| Decisão Texto Integral: | ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte 1:
I – RELATÓRIO
1 – NEPTUNECATEGORY, S.A., apresentou, em 22/10/2025, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, requerimento de despejo, relativamente ao Requerido AA, tendo por fundamento a cessação por oposição á renovação pelo senhorio, e por referência o locado sito na Avenida 1 Lisboa.
Alegou, em súmula, o seguinte:
- em 01/05/2021, celebrou com o Requerido um contrato de arrendamento urbano para habitação permanente (com prazo certo), tendo por objeto o 5.º andar Esq. do prédio sito na Avenida 1, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º 3294 da freguesia de São Jorge de Arroios e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1690º da freguesia de Arroios ;
- o contrato iniciou a sua vigência em 1 de maio de 2021 e termo 30 de abril de 2024, renovando-se automaticamente por períodos de 1 (um) ano ;
- em 06/06/2024, através de carta registada com aviso de receção, a Requerente comunicou ao Requerido, ao abrigo do artigo 1097.º do Código Civil, a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, pelo que o contrato cessaria os seus efeitos a 30/04/2025 ;
- tendo o Requerido assinado o aviso de recepção no dia 07/06/2024, o que significa que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento foi concretizada em tal data ;
- no dia 30/04/2025, deveria o Requerido ter procedido à entrega do imóvel à Requerente, o que não fez ;
- pelo que resta à Requerente socorrer-se do procedimento especial de despejo para obter a tomada de posse do locado.
Juntou, para além do mais, contrato de arrendamento e comunicação de iniciativa do senhorio.
2 – Devidamente notificado, veio o Requerido, em 18/11/2025, apresentar oposição, alegando, em súmula, que:
• na comunicação efectuada não foram observados os requisitos formais expressamente impostos na cláusula 3.1 do contrato, nomeadamente a obrigatoriedade de comunicação por carta registada com aviso de recepção, contendo declaração clara, inequívoca e expressa de oposição à renovação automática ;
• pelo que não produziu qualquer efeito impeditivo da renovação ;
• pelo que a comunicação remetida pela Requerente, em 06/06/2024, foi enviada depois de 01/05/2024, ou seja, quando já se encontrava a decorrer o período de renovação subsequente ao termo inicial do contrato ;
• pelo que não houve cessação contratual válida, encontrando-se o contrato em vigor no período iniciado em 01/05/2024, com a duração de três anos, com termo em 30/04/2027 ;
• a duração mínima da renovação automática de contratos de arrendamento para habitação é de três anos, não podendo ser convencionada qualquer duração que seja inferior.
Conclui, no sentido do procedimento especial de despejo ser julgado totalmente improcedente, “por inexistência de cessação contratual válida e por extinção dos fundamentos invocados pela Requerente”, bem como “ser reconhecido que o contrato de arrendamento se encontra plenamente em vigor, integrado no período de renovação iniciado em 01/05/2024, com termo em 30/04/2027”.
3 – Remetido o processo á distribuição, por despacho de 26/11/2025, atenta a oposição deduzida, foi determinada a notificação da oposição á Requerente para, querendo, exercer o contraditório, o que a mesma não veio fazer.
4 – Em 05/01/2026, foi prolatada SENTENÇA, em cujo Dispositivo fez-se constar o seguinte:
“V. Dispositivo
Termos em que julgo a oposição improcedente, por não provada e, em consequência, tendo operado validamente a cessação do contrato de arrendamento, por oposição à renovação, comunicada pela Autora ao Réu, condeno o Réu a entregar à Autora, no prazo de 30 dias, o locado - 5.º andar Esq. do prédio sito na Avenida 1, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º 3294 da freguesia de São Jorge de Arroios e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1690 da freguesia de Arroios -, livre e devoluto de pessoas e bens.
Condeno o Réu no pagamento das custas do processo.
Valor da acção: 30.000,00 € (trinta mil euros) – artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro.
Registe e Notifique, nos termos do artigo 15.º - I, n.º 13, do NRAU, valendo a decisão como autorização de entrada no domicílio (n.º 11 do artigo citado).
Comunique ao Balcão”.
5 – Inconformado com o decidido, o Requerido interpôs recurso de apelação por referência à decisão prolatada.
Apresentou, em conformidade, o Recorrente as seguintes CONCLUSÕES:
” I. Vem o presente recurso interposto da douta sentença final que pôs termo ao processo, a qual julgou improcedente a oposição ao procedimento especial de despejo deduzida pelo Réu, ora Recorrente, e determinou a imediata desocupação do imóvel locado;
II. O objeto do presente recurso circunscreve-se à matéria de direito, por se entender que a decisão recorrida padece de erro de julgamento na interpretação e aplicação do artigo 1096.º, n.º 1 do Código Civil, ao não reconhecer a natureza imperativa do prazo de renovação ali previsto;
III. Ficou expressamente provado nos autos que o contrato de arrendamento se renovou, pelo que a questão decidenda limita-se, exclusivamente, à determinação da duração e prazo dessa mesma renovação;
IV. O Tribunal a quo incorreu em erro ao interpretar o citado preceito legal como norma meramente supletiva, permitindo que a vontade das partes reduzisse o prazo de renovação para apenas 1 (um) ano, quando a lei impõe um regime de proteção mais amplo;
V. Em cumprimento do Art. 639.º, n.º 2, al. a) e b) do C.P.C., sustenta-se que o sentido jurídico adequado da norma do Art. 1096.º, n.º 1 do C.C. é o de que esta constitui uma norma imperativa, não permitindo que o contrato se renove por período inferior a três anos;
VI. A interpretação ora defendida é a única que se coaduna com a jurisprudência recente e uniforme do Supremo Tribunal de Justiça, destacando-se o Acórdão de 13/02/2025 (Proc. n.º 907/24.0YLPRT.L1.S1 - Rel. Nuno Pinto Oliveira), que veda taxativamente renovações por período inferior a 3 anos, em absoluta convergência com o Acórdão de 13/03/2025 (Proc. n.º 1395/24.6YLPRT.L1.S1 - Rel. Rui Machado e Moura);
VII. Consequentemente, tendo o contrato sido renovado em 01/05/2024, o mesmo encontra-se em vigor até 30/04/2027, o que torna a oposição à renovação apresentada pela senhoria para o ano de 2025 totalmente ineficaz;
VIII. Em suma, a sentença recorrida violou, por erro de interpretação, o disposto no n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, norma que deveria ter sido interpretada no sentido da sua imperatividade quanto ao prazo mínimo de renovação de 3 anos, o que determinaria a improcedência do despejo por não se ter verificado ainda o termo da renovação.
