| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção )
I – RELATÓRIO.
Intentou C., com sede na Rua… , acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra U., com sede no.. .
Essencialmente alegou que :
A A. é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, detentora da licença A… nº...
Em 7 de Junho de 2012, a A., representada por uma consultora imobiliária, celebrou com a R. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com o nº …/…, com prazo de duração de 6 meses, renovável por iguais períodos, tendo por objecto a venda do prédio urbano sito na Rua… – cfr. fls 20 a 23.
Segundo o mencionado contrato, a R. obrigava-se a pagar à A., a título de remuneração pelos serviços prestados, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, à qual acrescia IVA à taxa legal em vigor.
Durante a execução do contrato a A. praticou todos os actos usuais e necessários para a comercialização do referido imóvel, tendo em vista a sua venda, procedendo à recolha de informação sobre o negócio imobiliário em causa, realizando acções de promoção e de divulgação do imóvel e dando-o a conhecer a potenciais interessados durante um período de tempo de aproximadamente 5 meses, tais como:
- afixação de fotos e características do imóvel na montra do seu estabelecimento comercial e através de folhetos publicitários distribuídos em locais estratégicos: junto da estação de comboios da F, em.., e junto do terminal dos barcos, em C….
- colocação na página da internet da rede de imobiliárias que representa, a “RM”, de fotos do imóvel, com as suas características e preço.
- afixação de placas identificativas no próprio imóvel, nas quais se podia ler “vende-se”, bem como o logotipo da A. e os seus contactos telefónicos.
- em 14 de Julho de 2012 a A. organizou o evento denominado “Open house” (visita ao imóvel sem qualquer aviso prévio, sem marcações de visita e sem agendamento), no referido imóvel, tendo para o efeito elaborado e distribuído folhetos publicitários dos quais deu prévio conhecimento à R.
- afixação de sinalética (placas/setas) em locais estratégicos ao longo dos percursos possíveis para o imóvel, com fotos, contacto da consultora imobiliária, logotipo da A. e a menção “vende-se moradia”, a indicar a localização do imóvel.
Em todas as visitas feitas ao imóvel foram preenchidas e assinadas as “fichas de visita”, as quais foram sempre dadas a conhecer à R.
Resultou da actividade de mediação imobiliária da A. a negociação do imóvel com o cliente J. que veio posteriormente frustrar-se, tendo, inclusivamente, a R. requerido, junto da entidade bancária BV, pelo destrate da hipoteca.
Em 18 de Setembro de 2012, a consultora imobiliária da A. visitou o imóvel com o T., actual proprietário, que de imediato demonstrou interesse na sua compra.
Essa visita, a primeira de muitas outras que o Sr. T. fez ao imóvel, proporcionou-se exclusivamente pelas diligências feitas pela A., nomeadamente pelas placas afixadas no próprio imóvel e pela sua iniciativa em estabelecer posteriores contactos telefónicos para o agendamento da visita.
Na sequência do interesse manifestado quer pelo Sr. T. quer pela sua mulher IN, na aquisição do imóvel, e pretendendo efectuar algumas alterações ao mesmo, a A., por solicitação daqueles, remeteu em 21 de Setembro, por correio electrónico, as plantas do imóvel, e em 23 de Outubro, o projecto da rede predial de esgotos e águas.
Em data não apurada, mas no final do mês de Outubro, numa das visitas pelo Sr. T. P ao imóvel, proporcionou-se uma troca de cartões de visita ente o representante legal da R. e o Sr. T. , que desagradou à A., uma vez que recaía sobre esta a negociação do imóvel.
Pese embora tenha manifestado o seu desagrado ao representante legal da R., a A. sempre pautou a sua relação comercial por critérios de boa-fé negocial, acreditando que a R. se pautaria pelos mesmos critérios.
Não obstante terem sido feitas mais duas visitas ao imóvel com a consultora imobiliária da A., a partir daquela data T. começou a criar obstáculos à compra do imóvel, alegando, para o súbito desinteresse, não só a sua localização, como a inexistência de boas escolas públicas para os filhos frequentarem, tendo mesmo sido sugerido pela A. um colégio particular próximo do imóvel.
