| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
Now -Mediação Imobiliária, Lda., pessoa colectiva registada sob o NUIPC n.º ..., com sede na Rua Dr. Filomeno da Câmara, n.º 22, freguesia de Santa Cruz, concelho de Lagoa, instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA, contribuinte fiscal n.º ... e BB, contribuinte fiscal n.º ..., casados entre si, ambos residentes na Rua 1, peticionando:
- a declaração de ineficácia da resolução do contrato de mediação imobiliária promovida pelos Réus;
- a condenação dos Réus no pagamento da comissão de 4,99%, em virtude da prestação dos seus serviços imobiliários, acrescida de IVA à taxa legal de 16%, no montante total de 10.129,70 € (dez mil cento e vinte e nove euros e setenta cêntimos), quantia a que devem acrescer juros de mora vencidos, desde o vencimento da factura junta como documento 20 até à presente data, no montante de 156,52 € (cento e cinquenta euros e cinquenta e dois cêntimos) bem juros de bem como juros de mora vincendos até efectivo e integral pagamento;
- subsidiariamente, a condenação dos Réus no pagamento do montante de 10.129,70 € (dez mil cento e vinte e nove euros e setenta cêntimos), quantia a que devem acrescer juros de mora vencidos, desde o vencimento da factura junta como doc. 20 até à presente data, no montante de 156,52 € (cento e cinquenta e seis euros e cinquenta e dois cêntimos), bem como juros de mora vincendos até efectivo e integral pagamento.
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Regularmente citados, os Réus apresentaram contestação defendendo-se por excepção e impugnação.
Invocaram a excepção dilatória de incompetência territorial deste tribunal por violação de pacto de aforamento; a extinção do contrato de mediação imobiliária por resolução e bem assim a nulidade do contrato celebrado com a Autora por violação do disposto no artigo 4.º, n.º 1, alíneas m), r) e nºs 3, 4 e 6 e por falta de previsão do direito de livre resolução previsto nos artigos 10.º e 11.º do Decreto-Lei n.º 24/2014 de 14 de Fevereiro.
Mais se defendeu por impugnação, apresentando uma versão diversa dos factos, pugnando em suma, pela improcedência da acção.
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A Autora respondeu à matéria de excepção invocada na contestação, defendendo a sua improcedência. Sustenta que os fundamentos apresentados pelos Réus para justificar a resolução do contrato de mediação com justa causa são falsos. Acrescenta que o simples facto de o contrato ter sido assinado em casa dos Réus, por conveniência destes, não implica a aplicação do regime previsto no Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14 de Fevereiro, nem determina a nulidade do contrato. Afirma, ainda, que a invocação da nulidade, nos termos em que foi feita, constitui actuação abusiva.
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Dispensou-se a realização de audiência de prévia.
Proferiu-se despacho saneador, tendo sido julgada improcedente a invocada exceção dilatória de incompetência territorial do Tribunal.
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Procedeu-se à realização da audiência de julgamento. *
Foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
Pelo exposto,
a) Julgo a acção totalmente procedente e, em consequência:
a. declaro a ineficácia da resolução do contrato de mediação imobiliária promovida pelos Réus;
b. condeno os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.129,70 € (dez mil cento e vinte e nove euros e setenta cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% ao ano desde 19/03/2024 e até efectivo e integral pagamento;
b) Julgo improcedente a invocada litigância de má-fé dos Réus;
c) Condeno os Réus no pagamento da totalidade das custas do processo.
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Notifique e registe (cf. artigo 153.º, n.º 4, do Código de Processo Civil).
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Inconformados os RR intentaram recurso de apelação, apresentando alegações com as seguintes conclusões:
1- A Sentença recorrida decidiu: “Julgo a acção totalmente procedente e, em consequência: a) declaro a ineficácia da resolução do contrato de mediação imobiliária promovida pelos Réus;
b)condeno os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.129,70€(…),acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4% ao ano desde 19/03/2024 e até efectivo e integral pagamento;
(…)c)Condeno os Réus no pagamento da totalidade das custas do processo.”
2- A Sentença deu como provados os factos aí elencados em 1) a 39), e como não provados os factos aí elencados em a) a cc)- transcritos nas Alegações deste recurso, para os quais nos remetemos e damos aqui por integralmente reproduzidos.
3- Os RR invocaram que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado na habitação daqueles por vontade da A., e que ao mesmo aplica-se a Lei 15/2013 de 8-02, o DL 24/2014 de 14-02 nos termos do artº 3º/i),ii) deste DL- cfr.,entre outros, Ac. RP 4-05-2023 (Proc. 7118/21.4T8VNG.P1,in www.dgsi.pt) e “Contratos Celebrados à Distância e Fora do Estabelecimento Comercial”, de Jorge Morais de Carvalho e João Pedro Pinto Ferreira, Almedina,2014- e ainda a Lei 24/96 de 31-07Julho (Lei Defesa do Consumidor).
4-O contrato devia observar o requisito p. artº 4º/nº1,m),r) e nºs 3,4,6 DL 24/2014, mas não o observou, nem previu o “Direito de livre resolução” p. arts. 10º e 11º desse DL, os RR não foram informados do “direito de livre resolução”, logo a resolução contratual por estes apresentada (ponto 34 dos factos provados na Sentença) é válida, eficaz e é um direito tempestivamente exercido- artº 10º/nº1,a),2, com efeitos p. arts.13º/4 e 16º DL 24/2014- não tendo a A. direito a comissão ou indemnização “in casu”. Tal constitui excepção peremptória invocada pelos RR, que devia ter sido julgada procedente por provada, com a consequente absolvição dos RR do pedido (arts.576º/1,3 e 579º CPC).
5-Sem prejuízo disso, os RR invocaram a nulidade do contrato de mediação, que “in casu” violou a imposição p. artº4º/1,m),r),nºs 3,4,6 DL 24/2014, e ao não prevêr o “direito de livre resolução” p. arts. 10º,11º desse DL, mostra-se o contrato nulo (artº9º/1 desse DL)- o que constitui excepção peremptória invocada, que devia ter sido julgada procedente por provada, com absolvição dos RR do pedido (arts.576º/1,3 e 579º CPC)
6-Porém, a Sentença julgou improcedentes tais excepções peremptórias supra referidas, porque desde logo afastou a aplicabilidade ao caso do Regime Jurídico do DL 24/2014 de 14-02. A nosso ver, não devia ter assim decidido. Vejamos:
7-A Sentença aderiu: “ao entendimento que naquela definição cabem somente os contratos que por regra ou natureza são celebrados fora do estabelecimento comercial ao qual o consumidor habitualmente se desloca por sua iniciativa para adquirir tais bens ou serviços, normalmente, por vontade e contacto do fornecedor de bens (ou prestador de serviços) com os consumidores em qualquer sítio que não corresponda ao estabelecimento comercial (podendo ocorrer no seu domicílio ou local de trabalho).”(…)“E os mencionados contratos não se confundem com os que sendo normalmente celebrados no estabelecimento comercial do fornecedor de bens ou prestador de serviços, são assinados no domicílio do consumidor por mera comodidade ou conveniência de ambas as partes ou mesmo do próprio consumidor.”
8-E não obstante a Sentença admitir que:“os RR integram a definição de consumidores nos termos expostos e que o contrato escrito foi sido assinado pelos mesmos na sua casa, e mais
tarde pelo representante legal da Autora no estabelecimento comercial”- afastou a qualificação de “contrato celebrado no domicílio”, fundamentando assim:
9- a)-“foram os RR, através do R. marido, quem procurou a A. para que esta diligenciasse pela promoção e divulgação do imóvel.” Porém, a Sentença sabe e admitiu, e bem, que: “As declarações do Réu marido revelaram profundo desconhecimento sobre a negociação e a tramitação documental. Admitiu que foi ele quem inicialmente procurou a Autora, mas a partir daí limitou-se a participar pontualmente em reuniões, acompanhando apenas de forma lateral os trâmites havidos entre os efectivos intervenientes.(…)delegou na sua mulher a análise e acompanhamento da tramitação documental, não tendo tido qualquer intervenção nas comunicações subsequentes, nem demonstrando conhecimento da minuta enviada por email, em 20/10/2023 pela Autora para a Ré mulher.” (email junto pela A. na sessão de 4-06-2025)
10- b)-“as partes foram estabelecendo vários contactos via email e telefones, em nenhum se
vislumbrando que existe qualquer pressão exercida pela Autora ou manifestada pelos Réus”.
Esta conclusão é subjectiva, pois, como admite a Sentença, foi enviado pela A. às 9h47 de 20/10/2023 para a Ré o seguinte email e em anexo minuta de contrato de mediação imobiliária (com cláus. contratuais gerais próprias de contrato de adesão):“Vimos por este meio enviar em anexo o contrato de mediação imobiliária para vossa análise. Após análise e se estiver tudo em conformidade, favor de rubricar todas as páginas e na última onde indica o segundo outorgante” favor assinar conforme cartão de cidadão.”- e tal exige um dever de informação pela A. do conteúdo contratual, não basta enviá-lo aos RR que não têm conhecimentos j. para entenderem o alcance jurídico de todas as cláusulas antes de o assinarem.
11-A Sentença não referiu expressamente- mas devia ter referido- o facto de no final desse dia 20-10-2023 ter o angariador da A. ido a casa dos RR com o contrato de mediação imobiliária para estes assinarem- devia este facto constar como provado, por ser importante para qualificar o contrato no domicílio, mas não consta do elenco de factos provados nem de não provados na Sentença, embora da fundamentação desta, que não nega tal ocorrência, se infere que a mesma o tem como facto ocorrido.
12-Devia a Sentença ter elencado este facto nos factos provados, quer pela assunção pela A. no artº 45º do seu articulado de 27-01-2025:“o angariador da A. apenas se deslocou à casa dos RR para recolher as suas assinaturas”; quer por resultar dos depoimentos da Ré e de CC presentes aquando da ida a sua casa a 20-10-2023 do angariador, para os RR assinarem o contrato e os RR assinaram-no nesse momento- sendo notória a pressão da A. para que os RR assinassem o contrato de mediação, nem dando tempo razoável aos RR para lerem e analisarem o email da mesma data.
13- Na sessão de 26-06-2025 (10h39 às 11h37,respectivo suporte gravação- min.0:00 a 57:34), a Ré inquirida sobre email de 20-10-2023 (junto na sessão 4-06-2025) de envio da minuta contratual(min.5:34ss):“A Sra. teve ou não teve tempo de analisar e o seu filho, de analisar, com um advogado, as cláusulas do contrato de mediação imobiliária?Não teve?A Sra. tem a certeza que não teve?”- (min.5:46 a 7:27):“Não tive e eu vou explicar.Posso explicar?É assim.Esse email foi mandado, eu não vi nesse dia, não vi e não li, e posso jurar, que é a coisa que eu tenho mais preciosa, pela minha saúde.E é assim, o Sr. DD veio à noite neste mesmo dia, que foi no dia 20 de Outubro, que era com o contrato para assinar(…),só no dia seguinte, que foi num sábado,é que o meu filho viu este contrato, eu não vi. Então aí é que o meu filho é que alertou-me.Ele ainda disse assim: “Assinaram um contrato e ainda vocês pediram para ele ler e ele não leu o contrato, porque é que ele não disse que tinha mandado esse contrato?!”Vim a saber deste contrato foi no dia 21,num sábado.Porque ele à noite apareceu na minha casa de surpresa.Eu bem digo, eu não vi esse contrato, eu fui alertada pelo meu filho. Eu não vi esse contrato,eu não li,e mesmo que eu tivesse lido,eu não tinha mesmo oportunidade nenhuma de ir ter com ninguém, porque ele aparece-me à porta.É como eu digo,eu não lo convidei a ir à minha casa,porque eu pensava que isso era uma coisa que deve de ser assinada em sede própria, não na minha casa.”
14-Na sessão de 30-06-2025 (15h51 a 16h51,respectivo suporte gravação-min.0:00 a 59:33),
inquirido CC (min.2:18):“O Sr. lembra-se quando é que foi assinado o contrato?”- disse(min.2:20):“Lembro-me sim Sra..Foi no dia 20 de Outubro de 2023.” (min.2:26 a 2:28):“Foi assinado na casa dos meus pais.” (min.2:32 a 2:44):“já era final de tarde, por volta das 18h30-19h,e o Sr. DD apareceu sem aviso prévio a informar que ia ser assinado o contrato de mediação imobiliária.” (min.3:22 a 3:43):“Os meus pais tinham a condição, e ficou sempre acordado desde o início, que a venda da casa era só mediante encontrar uma nova habitação, ou seja, sem encontrar uma nova habitação não podiam vender a casa. Isso foi sempre referido pelos senhores meus pais ao Sr. DD, ao qual o Sr. DD concordou naquele dia 20 de Outubro.”
15- Inquirido (min.3:44):“O Sr. estava presente nesse dia 20?”- (min.3:45):“Estava sim senhora presente”. (min.3:46):“E isso foi falado nesse dia 20?”- disse(min.3:47 a 3:48):“Isso foi falado.”
(min.4:30):“Esse dia 20, o Sr. tem a certeza que o Sr. DD foi lá a casa?”- (min.4:33/4:34):“Tenho a certeza sim Sra.” Confrontado com tal email de 20-10-2023 (min.6:16 a 6:20):“O Sr., quando ele esteve na sua casa, o Sr. já tinha visto este email, já tinha recebido esse email?”- (min.6:21 a 6:25):“Não Sra.Eu só tomei conhecimento desse email no dia 21 de Outubro, no sábado de manhã.” (min.6:54 a 7:01):“Quando o Sr. DD teve na sua casa no dia 20, casa onde moram, esse email, não tinham ainda conhecimento desse email?”- (min.7:02):“Não tinha conhecimento desse email.”
16- Tais elementos probatórios expostos em 11 a 15 destas Conclusões, impunham que a Sentença tivesse dado e elencado como provado o segmento factual: “O angariador da A., DD, deslocou-se a casa dos RR no final do dia 20-10-2023, levando o contrato de mediação imobiliária para que estes o assinassem”- se requerendo seja ora em recurso este facto dado por provado, que a Sentença nem sequer valorou.
17- c) E concluiu a Sentença: “Assim, afigura-se evidente que a escolha do local para a assinatura do contrato de mediação imobiliária, respeitante à venda do imóvel onde habitam os Réus, terá sido meramente circunstancial, e provavelmente determinada por conveniência dos mesmos, após conversações entre as partes.” Não podia assim concluir, pois tal mera convicção do Tribunal, frisada com o “provavelmente”, não é alicerçada em qualquer prova, nem consta ou resulta tal segmento conclusivo do elenco de “Factos provados”.
18-Vide Ac. TRP, 4-05-2023 (Proc.nº7118/21.4T8VNG.P1,www.dgsi.pt):“1-O contrato de mediação imobiliária celebrado na habitação do consumidor está sujeito ao regime jurídico dos contratos celebrados fora do estabelecimento do DL nº 24/2014,de 14 de Fevereiro, independentemente das razões pelas quais a celebração ocorreu aí e da demonstração de que por esse facto o consumidor foi influenciado ou manipulado pelo profissional. II- Nos contratos celebrados fora do estabelecimento o consumidor tem o direito de resolver o contrato sem necessidade de indicar o motivo, razão pela qual a invocação de um motivo é juridicamente irrelevante, mesmo que o motivo seja inexistente ou improcedente.”
19-A Sentença concluiu:“De todo o modo, cumpre ainda sublinhar que resultou demonstrado que antes da data da assinatura do documento, a Ré(…)e o seu filho tiveram acesso ao mesmo, podendo assim conhecer o seu teor e esclarecer quaisquer dúvidas.” Contra esta dedução, remetemo-nos para 10 a 16 destas Conclusões que aqui reproduzimos.
20-Pelo supra exposto em 1 a 19 destas Conclusões, a Sentença carece de razão ao concluir que o contrato de mediação imobiliária em apreço não está sujeito ao DL 24/2014 de 14-02, pois o que aí expusemos impunha que tivesse concluído ser um contrato celebrado no domicílio sujeito a esse DL; logo, devia a Sentença ter julgado procedentes as excepções peremptórias invocadas pelos RR- declarando a liberdade de resolução contratual por estes e a nulidade do contrato- nos termos expostos em 3 a 5 destas Conclusões, e a final ter absolvido os RR de todos os pedidos da A.
21-Não tendo assim decidido, a Sentença recorrida incorreu na violação das normas legais p. arts.3º/i),ii), 4º/nº1,m),r) e nºs 3,4,6, 9º/1,10º,10º/nº1,a) e nº2, 11º,13º/4 e 16º DL 24/2014 de 14-02, 576º/1,3 e 579º CPC, pois não as aplicou e devia ter aplicado.
22-Deve, pois, ser revogada a Sentença recorrida e substituída por Acórdão que considere o contrato em questão sujeito ao DL 24/2014 de 14-02, e julgue procedentes por provadas as supra invocadas excepções peremptórias- considere livre a resolução contratual pelos RR e declare a nulidade do contrato- e decrete a absolvição dos RR dos pedidos da A. infundadamente julgados procedentes pela Sentença.
23-Sem prejuízo do supra exposto, os RR ainda invocaram que no momento da celebração do contrato: “foi acordado igualmente-tendo a A. dito ser desnecessário colocar por escrito no contrato esta parte-que a venda do imóvel dos RR estaria sempre condicionada à compra simultânea por estes de um outro imóvel no Concelho de Ponta Delgada, cujo valor não excedesse o da venda daquele e não carecesse de obras significativas, sendo que a A. desde logo aceitou este condicionalismo e se comprometeu em diligenciar por encontrar esse outro imóvel nessas condições, pois os RR não podiam ficar sem tecto e têm dificuldades económicas e condições pessoais (idade e já alguns problemas de saúde) que inviabilizam recurso à Banca.” (artº 21º Contestação dos RR)
24-E a Sentença julgou, a nosso ver incorrectamente, como factos não provados: “a) No momento celebração do acordo entre as partes foi igualmente acordado igualmente que a venda do imóvel dos Réus estaria sempre condicionada à compra simultânea por estes de um outro imóvel no Concelho de Ponta Delgada, cujo valor não excedesse o da venda daquele e não carecesse de obras significativas.” “b)A Autora aceitou o referido condicionalismo comprometeu-se em diligenciar por encontrar esse outro imóvel nessas condições.”
25-Deve notar-se- e a Sentença não notou- que o contrato de mediação em questão não contém cláusula escrita que excluísse a possibilidade de acordos verbais (não escritos) que simultaneamente fossem celebrados entre as partes e relacionados intrinsecamente com o objecto escrito do contrato- ex. condicionamento que os RR dizem ter acordado com a A., da venda da sua casa estar condicionada à compra de outra em tais condições de preço/estado- o não estar escrito este acordo (intrinsecamente conexo com o objecto do contrato escrito), não invalida que exista.
26-Por outro lado, não será evidente/notório que ocorreu este acordo? A nosso ver é, uma vez feita uma análise e valoração da prova produzida tendo por base uma apreciação norteada por critérios de lógica e regras da experiência comum e normalidade das coisas- o que a Sentença, a nosso ver, não fez correctamente.
