Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | TERESA PRAZERES PAIS | ||
| Descritores: | CONTRATO-PROMESSA PRAZO INCUMPRIMENTO RESOLUÇÃO DO CONTRATO MATÉRIA DE FACTO IMPUGNAÇÃO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 11/26/2009 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | As partes estabeleceram m outro prazo até 45 meses, findo o qual, no caso de a Ré não ter procedido à entrega da moradia aos AA, plenamente executada, e não ter sido realizada a referida escritura pública de compra e venda, se considera existir incumprimento definitivo da Ré, por causa imputável exclusivamente a esta. O que confere aos Autores , nos termos desta cláusula, o direito de resolver o contrato em causa e exigir da Ré a restituição em dobro de todas as importâncias entregues pelo A. à Ré, ao abrigo do mesmo. (Sumário da Relatora) | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa A. e seu marido B, prosseguem a demanda na presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C –, S.A,.--- Pedem os autores – nos termos constantes da petição inicial – o seguinte: « (..) Ser o presente contrato promessa considerado incumprido por causa exclusivamente imputável à H, e como tal validamente resolvido pelo A., e em consequência ser a mesma condenada a restituir ao A., o montante de € 389.966, 16 (correspondente ao dobro do sinal entregue no montante de € 194.983.08 (cento e noventa e quatro mil novecentos e oitenta e três euros e oito cêntimos). a qual acrescem os juros moratórias, às taxas legais, desde 16 de Janeiro de 2006, que contados até à presente data ascendem ao montante de € 41.142,09, tudo no montante global de 431. 108,25 (Quatrocentos e trinta e um mil cento e oito euros e vinte e cinco cêntimos, por força do disposto no nº 2 do artº442 do C. Civil. acrescido dos juros moratórias legais vencidos e vincendos, desde a data da entrada da presente, até efectivo e integral pagamento, acrescido de sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829 - A do C. Civil , após o trânsito em julgado da douta sentença condenatória» (cf. fls. 21-22).--- * Foi alegado na petição inicial, em suma:--- . - _ Que a autora, como promitente-compradora, sucedeu na posição contratual num contrato-promessa de compra e venda outorgado, no dia 10 de Outubro de 2001 foi celebrado entre a ora R. e a sociedade D- Lda. .. contrato promessa de compra e venda, do lote de terreno designado por" Lote 24-15" ,com moradia correspondente ao projecto do Tipo J5, sito na QS, integrante do processo de loteamento nº, devidamente aprovado pela Câmara Municipal de , correspondente ao empreendimento turístico denominado " R ";--- _ Que em cumprimento do aludido contrato promessa. foram entregues, a título de sinal e princípio de pagamento, quantias no valor total de € 194.983,08, valor devidamente recebido e aceite pela ré; e--- _ Que nos termos da cláusula IV do contrato, existiu incumprimento da promessa por parte da ré, que não marcou a escritura definitiva no prazo peremptório previsto no contrato-promessa, o que legitimou a resolução por parte da autora, devendo ser-lhe reconhecido o direito a obter o dobro dos montantes entregues a título de sinal.--- * Devidamente citada, a ré deduziu contestação com reconvenção. tendo excepcionado a ilegitimidade activa, impugnado a versão da autora, invocado que esteve temporariamente impossibilitada de cumprir a promessa - por atraso no licenciamento do empreendimento, por questões registrais e por ter tido de mudar de empreiteiro na construção do empreendimento onde se insere o imóvel prometido vender à autora - não respondendo pela mora no cumprimento, concluindo que a autora não tinha o direito de resolver o contrato e peticionado que o tribunal considere em vigor o contrato-promessa em causa, condenando-se a autora a «cumpri-lo pontualmente, ou seja a celebrar a escritura pública de compra e venda, assim adquirindo a propriedade da moradia que prometeu comprar e a, nesse mesmo momento, pagar à R. o remanescente do preço, que é a quantia de 129. 988,73 €. Caso assim não se entenda, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, deve o Tribunal reduzir equitativamente o montante do sinal a devolver à A. » (dr. fls. 111-112) .--- * Os autores ainda replicaram tendo concluído que «devem as excepções deduzidas pela R. serem julgadas improcedentes e não provadas e em consequência ser apreciada a presente conforme o petitório; ser ainda. a A. absolvida da instância do pedido reconvencional e, caso assim, não se entenda, deverá o mesmo ser julgado improcedente por não provado» (dr. fls. 199).