| Decisão Texto Integral: | Os autores, «Imobiliária», Lda., «A», «B», «C», “D», “E» e «F», intentaram acção declarativa, na forma ordinária, contra os réus, «Fundo de Investimentos Imobiliários», SA., «Companhia de Investimentos Imobiliários Comerciais», S. A, «G» e marido «H», «Sociedade de Promoção e Gestão Imobiliária», Lda., «I» e mulher «J», «L» e mulher «M», «N» e mulher «O», «P» e marido «Q», «R» e mulher «S», «T» e mulher «U», «V», «X» e marido «Z», «K», «W» e marido «Y», pedindo que seja considerada anulada a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos do Edifício ---, sito na Av. Eng.° --- n° ...,...-A e ...-B em Lisboa, de 16 de Outubro de 2008, no tocante a manter fechado provisoriamente o sistema de aquecimento central, ordenando definitivamente a sua reabertura.
Devidamente citados os réus contestaram os mesmos, pugnando pela improcedência da acção.
Prosseguiram os autos a sua normal tramitação tendo vindo a ser proferida decisão a julgar improcedente a acção, absolvendo os réus dos pedidos.
Inconformados recorreram os autores, concluindo nas suas alegações, em síntese:
1. Vem o presente recurso interposto da decisão proferida nos presentes autos que decidiu a presente acção integralmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolveu os requeridos dos pedidos contra si deduzidos, quer quanto à suspensão das deliberações, quer quanto ao demais peticionado, por entender que " a deliberação da assembleia de condóminos que determine as condições de funcionamento de tal sistema em consequência da gestão de recursos (in)disponíveis no condomínio (dada a falta de combustível), sem bulir com o aspecto estrutural do dito sistema ( não está em causa a supressão ou alteração da própria estrutura do sistema de aquecimento central), não consubstancia qualquer alteração ao regulamento do condomínio ou desrespeito pelo regime por este documento instituído, nem traduz a prática de actos que tenham sido proibidos pelo titulo constitutivo ou deliberação de assembleia aprovada sem oposição".
2. A deliberação de mandar fechar o aquecimento central do edifício não respeita simplesmente a prestação de serviços comuns, respeita à fruição das partes comuns do edifício. Não é confundível a fruição com a prestação de serviços.
3. O direito de fruição é a faculdade que tem o proprietário ou comproprietário de uma coisa de retirar dela, em seu proveito, todas as suas utilidades e, designadamente, de receber os seus frutos e rendimentos. O contrato de prestação de serviços é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar a outra certo resultado.
4. Determinar as condições de funcionamento consubstancia uma alteração ao regulamento.
5. Determinar é decidir, é estabelecer ou fixar, marcar, assentar, apurar com rigor. Logo é alterar o que está instituído, o que está regulado.
6. Afirmar-se que "determinar as condições de funcionamento sem bulir com o aspecto estrutural do dito sistema, não consubstancia qualquer alteração ao regulamento ou ao titulo constitutivo" é falacioso.
7. Qualquer sistema tem por escopo "funcionar". A estrutura de um sistema está arquitectada para funcionar. Decidir que ele não funcione é alterar o estatuído.
8. Não se questiona a natureza de coisa comum que se atribui ao aquecimento central, de que o edifício está equipado, desde a sua construção.
9. Com o recurso intensivo a outros meios tecnológicos alternativos, como o aquecimento eléctrico ou por energia solar, aquele tipo de equipamento tornou-se de algum modo menos atractivo e, até, dispensável. No entanto, continuando o equipamento a integrar o edifício e a oferecer, objectivamente, a sua utilidade a cada um dos condóminos, não podem estes, sem a alteração válida do título constitutivo do regime da propriedade horizontal, desobrigar-se dos respectivos encargos.
10. É evidente que poderá haver duplicação de equipamentos, para o mesmo fim, - e, com isso, assistir-se a um acréscimo de despesas. Mas isso, terá que ser ponderado por cada condómino, nomeadamente não sendo lograda a alteração do título constitutivo do regime da propriedade horizontal, por forma a adaptá-lo melhor à situação, entretanto, criada. Não se procedendo validamente àquela alteração, continua a manter-se o estatuto jurídico da propriedade horizontal do prédio, subsistindo a responsabilidade dos condóminos, tal como antes estava definida.
