| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I.
RELATÓRIO.
A A., ALLEGRO MIND, SOCIEDADE DE INVESTIMENTOS, LDA., intentou processo comum de declaração contra o R., AA, pedindo que seja declarado o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo à loja 301, destinada a comércio ou indústria hoteleira, do prédio sito na Rua 1, e, em consequência, o R. seja condenado a restituir à A. o sinal em dobro, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral e efetivo pagamento.
Como fundamento do seu pedido, a A. alegou, em suma, que no exercício da sua atividade comercial, em 27.09.2022 celebrou com o R. um contrato promessa de compra e venda quanto à indicada loja, na qualidade de promitente compradora e promitente vendedor, respetivamente, tendo entregue sinal no montante de €10.000,00.
Referiu também que o contrato prometido não foi celebrado por culpa exclusiva do R., o qual tem dívidas fiscais, situação que obsta a que a A. cumpra as obrigações fiscais inerentes ao contrato prometido e, por isso, celebrar este.
O R. foi citado e apresentou contestação, bem como reconvenção.
Alegou, em resumo, que a A. sabia que o R. tinha dívidas fiscais e de condomínio relativas à mencionada loja, tendo-se comprometido a pagar tais dívidas antes da celebração do contrato prometido, o que não sucedeu por a A. ter problemas bancários que a impediam de emitir cheques visados.
Referiu também que a A. protelou a realização do contrato prometido com intenção de obter réditos, tendo agido com falta de boa fé e seriedade, sendo que a não realização do contrato prometido decorre de culpa exclusiva da A.
Nestes termos, o R. concluiu pedindo que a ação seja julgada improcedente e o R. absolvido de pedido, bem como seja reconhecido ao R. o direito à resolução do referido contrato promessa e a fazer sua a importância de €10.000,00 de sinal, assim como a A. condenada como litigante de má fé em custas e procuradoria condignas e, a título de indemnização ao R., no pagamento de quantia não inferior a €15.000,00, com comunicação à Ordem dos Advogados, conforme artigo 545.º do CPCivil.
A A. apresentou réplica, na qual manteve o alegado na petição inicial e refutou o referido na reconvenção, considerando que o R./Reconvinte litiga de má-fé, termos em que concluiu pedindo como na petição inicial e a sua absolvição do pedido reconvencional, bem como a condenação do R./Reconvinte no pagamento de multa e indemnização a favor da A./Reconvinda no montante mínimo de €15.000,00.
As partes juntaram documentos e arrolaram prova pessoal.
Realizou-se audiência prévia, na qual proferiu-se saneador, admitiu-se a reconvenção, identificou-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas da prova.
A audiência final teve sessões em 04.02 e 24.02.2025.
Em 01.04.2025 o Juízo Local Cível do Seixal proferiu sentença cujo dispositivo, no que aqui releva, é o seguinte:
«julga-se a acção integralmente improcedente, e, em consequência, decide-se:
a) Absolver o R. do peticionado pela A.
b) Absolver a A. do pedido reconvencional formulado pelo R. (…)
c) Absolver o R. do pedido como litigante de má-fé.
d) Absolver a A. do pedido como litigante de má-fé.
e) Julgar improcedente a excepção de abuso de direito, por não provada. (…)».
Notificada da sentença, a A. veio dela interpor recurso, apresentando as seguintes conclusões:
«I – DO RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO
1. O Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, ao considerar como não provado o facto constante do ponto (ix), a saber: “No dia 10-11-2022, o A. comunicou verbalmente ao representante legal do R. que até dia 22-11-2022 (nova data para realização de escritura pública) para regularizar a situação das dívidas às finanças, pois caso contrário, o mesmo já não teria interesse na realização/ outorga do contrato definitivo.”
2. O Tribunal a quo desconsiderou indevidamente os depoimentos coerentes, detalhados e isentos, nomeadamente do representante legal da Apelante, e da testemunha BB, cuja credibilidade não foi posta em causa, os quais corroboram o referido facto.
3. A referida testemunha afirmou que o representante legal da Apelante estava convicto da realização da escritura na segunda data agendada, 22 de novembro de 2022, e evidenciou surpresa e desânimo perante a manutenção da situação fiscal do Apelado.
4. Porquanto, outra postura teria sido descrita pela referida testemunha se o representante legal da Apelante não soubesse que a celebração do contrato definitivo havia ficado comprometida pela manutenção da situação de incumprimento do Apelado para com o fisco.
