| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes que compõem este Colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório:
PLANETA VOLÁTIL, LDA, veio intentar a presente acção declarativa de condenação contra AA, peticionando a condenação desta última no pagamento do montante de 10.000,00€, acrescida de juros vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alega, para tanto e em síntese, que celebrou com a Ré contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma da qual a Ré era, à data, proprietária e que o contrato definitivo não se veio a concretizar por culpa desta última, a qual não logrou obter a documentação necessária para o efeito e subsequentemente comunicou que não iria comparecer na data marcada para a outorga da escritura. Terminou peticionando o montante já aludido, a título de diferença entre o dobro do valor do sinal prestado e o montante de 10.000,00€, que a Ré já lhe restituiu.
Regularmente citada, a Ré deduziu contestação na qual se defendeu por impugnação. Alegou, em síntese, que nunca foi interpelada pela Autora para obter documentação relativa ao imóvel, nem tampouco que, antes do dia 16 de Agosto de 2022, haja sido marcada data para celebração da escritura definitiva. Aduz, por último, que, em face da delonga da Autora em lograr pela marcação daquela data, perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo.
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Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente, por provada e, em consequência, condenou a Ré AA a entregar à Autora Planeta Volátil, Lda. a quantia de 10.000,00€ (dez mil euros), acrescida de juros de mora à taxa de juros aplicável às operações civis, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
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A Ré não se conformando com a sentença interpôs recurso, invocando reapreciação da matéria de facto e de direito invocando que da aplicação correcta do direito aos factos -devidamente revalorizados à luz da prova - resulta que a resolução do contrato-promessa pela R. foi legítima e eficaz, não conferindo à A. qualquer crédito sobre a R., motivo pelo qual o recurso deverá proceder e, em consequência, a R. ser absolvida do pedido.
A Recorrente apresentou as seguintes conclusões das alegações de recurso:
I. Constitui objecto do presente recurso a sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Lisboa (Juiz 20) que julgou procedente o pedido da A. Planeta Volátil, Lda. e condenou a agora Recorrente no pagamento de € 10.000,00 (diferença entre o dobro do sinal e o montante já restituído).
II. A Recorrente, nos termos dos artigos 640.º e 662.º do CPC, impugna a decisão sobre a matéria de facto da sentença recorrida, porquanto o tribunal a quo incorreu em erro ao julgar não provado que a R. fixou e comunicou à A. um prazo peremptório até 5 de Agosto de 2022 para a realização da escritura, e ao omitir factos relevantes atinentes à falta de marcação da escritura pela A. dentro do prazo contratual e da dilação acordada - circunstâncias essas que resultam claramente demonstradas pela prova produzida e que impõem a correspondente alteração da decisão de facto.
III. Mostra-se provado que a. não designou qualquer data para a escritura dentro do prazo contratual de 60 dias estipulado no contrato-promessa (até 22/05/2022), nem tão-pouco imediatamente após ultrapassado o óbice documental relativo ao imóvel, incumprindo assim o dever de agendar a escritura no tempo devido e incorrendo em mora no cumprimento da prestação a que se obrigara.
IV. Verificou-se que, após a celebração do contrato-promessa, surgiram desconformidades nos registos da fracção prometida (designadamente na matriz predial e no registo, quanto à área, andar e polícia) que a R. diligenciou corrigir, com a colaboração da A., tendo ambas as partes acordado tacitamente em prorrogar o prazo inicial para outorga da escritura, em cumprimento dos deveres recíprocos de cooperação e de boa-fé (artigo 762.º, n.º 2, do CC).
V. Ficou demonstrado que a documentação necessária à escritura foi integralmente regularizada em meados de Julho de 2022, nada mais obstando, a partir de então, à imediata conclusão do negócio. Contudo, a A. persistiu sem marcar a escritura nas semanas subsequentes, apesar das instâncias da R. - veiculadas através da mediadora imobiliária - e das várias datas concretas sugeridas pela Recorrente, não tendo a A. anuído a nenhuma dessas sugestões nem apresentado qualquer data de sua iniciativa durante todo o mês de Julho e na primeira semana de Agosto de 2022.
VI. Perante a inércia continuada da A., a Recorrente fixou-lhe um prazo peremptório derradeiro até 5 de Agosto de 2022 para a realização da escritura. Esse prazo-limite foi claramente transmitido à A., por intermédio da mediadora AICRE, ainda durante o mês de Julho de 2022, constituindo verdadeira interpelação admonitória nos termos do artigo 808.º, do CC, advertindo que, caso até essa data não fosse marcada e celebrada a escritura, a Recorrente daria o contrato-promessa por resolvido.
VII. Não tendo a A. realizado a prestação a seu cargo dentro do prazo suplementar fixado, a Recorrente declarou a resolução do contrato-promessa em 5/08/2022, comunicando por escrito à A. tal decisão e os respectivos fundamentos (nomeadamente o decurso de 75 dias sem qualquer marcação da escritura e a ausência de justificação válida para tão longo atraso). Em consequência, o contrato prometido ficou validamente resolvido ex tunc, extinguindo-se as obrigações de ambas as partes de celebrarem a escritura (artigos 432.º e 434.º, ambos do CC).
