| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
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I – RELATÓRIO
AA2 e marido BB3 vieram intentar contra CC4 e mulher DD5; EE6 e mulher, FF; GG ...7 e marido, HH8 a presente acção declarativa de condenação com processo comum formulando os seguintes pedidos:
a) A condenação dos réus a diligenciar junto dos ocupantes do prédio misto sito à Rua 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 344 e na matriz cadastral rústica sob o artigo matricial 5, secção O, ambas da referida freguesia, e descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º 3145/Água d’Alto para que o deixem livre e devoluto no prazo de um mês;
Subsidiariamente, caso não o consigam ou não o queiram fazer,
b) A condenação dos réus a devolverem aos autores a quantia de 18 600,00 € (dezoito mil e seiscentos euros), equivalente à proporcional redução de preço, em função da redução da área por parcelas.
Alegaram para tanto, muito em síntese, o seguinte:
• No dia 29 de Abril de 2021 os autores adquiriram aos réus o prédio misto acima identificado pelo valor de 37 500,00 €, com a área de 1 060 m2 e livre de quaisquer ónus ou encargos;
• Parte do terreno está ocupada por terceiros e a área livre tem apenas a área de 818 m2;
• Quanto tomaram conhecimento da ocupação, por usucapião, de parte do prédio, contactaram o procurador dos réus que se comprometeu a diligenciar por uma redução do preço;
• Os réus sabiam da situação da ocupação e ocultaram-na dolosamente, pelo que devem fazer convalescer o contrato, procedendo à desocupação do prédio;
• Não sendo possível a desocupação, os autores mantêm interesse na parte restante, e, para além da redução do preço, devem ser indemnizados pelos transtornos causados pelo dolo dos réus.
Os réus contestaram pugnando pela improcedência da acção referindo:
• Foi efectuado levantamento topográfico ao imóvel que indicou as áreas do prédio constantes do documento de venda, não existindo qualquer redução da área vendida;
• Os ocupantes do prédio ali permanecem por mera tolerância dos réus, anteriores proprietários;
• Os autores visitaram o terreno, consultaram os documentos e verificaram a existência das edificações tipo “palhota” e sabiam que era ocupado por terceiros.
Os réus deduziram ainda reconvenção pedindo a condenação dos autores/reconvindos no pagamento de uma indemnização pela desvalorização do prédio, que não pode ser reposto na situação original, no valor de 25 000,00 €.
Os réus apresentaram réplica referindo que, tendo constatado no local a existência dos palheiros, não podiam saber que estavam na área do prédio anunciado para venda e que parte deste era ocupada por terceiros e pugnam pelo indeferimento liminar da reconvenção, porquanto não pediram a anulação do negócio, mas apenas a redução do preço.
Convidados a tanto, os autores vieram apresentar requerimento de aperfeiçoamento da petição inicial.
Realizada audiência prévia, em 12 de Julho de 2023, foi indeferida liminarmente a reconvenção deduzida, foi efectuado o saneamento dos autos, fixado o objecto do litígio e foram enunciados os temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, em 6 de Março de 2025 foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu os réus dos pedidos.
Inconformados com esta decisão, os autores vieram interpor o presente recurso concluindo, no essencial, nos termos seguintes:
a. Existe a necessidade de aditamento de dois novos factos ao elenco da factualidade provada que reflictam a suspensão da instância, para que os réus diligenciassem junto dos ocupantes pela devolução do terreno e o resultado infrutífero dessa diligência;
b. Com o aditamento dos referidos factos ficam demonstrados os requisitos para a redução do preço, prevista no art.º 911º do Código Civil, por se verificar erro do comprador, uma limitação anómala do prédio e a vontade do comprador em manter o negócio.
Terminam pedindo a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que condene os réus no pedido subsidiário de redução do preço, por não terem conseguido concretizar o pedido de entrega da parte ocupada do prédio livre de pessoas e bens.
Os réus/recorridos contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso e manutenção da decisão recorrida.
