| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa:
M e outros, propuseram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra “SOCIEDADE, LDA.”, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe Esc. 25.500.000$00, a título de compensação pelos prejuízos sofridos com a sua actuação.
Alegaram para o efeito, em suma, que:
a) adquiriram um estabelecimento para exploração de um "pronto a comer", no "Centro Comercial" construído pela Ré, pelo facto de esta lhes ter garantido a não concorrência da sua actividade no Centro Comercial, uma gestão eficiente das lojas, diversificação de actividades, a existência (no Centro Comercial) de uma dependência bancária, de um restaurante panorâmico e de um Centro de Saúde, o que asseguraria um Centro Comercial de nível e prestigio, promessas essas que a Ré não cumpriu, agindo de má fé nas negociações;
b) o incumprimento das aludidas promessas, por parte da Ré, causou a diminuição da quantidade e qualidade da clientela e provocou a desvalorização da loja;
c) as AA. pretendem ainda ser ressarcidas dos prejuízos resultantes do tempo gasto, estudos e compra de equipamento para a loja e tentativas frustradas de ceder o espaço e dos lucros que esperavam vir a auferir (em virtude de estudos efectuados e atendendo àquilo que facturavam de inicio) e que, afinal, não auferiram.
A Ré contestou, por excepção e por impugnação.
Defendendo-se por excepção, invocou a ilegitimidade das Autoras.
Defendendo-se por impugnação, negou qualquer comportamento da Ré causador de prejuízos às AA., designadamente, alegando que nunca concedeu exclusividade às AA., negando que seja ela a "dona" do Centro Comercial, uma vez que o prédio está sujeito a um regime de propriedade horizontal, pertencendo as partes comuns do prédio e a sua gestão aos diversos condóminos e lojistas, e alegando ainda que o Centro de Saúde é propriedade do Município, tendo sido uma exigência do alvará de loteamento, não podendo a Ré responder pelo facto de o mesmo não ter sido instalado.
Concluiu pugnando pela condenação das AA. como litigantes de má-fé (por pretenderem uma indemnização a que sabem não ter direito) e pedindo a sua condenação a pagarem à Ré as despesas que a obrigaram a fazer na sua defesa, incluindo os honorários do seu mandatário.
As Autoras replicaram, respondendo à matéria da excepção deduzida pela Ré.
Findos os articulados, o processo foi saneado, fixaram-se os factos assentes por acordo das partes e por documentos dotados de força probatória plena e organizou-se a base instrutória, após o que se seguiu a instrução dos autos.
Discutida a causa em audiência de julgamento (sem gravação da prova testemunhal produzida) e decidida a matéria de facto controvertida, veio a ser proferida (em 15/3/2006) sentença final que decidiu:
A) Considerar totalmente improcedente a presente acção e, por consequência, absolver a Ré do pedido;
B) Considerar improcedente o pedido de condenação por litigância de má-fé deduzido pela Ré e, por consequência, indeferir a indemnização requerida pela Ré, a este título.
Inconformadas com o assim decidido, as Autoras apelaram da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:
“A) A decisão proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo” contraria a matéria dada como provada, quer documentalmente, quer na recolha da audição de testemunhas na audiência de julgamento.
B) Nas negociações que culminaram com a celebração do contrato promessa de compra e venda, a Apelada agiu de má fé, já que garantiu às Apelantes, através de vendedor autorizado, que a actividade de “pronto a comer” a que a futura loja se destinava, não teria concorrência no Centro Comercial.
C) Mais lhes foi garantida uma gestão eficiente das lojas, diversificação dos ramos de actividade, a existência de uma dependência bancária, de um restaurante panorâmico e de um centro de saúde.
D) Todas estas circunstâncias assegurariam a plenitude de um Centro Comercial de nível e prestígio, que serviria uma população de 10.000 habitantes de condição média/alta, sem dispor de comércio local na zona, com excepção de alguns cafés.
E) Na discussão do contrato promessa, foi garantido às Apelantes que a minuta não seria alterada, mas que não obstante a vinculação à cláusula 16ª, a sua exclusividade do ramo de “pronto a comer” ficaria salvaguardada na cláusula 12ª.
F) As Apelantes celebraram uma promessa de compra e venda de uma loja integrada num Centro Comercial, espaço com as suas características próprias, de todos conhecidas.