VIII. Quando a., em 17/08/2022, marcou unilateralmente a escritura para o dia seguinte (18/08/2022), o contrato-promessa já se encontrava resolvido e o imóvel alienado a terceiro em 16/08/2022 (facto provado 16). Essa iniciativa extemporânea da A. carece de qualquer relevância jurídica, não podendo converter em faltosa a Recorrente que já não estava vinculada a comparecer a acto notarial algum após haver exercido legitimamente o seu direito de resolução contratual.
IX. Face a toda a factualidade apurada, o incumprimento do contrato-promessa é imputável exclusivamente à A., a qual não efectuou atempadamente a prestação a que se obrigara, ao passo que a Recorrente actuou com diligência e boa-fé, chegando a conceder moratórias adicionais razoáveis para viabilizar o negócio. Assim, estavam plenamente preenchidos os pressupostos legais da resolução do contrato pela Recorrente (cfr. artigos 801.º e 808.º do CC), nada havendo que juridicamente pudesse ser censurado na conduta desta última.
X. Ao condenar a R., ora Recorrente, a restituir em dobro o sinal, no valor de € 10.000,00, a sentença recorrida fez errónea aplicação do disposto no artigo 442.º, n.º 2, do CC, pois tal decisão apenas se justificaria perante incumprimento culposo da parte recebedora do sinal - no caso, a R. - o que manifestamente não ocorreu na situação dos autos, recaindo antes sobre a. a responsabilidade pela frustração do negócio prometido.
XI. Permitir que a A. colha um benefício decorrente do seu próprio incumprimento contratual constituiria violação intolerável dos princípios da equidade e da boa-fé contratual (artigo 762.º, n.º 2, do CC), configurando uma situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, expressamente vedada pelo artigo 334.º, do CC.
XII. A sentença recorrida violou assim o disposto nos artigos 640.º, 662.º, 607.º, n.º 4 e 5, do Código de Processo Civil, e 401.º, 408.º, 432.º, 434.º, 442.º, 762.º, n.º 2, 801.º, 804.º, n.º 2, 808.º e 334.º do Código Civil.
XIII. Destarte, impõe-se concluir que a resolução do contrato-promessa operada pela Recorrente foi legítima e eficaz, não assistindo à A. qualquer direito de crédito contra a R. em consequência da não concretização do negócio, pelo que o presente recurso deve ser julgado procedente e a Recorrente absolvida do pedido.
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A Apelada contralegou, apresentando as seguintes conclusões:
1 • O incumprimento do contrato-promessa é imputável à Ré, ora Recorrente, que não logrou reunir atempadamente a documentação necessária, não tomou a iniciativa de marcar a escritura, e alienou o imóvel a terceiro;
2 • A Autora, ora Recorrida, manteve sempre o interesse na concretização do negócio, tendo inclusive diligenciado para suprir as deficiências documentais e marcado a escritura logo que possível;
3 • A sentença recorrida fez correta apreciação da matéria de facto e aplicação do direito, não merecendo qualquer censura.
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Foi proferido despacho de admissão do recurso, que de seguida foi remetido a este Tribunal da Relação.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II- Quaestio Iudicio:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da apelante, tal como decorre das disposições legais dos artºs 635º nº4 e 639º do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º nº2 do CPC).
As questões a resolver são as que constam das conclusões da apelação, acima reproduzidas e que se resume a apreciar:
I - Da reapreciação da fundamentação de facto
II – Do incumprimento do contrato promessa
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III - Fundamentação
Os elementos fácticos relevantes para a decisão são os supra elencados mais se tendo em conta que foi considerada a seguinte factualidade:
«1. Pela apresentação n.º 2670 de 13/6/2019, encontra-se registada a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “X”, correspondente ao terceiro andar direito do prédio sito na ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 1987 da União de Freguesias de Évora de Bacelo e Senhora da Saúde e descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o n.º 13111, a favor de AA.
2. No dia 22 de Março de 2022, Ré e Autora outorgaram documento escrito intitulado “contrato-promessa de compra e venda” (o qual se mostra junta aos autos com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzido), respectivamente, na qualidade de primeira outorgante/promitente vendedora e de segunda outorgante/promitente compradora, no qual fizeram constar: «(…) A primeira outorgante é dona e legítima proprietária da fração autónoma designada pela letra “X”, destinado a habitação, no 3.º piso dto, do prédio com entrada pelo n.º 23-A da Polícia, da Rua Dt. Manuel Carvalho Moniz, (…).
Pelo presente contrato, a primeira outorgante promete vender à segunda outorgante, e esta promete comprar, o imóvel supra identificado, livre de quaisquer ónus ou encargos, devoluto de pessoas e bens, pelo preço total acordado de €97.000,00 (noventa e sete mil euros), que será pago pela forma e nos seguintes prazos:
I. Na presente data a segunda outorgante entrega à primeira outorgante a quantia de €10.000,00 (dez mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, efetuado através de transferência bancária (…).