--- * Foi então proferida a decisão final, nos seguintes termos :*********** I) Julgo a presente acção procedente e, em consequência:--- a) Declaro que o contrato-promessa dos autos foi validamente resolvido pela autora, por causa exclusivamente imputável à ré; e--- b) Condeno a ré C -S.A. a pagar aos autores A e B a quantia de € 389.966,16 (trezentos e oitenta e nove mil, novecentos e sessenta e seis euros e dezasseis cêntimos), acrescida de juros de mora, vencidos desde 16/01/2006 e, vincendos, à taxa supletiva legal geral, até efectivo e integral pagamento; e--- II) Julgo a reconvenção deduzida pela ré C S.A. improcedente e, em consequência, absolvo os autores A e B do pedido contra si formulado.--- ************ É esta decisão que a R impugna formulando as seguintes conclusões:1-Deve ser rectificado o lapso material constante da alínea 16) do elenco dos factos dados como provados. de molde a que passe a constar que a carta aí referida é datada de 6 de Fevereiro de 2006 e não. como agora consta, de 6 de Janeiro de 2006. 2-Dever-se-á considerar totalmente provados. dado que tal resulta manifesto da prova produzida na Audiência de Julgamento. os factos constante do artigo 4.° da Base Instrutória, ou seja, deve ser considerado como provado de o protocolo entre a R. e a Câmara Municipal de foi as1-sinado em 2001. Facto esse que assim deverá ser inserido na alínea 20) dos factos dados como provados. 3-A prova total do artigo 4.° da Base Instrutória resulta dos depoimentos das Testemunhas M e J. 4-Deve também ser aditada uma nova alínea ao elenco dos factos dados como provados, com a seguinte redacção: "Em Abril de 2004, já deviam estar concluídas as moradias, entre as quais a prometida vender aos AA., que integravam a 1. a fase de construção do empreendimento R, com excepção das moradias em banda, ou geminadas, previstas nessa mesma fase. " 5-Dado que resultou da prova produzida na Audiência de Julgamento. em especial do depoimento da Testemunha G. que as moradias deveriam estar concluídas em Abril de 2004 - factos constantes do artigo 7.° da Base Instrutória, que devem ser dados como provados. 6-Deve ser aditada uma nova alínea ao elenco dos factos dados como provados, com a seguinte redacção: "Em Agosto de 2003, a execução da obra pela P, SA. revelava um atraso de 25%. " 7-Na medida em que resultou da prova, em especial do depoimento da Testemunha J, que em Agosto de 2003 a obra já apresentava um atraso de cerca de 25% - facto constante do artigo 12.° da Base lnstrutória. 8-Dever-se-á considerar provado, dado que tal resulta manifesto da prova produzida na Audiência de Julgamento, o facto - constante do artigo 14.° da Base lnstrutória - de, até a R. ter resolvido o contrato com a P, S.A., esta empresa não ter concluído e entregue nenhuma das 142 moradias que já devia ter entregue até essa data. Facto esse que assim deverá ser inserido na alínea 27) dos factos dados como provados. 9-A prova de tal facto resulta do depoimento das testemunhas G e J. 10.Deve ser incluída na alínea 28) dos factos dados como provados, o facto de a R. ter pago à M pela conclusão da obra e pela reparação dos defeitos existentes na mesma, pelo menos €6.000.000,00, posto que tal facto resulta provado em decorrência da prova produzida na Audiência de Julgamento. 11-Facto esse constante dos artigos 15.° e 16.0 da Base lnstrutória, e cuja prova resulta do depoimento da Testemunha G. 12-o Tribunal a quo considerou como não provados os factos constantes dos artigos 20.°, 21.°, 22.° e 23.° da Base lnstrutória. 13-Contudo. resulta da prova produzida em Audiência de Julgamento que a Câmara Municipal de alterou o alvará de loteamento, em decorrência de parte deste se encontrar inserido na Reserva Ecológica Nacional. 14.-o que por sua vez deu origem aos problemas descritos nos artigos 21.° a 23.° da Base Instrutória. 15.-Pelo exposto devem os factos constantes dos artigos 20.° a 23.