| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:
Em 7/6/2011 C. (entretanto substituída por H., S.A. na posição de exequente) intentou acção executiva contra P.S. e M.S., liquidando a quantia exequenda em € 153.857,35 e apresentando como títulos executivos contratos de mútuo com hipoteca titulados por escritura pública, mais alegando o incumprimento contratual dos executados e o vencimento de todas as prestações dos mútuos.
Após regular citação dos executados foi registada a penhora do imóvel pela apresentação 3302, de 29/2/2012, e lavrado o auto de penhora, com data de 20/3/2012.
No âmbito das diligências tendentes à venda do imóvel penhorado, por auto de 29/9/2022 a agente de execução constituiu A.S. como depositária do mesmo, por esta estar presente no imóvel penhorado e ter declarado “que está a arrendar o imóvel há cerca de 3 anos e que o valor da renda é de € 15,00”.
Em 6/3/2025 a depositária foi notificada para, no prazo de 10 dias fixado pela agente de execução, informar se se mantinha a situação referida no auto de constituição de depositário de 29/9/2022 e, em caso afirmativo, para “juntar o contrato de arrendamento, bem como o comprovativo do cumprimento das obrigações fiscais”.
Em 22/4/2025 foi proferida pela agente de execução a seguinte decisão:
“No âmbito da constituição, em 29/09/2022, da Sra. A.S., como fiel depositária do imóvel penhorado à ordem destes autos, foi declarado por esta que, naquela época, residia no imóvel há cerca de 3 anos, mediante uma retribuição mensal correspondente a uma renda no valor de € 15,00 (quinze euros).
Com vista à obtenção de prova idónea deste arrendamento, bem como a fim de apurar se é este oponível à penhora, e, no caso de ser oponível, a sua consequente publicação no portal do e-leilões, foi notificada a Mandatária (I.M.) da fiel depositária, por via telemática, em 28/01/2025.
Não tendo sido obtida resposta, foi notificada a fiel depositária, com vista à obtenção da prova do arrendamento, pela via CTT, por notificação datada de 06/03/2025, tendo desta notificação sido dado conhecimento à I.M. da fiel depositária, pela via telemática, na mesma data.
Nesta sequência, veio a I.M. da fiel depositária, por requerimento dirigido ao Juiz, em 21/03/2025, requerer a prorrogação do prazo, o que foi concedido, por decisão da AE de 25/03/2025.
Não obstante, não foi até ao presente momento junto aos autos qualquer comprovativo do alegado arrendamento, devendo a venda do imóvel prosseguir, considerando-se este livre de quaisquer ónus e/ou encargos, que não sejam os registados na conservatória do registo predial”.
Por requerimento de 14/5/2025 a depositária reclamou dessa decisão da agente de execução.
Por despacho de 19/11/2025 foi indeferida a reclamação e determinado o prosseguimento da execução com a realização da venda do imóvel penhorado.
Por requerimento de 9/12/2025 a depositária veio arguir a nulidade de todos os actos praticados após 10/7/2022, em virtude da caducidade da procuração outorgada pela exequente às suas ilustres mandatárias, requerendo a notificação da exequente “para que em prazo devido, seja constituído mandatário, sob pena dos executados serem absolvidos da instância ou ficar sem efeito a defesa dos interesses da exequente até aqui efectuada (artº.: 44º do CPC)”.
Com esse mesmo requerimento a depositária juntou documento particular datado de 3/1/2019 e intitulado “contrato de arrendamento para habitação”, subscrito por si na qualidade de arrendatária e pelos executados na qualidade de senhorios, constando do mesmo o acordo de vontades dos executados e da depositária no sentido de os primeiros darem de arrendamento à segunda o imóvel penhorado, para habitação exclusiva da depositária, filhos e companheiro, e contra o pagamento da “renda em dinheiro no valor de € 100,00 e todas as despesas mensais correntes e outras que incidem sobre aquele, que se estimam em € 500,00 mensais, ambas num valor anual aproximado de € 720,00 (…)”.
No exercício do contraditório a exequente juntou (por requerimento de 10/12/2025) procuração forense outorgada em 4/6/2024 e válida por dois anos, aí conferindo às ilustres advogadas que praticaram actos nos autos como suas mandatárias após 10/7/2022, “os mais amplos poderes forenses gerais, incluindo os de (…) ratificar o processado”. Nesse mesmo requerimento a exequente declarou ainda a “ratificação de tudo o processado”.
