| Decisão Texto Integral: | Decisão:
I. Caracterização do recurso:
I.I. Elementos objetivos:
- Processo n.º 3569/22.5T8CSC
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo Central Cível de Cascais - Juiz ...;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Autos de processo comum;
- Decisão recorrida – Sentença;
- Âmbito do recurso – De facto e de direito. --
I.II. Elementos subjetivos:
- Recorrentes: - Herança Aberta Por óbito de AA;
- BB
- Recorrida: - Key Properties – Investimentos Mobiliários e Imobiliários, S.A. –
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I.III. Síntese dos autos:
Pediram os autores nos autos:
- A declaração de resolução do “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” datado de 02-6-2021 e celebrado entre as partes, por alegado incumprimento contratual da ré.
- Condenação da ré a devolver às autoras o sinal em dobro, ou seja, o valor de € 1.200.000,00 (Um milhão e duzentos mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a data da interpelação ou, caso assim não seja entendido, desde a data da citação, até efetivo pagamento;
- Ou, se assim não for entendido, a declaração de resolução do referido contrato-promessa, por alteração anormal das circunstâncias e, em consequência, ser a ré condenada a devolver às autoras o sinal pago, do montante de € 600.000,00, acrescida de juros de mora desde a data de interpelação ou, caso assim não seja entendido, desde a data da citação, até efetivo e integral pagamento.
- Disse, em síntese:
- A ré era proprietária do prédio conhecido por “CC e DD”, sito em Limites do lugar da EE, composto de terra de cultura arvense de sequeiro e terra de mato, descrito na ....ª CRP de Cascais sob o n.º ...2...33, da freguesia de Alcabideche e concelho de Cascais;
- Celebrou contrato-promessa pelo meio do qual declarou comprometer-se a vender esse prédio aos autores, aí previamente construindo uma moradia, cujo projeto não se mostrava aprovado;
- A conclusão das obras era uma condição essencial do contrato;
- O preço convencionado foi de €3.000.000 (três milhões), sendo pagos, a título de sinal e princípio de pagamento, €300.000 na data de assinatura da promessa e outro tanto decorridos trinta dias;
- O restante preço deveria ir sendo pago de acordo com o avanço da obra de construção da moradia e seguindo marcos de conclusão de trabalhos ali definidos;
- A escritura pública deveria ser realizada até 30 de abril de 2023;
- Na data presente (de propositura da ação – 21/10/2022) a obra encontra-se bastante atrasada, praticamente no início, sendo impossível concluí-la na data prevista, o que constitui um incumprimento contratual;
- No dia .../.../2022 faleceu AA, no estado de casado com a autora, e pai dos filhos que tem em comum com esta;
- Era o elemento do casal que auferia mais rendimentos e a sua participação no negócio era essencial, constituindo tal falecimento uma alteração das circunstâncias do mesmo;
- Esse falecimento e quebra de rendimento obrigou o agregado e regressar a Inglaterra, deixando a habitação em Cascais;
- Por carta registada com aviso de receção, que enviaram à ré, datada de 13/7/2022, que esta recebeu, comunicaram resolução do contrato celebrado, solicitando restituição do sinal entregue (€600.000), em dobro, correspondendo a um total de €1.200.000.
- A ré citada, contestou pugnando pela improcedência total da ação;
- Impugnou a existência de qualquer atraso no desenvolvimento da obra, que não relativo ao período em que foi obrigada a suspendê-la, em virtude de instauração de procedimento cautelar em Tribunal Administrativo;
- Mais afirmou que a finalidade de habitação não foi contratada pelas partes, nem era qualquer condição essencial à conclusão do negócio.
- Seguindo os autos, realizou-se audiência final, na sequência da qual foi proferida sentença, cujo dispositivo é o seguinte:
- Na decorrência de todo o exposto, julgo integralmente improcedente o peticionado pelas autoras Herança aberta por óbito de AA e por BB e, em consequência, absolvo na íntegra a sociedade KEY PROPERTIES – INVESTIMENTOS MOBILIÁRIOS E IMOBILIÁRIOS, S.A.
- Não se conformando, interpuseram as autoras o presente recurso:
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II. Objeto do recurso:
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (assinalando a negrito as questões suscitadas):
CONCLUSÕES:
1. I - DA DECISÃO PROFERIDA PELO TRIBUNAL A QUO: Na decorrência de todo o exposto, julgo integralmente improcedente o peticionado pelas autoras Herança aberta por óbito de AA e por BB e, em consequência, absolvo na íntegra a sociedade KEY PROPERTIES – INVESTIMENTOS MOBILIÁRIOS E IMOBILIÁRIOS, S.A. É relativamente a tal decisão que incidem as alegações de recurso.
2. IV - DO RECURSO: Ora, sucede que, e salvo o devido respeito, o Tribunal a quo fez uma errada interpretação dos factos e omitiu a apreciação dos factos carreados para os autos, como seja sobre o incumprimento contratual objectivo da R. quanto ao não cumprimento da mesma quanto à execução da empreitada nos prazos contratualmente estipulados entre as AA. e a R., de forma a que a obra pudesse estar concluída, entregue e escriturada no prazo de 24 meses, conforme id. no CPCV celebrado entre as partes.
3. V - DO CPCV DO IMÓVEL: A 02.06.2021, entre os AA./Recorrentes (Promitentes- Compradores) e a R./Recorrida (Promitente-Vendedora) foi celebrado um CPCV de Imóvel. As partes, AA. e R., em tal CPCV) consideraram que: A R. é dona e legítima possuidora, do prédio rústico denominado “CC e DD”, sito em Limites do lugar da EE, composto de terra de cultura arvense de sequeiro e terra de mato, descrito na ...ª CRP de Cascais sob o n.º ...2...33, da freguesia de Alcabideche e concelho de Cascais e inscrito na matriz predial rústica sob os n.ºs ..., designado por LOTE DE TERRENO (Al. A) do CPCV - Doc. 1 a 3 da PI);
4. A R. pretende edificar no tal LOTE DE TERRENO uma moradia unifamiliar, destinada a habitação; de tipologia M4, com garagem e piscina, e com uma área total de construção de 680,30 m2, designada, em tal CPCV, por MORADIA; conforme consta do Alvará de Licenciamento de Obras de Construção; emitido pela CM de Cascais, sendo que a R. dispõe de plantas da habitação unifamiliar, as quais foram exibidas e apresentadas aos AA., tendo estes conhecimento das mesmas, e do projecto de habitação unifamiliar a desenvolver no LOTE DE TERRENO. Os AA. e a R. têm conhecimento de que o alvará de licença de utilização da futura MORADIA só virá a ser emitida após a conclusão dos trabalhos de construção (Al. C e D) do Considerando do CPCV – Doc. 1 da PI);
5. A R., à data da celebração do CPCV, já iniciou os trabalhos preparatórios de construção da MORADIA da PI, sendo que uma vez concluídas as ditas obras e obtido a devida autorização de utilização, é intenção da R. vender aos AA. a MORADIA que será edificada no LOTE DE TERRENO; é intenção dos AA. adquirir a MORADIA à R. e sendo certo que à data da celebração do CPCV, a MORADIA ainda não se encontra construída e emitida a respectiva autorização de utilização, sendo que as PARTES, AA. e R., celebraram, na data da outorga do CPCV, uma promessa de compra e venda condicionada à verificação do facto supra mencionado (Al. H) do Considerando do CPCV – Doc. 1 da PI);
6. Constitui condição essencial da vontade de ambas as partes, AA. e R., na celebração do CPCV, e na celebração do contrato definitivo de compra e venda, que as obras supra mencionadas sejam concluídas (Al. I) do Considerando do CPCV – Doc. 1 da PI) – facto que o Tribunal a quo nem sequer considerou na apreciação do caso judice e nem na fundamentação da sua decisão. Ou seja, in casu, o teor da Al. I) do CPCV celebrado entre as partes, AA. e R. não foi sequer considerado pelo Tribunal a quo, e nem foi sequer objecto de apreciação pelo Tribunal a quo – conforme resulta da sentença do Tribunal a quo (sendo que a mesma enferma de vício legal de nulidade, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. d) e 4 do CPC, uma vez que o Tribunal a quo deixou de pronunciar- se sobre questões que devesse apreciar, como seja da análise do incumprimento objectivo da R., alegado pelas AA., quanto ao não cumprimento do prazo da empreitada para a execução da mesma pela R. e no prazo contratualmente estipulado pelas partes, de 24 meses, conforme id. no CPCV outorgado entre as partes – o que as AA assim alegaram na PI e que o Tribunal a quo se omitiu de analisar e pronunciar e conforme assim consta na sentença proferida pelo Tribunal a quo – sendo a mesma sentença nula.
7. A R. declara ter perfeito conhecimento que é condição essencial da vontade de contratar dos AA. a total conclusão das obras e a emissão da autorização de utilização referente à MORADIA e restantes documentos legais objeto do contrato (Al. J) do CPCV – Doc. 1 da PI) – correspondendo também esta Cl.ª do CPCV – e matéria esta alegada pelas AA. - a uma Cl.ª que o Tribunal a quo não analisou e nem se pronunciou na sentença proferida pelo mesmo – sendo também por isso a sentença proferida pelo Tribunal a quo nula, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. d) do CPC. É, do conhecimento da R. que a intervenção da 2.ª A. e do marido desta), como outorgantes, no CPCV, e na Escritura Pública (Doc. 1 da PI) eram condições essenciais, para a 2.ª A., o marido desta, e a 1.ª A., para a celebração do CPCV e da Escritura. A R. declarou ter perfeito conhecimento que é condição essencial da vontade de contratar dos AA. a total conclusão das obras e a emissão da autorização de utilização da MORADIA e restantes documentos legais objecto do contrato (Al. J) do Considerando do CPCV – Doc. 1 da PI). Também sobre tal matéria alegada pelas AA., na PI, o Tribunal a quo não se pronunciou na sentença – pelo que tal sentença é nula (art.º 615.º, n.º 1, al. d) do CPC)
8. A R. e os AA. celebram entre si o CPCV DE IMÓVEL, o qual se regeu pelos termos e condições constantes das cláusulas id., sendo que quanto ao objecto do CPCV (Cl.ª 1.ª do CPCV – Doc. 1 da PI): pelo CPCV, a R. prometeu vender a MORADIA que viesse a ser edificada no LOTE DE TERRENO; id. no considerando B) do Contrato aos AA. e os AA., por sua vez, prometem comprar, à R. – sendo que a R. garante aos AA. que a MORADIA será construída de acordo com o Projecto e respectivas plantas e alçados e ilustrações (Cl.ª 1.ª, n.º 2 do CPCV – Doc. 1 da PI) e sendo que as AA. nunca receberam da R. a moradia construída e concluída na data acordada no CPCV – o que o Tribunal a quo, e salvo o devido respeito, omitiu de se pronunciar na sentença que proferiu. Ora, a R. não procedeu à entrega do imóvel concluído na sua construção e junto das AA., conforme a R. assim estava contratualmente obrigada – e o Tribunal a quo omitiu na sua sentença este aspecto, o qual foi alegado pelas AA.
9. Sobre o preço e forma de pagamento (Cl.ª 2.ª do CPCV): o preço total da compra e venda da MORADIA é de € 3.000.000,00 e será pago pelos AA. à R. da seguinte forma: o montante de € 300.000,00, correspondente a 10% do preço, como sinal e princípio de pagamento; no acto da assinatura do CPCV, o montante de € 300.000,00, correspondente a 10% do preço, como reforço de sinal e pagamento, no prazo de 30 dias a contar da assinatura do CPCV). E as AA. procederam, junto da R., ao pagamento do sinal - e conforme ficou dado como provado pelo Tribunal a quo - facto relevante no domínio jurídico quanto à observância do cumprimento contratual pelos AA., o que ocorreu, junto da R. e que o Tribunal a quo deveria ter valorado e não valorou, para efeito do Tribunal a quo proferir a sua decisão.
10. Na data em que a estrutura da MORADIA se encontre finalizada, mas nunca antes de 31.10.2021, a quantia de € 600.000,00; correspondente a 20% do preço, como reforço de sinal e pagamento, na data em que se inicie as carpintarias e as janelas da MORADIA se encontrem montadas, mas nunca antes de 31.03.2022, a quantia de € 600.000.00, como 20% do preço, como reforço de sinal e pagamento e que na data em que os tectos e os estuques da MORADIA estejam finalizados, mas nunca antes de 31.08.2022, a quantia de € 600.000,00; o que também não ocorreu da parte da R. e junto dos AA., - o que constitui um incumprimento contratual da R. com os AA. e que o Tribunal a quo não valorou, nem apreciou para proferir a sua decisão. E quantia essa de € 600.000,00, correspondente a 20% do preço, como reforço de sinal e pagamento. Por outro lado, na data da outorga da escritura pública de compra e venda, o remanescente do preço, ou seja, a quantia de € 600.000,00 (Cl.ª 2.ª, al. c), d), e) e f) do CPCV – Doc. 1 da PI);
11. Quanto a prazo e condições (Cl.ª 3.ª do CPCV – cfr. Doc. 1 da PI): a R. declarou que o prazo estimado para a conclusão das obras da MORADIA objecto do CPCV é de 24 meses (Cl.ª 3.ª, n.º 1 do CPCV – Doc. 1 da PI) - sendo esta uma cláusula do CPCV muito importante para se aferir se a R. cumpriu ou não cumpriu contratualmente o contrato junto dos AA. e sendo que o Tribunal a quo não apreciou, in casu, esta cláusula, nem aferiu se a R. a cumpriu ou não, in casu, junto dos AA. - sendo certo que a R. não cumpriu com esta cláusula de conclusão da obra no prazo de 24 meses, junto dos AA., pelo que estamos perante um incumprimento contratual objectivo da R. junto dos AA.
12. Acresce que a outorga da ESCRITURA fica sujeita à verificação cumulativa das condições (Cl.ª 3.ª, n.º 2 do CPCV – Doc. 1 da PI): Conclusão das obras da MORADIA, Emissão de autorização de utilização pela CM de Cascais, Nova descrição predial individualizada para a MORADIA emitida pela CRP e Serviço de Finanças, Emissão da Ficha Técnica de Habitação, Renúncia, por parte das entidades públicas com direito de preferência, na venda da MORADIA, do direito que lhes assista - condições contratuais estas que, e salvo o devido respeito, o Tribunal a quo não apreciou.