° da Base Instrutória ser considerados como provados, sendo aditadas quatro alíneas ao elenco dos factos dados como provados, com a seguinte redacção: "A Câmara Municipal de procedeu à alteração do alvará de loteamento. o que impediu a obtenção das necessárias certidões para a celebração das escrituras públicas de compra e venda. o registo da alteração ao alvará requerido pela ré foi, por sua vez, lavrado como provisório por dúvidas, o que levou à emissão e um novo titulo pela Câmara. Só em Março de 2006 os registos ficaram lavrados definitivamente. " 16.A prova de tais factos resulta do depoimento das Testemunhas S, G, J e L 17.Os factos constantes do artigo 24.da Base Instrutória devem ser considerados como provados, uma vez que resultou da prova produzida na Audiência de Julgamento que de facto ocorreram, sendo assim aditada uma alínea ao elenco dos factos dados como provados, com a seguinte redacção: "Finda a construção, a Câmara Municipal de , entendeu, durante meses, que porque o empreendimento R era um empreendimento turístico, não era ela que tinha que licenciar a utilização de cada moradia, mas sim a Direcção geral de Turismo que tinha a obrigação de licenciar todo o empreendimento turístico, ou quanto muito, fases ou sub-fases. " 18. A prova de tais factos resulta do depoimento das Testemunhas S, J e L. 19.A R. não cumpriu com a sua obrigação, ou seja, não marcou a celebração da escritura pública de compra e venda no prazo acordado, em virtude de se encontrar temporariamente impossibilitada de o fazer. 20.Tal impossibilidade temporária decorreu do facto de a Câmara Municipal de não ter emitido as licenças de construção no prazo a que se havia obrigado (10 dias), ou no prazo legal (20 dias), demorando, ao invés, dois anos a fazê-lo, bem como à demora na emissão da licença de utilização (um ano). 2l.-Assim como aos problemas registrais decorrentes da alteração ao alvará de loteamento do R e ao atraso na emissão das licenças de utilização em virtude de a Câmara Municipal de ter entendido, erradamente, durante certo tempo que não lhe competia emitir as licenças de utilização das moradias situadas no R. 22-A R. não pode ser responsabilizada pelos atrasos no licenciamento da moradia por parte da Câmara Municipal de , dado que a R. fez tudo ao seu alcance para que tal situação não sucedesse. 23.Não existem factos dados como provados que sustentem que os AA. tivessem, objectivamente, perdido o interesse na celebração do negócio prometido. 24. O Tribunal recorrido no seu douto Acórdão violou o disposto nos artigos 790.°. 792.°. 800.°, 804.° e 808.° do Código Civil assim como a cláusula sexta. n/S 5 e 6 do Contrato-Promessa de Compra e Venda. 25.Mas mesmo que existisse perda de interesse, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, tal facto teria como consequência unicamente que passasse a existir uma impossibilidade definitiva da obrigação em causa. 26. A qual daria lugar somente à devolução, em singelo, do sinal prestado. 27. Por outro lado, a resolução dos AA. do Contrato-Promessa de Compra e Venda foi ilícita, na medida em que carecia de fundamento legal ou convencional. 28. Dado que não se encontravam preenchidos os requisitos constantes da cláusula sexta, n/s 5 e 6, do Contrato-Promessa de Compra e Venda. 29. Uma vez que a razão pela qual não foi celebrada a escritura pública de compra e venda não é imputável à R., mas sim a terceiros. 30.A saber, a atrasos do empreiteiro na realização das obras, à consequente substituição do empreiteiro e o atraso da Câmara Municipal de na emissão das licenças de construção e de utilização, bem como os problemas registais decorrente da alteração ao alvará de loteamento e do entendimento, errado, da Câmara Municipal de de que não tinha competência para emitir as licenças de utilização. 31-Diga-se que não pode proceder a argumentação do Tribunal recorrido de que a R. seria responsável, nos termos do artigo 800.° do Código Civil, pelos atrasos do empreiteiro. 32.Posto que as partes dispuseram, na cláusula ô.", n." 6 do Contrato-Promessa de Compra e Venda um regime que, sendo contrário ao disposto no artigo 800.° do Código Civil. afasta a aplicação do mesmo . 33-Acresce ao exposto que da referida cláusula retira-se que a R. só poderia ser responsabilizada por comportamentos seus. 34. Pelo que, numa interpretação enunciativa a contrario da referida cláusula. resulta que a R. não poderia ser responsabilizada por actos de terceiros. mesmo que seus auxiliares. 35. Ainda assim, mesmo que se considere que a R. actuou com culpa na não celebração da escritura pública - o que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona - essa situação apenas acarretaria a mora do devedor. 36.Para que existisse incumprimento definitivo da R. seria sempre necessário que a mesma fosse interpelada para cumprir. o que não aconteceu. 37.Pelo que, mesmo considerando que a R. se encontrava numa situação de mora culposa - o que não se concede e apenas por dever de patrocínio se equaciona - a resolução do contrato-promessa efectuada pelos AA. não seria lícita. 