| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1. MIP SGSR intentou a presente acção declarativa, com processo sumário, contra AFBV pedindo seja declarada a resolução do contrato de arrendamento e decretado o despejo relativamente ao primeiro andar esquerdo do prédio sito na Rua …, n.º 6, no .., em .., com fundamento em falta de residência permanente do réu, utilização do locado para fins distintos do contratado e realização de obras não autorizadas.
Para tanto, alega, em síntese, que:
É proprietária da referida fracção, a qual – por contrato escrito celebrado em 1.3.1975 - foi dada de arrendamento ao réu, pela renda mensal de Esc. 4.500$00, com destino a habitação do inquilino.
Porém, desde data anterior a Setembro de 2006, o réu deixou de residir no locado que passou a utilizar como alojamento de pessoas que não pertencem ao seu agregado familiar. Além disso, sem autorização, construiu um anexo no logradouro, por cima do local onde se encontra uma clarabóia de um armazém, situado na cave.
2. O réu contestou. Por excepção, invoca a ilegitimidade da autora e a caducidade do direito à resolução do contrato; por impugnação,
nega a existência de fundamento para o despejo.
3. Suscitada oficiosamente a questão da ilegitimidade do réu, a autora requereu a intervenção principal provocada da mulher do réu, o que foi deferido, tendo MARPV sido citada para a causa.
A interveniente apresentou contestação, arguindo a excepção de caducidade do direito à resolução do contrato e, por impugnação, alegou, em síntese, que, desde 1 de Outubro de 1972, habita o locado juntamente com o réu e que nunca o mesmo foi utilizado para outra finalidade que não seja a casa de morada do agregado familiar. Além disso, alega que para a construção do anexo obteve autorização do anterior proprietário da fracção.
4. A autora respondeu às contestações tendo, além disso, apresentado articulado superveniente alegando, em resumo, que:
Na pendência da acção, tomou conhecimento de que o anexo que
os RR construíram no terraço da casa implicou a destruição de janelas e portas. Por outro lado, a construção provoca infiltrações no piso imediatamente inferior.
Termina pedindo que os réus sejam também condenados a devolver o locado nas exactas condições em que o receberam, devendo repor aquilo que destruíram, suportando os respectivos custos. Pede igualmente que se fixe uma sanção compulsória no valor de EUR 100,00, por cada dia, que os RR demorarem a cumprir aquilo que vier a ser determinado.
5. Foi proferido despacho que admitiu este articulado – cf. fls. 185.
6. No saneador, foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade e de caducidade do direito de resolução do contrato, com fundamento em falta de residência permanente. Quanto à excepção de caducidade do direito de resolução, por fundamento na realização de obras não autorizadas, foi relegado o seu conhecimento para a decisão final.
7. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e, em consequência:
a) Declarou resolvido o contrato de arrendamento;
b) Condenou os RR a despejar o locado e a entregá-lo à A. livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Condenou os RR a repor o locado nas exactas condições em que se encontrava, nomeadamente procedendo à demolição do anexo que construíram no logradouro da fracção;
d) Condenou os RR a pagarem à A. uma sanção pecuniária compulsória no montante de EUR 20,00 (vinte euros) por cada dia de atraso no cumprimento do referido em c) durante os primeiros 30 dias e EUR 100,00 (cem euros) por dia, nos dias seguintes.
8. Inconformados, apelam os réus e, nas suas alegações, em síntese conclusiva, dizem:
Atendendo à prova testemunhal e documental produzida, não pode dar-se como provado que, desde data anterior a Setembro de 2006, os réus não dormem no locado, não tomam ali as suas refeições, não recebem visitas, e raramente lá se deslocam.
Nenhuma das testemunhas indicadas pela autora afirmou que os réus não residiam no locado, referindo até que desconhecem se lá moram, ou não.
Por outro lado, as testemunhas dos réus foram peremptórias em afirmar que os réus têm no locado a sua residência permanente, aí sendo recebidas e aí pernoitando, quando necessitam.
