Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
AA propuseram acção de condenação com processo ordinário contra RR.
Pediram a condenação no pagamento de 165.000,00€ e o reconhecimento do direito de retenção sobre as fracções mencionadas na petição inicial.
Alegaram, em síntese: havia celebrado com a primeira R dois contratos promessa de compra e venda respeitantes a duas fracções e pago os respectivos sinais; tendo sido ultrapassados os prazos para a celebração das correspondentes escrituras públicas por não ter sido cancelada uma hipoteca que onerava aquelas fracções, veio a ser celebrado um novo contrato promessa de compra e venda respeitante àquelas fracções e em que intervieram a primeira R e os demais RR na qualidade de legais representantes e fiadores daquela; e sucede que também o prazo aí previsto foi ultrapassado sem que a R sociedade tenha cancelado essa hipoteca, o que determinou a perda de interesse na celebração do contrato prometido.
1ª R e 4º R contestaram, a primeira tendo também reconvindo, em súmula, alegando: a hipoteca ainda não fora expurgada por exigências irrazoáveis do banco, sendo que os AA demonstraram compreensão pela delonga; a A constituiu uma sociedade que, mediante um contrato de arrendamento e o recebimento de uma renda de 500,00€ por mês, explora um café nas fracções prometidas vender; e o R, tal como os demais fiadores, não se obrigara como principal pagador e nem renunciara ao benefício da excussão prévia.
Terminam, em sede reconvencional, com a sociedade R a alegar ter direito a receber a referida retribuição na qualidade de proprietária das fracções e pedindo a condenação dos AA no pagamento das remunerações pagas pela dita sociedade acrescidas de juros de mora que se vencerem a partir do respectivo recebimento.
A A replicou respondendo à reconvenção e mantendo a sua posição inicial.
Elaborou-se despacho saneador, altura em que: fixou-se o valor à causa; admitiu-se a reconvenção; julgou-se a réplica parcialmente não admissível, considerando-se não escrito o constante nos nºs 1 a 6 desse articulado e condenando-se a recorrente nas custas, “no valor de 1 UC”; e seleccionaram-se os factos assentes e a base instrutória, sobre o que incidiu reclamação julgada improcedente.
Realizada audiência de discussão e julgamento, nela decidiu-se a matéria de facto sem que reclamação houvesse.
Proferida sentença, em 07.01.2013, julgou-se tanto a acção como a reconvenção improcedentes e, em consequência, absolveram-se os RR dos pedidos contra eles formulados e os AA do pedido reconvencional.
Os AA dela recorreram, altura em que requereram esclarecimentos da mesma, sendo recurso admitido como apelação com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Extraíram as seguintes conclusões:
1. Nos termos e para os efeitos previstos nos art. 669º e 691º, nº 3 do Código de processo Civil (CPC) e enquanto questões prévias ao presente recurso os recorrentes requerem o esclarecimento da douta decisão e os seus fundamentos.
2. E, impugnam as decisões proferidas pelo Tribunal a quo, aquando da realização da audiência preliminar, nomeadamente;
a) decisão sobre a selecção da matéria de facto e fixação da base instrutória e;
b) decisão sobre a condenação da ora recorrente, Autora (1UC) por apresentação de articulado, em parte inadmissível.
3. Em 12 de Setembro de 2011, os ora recorrentes intentaram contra os ora recorridos - … - acção declarativa de condenação com processo ordinário, decorrente do incumprimento, por parte daquela sociedade, de dois contratos promessa de compra e venda e recibo de quitação de duas fracções que tinha prometido vender à ora recorrente, mulher.
4. Esta acção de condenação surge na sequência de, em 30 de Junho de 2011, ter sido decretado o arresto de bens dos recorridos …, para garantia do crédito no montante máximo de 180.000,00€ (cento e oitenta mil euros).
5. Inconformados com essa decisão, esses requeridos no arresto, vieram, em 24 de Agosto de 2011, deduzir oposição ao mesmo, pedindo a final que fosse proferida decisão de levantamento do arresto relativamente a todos os bens arrestados.
6. Em 7 de Novembro de 2011, o Tribunal a quo decidiu julgar improcedente a oposição deduzida, mantendo na íntegra o arresto ordenado e concretizado nos autos.
7. No primeiro dos contratos promessa e recibo de quitação, referidos em 1., supra, celebrado em 26 de Junho de 2006, a “...” prometera vender à mulher, ora recorrente, e esta prometera comprar-lhe a fracção autónoma designada pela letra “N”, correspondente à loja nº 4 do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e composto por dois blocos - Bloco A e Bloco B - sito na Rua ……, nº 12 a 12C, em …, …, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 7538 da freguesia de Algueirão-Mem Martins e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo … a que foi atribuído o Alvará de Licença de Utilização nº …, emitido pela Câmara Municipal de … em 11/12/2008.
8. A outorga da escritura deste primeiro contrato ficou expressamente convencionado que se realizaria 60 dias após a entrega das telas finais na Câmara Municipal de Sintra, ficando a promitente vendedora responsabilizada pela sua marcação.
9. Em 28 de Maio de 2008, entre a recorrente Odília e a recorrida sociedade, foi assinado um aditamento a esse contrato promessa que alterou a data para a realização da escritura para que ocorresse durante o mês de Maio de 2009, ficando a promitente vendedora responsabilizada pela sua marcação.
10. Nessa mesma data de 28 de maio de 2008, foi celebrado o segundo desses contratos promessa de compra e venda com recibo de quitação onde a …. prometia vender à A., … e esta lhe prometia comprar uma outra fracção autónoma designada pela letra “M”, correspondente à loja nº 3 do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e composto por dois blocos - Bloco A e Bloco B - sito na Rua …, em Mem Martins, Sintra, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … da freguesia de … e inscrito nas respectiva matriz predial sob o artigo … a que foi atribuído o Alvará de Licença de Utilização nº …, emitido pela Câmara Municipal de … em 11/12/2008.
11. A outorga da escritura deste segundo contrato-promessa ficou expressamente agendada para ocorrer aquando da outorga da escritura de compra e venda da fracção referida no aditamento ao contrato promessa celebrado em 26 de Junho de 2006, ou seja, durante o mês de Maio de 2009, continuando a promitente vendedora responsabilizada pela sua marcação.
12. Entretanto, em 1 de Abril de 2008, a recorrida sociedade “...” onerara as fracções prometidas vender, com uma hipoteca a favor da Caixa Económica Montepio Geral, no valor de 180.000,00€, sem que disso tivesse dado conhecimento aos recorrentes.
13. Pela calada e de má fé, a recorrida sociedade Róis e Irmão, Lda., com perfeito conhecimento dos recorridos sócios gerentes – como não pode deixar de ser - onerou com uma hipoteca as duas fracções prometidas vender.
14. Sendo que uma delas - designada pela letra “N” - tinha sido prometida vender, pela recorrida sociedade, em 26 de Junho de 2006 (dois anos antes da concretização dessa hipoteca).
15. E a fracção designada pela letra “M” foi onerada com uma hipoteca, dois meses antes de ser prometida vender pela recorrida sociedade, tendo escondido esse facto dos recorrentes aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda e recibo de quitação referente a esta fracção, e do aditamento sobre o prazo para a outorga das escrituras ambos celebrado em 28 de Maio de 2008.
16. A sociedade recorrida deve ser responsabilizada por se ter, voluntariamente, colocado em situação de incumprimento, por dificuldades acrescidas na expurga dessa hipoteca as quais se mantêm, cinco anos após essa hipoteca.
17. Só em Março de 2010, por pressão dos recorrentes foi celebrado novo contrato que reforçasse a ideia do não cumprimento tempestivo, por parte da sociedade “Róis e Irmão, Lda. e que concedesse à recorrente, autora, uma garantia acrescida pelo seu não cumprimento.
18. Este contrato com data de 2 de Março de 2010, deve ser entendido como um verdadeiro contrato de fiança (art. 627 e seguintes do C. Civil e art. art. 664º do CPC).
19. E, o prazo de 30 de Setembro de 2010 nele referido ser considerado com um prazo admonitório, atendendo não só aos considerandos e cláusulas nele inseridas, mas também aos antecedentes que motivaram a celebração dessa fiança (art. 808º do C. Cvil).
20. A data para a outorga das supra referidas escritura - durante o mês de Maio de 2009 - foi largamente ultrapassada sem que a recorrente Olinda, tenha alguma vez sido notificada pela recorrida sociedade, para a outorga dessas escrituras.
21. Só em 2010, por pressão dos recorrentes foi celebrado novo contrato que reforçasse a ideia do não cumprimento tempestivo, por parte da sociedade “Róis e Irmão, Lda. e que concedesse à recorrente, Autora, uma garantia acrescida pelo seu não cumprimento.
22. Assim, em 2 de Março de 2010 foi formalmente reconhecida pelos recorridos outorgantes …, e pela recorrente outorgante …, a existência desses dois contratos promessa de compra e venda e recibo de quitação com posterior reconhecimento de todas as assinaturas no Cartório Notarial de …;
23. Este novo contrato de 2 de Março de 2010 foi celebrado na sequência de todos os Outorgantes, nele intervenientes, terem reconhecido a impossibilidade de a sociedade comercial “….” - nele representada pelos Primeiros Outorgantes - não ter ainda nessa data logrado proceder ao cancelamento da hipoteca, referente às fracções prometidas vender, não obstante a larga ultrapassagem dos prazos convencionados para o efeito.
24. A sociedade não tinha - como continua a não ter – qualquer património que possa servir de garantia a qualquer obrigação decorrente do não cumprimento dos contratos prometidos.
25. Pelo que, os Primeiros e as Terceiras Outorgantes ficaram pessoalmente obrigados, como fiadores, pelas obrigações decorrentes do incumprimento desses dois contratos promessa de compra e venda, por parte da sociedade “….”.
26. Por outro lado, na matéria dada como assente também não está identificada a providência cautelar – referida no artigo 4º da petição inicial - decretada contra bens dos recorridos (…) em 30 de Junho de 2011, pela circunstância da recorrida sociedade ... não estar em condições financeiras de expurgar a hipoteca incidente sobre as fracções prometidas e ainda pelo facto de sobre o património desses recorridos incidirem várias hipotecas, a onerar os imóveis de que são proprietários.
27. Esse arresto foi objecto de oposição por parte desses requeridos, em 24 de Agosto de 2011, tendo o Tribunal a quo julgado improcedente a oposição deduzida, mantendo-se na íntegra o arresto ordenado e concretizado nos autos.
28. Desde a notificação do arresto, os recorridos limitaram-se a invocar que a recorrida sociedade queria e podia cumprir o contrato promessa, mas nunca deram quaisquer indícios que corroborassem tal desiderato, nomeadamente:
a) através da marcação da escritura dos contratos há muito prometidos;
b) através da expurgação da hipoteca que continua a onerar as fracções prometidas vender.
29. Por sentença proferida em 7 de Janeiro de 2013, pela … Secção, Juiz .., do Juízo da Grande Instância Cível da Comarca …, foi julgada improcedente por, não provada, essa acção de condenação.
30. E, todos os Réus, ora recorridos, absolvidos dos pedidos contra si formulados pelos ora recorrentes, nomeadamente:
a) restituição do sinal em dobro no valor de 165.00,00€ (cento e sessenta e cinco mil euros) por incumprimento de dois contratos promessa de compra e venda e recibo de quitação, e;
b) reconhecimento do direito de retenção das duas fracções na posse da recorrente autora, em virtude desse incumprimento, na medida em que os contratos promessa de compra e venda foram celebrados com tradição da coisa prometida.
31. Nos termos e para os efeitos do art. 685º-B do CPC, os recorrentes também, impugnam a decisão proferida sobre a matéria de facto na medida em que constam do processo elementos probatórios que impunham decisão diversa da sentença recorrida.
