Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 2939/10.6TBCLD.L1-7 |  |
INCUMPRIMENTO
DEVOLUÇÃO DO SINAL PRESTADO
NÃO OBTENÇÃO DE EMPRESTIMO BANCARIO
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE FACTO
II – Não resulta da interpretação desta cláusula que, após o decurso do prazo de quatro meses aí estabelecido sem aprovação do empréstimo, o promitente-comprador deixasse de poder beneficiar da possibilidade de não restituição do sinal, por via do funcionamento desta condição resolutiva.
III - A cláusula beneficiava o promitente-comprador na medida em que o colocava a salvo da perda do sinal; favorecia os promitentes vendedores na medida em que – se o desejassem (o que não se dispuseram fazer) – poderiam pedir, passadas as ditas quatro semanas, as chaves do imóvel, procedendo posteriormente à sua rentabilização ou venda a terceiros.
IV - O cumprimento deste clausulado seria obviamente temperado pelo imperativo da lisura e lealdade do comportamento negocial dos celebrantes, exigível em conformidade com os ditames gerais da boa-fé (artigo 762º, nº 1 do Código Civil).
V – Acabando o promitente-comprador por não ver aprovado o seu pedido de empréstimo bancário, devolvendo a chaves do imóvel cerca de três meses após a assinatura do contrato promessa, assistia-lhe o direito a exigir dos promitentes vendedores – que haviam aguardado o desenlace das vicissitudes relacionadas com o pedido de empréstimo - a restituição do sinal prestado, uma vez que havia operado a condição resolutiva aposta ao negócio.
(Sumário do Relator)
I – RELATÓRIO.
Intentou M. a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra R. e N..
Alegou, essencialmente :
No dia … de Junho de 20…, o Autor, na qualidade de promitente comprador, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, celebraram contrato promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Praceta…, pelo preço de € 127.500,00, dos quais € 7.500,00 foram pagos no acto da assinatura do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento e os restantes 120.000,00 € seriam pagos com a celebração da escritura de compra e venda.
Ficou acordado que a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento seria devolvido ao Autor caso o empréstimo bancário por este solicitado não fosse concedido no prazo de quatro semanas a contar da data da assinatura do contrato promessa, sendo esta uma condição essencial do negócio, que era conhecida dos Réus e por estes aceite.
Previamente à assinatura do contrato o Autor tinha diligenciado no sentido de obter crédito bancário junto do DB e do Banco P e que após a sua celebração diligenciou junto de outras entidades bancárias, nomeadamente a Caixa Geral de Depósitos e o Banco C, sem que, no termo do prazo previsto no contrato, tivesse logrado obter a aprovação do crédito.
O Autor foi mantendo os Réus e a agência imobiliária informada.
Sem que nada o justificasse, os Réus, por carta datada de 15 de Setembro de 20…, comunicaram ao Autor a resolução do contrato promessa, imputando ao Autor o incumprimento do contrato promessa por não terem sido realizadas as diligências necessárias para a marcação da escritura.
Nessa data o Autor aguardava ainda a decisão de duas entidades.
Em resposta, o Autor, por carta de 23 de Setembro de 20… deu sem efeito o contrato promessa, devolveu as chaves e pediu a restituição da quantia por si entregue, o que os Réus recusaram, alegando a necessidade de prova da não aprovação do crédito bancário por declaração escrita.
As partes condicionaram o contrato à verificação, num determinado prazo, de um facto futuro e incerto (aprovação do empréstimo bancário), o que consubstancia uma verdadeira condição.
Não se verificando a condição, o contrato promessa deixaria de produzir efeito, constituindo-se os promitentes no dever de restituir o que foi prestado.
Não assiste aos Réus o direito à resolução do contrato, não só por o Autor não se encontrar em incumprimento, como por os Réus não poderem, sem mais, concluir pela perda do interesse do Autor e por os Réus manterem interesse na celebração do contrato prometido.
Acresce que os Réus não procederam à interpelação admonitória do Autor.
Conclui peticionando que os Réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 7.570,68 acrescida de juros até integral pagamento.
Regularmente citados, os Réus vieram contestar.
Alegaram, essencialmente :
O que ficou acordado entre as partes foi que decorridas as quatro semanas previstas, sem que o Autor nada dissesse, a promessa ter-se-ia por firme, não podendo ser resolvido pelo Autor com esse fundamento, sendo que o Autor nada comunicou aos Réus nesse prazo.
O Autor incumpriu a obrigação de marcar a escritura, que o interpelaram verbalmente e que, em face do incumprimento do Autor, perderam o interesse na venda, pelo que fizeram validamente actuar o regime previsto no art. 442.º, n.º 2 do Código Civil.
Para o caso da acção proceder, os Réus deduziram reconvenção, peticionando a condenação do Autor no pagamento da quantia de € 4.075,00, a compensar no valor eventualmente a restituir, acrescido de juros e demais encargos legais.
Para tanto alegam que o Autor não agiu de boa-fé nos termos do art. 227.º, n.º 1 do Código Civil, tendo levado os Réus a crer na sua capacidade financeira e na viabilidade plena da concretização da venda, nomeadamente com a exibição de documentos bancários, com a estipulação de um sinal elevado, com a solicitação das chaves e com o início da execução das obras de adaptação.
Apenas quando confrontado com a resolução do contrato operada pelos Réus, e depois de saber que os Réus tinham liquidado uma parte da comissão, o Autor veio invocar a falta de aprovação do empréstimo.
Os Réus apenas liquidaram a comissão à imobiliária porque o Autor lhes asseverou a concretização do negócio. O Autor tornou-se responsável pelos danos causados aos Réus, devendo indemnizá-los pelo valor da comissão já liquidada e daquela que se mostrar ainda devida, em montante não inferior a 3.075,00 € e nas despesas com solicitação de apoio jurídico, com advogados e encargos com o processo em montante não inferior a 1.000,00 €.
Em resposta, o Autor veio contestar o pedido reconvencional, impugnando os factos alegados pelos Réus, nomeadamente quanto à actuação de má-fé e quanto ao pagamento da comissão.
Conclui peticionando a condenação dos Réus como litigantes de má-fé em multa e indemnização a fixar pelo Tribunal.
Os Réus responderam ao pedido de condenação como litigantes de má-fé, propugnando pela sua improcedência por não ter fundamento.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 92 a 93.
Realizou-se audiência de julgamento, com fixação da matéria de facto.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência, condenou os Réus a pagar ao Autor a quantia de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), acrescido de juros de mora à taxa legal, vencidos desde 24 de Setembro de 20… e vincendos até integral pagamento; a reconvenção totalmente improcedente e em consequência absolveu o Autor/reconvindo do pedido reconvencional; absolveu os Réus do pedido de condenação como litigantes de má fé ( cfr. 249 a 273 ).