Também não ficou provado que os réus tenham construído a marquise sem autorização do senhorio (v. resposta negativa ao quesito 10º);
Desta forma, não sendo ilícita, a sua demolição não pode ser imposta aos réus.
Ainda que assim não fosse, teria que lhes ser concedido um prazo, após o trânsito da sentença, para sua remoção;
Acresce que não pode ser aplicada uma “multa” por cada dia de atraso, sem se fixar o seu início.
9. Nas contra alegações, a autora pede a rejeição do recurso de facto, por não terem sido observados os requisitos previstos no art. 685º-B, nº1, do CPC, isto é, por não terem sido indicados os concretos pontos de facto que se consideram incorrectamente julgados, nem os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa. A não ser assim, pugna pela improcedência do recurso de facto e pela manutenção da sentença recorrida.
10. Cumpre apreciar e decidir se deve ser rejeitado o recurso de facto. Na negativa, se deve ser alterada a decisão de facto, bem como se ocorre fundamento para decretar o despejo e, finalmente, se deve ser concedido aos réus um prazo, após o trânsito da sentença, para remover o anexo, e em que termos.
11. É a seguinte a factualidade dada como provada:
1. A A. é comproprietária do 1.º andar esquerdo do prédio sito …, n.º 6, freguesia do …, em ….;
2. Por documento particular, datado de …, MRR deu de arrendamento a AFBV o referido primeiro andar esquerdo do mencionado prédio.
3. Este contrato foi celebrado pelo prazo de seis meses, com início no dia ,,,, supondo-se sucessivamente renovado por iguais períodos e nas mesmas condições.
4. AFBV é casado com NAV desde 24 de Março de 1968.
5. Nos termos da cláusula 2.ª, a renda mensal era de quatro mil e quinhentos escudos, sendo que em Setembro de 2007 a renda ascendia a € 90,03 (noventa euros e três cêntimos).
6. Por carta datada de 31-07-2007, referente ao Processo n.º 1..., a Câmara Municipal de .. notificou a autora, “na qualidade de proprietária do imóvel sito na ,,,., para, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da recepção da presente notificação, pronunciar-se querendo sobre o projecto de decisão de reposição do local na situação anteriormente existente.”
7. A marquise existente no logradouro do locado foi construída pelos RR em data anterior a 1991.
8. A autora tomou conhecimento da construção da marquise referida, pelo menos em 1991.
9. Aos 18 de Junho de 1991 os membros da Comissão Permanente de Vistorias da Câmara Municipal de ...a após vistoria ao prédio sito na Rua …, n.º 6/6.º A, emitiram o seguinte parecer: “Tendo comparecido no local em referência a Comissão verificou a existência de anomalias e/ou desconformidades com o projecto aprovado (…) impeditivas da concessão de licença de utilização do prédio, nomeadamente: (…) na habitação do 1.º Esquerdo: anexos clandestinos no logradouro, usufruído pela habitação.
(…)”, conforme documento junto a fls. 88 que aqui se dá por reproduzido.
10. Os RR deixaram de dormir no locado desde data anterior a Setembro de 2006. (1.º)
11. E deixaram de tomar aí as suas refeições. (2.º)
12. E de aí receber visitas. (3.º)
13. Os RR raras vezes se deslocam ao locado. (4.º)
14. Os RR - desde data anterior a Setembro de 2006 - que têm uma casa sita na QP, CA, M, SEG, concelho de …, da qual o réu enviou uma carta à autora.
15. Os RR construíram um anexo no logradouro do locado.
16. O anexo em causa foi construído por cima do local onde se encontra uma clarabóia do armazém situado na cave.
17. As referidas obras deram origem ao Processo n.º 1073/GAD/CRT/2001 na Câmara Municipal de ….
18. Sempre que chove há infiltrações no piso imediatamente inferior por baixo do anexo e por causa do anexo.
19. Em 08-08-2006 foi realizada uma visita ao locado por parte de um técnico da Câmara Municipal de … que não conseguiu visitar o seu interior, “dado que o mesmo encontrava-se encerrado”. (doc. de fls. 10, que aqui se dá por reproduzido).