II. O pagamento do remanescente para perfazer o preço da prometida compra e venda, ou seja, a quantia de €87.000,00 (oitenta e sete mil euros) será efetuado no acto de outorga do contrato definitivo de compra e venda através de cheque bancário ou visado. (…)
A escritura pública ou documento particular autenticado será realizado no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, em dia, hora e local a designar pela segunda outorgante e informando a primeira, através de carta registada ou através da mediadora imobiliária por correio eletrónico, com a antecedência mínima de 10 dias relativamente àquela data. A primeira outorgante obriga-se a fornecer à segunda outorgante, no prazo de 5 (cinco) dias após solicitação deste, todos os documentos relativos ao imóvel que se mostrem necessários para a instrução da outorga do contrato definitivo de compra e venda do imóvel. (…) Se por causa imputável à primeira outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, terá esta que devolver à segunda o sinal em dobro, restituição essa que terá lugar no prazo de 10 (dez) dias após a solicitação.
Se por causa imputável à segunda outorgante o contrato prometido deixar de se cumprir, a primeira outorgante fará seu o sinal entregue neste acto. (…)».
3. No dia 22 de Março de 2022, a Autora entregou à Ré a quantia de 10.000,00€, a título do sinal convencionado em 2.
4. Após a outorga do documento aludido em 2, a Ré constatou que a descrição, na caderneta predial e o registo constante da certidão permanente da fracção autónoma aludida em 1 apresentavam incorrecções, relativas à área, andar e número de polícia.
5. No dia 22 de Maio de 2022, a Ré ainda não tinha diligenciado, junto do serviço de Finanças, pela correcção da área e número de polícia que se encontravam descritos na caderneta predial da fracção autónoma aludida em 1.
6. Em 22.05.2022, a Ré ainda não tinha diligenciado, junto da Conservatória do Registo Civil, pela correcção da área e número de polícia constantes da certidão permanente de registo da fracção autónoma descrita em 1.
7. A Autora comunicou à Ré, em data não concretamente apurada, mas posterior ao dia 22 de Maio, que mantinha interesse na aquisição da fracção referida em 1.
8. Na sequência do descrito em 7, a Autora acordou em auxiliar a Ré, de forma a ser conseguida a correcção da documentação aludida em 4.
9. Após o dia 22 de Maio de 2022, a Ré interpelou a Autora, por mais do que uma vez, de maneira a que esta procedesse à marcação da escritura.
10. No dia 8 de Julho de 2022, a Autora questionou a Ré relativamente à possibilidade da outorga da referida escritura pública ocorrer no Algarve.
11. No dia 3 de Agosto de 2022, a Autora dirigiu-se ao Cartório Notarial Joaquim Barata Lopes, sito em Lisboa, onde entregou os documentos solicitados para a outorga da escritura.
12. No dia 5 de Agosto de 2022, a Ré enviou comunicação electrónica à Autora, via email (a qual se mostra junta aos autos com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzida), na qual fez constar: «(…) Por um conjunto de circunstâncias alheias à minha vontade que apenas foram sendo detectadas na preparação da escritura, diligentemente rectificados e/ou produzidas os documentos e declarações exigidos pela Notária.
Na presente data está ultrapassado o prazo fixado em 75 dias sem que a escritura esteja marcada, o que me causa prejuízo grave por durante todo este período ter mantido o apartamento devoluto e sem qualquer rendimento, ou de outra forma dele dispor. Sucessivos prazos foram dados para que o promitente comprador fixasse a data da escritura, um após o outro esgotados apesar de todos os pretextos de cada vez invocados terem sido resolvidos com a intermediação da AICRE. O último era hoje, dia 05 de agosto, até às 11h da manha impreterivelmente.
Aguardei até ao final do dia laboral (18h). uma vez que me confirma não ter havido até ao momento mais contacto ou informação sobre a marcação da escritura, considero o CPCV resolvido e a venda desfeita.
Abdico do meu direito estabelecido na cláusula 5ª, alínea 2. De fazer meu o sinal entregue com o CPCV por causa imputável ao promitente comprador, e devolverei na totalidade os €10.000,00 por transferência para a conta bancária que venha a indicar. (…)».
13. No dia 6 de Agosto de 2022, BB, gerente da Autora, enviou comunicação electrónica, via email, a CC, mediador imobiliário que se encontrava a auxiliar a Ré no processo aludido em 2 (a qual se mostra junta aos autos com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzido), no qual fez constar:
«(…) Conforme sempre lhe transmiti e uma vez mais, a nossa empresa está pronta para realizar a escritura desde início e dentro de todos os prazos estipulados e acordados entre as partes.
Não é nossa culpa que a documentação não esteja em condições e como tal seja impossível fazer a prometida escritura de compra do imóvel dentro dos prazos estipulados em contrato;
Os documentos que nos foram enviados foram oportunamente remetidos para o cartório do Dr. Joaquim Barata Lopes em Lisboa e aguardamos que se pronunciem se estará tudo em conformidade para a realização deste acto; caso exista alguma dúvida poderão entrar em contacto com o cartório diretamente…
Note-se o facto, de que temos estado sempre disponíveis para ajudar a encontrar uma solução para a correção da mais variada documentação do imóvel, informando por diversas vezes que o mediador desse facto, sendo que o último documento atualizado da casa, a certidão permanente ficou disponível apenas na tarde do passado dia 03.08.22, altura em que enviamos todo o processo para análise no cartório…
Posto isto, nunca estivemos em incumprimento contratual pelo simples facto de que é impossível fazer escritura nas condições cadastrais do imóvel, situação a que a minha empresa é totalmente alheia…
Na próxima 2 feira tentarei à primeira hora falar com o cartório e oportunamente vos informarei da resposta do mesmo (…).».