5. Resulta ainda das mesmas provas que a Apelante necessitava do imóvel para abertura de uma loja antes do Natal.
6. A prova produzida nos autos, conjugada com as regras da experiência comum, permite concluir que o representante legal da Apelante comunicou clara e inequivocamente ao procurador do Apelado que o prazo para regularização das dívidas fiscais e, com isso, para realização do contrato terminava em 22 de novembro de 2022, estabelecendo uma interpelação admonitória verbal válida e eficaz, com termo perentório e cominação.
7. Deve, assim, ser modificada a decisão da matéria de facto, aditando-se ao elenco dos factos provados o seguinte:
“No dia 10-11-2022, a A. comunicou verbalmente ao representante legal do R. que até dia 22-11-2022 (nova data para realização de escritura pública) deveria regularizar a situação das dívidas às finanças, pois caso contrário, o mesmo já não teria interesse na realização/outorga do contrato definitivo.”;
“A A. necessitava do imóvel objeto de CPCV, em momento prévio ao início da quadra natalícia.”.
II – DO RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
8. Consequência da alteração da matéria de facto, deve igualmente ser revista a apreciação jurídica dos autos.
9. A comunicação verbal efetuada em 10 de novembro de 2022 configura uma válida interpelação admonitória nos termos do artigo 808.º, n.º 1 do Código Civil, fixando prazo perentório para cumprimento e cominação expressa de perda de interesse contratual, convertendo-se a mora em incumprimento definitivo em 22 de novembro de 2022.
10. Resultando, de forma clara, das declarações de parte do representante legal da Apelante, corroboradas pelo depoimento prestado pela testemunha BB que a intenção daquele era a de que o contrato definitivo tivesse sido realizado em 22 de novembro de 2022, porquanto necessitava do imóvel para prossecução da sua atividade, em concreto, para abertura de mais uma loja em data prévia à quadra natalícia
11. Ainda que assim não se entenda, o comportamento do Apelado revela, de forma concludente, uma recusa antecipada de cumprimento, porquanto, mesmo após a primeira data em que a escritura não foi outorgada, não regularizou as dívidas fiscais nem tomou qualquer diligência efetiva para permitir a outorga da escritura na segunda data, apesar de ter recebido um sinal de € 10.000,00 (dez mil euros).
12. Tal conduta, reiterada e omissiva, evidencia a impossibilidade objetiva de cumprimento e consubstancia um comportamento violador dos deveres de boa-fé e cooperação, nos termos da jurisprudência consolidada dos nossos Tribunais Superiores.
13. Decidiu o Supremo Tribunal de Justiça no sentido de que “A efetivação da interpelação admonitória para verificação de uma situação de incumprimento definitivo é dispensável quando se verifique a recusa antecipada de cumprimento por parte do outro promitente, ou perante a verificação de circunstâncias que, analisadas objetivamente, revelem um comportamento concludente no sentido do incumprimento definitivo do contrato.”. – In, Acórdão proferido em 18-06-2024, no âmbito do processo n.º 309/10.5TBTVD.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.
14. Em qualquer caso, sempre se dirá que a Apelante perdeu objetivamente o interesse na prestação, nos termos do artigo 808.º, n.º 2 do Código Civil, uma vez que necessitava do imóvel para abrir nova loja antes da quadra natalícia, objetivo esse que ficou definitivamente frustrado com o incumprimento verificado em 22 de novembro de 2022.
15. A atuação do Apelado violou a confiança depositada no cumprimento pontual da obrigação e frustrou um negócio com cariz temporal essencial, tornando o cumprimento tardio desprovido de utilidade para a Apelante.
16. Por fim, caso improceda tudo o supra exposto, importa frisar que a resolução operada pelo Apelado, através de notificação judicial avulsa (documento junto aos autos – facto provado n.º 18), é infundada e ilegítima, pois assenta numa alegada violação formal sem relevância contratual e, como tal, constitui incumprimento definitivo por iniciativa do próprio.
17. Ou seja, ao ter resolvido sem fundamento o contrato em apreço, o Apelado limitou-se, na verdade, a fazer uma declaração tácita de não cumprimento, provocando, assim, o incumprimento definitivo do contrato por facto imputável a si mesmo.
18. Constituindo aquela notificação judicial avulsa, salvo melhor e douto entendimento, uma tentativa hábil de extinguir a relação contratual, a qual o Apelado nunca teve vontade de concretizar, ao ponto de, conforme supra referido, nem sequer aplicar o produto do sinal na liquidação das dívidas.