32. Pois, a douta sentença não identifica - como deveria (art. 158º, nº 1 do CPC) - os fundamentos que serviram de base à seleção de toda a matéria de facto dado como provada, nomeadamente os fundamentos que serviram de prova para a formulação desse juízo.
33. Na verdade, o art. 158°, nº 1 do CPC estipula que "As decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas", exigência justificada pelo princípio de que as decisões judiciais devem convencer as partes com a exposição das razões jurídicas e de facto que a elas conduziram, porque devem conformar-se com as normas legais e para que possam ser objecto de impugnação jurisdicional (vg. Prof. J.A. Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, vol. I, pág. 284, e Cons. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, vol. I, pág.341).
34. Essa exigência deve estender-se à generalidade das decisões, dado que o art. 208º, nº 1 da Constituição estabelece que "As decisões dos Tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei" (vg. Ac. Tribunal Constitucional, 2.12.1998 - D.R.- 2a Série, 5.3.1999).
35. A douta sentença reconhece - ponto 2.2 juízo subsuntivo da fundamentação, parágrafo quinto - que a ultrapassagem dos prazos conferia à Autora o direito potestativo a resolver o contrato promessa.
36. Para logo de seguida defender que esse direito potestativo da autora não implicava, sem mais, que o contrato se considerasse definitivamente incumprido.
37. Depois, porque nos factos dados como provados existem alguns erros e contradições que de per si, inquinam desde logo as conclusões da douta sentença recorrida.
38. O escrito de 2 de Março de 2012 – como é denominado pela douta sentença - deveria ter sido considerado um verdadeiro contrato de fiança enquanto garantia adicional livremente assumida por todos os recorridos tendo em consideração, não só a larga ultrapassagem dos prazos convencionados para a outorga das escrituras - considerando D) desse escrito - mas também o reconhecimento tácito de que a sociedade não atravessava - como continua a não atravessar - um bom momento económico e financeiro que lhe permitisse desonerar as fracções prometidas vender e, consequentemente, outorgar as escrituras de compras e venda referidas nesse mesmo escrito (considerando B).
39. Este contrato com data de 2 de Março de 2010, deve ser entendido como um verdadeiro contrato de fiança (art. 627º e seguintes do C. Civil e art. art. 664º do CPC).
40. E, o prazo de 30 de Setembro de 2010 nele referido ser considerado com um prazo admonitório, atendendo não só aos considerandos e cláusulas nele inseridas, mas também aos antecedentes que motivaram a celebração dessa fiança [art. 805º, nº 2 a) do C. Civil].
41. Para a caracterização de um contrato não importa, decisivamente, a designação que as partes lhe atribuíram, a qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado, não se encontrando o juiz adstrito a tal designação (art. 664º do CPC), devendo o contrato sujeitar-se ao regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais nele expressas (vg. Ac. Desta Relação proferido em 6 de Novembro de 2012, no processo 2255/10.3TVLSB.L1-1, in www.dgsi.pt).
42. A interpretação dessas declarações deve fazer-se de acordo com as normas constantes dos arts. 236º e 238º do Código Civil, segundo as quais as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no texto do documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência (como também se pode ler nesse Acórdão).
43. Nesse contrato de 2 Março de 2010, os recorridos, sócios da sociedade Róis & Irmão, Lda., e respectivas mulheres obrigaram-se, pessoalmente, como fiadores, por todas as obrigações assumidas pela sociedade em dois contratos promessa anteriores (26 de Junho de 2006 e 28 de Maio de 2008).
44. Não resulta da douta fundamentação que a recorrida sociedade tenha prometido vender as fracções designadas pelas letras “M” e “N” à ora recorrente, mulher, em três momentos distintos: (1) 60 dias após a entrega das telas finais na Câmara Municipal de Sintra, (2) durante o mês de Maio de 2009 e (3) até 30 de Setembro de 2010.
45. Contrariamente ao referido no ponto 9. dos factos dados como provados pela douta sentença, a ….. não explora um café pastelaria nas fracções aludida nos escritos parcialmente reproduzidos em 2. 3. e 4 dos factos dados como provados, conforme resulta da certidão comercial dessa sociedade que foi junta aos autos pelos ora recorrentes em 17 de Setembro de 2012 aquando da realização da audiência preliminar.
46. A Autora não é sócia gerente da “...”, contrariamente ao referido no ponto 8. dos factos dados como provados, conforme se pode verificar através da certidão comercial dessa sociedade que foi junta aos autos pelos AA., ora recorrentes, em 17 de Setembro de 2012;
47. Na verdade, em 29 de Março de 2012, essa sociedade foi dissolvida, liquidada e a respectiva matrícula cancelada, tornando dessa forma impossível que esta sociedade pudesse, em 7 de Janeiro de 2013 - data da douta sentença recorrida - explorar o que quer que fosse, ou pudesse ser gerida por quem quer que fosse;
48. Manifestamente, ao considerar que a autora é sócia gerente da “….” (ponto 8. dos factos dados como provados) e que esta explora um café pastelaria nas fracções aludidas nos escritos parcialmente reproduzidos em 2., 3. e 4. a douta sentença fez inadequada interpretação dessa certidão do registo comercial, violando com isso os art. 371º do C. Civil e 659º, nº 3 do CPC.
49. Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pelo autoridade ou oficial público respectivo, assim como os factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora (art. 371º, n º 1 do C. Civil)
50. E, como diz o art. 659º, nº 3 do CPC “Na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer.”
51. No despacho saneador proferido aquando da realização da audiência preliminar foi a autora condenada em 1 UC por ter apresentado articulado, em parte inadmissível, em resposta à contestação apresentada pela sociedade “...”.
52. Porém, na contestação, com pedido reconvencional à presente acção apresentada apenas pela recorrida sociedade “….” e pelo seu sócio gerente, … é referido no seu artigo 2º:
“Aceita-se o que vem alegado nos artigos … 15º [Em 2 de Março de 2010 foi celebrado novo contrato promessa de compra e venda com recibo de quitação entre os 2º, 3º e 4º RR. e a A., …, relativo a essas mesmas duas fracções] (mas com a correcção de que partes no contrato foram, para lá da autora, todos os réus nesta acção e, portanto, também a contestante sociedade) [sublinhado nosso].
53. Tal confissão/correcção contraria os 27º, 29º e 31º da contestação por neles se referir:
“O contestante fiador nada tem que ver com os invocados contratos-promessa de 2006 e 2008 pois que a sua responsabilidade está circunscrita à fiança e esta foi prestada apenas no contrato-promesa de 02 de Março de 2010. “ (artigo 27º da contestação)
“O contestante fiador – aliás como os demais fiadores – não se obrigou como principal pagador nem renunciou ao benefício da excussão.” (artigo 29º da contestação).
“Donde é extemporânea a demanda do réu fiador” (artigo 31º da contestação).
54. Este articulado do contestante … e da contestante sociedade …., não impugna qualquer facto invocado pelos AA. na petição inicial.
55. Pois, à confissão sobre a existência do contrato de 02 de Março de 2010, os contestantes – sociedade e sócio gerente António - invocaram excepções sobre directamente relacionadas sobre a qualidade dos intervenientes nesse contrato, invocando inclusive a aceitação do artigo 15º da petição inicial, com uma correcção.
56. Em bom rigor, os AA. identificaram na petição inicial os primeiros outorgantes como partes integrantes desse contrato – enquanto fiadores - contrariamente ao defendido pelo contestante António nos artigos 27º, 29º e 31º da contestação, aliás contraditórios com o que tinha sido admitido no artigo 2º da contestação.
57. Ou seja a resposta do contestante não pode ser, de todo, identificada como impugnação, mas sim uma excepção à qual responderam os AA. na réplica, conforme resulta da lei.
58. Estas considerações tecidas na réplica, a respeito do mérito da causa, não exorbitam os limites definidos pelo nº 1 do artigo 502º do Código de processo Civil.
59. Mais, a douta decisão ora impugnada considera, por um lado, que a réplica é admissível mas, mas por outro, fundamenta a condenação em custas por considerar que foi praticado um acto que em vista da lei é parcialmente inadmissível e que interfere com a tramitação do processo e com os efeitos processuais legalmente previstos, invocando o nº 1 do art. 201º do CPC.
60. Além desse nº 1 do art. 201º não fazer qualquer referência a actos parcialmente inadmissíveis, mas sim a actos que a lei não admita, estipula ainda que a prática de um acto que a lei não admita, bem como a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa (sublinhado nosso).
61. Ora, além de a Autora não ter cometido qualquer nulidade ou irregularidade, atendendo à admissibilidade da réplica, a douta decisão impugnada não fundamenta – como deveria (art. 158º, nº 1 do CPC) – em que medida é que esses seis artigos influíram no exame ou na decisão da causa.
62. Sendo por demais evidente que nem o douto despacho, nem a douta sentença se pronunciaram sobre a matéria invocada pelo contestante António nos art. 27º a 31º da contestação e sobre a qual os AA. também foram impedidos de se pronunciar, violando com isso o princípio do contraditório estabelecido no art. 3º do CPC.
63. Nem tão pouco o douto despacho fundamentou, como devia, em que medida é que os primeiros seis artigos da réplica apresentadas pelos AA., ora recorrentes, interferiram com a tramitação do processo e com os efeitos processuais legalmente previstos.
64. Tal omissão é aliás causa de nulidade do despacho, nos termos do art. 668º, nº1, alíneas b) e d) do CPC.
65. Ademais, esses seis artigos não foram apresentados pela Autora, ora recorrente, mas pelos ora recorrentes, Autores, não se entendendo porque no douto despacho ficou o Autor absolvido dessas custas.
66. Existindo falta de fundamentação e, ainda, omissão de pronúncia desse despacho, deve o mesmo ser declarado nulo, nos termos do art. 668º, nº 1 b) e d) do CPC. Na verdade, o art. 158°, nº 1 do CPC estipula que "As decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas", exigência justificada pelo princípio de que as decisões judiciais devem convencer as partes com a exposição das razões jurídicas e de facto que a elas conduziram, porque devem conformar-se com as normas legais e para que possam ser objecto de impugnação jurisdicional (v. Prof. J.A. Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, vol. I, pág. 284, e Cons. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, vol. I, pág.341), exigência que deve estender-se à generalidade das decisões, dado que o art. 208º, nº 1 da Constituição estabelece que "As decisões dos Tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei" (v. Ac. Tribunal Constitucional, 2.12.1998 - D.R.- 2a Série, 5.3.1999).
67. A fundamentação sobre a decisão de que os Autores não podem beneficiar do direito de retenção sobre as fracções prometidas vender, assenta em pressupostos errados, erráticos e contraditórios, salvo o devido respeito.
68. Além de fazer inadequada interpretação, não só do contrato com data de 2 de Março de 2010, mas também da própria lei (art. 755º, f) do C. Civil).
69. Tal direito de retenção foi expressamente reconhecido por todos os outorgantes no contrato outorgado em 2 de Março de 2010 [vg. considerando C) e Cª 5ª].
70. Aliás, os contestantes, … e a sociedade “, reconhecem, implicitamente, esse direito de retenção dos autores no artigo 13º da contestação.
71. Para negar aos autores o direito de retenção sobre as fracções prometidas vender, a douta sentença fundamenta ainda que, por ora, estes não são titulares de qualquer crédito emergente do não cumprimento definitivo do contrato.
72. Tal afirmação só pode obter colhimento pelo facto de a própria sentença não ter dado como provado - na matéria assente – a entrega da quantia de 82.500,00€ (oitenta e dois mil e quinhentos euros) efectuada pela Autora, ora recorrente à sociedade “….”, a título de sinal pela compra das fracções prometidas.