14. No dia 10 de Agosto de 2022, a Ré enviou comunicação electrónica à Autora, via email (a qual se mostra junta aos autos com a contestação, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzida), na qual fez constar: «(…) No seguimento do meu email abaixo que enviado na passada 6ª feira e após análise detalhada juntamente com o meu advogado do processo que se arrasta desde 22 de Março último, com sucessivos, pretextos e demoras inexplicáveis por parte do 2º outorgante na preparação da escritura de venda deste imóvel, confirmo a minha decisão de resolver definitivamente o contrato de promessa de compra e venda nessa data assinado.
Como sinal de boa-fé com que o assinei e com que ao longo destes quase 5 meses sempre correspondi – com a prestimosa ajuda da AICRE – a todas as solicitações e esclarecimentos, abdiquei do meu direito estabelecido na cláusula 5ªa, alínea 2. De fazer meu o sinal entregue com o CPCV por causa imputável ao promitente comprador. Queira para sua informação encontrar em anexo o comprovativo da transferência de 10.000,00€ (dez mil euros) efectuada (…).».
15. No dia 10 de Agosto de 2022, a Autora recebeu da Ré, via transferência bancária, a quantia de 10.000,00€, por conta da devolução do sinal que havia prestado.
16. No dia 16 de Agosto de 2022, a Ré alienou a fracção descrita em 1 a terceiros.
17. No mesmo dia e em resposta ao descrito em 12 e 14, a Autora enviou comunicação electrónica à Ré (a qual se mostra junta aos autos juntamente com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzida) na qual fez constar: «(…) Ficámos muito surpreendidos com a vontade de V.Exa. expressa no seu email infra. E neste contexto cumpre-nos informar V/Exa. que:
1º - Apesar de o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) ter sido assinado no dia 22/03/2022, e o limite máximo para a celebração da escritura ter sido estipulado em 22/05/2022, a verdade é que mantemos o interesse na realização da escritura do imóvel em causa.
2º - A não realização da escritura em apreço até à presente data deve-se à falta de documentação necessária, a qual, nos termos do n.º 2, da Cláusula 4ª do CPCV, incumbe a V/Exa.
3º - A sociedade Planeta Volátil, Lda, não obstante ter procurado por todos os meios auxiliar na obtenção da documentação referente ao imóvel, não tem qualquer responsabilidade pela falta da documentação em causa, não se podendo confundir a nossa boa vontade com a obrigação de obtenção dos documentos que incumbem a si, ou em último caso, à imobiliária por si contratada.
Em face do acima exposto, somos, pelo presente, a informar V/Exa., nos termos do disposto no n.º 1 da Cláusula 9ª do CPCV, que a escritura de compra e venda do imóvel objeto do CPCV em apreço se encontra marcada para o próximo dia 18/8/2022, pelas 9:30H, no Cartório Notarial do Dr. DD, sito ..., devendo V/Exa. apresentar a documentação necessária à realização da mesma conforme obrigação contratual.
Caso V/Exa. não forneça a documentação ou não compareça na escritura no local, data e hora designada somos a considerar existir incumprimento contratual por parte de V/Exa., o que motivará a interposição de ação judicial com vista a exigência da quantia correspondente à diferença entre o valor do sinal hoje devolvido e o dobro desse sinal conforme estipulado contratualmente. (…)».
18. No dia 17 de Agosto de 2022, a Ré enviou comunicação eletrónica à Autora, via email (a qual se mostra junta aos autos com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui por integralmente reproduzida), na qual fez constar: «(…) Na sequência da sua comunicação de e-mail de ontem, informo que não irei comparecer na escritura a que se refere aquele e-mail, tendo em conta o que contratei com a Planeta Volátil e ainda a minha comunicação do passado dia 10. (…)».
19. No dia 18 de Agosto de 2022, pelas 9 horas e 30 minutos, a Ré não compareceu no DD.
20. No dia 18 de Agosto de 2022, pelas 9 horas e 30 minutos, a Autora esteve presente no DD, em Lisboa.
21. No dia 30 de Agosto de 2022, a Autora enviou email à Ré (que se mostra junta aos autos com a petição inicial, para cujo teor se remete e se dá aqui como integralmente reproduzida), na qual fez constar: «(…) Atento o facto de não ter sido possível realizar a escritura definitiva no passado dia 18 de agosto de 2022, por exclusiva responsabilidade de V/Exa, vimos pelo presente email solicitar-lhe a devolução da importância de €10.000,00 (dez mil euros) correspondente à diferença entre o valor do sinal que nos devolveu e o dobro desse sinal que se encontra em falta conforme estipulado contratualmente.
Para tal, deve V/Exa. proceder à transferência bancária da referida importância
(€10.000,00) – impreterivelmente até ao próximo dia 05 de setembro de 2022 – (…).»