Foi então proferido despacho em 21/1/2026, aí se julgando sanada a irregularidade invocada pela depositária através do seu requerimento de 9/12/2025, e mais se decidindo que o contrato de arrendamento junto com o mesmo requerimento era “ineficaz em relação ao exequente e demais intervenientes nos presentes autos, incluindo a pessoa singular ou colectiva que adquirir o bem em venda executiva, não havendo lugar a qualquer direito de preferência que possa ser exercido nos presentes autos, devendo a execução prosseguir os seus termos, com realização da venda do imóvel penhorado”.
A depositária recorre deste despacho relativamente a ambos os segmentos decisórios, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
1.ª O douto tribunal recorrido não podia, sem notificar pessoalmente as partes e as mandatárias das irregularidades, falta de mandato e declaração falsa de uma das mandatárias, considera-las como sanadas,
2.ª E porque aquelas não tendo ainda sido sanadas, influenciam na decisão e exame da causa, porque entre outras, originaram a prossecução do imóvel penhorado para venda electrónica, deve esta decisão ser considerada nula, nos termos dos artºs.: 195º nºs. e 2 e 48º /2 do C.P.C.
3.ª Devendo por isso, todo o processado ser anulado, desde o momento em que essa falta ocorreu, segundo o artº.: 195º / 2 do CPC.
4.ª Mesmo sabendo do historial, o douto tribunal pronunciou-se no sentido de não reconhecer o direito de preferência desta arrendatária, por o contrato ser posterior ao registo da penhora do bem imóvel em apreço.
5.ª Diferentemente defende o douto Acórdão do STJ de 15.02.2022, no Procº. 718/11.2TBALQ-B.L1. S1, em que foi relatora a Sra. Conselheira Clara Sottomayor “ A venda, em processo executivo de imóvel arrendado para habitação, quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado depois da constituição da hipoteca desse imóvel, não faz caducar o arrendamento, como decorre do artº.: 1057º do C.C, não sendo aplicável o artº.: 824º /2 do C.C. “
6.ª Seguindo de perto o AUJ nº.: 2/2021 de 05 de Julho de 2021 : “ “O artº 824º /2 do CC, não se aplica nem directa e nem analogicamente, ao arrendamento, não caducando assim o contrato celebrado depois do registo da hipoteca, havendo-se antes como transmitida a posição do locador para o terceiro adquirente do prédio alienado em venda judicial “.
7.ª Portanto os direitos de garantia ou reais, não abrangem o arrendamento que tem natureza obrigacional e não real.
8.ª Da mesma forma, e tendo o arrendamento para habitação um regime próprio, que o opõe a outros direitos reais, não se pode entender como não tem a arrendatária ora recorrente direito de preferência na venda do mesmo, ainda que a penhora tenha sido registada antes da outorga do arrendamento.
9.ª Deve por isso a douta decisão ser declarada nula, revogando-se a mesma e substituindo-a por uma que reconheça à arrendatária o direito da preferência na alienação do bem imóvel penhorado.
10.ª A decidir nos termos expostos, a douta Decisão violou expressamente os preceitos contidos nos artº.s. 48º, 195º/2 e 1057º do CC e 615º/1 al. d. 2ª parte, 607º do CPC nºs. 4 e 5 e artº 205º da CRP.
Pela exequente foi apresentada alegação de resposta, aí pugnando pela manutenção dos dois segmentos decisórios recorridos.
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Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, as questões submetidas a recurso, delimitada pelas aludidas conclusões, prendem‑se com:
· O não suprimento da irregularidade relativa à falta de procuração e suas consequências quanto aos actos processuais praticados no âmbito dessa falta;
· O reconhecimento do direito da depositária/recorrente a preferir na alienação do imóvel penhorado.
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A factualidade com relevo para a decisão do presente recurso é a que consta do relatório que antecede.
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Da irregularidade relativa à falta de procuração
É o seguinte o teor do despacho recorrido, nesta parte:
“Falta de procuração outorgada pela exequente:
Após a arguição da falta de mandato, as Ilustres Mandatárias da exequente juntaram os autos procuração forense outorgada pela exequente a seu favor e com ratificação do processado, pelo que julgo sanada a falta de mandato invocada nos autos em 09-12-2025 pela depositária A.S. e a executada M.S.
Notifique”.
Contrapõe a recorrente, no essencial, que as irregularidades decorrentes da falta de procuração, correspondentes à audição da exequente sobre a modalidade de venda e ao acto da agente de execução de escolha de leilão electrónico para a venda, não podiam ser sanadas sem que fosse notificada pessoalmente a exequente e as suas ilustres mandatárias para as irregularidades. O que gera a nulidade de todo o processado desde que ocorreram tais irregularidades e, por consequência, a nulidade da decisão recorrida.