Simultaneamente, a R. demonstrava indignação pelo súbito desinteresse do Sr. T. , questionando a A. sobre as razões do mesmo.
Em 23 de Novembro de 2012, sem qualquer aviso prévio ou manifestação de vontade, A R. enviou à A. uma carta informando-a da sua pretensão em não renovar o contrato de mediação imobiliária que havia celebrado com esta em 7 de Junho de 2012 e com término em 7 de Dezembro de 2012.
Estupefacta, uma vez que ainda se aguardava pela proposta de T. quanto ao preço do imóvel, porquanto, alegadamente, pretendeu em primeiro lugar aferir sobre o preço das obras a realizar, a A. ligou à R.. questionando-a sobre o motivo subjacente à não renovação do contrato.
A R. transmitiu à consultora imobiliária da A. que pretendia, face à actual conjuntura económica, arrendar o imóvel, reforçando, contudo, que na eventualidade de o negócio se concretizar esta teria direito à comissão estabelecida no contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
Em 12 de Dezembro de 2012, a A. informou T. que a R. não havia renovado o contrato de mediação imobiliária, informando-o ainda que, se mantivesse interesse na compra do móvel e quisesse a presentar proposta de preço, a sua mediação imobiliária mantinha-se, uma vez que era anterior à data do término do contrato.
Em resposta, T. informou a A., por telefone, da necessidade de ponderar melhor sobre a aquisição do imóvel, face à sua localização e aos preços praticados no colégio particular, pedindo-lhe que deixasse passar a época festiva que se atravessava e que o contactasse no mês de Janeiro.
A partir dessa data, o Sr. T. deixou de atender o telefone à A.
Em momento posterior a A. veio a saber que o negócio da venda do imóvel foi feito, efectivamente, entre a R. e o Sr. T., à revelia da A., concretizando-se em 28 de Dezembro de 2012, no notário…
O facto de omitirem, aquando da assinatura da escritura de compra e venda, a existência de mediação imobiliária aquando da negociação, é demonstrativo de um acto de má-fé negocial praticado ao longo das negociações havidas entre as partes.
Em 28 de Fevereiro de 2013, a A., através da sua mandatária, enviou à R., que a recebeu, uma carta a interpelando-a para pagamento da remuneração em dívida, face à concretização da prestação de serviços de mediação imobiliária.
Apesar dos esforços efectuados para uma resolução pacífica, a R. não pagou à A. a quantia que lhe era devida a título de remuneração.
O preço final de venda do imóvel foi de € 400.000,00.
Conclui pedindo que seja a R. condenada a pagar-lhe a quantia de € 20.000,00, a título de remuneração pelos serviços prestados, acrescida de juros vencidos e vincendos, calculados à taxa comercial, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
A R. contestou a acção.
Essencialmente alegou :
A exclusão ou inexistências das cláusulas apostas no contrato em que a A funda a sua pretensão, que é um contrato de adesão, por violação do disposto no art.º 5.º e 8.º do Decreto-Lei 446/85 de 25/10.
Referiu, nesse sentido, que o contrato que fundamenta o pedido formulado nos autos, contém cláusulas contratuais gerais elaboradas exclusivamente pela A., no exercício da sua actividade e sem prévia negociação individual, as quais normalmente usa para destinatários indeterminados, a generalidade dos seus clientes, que se limitam a subscrevê-las, como é o caso da R, limitam-se a aceitar sem possibilidade de discussão ou de algum modo influenciar o seu conteúdo.
No caso, a R. tão só declarou que pretendia com tal contrato atingir um negócio da venda da moradia identificada pelo valor de € 590 000,00.
A R. não recebeu qualquer informação ou explicação muito menos adequada ou com alguma antecipação sobre o conteúdo das respectivas cláusulas.
A R. sequer recebeu no próprio dia e momento da assinatura qualquer cópia do contrato, uma vez que a A informou ter de o levar consigo para recolha das suas assinaturas.