73. A douta sentença afirma ainda, taxativamente, que ”as fracções prometidas vender são exploradas pela “….” o que equivale a dizer que, ao menos de um prisma formal não estão em poder dos autores.”
74. Como supra demonstrado, essa sociedade foi dissolvida, liquidada e a sua matrícula cancelada, em 29 de Março de 2012. Pelo que é manifestamente impossível que na data em que foi proferida a douta sentença - 7 de Janeiro de 2013 - a …. pudesse estar na posse dessas fracções, ou ainda, que a autora fosse sócia gerente dessa sociedade, como também nela referido.
75. Dos factos constantes nos autos, conclui-se, indubitavelmente, que as fracções prometidas vender/comprar em 2006 e 2008, estão na posse dos autores, ora recorrentes, desde a constituição do sinal destinado à compra das mesmas (26 de Junho de 2006 e 28 de Maio de 2008) respectivamente.
76. Ao negar aos autores o direito de retenção que possam exercer sobre as fracções prometidas vender, a douta sentença recorrida fez inadequada interpretação:
a) dos factos;
b) da certidão do registo comercial, junta aos autos em 17 de Setembro de 2012;
c) dos termos do contrato com data de 2 de Março de 2010 e;
d) da lei [art. 755º, f) do C. Civil].
77. Por fim e contrariamente ao afirmado na fundamentação da douta sentença, esta apenas se ateve na resolução de uma questão: a perda de interesse da Autora na celebração dos contratos prometidos, como se da matéria constante nos autos nada mais houvesse a resolver.
78. A fundamentação da douta sentença não refere uma única palavra sobre a possibilidade de a recorrida sociedade “…..” poder ainda cumprir com o contrato.
79. Mas, refere que, por via da regra, a prestação é primordialmente estabelecida no interesse do credor e que o desinteresse deste pela prestação implica que o devedor já não a possa realizar.
80. Pois que, se o devedor não puder cumprir de todo o contrato, a perda de interesse do credor é por demais objectiva.
81. Na verdade, é essa impossibilidade concreta e objectiva dessa sociedade em poder cumprir com o prometido que motivou o pedido dos AA. na resolução dos contratos promessa e consequente restituição do sinal em dobro.
82. Também concordamos que a perda de interesse da autora na celebração dos contratos prometidos tem de ser apurada, objectivamente. E foi o que os autores fizeram.
83. Mas, também deve ser apurada, objectivamente, a manifesta impossibilidade de a recorrida sociedade poder cumprir com o prometido. Pois, para a douta sentença basta a manifestação de vontade propalada pelo sócio gerente …(único sócio contestante) para garantir que a sociedade quer e pode cumprir com o contrato prometido.
84. Quando, contrariando esse desiderato, todos os factos invocados pelos autores, ora recorrentes - tanto na acção como na providência cautelar de arresto e não contrariados pelos recorridos – evidenciam exactamente o contrário.
85. Aliás, nenhum dos recorridos conseguiu trazer aos autos factos que provassem que a sociedade “….” está em condições de poder cumprir com o contrato prometido.
86. Aliás, os recorrentes nuca receberam, nestes dois anos e meio que medeiam entre a data de 30 de Setembro de 2010, por parte da recorrida sociedade “….” qualquer comunicação com a data para a outorga da escritura de compra e venda das fracções prometidas.
87. Tendo até à presente data havido, entretanto, o decretamento de uma providência cautelar de arresto com oposição dos requeridos nesse arresto.
88. Mais, nos termos que serviram de fundamento à douta sentença recorrida, a A. pura e simplesmente, por capricho, decidiu que não queria celebrar o contrato, apresentando como único facto a mora da Ré, Sociedade….” acrescentando ainda essa fundamentação que “em boa verdade seria esse o único facto objectivamente apreciável que poderia conduzir a essa conclusão”.
89. Determinante para aquilatar da possibilidade de cumprimento dos contratos prometidos seria o de saber se a sociedade “….” está em condições de expurgar a hipoteca que onera as duas fracções prometidas, para depois poder outorgar a escritura de compra e venda dessas fracções.
90. Há quase sete anos que a Autora começou a entregar à recorrida sociedade o princípio de pagamento dessas duas fracções. Há quase cinco anos que essa sociedade tem na sua posse a quantia de 82.500,00€ que lhe foi entregue pela recorrida autora, sem que a sociedade tenha cumprido com a sua prestação (marcação da data para outorga da escritura, com posterior celebração do contrato prometido).
91. Se no final de quase sete anos os factos indicam que, objectivamente, a recorrida sociedade não pode cumprir com o prometido atendendo à mora a que a mesma, voluntariamente, deu causa, não pode deixar de se questionar até quando pode ser mantida essa mora, sem que a autora a ela reaja de uma forma, também, objectiva, requerendo o dobro do sinal entregue, tal como previsto na lei.
92. Aliás, a impossibilidade de cumprimento por parte da recorrida sociedade é reforçada (1) pela hipoteca que entretanto passou a onerar essas fracções e, ainda, (2) pela concretização do arresto de bens de alguns dos recorridos, decretado pelo Tribunal a quo e onde não foi possível indicar qualquer bem da recorrida sociedade, tanto pelos requerentes, ora recorrentes dessa providência cautelar, como pelos requeridos contra quem foi decretado o arresto.
93. Por outro lado, a própria lei (art. 808º do C. Civil) prevê que se em consequência da mora, o credor perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
94. A pergunta para a qual a douta sentença não deu resposta é a de saber se alguma vez a sociedade estará em condições de poder cumprir com essa obrigação.
95. E, até quando pode a credora, autora, esperar que a sociedade consiga expurgar a hipoteca que onera as fracções prometidas vender, tendo feito um investimento inicial de 82.500,00€ (oitenta e dois mil e quinhentos euros) equivalente a 67,5% (sessenta e sete e meio por cento) do valor acordado para o pagamento dessas fracções.
96. Manifestamente, constam do processo elementos probatórios que impunham decisão diversa da sentença recorrida, pelo que os recorrentes não podem deixar de impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, nos termos do art. 685º-B do CPC.
97. Nomeadamente a matéria de facto referente às alíneas b), c), d), f), g), h) e i).
98. A impugnação da matéria referida nas alíneas b), c) e d), por meramente considerar assente a existência dos escritos, sem que tenha dado como assente que nesses escritos está reflectida a vontade das partes neles intervenientes.
99. Ademais, na alínea d) ficou assente que o escrito nela transcrito foi celebrado em 26 de Junho de 2006, o que contraria os factos assentes identificados nas alíneas b) e c).
100. A alínea f) dá como assente duas datas distintas para a inscrição da hipoteca voluntária para garantia de um crédito no valor de 180.000,00€. Através de uma leitura atenta da certidão do registo predial só pode concluir-se que essa hipoteca foi inscrita em 1 de Abril de 2008, através da ap. nº 81, e não em 8 de maio de 2007, como erroneamente essa alínea deixa transparecer.
101. A impugnação da alínea g) decorre não só da impugnação dessa anterior alínea f), mas também porque esta alínea g) contém dois factos assentes:
a) até à presente data não foi marcada a escritura a que alude o escrito parcialmente reproduzido na alínea d);
b) a Ré “… Lda.” Não procedeu ao cancelamento da hipoteca a que alude a alínea f).
102. Sendo que no primeiro desses factos não está identificado sobre quem recai o ónus de marcar essa escritura, contrariamente ao expresso no escrito parcialmente reproduzido. A identificação desse ónus reveste, naturalmente, importância extrema para a boa decisão da causa.
103. Impugna-se a matéria dado como assente na alínea h) por a autora não ser sócia gerente da “… Lda.”, remetendo-se para a certidão do registo comercial junta aos autos em 17 de Setembro de 2012.
104. Impugna-se a a matéria dado como assente na alínea i) por a “Lda.”, não explorar um café pastelaria nas fracções aludidas nos escritos parcialmente reproduzidos nas alíneas b) a d) dos factos assentes, remetendo-se para a certidão do registo comercial junta aos autos nessa data de 17 de Setembro de 2012.
105. Por outro lado, a matéria dada como assente também enferma de manifesta deficiência por nela não estar identificada a providência cautelar – referida no artigo 4º da petição inicial - decretada contra bens dos recorridos (…) pela circunstância da recorrida sociedade …Lda. não estar em condições financeiras de expurgar a hipoteca incidente sobre as fracções prometidas e ainda pelo facto de sobre o património desses recorridos incidirem várias hipotecas, a onerar os imóveis de que são proprietários.
106. Quanto à base instrutória ela é manifestamente insuficiente para a boa decisão da causa, por haver matéria controvertida decorrente dos articulados apresentados pelas partes e da prova documental junta aos autos que aí não ficou reflectida, nomeadamente:
107. A data em que foi celebrado o contrato inicial de promessa de compra e venda e recibo de quitação da fração autónoma designada pela letra “N” do prédio melhor identificado nos autos;
108. A data estipulada para a celebração da escritura de compra e venda prevista nesse inicial contrato;
109. As razões do aditamento a esse contrato inicial de promessa de compra e venda efectuado em 28 de Maio de 2008;
110. A data em que foi celebrado o contrato inicial de promessa de compra e venda e recibo de quitação da fração autónoma designada pela letra “M” do prédio melhor identificado nos autos;
111. A data estipulada para a celebração da escritura de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “M”;
112. Quando é que a recorrida sociedade “….” comunicou aos recorrentes que as fracções prometidas vender ficaram oneradas com uma hipoteca a favor do Banco Montepio Geral, no valor de 180.000,00€;
113. Quem são os primeiros outorgantes no contrato com data de 02 de Março de 2010;
114. Se os primeiros outorgantes nesse contrato de 02 de Março de 2012 mantiveram a promessa de venda, livre de ónus ou encargos, das duas fracções autónomas aí identificadas, como expressamente referido na Cª 1ª do mesmo;
115. Se depois de 30 de Setembro de 2010 a sociedade “,,, Lda,” ou os seus sócios gerentes, comunicaram à recorrente mulher que continuava com dificuldades em expurgar essa hipoteca;
116. A quem cabe o ónus de marcar a escritura do contrato prometido;
117. Se a sociedade “… Lda.” alguma vez procedeu à marcação da outorga da escritura do contrato prometido;
118. Se a sociedade “… Lda.” está em condições de expurgar a hipoteca que onera as fracções prometidas vender;
119. Se a sociedade “… Lda.” está em condições de poder outorgar a escritura de compra e venda do contrato prometido;
120. Este Venerando Tribunal da Relação pode - mesmo oficiosamente - nos termos do disposto no nº 4 do artigo 712º do CPC, anular a decisão de 1ª instância quando repute deficiente, obscura e contraditória a decisão sobre determinados pontos da matéria de facto (vg. Ac. desta Relação de 10 Out. 2012, proferido no processo 1043/11, disponível em www.dgsi.pt e ac. do Tribunal Constitucional nº 346/2009, publicado no DR, 2ª série, nº 159 de 18 de Agosto de 2009.)