22. A Ré não respondeu, nem entregou à Autora o montante de 10.000,00€, reclamado na missiva aludida em 21.
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Factos não provados:
Com relevância para a boa decisão da causa, nada mais resultou provado, designadamente que:
i. A Ré comunicou à Autora que a outorga da escritura pública teria de ocorrer antes do dia 5 de Agosto de 2022.
ii. No dia 3 de Agosto de 2022, a Autora obteve a correcção dos registos cadastrais do imóvel, através da correspondência na inscrição e registo do prédio junto das Finanças e Conservatória do Registo Predial, na sequência da entrega, em 8 de Julho de 2022, em tais serviços, da Certidão de Toponímia e do modelo I do IMI.
iii. A Autora actuou nos termos descritos em 11 com a autorização da Ré.
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A matéria de facto supra dada como provada e não provada encontra-se expurgada, face à alegação feita na petição inicial e contestação, de juízos conclusivos, instrumentais ou irrelevantes para a boa decisão da causa.»
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Da Reapreciação da Matéria de Facto.
No presente recurso invoca a Recorrente que ocorreu, in casu, errada apreciação das provas apresentadas – documental, testemunhal - verificando-se, assim, errónea apreciação da matéria de facto, dada como provada e não provada.
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O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo art.º 640º do Código de Processo Civil.
Efectivamente, embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida, para o que previu, nos termos da disposição citada:
“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Na reapreciação da matéria de facto há que levar em consideração ainda o que dispõe o art.º 662º do Código de Processo Civil, tendo a Relação autonomia decisória “competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com a observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (conf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Ed., pg. 287).
Como sintetiza, ainda, este Autor, ob. cit., pg. 165 e 166, o Recorrente deve:
- Indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com a enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
- Especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
- Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considera oportunos;
- O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do artigo 662º, n.º 2, a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na alínea b);
- O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.
Concomitantemente, o recurso deve ser rejeitado, total ou parcialmente, sempre que se verifique alguma das seguintes situações:
- Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, conf. art.º 635º, n.º 4 e 641º, n.º 2, b);
- Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados – art.º 640º, n.º 1, a);
- Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;
- Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
- Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
Finalmente, a inobservância destes requisitos leva à rejeição (total ou parcial) do recurso para reapreciação de matéria de facto sem possibilidade de aperfeiçoamento (como defendido por Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 167).
In casu, não foram observados pela Recorrente nas alegações de recurso os requisitos supra elencados.
Senão vejamos, a parte que impugna a decisão proferida sobre matéria de facto tem um duplo ónus: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento; fundamentar, em termos concludentes, as razões por que discorda do decidido, indicando ou concretizando os meios probatórios (constantes de auto ou documento incorporado no processo ou de registo ou gravação nele realizada) que implicavam decisão diversa da tomada pelo tribunal, quanto aos pontos da matéria de facto impugnados - veja-se Carlos Lopes do Rego, Comentários ao Código do Processo Civil, Almedina, pág.465….
Com as alterações introduzidas pelo NCPC foi acrescido outro ónus ao recorrente: a obrigação de indicar a decisão que preconiza para as concretas questões de facto impugnadas - alínea c) do n.º1 do art.º 640.º
Não basta dizer que as quer ver modificadas, haverá que dizer em que sentido pretende essa modificação. De “provado” deve passar a “não provado”, ou de “não provado” a “provado” ou “provado apenas que…”.
Na sequência do enquadramento que se deixou feito, entendemos que, incumbindo à recorrente indicar quais os meios probatórios que impõem uma decisão diferente, também lhe incumbirá apontar as razões pelas quais os meios que o juiz indicou, como tendo estado na base da sua convicção e que fundamentam a resposta, devem ceder perante os elementos que o recorrente indica no recurso.
Cabe-lhe indicar, de forma fundamentada, apoiada em meios de prova diversos ou dando-lhes outra interpretação, por que razão os meios de prova invocados pelo julgador, como suporte da sua decisão, devem sucumbir em face dos elementos de prova indicados pelos recorrentes ou ser diversamente interpretados.
No caso, a Recorrente vem colocar em causa a análise que o Tribunal efectuou das provas produzidas e dos meios probatórios apresentados tendo dado cumprimento ao exigido pelo art.º 640.º CPC.
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Invoca a Recorrente que o Facto não provado i) de onde consta “Que a R. comunicou à A. que a outorga da escritura pública teria de ocorrer antes do dia 5 de Agosto de 2022.” consiste em matéria incorrectamente julgada como “não provada” e que deve passar a constar como provado que
“A R., através da mediadora imobiliária AICRE (CC), comunicou à Autora, em meados de Julho de 2022, que a escritura teria de ser marcada impreterivelmente até ao dia 5 de Agosto de 2022, prazo após o qual daria o negócio por resolvido.”
Invoca a Recorrente que da prova testemunhal produzida resulta que CC, que serviu de interlocutor entre ambas as partes, informou expressamente o representante legal da A. (BB) de que a R. impusera o dia 5 de Agosto como termo inultrapassável para a conclusão do negócio, dado não subsistirem impedimentos para tal.