G) A Apelada construiu o edifício, de sua propriedade, constituiu propriedade horizontal, elaborou o Regulamento do Condomínio, instituiu um Centro Comercial, elaborou contratos-promessa, estabeleceu os ramos de actividade e redigiu um projecto de Regulamento Interno do Centro Comercial, cujo anexo apontava os ramos de actividade permitidos.
H) Promoveu a inauguração do Centro Comercial, em 19/10/1996.
I) A partir da inauguração do Centro, a gestão da Apelada pautou-se por um verdadeiro descalabro, facto que motivou a degradação do Centro, com muitas lojas vagas e outras a encerrar, a clientela quase desapareceu com grande desespero das Apelantes que acumulavam prejuízos.
J) As Apelantes assistem a uma concorrência desenfreada e desleal por parte de outros lojistas que passaram a vender refeições. A dependência bancária, o restaurante panorâmico e o centro de saúde não chegaram a abrir.
K) O pedido de indemnização pelos prejuízos sofridos pelas Apelantes, criteriosamente avaliado e provado, foi-lhe negado pela decisão recorrida.
L) A decisão recorrida violou lei substantiva, na circunstância, o artº 227º, nº 1º do Código Civil, considerando que a Apelada incorreu, perante as Apelantes, em responsabilidade pré-contratual.
M) Já que, nas negociações que levaram as Apelantes a celebrar o contrato-promessa, a Apelada ignorou ostensivamente os ditames da boa-fé, praticando um acto ilícito, negociando de forma desleal, desonesta e incorrecta, provocando, por via do seu comportamento, prejuízos muito elevados no património das Apelantes.
N) Por essa razão a Apelada deve indemnizar as Apelantes.
A Ré/Apelada contra-alegou, pugnando pela improcedência da Apelação das Autoras.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
O OBJECTO DO RECURSO
Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pelas Autoras ora Apelantes que o objecto da presente Apelação está circunscrito a uma única questão:
a) Se, perante a matéria factual dada como provada, quer documentalmente, quer na recolha da audição de testemunhas na audiência de julgamento - uma vez demonstrado que, nas negociações que culminaram com a celebração do contrato promessa de compra e venda, a Apelada garantiu às Apelantes, através de vendedor autorizado, que a actividade de “pronto a comer” a que a futura loja se destinava, não teria concorrência no Centro Comercial dos Moinhos, em Alfragide, tendo-lhes ainda sido garantida uma gestão eficiente das lojas, a diversificação dos ramos de actividade, a existência de uma dependência bancária, de um restaurante panorâmico e de um centro de saúde -, a Apelada incorreu, perante as Apelantes, em responsabilidade pré-contratual, nos termos do artº 227º, nº 1, do Código Civil, por isso que, depois de inaugurado o Centro, a gestão da Apelada motivou a degradação do Centro, com muitas lojas vagas e outras a encerrar, a dependência bancária, o restaurante panorâmico e o centro de saúde não chegaram a abrir, a clientela quase desapareceu, as Apelantes assistem a uma concorrência desenfreada e desleal por parte de outros lojistas (que passaram a vender refeições) e as Apelantes acumularam prejuízos.
MATÉRIA DE FACTO
Factos Considerados Provados na 1ª Instância:
Não tendo sido impugnada a decisão sobre matéria de facto, nem havendo fundamento para a alterar oficiosamente, consideram-se definitivamente assentes os seguintes factos (que a sentença recorrida elenca como provados):
1) Pretendendo a 1.ª e 2.ª AA. iniciar uma actividade de pronto a comer e recolhendo informações sobre a comercialização de lojas no centro comercial ainda em construção na Quinta Grande, foram informadas no escritório de vendas do empreendimento de que no mesmo iria funcionar uma dependência bancária, um centro de saúde e um restaurante panorâmico (quesito 1º).
2) Tratando-se de um Centro Comercial de grande prestígio e qualidade (quesito 2°).
3) No escritório de vendas do empreendimento existia uma pessoa que se prestava a fornecer as informações solicitadas (quesito 3º).
4) Foram as ora 1.ª e 2.ª AA., que pretendiam uma loja de pronto a comer, informadas que não haveria, para além obviamente do restaurante, mais lojas que servissem refeições (quesitos 4º, 14.° e 15.°).
