| 18052/12.9T2SNT-A.L1-6 |  |
LOCAÇÃO FINANCEIRA
- Sendo determinada a entrega das fracções de um imóvel no âmbito de uma decisão proferida numa providência cautelar que entendeu ser válida a resolução de um contrato de locação financeira sobre essas fracções, a embargante não pode ser considerada titular de um direito incompatível com tal entrega, quando invoca que estas lhe foram dadas de arrendamento pela locatária do contrato de locação financeira em que foi estipulado que qualquer cedência de utilização das fracções seria sempre inoponível à locadora, carecendo sempre de autorização expressa desta e caducando sempre com a cessação do contrato de locação financeira.
(sumário elaborado pela relatora)
RELATÓRIO.
Por apenso à providência cautelar prevista no artigo 21º do DL 149/95 de 24/6 que o Banco… intentou contra S…, Lda, veio C…- Unipessoal, Lda deduzir os presentes embargos de terceiro alegando que em 22/02/2011 celebrou com a segunda embargada um “contrato de arrendamento urbano não habitacional”, mediante o qual esta deu de arrendamento à embargante 3 pisos cobertos e 1 descoberto no terraço de cobertura de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal registado em seu nome, pela renda de 535,00 euros; mais alegou que desde a data do contrato tem utilizado o imóvel na sua qualidade de arrendatária, até ser surpreendida com a decisão proferida na providência cautelar e a apreensão do prédio aí ordenada.
Concluiu pedindo a procedência dos embargos e a restituição da sua posse sobre o imóvel.
A petição inicial foi liminarmente indeferida e, interposto recurso pela embargante, foi proferido acórdão que revogou o despacho recorrido e determinou que fosse produzida a prova oferecida na petição inicial.
Regressados os autos à 1ª instância, foi produzida prova, após o que foi proferida decisão que rejeitou os embargos.
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Inconformada, a embargante interpôs recurso e alegou, formulando as seguintes conclusões:
A) A recorrente apresentou prova sumária, nos termos do artº 342º do CPC, de que o direito invocado existe, o que se encontra alicerçado nos factos dados como provados, pelo que deveria ter sido proferido despacho de recebimento dos embargos.
B) Nos termos do artº do Código do Registo Predial, o “registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
Assim, do registo predial decorre a presunção da existência do direito inscrito, tendo a recorrente celebrado “Contrato de Arrendamento Urbano Não Habitacional” com o respectivo proprietário, detendo a apelante o corpus e o animus da posse sobre o referido imóvel, o que legitima os presentes embargos.
C) Resulta da prova produzida, nos presentes autos e no procedimento cautelar, que o imóvel detém uma área de construção de 8.132,00 m2, conforme consta do Alvará de Licença de Utilização nº…/2004, da Câmara Municipal de Sintra, sendo a 1ª embargada, apenas, proprietária de uma área de 3.228,00 m2 e a 2ª embargada proprietária de uma área de 4.904,00 m2, ou seja, a apelante celebrou o contrato de arrendamento não só com o titular inscrito no prédio principal, como é o proprietário com a maioria de permilagem do imóvel, o que legitima os presentes embargos.
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Não foram apresentadas contra-alegações e o recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
A questão a decidir é a de saber se a embargante é titular de direito sobre o imóvel em causa, incompatível com a decisão proferida na providência cautelar em que é requerente a 1ª embargada e requerida a 2ª embargada.
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FACTOS.
São os seguintes os factos provados e não provados considerados pela sentença recorrida:
Factos provados.
