventualidade de tal financiamento vir a ser objecto de indeferimento fundamentado e demonstrado à promitente vendedora até dia 26/01/2018, o incumprimento do presente contrato promessa daí decorrente não será imputável à promitente compradora, motivo pelo qual deverá considerar-se como resolvido o presente contrato promessa, obrigando-se a promitente vendedora a devolver à promitente compradora, em singelo, a quantia que por esta lhe foi paga a título de sinal e princípio de pagamento, nos 8 dias seguintes ao conhecimento de tal facto.”.
15\ Nos termos acordados, a autora entregou à ré e esta recebeu a título de sinal e princípio de pagamento, através de cheque do Banco B, 185.000€.
15-A\ A 27/11/2017, a autora tinha feito um pedido de financiamento ao Banco B de 1.600.000€ para a compra da fracção objecto do CPCV; no balcão do Banco B foi-lhe solicitada a entrega dos documentos considerados necessários para análise de crédito; a 04/12/2017 o balcão remeteu proposta de financiamento à área de risco do banco (órgão competente para analisar operações de crédito) com o parecer favorável e assinado por dois colaboradores do identificado balcão; esse parecer não tem qualquer valor vinculativo, nem condiciona a aprovação do crédito por parte da área de risco, sendo esta uma estrutura autónoma e independente, que analisou a proposta recebida do balcão, no tempo que considerou necessário, podendo neste lapso de tempo ter solicitado documentação adicional, tendo o tempo de decisão variável em função do volume de trabalho, resultando essa análise na comunicado ao balcão da não aprovação do financiamento; a comunicação de recusa do financiamento foi comunicada à autora em reunião com o balcão e formalmente enviada através da carta datada de 26/01/2018, que se encontra junto aos autos (é o doc. 17).
16\ Em 26/01/2018, a autora, através da respectiva procuradora, Dr.ª AA, transmitiu à responsável do departamento jurídico da ré, Dr.ª BB, que a primeira não havia logrado obter o financiamento bancário, conforme comunicação do Banco B, constante do doc.6 junto com a PI.
17\ Consta da comunicação do Banco B dirigida à autora o seguinte:
“No seguimento da comunicação apresentada ao Banco B dirigimos a V. Exa(s) no sentido de prestar os seguintes esclarecimentos.
Relativamente à operação de financiamento para mútuo para aquisição da fracção autónoma designada pela letra I do prédio, informamos que a concessão de crédito é sempre decorrente de uma análise casuística para a qual são relevantes factores diversificados.
Procurando uma solução que permitisse corresponder à expectativa de V. Exa dentro dos parâmetros internos para a concessão de crédito, foram analisadas as diversas possibilidades de financiamento de que dispúnhamos.
Na sequência daquela ponderação e conforme informação já prestada verbalmente aquando da visita a este balcão não foi possível enquadrar a sua proposta de forma a garantir o financiamento nas condições pretendidas. (...).”
18\ Na mesma data a autora transmitiu à ré que mantinha interesse no negócio solicitando, para o efeito, uma reunião com a administração da ré para esclarecer, nomeadamente, alguns aspectos relacionados com o indeferimento do financiamento.
19\ Em 30/01/2018, a autora e a ré reuniram nos escritórios da primeira, tendo estado presente, para além dos legais representantes das partes (CC, DD, AA), os mediadores imobiliários da EE e da FF (GG e II).
20\ Desta reunião resultaram algumas propostas de alterações contratuais, nomeadamente: quanto à alteração do preço global previsto no CPCV e à data prevista para a outorga da escritura pública.
21\ A ré viria a não dar a sua anuência a qualquer alteração contratual, nomeadamente no que respeita ao financiamento. no que respeita à redução do preço para o montante de 1.600.000€.
22\ A autora enviou à ré, em 12/02/2018, uma missiva onde se lê:
“.... Reportando-nos ao conteúdo do CPCV de bem futuro celebrado no dia 16/01/2018 entre N. e V. Exas ficou reflectida na cláusula 10.ª do referido contrato, conforme doc.1 que se anexa e cujo teor se considera integralmente reproduzido, a consagração de uma condição resolutiva relativamente ao financiamento bancário a [que] foi necessário recorrer para concretizar o negócio em questão, o qual não se encontrava, nessa altura, totalmente, assegurado.
Nessa mesma cláusula ficou consignado que as partes acordaram que na eventualidade de tal financiamento vir a ser objecto de indeferimento, a ser fundamentado e demonstrada à promitente vendedora, até dia 26/01/2018, era motivo para o CPCV ser resolvido, obrigando-se a devolver à promitente compradora, em singelo, a quantia que por esta lhe foi paga a título de sinal e princípio de pagamento.
No dia 26/01/2018, foi-nos comunicado, pelo Banco B, por carta datada do mesmo dia, conforme doc.2 que se anexa e cujo teor se considera integralmente reproduzido, explanando os termos em que decorre uma operação de financiamento desta natureza, designadamente carecendo de analise casuística para a qual são relevantes factores diversificados.
Sucede, porém, que não obstante o recurso a diversas possibilidades de financiamento de que essa instituição bancária dispunha e dentro dos respectivos parâmetros internos para a concessão de crédito, facto é que “não foi possível, enquadrar a sua proposta de forma a garantir o financiamento nas condições pretendidas.
Ora neste sentido a autora fez tudo o que estava ao seu alcance, inclusive apresentou condições que pudessem, de certa forma, debelar alguns dos parâmetros de concessão de crédito, resultado esse que veio a revelar-se infrutífero e que culminou no indeferimento do financiamento bancário para aquisição do imóvel, objecto do supramencionado CPCV de bem futuro celebrado com V. Exas com base nos motivos já identificados.
Nesse mesmo dia de 26/01/2018, a informação de indeferimento foi apresentada telefonicamente pela nossa mandatária, à advogada de V. Exas, Dr.ª BB e formalizada para o email da referida mandatária, no próprio dia em que o Banco B nos deu conhecimento do mesmo, cujo conhecimento foi por V. Exas confirmado posteriormente.
Acresce ainda que, e atendo o nosso interesse, no sentido de manter e concretizar o negócio jurídico em causa, na reunião havida no dia 30/01/2018, a qual contou com a presença da nossa mandatária, Dr.ª AA, em nossa representação, do Dr. CC e do Dr. DD, em representação da ré e da Dr.ª BB, vossa mandatária, para além dos consultores envolvidos na mediação imobiliária (Sr.ª GG – EE e Sr. II – FF) foram reiterados os motivos pelos quais o financiamento tinha sido objecto de indeferimento e, por conseguinte, foi fundamentado e demonstrado de forma clara e inequívoca a Exas.
Não obstante o CPCV já se considerar resolvido pelos motivos atrás mencionados e apresentados no passado dia 26/01/2018, foi, ainda, apresentada, nessa reunião, uma proposta com algumas alterações contratuais, a fim de revalidar algumas das condições do negócio jurídico em causa, cuja formalização seguiu por email, no dia seguinte à citada reunião, a 31/01/2018.
A razão pela qual só hoje se remete a presente missiva cujo intuito é reiterar a condição resolutiva do CPCV prendeu-se com o facto de a autora estar a aguardar pela resposta de Exas remetida pela mandatária, por email, no passado dia 09/02/2018, na qual resulta a não aceitação das alterações contratuais apresentadas.
Nestes termos e atenta a condição resolutiva plasmada na cláusula 10.ª do CPCV de bem futuro celebrado com V. Exas, [somos a informar que o referido CPCV deverá considerar-se resolvido, obrigando-se V. Exas] a devolver a quantia de 185.000€, no prazo de 8 dias a contar da recepção da presente missiva”. (cf. doc.7 junto com PI) [por evidente lapso a sentença omitiu a parte entre parenteses recto, agora colocada por este TRL].
23\ No seguimento da comunicação acima transcrita, veio a ré, deduzir oposição ao accionamento da cláusula resolutiva (cf. doc.8 junto com a PI).
23-A: A autora não diligenciou pela marcação da escritura de compra e venda até ao dia 16/02/2018.
24\ Pese embora as posições anteriormente assumidas, a autora e a ré trocaram diversas comunicações nos meses subsequentes, destacando-se as mensagens trocadas entre o legal representante da autora e DD, administrador da ré, as quais ocorreram entre o período de 30/03 a 26/04/2018, tendo por objecto o CPCV.
25\ A autora diligenciou pela marcação da escritura pública para celebração do contrato prometido.
26\ Em 04/07/2018, a autora remeteu à ré, mediante carta registada com aviso de recepção, a informação sobre o agendamento da escritura pública para a outorga do contrato prometido, a ter lugar no dia 07/08/2018, pelas 11h, no Cartório Notarial do Dr. J (cf. doc.10 junto com PI).
27\ Na mesma missiva a autora interpelou ainda a ré para o cumprimento do CPA nos termos do considerando b e da cláusula 8/1 do mesmo, mediante outorga de contrato a ter lugar no dia 07/01/2018, pelas 11h, no Cartório Notarial do Dr. J.
28\ Na mesma notificação, a autora solicitou que a ré lhe remetesse, com antecedência de 5 dias relativamente à data agendada para a escritura, um conjunto de documentos a cargo da segunda, a saber: a) a certidão permanente da ré; b) a caderneta predial e a certidão permanente do imóvel, actualizadas; c) o comprovativo do cumprimento das obrigações de comunicação da compra e venda para efeitos de preferências legais; d) o comprovativo de que a situação tributária da ré se encontra integralmente regularizada; e) a minuta do contrato de arrendamento a celebrar entre as partes na data da outorga da escritura pública de compra e venda, nos termos acordados no CPA; e f) todos os demais documentos necessários à realização da escritura, nomeadamente, mas não exclusivamente, licença de utilização e certificado energético.
29\ A ré não disponibilizou os documentos necessários para a escritura, levando a autora a diligenciar pela obtenção de parte da documentação em falta.
30\ Após o agendamento da escritura pública a ré viria a comunicar que não estariam reunidas as condições para a celebração dos contratos definitivos, considerando-os definitivamente incumpridos.
31\ A autora não aceitou o incumprimento que lhe foi imputado pela ré, motivo pelo qual, manteve a data agendada para a escritura, 07/08/2018, tendo a autora comparecido no notário, providenciado pelas condições necessárias à concretização do negócio, mormente pagamento do remanescente do preço, i.e., 1.665.000€, conforme o comprova a cópia do cheque bancário emitido pelo Banco B, datado de 07/08/2018, à ordem da ré e comprovativo do pagamento do imposto de selo (cf. doc.11 junto com PI).
32\ A ré não compareceu à escritura.
33\ A ausência da ré foi certificada pelo Cartório Notarial do Dr. J nos seguintes moldes: “… foi marcada para ser realizada neste Cartório, no dia 07/08/2018, pelas 11h uma escritura de compra e venda, na qual a ré outorgaria como vendedora e a autora como compradora. Que o objecto da escritura era a fracção autónoma designada pela letra I […] Que a escritura foi marcada pelo referido comprador, tendo sido apresentados para o efeito os seguintes documentos: 1) Uma certidão permanente do registo predial on line, com o código de acesso, número […], que após consulta verifiquei estar registada a aquisição a favor de KK”, conforme apresentação número 3333/10/05/2018, e não a favor da ré; 2) Uma Caderneta Predial Urbana do 3.º Serviço de Finanças, obtida via internet em 02/08/2018; 3) Declaração do imposto de selo n.º […] emitida pela Direcção-Geral de Impostos; 4) Declaração do imposto municipal sobre as transmissões onerosas do imóvel número […] emitida pela Direcção-Geral dos Impostos”. Que no indicado dia compareceu o representante da sociedade compradora, não se tendo celebrado a escritura agendada por falta de comparência da representante da sociedade vendedora.” (cf. doc.12 junto com PI).
34\ A autora viria a apurar que a ré outorgou com o Banco B uma escritura pública, em 10/05/2018, na qual rescindiram, antecipadamente, o contrato de locação financeira existente entre ambos, relativo ao imóvel objecto do CPCV, culminando, em simultâneo, na compra do mesmo imóvel pela ré (cf. doc.13 junto com PI).
35\ E vindo a ré, em simultâneo, a efectuar a transmissão do imóvel objecto do CPCV celebrado com a autora, para a KK (cf. doc.14 junto com PI).
36\ Em data não apurada do ano de 2017, a ré decidiu delinear uma estratégia financeira que consistia em proceder à rescisão total antecipada do contrato de locação financeira imobiliária celebrado em 11/08/2011 com o Banco B, procedendo ao pagamento do remanescente do valor em dívida, valor este que à data de Maio de 2018 ascendia ao montante de 619.901,39€.
37\ A fim de, em acto simultâneo ou imediatamente posterior à rescisão do referido contrato de locação financeira, proceder à venda do imóvel objecto do CPCV celebrado pelas partes.
38\ Mediante esta operação a ré iria obter entre um incremento financeiro, uma liquidez superior a 1.000.000€ (correspondente ao diferencial entre a quantia liquidada ao Banco B e o valor da posterior da venda do bem imóvel), importância esta, que lhe iria permitir resolver as suas dificuldades económicas.
39\ No final do mês de Outubro de 2017, a ré decidiu contactou o consultor imobiliário, II, da FF, a fim de tentar identificar potenciais interessados para a aquisição deste bem imóvel, tendo-lhe transmitido o enquadramento desta operação (rescisão do contrato de locação financeira, celebração de CPCV de bem futuro e celebração em simultâneo de um contrato promessa de arrendamento com opção de compra) e a necessidade de o negócio se concretizar com a máxima urgência possível.
40\ No dia 15/11/2017, o referido consultor imobiliário transmitiu à ré, na pessoa de um dos seus administradores, Dr. DD, que tinha encontrado um potencial interessado neste negócio (a autora), a qual vinha propor as seguintes condições para a celebração do negócio: 1) Aquisição do imóvel por 2.000.000€ com um contrato de arrendamento pelo prazo de 15 anos cuja renda mensal terá de ser de 14.500€; 2) Aquisição do imóvel por 1.860.000€ com um contrato de arrendamento pelo prazo de 15 anos, cuja renda será de 13.500€; 3) Estas propostas estão condicionadas a (i) avaliação do imóvel, a agendar logo após a aceitação do cliente; (ii) garantias pessoais no contrato de arrendamento; (iii) cláusula de pré-aviso pelo prazo de 5 anos; 4) Para formalização do negócio estamos em condições de assinar CPCV até ao dia 30/11 com 10% do valor da venda” (cf. doc.1 junto com a contestação)
41\ Foi igualmente transmitido à ré que a autora não iria recorrer ao financiamento bancário, dado que, tal aquisição iria ser efectuada com capitais próprios, tendo disponibilidade praticamente imediata para proceder à celebração do CPCV e ao contrato definitivo de compra e venda.
42\ A ré transmitiu ao referido consultor imobiliário, II, a sua posição quanto à proposta apresentada, que se traduzia no seguinte: Entre as duas opções propostas, aceitava a da aquisição do imóvel por 2.000.000€ propondo apenas que a renda mensal fosse reduzida de 14.500€ para 14.000€; O presidente do conselho de administração da ré, Dr. CC aceitava avalizar pessoalmente a operação; No que concerne à cláusula de pré-aviso propôs a redução da mesma de 5 para 3 anos. Solicitava que seja discutida a possibilidade de exercer a opção de compra no final dos 15 anos de vigência do contrato (cf. doc. 2 junto com a contestação.
43\ Posteriormente, por comunicação datada de 17/11/2017, o referido consultor imobiliário veio transmitir que para “fechar” este negócio, a autora propunha que o valor da renda mensal fosse fixado em 14.250€ e o prazo de pré-aviso em 4 anos, condições estas que foram integralmente aceites pela ré em 21/11/2017 (cf. docs. 3 e 4 juntos com a contestação).
44\ Considerando que a autora transmitiu que não era possível proceder à assinatura dos referidos contratos até à data inicialmente indicada – 30/11/2017 – dado que, ainda não se encontrava concluída a avaliação ao imóvel, sendo igualmente necessário proceder à análise financeira e documental dos negócios jurídicos a celebrar, a mesma por comunicação datada de 15/12/2017, transmitiu à ré que a assinatura do CPCV e de arrendamento para fins não habitacionais, tinha sido adiada para o dia 26/12/2017, a realizar no Cartório Notarial da Dr.ª L (cf. doc. 5 junto com a contestação).
45\ Por comunicação datada de 17/12/2017, a autora remeteu à ré as minutas dos CPCV e venda e de arrendamento, de acordo com as condições contratualmente acordadas entre as partes.
46\ Por comunicação datada de 20/12/2017, a ré apresentou os seus comentários em relação às minutas anteriormente enviadas, tendo em síntese, proposto o seguinte: (i) indissociabilidade entre o CPCV e o CPA a celebrar entre as partes; (ii) a faculdade conferida à ré, após o prazo de 15 anos de vigência do contrato de arrendamento, de poder optar pela (re)compra do imóvel pelo preço de 2.000.000€ (cf. doc.7 junto com a contestação).