Apresentaram os RR. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 365 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 286 a 325, formularam os apelantes as seguintes conclusões :
(…)
NESTES termos e nos mais de direito que forem doutamente supridos por V. Exas., deve o presente recurso ser julgado procedente e, consequentemente ser a sentença recorrida:
a) Anulada por enfermar de evidentes erros de julgamento, tanto no que se refere a decisão da matéria de facto, como no que toca ao respectivo enquadramento e solução jurídicas, conforme acima desenvolvido e com os fundamentos ai indicados, para os quais se remete;
b) Substituída por uma outra que julgue a acção conforme peticionado pelos ora Recorrentes em sede de Contestação.
Contra-alegou a apelada, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida e ampliando o recurso relativamente à parte da decisão em que se considerou a sua actuação em abuso de direito.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1. Os Réus, designados por Promitente Vendedor ou Primeiro Outorgante, e o Autor, designado por Promitente Comprador ou Segundo Outorgante, celebraram acordo denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de … de Junho de 20…, com, além do mais, o seguinte teor:
“Cláusula Primeira
IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor do prédio urbano composto por, casa com 1.º andar, dependência e logradouro, sito na Praceta… .
Cláusula Segunda
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Pelo presente contrato, o Primeiro Outorgante, promete vender ao Segundo Outorgante, livre de ónus e encargos e responsabilidades de qualquer espécie ou natureza, e este promete comprar, o prédio urbano identificado na cláusula primeira deste contrato.
Cláusula Terceira :
O preço da prometida compra e venda do prédio objecto deste contrato, é de 127.500,00 Euros (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros), e é pago pelo Promitente Comprador ao Promitente Vendedor, do seguinte modo:
1 – a) O montante de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação.
b) O montante de 120.000,00 (cento e vinte mil euros) no acto de assinatura da competente escritura de compra e venda, como valor remanescente, dando-se quitação.
c) O montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento será devolvido ao promitente comprador caso o empréstimo bancário solicitado pelo mesmo, não obtenha aprovação no prazo de 4 semanas a contar da data da assinatura do presente contrato.
Cláusula Quarta
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E CONDIÇÕES COMPLEMENTARES
1. A escritura de compra e venda do prédio, objecto do presente contrato, será outorgada até ao dia 31 de Julho de 20….
2. O Comprador, obriga-se a avisar o Promitente Vendedor com antecedência de, pelo menos, oito dias, relativamente à data, hora e local, em que a escritura de compra e venda se realizará.
3. O Segundo Outorgante obriga-se a entregar ao Primeiro Outorgante, logo que estes os solicite, os documentos que, da sua parte, sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda.
Cláusula Quinta
ENTREGA DO PRÉDIO E ENCARGOS
1. A entrega das chaves, ocorrerá em data a acordar e aceite por ambas as partes, ficando ao encargo do segundo outorgante o prédio urbano, para que possa executar no imediato obras de beneficiação do mesmo, as quais ficarão a fazer parte integrante do prédio urbano.
(…)
Cláusula Sexta
FORO E LEI COMPETENTE
1. Os intervenientes do presente contrato, atribuem-lhe o carácter irrevogável e irretractável e a faculdade de execução específica prevista no artigo 830.º do código civil, declaram que o mesmo exprime as suas livres e reais vontades e que o aceitam na forma exarada.
Cláusula Sétima
BOA FÉ
1. O presente contrato é assinado por ambos os contraentes no máximo da sua boa fé, declarando o PROMITENTE VENDEDOR que, relativamente ao imóvel objecto deste contrato, tomado no seu todo ou em alguma das suas partes, não existe nem se prevê vir existir qualquer litígio judicial ou extrajudicial.
2. Assim sendo, consideram as partes contraentes, por comum acordo, que todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra são essenciais na vontade de contratar, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições contratuais e legais respectivas.”
2. Na data da assinatura do contrato referido em 1., o Autor entregou aos Réus a quantia de € 7.500,00.
3. Previamente à assinatura do contrato, o Autor tinha diligenciado no sentido de obter crédito bancário para aquisição do prédio junto do DB e do Banco P.
4. Após a celebração do contrato, em 5 de Julho de 20…, o Autor estabeleceu contactos com a Caixa Geral de Depósitos.
5. No termo do prazo previsto na alínea c) do número um da cláusula primeira do contrato, o Autor não tinha logrado obter a aprovação do crédito para aquisição do imóvel.
6. Em 5 de Julho de 20…., o Banco P. comunicou ao Autor a recusa da concessão do crédito.
7. O Autor foi mantendo informado o Réu e a agência imobiliária contratada por este sobre o processo de concessão de crédito.
8. Em data não concretamente apurada, o Réu disponibilizou ao Autor os contactos da sua gestora de conta da CGD, entidade beneficiária da hipoteca que incidia sobre o prédio.
9. Até 15 de Setembro de 20…, o Autor não marcou a escritura de compra e venda.
10. Os Réus enviaram ao Autor, que recebeu, carta datada de 15 de Setembro de 20…, com, além do mais, o seguinte teor:
“Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda assinado em 18 de Junho de 20… com R. e esposa N. .
Exmo. Senhor
“Nos termos do Contrato Promessa Compra e Venda celebrado no dia … de Junho de 20…, contrato esse que tem por objecto a compra e venda do prédio urbano composto por, casa com 1.º andar, dependência e logradouro, sito na Praceta…, a escritura pública deveria ter tido lugar até ao dia 31 de Julho de 20…, considerando a prorrogação estabelecida na cláusula Quarta do contrato promessa de compra e venda.
Até à presente data V. Exa., não se encontra em condições de cumprir o estabelecido, uma vez que segundo apurámos ainda não foram realizadas as diligências necessárias para a marcação da escritura de compra e venda.
Durante todo este tempo, nunca recebemos qualquer notícia relativa a data, hora e local para a celebração da escritura pública de compra e venda.
Atento o decurso do tempo (mais de 45 dias desde a data em que deveria ter tido lugar a escritura pública), encontra-se V. Exa., em incumprimento, sendo que esse incumprimento é da vossa inteira responsabilidade.
Em face do disposto no artigo 808.º do Código Civil, entendemos que V. Exa. perdeu o interesse na aquisição do referido imóvel, no respectivo agendamento da escritura e consequentemente na liquidação da prestação remanescente.
Pelo acima exposto, e ao abrigo do disposto no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, vimos solicitar a V. Exa. que proceda à devolução das chaves do referido imóvel, não existindo lugar à devolução da quantia recebida a título de sinal e de princípio de pagamento no valor de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros).
Agradecemos assim que proceda devolução das chaves no prazo máximo de cinco dias a contar da recepção da presente carta (…)”.
11. O Autor enviou aos Réus, que receberam, carta datada de 23 de Setembro de 20…, com, além do mais, o seguinte teor:
“Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda assinado em 18 de Junho de 20…
Ex.mos Senhores,
Acuso a recepção da vossa prezada carta, datada de 15 de Setembro, que mereceu a minha melhor atenção.
