Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | MARIA DE DEUS CORREIA | ||
| Descritores: | DIREITO DE PREFERÊNCIA UNIDADE DE CULTURA | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 12/13/2012 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | I - Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe esse direito ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona. II - Por força do Decreto Legislativo Regional n.° 35/2008/A de 28 de Julho de 2008, conjugado com os artigos 25° e 26° e do artigo 32° do Decreto Regulamentar Regional n.°3/2010/A de 9 de Fevereiro de 2010, a partir de 10 de Fevereiro de 2010, a unidade de cultura fixada para a região dos Açores é de 25.000 m2. (MDC) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO José e mulher Maria, residentes na Rua (…) concelho de Ponta Delgada, intentaram contra Maria e marido António, residentes na Estrada (…) Ponta Delgada, e José e mulher Teresinha, residentes na Rua (…) Ponta Delgada, a presente acção declarativa, com processo comum e sob a forma ordinária, pela qual pretendem o reconhecimento do direito a preferir na venda de um prédio rústico, alienado pelos primeiros réus aos segundos e a substituição dos preferentes no lugar dos adquirentes. Para tanto, em síntese, alegaram que são proprietários de um prédio rústico confinante com o prédio alienado. E, não obstante o mesmo acontecer com os réus adquirentes, a verdade é que a soma da área do prédio dos autores com o prédio alienado se aproxima mais da unidade de cultura do que a soma da área do prédio dos adquirentes com a área do prédio alienado. Além disso, os réus alienantes não lhes deram a possibilidade de exercerem o seu direito de preferência. Contestando, os réus José e mulher, disseram que eles adquiriram o prédio sobre o qual os autores invocam um direito de preferência, porque também eles são preferentes e têm melhor preferência, já que a soma da área do seu prédio com o adquirido se aproxima mais da unidade de cultura do que a soma da área do prédio dos autores com a área do prédio alienado, invocando alteração do Decreto Legislativo Regional que fixa a área da unidade mínima de cultura. Mais referem aos autores foram comunicadas as condições do negócio que veio a realizar-se, tendo então eles declinado interesse, pelo que renunciaram ao direito de preferência. Na réplica vieram os autores impugnar que lhes tenham sido comunicadas as condições do negócio que veio a fazer-se relativamente ao prédio aqui em causa. Decorridos todos os trâmites legais, realizou-se o julgamento após o que foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os Réus do pedido. Inconformados com a sentença, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação. Formularam as seguintes conclusões: 1.º - O Meritíssimo Senhor Juiz a quo cometeu erro notório na apreciação da prova ao dar como provada a matéria de facto constante dos quesitos 1.º a 9.º da Base Instrutória; 2.º - Ao formar a sua convicção para dar como provado os referidos quesitos da Base Instrutória, sobretudo no depoimento da testemunha E..., o Meritíssimo Senhor Juiz a quo cometeu erro notório na apreciação da prova; 3.º - A prova testemunhal foi gravada, pelo que deverá ser objecto de reapreciação por este Venerando Tribunal, reformando-se a decisão sobre a matéria de facto e julgando-se como não provados os factos constantes dos quesitos 1.º a 9.º da Base Instrutória, ao abrigo do disposto nos art.ºs 669º n.º 2 a) e 712º n.º 1 a) e n.º 2 do C.P.C.; 4.º - Os RR. compradores não gozam de qualquer direito de preferência em virtude do prédio de que são proprietários ter área superior à unidade de cultura fixada no artigo 22.º, nº 1, al. a), do Decreto Legislativo Regional n.° 35/2008/A, de 28 de Julho - , ou seja 10.000m2; 5.º - O objectivo de evitar a dispersão da propriedade e de conseguir formar prédios com dimensão óptima, tornando-os mais rentáveis e produtivos, foi frustrada com a venda efectuada; Além disso, 6.º - Aos AA. não foram comunicados os elementos essenciais do negócio, como a lei impõe, 7.º - Designadamente, e entre outras, as condições de pagamento, nem a data em que o negócio seria feito, elementos que se têm por essenciais na decisão de contratar; Ademais, 8.º - O funcionário da imobiliária é um terceiro, que não intervém como mandatário do vendedor (actua em nome mas não em representação); 9.º - O que disse não passa de uma pura informação, que em nada vincula o obrigado à preferência. 10.º - A sentença recorrida fez uma errada interpretação dos artigos 22.º, nº 1, al. a), do Decreto Legislativo Regional n.° 35/2008/A, de 28 de Julho, e art.ºs 332º, 334º, 396º e 1410º n.º 1 do C. Civil, no art.º 646º n.º 4 do C.P.C., ao dar como provada a matéria de facto constante dos quesitos 1.º a 9.º da Base Instrutória e ao decidir pela improcedência da acção. 11.