47\ A assinatura dos respectivos CPCV e de CPA não se veio a concretizar na data agendada pela autora – 26/12/2017 – por não ter conseguido colocar em Portugal os capitais necessários para a aquisição do referido imóvel.
48\ Por comunicação datada de 27/12/2017, a autora transmitiu à ré o seguinte:
[…]
É do vosso conhecimento que o m/cliente é um investidor estrangeiro e como tal, possui a maioria dos seus capitais fora de Portugal. Hoje, dia 26, tendo o mesmo tomado conhecimento da incapacidade de disponibilizar uma parte do preço de compra em tempo útil até ao final do mês de Janeiro de 2018, imediatamente contactou o seu Banco, em Portugal para pedido de financiamento. Foram entregues todos os documentos necessários para instrução do processo, incluindo a avaliação do imóvel, e havendo histórico do m/ cliente, existe possibilidade de a instituição bancária dar uma resposta em breve. Porém, não se prevê possível ser dada essa resposta antes da data de assinatura dos contratos promessas, pelo que, haverá necessidade de alterar a mesma”
[…]
(cf. doc.8 junto com contestação).
49\ Considerando que para ré era imprescindível que a escritura de compra e venda fosse celebrada até ao dia 31/01/2018, atendendo aos seus compromissos financeiros que teria de liquidar, fez transmitir à autora que caso tal circunstância não fosse possível de ser assegurada, teria de se dar sem efeito o negócio acordado entre as partes.
50\ Tendo a autora assegurado que não iria existir qualquer problema com o financiamento ora solicitado, que com toda a certeza tal operação estaria concluída com sucesso até finais de Janeiro de 2018, pelo que, não existia qualquer impedimento a que as partes prosseguissem com o negócio acordado.
51\ Por comunicação datada de 28/12/2017, a autora remeteu à ré as minutas finais do CPCV e do CPA para fins não habitacionais, mantendo-se a data agendada para a outorga da escritura de compra e venda – 31/01/2018 (cf. doc.9 junto com contestação).
52\ Por mail datado de 09/01/2018, o consultor imobiliário, II, transmitiu à ré o seguinte:
“O Sr. MM pediu para rever as condições de compra do edifício enquadrando a mesma nos seguintes moldes: (i) valor do negócio desce para 1.850.000€ motivado pela avaliação muito abaixo do asking price; (ii) o valor da renda mensal desce para 13.400€; (iii) a cláusula de opção de compra será exercida pelo valor de 2.450.000€ e (iv) as transferências do capital já estão em Portugal” (cf. doc.10 junto com contestação).
53\ Igualmente, por comunicação datada de 10/01/2018, a Dr.ª AA, na qualidade de representante da autora transmitiu à ré o seguinte:
“Antes de mais, queria apresentar as minhas sinceras desculpas, em meu nome e do meu cliente, pelo grave transtorno causado a si e aos seus clientes (…) No seguimento do assunto que nos une, após confirmação da vossa aceitação perante as condições apresentadas no dia de ontem, as quais foram obtidas junto da nossa comercial e no decurso da resposta do Banco relativamente ao financiamento solicitado por parte do m/cliente, estou em condições de informar à colega que poderei reunir com os seus clientes para a assinatura do CPCV e de arrendamento no próximo dia 16/01/2018, pelas 16h30, nas vossas instalações” (cf. doc.11 junto com contestação).
54\ A ré aceitou a proposta apresentada pela autora, tendo por comunicação datada de 12/01/2018, transmitido à autora que confirmava a sua disponibilidade para a outorga dos contratos-promessa no dia 16/01/2018, pelas 16h30, aguardando que, lhe fossem enviadas as minutas definitivas dos contratos (cf. doc.12 junto com contestação).
55\ Posteriormente, por comunicação datada de 12/01/2018, a autora veio proceder ao envio das minutas dos contratos-promessa para análise da ré, tendo igualmente transmitido que:
“uma nota relativa ao prazo da celebração da escritura definitiva, prende-se com a informação obtida junto do banco, no dia de hoje, que considerou ser conveniente alterar para 30 dias, desde a data da assinatura do CPCV, atendendo à data em que este é assinado e toda a burocracia envolvida no tocante ao financiamento. Não obstante, envidarei todos os esforços para que a outorga da escritura pública seja feita no menor tempo possível” (cf. doc.13 junto com contestação).
56\ Pretensão esta que foi rejeitada pela ré em 15/01/2018 tendo expressamente transmitido à autora que não era possível haver alteração quanto à data para a celebração do contrato definitivo (cf. doc.14 junto com contestação).
57\ No dia 15/01/2018 (dia anterior ao fixado para a outorga dos contratos-promessa), o mediador imobiliário, II, transmitiu à ré que ainda não tinha sido emitida a carta de aprovação do financiamento por parte do Banco, pelo que, a autora vinha propor o seguinte: 1) Assinatura do CPCV amanhã com entrega do sinal acordado, mas sujeito à condição de aprovação do financiamento bancário O Banco garantiu não haver nenhum obstáculo por parte do meu cliente para a obtenção do financiamento solicitado, no entanto, não consegue até ao dia de amanhã obter o parecer definitivo da operação. 2) Adiamento do CPCV até 2ª feira 22/01 (data em que prevemos ter a dita aprovação bancária). O meu cliente está bastante incomodado com a situação em que esta não decisão o colocou, mas afirma que só assina sem condicionalismos, recebendo o parecer definitivo do Banco. Se o teu cliente pretender avançar com a cláusula condicional a que nos referimos no ponto 1 estaremos aptos assinar o contrato amanhã. Na hora e local indicado (cf. doc.15 junto com contestação) [emendou-se o erro de data, que vinha da contestação, pois que constava 15/01/2019, quando é evidente que é 15/01/2018 - TRL].
58\ Durante o dia 16/Jan/2018 a ré decidiu aceitar as condições propostas pela autora, motivo pelo qual, foi introduzida nessa data a cláusula 10.ª (condição resolutiva) no CPCV e, por outro lado, ficou contratualmente estabelecido entre as partes, que a escritura de compra e venda deveria ser obrigatoriamente realizada até 30 dias após a assinatura do CPCV (alteração da cláusula 4.ª) [emendou-se o erro de data, que vinha da contestação, pois que constava 16/12, quando é evidente que é 16/01, e acrescentou-se o ano para evitar confusões; a cláusula 4.ª do contrato está transcrita no facto 10 e a expressão agora rasurada não consta dela, razão pela qual foi feita a rasura - TRL].
59\ A ré aceitou as condições atendendo, por um lado, aos compromissos financeiros já assumidos e, por outro lado, à garantia que lhe foi transmitida que não existia qualquer obstáculo à aprovação do financiamento, tanto mais que já tinham sido rejeitas as propostas de outros interessados e teria de se voltar ao inicio de todo o processo negocial.
60\ No próprio dia da assinatura do CPCV foi introduzida a cláusula 10.ª (condição resolutiva) e, por outro lado, ficou contratualmente estabelecido entre as partes, que a escritura de compra e venda deveria ser realizada até 30 dias após a assinatura do CPCV (alteração da cláusula 4.ª), ou seja, até ao dia 16/02/2018.
61\ Na reunião realizada no dia 30/01/2018 a ré comunicou à autora que pretendia que lhe fosse fundamentado e demonstrado os motivos pelos quais o Banco B não aprovou o financiamento, por considerar que a declaração enviada pelo Banco é manifestamente pouco precisa e não esclarecedora.
62\ Por comunicação datada de 31/01/2018, a Dr.ª BB, na qualidade de responsável pelo departamento jurídico da ré, transmitiu à autora, na pessoa da sua representante, Dr.ª AA, o seguinte:
Na sequência da nossa reunião havida ontem nos seus escritórios […] encontramo-nos a aguardar com a maior brevidade possível, o documento que a colega ficou de nos enviar, explicitando os motivos que levaram o banco a não aprovar o financiamento, bem como as alterações contratuais e negociais que nos tem vindo a apresentar, face ao inicialmente acordado entre as partes e que levou ao ckecking hands entre a ré e a autora […] em Novembro de 2017.
Alertamos para a impreteribilidade de o referido documento nos ser remetido durante o dia de hoje, uma vez que, o conselho de administração da ré irá reunir amanhã de manhã, sendo este assunto, uma das ordens de trabalho”
[…]
(cf. o doc.16 junto com a contestação).
63\ O documento solicitado pela ré nunca foi enviado à ré, tendo apenas a representante da autora, Dr.ª AA, por comunicação datada de 31/01/2018, transmitido à ré que, em síntese, em determinada altura do negócio, a autora teve de recorrer ao financiamento bancário, o que fez junto do Banco B, tendo de rever as perspectivas do negócio, quer quanto aos capitais próprios, quer quanto ao financiamento; que o banco não garantiu o financiamento nas condições pretendidas, pelo propõe alterações para a concretização do negócio: redução do preço para o montante de 1.600.000€; aditamento de um n.º 2 à cláusula 4.ª do CPCV através da qual o prazo previsto no nº 1 poderia ser prorrogado por mais 15 dias de calendário; o prazo de pré-aviso para a denúncia do contrato de arrendamento passaria a ser de 5 anos (cf. o doc.17 junto com a contestação).
64\ Por carta registada com aviso de recepção datada de 09/02/2018 e recepcionada pela autora em 12/02/2018, a ré vem relembrar à autora as condições acordadas entre as partes durante as negociações preliminares para a celebração dos negócios e, ainda, os motivos pelos quais não podia aceitar a proposta apresentada, referindo expressamente o seguinte:
(i) Foi essencialmente com base no pressuposto de que o pagamento do preço seria efectuado exclusivamente com capitais próprios, permitindo a celeridade na concretização do negócio, tendo sido fixado o prazo de 30/11/2017 para a celebração do CPCV e o prazo de 31/01/2018, para a escritura de compra e venda, que a ré decidiu aceitar a proposta da autora, preterindo os demais interessados na aquisição; (ii) Em relação à alteração da proposta apresentada pela autora, em 09/01/2018, a ré, mais uma vez, com base na promessa da autora de que as verbas já estariam disponíveis e de que o prazo dos contratos prometidos se manteria inalterado, na sua boa-fé de concretização do negócio e, ainda, de conseguir honrar o que se tinha proposto perante terceiros, viu-se constrangida a aceitar a alteração das condições entretanto impostas”; (iii) E, no que toca às alterações propostas na véspera da assinatura do CPCV, ou seja, no dia 15/01/2018, perante a opção de assinar no dia seguinte, 16/01/2018, com uma condição de obtenção de financiamento sem qualquer tipo de risco de aprovação, conforme nos foi assegurado, o qual, aliás estaria para ser formalizado a todo o instante, dada a cabal capacidade financeira da autora (que só não utilizaria na totalidade capitais próprios para não sofrer as penalizações bancárias), ou, ser o contrato adiado mais uma vez para o dia 22/01/2018, a ré optou pela primeira hipótese. (iv) A ré desconhece se a autora tem ou não capacidade para pagar o preço, nem os motivos que levaram à não obtenção do financiamento e, ainda, se fez tudo o que estava ao seu alcance para que as condições negociais a que se obrigou fossem cumpridas. (v) Finalmente, no que concerne às alterações contratuais ora propostas, a ré considera as mesmas inaceitáveis, pelo que, são rejeitadas na sua plenitude, com todas as consequências dai advenientes (cf. o doc.8 junto com a PI).
65\ Na sequência da recepção da referida missiva, a ré por carta registada com aviso de recepção datada de 20/02/2018, transmitiu à autora o seguinte:
“Ao abrigo do disposto na cláusula 4.ª do CPCV outorgado a 16/01/2018 entre a ré na qualidade de promitente vendedora e a autora, na qualidade de promitente compradora, cabia a esta última, ao abrigo do disposto na cláusula 4.ª do referido contrato, proceder à marcação da escritura de compra e venda a qual deveria ser celebrada até ao dia 16/02/2018. No entanto, até à presente data, não recebemos qualquer comunicação de agendamento da escritura de compra e venda por parte da autora, nem se encontram verificados os pressupostos para aplicação da cláusula resolutiva prevista na cláusula 10.ª do CPCV, pelos motivos claramente demonstrados na nossa missiva de 09/02/2018 (que junto anexamos e damos aqui por integralmente reproduzida para todos os legais efeitos), não operando, como tal, os efeitos aí previstos, nem por consequência, os aludidos na missiva de 12/02/2018, assinada por RV, como “pela autora” e os quais repudiamos em absoluto, porquanto o seu teor se encontra desprovido de fundamentação e demonstração concreta e efectiva dos factos e evidências objectivamente necessários para que a cláusula possa ser exercida nos termos contratualmente previstos.
Assim, encontrando-se ultrapassado o prazo contratualmente fixado na cláusula 4.ª do CPCV, sem que tenha a autora procedido à marcação da escritura de compra e venda, nem logrado demonstrar e provar a verificação do evento condicionante como era sua obrigação, a que acrescem todos os demais factos descritos na nossa missiva de 09/02/2018, apensa ao presente documento (que consubstancia uma clara quebra do principio da confiança), considera-se verificada a violação de diversas obrigações contratuais que sobre V. Exas impendem, com as legais consequências que daí advêm” (cf. doc.18 junto com a contestação).
66\ Entre 13/05/2009 e 31/10/2018, a forma da ré se obrigar era: com a assinatura, (a) isoladamente, do presidente do Conselho de Administração; (b) conjunta de outros dois administradores; com a assinatura de procuradores, existindo, dentro dos limites da procuração; o Conselho de Administração era composto por CC, na qualidade de presidente; por ZZ, na qualidade de vice-presidente e por YY e DD, na qualidade de vogais.
*
Da impugnação da decisão da matéria de facto
A ré entende que devem ser aditados aos provados, os seguintes factos:
66: A autora, nunca tem/teve qualquer processo (dossier) de financiamento aberto junto da referida entidade bancária.
67: A autora no dia 04/12/2017 apenas apresentou uma manifestação de interesse junto do balcão do Banco B - em contratar um financiamento (1.600.000€) para a aquisição do imóvel objecto do CPCV.
68: O parecer favorável emitido por um balcão, não tem qualquer valor vinculativo, nem condiciona a aprovação do crédito por parte da área de risco, tendo esta entidade emitido um parecer desfavorável à aprovação do crédito por parte da autora.
Ou, caso se venha a considerar que existiu um processo de financiamento, face à recusa da autora (cf. factos 61, 62 e 63), bem como do seu legal representante (cf. depoimento prestado em sede de julgamento) em se pronunciar sobre tal matéria, desde já se requer, ao abrigo das faculdades conferidas no que respeita à reapreciação da prova, que seja ordenada a dispensa do sigilo bancário, nos termos e ao abrigo do disposto nos termos do art. 135/3 do CPP, ex vi do art. 519/4 do CPC, dado que, tais elementos são manifestamente imprescindíveis para a descoberta da verdade.
Para tal a ré diz, em síntese, feita por este tribunal [aqui como de seguida, para todas as outras peças processuais], da parte que tem a ver com a impugnação de facto, deixando de fora questões de direito e discussão de outros factos, que:
O CPCV inclui a cl.ª 10.ª na qual consta que na eventualidade do financiamento a que a autora ia recorrer viesse a ser indeferido, deveria considerar-se resolvido o contrato, obrigando-se a promitente vendedora e devolver o sinal em singelo; nesta acção a autora quer a restituição do sinal entre o mais com base no accionamento da cl.ª 10.ª; a autora invoca, para tanto, o facto de não ter obtido o financiamento, conforme comunicação do Banco B transcrita no facto 17; depois dessa comunicação, a autora e a ré reuniram, resultando algumas propostas de alterações contratuais, a que a ré viria a não dar a sua anuência; na sequência, a autora reenviou à ré a comunicação do Banco B reafirmando o accionamento da cl.ª 10.ª, a que a ré se opôs; a ré diz que apenas aceitou a inserção da cláusula 10.ª, porque no dia anterior à outorga do CPCV foi informada que ainda não tinha sido aprovado o financiamento e a autora lhe propôs a assinatura do CPCV sujeito à cl.ª, dizendo-lhe que o Banco B tinha garantido não haver nenhum obstáculo por parte do autora para a obtenção do financiamento; na reunião referida acima, a ré comunicou à autora que pretendia que lhe fosse fundamentado e demonstrado os motivos pelos quais o Banco B não aprovou o financiamento e no dia a seguir insistiu pelo envio do documento explicitando esses motivos, o que a autora não satisfez; depois, porque a ré não aceitou as alterações propostas, a autora resolveu o contrato por carta de 12/02/2018, solicitando a devolução do sinal em singelo (185.000€); a ré comunicou à autora que considerava a resolução ilícita, por não ter demonstrado os motivos do indeferimento do financiamento; isto porque, para além disso, a ré desconhece o teor da proposta apresentada pela autora junto do Banco B, mais concretamente, o montante do empréstimo solicitado, o enquadramento da operação financeira proposta pela autora, as condições de pagamento por si apresentadas, bem como, as garantias que pretendia prestar ao Banco B.