13. A R. obriga-se a comunicar aos AA., por escrito, a verificação de todas as condições previstas no n.º 2 da Cl.ª 3.ª do CPCV (Cl.ª 3.ª, n.º 3 do CPCV – Doc. 1 da PI), sendo que antes da realização da ESCRITURA PÚBLICA, preferencialmente com uma antecedência igual ou superior a 30 dias, os AA., ou outrem em sua representação, poderá requerer, por escrito, à R., o agendamento de uma inspecção conjunta à MORADIA, sendo que as Partes concordam em elaborar um auto de vistoria resultante da inspecção conjunta à MORADIA, sendo que relativamente a garantias contratuais. A R. declara e garante que é a única proprietária e legítima possuidora do LOTE DE TERRENO melhor descrito no considerando B) do CPCV, tem plena capacidade para formalizar e cumprir o CPCV (Cl.ª 4.ª,n.º1,al.b) do CPCV – Doc.1 da PI).
14. Sobre a data da celebração da escritura pública (Cl.ª 5.ª do CPCV – Doc. 1 da PI): A ESCRITURA PÚBLICA será outorgada até ao dia 30.04.2023. Para efeitos do n.º 1 da Cl.ª 5.ª do CPCV, a R. fica encarregue de marcar a ESCRITURA em cartório notarial do concelho de Lisboa ou Cascais e deverá notificar os AA., com pelo menos 30 dias de antecedência, da respectiva data, local e hora (Cl.ª 5.ª, n.º 2 do CPCV – Doc. 1 da PI);
15. No que respeita a atrasos na conclusão da obra e na execução da escritura (Cl.ª 6.ª do CPCV – Doc. 1 da PI): se, por qualquer razão, incluindo as previstas no n.º 1 da Cl.ª 6.ª do CPCV, a ESCRITURA de compra e venda não for executada até ao dia 30.04.2023, os AA. poderão, em alternativa: a) solicitar à R. uma indemnização no montante de €3.000 por cada mês completo de atraso a partir do dia 01.05.2023, indemnização que não poderá exceder em qualquer caso o valor de € 36.000, que será deduzido ao restante do Preço a ser pago pelos AA. ou resolver o CPCV e exigir o reembolso de todos os montantes pagos como preço, acrescidos de juros, calculados desde a data de vencimento de cada pagamento até ao reembolso efetivo.
16. Para efeitos dos n.ºs 1 a 3 a Cl.ª 6.ª do CPCV, a Parte que desejar resolver este contrato deverá notificar a outra Parte por escrito, de acordo a Cl.ª 13.ª do CPCV, sendo que no caso de ocorrer um incumprimento susceptível de solução, a Parte não faltosa enviará uma notificação à Parte faltosa dando um período de 10 dias úteis para o cumprimento, após o qual se considera que existe uma violação definitiva do CPCV e a Parte não faltosa tem o direito de resolver o mesmo através de notificação escrita. Relativamente a incumprimento e execução específica (Cl.ª 7.ª do CPCV – Doc. 1 da PI): sobre incumprimento e execução específica, as partes estipularam que sem prejuízo da Cl.ª 6.ª do CPCV, em caso de incumprimento definitivo do CPCV por facto imputável à R., poderão os AA. mediante comunicação por escrito enviada à R., proceder à sua resolução. Neste caso, a R. deverá devolver, em dobro, aos AA. todos os montantes entregues ao abrigo do CPCV no prazo máximo de 8 dias após notificação para o efeito.
17. VI - DO INCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA R.: No âmbito do CPCV, a R. ficou obrigada à execução das obras para construção do imóvel id. no CPCV. Sucede que estipulado que foram os prazos para a execução de tal obra, a R. não cumpriu tais prazos contratuais - uma vez que o CPCV foi assinado, pelas partes outorgantes no mesmo, a 02.06.2021, a obra iniciou-se nessa mesma data e na presente data a obra ainda se encontra numa fase bastante inicial, sendo que a data da escritura pública prevista contratualmente no CPCV é a de 30.04.2023 (Cl.ª 5.ª, n.º 1 do CPCV) - sendo, por essa via, impossível a conclusão da obra na data da escritura e a entrega de toda a construção completa, conforme contratualmente estipulado no CPCV. Estamos, assim, in casu, perante um incumprimento contratual da R. junto dos AA.
18. E não se refira que a notificação da providência cautelar (Doc. 25-A e 25-B da PI), id. no documento anexo à comunicação da R. junto dos AA. (Doc. 25 da PI) justifica o atraso da R. na execução da obra e no seu incumprimento contratual perante os AA., uma vez que tendo em conta a data da notificação da R. da sentença da providência cautelar e decorrido o tempo desde essa data e até à presente data a obra encontra-se praticamente inalterada e parada - nem podendo, portanto, a R. justificar o seu incumprimento contratual junto dos AA. face ao incumprimento ou condutas de terceiros.
19. VII - DO FALECIMENTO DO 1.º A. E DA RELEVÂNCIA DESSE FACTO NO CPCV: a 28.02.2022, o 1.º A. faleceu (Doc. 4 e 5 da PI) - facto que causou um grande transtorno à 2.ª A. e aos seus dois filhos, os quais também são filhos do referido AA. Por outro lado, o 1.º Promitente-Comprador, marido da 2.ª A., era o elemento do casal que mais auferia rendimento, o que representa a maior parte dos rendimentos do agregado familiar, da 2.ª A. Por esse mesmo motivo, foram os dois, o 1.º Promitente-Comprador e a 2.ª A. a intervirem, como Outorgantes, no CPCV, como condição essencial para a formação do contrato, CPCV, Da mesma forma que era condição essencial para a formação do contrato-definitivo, a escritura pública, a intervenção do 1.º Promitente- Comprador e da 2.ª A., condições essenciais essas, do conhecimento da R. e que constituem elementos essenciais, dos promitentes-compradores, in casu, para a formação e celebração do contrato, conforme a R. assim tem conhecimento. Aliado a esse facto, e com grande importância, e para efeito do mesmo, é a aquisição do imóvel, id. no CPCV, pelos Promitentes-Compradores e pelo preço de € 3.000.000,00, representando tal aquisição, por parte dos AA. sobre o mencionado imóvel, uma aquisição de um imóvel por um valor muitíssimo elevado - daí os Promitentes- Compradores terem apresentado à R. tais condições essenciais para a formação e celebração do contrato (CPCV e Escritura), conforme a R. assim tem conhecimento e a 2..ª A. e os seus 3 filhos tiveram de regressar da sua residência sita em Cascais (Portugal) para o seu país de origem (Inglaterra) – Doc. 1 a 4, 6 a 15-A e 16 a 19 da PI,
20. VIII - DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL, POR INICIATIVA DOS AA.: Pelo que os AA. procederam ao envio, a 13.07.2022 e por carta (registada c/AR) datada de 13.07.2022, de uma comunicação, à R., informando esta da resolução contratual, por iniciativa dos AA., e face ao incumprimento contratual da R. - solicitando os AA. à R. que esta procedesse à devolução do sinal (de € 600.000,00) em dobro (de € 1.200.000,00) – Docs. 22 a 24 da PI.
21. X - DA ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS: Por outro lado, a 2.ª A. informou, pela carta enviada a 13.07.2022, à R. que o 1.º A. (seu marido), havia falecido – Doc. 22 a 24 da PI, ainda que a 2.ª A. já tivesse informado a R. de tal facto em data anterior à de 13.07.2022 - sendo que a circunstância de os AA. contratarem com a R., no âmbito do CPCV, tinha como elemento essencial para a formação do CPCV a intervenção do 1.º A. na outorga do mesmo, e que era condição essencial para a realização do contrato definitivo, a escritura pública, a intervenção do 1.º A., como outorgante do mesmo, conforme era do conhecimento da R., tendo os AA. assim previamente informado a R. – pelo que, desse modo, os AA. procederam também à resolução contratual pela comunicação enviada à R., a 13.07.2022, solicitando à R. a devolução do sinal pago pelos AA. (Doc. 22 a 24 da PI).
22. XIII - DA IDA DA 2.ª A. E DOS SEUS FILHOS (FILHOS TAMBÉM DO 1.º A.) DE PORTUGAL PARA INGLATERRA: Face ao facto de o marido da 2.ª A. ter falecido, a 2.ª A e os seus três filhos, que residiam em Portugal - saíram de Portugal e passaram a residir no seu país de origem, em Inglaterra, encontrando-se actualmente a residirem aí – Doc. 6 a 21 e 16 a 22 da PI – sendo que por carta datada de 22.07.2022, a R. respondeu à interpelação dos AA., informando que (Doc. 25 da PI): não reconhece qualquer justa causa de resolução do contrato por parte dos AA., uma vez que a R. tem vindo a cumprir escrupulosamente o CPCV;
23. XV - DO ESTADO ACTUAL DA OBRA: Sucede que a esta data, 28.09.2022, a referida obra da moradia id. no CPCV encontra-se praticamente no início e inalterada – correspondentes a fotos do estado actual da obra, à data de 03.10.2022), uma vez que encontram-se apenas construídas as fundações da estrutura da moradia, encontrando- se a cofragem ainda por ser montada e por ser colocada (Doc. 26 a 41 da PI),
24. XVI - DO RELATÓRIO PERICIAL (DE ENG.ª E DE ARQUITECT.ª), junto pelos AA.: Tais factos encontram-se id. no Relatório Pericial (de Eng.ª) elaborado pelo Sr. Eng.º GG – “HH – ENGENHARIA”, sendo a conclusão do mesmo (conjugado com o Relatório Pericial de Arquit.ª e face à Conclusão e ao Plano de Trabalhos id. no Relatório Pericial de Eng.ª), e assim constando, que - tendo em conta o CPCV (onde constam id. alguns prazos de execução da obra, as plantas, ilustrações), as visitas efectuadas pelo técnico-perito/Eng.º Civil ao local, as fotos obtidas no local sobre a id. da obra, os vídeos obtidos no local relativos à id. do estado obra -, o estado actual, a esta data, 03.10.2022, permite concluir que a mesma obra é impossível de estar concluída no prazo id. no CPCV para a celebração da Escritura (a 30.04.2023) – bem como tais factos encontram-se id. no Relatório Pericial (de Arquitectura) elaborado pelo Gabinete de Arquitectura, H&H – Arquitectos, Lda. Em tal Relatório Pericial efectuou-se: “(…) uma calendarização geral, no sentido de se perspetivar uma data de conclusão da mesma.”, constando que: “Para a elaboração deste relatório, nomeadamente para o enquadramento dos trabalhos executados à data, deslocamo-nos ao local duas vezes; 27/09/2022 e 01/10/2022.”, projetando-se assim para Abril de 2024 a conclusão da moradia.”. Sendo, assim, conclusão do mesmo (conjugado com o Relatório Pericial de Eng.ª – e face à Conclusão e ao Plano de Trabalhos id. no Relatório Pericial de Eng.ª, e assim constando, que - tendo em conta o CPCV (onde constam id. alguns prazos de execução da obra, as plantas, ilustrações), as visitas efectuadas pelo técnico- perito/Arquit.º ao local, as fotos obtidas no local sobre a id. da obra, os vídeos obtidos no local relativos à id. do estado obra -, o estado actual, à data da PI - 10.10.2022 -, permite concluir que a obra é impossível de estar concluída no prazo id. no CPCV para a celebração da Escritura (a 30.04.2023) – Doc. 4, 42 e 43 da PI,
25. Sendo que o Tribunal a quo entendeu, sem apresentação de fundamento bastante para o efeito, que não foi dado como provado que as fotos id. no relatório e as deslocações dos mesmos ao local, fosse dado como provado - quando, objectivamente, assim resulta como provado, pela prova documental junta aos autos – correspondente aos 2 relatórios periciais (de engenharia e de arquitectura -, e como resulta dos depoimentos das 2 testemunhas das AA., os 2 técnicos-peritos, o Sr. Arquit.º JJ e o Sr. Eng.º GG, que prestaram nos autos o seu depoimento de forma cabal e esclarecedora quanto ao que percepcionaram no local, id. as fotos do mesmo, sobre a obra, e id. o tempo que seria necessário para executar o resto da obra que estava inacabada.
26. XVIII - DO DEPOIMENTO DE PARTE DA A.: Na audiência de discussão e julgamento, de 10.01.2024, foi inquirida a A., tendo a mesma prestado o seu depoimento e confirmado, de forma sincera, espontânea e credível, os factos alegados pelas AA. na PI, quanto à celebração do CPCV, do pagamento do sinal, da existência da obra inacabada, do envio da carta de interpelação das AA. à R. a informar da resolução contratual, por inicitativa das AA. e face ao incumprimento contratual objectivo da R. – sendo que na audiência de discussão e julgamento, de 06.02.2024, foi inquirida a testemunha JJ, Arquitecto (testemunha da A.), tendo a mesma prestado o seu depoimento e corroborando o alegado na PI quanto à existência da obra inacabada e previsão de 18 meses para a conclusão da obra e na mesma audiência de discussão e julgamento foi inquirida a testemunha GG, Eng.º Civil (testemunha da A.), tendo a mesma prestado o seu depoimento e corroborando o alegado na PI quanto à existência da obra inacabada e previsão de 18 meses para a conclusão da obra;
27. XIX - DOS FACTOS QUE DEVEM SER DADOS COMO PROVADOS E COMO NÃO PROVADOS: Assim – conclui-se que o Tribunal a quo não fez uma apreciação crítica da produzida, havendo também uma contradição entre a prova produzida e alguns factos que foram dados como provados e como não provados pelo Tribunal a quo, pelo que - face à PI, à prova documental da PI, aos factos dados como provados pelo Tribunal a quo, à prova por confissão da R., e à prova produzida em julgamento, deverão ser dados como provados:
a) Os factos id. nos pontos 1 a 7 e 8. (à excepção do reinício da obra), 9 a 14, 15 a contrario, 16 a contrario, 17 primeira parte a contrario, 18 e 19, dos factos dados como provados e id. como tal na sentença; e b) Os factos dados id. nas als. a) a h) da lista dos factos dados como não provados e id. como tal na sentença.