11.A deliberação da assembleia geral de mandar fechar uma parte comum do prédio – sistema de aquecimento central - é ilegal por infringir a disposição legal que estatui que o regulamento só pode ser alterado por maioria sem oposição ( art.1424.° n° 2 do CC), bem como a norma que dispõe que é vedado aos condóminos praticar actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (art.1422. n° 2 al. d) do CC).
12.No âmbito do regime da propriedade horizontal, se um edifício comporte, na sua estrutura ( e, portanto constituindo parte comum), um sistema de aquecimento central, ao qual é feita alusão quer no título constitutivo da propriedade horizontal quer no regulamento de condomínio, as deliberações das assembleias que determinem as condições de funcionamento, têm que seguir o regime do art. 1424º do Código Civil.
13. O art. 1424 n° 2 do Código Civil, porque imperativo, não pode ser afastado nem por decisão, nem pelas partes, por maioria simples.
14.A decisão em causa violou o art. 1424° do Código Civil e o nº2 alinea d) do art 1422° do mesmo diploma.
15.A deliberação majoritária dos condóminos, sendo contrária à lei, apresenta-se como ilícita e, como tal, é anulável, nos termos do n° 1 do art. 1433.° do CC.
Por seu turno, contra-alegaram os réus, em síntese:
1- Não foi deliberado qualquer alteração ao regulamento do condomínio.
2- Não está em causa a repartição de encargos de conservação e fruição.
3- Muito menos qualquer alteração estrutural ao referido sistema de aquecimento central e de águas sanitárias.
4- A deliberação não visou a alteração do funcionamento do aquecimento central e águas sanitárias, mas sim decidir sobre a aquisição de um bem com base nos recursos existentes.
5- O administrador tem capacidade para regular o uso das coisas comuns e prestação de serviços — artigo 1436° al. g) Código Civil.
6- As decisões do administrador são recorríveis para a assembleia de condóminos, nos termos do artigo 1438° Código Civil.
7- No caso em apreço, o administrador preferiu levar o assunto á ordem de trabalhos da assembleia de condóminos.
8- A assembleia de condóminos deliberou validamente sobre a gestão de recursos para a aquisição de um bem - gasóleo.
9- A deliberação sobre o uso e gozo das coisas comuns assim como os serviços de interesse comum estão sujeitos à regra da maioria simples.
Foram colhidos os vistos.
2- Cumpre apreciar e decidir:
As alegações de recurso delimitam o seu objecto conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º, nº2, 664º, 684º e 685º-A, todos do CPC.
A questão a dirimir consiste em aquilatar sobre a anulabilidade ou não da deliberação aprovada em assembleia de condóminos, de manter fechado provisoriamente o sistema de aquecimento central.
A matéria de facto delineada na 1ª.instância foi a seguinte:
1 - Os AA são proprietários respectivamente das fracções autónomas designadas pelas letras "V", correspondente ao 11° andar Esq., "U" correspondente a 10º andar direito, "T" correspondente ao 10° andar esquerdo, "R" correspondente ao 9° andar esquerdo, "Q" correspondente ao 8° andar direito, "P correspondente ao 8° andar esquerdo, "J" correspondente ao 5° andar direito, respectivamente, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Eng. --- n°... a ...-B em Lisboa, freguesia de , concelho de Lisboa, registado e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob a ficha ..., inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia ( Cfr. doc n° 1).
2 - O prédio em questão é constituído por 22 fracções autónomas, designadas pelas letras "A" a "X", distribuidas por onze pisos. (Cfr. idem doc n° 1).
3 - No dia 16 de Outubro de 2008 realizou-se uma sessão extraordinária da Assembleia Geral de cuja ordem de trabalhos constava, entre outros pontos, a deliberação sobre as comparticipações dos Condóminos nos consumíveis dos sistemas de aquecimento e águas sanitárias -" - ponto 2 da ordem de trabalhos - (Cfr. Cópia do rascunho enviado em 22 de Outubro de 2008 pela administração aos condóminos da futura Acta da Assembleia Geral n° 78, que mereceu reparos de diversos condóminos, doc. n° 3.