Continua a ré: como a autora se recusou a indicar os motivos/fundamentos do indeferimento, a ré requereu na contestação que se oficiasse ao gestor de empresas do balcão do Banco B, a fim de proceder à junção de cópia completa do processo de financiamento apresentado pela autora, do qual deverá constar a proposta apresentada por esta entidade, o enquadramento da operação pretendida pela autora e os motivos pelos quais, em 26/01/2018, o Banco B não aprovou o financiamento; o Banco B, numa 1.ª comunicação de 19/01/2023, invocou o sigilo bancário; e depois, a 27/02/2023, o Banco B veio escudar-se no sigilo bancário para não prestar tais informações; contudo, a 23/04/2024, o Banco B transmitiu o seguinte: Remete-se, em formato PDF, cópia da proposta “digital” de financiamento de crédito da autora única documentação localizada relativamente ao pedido de financiamento de crédito do cliente. Mais informamos que após todas as diligencias realizadas junto de arquivo, não foi localizada a cópia do processo de pedido de financiamento apresentado pelo cliente/autora. Ora, de acordo com a proposta de financiamento apresentada junto do Balcão, cuja cópia se encontra anexa à referida informação, apenas foi possível aferir o seguinte: i\ A referida proposta foi apresentada pela autora no dia 04/12/2017; ii\ O montante do financiamento solicitado era de 1.600.000€; a ré tornou a insistir pela resposta e o Banco B transmitiu o seguinte a 04/11/2024:
“Questão prévia:
O Banco não está vinculado a seguir uma tramitação específica relativa aos processos de financiamento, pelo que existem pedidos de crédito onde apenas existe o documento interno que contem informação absolutamente confidencial inerente aos critérios de análise para operações de crédito em vigor a cada momento no Banco.
Posto isto, importa esclarecer o seguinte:
1\ O cliente/autora, após consultas ao arquivo, conclui-se que não tem/teve qualquer processo (dossier) de financiamento;
2\ “O processo” decorreu da seguinte forma: O cliente manifestou interesse, no seu balcão do Banco B, em contratar um financiamento num determinado montante para a aquisição de um imóvel;
3\ No balcão foi-lhe solicitada a entrega dos documentos considerados necessários para análise de crédito;
4\ O identificado balcão remeteu, em 04/12/2017, a proposta à área de risco do banco (órgão competente para analisar operações de crédito) com o parecer favorável e assinado por dois colaboradores do identificado balcão.
5\ O parecer favorável emitido por um balcão, enquanto órgão de 1ª linha, não tem qualquer valor vinculativo, nem condiciona a aprovação do crédito por parte da área de risco, sendo esta uma estrutura autónoma e independente, que analisou a proposta recebida do balcão, no tempo que considerou necessário, podendo neste lapso de tempo ter solicitado documentação adicional, tendo o tempo de decisão variável em função do volume de trabalho, resultando essa cuidada análise na comunicado ao balcão da não aprovação do financiamento;
6\ A comunicação de recusa do financiamento foi comunicada ao cliente em reunião com o balcão e formalmente enviada através da carta datada de 26/01/2018, que se encontra junto aos autos.
[…]
Por fim esclarecemos que todas as operações de crédito no banco obedecem a critérios de risco, de cumprimento legal, de natureza comercial, de orientação estratégica, em função de determinações exclusivas do banco, tendo por isso natureza sigilosa, não sendo susceptíveis de divulgação.
E a ré continua: ao ser interrogado sobre tal matéria, o Sr. NN, na qualidade de funcionário do Banco B, veio escudar-se no sigilo bancário para não prestar tais informações, conforme se pode aferir pelo seguinte extracto do seu depoimento: […].
Ou seja, do teor do referido depoimento foi possível aferir que apenas existiu uma proposta de financiamento que foi indeferida logo à partida, motivo pelo qual, não existiu processo de financiamento, nem tão-pouco, chegaram a proceder à avaliação do imóvel, contudo, ao ser questionado sob os motivos de tal indeferimento, a referida testemunha veio invocar o sigilo bancário, afirmando apenas que o Banco B não tinha interesse em avançar com tal proposta. Mais,
Em sede de declarações de parte, o legal representante da autora, ao ser inquirido sobre tal matéria, recusou-se expressamente a explicar quais os fundamentos da não aceitação da proposta por parte do Banco B, conforme declarações que ora se transcrevem: […].
A autora responde, em síntese, que:
O facto referido pela ré no início da impugnação não corresponde à verdade: a autora teve efectivamente uma “operação de financiamento para mútuo para aquisição da fracção objecto do CPCV”. O que resulta insofismável da carta do Banco B é que a autora realizou um pedido de financiamento e que o mesmo foi alvo de análise pela instituição bancária, dentro das “diversas possibilidades de financiamento” disponíveis mas que não foi possível garantir o financiamento nas condições pretendidas.
Este facto foi confirmado pela testemunha NN, director de balcão da agência onde a autora é cliente e onde foi feito o pedido de financiamento bancário: [transcreve passagens do depoimento]
Isto pese embora as várias tentativas de condicionamento do seu depoimento. Se a ré, em juízo, não foi bem-sucedida em “colocar palavras na boca” da testemunha, a verdade é que está a tentar fazê-lo novamente em sede de alegações. Com efeito, a ré está a desvirtuar completamente o depoimento prestado pela testemunha, ao concluir – sem qualquer sustentação - que “apenas existiu uma proposta de financiamento que foi indeferida logo à partida”. Quando a testemunha foi clara em dizer – “Não, não foi chumbada à raiz. Se fosse chumbada à raiz, a proposta nem sequer seguia para riscos. Foi porque acreditávamos, na altura, na estrutura, no grupo económico da autora e submetemos a proposta.”
A ré, agora incidindo sobre as declarações de parte do legal representante da autora, num depoimento dificultado pela interpretação tradução, volta a fazer as mesmas conclusões não suportadas pela prova efectivamente produzida em juízo [transcreve passagens das declarações]
O pedido alternativo da ré não tem qualquer razão de ser, muito menos razoabilidade – face aos interesses em conflito, entre, por um lado, o sigilo bancário, e, por outro, a prova de um facto que não tem (nem teve!) a relevância pretendida pela ré, considerando a conduta das partes, posterior à invocação da condição resolutiva, que demonstra que se mantivera o interesse e a intenção na manutenção do CPCV, e que foi considerada provada. Ora, o juízo de admissibilidade de prova a produzir em juízo implica não apenas uma análise da legalidade mas também da sua pertinência. Esta pertinência deverá, forçosamente, ser aferida em função do processo teleológico e da factualidade necessária para a boa decisão da causa. Ora, in casu, resulta demonstrado que a circunstância da condição resolutiva ter sido verificada ou não, não teve relevância para a formação da convicção do tribunal a quo.
Mais se refira que os factos 66, 67 e 68 que a ré pretende aditar não têm qualquer razão de ser – ou mesmo razoabilidade.
A circunstância de a ré entender chamar-lhe de “manifestação de interesse junto do balcão” não tem qualquer respaldo na prova produzida. Efectivamente foi confirmado por prova documental e testemunhal, na pessoa do director da agência do Banco B que a autora solicitou um financiamento para aquisição da fracção autónoma e que esta operação de financiamento, embora tendo obtido o parecer favorável da agência, foi recusada pela área de risco do Banco [a autora transcreve aqui a carta do facto 17].
O facto 68 - mesmo desconsiderando a circunstância de não ter sido alegado nos autos - resulta da prova produzida. Em qualquer caso, a sua inclusão em nada altera o sentido da decisão recorrida, com efeito, a autora sempre soube que o financiamento não se encontrava aprovado pelo parecer favorável do balcão onde foi apresentado o respectivo pedido, foi exactamente essa consciência que motivou a negociação e inclusão da condição resolutiva.
Estes factos não devem ser incluídos na lista de factos provados, porquanto os mesmos ou são falaciosos, ou não correspondem à verdade ou são inconsequentes para a boa decisão da causa.
Apreciação:
Antes de mais, a 27/02/2023, o que o Banco B fez foi responder da seguinte forma e não como a ré resumiu: I\ Enviamos em anexo cópia do processo de financiamento apresentado pelo cliente [contém 6 documentos – um deles uma comunicação do cliente com data de 27/11/2017]; II\ Relativamente aos motivos subjacentes à não aprovação do financiamento, cumpre-nos informar o seguinte: Todas as operações de crédito são objecto de análise tendo por base um critérios de natureza diversa, de risco, de cumprimento legal, de natureza comercial, de orientação estratégica, as quais são evolutivas e da exclusiva determinação do Banco. Tais critérios são internos não passiveis de divulgação publica. A liberdade contratual, de que o Banco goza, admite a possibilidade de uma operação de crédito ser recusada neste banco e, sendo apresentada noutro Banco, possa ser aprovada.].
Também a 23/04/2024, o Banco B não transmitiu só o que é referido pela ré, pois que, em anexo, devidamente notificado à ré, enviou ainda a comunicação interna do balção para a UAE P&N Sul, com duas páginas e a proposta da operação com 18 páginas.
Na sequência do que, a ré escreveu (a 22/07/2024), entre o mais, “conforme se pode comprovar pelo teor da informação prestada pelo Banco B não restam dúvidas de que, tal instituição continua a não dar cumprimento integral ao que lhe foi ordenado por este tribunal, na medida em que, apesar de ter sido junto aos presentes autos cópia do processo de financiamento apresentado pela autora bem como do teor do parecer favorável emitido em 04/12/2017 […].” (art. 1 daquela peça).
Quanto ao depoimento da testemunha NN, as passagens transcritas pela ré, sem sequer contar com as passagens transcritas pela autora, são inequívocas, para quem não as ler de forma preconcebida pela ré nas alegações e nas instâncias, que a testemunha confirmou exactamente o que consta das respostas do Banco B, sem invocar para o efeito o sigilo bancário (embora o referindo de passagem).
Quanto às passagens das declarações de parte da autora, delas não decorre que a parte se tenha recusado a explicar quais os fundamentos da não aceitação da proposta por parte do Banco B (que nem se demonstra que tivesse razões para saber quais foram), mas apenas que a parte não conseguiu responder de forma adequada a perguntas argumentativas feitas pela ré através de um tradutor. Veja-se, apenas como exemplo, a pergunta feita pela mandatária da ré, quase uma hora depois do início das declarações de parte, sabendo a ré que a pergunta teria que ser feita através de um intérprete: “[00:53:06] Portanto, o que o Banco veio dizer, e depois já vamos ver, é que o indeferimento não é pela ré. É porque a proposta não era possível ser enquadrada, a proposta apresentada pela autora. Portanto, a questão é: se teve reuniões… no período entre 4 de Dezembro até esta data, se teve alguma reunião com o banco, se lhe foi transmitido o porquê da proposta de a autora não ser aceite?”
Posto isto: as 3 informações prestadas pelo Banco B ao processo, esclarecidas pelo depoimento da testemunha NN, não deixam dúvidas do seguinte:
A 27/11/2017, a autora fez um pedido de financiamento ao Banco B de 1.600.000€ para a compra da fracção objecto do CPCV; no balcão do Banco B foi-lhe solicitada a entrega dos documentos considerados necessários para análise de crédito; a 04/12/2017 o balcão remeteu proposta de financiamento à área de risco do banco (órgão competente para analisar operações de crédito) com o parecer favorável e assinado por dois colaboradores do identificado balcão; esse parecer não tem qualquer valor vinculativo, nem condiciona a aprovação do crédito por parte da área de risco, sendo esta uma estrutura autónoma e independente, que analisou a proposta recebida do balcão, no tempo que considerou necessário, podendo neste lapso de tempo ter solicitado documentação adicional, tendo o tempo de decisão variável em função do volume de trabalho, resultando essa análise na comunicado ao balcão da não aprovação do financiamento; a comunicação de recusa do financiamento foi comunicada à autora em reunião com o balcão e formalmente enviada através da carta datada de 26/01/2018, que se encontra junto aos autos (é o doc. 17.)
Estes factos interessam à decisão de direito do preenchimento da cláusula 10.ª do CPCV e por isso devem ser acrescentados aos factos provados, como facto 15-A.
Destes factos resulta que os factos 66 e 67 propostos pela ré são conclusões/interpretações feita pela ré, aliás em desacordo com a interpretação por ela feita nos autos a 22/07/2024. Apurado o que se passou, embora de forma não coincidente com o pretendido pela ré, fica satisfeita a pretensão principal desta impugnação da ré e prejudicada a pretensão subsidiária. De qualquer forma, quanto a esta, esclareça-se que a ré não alegava qualquer conluio do Banco B com a autora, pelo que as razões particulares do Banco B, em relação ao qual se pode admitir a existência de um segredo comercial, para o indeferimento do pedido de financiamento não são objecto do processo e, por isso, ela, no caso, teria de ser indeferida se não fosse ter ficado prejudicada.
*
A ré entende que deve ser aditado aos provados, o seguinte facto:
69: A ré vincula-se com a assinatura, isoladamente, do presidente do Conselho de Administração; com a assinatura conjunta de outros dois administradores; com a assinatura de procuradores, existindo, dentro dos limites da procuração e o seu Conselho de Administração era composto pelo Dr. CC, na qualidade de presidente; pelo Dr. ZZ, na qualidade de vice-presidente e pelos Srs. YY e DD, na qualidade de vogais.
Para tal, a ré diz que:
Esta matéria é de manifesta importância, na medida em que o facto 24 parte do pressuposto de que o administrador, DD, tinha poderes para vincular a ré.
E continua: o facto 69 comprova-se pelo teor da certidão comercial permanente da ré como doc.2 com a contestação, mais concretamente, de acordo com a ap. 2/20090513. E quanto à composição do CA, no período compreendido entre 13/05/2009 a 31/10/2018, cf. p. 281/20180131.
De acordo com a prova produzida ficou claramente demonstrado que DD, não só não tinha poderes para vincular a sociedade, como também deixou de exercer as funções de administrador no último trimestre de 2018, o que é confirmado pelas seguintes passagens do depoimento de DD […].
A autora responde que:
A ré pretende socorrer-se de um formalismo que não teve qualquer correspondência com a realidade das negociações mantidas entre as partes.
Com efeito, a própria ré, na sua contestação, designadamente nos §§ 159 e 160, confirma que DD agiu em sua representação no âmbito dos contactos mantidos com a ré entre Março e Abril de 2018 (159\ Ora, o que sucedeu foi que durante o mês de Março de 2018, a autora voltou ao contacto com a Ré, informando-a de que ainda estava interessada em prosseguir com o negócio caso as suas condições fossem aceites, pretensão esta, que foi peremptoriamente recusada pela ré, cf. se pode comprovar não só pelo teor da documentação já junta aos presentes autos, como também, 160\ pelo “corte”, pelo termino dos contactos que vinham a ser estabelecidos entre o legal representante da autora e o Dr. DD, por parte da ré, a partir do final do mês de Março, ruptura essa que, veio a culminar com a comunicação enviada pela ré no dia 27/04/2018, cf. doc.19 já junto aos autos com a contestação).
Acresce ainda que, o próprio DD, a instâncias da ré, refere que foi mandatado para encetar contactos e promover negociações em representação da ré no sentido da comercialização do imóvel objecto do CPCV [transcreve passagens do depoimento].
Assim a ré estará a agir – no mínimo - em abuso de direito, ao pretender incluir o facto à lista dos provados; pelo que esta pretensão deverá ser recusada, não por não corresponder à verdade, mas por ser manifestamente tacticista, em claro abuso de direito, na modalidade venire contra factum proprium, bem como em violação dos deveres de lealdade e boa-fé negocial que devem imperar no comércio jurídico.
Apreciação:
Antes de mais diga-se que não é correcto dizer-se que o facto 24 tenha o pressuposto referido pela ré.
Posto isto,
O facto pretendido aditar pela ré está provado documentalmente e, da perspectiva da ré, tem interesse para a decisão da causa, pelo que deve ser consignado (facto 66) para possibilitar essa discussão a nível de Direito.
*
A ré quer que seja aditado aos provados, o seguinte facto [a ré não sugeriu nenhum facto 70]:
71: A autora não diligenciou pela marcação da escritura de compra e venda até à data contratualmente fixada pelas partes, ou seja, até ao dia 15/02/2018.
A ré fundamenta esta pretensão, em síntese: face ao teor do CPCV, bem como à demais documentação junta aos autos (que concretiza).
A autora responde que a ré pretende, mais uma vez, trazer um facto que, embora verdadeiro, é inconsequente para a boa decisão da causa. Não deverá ser aditado o facto, por manifesta impertinência para o bom julgamento da causa.