28. Nestes termos e nos mais de direito, deve o recurso ser julgado procedente, por provado, devendo ser revogada a decisão proferida pelo Tribunal a quo e ser substituída por uma outra pelo Tribunal ad quem de forma a que, e conforme peticionado na PI.:
a. Ser declarada a resolução contratual, do CPCV, por incumprimento contratual da R., junto dos AA.;
b. Devendo a R., em consequência, ser condenada a devolver aos AA. o sinal (de € 600.000,00) em dobro (ou seja, no valor de € 1.200.000,00)
c. Acrescido de juros de mora vencidos, à taxa legal, desde a data da interpelação dos AA. junto da R. – ou, se V. Exas. assim não o entenderem, desde a data da citação da PI – e de juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento;
d. Devendo a R. ser condenada totalmente em custas;
e. Ou, se V. Exas. por mera hipótese assim não o entenderem, em alternativa
f. Deverá ser declarada a resolução contratual, do CPCV, por alteração anormal das circunstâncias em que as partes, AA. e R., contrataram;
g. Devendo a R., em consequência, ser condenada a devolver aos AA. o sinal (de € 600.000,00) pago pelos AA. à R.;
h. Acrescido de juros de mora vencidos, à taxa legal, desde a data da interpelação dos AA. junto da R. – ou, se V. Exas. assim não o entenderem, desde a data da citação da PI – e de juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento; e
i. Devendo a R. ser condenada totalmente em custas
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A recorrida, notificada, contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
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II.II. Questões a Apreciar:
- Da invocada nulidade da sentença, por omissão de pronúncia quanto às condições estabelecidas no contrato para a celebração do negócio definitivo;
- Da admissibilidade da impugnação da decisão de facto e, sendo o caso, respetiva apreciação;
- Da verificação, em consequência, do fundamento resolutivo assente em incumprimento definitivo;
- Da verificação subsidiária de fundamento de resolução contratual assente em alteração de circunstâncias.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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II.III. Apreciação do recurso:
II.III.I. Da invocada nulidade da sentença:
Sustentam-na os recorrentes com a invocação de que o tribunal não considerou as condições constantes do contrato, com isso omitindo pronúncia sobre a mesma.
Apreciando a questão de forma sintética, atento o carater manifesto da resposta que se impõe, não assiste razão aos recorrentes.
A matéria de facto dada por provada inicia-se precisamente com a consignação do teor do contrato - dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento com a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” datado de 02-6-2021, junto como documento n.º 1 da Petição Inicial (PI), bem como os respetivos Anexos.
O facto de não se mostrar integralmente transcrito na matéria de facto provada todo o contrato não constitui qualquer nulidade, sendo que o todo o seu teor se deve considerar compreendido, por remissão, na sentença.
Quanto ao relevo jurídico das referências contratuais, o tribunal também não deixou de se pronunciar, fazendo-o no quadro da análise de incumprimento que consta da sentença e, portanto, rejeitando o enquadramento feito pelos recorrentes.
A questão não é, pois, de qualquer omissão de pronúncia, antes de discordância com os fundamentos jurídicos da decisão, à frente analisados.
Improcede, assim, sem necessidade de outras considerações, a invocada nulidade. --
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II.III.II. Recurso relativo à decisão da matéria de facto:
II.III.II.I. Matéria de facto dada por provada na sentença:
1. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento com a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” datado de 02-6-2021, junto como documento n.º 1 da Petição Inicial (PI), bem como os respectivos Anexos. O referido documento configura em síntese o acordo celebrado através do qual a sociedade ré prometeu vender à 2.ª autora e ao então seu marido AA o imóvel que construir no lote de terreno correspondente ao prédio rústico descrito na 2ª CRP de Cascais sob o n.º 12233/Alcabideche (cfr. certidão predial e certidão matricial, cujas cópias integram o denominado “Anexo 1” do aludido Contrato Promessa).
2. Do aludido Contrato Promessa destacam-se os seguintes excertos:
“(…) Considerando
H. A moradia ainda não se encontra construída e emitida a respectiva autorização de utilização, as partes celebram, na presente data, uma promessa de compra e venda condicionada à verificação do facto supra mencionado;
I. Assim, constitui condição essencial da vontade de ambas as partes na celebração do presente contrato promessa, bem como na celebração do contrato definitivo de compra e venda, que as obras supra mencionadas sejam concluídas e que a necessária autorização de utilização seja emitida;
J. Para os devidos efeitos, a promitente vendedora declara ter perfeito conhecimento que é condição essencial da vontade de contratar dos promitentes compradores a total conclusão das obras e a emissão da autorização de utilização referente à moradia e restantes documentos legais objeto do presente contrato.
(…)
Cláusula terceira (Prazos e Condições)
A promitente vendedora declara que o prazo estimado para a conclusão das obras da moradia objeto do presente contrato é de 24 (vinte e quatro) meses.
A outorga da escritura pública fica sujeita à verificação cumulativa das seguintes condições:
Conclusão das obras da moradia;
Emissão de autorização de utilização pela Câmara Municipal de Cascais;
Nova descrição predial individualizada (…)
Emissão da Ficha Técnica de Habitação;
Renúncia (expressa ou tácita), por parte das entidades públicas com direito de preferência, na venda da moradia, do direito que lhes assista.
(…).
Cláusula quinta
(Data da Escritura Pública)
A escritura pública será outorgada até ao dia 30 de Abril de 2023, caso estejam verificadas as condições enunciadas no número 2 da cláusula terceira, sem prejuízo de eventuais prorrogações estabelecidas por mútuo acordo escrito (…).
Cláusula sexta (Atraso e resolução)
1 O atraso na conclusão das obras e, consequentemente, na execução da escritura pública, por razões imputáveis a terceiros, nomeadamente departamentos municipais, ou qualquer catástrofe natural, ou casos de força maior (excluindo atrasos do empreiteiro ou do subempreiteiro), não será considerado como imputável à promitente vendedora.
2 Se, por qualquer razão, incluindo as previstas no número anterior, a escritura pública de compra e venda não for executada até 30 de Abril de 2023, os promitentes compradores poderão, em alternativa:
solicitar à promitente vendedora uma indemnização no montante de € 3.000,00 (…) por cada mês completo de atraso a partir do dia 1 de Maio de 2023 (…)
ou
Resolver este contrato e exigir o reembolso de todos os montantes pagos como preço, acrescidos de juros à taxa Euribor de 6 (seis) meses (…)
3 As partes acordam expressamente que nenhuma outra sanção ou compensação será devida será devida para além da prevista no número 2.
(...)”.
3. A obra acima referida não se encontrava concluída à data da instauração da presente acção (21-10-2022).
4. A 22-3-2022 no âmbito do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, que correu termos perante a Mm.ª Juiz de Direito da ....ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra, foi proferida Sentença, a qual julgou ilegítimo o requerente LL e absolveu o requerido Município de Cascais e a contra-interessada Key Properties.
Em tais autos cautelares, o requerente LL pretendia a suspensão da eficácia do acto que aprovara as obras acima referidas no ponto 1.º
5. A aludida Sentença foi confirmada pelo Tribunal Central Administrativo Sul, através de Acórdão proferido a 14-7-2022 (cfr. cópia do Acórdão junto como documento n.º 7 com a contestação).
6. Por força de decisão liminar proferida no âmbito do aludido procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a obra acima referida no ponto 1.º parou a partir do dia 15-11-2021.
7. Através de comunicação electrónica de 16-11-2021, a aludida suspensão da obra foi comunicada ao Ilustre Mandatário das autoras, com conhecimento a AA.
8. Através de comunicação electrónica de 2-12-2021 ao Ilustre Mandatário das autoras, com conhecimento a AA. foi enviado o comprovativo de oposição deduzida pela ré nos aludidos autos cautelares (cfr. emails juntos com a contestação, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido).
9. Após a absolvição determinada no procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a ré reiniciou a aludida obra. Tal reinício de obra foi comunicado através de emails datado de 25-3-2022 e dirigida ao Ilustre Mandatário das autoras, cuja cópia configura o documento n.º 6 junto com a contestação, dando-se aqui por integralmente reproduzido o respectivo teor. Desde o aludido reinício da obra, a mesma não foi mais interrompida.
10. A 28-02-2022, faleceu AA (cfr. o teor do documento n.º 5 junto com a PI, o qual aqui se considera integralmente reproduzido).
11. BB – aqui autora – era casada com AA. AA e BB tiveram três filhos.
12. Após o falecimento de AA, no mês de ... de 2022 BB regressou à Inglaterra, tendo também levado os respectivos três filhos menores de idade: MM, NN e OO (documentos n.ºs 15-A, 18, 19 e 20 da PI, juntos através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665160).
13. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 13-7-2022 enviada pelos Muito Ilustres Mandatários da autora, a título pessoal e enquanto cabeça de casal da herança aberta pelo decesso de AA, à sociedade ré (documentos n.ºs 22 a 24 da PI, juntos através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665883). Tal missiva conclui solicitando à ré que, no prazo máximo de oito dias, procedesse ao pagamento do valor de € 1.200,000,00, a título de devolução de sinal em dobro, entendendo ainda, em síntese, que tal pedido tinha por base a resolução do contrato celebrado, devido a alegado incumprimento contratual por parte da ré.
14. Procede-se à transcrição dos seguintes excertos da carta acima identificada:
“(…) Acresce que o N/Constituinte/Promitente-Comprador, Sr. AA, faleceu, a ........2022– como foi dado conhecimento a V. Exas. pela N/Constituinte – cfr. documento em anexo).
A N/Constituinte neste momento já não se encontra em Portugal com os filhos menores, estando no Reino Unido junto da sua família, de uma perda tão grande.
(…)
Ou seja, ambas as situações [referindo-se ao eventual desfecho do procedimento cautelar acima referido] são bastante gravosas para os legítimos interesses dos N/Constituintes (sendo que, face a tais factos, os N/Constituintes não têm mais qualquer interesse ou vontade de viverem em Portugal).
Atendendo ao acima exposto, os N/Constituintes não pretendem prosseguir com o Contrato-Promessa de Compra e Venda, atendendo não só aos atrasos da realização da obra, ao mais que provável atraso na conclusão da obra e realização da escritura pública de compra e venda bem como ao imprevisível desfecho que a acção judicial em causa pode ter lugar.
(…).”.
15. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 22-7-2022 enviada pela sociedade ré às autoras (documento n.º 25 junto através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665883).
Em síntese, a ré declarou não aceitar a resolução pretendida pelas autoras e que, assim, os mesmos se encontravam vinculados ao “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” celebrado.
16. Para a ré não se mostrava relevante se a casa a construir, no âmbito e para os efeitos do acordo acima expresso no ponto 1 dos factos provados, viesse a consubstanciar a residência da autora BB e da sua família.
17. O acima expresso no ponto anterior não foi objecto de abordagem no âmbito das negociações que conduziram à celebração do acordo acima expresso no ponto 1 dos factos provados.
18. Não obstante e sem prejuízo do acima expresso no ponto anterior, o legal representante da ré - PP - percebeu que BB e AA pretendiam habitar a casa, após a mesma estar construída.
19. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 24-10-2022, a qual foi enviada pela sociedade ré para o email ..., com conhecimento enviado para o email ..., bem como foi enviada, através de registos postais com avisos de recepção, para BB e para o endereço do escritório dos seus Ilustres Advogados (documentos n.º 12 da contestação, junto através do requerimento de 20-02-2023 - ref.ª 44775243), cujo o assunto expresso em epígrafe é “Reforço de sinal do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 02/06/2021”.
20. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 28-11-2022, a qual foi enviada pela sociedade ré para o email ..., com conhecimento enviado para o email ..., bem como foi enviada, através de registos postais com avisos de recepção, para BB e para o endereço do escritório dos seus Ilustres Advogados (documento da contestação, junto através do requerimento de 20-02-2023 - ref.ª 44775243), cujo o assunto expresso em epígrafe é “Resolução com justa causa do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 02/06/2021 / V/Constituinte AA e BB”.
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Aspectos não provados.
Com relevância para a boa Decisão da causa, e sem prejuízo da factualidade acima dada como provada, resultam como não provados quaisquer outros aspectos alegados nos articulados e acima não indicados, nomeadamente:
a) - Que a obra acima referida tenha estado praticamente parada desde o momento da notificação da Sentença proferida no Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra e acima referida nos factos provados e até à data da instauração da presente acção.
b) - Que AA auferisse mais rendimentos do que BB.
c) - Que, no âmbito do acordo acima expresso no ponto 1.º dos factos provados, constituísse condição essencial para a formação do respectivo contrato definitivo a intervenção no mesmo de AA e de BB.
d) - Que a ré tivesse conhecimento do acima expresso na alínea anterior.
e) - Que, face ao acima expresso nos factos provados, corresponda efectivamente ao estado da obra tudo o que consta vertido no Relatório Pericial (de Engenharia) elaborado pelo Sr. Eng.º GG, indicado na PI como documento n.º 42.
f) - Que, face ao acima expresso nos factos provados, corresponda efectivamente ao estado da obra tudo o que consta vertido no Relatório Pericial (de Arquitectura) elaborado pelo Gabinete de Arquitectura H&H - Arquitectos, Lda., indicado na PI como documento n.º 43.
g) Que, face ao acima expresso nos factos provados, corresponda efectivamente ao estado da obra as fotografias juntas com a petição inicial, ou seja as fotografias identificadas como documentos n.ºs 28 a 34 da aludida PI (tais documentos foram juntos através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665883).
h) - Que, sem prejuízo do acima exposto nos dos factos provados, as obras de construção tivessem estado paradas até ao dia 13-7-2022 (data da carta de resolução enviada à ré pela autora, a qual consta acima mencionada nos dos factos provados).
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II.III.III. Da admissibilidade e objeto da impugnação da decisão de facto:
a) Admissibilidade da impugnação:
Para a aferição de admissibilidade da impugnação há que tomar em consideração o quadro geral da mesma e as finalidades que a enformam.
Estabelece a lei um conjunto de requisitos de cariz formal, que se devem considerar minimamente cumpridos pelos recorrentes.
Assim, dispõe o n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil (CPC) que, para admissão da impugnação de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (al. a); os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão de facto diversa (al. b) e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto em causa (al. c).
O sentido material e a teleologia desta norma, e dos específicos requisitos que estabelece, pode considerar-se sintetizado pelo acórdão desta Relação de 11/10/2018 (Eduardo Petersen – ecli-jurisprudência) ao dizer que os ónus de impugnação da decisão sobre a matéria de facto revelam uma específica combinação entre a procura da verdade material e a gestão pública dos recursos da justiça: o primado daquela só é concedido mediante uma solicitação que não onere demasiadamente estes.
Este é o primeiro quadro interpretativo – a lei processual confere duplo grau de jurisdição de facto, mas não estabelece um qualquer direito a um segundo julgamento de facto, antes modelando as faculdades que concede à parte vencida em primeira instância à capacidade de resposta do sistema de justiça, decorrente dos meios disponíveis.
Sendo este o quadro básico de análise, não pode deixar de ser perspetivado por relação com os princípios que pretende tutelar, que serão, de um lado, o que se pode qualificar como prevalência da verdade material sobre a formal e, genericamente, direito ao processo equitativo e, de outro lado, razões de proporcionalidade, adequação e razoabilidade.
Sobrelevando estes vetores, a jurisprudência tem preenchido os conceitos legais de forma a tornar operativas as garantias e as exigências legalmente estabelecidas.
Olhando especificamente a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), conclui-se que tem procurado estabilizar entendimentos nesta matéria, o que fez inclusivamente em acórdão uniformizador.
Pode dizer-se que a base da doutrina do STJ fica resumida pelo acórdão de 3/10/2019 – Rosa Tching, ecli-jurispudencia), ao estabelecer dois grandes vetores de análise.