38.Em síntese. Sendo a resolução ilícita, não haverá dever da R. de restituir o sinal prestado, em dobro. **************** Os factos provados 1-No dia 10 de Outubro de 2001, foi celebrado entre a ora ré e a sociedade D Lda., um acordo, denominado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», relativo ao lote de terreno designado por "Lote 24-15", com moradia correspondente ao projecto do Tipo J5, sito na QS freguesia da , integrante do processo de loteamento nº, devidamente aprovado pela Câmara Municipal de , correspondente ao empreendimento turístico denominado " R , conforme cópia do mesmo que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea A) da matéria de facto assente);--- 2-Por contrato de cessão de posição contratual, a sociedade D Lda, cedeu a sua posição contratual a U (cfr. alínea B) da matéria de facto assente);--- 3-Após o referido em 2), por contrato de cessão de posição contratual datado de 3 de Abril de 2003, U, cedeu a sua posição contratual a T, conforme cópia do mesmo que constitui o documento n.º 2 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea C) da matéria de facto assente);--- 4-A autora veio a assumir a posição de promitente compradora, no contrato promessa referido em A) assumindo todos os direitos e obrigações emergentes, que assistiam ao contraente originário, por contrato de cessão de posição contratual, datado de 20 de Novembro de 2003,conforme cópia do mesmo que constitui o documento n.2 3 junto com a petição Iniciai, e. cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. Alínea D) da matéria de facto assente);--- , , . Em cumprimento do acordo referido em A) foi entregue a re, que a aceitou, a quantia global de € 194.983,08, a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos seguintes:--- a) Na data de celebração (10 de Outubro de 2001)- 6.515.100$00 / € 32.497,18, cuja quitação foi dada em tal acto;--- b) No dia 10 de Fevereiro de 2002, o montante de 3.257.550$00 / € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal;--- c) No dia 10 de Abril de 2002, o montante de 6.515.100$00 / € 32.497,18 a titulo de reforço de sinal;--- d) No dia 10 de Julho de 2002, o montante de € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal;--- e) No dia 10 de Outubro de 2002, o montante de € 32.497,18 a titulo de reforço de sinal;--- f) No dia 10 de Janeiro de 2003, o montante de € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal;--- g) No dia 10 de Abril de 2003, o montante de € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal;--- h) No dia 10 de Julho de 2003, o montante de € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal; e--- i) No dia 10 de Outubro de 2003, o montante de € 16.248,59, a titulo de reforço de sinal (cfr. alínea E) da matéria de facto assente);--- 6-A cláusula VI do acordo referido em A) tem a seguinte redacção:--INCUMPRIMENTO DEFINITIVO--- (...) 5. O incumprimento definitivo pela PROMITENTE VENDEDORA, traduzida na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor da PROMITENTE COMPRADORA, confere a esta última o direito de resolver o presente contrato e exigir da promitente vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente às a titulo de sinal e sucessivos reforços de sinal. --6. Considera-se incumprimento para o efeito do numero anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda" (cfr. alínea F) da matéria de facto assente); --- 7-Em 14 de Dezembro de 2005, a autora remeteu à ré, que a recebeu em 19 de Dezembro de 2005, a carta cuja cópia consta de fls. 62-63 dos autos doc. 4 Junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(. . .) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - R (...). Serve a presente missiva, para junto de V. Exas. transmitir o meu desagrado e mau estar, relativamente ao atraso verificado na entrega da habitação supra referida. Como é de vosso conhecimento, sucedi na posição contratual no contrato promessa da habitação em causa, já durante o ano de 2003 (contrato promessa inicial celebrado, corria o ano de 2001), com a "promessa" de um real e efectivo cumprimento dos diversos prazos naquele estabelecidos e a tal não ser, com a entrega da fracção em momento anterior à data da escritura. No entanto, constato que até à presente data, mais nenhuma notícia tive de V. Exa.s, quanto ao assunto que nos prende, desde o último reforço de sinal efectuado, sendo que, actualmente o meu interesse na habitação em causa, é diminuto, visto não poder continuar a suportar os diversos encargos financeiros a que me