IX. No caso concreto, a proposta de celebração de um 'novo contrato' com uma renda de € 1.500,00 (constante do Doc. 1 junto com a Oposição) demonstra que a oposição à renovação para 2025 visou apenas contornar os mecanismos legais de atualização de renda, sacrificando a estabilidade habitacional que a lei quis garantir.
X. Consequentemente, a ordem de despejo imediato constante da decisão recorrida carece de fundamento legal, por assentar num pressuposto de cessação contratual – o prazo de renovação ser por 1 ano, algo que a lei não permite.
XI. Em face da flagrante ilegalidade da decisão e da iminência de uma desocupação habitacional materialmente irreversível, estão reunidos os pressupostos do Art. 647.º, n.º 4 do C.P.C. para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
XII. Tal suspensão, mediante a prestação de caução a fixar, é o único meio capaz de obstar a que o Recorrente sofra um prejuízo considerável e de garantir o efeito útil de uma eventual decisão favorável deste Venerando Tribunal.
XIII. Termos em que deve a douta sentença ser revogada, reconhecendo-se a vigência do contrato até 2027 e julgando-se, por via disso, improcedente o despejo”.
Conclui, no sentido da procedência do recurso e, consequentemente, pela revogação da sentença recorrida, devendo ser reconhecido que, “tendo as partes convencionado a renovação automática do contrato, a mesma operou pelo prazo mínimo legal de três anos, mantendo-se o contrato em vigor até 2027”.
6 – A Requerente/Apelada apresentou contra-alegações, nas quais deduziu as seguintes CONCLUSÕES:
“A) Em 22 de Outubro de 2025 a Recorrida apresentou, junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio, procedimento especial de despejo contra o Recorrente, tendo por fundamento a oposição à renovação do contrato de arrendamento que tinha por objeto o imóvel da sua propriedade sito na Av. Almirante Reis, nº 89, 5º Esquerdo, ... em Lisboa.
B) O Recorrente foi regularmente notificado para deduzir oposição ao requerimento de despejo, nos termos do disposto pelo artigo 15º-D do NRAU, o que veio a acontecer através de requerimento apresentado em 18 de Novembro de 2025.
C) Em sede de oposição ao requerimento de despejo, o Recorrente opõem-se por considerar que a duração mínima de renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação é de três anos, não podendo ser convencionada qualquer duração que seja inferior.
D) Mais acrescentou, que essa norma é imperativa (sem fazer referência a que norma), prevalecendo sobre qualquer estipulação contratual ou prática que preveja renovações anuais.
E) Em 5-1-2026 o Tribunal de 1ª instância profere sentença, através da qual julgou “(...) a oposição improcedente, por não provada e, em consequência, tendo operado validamente a cessaçãoÞ do contrato de arrendamento, por oposiçãoÞ aÌ renovação, comunicada pela Autora ao Réu, condeno o Réu a entregar aÌ Autora, no prazo de 30 dias, o locado - 5.o andar Esq. do prédio sito na Avenida 1, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º 3294 da freguesia de SãoÞ Jorge de Arroios e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1690 da freguesia de Arroios -, livre e devoluto de pessoas e bens.”.
F) A sentença merece inteiro acolhimento revelando-se juridicamente irrepreensível, clara na sua fundamentação e rigorosa na correta aplicação do direito aos factos dados como provados.
G) Com efeito, resulta de forma inequívoca do disposto no artigo 1096º nº 1 do Código Civil (ora avante C.C) que a imposição do prazo mínimo de três anos para a renovação apenas tem aplicação nos casos em que as partes não tenham estipulado contratualmente um prazo de renovação. Não sendo essa a situação dos autos — uma vez que o contrato de arrendamento em causa previa expressamente um prazo determinado —, bem decidiu o Tribunal ao concluir pela inaplicabilidade daquele regime supletivo.
H) A decisão recorrida demonstra um escrupuloso respeito pelo princípio da autonomia privada, consagrado no ordenamento jurídico português, reconhecendo a primazia da vontade contratual livremente manifestada pelas partes, desde que dentro dos limites legais.
I) Acresce que a sentença evidencia uma correta articulação entre os factos provados e o direito aplicável, não se limitando a uma leitura literal da norma, mas enquadrando-a de forma sistemática em plena consonância com a jurisprudência dominante e a doutrina. O resultado alcançado — a validação da oposição à renovação e a consequente condenação do Réu na entrega do locado — surge, assim, como consequência lógica, necessária e juridicamente sustentada.
J) Descontente com a decisão de primeira instância, vem o Recorrente interpor Recurso, concluindo, em síntese, pelo seguinte:
I. Erro de julgamento na interpretação da norma do artigo 1096º nº 1 do C.C.
II. Violação do disposto no artigo 1096º nº 1 do C.C, ao considerar que a expressão “Salvo estipulação em contrário, (...)”, permite às partes afastar a norma estabelecendo prazos de renovação inferiores a três anos.
III. Considera o artigo 1096º nº 1 do C.C uma norma imperativa, que não pode ser afastada por vontade das partes, pelo que o prazo de renovação automática do contrato decorrido o prazo inicial de três anos não deve ser inferior ao prazo mínimo legal de três anos.
IV. A decisão recorrida ignora a realidade factual, pois a oposição à renovação serviu como instrumento de pressão para a celebração de novo contrato de arrendamento com renda inflacionada.
V. Decisão contrária ao espírito da Lei nº 13/2019 que teve o propósito de inverter a precarização do mercado de arrendamento e conferir maior estabilidade aos arrendatários.
VI. A atribuição de efeito suspensivo ao recurso, uma vez que a execução imediata da decisão recorrida é suscetível de lhe causar prejuízo considerável, sem que da suspensão resulte prejuízo superior para a recorrida – artigo 647º nº 4 do C.P.C.
K) Por fim, requer a reapreciação da decisão quanto aos seguintes pontos:
• Interpretação da norma do artigo 1096º nº 1 do C.C – natureza imperativa?;
• Validade da oposição à renovação comunicada pela Recorrida para 30-4-2025;
• Atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
L) Contrariamente ao que o Recorrente refere, não houve erro de julgamento na interpretação da norma, uma vez que a ressalva “Salvo estipulação em contrário”, proporciona às partes, ad initio, a liberdade de convencionarem prazos de renovação diferentes dos legalmente previstos.
M) A alegação de que o artigo 1096º nº 1 do C.C consubstancia uma norma imperativa, impondo um prazo mínimo de três anos de renovação, mesmo nos casos em que as partes tenham expressamente convencionado um prazo inferior, não encontra respaldo nem na letra da lei, nem na sua ratio, nem na doutrina e jurisprudência dominantes.