19. Por tudo o exposto, deve ser revogada a douta Sentença na parte em que julgou improcedente o pedido de devolução do sinal em dobro, condenando-se o Apelado, nos termos do artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, a pagar à Apelante a quantia de €20.000,00 (vinte mil euros).
A sentença sob censura violou, entre outros, os seguintes preceitos legais:
Artigos 808.º e 442.º do Código Civil.
Nestes termos e nos mais de Direito, deverá a Veneranda Relação de Lisboa dar provimento ao presente recurso, e, por via dele, revogar a Sentença recorrida por douto Acórdão favorável in totum às alegações da Apelante, nos termos acima melhor aduzidos, Fazendo-se, assim, a habitual e necessária Justiça!»
O R. não contra-alegou.
Colhidos os vistos, cumpre ora apreciar e decidir.
II.
OBJETO DO RECURSO.
Atento o disposto nos artigos 663.º, n.º 2, 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do CPCivil, as conclusões do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo do conhecimento de questões que devam oficiosamente ser apreciadas e decididas por este Tribunal da Relação.
Nestes termos, atentas as conclusões deduzidas pela A., aqui Recorrente, não havendo questões de conhecimento oficioso a apreciar, nos presentes autos está em causa apreciar e decidir:
• Da impugnação da decisão de facto e
• Do incumprimento definitivo do contrato promessa e seus efeitos.
Assim.
III.
DA IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE FACTO.
(Conclusões 1. a 7. e 10. das alegações de recurso)
1. Segundo o disposto no artigo 640.º, n.º 1 e 2, alínea a), do CPCivil,
«1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes».
Ou seja, sob pena de rejeição do recurso da decisão de facto, na impugnação desta o Recorrente tem um triplo ónus: (i) concretizar os factos que impugna, (ii) indicar os concretos meios de prova que justificam a impugnação e impõem uma decisão diversa, sendo que caso tenha havido gravação daqueles deve o Recorrente indicar as passagens da gravação em que funda a sua discordância, e (iii) especificar a decisão que entende dever ser proferida quanto à factualidade que impugna.
2. No caso mostram-se cumpridos tais ónus, pelo que importa apreciar a impugnação da decisão de facto deduzida pela A., sendo que esta, em suma, insurge-se quanto ao facto não provado ix), entendendo que o mesmo deve ser dado como provado, e pretende que seja aditado um outro facto ao elenco dos provados.
Vejamos.
2.1. Do facto não provado ix).
O Tribunal recorrido deu aí como não provado que:
« ix. No dia 10-11-2022, o A. comunicou verbalmente ao representante legal do R. que até dia 22-11-2022 (nova data para realização de escritura pública) para regularizar a situação das dividas às finanças, pois caso contrário, o mesmo já não teria interesse na realização/outorga do contrato definitivo.
Fundamentou tal nos seguintes termos:
«Não obstante, as declarações prestadas pelo legal representante da A. a este respeito, resulta da prova produzida, que não ficou cabalmente provado a existência de tal comunicação verbal ao Representante do R., uma vez que as declarações de parte do A. quanto a tal facto não são corroboradas por mais nenhum meio de prova, inclusive testemunhal. Desde logo, a este respeito, temos o depoimento da testemunha BB (Técnica administrativa na empresa de Gestão de Condomínios no Centro Comercial da Amora), a qual apenas referiu que o Sr. CC na altura, aquando da celebração de escritura pública, relativamente ao imóvel em pareço, ficou surpreendido /espantado pela existência de dívidas às finanças por parte do R, mas mais também não viu ou sequer ouviu, até porque em virtude de não ter ocorrido a celebração da escritura foi logo dispensada. Assim, mais não restou ao Tribunal, se não dar tal facto como não provado».
A partir de excertos das declarações de parte da A. e do depoimento da testemunha BB, a A. entende que tal facto deve ser dado como provado.
Apreciemos.
Este Tribunal da Relação de Lisboa analisou a prova documental junta aos autos, bem como ouviu integralmente as declarações de parte da A. e o depoimento da indicada testemunha, ambos prestados na sessão de julgamento de 04.02.2025.
Daquele depoimento não decorre o pretendido pela A: em momento algum a testemunha BB referiu que em 10.11.2022 o representante da A. manifestou falta de interesse na realização do contrato prometido caso este não fosse celebrado em 22.11.2022.
Aliás, a referida testemunha reportou-se àquele último dia, não a 10.11 anterior, tendo dito claramente que dispensaram a sua presença logo que se concluiu que o contrato prometido não seria celebrado, expressando desconhecimento na matéria aqui em causa.