Apreciação:
A obrigação de marcar a escritura era da autora. O não cumprimento da obrigação não tem de ser provado. O que teria de ser alegado, a ter ocorrido, era o facto que consubstanciava o cumprimento da obrigação. Como é um pressuposto implícito que a autora não providenciou pela marcação da escritura antes do momento em que o diz ter feito e está provado, o facto de não constar nada expressamente quanto a tal seria irrelevante. No entanto, visto que o facto 25 não está datado e sua ligação do facto 26 não é suficiente para o datar, importa realmente esclarecer que:
23-A\ A autora não diligenciou pela marcação da escritura de compra e venda até ao dia 16/02/2018.
*
A ré quer que seja eliminado o facto provado 24 e que se aditem aos factos provados os seguintes:
i\ Após ter procedido à resolução do CPCV com fundamento no indeferimento do pedido de financiamento, a autora, voltou a demonstrar interesse em proceder à celebração dos contratos definitivos.
ii\ Face à ausência de qualquer reposta por parte da ré, a partir do início do mês de Março de 2018, os mediadores do referido negócio passaram a ser pressionados pelo legal representante da autora, no sentido de reatar as negociações com vista à definição do valor da venda,
iii\ A partir dessa data, o legal representante da autora contactou directamente o Dr. DD, tendo-lhe transmitido que, nessa data, já estava disponível para celebrar o negócio pelo valor inicialmente acordado, mediante recurso a capitais próprios, pelo que se encontrava disponível para acertar as demais condições do negócio;
iv\ Nem a ré, nem o seu presidente do Conselho de Administração, aceitou ou validou qualquer proposta apresentada pela autora, tendo mantido a posição transmitida em 20 de Fevereiro de 2018 [numa segunda versão da sua pretensão, a ré abandonou a parte final sublinhada].
v\ Em Maio de 2018, foi realizada uma única e derradeira reunião na sede da autora, no âmbito da qual foi expressamente transmitido à autora que não tendo sido celebrado o contrato definitivo até à data contratualmente fixada entre as partes, existiu um incumprimento definitivo do mesmo por parte da autora e ainda que, face à conjuntura financeira da ré, esta teve de procurar uma alternativa para se financiar e obter liquidez, tendo já procedido à alienação do imóvel a terceiros.
E quer que os factos 30 e 34 sejam alterados para o seguinte [este TRL sublinhou as partes que a ré quer introduzir]:
30: Na sequência da interpelação para a outorga da escritura pública, a ré veio a comunicar à autora que, há já muito tempo, o CPCV tinha sido definitivamente incumprido pela autora, conforme claramente demonstrado e transmitido tanto por escrito, como pessoalmente na última reunião havida na sede da autora no passado dia 17/05/2018, pelo que, não se encontram reunidas as condições para a celebração dos contratos definitivos.
34: No âmbito da reunião realizada no dia 17/05/2018 [a ré, por lapso, escreveu dia 18 - TRL] foi transmitido à autora que a ré já tinha procedido à alienação de imóvel a terceiros, tendo, posteriormente, a autora diligenciado pela obtenção de certidão da escritura pública outorgada com o Banco B, em 10/05/2018, na qual rescindiram, antecipadamente, o contrato de locação financeira existente entre ambas relativo ao imóvel objecto do CPCV, culminando, em simultâneo, na compra do mesmo imóvel pela ré e, procedido à notificação da ré para a celebração da escritura de compra e venda.
A fundamentação desta pretensão é a seguinte:
Depois de referir, de novo, que DD não vinculava a ré, cf. se pode aferir pela certidão comercial permanente junta aos autos, e de repetir, por outras palavras, tudo o que pretende que se dê como provado, invocando, ainda, de passagem, o “teor das mensagens anexas/juntas aos autos”, o teor da comunicação enviada em 20/02/2018 (facto 65) e a comunicação datada de 27/04/2018 – a ré não o diz, mas trata-se do doc.19 junto com a contestação -, a ré passa a invocar passagens dos testemunhos de GG, que era mediadora contratada pela autora, para este negócio […] e da testemunha II, mediador contratado pela ré […], para confirmar o que a ré pretende aditar em ii\ e a reunião referida em v\, do depoimento de DD para os factos iii\ e iv\, das declarações do presidente do Conselho de Administração da ré para prova da parte final de v\ e do depoimento de BB para o facto v\ e para as propostas alterações aos factos 30 e 34, para depois concluir pela actuação da autora descrita no meio da redacção proposta para o facto 34 e transcrever a carta da ré para a autora de 13/07/2018, doc. 20 da contestação, sem dizer para prova de quê, mas que se vê que é a base do que consta de v\ e das redacções propostas para 30 e 34.
Essa carta tem o seguinte teor:
Celebração de escritura pública de compra e venda e de contrato de arrendamento.
Exmos. Senhores.
Acusamos a recepção da vossa carta datada de 04/07/2018, referente ao assunto em epígrafe, a qual, merecendo a nossa melhor atenção, não pode, porém, deixar de ser recebida com total estupefacção.
Efectivamente, procedem agora V. Exas ao agendamento de uma escritura pública referente a um contrato-promessa de compra e venda, que, como muito bem sabem, se encontra, há já muito, definitivamente incumprido pela autora, face à sua reiterada conduta inadimplente.
Tal situação foi-vos claramente demonstrada e transmitida tanto por escrito, como pessoalmente na última reunião havida na sede da autora no passado dia 17/05/2018, tendo-vos aí também sido comunicado, que face aos sucessivos incumprimentos da autora, já não se encontravam reunidas condições para a celebração dos contratos definitivos (de compra e venda e concomitantemente de arrendamento), dando-se assim por definitivamente incumpridos os contratos-promessa outorgados em 16/01/2018, com as legais consequências dai advenientes.
Face ao exposto repudiámos, por absoluto, a interpelação que ora nos dirigem, porquanto a mesma carece de qualquer fundamento, dado os contratos-promessa em que esta se baseia se encontrarem definitivamente incumpridos pela autora.
Sem outro assunto de momento, apresentamos os nossos melhores cumprimentos.
A autora responde que:
Quanto à circunstância de DD não vincular, per se, a ré, remete para o que já disse atrás e acrescenta que a ré vai ao ponto de diminuir DD, acusando-o de ter sido instrumentalizado pelo legal representante da autora, alegação deselegante para com DD, caluniosa para o legal representante da autora e que rejeita por não ter qualquer correspondência com a realidade.
Quanto à alegação de que a ré aceitou reunir com a autora por que a tal se viu obrigada pela pressão efectuada pela autora e pelos “mal-entendidos”, diz que não tem qualquer reflexo na prova contemporânea, designadamente documental, tendo sido apenas feitas referências muito pouco credíveis em juízo, desde logo porque sugeridas pela mandatária da ré [transcreve passagens, entre elas: 41:55 -> 42:12: Porque, entretanto, entretanto, houve uma comunicação da Dr.ª AA para... creio que era para o agendamento da escritura, já não me recordo bem, e nós, na altura, portanto...; mandatária da ré: 42:13 => 42:13: Ainda não; testemunha: 42:13 => 42:14: Não? mandatária da ré: 42:14.320 => 42:15: Não, mas pronto, mas diga. […] Mandatária da ré: 42:59 => 43:04.440: E o que é que falaram? O que é que... foi isso mesmo? Para que é que foi essa reunião? Testemunha 43:04 => 43:08: Essa reunião, no fundo, foi para transmitir que, efectivamente, o contrato já estava concluído. Mandatária da ré: 43:08 => 43:09: E que não havia... Testemunha: 43:09 => 43:26: E que não havia qualquer tipo de negociações possíveis, até porque a ré tinha que ter... Já, entretanto, já tinha sido forçada a arranjar outras soluções, não é? Não poderia, naturalmente, ficar parada, face aos compromissos que já tinha, conforme eu já referi]. A resposta de BB foi tudo menos espontânea, mantendo-se válida a questão da mandatária da ré: “Qual é que era o sentido de fazer uma nova reunião entre as partes?” Nesta matéria o depoimento do presidente do CA da ré, não pode sequer ser considerado, porquanto o próprio reconhece não ter estado presente na reunião [transcreve passagens]. Já o testemunho de II acabou por ser bastante esclarecedor no que diz respeito à intenção da autora, nas instâncias da ré [transcreve passagens já invocadas pela ré]; portanto, nada do que foi trazido pela ré é susceptível de contrariar o entendimento do tribunal a quo quanto aos factos 30 e 34, sendo que o facto 30, como refere a sentença, não foi impugnado pelo que se considera admitido por acordo, nos termos do artigo 574/2 do CPC.
A autora rejeita as acusações difamatórias que lhe são dirigidas pela ré, em que esta afirma que “foi apenas após a realização da reunião de 17/05/2018 […] que a autora, de forma manifestamente ardilosa, abusiva e de má-fé, por carta registada com a/r datada de 04/07/2018, veio notificar a ré de que se encontrava agendado […] a celebração da escritura de compra e venda”; sucede que as afirmações da ré acabam por não ter qualquer reflexo na realidade dos factos nem na prova contemporânea a estes. Basta ler com meridiana atenção a carta de resposta da ré à notificação da autora com o agendamento da celebração da escritura pública de compra venda, onde o tema da alienação do imóvel prometido vender a terceiro não é sequer referido en passant, mas na reunião de 17/05/2018 já teria sido expressamente comunicado. De todo o modo, este facto 34 está consubstanciado, como decorre da sentença, nos documentos 13 e 14 juntos com a PI.
Assim, também não poderão ser aceites os factos apresentados pela ré de i\ a v\.
Apreciação:
Antes de mais, vejam-se as seguintes conversas de WhatsApp e emails – já que a sentença recorrida diz que o facto 24 decorre das mensagens reproduzidas no doc.9 junto com a PI e que foram confirmadas na audiência por DD; e os emails juntos com a contestação como doc.19 são igualmente exemplos das negociações mantidas pelas partes.
Doc. 9 da PI, traduzido agora com base no tradutor do google com adaptações:
Mensagem de 30/03/2018, pelas 8h17, do legal representante da autora (MM) para DD
Bom dia DD
Em relação à nossa conversa de ontem, não obtive a sua resposta.
Compreendo que ia falar com o CC.
Aguardo a sua resposta.
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de DD para o MM:
Bom dia, Sr. MM. Falei com o CC e ele concordou com as condições que o senhor propôs ontem. Hoje é feriado em Portugal, mas na próxima segunda-feira porei o meu advogado em contacto com a AA para fazer a alteração ao contrato prometido [promissory contract].
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 03/04/2028, às 09h50, do MM para DD:
Bom dia DD
Ligou-me esta manhã?
O seu advogado entrou em contacto com a AA?
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 03/04/2018, pelas 11h15h de DD para o MM
Bom dia, Sr. MM. Liguei-lhe ontem por engano, desculpe. A nossa advogada está de férias, mas ela voltou hoje e está a preparar a emenda para o contrato prometido [promissory contract] e para o contrato de arrendamento. Ela vai enviá-lo hoje para a AA.
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 03/04/2018, do MM para DD:
Ok, obrigado.
Do doc. 19 com a contestação:
De: II
Enviado a 03/04/2018, pelas 16h18
Para: DD
Assunto: ESCRITURA
Olá Dr. DD, como está?
A GG informou-me um email com o seguinte teor:
"Tomei conhecimento que o meu cliente e o Dr. DD chegaram a acordo e temos data de escritura para dia 30/04/2018.
Durante a próxima semana, data em que a Dr.ª AA já se encontra em Portugal, informaremos o local e hora.
Na sequência das ditas conversações e após negociação foi informado que o valor da renda mensal passaria a ser de 13.750€ e que todas as outras condições quer do CPCV e CPCA se mantinham inalteradas.
Aguardo confirmação,
GG"
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 10/04/2018, pelas 19h39 do MM para DD:
O seu advogado entrou em contacto com a AA?
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 26/04/2018, pelas 11h31, do MM para DD:
Bom dia, DD, espero que esteja bem.
Poderia ligar-me, por favor?
Tentei ligar-lhe mas ninguém atendeu.
Ainda do Doc. 9 da PI
Mensagem de 26/04/2018, pelas 15h58, do MM para DD:
Senhor DD, tentei ligar-lhe, mas não atendeu. Assim, falei com a GG sobre o problema. Por favor, poderia entrar em contacto com o II, uma vez que a GG está a falar com ele?
Tenho de planear a minha viagem para Lisboa.
Ainda do doc. 19 com a contestação:
Email de AA
Enviado em: 26/04/2018, 18:21
Para: BB
Assunto: ré - autora
Importância: Elevado
Cara Colega,
Apresento os meus cumprimentos.
Cumpre-me pelo presente, expor à colega, o seguinte:
- No dia 30 de Março, o meu constituinte MM recebeu uma mensagem escrita por parte de DD, informando que havia falado com o Sr. presidente da administração da ré e que as condições negociadas telefonicamente tinham sido aceites e avançar-se-ia para a escritura de compra e venda.
- Mais referiu que a colega iria entrar em contacto comigo, o que até à presente data não sucedeu.
-Tive conhecimento que a colega esteve ausente, por motivos pessoais, pelo que presumo ter sido essa a razão de não ter havido contacto por parte da ré.
- Sucede que há necessidade de instruir o processo de escritura e remeter a documentação competente para o cartório notarial.
- A data que, inicialmente, se previa ser no próximo dia 30 de Abril, está comprometida e por conseguinte, sugeria à colega, o agendamento de uma data para que tivéssemos tempo e condições para instruir o processo de escritura.
Aguardando as vossas prezadas notícias,
Doc. 19 com a contestação:
De: BB
Enviado: 27/04/2018, 18:36
Para: AA
Assunto: RE: autor - ré
Exma. Sr.ª Dr.ª AA,
No seguimento do seu email de hoje, cumpre-me informar que, segundo transmitido pela minha constituinte ré, as condições negociais de 30/04/2018, foram, uma vez mais, alteradas pela autora porquanto o email de 03/04/2018, que infra transcrevemos, não cumpre com o acordado entre as partes.
[faz a transcrição do email de II para DD de 03/04/2018]
Alerto ainda que por esse email, foi a colega que me ficou de contactar, o que até à presente data não aconteceu.
Porquanto, transmite-me a ré que face a todo o comportamento havido, e por mais boa fé que tenha, perdeu toda de confiança negocial, não estando a ré interessada em aceitar as condições comerciais agora propostas pela autora que contrariam o negociado entre as partes.
BB
Ora, perante estas mensagens é claro que o facto 24 corresponde ao que se passou e que, por isso não há razão para o eliminar, nem substituir pelo facto i\ que a ré quer aditar, que é uma versão reduzida do que consta do facto 24, isto é, sem a comparticipação da ré que as conversas e emails demonstram.
Quanto ao pretendido aditamento de ii\, as passagens dos depoimentos transcritas pela ré não provam o que ali consta: a testemunha GG não fala de pressão e a testemunha II, mediador da ré, fala uma única vez de pressão mas refere que o legal representante da autora lhe meteu pena e o fundamento da sua actuação teve a ver com a compreensão da situação [“porque ele apenas estava a pedir o valor requerido conforme contratualmente estava escrito, e… e… e fui… fui… e compreendi”], e as conversas e emails referidos, demonstrando as negociações, desmentem o que a ré pretende aditar.
Os contactos do legal representante da autora com DD, expressamente comprovados, podem ser resumidos como o estão no facto 24, não havendo razão para estar a acrescentar o pormenor de iii\ sem que fosse acrescentado tudo o resto.
O que a ré pretende aditar em iv\ está posto em causa pelo que DD, administrador da ré, escreveu nas conversas de WhatsApp transcritas acima (falei com o CC [o presidente do CA da ré - TRL] e ele concordou […] fazer a alteração ao contrato prometido) e pelo que II, GG e AA escrevem nos emails de 03/04/2018 transcritos acima.
Quanto ao conteúdo da reunião ocorrida em Maio de 2018 (facto v\), as testemunhas GG e II não falam do que lá se passou, nem da sua precisa data, nem que fosse a única, o legal representante da ré não esteve na reunião e o que as testemunhas DD e BB contam sobre a reunião não convence minimamente, face ao conteúdo dos respectivos depoimentos conduzidos para confirmar a versão dos factos alegados pela ré e em desacordo com as conversas WhatsApp e emails transcritos.
Quanto aos acrescentos aos factos 30 e 34 são apenas a forma de a ré tentar introduzir o tal conteúdo não provado da reunião de Maio de 2018 e ainda no facto 34 uma especulação sobre o comportamento da autora.
*
A ré pretende que os factos 18 e 21 sejam alterados para o seguinte (este TRL sublinhou as partes que a ré quer alterar):
18: Na mesma data, a autora transmitiu à ré que mantinha interesse no negócio solicitando, para o efeito, uma reunião com a administração da ré, no âmbito da qual foram-lhe apresentadas as propostas identificadas no facto 20.
21: A ré viria a não dar a sua anuência a qualquer alteração contratual, nomeadamente, no que respeita à redução do preço para o montante de 1.600.000€.