20. Na acta de assembleia-geral de condóminos do condomínio do prédio onde se situa o locado ficou a constar que:
"Em relação ao 1.º Esquerdo, foi discutido a presença do anexo clandestino no terraço. Esta construção em abandono e o seu mau estado de conservação; têm originado sucessivas infiltrações de águas pluviais pala a fracção da Loja (...). (cf. doc. junto a fls. 325.º e o disposto no art. 659.º, n.º 3 do CPC).
12. Do recurso de facto
12.1. Da rejeição
Nas contra alegações, a apelada sustenta que deve ser rejeitado o recurso de facto, por falta de requisitos legais.
Vejamos, então.
O art. 685º-B, do CPC estabelece que “quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição”:
Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
Quais os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida (e, caso a prova tenha sido gravada e seja possível a identificação precisa dos depoimentos, deve indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda).
No caso concreto:
Nas conclusões das alegações os recorrentes indicaram, embora de forma sintética, os pontos de facto que consideram incorrectamente julgados, bem como os concretos meios probatórios que, em seu entender, impunham decisão diversa.
Por sua vez, no corpo das alegações, identificaram os pontos de facto impugnados, os documentos que em seu entender foram incorrectamente valorados pelo tribunal e as testemunhas em cujos depoimentos se apoiam para fundar a pretendida alteração da decisão de facto, tendo inclusive procedido a transcrição parcial daqueles depoimentos.
Foram, pois, observados os requisitos formais de que depende o conhecimento do recurso de facto.
12.2. Da reapreciação da decisão de facto
Invocando a prova testemunhal e documental produzidas, os réus pretendem que se responda negativamente aos quesitos 1º a 4º, da base instrutória.
É o seguinte o teor dos aludidos pontos de facto:
Quesito 1º:
“Os RR deixaram de dormir no locado desde data anterior a Setembro de 2006?”
Quesito 2º:
“E deixaram de tomar aí as suas refeições?”
Quesito 3º:
“E de aí receber visitas?”
Quesito 4º:
“Os RR raras vezes se deslocam ao locado?”
Estes quesitos obtiveram resposta positiva.
Como consta da motivação, para fundar a sua convicção, o Tribunal a quo apoiou-se essencialmente nos depoimentos das testemunhas ALO e MARS.
Os apelantes, porém, alegam que os depoimentos daquelas testemunhas não fornecem suporte fáctico bastante para alicerçar uma resposta positiva. Pelo contrário, entendem que as testemunhas indicadas pelos réus (MJRG, MOO e JMB demonstraram que estes habitam no locado, o qual constitui a sua casa de família, aí recebendo amigos que, às vezes, ali pernoitam.
Vejamos, então.
12.2.1. Sobre a matéria impugnada, a testemunha ALO disse, em resumo, que:
Trabalha na zona, há cerca de 40 anos, tendo um armazém no prédio, que está aberto todos os dias de manhã até à noite. Por isso, conhece as duas partes, envolvidas nesta acção.
Já não vê o réu há cerca de 5 anos. Nos últimos anos, nunca viu pessoas a entrar na casa deles (objecto desta acção). Viu apenas uma vez a ré, com quem falou acerca das infiltrações vindas do andar de cima.
A administração do condomínio tem procurado contactar os réus por causa da construção do anexo e tem tido dificuldade.
A própria Polícia Municipal também lá foi, pelo menos duas vezes, e não conseguiu falar com os réus. Não estava ninguém em casa.
Perguntado se sabe se os réus estão à noite em casa, disse: “se estão à noite, não sei.”