4 - Na referida Assembleia de Condóminos estiveram presentes condóminos dos 1°B, 3°A, 3.° B, 4° B, 6° B, 7° B e 11°-B andares, e representados os condóminos dos 1°A, 2°, 4° A, 5° A, 5° B, 6°A, 7°A, 7°B, 8° B, 9°A, 10°A, 10° B e 11°A andares (idem Cfr. doc. n° 3).
5 - Entrando nesse ponto da ordem de trabalhos a assembleia discutiu e foi posta à votação a seguinte proposta:"Dada a gravidade do problema de falta de combustível para o aquecimento das águas sanitárias, a título excepcional, para obviar o agravamento da situação e sem prejuízo das posições que as partes defendem na acção em curso, propõe:
a) Manter fechado provisoriamente o sistema de aquecimento central;
b) Adquirir urgentemente o gasóleo para o aquecimento das águas sanitárias;
c) Para adquirir o gasóleo, efectuar uma quotização extraordinária, no valor de 5.000,00 Euros, a debitar aos condóminos de acordo com as permilagens das respectivas fracções, devendo o seu pagamento ser reclamado pela administração, no prazo de 5 dias úteis.
d) Todos os condóminos acordam em efectuar o pagamento integral do gasóleo, a partir desta data, em virtude do mesmo ser apenas utilizado para funcionamento das caldeiras de aquecimento de águas sanitárias.
e) Esta proposta será válida até à próxima assembleia-geral.
6- Posta à votação a proposta foi aprovada por maioria, com a seguinte votação:
A Favor as fracções: B,C,D,E,F,G,H, I,J,L,M,N,O,R = Total 611.40%0;
Abstenção da fracção: X = 40,76%0;
Contra as Fracções: Q, T, U e V = Total 163,04%0.7 - Não estava presente num total de permilagem de 103,28 por mil num total de permilagem de 81,52 por mil a fracção "A" correspondente à Loja (idem Cfr. doc. n° 3).
8 - A fracção "P" 8° andar A, com uma permilagem de 40,76 por mil, e a "S" com uma permilagem de 40,76 por mil também não estavam presentes ( idem Cfr. doc. n° 3).
9 - A fracção X– 11° andar B com uma permilagem de 40,76 por mil absteve-se. (Cfr. doc. n° 3).
10 – O edifício, desde a sua construção, está equipado com um sistema de aquecimento central com piso radiante e aquecimento de águas sanitárias.
11 – A proposta versada no ponto 5 foi apresentada e votada com fundamento na falta de dinheiro para acorrer às despesas.
12 – Não existe dinheiro em caixa nem no fundo de reserva.
13 – Existem condóminos que não pagam as suas contribuições.
13 –A administração fechou o sistema de aquecimento central do condomínio no final do dia 24.11.2008.
14 – Consta da escritura de constituição da propriedade horizontal que no prédio urbano supra identificado existe cave central de aquecimento.15 – O regulamento do condomínio do edifício --- estatui que são elementos exclusivamente comuns às 21 fracções da zona II, para além do mais, as instalações gerais de água fria, água quente, aquecimento (...) – art.° 3.° n.° 2 al. c).
Vejamos:
Insurgem-se os recorrentes relativamente à decisão proferida, dado a mesma ter entendido que a deliberação da assembleia de condóminos que determinou as condições de funcionamento do sistema de aquecimento central, sem bulir com o aspecto estrutural do mesmo, não consubstancia qualquer alteração ao regulamento do condomínio, nem a prática de actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou deliberação de assembleia aprovada sem oposição.
Ora, dispõe o Regulamento do Condomínio do prédio dos autos, no seu art. 3º, nº2 alínea c), que são elementos exclusivamente comuns às 21 fracções da Zona II, os seguintes: As instalações gerais de água fria, água quente, aquecimento, esgotos, electricidade, telefones internos e antenas colectivas até aos ramais das habitações.
