Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
2043/2005-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
PARTE COMUM
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/14/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Sumário: 1 - Na atenção do disposto no artº 1418º, nº 1, colhe-se que as partes comuns não têm que ser especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal, sendo delimitadas por exclusão de partes;
2 - A regra é a de que tudo que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos;
3 - Por via disso, é de entender que se quis atribuir natureza privativa à parte que a lei presume como comum (artº 1421º, nº 2), se vier a ser especificada entre as fracções autónomas e lhe for atribuído um valor relativo, tendo-se como afastada, desde logo e por aí, a presunção legal.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

O condomínio do prédio sito na Rua ..., em Lisboa, intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Boomerang – Importação e Exportação e Comércio de Produtos Alimentares, Ldª, com sede em Lisboa, pedindo que a Ré seja condenada a reconhecer aos restantes condóminos o direito de acesso ao pequeno terraço localizado a tardoz do 1º andar onde sai a escada de emergência que serve as três caves daquele prédio, por se tratar duma parte comum, e ainda a demolir a obra que impede o acesso dos condóminos ao mencionado terraço e a pagar a quantia que se liquidar em execução de sentença relativa aos danos decorrentes da ocupação.

Contestou a Ré, dizendo que quando adquiriu a sua fracção lhe foi garantido pelo vendedor que o referido terraço era para seu uso exclusivo; que a varanda em causa está de facto adstrita à sua fracção, através da qual é feito o acesso normal, e que a utilizou em exclusivo, de forma pacífica e de boa fé, por mais de dez anos.

O Sr. juíz, decidindo de meritis, findos os articulados, julgou a acção procedente e, em consequência, declarou que o terraço localizado a tardoz do 1º andar, onde sai a escada de emergência do edifício, é parte comum deste, reconheceu a todos os condóminos o direito de acesso a esse espaço e condenou a Ré a demolir a obra que os impede de a ele aceder, bem como a pagar a indemnização que se vier a liquidar.

Inconformada com esta decisão, dela apelou a Ré, encerrando as suas alegações com o seguinte quadro conclusivo:

1ª - A ora apelante adquiriu há mais de 10 anos a fracção "B" e, quando adquiriu a referida fracção, foi-lhe dito e "garantido" pela entidade vendedora de que a varanda, ou "o pequeno terraço", era para seu uso exclusivo;

2ª - Esta varanda está, de facto, adstrita à fracção "B";

3ª - Durante os mais de dez anos, a Ré, ora aopelante, utilizou em exclusivo a varanda e manteve uma posse pacífica e de boa fé;
4ª - Não faz sentido que funcione como saída da escada de emerg~encia das três caves, dado que esta varanda está a uma altura de quatro metros do solo;

5ª - A caixilharia de alumínio foi colocada para proteger a fracção "B", quer por motivos de higiene, quer por motivos de segurança;

6ª - Independentemente da utilização que "o pequeno terraço" tenha, tornar-se-á sempre conveniente a existência da caixilharia de alumínio;

7ª - Como se referiu, não faz sentido a saída de emergência ir desembocar numa varanda que dista do solo cerca de 4 metros;

8ª - Impõe-se é estudar outras soluções viáveis como saída de emergência.



O apelado contra-alegou, pugnando pela manutenção do julgado.

Cumpre decidir, tendo em atenção que são os seguintes os factos provados:

1 - O prédio sito no nº 8 A da R. Leopoldo de Almeida, em Lisboa, foi constituído em regime de propriedade horizontal por escritura pública de 21 de Outubro de 1987, outorgada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, e encontra-se descrito sob o nº 8565, a fls. 35 do livro B 36 da 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa;

2 - O prédio em causa é constituído pelas fracções autónomas «A» a «AC»;

3 - A propriedade da fracção «B» do referido prédio encontra-se registada a favor da Ré na Conservatória do Registo Predial de Lisboa;

4 - A sua descrição no título constitutivo de propriedade horizontal é a seguinte: «Primeiro andar, destinado a escritório composto de uma ampla divisão e duas casas de banho»;

5 - Na cláusula 9ª da escritura de constituição da propriedade horizontal foi consignado o seguinte: «existe ainda uma escada de emergência que serve as três caves e cuja saída é feita no primeiro andar num pequeno terraço localizado a tardoz»;

6 - A Ré anexou o terraço referido no número anterior, nele construindo uma marquise em caixilharia de alumínio que é encerrada por uma porta, sem autorização dos demais condóminos;

7 - A Ré faz uso exclusivo de tal espaço, impedindo os demais condóminos de ter acesso ao mesmo.