(…)
Relativamente ao contrato, e porque não estamos de acordo com a vossa interpretação, porque contrária ao articulado daquele, não podemos concordar com V. Ex.as.
Na verdade, de acordo com a cláusula terceira, n.º 1, alínea c) do Contrato Promessa de Compra e Venda em análise, o montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento (7.500€) será devolvido ao promitente comprador (eu) caso o empréstimo bancário solicitado pelo mesmo, não obtenha aprovação no prazo de 4 semanas a contar da data da assinatura do contrato.
Ora, como é do vosso conhecimento, o empréstimo não obteve aprovação, o que vos foi de imediato comunicado e inclusivamente tentámos aprovação junto do vosso banco o que não veio a efectivar-se igualmente.
Assim, e sem necessidade de mais considerações, o contrato promessa tem-se sem efeito a partir do dia … de Julho de 20… (4 semanas após a sua celebração), em virtude desse ter verificado a condição suspensiva a que estava sujeito, por força da mencionada cláusula – não aprovação do empréstimo bancário.
Desta forma, venho solicitar que, em cumprimento do contrato, V. Ex.as procedam à devolução da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento (7.500 Euros), o que deverão fazer através de correio registado com AR para a minha morada, no prazo máximo de 5 dias a contar da recepção da presente carta.
Caso não o façam, serão considerados em mora, sendo que vencerão juros sobre o capital por V. Ex.as em dívida, reservando-nos no direito de interpor imediatamente a competente acção judicial para obter todas as quantias em débito”.
12. Os Réus enviaram ao Autor, que recebeu, carta datada de 28 de Setembro de 20…, com, além do mais, o seguinte teor:
“Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda assinado em 18 de Junho de 20… com R. e esposa N..
(Resposta a Carta registada recepcionada no dia 24 de Setembro de 20…)
Exmo. Senhor
Acusamos a recepção da Vossa Carta registada com aviso recepção e 24 de Setembro de 20…. Igualmente acusamos a recepção das chaves do imóvel, que se encontravam na sua posse.
Em resposta à correspondência enviada, discordamos na íntegra das afirmações proferidas, assim como da Sua interpretação dos factos, pelo que reclamamos o direito ao montante recebido a título de sinal e princípio de pagamento no valor de 7.500 Euros, plenamente conscientes do verdadeiro enquadramento legal dos artigos constantes no Contrato Promessa Compra e Venda assinado.
Não nos foi comunicado por si ou pela agência imobiliária a não aprovação do empréstimo bancário relativo a aquisição do referido imóvel.
A título de sugestão e pelo facto do imóvel se encontrar hipotecado na CGD, fornecemos os contactos da nossa gestora de conta na CGD.
Pontualmente fomos informados de que se encontravam a decorrer diversas negociações bancárias, com o objectivo de melhorar as condições aprovadas para o referido empréstimo, razão pela qual não fomos rigorosamente intransigentes no que se refere a data de rescisão do Contrato Promessa Compra e Venda.
Mais referimos que, a informação relativa ao seu desinteresse pela Compra do imóvel, apenas nos foi transmitida verbalmente pela agência imobiliária no dia 14 de Setembro de 20…, fundamentando o facto de no nosso entender não ser aplicável a cláusula – não aprovação de empréstimo bancário, nas 4 semanas após a celebração Contrato Promessa Compra e Venda. Ora, como sabe, a prova da não aprovação bancária deveria ter sido feita por declaração emitida por escrito pelas respectivas instituições e entregues a nós ou à imobiliária até dia 18 Julho (4 semanas após a celebração do contrato compra e venda).
De boa-fé e sempre no cumprimento dos nossos deveres e responsabilidades, tanto mais que a chave encontrava-se em sua posse até ao dia 17 de Setembro de 20…. Sentimo-nos lesados e privados da utilização ou venda do referido imóvel desde a data de 18 de Julho (4 semanas após a celebração do contrato) até ao dia em que nos foi comunicado pela agência imobiliária o Seu desinteresse na compra do mesmo, informação essa que deu origem a nossa comunicação escrita enviada para Si a solicitar as chaves do imóvel.
Sem outro assunto e na expectativa de termos fornecido o nosso contributo para o esclarecimento dos factos acima expostos, e ao abrigo do disposto no art. 442.º, n.º 2 do Código Civil, consideramos não existir lugar a devolução da quantia recebida a título de sinal e de princípio de pagamento no valor de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros”.
13. A solicitação do Autor, a Caixa Geral de Depósitos e o DB confirmaram por escrito, por cartas datadas de 27 de Setembro de 20… e 4 de Outubro de 20… respectivamente, a não aprovação do pedido de concessão de crédito formulado pelo Autor.
14. O Autor não obteve o empréstimo em nenhuma das instituições por os seus rendimentos terem origem em actividade considerada de risco (compra e venda de acções).
15. Os Réus dispuseram-se a vender o imóvel pelo preço de € 127.500,00, abaixo do valor por si inicialmente pedido, na condição do contrato definitivo se realizar num curto espaço de tempo.
16. Quando manifestou interesse na aquisição do imóvel, o Autor deu conta aos Réus de que possuía rendimentos suficientes para a concessão do empréstimo.
17. O Autor solicitou aos Réus as chaves para ter acesso ao imóvel e levar a cabo obras de adaptação.
18. O Autor executou pinturas no imóvel.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 – Impugnação da decisão de facto.
2 – Contrato promessa. Incumprimento a título definitivo. Devolução do sinal prestado. Não aprovação do empréstimo bancário solicitado pelo promitente comprador. Condição resolutiva.
3 - Reconvenção. Ampliação do recurso.
Passemos à sua análise :
1 – Impugnação da decisão de facto. Ponto 7º da decisão de facto.
Está a causa a impugnação da seguinte matéria de facto :
Ponto 7º da decisão de facto : “ O Autor foi mantendo informado o Réu e a agência imobiliária contratada por este sobre o processo de concessão de crédito “.
Pugnam os recorrentes pela ausência de prova bastante para se dar como provado este facto.
Ponto 14º da decisão de facto : “O Autor não obteve o empréstimo em nenhuma das instituições por os seus rendimentos terem origem em actividade considerada de risco (compra e venda de acções) “.
Entende o apelante que tal matéria – verdadeira – peca por escassa, devendo acrescentar-se “ …e porque se apresentou como proponente único, não oferecendo aos bancos garantias adicionais, nomeadamente fiança “.
Artigos 13º, 14º, 15º, 16º, 17º, 18º, 19º, 22º, 24º, 44º, 45º, 46º, 47º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º 53º, 54º, 55º, 56º, 72º, 73º, 74º, 77º e 81º da contestação, a saber :
“ …o imóvel em causa era um imóvel que tinha um valor de mercado superior ao prometido vender ao A., mas que os RR. se dispuseram a vender pelo preço de € 127.500,00 na condição de o contrato definitivo de compra e venda ser efectivado até 31 de Julho de 20…, ou seja, no espaço máximo de cerca de 45 dias “ ( artigo 13º da contestação ).