º - Destarte e pelo exposto, deverá a douta decisão recorrida ser reformada alterando-se a decisão sobre a matéria de facto conforme concluído supra e ser revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente por provada, condenando-se os R.R. do pedido, assim se fazendo JUSTIÇA Nas suas contra alegações, os Réus José e mulher pugnaram pela confirmação da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: II- OS FACTOS Na 1.ª Instância foram dados como provados os seguintes factos: a) Os autores são donos e legítimos proprietários do prédio rústico sito ao ..., freguesia de ..., em Ponta Delgada, com a área de 89,60 ares (ou seja, 8 960m2), descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º ... e em livro sob o n.º ..., a fls. 94v. do Livro ..., da freguesia de ..., inscrito na matriz predial da respectiva sob o artigo ..., secção, prédio que adveio à titularidade dos autores, por compra, a Alberto (…) e Lídia (…), em 16 de julho de 1985, por escritura exarada a fls. 99 a 100 do livro de notas para escrituras diversas número ..., do Cartório Notarial de Ponta Delgada a cargo do notário .... (Al. A) dos Factos Assentes). b) Os réus José e mulher Teresinha são donos e legítimos proprietários do prédio rústico constituído por 5 940m2, sito na ... e ..., na freguesia de ..., Ponta Delgada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º ... da dita freguesia e inscrito na matriz cadastral sob o artigo ... da secção “005” da dita freguesia, bem como da parcela de terra com a área de 9 000m2, sito em ..., na freguesia de ..., Ponta Delgada, fraccionada pelo lado norte do prédio constituído por 29 240m2 de terra, sito em ..., na freguesia de ..., Ponta Delgada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º ... da dita freguesia e inscrito na matriz cadastral sob o artigo ..., secção “005”. (Al. B) dos Factos Assentes) c) Através de escritura outorgada em 2 de novembro de 2010, os réus José e mulher anexaram a parcela e o prédio referidos em b), formando um único prédio rústico, com a área de 14 960m2 de terra, sito à ... e ..., na freguesia de ..., Ponta Delgada. (Al. C) dos Factos Assentes). d) Em 26 de novembro de 2010, os réus José e mulher compraram aos réus Maria e marido António, o prédio rústico constituído por 9 520m2 de área de pastagem e estéril, sito ao ..., na freguesia de ..., Ponta Delgada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º ... da freguesia de ... e inscrito na matriz cadastral rústica da respectiva freguesia sob o artigo ..., secção “005”, pelo preço de 70 000€. (Al. D) dos Factos Assentes) e) Os prédios identificados em a), c) e d) são entre si confinantes sendo que nenhum deles está onerado com servidão de passagem. (Al. E) dos Factos Assentes) f) A soma da área do prédio dos autores identificado em a), com a do prédio identificado em d), computa-se em 18 480m2 (8 960m2 + 9 520m2). (Al. F) dos Factos Assentes) g) A soma da área do prédio identificado em d) com o que é propriedade dos réus José e mulher, identificado em c), computa-se em 24 480m2. (Al. G) dos Factos Assentes) h) Desde o início do ano de 2008 que os autores sabiam que os réus Maria e marido António pretendiam vender o prédio rústico indicado em d). (Resp. quesito 1.º) i) Venda que desde essa altura estava a cargo da sociedade de mediação imobiliária denominada por M.C. ... – Mediação Imobiliária, Sociedade Unipessoal, Lda. (Resp. quesito 2.º) j) A qual anunciou a venda daquele prédio no seu portal na internet. (Resp. quesito 3.º) k) E através de um seu funcionário de nome E...comunicou aos autores que os réus José e mulher haviam apresentado uma proposta para comprarem o prédio rústico referido em d). (Resp. quesito 4.º) l) Pelo preço de €70 000,00. (Resp. quesito 5.º) m) O que foi feito verbalmente. (Resp. quesito 6.º) n) Agindo tal funcionário em nome dos réus Maria e marido António. (Resp. quesito 7.º) o) Os autores responderam aos réus Maria e marido António através do mesmo Emanuel, que não estavam interessados no negócio. (Resp. quesito 8.º) p) E como tal não pretendiam adquirir o dito prédio por aquele preço. (Resp. quesito 9.º) III-O DIREITO Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões suscitadas são as seguintes: a) Reapreciação da matéria de facto b) Falta de comunicação dos elementos essenciais do negócio c) Renúncia ao direito de preferência d) Direito de preferência dos AA. Normalmente, a primeira questão a ser analisada seria a reapreciação da matéria de facto, já que, por razões lógicas, cumpre, primeiramente, assentar nos factos provados para sobre os mesmos ser elaborado o respectivo enquadramento jurídico. Porém, no caso em apreço, dadas as especificidades do mesmo, a metodologia que seguiremos será outra, pela razão que explicamos: Os factos cuja decisão está impugnada relacionam-se com as questões da comunicação dos elementos essenciais do negócio e eventual renúncia do direito, por parte dos Autores. Ora, tais questões estão prejudicadas pela questão prévia e essencial no processo que é a de saber se, efectivamente, os Autores gozam de um direito de preferência que prevaleça sobre o direito de preferência de que também gozam os