A que acresce que, no próprio dia 5 de Agosto de 2022, a R. - não tendo recebido da A. qualquer confirmação de marcação da escritura até à hora limite acordada (11h00) - fez chegar à A., via email remetido pela mediadora AICRE, a sua declaração de resolução do contrato-promessa, invocando o decurso do prazo (75 dias já então ultrapassados) sem marcação da escritura e a ausência de justificação válida para tal atraso. Nessa comunicação escrita, a Recorrente referiu explicitamente que «o último [prazo] era hoje, dia 05 de agosto, até às 11h da manhã impreterivelmente», e que, não tendo obtido qualquer resposta até ao final do dia, considerava o contrato-promessa resolvido. A existência deste email de 5/08/2022 da R. e o seu teor constam do facto provado 12, pelo que invoca a Recorrente que, face ao depoimento da R., ao depoimento da testemunha mediadora e ao documento/email de 5/08/2022 - não restam dúvidas de que a A. foi devidamente interpelada e ficou ciente do prazo peremptório fixado pela R. até 5 de Agosto para a realização da escritura, pelo que se impunha considerar provado que a R. fixou e comunicou à A. o prazo limite de 5 de Agosto de 2022 para a outorga da escritura, sob pena de resolução do contrato.
Sucede que, ouvido o depoimento da testemunha CC não resulta que este tenha comunicado à A. a estipulação pela Ré da data de 05.08.2022 como limite impreterível para a marcação da escritura, nem tão pouco resulta das declarações de parte da Ré que o tenha transmitido directamente à A. ou que consiga atestar que essa data limite tenha sido transmitida por CC à A..
Decorre da sentença recorrida na fundamentação da convicção que « No que se reporta ao facto i, este resultou contraditado em virtude do depoimento da testemunha CC e, ainda, em virtude das declarações de parte da Ré. A testemunha CC demonstrou, por um lado, ter conhecimento da imposição daquele “deadline” por parte da Ré sem, contudo, ter confirmado que o comunicou à Autora, inclusive tendo afirmado que nunca enviou comunicação escrita sobre esta matéria. Da mesma forma, também a Ré, em sede de declarações de parte, descreveu que comunicou ao seu mediador imobiliário (aqui, testemunha CC) a sua pretensão de que a escritura de compra e venda fosse impreterivelmente outorgada até ao dia 5 de Agosto sem, contudo, ter conseguido atestar, com certezas, que aquele fez chegar ao conhecimento da Autora essa sua vontade. ».
Assim sendo, nada há a apontar ao decidido pelo Tribunal a quo, mantendo-se inalterada a factualidade dada como não provada em i).
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Mais invoca a Recorrente que, não põe em crise o teor dos factos 12 e 14 (conteúdo dos emails de 5/08/2022 e 10/08/2022) nem do facto 18 (email de 17/08/2022 da R., reiterando que não compareceria na escritura), os quais se encontram provados documentalmente conforme a prova produzida (correspondência electrónica junta aos autos), porém, invoca que tais factos devem ser apreciados à luz da comunicação prévia do prazo de 5 de Agosto de 2022, pois a existência dessa prévia interpelação admonitória altera necessariamente o enquadramento destes factos invocando que a mensagem de 5/08/2022 da R. não surgiu do nada, mas na sequência do incumprimento pela A. do prazo suplementar concedido.
Sucede que conforme supra apreciado não resultou provada a concretização dessa comunicação pelo que nada há a apreciar de forma distinta da considerada pelo Tribunal a quo em sede da decisão recorrida.
Mais pretende a Recorrente ver aditada a seguinte matéria de facto aos factos provados:
«Entre a data do contrato-promessa (22/03/2022) e o termo do prazo aí fixado (22/05/2022), a A. não designou dia, hora e local para a outorga da escritura.»
Alega para tanto que é incontroverso que a A. não designou qualquer data para a escritura dentro do prazo contratual de 60 dias (até 22/05/2022).
Com efeito, até essa data não ocorreu escritura alguma – facto implicitamente reconhecido pelos pontos 5, 6 e 7 dos factos provados, que mencionam pendências documentais e o reiterado interesse da A. em prosseguir o negócio após 22 de Maio, invocando que importa sublinhar este ponto, na medida em que estabelece a mora inicial da A., pois cabendo-lhe marcar a escritura, não o fez no prazo acordado, não obstante instada a fazê-lo pela R., mantendo-se sem disponibilidade para qualquer das datas sugeridas pela R.
Assim, impunha-se à sentença sob recurso considerar provado que, após sanada a questão dos registos matriciais do imóvel (meados de Julho de 2022), a A. não marcou de imediato a escritura, invocando que não obstante a sentença recorrida omitiu esta factualidade relevante, que resulta da prova gravada, em especial do depoimento de CC.
Invoca a Recorrente que, nenhum elemento de prova contraria esta realidade - a a A. apenas veio a marcar unilateralmente uma data (18/08/2022) depois de já ter recebido a comunicação de resolução da R. e inclusivamente depois de esta ter alienado o imóvel a terceiro em 16/08/2022 (facto provado 16), encontrando-se este aditamento à matéria de facto em sintonia com os factos provados 10 e 13 (que já revelam hesitações da A. quanto ao local da escritura e troca de comunicações em inícios de Agosto) e é sustentada directamente pela prova testemunhal mencionada.