N) A doutrina é praticamente unânime em reconhecer este carácter supletivo. Autores como Antunes Varela, Pires de Lima e Henrique Mesquita sublinham que a autonomia privada constitui princípio estruturante do direito contratual, apenas podendo ser afastada por normas imperativas expressas ou claramente dedutíveis da finalidade protetiva da lei — o que manifestamente não sucede no artigo 1096º nº 1 do C.C.
O) Também a jurisprudência dominante tem vindo a afirmar, de forma reiterada, que o referido preceito não reveste natureza imperativa. Os tribunais superiores têm entendido que o prazo legal de três anos apenas se impõe quando o contrato omite qualquer referência à duração da renovação, sendo plenamente válida a estipulação de renovações por períodos inferiores, desde que livremente acordadas e não violadoras de outras normas imperativas do regime do arrendamento urbano.
P) Em face do exposto, e à luz da doutrina e jurisprudência dominantes, deve improceder a alegação de que o artigo 1096º nº 1 do C.C consagra uma norma imperativa. Trata-se, antes, de uma norma de natureza supletiva, que apenas atua na ausência de estipulação contratual quanto ao prazo de renovação, como bem decidiu o Tribunal a quo, cuja sentença merece integral confirmação.
Q) No caso em apreço, as partes estipularam que findo o prazo de três anos, o contrato renovar-se-ia automaticamente por períodos de um ano, salvo se houver oposição à renovação ou se for denunciado por qualquer das partes – Cláusula 2.1.
R) São vários os Acórdãos que preveem a natureza supletiva da norma do artigo 1096º nº 1 do C.C, designadamente:
I. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 16/05/2024, no âmbito do Processo nº 2807/22.9T8CSC.L1-8.
II. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 10/01/2023, no âmbito do Processo nº 1278/22.4YLPRT.L1-7.
III. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 9/10/2023, no âmbito do Processo nº 1467/22.1YLPRT.P1.
IV. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 14/10/2025, no âmbito do Processo nº 903/25.0YLPRT.C1.
S) Atenta a natureza supletiva do artigo 1096º nº 1 C.C, a cláusula contratual que prevê um prazo de renovação inferior a três anos constitui válida estipulação em contrário, afastando a aplicação do regime legal supletivo.
T) Tendo ficado estipulado no contrato que, decorridos os três anos de duração inicial, o contrato renovar-se-ia por iguais e sucessivos período de um ano, foi válida e eficaz a oposição à renovação comunicada pela senhoria (ora Recorrida) em 6-6-2024, com a antecedência mínima contratualmente prevista de 120 (cento e vinte) dias sob a data do termo do contrato, ou seja, 30 de Abril de 2025.
U) Reconhecendo a lei às partes liberdade para fixar os termos da renovação, limita-se a exigir que a oposição seja comunicada com antecedência mínima de 120 (cento e vinte) dias relativamente ao termo do período renovado, requisito que se mostra cumprido.
V) A Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, consubstancia um exercício legislativo de natureza supletiva, assegurando aos arrendatários, nos primeiros três anos do contrato, um horizonte mínimo de estabilidade habitacional, sem afastar a autonomia das partes quanto ao regime de renovação.
W) Neste termos, a interpretação adotada resultou de uma aplicação conforme ao artigo 9.º do Código Civil, que impõe a ponderação conjugada dos elementos literal e sistemático da norma, tendo o tribunal a quo validado a solução à luz do caráter supletivo do prazo legalmente previsto do artigo 1096º nº1 do C.C.
X) O Recorrente pretende que, não obstante o disposto no artigo 15º-Q do NRAU, seja possível obter o efeito suspensivo do recurso da decisão judicial para desocupação do locado, fundamentando a sua pretensão na norma do artigo 647º nº 4 C.P.C.
Y) Contudo e, conforme estipulado no artigo 15º-Q do NRAU, “Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo”, o que significa que o recurso da sentença que aqui determina a desocupação do locado, tem sempre efeito meramente devolutivo.
Z) Quando o Código de Processo Civil, com a redação que lhe foi conferida pela Lei 41/2013, entrou em vigor em 2013, estava já em vigor a lei especial do artigo 15º-Q do NRAU, que havia entrado em vigor em 2006.
AA) A lei geral não revoga a lei especial, exceto se outra for a intenção inequívoca do legislador (artigo 7º do C.C).
BB) Não tendo o legislador na lei geral afirmado essa “intenção inequívoca de revogação”, teremos de concluir, sob pena de legitimar uma total inversão das regras de vigência das leis, que a apelação de decisão judicial de desocupação do locado, nos termos do artigo 15º-Q do NRAU, tem sempre efeito meramente devolutivo.
CC) Logo, é manifesto que a pretensão do Recorrente é despida de qualquer fundamento”.
Conclui, no sentido de ser negado provimento ao recurso.
7 – O recurso foi admitido como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
8 – Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.
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II – ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil, estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:
“1 – o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2 – Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) As normas jurídicas violadas ;
b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;
c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.
Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação do recorrente Apelante que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Pelo que, na ponderação do objecto do recurso interposto pelo Requerido Réu, delimitado pelo teor das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede determina conhecer, basicamente, acerca do seguinte:
• Da aplicabilidade ao contrato de arrendamento em equação do prazo de renovação automática previsto no nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil (na redacção introduzida pelo artº. 2º, da lei nº. 13/2019, de 12/02) ;
• Ou seja, urge aferir acerca da natureza imperativa daquele normativo, que não natureza supletiva, de forma a determinar que o contrato de arrendamento se renovaria, aquando da primeira renovação, necessariamente pelo prazo de 3 anos, e não por períodos sucessivos de 1 ano, conforme estatuído no contrato de arrendamento outorgado, o que inviabilizaria a oposição á sua renovação, com produção de efeitos a 30/04/2025.
Previamente, atento o aduzido em sede recursória, impõe-se, ainda, conhecer acerca da pretendida atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
O que apreciaremos de imediato.
- do reclamado efeito suspensivo do recurso
No excurso recursório, reclama o Requerido Apelante que em “face da flagrante ilegalidade da decisão e da iminência de uma desocupação habitacional materialmente irreversível, estão reunidos os pressupostos do Art. 647.º, n.º 4 do C.P.C. para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso”.
Acrescenta que tal suspensão, “mediante a prestação de caução a fixar, é o único meio capaz de obstar a que o Recorrente sofra um prejuízo considerável e de garantir o efeito útil de uma eventual decisão favorável deste Venerando Tribunal”.