Por outro lado, as declarações de CC configuram-se pouco consistentes, pois a alegada falta de interesse no negócio não se configura como um elemento contextualmente compreensível.
Embora a falta de interesse do credor, aqui A., não esteja sujeita a forma escrita, o certo é que ela não é referida na declaração notarial de 22.11.2022, documento n.º 6 da petição inicial, nem é expressamente declarada na carta da A. de 07.12.2022, documento 7 daquela pela processual, onde o «incumprimento definitivo» decorre antes da existência de dívidas não saldadas do promitente vendedor, não tanto da falta de interesse da promitente compradora, o que se estranha não ter sido aludido por esta, tanto mais que aquela carta foi subscrita pelo seu Ilustre Advogado.
Nestes termos, ponderando tal prova produzida, à luz da experiência comum e das regras da lógica, conclui-se que não se impõe uma «decisão diversa» da recorrida na matéria em causa, conforme artigo 662.º, n.º 1, do CPCivil, termos em improcede nesta sede o recurso, mantendo-se, pois o indicado facto ix) como não provado.
2.2. Do aditamento.
A A. peticiona ainda o aditamento do seguinte facto como provado:
«A A. necessitava do imóvel objeto de CPCV, em momento prévio ao início da quadra natalícia».
Fundamental tal, basicamente, no depoimento da testemunha BB.
Ora, em si mesmo, tal facto é inócuo ao desfecho da ação: relevava explicitar os contornos de tal necessidade e os efeitos daí decorrentes em ordem ao cumprimento do contrato, designadamente da falta de interesse da A. na celebração do contrato prometido em razão do protelamento da sua celebração, aspeto anteriormente abordado.
De todo o modo, ouvido o depoimento da testemunha na matéria em causa, não fica suficientemente explicitada a necessidade da compra antes da quadra natalícia e muito menos se pode concluir que da sua desnecessidade após aquela quadra, tanto mais que se tratava da aquisição de um imóvel, por um valor já expressivo, o que indicia que em todo o caso a A. manteria interesse na utilização do imóvel mesmo após a quadra natalícia.
Improcede, pois, também nesta parte o recurso.
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* *
Em face do exposto, este Tribunal da Relação tem, pois, como provados os seguintes factos:
1. A A. é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto social, entre o mais, a compra, venda e revenda de imóveis, a intermediação na compra, venda, permuta, locação, constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o trespasse ou arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja o imóvel;
2. Em 27-09-2022, a A., no âmbito da atividade comercial, celebrou com o R. um escrito que intitularam «Contrato-Promessa de Compra e Venda», em que a A. prometeu comprar e o R. prometeu vender a fração autónoma designada pelas letras “CR”, correspondente a Loja 301, no terceiro piso, destinada a comércio ou indústria hoteleira, com a área total de 173,15m2, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Rua 1, freguesia de Amora, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora, sob o número 1166, pertencente à freguesia de Amora, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 4450.º, da referida freguesia, com o valor patrimonial tributário de €100.618,81;
3. Do escrito indicado em 2) constam, entre outras as seguintes cláusulas:
• «(…) Cláusula segunda (…)
2. O Imóvel será transmitido ao Promitente Comprador livre de quaisquer ónus e/ou encargos, devoluto de pessoas1 e bens e no estado de conservação em que se encontra na data da assinatura do presente contrato.»;
• «(…) Cláusula terceira (…)
1. O preço estipulado para compra e venda do Imóvel é de €36.500,00 (trinta e seis mil e quinhentos euros) e será pago da seguinte forma:
a) A quantia de €10.000,00 (dez mil euros), entregue na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, através de transferência bancária da conta com o … do Banco Millenium BCP para a conta com o ..., valor que o Promitente Vendedor declara ter recebido e confirma o bom pagamento, após o bom recebimento do mesmo.
b) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de €26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos euros), será entregue, através de cheque visado ou bancário, pelo Promitente Comprador no dia da outorga da Escritura Pública ou Documento Particular autenticado de compra e venda do imóvel. (…)»;
• «(…) Cláusula quarta (…)
1. A Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado de compra e venda do Imóvel será outorgado no prazo de de 45 (quarenta e cinco) dias após a assinatura deste contrato.
2. A marcação da Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado de compra e venda fica a cargo do Promitente Comprador, que deverá notificar o Promitente Vendedor, por qualquer meio suscetível de confirmação de receção, nomeadamente, por carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias, do local, data e hora em que a mesma terá lugar.