5) As ora 1.ª e 2.ª AA. conversaram com a pessoa que se apresentou como vendedor autorizado da R. e decidiram que iriam comprar uma loja (quesito 5.°)
6) Foi celebrado entre a Ré e as Autoras “contrato de promessa compra e venda”, no qual expressamente exararam: “fica estabelecido que a loja objecto deste contrato promessa não poderá destinar-se aos ramos da ourivesaria, roupas infantis até 10 anos e roupa de senhora, sem prévia autorização escrita dos proprietários das lojas n.° 7, 14 e 4” (A).
7) As AA. colocaram à Ré a questão da exclusividade (quesito 7.°).
8) Tendo as 1.ª e 2.ª Autoras questionado o vendedor da Ré sobre se não poderia ser inserta no contrato uma cláusula com aquele conteúdo respondeu este que o contrato-promessa que lhes apresentava era igual para toda a gente e não iriam abrir qualquer excepção (quesito 8º).
9) No contrato referido consta ainda que “quaisquer alterações ao estabelecido no presente contrato, só serão válidas se constantes de documento escrito e assinado pelas partes” (cláusula décima quinta); “o segundo contraente, dá, desde já, o seu consentimento a que as fracções destinadas a comércio sejam utilizadas para quaisquer fins tidos por convenientes, desde que lícitos e legais e quando for o caso, devidamente licenciados pelas autoridades competentes” (16.ª cláusula) (U).
10) As 1.ª e 2ª Autoras entraram em posse da loja antes da realização da escritura pública da loja (B).
11) A 1.ª e 2.ª AA. entraram na posse da loja prometida comprar e começaram a prepará-la e arranjá-la para a sua abertura ao público (C).
12) Apesar de bastantes lojas ainda não terem comprador nem arrendatário, começou-se desde logo a programar a abertura do Centro Comercial com as lojas cuja venda já estava prometida e já estavam, portanto, na posse dos seus futuros proprietários (D).
13) Para além destas, havia ainda aquelas que a ora R. já arrendara e que, portanto, poderiam também abrir ao público (E).
14) Foi inicialmente programada a inauguração para o dia 5 de Outubro de 1996 (F).
15) Aquela data foi sucessivamente adiada e finalmente ficou fixado o dia 19 de Outubro de 1996, conforme aliás reunião realizada no dia 14 do mesmo mês da qual foi lavrada uma acta a que se deu o n.° 1 e que refere tratar-se de uma Assembleia-Geral Extraordinária, na qual o Senhor reuniu na qualidade de construtor do Centro Comercial” (G).
16) Foram abertas as lojas representativas de cerca de 30 por cento do total de estabelecimentos do Centro Comercial (H).
17) O centro de saúde ocuparia sozinho o 1.° andar (I).
18) Do projecto de regulamento interno do Centro Comercial dos Moinhos consta do art. 7.° com a epígrafe “limitações específicas”, alínea i) “comercializar na loja bens ou serviços que não se compreendem estritamente no ramo autorizado” (J).
19) Entretanto, por carta datada do dia 6 de Dezembro de 1996, foram as ora 1.ª e 2.ª AA. notificadas pela Ré de que se encontrava marcada a escritura de compra e venda de loja em causa para o dia 23 daquele mês de Dezembro (L).
20) Em resposta à carta as 1.ª e 2.ª AA. indicaram que seria a 4.ª A., entretanto constituída entre ambas, a adquirir (quesito 12º.).
21) Numa reunião da Assembleia-Geral de Condóminos foi pelas Autoras levantada a questão da necessidade de não haver concorrência entre as actividades principais dos lojistas (quesito 9°).
22) Uma vez que havia lojas que entretanto tinham começado a servir refeições, o representante da 1.ª e 2.ª AA. indagou do motivo de tal facto à Assembleia de condóminos (quesito 11°).
23) Os advogados das AA. endereçaram à Ré carta datada de 27 de Novembro de 1996 da qual consta “Com efeito, comunicou-me o Senhor Eng.° que estava estabelecido e acordado que a actividade de pronto a comer não seria levado a cabo em mais nenhuma loja do Centro Comercial, verificando-se, actualmente, que outra loja desenvolve tal actividade nada tendo essa empresa feito no sentido de evitar tal situação”(M).