O negócio concretamente visado, tido em mente, objectivado e subjacente ao contrato em apreço celebrado entre as partes litigantes, consistia exclusivamente no identificado nas cláusulas 1.ª e 2.ª, a venda de uma moradia pelo preço de € 590 000,00 e regido pelo teor da cláusula 4.ª n.º 2, ou seja, só a A teria direito a promover o negócio objecto do contrato (aquele) e durante o respectivo período de vigência, e ainda o n.º 1 da cláusula 5.ª, a saber, a remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (aquele inscrito na cláusula 2.ª), e finalmente a cláusula 6.ª n.º 2 al. b), a remuneração só será devida nos termos aí descritos, na cláusula 5.ª, ou seja, com a concretização do negócio visado no contrato de mediação, sendo esta a interpretação que a R. considerou e que a orientou na assinatura do contrato com a A.
A A. comprometeu-se a publicitar o negócio numa sua revista denominada “ Premium “ e nunca o fez.
Não se conhece uma única visita desse ou nesse “ evento Open House “.
Apenas são conhecidas quatro visitas ao imóvel, as transmitidas à R. (doc. 9 junto com a P.I. ) e só se verificaram até ao mês seguinte à assinatura do contrato invocado pela A., Julho de 2012.
Em momento que a R. não pode concretizar houve de facto um encontro entre a R. e T., tal contudo sucedeu num domingo, em que R. (então representante legal da R.) se encontrava ocasionalmente na moradia e surgiu aquele senhor que o abordou no sentido de poder ver a casa, ambos naturalmente se cumprimentaram, conversaram, a moradia foi visitada com o acompanhamento do Sr. R. e a situação ficou por aí, sem qualquer evolução negocial, tudo sem a presença da A, que não estava no local, não é real que esta haja demonstrado algum desagrado e/ou que o tenha manifestado, até porque tem a R. ideia de ter sido o próprio R. a transmitir-lhe o sucedido.
A A. respondeu à matéria de excepção pugnando pela improcedência da mesma e alegando, além do mais, que as cláusulas do contrato em causa nestes autos foram comunicadas na íntegra e de modo adequado à R.; não configuram cláusulas gerais pré-estabelecidas sem possibilidade de alteração, tendo sido previamente negociadas com a R.; não carecendo as mesmas de explicação por não terem qualquer complexidade; ser a R. uma sociedade comercial que tem ao seu dispor toda uma experiência e logística negocial; exceder a pretensão da R. os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes.
Encontra-se definido o quadro legal que regulamenta o contrato dos autos, concretamente a Lei nº 15/2013 (encontrando-se em vigor à data o Decreto-Lei nº 69/2011, de 15 de Junho), facultando o INCI - Instituto da Construção e do Imobiliário, enquanto entidade fiscalizadora nesta matéria, aos seus utilizadores, minutas de contratos previamente aprovadas pela Direcção Geral do Consumo, nos termos em que se apresenta o contrato da A.
Ter a R. invocado a exclusão ou a inexistência das cláusulas apostas no contrato, só depois de concretizada a venda e de ter beneficiado dos serviços prestados pela A., sem pôr em causa a validade do contrato, até que a A. exigiu o pagamento da acordada comissão.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 120 a 122.
Realizou-se audiência de julgamento.
Foi proferida decisão de facto.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção procedente, por provada, a acção e, em consequência, condeno a R. a pagar à A. a importância de € 20.000,00 (vinte mil euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal aplicável aos juros comerciais, desde 30 de Abril de 2013 até efectivo e integral pagamento ( cfr. fls. 156 a 195 ).
Apresentou a R. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 273 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 201 a 228, formulou a apelante, as seguintes conclusões :
(…)
Contra-alegou a A. pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
(…)
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 - Impugnação da decisão de facto. Parágrafos 5º, 12º, 13º, 15º, 19º, 22º da decisão recorrida. Matéria de facto constante das alíneas H), K ), L) dos factos considerados como “ Não Provados “.
2 – Do direito da A. a receber da Ré o valor da comissão relativa ao contrato de mediação imobiliária celebrado. Comprador angariado pela mediadora, sendo o contrato celebrado directamente pelo seu cliente após a rescisão do contrato de mediação.
Passemos à sua análise :
1 - Impugnação da decisão de facto. Parágrafos 5º, 12º, 13º, 15º, 19º, 22º da decisão recorrida. Matéria de facto constante das alíneas H), K ), L) dos factos considerados como “ Não Provados “.