De um lado, o que pode qualificar-se como afastamento do formalismo excessivo.
Assim, diz-se que na verificação do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640º, os aspetos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
A proporcionalidade/razoabilidade serão, assim critérios de limitação da tal leitura excessivamente restritiva ou literal dos requisitos legais.
Por outro lado, com a criação de uma doutrina qualificável de segmentação dos ónus impugnatórios.
De acordo com esta doutrina, há dois ónus que a parte deve cumprir, um primário, traduzido no cumprimento das exigências do art.º 640.º n.º 1, e um secundário, traduzido na indicação das passagens relevantes da prova gravada.
Os ónus primários têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto e o ónus secundário terá um cariz mais operativo, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.
Sendo diferentes as naturezas e funções de cada um dos ónus, o seu desrespeito terá diferentes consequências - enquanto a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1, alíneas a), b) e c) do referido artigo 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, já a falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, alínea a) do mesmo artigo, tal sanção só se justifica nos casos em que essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso.
Sendo esta a orientação a seguir, importa também considerar uma outra linha de avaliação, que leva a concluir que a admissão da impugnação da decisão, como de qualquer ato processual, só deve ocorrer nos casos em que seja suscetível de traduzir alguma relevância para a decisão.
Trata-se de uma simples questão de utilidade, diretamente decorrente da referida doutrina de prevalência da substância sobre a forma, que constitui jurisprudência uniforme e consolidada do Supremo Tribunal de Justiça (cf. Ónus de Impugnação da Matéria de Facto - Jurisprudência do STJ, Gabinete de Assessoria, stj.pt - Onus-de-Impugnacao-da-Materia-de-Facto-2016-2024.pdf).
A despeito do convite formulado ao aperfeiçoamento e da clara redução quantitativa do teor das conclusões apresentadas face às alegações primitivas (ainda que, no seu conjunto, isto é, comportando também o seu corpo, as alegações se mantenham desnecessariamente extensas e algo atrabiliárias), continua pouco claro o objeto que a recorrente pretende reapreciar, sendo também claro um lapso no ponto 27 das conclusões, onde é indicada a matéria de facto cuja alteração é pretendida, ao fazer constar que se pretende dar por provada matéria que já o está.
Em todo o caso, sobrelevando o carater manifesto desse lapso de escrita e, principalmente, percebendo-se do conjunto das conclusões e das alegações que matéria a recorrente pretende ver reapreciada, qual o sentido da decisão pretendida e que meios de prova indica para o suportar, deve entender-se que tais requisitos de admissibilidade se mostram reunidos.
É com base neste quadro de avaliação que se deve compreender o relevo das alterações pretendidas introduzir e que, como referido, ultrapassam o limiar mínimo de admissibilidade.
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b) As alterações pretendidas introduzir na decisão e os meios de prova indicados:
Avançando para a suscitada apreciação, em termos sintéticos, é matéria indisputada nos autos:
- Que AA e BB celebraram com a ré sociedade contrato-promessa, por meio do qual esta se comprometeu a construir e a vender um prédio urbano, até 30 de abril de 2023, e mediante pagamento do preço de €3.000.000;
- Que os promitentes-compradores, a título de sinal, entregaram à ré a quantia global de €600.000;
- Que AA faleceu em 28/2/2022;
- Na sequência, a autora e os filhos deixaram Portugal e regressaram a Inglaterra;
- Que as obras não foram concluídas;
- Que a escritura de compra e venda não foi realizada;
- Que foi instaurado contra o Município de Cascais, figurando a ré como contrainteressada, procedimento cautelar no Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra, solicitando suspensão do ato administrativo de aprovação das obras de construção da moradia objeto do contrato-promessa entre as partes;
- Na sequência da decisão liminar do procedimento as obras foram suspensas a partir de 15/11/2021;
- Que foi proferido despacho final de absolvição da instância nesse procedimento cautelar, em 22/3/2022, decisão que veio a ser confirmada em sede de recurso;
- Após esta decisão, a ré comunicou, por correio eletrónico datado de 25/3/2022, o reinício das obras;
- Que as autoras enviaram carta à ré, datada de 13/7/2022, comunicando a resolução do contrato por incumprimento e solicitando devolução do sinal pago, em dobro (num total de €1.200.000);
- Que a presente ação entrou em juízo a 21/10/2022.
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Assente esta estrutura de facto na presente ação, que é indisputada, as alterações pretendidas introduzir pela recorrente, devidamente contextualizadas, referem-se apenas duas questões:
a. A situação das obras da moradia à data da comunicação de resolução contratual, i.e., 13/7/2022, ou no momento de propositura da ação (21/10/2022);
b. A situação familiar do agregado da autora, especialmente ao nível dos rendimentos.
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Antes de avançar para a análise dos meios de prova indicados, a simples análise do contexto factual assente (e indisputado) impõe que se estabeleçam algumas asserções importantes, que contextualizam a situação.
Estas estabelecem, numa análise a priori, uma clara fragilidade dos argumentos apresentados pelas recorrentes.
Assim, em primeiro lugar, estabelecido que está o falecimento de AA em ... de 2022, e que a família (a autora, viúva, e os filhos) regressou a Inglaterra, de onde é natural, bem se percebe, em termos de juízo de experiência, que um projeto de construção e compra de uma habitação em Cascais, que estava em curso, fique posto em causa.
Nesse contexto, tornando-se facilmente compreensível uma intenção de não continuar o projeto (que implicaria um pagamento adicional de valor importante - €2.400.000), os fundamentos de resolução invocados na carta enviada, e depois replicados nesta ação, apresentam-se algo contraditórios nos próprios termos.
Assim, por um lado, é invocado incumprimento contratual da ré-recorrida, devido a atraso nas obras e, por outro, uma alteração de circunstâncias, constituída esta pelo falecimento de AA.
No que diz respeito a tais novas circunstâncias, fundam-se as recorrentes não apenas no aludido falecimento, mas também na invocação de que o falecido tinha rendimentos superiores à mulher, aqui autora.
Esta concreta alteração, assim apresentada na ação e no recurso, tornam imediatamente evidente a sua falta de fundamento, por manifesta falta de substanciação factual.
A autora não alegou que atividade e/ou rendimentos tinha o falecido, como não alegou que atividade e/ou rendimentos tinha (e tem) BB e, consequentemente, a questão foi apresentada de modo meramente genérico e conclusivo.
Poderia illo tempore, no curso do processo em 1.ª instância ter merecido um convite ao aperfeiçoamento para alegação completa desta matéria (concretos rendimentos de AA e BB – proveniência e valores), questão que não se coloca nesta sede, desde logo porque não foi sequer configurada como objeto recursório.
Decorre desta constatação a ilação da irrelevância, ou mesmo insuscetibilidade real, de concretizar qualquer alteração a este nível, por falta de substanciação da mesma – afirmar que AA tinha rendimentos superiores a BB, em termos concretos, nada significa, o que mais sai reforçado tomando por referência a questão jurídica em causa – a existência de uma alteração relevante na vida familiar (que não estritamente relativa ao falecimento de um dos seus membros).
Se esta é a análise geral que se pode fazer da questão da alteração da situação familiar – a de que se verificou um facto relevante (o falecimento de AA), não sendo possível sustentar qualquer juízo quanto à questão factual relativa a rendimentos, também quanto à outra questão de facto a argumentação das recorrentes apresenta manifestas fragilidades.
Indicando a questão, em termos genéricos, como relativa ao incumprimento da promessa pela ré-recorrida, ressalta-se dos elementos assinalados:
- Que as recorrentes comunicaram a resolução do contrato-promessa cerca de 9 (nove) meses antes da data limite para celebração da escritura de compra e venda;
- Que tal comunicação ocorreu cerca de 5 (cinco) meses após o falecimento de AA;
- Que fundaram tal incumprimento no que pode ser qualificado de atraso irrecuperável no desenvolvimento das obras;
- Que as obras estiveram paradas por imposição judicial cerca de 4 (quatro) meses, entre novembro de 2021 e março de 2022.
Estes elementos, indisputados, colocam a questão do invocado incumprimento assente em bases pouco sólidas.
Assim, é invocado um incumprimento por desrespeito de prazo em data muito anterior ao seu cômputo e baseando-o apenas em estimativas ou juízos de prognose.
É invocado incumprimento por desrespeito de prazos de realização de obras computando um período de impossibilidade legal de sua realização, por proibição decorrente de decisão judicial.
E é invocado incumprimento, uma vez cessado tal impedimento, por não terem as obras sido reiniciadas de imediato, com o ritmo necessário, ao mesmo tempo que se diz que, devido ao falecimento de AA (que ocorreu cerca de um mês antes da decisão judicial que permitiu a retoma das obras) houve uma alteração significativa da vida familiar qualificável como justificadora de incumprimento da promessa do comprador.
Quer isto dizer, em síntese, que este argumento, devidamente analisado, é contraditório nos seus próprios termos, na medida em que invoca uma falta de desenvolvimento das obras contratadas ao mesmo tempo que sustenta a impossibilidade dos autores o assegurarem.
Decorre dos juízos anteriores, ponderando o conjunto da matéria assente (e não impugnada), em termos de juízo de facto, é uma clara preponderância do falecimento de AA na não concretização do negócio pelos promitentes-compradores, afigurando-se a invocação de incumprimento, muito antes do fim do prazo, essencialmente como um pretexto para fundamentar o pedido de restituição de valores pagos.
Sendo esta a análise apriorística que se impõe, numa primeira análise, pode passar-se à análise dos meios de prova indicados pelas recorrentes para uma completa verificação da sustentação dos argumentos apresentados.
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Quanto à questão da diferença nos rendimentos, que as recorrentes indicam da seguinte forma: - o A., era o elemento do casal que mais auferia rendimento, o que representa a maior parte dos rendimentos do agregado familiar, valem as considerações antecedentes, a que acresce a absoluta falta de indicação de qualquer meio de prova que sustente um pedido de alteração.
A questão não se mostra minimamente substanciada, mas, ainda que o estivesse, ou ainda que se admitisse que a simples invocação comparativa de rendimentos configuraria uma delimitação factual relevante, sempre teria que se afastar qualquer alteração, por absoluta inexistência de qualquer prova que sustentasse um pedido de alteração.
Diga-se que sequer nas declarações assinaladas da recorrente tal questão foi tratada. BB não disse que rendimentos tem e que rendimentos tinha o falecido marido, nem sequer disse que tenha sido por falta de capacidade económica que o contrato não avançou, sustentando-o no ostensivo atraso das obras ("quando saímos de Portugal havia apenas as fundações, só tinha uma pequena parte das fundações da casa.”) e, em termos de situação pessoal, que, após falecimento do marido “não viveria sozinha na casa".
Quer isto dizer, em conclusão que, nesta parte não deve sequer a impugnação ser admitida, por falta de indicação de matéria de facto relevante e por falta de indicação de qualquer meio de prova que sustentasse decisão diversa. –
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Subsiste, assim, como única questão relevante a relativa ao andamento dos trabalhos de construção da moradia.
Como acima referido, é indisputado que as obras não se concluíram, que as autoras comunicaram resolução do contrato, por incumprimento, nove meses antes da data limite de realização da escritura e que os trabalhos estiveram parados, cerca de quatro meses (entre novembro de 2021 e março de 2022), em virtude de decisão judicial.
Não estando em causa esta matéria, o invocado incumprimento reporta-se aquilo que pode ser referido como incumprimento de marcos de avanço da obra, associado a um juízo de previsibilidade sobre a suscetibilidade de assegurar a sua conclusão no prazo previsto.
Em termos simples, as recorrentes querem que se dê como provado que as obras estavam atrasadas e não poderiam ser concluídas no prazo previsto e que isso traduzirá, em sede jurídica, um incumprimento definitivo do contrato (sendo essa uma questão de enquadramento de direito e, portanto, não é a que agora se trata).
Em termos estritamente factuais, a impugnação da matéria de facto relativa à situação pode ainda ser dividida em dois segmentos: - antes e após a suspensão devida ao procedimento cautelar instaurado em tribunal administrativo.
Assim, concretizando, as recorrentes pretendem que se altere a decisão de facto no sentido de fazer constar expressamente que, já antes de novembro de 2021, as obras se encontravam atrasadas e que, após a cessação de efeitos da ordem judicial, (março de 2022), a ré-recorrida não as reiniciou, ao contrário do que comunicou à promitente-compradora, aqui recorrente.
Antes de avançar, importa assentar que não estão discutidos nos autos quaisquer pagamentos relativos aos aludidos marcos de avanço da obra, correspondentes a momentos em que seriam devidos pagamentos parciais dos promitentes-compradores (reforços contratualmente previstos de €300.000 em cada fase).
Esta não é matéria controvertida, e, diga-se, não consta sequer da matéria de facto dada por provada a realização de qualquer pagamento a título de sinal, algo que se infere meramente dos pedidos deduzidos.
Quer isto dizer, portanto, que, para efeitos desta análise o que se deve considerar que foi pago atém-se a duas prestações de antecipação do preço, ou de pagamento de sinal e respetivo reforço, cada uma correspondente ao aludido valor de €300.000, uma na data de assinatura do contrato e a outra trinta dias depois.
Diga-se, por outro lado, que o período de suspensão das obras não foi assacado como sendo imputável à recorrida, algo que, em qualquer caso, seria muito remotamente sustentável, face à circunstância de se ter tratado de um procedimento cautelar instaurado contra o município, em que a recorrida foi chamada meramente na qualidade de contrainteressada, e que veio a ser extinto na sequência de decisão de absolvição integral da instância.
Os recorrentes não invocam qualquer facto que aponte para alguma responsabilidade da recorrida nesse período de paragem forçada, sendo que, consta expressamente do contrato, na sua cláusula sexta, que o atraso na conclusão das obras e, consequentemente, na execução da escritura pública, por razões imputáveis a terceiros, nomeadamente departamentos municipais, ou qualquer catástrofe natural, ou casos de força maior (excluindo atrasos do empreiteiro ou do subempreiteiro), não será considerado como imputável à promitente vendedora.
Diga-se, ainda, que esta segmentação da questão relativa ao avanço das obras, entre o momento pré e após despacho judicial, não pode ser completamente desligada da questão pessoal relativa ao falecimento de AA, que ocorreu precisamente no período de suspensão, em fevereiro de 2022.
Fazer uma análise factual desligada desse facto essencial, seja na perspetiva da vendedora e construtora, seja na perspetiva dos compradores, seria elaborar em juízos artificiais e inconsistentes – obviamente que ambas as partes procuraram adaptar as suas posições e os seus interesses à nova realidade resultante da morte de um dos contratantes, aquele que seria, aliás, o interlocutor direto com a recorrida construtora e vendedora.