Na resposta contra-alegacional apresentada, a Requerente Apelada referencia que o Recorrente, não obstante o disposto no artigo 15º-Q do NRAU, pretende que seja “possível obter o efeito suspensivo do recurso da decisão judicial para desocupação do locado, fundamentando a sua pretensão na norma do artigo 647º nº 4 C.P.C.”.
Todavia, argumenta, conforme decorre daquele normativo, o recurso da sentença que determina a desocupação do locado tem sempre efeito meramente devolutivo, pois, quando entrou em vigor aquele nº. 4, do artº. 647º, na redacção conferida pela Lei nº. 41/2013, já se encontrava em vigor a lei especial que decorre do artº. 15º-Q, do NRAU. Vigente desde 2006.
Assim, não revogando a lei geral a lei especial, “exceto se outra for a intenção inequívoca do legislador (artigo 7º do C.C)”, e não tendo o legislador da lei geral “afirmado essa “intenção inequívoca de revogação”, teremos de concluir, sob pena de legitimar uma total inversão das regras de vigência das leis, que a apelação de decisão judicial de desocupação do locado, nos termos do artigo 15º-Q do NRAU, tem sempre efeito meramente devolutivo”.
Donde, entende ser a pretensão do Recorrente carente de qualquer fundamento.
O Tribunal a quo, na prolação do despacho de admissão do recurso, entendeu que, existindo norma específica no NRAU, não era aplicável o disposto no nº. 4, do artº. 647º, do Cód. de Processo Civil, pelo que aquele efeito não poderia ser alterado por força do oferecimento de caução, fixando, assim, efeito meramente devolutivo.
Apreciando:
No âmbito do procedimento especial de despejo, prescreve o artº. 15º-Q, do NRAU – aprovado pela Lei nº. 06/2006, de 27/02 – que “Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo”.
Por sua vez, o nº. 4, do artº. 647º, do Cód. de Processo Civil, estatui que fora das situações enunciadas no nº. 3, que preveem acerca do efeito suspensivo da decisão, “o recorrente pode requerer, ao interpor o recurso, que a apelação tenha efeito suspensivo quando a execução da decisão lhe cause prejuízo considerável e se ofereça para prestar caução, ficando a atribuição desse efeito condicionada à efetiva prestação da caução no prazo fixado pelo tribunal”.
No douto aresto da RC de 14/10/2014 – Relatora: Anabela Luna de Carvalho, Processo nº. 3156/23.9YLPRT-A.C1, in www.dgsi.pt – referenciou-se que com a utilização da expressão sempre, enunciada no artº. 15º-Q, do NRAU, quis este diploma, “sem qualquer dúvida, impedir o efeito suspensivo, com ou sem caução.
Quando o Código de Processo Civil, com a redação que lhe foi conferida pela Lei 41/2013, entrou em vigor a 01/09/2013, estava já em vigor a lei especial do artigo 15º - Q do RAU, que havia entrado em vigor em Junho de 2006.
A lei geral não revoga a lei especial, exceto se outra for a intenção inequívoca do legislador (art. 7º do C.Civ).
Não tendo o legislador na lei geral afirmado essa “intenção inequívoca de revogação”, teremos de concluir, sob pena de legitimar uma total inversão das regras de vigência das leis, que a apelação de decisão judicial de desocupação do locado, nos termos do art. 15 – Q da Lei nº 6/06 de 27 de Fevereiro, tem sempre efeito meramente devolutivo”.
No mesmo sentido, o douto Acórdão da RG de 04/04/2017 – Relator: José Cravo, Processo nº. 2024/15.4YLPRT.G1, in www.dgsi.pt -, que, seguindo o antecedente entendimento, consignou que “a lei geral (art. 647º/4 do CPC) não revoga a lei especial (art. 15º-Q da L 6/2006 de 27-02), como determina o art. 7º/3 do CC.
E porque o recurso de apelação da decisão judicial de desocupação do locado tem sempre efeito meramente devolutivo, não é admissível a prestação de caução que visa modificar tal efeito, seguindo-se o entendimento assumido no supra referido Ac. RC de 14-10-2014”.
Ora, não vemos motivos para divergir deste entendimento, que perfilhamos e subscrevemos, impondo-se a solução expressamente prevista na lei especial vigente, que afasta o recurso ao mecanismo de atribuição de efeito suspensivo, previsto na norma geral inscrita no citado nº. 4, do artº. 647º, do Cód. de Processo Civil.
Donde, decide-se na manutenção do efeito atribuído na decisão prolatada na 1ª instância – efeito meramente devolutivo -, improcedendo, neste segmento, as conclusões recursórias.
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III - FUNDAMENTAÇÃO
A – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Na sentença foi considerada como PROVADA, com relevância para a decisão da causa, a seguinte factualidade:
1. Em 1 Maio de 2021, a Autora celebrou com o Réu o contrato que denominaram de “Contrato de Arrendamento para Habitação Permanente, com Prazo Certo”, junto com o requerimento inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, nos termos do qual a Autora deu arrendamento à Ré o 5.º andar esquerdo do prédio sito na Avenida 1, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º 3294 da freguesia de São Jorge de Arroios e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1690 da freguesia de Arroios, pelo prazo de três anos, com inicio em 1 de Maio de 2021 e termo 30 de Abril de 2024, renovando-se automaticamente por períodos de 1 (um) ano, podendo o senhorio opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação, remetida ao arrendatário por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 120 dias do termo do prazo de duração inicial do contrato ou de qualquer uma das suas eventuais renovações.
2. Por carta registada, com aviso de recepção, datada de 6 de Junho de 2024, enviada para a morada do locado, a Autora comunicou ao Réu “a oposição à renovação do contrato de arrendamento de que V. Exa. é titular, em conformidade com o disposto no artigo 1097º do Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (adiante designado NRAU). Em conformidade com o disposto no artigo 1097º do Código Civil, a presente oposição à renovação produzirá efeitos no termo do prazo inicial ou termo da renovação atualmente em curso, i.e. em 30/04/2025. Na data de produção de efeitos da presente oposição à renovação, deverá V. Exa. proceder à entrega do locado, com a devolução das chaves de acesso ao locado e a sua restituição livre de pessoas e bens, no estado de conservação e limpeza previsto no contrato e legislação aplicáveis”.