“ O A. tomou conhecimento dessa realidade e com ela concordou, estipulando-a na cláusula 4ª do contrato promessa “( artigo 14º da contestação ).
“ …quando o A. manifestou interesse na aquisição do imóvel, de imediato este lhe deu conta de que possuía rendimentos mais do que suficientes para a concessão de um empréstimo para esse efeito “( artigo 15º da contestação ).
“ cujo processo tinha capacidade de solicitar e obter no prazo que veio a ser estipulado, tendo para o efeito mesmo apresentado cópia do seu IRS de 2009, que dava conta de um rendimento mensal superior a € 5000,00 “ ( artigo 16º da contestação ).
“ Pelo que se trataria de prever o tempo apenas estritamente necessário à finalização do processo de financiamento junto do DB “( artigo 17º da contestação ).
“ que o A. se encarregaria de conduzir com a máxima diligência, obrigando-se a concluí-lo no referido prazo de 4 semanas “( artigo 18º da contestação ).
“ igualmente asseverou aos RR. que, caso fosse necessário, apresentaria ainda os fiadores considerados necessários, de que igualmente dispunha e garantiriam a aprovação do financiamento a solicitar “( artigo 19º da contestação ).
“ Os RR. desconhecem nem nunca foram informados de qualquer diligência levada a cabo pelo A. junto do Banco P., sequer dos seus contornos ou desfecho “( artigo 22º da contestação ).
“ A sugestão do recurso à CGD foi feita no acto de assinatura do contrato promessa, mas desvalorizada pelo A., já que tudo estaria a ser tratado no DB “ ( artigo 24º da contestação ).
“ …o que ficou efectivamente combinado entre o A. e os RR. é que decorridas essas quatro semanas, sem que o A. nada dissesse, a promessa ter-se-ia por firme “( artigo 44º da contestação ).
“ não podendo o contrato ser resolvido pelo A. com esse fundamento “( artigo 45º da contestação ).
“ assim o A. disporia de quatro semanas para concretizar a obtenção do crédito junto do DB, sendo que decorrido esse período se daria por verificada a condição estipulada e firme o contrato promessa, sendo o tempo restante o necessário para a instrução e marcação da escritura “ ( artigo 46º da contestação ).
“ Foi nesse sentido e com esse alcance que a cláusula em causa foi combinada entre A. e RR., na presença dos responsáveis da empresa imobiliária que mediou o negócio e que procedeu à elaboração e formalização do contrato, assinado pelas partes “( artigo 47º da contestação ).
“ Pelo que os RR. após a assinatura aguardaram o decurso desse prazo, que se verificou em 18 de Julho “( artigo 48º da contestação ).
“ O A. nada comunicou aos RR. até essa data, como posteriormente “( artigo 49º da contestação ).
“ Pontualmente, por intermédio da imobiliária referida, os RR. froam sendo informados de que o A. os informava que estava a melhorar as condições do empréstimo aprovado “( artigo 50º da contestação ).
“ Sendo que nunca aos RR. foi informado que o empréstimo não havia sido aprovado “( artigo 51º da contestação ).
“ pelo que, a partir daí os RR. passaram a aguardar a marcação da escritura, que constituía igualmente incumbência do A., tal como ficou combinado “( artigo 52º da contestação ).
“ razão porque, decorrido o dia 31 de Julho de 20…, os RR. por diversas vezes contactaram o A., pessoalmente e por via telefónica, ou ainda por intermédio da mediadora imobiliária para que procedesse à marcação da escritura “( artigo 53º da contestação ).
“ Avisando-o que caso assim não fizesse perderiam o interesse na prometida venda “( artigo 54º da contestação ).
“ A essa sua insistência apenas recebiam respostas evasivas do A., informando que estava a tratar do assunto “( artigo 55º da contestação ).
“ Por fim, em finais de Setembro de 2010, de novo o R. RM contactou o A. telefonicamente, dando-lhe conta de que caso a escritura se não realizasse até 14 de Setembro de 20…, perderia o interesse na venda e promoveria a resolução do contrato, com perda do sinal prestado “( artigo 56º da contestação ).
“ Tendo levado os RR. a crer na sua capacidade financeira e na viabilidade plena da concretização da venda “( artigo 72º da contestação ).
“ Assim induziu os RR. deliberadamente em erro, e apenas confrontado com a resolução operada pelos RR. lhes veio opor a invocada falta de aprovação do empréstimo pelo DB “( artigo 73º da contestação ).
“ Fê-lo depois de saber que os RR. tinham liquidado uma parte da comissão “( artigo 74º da contestação ).
“ …os RR. apenas liquidaram a comissão à mediadora imobiliária porque o A. lhes asseverou a concretização do negócio “( artigo 77º da contestação ).
“ …bem como nas despesas com a solicitação de apoio jurídico, com advogados e encargos com o processo, em montante nunca inferior a € 1.000,00 “( artigo 81º da contestação ).
Sustenta o impugnante que esta matéria deveria ter sido dada como provada.
Finalmente, conclui o recorrente que, com base no depoimento da testemunha A., deveria ter sido dado como provado que : “ Mediante proposta submetida pela agência imobiliária, o Autor obteve uma pré-aprovação de um financiamento para compra do imóvel objecto do contrato promessa que se discute nos autos, porém não quis entregar a documentação necessária para avançar com o crédito “.
Apreciando :
O tribunal ouviu atentamente – como lhe competia – o registo de todos os depoimentos testemunhais produzidos nestes autos.
Encontra-se, portanto, em condições para sindicar a valoração da prova efectuada em 1ª instância.
O que passa a fazer :
Ponto 7º da decisão de facto : “ O Autor foi mantendo informado o Réu e a agência imobiliária contratada por este sobre o processo de concessão de crédito “.
Invocaram os apelantes a este propósito :
Como se pode constatar do depoimento acima transcrito, em nenhum passo a testemunha C. dá nota de o Autor ter mantido o Reu e a agência imobiliária informados sobre o processo de concessão de crédito.
A título de justificação da decisão de facto ínsita nesse mesmo ponto, refere o Meritíssimo Tribunal a quo, referindo-se ao depoimento prestado por C., que a mesma referiu que, antes e após as datas previstas no contrato, trocou vários e-mails com o Autor e que teve conversas com o Reu quanto a evolução do processo. E certo que referiu que o Autor, nesses contactos, dizia que estava a assegurar melhores condições e não que não tinha obtido a aprovação do crédito. No entanto, tal não e consentâneo com as regras da experiencia comum. Com efeito, a mesma reconhece que o Reu se ofereceu para ajudar junto de instituições de crédito (como aliás o Reu reconhece na carta de fls. 37) e 38) e que a própria, após o decurso do prazo previsto no contrato, efectuou, com base nos elementos fornecidos pelo Autor, uma simulação no sistema informático do Banco I. Ora, tais factos apenas são justificáveis com o conhecimento por parte dos RR. e da agência das dificuldades sentidas pelo Autor na obtenção de crédito, o que pressupõe necessariamente que o Autor tenha prestado essas informações.