Resulta do art.º 48º do Código de Processo Civil que a falta de procuração e a sua insuficiência ou irregularidade podem, em qualquer ser arguidas pela parte contrária e suscitadas oficiosamente pelo tribunal, devendo ser fixado prazo dentro do qual deve ser suprida a falta ou corrigido o vício e ratificado o processado, e ficando sem efeito tudo o que haja sido praticado pelo mandatário, caso tal prazo finde sem que esteja regularizada a situação.
Como explicam António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 81), “a regularidade do pressuposto processual do patrocínio judiciário não depende apenas da constituição de advogado quando esta se revele obrigatória; é ainda posta em causa em situações em que um terceiro (máxime, um advogado) intervém em putativa representação de uma parte sem, no entanto, estar munido dos imprescindíveis poderes forenses ou com base em procuração que se mostre insuficiente (v.g. falta de poderes especiais) ou que padeça de irregularidades (v.g. falha na representação da pessoa colectiva). Detectada alguma das referidas situações, oficiosamente ou mediante arguição da parte contrária, o juiz deve diligenciar no sentido da regularização do patrocínio judiciário (com notificação não apenas da parte como ainda do mandatário que em nome dela interveio (…)”. E mais explicam que “nos casos em que se verifique a falta pura e simples de procuração, não bastará, em regra, a sua junção, sendo necessária a ratificação do processado …). Esta ratificação será de dispensar quando se demonstre, pelo conteúdo da procuração, que foi subscrita em data anterior à da apresentação da peça. E que, em tal circunstância, para todos os efeitos, o advogado ou o solicitador, quando agiu em representação da parte, fê-lo efectivamente (nos termos que a procuração o demonstram) ao abrigo de um mandato que já existia, ainda que não estivesse documentado nos autos”.
Regressando ao caso concreto, não suscita controvérsia que a procuração outorgada pela exequente em 10/7/2020 (e junta aos autos em 9/7/2021) era válida por dois anos a contar da sua emissão, pelo que caducou em 10/7/2022.
Ou seja, a partir desta data verificou-se a falta de procuração outorgada pela exequente às ilustres advogadas (Dr.ª AF e Dr.ª LI) que continuaram a praticar os actos do processo que à exequente respeitavam, em putativa representação da mesma, incluindo o recebimento electrónico das notificações destinadas à exequente.
E suscitada tal falta pela recorrente através do seu requerimento de 9/12/2025, a exequente (através da Dr.ª LI) apresentou em 10/12/2025 a procuração outorgada pela exequente em 4/6/2024 e válida por dois anos a contar da sua outorga, através da qual concedia poderes forenses gerais à Dr.ª LI e a mais duas ilustres advogadas (a Dr.ª AF e a Dr.ª CS), bem como os poderes especiais para ratificar o processado.
Acresce que no requerimento de 10/12/2025 com o qual foi junta a procuração em questão ficou ainda expresso que a exequente ratificava “tudo o processado”.
Ou seja, ainda que a declaração de ratificação de tudo o que foi processado entre 10/7/2022 e 4/6/2024 não tenha ficado a constar da procuração outorgada nesta última data, ficou aí a constar que a exequente concedeu às advogadas a quem conferiu os poderes forenses gerais o poder especial de ratificar o que havia sido processado nos autos da execução. Pelo que a declaração de ratificação efectuada pela Dr.ª LI com o requerimento de 10/12/2025 é plenamente válida e eficaz, dado que a mesma detinha poderes especiais para tanto.
Por outro lado, e estando declarada pela exequente (através da sua ilustre mandatária) essa ratificação de tudo o que havia sido processado nos autos da execução, o que inclui o que foi processado entre 10/7/2022 e 4/6/2024, a irregularidade notada pela recorrente (a falta de procuração para a prática dos actos processuais ocorridos após 10/7/2022) mostra-se sanada, à face do disposto no art.º 48º do Código de Processo Civil.
Acresce que a circunstância de ter sido junta a procuração em falta e a declaração de ratificação, sem precedência do despacho de regularização a que respeita o nº 2 do art.º 48º do Código de Processo Civil, em nada afasta a eficácia da sanação prevista nesse preceito legal. Com efeito, se a parte que praticou a irregularidade reconhece desde logo a sua existência (quando esta é arguida pela contraparte) e se apresenta a sanar a irregularidade, torna-se irrelevante para os fins em questão que o tribunal tenha também de reconhecer (previamente) a existência da irregularidade e tenha de fixar prazo à parte para a sanar. Aliás, a prolação de tal despacho, nessa situação, redundaria na prática de um acto inútil e, por isso, proibido, nos termos do art.º 130º do Código de Processo Civil.