27-Da própria sequência temporal dos factos provados na Sentença em 1),2),3),4),6),7),8),15),16),17),21),22),23),24),25),26),27),28),34) (supra transcritos nas Alegações deste recurso, para onde nos remetemos), resulta lógica e notória a envolvência da A., durante a vigência do contrato de mediação imobiliária, quer na tarefa de diligenciar pela procura de um interessado para a venda da casa dos RR, quer na tarefa praticamente simultânea de diligenciar para encontrar uma casa para os RR adquirirem; esta simultaneidade não é circunstancial, antes evidencia um claro acordo nesse sentido entre as partes, e uma correlação/dependência entre os dois negócios pretendidos, o de venda da casa dos RR e o de compra de uma casa para os RR.
28-Como resulta dos requerimentos/decisões de AJ juntos aos autos, os RR só são donos de 1 casa (objecto do contrato de mediação imobiliária escrito) e têm insuficiência económica, sendo evidente que a venderem a sua casa teriam de comprar ao mesmo tempo outra no mesmo preço/estado, pois com o mercado imobiliário cada vez mais com preços especulativos, sem tal acordo não poderiam os RR adquirir depois outra casa, nem pagar rendas avultadas como as que vigoram.
29-Ademais, dos factos provados na Sentença referidos em 27 destas Conclusões, resulta não ser mera coincidência esta factualidade sequencial provada: a A. pelo angariador DD, na vigência do contrato de mediação, enviou a 1-02-2024 SMS ao filho dos RR com fotos de “três moradias com respectivas informações à venda no site da A., para ver se o mesmo e os Réus estariam interessados em visitá-las e adquirir alguma delas.”; a 2-02-2024 EE apresentou proposta de aquisição do prédio dos RR pelo preço de 175.000,00€, que DD deu a conhecer aos RR, e estes aceitaram-na; depois: “Os Réus visitaram duas dessas casas com DD, uma sita nos Arrifes e outra em Santa Clara” (cfr.SMS-Doc.1 junto na Contestação); os RR rejeitaram a casa dos Arrifes; “Nesse seguimento, a 6/02/2024, CC apresentou uma proposta de compra para o imóvel sito em S. Clara”- no valor de 175.000,00€ (cfr.Doc.2 junto na Contestação)-“e efectuou a transferência no valor de 2.000,00€ (dois mil euros) para a Autora a título de caução”;
30-“Em 8/02/2024 os Réus deslocaram-se às instalações da Autora, manifestando a sua preocupação com a situação das térmitas no imóvel de Santa Clara, pedindo a devolução da
caução”; “Nesse seguimento, a Autora procedeu à devolução da caução e enviou o respectivo comprovativo no dia 9/02/2025”- a Sentença refere por lapso 9/02/2025, mas do email junto sob Doc. 2 na Contestação resulta ter sido em 9-02-2024, devendo tal lapso ser corrigido no Ponto 28 do elenco de factos provados pela Sentença, o que se requer.
31-Nessa sequência temporal/factual vêm a ocorrer os factos provados na Sentença (transcritos nas Alegações deste recurso para onde nos remetemos) sob os pontos: 29) (email de 14-02-2024- dentro do prazo de 14 dias após aceitação pelos RR da proposta de EE); 30) (email de cobrança pela A. “da nossa comissão de venda sobre o valor do negócio efectivo”); 31); 35); e 34) que contém a resolução contratual que os RR remeteram à A. por carta de 26-02-2024 enviada registada em 27-02-2024 e recebida pela A. em 28-02-2024 (cfr.Doc.3 junto Contestação)- tudo cfr. Respectivos Docs. nos autos e os factos provados referidos em 27 a 31 destas Conclusões.
32-São notórios o condicionalismo e interdependência da venda da casa dos RR com a compra de outra casa por estes, e a existência de acordo entre a A. e RR nesse sentido desde início do contrato de mediação, tendo a A. enviado SMS com moradias para os RR e seu filho visitarem e verem se estariam interessados em comprar alguma delas, na precisa altura em que EE apresentara proposta de compra da casa dos RR. Aliás, a Sentença ao dar credibilidade ao depoimento de EE, narra que esta depôs que: “tinha sido informada de que os donos estavam à procura de casa”- o que reforça a existência do acordo entre A. e RR no sentido da interdependência de ambos os negócios visados pelos RR com a intervenção da A. incumbida de os diligenciar.
33-Os depoimentos da Ré e de CC também impunham que a Sentença tivesse dado por provados os factos referidos em 24 destas Conclusões. A Ré (em 26-06- 2025,10h39 às 11h37,respectivo suporte gravação-min.0:00 a 57:34),além do narrado em 13 destas Conclusões, referiu mais uma vez o acordo (min.16:37 a 17:01):“Ele disse assim:Oh D. BB, por 175.000,00€ a Sra. não vai arranjar melhor preço. E eu disse assim a ele:Sr. DD, isso vai dar para comprar outra casa? Porque o Sr. já sabe as condições que é compra em simultâneo com venda. Por isso, é que ficou acordado para irmos vêr logo a seguir casas.” No min. 19:48:“Depois, a Sra. referiu no outro dia, que foi visitar as casas no Domingo seguinte?”- disse(min.19:54 a 20:18):“No Domingo, no dia 4, porque é assim, assim que foi assinado o contrato da EE o Sr. DD, como ficou acordado antes que era venda e compra, porque eu não podia ficar sem casa, fui vêr a casa, porque tinha que ser em simultâneo, que era para depois haver a possibilidade de eu me poder mudar e a pessoa que comprasse mudar para a minha casa.”
34-CC (em 30-06-2025,15h51 às 16h51,respectivo suporte gravação- min.0:00 a 59:33), além do narrado em 14 e 15 destas Conclusões, disse (min.4:00 a 4:08):“O Sr. DD concordou em que todo o processo seria sempre mediante compra e venda simultânea entre os dois possíveis imóveis.”
(min.4:13 a 4:23):“Os meus pais informaram o Sr. DD que não tinham capacidade de financiamento bancário e então disseram que no máximo teria de ser no valor da venda da sua habitação.”
35-Mas a Sentença concluiu: “A credibilidade das declarações de parte da Ré(…)é(…)abalada pelo facto de esta ter referido, tal como o Réu(…),que a compra simultânea de uma casa era condição essencial para celebração do negócio com a Autora, quando tal circunstância não encontra qualquer sustentação na prova documental, mormente nas comunicações entre o seu filho e a Autora.(…),se assim fosse, natural seria que entre os cinco meses que mediaram entre o primeiro contacto com a Autora e o dia 1-02-2024 (data do primeiro envio de informações de casas para aquisição pelos Réus),houvesse qualquer referência a essa circunstância nas várias comunicações.(…),seria natural que nesse período a Autora tivesse já enviado informações de casas disponíveis no seu catálogo, considerando que esse é o seu negócio, razão pela qual teria todo o interesse em concretizar mais uma venda.”
36-Carece de razão esta fundamentação judicial pois, o timing dos procedimentos da A. “in casu” (através de DD), conjugado com todos os elementos probatórios temporalmente sequenciais referidos em 25 a 32 destas Conclusões, e com os depoimentos descritos em 13 a 15,33 e 34 destas Conclusões, são sintomáticos que a A. acordara em simultaneamente encontrar casa para os RR comprarem para poderem vender a sua casa, sendo que a compra pelos RR carecia do capital da venda da sua moradia, como resulta das regras de experiência comum em face desse agregado com dificuldades económicas conhecidas da A. e nestes autos tendo AJ.
37-Ao invés do que concluiu a Sentença, no contexto do contrato de mediação imobiliária celebrado por 1 ano, assinado pelos RR em casa destes, e assinado pela A. muito mais tarde- cfr. email de 13-11-2023 às 9:33h enviado pela A. (a comunicar que o contrato então ainda não estaria assinado pela A.), e email de 12-12-2023 às 11:44h enviado pela A.(a remeter o contrato de mediação já assinado pela A.), ambos juntos na sessão de 4- 06-2025- não é estranho que a A. não tenha antes de 1-02-2024 enviado SMS com casas para os RR verem para compra, pois só nessa altura surge proposta de compra da casa dos RR (caução paga por EE e marido a 1-02-2024 às 11:51h), datada de 2-02-2024 e já assinada pelas 9:55h (cfr. Docs.14,12 e 13 juntos com PI).
38-Se não é estranho não haver apresentação de propostas de compra da casa dos RR antes de 1-02-2024, não é estranho que antes desta data não haja SMS da A. com moradias para os RR e filho verem. Qual a razão de enviar aos RR SMS a 1-02-2024, com: “três moradias com respectivas informações à venda no site da Autora, para ver se o mesmo e os Réus estariam interessados em visitá-las e adquirir alguma delas.” (Ponto 23 Factos provados na Sentença)- que não seja a preocupação da A. de cumprir o acordado condicionalismo e interdependência dos negócios visados pelos RR com a intervenção da A.?
39- Parece-nos evidente que existia acordo entre A e RR desde o início do contrato de mediação imobiliária, no sentido que os RR queriam vender a sua casa para comprar outra; e ambas as diligências, a levar a cabo simultaneamente pela interdependência dos negócios, ficaram por acordo incumbidas à A. (quer a promoção da venda da casa dos RR e encontrar um real interessado para comprá-la, quer a busca de uma moradia para os RR adquirirem nas mesmas condições mormente de preço e não carecendo de obras significativas dada a situação económica dos RR).
40-A Sentença fundou-se ainda, ao dar como não provados os factos descritos em 24 destas Conclusões: “Importa referir que o relatado por EE quanto à circunstância de saber aquando da visitar da casa (em 16 de Janeiro de 2023)- em 16-01-2024 cfr.Doc. 8 junto com PI e não 2023 como a Sentença por lapso refere, devendo ser este corrigido de modo a constar 16-01-2024, o que se requer- “que os Réus estavam à procura de casa não é suficiente para sustentar a versão dos Réus quanto a uma verdadeira condicionante para a celebração do contrato nesses termos, em face da ausência de credibilidade da versão dos Réus nos termos expostos.”
41-Carece aqui de razão a Sentença, pois EE, independente das partes intervenientes no acordo de mediação imobiliária (A. e RR), disse saber que os RR estavam à procura de casa- é a Sentença que o frisou e fundamentou (ao dar por não provado o facto elencado sob a alínea k) transcrito nas Alegações): “EE, que explicou não ter avançado para a formalização do empréstimo apenas porque tinha sido informada de que os donos estavam à procura de casa e que uma vez que não tinha urgência na conclusão do negócio, ficou a aguardar.” Isto é, a venda da casa dos RR dependia de ser encontrada pela A. uma casa para estes comprarem e os negócios tinham de ser feitos simultaneamente, como a A. sabia e acordara com os RR e informara à EE.
42-Da concatenação de todos os factos e elementos probatórios descritos em 25 a 41 destas Conclusões- os quais não foram devidamente valorados pela Sentença- vistos à luz de critérios de lógica e regras de experiência comum e normalidade das coisas, impunham que a Sentença tivesse dado por provados os factos que deu como não provados em a) e b) (transcritos em 24 destas Conclusões); os fundamentos invocados pela Sentença em tal decisão de dá-los como não provados devem improceder, por serem contrários a todos estes elementos probatórios e critérios de análise, devendo tais factos referidos em 24 destas Alegações serem dados como provados ora em recurso.
43-Devia ainda Sentença ter dado por provado o seguinte segmento: “Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes.”- mas, incorrectamente, deu-o como não provado sob a alínea aa), tendo julgado não credível a versão dos RR nesse sentido.
44-Porém, a Sentença não valorou devidamente o pormenor de, após a sequência dos factos provados em 1),2),3),4),6),7),8),15),16),17),21),22),23),24),25),26),27),28) do respectivo elenco, a A. enviou email a 9-02-2024 às 16:48h a CC (que intermediava os pais nos contactos com a A.)- email este junto aos autos na sessão de 26-06-2025- a indicar um imóvel da Fajã de Cima à venda no site da A. com o nº 4455.
45-Ou seja, nesse email de 9-02-2024, a A. indica um imóvel para os RR verem se estariam interessados em comprar, mas já o havia enviado aos RR no SMS de 1-02- 2024 (neste SMS é a última casa na vertical com o nº 4455- cfr. Doc.1 junto com a Contestação) e que aos RR não interessou, daí não ter sido visitada.
46- CC (em 30-06-2025,15h51 às 16h51,respectivo suporte de gravação-min.0:00 a 59:33) explicou (min.28:39 a 29:17):“Neste dia 9 eu recebi dois emails da agência Now. O primeiro email que eu recebi foi a devolução do comprovativo dos 2.000,00 euros (…)cerca de 25 minutos depois recebi este email com o link. E eu quando recebi o email, eu cliquei no link para ver o que era e eu constatei que era a mesma casa da Fajã que já tinha sido apresentada no dia 1 e imediatamente descartada pelos meus pais, por ser de um valor superior ao valor da venda da casa dos meus pais.” No min.29:34, confrontado com Doc.1(SMS com 3 casas)junto com Contestação(min.29:42):“Essa casa que estava aqui com essa referência 4455 era a mesma casa da Fajã que tinha sido descartada no dia 1?Na SMS?”- disse (min.29:50):“Exactamente. Era exactamente a mesma casa.”
47-Em 9-02-2024 a A. indica aos RR um imóvel repetido, e depois não lhes indica mais nenhum, o que é sintomático da falta de casas disponíveis para venda pela A. aos RR, e impõe, pelas regras da experiência comum e lógica, seja dado por provado que havia falta de casas para os RR comprarem e logo não poderiam vender a sua (considerando que os factos a) e b) não provados na Sentença, devem ser tidos por provados como referido em 25 a 42 destas Conclusões).
48-A Sentença não teve em devida conta tal email de 9-02-2024, pois devia tê-lo valorado em conjugação com a SMS de 1-02-2024 (facto provado em 23 na Sentença), e com o exposto em 44 a 47 destas Conclusões, e como se impunha, devia ter dado por provado o segmento referido em 43 destas Conclusões, o que se requer em recurso.
49-A Sentença julgou, incorrectamente, como não provado: “x)Os Réus não tiveram qualquer notícia sobre o resultado do pedido de financiamento por parte de EE.”
Mas devia ter dado como provado, atento o teor da alínea k) dos Factos não provados:
“Nas circunstâncias descritas em 17) EE e FF começaram a tratar do procedimento de formalização da compra e venda do imóvel.”
50-Os emails trocados entre EE e Banco- juntos na sessão de 26-06-2025- contêm meras simulações assim designadas no “Assunto” desses emails, e como é do conhecimento geral não constituem qualquer processo formal de financiamento bancário, nem se podem designar de “pré-aprovação de crédito”, como indevidamente designou a Sentença; o resultado dessas simulações não é vinculativo nem definitivo, pois carece de um processo/pedido formais de financiamento bancário para confirmação pelo Banco dos dados fornecidos, uma análise de risco e do valor de avaliação do imóvel, sendo a Decisão final da Administração e não do Balcão local.
51-Aliás, a Sentença refere:“o facto k) mostra-se contrariado pelo depoimento de EE, que explicou não ter avançado para a formalização do empréstimo(…)”. Se EE não avançou com a formalização do empréstimo (daí o facto não provado da alínea k)), a lógica impunha que a Sentença tivesse dado como provado o facto da alínea x) que deu como não provado. Se requer seja este dado por provado ora em recurso.
52-Sem prejuízo de tudo o supra exposto, a Sentença ao ter condenado os RR a pagar remuneração à A., incorre em erro de valoração sobre a verificação em concreto dos pressupostos do artº19º/2 Lei 15/2013 e aplica esta norma indevidamente.
53-“In casu”, não foi celebrado “contrato-promessa”, nem os RR foram interpelados de qualquer data para tal (facto provado sob Ponto 39 na Sentença); nem da proposta de EE aceite pelos RR, consta previsão de data para celebrar contrato-promessa (vide Cláus. 8ª do Doc.12 junto com PI). E no contrato de mediação (Doc.3 junto com PI) consta Cláus. 5ª/nº3:“O pagamento da remuneração será efectuado a quando do pagamento do sinal, se o houver, ou na celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.”- cfr. artº 19º/1 da Lei 15/2013.
54-Dita a Cláus. 2ª/nº1 deste contrato de mediação:“A Mediadora obriga-se, em nome do segundo contratante, a procurar destinatário para a realização de negócio jurídico de venda.” E a Cláus. 4ª/nº2:“(…),quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
No que respeita ao pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.”
55-Sendo o contrato em exclusividade, para aplicar-se o artº19º/2 Lei 15/2013, teria a A. que demonstrar ter angariado e apresentado ao cliente um interessado real e genuíno na compra do imóvel, e que o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente proprietário (cfr. artº342º/1 CC e 19º/2 Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro).
56-Quanto ao 1º pressuposto- “angariado e apresentado um interessado real e genuíno na compra do imóvel”- a A. angariou uma mera “proponente”, que fez uma reserva (depositou caução junto da A.) e proposta com validade condicionada à obtenção de financiamento bancário (cfr. ponto 22 dos factos provados na Sentença) que não foi diligenciado nem obtido por EE (cfr. Cláus. 1ª e 5ª do Doc. 12 junto com PI, e alínea k) dos factos não provados na Sentença), inexistindo qualquer contrato-promessa- tudo como já referimos em 49 a 51 e 53 destas Conclusões que aqui reiteramos.
57-A Sentença ignorou o facto que deu por não provado na alínea k) com base em EE ter afirmado nunca ter avançado para a formalização do empréstimo, e vem ora errónea e contraditoriamente concluir que: “ainda encetou diligências no sentido de obtenção do crédito bancário para aquisição do imóvel. Ficou assim demonstrado que a Autora apresentou aos Réus interessados reias e genuínos na compra do imóvel.”
58-Mas atento o referido em 56 destas Conclusões, EE não estava pronta a adquirir o imóvel dos RR quando fez a proposta, nem quando os RR apresentaram resolução contratual à A., resolução que EE não impugnou; o marido FF, não foi ouvido nos autos, e a A. não o contactou nem foi pelo mesmo contactada (cfr. Facto não provado sob a alínea i) na Sentença, supra transcrito nas Alegações)- logo, tal proposta não era ainda de molde a criar uma confiança e expectativa nos RR, de que iria ser celebrado contrato-promessa ou haveria conclusão do negócio pela proponente (nesse sentido, Ac. RL de 12-07-2012,Proc.1187/11.2TBPDL.L1.7 in dgsi.pt e Ac.STJ de 3-04-2008 ali referido).
59-A A. não estava em condições de poder concluir o negócio, não tendo um interessado genuíno e real, pronto e disposto a adquirir, e que concretizasse o negócio visado no contrato de mediação (cfr. artº 2º/1,5 Lei 15/2013 de 8-02); a mera afectação de recursos humanos e materiais à promoção da venda do imóvel objecto do contrato de mediação em regime de exclusividade, e a angariação de mero potencial comprador, não implica o pagamento de remuneração, pois faz parte da sua actividade comercial com o devido risco/álea inerente. (Ac.RL 16-10-2007, Desembargador Relator Rui Moura).
60-A A. não tem direito à comissão, não se verifica o disposto na Cláus. 4ª/nº2 conjugada com a cláus. 5ª/nº3 do contrato de mediação (Doc.3 junto com PI), e a Sentença não podia ter aplicado o artº19º/2 Lei15/2013, por falta do 1º pressuposto; pelo artº19º/1“a contrario” dessa Lei, sem contrato-promessa não há direito a comissão; e a resolução contratual pelos RR ocorreu sem haver qualquer situação do artº19º/1,2 Lei15/2013 que justificasse qualquer direito de comissão ou indemnização pela A.