O Tribunal ouviu atentamente – como lhe compete – todos os depoimentos testemunhais prestados nos autos, tendo analisado a documentação junta ao processo.
Encontra-se, portanto, em condições para sindicar a valoração da prova constante do juízo de facto emitido em 1ª instância.
Alega a impugnante :
De acordo com a prova produzida, o parágrafo 5 da matéria de facto provada deve ser revisto, excluindo-se a visita ao imóvel de 18 de Setembro de 2012, ou pelo menos que esta tenha sido de algum modo transmitida à R.
Apreciando :
Consta do parágrafo 5º da decisão recorrida :
“ Na sequência das várias acções de promoção ao imóvel, a A. angariou interessados em visitá-lo, os quais, nas visitas feitas ao imóvel, preencheram e assinaram as “fichas de visita”, relativas aos dias 19 de Junho de 2012, 6 de Julho de 2012, 23 de Julho de 2012, 31 de Julho de 2012, 18 de Setembro de 2012, que se dão por reproduzidas e foram dadas a conhecer à R.. – cfr. fls. 39, 41, 43, 46, 53 “.
Não se entende a razão de ser da impugnação neste ponto.
O documento de fls. 53 atesta a visita ao local por parte do interessado T., que subscreveu o documento.
A testemunha T. confirmou ter-se dirigido várias vezes ao imóvel, na presença de A., então representante da A., que o pretendeu interessar pela respectiva aquisição.
A testemunha A. referiu que comunicou, com regularidade, as visitas que eram feitas ao local ao proprietário do imóvel, R. , como é perfeitamente natural e compreensível.
Aludiu, inclusive, que “ falava uma ou duas vezes com ele por semana “.
Nada há, portanto, a alterar neste ponto.
Refere o impugnante :
Em conformidade com a prova produzida e enxertada nos autos, os parágrafos 7 e 8 da matéria de facto provada, devem ser reescritos, sem acrescentar data, bem como, que a primeira visita de T. se deu com a R., a quem este demonstrou interesse e verificou-se por acção e diligências desta que, seguidamente, facultou o contacto daquela à A. para mediar o negócio.
Apreciando :
Consta dos parágrafos 7º e 8º da matéria de facto provado :
“Em 18 de Setembro de 2012, a consultora imobiliária da A. visitou o imóvel com T., actual proprietário que, de imediato, demonstrou interesse na sua compra.
Essa visita, a primeira de outras que o Sr. T. fez ao imóvel, proporcionou-se exclusivamente pelas diligências feitas pela A. referidas em 4º) “.
Sobre este ponto, afirmou a testemunha A. que a primeira vez que T. se deslocou ao imóvel em causa, apenas lá se encontrava o respectivo proprietário R. – ou seja, a representante da mediadora não estava, nessa altura, presente.
Este facto foi corroborado pelo depoimento de R..
Curiosamente, a testemunha T. afirmou, sobre esta matéria que : “ Chegou à morada através do site da RM – uma espécie de radar -, tendo telefonado a A., sendo a primeira visita à casa feita na companhia de A., tendo existido uma visita acidental em que esteve só com R. “.
Conjugando estes depoimentos, admite-se que T. tenha confundido esta situação, não a distinguindo de outras em que esteve no imóvel na companhia de A..
Os depoimentos de A. e R. ( portadores de interesses frontalmente antagónicos nesta acção ) afiguram-se-nos, neste concreto ponto da matéria de facto, plenamente seguros, preferindo ao produzido por T..
Pelo que se altera a resposta produzida neste tocante, nos seguintes termos :
“ T., actual proprietário, fez uma primeira visita ao imóvel, por o ter descoberto num site da RM/A., encontrando-se aí, casualmente, R.. Posteriormente, T. fez várias visitas ao imóvel na companhia de A. que, na qualidade de funcionária da A., o pretendeu interessar/motivar pela aquisição do mesmo “.
Refere o impugnante :
De acordo com a prova produzida e constante dos autos, o parágrafo 12 dos factos provados, deve ser alterado para, T., potencial interessado na compra, acabou por desinteressar-se do negócio mediado pela A.