Assim, e se é certo que se verificou a irregularidade da representação forense da exequente após 10/7/2022, tal irregularidade ficou suprida com a junção da procuração em falta em 10/12/2025, acompanhada da válida e eficaz declaração de ratificação de tudo o que havia sido processado entre aquela data e a data da outorgada procuração. O que é o mesmo que afirmar a manutenção do pressuposto processual do patrocínio judiciário, por um lado, e a ausência de qualquer irregularidade nos actos processuais praticados nesse intervalo temporal, decorrentes da irregular representação forense da exequente.
Pelo que, nesta parte, improcedem as conclusões do recurso, não havendo que fazer qualquer censura à decisão que julgou sanada a falta de procuração outorgada pela exequente.
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Do direito de preferência
É o seguinte o teor do despacho recorrido, nesta parte:
“Contrato de arrendamento juntos aos autos em 09-12-2025
Juntamente com o seu requerimento de 09-12-2025, a depositária A.S. e a executada M.S., juntaram a cópia de um contrato de arrendamento celebrado em 03‑01-2019, outorgado pelos executados, na qualidade de senhorios e a depositária A.S., como arrendatária, que tem como objecto o prédio penhorado nos autos.
Sucede que o prédio em causa foi objecto de penhora nos presentes autos, registada em 29-02-2012, pelo que tal contrato de arrendamento é ineficaz em relação ao aqui exequente, nos termos previstos no art. 819.º do C.C., no qual se prevê que: «Sem prejuízo das regras do registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados».
Saliente-se que essa norma foi objecto de alteração pelo DL n.º 38/2003, de 08/03 que introduziu na norma a referência expressa ao “arrendamento” dos bens penhorados.
Sendo tal arrendamento ineficaz em relação ao exequente, é também ineficaz em relação ao adquirente do prédio na venda executiva que é promovida nos autos pelo referido exequente.
Por outro lado, quanto a eventual direito de preferência na venda do bem, como se expõe no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21-01-2025 (Processo n.º 19784/09.4T2SNT-I.L1-7, publicado em www.dgsi.pt) “se o arrendamento constituído depois do registo da penhora é inoponível à execução (cfr. Art. 819.º do C.C.) e se o seu destino é a extinção por caducidade, em caso de venda na acção executiva (cfr. Art. 824.º n.º 2 do C.C.), não poderá, com base num contrato de arrendamento ineficaz e que se extinguirá necessariamente com a venda executiva, opor-se ao exequente, ou a qualquer outro interveniente na execução, um direito de preferência nele sustentado, por dever este também ser tido por ineficaz para a execução e por sempre se extinguir com a cessação, por caducidade, do arrendamento. Neste caso, o titular do direito de propriedade que adquiriu um bem penhorado e com registo de penhora anterior ao dessa aquisição, não pode ignorar, por força da fé-pública do registo e do princípio da prioridade registral (cfr. Art.s 1.º, 2.º n.º 1 al. n), 5.º, 6.º e 7.º do Código de Registo Predical), que o seu direito de disposição e oneração da coisa que lhe pertence ficou parcialmente limitado, por esse bem ter ficado subordinado à satisfação preferencial da garantia do crédito do exequente (cfr. Art. 822.º n.º 1 do C.C.). O proprietário, nestas condições, não está inibido de alienar o bem a terceiros, ou onerar a coisa, pois esses actos não deixam de ser tidos por válidos. No entanto, esses actos são ineficazes para a execução, por força do Art. 819.º do C.C..
Quanto aos direitos do arrendatário, os mesmos estão incindivelmente ligados à subsistência e vigência do contrato de arrendamento e, bem assim, no que se refere à execução, à regra da ineficácia ou inoponibilidade desses direitos a todos os intervenientes da execução (cfr. Art. 819.º do C.C.).
Também o arrendatário, por força da fé-pública do registo predial (cfr. Art.s 5.º e 7.º do Código de Registo Predial), não pode invocar a ignorância sobre o facto de o bem locado estar já penhorado e que o proprietário, que lhe arrendou esse imóvel, o adquiriu depois o registo da penhora. Nessa medida, também não pode ignorar que o direito de arrendar o imóvel nessas condições está objectivamente limitado por estar condicionado à realização da garantia de satisfação do crédito do exequente.