61-Não podia a Sentença ter aplicado o artº19º/2 Lei 15/2013 de 8 Fevereiro, e ao abrigo deste artº ter julgado procedente o pedido de condenação dos RR no pagamento da comissão formulado pela A. na alínea b) da PI, e devia ter absolvido os RR desse pedido, não tendo a A. “in casu” direito a comissão/remuneração- sob pena de, entendimento diverso ferir o sentimento de equidade e justiça do cidadão comum e fazer incorrer a A em enriquecimento sem causa (479º CC).
62-Ao ter decidido como decidiu, a Sentença violou os artºs 2º/1,5 e 19º/nºs1,2 Lei 15/2013 de 8-02, ao ter aplicado o artº19º/2 quando por falta de pressupostos não podia aplicá-lo; e se tivesse considerado o artº19º/1“a contrario” dessa Lei- o que não fez- devia ter concluído não ter a A. direito a comissão. Deve a Sentença ser revogada e substituída por Acórdão que absolva os RR do pedido formulado na alínea b) da PI.
63-Sem prejuízo do exposto em 51 a 62 destas Conclusões, a Sentença não devia ter julgado procedente o pedido da alínea a) da PI, mas declarou ineficaz a resolução contratual dos RR, deu por verificado o 2º pressuposto do artº19º/2 Lei 15/2013, e concluiu: “o negócio não se concretizou por causa imputável ao cliente, isto é, aos Réus.”
64-Segundo o Ac. RC 10-09-2019 (Proc.4996/17.5 T8LRA-C1) e Ac. RP de 27-01-2022 (Proc.14716/20.1 T8PRT.P1)- cujas súmulas transcrevemos nas Alegações que aqui damos por reproduzidas e para onde nos remetemos- só se pode imputar culpa aos RR pela resolução contratual com o teor referido no Ponto 34) dos factos provados na Sentença, se se conseguir formular um juízo de censura ético-jurídico segundo o padrão de conduta exigível a um homem médio na posição dos RR, devendo referenciar-nos nos contratos onerosos directrizes assentes numa visão que garanta o equilíbrio contratual e distribuição harmoniosa dos sacrifícios por ambas as partes.
65-A Sentença declarou ineficaz tal resolução contratual, pois embora admitisse que procuravam casa para viver ao mesmo tempo que vendiam a sua (cfr. sequência factos provados) concluiu:“(…)a mera circunstância de os Réus terem desistido da compra de uma casa não determina qualquer alteração das circunstâncias existentes.(…), sendo possível, não é habitual alguém encontrar uma casa em apenas duas visitas, não podendo os Réus daqui concluir,(…),que estavam esgotadas todas as possibilidades de encontrarem uma habitação.(…) mesmo que se viesse a demonstrar, nunca poderia concluir-se que se trata de uma alteração anormal das circunstâncias.”
66- Não podia assim concluir, pois da leitura atenta da resolução (Ponto 34) dos factos provados transcritos nas Alegações), conjugada com os factos que devem ser dados por provados das alíneas a),b) e segmento factual da alínea aa) que a Sentença deu por não provados (como referimos em 23 a 48 destas Conclusões), resulta que, sem casa para comprar em condições possíveis para os RR- pessoas humildes, Ré doméstica e Réu Pedreiro auferindo 11.200,00 euros/ano, com insuficiência económica, donos de 1 casa (cfr. reqs. e decisões AJ juntos aos autos a 23-09-2024 e 6-12-2024)- não lhes era exigível manter o contrato de mediação para nessas circunstâncias vender a sua única casa, e depois, num mercado imobiliário especulativo nos preços, ficarem sem tecto.
67-A Sentença baseou-se nos factos não provados nas alíneas a),b) e no tal segmento da aa), e concluiu por isso injustificável a resolução dos RR. Mas estes factos devem ser dados por provados como supra vimos; e cremos que para os RR verificou-se uma situação superveniente e anormal, na medida em que, contrariando as expectativas formadas aquando da celebração do contrato de mediação, de que venderiam a sua casa e comprariam simultaneamente uma casa que a A. lhes arranjaria nas condições possíveis para os mesmos, acabam os RR por ver-se com uma proposta de compra da sua casa e, por motivo alheio à vontade dos RR, nenhuma casa para comprarem nas condições possíveis para estes, o que na óptica dos RR e homem médio, é algo alarmante e superveniente com o qual não contavam.
68-Não é censurável a preocupação dos RR com o seu futuro habitacional (num mercado inflacionista nos preços); nem censurável é o medo notório de ficarem sem tecto se vendessem sem comprarem simultaneamente- a base negocial sobre a qual assentava a relação contratual entre A e RR, estava abalada na óptica dos RR, e afectava seriamente o interesse destes, o que é compreensível à luz das regras da experiência comum, e fundamenta a resolução contratual.
69-À comunicação (referida no Ponto 29) dos factos provados na Sentença) de 14-02-2024 (dentro do prazo de 14 dias após a proposta de EE referida no ponto 15) dos factos provados na Sentença), sucedeu o email enviado pela A. a pedir o pagamento da “comissão de venda sobre o valor do negócio efectivo” (Ponto 30 dos factos provados na Sentença).
70-Os RR na resolução, que então surge, invocaram o artº 437º/1 CC (Ponto 34 dos factos provados):“Pois, a partir do momento em que a imobiliária exige (V. e-mail de 15-02-2024) remuneração/comissão por ter angariado um proponente a comprar a nossa casa, altera de forma insólita a base contratual, como se a venda da nossa casa não dependesse da compra simultânea de outra por nós, desprezando a imobiliária o condicionalismo do negócio imposto por nós e acordado deste o início convosco.Ora, essa alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar, revelando serem outras as finalidades contratuais da vossa parte (insistirem na venda a todo o custo da nossa casa e receberem a vossa comissão, mesmo sem termos casa que satisfaça as nossa condições), conduzem à inexigibilidade de mantermos o contrato de mediação que passou a ser ora deveras prejudicial e sem qualquer benefício para nós,(…).Exigir-nos a manutenção do contrato de mediação neste contexto factual que ora a V. imobiliária nos colocou, é por demais ofensivo dos nossos interesses e afecta irremediavelmente o princípio da boa fé e da confiança.- Embora fosse até exigível ter sido a vossa imobiliária a informar-nos da inviabilidade da manutenção do contrato de mediação imobiliária neste caso, (…)”.
71-Este fundamento invocado pelos RR na resolução, configura alteração de circunstâncias que fundaram a decisão de contratar, não sendo infundada a aí interpretação dos RR do email da A a pedir comissão naquelas circunstâncias, nem é censurável a posição dos RR sobre esse pedido de comissão, atento o que expusemos em 63 a 68 destas Conclusões. Tal interpretação dos RR veio a confirmar- se fundada por força da total negação nestes autos pela A. do referido condicionalismo acordado com os RR aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária.
72-A Sentença devia ter considerado- atento o conteúdo da resolução, concatenado com a sequência de todos os factos provados na Sentença e ainda com os factos que a Sentença devia ter considerado provados (referidos em 23 a 48 destas Conclusões)- que a resolução contratual, analisada com critérios de normalidade, na óptica do homem médio na posição dos RR, foi justificada e não censurável, como tal eficaz, não se podendo imputar culpa aos RR na cessação da relação contratual e não realização do negócio, pois não foi por causa imputável aos RR que não se concretizou o negócio, nem se pode afirmar (como referimos em 56 a 62 destas Conclusões) que o negócio se realizaria não fosse a resolução apresentada pelos RR.
73-Não podia pois a Sentença ter declarado ineficaz tal resolução contratual e procedente o pedido formulado pela A. em a) da PI, sob pena de violar os artºs 432º/1 e 437º CC que, ao decidir como decidiu, violou; não podia ter aplicado o artº19º/2 Lei15/2013 (quando não se verificam os pressupostos) nem julgado procedente o pedido formulado em b) da PI- ao ter decidido como decidiu, violou esse artº19º/nºs1,2. Deve a Sentença ser revogada e substituída por Acórdão que absolva os RR dos pedidos formulados pela A. em a) e b) da PI que devem improceder por infundados.
74-Entendimento diverso deste, levaria a um desequilíbrio contratual injusto para os RR- que ficariam com “uma mão cheia de nada”, sem nenhum benefício, e pagariam uma comissão à A. por uma venda não ocorrida, que não se pode afirmar que fosse ocorrer e não objecto sequer de contrato-promessa- ferindo o sentimento de equidade e justiça do cidadão comum, e a A com um enriquecimento sem causa (479º CC).
75-Nos termos expostos nestas Conclusões, deve a Sentença recorrida ser revogada e substituída por Acórdão que:
a)-considere a violação pela Sentença dos arts. 3º/i),ii), 4º/nºs1,m),r),3,4,6, 9º/1,10º, 10º/nºs1,a),2, 11º, 13º/4 e 16º DL24/2014 de 14-02, 576º/1,3 e 579º CPC, e dos arts. 2º/1,5 e 19º/1,2 Lei 15/2013 de 8-02, 432º/1 e 437º/1 CC;
b)-considere o contrato de mediação imobiliária “in casu” sujeito ao DL 24/2014 de 14-02; e que este não cumpriu os requisitos p. no artº 4º/nº1,m),r) e nºs 3,4,6 e não previu o “Direito de livre resolução” p. arts. 10º e 11º desse DL, e por conseguinte, a resolução contratual pelos RR é eficaz e tempestiva (cfr. artº 10º/nº1,a) e nº2, com efeitos p. arts. 13º/4 e 16º desse DL 24/2014), julgando-se procedente a respectiva excepção peremptória, absolvendo-se os RR do pedido; declare a nulidade do contrato de mediação, julgando-se procedente a
respectiva excepção peremptória e absolvendo-se os RR do pedido;
c)inclua no elenco de factos provados o seguinte segmento factual: “O angariador da A. DD, deslocou-se a casa dos RR no final do dia 20-10- 2023, levando o contrato de mediação imobiliária para que estes o assinassem”; dê por provados os factos não provados na Sentença sob as alíneas a),b),x), e sob a alínea aa) o segmento factual: “Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes”;
d)corrija o lapso da Sentença no Ponto 28) dos factos provados onde deve passar a constar 9-02-2024, e no trecho supra transcrito em 40 destas Conclusões onde deve passar a constar 16-01-2024;
e) julgue em todo o caso a acção da A. improcedente por não provada e, por conseguinte: absolva os RR dos pedidos formulados pela A. em a) e b) da PI, e das custas em que foram condenados (sem prejuízo da menção expressa ao AJ que beneficiam).
Nestes termos e nos melhores de Direito, sempre com o Douto Suprimento de V. Exas., Venerandos Juízes Desembargadores, deve ser concedido provimento ao recurso interposto pelos RR, revogando-se a Sentença de 1ª instância ora recorrida, substituindo-a por Acórdão Judicial que: considere o contrato de mediação imobiliária “in casu” sujeito ao DL 24/2014 de 14-02, julgue procedentes as excepções peremptórias invocadas pelos RR (nos termos referidos em 75-b destas Conclusões- considerando eficaz e tempestiva a resolução contratual dos RR e declarando a nulidade do contrato) e os absolva do pedido; considere e elenque como provados os factos referidos em 75-c) destas Conclusões; proceda à correcção dos lapsos aludidos em 75-d) destas Conclusões; e julgue a acção da A. em todo o caso improcedente por não provada, absolvendo os RR dos pedidos e das custas em que foram condenados (75-e) destas Conclusões)- tudo nos termos e como exposto nas Alegações e Conclusões deste recurso.
Assim se fazendo a costumada
JUSTIÇA!
***
A Autora respondeu, apresentando contra-alegações com as seguintes conclusões:
1. Não se conformando a douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo vêm os aqui recorridos colocar a mesma em crise através do presente recurso;
2. Os recorrentes insurgem-se contra a matéria de facto dada como provada e como não provada, bem como contra a matéria de direito no que respeita à decisão sobre as exceções invocadas, quanto a validade da resolução operada por estes e quanto a ser devida a comissão à recorrida.
3. No que à matéria de facto importa, o Tribunal a quo ao considerar os factos descritos na Sentença como provados e não provados, teve o cuidado de fundamentar de modo exaustivo a sua decisão, tendo evidenciado uma análise completa e crítica de todos os factos que resultaram da livre apreciação de toda a prova produzida, cotejadas entre si e toda analisada à luz do princípio da livre apreciação da prova, em conformidade com o disposto pelo artigo 607.º n.º 5 do Código de Processo Civil (CPC);
4. Neste momento processual, o uso pelos Tribunais da Relação dos poderes de alteração da decisão da primeira instância da matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos impugnados, o que não é, claramente, o caso dos presentes autos;
5. Assim, o recurso que tenha por objeto a impugnação quanto à matéria de facto não se bastará com a mera discordância da Recorrente quanto ao sentido da decisão proferida, tendo que assentar em concretos meios probatórios que, com base nas regras da experiência comum, imporiam que a decisão fosse diversa da proferida;
6. Os recorrentes não cumprem o ónus de impugnação da matéria de facto, pois não se retira da sua argumentação ou da prova que os recorrentes referem para sustentar a sua opinião, que o Tribunal a quo tivesse erradamente julgado a matéria de facto, nem que se tivesse produzido prova que impusesse que a decisão fosse proferida noutro sentido;
7. Mas antes, os recorrentes limitam-se a partilhar o seu mero entendimento discordante do valor que o Juiz de primeira instância atribuiu ao que foi dito em declarações de partes e pela testemunha filho das partes vencidas, em prejuízo do que disseram outras testemunhas e do que resulta evidente da prova documental constante dos autos;
8. Como é muito simples de perceber pela mera leitura da motivação dos recorrentes, todo o seu recurso da matéria de facto assenta nas declarações de parte que prestaram e no depoimento do seu filho, já que toda a demais prova, especialmente a documental, desmente a versão dos factos tal como apresentada por aqueles intervenientes;
9. Para além disso, o Tribunal recorrido soube bem explicar que não pode atribuir qualquer relevância a essas declarações de parte, nem ao testemunho do filho dos recorrentes, que apresentaram testemunhos/declarações contraditórias, em especial quando comparadas com o escrito na carta de resolução, com o alegado na contestação e ainda durante a própria audiência de julgamento quando confrontados com prova documental que desmentia a sua versão dos factos;
10. Aliás, o Tribunal a quo não se acanha em dizer que estes testemunhos foram claramente ensaiados, não espontâneos, nem sérios, o que demonstra claramente o impacto que o princípio da imediação e oralidade teve na formação desta convicção;
11. Pelo que, estes depoimentos nunca poderiam ser usados para alterar a matéria de facto dada como provada;
12. Assim, sendo estes depoimentos os únicos pilares do recurso que é apresentado no que respeita à decisão sobre a meteria de facto, terá o mesmo que ser julgado improcedente por não provado;
13. É que não houve qualquer condições para a venda da casa dos recorrentes que tivesse sido acordada e esta condição só surge aquando da proposta que é feita pelos interessados na compra desta casa;
14. Aliás, durante toda a duração deste contrato de mediação imobiliária (mais de 5 meses) não há um e- mail, uma visita, um link enviado, uma SMS ou qualquer tipo contacto relativamente à aquisição pelos recorrentes de uma habitação;
15. Para além disso, é absurdo defender que uma procura de casa durante duas semanas, com uma visita e apenas três propostas de casas para adquirir tendo uma sendo recusada pela existência de térmitas, foi o suficiente para determinar que não haviam opções de casas no mercado para os recorrentes adquirir e que foi por isso que se resolveu o contrato;
16. Na verdade, se fosse condição do contrato os recorrentes adquirirem uma casa, teriam condicionado isso no contrato de mediação, já que o filho dos recorrentes que é formado em contabilidade, acompanhou todo este processo e teria, com toda a naturalidade, acautelado tudo isto em defesa dos interesses de seus pais;
17. Para além disso, os recorrentes teriam logo desde o início do contrato começado a ver casas, existiriam e- mails ou mensagens com troca de links enviados pela imobiliária a propor casas para os recorrentes adquirirem, e teriam sido agendadas visitas a essas casas… havendo agora certamente uma explicação para os recorrentes não terem conseguido encontrar uma casa, o que aqui não se verifica porque esta questão só surge quando é apresentada uma proposta de compra da sua casa;
18. Sendo que no inverso da moeda temos as declarações das testemunhas DD e GG, foram claras em negar qualquer tipo de condição e cujo depoimento o Tribunal recorrido entendeu credível;
19. Por tudo isto, a matéria de facto dada como provada e não provada deverá ser mantida, improcedendo o recurso apresentado pelos recorrentes;
20. No que ao direito importa, o regime do Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14 de fevereiro não tem qualquer aplicação ao contrato que nos ocupa nos presentes autos e a este propósito já se pronunciou o Tribunal da Relação de Lisboa em Acórdão de 25-01-2022, proferido no processo n.º 6047/19.6T8LSB.L1-7;
21. Efetivamente, não temos aqui um caso em que o agente angariador foi ao domicílio dos recorridos vender o seu produto, foi o recorrente que se dirigiu ao estabelecimento da recorrida e negociou todos os termos do acordo e isto foi explicado pelas testemunhas DD e GG;
22. De igual forma, a minuta do contrato a outorgar foi enviada previamente para os recorrentes para que estes a analisassem… os recorrentes analisaram o contrato tanto que até assinalaram não querer receber publicidade, assinaram o contrato e este foi entregue na agência para ser assinado pelo gerente daqui recorrida;
23. Pelo que, não temos aqui um contrato “assinado no domicílio dos consumidores” propriamente dito…
24. Para além disso, nada se provou relativamente a qualquer fragilidade para a posição de consumidor que os recorrentes aqui assumem, por terem assinado o contrato em sua casa… é que uma coisa é o modo como foram recolhidas as assinaturas e outra muito diferente é uma angariação de porta a porta em que os consumidores são surpreendidos com um produto (o dito contrato) e o assinam sem pensar e numa posição de fragilidade que aquela Lei pretende proteger;
25. Neste caso, os recorrentes apenas invocam tal regime – em manifesto abuso de direito – para se eximirem de pagar uma comissão que é devida e que advêm de um contrato que assinaram e que resulta de uma vontade negocial, esclarecida e livremente formada;
26. Por fim, nos termos dos artigos 342.º, n.º 1, do Código Civil e 19.º, n.º 2, da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, a aqui recorrida tem direito à comissão por er angariado e apresentado um cliente interessado real e genuíno e o negócio só não se concretizou por facto imputável aos recorrentes que, sem fundamento, resolveram o contrato;
27. Por tudo isto, devem as alegações de recurso apresentadas serem julgadas improcedente por não provadas, mantendo-se a decisão proferida.
Termos em que deverão ser declaradas improcedentes as alegações de recurso da recorrida, mantendo-se a douta Decisão proferida, por assim ser de Justiça!
***
O recurso foi admitido.
***
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II -Objeto do recurso:
Segundo as conclusões do recurso, que delimitam o respetivo objeto, as questões a apreciar são as seguintes:
-Impugnação da decisão da matéria de facto;
- Correção de lapso material;
- Sujeição do contrato ao DL 24/2014 de 14-02 e concomitante nulidade do contrato;
- Direito à remuneração contratual/Eficácia da resolução contratual por alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar.