Tais interesses seriam, na perspetiva do vendedor, a conclusão do contrato, incluindo pagamento integral do preço acordado ou, ante a impossibilidade de tal suceder, ter a faculdade de reter as quantias já pagas (esta é uma mera avaliação de interesse, sem qualquer consideração ético-valorativa envolvida) e, na perspetiva da compradora, como expressamente referido pela autora no trecho das suas declarações supra referido, o de fazer cessar o contrato, porque nunca viveria sozinha naquela casa, sendo-lhe restituídas as quantias avançadas.
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Sendo este o quadro de avaliação, pretendem os recorrentes que a decisão de facto seja alterada com base no teor dos (chamados) relatórios periciais realizados (que melhor serão referidos como documentos de avaliação técnica, de engenharia e arquitetura, solicitados pelas recorrentes), nas declarações da própria autora e no depoimento de testemunhas indicadas.
Veja-se separadamente.
Começando pelas declarações de BB.
Pretendem as recorrentes que, do seu teor, resulte afirmação de relevantes atrasos no desenvolvimento e, de facto, o que declarou dá alguma sustentação a tal versão, ainda que de forma muito limitada.
Assim, assinalando os trechos pertinentes:
- Juiz: “Que tipo de casa, de moradia, é que pretendiam construir no terreno que prometeram comprar?” (00:16:30 – 00:16:37)
- Autora: - “Uma casa bastante grande, com garagem, piscina e dois andares” (00:16:51 00:17:09);
- Juiz: - “Após a assinatura do contrato promessa como é que foram as condutas das partes envolvidas neste negócio? (00.17.55 – 00.18.00);
- Autora: - “Negociaram várias coisas, havia vários atrasos, desde o início, o que era preocupante, os atrasos tinham que ver com a instalação do gás, não conseguiam transportar as coisas, tinham atrasos e problemas com a construção, não eram favoráveis a esta construção e que foram estes os motivos do atraso” (00.18.26 – 00.19.52);
- Juiz: “Em Julho?, mês sete? (00.20.06 – 00.20.08);
- Autora: - “sim” (00.20.09);
- Juiz: - “A Senhora e o seu falecido marido tinham como condição essencial que as obras estivessem concluídas para comprarem o prédio, para formalizarem o contrato definitivo? (00.20.48 – 00.21.00);
- Autora: “Sim (00.21.13);
- Juiz: - “A Senhora e o seu falecido marido visitaram o decurso das obras, as obras?” (00.22.20 – 00.22.23);
- Autora: - “Nós visitámos a propriedade em Julho, quando viemos, no primeiro dia quando chegaram a Portugal, em Julho, e não estava acessível, vimos essa área da EE, esse lote, pedimos-lhe para vermos, mas nada, fizemos contactos com ele, não era possível de ver a construção” (00.22.32 – 00.23.13);
- Juiz: - “Soube acerca da paragem das obras e soube as razões pelas quais as obras pararam? (00.25.40 – 00.25.48);
- Autora: - “A construção não começou por causa dos atrasos, pela falta de disponibilidade deles, e houve mais atrasos (..) por causa da Key Properties” (00.25.48 – 00.26.42);
- Advogado dos autores: “Pode identificar, situar-nos no tempo, a data em que a Senhora e o seu marido celebraram o contrato com a Key Properties? (00.28.46 – 00.28.49);
- Autora: “Sim. Em Fevereiro de 2021. (00.28.50 – 00.29.02);
- Advogado dos autores: - “A Key Properties, para efeito da celebração desse contrato, apresentou aos senhores, à senhora BB e ao seu marido, documentos como planta de habitação, da casa, projetos de habitação? Mostraram qual era o projeto de construção, aos senhores? (00.29.08 – 00.29.29);
- Autora: “Mostraram-nos fotografias de arquitetura, mostraram-nos um diagrama de como a casa ficaria depois de construída (00.29.30 – 00.29.54);
- Advogado dos autores: “E nesse contexto, a senhora BB e o seu marido – portanto, e já disse ao senhor doutor juiz que era condição essencial que a casa fosse adquirida pela senhora e pelo seu marido -, a questão aqui é, nesse âmbito, e a Key Properties, nesse contexto, tomou conhecimento disso pelos senhores? A senhora BB e o seu marido? Pergunto. Ou seja, que o contrato teria que ser assinado pelos dois, que era condição essencial, e foi por essa razão que vieram para Portugal?” (00.29.54 – 00.30.18);
- Autora: - “Sim.” (00.30.19);
- Advogado dos autores: “Nessa medida, era para além disso, para além desse facto, que identificou, relativamente a si e ao seu marido, era relevante as datas de construção da moradia que estavam identificadas no contrato, era relevante para a senhora BB e para o seu marido?” (00.30.41 – 00.31.02);
- Autora: “Sim.” (00.31.02 – 00.31.13);
- Advogado dos autores: - “Os senhores vieram para Portugal para se fixarem cá? Para morarem em Portugal, correto?” (00.32.37 – 00.32.47);
- Autora: - “Sim.” (00.32.47 – 00.32.50);
- Advogado dos autores: “E com os vossos filhos, que são pequeninos? Portanto, vieram para cá para viverem em Portugal?” (00.32.57);
Advogado dos autores: - “Sim, estabelecerem-se cá e com os filhos na escola também” (00.32.58);
- Advogado dos autores: “Tendo em conta o contrato que assinou, a senhora e o seu marido, com a empresa key properties à data, nessas condições, a key properties alguma vez informou a senhora que a obra estava construída e concluída para vos ser entregue?” (00.32.58 – 00.33.26);
- Autora: - “Não.” (00.33.27);
- Advogado dos autores: “E a senhora alguma vez interpelou a key properties para fazer o que fosse sobre esse assunto? Relativamente ao contrato-promessa, à aquisição do imóvel? Alguma vez enviou alguma carta de interpelação? Tentou falar com eles? Fez algumas diligências para resolver esse assunto, relativamente ao cumprimento do contrato e à entrega do imóvel?” (00.33.45);
- Autora: “A única comunicação que foi feita inicialmente foi pelo meu marido, tivemos de perguntar o porquê dos atrasos, ele tentava saber o porquê dos atrasos, e depois eu e ele tentámos saber dos atrasos” (00.33.46 – 00.34.55);
- Advogado dos autores: “O que é que soube da parte da key properties? (00.34.55);
- Autora: “Inicialmente, primeiro, que houve atrasos, era muito confuso, por causa de materiais, por causa da guerra da Ucrânia, que houve problemas em relação às empresas de serviços, também havia problemas de empresas de materiais de construção, que não se podia construir. A key properties nunca veio até nós. Fui apenas eu e o meu marido que perguntámos à key properties, e que tivemos que andar a trás, porquê que haviam esses atrasos. Portanto, nós colocávamos perguntas.” (00.36.03)
- Advogado dos autores: - “Sabe qual é o actual estado da obra em questão? (00.40.51)
- Autora -: “Quando saímos de Portugal havia apenas as fundações, só tinha uma pequena parte das fundações da casa.” (00.41.18 ss);
- - Advogado dos autores: -: “Já agora, pode identificar, face ao conhecimento que tem dos factos naturalmente, para termos uma melhor perceção, quando diz apenas as fundações, eram apenas as fundações ou havia algum piso?” (00.41.29);
- Autora: - “Apenas as fundações” (00.41.39);
- Advogado dos autores: - “Pode identificar uma data em que visualizou isso?” (00.41.42);
- Autora: “Em dois mil e vinte, dois mil e vinte e um. Eram as fundações da casa. Talvez Outubro/Novembro de 2021” (00.42.00).
O que decorre destas declarações, devidamente interpretado e sintetizado, será:
- Que a autora e o falecido marido decidiram viver em Portugal, com os filhos, em idade escolar;
- Que se propuseram comprar uma moradia em projeto à aqui recorrida, tendo feito o contrato objeto dos autos;
- Que as obras se atrasaram, sendo invocadas pela construtora-recorrida dificuldades nas cadeias de abastecimento, devidas à guerra na Ucrânia;
- Que era essencial para os compradores que o prazo de conclusão das obras fosse cumprido, isto é até abril de 2023;
- Que a construtora se manteve passiva na prestação de informações aos promitentes-compradores;
- Que a autora verificou in loco a situação das obras, pela última vez, no período de suspensão devido ao procedimento cautelar – novembro/dezembro de 2021;
- Que o falecimento de AA, uns meses depois (março de 2022), determinou o fim do projeto de vida em Portugal;
- Que não mais a autora verificou a situação das obras, seguindo-se uma comunicação de cessação contratual.
Quer isto dizer, portanto, que, a despeito dos atrasos invocados, o que ressalta do conjunto das declarações da autora é a preponderância da intenção de regressar a Inglaterra motivada pelo falecimento do marido, mais que a causalidade devida a qualquer atraso nas obras.
Diga-se que as restantes declarações da própria autora demonstram claramente sinceridade, ao dizer que “Não viveria sozinha na casa" e ao responder afirmativamente à pergunta "era condição essencial para os dois viverem na casa?",
Revela também sinceridade e credibilidade ao dizer, a propósito das quantias pagas a título de sinal, que "tentei ser razoável e pedir, mas a única resposta foi não. Pedi os seiscentos mil e nem isso pagaram (00.48.60)".
Ainda de forma credível e sincera, disse, acerca de peritos que contratou para avaliaram do avanço da obra que disseram-me que o edifício, a construção, não podia ser construída a tempo. Que não tinha sido feito praticamente nada e que não podia ser feito em condições e a tempo (00.51.01) e que a estimativa para concluir a obra seria de “mais vinte meses"” (00.51.38).
Quer isto dizer, ainda que não esteja temporalmente situada esta estimativa, situando-a no limite superior, isto é, no momento em que as testemunhas a seguir indicadas declararam ter-se deslocado ao local (setembro-outubro de 2022), i.e., alguns meses após a data de resolução do contrato (julho de 2022 - algo que não deixa de parecer pouco coerente, na medida em que se comunica uma cessação contratual por incumprimento de prazos que só meses mais tarde seria comprovada), estar-se-ia perante um prazo de conclusão prevista para maio-junho de 2024, cerca de 13-14 meses após o prazo limite contratualmente estipulado o que, retirando os referidos quatro meses de suspensão de obras judicialmente ordenados, determinaria um atraso máximo de dez meses, que ainda teria que ser compaginado com a data exata de deslocação dos peritos.
Estabelecer este atraso, sem mais, como decisivo na não conclusão do negócio parece claramente um argumento forçado, em justificação de uma outra intenção.
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Procurando corroborar as declarações da autora, depuseram as testemunhas JJ, arquiteto, e GG, engenheiro, tendo ambos declarado ter-se deslocado ao local de obra em setembro ou outubro de 2022, tendo a primeira declarado que "vi uma construção numa fase inicial. Aquilo era uma zona muito acidentada e o projecto desenvolvia-se numa série de níveis. Tinha um muro acidentado e estava apenas a base, ou seja, um uro de contenção e a primeira laje, a zona da piscina estava betonada e em aço ainda nesse primeiro nível, é a base, o pavimento térreo, a primeira base. A casa tem vários níveis de fundações, porque como é em declive, tem que fazer vários tipos de fundações. Estamos no primeiro das fundações, o que equivale à piscina e ao piso térreo" (2.38)e o segundo que "daquilo que era possível ver, e onde baseei o meu trabalho, também em projectos e fotos, na deslocação aquilo que era possível ver era, e cá de fora, que havia um primeiro nível de betão armado que estava realizado nomeadamente numa zona de abertura, perto da zona da piscina, muros de suporte, ao nível das fundações, e que em princípio estariam a iniciar a armadura do primeiro piso ao nível da piscina. O projecto envolve-se essencialmente em três níveis. Estava ao piso do que se chama piso -1. Acima disso em cima da estrutura do edifício na havia nada" – 4:22.
Quanto ao que estaria em obra, disse esta testemunha "que (...) existiam madeiras, existia cofragem existiam algumas armaduras também, algum ferro também, algumas armaduras colocadas ao nível do piso -1" – 5:21
Disseram, todavia, ambas as testemunhas, diferentemente do que dissera a autora, que o prazo de conclusão da obra, face à situação em que se encontrava, seria, nesse de 18 meses, retirando ainda dois meses à invocação de atraso feita pela autora e colocando-o no máximo de oito meses.
Os últimos meios de prova indicados pela recorrente são os documentos por si apresentados, identificados como relatórios periciais, documentos n.º 42 e 43 anexos à petição inicial, elaborados por estas testemunhas, que concluem precisamente pela dilação de conclusão dos trabalhos antes referida (dezoito meses), indicando como prazo provável de conclusão das obras a data de abril de 2024, com indicação de todos os trabalhos em falta.
Estes juízos, conjugadamente realizados, corroboram a ideia de existência de um atraso efetivo de alguns meses no desenvolvimento da obra, correspondente a uma falta de correspondência de aproximadamente um ano, face ao prazo limite contratualmente fixado (sem consideração da suspensão judicial), mas também corroboram a falta de essencialidade do atraso verificado e reforçam a asserção inicial – a essencialidade, ou mesmo a exclusividade do falecimento de AA como motivo para a não conclusão do contrato.
A autora e recorrente afastou-se do prédio e da obra, comunicou a cessação contratual e só mais tarde procurou um fundamento técnico que o justificasse, sendo certo que já sabia da existência de atrasos na obra.
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Sendo estas as ilações que se tiram da prova indicada pelos recorrentes, veja-se como fundamentou a 1.ª instância a decisão que proferiu.
Em primeiro lugar, valorizou as declarações do legal representante da ré-recorrida, desvalorizando o da autora recorrente, sobretudo no que diz respeito à sua intenção de celebrar contrato a despeito do falecimento do marido.
Assim, disse-se na decisão recorrida:
PP, como legal representante da sociedade ré, apresentou um discurso credível, convincente e suficientemente concreto.
Ora, de tais palavras, avaliadas no seu todo, o Tribunal extraiu que a Key Properties, Sa. empreendeu os esforços e as condutas devidas com vista ao normal prosseguimento dos trabalhos de construção, no sentido do efectivo cumprimento do que dispõe o “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” celebrado a 02-6-2021. Em concreto, mereceu credibilidade quando QQ referiu ter contratado mais trabalhadores e que os mesmos empreenderam horas extraordinárias precisamente com vista à atempada conclusão de tais trabalhos de construção civil.
Revelou-se credível e evidente que, nos contactos que o legal representante da ré manteve com BB e com AA, quer nas conversações pré-negocias conducentes à celebração, a 02-6-2021, do Contrato Promessa, quer mesmo na execução da respectiva obra, jamais foi falado que consubstanciava condição essencial que ambos os membros do casal AA e BB celebrassem o respectivo contrato definitivo.