Apreciando :
Consta do parágrafo 12º da matéria de facto provada :
“ A A. ainda aguardava pela proposta de T. quanto ao preço do imóvel, porquanto, alegadamente, aquele pretendia, em primeiro lugar, aferir o preço das obras a realizar “.
A resposta produzida sobre este ponto é perfeitamente conforme à globalidade da prova produzida dos autos, analisada conjugada e criticamente, não existindo nenhuma razão objectiva para afirmar que T. tenha perdido o seu interesse na aquisição do imóvel – que veio, de resto, a concretizar ainda durante o ano de 2012.
A testemunha A. produziu sobre esta matéria um depoimento claro, pormenorizado e plenamente credível.
O mesmo é confirmado, ainda, através dos e-mails enviados por A. relativamente ao interessado T. que só têm cabimento num contexto de subsistência do interesse na concretização do negócio por parte do angariado.
Improcede a impugnação neste ponto.
Afirma o impugnante :
Igualmente por efeito da prova existente nos autos, deve o conteúdo do parágrafo 13 ser suprimido.
Apreciando :
Consta do parágrafo 13º da matéria de facto assente :
“ A R. transmitiu à consultora imobiliária da A. que, face à actual conjuntura económica, pretendia arrendar o imóvel “.
Esta afirmação foi produzida por A., constando, inclusivamente, do e-mail transmitido, em 12 de Dezembro de 2012, por esta a T., conforme consta de fls. 62.
Tal matéria foi ainda confirmada pelo depoimento de T. que afirmou que R. o informou da sua intenção de arrendar – “ e se estaria interessado nisso “- , encontrando-se em condições de negociar directamente consigo pelo facto de “ o contrato com a RM ter acabado “.
Improcede a impugnação neste ponto.
Sustenta o impugnante :
Em decorrência da prova existente nos autos, deve o parágrafo 15 ser julgado não provado.
Apreciando :
Consta do parágrafo 15º da matéria assente :
“ Em 12 de Dezembro de 2012, A., consultora da A. enviou a T. o seguinte e-mail:
“(…)
Uma vez que ainda não teve a possibilidade de me devolver a chamada e porque sei que é uma pessoa muito ocupada, tomei a liberdade de agilizar a nossa conversa através de e-mail.
Gostaria de o informar que já rescindi o contrato de mediação das moradias dos .... No entanto, uma vez que o nosso contacto surgiu durante a vigência do contrato e tal como falei com o Sr. R. havendo proposta mantém-se a minha mediação; gostaria de saber se mantém interesse na moradia da Rua… .
Insisto neste esclarecimento uma vez que o Sr. R. pretende arrendar as moradias o mais breve possível.
Grata pela atenção dispensada.
Aguardo uma resposta s.f.f. (,,,)”.
Este facto encontra-se devidamente comprovado pelo documento junto a fls. 62 que não foi impugnado em relação à sua autenticidade.
Improcede a impugnação neste ponto.
Refere o impugnante :
Deve ser retirada a expressão “ devida “ inscrita no parágrafo 19º, por encerrar em si uma conclusão ou decisão e não um facto.
Apreciando :
Consta do parágrafo 19º da matéria de facto assente :
“ A R. não pagou à A. a quantia que lhe era devida a título de remuneração “.
Assiste inteira razão ao impugnante neste ponto, uma vez que a expressão “ devida “ contém um cariz valorativo e conclusivo que deverá ser expurgado do elenco da matéria de facto.
Procede a impugnação neste ponto, passando o parágrafo 19º da matéria de facto assente a ter a seguinte redacção :
“ A R. não pagou à A. qualquer quantia a título de remuneração “.
Afirma o impugnante :
Por efeito da prova produzida, ao parágrafo 22.º dos factos provados, deve aditar-se, que “ e no seguimento foram iniciados contactos, entre outros com o Sr. T., com o qual, sem intervenção da A., noutro e novo contexto negocial e sucessivas e aturadas renegociações, em especial de redução do preço ( o que só acontece após o contrato de mediação e que a R. não intencionava, mas a que teve de ceder porque precisava de realizar dinheiro para fazer face aos seus compromissos ) acabou por celebrar-se a escritura de compra e venda pelo valor de € 400 000,00 “.