***
III – Fundamentação de Facto:
A 1ª instância considerou provada a seguinte factualidade:
1) A Autora dedica-se a actividades de mediação imobiliária, compra e venda de bens imobiliários, arrendamentos de bens imobiliários, administração de imóveis por conta de outrem, administração de condomínios e promoção imobiliária;
2) e é detentora da licença AMI n.º 7423, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC).
3) A Autora é conhecida pela sua denominação comercial “Now Imobiliária”.
4) No âmbito da sua actividade, a Autora e os Réus celebraram acordo, reduzido a escrito e assinado por ambas as partes, datado de 31/12/2023, que denominaram “contrato de mediação imobiliária” e ao qual atribuíram o número n.º 98/2023.
5) O referido acordo foi assinado pelos Réus em sua casa e, mais tarde, pelo legal representante na Autora no estabelecimento comercial desta.
6) No âmbito do referido acordo, a Autora obrigou-se a promover a venda do prédio urbano, destinado a habitação, sito na Rua 1, concelho da Vila Franca do Campo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana com o artigo ..., pertença dos Réus.
7) Acordaram igualmente as partes que a Autora ficava incumbida da promoção da venda do referido prédio pelo valor de 182.000,00 € (cento e oitenta e dois mil euros) em regime de exclusividade e pelo prazo de 12 (doze) meses, renovável automaticamente por iguais períodos de tempo.
8) Mais acordaram as partes que os Réus pagariam uma remuneração equivalente a 4,99 % do valor da venda, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, e a ser paga aquando da entrega do sinal, havendo lugar ao mesmo, ou no dia da celebração do negócio visado.
9) Na sequência do acordado a Autora elaborou a ficha de apresentação do imóvel referido em 6),
10) publicitou a venda do mesmo através do seu escritório e dos seus agentes imobiliários;
11) e disponibilizou os seus contactos, assim como,
12) divulgou o imóvel através do seu site com as suas fotografias e a descrição pormenorizada das suas características,
13) A Autora invocou constrangimentos para os eventuais visitantes da presença dos Réus nas visitas, tendo solicitado aos Réus que lhe entregassem uma chave de modo a poder aceder ao imóvel aquando das visitas a realizar após pré-aviso aos Réus para que estes se ausentassem da habitação.
14) A Autora realizou, por intermédio dos seus agentes, pelo menos seis visitas ao imóvel com potenciais compradores interessados.
15) A Autora foi contactada por EE que, a 2 de Fevereiro de 2024, e juntamente com FF, apresentou proposta de aquisição do prédio descrito em 6), pelo preço de 175.000,00 € (cento e setenta e cinco mil euros).
16) A mencionada proposta foi aceite pelos Réus,
17) do que foi dado conhecimento pela Autora aos interessados,
18) A Autora deu conhecimento aos compradores da aceitação da proposta pelos Réus,
19) a qual foi reduzida a escrito e assinada pelos proponentes e pelos Réus.
20) FF e EE aquando da apresentação da mencionada proposta, depositaram a quantia de 2.000,00 € (dois mil euros) a título de caução.
21) Os Réus tiveram conhecimento da referida proposta através do comercial da Autora.
22) FF e EE necessitavam de obter financiamento bancário para adquirir o prédio descrito em 6).
23) No dia 01/02/2024, DD remeteu SMS ao filho dos Réus, CC, contendo três moradias com respectivas informações à venda no site da Autora, para ver se o mesmo e os Réus estariam interessados em visitá-las e adquirir alguma delas.
24) Os Réus visitaram duas dessas casas com DD, uma sita nos Arrifes e outra em Santa Clara.
25) A casa dos Arrifes foi rejeitada pelos Réus.
26) Nesse seguimento, a 06/02/2024, CC apresentou uma proposta de compra para o imóvel sito em Santa Clara e efectuou uma transferência no valor de 2.000,00 € (dois mil euros) para a Autora a título de caução.
27) Em 08/02/2024 os Réus deslocaram-se às instalações da Autora, manifestando a sua preocupação com a situação das térmitas no imóvel de Santa Clara, pedindo a devolução da caução.
28) Nesse seguimento, a Autora procedeu à devolução da caução e enviou o respectivo comprovativo no dia 09/02/2025.
29) No dia 14 de Fevereiro de 2024, foi remetida comunicação electrónica do endereço de e-mail ..., pertencente a CC, para ..., pertencente a DD, ..., pertencente a GG, com conhecimento de ..., pertencente à Ré BB, com o seguinte teor:
“Bom dia,
Serve o presente para informar que os senhores meus pais não pretendem avançar com o negócio de venda do nosso imóvel.
Com os melhores cumprimentos,
CC”.
30) Em resposta à comunicação referida em 27), a Autora, através do comercial DD, enviou mensagem de correio electrónico para CC e para a Ré BB, com o conhecimento de GG, com o seguinte conteúdo:
“Bom dia Dr. CC,
No seguimento em resposta ao seu e-mail com data de 14/02/2023, serve o presente para lhe enviar os seguintes considerandos:
• A nossa empresa NOW Mediação Imobiliária tem actualmente em vigor desde 31/10/2023 e pelo período de 12 meses, em Exclusivo, um Contrato de Mediação Imobiliário para venda da casa dos senhores seus pais, AA e BB.
• Conseguimos um cliente comprador com uma proposta de 175 000,00 aceite em 02/02/2023 através do documento enviado nesta data, com uma caução no valor de 2000,00 de reserva que incorre em incumprimento por parte dos Destinatários através da Cláusula Sétima no ponto 1.
• A Now Mediação Imobiliária efectuou todos os procedimentos de venda de forma transparente, rigorosa e com profissionalismo até conseguir o principal objectivo a que se propôs no contrato celebrado, conseguir um cliente comprador.
Como é do vosso conhecimento, a forma de sermos ressarcidos pela prestação de serviços efectuada, será através do pagamento da nossa comissão de venda sobre o valor do negócio efectivo.
Com os Melhores Cumprimentos,
DD”.
31) A 19 de Fevereiro de 2024, pelas 12:20 horas, a Autora, através do comercial DD, enviou mensagem de correio electrónico para CC e para a Ré BB, com o conhecimento de GG, e geral@now.pt, com o seguinte conteúdo:
“Bom dia Dr. CC,
No seguimento do e-mail que nos enviou e em resposta ao seu e-mail abaixo descrito, gostaríamos de encontrar uma solução conjunta e para isso precisamos do seu feedback.
Aguardo a resposta a este e-mail e precisamos reunir com os seus pais e/ou consigo se preferir.
Cumprimentos”.
32) FF e EE foram informados da intenção comunicada dos Réus não prosseguirem com a venda do mencionado prédio.
33) Nesse seguimento, FF e EE aumentaram a proposta inicialmente apresentada para a quantia de 182.000,00 € (cento e oitenta e dois mil euros).
34) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 26 de Fevereiro de 2024, os Réus remeteram à Autora, que a recebeu, a seguinte comunicação, subscrita pelos primeiros:
“Assunto: Contrato de mediação imobiliária n.º 098/2023 datado de 31/10/2023
Exmºs Senhores
Vimos por este meio cessar o contrato de mediação imobiliária convosco celebrado, ora exercendo, em liberdade e tempestivamente, um direito que a Legislação aplicável nos concede em face de um contrato de adesão, sem qualquer cláusula de irrevogabilidade, e perante um quadro factual que a tal nos conduz.
Quando procurámos a V. imobiliária, manifestámos desde o início que só venderíamos a nossa casa se houvesse outra casa para comprarmos, tendo-vos sido explicadas as nossas razões/circunstâncias pessoais e económicas que sempre impuserem esse condicionalismos: não podemos vender sem ter garantida a compra simultânea de outra casa para habitarmos e sem que esta implique custos e encargos que ultrapassem o valor de venda da nossa casa. Pois, nunca poderíamos ficar sem tecto, nem com custos que comprometessem a compra de outra casa. Pelo que, os negócios teriam de ser realizados simultaneamente, estando esse condicionalismo motivados pelas nossas dificuldades económicas e condições pessoais (idade e já alguns problemas de saúde).
A V. Imobiliária revelou aceitar e compreender esta realidade, e contratamos neste pressuposto acordado entre as partes.
- No dia 02-02-2024, o V. angariador imobiliário apareceu em nossa casa, já noite, quando preparávamo-nos para jantar, com uma “Proposta de compra”, fazendo uma pressão tremenda para que assinássemos pois tinha encontrado um casal interessado na compra da nossa casa que propunha um preço inferior ao constante do contrato de mediação imobiliária mas que, no ver do angariador, seria o melhor preço e que devíamos aceitar. A pressa e pressão da V. parte eram tais que o angariador nem nos leu o conteúdo o conteúdo do documento que titulava a Proposta, apenas pressionava para que naquela mesma hora e local a assinássemos para aceitá-la. Relembrámos-lhe, naquele momento, do referido condicionalismos da venda e lhe perguntámos se haveria algum problema caso desistíssemos de vender, ao que nos foi respondido que se desistíssemos não haveria qualquer consequência danosa para nenhuma das partes signatárias da referida Proposta; e continuou a insistir para que assinássemos, pelo que, então confiando no vosso angariador imobiliário, assinámos em tal momento tal Proposta, sem que nos tivesse sido dado tempo para ler nem reflectir.
- No dia 04-02-2024, fomos com o V. angariador ver duas casas que se encontravam à venda, a fim de encontrarmos uma para comprar, e assim possibilitar a venda da nossa.
Foi-nos mostradas uma casa em Santa Clara que, segundo o angariador, implicaria obras no valor de 5.000,00 euros, tendo o mesmo nos convencido a apresentar uma proposta de compra para que a casa não fosse vendida a outrem.
Depois de melhor apurador por nós, essa casa tinha afinal muitas térmitas e tal implicaria obras e despesas muito superiores a 5.000,00 euros, sendo claramente um negócio ruinoso para nós, pois que nos colocaria em situação económica muito difícil.
Foi preciso investigarmos sozinhos a situação para sabermos a realidade dessa casa. O V. angariador limitou-se a pressionar-nos para que a comprássemos e a insistir para que apresentássemos proposta para tal, fazendo com que em menos de 24h após a visita da casa apresentássemos uma proposta de compra. O V. angariador só após confrontado por nós com o real estado danificado da casa e respectivos custos de reparação por nós descobertos, reconheceu e deu por cessada a nossa proposta de compra, devolvendo-nos a caução que tínhamos adiantado com a proposta.
- Na falta de casa para comprar dentro das condições por nós pretendidas – e consultámos todas as casas oficialmente à venda – não estão, por conseguinte, verificadas as condições para a venda da nossa casa, pelo que, comunicámos à V. imobiliária em 14-02-2024 que não pretendíamos avançar com o negócio da venda (seguindo a supra referida informação prestada pelo V. angariador em 02-02-2024, aquando da assinatura da “Proposta de compra da nossa casa”, no sentido de haver essa livre possibilidade).
- Qual a nossa surpresa, quando logo no dia seguinte, dia 15-02-2024, o Sr. Angariador da V. imobiliária nos envia um e-mail praticamente a solicitar a remuneração/comissão da Imobiliária e a imputar-nos alegado incumprimento contratual para com a “Proponente compradora” da nossa casa.
- Aqui chegados, considerando o circunstancialismo do negócio que sempre impusemos e nunca foi preenchido nem solucionado pela V. Imobiliária, embora conhecido e acordado entre as partes desde o momento da celebração do contrato de mediação imobiliária; considerando toda a sequência de factos supra descritos nesta carta, acompanhados sempre da forte pressão e insistência exercida por vós e da parca informação que nos prestaram; agora, perante o teor do V. e-mail de 15-02-2014 perdemos toda a confiança na V. imobiliária, pois esse e-mail contraria tudo aquelo que antes e desde o início do contrato acordaram connosco e nos transmitiram criandonos expectativas.
O mediador e angariador imobiliários nas suas condutas têm o dever de respeitar a boa fé, a lealdade e a confiança, quer na celebração dos contratos que na execução destes, devendo ser claros, objectivos e transparentes na prestação de efectiva informação, e no caso a vossa conduta foi violadora não só nesses e noutros aspectos do regime normativa que disciplina a actividade de mediação imobiliária, como dos nossos interesses visados com a celebração do contrato, e seriamente violadoras do princípio legal da boa fé e lealdade contratual no cumprimento dos deveres e no exercício dos direitos (artigoº 762.º/2 CC).
Tal vossa acutação não pode ser de gerar uma justificativa perda total da nossa confiança na lisura e seriedade dos vossos actos e comportamentos, sendo mais que legítimos supormos que quem isto nos faz, muito mais poderia vir a fazer que nos causasse sério prejuízo. Sentimo-nos profundamente enganados.
Tais violações por vós desses Princípios basilares e da Lei, são adequadas a fundarem a justeza da resolução contratual, por nós operada com justa causa.
- Para além disso, também sempre estaríamos aqui perante uma alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar (artigoº 437º/1 Código Civil) sendo totalmente justificável a cessação resolução do contrato de mediação.
Pois, a partir do momento em que a imobiliária exige (V. e-mail de 15-02-2024) remuneração/comissão por ter angariado um proponente a comprar a nossa casa, altera de forma insólita a base contratual, como se a venda da nossa casa não dependesse da compra simultânea de outra por nós, desprezando a imobiliária o condicionalismo do negócio imposto por nós e acordado deste o início convosco. Ora, essa alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar, revelando serem outras as finalidade contratuais da vossa parte (insistirem na venda todo o custo da nossa casa e receberem a vossa comissão, mesmo sem termos casa que satisfaça as nossa condições), conduzem à inexigibilidade de mantermos o contrato de mediação que passou a ser ora deveras prejudicial e sem qualquer benefício para nós, pelo que também por essa razão cessamos de imediato o contrato por resolução. Exigir-nos a manutenção do contrato de mediação neste contexto factual que ora a V. imobiliária nos colocou, é por demais ofensivo dos nossos interesses e afecta irremediavelmente o princípio da boa fé e da confiança.
- Embora fosse até exigível ter sido a vossa imobiliária a informar-nos da inviabilidade da manutenção do contrato de mediação imobiliária neste caso, em vez disso, V. Exas. optaram por nos dar motivos justificados para a presente resolução.
- Por tudo o exposto, qualquer reclamação pela vossa imobiliária de qualquer comissão/remuneração, é totalmente infundada e “contra legem”, pois nenhuma comissão/remuneração vos é devida.
No mais, os ora signatários, dependendo do comportamento futuro de V. Exas., ponderarão seriamente participar, nomeadamente às entidades fiscalizadoras respectivas, os presentes factos que consideram violadores dos deveres de boa fé, confiança e lealdade contratuais, entre outros deveres previstos na Legislação que regula o vosso sector. Caso tenhamos danos para com terceiros em virtude desta vossa actuação, os mesmos serão assacados à vossa Imobiliária.
Considerem, pois, por nós justamente cessado por resolução o contrato de mediação imobiliária convosco celebrado.
Ponta Delgada, 26 de Fevereiro de 2024.”.
35) No dia 26/02/2024, DD deslocou-se a casa dos Réus com vista à obtenção de uma solução consensual para o diferendo entre as partes.
36) A 18/03/2024 a Autora emitiu a factura n.º FT 2024/7, com vencimento na mesma data, no valor de 10.129,70 € (dez mil cento e vinte e nove euros e setenta cêntimos), com o seguinte descritivo: “comissão de venda ref. 4477” e contendo as seguintes observações: “Moradia – Rua 1 – artigo 404.º”.
37) Em resposta à comunicação dos Réus referida no número antecedente, a Autora remeteu-lhes carta datada de 26 de Março de 2024, com o seguinte teor, a qual foi recebida pelos mesmos:
“ASSUNTO: Contrato de mediação imobiliária n.º098/2023 datado de 31/10/2020
V. carta datada de 26 de Fevereiro de 2024
Ex.mos Senhores,
Acusamos a recepção da V. lamentável carta supra identificada.
E afirmamos lamentável porquanto a mesma, como não podem deixar de saber, está eivada de falsidade, onde V. Exas. distorcem propositadamente o que efectivamente aconteceu e são ali proferidas considerações e acusações que consideramos injuriosas que não podemos admitir, pois somos uma empresa com lisura de procedimentos, composta por pessoas sérias! Por esta razão iremos dar o devido tratamento criminal àquele vosso escrito, que aqui repudiamos.
Quanto à “estória” que ali contam e que está completamente desfasada da realidade, esta é falta como V. Exas. sabem e como os documentos e troca de correspondência comprova, não existindo quaisquer alterações das circunstâncias ou outras desculpas para se eximirem das V. responsabilidades e que vos permitam gozar do trabalho dos outros. Ora, não iremos perder tempo em vos relembrar a verdade dos factos e de como as coisas correram, pois bem sabem a verdade e que a mesma não corresponde ao que ali inventam e que não passa de uma mera tentativa de se furtare ao pagamento do que sabem que é devido. De todo o modo, caso seja necessário, e em outra sede, não teremos qualquer pejo em repor a verdade dos factos.
E se pensam que a vossa ameaça velada de “dependendo do comportamento futuro de V. Exas., ponderarão seriamente participar…” nos inibe de defender o nosso bom nome e o que nos é devido, pois ficam por este meio notificados que:
1. iremos apresentar queixa crime contra V. Exas, ficando a aguardar pelas vossas “participações”, pois estamos convictos e cientes da lisura, honestidade e correcção da nossa parte;
2. considerando o contrato de mediação imobiliária que celebramos em regime de exclusividade e tendo esta empresa obtido uma proposta aceite por V. Exas., sendo que apenas não concretizaram a projectada compra e venda por vossa única vontade, entendemos que cumprimos com o que nos foi pedido ao abrigo daquele contrato, pelo que nos é devida a respectiva comissão nos termos contratualmente acertados. Por isto, serve o presente para vos interpelar para que procedam ao pagamento da quantia de € 10.129,70, correspondente à comissão de 4,99% acrescido do respectivo IVA à taxa legal de 16%, e titulada na factura em anexo à presente missiva.
Caso não procedam ao pagamento daquela factura no prazo de oito dias após a recepção da presente carta, iremos também, sem qualquer outra interpelação, intentar a competente acção judicial para obtenção daquele pagamento.
Sem mais,”.
38) Em 26 de Março de 2024, os Réus, em resposta, enviaram à Autora carta registada com aviso de recepção com o seguinte conteúdo:
“Assunto: Resposta à V/Carta datada de 19/03/2024
Exmºs Senhores,
Sublinhamos que nada há a pagar à vossa imobiliária, conforme nós já vos informámos anteriormente na nossa carta de 26 de Fevereiro do corrente ano, referente à mais que justa cessação do contrato de mediação imobiliária.
No mais, mantemos integralmente todo o teor dessa nossa carta, para a qual ora nos remetemos.
Por conseguintes, procedemos à devolução da vossa factura que aqui segue em anexo, porque nada vos é devido.
Em anexo: Vossa factura.
Ponta Delgada, 26 de Março de 2024”.
39) Não foi celebrado qualquer acordo intitulado “contrato-promessa” nem os Réus foram interpelados da data designada para o efeito.