Nos termos do mesmo Regulamento é estipulado no seu art. 5º, a distribuição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como das correspondentes aos serviços de interesse comum, sendo suportadaos por todos os proprietários, na proporção dos valores das respectivas fracções autónomas.
Para pagamento parcial ou total das despesas referentes ao aquecimento de água, dispõe a alínea c) deste artigo que, a Administração cobrará de cada condónimo da referida zona II uma taxa fixa mensal, além de uma importância por metro cúbico de água fornecida, uma e outra a fixar pela Assembleia dos Condóminos.
As votações da Assembleia, nos termos do art. 18º do Regulamento, salvo disposição especial, serão por maioria de votos representativos do capital investido no edifício.
De igual modo, o título constitutivo da propriedade horizontal considerou como partes comuns, entre outras, as entradas gerais de água, electricidade e semelhantes.
Atento o estipulado quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer no Regulamento do condomínio, dúvidas não existem de que o sistema de aquecimento em apreço nos autos, se trata efectivamente de uma parte comum do prédio, a qual também assim é reconhecida pela alínea d) do nº1 do art. 1421º do C. Civil.
Por seu turno, a deliberação tomada na Assembleia é do seguinte teor:
Dada a gravidade do problema de falta de combustível para o aquecimento das águas sanitárias, a título excepcional, para obviar o agravamento da situação e sem prejuízo das posições que as partes defendem na acção em curso, propõe:
a) Manter fechado provisoriamente o sistema de aquecimento central;
b) Adquirir urgentemente o gasóleo para o aquecimento das águas sanitárias;
c) Para adquirir o gasóleo, efectuar uma quotização extraordinária, no valor de 5.000,00 Euros, a debitar aos condóminos de acordo com as permilagens das respectivas fracções, devendo o seu pagamento ser reclamado pela administração, no prazo de 5 dias úteis.
d) Todos os condóminos acordam em efectuar o pagamento integral do gasóleo, a partir desta data, em virtude do mesmo ser apenas utilizado para funcionamento das caldeiras de aquecimento de águas sanitárias.
e) Esta proposta será válida até à próxima assembleia-geral.
Face a uma tal deliberação, entendem os recorrentes que a mesma consubstancia uma alteração ao Regulamento ou ao título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez que, está a ser posto em causa o funcionamento do sistema, implicando uma alteração ao que está instituído.
Ora, a deliberação em apreço, não eliminou a qualidade de coisa comum do sistema de aquecimento central, não o sustituíu por qualquer outro equipamento, não o considerou inadequado para as funções que executa, não lhe atribuíu um uso diverso, nem determinou o seu encerramento definitivo, mas tão só, o fechou provisoriamente por falta de gasóleo, visando aquela deliberação a necessidade de ser efectuada uma quotização extraordinária para efeito de aquecimento das águas sanitárias, ou seja, privilegiando uma das suas funcionalidades, perante a escassez de recursos financeiros.
As instalações de aquecimento central são elementos funcionais aptos para servir todos os condóminos, ou seja, prestar-lhes um serviço comum.
A deliberação em apreço, não versou sobre qualquer alteração ou transformação do sistema de aquecimento central, mas apenas pretendeu criar as condições para que uma parte do mesmo mantenha os fins a que se destina, o que passa pela aquisição do combustível que alimenta e acciona o seu mecanismo.
Contrariamente ao invocado pelos recorrentes, a fruição não está a ser posta em causa, mas ao invés, apenas a angariação dos meios necessários precisamente para a manutenção do que poderia causar maiores transtornos, implicando que sejam criados os fundos necessários para funcionar, pois, não existe dinheiro em caixa nem no fundo de reserva, havendo condóminos que não pagam as suas contribuições.
Houve uma ponderação de interesses perante uma fixação de prioridades.
Ora, nos termos constantes no nº1 do art. 1420º do C. Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, implicando esta ligação incindível que nenhum deles possa renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição, conforme nº. 2 do mesmo preceito.