3. O Promitente Vendedor compromete-se a entregar ao Promitente Comprador todos os documentos respeitantes ao Imóvel, necessários à outorga da Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado de compra e venda, cuja obtenção seja da sua responsabilidade.
4. O Promitente Vendedor obriga-se a apresentar na data da outorga do título definitivo de compra e venda, declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio, da qual conste o montante de todos os encargos em vigor relativamente à fração objeto do presente contrato, com especificação da natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
5. O Promitente Vendedor será responsável por todas as responsabilidades decorrentes dos encargos anteriormente referidos, a favor da Administração do Condomínio, até ao correspondente mês de agosto de 2022.»;
• «(…) Cláusula sexta
1. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato-promessa por facto imputável ao Promitente Comprador, o Promitente Vendedor poderá optar entre:
- a) Fazer suas as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento do preço; ou,
- b) Requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º do Código Civil.»
• «(…) Cláusula sétima
1. Todas as despesas e encargos relativos à transmissão do Imóvel, nomeadamente, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, o Imposto de Selo e os emolumentos notariais e registais, são da exclusiva responsabilidade do Promitente Comprador;
2. O Promitente Comprador fica responsável pelo pagamento do valor mensal do condomínio, a partir da data da assinatura do presente contrato, incluindo o mês de setembro de 2022.
3. O Promitente Vendedor fica pagamento de quaisquer dívidas que recaiam sobre o Imóvel, respeitantes ao período anterior, à data da assinatura do presente como com o cancelamento na respetiva conservatória do registo predial da hipoteca que incide sob o imóvel prometido vender.»;
• «(…) Cláusula oitava
1. Sem prejuízo do estipulado no número dois da cláusula quarta, as restantes comunicações entre as Partes, no âmbito do presente contrato, deverão efetuar-se por carta registada com aviso de receção, para as moradas indicada o cabeçalho deste contrato, salvo se o destinatário tiver indicado anteriormente, também sob carta registada, outra morada para o efeito.
2. As comunicações feitas conforme o disposto no número anterior serão consideradas recebidas na data em que o destinatário assinar o respetivo aviso de receção.
3. Em caso de devolução da correspondência, por o destinatário não a receber na morada, nem a levantar nos correios dentro do prazo legal, os prazos previstos no presente contrato começarão a contar a partir da data em que o remetente receber a carta devolvida»;
4. O acordo indicado em 2) foi assinado por CC na qualidade de representante legal da A., e pelo Dr. DD, na qualidade de representante legal do R.;
5. Na data indicada em 2), com a assinatura do referido «contrato-promessa», a título de sinal e princípio de pagamento, a representante legal da sociedade A. efetuou uma transferência bancária, para conta indicada pelo R., no valor de € 10.000,00 (dez mil euros), da qual deu a respetiva quitação;
6. A A. pagaria ao R o remanescente do preço acordado em 3) para a venda do imóvel identificado em 2) - o valor de € 26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos euros) – aquando da celebração do contrato definitivo;
7. O contrato definitivo entre A. e R. referente ao imóvel identificado em 2) teria de ser celebrado até ao dia 11 de novembro de 2022;
8. Em 04-11-2022, a A. dirigiu ao R missiva registada ao R. a qual foi rececionada pelo R. em 08-11-2022, designadamente com o seguinte teor:
« (…) venho pelo presente informar de que se encontra agendada a Escritura Pública de Compra e venda do imóvel , para o próximo dia 10 de Novembro de 2022, pelas 10h30, no Cartório Notarial da Dra. Fátima Logrado , sito na Rua 2, Paivas. Deve para o efeito providenciar por todos os documentos respeitantes ao imóvel, necessários à outorga da Escritura Pública e cuja obtenção seja da sua responsabilidade. .(..)»;
9. O R. compareceu, representado por procurador, no dia, hora e local, comunicados na missiva indicada em 8);
10. Em 10/11/2022, foi verificada a existência de valores em dívida por parte do R. à Autoridade Tributária e Aduaneira o que impossibilitou a emissão das guias relativas ao IMT e ao Imposto de Selo, as quais tinham, obrigatoriamente, de ser liquidadas pela A. no momento da celebração do negócio, tendo a escritura pública sido remarcada para o dia 22/11/2022;