E considerou não provada a seguinte factualidade:
b) Factos não provados
a) No momento celebração do acordo entre as partes foi igualmente acordado igualmente que a venda do imóvel dos Réus estaria sempre condicionada à compra simultânea por estes de um outro imóvel no Concelho de Ponta Delgada, cujo valor não excedesse o da venda daquele e não carecesse de obras significativas.
b) A Autora aceitou o referido condicionalismo comprometeu-se em diligenciar por encontrar esse outro imóvel nessas condições.
c) DD disse aos Réus que não seria necessário reduzir o mencionado acordo a escrito.
d) A Autora colocou no exterior do prédio referido em 6) uma placa de comercialização com o seu logótipo, com a designação “Vende-se”.
e) A Autora mostrou-se sempre disponível para efectuar esclarecimentos adicionais sobre o imóvel.
f) Foram realizadas mais de seis visitas pela Autora ao referido imóvel.
g) A Autora não permitiu aos Réus que estes presenciassem qualquer visita ao imóvel em questão por parte de qualquer interessado, tendo-lhes exigido a entrega da respectiva chave.
h) Em 22/11/2023 e 08/12/2023 não houve qualquer visita ao imóvel dos Réus.
i) Nas circunstâncias descritas em 15), a Autora foi igualmente contactada por FF.
j) O angariador DD, referiu aos Réus que a obtenção de financiamento por parte de EE seria difícil, uma vez que a mesma não se encontrava a trabalhar.
k) Nas circunstâncias descritas em 17) EE e FF começaram a tratar do procedimento de formalização da compra e venda do imóvel.
l) Na situação referida em 19), o angariador DD pressionou os Réus a assinar a proposta pois havia um casal que propunha um preço de compra do imóvel dos Réus inferior ao constante do contrato de mediação imobiliária, mas que, no ver do angariador, seria o melhor preço possível de venda.
m) Nas referidas circunstâncias e para exercer maior pressão sobre os Réus, o angariador não leu nem explicou todo o conteúdo do documento que titulava a “Proposta”, apenas pressionava para que naquela mesma hora e local os Réus a assinassem e a aceitassem.
n) Nesse momento, os Réus, atento o referido condicionalismo da venda e ao acordo com a Autora, questionaram DD se haveria algum problema caso desistissem de vender por não encontrarem casa nas suas condições para compra.
o) DD respondeu que se desistissem nesse caso não haveria qualquer consequência para nenhuma das partes signatárias da referida Proposta.
p) Perante a insistência de DD para que assinassem, os Réus, confiando naquele, assinaram a mencionada proposta sem que tivessem tido tempo para ler nem reflectir.
q) DD convenceu os Réus a apresentar uma Proposta de compra no valor de 175.000,00 € (cento e setenta e cinco mil euros) para que a casa de Santa Clara, reconhecendo o angariador que a casa ficaria apenas reservada pois só se realizaria a compra pelos Réus se EE por sua vez obtivesse financiamento para comprar o imóvel dos Réus.
r) A proposta referida em 27) foi apresentada em menos de 24 horas,
s) a qual foram os Réus a apresentá-la através do seu filho CC.
t) A casa de Santa Clara necessitava de obras que, segundo o que DD transmitiu aos Réus, ascenderiam ao valor de 5.000,00 € (cinco mil euros).
u) Os Réus por si apuraram que essa casa de Santa Clara tinha muitas térmitas e tal implicaria obras e despesas muito superiores às antes previstas pelo angariador.
v) Nessa sequência, a aquisição da casa de Santa Clara colocaria os Réus e CC numa situação económica difícil.
w) A proposta apresentada por CC refere recurso a financiamento por causa das necessárias obras.
x) Os Réus não tiveram qualquer notícia sobre o resultado do pedido de financiamento por parte de EE.
y) Em 08/02/2024, os Réus confrontaram a DD com o efectivo estado danificado da casa de Santa Clara e respectivos custos de reparação entretanto apurados, o que a Autora reconheceu e deu por cessada a proposta de compra apresentada pelos Réus através do seu filho.
z) Só CC poderia requerer financiamento ao Banco.
aa) Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes, pelo que a comunicação referida em 30) ocorreu no seguimento da informação que havia sido prestada por DD em 01/02/2024.
bb) Nas circunstâncias de tempo e lugar descritas em 36), DD transmitiu aos Réus que por sua vontade não havia qualquer comissão a pagar atento o acordo entre as partes e que era o seu sócio que estava a exigir a comissão e que iria tentar demovê-lo dessa intenção.
cc) Nas circunstâncias descritas em 36) e no final, DD dirigiu-se aos Réus dizendo “o que é dito de boca não interessa porque as palavras o vento as leva”.
*
Não se considera como provada ou não provada qualquer outra alegação das partes nos respectivos articulados, por consubstanciar mera impugnação, matéria de direito, referir-se a conceitos vagos, genéricos e/ou jurídicos e não se debruçar sobre factos essenciais à boa decisão da causa (cf. artigos 5.º, 552.º, n.º1, alínea d) e 572.º, alínea c), todos do Código de Processo Civil).”
*
IV-Fundamentação de Direito:
Da impugnação da decisão da matéria de facto:
Dispõe o art. 640º do CPC, com a epigrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, que:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência proferido pelo STJ em 17.10.2023 no proc. 8344/17.6T8STB.E1-A.S1 uniformizou jurisprudência nos seguintes termos:
“Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”
Assim, embora tenha que constar nas conclusões do recurso a indicação dos concretos factos incorretamente julgados, já não tem necessariamente que constar nas mesmas a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, do corpo das alegações do recurso. E também não tem que constar nas conclusões a indicação dos meios probatórios de suporte à pretendida decisão alternativa, podendo tal indicação ser efetuada no corpo das alegações.
E como deve ser feita a enunciação dos factos incorretamente julgados?
Responde a tal questão o Ac. do STJ de 12-09-2019 proferido no Proc. 1238/14.9TVLSB.L1.S2, cujo sumário se passa, em parte, a transcrever:
“(…) III – Havendo recurso da decisão proferida quanto à matéria de facto, a apreciação do cumprimento das exigências de especificação feitas no art. 640º do mesmo diploma tem de ser feita à luz dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
IV – Não impondo a lei, textualmente, que a identificação dos factos seja feita, nem pela indicação do seu número, nem pela indicação do seu teor exato, não pode deixar de se considerar suficiente qualquer outra referenciação feita pelo recorrente, desde que elaborada em termos tais que não deixem dúvidas sobre aquilo que pretende ver sindicado, assim definindo o objeto do recurso nessa parte, através da enunciação suficientemente clara da questão que submete à apreciação do tribunal de recurso.”
Ou seja, não têm tais factos que ser necessariamente identificados por remissão para o respetivo número (até porque podem não estar numerados) nem por reprodução do seu exato teor; o que importa é que resulte clara a sua indicação, ainda que por outro modo de referenciação.
Para além do cumprimento dos ónus referidos no art 640º do CPC, o recurso da decisão sobre a matéria de facto pressupõe ainda a utilidade ou pertinência da pretendida alteração da matéria de facto, de acordo com a regra prevista no art 130º do CPC, aplicável a todos os atos processuais, segundo a qual “Não é lícito realizar no processo atos inúteis.” Ou seja, a alteração pretendida deverá ser relevante para a decisão da causa.
Veja-se, a este propósito, o Ac. do STJ de 19.05.2021 proferido no Proc. 1429/18.3T8VLG.P1.S1, onde se sumaria que: “O Tribunal da Relação pode recusar-se a conhecer do recurso de impugnação da matéria de facto relativamente àqueles factos concretos objeto da impugnação, que careçam de maneira evidente de relevância jurídica à luz das diversas soluções plausíveis da questão de direito, evitando, de acordo com o artigo 130.o do CPC, a prática de um ato inútil.”
Uma última nota:
Conforme referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa in CPC Anotado, Vol. I, Almedina, 3ª ed., pag. 858, na anot. 5 ao art. 662º, desde que se mostrem cumpridos os requisitos formais que constam do art. 640º, a Relação não está limitada à reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes, devendo atender a todos quantos constem do processo, independentemente da sua proveniência (art 413º) sem exclusão sequer da possibilidade de efetuar a audição de toda a gravação se esta se revelar oportuna para a concreta decisão. Mais acrescentam os referidos Autores que tendo a Relação reapreciado os meios de prova indicados relativamente aos pontos de facto impugnados pelo recorrente, não está o Tribunal da Relação impedido de alterar outros pontos da matéria de facto, cuja apreciação não foi requerida, desde que essa alteração tenha por finalidade ou por efeito evitar contradição entre a factualidade que se pretendia alterar e foi alterada e outros factos dados como assentes em sede de julgamento.
Feito este enquadramento, passemos a apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto que integra o objeto do recurso.
Os recorrentes identificam como incorretamente julgados os factos não provados na Sentença sob as alíneas a), b), x), e sob a alínea aa) o segmento factual “Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes”; e ainda o seguinte facto: “O angariador da A. DD, deslocou-se a casa dos RR no final do dia 20-10- 2023, levando o contrato de mediação imobiliária para que estes o assinassem”.
Pretendem que este último, que não consta do elenco dos factos provados nem do elenco dos factos não provados, seja incluído no elenco de factos provados.
Entendem que este facto devia constar como facto provado, por ser importante para, nomeadamente, a qualificação deste contrato como celebrado no domicílio, sendo que devia ter a Sentença elencado esse facto na matéria dada como provada, desde logo pela assunção do mesmo pela A. no artº 45º do seu articulado de 27-01-2025 (Resposta à matéria de excepção):“(…)o angariador da A. apenas se deslocou à casa dos RR para recolher as suas assinaturas(…)”, além desse facto resultar do depoimento da Ré mulher e de seu filho CC, os quais presenciaram a ida a sua casa no dia 20-10-2023 do referido angariador DD para os RR assinarem o contrato e os RR o assinaram nesse momento.
Vejamos.
Os recorrentes (RR) não referem que o facto em causa - que assumem como importante para a qualificação do contrato como celebrado no seu domicílio - tenha sido por eles alegado na contestação, nem, pela análise da mesma, se constata tal alegação.
Ora, tratando-se de facto de suporte de exceção por eles invocada (a nulidade do contrato do contrato, que depende da qualificação como contrato celebrado no domicílio) o mesmo carecia de ter sido alegado pelos RR na sua contestação.
Efetivamente, nos termos do art. 5 nº1 do CPC “Às partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que baseiam as exceções invocadas” (sublinhado nosso).
Trata-se de norma que limita os poderes de cognição do Tribunal.
Não pode, pois, ser considerado pelo Tribunal o facto em causa, por não ter sido alegado pelos RR, a quem competia fazê-lo.
É, assim, irrelevante o teor do art. 45º da resposta à contestação, com o seguinte teor: “como se disse já, o angariador da A. apenas se deslocou à casa dos RR. para recolher as suas assinaturas, a seu expresso pedido, interesse e conveniência.”
Tal alegação tem que ser interpretada no seu todo (incluindo, portanto também a parte final), sendo que a mesma visa afastar a qualificação do contrato como contrato ao domicílio (em linha com o que havia sido alegado nos arts. 25 a 32 desse mesmo articulado), ou seja, visa afastar matéria de exceção suscitada na contestação. Pelo que nunca poderia ser a fonte de um facto cuja alegação incumbia à parte contraria, nos termos do art 5º nº1, 2ª parte, do CPC.
Em suma, o facto cujo aditamento os recorrentes pretendem aditar à matéria provada, por ser facto em que se baseia a exceção invocada, carecia de ter sido alegado pelos RR, e, não o tendo sido, não pode ser considerado pelo Tribunal.
O que, sem necessidade mais considerandos, leva à improcedência do pretendido aditamento.
Analisemos agora os factos a) e b) da matéria não provada, que os recorrentes pretendem que transitem para a matéria provada.
A respetiva redação é a seguinte:
“a) No momento celebração do acordo entre as partes foi igualmente acordado igualmente que a venda do imóvel dos Réus estaria sempre condicionada à compra simultânea por estes de um outro imóvel no Concelho de Ponta Delgada, cujo valor não excedesse o da venda daquele e não carecesse de obras significativas.
b) A Autora aceitou o referido condicionalismo comprometeu-se em diligenciar por encontrar esse outro imóvel nessas condições.”
Alicerçam tal pretensão nas declarações da Ré e no depoimento de CC, mais considerando ser evidente/notório que ocorreu este acordo em face de critérios de lógica e regras da experiência comum e normalidade das coisas, tendo em conta designadamente a sequencia temporal dos factos provados na Sentença em 1),2),3),4),6),7),8),15),16),17),21),22),23),24),25),26),27),28),34), sendo certo que como resulta dos requerimentos/decisões de AJ juntos aos autos, os RR só são donos de 1 casa (objeto do contrato de mediação imobiliária escrito) e têm insuficiência económica, sendo evidente que a venderem a sua casa teriam de comprar ao mesmo tempo outra no mesmo preço/estado, pois com o mercado imobiliário cada vez mais com preços especulativos, sem tal acordo não poderiam os RR adquirir depois outra casa, nem pagar rendas avultadas como as que vigoram.
A parte contrária discorda.
O tribunal a quo motivou assim a sua decisão quanto a esta matéria:
“Pelo contrário, a versão dos factos apresentada pelos Réus não mereceu acolhimento. As
suas declarações de parte mostraram-se impregnadas de considerações subjectivas,
incoerentes e em contradição com a prova documental. (…)
A credibilidade das declarações de parte da Ré é igualmente abalada pelo facto de esta ter
referido, tal como o Réu marido, que a compra simultânea de uma casa era condição essencial para celebração do negócio com a Autora, quando tal circunstância não encontra qualquer sustentação na prova documental, mormente nas comunicações entre o seu filho e a Autora.
De facto, se assim fosse, natural seria que entre os cinco meses que mediaram entre o primeiro contacto com a Autora e o dia 01/02/2024 (data do primeiro envio de informações de casas para aquisição pelos Réus), houvesse qualquer referência a essa circunstância nas várias comunicações. Por outro lado, seria natural que nesse período a Autora tivesse já enviado informações de casas disponíveis no seu catálogo, considerando que esse é o seu negócio, razão pela qual teria todo o interesse em concretizar mais uma venda. Importa referir que o relatado por EE quanto à circunstância de saber aquando da visitar da casa (em 16 de Janeiro de 2023) que os Réus estavam à procura de casa não é suficiente para sustentar a versão dos Réus quanto a uma verdadeira condicionante para a celebração do contrato nesses termos, em face da ausência de credibilidade da versão dos Réus nos termos expostos.
(…)
Também resultou manifesto que a decisão de desistir da venda do imóvel não adveio da circunstância de não terem logrado encontrar uma casa para comprar. Por um lado, isto mesmo é contrariado pelo depoimento de CC que, quando perguntado sobre a razão de os pais lhe terem pedido para enviar o e-mail de 14/02/2024, o mesmo respondeu que seria um negócio ruinoso para eles, afirmando por outro lado que quando os pais saíram na reunião e até ao envio do e-mail os pais mantinham interesse em vender a sua casa e comprar outra.
Pouca credibilidade se pode ainda atribuir ao depoimento de CC, atento o seu vínculo familiar com os Réus e a evidente tentativa de os proteger, sendo notoriamente interessado no desfecho dos autos, considerando que foi este quem apresentou a proposta de aquisição do imóvel de Santa Clara e quem iria recorrer a financiamento com os compromissos e responsabilidades que daí advêm. Efectivamente, o depoimento de CC afigurou-se absolutamente contraditórias. Por um lado, refere que no dia 9 de Fevereiro os pais mantinham interesse em vender e comprar casa, para depois referir que não respondeu ao e-mail enviado pela Autora com o link de uma casa nessa mesma data, que refere ter-se tratado de erro, porque os pais já haviam dito que tinha perdido a confiança no angariador DD. Mais. O seu depoimento contraria mesmo o relatado pelos Réus: que no dia 08/02/2024, no estabelecimento comercial da Autora, DD lhes disse que todos os negócios terminavam ali. Se assim fosse, natural seria que a testemunha respondesse à Autora com alusão a ter factualidade, o que não sucedeu.
(…)
Finalmente, da análise conjunta das declarações de parte dos Réus e do depoimento de CC ressalta que todos relataram as diversas situações utilizando as mesmíssimas expressões, o que indicia um ensaio prévio da versão apresentada em Tribunal, prejudicando
fortemente a sua espontaneidade e veracidade, e, consequentemente, a sua seriedade.
Do exposto resulta clara a falta de consistência e credibilidade da versão dos Réus, dando-se assim por não provados os factos os factos a) a c); j); l) a q); s) a v) e y) a cc).”
Desde já se refere que, ao contrário do pugnado pelos recorrentes, não é evidente nem notório que no momento da celebração do acordo entre as partes tenha sido igualmente acordado que a venda do imóvel dos Réus estaria sempre condicionada à compra simultânea por estes de um outro imóvel no Concelho de Ponta Delgada, cujo valor não excedesse o da venda daquele e não carecesse de obras significativas.
Os factos 1),2),3),4),6),7),8),15),16),17),21),22),23),24),25),26),27),28),34) apenas demonstram o que neles consta, não sendo possível deles extrair a factualidade que os recorrentes pretendem ver provada. Veja-se que dos factos 23 a 28 só resulta que já em Fevereiro de 2024 foram feitas diligências com vista à aquisição de uma casa e CC chegou mesmo a apresentar uma proposta de compra de um imóvel, o que não significa, contudo, que aquando da anterior celebração do contrato de mediação imobiliária os RR tivessem condicionado a venda do seu imóvel à compra simultânea de outro, e a Autora o tenha aceite.
Por outro lado, não consta da matéria provada que os RR tivessem apenas um imóvel (nem os requerimentos de apoio judiciário servem para tal desiderato), sendo certo que ainda que apenas tivessem o imóvel objeto do contrato que outorgaram com a Ré, a venda dele poderia não implicar necessariamente a compra de outro, sendo possível, em abstrato, a verificação de outras hipóteses que assegurassem a sua habitação, como um arrendamento, ou até mesmo passarem a viver em casa de algum familiar.
Relativamente às declarações da Ré e ao depoimento de CC, a versão que os mesmos apresentam - no sentido do acordo para a compra e venda simultânea de imóveis, ou seja, de ser condição da venda da casa dos RR a compra simultânea de outro imóvel - foi contrariada pelo depoimentos de DD, que refutou a existência de tal acordo/condição, acrescentando que apenas depois da informação de que havia uma proposta para fechar, CC falou em se arranjar uma nova casa. Também GG negou que tenha sido mencionada qualquer condição para a venda de casa dos RR.
Atenta a existência de diferentes versões quanto a esta questão, não existe prova, pelo menos segura, dos factos a) e b) da matéria não provada, sendo certo que em caso de dúvida sobre a realidade de um facto, esta resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita (art. 414º do CPC).
Improcede, pois, a pretensão dos recorrentes relativamente a estes factos.
Pretendem também os recorrentes, com base no depoimento de CC e no e-mail de 9-02-2024 junto aos autos em sessão de julgamento conjugado com o SMS de 1-02- 2024 indicado no facto provado 23, que parte da matéria factual dada como não provado sob a alínea aa) passe a integrar a matéria de facto provada.
A al. aa) da matéria não provada tem o seguinte teor:
“aa) Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes, pelo que a comunicação referida em 30) ocorreu no seguimento da informação que havia sido prestada por DD em 01/02/2024.”