Terminam pretendendo que se “A. Declare nula a douta sentença, nos termos do art. 668º, nº1, alíneas b) e d) do CPC por: 1. não identificar - como deveria (art. 158º, nº 1 do CPC) - os fundamentos que serviram de base à seleção de toda a matéria de facto dado como provada, nomeadamente os fundamentos que serviram de prova para a formulação desse juízo; 2. ter feito inadequada interpretação: a) dos factos; b) da certidão do registo comercial, junta aos autos em 17 de Setembro de 2012; c) dos termos do contrato com data de 2 de Março de 2010 e; d) da lei [art. 236º, 238º, 371º, 442º, nº 2 627º e seguintes, 755º, f) e 805º, nº 2 a) do C. Civil e, ainda, art. 490º, nº 2, 659º, nº 3 e 664º do CPC]; e) da Constituição (art. 208º, nº 1)”, “B. Declare nulo o despacho saneador que seleccionou a matéria de facto, fixou a base instrutória e que condenou a autora em 1 UC, nos termos do art. 668º, nº1, alíneas b) e d) do CPC por: 1. não identificar - como deveria (art. 158º, nº 1 do CPC) - os fundamentos que serviram de base à seleção de toda a matéria de facto dado como provada, nomeadamente os fundamentos que serviram de prova para a formulação desse juízo; 2. ter feito inadequada interpretação: f) dos factos; g) da certidão do registo comercial, junta aos autos em 17 de Setembro de 2012; h) dos termos do contrato com data de 2 de Março de 2010 e; i) da lei [art. 236º, 238º, 371º, 442º, nº 2, 755º, f) e 805º, nº 2 a) do C. Civil e art. 201º, nº1, 490º, nº 2, 502º, nº 1, 659º, nº 3 e 664º do CPC]; j) da Constituição (art. 208º, nº 1), 3. ter feito inadequada interpretação do princípio do contraditório estabelecido no art. 3º do CPC;”, “C. Absolva a recorrente, autora, nas custas a que esse despacho saneador condenou, “D. Modifique a decisão do Tribunal a quo sobre a matéria de facto, por constarem no processo elementos de prova que impunham decisão diversa da sentença recorrida, nos termos do art. 712º do CPC”, “E. Condene os recorridos a, solidariamente, entregarem aos recorrentes o dobro do sinal que a recorrente autora entregou à sociedade “Róis e Irmão, Sociedade de Construção, Lda”, no valor de 165.000,00€ (cento e sessenta e cinco mil euros), no seguimento da celebração de dois contratos promessa de compra e venda referente às fracções autónomas designadas pelas letras “M” e “N”, correspondentes às lojas nº 3 e 4, respectivamente, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e composto por dois blocos - Bloco A e Bloco B - sito na Rua Horta de Fanares, nº 9 a 9B e na Rua da Azenha, nº 12 a 12C, em Mem Martins, Sintra, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº 7538 da freguesia de Algueirão-Mem Martins e inscrito nas respectiva matriz predial sob o artigo 11772 a que foi atribuído o Alvará de Licença de Utilização nº 605/2008, emitido pela Câmara Municipal de Sintra em 11/12/2008, nos termos do art. 442º, nº 2 do C. Civil”, “F. Declare e reconheça o direito de retenção dos AA., ora recorrentes, sobre essas duas fracções, nos termos do art. 755º, alínea f) do C. Civil” e “Subsidiariamente, G. Deve ser proferido acórdão que ordene a repetição do julgamento de modo a que seja apreciada toda a matéria de facto, ora impugnada, com o fim de evitar contradições da decisão, nos termos dos art. 685-B e 712, nº 4 do CPC.”
A 4ª R contra-alegou, e ampliou o âmbito do recurso, concluindo do seguinte modo:
Artigo 1º Para o caso de o recurso não improceder desde já a recorrida requer, ao abrigo do disposto nos nºs 1 e 3 do artigo 684º-A do Código de Processo Civil, que o processo desça à 1ª instância para que se aditem à Base Instrutória os seguintes artigos:
3
A autora mantém-se, ela mesma, à frente da exploração do estabelecimento referido no artigo 28º da petição inicial?
4
Os autores vêm dizendo que querem comprar por preço inferior ao fixado no contrato-promessa?
5
E dizem que querem fazer a escritura sem pagar os € 39.500,00 que ainda devem?
Isto porque estes factos foram alegados pelos réus e têm interesse para a boa decisão da causa pois que, se provados, permitem concluir que os autores não perderam o interesse na celebração do contrato prometido e permitem, outrossim, concluir pelo incumprimento do contrato-promessa pelos mesmos autores.
De todo o modo,
Artigo 2º Devem reparar-se, na matéria fáctica assente no saneador, os erros identificados na página 6 desta contra-alegação.
Artigo 3º
A recorrida defende que o recurso deve improceder, pois que a douta sentença não justifica as críticas que os recorrentes contra ela formulam.
Assim,
Artigo 4º
Os recorrentes não cumpriram adequadamente o ónus de formular conclusões (nºs 1 e 2 do artigo 685º-A do Código de Processo Civil) e, dizendo que também impugnam matéria de facto, não cumprem o que adrede impõe o artigo 585º-B, nºs 1 e 2, do mesmo diploma legal.
Donde, no respeito por estes normativos, devem os recorrentes ser convidados a reformular as suas conclusões no que concerne à impugnação da matéria de direito e, quanto à impugnação da matéria de facto, deve, nesta parte, o recurso ser rejeitado.
De resto, e sem prescindir,
Artigo 5º O pretendido esclarecimento da douta sentença e dos seus fundamentos, e bem assim a questão da condenação dos autores em multa por apresentação de articulado em parte inadmissível não colhem: a primeira questão está aqui deslocada porque não é o Tribunal da Relação que deve esclarecer e os autores não colocaram o assunto no Tribunal próprio (1ª instância) e no momento próprio; a condenação em multa há muito que transitou em julgado e não pode ser aqui retomada.
Artigo 6º
O Tribunal a quo foi criterioso no despacho de condensação, seleccionou e fundamentou adequadamente a Matéria Assente colhida da alegação dos autores e levou à Base Instrutória o único facto que, alegado pelos autores, se justificava fosse sujeito a prova, isto é, o que constitui o artigo 1º da Base Instrutória.
Este artigo não resultou provado e os recorrentes não impugnam, ao menos pela forma devida, esta decisão em matéria de facto.
E também não invocam, ao menos de forma processualmente adequada, que outros factos por si alegados, deveriam integrar a Base Instrutória.
Enfim, é irrelevante a não inclusão no elenco da matéria provada da referência à providência cautelar.
Artigo 7º Os autores não provaram a sua perda de interesse na celebração do contrato prometido e não provaram, outrossim, o incumprimento definitivo da recorrida.
E, daí, a acção não poderia deixar de improceder, quanto ao pedido da alínea b) do petitório.
Artigo 8º A improcedência do pedido da alínea b) acarreta a necessária improcedência do pedido formulado na alínea c) pois que, não tendo sido reconhecido nenhum crédito dos recorrentes sobre a recorrida, não tem sentido o reconhecimento do direito de retenção porque este sempre teria de servir de garantia a algum crédito.
No que concerne às nulidades invocadas o tribunal a quo não as relevou, assim como a pretensão ao esclarecimento referente à sentença.
Efectuado o exame preliminar e corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões a conhecer, sucessivamente e se for devido, são:
a condenação em custas da recorrente no despacho proferido na fase da condensação relativamente à admissibilidade da réplica;
as arguidas nulidades do “despacho saneador que seleccionou a matéria de facto, fixou a base instrutória e que condenou a autora em 1 UC” e da sentença;
a modificabilidade da matéria fáctica constante da sentença;
o objecto do último contrato;
a verificação de causa resolutiva;
a restituição do sinal em dobro;
o direito de retenção;
subsidiariamente, a repetição do julgamento em ordem a ser apreciada outra matéria de facto; e
subsidiariamente ainda, se o recurso for de improceder, a ampliação da base instrutória conforme pretensão da recorrida.
Fundamentação.
A sentença assentou na seguinte matéria:
“1. Os Réus ….” e os dois primeiros são casados respectivamente, com a Ré Maria Cecília Róis e Maria Odília Róis (alínea a) dos factos assentes);
2. Em escrito datado de 26 de Junho de 2006 e encimado pela expressão “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, a Ré “Lda.”, aí identificada como “PRIMEIRA OUTORGANTE” e a Autora, aí identificada como “SEGUNDA OUTORGANTE” declararam “PRIMEIRA A Primeira Outorgante é proprietária e legítima possuidora da fracção autónoma correspondente à Loja nº 4 designada pela fracção N, do prédio sito no Bloco B. SEGUNDA A primeira Outorgante promete vender à segunda Outorgante, e esta promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos de qualquer natureza, e totalmente desocupada de pessoas e coisas, a fracção, objecto do presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, descrita e identificada na 1ª cláusula;
TERCEIRA O preço de venda é de 62.000,00 € (Sessenta e dois mil euros) nos seguintes prazos e condições: a) 7.500,00€ (sete mil e quinhentos euros) como sinal da fracção, na celebração do presente contrato servindo o mesmo como recibo de quitação; b) o restante será liquidado no acto da escritura, a qual deverá ser celebrada após 60 dias da entrega das telas finais na Câmara Municipal de …, devendo a PRIMEIRA OUTORGANTE, ou quem a represente, comunicar à SEGUNDA OUTORGANTE a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias. (…)” (alínea b) dos factos assentes);
3. Em escrito datado de 28 de Maio de 2008 e encimado pela expressão “ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, a Ré “… Lda.”, aí identificada como “PRIMEIRA OUTORGANTE” e a Autora, aí identificada como “SEGUNDA OUTORGANTE” declararam “(…) Foi acordado por ambas as partes alterar alínea b da Cláusula Terceira, do contrato promessa compra e venda e recibo de quitação, que foi celebrado no dia 26 de Junho de 2006, ao qual acordaram que a escritura da Loja 4 – Fracção “N” será realizada durante o mês de Maio de 2009. (…)” (alínea c) dos factos assentes);
4. Em escrito datado de 26 de Junho de 2006 e encimado pela expressão “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, os Réus os …., aí identificados como “Primeiros Outorgantes” “(…) por si, como fiadores, e na qualidade de legais representantes da sociedade comercial “Lda.”, a Autora, aí identificada como “Segunda Outorgante” e as Rés, aí identificadas como “Terceiras Outorgantes”, declararam “(…)
A) A sociedade aqui representada pelos Primeiros Outorgantes é proprietária das fracções autónomas, abaixo identificadas, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e composto por dois blocos, o Bloco A, situado na Rua, e o Bloco B, sito na Rua …, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo … e descrito na 1ª Conservatória do registo predial de … sob o nº …, a que foi atribuído o Alvará de Licença de Utilização nº .., emitido pela câmara Municipal de … em 11/12/2008, - Fracção designada pela letra “M”, que corresponde à loja nº 3, e – Fracção designada pela letra “N”, correspondente à loja nº 4, ambas no aludido Bloco B, na Rua …., e sobre as quais incide registo de hipoteca, pela inscrição C-AP …, a favor da …, que a Primeira Outorgante ainda não está em condições de expurgar;
B) Por contratos promessa de 6/JUN/2006 e 28/MAI/2008, a mesma sociedade prometeu vender à Segunda Outorgante, que prometeu comprar, livres de ónus ou encargos, as referidas fracções autónomas, a designada pela letra “M” pelo preço de € 60.000,00 (SESSENTA MIL EUROS), e a designada pela letra “N” pelo preço de € 62.000,00 (SESSENTA E DOIS MIL EUROS), do que resulta um valor somado de € 122.000,00 (CENTO E VINTE E DOIS MIL EUROS) e do qual a Segunda Outorgante já entregou aos primeiros Outorgantes o montante de € 82.500,00 (OITENTA E DOIS MIL E QUINHENTOS EUROS), remanescendo, assim, a quantia de € 39.500,00 (TRINTA E NOVE MIL E QUINHENTOS EUROS);
C) Os Primeiros Outorgantes já autorizaram a Segunda Outorgante a tomar posse efectiva das mesmas fracções autónomas, tendo a Segunda Outorgante, no exercício dessa autorização, instalado e passado a explorar um estabelecimento de café-pastelaria na fracção designada pela letra “N”, bem como a autorizaram a entregar na Câmara Municipal de Sintra um pedido de alteração do projecto das mesmas fracções, no sentido de eliminar a parede provisória existente entre ambas as fracções, actualmente contíguas entre si;
D) As escrituras de compra e venda prometidas ainda não foram outorgadas, não obstante a larga ultrapassagem dos prazos convencionados para o efeito, devido ao facto de a Primeira Outorgante não ter ainda logrado proceder ao cancelamento da hipoteca, referente às fracções aqui identificadas;
É celebrado o presente contrato de compra e venda, com recibo de quitação, regido pelos termos constantes das cláusulas seguintes:
1º Os Primeiros Outorgantes mantêm a promessa de venda, livre de ónus ou encargos, das duas fracções autónomas atrás mencionadas, à Segunda Outorgante, que mantém a promessa de compra, pelos preços acima referidos no Considerando B);
2º Os Primeiros Outorgantes concedem à Segunda Outorgante quitação relativa à quantia de € 82.500,00 (OITENTA E DOIS MIL E QUINHENTOS EUROS) que da mesma receberam a título de sinal e antecipação do preço de venda de ambas as fracções, no valor somado de € 122.000,00 (CENTO E VINTE E DOIS MIL EUROS) 3º o remanescente do preço da venda das duas fracções, no valor de € 39.500,00 (TRINTA E NOVE MIL E QUINHENTOS EUROS), será pago pela Segunda Outorgante no acto da outorga da escritura de compra e venda ora prometida, obrigando-se os primeiros Outorgantes a cancelar a hipoteca que incide sobre as fracções, bem como a marcar aquela escritura até ao dia 30 de Setembro de 2010, para tanto devendo notificar a Segunda Outorgante, por carta registada, com a antecedência mínima de 8 (oito) dias;
4º O presente contrato fica sujeito a execução específica, nos termos do art. 830º do Código Civil;
5º A Segunda Outorgante, por autorização expressa dos primeiros Outorgantes, mantém a posse de ambas as fracções, cujas compras e vendas são aqui prometidas, podendo usar do correlativo direito de retenção até à outorga da escritura prometida;
Os primeiros Outorgantes autorizam também a Segunda Outorgante a prosseguir no pedido de alteração do projecto, atrás referido no Considerando em C);
Os Primeiros Outorgantes autorizam ainda a Segunda Outorgante a dar as mesmas fracções de arrendamento à sociedade comercial “… e sede na Rua…;
6º Os Primeiros e as Terceiras Outorgantes obrigam-se pessoalmente, como fiadores, por todas as obrigações assumidas no presente contrato pela sociedade que aqueles representam. (…)” (alínea d) dos factos assentes);
5. Pela ap. n.º 30 de 2005/01/25 da ficha n.º … e pela ap. n.º … da ficha n.º … da 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, as fracções aludidas em 2., 3. e 4. estão registadas a favor da Ré “…Lda.” (alínea e) dos factos assentes);
6. Pela ap. n.º 81 de 2007/05/08 da ficha n.º … e pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … da 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, acha-se inscrita, a favor da “Caixa Económica Montepio Geral”, hipoteca voluntária para garantia de crédito no valor de € 180.000,00 (alínea f) dos factos assentes);
7. Até à presente data, não foi marcada a escritura a que alude o escrito parcialmente reproduzido em 4. e a Ré “… Lda.” não procedeu ao cancelamento da hipoteca a que alude a que se alude em 6. (alínea g) dos factos assentes);
8. A Autora é sócia gerente da “… Lda.” (alínea h) dos factos assentes);
9. A “….” explora um café pastelaria nas fracções aludidas nos escritos parcialmente reproduzidos em 2., 3. e 4. (alínea i) dos factos assentes);
Posto isto.