11. Em 22 /11/2022 verificou-se que a dívida por parte do R. às Finanças subsistia, não tendo sido outorgada a escritura pública;
12. Na data indicada em 2) a A. era desconhecedora da existência de qualquer dívida às finanças por parte do R.;
13. O A. tinha conhecimento da dívida do condomínio relativamente ao imóvel identificado em 2);
14. O R. em momento prévio à assinatura do «contrato promessa» identificado em 2) não alertou os representantes da A. da existência de dívidas às finanças e da indisponibilidade financeira para liquidar as mesmas;
15. A A. apenas teve conhecimento da existência de dívidas às finanças na primeira data agendada para outorga do contrato definitivo (10 de novembro de 2022), data em que foram confrontados com a impossibilidade de emissão das guias necessárias à realização da escritura pública;
16. Em 07-12-2022, a A. dirigiu ao R., missiva registada com aviso de receção, designadamente com o seguinte teor:
« (…) No entanto, sucedeu, na segunda data agendada para a outorga da referida escritura pública, em 22 de novembro de 2022, a impossibilidade do procurador da N/constituinte, CC, efetuar perante a Autoridade Tributária e Aduaneira a emissão das guias referentes ao IMI e Imposto do selo, devido à existência de valores em dívida e não liquidados perante esta entidade por V. Exa, o que já havia impedido a realização da escritura na primeira data agendada (10 de novembro de 2022). (…) Há, por isso, um reiterado incumprimento na celebração do CPCV. (…) Decorrendo do número dois, alínea a), da Cláusula Sexta do CPCV, no caso em que o incumprimento definitivo do presente contrato-promessa seja por facto imputável ao Promitente Vendedor, é facultado ao Promitente Comprador o direito em receber o dobro do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento. I.e., é facultado à N/constituinte o direito em receber o dobro do valor pago a título de sinal, ou seja, a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros),(…) Mercê do exposto supra, outra alternativa não nos resta senão a de notificarmos V/Exa., por meio da presente missiva, na qualidade de Promitente-Vendedor, para proceder, no prazo máximo de 5 dias, à devolução do sinal em singelo no montante de € 10.000,00 (dez mil euros) pagos à data da assinatura do presente CPCV, por transferência bancária para a conta da N. Constituinte com 0 ... ... (…) Porém, no caso de não proceder à devolução do sinal em singelo, no prazo fixado, desde já informamos que nos encontramos mandatados pela N. Constituinte para intentar a ação judicial visando a condenação de V. Exa. No pagamento do sinal em dobro (…)»;
17. A missiva indicada em 16) não foi rececionada pelo R., ainda que endereçada para a morada indicada no «contrato-promessa» celebrado na data indicada em 2), tendo sido devolvida com a menção «não atendeu»;
18. Em dezembro de 2022, foi pela A, rececionada um documento intitulado «Notificação Judicial Avulsa», remetido pelo R., com vista a por termo ao acordo escrito celebrado entre as partes indicado em 2), e cujo o teor se dá por aqui integralmente reproduzido.
19. Em 11-01-2023, a A. dirigiu missiva registada ao R., na pessoa da sua IL. Mandatária, designadamente com o seguinte teor:
«(…) face à conduta do V. Constituinte, considera-se resolvido o contrato-promessa em apreço, tendo a N/Constituinte direito a receber em dobro o montante pago a título de sinal (…)».
20. A fração autónoma indicada em 2) permanece por vender.
*
Considera-se como não provada a seguinte factualidade:
i. Que o Sr. CC (legal representante da A.) se dirigiu ao Serviços da Autoridade Tributária da Amora, com o procurador do R. (com poderes especiais de representação) com a finalidade de obter informações sobre a situação tributária do R. que lhe foi revelada;
ii. Que os serviços da autoridade Tributária da Amora confirmaram a existência de dívidas do R. no valor de €8.000,00 e que foi esclarecido ao legal representante da A. (Sr. CC) e procurador da R. (Dr. DD) como as mesmas deviam ser liquidadas;
iii. Em 10-11-2022, o procurador do R., Dr. DD solicitou ao Sr. CC, procurador da A. para dar cumprimento ao «acordado verbalmente» no sentido de fazer o pagamento antecipado das dívidas através de montantes que depois seriam descontados.