A factualidade extraída dessa alínea que os recorrentes pretendem dar como provada é a seguinte: “Dada a falta de casas para comprar dentro das condições possíveis para os Réus, não estavam verificadas as condições para a venda da casa destes”.
Ora, se, conforme acima exposto, não se provou a existência de condição para a venda da casa dos RR (condição relacionada com a compra de outra casa por partes destes), é óbvio que não se pode dar como provada a factualidade contida na al aa), designadamente no segmento ora em análise, que dependia também da demonstração daquela condição.
Logo, sem necessidade de mais considerações, improcede também a pretensão dos recorrentes relativamente a este facto.
Por último, pretendem os recorrentes que a factualidade descrita na al x) dos factos não provados – “Os Réus não tiveram qualquer notícia sobre o resultado do pedido de financiamento por parte de EE.” – seja dada como provada.
Alicerçam a sua pretensão na alínea K) dos Factos Não provados –“Nas circunstâncias descritas em 17) EE e FF começaram a tratar do procedimento de formalização da compra e venda do imóvel”, por tal facto ter sido contrariado pelo depoimento da testemunha EE, que explicou não ter avançado para a formalização do empréstimo, o que implicaria, pela lógica, que se desse como provada a alínea x).Mais consideram que os mails trocados entre EE e Banco- juntos na sessão de 26-06-2025- contêm meras simulações assim designadas no “Assunto” desses emails, e como é do conhecimento geral não constituem qualquer processo formal de financiamento bancário, nem se podem designar de “pré-aprovação de crédito”, como indevidamente designou a Sentença.
O Tribunal a quo motivou assim a sua convicção quanto à alínea x) dos factos não provados: “Quanto aos factos d) e f); h); i); r); x) não foi produzida qualquer prova.”
Apreciando, discordamos dos recorrentes.
A afirmação “Os Réus não tiveram qualquer notícia sobre o resultado do pedido de financiamento por parte de EE” pressupõe a existência do pedido de financiamento nela aludido e o culminar desse pedido num determinado resultado (que não terá sido do conhecimento dos RR). Ora, se não se provou o início do procedimento de formalização da compra e venda do imóvel (alínea K), por a testemunha EE ter dito não ter avançado com a formalização do empréstimo, conforme se refere na motivação da sentença, como é que se poderia dar como provada a factualidade descrita na alínea x) que pressupõe a existência do pedido de financiamento que a testemunha referiu não ter chegado a formalizar?
Isso, sim, seria ilógico.
Os e-mails trocados entre EE e o Banco- juntos na sessão de 26-06-2025- não relevam para a prova do facto, por não configurarem processo formal de financiamento bancário (cujo resultado não tenha sido noticiado aos RR).
Improcede a pretensão dos RR também quanto à factualidade contida na alínea x) dos factos não provadas.
Mantêm-se, portanto, a matéria de facto fixada pela 1ª instância, sem prejuízo da eventual correção do lapso material que a seguir analisaremos.
Correção de lapso material:
Pretendem os recorrentes corrigir o lapso da Sentença no Ponto 28) dos factos provados, onde deve passar a constar 9-02-2024.
E também o lapso constante no trecho transcrito em 40 das Conclusões - “Importa referir que o relatado por EE quanto à circunstância de saber aquando da visitar da casa (em 16 de Janeiro de 2023)” - onde, segundo os recorrentes, deve passar a constar 16-01-2024.
Refere-se no sumário do Ac. do TRG de 05-06-2025 proferido no Processo 2462/20.0T8BCL-A.G2 (Relator: PEDRO MANUEL QUINTAS RIBEIRO MAURÍCIO), disponivel na base de dados da Dgsi através do link Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, entre o mais, que:
“I - O erro material (designadamente, de escrita) consiste numa inexactidão na expressão da vontade do julgador que consubstancia uma notória e patente divergência entre a vontade declarada pelo juiz e aquilo que é a sua vontade real (ou seja, o teor expresso na decisão não coincide com aquele que o juiz tinha em mente) Cfr. Ac. STJ 13/10/2020, Juiz Conselheiro Henrique Araújo, proc. nº5957/12.6TBVFR-C.P1.S2, disponível em http://www.dgsi.pt/jstj. , equivalendo ao erro-obstáculo tratado no direito substantivo.
II - O “quadro rectificativo” previsto no nº2 do art. 614º do C.P.Civil de 2013 só tem aplicação quando o erro material é ostensivo, evidente e devido a lapso manifesto.
III - Em face do disposto no nº2 do art. 614º, havendo recurso, o Tribunal de 1ª Instância apenas pode corrigir/rectificar os erros materiais da sentença, seja a requerimento, seja oficiosamente, até ao momento da subida do recurso, sendo que, a partir desse momento, competirá ao Tribunal da Relação, e enquanto o recurso se mantiver em curso, o poder de determinar (ou não) a rectificação, seja a requerimento, seja oficiosamente.(…)”.
O teor do ponto 28) da matéria provada tem o seguinte teor:
“Nesse seguimento, a Autora procedeu à devolução da caução e enviou o respectivo comprovativo no dia 09/02/2025.”
Na motivação relativa a este ponto consignou-se na sentença que:
“Já os factos 23), 26) e 28) encontram sustentação nos documentos juntos com a contestação, concretamente da captura de ecrã e dos e-mails. Estes documentos não foram impugnados, pelo que a matéria deles decorrente foi considerada assente.”
Ora, cotejado o e-mail, que consta no doc. 2 da contestação, enviado por GG a CC, no qual esta refere” Boa tarde Dr. CC, Envio em anexo o comprovativo de transferência, com a devolução dos 2 000,00€.” verifica-se que este tem data de 09.02.2024 (e não de 09.02.2025).
Razão pela qual assiste razão aos recorrentes no que respeita à invocação de lapso material no ponto 28 da matéria provada, impondo-se a retificação da data que nele consta, mais concretamente no que respeita ao ano que é o de 2024 e não o de 2025.
Pelo exposto, no ponto 28 da matéria de facto dada como provada deve passar a ler-se:
“Nesse seguimento, a Autora procedeu à devolução da caução e enviou o respectivo comprovativo no dia 09/02/2024.”
Pretendem ainda os recorrentes a correção de lapso no seguinte trecho da sentença:
“Importa referir que o relatado por EE quanto à circunstância de saber aquando da visitar da casa (em 16 de Janeiro de 2023) que os Réus estavam à procura de casa não é suficiente para sustentar a versão dos Réus quanto a uma verdadeira condicionante para a celebração do contrato nesses termos, em face da ausência de credibilidade da versão dos Réus nos termos expostos.”
Pretendem a alteração da data referida nesse trecho, na parte do ano, que consideram ser o ano de 2024 e não o de 2023, relevando para o efeito o doc. 8 da p.i..
Também aqui lhes assiste razão, pois a data de 16 de janeiro de 2023 mencionada no trecho é anterior à própria data de celebração do contrato de mediação que consta no ponto 4 da matéria de facto, e como tal, incompatível com esta, sendo certo que é na sequência do contrato que a Autora inicia as visitas ao imóvel (cf. ponto 14 da matéria provada).
Mais uma vez existe lapso na indicação do ano que é 2024, como resulta do doc. 8 da p.i., e não 2023.
Pelo exposto, no referido segmento da sentença, deve ler-se “em 16 de Janeiro de 2024” ao invés de “em 16 de Janeiro de 2023”.
Sujeição do contrato ao DL 24/2014 de 14-02 e concomitante nulidade do contrato:
Pretendem os recorrentes que se considere o contrato de mediação imobiliária “in casu” sujeito ao DL 24/2014 de 14-02; e que este não cumpriu os requisitos p. no artº 4º/nº1,m),r) e nºs 3,4,6 e não previu o “Direito de livre resolução” p. arts. 10º e 11º desse DL, e por conseguinte, a resolução contratual pelos RR é eficaz e tempestiva (cfr. artº 10º/nº1,a) e nº2, com efeitos p. arts. 13º/4 e 16º desse DL 24/2014), julgando-se procedente a respectiva excepção peremptória, absolvendo-se os RR do pedido; e, portanto, se declare a nulidade do contrato de mediação, julgando-se procedente a respectiva excepção peremptória e absolvendo-se os RR do pedido.
Vejamos.
Dispõe o artigo 1.º do DL 24/2014 de 14-02 que:
Objeto
O presente decreto-lei transpõe para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 2011/83/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de outubro de 2011, relativa aos direitos dos consumidores, que altera a Diretiva n.º 93/13/CEE, do Conselho, e a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, e que revoga a Diretiva n.º 85/577/CEE, do Conselho, e a Diretiva n.º 97/7/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho.
E o artigo 2.º nº1:
“1 - O presente decreto-lei é aplicável aos contratos celebrados à distância e aos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial, tendo em vista promover a transparência das práticas comerciais e salvaguardar os interesses legítimos dos consumidores.”
Por sua vez, o artigo 3.º dispõe que:
Definições
Para efeitos do presente decreto-lei, entende-se por:
(…)
i) «Contrato celebrado fora do estabelecimento comercial», o contrato que é celebrado na presença física simultânea do fornecedor de bens ou do prestador de serviços e do consumidor em local que não seja o estabelecimento comercial daquele, incluindo os casos em que é o consumidor a fazer uma proposta contratual, incluindo os contratos:
i) Celebrados no estabelecimento comercial do profissional ou através de quaisquer meios de comunicação à distância imediatamente após o consumidor ter sido, pessoal e individualmente, contactado num local que não seja o estabelecimento comercial do fornecedor de bens ou prestador de serviços;
ii) Celebrados no domicílio do consumidor;
iii) Celebrados no local de trabalho do consumidor;
iv) Celebrados em reuniões em que a oferta de bens ou de serviços seja promovida por demonstração perante um grupo de pessoas reunidas no domicílio de uma delas, a pedido do fornecedor ou do seu representante ou mandatário;
v) Celebrados durante uma deslocação organizada pelo fornecedor de bens ou prestador de serviços ou por seu representante ou mandatário, fora do respetivo estabelecimento comercial;
vi) Celebrados no local indicado pelo fornecedor de bens ou prestador de serviços, a que o consumidor se desloque, por sua conta e risco, na sequência de uma comunicação comercial feita pelo fornecedor de bens ou prestador de serviços ou pelo seu representante ou mandatário;
(…)”
Importa ainda ter em consideração o disposto no artigo 4.º e nos arts. 10º e 11º, que passamos a reproduzir:
Artigo 4º:
Informação pré-contratual nos contratos celebrados à distância ou celebrados fora do estabelecimento comercial
1 - Antes de o consumidor se vincular a um contrato celebrado à distância ou fora do estabelecimento comercial, ou por uma proposta correspondente, o fornecedor de bens ou prestador de serviços deve facultar-lhe, em tempo útil e de forma clara e compreensível, as seguintes informações:
a) Identidade do fornecedor de bens ou do prestador de serviços, incluindo o nome, a firma ou denominação social, o endereço físico onde se encontra estabelecido, o número de telefone e o endereço eletrónico, de modo a permitir ao consumidor contactá-lo e comunicar de forma rápida e eficaz;
b) Quando aplicável, o endereço físico e identidade do profissional que atue por conta ou em nome do fornecedor de bens ou prestador de serviços;
c) O endereço físico do estabelecimento comercial do profissional, no caso de ser diferente do endereço comunicado nos termos das alíneas anteriores e, se aplicável, o endereço físico do profissional por conta de quem atua, onde o consumidor possa apresentar uma reclamação;
d) Características essenciais do bem ou serviço, na medida adequada ao suporte utilizado e ao bem ou serviço objeto do contrato;
e) Preço total do bem ou serviço, incluindo taxas e impostos, encargos suplementares de transporte, despesas postais ou de entrega ou quaisquer outros encargos que no caso caibam;
f) O modo de cálculo do preço, incluindo tudo o que se refira a quaisquer encargos suplementares de transporte, de entrega e postais, e quaisquer outros custos, quando a natureza do bem ou serviço não permita o cálculo em momento anterior à celebração do contrato;
g) A indicação de que podem ser devidos encargos suplementares de transporte, de entrega e postais, e quaisquer outros custos, quando tais encargos não possam ser razoavelmente calculados antes da celebração do contrato;
h) O preço total, que deve incluir os custos totais, por período de faturação, no caso de um contrato de duração indeterminada ou que inclua uma assinatura de periodicidade;
i) O preço total equivalente à totalidade dos encargos mensais ou de outra periodicidade, no caso de um contrato com uma tarifa fixa, devendo ser comunicado o modo de cálculo do preço quando for impossível o seu cálculo em momento anterior à celebração do contrato;
j) Modalidades de pagamento, de entrega, de execução, a data-limite em que o profissional se compromete a entregar o bem ou a prestar o serviço, e, se for o caso, o sistema de tratamento de reclamações dos consumidores pelo fornecedor de bens ou prestador de serviços;
l) A informação de que o preço foi personalizado com base numa decisão automatizada, quando aplicável;
m) Quando seja o caso, a existência do direito de livre resolução do contrato, o respetivo prazo e o procedimento para o exercício do direito, nos termos dos artigos 10.º e 11.º com entrega do formulário de livre resolução constante da parte B do anexo ao presente decreto-lei, do qual faz parte integrante;
n) Quando seja o caso, a indicação de que o consumidor suporta os custos da devolução dos bens em caso de exercício do direito de livre resolução e o montante desses custos, se os bens, pela sua natureza, não puderem ser devolvidos normalmente pelo correio normal;
o) A obrigação de o consumidor pagar ao prestador de serviços um determinado montante, proporcional ao serviço já prestado, sempre que o consumidor exerça o direito de livre resolução depois de ter apresentado o pedido a que se refere o artigo 15.º;
p) Quando não haja direito de livre resolução, nos termos do artigo 17.º, a indicação de que o consumidor não beneficia desse direito ou, se for caso disso, as circunstâncias em que o consumidor perde o seu direito de livre resolução;
q) Custo de utilização da técnica de comunicação à distância, quando calculado em referência a uma tarifa que não seja a tarifa base;
r) A duração do contrato, quando não seja indefinida ou instantânea, ou, em caso de contrato de fornecimento de bens ou prestação de serviços de execução continuada ou periódica ou de renovação automática, os requisitos da denúncia, incluindo, quando for o caso, o regime de contrapartidas estabelecidas para a cessação antecipada dos contratos sujeitos a períodos contratuais mínimos;
s) A existência e o prazo da garantia de conformidade dos bens, dos conteúdos ou serviços digitais, quando seja aplicável o regime jurídico da venda de bens de consumo constante do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro;
t) A existência e condições de assistência pós-venda, de serviços pós-venda e de garantias comerciais quando for o caso;
u) A existência de códigos de conduta relevantes, quando os haja, e o modo de obter as respetivas cópias;
v) A duração mínima das obrigações dos consumidores decorrentes do contrato, quando for o caso;
x) A existência de depósitos ou outras garantias financeiras e respetivas condições, a pagar ou prestar pelo consumidor a pedido do profissional, quando as houver;
z) Funcionalidade dos bens com elementos digitais, conteúdos ou serviços digitais, incluindo medidas de proteção técnica, quando aplicável;
aa) Qualquer compatibilidade e interoperabilidade relevante dos bens com elementos digitais, conteúdos ou serviços digitais de que o profissional tenha ou possa razoavelmente ter conhecimento, se for caso disso;
bb) A possibilidade de acesso a um mecanismo extrajudicial de reclamação e recurso a que o profissional esteja vinculado e o modo de acesso a esse mesmo mecanismo, quando for o caso.
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea a) do número anterior, no caso de o fornecedor de bens ou prestador de serviços fornecer outro meio de comunicação em linha que permita ao consumidor conservar toda a correspondência escrita mantida, inclusive a data e a hora da correspondência, num suporte duradouro, a informação deve incluir dados pormenorizados sobre esse outro meio que deve permitir o contacto rápido e eficaz com o profissional.
3 - As informações determinadas nas alíneas m), n) e o) do n.º 1 podem ser prestadas mediante o modelo de informação sobre o direito de livre resolução constante da parte A do anexo ao presente decreto-lei, do qual faz parte integrante, considerando-se que o fornecedor de bens ou prestador de serviços cumpriu o dever de informação quanto a esses elementos se tiver entregado ao consumidor essas instruções corretamente preenchidas.
4 - As informações a que se refere o n.º 1 integram o contrato celebrado à distância ou fora do estabelecimento comercial, não podendo o respetivo conteúdo ser alterado, salvo acordo expresso das partes em contrário anterior à celebração do contrato.
5 - Em caso de incumprimento do dever de informação quanto aos encargos suplementares ou outros custos referidos nas alíneas e), f), g), h) e i) ou quanto aos custos de devolução dos bens referidos na alínea m), ambas do n.º 1, o consumidor fica desobrigado desses custos ou encargos.
6 - As informações a que se refere o n.º 1 são, no caso dos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial, fornecidas em papel ou, se o consumidor concordar, noutro suporte duradouro.
7 - No caso das hastas públicas, as informações previstas nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 podem ser substituídas pelos elementos equivalentes relativos ao leiloeiro.
8 - Incumbe ao fornecedor de bens ou prestador de serviços a prova do cumprimento dos deveres de informação estabelecidos no presente artigo.
Artigo 10.º
Direito de livre resolução nos contratos celebrados à distância ou celebrados fora do estabelecimento
1 - O consumidor tem o direito de resolver o contrato sem incorrer em quaisquer custos, para além dos estabelecidos no n.º 3 do artigo 12.º e no artigo 13.º, quando for caso disso, e sem necessidade de indicar o motivo, no prazo de 14 dias ou, nos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial a que se referem as subalíneas ii) e v) da alínea i) do artigo 3.º, no prazo de 30 dias, a contar:
a) Do dia da celebração do contrato, no caso dos contratos de prestação de serviços;
b) Do dia em que o consumidor ou um terceiro, com exceção do transportador, indicado pelo consumidor adquira a posse física dos bens, no caso dos contratos de compra e venda, ou:
i) Do dia em que o consumidor ou um terceiro, com exceção do transportador, indicado pelo consumidor adquira a posse física do último bem, no caso de vários bens encomendados pelo consumidor numa única encomenda e entregues separadamente;
ii) Do dia em que o consumidor ou um terceiro, com exceção do transportador, indicado pelo consumidor adquira a posse física do último lote ou elemento, no caso da entrega de um bem que consista em diversos lotes ou elementos;
iii) Do dia em que o consumidor ou um terceiro por ele indicado, que não seja o transportador, adquira a posse física do primeiro bem, no caso dos contratos de entrega periódica de bens durante um determinado período;
c) Do dia da celebração do contrato, no caso dos contratos de fornecimento de água, gás ou eletricidade, que não estejam à venda em volume ou quantidade limitados, de aquecimento urbano ou de conteúdos digitais que não sejam fornecidos num suporte material.
2 - Se o fornecedor de bens ou prestador de serviços não cumprir o dever de informação pré-contratual determinado na alínea m) do n.º 1 do artigo 4.º, o prazo para o exercício do direito de livre resolução é de 12 meses a contar da data do termo do prazo inicial a que se refere o número anterior.