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II – OBJECTO DO RECURSO
Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil9 há que apreciar as seguintes questões:
a. A aditamento à matéria de facto;
b. A verificação dos pressupostos para a redução do preço no contexto do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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III - FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – FUNDAMENTOS DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
1. Em 29 de Abril de 2021, por documento particular autenticado, os aqui réus declararam vender aos aqui autores, pelo preço global de 37 500,00 € (trinta e sete mil e quinhentos euros) o “prédio misto, composto por mil e sessenta metros quadrados de terra de cultura arvense, com uma casa destinada à habitação, sito na Rua 2, concelho de Vila Franca do Campo, com área coberta de sessenta e três vírgula quarenta e cinco metros quadrados e descoberta e novecentos e noventa e seis vírgula cinquenta e cinco metros quadrados, confrontando a norte com II, a sul com CC, a nascente com a Rua 3 e poente com ribeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca do Campo sob o número …, da dita freguesia de Água de Alto (…) encontrando-se o mesmo inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … e na matriz predial rústica sob o artigo …, secção O, da dita freguesia de Água de Alto”, tendo os aqui autores declarado aceitar essa venda.10
2. Os autores pagaram aos réus o preço acordado.
3. A parcela urbana do prédio descrito em 1. tem a área total de 180 m2 (cento e oitenta metros quadrados).
4. A parcela rústica do prédio descrito em 1. tem a área total de 880 m2 (oitocentos e oitenta e quadrados).
5. Na cláusula Segunda do escrito referido em 1. consta o seguinte: “o imóvel é vendido pelo preço de trinta e sete mil e quinhentos euros, sendo à parcela urbana atribuído o valor de preço de trinta e sete mil euros e à parcela rústica o valor de preço de quinhentos euros (…)”.
6. A cláusula Quarta do mesmo escrito dispõe: “O Imóvel é vendido livre de quaisquer ónus e encargos”.
7. O prédio referido em 1. tem a área total de 1 060 m2 (mil e sessenta metros quadrados), sendo que 275,50 m2 (duzentos e setenta e cinco vírgula cinquenta metros quadrados) encontram-se ocupados por terceiros.
8. A ocupação referida em 7. abrange 44 m2 (quarenta e quatro metros quadrados) da área urbana e 231,50 m2 (duzentos e trinta e um vírgula cinquenta metros quadrados) da área rústica do prédio referente em 1.
9. Somente em Setembro de 2021 os autores tiveram conhecimento da ocupação por terceiros de parte do prédio descrito em 1.
10. Assim que tiveram conhecimento da mencionada ocupação, os autores informaram de imediato JJ, na qualidade de procurador dos 3.º. 4.º, 5.º e 6.º réus, o qual se comprometeu a contactar os seus representados.
11. Os réus, através dos seus procuradores, colocaram o prédio referido em 1. à venda na imobiliária CC – Comprar CASA, tendo anunciado a área de 1 060 m2 (mil e sessenta metros quadrados).
12. Os réus procederam, em Fevereiro de 2020, ao levantamento topográfico do prédio descrito em 1. de onde consta que tem a área total de 1 060 m2 (mil e sessenta metros quadrados), estando 180 m2 (cento e oitenta metros quadrados) afectos à área da parcela urbana, sendo a área da implantação bruta de construção e área privativa, cada uma de 63,45 m2 (sessenta e três vírgula quarenta e cinco metros quadrados).
13. Os ocupantes permaneceram no prédio por mera tolerância dos réus.
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O Tribunal a quo deu como não provados os seguintes factos:
a) A existência de um terreno com área de cultivo de pelo menos 1 000 m2 (mil metros quadrados) era requisito para os autores na aquisição de uma casa;
b) Nas circunstâncias referidas em 10., JJ comprometeu-se a encetar com os réus uma redução do preço do acordo referido em 1.;
c) Os réus foram notificados por carta, dando sem efeito o que haviam dito e alegando não terem bens em São Miguel;
d) Os réus ocultaram dos autores a situação referida em 13., propositadamente;
e) A palhota existente na parcela urbana do prédio referido em 1. trata-se de uma construção clandestina.
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3.2. – APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO
3.2.1. Da Impugnação da Matéria de Facto
Os recorrentes pretendem que sejam aditados aos factos provados os seguintes pontos:
14. A 28.06.2023, conforme a Acta da Audiência Prévia, foi suspensa a instância por 10 dias, “tendo em vista os RR. poderem diligenciar junto dos ocupantes do terreno, a fim de estes procederem à sua devolução”.
15. A 06.07.2023, conforme Requerimento junto pelos RR., “as diligências por si encetadas e que haviam motivado a suspensão da instância resultaram infrutíferas.”