Apreciando :
Consta do parágrafo 22º da matéria de facto assente :
“ Após a rescisão do contrato com a A., a R. passou a promover de modo próprio a venda do imóvel “.
Não há motivo para proceder ao aditamento pretendido, sendo certo que a matéria factual dada como provada, neste ponto, traduz fiel e rigorosamente a prova realizada nos autos.
Não só não houve prova credível do invocado pela apelante – sendo insuficiente para este efeito a história contada por R. -, como o aditamento em apreço reveste uma feição nitidamente conclusiva.
Improcede a impugnação neste ponto.
Afirma o impugnante :
De acordo com os depoimentos e documentos existentes nos autos, a matéria de facto escrita na al. H) dos factos não provados, com a ressalva de a R., no âmbito do contrato de mediação com a A estar disposta a alienar o bem por € 550 000,00, deve ser carreada aos factos provados;
Apreciando :
Consta da alínea H) dos factos considerados “ Não Provados “ :
“ Não provado que, ao celebrar o contrato ( “ No caso “ ), a R. tão só declarou que pretendia com tal contrato atingir um negócio da venda da moradia identificada pelo valor de € 590.000 “.
Não foi produzida prova suficiente e credível sobre este ponto.
Diferentemente, o que se provou foi que a A. e a R., através dos seus representantes, acordaram e discutiram normalmente os termos em que decorreria a mediação do imóvel em referência.
Os mesmos encontram-se vertidos no documento que consubstancia o contrato de mediação, inexistindo razão alguma – à luz dos depoimentos testemunhais prestados – para entender que o negócio não poderia, ainda no âmbito da mediação, ser concluído por montante inferior ao indicado, desde que nisso assentisse o proprietário do imóvel.
Improcede a impugnação neste ponto.
Alega a impugnante :
Igualmente de acordo com a prova, deve o conteúdo da alínea K) dos factos não provados, ser levada aos factos provados.
Apreciando :
Consta da alínea K) dos factos considerados “ Não Provados “ :
“ Não provado que a Ré não tenha renovado o contrato por entender que o mesmo ou os serviços da A. não preenchiam as expectativas, designadamente : não verificação das promessas de trabalho inicialmente faladas ; falta de visitas ao imóvel, porque a A. se limitava a publicitar o número de contacto no próprio imóvel ; a A. deixara frustrar-se um negócio, com prejuízos para a Ré e sem que esta haja recebido alguma explicação “.
Não assiste razão à impugnante neste particular.
O depoimento prestado por R. quanto à matéria factual em referência não foi convincente nem credível.
Pelo contrário,
Não se nos afigura que a razão de ser da rescisão operada pela Ré tenha tido alguma coisa a ver com o comportamento da A. mediadora, no que concerne ao menor empenho que colocou nas diligências desenvolvidas com vista à concretização do negócio – que, a acontecer, seria, para si, altamente vantajoso do ponto de vista patrimonial.
A A. fez tudo o que estava ao seu alcance no sentido de obter comprador para o imóvel em causa, tendo-se deparado, a partir de determinado momento, com a tenaz resistência por parte do interessado T. que, nas palavras da testemunha A., tornou-se “ fugidio “, prolongando invulgarmente, sob diversos e variados pretextos dilatórios, a conclusão das negociações.
Refere o impugnante :
A alínea L) dos factos não provados, dever ser inscrita nos factos provados, com excepção de que o contacto entre a R. e T. tenha ocorrido em virtude da primeira saber que se tratava do filho do arquitecto S..
Apreciando :
Consta da alínea L) dos factos considerados “ Não Provados “ :
“ Não provado que a R. tenha promovido diversos contactos, após a rescisão do contrato com a A., acabando por verificar-se um em meados de Dezembro com o Sr. T., porquanto o Sr. R. sabia tratar-se do filho do conhecido Arquitecto S. e promoveu o contacto. (artº 50 da contestação) “.
Conforme se referiu supra,
o depoimento de R. não foi nada convincente acerca da promoção, a seu cargo, de diversos contactos, após a rescisão do contrato de mediação imobiliária com a A.