Como é sabido, o âmbito do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente - arts. 684º, 3 e 690º, 1 do C.P.C. -, só abrangendo as questões que nelas se contêm, ainda que outras tenham sido afloradas nas alegações propriamente ditas ( cfr. Acs. do S.T.J. de 21-10-93 e de 12-1-95, in Col. Jur., Acs. do S.T.J., respectivamente, Ano I, Tomo 3º, pág. 84 e Ano III, Tomo 1º, pág. 19).
Assim, a questão decidenda é ainda e sempre a definição da natureza (comum ou individual) do terraço ajuizado, já que, nada de novo acrescentando ao que já adiantara na contestação, a recorrente insiste pela afectação ao seu uso exclusivo desse espaço, a que, no sentido de fazer vincar a sua tese, chama varanda, o que, diga-se, é irrelevante, pois o que importa não é a terminologia utilizada, mas antes a natureza, a aptidão ou a finalidade do próprio local.
No título constitutivo da propriedade horizontal referencia-se a parte do respectivo edifício que se questiona como um pequeno terraço no 1º andar, local de saída de uma escada de emergência que serve as três caves do mesmo edifício.
Não se estando perante terraço que sirva - tal como o telhado - de cobertura ou protecção ao imóvel visto na sua globalidade e, logo, parte imperativamente comum (al. b), do nº 1 do artº 1421º do CC, como todos os demais que vierem a ser indicados sem qualquer outra referência), ainda que afectado ao uso exclusivo de um só dos condóminos, v.g., por o seu acesso se fazer apenas através da fracção deste (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., pág. 422) e a aceitar-se que na categoria - "terraços de cobertura" - não cabem os terraços intermédios, incrustados nos vários andares do prédio e cobrindo apenas parte deste (cfr. Ac. do STJ, de 8-4-97, BMJ 466-513), ainda assim, em função dos elementos factuais que da posição das partes na lide se nos oferecem, haverá que considerar o terraço em causa como parte comum.
Na atenção do disposto no artº 1418º, nº 1, colhe-se, sem esforço, que as partes comuns não têm que ser especificadas no título constututivo da propriedade horizontal, sendo delimitadas por exclusão de partes; seja, a regra é a de que tudo que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos; por via disso, é de entender que se quiz atribuir natureza privativa à parte que a lei presume como comum (artº 1421º, nº 2), se vier a ser especificada entre as fracções autónomas e lhe for atribuído um valor relativo, tendo-se como afastada, desde logo e por aí, a presunção legal (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 411).
Não é o que se passa com o terraço em causa: no título constitutivo da propriedade horizontal apenas se lhe faz referência como local de saída de uma escada de emergência que serve as caves do edifício onde se situam os lugares de garagem, estes pertença das várias fracções autónomas, não lhe sendo atribuído qualquer valor relativo e não tendo sido considerado parte integrante da fracção da Ré - descrita no título exclusivamente por uma ampla divisão e duas casas de banho - e o que bem poderia ter acontecido, pois a referência legal às partes do edifício correspondentes às várias fracções significa que também deve ser especificado o quinhão das partes comuns do edifício que, juntamente com a unidade independente, consituem a unidade própriamente dita, que será o objecto do direito do condómino (cfr. Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, pág. 42), não sendo despiciendo lembrar que essa é a realidade dos lugares de garagem da 1ª cave considerados pertença da fracção autónoma da Ré (cfr. ponto terceiro, al. a) do título constitutivo, junto a fls. 11 e sgs. dos autos).
Sobrando, pois, do teor do título constitutivo a natureza comum do terraço questionado, esta é ainda, ao contrário do pretendido pela recorrente, de ter como legalmente presumida.
Não se estando perante quaisquer das concretas indicações das alíneas a) a d), do nº 2 do artº 1421º, só à luz do critério geral de orientação estabelecido na al. e), do mesmo normativo, a situação dos autos se deve equacionar.
Aqui se preceitua que se presumem comuns as coisas que estejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Mais uma vêz não é o que se passa com o terraço questionado.
A alegação de que se utilizou em exclusivo esse espaço não chega e, desde logo, porque a realidade objectiva que existia à data da constituição da propriedade horizontal e continua a existir é a de que o acesso ao mesmo se faz ou também se faz por uma escada, a partir de partes comuns do edifício.
Como observam Pires de Lima e Antunes Varela, a afectação a que se alude no normativo em referência "é uma afectação material - uma destinação objectiva - existente à data da constituição do condomínio". E, dando como exemplo o caso de um logradouro a que apenas se acede através de uma das fracções autónomas do rés-do-chão, acrescentam os mesmos Autores que "o simples uso de uma parte do prédio (v.g., uma garagem) por um ou alguns dos condóminos não basta para afastar a presunção estabelecida no nº 2. Esse uso pode traduzir, pura e simplesmente, o exercício de faculdade que o artº 1406º confere a todo o comproprietário" (cfr. ob. cit., pág. 423).