24) A Ré enviou à mandatária das AA. carta datada de 16 de Dezembro de 1996, da qual corista que “Na verdade(...) esta sociedade, nunca, sob qualquer forma, se obrigou sequer se comprometeu relativamente a qualquer destino à loja em questão, com excepção do estipulado na cláusula décima-segunda do contrato promessa”. (N).
25) Foi celebrado um regulamento de condomínio do qual consta que se consideram condóminos as pessoas singulares ou colectivas que, em cada momento, forem proprietárias das fracções autónomas (...) os condóminos são proprietários exclusivos das fracções autónomas que lhes pertençam e comproprietários das partes comuns (artigo 5.°); são da exclusiva responsabilidade de cada condómino as despesas e encargos de conservação e fruição das partes comuns a cujo uso exclusivo tenha direito (artigo 8.°) e os condóminos são obrigados a utilizar as partes comuns estritamente de acordo com a finalidade a que se destinam, a fazê-lo de modo a evitar que sofram deterioração e danos que não correspondam a consequências naturais do seu uso normal, a contribuir, por todas as formas ao seu alcance, para a respectiva preservação e valorização (artigo 10.°) (O).
26) O regulamento do condomínio faz parte integrante da escritura pública de constituição de propriedade horizontal realizada em 31/07/96 (T).
27) Nenhuma dependência bancária ali abriu as suas portas (P).
28) O restaurante panorâmico nunca chegou a tornar-se realidade e o Centro de Saúde ainda hoje ali não funciona (Q).
29) A Ré mantém-se proprietária da maior parte das lojas (R).
30) Nessa qualidade não tem arrendado nem vendido lojas (S).
31) A Ré, aquando da compra do terreno onde edificou o Centro Comercial, obrigou-se a cumprir o disposto na cláusula quinta do respectivo alvará de loteamento do seguinte teor “5- Será igualmente cedido ao Município uma área construída de quinhentos metros a executar no lote dez, destinada a extensão do Centro de Saúde” e no dia 20 de Junho de 1997, declarou doar ao Município da Amadora a fracção destinada ao Centro de Saúde (V).
32) Em 1 de Outubro de 1997 a 4.ª A. acordou ceder a exploração a S, obrigando-se esta a pagar a quantia de 250.000$00 mensais (X).
33) A fracção “AQ” tem área de 14,70m2 correspondendo sensivelmente 3x4,9m (Z).
34) Num Centro Comercial todas as lojas beneficiam potencialmente da clientela que vai ao Centro Comercial (quesito 13.º).
35) Várias lojas passaram a servir refeições (quesito 17.°).
36) Muitas delas servem até o género de “petiscos” e refeições baratas (quesito 18.º).
37) O nível do Centro Comercial foi descendo e a clientela diminuindo (quesitos 20.° e 21°).
38) O valor de cada loja está mais abaixo cerca de 20% relativamente ao valor porque foram adquiridas (quesito 22.° e 26°).
39) Algumas lojas estão a fechar (quesito 23.°).
40) Todos os esforços que as 1.ª e 2.ª Autoras têm feito para ceder a exploração da loja têm sido infrutíferas, sendo certo que a única pessoa que aceitou aquela cessão apenas liquidou duas mensalidades (quesito 25°).
41) Não existe política definida de publicidade para o Centro Comercial (quesito 30.°).
42) Não existe qualquer controlo quanto à utilização dada a cada uma das lojas que o compõem (quesito 31.º).
43) Não existe na zona de Alfragide comércio tradicional, à excepção de alguns cafés (quesito 33°).
44) Na zona do centro comercial referido vivem cerca de 10 mil habitantes (quesito 34.°).
45) A 4.ª Autora facturava uma média de cerca de 24.954$00 por dia (quesitos 35.° e 36°).
Factos Considerados Não Provados na 1ª Instância.