O único contacto que efectivamente promoveu – ou retomou – foi sim com T. com quem, poucas semanas após a dita rescisão, veio a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel, pelo (surpreendente) valor de € 400.000,00 – quando antes da mediação estimava o preço exigível em cerca de € 800.000,00 -, fazendo inscrever na respectiva escritura que não tinha existido qualquer intervenção de mediadora imobiliária, o que bem sabia ser falso.
De resto, a primeira reunião que tiveram para a conclusão do negócio – segundo o testemunho de T. – foi no Hotel M…, nos C…, no dia 11 de Dezembro de 2012, sendo certo que a rescisão do contrato de mediação apenas produziu efeitos no dia 7 de Dezembro de 2012 e que, no dia 12 de Dezembro de 2012, ainda a A. transmitia a R. e a T. os e-mails cujas cópias estão a fls. 60 e 62, onde deixava clara a disposição de que a venda fosse por si concretizada – em função do trabalho de angariação/promoção que havia, durante meses, desenvolvido e que justificaria, nessas circunstâncias, o direito ao recebimento da competente comissão.
Improcede a impugnação neste ponto.
2 – Contribuição da mediadora imobiliária para a realização do contrato de compra e venda entre a Ré e T. P.. Do direito da A. ao recebimento da comissão pela conclusão do negócio.
Adiante-se, desde já, que a decisão recorrida é absolutamente correcta, por conforme ao enquadramento jurídico aplicável à situação sub judice, impondo-se a respectiva confirmação.
Quanto aos pontos invocados pela apelante :
1 – Regime respeitante às “ Cláusulas Contratuais Gerais “.
É total e perfeitamente descabida a questão suscitada pela apelante.
O contrato de mediação, de fls. 22 a 23, contém 11 ( onze ) cláusulas perfeitamente claras e entendíveis - tanto mais para a Ré U. que é, como a própria denominação social indica, uma empresa que tem precisamente por objecto a compra e venda de imóveis.
Constitui uma espécie de contrato tipo, padronizado, que comporta o essencial que qualquer vulgar contrato de mediação imobiliária necessariamente contém.
Servia a compra do imóvel por terceiros conforme consta da cláusula 2ª, tal como a Ré sabia perfeitamente.
O valor constante da cláusula 2ª, pelo qual o imóvel deveria ser em princípio vendido, era relativamente indiferente uma vez que a “ última palavra “ para a concretização do negócio competia naturalmente ao proprietário.
A eventual venda do bem a terceiro por um valor inferior ao constante do contrato dependeria exclusivamente da sua vontade, não se compreendendo que tipo de informações ou esclarecimentos a Ré pretenderia que lhe fossem prestados a este título.
Qualquer pessoa de mediana diligência entende o sentido e alcance do contrato junto a fls. 22 a 23, sendo - como é – um vulgar contrato de mediação imobiliária, sem complexidade ou dificuldade semântica assinalável.
A Ré, na pessoa do seu então gerente R. – que o tribunal teve oportunidade de inquirir na qualidade de testemunha – compreendeu-o perfeitamente, não havendo, em momento algum, manifestado a menor dúvida acerca do exacto conteúdo do contrato que havia firmado com a A.
Não faz, portanto, sentido pretender – abusivamente – escudar-se no regime consignado no Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, inaplicável à situação sub judice.
Acresce que o próprio contrato de mediação imobiliária tem o respectivo regime jurídico essencial definido por diploma legal que regula especificamente os direitos e deveres da parte, não tendo o menor cabimento a invocação, neste contexto, do regime das “ Cláusulas Contratuais Gerais “.
2 – Contribuição da mediadora imobiliária para a realização do contrato de compra e venda entre a Ré e T. P.. Do direito da A. ao recebimento da comissão pela conclusão do negócio.
Não foram considerados provados os factos que levariam a concluir pela falta de diligência por parte da A. mediadora no cumprimento das suas obrigações contratuais.
Pelo contrário,
Esta fez absolutamente tudo que estava ao seu alcance com vista à concretização do negócio com o interessado T. – no que tinha especial interesse próprio.
De resto,
atendendo aos elevados valores patrimoniais em causa, não faria sequer sentido, nem teria lógica alguma, o aventado desinteresse ou desleixo da A. – que subsiste, em termos económicos, dos proventos desta actividade comercial – na prossecução da sua actividade de mediação.