iv. O Sr. CC (legal representante da A.) comprometeu-se pessoalmente a efetuar o pagamento das dívidas da Autoridade Tributária do R. antes da celebração do contrato definitivo, e deslocou-se sozinho aos serviços da Autoridade Tributária nas Paivas;
v. Antes da realização do acordo /escrito identificado em 2), o R. ficou a saber que quem ia comprar a loja/imóvel identificado em 2), não era o Sr. CC, mas sim a sua filha EE, através da A.;
vi. No dia 22-11-2022, a Escritura Pública de compra e venda do imóvel identificado em 2) não foi realizada por:
- a Autora não ter conseguido resolver antes da realização da escritura problemas de financiamento bancários que permitissem emitir cheques visados para pagamento das dividas da responsabilidade do R.;
vii. Em 22-11-2022, o R. propôs à A, através do seu procurador, a outorga de uma alteração ao «contrato-promessa» indicado em 2), no sentido da A. realizar o pagamento das dívidas do R. reclamadas pela Autoridade Tributária e pela Administração do Condomínio antes da realização do contrato definitivo, no montante global que depois seria descontado em encontro de contas entre A. e R.;
viii. O A. avisou o R. com uma antecedência de 6 (seis) dias relativamente à 1ª data marcada para a outorga da escritura pública: 10-11-2022;
ix. No dia 10-11-2022, o A. comunicou verbalmente ao representante legal do R. que tinha2 até dia 22-11-2022 (nova data para realização de escritura pública) para regularizar a situação das dívidas às finanças, pois caso contrário, o mesmo já não teria interesse na realização/ outorga do contrato definitivo.
IV.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
(Conclusões 8. a 19. das alegações de recurso).
Os presentes autos referem-se a um contrato promessa bilateral de compra e venda de um imóvel: A./Recorrente e R./Recorrido obrigaram-se a celebrar um contrato de compra e venda relativamente a uma determinada fração autónoma, assumindo aí as posições de promitente compradora e promitente vendedor, respetivamente.
Quanto a tal contrato, em sede recursória, está ora em causa tão-só saber se a A., promitente compradora, tem direito a receber do R., promitente vendedor, uma quantia correspondente ao dobro do sinal entregue por aquela a este, em razão de incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do R.
Vejamos.
1. Nos termos do artigo 432.º, n.º 1, do CCivil, «[é] admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção».
Ou seja, a resolução, enquanto forma de extinção unilateral do contrato, pode decorrer da lei ou do próprio contrato outorgado pelas partes, denominando-se resolução legal e convencional, respetivamente.
Como refere FF, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, edição UCE, de 2018, página 140, em anotação ao referido artigo 432.º, «[e]m qualquer dos casos, estamos perante um verdadeiro direito potestativo extintivo que só é reconhecido quando, depois da celebração do contrato, se verifica algum dos factos legal ou convencionalmente consagrados como fundamento de resolução».
2. Quanto à resolução legal, o artigo 410.º, n.º 1, do CCivil dispõe que ao contrato promessa «são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido».
A aplicação do princípio da equiparação consagrado naquela norma justifica que em matéria de incumprimento definitivo do contrato promessa seja considerado o disposto nos artigos 790.º, impossibilidade objetiva, 801.º, impossibilidade culposa, e 808.º, perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento.
In casu, não estando em causa uma situação de impossibilidade, objetiva ou culposa, releva aquele último preceito legal: perda de interesse do credor ou recusa de cumprimento do devedor.
3. Nos termos do artigo 808.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil, «[s]e o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação», sendo que, no que respeita àquele primeiro segmento, «[a] perda de interesse na prestação é apreciada objetivamente».
Conforme decorre do referido normativo, para os respetivos efeitos, a perda de interesse do credor ou a recusa de cumprimento do devedor só revelam se este estiver em mora, o que apenas sucede quando, «por causa (…) imputável» ao devedor, «a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido», conforme artigo 804.º, n.º 2, do CCivil.
A perda de interesse do credor, apreciada em termos objetivos, impõe que o interesse daquele seja valorado segundo critérios de razoabilidade no contexto negocial em causa, postergando-se, pois, de todo em todo, o livre arbítrio do credor.
Como referem Maria da Graça Trigo e Mariana Nunes Martins, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, edição da UCE, de 2018, página 1142, em anotação ao referido artigo 808.º do CCivil, “embora a importância” do “interesse deva ser «aferida em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor» (Almeida Costa, [Direito das Obrigações] 2009: 1054)”, exige-se “que esse juízo surja alicerçado em elementos suscetíveis de serem valorados segundo um critério de razoável normalidade negocial, própria do comum das pessoas (Acs. STJ 12.01.2020 e 28.06.2011), no quadro específico do complexo contratual em causa, que permitam concluir pela afetação objetiva da economia da relação. Importa, contudo, precisar que a rejeição de um juízo puramente subjetivo não determina o abandono da consideração do interesse subjetivo do credor, exigindo-se apenas que à perda subjetiva do interesse corresponda a suscetibilidade de justificação objetiva (…)”.