Sustentam os apelantes que estes factos decorrem da tramitação processual e são relevantes para a decisão a proferir.
Os réus/recorridos opõem-se a tanto referindo que os factos não resultam de qualquer alegação efectuada pelos autores que tivesse sido sujeita a prova, reflectindo apenas o decorrer do processo e não mais representando que uma tentativa de sanar o litígio, não sendo relevante para a decisão.
Na verdade, como apontam os apelados, os factos que os apelantes pretendem introduzir nos autos correspondem, tão-somente, à tramitação processual em que se traduzem os presentes autos e que pode ser aferida da sua mera consulta.
Efectivamente, como consta da acta da audiência prévia, inicialmente agendada para o dia 28 de Junho de 2023, no seu decurso, ambas as partes requereram a suspensão da instância, pelo prazo de dez dias, com vista aos réus diligenciarem junto dos ocupantes do terreno, para que procedessem à sua devolução.
Posteriormente, por requerimento de 6 de Julho de 2023, os réus informaram que as diligências encetadas resultaram infrutíferas, pelo que os autos deveriam prosseguir os seus trâmites normais.
Tratou-se, pois, como se afigura de meridiana clareza, de uma tentativa de resolução extrajudicial do litígio que opõe as partes, não emergindo do conteúdo da acta qualquer reconhecimento por banda dos réus quanto ao alegado direito dos autores a obterem a redução do preço ou qualquer aceitação da imputação que lhes foi dirigida, de que teriam induzido os demandantes em erro sobre as condições em que se encontrava o prédio à data da compra e venda ou dolosamente omitido esse facto.
Note-se que para o que releva para a apreciação da causa, foi emitida pronúncia sobre os factos alegados, estando provados, nomeadamente, a ocupação de parte do imóvel por terceiros e o momento do conhecimento dessa circunstância pelos autores, conforme resulta dos pontos 7., 8. e 9. dos factos provados.
Acresce que, acaso alguma virtualidade possuísse para a decisão a proferir, a tramitação em referência sempre poderia ser atendida porque emerge directamente dos autos.
De todo o modo, tal apenas relevaria se, porventura, do comportamento processual dos réus se pudesse retirar a confissão de algum facto pertinente para a verificação dos pressupostos da redução do preço visada pelos autores, o que não sucede.
Não existe qualquer confissão judicial (ou extrajudicial) dos réus neste processo, seja quanto ao erro do comprador, seja quanto à limitação do prédio (para além da prova da ocupação por terceiros).
Nos termos do art.º 356º do Código Civil, a confissão judicial espontânea, se for feita fora dos articulados em qualquer acto do processo, tem de ser “firmada” pessoalmente pela parte ou por procurador especialmente autorizado.
Assim, fora dos articulados, o procurador necessita de autorização especial para poder confessar eficazmente em nome do representado.
Por outro lado, procedendo o próprio confitente a confissão judicial espontânea, esta não pode resumir-se a uma declaração meramente oral, devendo constar de acto firmado pela própria parte – cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4ª Edição Revista e Actualizada, pág. 316; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12-03-2024 3739/18.0T8VFR.P1.S1.11
Ora, aquilo que se passou no decurso da audiência prévia foi apenas uma tentativa de, extrajudicialmente, as partes lograram um entendimento, para o que os réus se obrigaram a encetar diligências, que, posteriormente, foram infrutíferas. Daí não resulta, como é evidente, o reconhecimento válido de um qualquer facto desfavorável para eles e favorável para os autores. Aliás, tendo a suspensão da instância sido requerida pelos ilustres mandatários das partes, sempre estariam em causa afirmações que não poderiam valer como declaração confessória – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7-01-2010, 5298/06.8TBMTS.S1.
Não se detecta, assim, qualquer utilidade no aditamento à matéria factual apurada das vicissitudes processuais em referência, pelo que, nesta parte, improcede a apelação.
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3.2.2. Da redução do preço na compra e venda
Em sede de pedido subsidiário – constituindo este o objecto do presente recurso (art.º 635º do CPC) -, os autores alegaram que compraram um prédio com 1 060 m2, livre de ónus ou encargos, mas, entretanto, verificaram que parte da área está ocupada por terceiros, estando apenas livres 818 m2, sendo que para eles era essencial que pudessem cultivar uma área de pelo menos 1 000 m2; mais alegaram que os réus sabiam dessa ocupação e esconderam-na dos autores dolosamente; mantêm o interesse na aquisição do prédio, mas pretendem a redução do preço em 18 600,00€, equivalente à perda de metade da parcela urbana e de um quinto da parcela cultivável.