1. As ora embargadas subscreveram em 22 de Outubro de 2007 o documento cuja cópia consta de fls 16 e seguintes, que as partes intitularam de “Contrato de Locação Financeira Imobiliária” e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. Em 22 de Fevereiro de 2011, a ora embargante C…Unipessoal, Lda, no acto representada pelo Sr. CA, na qualidade de gerente da mesma e a ora segunda embargada S…, Lda, no acto representada pelo referido Sr. CA, na qualidade de gerente da mesma, subscreveram o escrito particular de que foi junta cópia a fls 10 a 12, designado de “Contrato de Arrendamento Urbano Não Habitacional”, nos termos do qual a ora segunda embargada declarou dar de arrendamento à ora embargante o prédio urbano composto por 3 pisos cobertos e 1 descoberto no terraço de cobertura, sito no Casal de S. Marcos, lote…, freguesia de S. Marcos, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém sob o nº… da freguesia de São Marcos e inscrito na matriz sob o artigo …, com o Alvará de Licença de Utilização nº…/2004, emitido pela C.M. de Sintra em 01 de Julho de 2004.
3. No documento referido em 2. foi estipulada uma renda no valor de 535,00 euros.
4. Sobre o prédio referido foram registadas a aquisição a favor da ora segunda embargada pela AP. 97 de 1998/10/22, a hipoteca a favor da ora primeira embargada, pela AP. 98 de 1998/19/22, a constituição da propriedade horizontal pela AP. 38 de 1999.06.11, a aquisição das 269 fracções por dação em cumprimento a favor da ora primeira embargada pela AP. 67 de 24.11.2005, bem como o cancelamento da locação financeira pela AP. 3429 de 06.06.2012.
5. O supra mencionado contrato, identificado em 2º, foi registado na respectiva Repartição de Finanças, tendo sido emitido o documento para pagamento do respectivo imposto de selo no valor de 53.50 euros.
6. No dia 15 de Junho de 2012, a ora embargante, novamente representada pelo Sr. CA e a ora segunda embargada, igualmente representada pelo Sr. CA, subscreveram o documento cuja cópia consta de fls 30, que intitularam de “Aditamento ao Contrato de Arrendamento Não Habitacional Datado de 01 de Fevereiro de 2011”, que se dá por integralmente reproduzido.
7. No imóvel encontra-se instalado, pelo menos, um silo automóvel.
8. Na entrada do edifício encontra-se colocada uma placa com a firma da ora embargante, conforme consta do documento junto a fls 44.
9. Por decisão proferida em 29.10.2012, nos autos de procedimento cautelar a que os presentes vão apensos, foi determinada a entrega das 269 fracções do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em São Marcos, freguesia de São Marcos, concelho de Sintra, descrito na Conservatória de Registo Predial de Agualva-Cacém, sob o nº… e inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, decisão que foi notificada às ora embargadas nessa data.
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Factos não provados.
- Que a ora embargante tivesse pago o imposto de selo relativo ao contrato de arrendamento ou que a mesma proceda à entrega das quantias referentes às rendas referidas no documento referido em 1 à ora embargada S….
- Que desde a data da outorga do documento referido em 2, a ora embargante tenha adquirido a posse do imóvel, ou que a mesma tenha sempre sido exercida de forma pacífica e pública e de boa fé.
- Que a ora embargante foi “convidada” para estar presente no imóvel identificado no dia 24.01.2013, sempre julgando, pela informação fornecida pela 2ª embargada, que nesse dia iria adquirir, por compra à 2ª embargada, a totalidade do imóvel.
- Que a ora embargante foi surpreendida com o mandado referente ao Processo 31728/12.1T2SNT, o qual foi apresentado pelo seu Ilustre Advogado Dr. LP.
- Que só nessa data é que a embargante e o legal representante da 2ª embargada tomaram consciência da realidade da situação.
- Que o cumprimento da decisão proferida no âmbito da providência cautelar a que estes autos vão apensos terá como consequência a paralisação parcial da laboração da embargante, causando-lhe prejuízos incalculáveis.
- Que a ora embargada Banco… tivesse tido conhecimento ou dado consentimento a que a S…, Lda arrendasse o imóvel em causa nos autos à ora embargante, ou a que a ora embargante detivesse a posse do mesmo, ou a que nele realizasse quaisquer benfeitorias.