Perguntado se sabe se os réus moram no locado, respondeu: “se moram lá, ou não, não sei.”
Sobre a matéria impugnada, a testemunha MARSisse, em resumo, que:
Há sensivelmente 40 anos que mora no segundo andar do prédio onde fica o locado.
Conhece a autora e mal conhece os réus, porque praticamente não os vê. O réu não vê há muitos, muitos anos. Com a ré cruzou-se na escada, há cerca de 3 anos.
Nunca vê nem luz acesa, nem roupa estendida, nem ninguém no terraço do andar arrendado pelo réu. Há uns anos, viu umas pessoas carregadas com malas a entrar para o andar dos réus.
A instâncias da mandatária dos réus, reconheceu não ter muita visibilidade do seu andar para o andar dos réus, de modo a poder avistar luz acesa nos quartos ou na cozinha.
Teve um cão durante 11 anos e que morreu em finais de 2009. Durante esses anos, ia sempre passear o cão de manhã e à noite e também nunca se encontrou com os réus.
Nunca viu o carro dos réus.
Nunca viu os réus com sacos de supermercado, nem se apercebeu da existência de cheiro a comida provinda da casa arrendada pelo réu.
Também sobre os pontos de facto impugnados, foi ouvida a testemunha MJRDG que, em resumo, declarou que:
Mora próximo do prédio onde se situa o locado.
Não conhece a autora.
Conhece os réus desde 1975. Tinham uma livraria em frente da casa da testemunha e que esta frequentava.
Frequentava – até há algum tempo – a casa dos réus. À noite, por volta da 1 ou 2 da manhã, atravessava a rua e ia de pijama visitar os réus.
Não se visitavam durante o dia porque estavam todos a trabalhar
Muito ocasionalmente, ia a casa deles à hora do jantar. Não se lembra da última vez em que foi a casa dos réus. Talvez quando o seu neto nasceu, isto é há cerca de 1 ano.
Não tem dúvidas de que os réus vivem na casa.
Há 3 ou 4 anos fez obras na sua casa e esteve a viver com os réus no locado.
Não sabe qual é a marca ou matrícula do carro dos réus.
A testemunha LFCR disse, em síntese, que:
Os réus moram no …. Há cerca de 6 ou 7 meses deu boleia ao réu até esse local. Também já esteve dentro da casa.
O réu não conduz.
Fora de picos de trabalho, o réu sai do trabalho por volta das 18 horas.
Sobre os mesmos quesitos, a testemunha MOO disse, em resumo, que:
É amiga da ré há cerca de 30 anos.
Não se lembra da última vez que foi jantar a casa dos réus. Normalmente é a ré que vai jantar a casa da testemunha. Depois do jantar, por volta da meia-noite ou da 1 da manhã, vai levá-la à casa dos autos.
Durante a semana, os réus saem muito cedo e chegam muito tarde.
Sobre a matéria impugnada, a testemunha JMB disse, em resumo, que:
É amigo dos réus, há cerca de 40 anos.
Mora no ….
Quando vem a …, uma ou duas vezes por ano, fica na casa dos réus. É por isso que diz que eles moram nessa casa.
A última vez que ficou em casa dos réus foi em Março ou Abril de ….
Nessas ocasiões, às vezes jantam em casa, outras vezes jantam fora.
12.2.2. Apreciando criticamente a prova testemunhal invocada, constata-se que as testemunhas indicadas pelos réus/apelantes apresentaram ao tribunal uma versão dos factos que não pode deixar de pôr em causa a sua imparcialidade.
Com efeito, não é credível que, já depois da meia noite, fossem visitar os réus no locado (como referiu a testemunha MJRDG que, para o efeito, à uma ou duas da manhã, se deslocava pela rua fora e já de pijama), sem que se adiante uma justificação aceitável, segundo as regras da experiência comum, para essas “extravagantes” visitas nocturnas. Além disso, tratando-se de pessoas que trabalham todo o dia, desde manhã cedo até à noite, fica por explicar como é que estariam disponíveis para convívios tão tardios, que necessariamente iriam perturbar o seu direito ao repouso.