3 - Se, no decurso do prazo previsto no número anterior, o fornecedor de bens ou prestador de serviços cumprir o dever de informação pré-contratual a que se refere a alínea m) do n.º 1 do artigo 4.º, o consumidor dispõe de 14 dias ou, nos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial a que se referem as subalíneas ii) e v) da alínea i) do artigo 3.º, de 30 dias para resolver o contrato a partir da data de receção dessa informação.
4 - O disposto no n.º 1 não impede a fixação, entre as partes, de prazo mais alargado para o exercício do direito de livre resolução.
5 - O disposto no presente artigo não dispensa o cumprimento das regras legais relativas ao dever de ligação à rede pública de abastecimento de água e à utilização de captações de água para consumo humano, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 194/2009, de 20 de agosto, na sua redação atual, e no Decreto-Lei n.º 226-A/2007, de 31 de maio, na sua redação atual.
Artigo 11.º
Exercício e efeitos do direito de livre resolução
1 - O consumidor pode exercer o seu direito de livre resolução através do envio do modelo de «Livre resolução» constante da parte B do anexo ao presente decreto-lei, ou através de qualquer outra declaração inequívoca de resolução do contrato.
2 - Para efeitos do presente decreto-lei considera-se inequívoca a declaração em que o consumidor comunica, por palavras suas, a decisão de resolver o contrato designadamente por carta, por contacto telefónico, pela devolução do bem ou por outro meio suscetível de prova, nos termos gerais.
3 - Considera-se exercido o direito de livre resolução pelo consumidor dentro do prazo quando a declaração de resolução é enviada antes do termo dos prazos referidos no artigo anterior.
4 - Quando no sítio na Internet do fornecedor de bens ou prestador de serviços seja possibilitada a livre resolução por via eletrónica e o consumidor utilizar essa via, o fornecedor de bens ou prestador de serviços, acusa, no prazo de 24 horas, ao consumidor a receção da declaração de resolução em suporte duradouro.
5 - Incumbe ao consumidor a prova de que exerceu o direito de livre resolução, nos termos do presente decreto-lei.
6 - O exercício do direito de livre resolução extingue as obrigações de execução do contrato e toda a eficácia da proposta contratual, quando o consumidor tenha feito tal proposta.
7 - São nulas as cláusulas contratuais que imponham ao consumidor uma penalização pelo exercício do direito de livre resolução ou estabeleçam a renúncia ao mesmo.
A questão que se coloca é a de saber se o contrato celebrado entre a Autora e os RR deve ser considerado como contrato celebrado fora do estabelecimento comercial, e especificamente como um contrato celebrado no domicílio do consumidor.
O Tribunal a quo considerou, a propósito desta matéria, o seguinte:
“Nos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial, incluem-se os casos em que
é o consumidor a fazer uma proposta contratual. No atendendo, e atendendo à teleologia do
regime jurídico instituído pelo mencionado diploma, adere-se ao entendimento segundo o
qual naquela definição cabem somente os contratos que, por regra ou natureza, são celebrados fora do estabelecimento comercial e, normalmente, por vontade e contacto do fornecedor de bens (ou prestador de serviços) com os consumidores em qualquer sítio que não corresponda ao estabelecimento comercial ao qual os consumidores habitualmente se deslocam por sua iniciativa para adquirir tais bens ou serviços (podendo ocorrer no seu domicílio ou local de trabalho). Essa a especificidade definidora desse tipo contratual que determina a imposição de especiais salvaguardas para protecção do consumidor de práticas comerciais agressivas, como é o caso das vendas ao domicílio, em que o factor surpresa, aliado à pressão psicológica, mais rápida e facilmente impelem o consumidor à celebração do negócio.
Conforme ensina Fernanda Neves Rebelo, ainda que a propósito do regime legal anterior, mas cujas considerações são inteiramente aplicáveis no quadro legal actual: “Nos contratos negociados ao domicílio são utilizados determinados métodos de comercialização ou técnicas de promoção de vendas, que representam um potencial risco para o consumidor. Este é muitas vezes surpreendido com visitas que não solicitou e que têm por objectivo levá-lo a concluir um contrato. O consumidor encontra-se particularmente vulnerável, no seu ambiente doméstico ou em outro contexto no qual não está de antemão preparado para tomar uma decisão de compra e no qual tende a ceder mais facilmente à persuasiva e tecnicamente bem estudada argumentação do vendedor. De todo o modo, não dispõe o consumidor de qualquer oportunidade de comparar preços, qualidades e características entre o bem oferecido e bens concorrentes. Estas circunstâncias, que podem induzir o consumidor a uma certa precipitação no momento da celebração do contrato, tornaram premente a introdução, no regime legal os contratos ao domicílio, de mecanismos de protecção do consumidor.(…).”(O direito de livre resolução no quadro geral do regime jurídico da protecção do consumidor, in Nos 20 Anos do Código das Sociedades Comerciais, Homenagem aos Profs. Doutores A. Ferrer Correia, Orlando de Carvalho e Vasco Lobo Xavier”, Vol. II, Varia, Coimbra, Coimbra Editora, 2007, págs. 572 a 617, promovido pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra apud Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 25/01/2022, processo n.º 6047/19.6T8LSB.L1-7, disponível em www.dgsi.pt).
Assim sendo, o direito de livre resolução neste tipo de contratos justifica-se pelas concretas circunstâncias em que os mesmos são celebrados, casos em que a perfeição do contrato ocorre sem que o consumidor tenha possibilidade de analisar fisicamente o produto transacionado e compará-lo com produtos da concorrência; comparar o seu preço e características ou, como é o caso, de conhecer em detalhe as características da prestação de
serviços, casos em que o consumidor age, as mais das vezes, por impulso.
E os mencionados contratos não se confundem com os que, sendo normalmente celebrados no estabelecimento comercial do fornecedor de bens ou prestador de serviços, são assinados no domicílio do consumidor por mera comodidade ou conveniência de ambas as partes ou mesmo do próprio consumidor. Como é bom de ver, nestas situações, em princípio, não são adoptadas as supra referidas práticas comerciais, caso em que se mostram afastados os referidos riscos para o consumidor, sendo o concreto local da celebração do contrato absolutamente irrelevante para a formação da vontade de contratar do cliente (neste sentido veja-se o citado Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 25/01/2022).
Vertendo ao caso concreto e perscrutada a factualidade provada, podemos concluir que o
presente contrato de mediação imobiliária se enquadra na última categoria.
Sendo certo que os Réus integram a definição de consumidores nos termos expostos e que o contrato escrito foi sido assinado pelos mesmos na sua casa, e mais tarde, pelo legal representante da Autora no estabelecimento comercial, a verdade é que foram os Réus, através do Réu marido, quem procurou a Autora para que esta diligenciasse pela promoção e divulgação do imóvel. Acresce que nem se compreende como podem os Réus afirmar (embora não o aleguem na contestação) que foram imensamente pressionados para assinar o contrato, quando dos documentos juntos aos autos resulta à evidência que as partes foram estabelecendo vários contactos, via e-mail e por telefone, em nenhum se vislumbrado que existe qualquer pressão exercida pela Autora ou manifestada pelos Réus.
Assim, afigura-se evidente que a escolha do local para assinatura do contrato de mediação imobiliária, respeitante à venda do imóvel onde habitam os Réus, terá sido meramente circunstancial, e provavelmente determinada por conveniência dos mesmos, após conversações entre as partes. De todo o modo, cumpre ainda sublinhar que resultou demonstrado que antes da data da assinatura do documento, a Ré mulher e o seu filho tiveram acesso ao mesmo, podendo assim conhecer o seu teor e esclarecer quaisquer dúvidas - o que, de resto, não é consentâneo com a relatada pressão para assinatura do referido documento.
Nestes termos, o contrato foi assinado no domicílio dos Réus como o poderia ter sido no estabelecimento comercial da Autora, não se vislumbrado, em face dos factos provados, que
daí tenha resultado qualquer influência na formação da vontade de contratar por parte dos Réus.
Assim, entende-se que o contrato de mediação imobiliária em apreço não está sujeito ao regime jurídico do Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14 de Fevereiro, razão pela fica prejudicada a
apreciação das invocadas nulidades.
Na sequência do exposto, pode igualmente concluir-se que aos Réus não assistia qualquer direito de resolução nos termos do referido regime legal.”
Analisemos.
No considerando 21 da Diretiva transposta pelo DL 24/2014 consta que:
“Um contrato celebrado fora do estabelecimento comercial deverá ser definido como um contrato celebrado na presença física simultânea do profissional e do consumidor, num local que não seja o estabelecimento comercial do profissional, por exemplo, no domicílio ou no local de trabalho do consumidor. Fora do estabelecimento comercial, os consumidores poderão estar sujeitos a uma eventual pressão psicológica ou ser confrontados com um elemento de surpresa, independentemente de os consumidores terem ou não solicitado a visita do profissional. A definição de contrato celebrado fora do estabelecimento comercial deverá também incluir as situações em que o consumidor é pessoal e individualmente contactado fora do estabelecimento comercial, mas em que o contrato é celebrado imediatamente a seguir, no estabelecimento comercial do profissional ou através de um meio de comunicação à distância. A definição de contrato celebrado fora do estabelecimento comercial não abrange as situações em que o profissional se desloca inicialmente ao domicílio do consumidor para efectuar medições ou apresentar um orçamento sem qualquer compromisso por parte do consumidor e em que o contrato só é celebrado posteriormente nas instalações comerciais do profissional ou através de um meio de comunicação à distância com base no orçamento do profissional. Nestes casos, o contrato não é considerado como tendo sido celebrado imediatamente após o profissional ter contactado o consumidor, caso o consumidor tenha tido tempo para reflectir sobre o orçamento do profissional antes da celebração do contrato. As aquisições efectuadas durante uma visita organizada pelo profissional durante a qual se procede à promoção e venda dos produtos adquiridos deverão ser consideradas contratos celebrados fora do estabelecimento comercial”– cf. texto da Diretiva 2011/83/UE do Parlamento Europeu e do Conselho disponível in https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2011:304:0064:0088:PT:PDF.
Daí que no art. 2º da Diretiva, com a epigrafe “Definições”, se estabeleça que:
“Para efeitos da presente directiva, entende-se por:
(…)
8) «Contrato celebrado fora do estabelecimento comercial», qualquer contrato entre o profissional e o consumidor:
a) Celebrado na presença física simultânea do profissional e do consumidor, em local que não seja o estabelecimento comercial do profissional;
b) Em que o consumidor fez uma oferta nas mesmas circunstâncias, como referido na alínea a);
c) Celebrado no estabelecimento comercial do profissional ou através de quaisquer meios de comunicação à distância imediatamente após o consumidor ter sido pessoal e individualmente contactado num local que não seja o estabelecimento comercial do profissional, na presença física simultânea do profissional e do consumidor; ou
d) Celebrado durante uma excursão organizada pelo profissional com o fim ou o efeito de promover ou vender bens ou serviços ao consumidor;”
Assim, a pedra de toque para a qualificação de um contrato como contrato celebrado fora do estabelecimento comercial é a presença física simultânea do profissional e do consumidor, em local que não seja o estabelecimento comercial do profissional (designadamente no domicílio do consumidor).
É o que resulta também do art 3º i) e ii) do DL 14/2024, que define «Contrato celebrado fora do estabelecimento comercial», como o contrato que é celebrado na presença física simultânea do fornecedor de bens ou do prestador de serviços e do consumidor em local que não seja o estabelecimento comercial daquele, incluindo os casos em que é o consumidor a fazer uma proposta contratual, incluindo os contratos celebrados no domicílio do consumidor.
Consequentemente, a aplicação da disciplina legal constante do referido DL 14/2024 ao contrato em causa nos presentes autos pressuporia que o contrato tivesse sido celebrado fora do estabelecimento comercial da Autora, in casu, no domicílio dos RR, na presença física simultânea da Autora e dos RR.
Ora, tal presença física simultânea não resulta da matéria de facto provada.
Apenas se provou que o contrato foi assinado pelos Réus em sua casa e, mais tarde, pelo legal representante na Autora no estabelecimento comercial desta – ponto 5 dos factos provados.
Desconhecendo-se, por tal não constar da matéria provada, em que circunstâncias.
Assim, não se verificam in casu os requisitos legais para enquadrar o contrato como um contrato celebrado no domicilio nos termos e para os efeitos de aplicação da disciplina resultante do DL 24/2014, designadamente dos seus arts 4º, 10º, e 11º .
O que inquina a arguição de nulidade do contrato que os recorrentes sustentam ao abrigo desse Decreto Lei, bem como a possibilidade de recurso ao regime de resolução contratual nele previsto.
Direito à remuneração contratual/Eficácia da resolução contratual por alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar:
Tal como se refere na sentença sob recurso, e não foi posto em causa no recurso, foi entre as partes celebrado contrato de mediação imobiliária sujeito à disciplina prevista na Lei 15/2012 de 08.02.
Nos termos do disposto no nº1 do art 2º desta Lei “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Está em causa saber se a Autora tem direito à remuneração decorrente do contrato celebrado com os Réus.
O Tribunal a quo reconheceu tal direito nos seguintes termos:
“Quanto à remuneração da empresa mediadora o artigo 19.º, da Lei n.º 15/2013, dispõe: “1
- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada, nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem
imóvel (…)”.
Da leitura da letra da lei resulta que a introdução de uma cláusula de exclusividade no contrato de mediação altera a própria obrigação a que a mediadora se vincula. Nesse caso, a mediadora obriga-se necessariamente a diligenciar no sentido de obter interessado, o que não se verifica nos contratos em que esta cláusula não existe, nos quais a mediadora somente temo ónus de o fazer.
Caso assim não fosse, o contrato de mediação imobiliária com exclusividade da mediadora redundaria num total desequilíbrio entre as partes, uma vez que o interessado em vender o imóvel ficaria vedado de recorrer a outras empresas mediadoras sem que a mediadora com a qual celebrou contrato ficasse obrigada a diligenciar pela obtenção de interessado (neste sentido, veja-se Higina Orvalho Castelo, Contrato de Mediação Imobiliária, pág. 5, disponível em www.datavenia.pt).
No entanto, essa obrigação da mediadora, mesmo nas situações de introdução de cláusula de exclusividade, não perde a natureza de obrigação de meios, uma vez que aquela se não obriga a encontrar interessado no negócio.
O que se disse não significa que a remuneração da mediadora é devida pelo mero cumprimento pela mediadora da obrigação que assumiu de encontrar interessado no negócio.
Conforme resulta do citado artigo 19.º, n.º 1, a remuneração da mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou com a celebração do contrato promessa se tal tiver sido estipulado no contrato de mediação.
Na formulação clara de Higina Castelo: “A remuneração da mediadora, porém, não é devida apenas pelo exercício da actividade de mediação, ou seja, pelas diligências no sentido de encontrar interessado no negócio visado, nem sequer pelo bom sucesso dessa actividade, ou seja, pela obtenção desse interessado. Conforme determina o artigo 19, n.º 1, do RJAMI, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou com a celebração do contrato promessa, se assim tiver sido estipulado no contrato de mediação imobiliária). É sobretudo nisto que reside o cariz inconfundível do contrato de mediação: o direito à remuneração depende de uma circunstância futura, incerta e externa à prestação da mediadora, ainda que com esta relacionada.
A conclusão do contrato visado não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração.
Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), a mediadora não tem direito a ser remunerada. (…)” – cf. ob. cit. págs. 6 e 7.
Em sentido idêntico, Fernando Baptista de Oliveira, assinala, que “mesmo que a mediadora se tenha empenhado imenso na busca de interessados na conclusão do negócio, se o negócio não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando, então o mediador o risco da sua actividade comercial – ressalvadas, porém, as excepções previstas no art. 19º da Lei nº 15/2013” - ob. cit. pág. 50.
Sucede que o n.º 2 do citado artigo prevê uma excepção a essa regra nos casos em que o contrato de mediação foi celebrado com o proprietário do imóvel ou arrendatário trespassante em regime de exclusividade e o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente.
São os seguintes os pressupostos do direito à remuneração nos termos do artigo 19.º, n.º 2, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro:
1) o contrato de mediação deve ter sido celebrado em regime de exclusividade;
2) o negócio não se deve concretizar por uma causa imputável ao cliente (por exemplo, o proprietário impede a venda ou o arrendatário não trespassa o bem);
3) deve existir uma relação causal entre a conduta do cliente e a não perfectibilização do negócio.
Nesse caso, a condenação no pagamento da remuneração acordada depende da prova, pela mediadora, dos factos constitutivos do seu direito, a saber: (i) que angariou e apresentou ao cliente um interessado real e genuíno na compra do imóvel; e (ii) que o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente, proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (cf. artigos 342.º, n.º 1, do Código Civil e 19.º, n.º 2, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro; neste sentido tem-se pronunciado a jurisprudência de modo consistente, sendo que pode ver-se, a título de exemplo e por todos, os arestos do Tribunal da Relação de Lisboa de 12/01/2023, processo n.º 76/21.7T8ABF.L1-6, do Tribunal da Relação do Porto de 04/05/2023, processo n.º 1342/21.7T8GDM.P1 e de 11/12/2024, processo n.º 1608/23.1T8OVR.P1).
Tecidas as considerações de Direito, importa descer ao caso concreto.
Da factualidade assente temos que a Autora logrou demonstrar que encontrou um casal interessado na aquisição do imóvel dos quais os Réus são proprietários e que o mesmo depositou o valor de caução para reserva; que a interessada negociou o valor do imóvel apresentando duas propostas, com consecutivos aumentos do preço, e ainda que encetou diligências no sentido de obtenção de crédito bancário para aquisição do imóvel. Ficou assim demonstrado que a Autora apresentou aos Réus interessados reais e genuínos na compra do imóvel.
Por outro lado, ficou demonstrado que os Réus desistiram da venda do prédio em causa nos autos e que, nos termos explanados, tal situação ocorreu sem qualquer causa legítima para desvinculação dos mesmos. Daqui conclui-se que o negócio não se concretizou por causa imputável ao cliente, isto é, aos Réus.
Assim, é devida a remuneração à Autora nos termos do artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, sendo procedente o segundo pedido formulado.”
Os recorrentes opõem-se, considerando que a A. não tem direito à comissão, por não se verificar o disposto na Cláus. 4ª/nº2 conjugada com a cláus. 5ª/nº3 do contrato de mediação (Doc.3 junto com PI), e que a Sentença não podia ter aplicado o artº19º/2 Lei15/2013, por falta do 1º pressuposto. Pelo artº19º/1“a contrario” dessa Lei, sem contrato-promessa não há direito a comissão; e a resolução contratual pelos RR ocorreu sem haver qualquer situação do artº19º/1,2 Lei15/2013 que justificasse qualquer direito de comissão ou indemnização pela A.
Especificamente quanto à aplicação do disposto no art 19 nº2 da Lei 15/2013, consideram não se verificar o 1º pressuposto –“angariado e apresentado um interessado real e genuíno na compra do imóvel”- , pois a A. angariou uma mera “proponente”, que fez uma reserva (depositou caução junto da A.) e proposta com validade condicionada à obtenção de financiamento bancário (cfr. ponto 22 dos factos provados na Sentença) que não foi diligenciado nem obtido por EE (cfr. Cláus. 1ª e 5ª do Doc. 12 junto com PI, e alínea k) dos factos não provados na Sentença), inexistindo qualquer contrato-promessa; mais referem que EE não estava pronta a adquirir o imóvel dos RR quando fez a proposta, nem quando os RR apresentaram resolução contratual à A., resolução que EE não impugnou; o marido FF, não foi ouvido nos autos, e a A. não o contactou nem foi pelo mesmo contactada (cfr. Facto não provado sob a alínea i) na Sentença, supra transcrito nas Alegações)- logo, tal proposta não era ainda de molde a criar uma confiança e expectativa nos RR, de que iria ser celebrado contrato-promessa ou haveria conclusão do negócio pela proponente.