De certo modo, um contrato de arrendamento celebrado nestas condições deve ter-se com sujeito a uma espécie de condição resolutiva legal (v.g. no Art. 824.º n.º 2 do C.C.), ou considerado como dependente da subsistência dos poderes limitados de administração dos bens pelo proprietário (v.g. Art. 1024.º, conjugado com os Art.s 822.º e 824.º n.º 2, todos do C.C.), sendo que, verificada essa condição, ou extintos esses poderes limitados de administração, por força da venda executiva, o contrato de arrendamento caduca, à semelhança do disposto no Art. 1051.º n.º 1 al.s b) ou c) do C.C., conforme se entenda ser o caso, afastando-se assim a regra do Art. 1057.º do C.C..
Em suma, o arrendatário não pode deixar de estar ciente da precariedade da sua posição contratual e, consequentemente, da ineficácia para a execução da existência do contrato de arrendamento celebrado nestas condições, que implica necessariamente a mesma limitação legal quanto ao exercício de direitos, como o direito de preferência, que daquele emergem.
Pelo exposto e concordando integralmente com a argumentação do referido acórdão, julgo o contrato de arrendamento acima referido ineficaz em relação ao exequente e demais intervenientes nos presentes autos, incluindo a pessoa singular ou colectiva que adquirir o bem em venda executiva, não havendo lugar a qualquer direito de preferência que possa ser exercido nos presentes autos, devendo a execução prosseguir os seus termos, com realização da venda do imóvel penhorado”.
Já a recorrente invoca a jurisprudência que resulta do AUJ 2/2021, com o seguinte segmento uniformizador: “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109º, nº 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no nº2 do artigo 824º do CCivil”. E daí retira que, não caducando o arrendamento com a venda judicial, é de afirmar o direito de preferência do arrendatário nessa venda, mesmo que a penhora tenha sido registada antes da celebração do contrato de arrendamento.
Revisitando a fundamentação do AUJ 2/2021, aí se refere que:
“O aporema daqui reside em saber se a venda de um imóvel hipotecado e arrendado, por contrato de arrendamento urbano para habitação posterior ao registo da hipoteca, realizada no âmbito de liquidação efectuada em processo de insolvência do locador, provoca a caducidade do arrendamento, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 824º do CCivil.
(…)
Começamos por dizer que o contrato de arrendamento, na sua estrutura, é um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional, do qual decorre para o locador a obrigação de proporcionar ao locatário o gozo de um imóvel, temporariamente, mediante uma determinada retribuição, estando o seu enquadramento legal perfeitamente definido no artigo 1022º do CCivil, não se tratando, pois, de um direito real de gozo, encontrando-se expressamente afastado do Livro III – Direito das Coisas - sendo certo que neste específico domínio estamos adstritos ao princípio da tipicidade (artigo 1306º do CCivil), o qual afasta, à partida, qualquer possibilidade de analogia.
Essa tipicidade concreta mostra-se abrangida pela norma do artigo 824º, nº2 do CCivil, a qual é clara, precisa e concisa, no que concerne aos direitos que caducam em sede de venda executiva, pois estes são apenas os reais e não também os obrigacionais, caso do arrendamento.
(…)
Prima facie, há que acentuar que não obstante algumas características particulares do arrendamento, maxime, as que conferem ao locatário o poder de usar dos meios facultados ao possuidor, se for perturbado no exercício dos seus direitos, nos termos do artigo 1037º, nº2 do CCivil, contra o locador ou contra aquele que dele adquira o direito por força do artigo 1057º, o arrendamento é um direito pessoal de gozo (assim qualificado expressamente pelo artigo 1682º, nºs1 e 2 do CCivil), definido pelo artigo 1022º do CCivil, nos termos apontados supra, como o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa mediante uma retribuição, sendo nesta que reside a natureza creditícia da relação: é um direito creditório referente a uma coisa, não é um direito sobre a coisa; por outro lado a inerência, afloramento da sequela, não lhe confere a característica do absolutismo do direito, apanágio de um direito real, uma vez que o mesmo não corresponde a uma obrigação passiva universal, mas antes a um direito relativo ao senhorio, pois apenas a este o arrendatário poderá exigir que lhe seja assegurado o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina, bem como que proceda às reparações necessárias, nos termos dos artigos 1031º, alínea b) e 1036º do mesmo diploma, cfr Pereira Coelho, in Arrendamento, 1988, 16/22.
Como se faz notar no Acórdão recorrido, fazendo apelo a Galvão Telles, in Arrendamento, 84 e Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 6ª edição, página 78 «[a] concessão do gozo significa que nada se transmite, nada se transfere, nada se aliena. O que sucede é que o locador se vincula à prestação de proporcionar esse gozo ao arrendatário, adquirindo este, em contrapartida, o direito à mesma prestação – de natureza obrigacional – e não qualquer direito sobre a coisa».