Retemo-nos na descrição da matéria dada como assente na sentença, epigrafada como “Factos provados”.
Como se alerta nas contra-alegações, constatam-se aí erros materiais face à documentação que lhe deu origem e se quis reproduzir.
No respectivo nº 4, onde foi referido “Em escrito datado de 26 de Junho de 2006…” deverá ler-se “Em escrito datado de 2 de Março de 2010”, como resulta do documento nº 4 junto com a petição inicial (contrato denominado “contrato promessa de compra e venda e recibo de quitação”).
No seu nº 6, refere-se à “Pela ap. n.º 81 de 2007/05/08 da ficha n.º … e pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … …”, devendo ler-se “ Pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … e pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … …”, como resulta da certidão de registo predial das fracções.
Neste sentido ficam rectificados tais erros, sendo certo que nada se decidirá quanto ao teor do nº 5 dessa matéria neste âmbito porquanto ainda acolhe o acerto dessa certidão
Os recorrentes impugnam a condenação da A em custas, em despacho proferido na fase da condensação e que a seguir se transcreverá.
“Da admissibilidade da réplica
Cabe averiguar se, em face do n.º 1 do artigo 502º do Código de Processo Civil, o articulado de réplica é admissível, dado que, não o sendo, a apresentação do mesmo constitui um acto processual cuja prática é proibida pela lei e sancionada como nulidade processual, já que tal acto interfere com a tramitação do processo e com os efeitos processuais previstos na lei, sendo aquela de conhecimento oficioso (cfr. n.º 1 do artigo 201º do Código de Processo Civil - assim ABRANTES GERALDES, in “Temas da reforma do processo civil”, II volume, 3ª Edição, Almedina, pág. 59).
Dispõe o n.º 1 do artigo 502º do Código de Processo Civil, sobre a epígrafe “Função e prazo de réplica”, o seguinte: “À contestação pode o autor responder na réplica, se for deduzida alguma excepção e somente quanto à matéria desta; a réplica serve também para o autor deduzir toda a defesa quanto à matéria da reconvenção, mas a esta não pode ele opor nova reconvenção.”.
De acordo com o n.º 1 do artigo 493º do Código de Processo Civil as excepções denominam-se dilatórias ou peremptórias.
As excepções dilatórias assentam o seu fundamento na relação processual e a sua procedência obsta a que o tribunal se pronuncie sobre o mérito da causa, devendo, desse modo, o réu ser absolvido da instância ou o processo ser remetido para outro tribunal (cfr. n.º 2 do citado artigo e n.º 2 do artigo 487º do mesmo diploma).
Diferentemente, as excepções peremptórias fundam-se em vicissitudes da relação material controvertida e importam a absolvição, total ou parcial, do réu do pedido formulado pelo autor (cfr. n.º 2 do artigo 487º e n.º 3 do artigo 493º, ambos do Código de Processo Civil).
As excepções peremptórias consistem, no dizer da lei, “na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor” (cfr. ainda o disposto no n.º 2 do artigo 487º do Código de Processo Civil).
A consideração destes factos novos (tendo em vista em relação os eventos invocados pelo autor) como impeditivos (como, por exemplo, a nulidade do contrato cujo cumprimento se peticiona), modificativos (como, por exemplo, uma moratória concedida pelo credor) ou extintivos (como, por exemplo, a satisfação da dívida cujo pagamento é pedido ou a prescrição do direito) do efeito jurídico decorrente dos factos articulados pelo autor é feita em face da lei substantiva.
Há que ponderar que nem todos os factos novos trazidos pelo réu que obstem à procedência do pedido devem ser considerados como sendo integrantes de uma excepção peremptória, porquanto se podem traduzir na simples alegação de factos incompatíveis com aqueles que foram alegados pelo autor a título principal ou a título instrumental, embora admitindo até alguns desses factos.
A defesa efectuada nestes moldes é considerada como sendo uma defesa por impugnação indirecta ou motivada (nestes termos, v. LEBRE DE FREITAS, MONTALVÃO MACHADO e RUI PINTO, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. II, Coimbra, pág. 289).
Regressemos ao caso dos autos.
Na contestação que apresentaram, os Réus “… Lda.” e …, além de impugnarem directamente os factos aduzidos pelos Autores, alegaram, em suma, factos tendentes a demonstrar a inexistência de culpa na constituição em mora narrada na petição inicial e a inexistência de perda de interesse.
Mais se advoga que as características da obrigação assumida pelo Réu contestante não o tornam principal pagador.
Foi ainda deduzido pedido reconvencional.
Em face do que viemos de expor, a defesa apresentada naqueles moldes não é qualificável como sendo defesa por excepção.
Assim, tais alegações não têm efeito extintivo, modificativo ou impeditivo das pretensões dos Autores, constituindo apenas matéria de impugnação motivada.
Destarte, as considerações tecidas a respeito do mérito da causa na réplica exorbitam os limites definidos pelo n.º 1 do artigo 502º do Código de Processo Civil.
Temos assim que a réplica é apenas admissível no segmento que contém a defesa quanto ao pedido reconvencional.
Deste modo, tendo em vista que foi praticado um acto que, em vista da lei, é parcialmente inadmissível e que interfere com a tramitação do processo e com os efeitos processuais legalmente previstos, importa desconsiderar o teor dos artigos 1º a 6º do articulado de réplica - n.º 1 do artigo 201º do Código de Processo Civil -, ressalvando-se oque foi escrito nos demais artigos do mesmo ao abrigo do disposto no n.º 3 do referido preceito.
A apresentação de articulado que, em parte, é inadmissível constitui um incidente estranho ao normal desenvolvimento da lide, pelo que, tendo os Autores nele decaído, as custas serão por si suportadas (nº 1 do artigo 446º do Código de Processo Civil), sendo estas fixadas em uma unidade de conta (n.ºs 4 e 8 do artigo 7º do Regulamento das Custas Processuais e tabela II a ele anexa), a considerar a final.
Pelo exposto, tem-se por não escritos os dizeres vertidos nos artigos 1º a 6º do articulado de réplica.
Custas pela Autora no valor de 1 UC.”
Como demonstram os elementos subjectivos da lide, os articulados a que se refere este despacho e a sua economia, obviamente que esta condenação somente da recorrente em custas deve-se mais uma vez a nero lapso e, daí, onde se escreveu “Custas pela Autora” deve-se ler “Custas pelos Autores”, neste sentido ficando rectificado tal lapso.
Os recorrentes embora pretendam a “absolvição” da recorrente de tais custas não questionam sequer os critérios e regras que presidiram à respectiva condenação segundo o pressuposto em que assentou.
Por seu turno, quanto à valia jurídica da decisão que condicionou essa condenação os recorrentes se bem que dela discordem, nas conclusões do recurso apenas pretendem a sua nulidade nos termos do artº 668º do CPC.
Almejam a revogação do despacho apenas no que concerne à fixação da tributação do incidente, importando ter em consideração, de acordo com o disposto no artº 684º, nº 3 do CPC, que é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, com todas as consequências que dai possam advir. E certo é que com este detalhe processual a revogação do próprio despacho poderia implicar a anulação dos actos subsequentes segundo o comando constante do artº 201º, nº 2 do CPC.
Pelo exposto, nesta parte é improcedente o recurso.
Das arguidas nulidades do “despacho saneador que seleccionou a matéria de facto, fixou a base instrutória e que condenou a autora em 1 UC” e da sentença, nos termos do artº 668º, nº 1, als b) e d) do CPC.
Relativamente aos primeiros por não se identificarem os fundamentos que serviram de base à selecção de toda a matéria de facto dado como provada, nomeadamente os fundamentos que serviram de prova para a formulação desse juízo e ter sido feito inadequada interpretação dos factos, da certidão do registo comercial, junta aos autos em 17 de Setembro de 2012, dos termos do contrato com data de 2 de Março de 2010, da lei (artºs 236º, 238º, 371º, 442º, nº 2, 755º, f) e 805º, nº 2 a) do C.C, 201º, nº 1, 490º, nº 2, 502º, nº 1, 659º, nº 3 e 664º do CPC, 208º, nº 1 da CRP), e do princípio do contraditório estabelecido no artº 3º do CPC.