Vejamos.
Dispõe o art. 2º nº1 da Lei 15/2013 de 08.02 suprarreferida que:
A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
Por sua vez dispõe o art. 19º da referida Lei, com a epigrafe “Remuneração da empresa”, que:
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.”
Nos termos do art. 16º nº1 da Lei 15/2013 de 08.02 “O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.”, sendo que, nos termos do nº2 al C) do mesmo artigo constam, obrigatoriamente, do contrato, entre outros elementos, “As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável”.
No caso dos autos provou-se um acordo reduzido a escrito e assinado pela Autora e pelos RR, denominado “contrato de mediação imobiliária”, nos termos do qual a Autora se obrigou a promover a venda de um prédio urbano pertença dos Réus, mais acordando que a Autora ficava incumbida da promoção da venda do referido prédio pelo valor de 182.000,00 € (cento e oitenta e dois mil euros) em regime de exclusividade e pelo prazo de 12 (doze) meses, renovável automaticamente por iguais períodos de tempo. Acordaram ainda as partes que os Réus pagariam uma remuneração equivalente a 4,99 % do valor da venda, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, e a ser paga aquando da entrega do sinal, havendo lugar ao mesmo, ou no dia da celebração do negócio visado.
Assim, a Autora terá direito a remuneração com a concretização do negócio visado, ou seja, o negócio de compra e venda do imóvel dos Réus, podendo, todavia, ocorrer o pagamento da remuneração em momento anterior, aquando da entrega do sinal, se este existir.
Logo, se existir sinal, há como que uma antecipação do vencimento da obrigação de pagamento da remuneração.
Não obstante, ainda que o pagamento da remuneração seja devido logo com a entrega de sinal, o direito à remuneração não dispensa a realização do negócio de compra e venda do imóvel, aquele que é visado pela intermediação, realização que é constitutiva do direito à remuneração.
Sobre esta matéria, veja-se o Ac. do STJ de13.02.2025 proferido no Proc. 2086/23.0T8FAR.E1.S1, transcreve-se o respetivo sumário:
“I. No contrato de Mediação Imobiliária, o direito da mediadora à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do negócio visado, em conformidade com a regra ínsita na primeira parte do n.º 1 do art.º 19.º da lei nº 15/2013, de 08.02 (RJAMI).
II. Daí que a conclusão do contrato visado com a mediação não só marca o momento em que a remuneração é devida, como também é o facto constitutivo do direito da empresa à retribuição acordada.
III. Em caso de celebração de contrato-promessa, podem as partes acordar na antecipação do pagamento, total ou parcial, para o momento da sua celebração, no reconhecimento de que se trata de um marco relevante no iter negocial que se reporta ao momento, à “fase”, do pagamento da remuneração e não à aquisição ou constituição do direito da mediadora à remuneração, assinalando a vinculação das partes à celebração do contrato prometido, situação a que respeita a previsão da 2.ª parte do citado n.º 1 do art.º 19.º.
IV. Ou seja, o artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, na redação introduzida pelo DL 102/2017, de 23 de Agosto estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido. Daqui não resultando, portanto, que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo.
V. Assim, se, apesar de ter sido convencionada aquela antecipação do pagamento da remuneração, o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a esse título recebidas.”
Ora, no caso dos autos não foi celebrado qualquer contrato de compra e venda do imóvel dos RR no âmbito do qual tenha sido entregue qualquer sinal, pelo que não é devida remuneração ao abrigo do nº1 do art. 19º da Lei nº 15/2013, de 08.02 .
A questão que releva é a de aferir se será devida remuneração ao abrigo do nº2 desse preceito legal, ou seja, se estamos perante um caso em que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e negócio visado por ele não se tenha concretizado por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Comentando esta norma (art 19 nº2 da Lei 15/2013) Higina Orvalho Castelo, in Contrato de Mediação Imobiliária, DataVenia, Ano 4, nº6, de Novembro de 2016, páginas 103 e 104, refere o seguinte:
“(…)Esta norma, que em substância vem dos dois regimes anteriores, introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou de sua promessa, quando assim tiver sido acordado no contrato de mediação). No regime geral, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações). Tendo sido estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ou com o arrendatário trespassante, o panorama altera-se. Nestes casos, a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta.
De enfatizar que a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.
Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, o cliente poderá eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio).(…)”
Por sua vez, o Ac. do STJ de 12/04/2023 proferido no Processo 11768/19.0T8LSB.L1.S1 disponível na bases de dados da DGSI através do link Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, refere, no seu sumário que:
“I - No contrato de mediação imobiliária, para a obrigação do pagamento da remuneração pelo comitente é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
II - No contrato de mediação com a cláusula de exclusividade simples, o comitente não está impedido de proceder ele próprio à angariação de interessado.
III - O direito de remuneração do mediador no âmbito de um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade em que o contrato visado não se concluiu pressupõe que a causa da não conclusão seja imputável ao comitente.
IV - Não tem direito à remuneração a mediadora que angariou um interessado para a compra e venda de um prédio urbano, pertencente ao proprietário/comitente, demonstrando-se que o negócio não se realizou por perda de interesse do terceiro.”
Nele se explicita o seguinte:
“(…)Importa saber em que consiste a “causa imputável”. A lei não o define, mas trata-se de uma expressão utilizada no âmbito do direito civil das obrigações ( cf., por ex., arts.432 nº2, 505, 520, 790 nº1, 801 nº1 CC).
A interpretação remete-nos para a teoria da imputação no âmbito do incumprimento das obrigações e mais especificamente com incidência no contrato de mediação imobiliária. Desde logo a imputação objectiva entre o comportamento do comitente e a frustração do contrato visado, angariado pela empresa mediadora, implicando um juízo de causalidade adequada entre o facto do comitente e o resultado (impossibilidade da realização da prestação do contrato visado). Mas também o nexo de imputação subjectiva, a culpa, enquanto juízo de censura ético-jurídica, aferida segundo o padrão de conduta exigível.
No contrato de mediação simples a mediadora o direito à remuneração está dependente da conclusão e perfeição do negócio visado, exigindo o nexo de causalidade adequada entre a actividade da mediadora e tal conclusão.
No contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, em que o contrato visado não se concluiu, o direito à remuneração pressupõe a comprovação de que a falta de conclusão do negócio se deveu a “causa imputável” do cliente.
A propósito da interpretação do art.19 nº2 da Lei nº 15/2013, refere Higina Orvalho Castelo que a mediadora terá apenas demonstrar que cumpriu a sua obrigação, ou seja, que diligenciou quanto à obtenção e um interessado “genuinamente interessado” e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi acordado, pelo que “Provando a mediadora que efectuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável ( porque por exemplo, recebeu entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio ou desistiu por qualquer outra razão “ ( O Contrato de Mediação, pág. 432).
Como é sabido, sobre a carga probatória em sede de responsabilidade contratual, ao credor incumbe a prova da existência da obrigação e ao devedor a prova do cumprimento ou a impossibilidade da prestação por causa que não lhe seja imputável ( cf., por ex., Vaz Serra, BMJ 47, pág.98 e segs., Galvão Telles , Direito das Obrigações, 4ª ed., pág. 254, Nuno Oliveira, “ Ónus da Prova e Não Cumprimento das Obrigações”; Scientia Jurídica, XLIX, 2000, nº283/285, pág.174 e segs. ).(…)”
Do exposto é possível inferir que a aplicação do disposto no referido art. 19 nº2 da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro exige a demonstração de que contrato de mediação imobiliária foi celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel; que tenha sido estipulado o regime de exclusividade; e que a não realização/frustração do negócio visado no contrato de mediação seja imputável a esse proprietário/arrendatário trespassante.
Este último aspeto pressupõe, por um lado, a demonstração de que na vigência do contrato de mediação a mediadora logrou encontrar um efetivo candidato para celebrar o negócio visado, e, por outro lado, que a conduta do cliente da mediadora (proprietário/arrendatário trespassante), ao não celebrar esse negócio, seja, do ponto de vista de um homem médio, censurável, por não justificada.
No caso dos autos não vem questionado no recurso que os RR sejam proprietários do imóvel identificado no contrato de mediação que celebraram com a Autora (vem aliás provado, no ponto 6 da matéria provada, que o imóvel é pertença dos RR), nem que o contrato de mediação tenha sido celebrado sob o regime de exclusividade (encontrando-se provado tal regime de exclusividade no ponto 7 da matéria provada).
Está antes em causa a imputabilidade aos RR da não concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária.
O Tribunal a quo concluiu pela verificação dessa imputabilidade.
Será assim?
Provou-se que na sequencia do acordado com os RR, a Autora elaborou a ficha de apresentação do imóvel objecto do contrato de intermediação imobiliária, publicitou a venda do mesmo através do seu escritório e dos seus agentes imobiliários, e disponibilizou os seus contactos, assim como, divulgou o imóvel através do seu site com as suas fotografias e a descrição pormenorizada das suas características, realizando, por intermédio dos seus agentes, pelo menos seis visitas ao imóvel com potenciais compradores interessados. E que a Autora foi contactada por EE que, a 2 de Fevereiro de 2024, e juntamente com FF, apresentou proposta de aquisição do prédio descrito em 6), pelo preço de 175.000,00 € (cento e setenta e cinco mil euros), proposta de que os RR tiveram conhecimento através do comercial da Autora e que foi aceite pelos Réus, tendo ainda a autora dado conhecimento aos compradores da aceitação da proposta pelos Réus, sendo a proposta reduzida a escrito e assinada pelos proponentes e pelos Réus. Mais se provou que FF e EE aquando da apresentação da mencionada proposta, depositaram a quantia de 2.000,00 € (dois mil euros) a título de caução e que necessitavam de obter financiamento bancário para adquirir o prédio.
Provou-se ainda que no dia 14 de Fevereiro de 2024 foi remetida comunicação electrónica do endereço de e-mail ..., pertencente a CC, para ..., pertencente a DD, ..., pertencente a GG, com conhecimento de ..., pertencente à Ré BB, com o seguinte teor:
“Bom dia,
Serve o presente para informar que os senhores meus pais não pretendem avançar com o negócio de venda do nosso imóvel.
Com os melhores cumprimentos,
E que por carta de 26.02.2024 dirigida à Autora os RR confirmaram a cessação, por resolução, do contrato de intermediação imobiliária.
Bem como que FF e EE foram informados da intenção comunicada dos Réus não prosseguirem com a venda do mencionado prédio, e nesse seguimento, FF e EE aumentaram a proposta inicialmente apresentada para a quantia de 182.000,00 € (cento e oitenta e dois mil euros).
Ora, avaliados os factos em questão, parece-nos que a Autora desenvolveu a atividade que para ela decorria do contrato de mediação imobiliária, ou seja, atividade para encontrar comprador para o imóvel dos RR, e logrou encontrar efetivos e genuínos interessados na aquisição do imóvel.
Tais interessados apresentaram uma concreta proposta pela aquisição do imóvel, a qual foi aceite pelos RR - sendo a proposta reduzida a escrito e assinada por todos- tendo ainda os interessados depositado uma quantia de €2000,00 a título de caução.
O facto de os interessados carecerem de financiamento bancário para a aquisição do imóvel não retira credibilidade ou seriedade à sua proposta, não sendo por isso que deixam de ser candidatos reais e genuínos à aquisição do imóvel.
De outra forma estar-se-ia injustificadamente a restringir a qualidade de interessado sério e genuíno apenas a quem tem fundos próprios suficientes para comprar um imóvel sem recurso a empréstimo bancário…
Veja-se que um dos exemplos referidos por Higina Orvalho Castelo (cf. obra e páginas acima citadas) como sendo de casos em que, tendo a mediadora efetuado com sucesso a sua prestação, o cliente se pode eximir ao pagamento da remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável à sua prestação é exatamente o caso em que o interessado não obteve o credito necessário à realização do negócio.
O que pressupõe que a mediadora realiza com sucesso a sua prestação quando encontra um interessado real na aquisição do imóvel, ainda que com necessidade de recurso a crédito bancário. E se for a falta de obtenção do financiamento a causa da não realização da compra e venda do imóvel, cabe ao cliente da mediadora, demonstrá-la com vista a afastar a possibilidade de lhe ser imputada a falta de concretização de tal compra e venda.
Logo, a questão relativa ao financiamento bancário de que os interessados careciam para aquisição do imóvel é in casu inócua, já que não foi essa a causa da não celebração do contrato de compra e venda do mesmo imóvel, não tendo sequer sido invocada pelos RR, nas comunicações que trocaram com a Autora, qualquer reserva a esse respeito.
É, portanto, irrelevante que os recorrentes venham ora referir que o financiamento não foi diligenciado nem obtido pela proponente EE, alicerçando-se na alínea k) dos factos não provados na Sentença.
Desde logo porque da falta de prova de um facto (in casu o vertido na al. K) não se pode inferir, para efeitos de apreciação jurídica, a prova do facto contrário, ou seja, não se pode inferir que o financiamento não foi diligenciado nem obtido.
Por outro lado, como se disse, não foi invocado que a não realização do contrato de compra e venda tenha resultado de qualquer situação relacionada com o financiamento bancário de que careciam os proponentes.
Também como já se disse, estes apresentaram uma proposta concreta para aquisição do imóvel que foi aceite pelos RR e formalizada por escrito e assinada por todos, tendo inclusivamente depositado caução.
E tanto basta, à luz de um cidadão médio, para que tais proponentes sejam considerados como interessados reais e genuínos na aquisição do imóvel. Os próprios RR, ao aceitarem e assinarem a respetiva proposta, lhes conferiram, na prática, tal relevância.
Veja-se que o interesse dos referidos proponentes na aquisição do imóvel era tal que após terem sido informados da intenção dos Réus não prosseguirem com a venda do prédio até aumentaram a proposta inicialmente apresentada (que, recorde-se, já tinha sido aceite e assinada pelos RR) para a quantia de 182.000,00 €.
Por outro lado, referem os recorrentes que EE não estava pronta a adquirir o imóvel dos RR quando fez a proposta, nem quando os RR apresentaram resolução contratual à A., resolução que EE não impugnou. E que o marido FF, não foi ouvido nos autos, e a A. não o contactou nem foi pelo mesmo contactada (cfr. Facto não provado sob a alínea i) na Sentença, supratranscrito nas Alegações).
Desde já se refere que não cabia à proponente, que é terceira relativamente ao contrato de mediação, impugnar a resolução de um contrato no qual não é parte.
Também desde já se refere que é irrelevante que o marido não tenha sido ouvido nos autos.
O que releva para a apreciação jurídica da causa é a matéria de facto que se encontra provada e não as pessoas que foram em concreto ouvidas no processo.
Sendo certo que não consta da matéria provada que a propoente EE não estava pronta a adquirir o imóvel dos RR quando fez a proposta, nem quando os RR apresentaram resolução contratual (alegação que é aliás conclusiva), nem que o marido FF não tenha sido contactado pela Autora nem esta tenha sido pelo mesmo contactada.
Mais uma vez se refere, atento o apelo dos recorrentes ao facto não provado sob a alínea i), que da falta de prova de um facto não se pode inferir a prova de um facto contrário.
Por outro lado, não releva para efeitos da aplicação do disposto no art. 19 nº2 da Lei 15/2013 que não tenha existido contrato promessa, pois este preceito não exige a celebração de contrato promessa. Aliás, caso tivesse existido contrato promessa com pagamento de sinal, estar-se-ia, atento o acordado entre a Autora e os RR quanto ao pagamento de remuneração aquando do sinal, a discutir a aplicação do nº 1 do art. 19 e não do seu número 2.
Em suma, a Autora cumpriu a sua prestação contratual ao angariar reais e genuínos interessados na aquisição do imóvel dos RR.
E doze dias depois de os RR aceitarem a proposta daqueles interessados (que foi formalizada por escrito e assinada também pelos RR), ainda em pleno período de vigência do contrato de intermediação imobiliária celebrado com a Autora, os RR, através de CC, comunicaram à Autora que já não queriam vender ao imóvel, vindo ainda nesse mesmo mês a comunicar, por carta dirigida à Autora, a cessação do contrato de intermediação imobiliária.
Logo, a não realização do contrato de compra e venda do imóvel é-lhes imputável, já que não lograram provar qualquer causa que legitimasse a desistência de venda do imóvel.
Efetivamente, os recorrentes pugnam pela eficácia da resolução contratual por alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar nos termos do art. 437º do CC, considerando que para os RR se verificou “uma situação superveniente e anormal, na medida em que, contrariando as expectativas formadas aquando da celebração do contrato de mediação, de que venderiam a sua casa e comprariam simultaneamente uma casa que a A. lhes arranjaria nas condições possíveis para os mesmos, acabam os RR por ver-se com uma proposta de compra da sua casa e, por motivo alheio à vontade dos RR, nenhuma casa para comprarem nas condições possíveis para estes, o que na óptica dos RR e homem médio, é algo alarmante e superveniente com o qual não contavam.” Defendem não ser censurável “o medo notório de ficarem sem tecto se vendessem sem comprarem simultaneamente- a base negocial sobre a qual assentava a relação contratual entre A e RR, estava abalada na óptica dos RR, e afectava seriamente o interesse destes, o que é compreensível à luz das regras da experiência comum, e fundamenta a resolução contratual.”
Todavia, não consta da matéria provada qualquer facto que inequivocamente demonstre que os RR fundaram a sua decisão de celebrar o contrato de mediação imobiliária com a Autora na circunstância de que venderiam a sua casa e comprariam simultaneamente uma casa que a A. lhes arranjaria nas condições possíveis para os mesmos. Não tendo sido demonstrada tal base negocial, fica inquinada a invocada alteração de circunstâncias, inexistindo, assim fundamento para resolução do contrato ao abrigo do art. 437º do CC.
Do supra exposto decorre, nos termos do art. 19 nº2 da Lei 15/2013, o direito da Autora à remuneração contratual.
E, como tal, existe causa para a condenação dos RR no pagamento à Autora da quantia correspondente a tal remuneração, o que afasta a arguição de enriquecimento sem causa da Autora invocado pelos recorrentes nos termos do 479º CC, bem como a também arguida violação do sentimento de equidade e justiça do cidadão comum.
O recurso improcede, sem prejuízo da acima efetuada correção de lapsos materiais da sentença.
A responsabilidade pelas custas recai sobre os recorrentes (art. 527 nºs 1 e 2 do CPC), sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam.
***
V-Decisão:
Pelo exposto, os Juízes Desembargadores desta 8ª Seção do Tribunal da Relação de Lisboa acordam em julgar a apelação improcedente, e, em consequência, mantêm a decisão recorrida, sem prejuízo da correção de lapsos materiais de tal decisão que foi efetuada no presente Acórdão.
Custas pela apelante.
Notifique.
Lx, 12.03.2026
Carla Matos (Relatora)
Carla Figueiredo (1ª Adjunta)
Cristina Lourenço (2ª Adjunta) |