Em suma, a Recorrente requer a alteração da decisão da matéria de facto nos termos expostos, dando-se como provado que a A. não marcou a escritura no prazo contratual nem durante a dilação concedida, e que a R. comunicou tempestivamente à A. a referida dilação (até 5 de Agosto de 2022) antes de resolver o contrato.
Sucede que, por um lado, conforme supra apreciado não resulta da prova produzida nos autos que tenha sido comunicada à A. a data limite de 5 de agosto de 2022 para marcação da escritura, e por outro já resulta da factualidade provada que a escritura não foi marcada nos 60 dias indicados no contrato, mas resulta também que existia documentação que cabia à R. apresentar que não estava pronta nesse prazo e sem a qual não era possível marcar a escritura, resultando claramente da factualidade provada a razão para a não marcação da escritura no prazo acordado contratualmente nada havendo, pois a aditar pois que da factualidade provada resulta já que a escritura deveria ter sido marcada 60 dias apos o contrato e não o foi. A própria Ré, AA, em declarações de parte referiu que só em finais de junho/início de julho de 2022 ficou regularizada a documentação necessária, e que até então não era possível proceder à escritura.
Aliás resulta da sentença recorrida, na fundamentação da convicção do Tribunal que « No que concerne ao facto 11, a sua comprovação resultou da concatenação da informação constante da pág. 2 do “doc. 2”, junto aos autos com a contestação, com o depoimento da testemunha CC e, bem assim, das declarações de parte do legal representante da Autora. Do cotejo daquele documento, vislumbra-se que foi a Autora quem procedeu à entrega dos documentos necessários à outorga da escritura prometida celebrar no dia 3 de Agosto de 2022, o que foi igualmente confirmado pela testemunha ora aludida e mencionado pelo legal representante da Autora, em declarações de parte. Relativamente aos factos 5, 6 e 22 os mesmos resultaram das declarações de parte da Ré. Naquela sede, a Ré confirmou que tanto a caderneta predial, como a certidão permanente da fracção autónoma sub judice só se mostraram devidamente corrigidas em “final de junho e ficaram disponíveis no início de julho” (sic). Da mesma forma, foi por esta confirmado que não procedeu à entrega do valor que na presente lide lhe é peticionado. Nesta medida, por ter confirmado factos que lhes são desfavoráveis, os quais se mostraram igualmente sustentados, em parte, pelo depoimento da testemunha CC, dúvidas não nos surgiram quanto à veracidade do que por si foi relatado. Mais: esta parte do seu depoimento surgiu em momento imediatamente subsequente à confissão dos factos constantes do art. 10º da petição inicial, o que nos permitiu apurar concretamente a sequência em que ocorreram os acontecimentos e, bem assim, das dificuldades, por si experienciadas, em virtude a documentação só ter ficado regularizada em momento posterior à data que havia sido fixada como data limite para celebração da escritura de compra e venda.». Resulta, pois, explicitada a razão da não celebração da escritura no prazo de 60 dias por impossibilidade dada a falta de documentação, somente obtida apos essa data.
Improcede, pois, o aditamento à matéria de facto provada requerido pela Recorrente.
Pelo exposto mantém-se inalterada a matéria de facto dada como provada e não provada pelo Tribunal a quo.
IV - DIREITO
No presente recurso está em causa litigio sobre a resolução de contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, tendo a decisão recorrida declarado procedente o direito da A. na devolução em dobro do sinal, determinando a devolução de metade do sinal dado que o restante já havia sido devolvido pela Ré..
O incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se por ter sido inobservado o prazo fixo essencial determinado para a prestação; ou por ter o credor, em consequência da mora da outra parte, perdido o interesse que tinha na prestação ou por, encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – cf. art. 808.º, n.º 1 do Código Civil.
Só o contraente fiel - aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir - goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao contraente faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo.
A restituição do sinal em dobro é a sanção aplicável ao não cumprimento definitivo da obrigação do promitente que o recebeu.
Havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação, por causa imputável ao contraente que o constituiu, concede à outra parte a faculdade de obter indemnização igual ao seu valor – cf. art. 442º, n.º 2 do Código Civil -, indemnização que é igual à que, para a outra parte, corresponde a perda do sinal.
Na situação sub judice existiu um contrato-promessa de compra e venda, com estipulação de sinal e fixação de prazo para a marcação da escritura do contrato definitivo, sustentando a ré que a autora não cumpriu contratado quanto à marcação da escritura, apesar da interpelação que efectuou para que cumprisse e da fixação de um prazo suplementar para o efeito, com a advertência de que incorreria em incumprimento definitivo.
Ora, «a interpelação admonitória com fixação de prazo peremptório para o cumprimento a que se refere a segunda parte do n.º 1 do art. 808º é, pois, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo. Assim, através da fixação de um prazo peremptório, obtém-se uma clarificação definitiva de posições.