O que aconteceu, pura e simplesmente, foi que a R., aproveitando o trabalho desenvolvido pela A., optou por proceder à oportuna rescisão do contrato de mediação para, a partir daí, passar a contactar directa e exclusivamente com o interessado angariado por aquela e concluir com ele o negócio, por uma contrapartida cujo valor declarado está muito abaixo daquele que impôs à mediadora.
Fê-lo escassas semanas após a rescisão, com o claro intuito de poupar, convenientemente, o pagamento da retribuição que lhe competia satisfazer à mediadora não fora a premedita rescisão.
Simultaneamente, como forma de justificar perante o tribunal o acto de rescisão – que impedia a renovação automática do contrato de mediação – engendrou uma pretensa insatisfação pela forma – que qualificou de pouca zelosa - como teria sido prosseguida a actividade de mediação, o que não era manifestamente conforme à realidade.
Assim sendo,
É evidente que assiste à A. o direito a receber a comissão previamente estabelecida ( 5% sobre o valor da venda ), uma vez que o contrato foi realizado com o cliente por si angariado e que o mesmo não se teria concluído sem a sua concreta actuação enquanto mediadora.
Nos termos da cláusula 5ª, relativa à “ Remuneração “, refere-se : “ A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18º do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, alterado pelo Decreto-lei nº 69/2011, de 15 de Julho “.
Dispunha tal disposição legal, vigente à data da celebração do contrato de mediação :
“ nº 1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação “.
Acrescenta o nº 2 do preceito :
“ Exceptuam-se do disposto no número anterior :
Os casos em que o negócio visado, no âmbito do contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração ( alínea a) “.
Ora,
Na situação sub judice, o contrato de compra e venda do imóvel, celebrado no dia 28 de Dezembro de 2012, teve por adquirente a pessoa que, para o efeito, foi angariada através da actuação de mediação imobiliária desenvolvida pela A. – o referido T..
Ou seja,
Não obstante a conveniente e premeditada rescisão operada pelo cliente da A. – impedindo a renovação automática prevista na cláusula oitava do contrato -, o negócio visado pelo exercício da mediação foi efectivamente concluído, o que só aconteceu em consequência do cumprimento da prestação contratual que impendia sobre a mediadora.
Por outras palavras,
A actuação da mediadora em causa tornou-se determinante/causal para a concretização da venda, tendo sido as diligências desenvolvidas pela A. que conduziram à aproximação dos interesses na concretização do negócio, proporcionando que o mesmo se tivesse efectivamente concluído ( ainda que, por força das circunstâncias indicadas, em momento posterior à rescisão impulsionada pela Ré )[1].
De qualquer forma,
Não constitui impedimento à titularidade do direito à retribuição estipulada no contrato de mediação imobiliária a circunstância do negócio ter sido concluído em momento posterior à respectiva rescisão operada pelo cliente, desde que se comprove – como aconteceu – que a mesma teve por fito, exclusivamente, evitar esse pagamento, aproveitando contudo o trabalho desenvolvido pela mediadora para – depois de a afastar – limitar-se a concretizar a venda do imóvel.
Improcede a apelação.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 2 de Dezembro de 2014.
( Luís Espírito Santo ).
( Gouveia Barros ).
( Conceição Saavedra ).
[1] Vide sobre esta matéria acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Maio de 2010 (Relator Hélder Roque), publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ Ano XVIII, tomo II, pags. 88 a 91, onde se refere : “ .. o mediador só pode reclamar a remuneração no momento em que, entre o comitente e a entidade angariada, for concluído o negócio visado pelo exercício da mediação, sendo certo que a actividade mediadora dever ser causal do resultado produzido, de modo a integrar-se de forma, idoneamente, determinada, na cadeia dos factos que deram origem ao negócio “; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14 de Janeiro de 2012 ( relator Aguiar Pereira ), acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23 de Setembro de 2008 ( relator Guerra Banha ), ambos publicado in Colectânea de Jurisprudência On Line ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 8 de Setembro de 2011 ( relatora Maria de Deus Correia, publicado in Colectânea de Jurisprudência Ano XXXVI, tomo IV, pags. 165 a 167 ). |