Pela mesma razão, não parece razoável aceitar que a ré vá habitualmente jantar a casa de amigos e que regresse a casa já muito tarde, pela noite dentro.
Trata-se de uma tese tão pouco consistente que não pode deixar de impressionar desfavoravelmente.
Nota-se, aliás, em todos estes depoimentos uma especial preocupação em justificar – a todo o custo – as ausências dos réus do locado, fazendo crer que os mesmos só ali se encontram em horas muito tardias para, desta forma, se lograr obter justificação para o facto de os vizinhos nunca os encontrarem, nunca verem luz acesa no apartamento, nem ouviram ruídos oriundos do locado.
Pelo contrário, as testemunhas arroladas pela autora demonstraram conhecimento directo e circunstanciado dos factos, por há mais de 40 anos morarem no prédio (caso da testemunha MAS) ou lá desenvolverem a sua actividade profissional (caso da testemunha AL).
Estas testemunhas, ao contrário das invocadas pelos apelantes, depuseram de forma convincente e coerente, com precisão e objectividade, revelando um especial cuidado em transmitir ao Tribunal apenas os factos de que tinham conhecimento directo, sem pretender tirar conclusões (caso da testemunha AO que, quando perguntada sobre se os réus moravam no prédio, disse: “isso não posso saber”).
Acresce que a prova documental produzida (cf. a informação da EDP sobre consumos de energia) também é particularmente esclarecedora acerca da utilização que os réus davam ao locado, nos anos que antecederam a propositura desta acção. Repare-se: até 22/5/2007, tiveram “zero” consumo de electricidade; em 24/11/2006, “14” kWh, em 24/5/2006, “3” kWh e, em 21/10/2005 também não há qualquer registo de consumo.
Por conseguinte, não subsistindo quaisquer dúvidas sobre o infundado da pretensão dos réus, é de manter inalterada a decisão de facto.
13. Enquadramento jurídico
13.1. Da resolução do contrato por «falta de residência permanente»
Decorre dos autos ter sido celebrado entre o anterior proprietário e o ora réu um contrato de arrendamento tendo por objecto o prédio identificado nos autos, para habitação exclusiva do inquilino.
Este contrato rege-se pelas normas constantes dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil, na versão que lhes foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, atento o disposto no art. 59.º, n.º 1 da referida Lei.[1]
Estabelece-se no art. 1083.º do Código Civil, que: “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte” (nº1); e que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: (…) o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072º”.
Por sua vez, prescreve-se no art. 1072º, do CC que “o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano” (nº1), salvo casos de força maior, doença ou ausência, em determinadas circunstâncias (nº2).
A falta de uso, por mais de um ano, torna inexigível a manutenção do contrato por parte do senhorio, sendo um dos fundamentos de resolução enunciados no nº2, do art. 1083º, do CC, que tipicamente representam hipóteses legais de incumprimento do arrendatário.
“São, portanto, casos típicos de resolução (…). Provados tais factos nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para s e constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio.”[2]
Assim, como já era consensual no domínio da legislação anterior, deve entender-se que residência permanente é a casa em que o arrendatário tem o centro ou a sede da sua vida familiar e da sua economia doméstica; a casa em que o arrendatário, estável ou habitualmente dorme, toma as refeições, convive e recolhe a sua correspondência; o local em que tem instalada e organizada a sua vida familiar e a sua economia doméstica.
São, assim, seus traços constitutivos e indispensáveis a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica.
No caso dos autos, provou-se que os réus desde data anterior a Setembro de 2006 que não dormem no locado, ali não tomam as suas refeições, ali não recebem visitas e raras vezes se deslocam ao locado.
Em face do exposto, atentos os factos provados, não subsistem dúvidas sobre a verificação no caso em análise dos factos constitutivos do direito invocado pela autora, pelo que, com este fundamento, a acção não pode deixar de ser julgada procedente.