Dentre os factos controvertidos incluídos na base instrutória, o tribunal a quo considerou não provados os seguintes:
a) Que a clausula referida na A) dos factos assentes criou na 1ª e 2ª AA. a confiança de que nos próximos contratos com outros adquirentes haveria uma cláusula semelhante em que o ramo por elas escolhido e a loja que estavam a prometer comprar iriam ser incluídos (Quesito 6º);
b) Que a lista de lojas com a indicação da respectiva actividade junta com a petição inicial e que consta de fls. 56 se destinava a ficar apensa à acta da Assembleia de 07/11/96, tendo sido entregue aos presentes juntamente com o projecto de regulamento junto como doc. n°4, a fls. 36 e seguintes (Quesito 10º);
c) Que muitas das lojas que passaram a servir refeições apelem a uma clientela que não tem poder de compra para as restantes lojas (Quesito 19º);
d) Que os preços de arrendamentos das lojas diminuíram (Quesito 24º);
e) Que as 1ª e 2ª Autoras estudaram e fizeram projectos para programar o projecto que constituiu a aquisição da loja dos autos (Quesito 27º);
f) Que a Ré havia garantido às Autoras uma gestão eficiente das lojas (Quesito 29°);
g) Que esta gestão e a diversificação de actividade das mesmas foi essencial para que as Autoras adquirissem a loja em apreço (Quesito 30º);
h) Que, de acordo com os estudos baseados nas informações e promessas da Ré, o negócio iria trazer às Autoras um lucro liquido de 600.000$00 por mês (Quesito 32º);
i) Que as vendas de todas as lojas do centro comercial a que os autos se reportam foram efectuadas com mediação imobiliária (Quesito 37º);
j) Que, porque o espaço da loja "AQ" n°10 era insuficiente para o seu exercício de actividade de comércio de comidas e bebidas passou a cessionária daquele espaço também a explorar, como complemento do mesmo, parte da sala de condomínio, onde colocou mesas para fornecimento de refeições e bebidas a clientes (Quesito 38º);
l) Que a Ré não procedeu à venda das lojas de que é proprietária por ainda não ter arranjado comprador para as mesmas (Quesito 39º);
m) Que, na comercialização de lojas em Centros Comerciais, a oferta é superior à procura (Quesito 40º);
n) Que, em Alfragide, o poder de compra tem vindo a diminuir (Quesito 41º).
O MÉRITO DA APELAÇÃO
Perante a matéria factual dada como provada, quer documentalmente, quer na recolha da audição de testemunhas na audiência de julgamento - uma vez demonstrado que, nas negociações que culminaram com a celebração do contrato promessa de compra e venda, a Apelada garantiu às Apelantes, através de vendedor autorizado, que a actividade de “pronto a comer” a que a futura loja se destinava, não teria concorrência no Centro Comercial, tendo-lhes ainda sido garantida uma gestão eficiente das lojas, a diversificação dos ramos de actividade, a existência de uma dependência bancária, de um restaurante panorâmico e de um centro de saúde -, a Apelada incorreu, perante as Apelantes, em responsabilidade pré-contratual, nos termos do artº 227º, nº 1, do Código Civil, por isso que, depois de inaugurado o Centro, a gestão da Apelada motivou a degradação do Centro, com muitas lojas vagas e outras a encerrar, a dependência bancária, o restaurante panorâmico e o centro de saúde não chegaram a abrir, a clientela quase desapareceu, as Apelantes assistem a uma concorrência desenfreada e desleal por parte de outros lojistas (que passaram a vender refeições) e as Apelantes acumularam prejuízos ?
A sentença ora recorrida julgou improcedente o pedido indemnizatório deduzido pelas Autoras/Apelantes contra a Ré/Apelada, com base no seguinte argumentário:
“Dispõe o artigo 227.°, n.° 1 do Código Civil que "quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".
Para que exista responsabilidade pré-contratual é necessário que exista a prática de um acto ilícito (que consiste em "negociar" de uma forma desleal, desonesta, incorrecta, violando os ditames da boa-fé), culposo e que por causa desse comportamento preliminar ao contrato ocorram danos na contraparte (nexo causal).
Como escreve GALVÃO TELLES no seu Direito das Obrigações, 7.a edição, página 72, nas fases preliminares, nas negociações, existe uma verdadeira obrigação de contratar bem.
Pretende-se assim tutelar a confiança daquele que acreditou numa determinada realidade contratual em virtude dos actos praticados pelo outro contraente e vê frustradas as suas expectativas, porque o contrato não é celebrado ou não é celebrado nos termos acordados.
É hoje pacífico na Jurisprudência e na Doutrina que a responsabilidade in contrahendo abrange as situações em que, não obstante o negócio celebrado ser válido e eficaz, surgem do processo formativo danos a indemnizar.