propus, sem daí obter qualquer proveito, a que acresce a necessidade de trocar de habitação. --- Sabendo que V. Exas., já desde a algum tempo, se encontram a celebrar escrituras de venda de vários lotes com habitação concluída, no empreendimento em causa e, pese embora entenda que o contrato em causa, mostra-se já incumprido, venho ainda pela presente informar V. Exas. que, mostrando-se ultrapassados todos os prazos contratualmente previstos e aceitáveis, vos concedo sem prescindir, um período suplementar e final, de 10 dias, para procederem à marcação e celebração do contrato prometido, em cartório Notarial da cidade de Lisboa, em dia e hora a indicar por V. Exa.s (vossa obrigação, conforme decorre do estipulado na cláusula 4ª do CPCV), entregando-me a respectiva habitação devidamente concluída e apta a habitar, sendo que, se tal não for cumprido no aludido prazo, será o contrato promessa considerado definitivamente incumprido , reservando-me o direito de o resolver, com as legais consequências (. . .)» (cfr. alínea G) da matéria de facto assente);--- 8-A ré respondeu à carta referida em 7), por carta datada de 19 de Dezembro de 2005, cuja cópia consta a fls. 64 dos autos - doc. 5 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(...) Assunto: Aldeamento turístico R Lote n.º 24-15 (...)--- Acusamos a recepção da prezada carta de 14 de Dezembro, que desde já agradecemos e à qual passamos a responder. --- A C está disponível para entregar a V. Exa. a moradia site no lote 24-15 prometida comprar e vender. Para tal, apenas será necessário que V. Exa. realize vistoria prévia à moradia, tendo em vista a sua recepção no mais curto espaço de tempo possível. --- Assim, vimos propor a V. Exa. a realização de uma reunião na actual sede da C, sita na Rua com a presença de um dos Directores da C, para o que aguardamos o contacto de V. Exa. (. . .}» (cfr. alínea H) da matéria de facto assente);--- 9-A autora remeteu à ré, datada de 26 de Dezembro de 2005, a carta cuja cópia consta a fls. 65-66 dos autos - doc. 6 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(...) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - Vil/age. --- Resposta à vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2005 (. . .). --~ Apraz-me registar a vossa pronta resposta a missiva por mim remetida, mas que por falta de conteúdo real, não posso deixar de demonstrar a minha perplexidade. Com efeito, mais uma vez, se denota o intuito dilatório de V. Exas. relativamente ao assunto em causa. Como é de vosso conhecimento e, como facilmente demonstrarei com documentação a tal relativa, a habitação em causa, está longe de estar apta a me ser entregue, visto estar ainda na fase de acabamentos no interior, encontrando-se o exterior em fase ainda muito despicienda. Mas mais, o que solicitei foi o cumprimento integral do contrato em causa e, não unicamente uma lidas consequências obrigacionais" da compra e venda, sendo que a tal, V. Exas. não se dignaram a responder. Assim, e dado que em entender de V. Exas. a habitação em causa se encontra apta a ser entregue e, por forma a mais uma vez, permitir a V. Exas. honrarem o contrato em causa, sou a informar e, agora definitivamente, que se encontra marcada para o próximo dia 6 de Janeiro de 2005, no cartório Notarial V, sito no pelas 8h e 45 mn, a escritura pública de compra e venda da habitação em causa, solicitando a V. Exas. o envio até 48 H antes da seguinte documentação:--a) Fotocópias do NIPC e documentação pessoal do administrador(es) ou, mandatário que irá outorgar a escritura. --- b) Fotocópia de toda a documentação relativa ao imóvel e necessária para a celebração da escritura em causa (...)>> (cf. alínea I) da matéria de facto assente);--- 10-A escritura pública mostrou-se aprazada para o dia 6 de Janeiro de 2006, cerca de 8 dias após as épocas festivas, pelas 8h e 45 m no cartório Notarial, Dr.ª V, sito na (dr. alínea J) da matéria de facto assente); --- 11-Pese embora a comparência da autora, a ré não compareceu, nem justificou a sua ausência, nem remeteu a documentação, necessária à instrução da escritura pública (cf. alínea L) da matéria de facto assente);--- 12-A autora remeteu à ré, datada de 9 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 67 dos autos - doc. 7 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(...) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - R - Falta à escritura pública aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005 e consequente resolução do contrato promessa (...). --- Serve a presente missiva para informar V. Exas., que o contrato promessa por nós firmado, se mostra definitivamente incumprido por razões estritamente imputáveis a V. Exas.