Não merece, pois, censura, nesta parte, a decisão recorrida.
13.2. Da reposição do locado, no estado em que se encontrava, à data da celebração do contrato.
Na sentença recorrida foi julgada procedente a excepção de caducidade do direito de resolução do contrato com fundamento na realização de obras não autorizadas.
Trata-se de segmento que não foi impugnado, pelo que está definitivamente resolvida essa questão.
Neste recurso, está, portanto, apenas em causa saber se a autora tem o direito a exigir aos réus a reposição do locado, no estado em que se encontrava, à data da celebração do contrato.
Ora bem.
Segundo o preceituado na al. i), do art. 1038º, do CC o locatário é obrigado a restituir a coisa locada findo o contrato.
Por sua vez, estabelece-se no art.1043.º, n.º1 do CC que “na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”
Como se dispõe no art. 1044º, do CC, o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no art. 1043º, salvo se resultarem de causa que lhe seja não imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
In casu, como se retira dos factos provados, os réus construíram um anexo/marquise no logradouro do locado (cf. pontos 7 e 15, da fundamentação de facto).
O anexo foi construído (sem licença camarária) por cima do local onde se encontra uma clarabóia do armazém situado na cave, provocando infiltrações no piso imediatamente inferior (cf. pontos 9, 16 a 19, da fundamentação de facto).
Por seu turno, no silêncio do contrato, cabia aos réus provar que as deteriorações eram inerentes a uma utilização prudente da coisa, em conformidade com os fins do contrato (art. 1043º, nº1, parte final, do CC), o que não fizeram.
Tão pouco demonstraram que obtiveram autorização do senhorio para a realização do anexo (cf. resposta negativa ao quesito 10º), o que poderia, se fosse esse o caso, obstar à procedência do pedido de restituição do locado no estado em que o receberam, designadamente por via do abuso de direito.
A este respeito, importa que se diga que o facto de o anterior senhorio ter tido conhecimento da construção do anexo, não constitui, só por si, suporte factual dos traços nucleares do instituto do abuso de direito que, como se sabe, pressupõe manifesto excesso ou desrespeito clamoroso dos limites axiológico-materiais do direito invocado (art. 334º, do CC), sendo naturalmente exigível a alegação e prova desse excesso – v. Teixeira de Sousa, As Partes, o Objecto e a Prova, na Acção Declarativa, 201.
13.2.1. Quanto à questão da fixação de prazo para removerem o anexo/marquise que construíram no logradouro do locado (cf. pontos 7 e 15, da fundamentação de facto), afigura-se-nos razoável fixar em 30 dias (após o trânsito em julgado da decisão) o prazo para cumprirem aquela obrigação.
13.3. Relativamente à aplicação da sanção pecuniária compulsória sustentam os apelantes que é “desprovido de sentido que se aplique uma multa por cada dia de atraso, sem se dizer a partir de quando é que esse atraso se verifica.”
Ora, tendo em conta que a sanção pecuniária compulsória é uma medida destinada a pressionar o devedor a cumprir a obrigação a que está adstrito, e que foi fixado aos réus o prazo de 30 dias, para removerem o anexo, cremos que a sanção deve ser exigível apenas a partir do 31º dia, após o trânsito em julgado da decisão condenatória.
14. Nestes termos, concedendo parcial provimento ao recurso, acorda-se em fixar em 30 dias – após o trânsito em julgado da sentença – o prazo para os réus removerem o anexo que construíram no locado e em determinar que a sanção pecuniária compulsória é exigível a partir do 31º dia – após o trânsito em julgado da decisão condenatória –, no mais, se confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes e apelada, na proporção de 4/5 e 1/5, respectivamente.
[1] Cf. Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, II vol., 4ª edição, 1014 e ss.
[2] Cf. Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, II vol., 4ª edição, 1001.
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