A deliberação aprovada não teve a ver com qualquer aspecto relacionado com a estrutura do sistema de aquecimento central, mas tão só, encontrar uma forma célere e expedita de gerir os recursos financeiros, para acorrer às despesas mais prementes.
Com efeito, o que impede o funcionamento do sistema é a falta de combustível e a falta deste prende-se com a dificuldade de liquidez para o adquirir.
Ora, o funcionamento do sistema de aquecimento central não foi afastado pela deliberação, bem pelo contrário, foi encontrada a solução de o manter em actividade o concernente às águas sanitárias, mas perante a criação das condições para o efeito, o que passou pela aprovação da quotização extraordinária, no valor de € 5.000,00.
Assim, não existe qualquer violação do Estatuto ou do título constitutivo da propriedade horizontal, não tendo aqui aplicação o disposto na al. d) do nº.2 do art. 1424º do C. Civil, ou seja, a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
O que está em causa na situação em apreço, realça-se, é uma questão de recursos financeiros, com vista precisamente a manter a prestação de um serviço de interesse comum plasmado no respectivo Estatuto.
Uma das obrigações que decorre do estatuto da propriedade horizontal é nos termos do nº.1 do art. 1424º do C. Civil, a contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
A lei não coloca limites de natureza imperativa à repartição das despesas, sendo legítima a fixação de critérios, como efectivamente sucedeu no Regulamento do condomínio no prédio dos autos.
A assembleia de condóminos e o administrador são os órgãos administrativos das partes comuns (cfr. art. 1430º do C. Civil), em cuja competência se insere a disciplina do uso, fruição e conservação das coisas comuns.
Ora, entre as funções do administrador compete além de convocar a assembleia dos condóminos, regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum, como se estipula nas alíneas a) e g) do art. 1436º do C. Civil.
Assim, quer em termos legais quer em termos de funcionamento do Estatuto do condomínio, bem andou a administração quando convocou a respectiva assembleia e submeteu à votação a deliberação em causa.
Como alude, Sandra Passinhas, in, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 324 e 325, «A disciplina do uso das coisas comuns e a prestação dos serviços comuns é o campo de realização por excelência, dos poderes administrativos autónomos do administrador. Se se dá conflito entre um condómino e o administrador no uso das coisas comuns ou na prestação de serviços comuns, a via de resolução será provocar uma tomada de posição pela assembleia. No caso de algum condómino se mostrar resistente a cumprir as determinações do administrador, este pode recorrer à assembleia e provocar uma deliberação que confirme a disciplina por ele adoptada para o uso das coisas comuns».
No caso em apreço, a deliberação após ter sido submetida a votação foi aprovada por maioria.
Ora, nos termos do nº3 do art. 1432º do C. Civil, as deliberações são tomadas, salvo disposição em especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
Não versando aqui sobre qualquer situação especial, mas de um serviço de interesse comum, basta a maioria, como se verificou.
Assim sendo, não se estando na presença de uma deliberação contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, nos termos constantes do nº.1 do art. 1433º do C. Civil, não será aquela anulável.
Destarte, não se mostra violado qualquer normativo legal, decaindo na totalidade as conclusões do recurso apresentado.
Em síntese:
- A deliberação em apreço, não eliminou a qualidade de coisa comum do sistema de aquecimento central, não o sustituíu por qualquer outro equipamento, não o considerou inadequado para as funções que executa, não lhe atribuíu um uso diverso, nem determinou o seu encerramento definitivo, mas tão só, o fechou provisoriamente por falta de gasóleo, necessitando de ser efectuada uma quotização extraordinária para funcionar a parte de aquecimento das águas sanitárias.
- As instalações de aquecimento central são elementos funcionais aptos para servir todos os condóminos, ou seja, prestar-lhes um serviço comum.
- Uma das obrigações que decorre do estatuto da propriedade horizontal é nos termos do nº.1 do art. 1424º do C. Civil, a contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
3- Decisão:
Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença proferida.
Custas a cargo dos apelantes.
Lisboa, 24 de Novembro de 2009
Rosário Gonçalves
Maria José Simões
Graça Araújo
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