3. O Réu assinou o aviso de recepção em 7 de Junho de 2024.
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B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
A sentença sob apelo raciocinou, em súmula, nos seguintes termos:
- resulta da factualidade provada que vigorava entre Autora e Réu um contrato de arrendamento:
• Com prazo certo de 3 anos ;
• Renovável automaticamente por período de 1 ano ;
• Com início a 01/05/2021 ;
- o Réu sustenta que:
a. O contrato de arrendamento, que iniciou a sua vigência a 01/05/2021, renovou-se automaticamente, por imposição da lei, pelo prazo de 3 anos ;
b. Pelo que encontra-se em vigor, com termo a 30/04/2027 ;
c. A oposição à renovação, manifestada pela Autora senhoria, não teve a virtualidade de fazer cessar o contrato a 30/04/2025 ;
- o nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil – na redacção conferida pela Lei nº. 13/2019, de 01/02 -, bem como a conjugação deste normativo com o nº. 3 do artº. 1097º, do Cód. Civil – na redacção introduzida pela mesma Lei -, tem sido objecto de distintas interpretações, na doutrina e jurisprudência ;
- com a entrada em vigor da Lei nº. 13/2019, de 01/02:
a. O contrato de arrendamento para habitação passou a ter como prazo mínimo 1 ano ;
b. Consente-se que as partes estabeleçam a não renovação do contrato (o nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil) ;
c. Tendo em atenção o disposto no nº. 3, do artº. 1097º, do Cód. Civil, questiona-se se a imposição de renovação é obrigatoriamente de 3 anos:
i. Quando o contrato estabeleça um prazo de renovação inferior ; ou
ii. Tal só sucede quando as partes estabeleçam um prazo de duração e nada digam quanto à renovação ;
- impondo o nº. 3, do artº. 1097º, do Cód. Civil que, independentemente do prazo de duração inicial do contrato:
• Inexistindo cláusula a afastar a renovação automática do contrato ;
• A oposição à renovação pelo senhorio só pode produzir efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato ;
- para um dos entendimentos:
1. O nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, constitui norma imperativa, no que respeita ao limite mínimo do prazo de renovação do contrato ;
2. Sendo que a 1ª parte de tal normativo – salvo estipulação em contrário –prevê apenas a possibilidade das partes estipularem que o contrato não se renova ;
- todavia, segue-se o (demais) entendimento de que a imposição do prazo de 3 anos de renovação apenas respeita aos contratos nos quais não haja sido estipulado um prazo para a renovação ;
- in casu, resultando da factualidade apurada que:
a. O contrato de arrendamento teve início em 01/05/2021 ;
b. Renovou-se automaticamente em 01/05/2024 pelo prazo de 1 ano (prazo contratualmente acordado),
era lícito à Autora opor-se à renovação, comunicando, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência superior a 120 dias, em relação ao termo do prazo de renovação, tal como fez ;
- determinando que o contrato cessasse, por efeitos de tal manifestação de vontade, a 30/04/2025 ;
- o que implica improcedência da oposição deduzida.
Nas alegações recursórias apresentadas, o Apelante argumenta, em resumo, que:
- a interpretação do nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, no sentido da imperatividade do prazo de renovação de 3 anos ;
- donde, não é válida a oposição à renovação comunicada pela Autora/Requerente para o termo de Abril de 2025.
Em sede contra-alegacional, referenciou a Requerente Apelada que:
- o nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, estabelece um regime supletivo, e não imperativo, servindo para preencher o silêncio do contrato e não para substituir a vontade contratual expressa ;
- assim, o prazo legal de 3 anos apenas se impõe quando o contrato omite qualquer referência à duração da renovação ;
- pelo que é plenamente válida a estipulação de renovações por períodos inferiores, desde que livremente acordadas e não violadoras de outras normas imperativas do regime de arrendamento urbano.
- Do prazo de renovação automática aplicável ao contrato de arrendamento
No caso concreto, a Autora/Requerente e o Réu/Requerido outorgaram, em 01/05/2021, contrato de arrendamento para habitação permanente com prazo certo, pelo prazo de 3 anos, com início em 01/05/2021 e terminus em 30/04/2024.
Contratualizou-se, ainda, que tal contrato renovava-se automaticamente por períodos de 1 ano, podendo a Autora senhoria opor-se a tal renovação automática mediante comunicação, remetida ao Réu arrendatário por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 120 dias do termo do prazo de duração inicial do contrato, ou de qualquer uma das suas eventuais renovações.
Operacionalizando o contratualmente acordado, a Autora comunicou ao Réu, mediante carta registada com aviso de recepção datada de 06/06/2024 – que este recepcionou em 07/06/2024 -, a oposição à renovação de tal contrato de arrendamento, a produzir efeitos no termo da renovação em curso, ou seja, em 30/04/2025.
Balizando a controvéria em equação, resulta, assim, ser pretensão da Requerente Autora que o contrato de arrendamento celebrado tivesse apenas a duração total de 4 anos – 3 anos do período inicial (+) 1 ano de renovação -, o que foi sancionado pela decisão sob apelo.
Por sua vez, defende o Requerido/Réu, ora Recorrente, que aquela primeira renovação, por imperatividade legal, não pode ser inferior a 3 anos, pelo que a mesma necessariamente determinou que a vigência contratual se prolongue até 30/04/2027.
Vejamos o regime legal em articulação com o caso sob apreciação.
Prevendo acerca do contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, e definindo a propósito da estipulação deste prazo, aduzem os nºs. 1 e 2, do artº. 1095º, do Cód. Civil, que o mesmo deve constar em cláusula inserta no contrato e não pode ser inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos, ampliando-se ou reduzindo-se, em conformidade, caso o estipulado seja inferior ou superior.
Sob a epígrafe renovação automática, prescreve o nº. 1, do artº. 1096º, do mesmo diploma, que “salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte”, acrescentando o nº. 3 que “qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes” (sublinhado nosso).
Por sua vez, estatuindo acerca da oposição à renovação deduzida pelo senhorio, consignou-se nos nºs. 1 a 3, do artº. 1097º, igualmente do Cód. Civil, que:
“1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte” (sublinhado nosso).
Assim, resulta do exposto que, presentemente, o contrato de arrendamento para habitação, sendo estipulado com prazo certo:
• tem como prazo mínimo de duração 1 ano ;
• podendo as partes estabelecer a sua não renovação.
Todavia, prevendo as partes o prazo de renovação do contrato outorgado, questiona-se se esta renovação pode operar pelo prazo convencionalmente acordado, ainda que inferior a 3 anos (conforme decidido na sentença recorrida), ou se, ao invés, o nº. 1, do artº. 1096º impõe que tal renovação seja por um período mínimo de 3 anos (conforme reclamado pelo ora Apelante).