Ademais, dispondo o artigo 109º, nº 3 do CIRE que «A alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância», daí resulta a garantia para o arrendatário da manutenção do seu contrato de arrendamento, ex vi do disposto no artigo 1057º do CCivil onde se prevê que «O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.», de onde a lei mais do que prever a transmissão para o novo proprietário do contrato de arrendamento anteriormente celebrado, impõe que nessa transmissão se mantenham intactos todos os direitos e obrigações que impendem sobre o direito transmitido.
Ora, aquela previsão específica, faz afastar, a se, de um lado, a aplicação do normativo inserto no artigo 824º, nº 2 do CCivil, por no mesmo não haver qualquer referência à ocorrência da caducidade relativamente aos direitos obrigacionais e, nestes, ao arrendamento, e por outro, por nas causas de caducidade do contrato de arrendamento enunciadas no artigo 1051º do mesmo diploma, não consta a venda, quer em acção executiva, quer em liquidação em processo insolvencial.
Nem se diga ex adverso, que se trata de uma argumentação sem qualquer expressão, uma vez que a enunciação legal embora nunca assuma um carácter taxativo, mas antes meramente exemplificativo, no caso concreto, a apontada omissão, só se poderá ter como propositada, face ao preceituado no artigo 1057º: se o arrendamento se mantém independentemente da transmissão do direito, é óbvio que essa transmissão não o poderá fazer caducar e, daí a impossibilidade manifesta de se poder afastar a aplicação do disposto no artigo 1051º, o qual não prevê como causa de caducidade a venda em processo executivo do imóvel arrendado, nem tão pouco na liquidação insolvencial, que aqui tratamos, entre outros os Ac STJ de 7 de Dezembro de 1995, proc. nº 087516 e de 19 de Janeiro de 2004, proc. nº 03A4098, in www.dgsi.pt; de 20 de Setembro de 2005, CJ STJ, Ano XIII, Tomo III, 29 e de 27 de Março de 2007, CJ STJ, Ano XV, Tomo I, 146.
Só não seria assim, se o legislador podendo prever a hipótese da venda em execução e, concomitantemente, em liquidação insolvencial, o tivesse deixado consignado, sendo certo que o poderia ter feito, atentas as alterações legislativas entretanto ocorridas, mas não o fez (maxime aquando da inclusão no artigo 819º do CCivil do arrendamento posterior à penhora, entre os actos inoponíveis à execução), caso tivesse tido o propósito de fazer caducar o arrendamento anterior à penhora, mas posterior à hipoteca. Nestas circunstâncias específicas, vale a norma ínsita no artigo 109º, nº3 do CIRE, como excepcional, sobrepondo-se, por isso, a qualquer outra aplicação normativa que a não comporta no seu âmbito, vg a situação apreciada no artigo 824º, nº2 do CCivil, esbarrando com esta leitura interpretativa qualquer outro entendimento que a contrarie, cfr a propósito Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 2010, 400; Carvalho Fernandes e João Labareda, Código de Insolvência e Recuperação de Empresas Anotado, 3ª edição, 482, onde se consigna «[V]isto no seu conjunto, pode dizer-se que o regime definido no artº 109º, é dominado pela ideia da tutela do locatário, estranho à insolvência do locador.»; Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano e outros temas de Direito e Processo Civil, 2004, 54; Maria do Rosário Epifânio, Manual de Direito da Insolvência, 7ª Edição,226; Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 8ª edição, 155; Pestana de Vasconcelos, in Insolvência e locação. Os efeitos da insolvência sobre o contrato de locação, RDP, nº70 Abril/Junho 2020; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, 52.
(…)
Há que ter igualmente em atenção que a circunstância de o imóvel, em venda, poder estar hipotecado, não inibe o proprietário de o arrendar, nem de o transmitir a terceiro com lucro, como deflui inequivocamente do disposto no artigo 695º do CCivil, uma vez que hoje em dia a subsistência do direito do arrendatário depende da subsistência de um contrato, que o senhorio pode extinguir por sua vontade unilateral, por via de oposição à renovação, denúncia e/ou resolução, não procedendo as posições que reclamam a ideia de que o contrato de arrendamento «[n]a medida em que sujeita o bem arrendado a uma situação fora da disponibilidade do proprietário devido ao seu carácter vinculístico, traduz-se num verdadeiro ónus e, como tal, deve estar sujeito à extinção por força da venda executiva. O arrendamento de que o senhorio não possa libertar-se a breve prazo é um ónus, não podendo sobrepor-se à hipoteca, porquanto origina a degradação do valor dado em garantia», in M. Isabel H. Menéres Campos, Da Hipoteca – Caracterização, Constituição e Efeitos, 242”.