Não pode proceder a justificação apresentada pelo Tribunal recorrido.
Antes de mais, incumbindo ao Autor provar que, no prazo de 4 semanas apos a celebração do contrato promessa, comunicou aos RR. a não aprovação do financiamento, e considerando que foram trocados diversos emails entre o Autor e a agência imobiliária encarregue da mediação do negocio, dizem-nos as regras da experiencia comum que se o Autor tivesse efectivamente transmitido a essa agência ou aos RR. que o financiamento não havia sido aprovado, essas comunicações dariam nota dessa circunstância e o Autor teria obviamente junto aos autos copia das mesmas, o que não fez. Naturalmente não o fez porque essas comunicações não confirmam o que o Autor alega.
Dizem-nos também as regras da experiencia comum que, estando o Autor munido de comunicação de uma instituição bancária (comunicação do Banco P. de 5 de Julho de 20… referida no ponto 6. da “Fundamentação de Facto “) dando conta da não aprovação do crédito, havendo prazos contratuais a cumprir e a possibilidade de perda do sinal entregue aos RR., caso o Autor tivesse de facto comunicado aos RR. a não aprovação do financiamento, tê-lo-ia feito dentro do prazo fixado contratualmente para o efeito (4 semanas) e não apenas 3 meses depois da celebração do contrato promessa. Tê-lo-ia também feito por escrito, designadamente num dos muitos emails trocados com a agência imobiliária, e mediante o envio da dita comunicação de não aprovação expedida pelo Banco.
Se posteriormente ao termo do prazo contratualmente previsto para o Autor pedir o reembolso do sinal prestado o mesmo ainda aguardava a aprovação do crédito para aquisição do imóvel, conforme se alcança do ponto 5. da “ Fundamentação de Facto “, é crível que não tivesse comunicado ao Réu ou a agência imobiliária a não aprovação do mesmo nem pedido o reembolso do sinal prestado (pese embora ao omitir essa comunicação tenha assumido o risco de perder a possibilidade de fazer valer em seu favor o disposto na alínea c), do no 1, da clausula terceira do contrato promessa).
A não adopção pelo Autor do procedimento que seria expectável e lhe era exigível denota que, verdadeiramente, o Autor não comunicou aos RR. a não aprovação do financiamento, certamente porque se sentia constrangido pelo facto de ter assegurado, desde o primeiro momento, a sua facilidade de obtenção de crédito e possivelmente porque alimentava ainda a expectativa de que um outro Banco viesse a aprovar a operação.
Quanto ao facto de o Reu e a agência imobiliária se terem disponibilizado para ajudar na obtenção de financiamento, resulta claro do depoimento da testemunha C. acima reproduzido o contexto em que foram feitas simulações de crédito pela agência imobiliária. Como a testemunha explicou, o Sr. M. sempre informou que estaria a negociar melhores condições de crédito. Visto que o negócio não avançava sob esse pretexto, a agência imobiliária ofereceu-se novamente para obter algumas simulações de crédito junto de instituições com as quais tinha protocolo, no sentido de poder apresentar ao Autor uma opção que pudesse agradar-lhe.
Ao concluir que o Autor manteve o Reu e a agência imobiliária informados acerca do processo de concessão de crédito, o Tribunal deu, pois, como provado exactamente o contrário daquilo que disse a testemunha C., descontextualizando inclusivamente as simulações de crédito que essa testemunha disse terem sido realizadas pela agência imobiliária. Isto quando a testemunha manteve com os RR. um relacionamento estritamente profissional e não tem no desfecho dos presentes autos qualquer interesse.
Vejamos :
O tribunal a quo, seguindo a alegação de facto produzida no artigo 12º da petição inicial, a qual era bem mais concreta referindo “ Das diligências efectuadas e respectivos resultados, o A. foi mantendo os RR. informados, especialmente, o R. marido, e a agência imobiliária contratada por este, com quem falava regularmente sobre o assunto, através dos nºs de telefone…”, considerou demonstrado que houve informação permanentemente transmitida pelo A. aos RR. e à empresa mediadora por este escolhida acerca do processo de concessão de crédito.
Esta resposta não permite saber quais as informações que foram reveladas pelo A., ou se, mais especificamente, este ia informando os RR. e a agência acerca das posições assumidas pelas entidades bancárias sucessivamente contactadas.
Sobre esta factualidade, afirmou a testemunha C., pertencente à agência imobiliária em causa : “ O que aconteceu é que troquei vários e variadíssimos telefonemas com o Sr. M. no sentido de lhe perguntar ( … ) como é que estava a decorrer a situação do crédito, do empréstimo bancário e o que me foi sempre dito é que ele estava a negociar com o Banco condições “.
À pergunta formulado pelo mandatário judicial dos RR. “ …nunca lhe deu nota de que o financiamento não lhe havia sido concedido ? “, a testemunha respondeu “ Não “.
Não existe qualquer outro depoimento que tenha verdadeiramente incidido sobre a questão da transmissão pelo A. aos RR. ou à agência mediadora de informações “ sobre o processo de concessão de crédito “.
Ora,
Não só esta expressão é demasiado vaga, como constitui conjectura a prova do fornecimento de comunicações - a pari passu - quanto ao relacionamento que o A. foi mantendo com as diversas entidades bancárias contactadas para este efeito.
Altera-se, por conseguinte, o ponto 7 do elenco dos Factos Provados, nos seguintes termos : “ Provado que o Autor trocou informações com a agência imobiliária contratada pelo Réu, informando-a de que estava a negociar com o Banco condições para a concessão do empréstimo “.
Procede a impugnação nestes termos.
Ponto 14º da decisão de facto : “O Autor não obteve o empréstimo em nenhuma das instituições por os seus rendimentos terem origem em actividade considerada de risco (compra e venda de acções) “
Esta factualidade não foi concreta e directamente alegada em qualquer dos articulados.
Há apenas uma remissão efectuada no artigo 11º da petição inicial para o documento nº 3, a propósito da negação da concessão de empréstimo bancário.
Nesse documento, a fls. 28, emitido pelo Banco P., datado de 5 de Julho de 20…, consta :
“ ( … ) não estão em causa o montante e/ou rácio do financiamento, já que na base da decisão ( de não aprovação ) está essencialmente a especificidade da sua actividade profissional, bem como o facto de ser proponente único “.