Os réus, por sua vez, referiram que os autores visitaram o terreno, constataram a existência de palheiros ali construídos e sabiam da ocupação por terceiros.
O Tribunal recorrido, após discorrer sobre o regime da venda de coisa defeituosa, apreciou a questão nos seguintes termos:
“Do que vem de se expor pode concluir-se que o referido artigo 913.º, do Código Civil, não define o que se deve entender de coisas defeituosas, delimitando somente as situações em que os defeitos da coisa são juridicamente relevantes. […]
Ora, dos autos não resulta que o imóvel vendido e entregue aos Autores não tem as características anunciadas aquando da sua promoção na imobiliária e constantes do acordo celebrado entre as partes. É o que decorre dos documentos juntos aos autos, nomeadamente do levantamento topográfico e da perícia realizada.
Esta conclusão não é afastada pela circunstância de parte do prédio estar a ser utilizado/ocupado por terceiros. Com efeito, dos autos não resulta que tal ocupação tenha provocado qualquer alteração nas características e dimensão do prédio.
Nem se diga que essa ocupação configura um ónus ou encargo.
No artigo 2.º do Código do Registo Predial ou noutra disposição legal não se define o que se entende por ónus ou encargo.
No seu sentido corrente ónus é carga, peso, aquilo que sobrecarrega, encargo, obrigação, dever, imposto gravoso, gravame, vínculo. Exemplo de ónus é a hipoteca. E encargo, no seu sentido corrente, é comissão, incumbência, encarrego, cargo, obrigação, dever, pensão, imposto, tributo, condição onerosa, fardo, peso, maçada, má consequência de alguma acção, remorso. Exemplo de encargo é a servidão de passagem.
Ora, a existência de uma situação fáctica de ocupação não configura um ónus ou encargo em termos jurídicos.
Com a presente acção pretendem os Autores a condenação dos Réus a proceder à desocupação do terreno.
Conforme se referiu, e nos termos do disposto no artigo 408.º, n.º 1, do Código Civil, a propriedade transmite-se por mero efeito do contrato. A tal não obsta a circunstância de os imóveis serem bens sujeitos a registo nos termos do artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial, dado que o registo não tem natureza constitutiva, mas meramente declarativa, conforme decorre do artigo 1.º, do Código do Registo Predial.
Assim, desde a data da celebração da escritura pública que os Autores são os proprietários do prédio descrito em 1) dos factos provados e como resulta da certidão permanente do registo predial junta com a petição inicial.
Nos termos do disposto no artigo 1305.º, do Código Civil, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem.
Uma das características do direito de propriedade, direito real por excelência, é a sequela.
Trata-se da prerrogativa do titular do direito real, decorrente da sua natureza erga omnes, de a seguir onde quer que se encontre e independentemente de quem a detenha.
Ora, é aos Autores, enquanto titulares do direito absoluto de propriedade sobre o prédio em causa nos autos, que cabe a legitimidade substantiva para o fazer valer contra os terceiros ocupantes.
Assim, sem necessidade de ulteriores considerações, resta concluir pela improcedência do pedido principal de condenação dos Réus a diligenciar pela desocupação do prédio.
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Cumpre apreciar o pedido subsidiário de redução do preço.
Como supra se referiu, não existe nenhuma desconformidade nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 913.º, do Código Civil.
Assim, não pode haver lugar à redução do preço nos termos do artigo 911.º, do Código Civil, improcedendo o pedido subsidiário formulado pelos Autores.
Com efeito, em face da alegação dos Autores de que desconheciam a ocupação de prédio por terceiros, tal poderia configurar eventualmente uma situação de erro. Ora esta situação somente poderia merecer tutela no âmbito do regime do erro quanto ao objecto do negócio, a verificarem-se os requisitos previstos nos artigos 247.º e 251.º e conduzir a anulabilidade do negócio, que não é o pretendido pelos Autores na presente acção.”