Ora, é nesta perspectiva que as AA. vêm intentar a presente acção.
As AA. não colocam em causa a validade, eficácia ou qualquer cumprimento defeituoso em relação ao contrato de compra e venda da "loja" que celebraram com a Ré. Não está em causa uma eventual responsabilidade contratual da Ré.
Alegam sim as AA. que a Ré, na fase de "negociações", agiu de má-fé, pois garantiu-lhes a não concorrência da sua actividade no Centro Comercial, uma gestão eficiente das lojas, diversificação de actividades, a existência de uma dependência bancária, de um restaurante panorâmico e de um Centro de Saúde, o que a asseguraria um Centro Comercial de nível e prestigio.
Ora, argumentam as AA. que esta informação inexacta foi essencial para a aquisição da loja de pronto a comer, o que lhes causou danos de diversa índole.
Assim, importa aferir se existiu responsabilidade pré-contratual na modalidade acima referida, ou seja, celebração de contratos válidos e eficazes, mas inexistência das condições asseguradas pela contraparte, que foram essenciais para a conclusão do mesmo.
Como escreve CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA em Contratos I, 3.a Edição, Almedina, página 193, reportando-se a esta situação de responsabilidade pré-contratual, os limites do dever pré-contratual de “informação tendem a coincidir com os fundamentos da anulabilidade” (por erro vicio da vontade ou dolo), ou seja, viola o dever de informação aquele que fornece informações inexactas, que foram essenciais para a celebração do contrato ou omite informações, que se tivessem na esfera de conhecimento da contraparte, este não teria celebrado o contrato ou pelo menos não o teria celebrado nos termos em que o fez.
Digamos então que a ilicitude desta modalidade de responsabilidade pré-contratual se pode analisar em dois níveis: omissão de informação ou informação inexacta e essencialidade dessa informação para a celebração do contrato.
Feitas estes considerandos, estamos em melhor posição para a correcta análise daquilo que nos cabe decidir. Vejamos:
Actuou a Ré ilicitamente, ou seja, violou o seu dever de boa fé pré-contratual, designadamente o dever de informação e esclarecimento? Tal actuação foi essencial para a compra da loja pelas AA.?
Sendo certo que o ónus da prova do comportamento ilícito da Ré cabe às AA. (ao abrigo do artigo 342.° do Código Civil), confrontemos, antes de mais, as informações que as AA. invocam como tendo sido essenciais à compra da loja e a prova feita nestes autos.
Assim,
No que toca à exclusividade podemos destrinçar dois momentos:
Num primeiro momento as AA. foram informadas pelo vendedor da Ré de que iriam ter a exclusividade do seu ramo, com a excepção do restaurante panorâmico que iria existir no Centro Comercial.
Mais tarde veio a constatar-se que abriram várias lojas explorando aquele ramo, em contradição com a informação prestada, o que revelaria uma actuação ilícita da Ré consistente no fornecimento de informações inexactas.
Sucede que, não era justificável que as AA. confiassem de que “iriam” usufruir da exclusividade, uma vez que, aquando da celebração do contrato promessa depararam-se com duas cláusúlas referidas nos artigos 6.° e 9.° dos factos provados que, qualquer declaratário e diligente normal, colocado na sua posição, compreenderia como não atributivas de qualquer exclusividade (artigo 236.° do Código Civil).
Aliás, as AA. também deverão ter interpretado do mesmo modo, já que indagaram (novamente) a Ré da questão da exclusividade, tendo-lhe sido dito pelo vendedor da Ré que não alteravam o contrato promessa, mantendo-se aquele tal como estava, ou seja, dissipando dúvidas que houvessem e não garantindo qualquer tipo de exclusividade.
Assim sendo, não eram legítimas as expectativas das AA. de virem a explorar a sua loja em regime de exclusividade e portanto nenhuma responsabilidade pode ser assacada à Ré no que tange a esta informação.
Do mesmo modo, e com a mesma linha de argumentação, através da leitura daquelas cláusulas qualquer comprador diligente e razoável se aperceberia que não estava assegurada a diversificação de serviços.
Também não lograram as AA. provar que alguma vez a Ré tenha garantido uma gestão eficiente do Centro e que essa informação foi essencial para a celebração da compra da loja.