Ora, se nem por este critério amplo, que se basta com uma afectação material ab initio, é de afastar a presunção legal de comunhão que nos ocupa, tal se mostra ainda mais evidente se acompanharmos o entendimento daqueles que exigem uma afectação formal, a realizar no título constitutivo, para vencer a mesma presunção, no pressuposto de que se não está a falar de um direito de uso, mas sim de um direito de propriedade, pois é da definição do domínio que trata o artº 1421º.
Neste último sentido, Sandra Passinhas quando observa que "uma simples afectação de facto ("afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos") nunca atribuiria a um condómino um direito de propriedade. A exclusão de alguma das partes do edifício que se presumem comuns, do rol das coisas comuns, incide sobre a constituição ou modificação de um direito real sobre um imóvel, devendo resultar ad substantiam de escritura pública, conforme o artigo 875º do Código Civil e o artigo 80º do Código do Notariado" (cfr. A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 41).
Repetindo-nos, do título tão só resulta e claramente a natureza comum do terraço em causa.
Ao que vem de dizer-se irreleva o facto do vendedor da fracção da Ré lhe ter "garantido" que esse espaço era para seu uso exclusivo, por, como se refere na decisão sindicanda, tal não poder ser oposto aos restantes condóminos, constituindo res inter alia acta; na verdade, o que deve e sempre prevalecer é o que resulta do título constututivo, dada a natureza real do estatuto que nele se contém, restando à Ré, para lá da modificação do título, nos termos do artº 1419º, a indemnização pelos eventuais danos que as negociações entabuladas com quem lhe vendeu a fracção lhe tenham causado (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., págs. 412/413).
E, também por aqui, a irrelevância da alegada inadequação da escada de emergência à sua função, pois, podendo, é certo, sempre os condóminos encontrar soluções eventualmente mais viáveis como saída de emergência, a realidade que temos é a que resulta do título constitutivo e esta é prevalecente nos termos sobreditos.
Por último, a alegação da recorrente de que manteve uma posse do terraço, pacífica e de boa fé, durante mais de dez anos, podendo, pese embora a sua simples enunciação conclusiva, querer significar a invocação da usucapião como obstáculo à pretensão dos AA., também não colhe e, desde logo, porque não se invoca expressamente a usucapião, nem se formula pedido nesse sentido e era forçoso, para ser considerada, que tal tivesse acontecido (artº 303º, ex vi do artº 1292º).
Todavia, sempre o alegado seria curto para a procedência de um pedido de usucapião.
Admitindo não se estar perante coisa imperativamente comum (v.g., o telhado) e, logo, insusceptível pela sua própria natureza de apropriação individual, a aquisição da propriedae de coisa comum através de usucapião pressupõe uma posse exclusiva durante o tempo necessário à prescrição, revelada num comportamento idóneo à inversão do título da posse, à actuação com animus possidendi.
"Para a usucapião de parte comum pelo condómino não basta que os outros condóminos se tenham abstido de usar a coisa comum, pois o direito de propriedade não se extingue pelo não-uso. O poder de facto que um dos condóminos exerça sobre a quota dos outros não pode determinar a usucapião enquanto não for unívoco, sendo possível determinar se ele possui a quota de outrem no seu próprio e exclusivo interesse et animo dominio ou por conta dos outros condóminos, os quais têm a disponibilidade material de toda a coisa comum. O comportamento do condómino sobre a coisa tem de ser idóneo a inverter o título de posse, não basta uma utilização da coisa mais intensa do que a dos outros condóminos" (Sandra Passinhas, ob. cit., págs. 147/148).
Ora, nem a intenção jurídico-real em que se traduz o elemento espiritual é inferível a partir da factualidade alegada, até pela forma conclusiva que reveste, nem o tempo da posse adiantado possibilitava a usucapião, porque, ao contrário do que se pretende insinuar, os efeitos do título de aquisição da fracção autónoma da Ré e do seu registo não se estendem ao terraço questionado, que nesses elementos não podia constar, nem consta como parte integrante dessa fracção.
Por tudo, a sem razão da recorrente, impondo-se, como foi feito e bem na douta decisão recorrida, a declaração como parte comum do terraço ajuizado e a demolição da obra que impede todos os condóminos de a ele livremente aceder, porque só assim se recompõe a situação anterior (arts. 566º e 829º).

Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 14-04-2005

Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Roger de Sousa