Na mesma linha, encontra-se referido na carta cuja cópia está a fls. 39, emitida pela Caixa Geral de Depósitos e dirigida ao A., com a data de 27 de Setembro de 20… :
“ ( … ) não será possível autorizar o mesmo, atendendo ao facto dos rendimentos apresentados por V. Excia serem na totalidade provenientes de uma actividade extremamente volátil e com enorme risco.
Para reanálise do assunto em causa solicita-se a apresentação de garantias adicionais, nomeadamente fiança “.
No mesmo sentido, a testemunha A., funcionário da Caixa Geral de Depósitos que atendeu o ora A., referiu a este propósito : “ …poderia ser reavaliada a situação mediante o reforço de garantias, fiança ( … ) Essa alternativa foi apresentada ao Sr. M.“.
Assim, entende-se ser de ampliar o conteúdo deste facto provado, nos seguintes termos :
“Ponto 14º da decisão de facto : “O Autor não obteve o empréstimo em nenhuma das instituições por os seus rendimentos terem origem em actividade considerada de risco (compra e venda de acções), não tendo, em qualquer delas, apresentado reforço das garantias, nomeadamente com a indicação de fiador “.
Procede a impugnação nestes termos.
Artigos 13º, 14º, 15º, 16º, 17º, 18º, 19º, 22º, 24º, 44º, 45º, 46º, 47º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º 53º, 54º, 55º, 56º, 72º, 73º, 74º, 77º e 81º da contestação, a saber :
“ …o imóvel em causa era um imóvel que tinha um valor de mercado superior ao prometido vender ao A., mas que os RR. se dispuseram a vender pelo preço de € 127.500,00 na condição de o contrato definitivo de compra e venda ser efectivado até 31 de Julho de 2010, ou seja, no espaço máximo de cerca de 45 dias “ ( artigo 13º da contestação ).
Este facto foi expressamente afirmado pelas testemunhas C., funcionários da agência imobiliária mediadora.
Segundo afirmaram, o valor do imóvel era de € 145.000,00 ( cento e quarenta e cinco mil euros ) e os RR. aceitaram reduzi-lo para € 127.500,00 por se tratar de uma “ venda rápida “, ou seja, uma transmissão de propriedade que se previa consumada em prazo curto.
Não obstante o teor assertivo destas afirmações, subsiste a dúvida quanto a saber se esta redução de preço não terá antes correspondido a uma estratégica negocial, perfeitamente frequente e normal, sem se encontrar directamente relacionada com a exiguidade do prazo para a conclusão da promessa de venda.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ O A. tomou conhecimento dessa realidade e com ela concordou, estipulando-a na cláusula 4ª do contrato promessa “( artigo 14º da contestação ).
Este facto encontra-se prejudicado pelo decidido supra, não obstante o que consta literalmente na cláusula ínsita no contrato promessa.
Improcede a apelação neste ponto.
“ …quando o A. manifestou interesse na aquisição do imóvel, de imediato este lhe deu conta de que possuía rendimentos mais do que suficientes para a concessão de um empréstimo para esse efeito “( artigo 15º da contestação ).
“ cujo processo tinha capacidade de solicitar e obter no prazo que veio a ser estipulado, tendo para o efeito mesmo apresentado cópia do seu IRS de 2009, que dava conta de um rendimento mensal superior a € 5000,00 “ ( artigo 16º da contestação ).
A testemunha C. confirmou a veracidade destes factos, que são inteiramente verossímeis.
É perfeitamente natural que o A. contasse com aprovação do seu pedido de empréstimo, com base na ordem de rendimentos que auferia, e que tivesse transmitido esse mesmo convencimento aos RR. e à agência mediadora.
A circunstância que o veio a surpreender, e que foi decisiva para a não concessão dos empréstimos bancários, foi a tomada em consideração da natureza – tida como volátil e de risco - da actividade económica geradora desses mesmos proventos.
Adita-se ao elenco dos Factos Provados, os alegados nos artsº 15º e 16º da contestação, ou seja
“Quando o A. manifestou interesse na aquisição do imóvel, de imediato este deu conta ao R. e à agência imobiliária mediadora de que possuía rendimentos mais do que suficientes para a concessão de um empréstimo para esse efeito, cujo processo teria capacidade de solicitar e obter no prazo que veio a ser estipulado, tendo para o efeito mesmo apresentado cópia do seu IRS de 2009, que dava conta de um rendimento mensal superior a € 5000,00 “.
Procede a impugnação neste tocante.
“ Pelo que se trataria de prever o tempo apenas estritamente necessário à finalização do processo de financiamento junto do DB “( artigo 17º da contestação ).
“ que o A. se encarregaria de conduzir com a máxima diligência, obrigando-se a concluí-lo no referido prazo de 4 semanas “( artigo 18º da contestação ).
Estas alegações, inseridas na lógica da contestação, revestem natureza eminentemente conclusiva e valorativa, não podendo, nessa medida, constar do elenco dos Factos Provados.
De resto, a matéria relevante neste domínio encontra-se vertida no contrato promessa cujas obrigações deveriam ser prosseguidas, com igual diligência, por ambos os celebrantes.
Improcede a apelação neste tocante.
“ igualmente asseverou aos RR. que, caso fosse necessário, apresentaria ainda os fiadores considerados necessários, de que igualmente dispunha e garantiriam a aprovação do financiamento a solicitar “( artigo 19º da contestação ).
Não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
O testemunho de C. e A. não é suficiente para considerar demonstrada esta factualidade que, de resto, se afigura algo contraditória com a afirmação de que o R. garantia possuir rendimentos suficientes para obter o empréstimo bancário, sendo despicienda e inútil a referência à figura dos fiadores.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ Os RR. desconhecem nem nunca foram informados de qualquer diligência levada a cabo pelo A. junto do Banco P., sequer dos seus contornos ou desfecho “( artigo 22º da contestação ).
Não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
É muito pouco provável que os RR. não fossem sendo informados do que aí acontecendo, através da agência que contrataram para mediar o negócio, e menos ainda que não manifestassem grande interesse e expectativa na obtenção da informação que ia surgindo quanto à aprovação do empréstimo pelo A..
De resto, na carta datada de 15 de Setembro de 20…, o que os RR. afirmam é que “ Durante todo este tempo, nunca recebemos qualquer notícia relativa a data, hora e local para a celebração da escritura pública de compra e venda “, e não propriamente que não soubessem coisa alguma acerca das tentativas do A. para a obtenção do empréstimo e ao insucesso desta sua pretensão.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ A sugestão do recurso à CGD foi feita no acto de assinatura do contrato promessa, mas desvalorizada pelo A., já que tudo estaria a ser tratado no DB “ ( artigo 24º da contestação ).
Não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
Nenhum dos depoimentos produzidos nos autos conduz, com a segurança exigível, à dita “ desvalorização “, igualmente irrelevante – a ser verdadeira – para a decisão da causa.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ …o que ficou efectivamente combinado entre o A. e os RR. é que decorridas essas quatro semanas, sem que o A. nada dissesse, a promessa ter-se-ia por firme “( artigo 44º da contestação ).