Aliás, convém esclarecer de que entre AA. e Ré não existe qualquer "contrato de instalação de lojistas em Centros Comercias" ou outro similar.
Ou seja, nunca a Ré acordou com as AA. que seria o promotor do Centro Comercial, mediante o qual se obrigaria a ceder a loja e a prestar um conjunto de serviços que atraíssem clientela, em troca de uma prestação periódica do lojista.
O que existiu foi uma simples venda de uma fracção às AA. pela Ré, sociedade construtora do prédio onde ficou instalado o Centro Comercial.
A Ré foi a construtora do prédio onde se instalou a loja das AA., e é ela própria proprietária de diversas lojas.
Assim, a Ré é um condómino como são as AA., estando ambas obrigadas a zelar pelas partes comuns, inexistindo qualquer obrigação da Ré em gerir o Centro (tarefa que nos termos gerais caberá ao Administrador do Condomínio) ou em velar pela sua promoção (que só existiria, repita-se, se existisse um contrato neste sentido, designadamente aquele contrato acima referido que é celebrado em inúmeros Centros neste País).
Pelo exposto, uma vez que estamos na presença de uma compra e venda, bem se compreende que não se tivesse provado a obrigação de uma gestão eficiente por parte da Ré, inexistindo informação pré-contratual ilícita também no que toca a este ponto.
Por último, informou ainda a Ré as AA. que iria abrir um restaurante panorâmico, uma banco e um Centro de Saúde, o que não veio a suceder.
No que se refere ao Centro de Saúde não pode ser assacada culpa à Ré pela sua não abertura.
Na verdade, não lhe era exigível que no momento em que deu essa informação soubesse, ou que deveria saber, que era incorrecta, uma vez que aquando da compra do terreno onde edificou o "Centro Comercial" comprometeu-se a doar uma fracção ao Município da Amadora para abrir o Centro de Saúde, o que veio a fazer. E portanto a informação que deu estava assente em dados objectivos. O facto do Município não ter aberto até ao momento o referido Centro não é responsabilidade da Ré.
Já no que se refere ao restaurante panorâmico e ao banco, está provado que a realidade actual não se coaduna com aquela que a Ré inculcou nas AA..
No entanto, não se provou que a Ré tivesse utilizado tal informação para convencer as AA. a contratar.
Como já referimos supra, esta informação inexacta só geraria responsabilidade pré-contratual, se tivesse sido essencial para a compra das lojas pelos AA.
Ora, não se provou que as AA. adquiriram a loja, porque confiavam que aqueles serviços iriam ali abrir. Não se provou que a existência do banco ou do restaurante panorâmico fosse essencial para a aquisição da loja.
Mesmo que assim não fosse, não se provaram danos invocados pelas AA., designadamente não se provou que as 1.a e 2as Autoras estudaram e fizeram projectos para programar o projecto que constituiu a aquisição da loja dos autos, não se provou que de acordo com os estudos baseados nas informações e promessas da Ré o negócio iria trazer-lhes um lucro líquido de 600.000$00 por mês, não se provou que de inicio a 4.a A.. facturava uma média de cerca 60/70 contos por dia , chegando a facturar 100.000$00 por dia e antes de prometer ceder a sua exploração, esta estava a facturar l5/17 contos por dia.
Aliás, não se provou sequer que a inexistência do restaurante panorâmico e do banco fosse a causa da diminuição da quantidade e qualidade da clientela do Centro e da desvalorização da loja.”
Sustentam, porém, ex adverso, as ora Apelantes que a Apelada violou o dever de informação pois, nas negociações encetadas para a assinatura do contrato-promessa, forneceu informações inexactas que foram essenciais para a celebração do contrato e omitiu outras que se estivessem na esfera do conhecimento das Apelantes estas não o teriam celebrado ou, pelo menos, não o teriam celebrado nos termos em que o fizeram.
Isto porque, se não tivesse sido garantida - como foi - a exclusividade do ramo de “pronto a comer” que as Apelantes iriam prosseguir na loja prometida comprar, estas não teriam firmado o contrato promessa.
Quid juris ?
Provou-se – é certo – que, num primeiro momento, uma pessoa que se apresentou como vendedor autorizado da R. informou as ora 1.ª e 2.ª AA. que não haveria, para além obviamente do restaurante panorâmico, mais lojas que servissem refeições (quesitos 4º, 14.° e 15.°).