Para tal a ré diz que:
A referida reunião nunca teve como objectivo a discussão/análise dos motivos do indeferimento bancário, mas sim, pressionar a ré a aceitar uma redução do preço para 1.600.000€ e a não anuência da ré nunca esteve relacionada com qualquer alteração contratual relacionada com o financiamento, mas sim, com a não aceitação da alienação do imóvel pelo referido montante.
Tendo em conta o que está provado em 20, 61, 62, 63 e 64 - que a ré transcreve – e o que a testemunha GG, mediadora que representava a autora, disse [transcreve passagens], bem como o que foi dito por DD [transcreve passagens onde é feita referência ao doc. 16 (parcialmente transcrito no facto 62) junto com a contestação], BB [transcreve passagens onde são feitas referências aos docs. 8 (parcialmente transcrito no facto 48), 16 e 17 (parcialmente transcrito no facto 63] e pelo legal representante da ré em sede de declarações de parte [transcreve passagens das declarações].
A autora responde que:
A ré esquece-se do conteúdo da carta enviada à ré no dia 12/02/2018, portanto, contemporânea aos factos, na qual se refere, inter alia, o seguinte:
Acresce ainda que, e atendo o nosso interesse, no sentido de manter e concretizar o negócio jurídico em causa, na reunião havida no dia 30/01/2018, […] foram reiterados os motivos pelos quais o financiamento tinha sido objecto de indeferimento e, por conseguinte, foi fundamentado e demonstrado de forma clara e inequívoca a Exas.”
Não obstante o CPCV já se considerar resolvido pelos motivos atrás mencionados e apresentados no passado dia 26/01/2018, foi, ainda, apresentada, nessa reunião, uma proposta com algumas alterações contratuais, a fim de revalidar algumas das condições do negócio jurídico em causa, cuja formalização seguiu por email, no dia seguinte à citada reunião, a 31/01/2018.
Portanto não poderá ser admitida a redacção proposta pela ré.
Apreciação:
O facto 18 fala de um dos fins que a reunião visava [esclarecimento dos aspectos visados com o financiamento]; a redacção proposta pela ré fala do que se passou no âmbito da reunião (apresentação das propostas identificadas no facto 20). Ora, o que se passou no reunião já consta provado no facto 20, pelo que não há razão para no facto 18 se estar já a falar do que se passou na reunião, em vez de deixar isso para o facto 20. Quanto à pretensão de eliminar a parte final de 18, as passagens transcritas pela ré não põem em causa (nenhuma delas se refere aos motivos da solicitação da reunião) que um dos fins visados na solicitação da reunião eram os referidos esclarecimentos, o que não quer dizer que fosse o único, como resulta do uso da expressão ‘nomeadamente’.
Quanto ao facto 21, dele já consta que a ré viria a não dar a sua anuência a qualquer alteração contratual, sendo que a ré pretende eliminar a parte que diz que uma das alterações era a questão do financiamento e substitui-la por outra que diz uma das alterações era a redução do preço para o montante de 1.600.000€. Ora, de facto, como resulta dos três últimos grupos de passagens, dos quatro transcritos pela ré, o que estava em causa não era propriamente uma alteração que dissesse respeito ao financiamento, mas sim alterações contratuais, entre elas uma possível redução do preço de compra do objecto do contrato, o que é confirmado pela doc.17/facto 63, pelo doc.16/parcialmente transcrito no facto 62, e também resulta do que consta do ponto 20, pelo que nesta parte a impugnação procede, determinando-se a alteração da redacção do ponto 21 nos termos defendidos pela ré.
*
Do recurso sobre matéria de direito
A sentença recorrida tem a seguinte fundamentação de Direito, na parte que importa e em síntese:
As partes celebraram um CPCV de um prédio urbano, tendo a autora procedido ao pagamento parcial do preço.
As partes imputam reciprocamente o incumprimento do contrato por ambas.
A ré invoca o comportamento da autora ao longo da negociação do contrato, como revelador da posição desta em obter uma vantagem patrimonial ilícita: a autora assumiu inicialmente que tinha capitais próprios disponíveis para a aquisição do bem imóvel; depois, a autora invoca que tem de recorrer ao financiamento bancário; em resultado das negociações, a ré aceita que a promessa de compra e venda fique condicionada à obtenção do financiamento bancário por parte da autora; a autora atrasou a outorga do contrato promessa: a assinatura do CPCV estada acordada para 30/11/2017; a autora adiou unilateralmente para 26/12/2017; contudo o CPCV apenas foi assinado em 16/01/2018; a autora alterou repetidamente as condições do negócio, tendo feito várias propostas de alteração de preço, da renda, das datas e condicionantes do financiamento ao longo das negociações.
Acontece que: a aceitação por parte da ré das propostas da autora resulta claramente consensual; a ré foi aceitando os sucessivos pedidos da autora para manter o negócio vivo. No processo acima descrito não se vislumbra qualquer questão: a ré acabou por concordar com o solicitado pela autora.
Apreciemos o que aconteceu de seguida: Após a celebração do CPVC, em 26/01/2018, a autora comunicou à ré que não obteve financiamento do Banco B e que mantendo interesse no negócio solicitava uma reunião para esclarecer, entre outros aspectos, o indeferimento; em 30/01/2018, reuniu-se com representantes da ré e mediadores imobiliários, discutindo alterações contratuais sobre preço, sem anuência da ré; em 12/02/2018, a autora invocando o teor da cláusula resolutiva e solicitou a devolução do sinal (185.000€) em oito dias, tendo a ré apresentado oposição.
Entre 30/03/2018 e 26/04/2018, as comunicações trocadas entre os representantes da autora e da ré demonstram a manutenção da intenção de celebrar o contrato prometido.
Posteriormente, a autora agendou a escritura pública para 07/08/2018, notificando a ré e solicitou o envio da documentação necessária à outorga.
A ré não compareceu na data indicada.
Ficou, ainda provado que: em 10/05/2018, a ré rescindiu antecipadamente o contrato de locação financeira com o Banco B; adquiriu a propriedade do imóvel objecto do CPCV; vendeu o imóvel a terceiro, onerando-o com hipoteca.
Apreciemos o tema do incumprimento do contrato promessa em pormenor: numa situação de mora, o contrato não deixa de subsistir nem a obrigação se considera definitivamente não cumprida. A mora não faz com que a prestação perca por si só, o seu interesse para o credor. Nesse caso, para a obrigação se considerar como definitivamente em falta, torna-se necessária a interpelação admonitória exigida no artigo 808/1 do Código Civil, com a fixação do prazo razoável dentro do qual o devedor pode emendar à mão a sua falta.
Com efeito, atendendo ao efeito ou resultado, existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso. A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida e por se tornar impossível – artigos 801 e 802 do CC. O não cumprimento definitivo pode, ainda, resultar da falta irreversível de cumprimento, equiparado por lei à impossibilidade – artigo 808/1 do CC. Tal sucede quando a prestação, sendo materialmente, perdeu o interesse, objectivamente justificado, para o credor. Existe assim, duas causas de inadimplemento definitivo: quando se verifica perda do interesse do credor na prestação devida, com a demora do devedor e quando o devedor moroso não cumprir no prazo razoável, adicional e peremptório (admonitório), fixado pelo credor.
Pressupõe-se a mora do devedor (artigo 804/2 do CC), convertida em não cumprimento definitivo, equiparando-se este à impossibilidade de cumprimento (artigo 801 do CC).
Quanto à causa de falta de cumprimento existem duas modalidades de não cumprimento: inimputável ao devedor e imputável ao devedor.
Só nos casos de não cumprimento imputável ao devedor se pode rigorosamente falar em falta de cumprimento.
Para que a mora se transforme em incumprimento definitivo é necessária a interpelação admonitória feita pelo promitente-vendedor da qual tem que constar a intimação para o cumprimento, a fixação de um terminus ad quem peremptório para esse cumprimento e a cominação – declaração admonitória – de que a obrigação se considera definitivamente não cumprida se a realização da prestação devida se não verificar dentro do prazo assinalado.
Ora, no caso dos autos importa reter o seguinte: O contrato promessa fixou em 30 dias após a sua assinatura o prazo para a outorga da escritura pública; no prazo, a autora invocou o teor da cláusula resolutiva e solicitou a devolução do sinal (185.000€) em oito dias, tendo a ré apresentado oposição; as partes trocaram comunicações de onde se retira a vontade de outorgar a escritura pública; apesar disso, a escritura não foi celebrada.
Atento o que antecede, importa concluir que a invocação da cláusula resolutiva por parte da autora e a solicitação da devolução do sinal em oito dias, não teve efeitos resolutivos, porquanto a ré não aceitou e as partes mantiveram comunicações de onde se retira a vontade de celebrar a escritura pública.
Cremos que, apesar de tal invocação por parte da autora [por lapso evidente a sentença escreve ré - TRL], o contrato promessa manteve-se em vigor.
Mais tarde, em 10/05/2018, a ré não só adquire a propriedade que prometera vender à autora, como outorga uma segunda escritura pública de compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança a favor de terceiros, ou seja: já na qualidade de proprietária do bem que havia prometido vender à autora, a ré veio a fazê-lo a um terceiro pelo preço de 1.580.000€ e um banco concedeu a terceiro um mútuo com hipoteca sobre o imóvel e fiança de CC e mulher WW.
Ora, a venda a terceiro do imóvel objecto da promessa, traduz-se no incumprimento definitivo do CPCV.
Até à venda do bem pela ré, nunca esta demonstrou a perda de interesse em contratar ou resolveu o CPCV com a autora.
Em suma e da factualidade exposta, conclui-se que a ré incumpriu definitivamente o CPCV, porquanto: a) não compareceu na escritura pública para outorga do contrato prometido; b) fez cessar o contrato de locação financeira, em simultâneo, com a compra do móvel e respectiva alienação deste a “terceiro”; c) até à interpelação para a escritura pública, efectuada pela autora, não resolveu o contrato.
A ré não pode justificar o seu comportamento alegando as várias alterações contratuais, quer quanto ao teor das cláusulas, quer quanto aos prazos, uma vez que sempre as aceitou e, objectivamente, as mesmas não têm nada de atentatório da boa fé.
Neste enquadramento, afigura-se-nos inevitável concluir que a ré não afastou a presunção de culpa que sobre ela recaía.
Atento o que antecede, procede a acção e ré será condenada na restituição em dobro; como o incumprimento do contrato promessa é imputado à ré, a consequência lógica é julgar improcedente por não provado o pedido reconvencional deduzido.
A ré numa primeira parte diz o seguinte contra a sentença (transcreve-se através do corpo das alegações para se perceber melhor a argumentação da ré e os factos de que se serve):
Não assistia a faculdade de a autora proceder à resolução do CPCV com fundamento na cláusula 10.ª face às informações prestadas pelo Banco B.
À luz dos critérios legais de interpretação consagrados nos artigos 236 e 238 do Código Civil, a cláusula 10.ª não pode ser entendida como conferindo à promitente compradora um direito potestativo automático de resolução, bastando-se com a mera invocação genérica da não obtenção de financiamento, isto porque está demonstrado que:
A inserção da cláusula traduziu-se numa clara imposição da autora, comunicada no dia imediatamente anterior à data acordada para a celebração do CPCV; a cláusula foi redigida pela autora, contudo, a ré não prescindiu de que fosse incluída nela a referência a que o objecto de indeferimento fosse fundamentado e demonstrado à ré, o que estava directamente relacionado com a perda de confiança contratual que já vinha assolando a ré e com a necessária vinculação da autora a demonstrar que o pedido de financiamento não viria a ser indeferido por motivos única e exclusivamente a si imputáveis.
Está demonstrado e provado que, apesar de ter sido sucessivamente interpelada para indicar os motivos pelos quais o pedido de financiamento foi indeferido, a autora sempre se recusou a tal (cf. factos 61, 62 e 63).
Até à data, a ré desconhece oficialmente os motivos pelos quais o pedido de financiamento foi indeferido, contudo, através do teor da proposta apresentada junto do balcão do Banco B é aferível que tal proposta jamais teria condições de ser aceite, dada a sua falta de razoabilidade e a inexistência de garantias por parte da autora, pois que a autora pretendia obter um financiamento praticamente correspondente à totalidade do valor da aquisição (1.600.000€), pelo que, jamais seria possível tal proposta ser enquadrada à luz dos critérios definidos pelas entidades bancárias para a concessão de financiamento a empresas com vista à aquisição de imóveis.
Mais, da instrução da proposta consta, expressamente, que a autora é uma empresa recente, praticamente sem qualquer actividade, tendo procedido à aquisição de outros dois imóveis, um deles também com recurso a financiamento, pelo que, não existiam outras garantias que não fosse a hipoteca do imóvel prometido vender (cujo valor do empréstimo correspondia praticamente ao seu valor de mercado) e à consignação da renda que iria ser liquidada pela ré no âmbito do contrato de arrendamento para fins habitacionais que iria ser simultaneamente celebrado com a escritura de compra e venda.
Pelo que, as garantias que a autora pretendia prestar eram manifestamente insuficientes e, por conseguinte, a proposta apresentada junto do Banco B era completamente leonina, irrealista e sem qualquer razoabilidade ou sustentabilidade.
A verificação da condição resolutiva encontrava-se directamente dependente da actuação diligente, transparente e conforme a boa-fé da autora, enquanto parte a quem o respectivo accionamento aproveitava.
Ou seja, quando um determinado contrato promessa de compra e venda comporta uma condição resolutiva dependente da obtenção de financiamento bancário a parte que beneficia dessa condição tem o ónus de diligenciar, activamente, pela sua verificação, devendo actuar com lealdade e transparência, não lhe sendo lícito provocar ou facilitar o seu não preenchimento.
Situação esta que não se verifica no caso, pelo que, o tribunal a quo não poderia ter deixado de enquadrar esta situação nos termos e ao abrigo do disposto no art. 275/2 do CC.
Se a verificação da condição for provocada contra as regras da boa-fé por aquela a quem aproveita, considera-se como não verificada e, por conseguinte, essa parte não pode invocar a cláusula resolutiva para se eximir ao cumprimento do contrato.
Logo, nos presente autos, não poderia deixar de se considerar que, a condição resolutiva considerava-se verificada contra a autora, a qual não poderia beneficiar da mesma, pelo que, o contrato não se poderia resolver a seu favor, nem solicitar a devolução do sinal em singelo [ac. do TRG de 27/05/2021, proc. 632/20.0T8FAF.G1 - sobre a verificação da condição resolutiva; ac. do TRP de 13/10/2022, proc. 3001/19.1T8VFR.P1 - sobre a ineficácia da resolução ilícita do contrato].
A sentença recorrida fez tábua rasa da circunstância de as partes se terem vinculado à celebração da escritura de compra e venda até um prazo fixo e absoluto, circunstância demonstrada pelos factos 10, 58 e 60.
A autora tinha plena consciência das dificuldades financeiras que a ré atravessava e da necessidade imperiosa de obter uma liquidez imediata para regularizar os seus compromissos, pelo que, ao definirem na cláusula 4.ª que a escritura pública teria de ser obrigatoriamente realizada até ao dia 16/02/2018, as partes contratantes agiram com o propósito de se quererem vincular a um prazo limite absoluto para a celebração do contrato definitivo, bem como, ao reconhecimento expresso da perda do interesse da ré em não celebrar aquela escritura para além de tal data.
Em face do exposto, quer se considere que a autora não podia recorrer à clausula 10.ª para proceder à resolução do contrato, quer se considere que lhe assistia tal faculdade, a resolução é manifestamente ilícita e ineficaz, não produzindo efeitos.
A autora, ao não ter procedido à outorga da escritura de compra e venda até à data fixada, o quadro jurídico inverte-se, colocando-se a mesma numa situação de incumprimento definitivo (art. 801/1 do CC), e, por conseguinte, assistia à ré a faculdade de fazer seu o sinal prestado (art. 442/2, parte final, do CC).
Nas conclusões vvv\ a zzz\ a ré ainda tem a seguinte matéria que é uma outra forma de sistematizar o que tinha dito em parte do corpo das alegações e a que a autora respondeu expressamente:
É falso que a ré tenha manifestado vontade de contratar a partir do dia 20/02/2018 e nunca tenha demonstrado a perda de interesse em contratar; a falta de vontade de contratar e a comunicação da resolução do contrato por facto imputável à autora, foi comunicada pela ré, por escrito, através das comunicações de 20/02/2018 e 13/07/2018, respectivamente, bem como, pessoalmente, no decurso da reunião realizada no dia 17/05/2018 e, ainda, perante a recusa da ré em encetar quaisquer contactos com a autora a partir de finais de Fevereiro de 2018.