“ não podendo o contrato ser resolvido pelo A. com esse fundamento “( artigo 45º da contestação ).
“ assim o A. disporia de quatro semanas para concretizar a obtenção do crédito junto do DB, sendo que decorrido esse período se daria por verificada a condição estipulada e firme o contrato promessa, sendo o tempo restante o necessário para a instrução e marcação da escritura “ ( artigo 46º da contestação ).
“ Foi nesse sentido e com esse alcance que a cláusula em causa foi combinada entre A. e RR., na presença dos responsáveis da empresa imobiliária que mediou o negócio e que procedeu à elaboração e formalização do contrato, assinado pelas partes “( artigo 47º da contestação ).
“ Pelo que os RR. após a assinatura aguardaram o decurso desse prazo, que se verificou em 18 de Julho “( artigo 48º da contestação ).
Trata-se aqui de matéria fulcral para a decisão dos autos que tem a ver com a própria interpretação do negócio jurídico em discussão.
Este encontra-se reduzido a escrito e não é curial que a sua interpretação compita, em termos autênticos, a uma testemunha contratada pelos RR. e que objectivamente é interessada na procedência da causa a favor destes ( uma vez que alega haver deles recebido determinada quantia pela efectivação do negócio ).
Improcede a impugnação neste tocante.
“ O A. nada comunicou aos RR. até essa data, como posteriormente “( artigo 49º da contestação ).
Não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria, nos termos referenciados supra.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ Pontualmente, por intermédio da imobiliária referida, os RR. foram sendo informados de que o A. os informava que estava a melhorar as condições do empréstimo aprovado “( artigo 50º da contestação ).
“ Sendo que nunca aos RR. foi informado que o empréstimo não havia sido aprovado “( artigo 51º da contestação ).
“ pelo que, a partir daí os RR. passaram a aguardar a marcação da escritura, que constituía igualmente incumbência do A., tal como ficou combinado “( artigo 52º da contestação ).
Em conformidade com o enunciado supra não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ razão porque, decorrido o dia 31 de Julho de 210, os RR. por diversas vezes contactaram o A., pessoalmente e por via telefónica, ou ainda por intermédio da mediadora imobiliária para que procedesse à marcação da escritura “( artigo 53º da contestação ).
“ Avisando-o que caso assim não fizesse perderiam o interesse na prometida venda “( artigo 54º da contestação ).
“ A essa sua insistência apenas recebiam respostas evasivas do A., informando que estava a tratar do assunto “( artigo 55º da contestação ).
“ Por fim, em finais de Setembro de 2010, de novo o R. RM contactou o A. telefonicamente, dando-lhe conta de que caso a escritura se não realizasse até 14 de Setembro de 2010, perderia o interesse na venda e promoveria a resolução do contrato, com perda do sinal prestado “( artigo 56º da contestação ).
Mais uma vez não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
Nenhum destes factos, com os contornos que lhe foram imprimidos na contestação, foi sufragado pelo depoimento testemunhal que teve lugar na audiência de julgamento.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ Tendo levado os RR. a crer na sua capacidade financeira e na viabilidade plena da concretização da venda “( artigo 72º da contestação ).
Trata-se de matéria de índole valorativa e conclusiva que não pode constar do conjunto da matéria de facto dada como provada.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ Assim induziu os RR. deliberadamente em erro, e apenas confrontado com a resolução operada pelos RR. lhes veio opor a invocada falta de aprovação do empréstimo pelo DB “( artigo 73º da contestação ).
Trata-se de matéria de índole valorativa e conclusiva que não pode constar do conjunto da matéria de facto dada como provada.
Improcede a impugnação neste ponto.
“ Fê-lo depois de saber que os RR. tinham liquidado uma parte da comissão “( artigo 74º da contestação ).
“ …os RR. apenas liquidaram a comissão à mediadora imobiliária porque o A. lhes asseverou a concretização do negócio “( artigo 77º da contestação ).
“ …bem como nas despesas com a solicitação de apoio jurídico, com advogados e encargos com o processo, em montante nunca inferior a € 1.000,00 “( artigo 81º da contestação ).
Não há prova suficientemente convincente acerca desta matéria.
De resto, não se encontra junto aos autos qualquer documento comprovativo, quer do contrato de mediação imobiliário, quer dos pagamentos alegadamente realizados pelos RR. em favor desta entidade.
Passados mais de três anos sobre a realização do contrato promessa e sobre a devolução das chaves do imóvel, é absolutamente incompreensível que o avultado pagamento em apreço não se encontre devidamente atestado em termos documentais e contabilísticos.
Prova que os RR. não sequer esboçaram.
Improcede a impugnação neste ponto.
2 – Contrato promessa. Incumprimento a título definitivo. Devolução do sinal prestado. Não aprovação do empréstimo bancário solicitado pelo promitente comprador. Condição resolutiva.
O enquadramento jurídico da situação sub judice centra-se na análise da natureza, sentido e alcance da Cláusula Terceira do contrato promessa, firmada nos seguintes termos :
“ O preço da prometida compra e venda do prédio objecto deste contrato, é de 127.500,00 Euros (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros), e é pago pelo Promitente Comprador ao Promitente Vendedor, do seguinte modo:
1 – a) O montante de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação.
b) O montante de 120.000,00 (cento e vinte mil euros) no acto de assinatura da competente escritura de compra e venda, como valor remanescente, dando-se quitação.
c) O montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento será devolvido ao promitente comprador caso o empréstimo bancário solicitado pelo mesmo, não obtenha aprovação no prazo de 4 semanas a contar da data da assinatura do presente contrato.
Entende o A. que se trata aqui de uma condição suspensiva dos efeitos do contrato de compra promessa.
Segundo o seu entendimento, o contrato promessa só produziria efeitos se e quando o promitente comprador viesse a obter o empréstimo bancário que lhe permitiria proceder ao pagamento integral do preço previsto para a transmissão prometida.
Falhando a aprovação do empréstimo bancário, o contrato promessa não chegaria a produzir efeitos, verificando-se a extinção das obrigações nele contidas.
Ora,
A alínea c) do nº 1 da cláusula terceira do contrato promessa não reveste a natureza de condição suspensiva.
Ao invés,
Trata-se de uma verdadeira condição resolutiva do contrato promessa sub judice, conectada com um evento futuro e incerto : a não aprovação do dito empréstimo bancário, no prazo de quatro semanas ( cfr. artigo 270º do Código Civil )[1].
A interpretação que se impõe, de acordo com que consta dos autos e, em especial, atendendo ao texto que consubstancia o contrato, é a seguinte :
Previram os contraentes que a escritura prometida seria outorgada até ao dia 31 de Julho de 20…, sob o impulso do promitente comprador ( cfr. cláusula sétima ).