Réus compradores. Se chegarmos à conclusão, como chegou a primeira instância, que a qualidade de preferentes dos Autores não prevalece sobre a qualidade de preferentes dos Réus, então perde qualquer utilidade apurar as questões relacionadas com a comunicação ou falta dela, pelos vendedores, aos Autores, quanto ao projecto do negócio e cláusulas do contrato, já que seriam sempre os actuais adquirentes e ora Réus quem preferiria na venda. E, por consequência, tais questões nem sequer foram analisadas na sentença recorrida. Cumpre pois apreciar a questão de saber se os Autores gozam do direito de preferência em relação aos Réus. Os Apelantes, invocando a sua qualidade de proprietários do prédio rústico identificado na alínea A) dos factos assentes, o qual confina com o prédio alienado e alegando não lhes ter sido dado conhecimento do projecto de venda do referido prédio e das cláusulas do respectivo contrato, vieram exercer o direito de preferência na aquisição do dito prédio, com fundamento no disposto nos artigos 1380.°, n.° 1, 416° a 418° e 1410° todos do Código Civil. Estabelece o artigo 1380.°, n.° 1 do Código Civil que: "Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante." A razão de ser da consagração do direito em causa, tem a ver com a intenção do legislador em fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura, por forma conseguir-se uma exploração tecnicamente rentável[1] . De acordo com os factos provados em A), B) e C), quer os Autores, quer os Réus/compradores são donos e legítimos proprietários de um prédio rústico confinante com o prédio alienado e identificado na alínea D) dos factos dados como assentes. O prédio dos recorrentes tem a área de 8.960m2, por sua vez, o dos recorridos compradores tem a área de 14.960m2. A unidade mínima de cultura para a Região Autónoma dos Açores encontra-se fixada pelo Decreto Legislativo Regional n.° 35/2008/A de 28 de Julho de 2008, cujo art.º 22.º n.º1 d) prevê que: "A unidade mínima de cultura para efeitos de emparcelamento é de 2,50ha". Pelo que, a unidade mínima de cultura, para efeitos de emparcelamento, é de 2,50ha (ou seja, 25.000m2). O Decreto Legislativo Regional n.° 35/2008/A de 28 de Julho de 2008, nos termos conjugados dos seus artigos 25° e 26° e do artigo 32° do Decreto Regulamentar Regional n.° 3/2010/A de 9 de Fevereiro de 2010, entrou em vigor no dia 10 de Fevereiro de 2010. Ou seja, entrou em vigor em data anterior à outorga da escritura de compra e venda do prédio alienado e relativamente ao qual os recorrentes pretendem preferir. Pelo que, à data da dita outorga da escritura de compra e venda, a unidade mínima de cultura para a Região Autónoma dos Açores estava fixada em 25.000m2. Assim sendo, tanto os recorrentes como os recorridos compradores são proprietários de prédios rústicos confinantes com o prédio objecto de preferência e todos têm dimensão inferior à área de cultura. Conclui-se, portanto que, tanto o Autores como os Réus estão em condições de beneficiar do direito de preferência previsto na lei. Nestas circunstâncias rege o disposto na alínea b) do n.º2 do artigo 1380.° do Código Civil, segundo a qual “ sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito (…) ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona”. Os Apelados compradores ao adquirirem o prédio rústico objecto de preferência, anexaram-no, emparcelando-o, formando com aquele que já possuíam um prédio com área de 24.480 m2 ( 14.960m2+ 9.520m2). Por sua vez, a soma da área do prédio objecto da preferência com a área do prédio dos Autores atingiria o valor de 18.480m2 ( 8.960 m2 +9.520m2). Confrontando as áreas supra referidas, é óbvia a conclusão de que a área do prédio dos recorridos compradores é a que mais se aproxima da unidade mínima de cultura fixada para a Região Autónoma dos Açores (25.000m2). Assim sendo, e face ao estatuído na alínea b) do n.° 2 do artigo 1380.° do Código Civil, os recorrentes não gozavam do direito em preferir na compra do prédio rústico objecto de preferência, já que o direito dos Réus prevalece sobre o dos Autores, nos termos da disposição legal supra citada. Assim sendo, fica prejudicada a questão de saber se foi feita de forma válida a comunicação aos Autores dos elementos do negócio e se estes renunciaram ou não ao seu direito. Por consequência fica prejudicada igualmente a reapreciação da matéria de facto visto que os factos impugnados dizem respeito exclusivamente a essa questão e nem sequer foram convocados para a decisão, por serem irrelevantes para a mesma. Improcedem, portanto, as conclusões dos Apelantes, devendo manter-se a decisão recorrida. IV- DECISÃO Face ao exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida. Custas pelos Apelantes. Lisboa, 13 de Dezembro de 2012 Maria de Deus Correia Teresa Pardal Carlos Marinho ---------------------------------------------------------------------------------------- [1] Vide a título exemplificativo o acórdão do STJ de 11-10-79, BMJ 290-395., também sumariado em www.dgsi.pt |