Relativamente à sentença, por não se identificarem os fundamentos que serviram de base à selecção de toda a matéria de facto dada como provada, nomeadamente os fundamentos que serviram de prova para a formulação desse juízo e ter sido feita inadequada interpretação dos factos, da certidão do registo comercial, junta aos autos em 17 de Setembro de 2012, dos termos do contrato com data de 2 de Março de 2010 e da lei (artºs 236º, 238º, 371º, 442º, nº 2 627º e seguintes, 755º, f) e 805º, nº 2 a) do CC, 490º, nº 2, 659º, nº 3, 664º do CPC e 208º, nº 1, da CRP).
Sob a epígrafe de “Causas de nulidade da sentença”, no artº 668º, nº 1, als b) e d), do CPC, determina-se, para o que interessa, a nulidade da sentença quando esta não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão e o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Na citada alª b) prevê-se o desrespeito ao disposto no artº 659º, nº 2, do CPC que ordena que o juiz especifique os fundamentos de facto e de direito da sentença, aliás, imperativo constitucional pois, no artº 205º, nº 1 da CRP refere-se que “as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei”.
Seguindo entendimento doutrinário e jurisprudencial, uma coisa é falta absoluta de fundamentação e outra é a fundamentação deficiente, medíocre ou errada. Só aquela é que a lei considera nulidade. Esta não constitui nulidade, e apenas afecta o valor doutrinal da sentença que apenas corre o risco, a padecer de tais vícios, de ser revogada ou alterada em via de recurso (a título meramente exemplificativo, acórdãos do STJ de 03.05.2005, Pº 5A1086, e de 14.12.2006, Pº 6B4390, www.dgsi.pt; e Alberto dos Reis, CPC anotado, V, Coimbra Editora, 140).
A aludida alª d), outro vício de conteúdo, na enumeração de J Castro Mendes (Direito Processual Civil, II, 793 a 811), relaciona-se com o incumprimento do poder/dever prescrito no nº 2 do artº 660º do CPC, ou seja, o de resolver todas as questões submetidas à apreciação do tribunal, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Constituindo hoje também entendimento pacífico que as “questões” referidas nesse normativo são as respeitantes directamente a pedidos ou a causas de pedir.
Como escreve Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, 143, a este propósito, “são, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão jurídica produzida pela parte”, “o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão (…)”.
Como esclarece ainda M. Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, 220 e 221, está em causa “o corolário do princípio da disponibilidade objectiva (artº 264º, nº 1 e 664º, 2ª parte) o que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões“.
Igualmente A Varela, RLJ, Ano 122º, pág 112, refere “(...) todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer acto (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes …”.
Estes normativos aplicam-se aos próprios despachos (artº 646º, nº 3, do CPC).
Mas vejamos, o despacho que julgou apenas parcialmente admissível o conteúdo da réplica.
O mesmo não pode sofrer qualquer censura a este nível.
E os recorrentes, em consonância com esta arguição, não concluíram extraindo todas as consequências que decorreriam do seu eventual reconhecimento como a anulação de actos subsequentes.
Nele estratificaram-se os fundamentos, ou seja as premissas, e a conclusão última a que as mesmas levaram.
A sua razão de ser é a concepção do tribunal sobre a justificação de um articulado, nos termos do artº 488º, 493º a 499º e 502º do CPC, avaliada à luz do artº 201º do CPC.
Não se alcança, para esse efeito, que nele tivesse deixado de haver pronúncia sobre qualquer questão, já que inclusivamente até aí, nesse âmbito, nenhuma foi levantada pelas partes.
A questão relacionada directamente com conteúdo da contestação que eventualmente tornariam a réplica admissível na parte que foi excluída só pode ter relevo na perspectiva da decisão ter sido pronunciada por erro de direito.
Diga-se o mesmo quanto à eventual nulidade referente ao disposto no artº 201º, nº 1, do CPC.
A decisão em causa é, portanto, expressa em que medida é que os preceitos já citados “influíram no exame ou na decisão”.
Por isso, se não houve pronúncia directa “sobre a matéria invocada pelo contestante António nos artºs 27º a 31º da contestação”, bem se pode dizer ao nível do que se decidiu que é por no despacho estar implícita a desvalorização dessa matéria, designadamente no sentido pretendido pelos recorrentes (matéria de excepção).
Por seu turno sobre “em que medida é que os primeiros seis artigos da réplica apresentadas pelos AA., ora recorrentes, interferiram com a tramitação do processo e com os efeitos processuais legalmente previstos” é evidente que decorre do despacho que o sentido da respectiva decisão é o de evitar a desigualdade de armas entre as partes a favor dos recorrentes que fosse propiciadora de indevida intervenção mais vasta nos posteriores actos processuais.
Ademais nem o tribunal a quo concebe prejuízo para o exercício do contraditório relativamente a essa matéria da contestação.
Agora veja-se o despacho que seleccionou a matéria de facto e fixou a base instrutória, que começa logo por justificar a selecção dos factos assentes com a “ confissão das partes e apreciação da prova documental junta aos autos”.
Os recorrentes mais uma vez não concluíram extraindo todas as consequências que decorreriam do eventual reconhecimento da arguição, como a anulação dos actos subsequentes.
Mas não se concebe a imputação das nulidades que foram arguidas a esta parte da condensação e do saneamento do processo.
Não apenas por tal intróito, mas pela natureza e função do despacho em causa.
Depreende-se da lei que a fixação dos factos assentes e da base instrutória prescinde de qualquer fundamentação.
Isto porque não conduz a caso julgado formal que obste à sua posterior modificação.
É uma orientação resultante dos artºs 508º-A, nº 1, alª d) e 511º, 650º, nº 2, al ª f), 653º, 659º, nº 3 e 712º do CPC) e reforçada pelo disposto no artº 511º, nº 3, do CPC, sendo que, à semelhança do que já sucedia com a especificação, será também de observar a jurisprudência do Assento nº 14/94, DR nº 230, de 04.10.1994, que se mantém actualizada (Paulo Pimenta, A Fase do Saneamento do Processo Antes e Após a Vigência do Novo Código de Processo Civil, Almedina 2003, 330 a 332).
Por isto também a alegada insuficiência da selecção da matéria de facto (de observar que os recorrentes não deduziram na audiência preliminar qualquer reclamação contra a mesma) e eventual inadequada interpretação de factos, normas legais e meios de prova que lhe deram causa, não determina a nulidade do respectivo despacho.
Deste modo, se houve errónea aplicação do direito ou, antes ainda, indevidas ilações retiradas da matéria de facto é o que ainda se verá, sendo certo que havendo necessidade de se rectificar a fixação dos factos assentes e da base instrutória, inclusivamente pela ampliação desta, a respectiva pertinência será avaliada a título de conhecimento de outras questões também propostas pelos recorrentes.
O despacho agora em causa não pode, pois, sofrer qualquer censura a este nível.
Por último, quanto à sentença, não era na mesma que competia fundamentar a opção pela matéria fáctica considerada assente porquanto a sede da motivação da decisão sobre a matéria de facto era ainda na própria audiência de julgamento (artº 659º, nº 2 e 3 do CPC), ao contrário do regime processual actual.
Obviamente que a falta de conhecimento na sentença da matéria respeitante à parte da réplica desconsiderada pelo citado despacho nunca poderá interferir na apreciação das arguidas nulidades.
Os fundamentos de facto constam na sentença, devidamente assinalados e, na medida da tutela das normas que se avaliaram, são eles que levaram o julgador a alcançar a solução final que nela mencionou.
Acresce, para além daquelas cujo conhecimento pudesse estar prejudicado pelo de outras, não se identificam quaisquer questões (e não meros argumentos) a que na sentença se tenha deixado de dar resposta.
Nestes termos inexiste qualquer nulidade, e se houver errónea aplicação do direito ou, antes ainda ilações indevidas retiradas da matéria de facto, é o que se verá de seguida.
A discordância dos recorrentes relativamente à matéria de facto.
Estão em desacordo relativamente à redacção dos pontos 2 a 4 e 6 a 9 dos factos considerados provados na sentença.
Toda esta factualidade advém da selecção no saneador de factos assentes.
Deles consta, considerando as rectificações dos lapsos acima mencionados:
2. Em escrito datado de 26 de Junho de 2006 e encimado pela expressão “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, a Ré “…Lda.”, aí identificada como “PRIMEIRA OUTORGANTE” e a Autora, aí identificada como “SEGUNDA OUTORGANTE” declararam “PRIMEIRA A Primeira Outorgante é proprietária e legítima possuidora da fracção autónoma correspondente à Loja nº 4 designada pela fracção N, do prédio sito no Bloco B …. SEGUNDA A primeira Outorgante promete vender à segunda Outorgante, e esta promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos de qualquer natureza, e totalmente desocupada de pessoas e coisas, a fracção, objecto do presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, descrita e identificada na 1ª cláusula;
TERCEIRA O preço de venda é de 62.000,00 € (Sessenta e dois mil euros) nos seguintes prazos e condições: a) 7.500,00€ (sete mil e quinhentos euros) como sinal da fracção, na celebração do presente contrato servindo o mesmo como recibo de quitação; b) o restante será liquidado no acto da escritura, a qual deverá ser celebrada após 60 dias da entrega das telas finais na Câmara Municipal de …, devendo a PRIMEIRA OUTORGANTE, ou quem a represente, comunicar à SEGUNDA OUTORGANTE a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias. (…)”
3. Em escrito datado de 28 de Maio de 2008 e encimado pela expressão “ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, a Ré “… Lda.”, aí identificada como “PRIMEIRA OUTORGANTE” e a Autora, aí identificada como “SEGUNDA OUTORGANTE” declararam “(…) Foi acordado por ambas as partes alterar alínea b da Cláusula Terceira, do contrato promessa compra e venda e recibo de quitação, que foi celebrado no dia 26 de Junho de 2006, ao qual acordaram que a escritura da Loja 4 – Fracção “N” será realizada durante o mês de Maio de 2009. (…)”;
4. Em escrito datado de 2 de Março de 2010 e encimado pela expressão “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE QUITAÇÂO”, os Réus os, aí identificados como “Primeiros Outorgantes” “(…) por si, como fiadores, e na qualidade de legais representantes da sociedade comercial “….”, a Autora, aí identificada como “Segunda Outorgante” e as Rés …, aí identificadas como “Terceiras Outorgantes”, declararam “(…)
A) A sociedade aqui representada pelos Primeiros Outorgantes é proprietária das fracções autónomas, abaixo identificadas, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e composto por dois blocos, o Bloco A, situado na Rua…, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo … e descrito na 1ª Conservatória do registo predial de Sintra sob o nº …, a que foi atribuído o Alvará de Licença de Utilização nº …, emitido pela câmara Municipal de … em 11/12/2008, - Fracção designada pela letra “M”, que corresponde à loja nº 3, e – Fracção designada pela letra “N”, correspondente à loja nº 4, ambas no aludido Bloco B, na Rua …, e sobre as quais incide registo de hipoteca, pela inscrição C-AP 15 de 2005/03/30, a favor da Caixa Económica Montepio Geral, que a Primeira Outorgante ainda não está em condições de expurgar;
B) Por contratos promessa de 6/JUN/2006 e 28/MAI/2008, a mesma sociedade prometeu vender à Segunda Outorgante, que prometeu comprar, livres de ónus ou encargos, as referidas fracções autónomas, a designada pela letra “M” pelo preço de € 60.000,00 (SESSENTA MIL EUROS), e a designada pela letra “N” pelo preço de € 62.000,00 (SESSENTA E DOIS MIL EUROS), do que resulta um valor somado de € 122.000,00 (CENTO E VINTE E DOIS MIL EUROS) e do qual a Segunda Outorgante já entregou aos primeiros Outorgantes o montante de € 82.500,00 (OITENTA E DOIS MIL E QUINHENTOS EUROS), remanescendo, assim, a quantia de € 39.500,00 (TRINTA E NOVE MIL E QUINHENTOS EUROS);