A interpelação admonitória deve conter três elementos: a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c) admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo. Trata-se, pois, de uma declaração intimativa. (…) A interpelação admonitória é uma declaração receptícia: torna-se definitiva e irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (art. 224º). A partir desse momento, o credor já não pode exigir o cumprimento.” (Baptista Machado, in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica 1991, pp. 164-166). Sucede, que in casu, tal interpelação não resultou provada, resumindo-se a alegação da Ré a comunicações, de natureza informal e sem correspondência escrita dirigida à Autora, não satisfazendo os requisitos legais de uma interpelação admonitória eficaz, nos termos do artigo 808.º do Código Civil.
A que acresce que resultou provado que a Ré, antes de qualquer marcação formal da escritura pela Autora, procedeu à venda do imóvel a terceiro, frustrando definitivamente a possibilidade de cumprimento do contrato-promessa.
Nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, o incumprimento imputável ao promitente-vendedor confere ao promitente-comprador o direito à devolução do sinal em dobro.
In casu, da factualidade da provada resulta que a Ré, não reuniu a documentação necessária no prazo fixado para a escritura e posteriormente, quando a documentação estava reunida, alienou o imóvel a terceiro, tendo a A. mantido sempre o interesse na concretização do negócio, tendo inclusive marcado data, hora e local para a escritura, após obtenção dos documentos.
Pelo supra exposto, atendendo a que o objecto do presente Recurso se restringia à reapreciação da matéria de facto, e consequente diverso enquadramento jurídico, que como se viu improcedeu, mantendo-se inalterada a factualidade dada como provada e não provada, forçoso se torna concluir pela improcedência do recurso e manutenção da decisão recorrida, atendendo a que da mesma resulta que «o simples facto de o prazo fixado, no contrato-promessa, para a celebração do contrato prometido se encontrar esgotado não é suficiente para permitir a resolução automática do contrato e, assim, fazer operar de imediato as sanções tipificadas no art. 442º do Código Civil.» (…) não pode concluir-se por uma perda de interesse objectiva da aqui Ré (credora), na celebração do negócio definitivo, baseada exclusivamente num atraso que imputa à Autora. Além disso, à data em que ocorre a comunicação a que se reporta o facto 12, nem mesmo se pode afirmar que a Autora se encontrava numa verdadeira situação de mora, pois que a sua obrigação (de marcação da data para outorga da escritura pública) estava condicionada ao prévio cumprimento da obrigação pela aqui Ré (de lhe fornecer todos os documentos necessários àquela marcação).(…)
Ora, não é possível, pela simples natureza de um atraso da aqui Autora, concluir automaticamente pela perda de interesse objectiva da Ré na feitura do negócio, visto que aquele atraso se revelou em consequência da delonga na regularização dos documentos alusivos à fracção prometida vender.
Assim, e uma vez que não se verifica nenhum dos pressupostos legais a que alude o art. 801º, n.º 2 e 808º do Código Civil e que permitem uma resolução legal do contrato-promessa celebrado, a comunicação a que alude o facto 12 não produz os efeitos que a aqui Ré com a mesma pretendia, isto é, não ocorreu, no dia 5 de Agosto de 2022, uma resolução válida e eficaz do contrato-promessa celebrado entre as partes – antes se tendo mantido aquele em vigor.».
Concluindo, acertadamente, o Tribunal a quo que « foi a Ré quem expressou que não iria proceder ao cumprimento do contrato-promessa: seja mediante a comunicação que dirigiu à Autora onde directamente o declarou; seja através da devolução do sinal que lhe foi prestado e, ainda, em virtude da sua não comparência na data marcada para outorga da escritura. Ao ora descrito, mais acresce o facto de a Ré ter procedido à alineação da fracção sub judice a terceiros, em data anterior à designada para outorga da escritura com a Autora.
Desta feita, e considerando o facto provado 20, mostra-se justificada, em termos objectivos, a perda de interesse que a Autora comunicou à Ré no dia 30 de Agosto de 2022, uma vez que, todo o comportamento assumido pela Ré foi no sentido de que a mesma não pretendia cumprir o clausulado, de forma tal que, nos termos do n.º 1 do art. 808º do Código Civil, se tornaria inútil qualquer interpelação admonitória que lhe fosse dirigida pela Autora. Assim, por se mostrar justificada objectivamente, conforme demanda o n.º 2 do art. 808º do Código Civil, a perda de interesse da Autora, em virtude do comportamento da Ré e tendo esta figurado, no contrato celebrado, a título de promitente-vendedora, a quantia que lhe foi entregue pela Autora (a qual se presume, como já amplamente discorrido e que se mostra provado que o foi, a título de sinal e princípio de pagamento) dever-lhe-á ser devolvida em dobro, nos termos do disposto no art. 442º, n.º 2 ab initio do mesmo acervo normativo. Contudo, e uma vez a Ré já tinha entregue o valor 10.000,00€ à Autora, restar-lhe-á restituir àquela o montante de 10.000,00€, correspondente à diferença entre o sinal em singelo e dobro do prestado.».
Destafeita, nada há a apontar à decisão recorrida que se mantém.
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V- Decisão
Por tudo o exposto, julgam os Juízes que compõem este Colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa, declarar o presente recurso improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas do presente recurso a cargo da Recorrente nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 527.º do Código de Processo Civil.
Notifique
Lisboa, 28.05.2026
Elsa Melo
Eduardo Petersen Silva
Isabel Maria C. Teixeira |