Por sua vez, a recusa de cumprimento do devedor enquanto causa de incumprimento definitivo da obrigação pressupõe que a prestação não seja cumprida em prazo considerado adequado para tal, indicado para o efeito pelo respetivo credor, na denominada interpelação admonitória.
Como refere Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, volume II, edição de 2018, página 242, em tal situação, «o credor mantém o interesse na prestação, não obstante a mora, mas apesar disso não se considera justificado admitir a possibilidade de eternização da situação. O credor tem, por isso, a faculdade de determinar a transformação da mora em incumprimento definitivo, através da fixação, em termos razoáveis, de um prazo suplementar de cumprimento, com a advertência de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida após o decurso deste (intimação admonitória). Caso este aviso não seja respeitado pelo devedor, importará o incumprimento definitivo da Obrigação (…)».
4. Nos contratos bilaterais, o incumprimento definitivo decorrente de perda de interesse do credor ou de recusa do cumprimento do devedor confere àquele o direito de resolver o contrato, independentemente do direito à indemnização, conforme disposto nos artigos 808.º, n.º 1, e 801.º, n.º 2, do CCivil.
No que aqui releva, quanto ao contrato promessa de compra e venda com sinal, o incumprimento definitivo do promitente comprador implica a perda do sinal conferido por este, ao passo que o incumprimento definitivo do promitente vendedor implica a entrega por este ao promitente comprador do valor correspondente ao dobro do sinal, conforme disposto no artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte.
5. No caso em apreço.
Diversamente do entendimento da A./Recorrente, não estamos numa situação de incumprimento definitivo do contrato promessa, por perda de interesse da A. ou recusa de cumprimento do R.
Com efeito, da factualidade apurada não decorre que a A. tenha perdido interesse na celebração do contrato prometido, apreciado o mesmo em termos objetivos, segundo critérios de razoabilidade e no contexto contratual em causa.
Diversamente do sustentado pela A., não ficou demonstrada a essencialidade da celebração do contrato prometido em momento prévio ao início da quadra natalícia, conforme ponto II.2.2. supra, pelo que não se vislumbra a perda de interesse do credor.
Ao contrário do sustentado pela A., não se provou que em 10.11.2022 a mesma tenha fixado prazo para celebração do contrato prometido, sob pena de perda de interesse na sua celebração, conforme facto não provado ix).
Não houve, pois, interpelação admonitória.
Por outro lado, também da falta de pagamento de dívidas fiscais e de condomínio não pode deduzir-se uma situação de recusa de cumprimento por parte do R., mesmo tácita ou implícita, como pretende a A., pois o certo é que o R. apresentou-se sempre que foi convocado para celebrar o contrato prometido, mesmo quando o foi em prazo inferior ao contratualmente estipulado entre as partes.
Do mesmo modo, tal dedução não resulta da notificação judicial avulsa, apresentada pelo R. em 21.12.2022, conforme facto provado 18., documento n.º 9 da petição inicial, pois importa não confundir recusa de cumprimento contratual com resolução contratual que tal notificação visou, sendo que a resolução funda-se alegadamente em incumprimento da contraparte, não da própria parte que resolve o contrato.
Ou seja, em função do exposto, dos elementos constantes dos autos, o contrato promessa celebrado entre as partes mostra-se eficaz, termos em que improcede o recurso de direito, mantendo-se, pois, a decisão recorrida nos seus precisos termos.
*
Quanto às custas dos recursos.
Segundo o disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil e 1.º, n.º 2, do Regulamento das Custas Processuais, o recurso é considerado um «processo autónomo» para efeito de custas processuais, sendo que a decisão que julgue o recurso «condena em custas a parte que a elas houver dado causa», entendendo-se «que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção que o for».
No caso improcede o recurso, pelo que a A. deve suportar as respetivas custas.
V. DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, termos em que mantém-se a decisão recorrida.
Custas do recurso pela A./Recorrente.
Lisboa, 09 de abril de 2026
Paulo Fernandes da Silva (relator)
Susana Mesquita Gonçalves (1.ª Adjunta)
Rute Sobral (2.ª Adjunta)
_______________________________________________________
1. Acrescentou-se a palavra «pessoas», a qual não constava por manifesto lapso de escrita da decisão recorrida.
2. Acrescentou-se a palavra «tinha», a qual não constava por manifesto lapso de escrita da decisão recorrida. |