A ré não se encontrava adstrita a proceder à interpelação admonitória para conversão da mora em incumprimento definitivo (cf. art. 808 do CC) e a comunicar da resolução do contrato promessa, porque estando fixado um prazo fixo e absoluto para a celebração da escritura, decorrido tal prazo, verifica-se um automático incumprimento definitivo da obrigação;
A venda a terceiro do imóvel objecto da promessa só consubstanciaria incumprimento definitivo se à data dessa venda o CPCV ainda se encontrasse eficaz ou se subsistissem obrigações exigíveis à ré, o que não acontece no caso em apreço.
A autora incumpriu definitivamente as obrigações estabelecidas no CPCV (além do mais, ao invocar a resolução do CPCV, a autora demonstrou claramente a vontade de não querer cumprir o contrato), pelo que, como consequência necessária, a ré tem direito, em sede de reconvenção (artigo 266 do CPC), a ver declarada a resolução do CPCV e a fazer seu o montante recebido a título de sinal, nos termos e ao abrigo do disposto no art. 442/2, 1ª parte, do CC.
A autora contrapõe o seguinte:
O entendimento da ré de que existia um dever de fundamentação e demonstração do indeferimento do financiamento por parte da autora que consistia na demonstração do cumprimento de uma verdadeira obrigação de meios não encontra respaldo na letra da referida cláusula; com efeito os artigos invocados pela ré contradizem o entendimento por esta propalado. Nos autos, não foi alegado, muito menos demonstrado, que a autora conheceria a alegada vontade real da ré, no sentido pretendido por esta, de que a expressão “fundamentado e demonstrado à promitente vendedora” estava directamente relacionada com a perda de confiança contratual que alegadamente vinha assolando a ré, muito menos com a demonstração de que o pedido de financiamento não viria a ser indeferido por motivos única e exclusivamente imputáveis à autora. Por outro lado, a autora apresentou os necessários e possíveis esclarecimentos por forma a fundamentar e demonstrar a existência do indeferimento do financiamento bancário, desde logo ao disponibilizar a carta enviada pelo Banco B no mesmo dia em que foi recebida, na qual o Banco B esclarecia as razões pela qual a operação de financiamento fora indeferida, apesar de terem sido “analisadas as diversas possibilidades de financiamentos de que [o Banco B dispunha]” e participou ainda em reunião com a ré, em 30/01/2018, na qual foram reiterados os motivos pelos quais o financiamento tinha sido indeferido pelo Banco; não cabia – nem podia caber – à autora o ónus de fundamentar o indeferimento mais aprofundadamente que o próprio Banco B considerou necessário e adequado fazer ao seu cliente (e passa a invocar passagens do depoimento do director da agência do Banco B). Da prova produzida resulta demonstrado que a autora não só impediu a verificação da condição [sic], como manteve o interesse no negócio prometido mesmo após a recusa do financiamento, como resulta do facto 24. Assim, o tribunal concluiu, pela conduta das partes, que tanto a condição resolutiva como o não cumprimento do prazo para celebração do contrato prometido, tal como estavam contratualmente previstos, não foram considerados, tanto pela autora como pela ré, como sendo materialmente relevantes para configurar incumprimento definitivo pelo menos até 26/04/2018.
O entendimento da ré de que “decorrido o prazo fixado para a celebração do contrato prometido, sem a sua concretização, a situação que se verifica é de um automático incumprimento definitivo da obrigação, sendo completamente desnecessária a interpelação admonitória prevista no art. 808/1 do CC, não tem respaldo na lei nem na jurisprudência. Assim, o ac. do TRP de 22/05/2025, proc. 2719/22.6T8PRD.P1, trazido pela ré nas suas alegações. Da prova produzida nos autos, resultou claro para o tribunal a quo que, apesar de o prazo contratualmente fixado ter decorrido, a ré não considerou este “como absoluto ou improrrogável”, bem pelo contrário. Atento o que antecede, importa concluir que a invocação da cláusula resolutiva por parte da autora e a solicitação da devolução do sinal em oito dias, não teve efeitos resolutivos, porquanto a ré não aceitou e as partes mantiveram comunicações de onde se retira a vontade de celebrar a escritura pública. Resulta também evidente da prova carreada que a ré não fixou um prazo razoável para a celebração do contrato prometido através de interpelação admonitória – nos termos do artigo 808/1 do CC.
Assim, apesar das tentativas da ré em pretender transformar a comunicação de 20/02/2018 em declaração de resolução contratual, a verdade é que a realidade dos factos contraria em absoluto essa tese. Pelo que é forçoso concluir, como o foi na sentença recorrida, que foi a ré que incumpriu definitivamente as obrigações estabelecidas no contrato promessa de compra e venda, ao tornar impossível a sua prestação pela alienação do imóvel a terceiro, sem qualquer reserva.
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Apreciação
Uma cláusula contratual que contém uma possibilidade de resolução do contrato verificado que seja certo facto é uma coisa distinta de uma cláusula que contém uma condição resolutiva.
“Através da cláusula resolutiva expressa as partes convencionam que, se ocorrer determinado facto, uma delas terá o direito de, se assim o entender, resolver o contrato.” Ou dito de outro modo: “[…A]s partes expressamente, por convenção, atribu[em] a uma delas o direito de resolver o contrato, verificado que seja o não cumprimento puro e simples, ou o não cumprimento nos termos devidos, de uma ou mais obrigações dele resultantes. A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.” (ambas as passagens são de Daniela Baptista, Da cláusula resolutiva expressa, págs. 198 e 199, respectivamente, Em estudos em homenagem ao Heinrich Ewald Hörster, Almedina, 2012).
Uma condição resolutiva produz automaticamente a caducidade do contrato. “Pode definir-se condição a cláusula acessória pela qual as partes fazem depender a vigência do contrato (ou de outro negócio jurídico) da verificação ou não verificação de um facto futuro e objectivamente incerto. A vigência do contrato está na dependência desse facto ulterior […]. [A] condição suspensiva […] suspende os efeitos até à ocorrência do evento previsto; a condição resolutiva resolve-os, isto é, elimina-os retroactivamente, como se eles não se tivessem dado.” (Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª edição, Coimbra Editora, 2002, pág. 258-259). E mais à frente, a propósito da caducidade, Galvão Telles esclarece: “[…] Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor: caduca […]. Exemplo de caducidade, em princípio retroactiva: celebra-se um acto em que se faz depender da ocorrência de facto futuro e incerto a cessação dos seus efeitos (condição resolutiva): ocorrido esse facto, os efeitos extinguem-se de forma automática (arts. 270 e 276 [do Código Civil]). […]” (mesma obra, pág. 381). E Pedro Romano Martinez nota: “a cessação do contrato [na caducidade] advém de um facto jurídico não dependente de uma declaração de vontade; ou seja, o vínculo contratual não cessa por força de declaração de vontade emitida com essa finalidade, mas ipso facto.” (Da cessação do contrato, Almedina, 2.ª edição, 2006, pág. 44).
A cláusula 10.ª do contrato – constante do facto 14 – contém uma condição resolutiva e não uma cláusula resolutiva, pois que nela não se atribui nenhum direito de resolver o contrato na ocorrência de certo evento, prevê-se, sim, que um evento futuro e incerto porá fim ao contrato sem necessidade de qualquer manifestação de vontade resolutiva por parte de qualquer uma das partes no CPCV: “[…] acordam que, na eventualidade de tal financiamento vir a ser objecto de indeferimento fundamentado e demonstrado à promitente vendedora até dia 26/01/2018, o incumprimento do presente contrato promessa daí decorrente não será imputável à promitente compradora, motivo pelo qual deverá considerar-se como resolvido o presente contrato promessa, […]”
O evento era o indeferimento do financiamento pedido, indeferimento que devia ser fundamentado e demonstrado à ré. Ocorrido tal evento, o contrato considerava-se resolvido (ou melhor, caducado, ou extinto por caducidade).
Este evento verificou-se a 26/01/2018: o financiamento foi indeferido, com fundamentação dada por quem a tinha que dar, o Banco B, e esse indeferimento fundamentado foi comunicado à ré pela autora no próprio dia do evento, com o envio da comunicação de indeferimento (factos 15-A, 16 e 17).
Em consequência, o CPCV caducou, os seus efeitos extinguiram-se automaticamente e os 185.000€ entregues pela autora à ré deviam ter sido restituídos no prazo de 8 dias seguintes ao seu conhecimento pela ré, isto é, até ao dia 03/02/2018 (arts. 270 e 276 do CC e cláusula 14 do CPCV).
Como exemplo jurisprudencial, veja-se o ac. do STJ de 22/02/2017, proc. 2302/12.4TBALM.L1.S1, invocado pela autora, para uma situação muito menos nítida:
I - A cláusula inserida em contrato-promessa de compra e venda na qual se previu expressamente que, ocorrendo, no futuro, um facto (a não realização da escritura de compra e venda até Dezembro de 2009 por facto não imputável ao autor), necessariamente incerto, o contrato deixaria de produzir os seus efeitos (fundamentalmente, a realização daquela escritura), consubstancia uma condição resolutiva do contrato (arts. 270.º e 276.º do CC).
II - Estando provado que o promitente-comprador, para proceder ao pagamento do remanescente do preço acordado, necessitaria de um financiamento bancário e que tal facto era do conhecimento da promitente-vendedora, tem de se entender que um declaratário normal, colocado na posição daquele, concluiria que esta última aceitava como facto condicionante do contrato a concessão desse financiamento já que, na economia do contrato e tendo em conta o contexto em que o mesmo foi elaborado, esse era o único facto futuro e incerto cuja verificação as partes podiam prever (art. 236.º do CC).
[…]
IV - A verificação do acontecimento a que as partes subordinaram a produção de efeitos do contrato, não imputável ao promitente-comprador, opera a destruição retroactiva dos seus efeitos, com a consequente obrigação de restituição, por parte da promitente-vendedora, das quantias que daquele recebeu a título de sinal e princípio de pagamento.
Verificado o efeito resolutivo, as partes não têm a disponibilidade dele. Como diz Brandão Proença, “não pode o legitimado e, muito menos, o inadimplente, fazer ressurgir, por sua vontade, o contrato resolvido, já que iria alterar, por mero poder unilateral, um estado de coisas definido.” (Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações, 2.ª edição, UCE Porto, 2017, pág. 460). Regra que se aplica, por maioria de razão, ao contrato extinto por caducidade.
Pedro Romano Martinez diz que “[n]ão osbstante a caducidade do contrato, em determinadas hipóteses podem as partes continuar a executar as respectivas prestações resultando desses factos a subsistência do vínculo contratual ou a renovação do negócio jurídico.” Dá como exemplos de contratos em que tal pode acontecer, a locação, a agência e o contrato de trabalho (obra citada, pág. 106).
Pressupõe, pois, um tipo de contrato que tem prestações que se podem continuar a executar, o que não é necessariamente o contrato-promessa, e não o é neste caso, em que não havia prestações que se pudessem continuar a executar. A autora e a sentença falam de negociações, naturalmente que para a celebração do contrato prometido. O contrato-promessa já estava concluído antes da caducidade, não se previam negociações subsequentes a ele, e não existem, no caso, prestações que se tenham continuado a executar. Pelo que não se verificou a subsistência nem a renovação do contrato.
As duas partes podiam acordar vir a celebrar o contrato definitivo, não obstante a caducidade do CPCV e foi com esse fim que as partes estiveram em negociação. Mas elas não decidiram fazer ressurgir o CPCV e a actuação de cada uma delas, por si, não é suficiente para esse efeito como se viu.
Assim sendo, não se concorda com a sentença, nem com a autora, no relevo que dão às negociações (sendo que a argumentação da ré contra a existência de negociações subsequentes à caducidade do contrato, se baseia na inexistência de factos dados como provados e que foram impugnados pela ré sem êxito) e à conclusão implícita de que o contrato-promessa subsistiu e que, por isso, ainda seria susceptível de incumprimento pela ré. Poderiam levantar-se questões relativas à culpa na formação do contrato prometido (art. 227 do Código Civil), mas a autora não tem qualquer pretensão relacionada com tal matéria.
Pelo que o direito que a autora tem é a restituição do sinal, em singelo, e não em dobro.
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Ainda a propósito da inexistência de negociações subsequente à caducidade do contrato, esclareça-se, em parenteses, quanto ao argumento da ré da falta de poderes do administrador DD, que a ré não tem razão.
Primeiro, a actuação do referido administrador, com poderes representativos (artigos 405 e 408 do CSC), não teve a ver, no caso, com questões de vinculatividade da respectiva actuação. Nem a sentença, nem a autora pretenderam extrair vinculações da ré devido à actuação do referido administrador. O que está implícito na pretensão da autora e na fundamentação da sentença recorrida, é que, este, nos factos descritos, participou nas negociações posteriores à caducidade do CPCV e antes dela como representante da ré, o que está certo.
Devido a que a questão está prejudicada – neste acórdão não são tiradas nenhumas consequências dessa actuação -, ela não merece desenvolvimentos, mas deixa-se a resposta da autora que demonstra o que antecede:
“[…] sempre se deverá trazer à colação a posição da generalidade da jurisprudência nesta matéria, expressa, por exemplo, no acórdão unânime de 14/03/2006 do STJ, proc. 06A195: IV- Aos interesses da sociedade ou dos titulares do respectivo capital sobrepõem-se os de terceiros que com a sociedade se relacionam, mantendo-se a validade dos efeitos jurídicos dos actos outorgados em nome da sociedade, dentro dos limites do objecto social, apenas por um dos administradores, ainda que sem a intervenção de outro ou outros, exigida pelos estatutos.
O mesmo entendimento preconiza o Prof. Pedro Pais de Vasconcelos, “A contraparte tem de poder confiar na aparência criada pelo comerciante no mercado (…) É necessário que se possa presumir e acreditar que quem o comerciante coloca no seu estabelecimento comercial a contactar [e contratar] com os clientes, tenha poderes para o fazer e o faça competentemente, lealmente e fielmente. O risco do desvio, o risco de anomalia e [o risco de] infidelidade […] só pode recair sobre o comerciante.” (A vinculação das Sociedades Comerciais, em Direito das Sociedades em Revista, Almedina, ano 6, vol. 12, Outubro de 2014, p. 90).
Ainda no mesmo sentido vejam-se os ensinamentos do Prof. Rui Rangel, “existindo sempre a necessidade de consulta do registo por parte do terceiro, a regra do 409.º tornar-se-ia inútil e de nenhum efeito. (…) O terceiro só através do registo é que pode saber qual é a maioria necessária para vincular a sociedade, o que não é aceitável, nem, estamos certos, foi isso que se pretendeu com a Directiva Comunitária, (…) não é aceitável que se diga se o acto não for praticada pela maioria necessária, a sociedade não formou qualquer vontade, portanto, que acto nenhum lhe pode ser imputado, existindo perante terceiros, apenas, uma aparência de vontade, (…) basta um administrador investido nos poderes de representação praticar um acto em nome da sociedade, para que este fique vinculada perante terceiros” (A Vinculação das Sociedades Anónimas, Edições Cosmos, 1998, p. 70 e ss. [esta passagem não foi conferida - TRL]).
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Quanto à interpretação que a ré faz da cláusula 10.ª.
Primeiro, como se viu não se trata da atribuição de qualquer direito potestativo automático de resolução, mas de uma condição resolutiva. Assim sendo, fica afastada a questão do exercício de tal faculdade e do seu carácter abusivo.
Segundo, não se prova que a cláusula tenha sido imposta à ré pela autora. Aliás, como se viu, não existe qualquer facto que a ré tenha querido aditar aos factos provados relativo a tal cláusula ou a tal imposição. E o facto de a autora não ter dito a verdade quanto ao pedido de financiamento (já que o tinha feito logo em 27/11/2017 e dizia à ré que não iria recorrer a financiamento, dado que iria fazer a aquisição com capitais próprios: factos 15-A e 41) não é, só por si, uma imposição da cláusula 10.ª. Nem o é o facto de posteriormente ter assegurado à ré que não iria existir qualquer problema com o financiamento solicitado ou ter dito que era isso que o Banco B garantia (factos 50 e 57), até porque não há nenhum facto que diga que a autora soubesse ou tivesse razões para saber que afinal poderia haver problemas com o financiamento. Antes pelo contrário, atento a posição que o balção do Banco B assumiu (facto 15-A). Quanto à expressão “garantia” ela, no contexto da introdução da cláusula 10.ª não tem o sentido de garantir, de facto, que o financiamento seria concedido, porque, senão, não era necessária a cláusula. Também não permitem concluir pela imposição, as razões que a ré invoca para ter aceite as condições alteradas no dia 16/01/2018 (facto 59). Para além disso, os factos 49 e 56 indiciam que, pelo contrário, a ré, querendo, as podia ter rejeitado. Em suma, se a ré queria poder concluir que a cláusula 10.ª lhe tinha sido imposta, teria de ter pretendido e conseguido aditar factos relacionados com tal imposição e ela nem o tentou fazer e o que ficou consignado foi, sem mais, que a ré aceitou as condições propostas pela autora (facto 58).