Na decorrência dos emails acima indicados nos pontos 6 a 8 (2.ª oração) dos factos provados, QQ realçou, de forma credível, ter mantido informado o casal AA e BB acerca do decurso do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT; tendo referido ainda que AA apresentou uma conduta “impecável” quanto a tal procedimento cautelar. Ora, conjugando o teor dos aludidos emails com este excerto do discurso de QQ, o Tribunal reforçou a sua convicção no sentido de que a ré manteve devidamente informado o casal AA e BB acerca do concreto avanço das obras e do decurso do aludido procedimento cautelar.
Assim, sem prejuízo do que a seguir será exposto, BB não mereceu credibilidade quanto referiu que as obras enfrentaram atrasos diversos, e que tais atrasos tivessem sido determinantes e constituído o alicerce da tomada de posição expressa na carta de 13-7-2022 (cfr. carta identificada e citada parcialmente nos pontos 12 e 13 dos factos provados).
Além do acima exposto, pela forma como falou, BB não convenceu o Tribunal no que respeita à alegada existência das duas condições essenciais em apreciação nos autos.
Além do exposto, a mesma autora também não apresentou credibilidade quanto procedeu à descrição do alegado estado concreto das obras encetadas pela ré.
Com efeito e reiterando o acima expresso, através das declarações de BB o Tribunal não alcançou convicção no sentido de que às autoras existissem fundamentos que pudessem alicerçar a resolução contratual levada a efeito através da carta datada de 13-7- 2022 (cfr. pontos 12 e 13 dos factos provados).
Não obstante o exposto, a autora BB assumiu que a morte de AA não teve impacto, ou seja, que apesar de tal decesso, a mesma BB celebraria o contrato definitivo, sendo que esta parte específica do discurso da autora e representante da herança aberta pelo falecimento de AA mostrou-se credível.
No mesmo âmbito, a autora acrescentou que foram os alegados atrasos da ré que tornaram impossível a manutenção de tal intenção de compra. Ora, tal aspecto específico não se mostrou credível, conforme amplamente acima referido.
Em conclusão e sem prejuízo do exposto no parágrafo anterior, o depoimento/declarações de PP mostraram-se credíveis, em detrimento do expresso pela declarante BB.
Diga-se que, a despeito desta afirmada desconformidade, o que se retirou nesta sede recursória das declarações da recorrente BB foi no sentido oposto, ou seja, que uma devida e completa interpretação do que declarou em tribunal é a de que não pretendia continuar a viver em Portugal ou na moradia em causa, após o falecimento do marido.
Diga-se também, como se foi referindo, que esta conclusão é a que melhor se adequa com as regras de experiência e de vida, ante um casal natural de Inglaterra que elabora um projeto de vida com os filhos num país diferente e que, ante o falecimento de um dos elementos do agregado, decide pôr fim a esse projeto.
Repete-se aqui o que se disse acima – o circunstancialismo material do casal é desconhecido, seja quanto a bens ou rendimentos e, portanto, apesar de umas alusões muito genéricas sobre o tema, ficou completamente afastado deste processo e deste recurso.
É, portanto, desconhecido se as razões do fim do projeto familiar foram apenas emocionais-afetivas, ou foram também motivadas por impossibilidade financeira de cumprir os pagamentos acordados.
O mesmo se diga dos juízos feitos a quo acerca do teor das comunicações e do próprio teor das cláusulas do contrato:
Assim, o contributo de QQ permitiu que o Tribunal também alcançasse convicção positiva acerca da factualidade acima expressa nos pontos 8, 15, 16 e 17 dos factos provados, bem como permitiu o devido enquadramento das missivas acima indicadas nos pontos 14, 18 e 19 dos factos provados.
Acrescente-se ainda, a título complementar, que a devida interpretação a dar ao teor do “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” celebrado a 02-6-2021 mostra-se substancialmente consentânea com o discurso de QQ.
Assim, atenda-se à previsão e à estatuição dos n.ºs 2 e 3 da cláusula 6.º do aludido Contrato Promessa. Ora, a aludida cláusula indica que o caminho a seguir, no caso da escritura de compra e venda não ser outorgada até ao dia 30-4-2023, não passa, num primeiro e principal plano, pelo accionamento da sanção do sinal, de resto em perfeita harmonia com a liberdade contratual [artigos 405.º, n.º 1 e 442.º, n.º 5 do Código Civil.
Noutra perspectiva, mas na mesma decorrência, temos que o teor do aludido Contrato Promessa nada refere quanto à alegada essencialidade de que AA e BB celebrem o respectivo contrato definitivo.
A título complementar e no mesmo sentido da convicção acima exposta, temos que a carta dirigida a 13-7-2022 à ré nada refere quanto à alegada essencialidade de que o malogrado Sr. AA [falecido no dia 28-02-2022] celebrasse o contrato definitivo.
Se nada há na decisão recorrida que permita afirmar alguma divergência relevante face ao quadro contratual e à posição da autora BB no mesmo, já quanto ao prazo de desenvolvimento da obra, a conclusão não pode ser a mesma, apresentando-se a motivação menos sólida.
Neste caso, o tribunal assentou também nas declarações de QQ, conjugando-as com o testemunho de RR, engenheiro da obra, desvalorizando de forma clara os depoimentos acima referidos, de GG e JJ, bem como os documentos assinalados.
É certo que que, como os próprios declararam, não tiveram acesso ao espaço da obra, mas as declarações do que viram, afirmada de forma coerente, credível e objetiva, permite afirmar uma efetiva existência de um atraso nas obras face ao calendário contratualmente estabelecido.
Importa, por outro lado, relevar que o atraso correspondente ao período de suspensão é inquestionado o que, ligado à circunstância de a testemunha valorizada pelo tribunal recorrido (o Engenheiro RR, Diretor de obra) se apresentar numa posição claramente parcial, seja porque está ligado à construtora, seja porque a admissão de qualquer atraso poderia também corresponder à admissão de um incumprimento pessoal dos seus deveres de garantir o bom andamento dos trabalhos, o que retira alguma credibilidade ao teor, perentório, do que declarou.
Por isso, não merece acolhimento a afirmação da decisão recorrida que das palavras de RR não ficaram dúvidas que a obra em causa decorria os seus termos e que objectivamente a mesma poderia estar concluída nos 24 meses estipulados no contrato promessa.
Também a argumentação expendida a quo para desvalorizar o depoimento de GG e de JJ não se pode sustentar inteiramente.
Diz-se, com razão, que revelaram insuficiente nível de concretização, mas da afirmação, também correta, que os mesmos não tiveram efectivo e, pelo menos, integral acesso às obras em questão (...) com a precisão que uma delas teria referido ter visto as obras em apreço de fora, ou seja sem entrar no prédio em causa, não se pode retirar a falta de sustentação do respetivo teor.
Por um lado, o valor intrínseco do que declararam afirma uma observação suficiente da situação da obra e, por outro, caberia à ré construtora demonstrar, com absoluta precisão, a incorreção dessas declarações, sendo a própria, e as pessoas por si contratadas, quem tinha completo e exclusivo acesso ao local.
Os documentos/relatórios que elaboraram, juntos como documentos n.ºs 42 e 43 da petição inicial, mostram-se devidamente fundamentados e apresentam-se como consistentes e credíveis, não tendo sido contraditados de forma relevante.
Diga-se, por outro lado, que a afirmação que as obras se encontravam em completo cumprimento dos prazos não se apresenta credível, a dois níveis.
Por um lado, a afirmação assim apresentada, de modo puro e simples, não é compatível com a suspensão de trabalhos durante quatro meses devida ao procedimento cautelar instaurado em tribunal administrativo.
Por outro lado, em termos de experiência comum, ante o falecimento do promitente-comprador em fevereiro de 2021, num contexto em que a própria construtora afirma que foi com AA que sempre negociou, e até que o seu comportamento foi sempre impecável, é pouco coerente afirmar-se que as obras seguiram ao ritmo normal após a notícia da sua morte, como se nada de relevante tivesse ocorrido na pessoa dos contratantes.
O que é compatível com os mais elementares juízos de experiência é que a construtora ou teria mantido a suspensão das obras, a aguardar novas instruções, ou teria preparado o estaleiro e solicitado expressamente indicações quanto ao seguimento dos trabalhos e, quanto muito, mantendo em curso alguns trabalhos.
A posição das partes, assim apresentada, também confere um adequado contexto factual à perspetiva que terão tido após março de 2022, preparando-se para um previsível litígio relativo às quantias pagas, de valor relevante (€600.000), litígio que veio a consumar-se neste processo.
As respetivas posições devem ser compreendidas por referência ao seu interesse, como acima identificado, partindo da assunção que deve ter ficado relativamente claro para ambas as partes que a obra não seria levada até ao fim nos moldes contratados.
O interesse da construtora era (e é) o de reter os montantes pagos, pretendendo demonstrar que sempre avançou as obras ou, pelo menos, esteve disposta a avançá-las.
O interesse da compradora e herdeiros do falecido era o de reaver os valores pagos, pretendendo invocar a irrelevância da morte para a conclusão do negócio (e pretendendo afirmar que este não se concretizou devidos aos atrasos verificados).
O que se retira da prova produzida, neste contexto, é que a obra estava efetivamente atrasada, de forma não apurada, facto também compatível com as públicas e notórias dificuldades nas cadeias de abastecimento que se seguiram ao período pandémico e ao início da guerra na Ucrânia, mas que esse atraso não foi o facto determinante na decisão de não concluir o negócio, sendo esse a morte de AA.
A conclusão a retirar é que deve ser alterada a decisão de facto quanto ao facto provado n.º 9 e às alíneas a); e); f); g) e h) dos factos não provados.
Assim, o Facto Provado n.º 9 passará a ter a seguinte redação:
Após a extinção do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a ré reiniciou a obra, a um ritmo não concretamente apurado, inferior ao previsto no normal curso de trabalhos, reinício comunicado por correio eletrónico datado de 25/3/2022, dirigida ao advogado da autora, cuja cópia faz documento n.º 6 da contestação, no mais dado por integralmente reproduzido.
Quanto às alíneas a) e h) dos factos não provados, passarão a constituir uma única, com a seguinte redação:
a. Que a obra acima referida tenha estado parada desde o momento da notificação da Sentença proferida no Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra até à data da instauração da presente ação.
As alíneas e), f), g) e h) dos factos não provados serão suprimidas, passando a integrar um único facto provado, com o seguinte teor:
Facto 17-A
Em outubro de 2022, a obra de construção da moradia objeto dos autos encontrava-se na situação descrita nos documentos juntos sob os n.ºs 42 e 43 da petição inicial, aqui dados por integralmente reproduzidos.
No mais, a decisão deve ser integralmente mantida.
É o que se decide. –
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I.III.II. Fundamentos de direito:
Face à alteração introduzida na matéria de facto, a questão a decidir é a de saber se assiste alguma razão aos recorrentes para resolverem o contrato-promessa de compra e venda, como invocam, seja por incumprimento ou por alteração de circunstâncias.
Por uma questão de clareza, face às alterações suscitadas, apresenta-se novamente a matéria provada de forma sequencial:
1. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento com a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” datado de 02-6-2021, junto como documento n.º 1 da Petição Inicial (PI), bem como os respetivos Anexos. O referido documento configura em síntese o acordo celebrado através do qual a sociedade ré prometeu vender à 2.ª autora e ao então seu marido AA o imóvel que construir no lote de terreno correspondente ao prédio rústico descrito na ...ª CRP de Cascais sob o n.º ...2...33 (cfr. certidão predial e certidão matricial, cujas cópias integram o denominado “Anexo 1” do aludido Contrato Promessa).
2. Do aludido Contrato Promessa destacam-se os seguintes excertos:
“(…) Considerando
H. A moradia ainda não se encontra construída e emitida a respectiva autorização de utilização, as partes celebram, na presente data, uma promessa de compra e venda condicionada à verificação do facto supra mencionado;
I. Assim, constitui condição essencial da vontade de ambas as partes na celebração do presente contrato promessa, bem como na celebração do contrato definitivo de compra e venda, que as obras supra mencionadas sejam concluídas e que a necessária autorização de utilização seja emitida;
J. Para os devidos efeitos, a promitente vendedora declara ter perfeito conhecimento que é condição essencial da vontade de contratar dos promitentes compradores a total conclusão das obras e a emissão da autorização de utilização referente à moradia e restantes documentos legais objeto do presente contrato.
(…)
Cláusula terceira (Prazos e Condições)
A promitente vendedora declara que o prazo estimado para a conclusão das obras da moradia objeto do presente contrato é de 24 (vinte e quatro) meses.
A outorga da escritura pública fica sujeita à verificação cumulativa das seguintes condições:
Conclusão das obras da moradia;
Emissão de autorização de utilização pela Câmara Municipal de Cascais;
Nova descrição predial individualizada (…)
Emissão da Ficha Técnica de Habitação;
Renúncia (expressa ou tácita), por parte das entidades públicas com direito de preferência, na venda da moradia, do direito que lhes assista.
(…).
Cláusula quinta
(Data da Escritura Pública)
A escritura pública será outorgada até ao dia 30 de Abril de 2023, caso estejam verificadas as condições enunciadas no número 2 da cláusula terceira, sem prejuízo de eventuais prorrogações estabelecidas por mútuo acordo escrito (…).
Cláusula sexta (Atraso e resolução)
1 O atraso na conclusão das obras e, consequentemente, na execução da escritura pública, por razões imputáveis a terceiros, nomeadamente departamentos municipais, ou qualquer catástrofe natural, ou casos de força maior (excluindo atrasos do empreiteiro ou do subempreiteiro), não será considerado como imputável à promitente vendedora.
2 Se, por qualquer razão, incluindo as previstas no número anterior, a escritura pública de compra e venda não for executada até 30 de Abril de 2023, os promitentes compradores poderão, em alternativa:
solicitar à promitente vendedora uma indemnização no montante de € 3.000,00 (…) por cada mês completo de atraso a partir do dia 1 de Maio de 2023 (…)
ou
Resolver este contrato e exigir o reembolso de todos os montantes pagos como preço, acrescidos de juros à taxa Euribor de 6 (seis) meses (…)
3 As partes acordam expressamente que nenhuma outra sanção ou compensação será devida será devida para além da prevista no número 2.
(...)”.
3. A obra acima referida não se encontrava concluída à data da instauração da presente ação (21-10-2022).
4. A 22-3-2022 no âmbito do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, que correu termos perante a Mm.ª Juiz de Direito da ....ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra, foi proferida Sentença, a qual julgou ilegítimo o requerente LL e absolveu o requerido Município de Cascais e a contrainteressada Key Properties.
Em tais autos cautelares, o requerente LL pretendia a suspensão da eficácia do ato que aprovara as obras acima referidas no ponto 1.º
5. A aludida Sentença foi confirmada pelo Tribunal Central Administrativo Sul, através de Acórdão proferido a 14-7-2022 (cfr. cópia do Acórdão junto como documento n.º 7 com a contestação).