Ou seja, a questão que foi aí discutida e decidida prende-se com a manutenção do arrendamento celebrado pelo proprietário do prédio hipotecado, após a hipoteca, em caso de venda em processo de insolvência, por não ser aplicável o disposto no nº 2 do art.º 824º do Código Civil.
Já no caso da presente execução, a questão centra-se na (in)eficácia do arrendamento celebrado pelo proprietário (executado) do prédio penhorado, após a penhora, quer face ao exequente, quer face a eventual adquirente do imóvel penhorado e arrendado.
Dito de forma mais simples, não se trata de afirmar a natureza obrigacional (ou real) do arrendamento celebrado após a penhora, para efeitos do disposto no art.º 824º, nº 2, do Código Civil, mas de determinar se o mesmo arrendamento tem alguma eficácia na execução.
Ou seja, em caso algum se coloca em causa o afirmado no AUJ 2/2021, porque os pressupostos em que assentou a interpretação uniforme aí decidida são distintos num e no outro caso.
O que está em causa nesta execução é saber se a recorrente pode opor à exequente a sua qualidade de arrendatária do imóvel penhorado e em fase de venda, designadamente para fazer valer o seu direito a preferir na venda.
A resposta é dada de forma directa pelo preceituado no art.º 819º do Código Civil, que dispõe que “sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”.
Tal redacção do art.º 819º do Código Civil decorre do D.L. 38/2003, de 8/3, diploma pelo qual foi efectuada a reforma da acção executiva, constando do preâmbulo respectivo que “dentro e fora do domínio estrito da execução, são alterados muitos outros pontos do regime processual vigente, bem como alguns preceitos de direito substantivo com eles conexos”.
Ou seja, quando o legislador, no âmbito da aludida reforma da acção executiva, acrescentou o arrendamento ao elenco de actos relativos aos bens penhorados que são ineficazes em relação à execução, tomou posição clara sobre a circunstância de o arrendamento constituir um acto equiparado à oneração do imóvel, para efeitos de não poder ser oponível na execução onde o imóvel foi anteriormente penhorado.
Aliás, essa mesma situação foi até referida na fundamentação do referido AUJ, aí sendo feita referência à solução legislativa que decorre do art.º 819º do Código Civil, quando se afirmou que o legislador incluiu nesse preceito legal o “arrendamento posterior à penhora, entre os actos inoponíveis à execução”, e daí decorrendo especialmente a caducidade do arrendamento, nessa situação.
Isso mesmo ficou igualmente afirmado, não só no acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa citado na decisão recorrida, mas igualmente no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 5/3/2024 (relatado por Carlos Moreira e disponível em www.dgsi.pt), de cujo sumário consta que “perante a função garantística da penhora prevista no artº 822º do CC, e o disposto no artº 819º do mesmo diploma, ao executado está vedado, após a penhora, de dispor, onerar ou arrendar o bem penhorado, sendo que a prática de qualquer destes actos, posto que válida e eficaz fora da execução, é nesta inoponível, e, assim, nela irrelevante”.
Percorrida a fundamentação de tal acórdão (que aqui desde já se acolhe), aí se afirma que “(…) numa interpretação a contrario sensu do art.º 819º, era comummente entendido que este arrendamento podia ser contratado pelo executado, mesmo após o decretamento da penhora.
A consagração expressa do contrato de arrendamento no preceito significou assim que o legislador o quis integrar no lote dos actos jurídicos e contratos realizados/outorgados pelo executado, após a penhora, os quais fulmina de inoponíveis na execução.
O que bem se compreende, pois que este negócio tem virtualidade para frustrar ou, ao menos, prejudicar os efeitos que se pretendem para o acto da penhora.
Na verdade, nos termos do artigo 822.º do CC:
«1. Salvo nos casos especialmente previstos na lei, o exequente adquire pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior.»
Por conseguinte, a penhora assume-se como «o meio de obter o cumprimento coercivo da obrigação, consistindo na apreensão do bem – conservação da garantia geral relativamente a um ou mais bens, na medida do necessário à satisfação daquele crédito – para, através dele (venda ou adjudicação), os Tribunais se substituírem ao executado no cumprimento da respectiva obrigação pecuniária.» - AC. da RG de 10.07.2028, p. 3128/17.4T8VNF-G.G1 in dgsi.pt.