Porém, se passadas quatro semanas a contar da data de celebração do contrato promessa, o promitente comprador não viesse a obter o empréstimo bancário de que necessitava para pagar a parte restante do preço convencionado, o sinal que havia prestado ser-lhe-ia, nessas circunstâncias, devolvido.
Tal significava que, deixando o promitente comprador, no prazo de quatro semanas ( tido como normalmente suficiente para a aprovação do empréstimo ), de dispor de condições objectivas para concretização da promessa, ocorria a extinção, por resolução, do contrato promessa, sem penalização alguma para este.
Neste sentido,
ainda que, após o decurso das ditas quatro semanas, tivessem prosseguido, por parte do promitente comprador, as diligências com vista a obtenção do empréstimo, já se havia verificado a condição resolutiva que extinguira as respectivas obrigações.
Em contrapartida,
Os promitentes vendedores, nessa circunstância, ficariam automaticamente desvinculados do cumprimento da sua obrigação de transmissão da propriedade do imóvel em favor do A., podendo dele dispor como muito bem entendessem ( o que implicaria que teriam que lhe solicitar a devolução das chaves do imóvel ).
O cumprimento deste clausulado seria obviamente temperado pelo imperativo da lisura e lealdade do comportamento negocial dos celebrantes exigível em conformidade com os ditames gerais da boa fé ( artigo 762º, nº 1 do Código Civil ).
Sempre poderiam as partes, usando de boa vontade e compreensão recíproca, celebrarem a escritura prometida, não obstante a verificação da condição resolutiva[2].
Em suma,
A cláusula beneficiava o promitente comprador na medida em que o colocava a salvo da perda do sinal;
A cláusula favorecia os promitentes vendedores na medida em que – se o desejassem ( o que não se dispuseram fazer ) – podiam pedir, passadas as ditas quatro semanas sem a aprovação do empréstimo, as chaves do imóvel, procedendo posteriormente à sua rentabilização ou venda a terceiros.
Aconteceu in casu que:
- o promitente comprador não logrou obter o empréstimo bancário, quer nas quatro semanas previstas contratualmente ( quer posteriormente, não diligenciando pela marcação da escritura prometida ).
- Em 15 de Setembro de 20…, os promitentes vendedores enviam-lhe uma missiva imputando-lhe o incumprimento do contrato promessa e solicitando a devolução das chaves do imóvel. Mais declararam não haver lugar à restituição da quantia recebida a título de sinal.
- O A. respondeu, através de carta datada de 23 de Setembro de 20…, considerando que o contrato promessa se extinguiu em 18 de Julho de 20…, em virtude de não se ter verificado a condição suspensiva a que estava sujeito – a não aprovação do empréstimo. Solicitou a devolução da quantia entregue a título de sinal. Simultaneamente procedeu à devolução das chaves do imóvel.
- Retorquiram os RR., através de nova carta datada de 28 de Setembro de 20…, na qual frisaram o incumprimento contratual do A. e manifestaram a sua intenção de fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
Posto isto,
Não resulta da alínea c) do número 1 da cláusula 3ª do contrato promessa que, após o decurso do prazo de quatro meses aí estabelecido, o promitente comprador deixasse de poder beneficiar da possibilidade de não restituição do sinal, por via do funcionamento desta condição resolutiva[3].
Neste sentido,
Não foi dado como provada qualquer conduta contrária à boa fé, por parte do promitente comprador, que, pela sua gravidade e relevância, pudesse ser considerada como geradora da verificação da condição, nos termos e para os efeitos do nº 2 do artigo 275º do Código Civil.
De resto, o prazo de quatro semanas foi efectivamente ultrapassado, continuando, não obstante, o promitente comprador a diligenciar pela obtenção do empréstimo, enquanto os promitentes vendedores foram aguardando pelo respectivo desenlace, não se tendo interessado pela imediata recuperação do imóvel.
As delongas que tiveram lugar não retiraram o interesse e a expectativa de qualquer dos contraentes na celebração do contrato prometido, relativizando a importância do termo final inicialmente previsto para a dita concretização.
Em qualquer circunstância,
face à interpretação da cláusula contratual com o sentido e o alcance enfatizado supra,
a não aprovação do empréstimo por parte do promitente comprador fez operar, a partir de 18 de Julho de 20…, a condição resolutiva do negócio[4], extinguindo os respectivos efeitos, sem penalização para o promitente comprador.
Assiste-lhe, portanto, o direito à restituição do sinal.
O pedido do A. terá assim, forçosamente, que proceder.
3 - Reconvenção. Ampliação do recurso.
Relativamente à pretendida indemnização pelo valor da comissão paga pelos RR. à agência imobiliária que mediou o negócio e outras despesas ( solicitação de apoio jurídico, com advogados e encargos com o processo ), não há fundamento, quer de facto, quer de direito, para o atendimento da sua pretensão.
A respectiva factualidade não se provou, pura e simplesmente.
Também não há base factual para pretender responsabilizar o A. por culpa na formação do contrato, nos termos gerais do artigo 227º, nº 1 do Código Civil.
Não se verificam, manifestamente, in casu, os respectivos requisitos, nem foram provados factos susceptíveis de fundar tal pedido.
Finalmente,
Em relação à ampliação do recurso apresentada nas contra-alegações, a mesma em nada altera o ora decidido.
Sempre se dirá, de qualquer modo, que o A. não agiu com abuso de direito, nos termos gerais do artigo 334º, do Código Civil.
Pelo contrário,
Limitou-se a beneficiar da cláusula contratual que tutelava o seu interesse, accionando-a e retirando daí os efeitos patrimoniais consequentes.
Apenas isso.
A apelação improcede.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelados.
Lisboa, 28 de Outubro de 2014.
( Luís Espírito Santo ).
( Gouveia Barros ).
( Conceição Saavedra ).
[1] Escreve Inocêncio Galvão Telles in “ Manual dos Contratos em Geral “, pag. 234 : “ Na pendência da condição resolutiva os efeitos produzem-se como se o acto fosse puro e simples, mas há algumas atenuações derivadas da resolubilidade desses efeitos, os quais desaparecem se a condição se realizar ( … ) A outra parte ( o alienante ) tem entretanto uma expectativa, com valor prático e jurídico. Para ela, o não preenchimento da condição resolutiva é uma conditio iuris ( suspensiva ) de que depende o regresso ao estado de coisas anterior à celebração do acto “.
[2] Sendo certo que, em qualquer circunstância, as obrigações principais do contrato promessa extinguem-se com a celebração do respectivo contrato prometido.
[3] Sobre a figura das condições de momento certo, vide António Menezes Cordeiro, in “ Tratado de Direito Civil “, Tomo I, Parte Geral, pag. 511.
[4] Sobre os termos da verificação da condição vide artigo 275º, do Código Civil.