Como resulta dos factos descritos sob os pontos 1., 3., 4. e 7. do enunciado fáctico provado, entre os autores, como compradores, e os réus, como vendedores, foi celebrado um contrato de compra e venda tendo por objecto o prédio misto identificado em 1., com 1 060 m2 de terra de cultura arvense, com uma casa destinada a habitação, sendo a área coberta de 63,45 m2 e a descoberta de 996,55 m2.
Estando em causa um prédio misto, a soma das parcelas urbana e rústica perfaz, precisamente, os 1 060 m2 indicados como sendo a área total do prédio.
Por outro lado, a consulta da certidão do registo predial e das cadernetas prediais urbana e rústica, que constituem os documentos n.ºs 3, 4 e 5 juntos com a petição inicial, permite aferir ou confirmar as áreas em causa, sendo certo que, conforme consta da descrição predial, o prédio compõe-se de uma área coberta com 63,45 m2 e uma área descoberta de 996,55 m2, correspondendo a primeira à área de implantação do edifício e área bruta de construção, tal como emerge da caderneta predial rústica.
O contrato de compra e venda foi lavrado em documento particular, constando do termo de autenticação lavrado por ilustre advogado, que foram confirmadas as referências registais do prédio, por consulta à certidão do registo predial e foram exibidas as cadernetas prediais, o que significa que os compradores puderam, querendo, confirmar as áreas em face dos elementos documentais apresentados, que, aliás, reflectem a realidade física existente, o que também foi atestado em levantamento topográfico realizado pelos réus antes da venda -cf. ponto 12. dos factos provados.
Assim, o prédio físico entregue pelos réus vendedores aos autores compradores em execução do contrato de compra e venda corresponde ao objecto do negócio tal como descrito no documento que o titula, não se aferindo vícios ou faltas de qualidade passíveis de se traduzirem na venda de coisa defeituosa, nomeadamente, por falta de correspondência entre a área que o prédio vendido deveria ter e aquela que possui na realidade, conclusão a que se chegou na decisão recorrida,
Os defeitos da coisa devem ser essenciais, seja porque impedem a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvalorizam na sua afectação normal, seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor – cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 3ª Edição Revista e Actualizada, 1986, pág. 212.
António Menezes Cordeiro distingue quatro situações de base: vícios que desvalorizem a coisa; vícios que impeçam a realização do fim a que é destinada; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinada.
E esclarece: “um “vício” traduz um minus em relação a um padrão de normalidade; pelo contrário, a qualidade equivale a um plus, relativamente a tal padrão. Em consequência: (a) a coisa sofre de um vício que a desvaloriza quando, em face do padrão-comum, ela comporte uma falha que a coloque abaixo da mediania […] (b) a coisa atingida por um vício que impeça a realização do fim a que se destina cobre situações de tipo funcional: mesmo sem sofrer de “desvalorização” – porque, por hipótese, pode ser revendida ao preço de mercado – ela não está em condições de exercer a função-padrão […]” – cf. Tratado de Direito Civil, Volume XI – Contratos em Especial (1ª parte), 2019, pp. 251-252.
Perante isto, fácil se torna concluir que o imóvel entregue pelos vendedores aos compradores, aqui recorrentes, coincide nas suas características, designadamente, em termos de área total e áreas urbana e rústica, com aquelas que foram descritas no texto do contrato.
A desconformidade que releva em sede de venda de bens defeituosos é a aquela que incide sobre o objecto do contrato e diz respeito a um vício material (distintamente do que sucede no regime da venda de bens onerados, em que a referência é o bem ou direito transmitido), ou seja, tem por referência as qualidades objectivas da coisa transmitida, assim como a aptidão funcional para satisfazer os interesses do adquirente.
Ora, o imóvel em causa apresenta as qualidades que emergem da sua descrição objectiva no texto do contrato celebrado entre as partes, pelo que não padece de qualquer vício que o diminua.
Por outro lado, a circunstância de parte do imóvel se encontrar ocupada por terceiros, que ali permanecem por mera tolerância dos vendedores, não afecta a aptidão funcional do prédio para satisfazer os interesses dos adquirentes, vista aquela na perspectiva do objecto da venda. Ou seja, o prédio tal qual existe, objectivamente, serve as finalidades e os interesses dos recorrentes, podendo apenas suceder que estes venham a ser confrontados com a necessidade de agirem judicialmente contra os detentores para obterem a fruição e o uso do bem em toda a sua extensão. Contudo, essa eventualidade não afecta a aptidão funcional objectiva da coisa, podendo, quando muito, representar um cumprimento defeituoso do contrato.