C) Os Primeiros Outorgantes já autorizaram a Segunda Outorgante a tomar posse efectiva das mesmas fracções autónomas, tendo a Segunda Outorgante, no exercício dessa autorização, instalado e passado a explorar um estabelecimento de café-pastelaria na fracção designada pela letra “N”, bem como a autorizaram a entregar na Câmara Municipal de Sintra um pedido de alteração do projecto das mesmas fracções, no sentido de eliminar a parede provisória existente entre ambas as fracções, actualmente contíguas entre si;
D) As escrituras de compra e venda prometidas ainda não foram outorgadas, não obstante a larga ultrapassagem dos prazos convencionados para o efeito, devido ao facto de a Primeira Outorgante não ter ainda logrado proceder ao cancelamento da hipoteca, referente às fracções aqui identificadas;
É celebrado o presente contrato de compra e venda, com recibo de quitação, regido pelos termos constantes das cláusulas seguintes:
1º Os Primeiros Outorgantes mantêm a promessa de venda, livre de ónus ou encargos, das duas fracções autónomas atrás mencionadas, à Segunda Outorgante, que mantém a promessa de compra, pelos preços acima referidos no Considerando B);
2º Os Primeiros Outorgantes concedem à Segunda Outorgante quitação relativa à quantia de € 82.500,00 (OITENTA E DOIS MIL E QUINHENTOS EUROS) que da mesma receberam a título de sinal e antecipação do preço de venda de ambas as fracções, no valor somado de € 122.000,00 (CENTO E VINTE E DOIS MIL EUROS) 3º o remanescente do preço da venda das duas fracções, no valor de € 39.500,00 (TRINTA E NOVE MIL E QUINHENTOS EUROS), será pago pela Segunda Outorgante no acto da outorga da escritura de compra e venda ora prometida, obrigando-se os primeiros Outorgantes a cancelar a hipoteca que incide sobre as fracções, bem como a marcar aquela escritura até ao dia 30 de Setembro de 2010, para tanto devendo notificar a Segunda Outorgante, por carta registada, com a antecedência mínima de 8 (oito) dias;
4º O presente contrato fica sujeito a execução específica, nos termos do art. 830º do Código Civil;
5º A Segunda Outorgante, por autorização expressa dos primeiros Outorgantes, mantém a posse de ambas as fracções, cujas compras e vendas são aqui prometidas, podendo usar do correlativo direito de retenção até à outorga da escritura prometida;
Os primeiros Outorgantes autorizam também a Segunda Outorgante a prosseguir no pedido de alteração do projecto, atrás referido no Considerando em C);
Os Primeiros Outorgantes autorizam ainda a Segunda Outorgante a dar as mesmas fracções de arrendamento à sociedade comercial “RICO SABOR, UNIPESOAL, LDA”, com o NIPC 508119553 e sede na Rua do Castanhal, 25, em Odrinhas, São João das lampas, Sintra;
6º Os Primeiros e as Terceiras Outorgantes obrigam-se pessoalmente, como fiadores, por todas as obrigações assumidas no presente contrato pela sociedade que aqueles representam. (…)”;
6. Pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … e pela ap. n.º 81 de 2008/04/01 da ficha n.º … da 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, acha-se inscrita, a favor da “Caixa Económica Montepio Geral”, hipoteca voluntária para garantia de crédito no valor de € 180.000,00;
7. Até à presente data, não foi marcada a escritura a que alude o escrito parcialmente reproduzido em 4. e a Ré “…Lda.” não procedeu ao cancelamento da hipoteca a que alude a que se alude em 6;
8. A Autora é sócia gerente da “… Lda.”;
9. A “….” explora um café pastelaria nas fracções aludidas nos escritos parcialmente reproduzidos em 2., 3. e 4..
A discordância é devido:
quanto aos pontos 2 a 4 “por meramente considerar assente a existência dos escritos, sem que tenha dado como assente que nesses escritos está reflectida a vontade das partes neles intervenientes” e inda por no ponto 4 referir-se data (26.06.2006) que “contraria os factos assentes identificados” nos pontos 2 e 3;
quanto ao ponto 6 por dar “como assente duas datas distintas para a inscrição da hipoteca voluntária para garantia de um crédito no valor de 180.000,00€” e na certidão do registo predial “só pode concluir-se que essa hipoteca foi inscrita em 1 de Abril de 2008, através da ap. nº 81, e não em 8 de maio de 2007”;
quanto ao ponto 7 por decorrer “não só da impugnação dessa anterior alínea …, mas também porque … contém dois factos assentes: 1) até à presente data não foi marcada a escritura a que alude o escrito parcialmente reproduzido na alínea d); 2) a Ré “…Lda.” não procedeu ao cancelamento da hipoteca a que alude a alínea f)… sendo que no primeiro desses factos não está identificado sobre quem recai o ónus de marcar essa escritura, contrariamente ao expresso no escrito parcialmente reproduzido”
quanto ao ponto 8 por “a autora não ser sócia gerente da “… Lda.””. conforme certidão do registo comercial junta aos autos em 17.09.2012; e
quanto ao ponto 9 por a sociedade aí referida, “não explorar um café pastelaria nas fracções aludidas nos escritos parcialmente reproduzidos” nos pontos 2 a 4, considerando a dita certidão do registo comercial.
Mas discordam igualmente por na factualidade assente não constar qualquer referência à providência cautelar apensa que foi decretada contra réus.
Na sequência do disposto no artº 685º-B do CPC, segundo o artº 712º, nº 1, alª b) do mesmo diploma, a decisão do tribunal da primeira instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação designadamente se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por qualquer outras provas.
Os recorrentes não cumprem na íntegra os ónus decorrentes do disposto no artº 685º-B do CPC, cujo discernimento não alcança qualquer complexidade.
No entanto são facilmente identificáveis tanto os concretos ponto de facto em que discorda como os meios probatórios de que se socorre, baseada em documentação e pretensa confissão de factos, pelo que não se irá rejeitar esta impugnação.
Mas, desde logo partem de um pressuposto errado ao referir que a falta de contestação de réus importa genericamente quanto a eles a confissão dos factos por si alegados.
Os efeitos da revelia devem ser antes averiguados nos termos conjugados dos artºs 484º e 485º do CPC pelos quais os mesmos não são plenos se havendo vários réus alguns deles contestar, relativamente aos factos que o contestante impugnar.
No que concerne aos pontos 4 e 6 e às respectivas datas já acima se consideraram rectificados, pelo que nada haverá a decidir.
Ainda no que respeita ao ponto 4 e agora também aos pontos 2 e 3, mais uma vez falece razão aos recorrentes quando refere que neles não “está reflectida a vontade das partes neles intervenientes”.
Olvidam que os mesmos reportam-se e transcrevem precisamente, ainda que de forma não exaustiva, o teor dos documentos em que se respaldam e que o tribunal não está inibido de fazer uso integral deles em qualquer circunstância.
Também que a matéria que se considera assente deve apenas reportar-se a factos, no caso, os próprios escritos, como manifestação da vontade declarada dos outorgantes, e é através deles que se deverá avaliar a vontade real dos outorgantes do contrato.
E só no caso de existirem elementos exteriores às respectivas declarações para a sua interpretação e que se traduzam também em factos, o que os recorrentes não invocam nos seus articulados, mantendo-se sempre no âmbito interpretativo dos contratos, então é que deverão ser também eventualmente considerados como matéria relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito e esgrimidos para se aferir da incorrecta fixação da matéria fáctica.
Relativamente ao ponto 7 também nada se devera alterar porquanto o pretendido resulta do documento que dá origem ao ponto nº 4 e, como se referiu, em qualquer circunstância o tribunal não está inibido de fazer dele uso integral.
O mesmo acontecerá quanto ao ponto 8, o qual se reporta à própria alegação dos recorrentes na petição inicial (nº 28), para além de que decorrendo na certidão de registo comercial o que os recorrentes referem, certidão junta pelos mesmos após a audiência preliminar em que se seleccionaram os factos assentes, se se revelar necessário também o tribunal não está inibido de fazer uso dessa menção.
Igualmente ao ponto 9, por se reportar à alegação dos recorrentes na petição inicial aceite pelos contestantes, sendo que o teor da dita certidão de registo comercial não deixará de ser utilizada se para tanto for importante e com influência para que deste facto se retirem as devidas ilações.
Por fim, a referência à providência cautelar apensa e eventualmente às vicissitude processuais que lhe respeitam para que sejam avaliados se necessário na decisão de mérito, a unidade processual que entre ela e este autos se constituiu dispensa a sua referência no elenco dos factos assentes da sentença.
Pelo exposto não merece provimento a pretensão de modificação da factualidade assente constante da sentença, nos termos primeiramente pretendidos pelos recorrentes.
Face a essa factualidade cumpre agora averiguar o direito substantivo.
Primeiramente determinando-se o objecto do contrato celebrado em 02.03.2010 e verificando-se se existe causa resolutiva para o mesmo assim como fundamento para o recebimento do sinal em dobro.
Na sentença considerou-se que este contrato a par dos anteriores celebrados em 26.06.2006, com aditamento de 28.05.2008, referente à fracção N, e em 28.05.2008, referente à fracção M, era um contrato promessa de compra e venda, em que a recorrente era a promitente compradora e a sociedade recorrida a promitente vendedora (artº 410º do CC).
Segundo as regras aplicáveis a estes contratos concluiu também que apesar da mora da sociedade promitente vendedora inexiste incumprimento definitivo por não se ter demonstrado a fixação contratual de um prazo para a celebração do contrato prometido com “cariz peremptório ou absoluto”, perda de interesse do credor na realização dessa prestação debitória, fixação de prazo razoavelmente para a mesma ser realizada e impossibilidade da prestação por culpa do devedor (artºs 801º e 808º do CC).
Daí, segundo também o disposto nos artºs 432º, 436 e 442º do CC, não poderiam os recorrentes pedir a condenação dos réus no pagamento do sinal por si prestado em dobro.
Ora têm os recorrentes o entendimento que o escrito de 02.03.2010 “não é em bom rigor, um contrato promessa de compra e venda” e por ele se tenha acordado em prorrogar até 30.09.2010 o prazo para o cancelamento das hipotecas e para a marcação das escrituras das duas fracções prometidas vender.
Chegam a essa conclusão principalmente porque os outorgantes tiveram “como principal motivo a co-responsabilização pessoal de todos os sócios gerentes da sociedade Róis e Irmão, Lda pela celebração dos contratos prometidos”.
Todavia tudo indica que essa ilação é unicamente retirada do teor e termos desse contrato.
Dos seus articulados o mesmo se alcança e de forma alguma se aduzem elementos exteriores ao contrato que presidissem às condutas dos outorgantes. Sem qualquer equívoco qualificam esse contrato como de promessa de compra e venda (nºs 15 e 16 da petição inicial).
Não vemos como pode alterar a sua natureza o facto da recorrente ainda não ter logrado celebrar o contrato definitivo e com ele pretender “impor aos restantes outorgantes a celebração de um novo contrato que lhe desse garantias, acrescidas, do seu cumprimento definitivo”, nele reconhecendo-se a existência de contratos que foram incumpridos por banda da sociedade ré, a sua única outorgante como promitente vendedora e a mesma ainda não ter procedido ao cancelamento da hipoteca que incide sobre as fracções.
No âmbito da liberdade contratual, podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos e reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios (artº 405º do CC).
A regulação de um contrato promessa de compra e venda é compatível com a assunção dos seus outorgantes de uma obrigação de fiança, assim acrescentando mais uma garantia à recorrente (artºs 628º e 629º do CC).
Sem margem de erro os “considerandos e cláusulas desse escrito”, podem ser entendidos como a consagração dos preliminares do negócio ou do início da formação da vontade negocial de um novo contrato promessa de compra e venda.