Simplesmente, numa fase posterior, aquando da assinatura do documento particular no qual ficou reduzido a escrito o contrato promessa de compra e venda, as Autoras viram-se confrontadas com o teor das cláusulas 12ª e 16ª, nos termos das quais, respectivamente:
“fica estabelecido que a loja objecto deste contrato promessa não poderá destinar-se aos ramos da ourivesaria, roupas infantis até 10 anos e roupa de senhora, sem prévia autorização escrita dos proprietários das lojas n.° 7, 14 e 4”; e
“o segundo contraente, dá, desde já, o seu consentimento a que as fracções destinadas a comércio sejam utilizadas para quaisquer fins tidos por convenientes, desde que lícitos e legais e quando for o caso, devidamente licenciados pelas autoridades competentes”.
Ora, qualquer declaratário normal e diligente, colocado na sua posição, entenderia estas duas cláusulas como não atributivas de qualquer exclusividade (artigo 236.° do Código Civil).
De resto, tendo as 1.ª e 2.ª Autoras questionado o vendedor da Ré sobre se não poderia ser inserta no contrato uma cláusula atribuindo-lhes expressamente a exclusividade da venda de refeições prontas, o mesmo respondeu-lhes que o contrato-promessa que lhes apresentava era igual para toda a gente e não iriam abrir qualquer excepção (quesito 8º).
Consequentemente, não pode senão subscrever-se a conclusão tirada pela sentença recorrida, segundo a qual não eram legítimas as expectativas das AA. de virem a explorar a sua loja em regime de exclusividade e, portanto, nenhuma responsabilidade pode ser assacada à Ré no que tange a esta informação.
Do mesmo modo, e por identidade de raciocínio, através da leitura daquelas cláusulas contratuais, qualquer comprador diligente e razoável se aperceberia que não estava assegurada a diversificação de serviços.
De resto – e como bem adverte a sentença ora sob censura – o contrato finalmente celebrado entre as partes (rectius, entre a Ré e a sociedade comercial constituída entre as 1ª, 2ª e 3ª Autoras) não foi senão um mero contrato de compra e venda, e não um daqueles contratos atípicos de instalação de lojista em Centro Comercial, pelo qual o promotor do Centro Comercial se obriga perante o lojista a ceder-lhe uma loja e a prestar-lhe um conjunto de serviços que atraiam clientela, em troca de uma prestação periódica do lojista.
In casu, o que teve lugar foi uma simples venda de uma fracção autónoma efectuada às AA. (rectius, à sociedade 4ª Autora, constituída entre as 1ª, 2ª e 3ª Autoras) pela Ré, sociedade construtora do prédio onde ficou instalado o Centro Comercial dos Moinhos.
A Ré foi a construtora do prédio onde se instalou a loja das AA., e é ela própria proprietária de diversas lojas.
Assim, inexiste qualquer obrigação da Ré em gerir o Centro Comercial (tarefa que, nos termos gerais, caberá ao Administrador do Condomínio) ou em velar pela sua promoção (que só existiria se tivesse sido celebrado entre as partes um dos tais contratos atípicos de instalação de lojista em Centro Comercial).
Consequentemente, não pode ser-lhe assacada qualquer responsabilidade pela má ou boa gestão das lojas, individualmente ou no seu todo.
De resto, as AA. não lograram sequer provar nenhum dos prejuízos cujo ressarcimento vieram peticionar: designadamente, não se provou que as 1.ª e 2ª Autoras estudaram e fizeram projectos para programar o projecto que constituiu a aquisição da loja dos autos; não se provou que, de acordo com os estudos e baseados nas informações e promessas da Ré, o negócio iria trazer-lhes um lucro líquido de 600.000$00 por mês; não se provou que, de início, a 4.ª A. facturava uma média de cerca 60/70 contos por dia, chegando a facturar 100.000$00 por dia e, antes de prometer ceder a sua exploração, esta estava a facturar 15/17 contos por dia.
Eis por que a apelação das AA. improcede, in totum, nenhuma censura merecendo a sentença recorrida.
DECISÃO
Acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas da Apelação a cargo das Autoras/Apelantes, em partes iguais (art. 446º, nºs 1, 2 e 3, 1ª parte, do C.P.C.).
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299). |