6. Por força de decisão liminar proferida no âmbito do aludido procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a obra acima referida no ponto 1.º parou a partir do dia 15-11-2021.
7. Através de comunicação eletrónica de 16-11-2021, a aludida suspensão da obra foi comunicada ao Ilustre Mandatário das autoras, com conhecimento a AA.
8. Através de comunicação eletrónica de 2-12-2021 ao Ilustre Mandatário das autoras, com conhecimento a AA foi enviado o comprovativo de oposição deduzida pela ré nos aludidos autos cautelares (cfr. emails juntos com a contestação, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido).
9. Após a extinção do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a ré reiniciou a obra, a um ritmo não concretamente apurado, inferior ao previsto no normal curso de trabalhos, reinício comunicado por correio eletrónico datado de 25/3/2022, dirigida ao advogado da autora, cuja cópia faz documento n.º 6 da contestação, no mais dado por integralmente reproduzido.
10. A absolvição determinada no procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a ré reiniciou a aludida obra. Tal reinício de obra foi comunicado através de emails datado de 25-3-2022 e dirigida ao Ilustre Mandatário das autoras, cuja cópia configura o documento n.º 6 junto com a contestação, dando-se aqui por integralmente reproduzido o respectivo teor. Desde o aludido reinício da obra, a mesma não foi mais interrompida.
11. A 28-02-2022, faleceu AA (cfr. o teor do documento n.º 5 junto com a PI, o qual aqui se considera integralmente reproduzido).
12. BB – aqui autora – era casada com AA. AA e BB tiveram três filhos.
13. Após o falecimento de AA, no mês de Março de 2022 BB regressou à Inglaterra, tendo também levado os respetivos três filhos menores de idade: MM, NN e OO (documentos n.ºs 15-A, 18, 19 e 20 da PI, juntos através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665160).
14. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 13-7-2022 enviada pelos Muito Ilustres Mandatários da autora, a título pessoal e enquanto cabeça de casal da herança aberta pelo decesso de AA, à sociedade ré (documentos n.ºs 22 a 24 da PI, juntos através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665883). Tal missiva conclui solicitando à ré que, no prazo máximo de oito dias, procedesse ao pagamento do valor de € 1.200,000,00, a título de devolução de sinal em dobro, entendendo ainda, em síntese, que tal pedido tinha por base a resolução do contrato celebrado, devido a alegado incumprimento contratual por parte da ré.
15. Procede-se à transcrição dos seguintes excertos da carta acima identificada:
“(…) Acresce que o N/Constituinte/Promitente-Comprador, Sr. AA, faleceu, a ........2022– como foi dado conhecimento a V. Exas. pela N/Constituinte – cfr. documento em anexo).
A N/Constituinte neste momento já não se encontra em Portugal com os filhos menores, estando no Reino Unido junto da sua família, de uma perda tão grande.
(…)
Ou seja, ambas as situações [referindo-se ao eventual desfecho do procedimento cautelar acima referido] são bastante gravosas para os legítimos interesses dos N/Constituintes (sendo que, face a tais factos, os N/Constituintes não têm mais qualquer interesse ou vontade de viverem em Portugal).
Atendendo ao acima exposto, os N/Constituintes não pretendem prosseguir com o Contrato-Promessa de Compra e Venda, atendendo não só aos atrasos da realização da obra, ao mais que provável atraso na conclusão da obra e realização da escritura pública de compra e venda bem como ao imprevisível desfecho que a acção judicial em causa pode ter lugar.
(…).”.
16. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 22-7-2022 enviada pela sociedade ré às autoras (documento n.º 25 junto através do requerimento de 25-10-2022 – ref.ª 43665883).
Em síntese, a ré declarou não aceitar a resolução pretendida pelas autoras e que, assim, os mesmos se encontravam vinculados ao “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel” celebrado.
17. Para a ré não se mostrava relevante se a casa a construir, no âmbito e para os efeitos do acordo acima expresso no ponto 1 dos factos provados, viesse a consubstanciar a residência da autora BB e da sua família.
17-A. Em outubro de 2022, a obra de construção da moradia objeto dos autos encontrava-se na situação descrita nos documentos juntos sob os n.ºs 42 e 43 da petição inicial, aqui dados por integralmente reproduzidos.
18. O acima expresso no ponto anterior não foi objeto de abordagem no âmbito das negociações que conduziram à celebração do acordo acima expresso no ponto 1 dos factos provados.
19. Não obstante e sem prejuízo do acima expresso no ponto anterior, o legal representante da ré - PP - percebeu que BB e AA pretendiam habitar a casa, após a mesma estar construída.
20. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 24-10-2022, a qual foi enviada pela sociedade ré para o email ..., com conhecimento enviado para o email ..., bem como foi enviada, através de registos postais com avisos de receção, para BB e para o endereço do escritório dos seus Ilustres Advogados (documentos n.º 12 da contestação, junto através do requerimento de 20-02-2023 - ref.ª 44775243), cujo o assunto expresso em epígrafe é “Reforço de sinal do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 02/06/2021”.
21. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da carta datada de 28-11-2022, a qual foi enviada pela sociedade ré para o email ..., com conhecimento enviado para o email ..., bem como foi enviada, através de registos postais com avisos de recepção, para BB e para o endereço do escritório dos seus Ilustres Advogados (documento da contestação, junto através do requerimento de 20-02-2023 - ref.ª 44775243), cujo o assunto expresso em epígrafe é “Resolução com justa causa do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 02/06/2021 / V/Constituinte AA e BB”.
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a) O invocado incumprimento do contrato:
A primeira base em que deve assentar a avaliação dos fundamentos impõe uma devida qualificação da situação jurídica em causa, algo que não foi feito anteriormente nos autos, nem os recorrentes fazem.
A despeito do nomen juris atribuído pelas partes ao contrato celebrado (contrato-promessa de compra e venda), a devida interpretação do mesmo impõe algum trabalho interpretativo adicional.
O negócio celebrado pelas partes, devidamente considerado, traduz um verdadeiro contrato misto, melhor, uma verdadeira união de contratos, entre a promessa de compra de venda, a que as partes deram valor de título do negócio, e uma empreitada de construção de uma moradia, realizada pelo empreiteiro, em terreno do próprio.
Diz Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil, II, Almedina 2021, p. 722) que as partes podem recorrer a feixes de contratos para regular os seus interesses. Nessa eventualidade há que proceder a uma interpretação conjunta dos contratos coligados ou em união.
A interpretação conjunta, neste caso, estabelece claramente a junção entre um negócio destinado a uma futura transmissão da propriedade e um negócio de construção do próprio objeto negocial a transmitir, estabelecendo a referida união entre uma promessa e uma empreitada.
Nada há que colida com a autonomia privada nesta união contratual, à luz do que dispõe o art.º 405.º do Código Civil, o que não quer dizer que esta complexidade contratual não envolva dificuldades interpretativas e aplicativas, v.g., na determinação do regime aplicável à situação em apreço.
A este propósito, parece claro que as partes no contrato atribuíram uma dupla função aos pagamentos acordados, ou, dizendo de outro modo, fizeram que correspondessem, em simultâneo, ao cumprimento de prestações típicas de cada um dos contratos – o pagamento e reforço de sinal e o pagamento das obras, à medida do respetivo avanço.
Assim, em termos simples, as partes estabeleceram que, por via do mecanismo do sinal, e sucessivos reforços, fossem feitos adiantamentos no pagamento da obra, correspondentes a marcos de avanço da mesma, calendarizados temporalmente.
As obrigações, típicas de cada tipo contratual, de prestação de sinal e de pagamento do preço da empreitada, tornaram-se, nesta união de contratos, uma mesma obrigação.
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Estabelecido este contexto qualificativo, há condições para avançar na apreciação do primeiro dos fundamentos deste recurso – a invocação de incumprimento do contrato e da sustentação da resolução do mesmo com esse fundamento.
Olhando a questão em qualquer das perspetivas, isto é, sob o ângulo das obrigações assumidas em qualquer dos contratos, é absolutamente claro que o promitente-vendedor e empreiteiro não se encontrava em situação de incumprimento definitivo.
Segmentando a análise, por uma questão de clareza (a despeito da indissociabilidade jurídica das prestações acordadas), é claro que o promitente-vendedor não pode estar em incumprimento definitivo do contrato-promessa quase um ano antes da data limite definida para a celebração da escritura de compra e venda.
Até a propositura da ação foi muito anterior (cerca de seis meses) à data definida pelas partes para celebração do contrato definitivo e, nessa medida, seria tautológico fazer qualquer elaboração adicional sobre tal incumprimento.
A mesma conclusão se tirará no que concerne às obrigações do recorrido como empreiteiro, neste caso sendo necessárias algumas precisões adicionais.
De acordo com a factualidade dada por provada, verificou-se atraso no desenvolvimento da obra, numa extensão não exatamente apurada, mas que não é imputável à causa justificativa decorrente da suspensão imposta pela pendência de procedimento cautelar de natureza administrativa.
Como acima se disse em sede de avaliação de facto, seria socialmente normal que o empreiteiro refreasse o ritmo de realização das obras após saber do falecimento de pessoa com quem contratou e, nessa medida, pode até admitir-se que o atraso no desenvolvimento da obra, apurado após a propositura da ação, decorra apenas de uma natural inação no seu impulso entre março e julho, ou outubro de 2022 (consoante se releve a data de comunicação resolutiva ou de propositura da ação).
Quer isto dizer que seria até legítima uma discussão acerca das causas desse atraso, algo que as partes não fizeram, nem na ação nem no recurso.
Independentemente destas considerações, i.e., considerando apenas a coloquialmente designada derrapagem nos prazos na empreitada e, por uma questão de facilidade análise, imputando-a exclusivamente ao obrigado à prestação de realizar a obra, o empreiteiro, sempre teria, no caso, que se concluir pela inexistência de qualquer incumprimento definitivo do contrato.
A este propósito valem as considerações feitas a quo, que aqui se acolhem, a propósito de mora e perda de interesse na prestação.
Importa precisar que o que se trata, neste nível de análise, é de considerar o interesse objetivo na prestação, i.e., independentemente de considerações pessoais, por relevantes que possam ser a outros níveis.
Neste sentido, a morte de AA não é, para este efeito, um elemento relevante de apreciação da manutenção do interesse na prestação devido à mora no cumprimento da obrigação de realização da obra. Poderá relevar em sede de alteração de circunstâncias, como suscitam as recorrentes e à frente se analisará, não na realização objetiva da prestação.
Em termos puramente objetivos, nada há nos autos que permita estabelecer que aqueles contratantes (o falecido AA e a sua mulher, aqui recorrente, BB) teriam deixado de ter interesse na construção da moradia devido a alguns meses de atraso no desenvolvimento da obra.
A propósito, de modo ilustrativo, disse-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2/11/2017 (Olindo Geraldes, dgsi.pt) que a perda do interesse do credor há de resultar da apreciação objetiva da situação, emergente da “natureza das coisas”, determinada na perspetiva de afastamento de qualquer subjetivismo.
Essa natureza das coisas impõe a conclusão que um casal que de dispõe a construir uma casa em Portugal, para aqui fixar vida, dispondo de um valor económico que se deve considerar relevante, não perderá interesse na realização da obra pela existência de um atraso de alguns meses no seu decurso.
Acresce que é indisputado nos autos que as recorrentes tenham feito alguma interpelação admonitória relativa à obrigação do empreiteiro, ao invés tendo solicitando imediatamente a restituição do sinal em dobro o que, se mais não fosse, atesta perfeitamente que a morte de AA constitui o único facto verdadeiramente relevante na decisão de não conclusão do negócio (de compra e venda e empreitada) – a propósito de interpelação admonitória no contexto de promessa de compra e venda, veja-se, por todos, o acórdão desta Relação de 27/3/2012, Rui Vouga – jurisprudencia.pt - jurisprudencia.pt/acordao/73129/pdf/).
Quer isto dizer, concluindo este ponto de análise, que não existia, ou existe, qualquer situação de incumprimento definitivo do contrato, pela empreiteira e promitente vendedora e, portanto, é insustentada a resolução contratual com esse fundamento, como declarado na sentença recorrida.
Nada há, portanto, a alterar ao sentido do decidido a este propósito. –
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b) A invocada alteração de circunstâncias:
Decorre do que se foi dizendo repetidamente, que fica claro que a decisão das recorrentes, mais concretamente de BB, de não concluir o contrato, prosseguindo as obras e celebrando escritura definitiva, foi devida ao falecimento do seu marido, AA.
Debateram as partes amplamente, em sede factual, a vontade das partes na conclusão do negócio, pretendendo a empreiteira e promitente-vendedora afastar o estabelecimento de um propósito do casal de estabelecer vida na moradia a construir, pelo menos contratualmente afirmado.
Antes de avançar sobre esta questão, cumpre assinalar, como faz Menezes Cordeiro (Tratado, cit., p. 679 a 685) que a questão da interpretação das declarações de vontade tem merecido diversas abordagens, tendo-se afirmado em Portugal uma corrente no sentido de se tratar de questão de direito e, nessa medida, sindicável ao nível do tribunal supremo da hierarquia dos tribunais judiciais.
Acolhendo esta doutrina, a despeito da prova dessa intenção, concretamente feita nos autos, sempre teria que se estabelecer a mesma, a partir dos restantes elementos factuais disponíveis.
Estabelecida esta premissa e, portanto, que o casal AA e BB pretendeu fixar residência na moradia que decidiu adquirir em projeto, deve dizer-se que a decisão de residir em Portugal será prévia e autónoma a esta, ou seja, estabelecida a decisão de fixar residência neste país, foi escolhido um local a tanto destinado, sendo esse o prédio objeto do processo.
As características da obra, a tipologia e valor da mesma, e do negócio, associada ao facto de ser um casal de nacionalidade inglesa, a residir com três filhos menores, estabelecem esta conclusão, sem margem para dúvidas.
Assente esta base, é possível avançar na análise do fundamento resolutivo por alteração das circunstâncias.
A figura jurídica da alteração de circunstâncias, estatuída pelo art.º 437.º do CC, no dizer de Pires de Lima e Antunes Varela (CC Anotado, vol. I, Coimbra ed. 1987, p. 413) mostra-se instituída em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso, o tribunal, atendendo à boa-fé e à base do negócio, possa conceder ou não a resolução ou modificação.
Quer isto dizer que existe enquadramento jurídico para, em abstrato, invocar uma resolução do contrato, demonstrada que seja uma alteração de circunstâncias juridicamente relevante.
O quadro referencial da boa-fé é essencial nesta análise, e não pode deixar de ser olhado tendo em visto um princípio estruturante de todo o direito civil obrigacional – o pacta sunt servanda, i.e., as obrigações devem, em regra, ser cumpridas.