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Ao abrigo dos artigos 607º nº4 e 663º nº2 do CPC, estão ainda provados os seguintes factos, com base na decisão constante na providência cautelar apensa e no documento de fls 16 e seguintes na mesma providência.
10. Na decisão proferida em 29/10/2012, referida em 9, da providência cautelar apensa, concluiu-se que a ora 1ª embargada tinha o direito de resolver o contrato de locação financeira celebrado com a 2ª embargada e de reclamar a entrega das 269 fracções objecto desse contrato.
11. Em 22/10/2007 a 1ª embargada e a 2ª embargada outorgaram o acordo escrito de fls 16 e seguintes dos autos de providência cautelar, que designaram “contrato de locação financeira imobiliária”, mediante o qual a primeira declarou dar em locação financeira à segunda 269 fracções, aí identificadas, todas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em São Marcos, freguesia de São Marcos, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém sob o nº… e inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, pelo prazo de 15 anos contados a partir de 25/10/2007.
12. No referido contrato de locação financeira, sob a epígrafe de “Aquisição dos Imóveis”, estipulou-se, na cláusula 2ª: “Os imóveis atrás identificados foram adquiridos pelo Locador à aqui Locatária, por dação em cumprimento, sob proposta desta, motivada pela necessidade de regularização de responsabilidades deste perante aquele”.
13. Nas condições gerais do mesmo contrato, o artigo 6º, com a epígrafe “Transmissão da posição contratual e sublocação”, tem a seguinte redacção:
1. A transmissão da posição contratual da locatária, ou a cedência de utilização dos imóveis locados, por qualquer forma, total ou parcial, depende de prévia e expressa autorização do Locador.
2. (…)
3. Se o Locador autorizar a sublocação total ou parcial dos imóveis locados, o contrato com o sublocatário deverá referir expressamente:
- Que os imóveis são propriedade do Locador e que os mesmos foram cedidos em locação financeira à Locatária;
- Que o sublocatário conhece e aceita os termos e condições deste Contrato;
- Que a sublocação não é oponível ao Locador, restringindo-se os seus efeitos ao âmbito das relações entre os respectivos contraentes;
- Que a sublocação caduca automaticamente na data em que terminar este Contrato, seja qual for o fundamento, devendo o sublocatário desocupar, de pessoas e bens, as instalações sublocadas no prazo máximo de quinze dias.
4. (…).
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ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
Nos termos do artigo 351º nº1 do CPC (actual artigo 342º), “se a penhora, ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro”.
Vejamos então se a embargante é titular de algum direito sobre o imóvel em causa, incompatível com a diligência ordenada na providência cautelar apensa.
Como resulta dos factos provados e que não sofreram impugnação, a 1ª embargada adquiriu à 2ª embargada 269 fracções de um imóvel (pontos 12 e 4 dos factos), o que fez por dação em cumprimento, nos termos do artigo 837º do CC.
Após a aquisição das 269 fracções pela 1ª embargada, aquisição que foi inscrita no registo predial (ponto 4 dos factos), as mesmas foram objecto de um contrato de locação financeira previsto no artigo 1º do DL 149/95 de 24/6, celebrado em Outubro de 2007, mediante o qual a 1ª embargada deu estas fracções em locação financeira à 2ª embargada (pontos 1 e 11 dos factos).
Este contrato de locação financeira veio a ser resolvido pela 1ª embargada e, na providência cautelar apensa, que esta intentou ao abrigo do artigo 21º do DL 149/95, foi proferida decisão que entendeu ser válida a resolução e determinou a entrega das 269 fracções à ali requerente e ora 1ª embargada.
Alega a embargante, ora apelante, que a 2ª embargada lhe deu de arrendamento o imóvel de que estas 269 fracções fazem parte, direito que se mostraria ofendido pela decisão proferida na providência cautelar.