Com efeito, “a coisa sofre um vício impeditivo da realização do fim a que se destina quando, independentemente da sua desvalorização, não demonstra aptidão para desempenhar essa função-padrão. Releva, mais uma vez, uma avaliação objectiva, que tem por referência a destinação funcional normal da coisa transmitida. Privilegia-se, assim, a função contratual à luz de um padrão abstracto, de normalidade, critério que cabe ponderar sempre que aquela função não seja esclarecida pelo negócio concreto […]” – cf. Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Contratos em Especial, UCP Editora, pág. 155.
Não é este o caso dos autos.
Na verdade, os factos apurados nada revelam no sentido de o uso normal associado ao tipo de imóvel transmitido estar objectivamente afectado por via da ocupação ou ser natural decorrência desta.
Não estando demonstrada a existência de um vício da coisa ou uma falta de aptidão não colhe aqui aplicação o regime da venda de bem defeituoso, não havendo lugar, por essa via, à pretendida redução do preço – cf. art.ºs 913º e 911º do Código Civil.
Todavia, está demonstrado que a aquisição do prédio ocorreu em 29 de Abril de 2021 e apenas em Setembro de 2021 os compradores tomaram conhecimento da sua ocupação parcial por terceiros, que tem lugar por mera tolerância dos réus, anteriores proprietários – cf. pontos 1., 9. e 13. dos factos provados.
Em face destes factos poderia colocar-se a questão da aplicabilidade do regime da venda de bens onerados, previsto nos art.ºs 905º a 912º do Código Civil, dispondo o primeiro destes normativos o seguinte: “Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade.”
Este regime, porém, tem em vista os «vícios de direito», por oposição aos vícios da coisa, que são tratados na secção respeitante à venda de coisa defeituosa (art.ºs 913º a 921º).
Na venda de bens onerados “ocorre uma perturbação que afeta o objeto do contrato, considerando a assimetria entre o acordo das partes, cristalizado aquando da sua celebração, e a fase de execução contratual”. Ou seja, o cumprimento da obrigação de entrega da coisa – cf. art.º 879º, b) do Código Civil – pressupõe que a coisa tenha a qualidade e esteja em conformidade com o programa contratual. Produzido o efeito translativo da coisa, verifica-se que a configuração do direito transmitido não respeita o programa contratual acordado entre as partes, e não é adequado a satisfazer o interesso do comprador, em razão dos ónus ou encargos do bem que interferem no correspondente valor – cf. Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, op. cit., pp. 116-117.
Entende-se por limitação a proibição de actuar num certo sentido ou a obrigação de efectuar uma certa prestação imposta ao titular do direito nesta qualidade. Por sua vez, o ónus equivale a oneração; existe sempre que sobre o direito vendido recaia um outro direito real constituído a favor de terceiro (ou mesmo um direito pessoal, quando este seja eficaz perante terceiros, com sucede, por exemplo, com o arrendamento) – cf. José Alberto González, Código Civil Anotado, Volume III, 2014 Quid Juris, pág. 45.
Na previsão da norma do art.º 905º do Código Civil está em causa uma característica que afecta o direito constituído sobre o bem e interfere com o seu valor, o que pode suceder, por exemplo, nos casos de:
• Direitos reais de gozo - usufruto, superfície ou servidões;
• Direitos reais de garantia - penhor, hipoteca, consignação de rendimentos, bem como a própria reserva de propriedade;
• Medidas processuais de natureza real - penhora, arresto ou arrolamento;
• Direitos pessoais de gozo – aluguer ou arrendamento;
• Onerações de Direito público - declaração de utilidade pública para efeitos de expropriação; servidão administrativa; classificação como bens culturais;
• Proibições de alienar ou de alienar livremente;
• Preferências com eficácia real não registada e não patentes;
• Privilégios creditórios especiais, designadamente de natureza fiscal ou parafiscal ou encargos similares que impeçam o aproveitamento da coisa
Não serão consideradas onerações as limitações de ordem geral, as limitações advenientes do Direito comum de vizinhança ou as derivadas de planos directores municipais sobre a edificabilidade dos terrenos – cf. António Menezes Cordeiro, Tratado…, pp. 228-233.