Terceiro, a ré nem sequer tentou introduzir o facto que agora alega, ou seja, de que “a ré não prescindiu de que fosse incluída nela [isto é, na cláusula] a referência a que o objecto de indeferimento fosse fundamentado e demonstrado à ré, o que estava directamente relacionado com a perda de confiança contratual que já vinha assolando a ré e com a necessária vinculação da autora a demonstrar que o pedido de financiamento não viria a ser indeferido por motivos única e exclusivamente a si imputáveis.”
Quarto, esta alegação, pela própria ré, põe em causa a afirmação de que a cláusula foi imposta e milita contra a interpretação que a ré quer fazer da cláusula, pois que se as partes lhe quisessem dar o sentido pretendido pela ré, teriam escrito isso mesmo, já que a ré diz que teve influencia na redacção da cláusula.
Quinto, a cláusula 10.ª, com o sentido objectivo que tem, não permitia que o indeferimento fosse devido a motivos única e exclusivamente imputáveis à autora, nem se provou nada que permita concluir que o indeferimento se ficou a dever a tais motivos.
Não é verdade que os factos 61, 62 e 63 demonstrem que a autora sempre se recusou a indicar os motivos pelos quais o pedido de financiamento foi indeferido. A autora demonstrou o indeferimento como pôde, ou seja, com a carta do Banco B e a mais não era obrigada pela cláusula, nem pelas circunstâncias e não se prova que existisse outro documento que também pudesse ter enviado à ré.
Os factos provados não permitem a especulação e as conclusões que a ré faz e tira quanto aos termos da proposta, ou melhor do pedido de financiamento, e quanto às suas garantias. Se a ré queria utilizar os factos que agora invoca – como se estivessem provados, mas não estão - teria que ter tentado o seu aditamento nos factos provados, o que nem sequer fez.
Não se prova qualquer facto – nem a ré diz qual ele fosse - que permita sequer considerar indiciado o preenchimento da previsão do art. 275/2 do CC: isto é, que a verificação da condição resolutiva tenha sido provocada pela autora, contra as regras da boa fé.
O ac. do STJ de 22/02/2017, proc. 2302/12.4TBALM.L1.S1, invocado pela autora e já citado acima é exemplo do que antecede:
[…]
III - Tendo ficado provado que os dois bancos a que o autor solicitou o empréstimo recusaram a sua concessão por entenderem que aquele não reunia as condições necessárias para o efeito, sem que existam outros factos que levem a concluir que, nessa altura ou na altura em que foi celebrado o contrato-promessa, o autor soubesse desse entendimento dos bancos e sem que existam igualmente outros elementos dos quais se extraia que o autor tenha procedido em termos de provocar essa situação, é de concluir que essa recusa de financiamento bancário não lhe pode ser imputada.
[…]
O facto de o ac. do STJ se ter referido ao recurso a dois bancos não tem relevo: o STJ está só a descrever o que se passou, não a pretender que, para o preenchimento de uma condição resolutiva que nada diga sobre o assunto, esse recurso se imponha. Repare-se que no caso do ac. do STJ nem sequer se previa expressamente uma condição resolutiva. No caso dos autos, as partes, querendo, podiam ter consagrado a necessidade do recurso a dois ou mais bancos, o que não fizeram.
*
Visto que o CPCV caducou em 26/01/2018, fica prejudicada a questão do prazo fixado e a questão do subsequente incumprimento do CPCV pela autora pois que o contrato já não existia; mas, à cautela, quanto à questão do prazo, diga-se o seguinte:
Baptista Machado (Pressupostos da resolução por incumprimento, Estudos em homenagem ao Prof. Doutor J. J. Teixeira Ribeiro, II, Coimbra, 1979, págs. 343 e ss., especialmente págs. 406 e 407), explica que a essencialidade do termo ou “decorre da própria natureza da prestação, porque esta se acha vinculada a um fim e […] a aptidão da prestação para satisfazer o fim tido em vista pelo credor representa uma qualidade constitutiva ou integrante da mesma” ou então “pode ser-lhe conferida por uma actuação expressa ou tácita dos contraentes […] é pois o acordo entre as partes que liga ao termo do vencimento a presunção absoluta do desaparecimento do interesse do credor, se não houver rigorosa pontualidade no cumprimento”.
E mais à frente: “pode ser expresso clausulando, designadamente, que a pontualidade é condição do fornecimento, que uma prestação tardia não pode valer como cumprimento, que depois do vencimento não pode contar-se com a aceitação da prestação, que o contrato cessa ou caduca com o vencimento do prazo, etc. Ou será tacitamente estipulada: “quando ela deriva de especiais circunstâncias do contrato conhecidas de ambas as partes, especialmente do escopo a que o credor destina a prestação, do facto de ele se propor utilizá-la em determinado momento futuro, etc.”
Por outro lado, Baptista Machado ainda explica: “o prazo da prestação não é, em regra, um elemento essencial na economia do contrato” (obra citada, pág. 405; no mesmo sentido, Brandão Proença, Lições de Cumprimento e não cumprimento das obrigações, UCE/Porto, 2.ª edição, 2017, páginas 101-102: “embora não seja esse o caso normal, nada impede que o contrato incorpore um certo prazo ou termo essencial […]; e ainda o acórdão do STJ de 11/12/2003 (03A3363 da base de dados do ITIJ), um entre outros citados por este autor; no caso deste acórdão estava em causa um prazo de 365 dias que foi expressamente considerado não essencial [ao contrário do que o sumário sugere]).
Assim, não é correcta a conclusão a que a ré chega de que, no caso, o prazo tivesse a natureza de fixo e absoluto, sendo significativo que a ré tenha tido, para chegar a tal conclusão, que fazer de conta que da cláusula 4.ª constava a expressão “obrigatoriamente” que dela não consta (facto 10). A ré vem, desde a contestação, a alegar, que a cláusula 4.ª contém essa expressão, e continua a fazê-lo no recurso, quando ela claramente não consta da cláusula, apesar de, por força da alegação da ré, o facto 58, por ela invocado, acabar por, por erro, conter tal expressão.
Retirada a expressão que a ré introduz e desconsideradas outras invocações de factos que não constam dos factos provados - A autora tinha plena consciência das dificuldades financeiras que a ré atravessava e da necessidade imperiosa de obter uma liquidez imediata para regularizar os seus compromissos - a cláusula 4.ª não consagra um prazo fixo e absoluto, mas um simples prazo não essencial. A cláusula limita-se a dizer que “a escritura pública seria outorgada em dia, hora e local a indicar pela promitente compradora, até 30 dias após a assinatura do CPCV […].” Pelo que, ultrapassado tal prazo, ocorreria uma simples situação de mora, não um incumprimento definitivo do CPCV pela autora.
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Numa segunda parte, a ré diz o seguinte contra a sentença:
A autora com a sua conduta violou gravemente o princípio da boa-fé e agiu manifestamente em abuso de direito.
No que respeita à fase das negociações, encontra-se claramente demonstrada que:
- a ré invoca os factos 36, 37 e 38 e depois acrescenta: quer a autora, quer os mediadores imobiliários estavam ao corrente da situação de estrangulamento financeiro em que a ré se encontrava e da necessidade imperiosa em proceder à celebração da escritura de compra e venda no mais curto espaço de tempo possível (cf. facto 39 e factos supra indicada que foram requeridos que fossem dados como provados);
- na sequência das negociações encetadas entre as partes, num primeiro momento, entre os representantes das mesmas e os mediadores imobiliários, em 17/11/2017, acordaram em proceder à celebração do CPCV nas seguintes condições: a ré invoca os factos 40, 41, 42 e 43, e acrescenta:
- o facto de a autora ter transmitido expressamente à ré que não iria recorrer ao financiamento bancário e que iria proceder à aquisição do imóvel, de forma imediata, com recurso a capitais próprios, foi o motivo pelo qual a ré decidiu optar pela autora em detrimento de outros potenciais interessados, dada a urgência que tinha em celebrar o negócio e para prova disto transcreve passagens das declarações de parte da autora, do depoimento de II e das declarações de parte da ré.
Depois a ré invoca os factos 44 e 45 e acrescenta: nas datas em que a autora procedeu ao envio das comunicações destes factos – 15 e 17/12/2017 – a autora já tinha procedido à apresentação da proposta de financiamento junto do Banco B, a qual foi apresentada no dia 04/12/2017, ocultando, de forma propositada, tal informação à ré. De facto, de manifesta má-fé, a autora, veio requerer o adiamento da celebração do CPCV para o dia 26/12/2017 e proceder ao envio da minuta do CPCV sem qualquer referência a uma condição resolutiva, não por qualquer questão relacionada com a avaliação do imóvel que nunca chegou a ser realizada, mas sim, porque estava a aguardar pela aprovação do pedido de financiamento. E nunca comunicou tal circunstância à ré, porque sabia perfeitamente que ao ter conhecimento de que a autora iria recorrer ao financiamento bancário e que a escritura estava a ser adiada com base nesse fundamento, a mesma teria dado por encerradas as referidas negociações. Desconhecendo tal situação e, porque acreditava que, efectivamente, a autora estava a aguardar pela avaliação do imóvel e a analisar a documentação necessária para a conclusão do negócio, a ré decidiu aceitar o adiamento da celebração do CPCV.
Depois a ré invoca os factos 47 e 48 e acrescenta: Ora, contrariamente ao invocado, a verdade é que, a autora, desde finais de Novembro de 2017, já tinha decidido não aplicar capitais próprios para a concretização do negócio (cf. depoimento do seu legal representante, os referidos capitais estavam no Reino Unido, mas foram aplicados num outro projecto) e, por conseguinte, nunca esteve em causa a transferência para Portugal dos capitais necessários, mas sim a afectação do dinheiro a um outro projecto, como também, o pedido de financiamento não foi apresentado no dia 26/12, mas sim, no dia 04/12. Mais, a autora omitiu de forma propositada à ré que o pedido de financiamento correspondia praticamente à totalidade do preço (1.600.000€), invocando que se tratava de um montante parcial.
Depois a ré invoca os factos 49 e 50 e acrescenta: foi criada a convicção na ré que o pedido de financiamento era apenas uma pró-forma e que face à fortuna e à posição do legal representante da autora, o pedido de financiamento nunca iria ser indeferido e foi com base nessa segurança e nessa garantia que a ré decidiu avançar com as negociações, mantendo-se agendada a celebração do CPCV para o dia 10/01/2018 e a escritura para o dia 31/01/2018.
Depois a ré invoca o facto 52, acrescenta que no dia 10/01/2018 a ré, ao deslocar-se às instalações da autora para a outorga do CPCV não estava ninguém presente, e daí o teor do email reproduzido no facto 53 e acrescenta que nesta data ocorreu o seguinte: quer os mediadores, quer os legais representantes da autora vieram transmitir à ré que esta já detinha em Portugal os capitais próprios necessários para a celebração do negócio e, por conseguinte, era indiferente o desfecho do pedido de financiamento, contudo, o preço da aquisição teria de ser reduzido para o montante de 1.850.000€, dado que, o valor de mercado do imóvel, de acordo com a avaliação realizada, era inferior ao inicialmente previsto.
E conclui: o comportamento da autora não pode deixar de se considerar claramente violador do princípio da boa-fé e manifestamente abusivo, isto porque: (i) Mesmo que os capitais próprios já estivessem em Portugal, a verdade é que, autora, contrariamente ao invocado, continuava a não ter interesse em utilizar os mesmos para proceder à aquisição do imóvel; (ii) A invocação de que os capitais próprios já estavam em Portugal e que o desfecho do processo de financiamento era indiferente, foram utilizados como forma de pressionar a ré a aceitar a redução do preço, dado que, neste cenário, já não existia qualquer impedimento a que a escritura fosse realizada até ao dia 31/01/2018; (iii) A autora, tinha plena consciência da urgência da ré em celebrar o negócio e das dificuldades financeiras que a mesma atravessava e da sua impossibilidade em conseguir uma alternativa/novo interessado no negócio no prazo de um mês; (iv) a autora, nesta data – 10 de Janeiro - já estava ao corrente do eventual indeferimento da proposta de financiamento, tendo omitido por completo esta informação à ré.
E continua: mais uma vez, foi na convicção de que aquilo que lhe estava a ser transmitido pela autora era a verdade e, ainda, pela ausência de qualquer alternativa que, de forma imediata, pudesse resolver os seus problemas financeiros, a ré decidiu ceder e aceitar a proposta apresentada pela autora. Ou seja, justifica o facto 54 e invoca para tal passagens dos depoimentos de DD e de BB).
E continua: A culminar um dia antes da data agendada para a celebração do CPCV, ocorre o facto 57 [onde, apesar de estar a relatar pela enésima vez tudo o sucedido por ordem cronológica, volta a escrever 15/01/2019 em vez de 15/01/2018 e em vez de invocar o facto 57 invoca o doc.15 que foi dado como provado no facto], que a ré transcreve e repete por outras palavras e acrescenta: nesta fase, pela 1.ª vez, a ré apercebeu-se que algo não estava a correr bem com o referido financiamento e que estava a ser completamente manipulada e instrumentalizada pela autora, dado que, não era crível, nem admissível que, por um lado, o Banco viesse a garantir não existir qualquer possibilidade de o financiamento ser indeferido e, por outro lado, fosse exigida a aposição no CPCV de uma condição resolutiva e nessa fase, a ré tinha a plena convicção de que os capitais próprios já se encontravam em Portugal, conforme transmitido pelo referido mediador, contudo, a autora não pretendia recorrer aos mesmos para a aquisição do imóvel e, por conseguinte, em caso de indeferimento do pedido de financiamento pretendia recuperar o sinal prestado. E ainda acrescenta: Face a esta perda de confiança que já vinha assolando a ré, esta não prescindiu que na redacção da cláusula 10.ª ficasse a constar que a devolução do sinal apenas viria a ocorrer caso fosse notificada e lhe fossem demonstrados os fundamentos e motivos de tal indeferimento e, consequentemente, se os mesmos eram directamente imputáveis à autora. E acrescenta ainda: a autora estava plenamente ciente do estrangulamento financeiro em que a ré se encontrava, da sua necessidade em obter liquidez de forma imediata e, por conseguinte, a ré não teve alternativa senão ceder à pressão e às exigências da promitente compradora, dado que, já tinha assumido compromissos financeiros para o final do mês de Janeiro, que não podia protelar de forma alguma, pelo que, a escritura ficou agendada para o dia 16/01/2018, cf. factos 58, 59 e 60 e passagens do depoimento de BB).
Na pendência da vigência do contrato:
A ré transcreve os factos 17, 18 - com excepção da última parte - e 19, conta o que é que aconteceu na reunião do facto 19 através da invocação do facto 61 e acrescenta que, da parte da autora, foi expressamente transmitido que se encontrava na total disponibilidade para proceder à celebração da escritura de compra e venda, mediante capitais próprios até ao próximo dia 01/03/2018, desde que, o preço de aquisição fosse reduzido para o montante de 1.600.000€, contudo, caso tal proposta não fosse aceite, iria avançar de imediato com a resolução do contrato promessa de compra e venda ao abrigo da cláusula décima (condição resolutiva), devendo, a ré proceder à devolução do sinal em singelo.
Depois transcreve os factos 62 e 63 e a descrição que as partes fazem deles nos factos 64 e 62 respectivamente e a subsequente resposta da ré na carta transcrita no facto 65, que volta a repetir por outras palavras e conclui pela referida violação do princípio da boa-fé e pelo abuso de direito na medida em que:
(i) A aprovação da proposta de financiamento não era para si uma condição essencial, dado que, já tinha em Portugal os capitais próprios necessários para a celebração do negócio e estava disposta a utilizar os mesmos para a aquisição do imóvel, desde que, a ré aceitasse proceder à redução do preço. Repare-se que, caso a ré tivesse aceitado esta proposta, isto significava que, nesta data, a autora já tinha em Portugal os capitais próprios para proceder à celebração do contrato definitivo, que iria proceder à utilização dos mesmos para a aquisição do imóvel e, por conseguinte, estava em condições de celebrar o contrato definitivo até ao dia 01/03/2018;
(ii) O “xeque-mate”, ou a “chantagem” efectuada à ré, no sentido de que esta ou aceitava a redução do preço ou teria de proceder à devolução do sinal em singelo no prazo de 8 dias, não obstante, ter pleno conhecimento das suas dificuldades financeiras, constitui uma grave violação do princípio da boa-fé;
(iii) Ao proceder ao envio da comunicação de resolução do CPCV, ao abrigo da cláusula 10.ª e ao exigir a devolução do sinal em singelo, não obstante ter pleno conhecimento que não se verificavam os pressupostos para tal, a autora está a agir claramente de má-fé.
Mais, a comunicação enviada pela autora consubstancia uma declaração de resolução contratual e a demonstração clara que não iria, nem pretendia cumprir o contrato-promessa; de facto, a resolução do contrato por parte da autora com base no accionamento da cláusula 10.ª foi feita ainda antes de se encontrar expirado o prazo previsto para a celebração da escritura de compra e venda, situação esta que se traduz claramente numa recusa antecipada e peremptória de não celebrar a escritura.