Traduzem uma renovação de vontade negocial tendente a criar operação económica autónoma segundo um dado programa contratual regulador da promessa de venda das fracções à recorrente.
Do teor da sentença sem mais este sentido não é afastado.
Esta conclusão é reforçada precisamente pelo facto de, ao contrário do que aconteceu nos outros contratos que lhe deram causa, nele agora intervirem designadamente os legais representantes da sociedade ré acordando também por si como fiadores.
Esse legais representantes só nesse estatuto de representante declaram a promessa de venda, livre de ónus ou encargos, das duas fracções. Quando se obrigam pessoalmente por todas as obrigações assumidas no contrato pela sociedade é como fiadores (cláusulas 1ª e 6ª).
Solução cujo acerto se obtém da interpretação negocial da vontade das partes, à luz do critério da impressão do destinatário resultante dos artºs 236º a 239º do CC.
A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (artº 236º, nº 1, do CC).
Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artº 238º, nº 1, do CC).
Sem esquecer que que “em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações” (artº 237º do CC).
Por seu turno na interpretação dos contratos, sendo admissível o recurso a elementos exteriores às respectivas declarações, o ónus da sua demonstração cabe a quem os invoca (artºs 236º, nº 2, 238, nº 2 e 342º, nº 1, do CC).
Verifica-se causa resolutiva para este contrato e, em consequência, a obrigação de pagar em dobro o sinal prestado?
Os recorrentes não questionam que tal sanção não se basta com a simples mora, sem necessidade de prévia conversão da mesma em incumprimento definitivo.
Entendem isso sim, na linha do que já foi afirmado quanto à noção que têm do contrato, que o prazo fixado no contrato para cumprimento seria ele próprio um prazo admonitório bastante e, de qualquer forma, dos factos assentes resulta também que houve perda de interesse na prestação bem como a mesma tornou-se impossível.
Para os recorrentes ainda, resulta do texto do contrato “o reconhecimento tácito de que a sociedade não tinha - como continua a não ter – qualquer possibilidade económica e/ou financeira que lhe permitisse desonerar as fracções prometidas vender e, consequentemente, outorgar as escrituras de compras e venda referidas nesse mesmo escrito”, “reconhecimento tácito que depois foi confirmado pelo arresto decretado pelo mesmo Tribunal a quo sobre os bens disponíveis de parte dos recorridos, em 30 de Junho de 2011”, na medida em que os réus que nomeia na oposição deduzida não indicaram qualquer bem dessa sociedade e não foi invocado o benefício da excussão prévia.
Ora, como bem se salientou na sentença, a mora da sociedade ré foi a única circunstância invocada pelos recorrentes para sustentar a sua perda de interesse na celebração do contrato.
E obviamente a ultrapassagem desse prazo suscitaria o direito potestativo a resolver o contrato promessa mas desde que também se verificassem as circunstâncias prescritas no artº 808º do CC.
Para o contrato que se vem aludindo, com a caracterização que dele se já efectuou, evidenciando-se a sua autonomia relativamente aos que o justificaram, é irrelevante considerar-se o incumprimento destes e o tempo entretanto decorrido.
Por isso o prazo previsto no contrato para se cancelar a hipoteca que onerava as fracções e para celebrar-se o contrato prometido (até ao dia 30.09.2010) não deve ser considerado admonitório.
Tão pouco absolutamente fixo pelo qual se demonstraria a tal perda de interesse e também a inequívoca vontade inamovível dos recorrentes de que não pretenderem a partir daí a aquisição das fracções.
A não extinção da hipoteca conjugada com as vicissitudes processuais do arresto apenso, cuja provisoriedade e prova sumária de que depende o torna também irrelevante para o caso (artºs 381º, 384º, 389º e 406º do CPC), não significa igualmente que a promitente vendedora estivesse impossibilitada de cumprir, devido, pelo menos a incontornável incapacidade financeira de expurgar a hipoteca.
E para a demonstração desta circunstância mais uma vez tinham os recorrentes o ónus (artº 342º, nº 1 do CC), sendo que o teor do contrato não a evidência.
Como se expende na sentença a perda de interesse na prestação não pode ser também revelada pela constituição da hipoteca: “a existência de uma hipoteca que incidia sobre as fracções em causa era já conhecida pelos Autores (cfr. o declarado nos considerandos A) e D) do escrito parcialmente reproduzido em 5.) e, em todo o caso, a mesma poderia ser expurgada até à data da celebração das escrituras de compra e venda, pelo que tal não poderia determinar a perda objectiva de interesse na prestação a cargo daquela Ré (neste sentido, v. o Acórdão da Relação de Lisboa de 28 de Novembro de 1996, C.J., tomo V, pág. 118)”.
De qualquer modo não se alegou e demonstrou também que não tivesse sido dado conhecimento aos recorrentes que a hipoteca tivesse sido constituída até antes da celebração do segundo contrato e do aditamento ao primeiro, ademais considerando ainda a publicidade que advém o registo da hipoteca, ónus que se mantem processualmente a cargo dos recorrentes.
Segundo o regime geral, a resolução do contrato pode ser fundada na lei ou em convenção (artº 432º, nº 1, do CC), mediante declaração à outra parte (artº 436º, nº 1 do CC).
No caso de incumprimento temporário (rectius, mora) o contrato pode ser resolvido quando se converta num não cumprimento definitivo por perda de interesse na prestação ou falta de realização da prestação no prazo razoável fixado (pelo credor) para o efeito, ou se a mesma se tornou impossível por causa imputável ao devedor (artºs 801º e 802º, nº 2, 804º e 808º do CC).
Nessa interpelação para se cumprir em prazo razoável, para além de se dever determinar com precisão as prestações e modalidades de adimplemento, o período para o respectivo exercício igualmente deve ser declarado com a própria advertência da resolução, sendo certo que na avaliação desse prazo perante a economia e finalidade do contrato é que se considerará se é uma dilação razoável, em vista de uma derradeira possibilidade de o manter.
Será também admissível a resolução, desde logo havendo incumprimento definitivo, quando o devedor declara ao credor que não quer cumprir a prestação ainda com interesse para este ou existam outros factos que revelem essa vontade.
Ou se a prestação está sujeita a um termo essencial, absoluto, em que o facto de ela não ter sido realizada no tempo previsto implica imediatamente o não cumprimento definitivo, devendo estar associado à cominação de a prestação deixar de interessar ao credor a partir da data em que expira.
Ou ainda, admitido pelo citado artº 432º, se as partes estabeleceram no contrato a chamada cláusula resolutiva expressa, ou seja, se as partes estipularam que ambas ou uma delas tem o direito de resolver o contrato se ocorrer certo e determinado facto, como a inadimplência de uma específica obrigação.
Contudo, é de recordar, embora as partes possam convencionar outros factos para além dos enumerados na lei para fazerem operar a resolução, não podem é ligar esse direito a um simples incumprimento de uma obrigação de que não resulte uma situação de ruptura da relação contratual, atento ao principio da boa fé (artº 762º, nº 2 do CC), ao critério geral do abuso do direito (artº 334º do CC) e ao disposto nos artºs 802º, nº 2, e 808º, nº 2, do CC, pelo que não deve admitir-se a resolução se, nesses termos, o incumprimento for insignificante ou tiver escassa importância (Maria Helena Brito, O Contrato de Concessão Comercial, 1990, 234 e segs).
A par destas considerações, J. Calvão da Silva (Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, Separata do Vol XXX do Suplemento do Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, 322) ainda refere que “… as partes não podem dar à cláusula resolutiva expressa um conteúdo meramente genérico …” e “… quando se limitem a fazer uma mera referência genérica, em branco, à violação de (qualquer uma das) obrigações nascentes do contrato, a estipulação não passará de uma cláusula de estilo …, já que não houve uma prévia vontade contratual (bilateral) que de facto valorasse especificamente a gravidade da inadimplência”.
Face aos contornos da lide bastará agora dizer que no contrato não consta cláusula com teor resolutivo.
Não se demonstra a impossibilidade de cumprimento da prestação em falta.
A não observância do prazo constante no contrato para a celebração da escritura do contrato definitivo mediante a extinção da hipoteca e que competia ser marcada pela vendedora não implica imediatamente o incumprimento definitivo.
Não se interpelaram os réus nos termos do artº 808º, nº 1 do CC.
Por seu turno a mora que está em causa nos autos, como se afirma na sentença, não acarreta a conclusão da perda do interesse do credor pela prestação, a apreciar objectivamente, nos termos do nº 2 do mesmo artº 808º.
Inexiste qualquer facto demonstrando pelo menos que a aquisição das fracções se tornaria economicamente num investimento absolutamente injustificado para qualquer fim a que as mesmas se destinassem, atento ainda ao sinal já pago (José Carlos Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil – Do Enquadramento e do Regime, 122 e 123).
Sem necessidade de qualquer outro tipo de considerações a resolução do contrato não operou e, por isso, não se deve considerar extinto o que acarreta não terem os recorrentes direito a exigir o dobro do que já prestaram.
O direito de retenção igualmente não deve ser reconhecido aos recorrentes.
No caso de promessa de transmissão ou constituição de direito real em que o beneficiário daquela obteve a tradição da coisa, determina o artº 755º, nº 1, alª f), do CC, que o mesmo só goza de direito de retenção pelo crédito do não cumprimento imputável à contraparte nos termos do artº 442º do mesmo código.
Não sendo os recorrentes titulares de qualquer crédito em tais termos é quanto bastará para se concluir desse modo, independentemente de quem agora possa explorar as fracções e ainda que se admita, como não podia deixar de ser, que os mesmos pagaram de sinal o valor que se refere no contrato.
Daqui já se depreende que ajuizando-se os factos assentes nos termos sobreditos este tribunal não careceu tão pouco de que seja ampliada a matéria fáctica nos termos propostos subsidiariamente pelos recorrentes, ao abrigo do artº 712º, nº 4, do CPC.
Ademais a matéria posposta pelos recorrentes para esse efeito ou já decorrem dos factos que foram considerados na sentença segundo a compreensão que acima deles se fez conjugada com a documentação que lhes deu origem, ou nem foi alegada pelos mesmos, o que acarretaria a violação do princípio do dispositivo (artºs 264º e 664º do CPC), ou ainda tem subjacente meras conclusões.
Nestes termos fica ainda prejudicada a pretensão dos recorridos formulada a titulo subsidiário na ampliação do recurso, pelo que, a final será julgado improcedente o recurso e, consequentemente, mantida a sentença.
Sumário, da única responsabilidade do relator
1- A fixação dos factos assentes e da base instrutória na fase da condensação prescinde de qualquer fundamentação já que a mesma não conduz a caso julgado formal que obste à sua posterior modificação.
2- Esta orientação resulta dos artºs 508º-A, nº 1, alª d) e 511º, 650º, nº 2, al ª f), 653º, 659º, nº 3 e 712º do CPC, reforçada pelo disposto no artº 511º, nº 3, do mesmo código;
3- No âmbito da liberdade contratual, podendo as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos e reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios a regulação de um contrato promessa de compra e venda é compatível com a assunção dos seus outorgantes de um obrigação de fiança, assim acrescentando mais uma garantia.
4- Se a mora foi a única circunstância invocada para sustentar a perda de interesse na celebração do contrato definitivo a ultrapassagem do prazo a que se reporta suscita o direito potestativo à resolução do contrato promessa desde que, nomeadamente, se verifiquem as circunstâncias prescritas no artº 808º do CC.
5- O direito de retenção só é de reconhecer nos termos do artº 755º, nº 1, alª f), do CC se o promitente for titular de crédito nos termos do artº 442º do CC.
Decisão
Acordam os Juízes nesta Relação em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
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11.12.2014
Eduardo Azevedo
Olindo Geraldes
Lúcia de Sousa