Relevantes para efeitos de constatação de oneração do bem objecto de venda são os eventos contemporâneos desta, sendo irrelevantes os que lhe sejam subsequentes.
Estarão sempre em causa situações legítimas e autorizadas pelo Direito, que interferem com o conteúdo pleno do direito de propriedade – cf. acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 26-02-2026, 2103/20.6T8ALM.L1-8; de 16-01-2025, 24616/22.5T8LSB.L1-2; da Relação de Coimbra de 26-09-2023, 1023/19.1T8LMG.C1 – “O que está subjacente a tal estatuição é, na doutrina de J. Calvão da Silva (em Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 5ª Ed., págs. 31/34), obrigar o vendedor a entregar ao comprador o objecto vendido livre de direitos que contra este possam ser feitos valer por terceiros, impedindo ou limitando o uso e disposição normal do objecto. Se isto acontecer verificar-se-á o conceito objectivo de vício do direito. Do ponto de vista prático pode dizer-se que o âmbito de aplicação do art. 905º são os direitos privados de terceiros que onerem o objecto vendido e sejam eficazes perante o comprador. O decisivo, portanto, não é a natureza jurídica do direito de terceiro, mas a sua eficácia perante o comprador. Logo, todos os direitos que confiram a terceiro pretensões contra o comprador e que este desconheça no momento da compra caem no âmbito de aplicação do art. 905º. E nesse ónus/limitação cabem os direitos reais limitados de gozo e as garantias reais.”
Existirá um vício relevante quando o vendedor coloca à disposição do comprador o objecto da compra, mas não lhe proporciona simultaneamente a situação que, segundo o contrato, este podia legitimamente esperar (tendo sempre em conta que para efeitos do regime da venda de bem onerado, o bem objecto do contrato existe e não apresenta uma desconformidade nas suas qualidades materiais, nomeadamente em termos de dimensão, peso, cor ou outras e não está comprometida a função normal do bem com aquela natureza, não evidenciando um problema de falta de aptidão funcional).
A coisa está livre de vícios de direito quando terceiros não possam fazer valer contra o comprador quaisquer direitos relacionados com a coisa ou apenas direitos assumidos no contrato de compra.
Serão onerados todos os direitos sobre coisas que confiram a terceiro pretensões contra o comprador e que este desconheça no momento da compra. O vendedor tem a obrigação de os declarar ao comprador, ainda que constem do registo – cf. Fernando Baptista de Oliveira, Contratos Privados, Vol. III Coimbra editora, pág. 646.
Assim, a protecção que a lei confere ao comprador de bem onerado assenta na falta de informação do vício do direito imputável ao vendedor.
Todos os casos acima enunciados, limitativos do direito de propriedade, devem ser declarados na conclusão do contrato, pois que excedem os limites normais inerentes ao direito de propriedade e recairão sobre o adquirente da coisa.
Quem, sem conhecimento e o acordo do comprador, lhe vender bens onerados está, antes de mais, a inadimplir o contrato. O remédio mais imediato é o da resolução do negócio, a que acresce o dever de indemnizar todos os danos causados. Como alternativas há lugar à eliminação do ónus ou a diminuição do preço – cf. António Menezes Cordeiro, Tratado…, pág. 228.
A venda de bens onerados corresponderá, pois, e antes de mais, a um puro inadimplemento do contrato de compra e venda.
Com efeito, se os ónus ou limitações inerentes ao direito vendido excedem os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o cumprimento da obrigação de entrega infringirá o princípio da pontualidade (art.º 763º do Código Civil).
E se a desconformidade for de imputar a culpa do vendedor – o que se presume, nos termos do disposto no art.º 799º do Código Civil – está verificada uma situação de não cumprimento ou de cumprimento defeituoso (cf. art.º 801º, n.º 2), consoante ultrapasse ou não a medida da “escassa importância”.
Neste caso, não se apurou a existência de um qualquer direito, ónus um encargo incidente sobre o imóvel adquirido pelos recorrentes, que possa ser invocado ou exercido contra estes.
Na verdade, a situação apurada coincide com uma situação de simples detenção, tal como prevista no art.º 1253º, b) do Código Civil, pois os terceiros que ocupam parte do prédio fazem-no por mera tolerância dos réus vendedores.