Os comportamentos abusivos e eivados de má-fé por parte da autora continuaram a manifestar-se mesmo após ter procedido à resolução do CPCV. Conforme resulta da prova testemunhal e documental junta aos presentes autos, a partir dessa data – 12/02/2018 - a ré considerou definitivamente resolvida a questão respeitante ao CPCV e não teve alternativa, senão reequacionar uma nova alternativa para fazer face aos seus compromissos financeiros e cortou por completo os contactos com a autora, recusando-se a falar com quem quer que fosse sobre este assunto. A autora tinha consciência de que a resolução por si operada era ilícita e ao ser confrontada com a recusa peremptória e definitiva da ré em aceitar a redução do preço por si proposta, percebeu que o CPCV era-lhe directamente imputável e, por conseguinte, iria perder o sinal. Pelo que, decidiu criar uma estratégia para inverter a situação e optou por pressionar os mediadores imobiliários para, de qualquer forma, voltarem ao contacto com a ré e de forma simultânea, o legal representante da autora entrou em contacto com DD, transmitindo-lhe expressamente que, apesar de terem procedido à resolução do CPCV, continuavam a manter interesse na celebração do negócio, estando disponíveis para fazer a escritura, com capitais próprios, pelo valor inicialmente acordado - 1.850.000€ – pelo que, deviam acertar todas as condições para a concretização do negócio. A autora está a agir manifestamente de má-fé, ao vir cerca de 2 semanas após proceder à resolução do contrato manifestar interesse na celebração do negócio, pelo preço inicialmente acordado - € 1.850.000,00 – pressionando, de forma manifestamente abusiva a ré para encetar contactos e negociações com vista à celebração do negócio, criando, ainda, uma aparência de negociações que nunca chegou a existir. É falso que, a ré tivesse reiniciado negociações com a autora ou que tivesse feito tábua rasa da posição por si assumida na comunicação enviada em 20/02/2018, isto porque, esta perda de interesse e este “passar de página”, encontra-se claramente demonstrado pelos seguintes factos: (i) Face aos mal-entendidos e aos contactos que estavam a ser encetados quer pelos mediadores, quer pelo legal representante da autora, em Maio de 2018, foi realizada uma reunião na sede da autora, no âmbito da qual foi expressamente transmitido à autora que, não tendo sido celebrado o contrato definitivo até à data contratualmente fixada entre as partes, existiu um incumprimento definitivo do mesmo por parte da autora e, ainda, que face à conjuntura financeira da ré, esta teve de procurar uma alternativa para se financiar e obter liquidez, tendo já procedido à alienação do imóvel a terceiros. (ii) Às diligências encetadas pela ré a partir do final do mês de Fevereiro de 2018, com vista a alcançar uma alternativa com a maior urgência possível para fazer face às suas responsabilidades financeiras e que vieram a culminar em 10/05/2018, com a rescisão antecipada do contrato de locação financeira Imobiliária e com a aquisição do imóvel por parte da ré e, ainda, com a celebração em simultâneo de uma escritura de compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança, no âmbito da qual, o imóvel foi alienado pela ré à KK, pelo preço de 1.800.000€, mediante a constituição de um empréstimo de 1.200.000€.
Após ter tido conhecimento na referida reunião realizada em Maio de 2018, de que a ré tinha procedido à venda do referido imóvel à Fundação, agindo de manifesta má-fé e em claro abuso de direito, por comunicação datada de 04/07/2018, vem notificar a ré para a realização da respectiva escritura pública de compra e venda, no estrito cumprimento das condições previstas no CPCV. Ou seja, a autora após ter procedido à resolução do CPCV com base na referida condição resolutiva, invocando o indeferimento do pedido de financiamento solicitado junto do Banco B, depois de ter recusado proceder à outorga do contrato definitivo caso a ré não aceitasse as condições por si exigidas (redução do preço de venda, alteração do valor da renda mensal e prorrogação do prazo para a outorga do contrato definitivo) e de ser notificada da resolução do contrato por incumprimento única e exclusivamente a si imputável, vem, posteriormente, notificar a ré para a celebração da escritura, predispondo-se a pagar o preço contratualmente fixado para a aquisição do bem imóvel e a cumprir os contratos promessa nos termos contratualmente estabelecidos entre as partes, agindo manifestamente de má-fé, tentando aproveitar-se dessa alienação, para se desresponsabilizar dos actos por si praticados e imputar o incumprimento definitivo do CPCV à ré.
Perante tal comportamento, a ré, de forma imediata, por carta registada com aviso de recepção datada de 13 de Julho de 2018, veio comunicar expressamente à autora que: “Efectivamente, procedem agora V. Exªs ao agendamento de uma escritura pública referente a um contrato-promessa de compra e venda, que como muito bem sabem, se encontra há já muito, definitivamente incumprido pela autora, face à sua reiterada conduta inadimplente. Tal situação foi-vos claramente demonstrada e transmitida por escrito, como pessoalmente na última reunião havida na sede da autora no passado dia 17/05/2018, tendo-vos aí também sido comunicado que face aos sucessivos incumprimentos, a autora, já não se encontravam reunidas condições para a celebração dos contratos definitivos de compra e venda e concomitantemente de arrendamento, dando-se assim por definitivamente incumpridos os contratos promessas outorgados em 16 de Janeiro de 2018, com as legais consequências daí advenientes. Face ao exposto, repudiamos por absoluto, a interpelação que ora nos dirigem, porquanto a mesma carece de qualquer fundamento, dado os contratos promessa em que esta se baseia se encontrarem definitivamente incumpridos pela autora”, cf. facto provado nº 30.
Pelo que, a autora, ao vir notificar a ré para a celebração da escritura de compra e venda, fê-lo com o único objectivo de tentar reverter a situação a seu favor e desresponsabilizar-se pelos actos por si praticados, no sentido de provar que afinal o negócio só não se concretizou porque, entretanto, a ré procedeu à venda do imóvel a terceiros… E, por conseguinte, a presente acção foi instaurada pela autora em manifesto abuso de direito, com o objectivo de alcançar um fim ilegítimo e censurável – o pagamento do sinal em dobro ou em singelo – quando sabe não serem exigíveis à ré, a fim de obter um enriquecimento e um locupletamento ilegítimo.
A autora contrapõe o seguinte:
Nada na prova contemporânea carreada consubstancia a alegação de manipulação ou instrumentalização da ré pela autora, como inexiste qualquer prova que demonstre que a autora pressionou a ré ou fez exigências violadoras do princípio da boa-fé.
Na fase de negociação, apenas é evidenciado que as partes encetaram e mantiveram negociações que culminaram na celebração tanto do CPCV como do CPA, em 16/01/2018. Tanto a conduta da autora não foi abusiva como não foram as alterações negociais que as partes foram promovendo de parte a parte, na tensão e equilíbrios próprios deste tipo de operações, tendo ambas as partes aceite, livre e esclarecidamente, as cláusulas contratuais negociadas, na qualidade de partes sofisticadas assessoradas por advogados experientes e competentes. E sequer se pode concluir que a autora não tinha animus contrahendi, antes pelo contrário; foi a autora e não a ré que: entregou o sinal no montante de 185.000€; manteve o interesse na celebração do contrato prometido; promoveu contactos ao longo de vários meses – apesar de longos de silêncio da ré -; promoveu a celebração do contrato prometido; e foi a ré e não a autora que: incumpriu definitivamente o CPCV; não informou da pendência de negociações paralelas e da alienação do imóvel prometido vender à autora, muito menos nos termos contratualmente previstos; através do seu representante legal e presidente do CA, promoveu contactos com uma Fundação da qual é presidente, entidade que veio a adquirir o imóvel objecto do CPCV.
Subscreva-se o ac. do STJ, de 15/05/2012, proc. 6440/09.2TVLSB.L1.S1, apresentado pela ré, em matéria de violação do princípio da boa-fé negocial, sem ser truncado, de forma que se possa interpretar a situação sub judice: uma parte que não tendo comparecido para a celebração de escritura de compra venda prometida, foi condenada por ter agido em abuso de direito.
A conduta da ré, não fora a sentença recorrida, ter-lhe-ia permitido receber duas vezes pela venda do mesmo imóvel, fazendo seu o montante de 185.000€ entregue pela autora a título de sinal e princípio de pagamento e recebendo o produto da venda a terceiro.
Apreciação
A argumentação da ré, quanto à boa-fé e ao abuso de direito, baseia-se numa extensa alegação de factos que a ré ou nem sequer tentou introduzir nos factos provados, ao longo da impugnação da decisão da matéria de facto, apesar de saber que era necessário fazê-lo como o demonstra a extensa impugnação dessa matéria a propósito de outros factos, ou tentou introduzi-los mas, no essencial, sem êxito.
A própria forma como a ré argumenta põe a nu a inexistência dos factos invocados para tal argumentação: depois de invocar os factos 36, 37 e 38, acrescenta um conhecimento de factos que a ré não tentou aditar no recurso; depois, entre a invocação dos factos 40 a 43 e 44 e 45, inclui um motivo e uma urgência não provados e indica, nesta parte do recurso que é dedicada à matéria de direito, elementos de prova para prova desse motivo e urgência.
Depois de invocar os factos 44 e 45, acrescenta, no essencial, especulações sobre os fins do comportamento (de forma propositada e de má fé) da autora e conhecimentos desta.
Depois invoca os factos 47 e 48 e acrescenta um motivo não provado e uma omissão que exagera para poder dizer que a autora estava a mentir também aí.
Faz o mesmo depois de invocar os factos 49 e 50: convicção e actuação com base nessa convicção, estas não provadas.
E depois da invocação dos factos 52 – acrescentando pelo meio outro facto que não consta como provado - e 53, lança-se numa série de conclusões sobre a falta de boa-fé da autora no decurso das negociações, acrescentando mais alguns factos não provados nem possíveis de serem extraídos dos factos provados: ou seja, (iii) – conhecimentos da autora) - e (iv) – conhecimento a 10/01 de um indeferimento que só ocorreu a 26/01 – no antepenúltimo § desta parte do recurso; convicção e ausência de alternativa no penúltimo § (para o qual invoca de novo elementos de prova, o que demonstra a consciência de que o facto não está provado e necessidade de o estar) e vários outros no último §, invocando de novo elementos de prova para o efeito.
Retirados todos os factos que a ré invoca como estando provados mas não o estão - principalmente factos subjectivos que iluminariam o comportamento da autora a outras luzes – fica-se com um comportamento da autora durante a negociação do contrato que não é inteiramente linear, mas que os factos também indiciam terem a ver com uma realidade só descoberta pela autora ao longo dessa negociação e não revelada pela ré (por exemplo: o valor do imóvel – facto 52 -, que não seria o pedido pela ré, mas muito abaixo), que acaba por desembocar num acordo que os factos não revelam ter sido obtido com vícios na formação da vontade (tanto que não foram invocados pela ré), ou seja, nos termos da sentença recorrida, numa aceitação por parte da ré das propostas da autora claramente consensual que não levanta qualquer questão, ou, nos termos da autora nas contra-alegações e já na réplica: “nada na prova consubstancia a alegação de manipulação ou instrumentalização da ré pela autora, como inexiste qualquer prova que demonstre que a autora pressionou a ré ou fez exigências violadoras do princípio da boa-fé; tanto a conduta da autora não foi abusiva como não foram as alterações negociais que as partes foram promovendo de parte a parte, na tensão e equilíbrios próprios deste tipo de operações, tendo ambas as partes aceite, livre e esclarecidamente, as cláusulas contratuais negociadas, na qualidade de partes sofisticadas assessoradas por advogados experientes e competentes.”
Isto quanto à fase das negociações do CPCV.
Quanto à fase da pendência do CPCV:
Antes de mais, não há, praticamente, fase da pendência do CPCV, pois que esta só durou de 16/01 a 26/01/2018, caducando logo neste dia, ou seja, durou 10 dias, durante os quais não ocorrem quaisquer factos provados.
Por outro lado, passando a solução do caso pela caducidade do contrato, fica prejudicada a questão da violação da boa fé e do abuso de direito durante a fase subsequente à extinção do contrato por caducidade.
Seja como for, o que os factos posteriores à caducidade demonstram é, numa primeira fase, a tentativa da autora em reaver o sinal entregue (pretensão perfeitamente sustentada e sem nada de abusiva) ou, em alternativa, como já o tinha feito antes, em celebrar o contrato prometido em termos mais equilibrados (na sua perspectiva) do que aqueles que tinham sido acordados anteriormente, o que em si também não consubstancia qualquer violação da boa-fé por parte da autora. E, depois de ter dado conta de que a ré queria aproveitar a situação para ficar com o sinal entregue – que, este sim, se pode considerar um comportamento ilegítimo e abusivo face à caducidade do CPCV – tentar enquadrar a situação em termos jurídicos tais que lhe permitissem exercer pressão para obter a restituição daquele sinal, configurando um incumprimento do CPCV que lhe permitia exigir o sinal em dobro, enquadramento que, como decorre do que antecede se considera errado, mas que é defensável e que, perante a situação descrita, não se considera censurável.
Para além disso, como se viu, este acórdão apenas reconhece à autora o direito à restituição em singelo e quanto a ele nada nos factos provados dá o mínimo de suporte à ré para a conclusão da violação da boa fé ou qualificação do abuso de direito (art. 334 do CC).
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Assim sendo, o recurso da ré procede parcialmente, ou seja, apenas quanto ao pedido principal deduzido pela autora e em que a ré foi condenada, baseado no incumprimento do CPCV pela ré; a improcedência do pedido principal implica a necessidade de conhecer do pedido subsidiário e este tem de ser considerado procedente, pois que se demonstra que o CPCV caducou e em consequência a autora tem o direito de reaver o sinal em singelo com juros, à taxa legal comercial, desde a citação (20/03/2019) como pedido. Reconhecida a caducidade do contrato, são improcedentes as excepções e o pedido reconvencional deduzidos pela ré que pressupunham a ilicitude da resolução e o incumprimento do CPCV pela autora.
Quanto ao conhecimento do pedido subsidiário (apesar de não haver requerimento de ampliação do objecto do recurso – art. 636/1 do CPC), Lebre de Freitas / Ribeiro Mendes / Isabel Alexandre, CPC anotado, vol. 3.º, 3.ª edição, Almedina, 2022, páginas 73-74, explicam: “[…O] preceito só se aplica quando o tribunal recorrido tenha efectivamente conhecido o fundamento em causa, julgando-o improcedente: a parte vencedora há de ter nele decaído. Se, ao invés, tal fundamento, invocado pela parte em 1.ª instância, não tiver chegado a ser apreciado (designadamente, por ser subsidiário e proceder o fundamento principal, ou por proceder um dos fundamentos em alternativa), o tribunal de recurso não deixará de o conhecer, sem necessidade de requerimento de ampliação, se julgar improcedente o pedido tido como procedente pelo tribunal recorrido.”
No mesmo sentido, Miguel Teixeira de Sousa, Manual de processo civil, vol. II, AAFDL/CIDP, 2022, pág. 233-b, a propósito do pedido subsidiário diz:
A hipótese em que o autor formula um pedido principal e um pedido subsidiário e em que o tribunal a quo reconhece o pedido principal (deixando, por isso, de conhecer do pedido subsidiário) levanta o seguinte problema: se a apelação interposta pelo réu vier a ser considerada procedente, cabe perguntar se a Relação pode conhecer do pedido subsidiário formulado pelo autor (e não conhecido pela 1ª instância).
Não se encontra na lei nenhuma imposição ao recorrido do ónus de suscitar a apreciação do pedido subsidiário, nomeadamente porque o art. 636.º, n.º 1, só se aplica a fundamentos em que o recorrido tenha decaído. Sendo assim, há que concluir que a Relação pode apreciar o pedido subsidiário nos termos gerais do art. 665.º, n.º 2, ou seja, desde que possua os elementos suficientes para proceder a essa apreciação.
Como resulta da transcrição das peças do processo e do recurso e das contra-alegações, a questão da caducidade foi discutida pelas partes e o processo continha elementos suficientes para apreciação de tal pedido.
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Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso da ré, revogando-se a sentença recorrida na parte que condenou a ré a restituir à autora 370.000€, e substitui-se tal sentença por esta outra decisão que julga o pedido principal da autora improcedente, absolvendo a ré do mesmo, e procedente o pedido subsidiário, condenando a ré a restituir à autora 185.000€, acrescidos de juros à taxa legal comercial desde 20/03/2019. Mantém-se a absolvição da autora do pedido reconvencional.
Custas de parte do recurso e da causa em 1/3 pela autora e 2/3 pela ré.
Lisboa, 07/05/2026
Pedro Martins
Ana Cristina Clemente
Susana Maria Mesquita Gonçalves |