A questão controvertida, ora delimitada, vem merecendo nítida divisão doutrinária e jurisprudencial, nomeadamente após as alterações introduzidas em tais normativos pela Lei nº. 13/2019, de 12/02.
Determinando, fundamentalmente duas posições divergentes.
Numa delas, em que se fundou a decisão sob apelo, o transcrito nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, tem natureza meramente supletiva, podendo assim o regime imposto ser afastado pela vontade dos outorgantes, o que permite que os prazos de renovação do contrato de arrendamento possam ser inferiores a 3 anos.
Na demais, aquele normativo tem natureza de norma imperativa no que concerne ao limite mínimo do prazo de renovação do contrato, impondo que opere pelo prazo mínimo de 3 anos, tendo o segmento inicial – salvo estipulação em contrário – como função prever a possibilidade das partes afastarem a renovação do contrato.
Ainda que de forma que não se pretende exaustiva, vejamos algumas das doutas decisões dos Tribunais Superiores, que espelham os dois entendimentos em divergência (todos em www.dgsi.pt) :
- entendendo a 2ª parte do nº. 1, do artº. 1096º, do CC, como norma imperativa:
- do STJ de 13/02/2025 – Relator: Nuno Pinto Oliveira, Processo nº. 907/24.0YLPRT.L1.S1 -, no qual se consignou que “o segmento final n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagra uma norma imperativa 2:
I. — As partes podem convencionar que o contrato celebrado com prazo certo não se renove automaticamente — assim se explicando que o n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil comece com as palavras Salvo estipulação em contrário 3.
II. — Caso o contrato celebrado com prazo certo se renove automaticamente, das duas uma: Ou bem que o prazo inicial é inferior a três anos — hipótese em que o contrato se renovará por períodos sucessivos de três anos 4. Ou bem que o prazo inicial é superior a três anos — hipótese em que o contrato se renovará por períodos sucessivos de igual duração 5 6:
“a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos” 7.
16. Em consonância com os critérios consolidados na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, deve responder-se à única questão suscitada dizendo-se que o segmento final do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil consagra uma norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos”.
O presente aresto tem voto de vencido, entendendo que “o prazo de renovação automática do contrato de arrendamento, previsto no art.º 1096.º n.º1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019 de 12-02 é supletivo” ;
- do STJ de 13/03/2025 – Relator: Rui Machado e Moura, Processo nº. 1395/24.6YLPRT.L1.S1 -, que, após bastas citações doutrinárias e jurisprudenciais, referenciou que “o legislador, ao definir um período mínimo de renovação (3 anos), pretendeu, dessa forma, conferir uma maior proteção ao arrendatário, dotando o seu contrato de arrendamento de uma maior estabilidade e limitando, assim, a liberdade de estipulação das partes quanto a esta matéria da renovação do contrato”.
Donde, ter-se sumariado que “o legislador ao estatuir no art.1096º nº1 do Cód. Civil o prazo de 3 anos para a renovação do contrato de arrendamento, caso tal prazo de renovação seja inferior, estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação.
II - Por isso, a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado no contrato for superior a 3 anos”.
O presente aresto possui, igualmente, voto de vencido, defendendo que “o prazo de renovação automática do contrato de arrendamento, previsto no art.º 1096.° n.°1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.° 13/2019 de 12-02 é supletivo, encontrando-se abrangido pela ressalva da norma "salvo estipulação em contrário"” ;
- do STJ de 03/07/2025 – Relator: Orlando Nascimento, Processo nº. 1482/24.0YLPRT.L1.S1 -, no qual se sumariou que “nos termos do n.º 1, do art.º 1096.º, do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12.02, um contrato de arrendamento habitacional, com prazo certo, renovável, está sujeito a renovação pelo prazo mínimo de três anos” ;
- da RL de 19/02/2026 (da presente Secção) - Relator: João Paulo Vasconcelos Raposo, Processo nº. 1128/24.7T8FNC.L1-2 -, no qual após alguma dissertação sobre os elementos de interpretação legal a operacionalizar, e desconsiderando a regra geral relativa a prazos contratuais enunciada no artº. 1095º, do Cód. Civil, aduz que “a interpretação que se concebe como permitindo conjugar os preceitos do art.º 1097.º n.º 3 (sobre oposição à primeira renovação) e 1096.º n.º 1 (sobre renovação do contrato), compatibilizando-os com a mens legislatoris e o sentido teleológico, supra referidos é de estabelecer um sentido restritivo às duas normas para uma situação como a dos autos.
Tal interpretação, que procura reconstituir o sentido da lei e o pensamento do legislador, determina uma regra de duração imperativa mínima de três anos para o contrato de arrendamento habitacional, independentemente de se tratar de prazo inicial ou de renovação, fazendo operar a eficácia da comunicação de não renovação no momento em transcorram esses três anos sobre a contratação (sem prejuízo da cessação anterior decorrente da necessidade de habitação própria ou dos descendentes – art.º 1097.º n.º 4).
Seguindo esta interpretação, o que a lei disporá, e o que o legislador terá querido, é garantir que um inquilino que o pretenda permaneça no locado por um período mínimo de três anos, independentemente do prazo de duração e das renovações contratadas”.
O presente aresto, parecendo perfilhar um tertium genus interpretativo, tem voto de discordância quanto à fundamentação e demais voto que realça apenas votar a decisão.
- entendendo a 2ª parte do nº. 1, do artº. 1096º, do CC, como norma supletiva:
- da RL de 09/10/2025 (da presente Secção) - Relatora: Laurinda Gemas [ora 1ª Adjunta], Processo nº. 330/25.9YLPRT.L1-2 -, no qual se defendeu que “o regime do art. 1096.º, n.º 1, do CC, continua a ser supletivo (aplicando-se “Salvo estipulação em contrário”)”.
Acrescentou-se não se desconhecer a discussão jurisprudencial existente, dando bastos exemplos, mas entender-se, “na esteira da corrente jurisprudencial maioritária, que o art. 1096.º do CC consagra um regime supletivo, aplicável apenas, no silêncio das partes, as quais podem afastar a possibilidade de renovação automática, bem como fixar períodos de renovação distintos do prazo inicial, agora com o único limite mínimo de um ano”.
Donde, sumariou-se que o artº. 1096º, do Cód. Civil, “mesmo com a alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, consagra um regime supletivo, aplicável apenas, no silêncio das partes, as quais podem afastar a possibilidade de renovação automática, bem como fixar períodos de renovação distintos do prazo inicial, agora com o único limite mínimo de um ano.