A tolerância corresponde ou resulta de uma autorização, tácita ou expressa, dada pelo dono, para que haja lugar a um certo aproveitamento do bem, a todo o tempo revogável. Ou seja, há um exercício sobre o bem que é autorizado pelo proprietário, mas sem a atribuição por este de um qualquer direito, nomeadamente com base num comodato, pois na tolerância não existe qualquer contrato ou acordo negocial – cf. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado – IV – Direito das Coisas, CIDP 2024, pp. 141-142; acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 11-07-2013, 362/08.1TBMNC.G1.
O beneficiário da mera tolerância é um detentor a quem não se reconhece qualquer direito, sequer o recurso a acções possessórias (cf. art.ºs 1276º e seguintes do Código Civil).
Os autores formularam o pedido de redução do preço da aquisição, sendo que, a comprovar-se uma venda de bem onerado, tal lhe seria facultado, conforme previsto pelo art.º 911º, n.º 1 do Código Civil.
Contudo, a ocupação parcial do prédio por terceiros, porque permitida através de uma mera tolerância dos anteriores proprietários, não lhes qualquer direito nem restringe, juridicamente, o exercício do direito de propriedade que foi transmitido pelos vendedores aos recorrentes, pelo que não está em causa um ónus ou limitação que exceda os limites normais que lhe são inerentes, não havendo aplicação do regime específico dos remédios previstos para a venda de bem onerado, entre os quais figura a redução do preço.
Por outro lado, também não se detecta uma directa violação da cláusula Quarta reproduzida no ponto 6. dos factos provados, pois que, como se referiu, a ocupação por mera tolerância não constitui ónus ou encargo, não conferindo ao detentor qualquer direito contra o adquirente da coisa, ou seja, essa ocupação não se baseia em direito que possa ser feito valer pelos terceiros contra os recorrentes.
Não tem, pois, neste caso, aplicação o regime da venda de bens onerados previsto nos art.ºs 905º a 912º do Código Civil, pelo que não estão reunidos os pressupostos para a pretendida redução do preço.
Em tese, sobraria, apenas, aos autores a aplicação do regime geral do incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato, para o que necessitariam de alegar e demonstrar que os réus se obrigaram a entregar um imóvel livre de pessoas e bens e que em execução da obrigação de entrega não cumpriram o convencionado entre as partes ou não o cumpriram integralmente, o que poderia originar o direito a obter a resolução do contrato e indemnização. Sucede, contudo, que uma tal pretensão não foi aqui deduzida e, de todo o modo, sempre assentaria numa causa de pedir (entendida como “o facto jurídico de que procede a pretensão deduzida”, que assume uma função individualizadora do pedido e, como tal, do objecto do processo – cf. art. 581º, n.º 4 do CPC) distinta daquela que sustenta a pretensão trazida a juízo neste processo e que aqui não cabe apreciar (cf. art.º 609º, n.º 1 ex vi art.º 663º, n.º 2 do CPC).
Improcede a presente apelação, devendo manter-se inalterada a decisão recorrida.
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Das Custas
De acordo com o disposto no art.º 527º, n.º 1 do CPC, a decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito. O n.º 2 acrescenta que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
Nos termos do art.º 1º, n.º 2 do Regulamento das Custas Processuais, considera-se processo autónomo para efeitos de custas, cada recurso, desde que origine tributação própria.
Os apelantes decaem em toda a extensão quanto à pretensão que trouxeram a juízo, pelo que as custas (na vertente de custas de parte) ficam a seu cargo.
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IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa, em julgar improcedente a apelação, mantendo, em consequência, a decisão recorrida.
As custas ficam a cargo dos apelantes.
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Lisboa, 30 de Junho de 2026
Micaela Sousa
Paulo Ramos de Faria
Alexandra de Castro Rocha
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1. Elaborado pela relatora e da sua inteira responsabilidade – cf. artigo 663º, n.º 7 do Código de Processo Civil.
2. NIF …
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6. NIF …
7. NIF …
8. NIF …
9. Adiante designado pela sigla CPC.
10. Corrigiu-se a área descoberta em conformidade com o teor do contrato de compra e venda que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial.
11. Acessível na Base de Dados Jurídico-documentais do Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça, IP em www.dgsi.pt, onde se encontram disponíveis todos os arestos adiante mencionados sem indicação de origem. |