Quer isto dizer, portanto, que a figura jurídica da alteração de circunstâncias tem que ser vista como excecional, sob pena de poder comprometer todo o edifício obrigacional. Não pode ser uma qualquer mudança nas circunstâncias em que o contrato foi firmado que permita uma invocação que legitime a destruição de um contrato.
Que requisitos devem ser exigidos e como os enquadrar na situação em apreço é, assim, a questão relevante.
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Dito isto, pode começar-se por dizer, a partir das asserções anteriores e fazendo uma primeira observação das circunstâncias do caso, que é relativamente linear a conclusão que as premissas em que os compradores fundaram a vontade de contratar sofreram uma alteração muito relevante com o falecimento de AA.
O projeto de vida familiar, que passava pela construção e compra de uma moradia e fixação de residência num país diferente do de naturalidade e nacionalidade, ficou irremediavelmente comprometido.
Pode dizer-se que, à luz da boa-fé, é dificilmente exigível a uma viúva, de nacionalidade não portuguesa, que continue a desenvolver uma obra e vá habitar no resultado da mesma, quando o projeto de viver nesse local com o seu marido não será concretizado.
Se esta análise inicial faz propender para uma afetação grave das bases do negócio e da boa-fé, outras considerações genéricas podem fazer-se, em sentido contrário.
A primeira delas é que a finalidade do negócio em causa pode ser também vista como diversa, ou pode ser adaptada a finalidade diversa.
O negócio de compra de um imóvel pode ser destinado a habitação, como pode destinar-se a investimento, e pode também a finalidade ser alterada, por mudança de intenção do comprador.
Sendo este o caso, a situação de falecimento de um comprador, podendo pôr em causa uma finalidade de fixar residência, não põe, necessariamente, em causa um propósito de investimento imobiliário.
Nesse caso, a circunstância relevante a pôr em perspetiva deixaria de ser de ser a finalidade habitacional e passaria a ser a capacidade económica de concluir o negócio.
Um outro elemento genérico depõe, em primeira análise, contra uma invocação de anormalidade no ocorrido – a própria naturalidade, ou normalidade, do falecimento de um dos contratantes.
Outra das bases em que assenta o direito civil é a regra de transmissão por morte de direitos e obrigações, exceto os que só possam ser exigidos ou cumpridos por mão própria. Este é também um fundamento básico de estabilidade da ordem jurídica e da sua continuidade.
Nesse sentido, a morte de alguém, por imprevisível que possa ter sido (são absolutamente desconhecidas no processo as circunstâncias da morte de AA, ou sequer a sua condição pessoal), dificilmente pode ser qualificada, em sede de avaliação jurídica, como acontecimento absolutamente inesperado.
A regra geral é a supra referida – por morte transmitem-se aos herdeiros direitos e obrigações do falecido.
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Feitas estas referências iniciais, existem condições para aferir aplicabilidade do mecanismo legal rebus sic stantibus previsto pelo art.º 437.º do CC.
Dispõe o n.º 1 deste preceito que, se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
A análise a fazer é, portanto, a de saber se a morte de um dos contratantes pode ser considerada uma alteração anormal, à luz deste preceito, ou se se pode considerar compreendida pelos riscos próprios do contrato e, por fim, se à luz da boa-fé, as exigências contratuais impostas às recorrentes se mostram proporcionadas e devem ser mantidas.
Avançando na análise do caso concreto, outras considerações se impõem, a adicionar às inicialmente feitas a este propósito.
Em primeiro lugar, deve considerar-se a fixação de residência como um ato da vida pessoal e, nessa medida, diretamente ligado à pessoa do contratante, ainda que, por outro lado, não se possa considerar que as obrigações em causa sejam obrigações pessoais propriu sensu, i.e., obrigações que só poderiam ser cumpridas pela concreta pessoa do contratante.
A moradia seria construída e adquirida para residência do casal AA e BB, e seus filhos, mas poderia sê-lo independentemente dessa finalidade pessoal.
Em segundo lugar, trata-se, no caso, de obrigações recíprocas de conteúdo patrimonial e, portanto, nada há na sua natureza que impeça que se mantenham na esfera jurídica dos sucessores de um contratante.
Da análise conjugada destes elementos – natureza patrimonial da obrigação e finalidade pessoal do contrato, extrair-se-ão conclusões relevantes para esta análise.
Em terceiro lugar, deve estabelecer-se que o contrato em causa é de execução continuada no tempo, ou duradoura, sendo esta uma modalidade de contratação a que o instituto do art.º 437.º se aplica devidamente – cfr. Nuno Pinto Oliveira, A alteração das circunstâncias 55 anos depois¸ Revista Julgar, n.º 44, p. 162)
Diz-se aí, com relevo para a questão em apreço, que este instituto tem especial sentido para os contratos que ainda não estejam cumpridos, havendo ainda alguma ou algumas prestações para realizar no futuro, e não faz sentido para os contratos que já estejam cumpridos ou executados. No mesmo sentido, designadamente, Pires de Lima, Antunes Varela (ob. Cit. p. 413).
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- Da avaliação dos requisitos da alteração de circunstâncias:
Como acima referido, o carater genérico do art.º 437.º levou a que o essencial do desenvolvimento conceptual do mesmo assentasse em trabalho jurisprudencial e doutrinal.
Seguindo de perto, a partir daqui o referido texto de Pinto de Oliveira, que sintetizou os desenvolvimentos havidos e permite organizar devidamente a avaliação do caso, por referência aos requisitos legalmente impostos, impõe-se segmentar a análise.
O primeiro ponto a analisar refere-se à identificação das circunstâncias em que as partes fundaram a vontade de contratar.
Diz o autor citado que este conceito tem sido reconduzido ao de base do negócio - o Supremo Tribunal de Justiça concretiza o conceito de base do negócio, atendendo ora às circunstâncias ora à representação das circunstâncias: base do negócio será o conjunto das circunstâncias essenciais para a conclusão ou, depois da conclusão, para o cumprimento ou a representação das partes sobre o conjunto das circunstâncias essenciais para a conclusão ou para o cumprimento do contrato — para que o contrato possa desenvolver-se com regularidade e para que, desenvolvendo-se o contrato com regularidade, as partes possam realizar as finalidades por si prosseguidas.
O que é essencial para este efeito tem sido referido como relativo a um condicionamento hipotético, i.e., a procura de um critério de distinção entre as condições essenciais e as condições não essenciais no condicionamento conforme a uma vontade conjectural ou hipotética em sentido normativo (loc. Cit. P. 168).
Em termos simples, se as partes teriam, ou não, concluído aquele negócio, caso a circunstância verificada existisse no momento da contratação.
É discutido se as circunstâncias pessoais podem relevar para este efeito, mas acolhe-se um entendimento neste sentido, seguindo-se o que diz, a propósito, ainda este autor - a irrelevância irrestrita ou quase-irrestrita da falsa representação sobre as circunstâncias pessoais de uma das partes para efeitos do art.º 437.º frustraria, designadamente, a aplicação da regra do art.º 437.º aos casos de inexigibilidade, de impossibilidade ética ou de impossibilidade moral (cit. P. 177).
Quer isto dizer, portanto, que a avaliação das circunstâncias relevantes à luz do art.º 437.º, no sentido que se acolhe, admite uma valoração subjetiva, de cariz ético, relativa à possibilidade e/ou exigibilidade da prestação.
Chegando a este ponto, numa análise ético-normativa, terá que se impor a conclusão que o casal AA e BB não teria realizado o negócio, caso soubesse, ou previsse, que um dos seus membros faleceria antes da conclusão da obra.
Quanto ao segundo dos requisitos legais, o carater anormal ou extraordinário, imprevisto ou imprevisível diz-nos ainda o citado autor no referido texto (cit. p. 178 e 179) que os diferentes ordenamentos de matriz civilista oscilam entre orientações objetivas, subjetivas ou mistas.
Para as primeiras prepondera uma avaliação geral, assente numa valoração da gravidade da alteração. Para as segundas prepondera o relevo subjetivo da previsibilidade ou imprevisibilidade da alteração e, para as últimas, a anormalidade do circunstancialismo alterado só ocorrerá ante a cumulação de uma mudança que possa ser objetivamente qualificada como grave ou ponderosa, e que, simultaneamente, se apresente subjetivamente como imprevista e imprevisível.
Assentando que a jurisprudência do STJ tem oscilado entre uma orientação subjetiva, que sobrevaloriza a imprevisibilidade da alteração (afirmando que imprevisibilidade e anormalidade são conceitos sobreponíveis), e uma orientação que cumule tal visão com critérios objetivos (autonomizando conceptualmente a anormalidade objetiva da imprevisibilidade subjetiva – cf. amplas referências jurisprudenciais loc. cit. p. 180 e 181), dir-se-ia, vertendo ao caso, que o falecimento de um contratante que inicia um projeto de vida no estrangeiro, com a aquisição e construção de uma moradia, poderá constituir uma imprevisibilidade subjetiva, mas nunca poderá constituir uma anormalidade objetiva.
Valem, para tanto, os juízos gerais acima feitos, que aqui se dão por reproduzidos.
Quer dizer que este requisito considerar-se-á verificado consoante a orientação que se adote sobre o conceito de normalidade.
Um terceiro critério refere-se ao carater externo da alteração.
Este requisito de exterioridade refere-se a um ato de vontade do próprio e, portanto, não se identifica com a pessoalidade do evento.
Apesar de a morte ser um evento pessoal, cumprirá tal critério, na medida em que não é uma ocorrência dependente da vontade do próprio, não sendo causado ou determinado pelo contratante e não decorrente da sua vontade (esta é uma afirmação geral, repetindo-se que são absolutamente desconhecidas as circunstâncias que envolveram a morte, conhecendo-se apenas o facto, em si mesmo considerado).
Também este requisito se mostra, assim, verificado.
A dificuldade intransponível verifica-se no quarto critério, ou no quarto e quintos, na medida que este constitui uma mera qualificação daquele – a existência de uma lesão, ou de uma lesão grave, da posição contratual de uma das partes (neste caso dos recorrentes).
Se os critérios anteriores se poderiam considerar genericamente verificados, a situação apresentada não permite considerar demonstrada a existência de uma lesão, entendendo esta no sentido de um desequilíbrio contratual que ofenda gravemente a boa-fé.
Ainda seguindo este autor, a jurisprudência do STJ exige a demonstração de uma “perturbação no equilíbrio contratual”, de que decorre uma desvantagem sensível ou um prejuízo sensível para uma das partes, e o requisito de que a alteração seja a causa da lesão concretiza-se numa correlação adequada, numa correlação directa, ou numa correlação directa “demonstrada factualmente”, aduzindo que esta jurisprudência tem afastado expressamente a sua aplicação a situações em que a alteração das circunstâncias tenha sido a causa da impossibilidade prática, da impossibilidade económica ou da excessiva onerosidade da prestação (p. 181 e 182).
Ou seja, esta lesão, ou este grave desequilíbrio, não se satisfaz com uma maior dificuldade de cumprir a obrigação ou, no limite, até com um aumento relevante do esforço de o fazer, impondo uma demonstração objetiva, direta e factual de uma insustentabilidade da prestação, à luz da boa-fé.
Este requisito, assim entendido, poderá decorrer da situação de morte de um contratante e, de alguma forma, a recorrente autora pretendeu referir-se a razões que poderiam conduzir a essa conclusão, ao alegar que os rendimentos do falecido eram superiores aos seus.
Fê-lo, todavia, de modo completamente vago e insubstanciado, valendo a este propósito o que acima se disse a propósito desta questão, ao nível factual.
Dizer que alguém tem rendimentos superiores ou inferiores nada significa quanto à efetiva possibilidade, ou capacidade, de conclusão de um negócio.
Que concretos rendimentos tinha cada membro do casal. Que concretos rendimentos tem atualmente BB. Que concretas atividades desenvolviam anteriormente e são desenvolvidas atualmente. Que concreta situação económico-financeira tinha o casal e qual a situação atual da família, é tudo matéria absolutamente desconhecida no processo, não alegada pela parte e não objeto deste recurso.
Assim sendo, porque o negócio em causa mantém utilidade, além de sentido jurídico e económico (ainda que a fixação de residência na moradia a construir e comprar fosse uma finalidade pretendida), não existem elementos nos autos que permitam concluir que se tornou desproporcionalmente oneroso, à luz da boa-fé, exigir à outra contratante, BB, e aos herdeiros de AA, a própria e os filhos comuns, a conclusão do negócio em causa.
Sendo esse o caso, ganham pertinência concreta as considerações gerais feitas sobre o evento produzido.
A personalidade jurídica extingue-se por morte, mas todo o acervo de direitos e obrigações, por regra, será transmitido aos sucessores do falecido, que não se podem desobrigar do mesmo, caso aceitem a herança.
Ante o circunstancialismo apurado, apesar de ficar prejudicada a finalidade de residência, segundo critérios ético-normativos, não pode deixar de sobrelevar a naturalidade física do evento morte, nada havendo que sustente um particular desequilíbrio contratual à luz da boa-fé que justifique a resolução do contrato rebus sic stantibus.
É o que se decide, improcedendo também este fundamento recursório.
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Quer isto dizer, em conclusão, que o recurso é integralmente improcedente, devendo manter-se a decisão recorrida.
É o que se decide. --
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III. Decisão:
Face ao exposto, altera-se a decisão de facto da seguinte forma:
- O Facto Provado n.º 9 passará a ter a seguinte redação:
Após a extinção do procedimento cautelar n.º 788/21.5BESNT, a ré reiniciou a obra, a um ritmo não concretamente apurado, inferior ao previsto no normal curso de trabalhos, reinício comunicado por correio eletrónico datado de 25/3/2022, dirigida ao advogado da autora, cuja cópia faz documento n.º 6 da contestação, no mais dado por integralmente reproduzido.
- As alíneas a) e h) dos factos não provados, passarão a constituir uma única, com a seguinte redação:
a. Que a obra acima referida tenha estado parada desde o momento da notificação da Sentença proferida no Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra até à data da instauração da presente ação.
- As alíneas e), f), g) e h) dos factos não provados serão suprimidas, sendo substituídas por um único facto provado, a aditar, com o seguinte teor:
Facto 17-A
Em outubro de 2022, a obra de construção da moradia objeto dos autos encontrava-se na situação descrita nos documentos juntos sob os n.ºs 42 e 43 da petição inicial, aqui dados por integralmente reproduzidos.
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Sem prejuízo da alteração da decisão de facto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
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Custas pelas recorrentes, com dispensa de pagamento de taxa remanescente na ação e no recurso.
Notifique-se e registe-se. –
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Lisboa, 27-03-2025
João Paulo Vasconcelos Raposo
Paulo Fernandes da Silva
António Moreira |