III – Assim, tendo o contrato de arrendamento para fim habitacional em apreço sido celebrado pelo prazo de 5 anos, com início a 01-01-2015, renovável por sucessivos períodos de 1 (um) ano, caso nenhuma das partes se opusesse à renovação, podia o senhorio, ora Requerente, por comunicação datada de 05-07-2023, dirigida à arrendatária, opor-se à renovação do contrato, informando que o mesmo cessaria no dia 31-12-2024” ;
- da RL de 19/03/2026 (da presente Secção) - Relator: João Severino [ora 2º Adjunto], Processo nº. 1693/25.1T8OER.L1-2 -, que, equacionando acerca da natureza do prazo inscrito no nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil, consignou que “não obstante conhecermos a Jurisprudência que àquele nível tem vindo a ser firmada (de forma quase sempre maioritária, que não unânime), pelo Supremo Tribunal de Justiça (vejam-se, v.g., os Acórdãos de 17 de janeiro de 2023, de 20 de setembro de 2023 e de 13 de fevereiro de 2025, todos acessíveis em www.dgsi.pt), consideramos que o prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil é supletivo, e não imperativo (na senda do defendido, entre muitos outros, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27 de abril de 2023, de 18 de abril de 2024, de 16 de maio de 2024, de 19 de setembro de 2024, de 11 de março de 2025, de 13 de maio de 2025 e de 11 de setembro de 2025, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 11 de março de 2025 e de 14 de outubro de 2025, e pelos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 9 de outubro de 2023, de 8 de maio de 2025, de 15 de setembro de 2025 e de 9 de outubro de 2025, todos em www.dgsi.pt; em igual sentido segue Paulo Ramos de Faria, no artigo intitulado “Renovação do contrato de arrendamento urbano para habitação”, publicado na revista Julgar Digital, de fevereiro de 2026). E tal, pelas seguintes ordens de razões: a assim não se entender, perderia sentido útil a expressão legal salvo estipulação em contrário; se o legislador – que se presume ter consagrado a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. o art.º 9.º n.º 3 do C. Civil) – tivesse querido impor como prazo mínimo de cada renovação o de três anos, teria substituído, na redação do art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, a conjunção aditiva “e” por uma vírgula; o art.º 1097.º n.º 1 do C. Civil refere-se expressamente, em cada uma das suas alíneas b) a d), à possibilidade de a duração inicial do contrato ou da sua renovação ser inferior a três anos, ou seja, o legislador admite que o prazo de renovação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser inferior ao de três anos”.
Determinando que o Sr. Relator sumariasse que “o prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil, relativo à renovação automática de contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, é supletivo, pelo que pode ser afastado por convenção entre senhorio e arrendatário” ;
- da RL de 19/03/2026 (da presente Secção) - Relator: Paulo Fernandes da Silva, Processo nº. 178/25.0YLPRT.L1-2 -, donde consta que, não se desconhecendo doutrina e jurisprudência em sentido divergente, da conjugação dos citados artigos 1096º e 1097º, do Cód. Civil, “decorre que o indicado prazo legal de três anos referido no artigo 1096.º, n.º 1, do CCivil têm natureza supletiva, apenas sendo aplicável caso as partes nada tenham estipulado em matéria de prazo de renovação do contrato e esta não tenha sido expressamente tal renovação2.
A literalidade do referido artigo 1096.º, n.º 1, do CCivil, aponta nesse sentido: «[s]alvo estipulação em contrário», entendendo-se que a supletividade daí decorrente refere-se a todo o normativo nele compreendido, ou seja, as partes podem estipular que o contrato não se renove pura e simplesmente ou que se renove em prazo inferior ou superior a três anos, valendo o prazo legal de três anos para os casos em que as partes nada disseram a propósito da renovação do contrato de arrendamento, sem, contudo, a afastar.
Por outro lado, recorrendo ao elemento sistemático, considerando o apontado regime do artigo 1097.º, n.º 1, do CCivil, temos que o legislador estabeleceu aí prazos de oposição à renovação relativamente a contratos com prazos de renovação inferiores a três anos, o que inculca que admitiu tais prazos de renovação, sendo certo que o artigo 1097.º do CCivil foi alvo de alteração com a Lei n.º 13/2019, de 12.02, que deixou incólume o respetivo n.º 1 e aditou designadamente o seu n.º 3 no qual se regula o período inicial mínimo de duração do contrato, sem qualquer referência a um período de renovação mínimo.
Do ponto de vista lógico-racional, a imperatividade da renovação por período mínimo inferior três anos esbarra com a incontroversa possibilidade de as partes afastarem a renovação do contrato de arrendamento, carecendo de compreensão lógica que os contraentes pudessem estipular que o contrato não se renovasse finda a sua vigência e estivessem impedidas de acordar a renovação por um período inferior a três anos”.
A determinar que se sumariasse que “o prazo legal de três anos referido no artigo 1096.º, n.º 1, do CCivil têm natureza supletiva, apenas sendo aplicável caso as partes nada tenham estipulado em matéria de prazo de renovação do contrato e esta não tenha sido por elas expressamente afastada” ;
- da RL de 10/01/2023 - Relator: Luís Filipe Pires de Sousa, Processo nº. 1278/22.4YLPRT.L1-7 -, no qual, de forma esclarecedora, sumariou-se que a “jurisprudência vem entendendo, maioritariamente, que, da redação do Artigo 1096º, nº 1, do Código Civil, dada pela Lei nº 13/2019, de 1.2. (entrada em vigor a 13.2.2019), decorre que, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo imperativo de três anos.
II. Dissente-se dessa interpretação porquanto:
i. Se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus);
ii. A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º;
iii. Na lógica da tese referida em I, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Se assim fosse, o disposto no nº3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº 3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo.
iv. O direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato” ;
- da RP de 09/10/2023 - Relator: Miguel Baldaia de Morais, Processo nº. 1467/22.1YLPRT.P1 -, em cujo sumário consta que a “norma constante do nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 13/2019, de 12.02, respeitante à renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é de natureza supletiva.
II - O uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do mencionado preceito legal, significa que o legislador consentiu às partes a possibilidade de convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos.