(sublinhado nosso)
Alcança-se assim que o artº 822º do CC atribui à penhora uma função de garantia: beneficiar o credor que promoveu a execução perante outros credores, aqueles que não tenham garantia real anterior.
Esta função garantística apenas pode ser conseguida através da presença prévia da outra função da penhora, a saber: a função conservatória.
Esta visa assegurar a viabilidade da venda executiva dos bens ou direitos sujeitos a penhora.
E desdobra-se numa dupla perspectiva:
• Conservação material (Indisponibilidade material absoluta) – pretendendo-se que o bem, objecto do direito penhorado, não seja desencaminhado ou diminuído no seu valor.
Nesta perspectiva há que ter presente que com a penhora cessa a posse do executado e inicia-se uma nova posse pelo tribunal: o depositário passa, em nome deste, a ter a posse do bem penhorado; ou, no mínimo, a penhora impõe ao executado um desdobramento da posse sobre os seus bens – ele permanece possuidor em nome próprio nos termos do seu direito, de que ainda é titular, mas vê constituir-se sobre eles uma posse que é exercida pelo depositário e que tem o conteúdo que resulta dos poderes que são concedidos a este último.
• Conservação jurídica (Indisponibilidade jurídica relativa) – pretende-se que a faculdade de disposição do direito penhorado que incide sobre o bem apreendido, e que o executado mantém na sua esfera jurídica, não possa ser exercida de modo a privar a venda do seu objecto.
Por conseguinte, se, após a penhora, o executado dispuser, onerar, ou der de arrendamento, o bem penhorado, o negócio jurídico é meramente inoponível no âmbito da execução.
E diz-se «meramente» porque o negócio mantém a sua validade e eficácia extra execução.
Mas não pode ser oposto na execução, ao menos se e na medida em que contenda com direitos e interesses de partes ou intervenientes no processo.
Esta mera inoponibilidade, resulta do facto de, mesmo dentro da execução, se a penhora vier a ser levantada, os efeitos “suspensos” terão lugar retroactivamente à data do acto.
E se a penhora se extinguir por venda, adjudicação ou remição, o acto de oneração ou alienação ou arrendamento caducará por impossibilidade superveniente - Cfr. PENHORA-Mafalda-Maló, AAFDLhttps://aafdl.pt ›
O caso sub judice.
Resulta que já após a penhora o imóvel em causa foi dado de arrendamento.
É assim evidente que tal contrato está abrangido na previsão do artº 819º do CC, sendo, pois, inoponível na execução, vg. contra o interessado que efectuou a melhor oferta na venda electrónica.
(…)
O direito de preferência concedido pelo artº1091.º do Código Civil é um direito genérico/geral, que releva apenas em tese e por princípio; mas podendo e devendo estar sujeito às condições/condicionantes previstas e impostas por legislação especifica/especial.
É o caso que nos ocupa.
A lei é clara em retirar da esfera jurídica do executado o direito de, após a penhora, dar de arrendamento o bem penhorado, de tal sorte que mesmo que o seja, o contrato não é oponível na execução.
Logo, ex vi desta indisponibilidade e inoponibilidade, o contrato de arrendamento em causa não releva na execução e tem, pura e simplesmente, de nela ser ignorado/irrelevado.
O que clama a conclusão óbvia que, assim, vedado está o chamamento do, e alcandoramento no, artº 1091º do CC.
(…)”.
Esta mesma argumentação, que resulta igualmente do despacho recorrido, não é validamente contrariada pela recorrente, nos termos que acabam de se expor, já que a mesma apenas convoca a interpretação do AUJ 2/2021 que, como já se viu, não é aplicável à situação fáctica em apreciação.
E a partir desta argumentação é decisiva a conclusão da ineficácia do arrendamento celebrado entre a recorrente e os executados, no que à execução respeita, designadamente quanto ao invocado exercício do direito à preferência na venda em execução do imóvel penhorado, que não lhe assiste, face aos efeitos da ineficácia referida.
Pelo que, sem necessidade de considerações ulteriores, improcedem na sua totalidade as conclusões do recurso, também nesta parte, não havendo que fazer qualquer censura ao segmento decisório que afirmou a inexistência do direito de preferência da recorrente e ordenou o prosseguimento da execução, com a realização da venda do imóvel penhorado.
***
DECISÃO
Em face do exposto julga-se improcedente o recurso e mantêm-se os dois segmentos decisórios do despacho recorrido.
Custas do recurso pela recorrente, sem prejuízo de eventual benefício de apoio judiciário concedido.
10 de Setembro de 2026
António Moreira
Inês Moura
Higina Castelo |