Provou-se, efectivamente, que, em Fevereiro de 2011, a 2ª embargada celebrou com a ora embargante um acordo que foi designado “contrato de arrendamento de arrendamento urbano não habitacional” incidente sobre o prédio em causa (ponto 2 dos factos).
Contudo, desde logo, a embargante não identifica as fracções que lhe foram dadas de arrendamento, ficando apenas provado, no ponto 2 dos factos, aquilo que consta no contrato designado por contrato de arrendamento, ou seja, que a 2ª embargada declarou dar de arrendamento à embargante três pisos cobertos e um descoberto.
Por outro lado e como se salienta na decisão recorrida, no contrato de locação financeira celebrado entre as duas embargadas, foi estipulado que a transmissão da posição da locatária, ou a cedência de utilização dos imóveis locados por qualquer forma, depende de prévia e expressa autorização do locador; mais se estipulou que, sendo autorizada a sublocação, o respectivo contrato deverá mencionar que os imóveis estão em regime de locação financeira e pertencem à locadora ora 1ª embargada, que o sublocatário conhece e aceita estas condições e que a sublocação não é oponível à dona das fracções (ponto 13 dos factos provados).
Ora, nenhuma menção foi feita no “contrato de arrendamento não habitacional” sobre estas condições e não se provou que a 1ª embargada tivesse autorizado este contrato de arrendamento ou tido conhecimento do mesmo (último facto não provado da sentença), não podendo este contrato de Fevereiro de 2011, outorgado entre a 2ª embargada e a embargante, ser oponível à 1ª embargada.
Acresce que também foi fixado no contrato de locação financeira que, sendo celebrada uma sublocação, a mesma caducaria automaticamente na data em que terminasse a locação financeira, fosse qual fosse o fundamento, devendo o sublocatário desocupar as instalações sublocadas no prazo máximo de 15 dias (ponto 13 dos factos).
Deste modo, mesmo que existisse um contrato de arrendamento (sublocação) celebrado nas condições previstas no contrato de locação financeira, o mesmo, para além de ser inoponível à 1ª embargada, teria caducado com a resolução deste último contrato, por força do aí acordado e de harmonia com o artigo 1051º c) do CC.
Qualquer desconhecimento destas condições por parte da embargante, seria apenas oponível à 2ª embargada, com quem celebrou o “contrato de arrendamento não habitacional”, mas nunca à 1ª embargada, mas, de qualquer forma, sempre se dirá que a embargante tinha forçosamente conhecimento destes factos, uma vez que no referido contrato de Fevereiro de 2011 interveio a mesma pessoa em representação da 2ª embargada e em representação da embargante.
Alega também a apelante que a 2ª embargada, entidade com quem celebrou o contrato de Fevereiro de 2011, é dona de uma permilagem no prédio superior à permilagem pertencente à 1ª embargada.
Tal facto não consta no elenco dos factos provados e não foi alegado na petição inicial, não podendo ser considerado, mas também seria irrelevante para a decisão da causa.
Na verdade, como acima já se referiu, a embargante não é clara na sua petição inicial, ao não identificar as fracções do prédio que são objecto do contrato de arrendamento de que arroga ser titular.
Assim, das duas uma, ou o contrato de arrendamento não incide sobre estas 269 fracções (que estão claramente identificadas no contrato de locação financeira) e a decisão que ordenou a sua entrega não afecta a embargante, ou o referido contrato de arrendamento tem como objecto, no todo ou em parte, as 269 fracções e então, conforme acima se expôs, o mesmo não é oponível à 1ª embargada e estaria sempre caducado.
Conclui-se, pois, forçosamente, que a embargante não é titular de direito sobre as 269 fracções cuja entrega foi ordenada, devendo manter-se a rejeição dos embargos e improcedendo as alegações de recurso.
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DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
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Custas pela apelante.
2015-05-21
Maria Teresa Pardal
Carlos Marinho
Anabela Calafate