III - Tal entendimento resulta não só da interpretação literal do preceito, mas igualmente da sua interpretação sistemática, pela conjugação, designadamente, dos artigos 1095.º, n.º 2, 1096.º, n.º 1 e 1097.º, n.º 3, todos do Código Civil” ;
- da RL de 16/05/2024 - Relatora: Carla Cristina Figueira Matos, Processo nº. 2807/22.9T8CSC.L1-8 -, constando do sumário que “partindo dos termos da redação da norma (o art.º 1096 nº 1 do CC), entendemos que os mesmos apontam no sentido de que a norma é integralmente supletiva, pois logo no seu início consta a expressão “Salvo disposição em contrário”, da qual resulta que a estipulação correspondente ao corpo da norma é (toda ela) supletiva; por outro lado, a única ressalva prevista no preceito encontra-se na sua parte final, reportando-se ao que consta no número seguinte (que contém previsão diversa para determinado tipo de contratos), e não a qualquer segmento do corpo da norma.
II. Entender que parte da norma é supletiva e parte é imperativa não tem suporte adequado na redação da norma, e não pode haver interpretação que não tenha um mínimo de correspondência verbal com o texto.
III. Por outro lado, não faria sentido que a lei permitisse o mais (estipulação de que não há renovação automática do contrato) e não permitisse o menos (estipulação de renovação automática por período inferior a três anos).
IV. Interpretação diversa contenderia com o reforço da segurança e estabilidade do arrendamento urbano que a Lei 13/2009 pretendeu fomentar, pois contribuiria para o aumento de contratos nos quais fosse expressamente afastada a possibilidade de renovação automática, único modo de obstar à renovação pelo período de três anos, o que nos parece que manifestamente não corresponderá ao pensamento legislativo.
V. O que resulta da redação do art.º 1096 nº 1 do CC é que inexistindo no contrato qualquer cláusula em sentido contrário, o mesmo renovar-se-á por período igual ao estipulado para a sua duração inicial, e se este for inferior a três anos, a renovação será por três anos.
VI. E é aqui que se atinge o objetivo da Lei 13/2019, pois nos casos em que o contrato não contenha qualquer clausula relativa à sua renovação, a nova redação do art.º 1096 nº 1 do CC assegura a renovação por período igual ao da duração inicial desde que igual ou superior a três anos, ou por três anos quanto a duração estipulada para o contrato for inferior.
VII. A solução legal de renovação, por pelo menos três anos, dos contratos de arrendamento que vem prevista no art.º 1096 nº 1 do CC pressupõe a inexistência de cláusula contratual que disponha diversamente” ;
- da RC de 14/10/2025 - Relator: Luís Ricardo, Processo nº. 903/25.0YLPRT.C1 -, constando do sumário que o “prazo de renovação automática do contrato de arrendamento, consagrado no art. 1096º, nº1, do Código Civil, tem natureza supletiva, apenas operando no caso de as partes não estabelecerem, por acordo ou convenção, uma regra diversa.
II – O senhorio pode opor-se à renovação do contrato desde que comunique esse propósito ao inquilino com a antecedência prevista no art. 1097º, nºs 1 e 2, do Código Civil.
III – No caso de se tratar da primeira renovação, caso o senhorio manifeste o propósito de não manter o vínculo contratual, a oposição apenas produz efeitos decorridos três anos após a celebração do mesmo (art. 1097º, nº3, do Código Civil)”.
Ora, escalpelizando a argumentação exposta, entendemos ser de perfilhar, sem hesitações, o entendimento que reconhece a total supletividade da norma contida no nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil.
Com efeito, e sem querermos reproduzir a argumentação já exposta nos vários arestos citados, impressiona-nos a circunstância da lei permitir que as partes contratantes afastem, de todo, a renovação do contrato de arrendamento para habitação com prazo certo e, no entendimento da norma como imperativa, vincula-se as partes a um prazo de renovação de, no mínimo, 3 anos, em vez do contratualmente acordado, o que contrariaria e colidiria com o argumento a maiori ad minus.
Para além de que, no mesmo entendimento imperativo, desde que as partes previssem a renovação do contrato de arrendamento (ou, pelo menos, não afastassem esta renovação), este sempre teria a duração mínima de 4 anos (1 ano de mínimo imperativo, acrescido da renovação imperativa de 3 anos), o que seria dificilmente compatível ou consonante com o previsto no nº. 3, do artº. 1097º, o qual, existindo previsão de renovação do contrato, impõe um prazo mínimo garantido de vigência de 3 anos a contar da data da sua celebração.
Ou seja, acaso tal imperatividade fosse de acolher, a determinar aquele prazo de duração mínima de 4 anos, não se perceberia qual a utilidade deste nº. 3, do artº. 1097º, a impor um período mínimo de vigência contratual de 3 anos.
Na reversão do exposto para o caso concreto, temos que o contrato de arrendamento foi celebrado com efeitos do seu início em 01/05/2021, pelo prazo de 3 anos, com renovação automática por sucessivos e iguais períodos de 1 ano.
A Requerente senhoria opôs-se à renovação automática, por carta registada com aviso de recepção, datada de 06/06/2024, a qual foi recepcionada pelo Réu inquilino em 07/06/2024, ou seja, mais de 120 dias antes da renovação do contrato, que ocorreria em 01/05/2025, conforme referido artigo 1097.º, n.º 1, alínea b), do Cód. Civil.
Pelo que, em conformidade com o supra exposto e posição adoptada, tal oposição à renovação mostra-se válida e eficaz, pois, aquele prazo de renovação automática de 1 ano, contratualmente acordado, foi legitimamente acordado entre as partes, no âmbito da liberdade contratual de que as mesmas gozam, legalmente facultada, injustificando-se, assim, a consideração de um necessário e vinculístico prazo de renovação contratual de 3 anos, atento o não reconhecimento da natureza imperativa do nº. 1, do artº. 1096º, do Cód. Civil.
Donde, impõe-se o reconhecimento de que tal contrato cessou em 30/04/2025, em virtude da declarada, e atempada, oposição à respectiva renovação.
Consequentemente, na falência das conclusões recursórias, improcede a pretensão recursiva, mantendo-se a sentença recorrida/apelada, nos seus precisos termos.
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Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, as custas do presente recurso são da responsabilidade do Requerido/Recorrente, atento seu decaimento.
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IV. DECISÃO
Destarte e por todo o exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:
a. Julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelo Requerido/Apelante AA, em que figura como Requerente/Apelada NEPTUNECATEGORY, S.A. ;
b. Em consequência, confirma-se a sentença recorrida/apelada ;
c. Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, atento o seu decaimento, as custas do presente recurso são da responsabilidade do Requerido/Recorrente.
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Lisboa, 23 de Abril de 2026
Arlindo Crua – Relator
Laurinda Gemas – 1ª Adjunta
João Severino – 2º Adjunto
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1. A presente decisão é elaborada conforme a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, salvaguardando-se, nas transcrições efectuadas, a grafia do texto original. |