--- Com efeito, V. Exas., ao contrário do que me havia sido proposto na vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2004, não estavam aptos a entregar a fracção em causa e, muito menos, conforme se veio a constatar, celebrar a competente escritura pública de Compra e Venda. Atendendo a vossa falta pessoal e documental, à escritura por mim aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005, nada mais me resta do que, resolver o contrato em epígrafe e solicitar a V. Exa.s ao abrigo da lei, a devolução do dobro do sinal, entregue em cumprimento do mesmo (...)>> (cfr. Alínea M) da matéria de facto assente);--- 13-A ré remeteu à autora, datada de 25 de Janeiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 69 dos autos - doe. 8 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(. . .) Assunto: Aldeamento turístico R (. . .)--- Acusamos a recepção da prezada cana de 9 de Janeiro, que desde já agradecemos. --- Tendo em vista encontrar uma solução que vá ao encontro dos interesses de ambas as panes, vimos propor a V. Exa. a realização de uma reunião na actual sede da C, sita na com a presença do Senhor Dr. N, Director Comercial da C, para o que aguardamos o contacto de V. Exa. (...)>> (cf. alínea N) da matéria de facto assente);--- 14-A ré remeteu à autora, datada de 2 de Fevereiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 70 dos autos - doe. 9 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(...) Assunto: Contrato-Promessa de Compra e Venda relativo ao lote n. 9 24-15 sito no Aldeamento turístico I/ R " (...)--- Temos o prazer de comunicar a V. Exa. que a moradia prometida comprar e vender identificada em epígrafe se encontra pronta para ser vistoriada (...))) (cfr. alínea O) da matéria de facto assente);--- 15-A autora remeteu à ré, datada de 6 de Fevereiro de 2006, a carta cuja cópia consta a fls. 71-72 dos autos - doe. 10 junto com a petição inicial - e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, de onde consta escrito, designadamente, que:--- «(...) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - R Resposta à vossa missiva datada de 02 de Fevereiro de 2006 (...).--- Serve a presente para, mais uma vez, realçar a falta de umbridade com que V. Exas. me têm brindado ao longo de todo este calvário. Com efeito, mais uma vez se constata, que ao arrepio da vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2005, onde afirmavam a disponibilidade para entrega da moradia em causa, I/no mais curto espaço de tempo", vem-se agora a constatar, na missiva a que se responde, que só agora volvidos que estão quase 2 meses, é que afinal a moradia em causa estará "eventualmente pronta", para ser vistoriada (. . .). Mais uma vez, informo V. Exas., que o contrato em causa, foi por mim resolvido, por causas exclusivamente imputáveis a V. Exas., conforme missiva datada de 9 de Janeiro de 2006, continuando a aguardar, que v: Exas., procedam no imediato ao pagamento do dobro do sinal entregue em cumprimento, acrescido de juros moratórios após a interpelação (..)» (cfr, alínea P) da matéria de facto assente ).;--- 16-Até à presente data, a ré não entregou aos autores a quantia solicitada nas cartas datadas de 9 de Janeiro de 2006 e 6 de Janeiro de 2006;--- - 17-A R. é uma sociedade comercial que tendo-se fundido, por incorporação com a sociedade Z, se dedica à actividade de promoção imobiliária, a qual consiste, em síntese, no seguinte:--- compra de terrenos aptos para construção;---. . ... elaboração de projectos de empreendimentos Imobiliários ;--- comercialização dos empreendimentos (captação de clientes e celebração de contratos-promessa de compra e venda);--- adjudicação de empreitadas de construção;--- celebração das escrituras de compra e venda dos imóveis construídos (cf. resposta dada ao artigo 12) da base instrutória);-- 18-A R. não procede à construção dos empreendimentos que comercializa, adjudicando a sua construção a terceiros (cfr. resposta dada ao artigo 22) da base instrutória);--- 19-A R. tem a seu cargo toda a parte administrativa dos empreendimentos que comercializa, sendo, em especial, da sua responsabilidade a apresentação, junto das entidades municipais competentes, dos projectos imobiliários que pretende promover, dos pedidos de emissão de licença de construção e, posteriormente, dos pedidos de licenças de utilização (cfr. resposta dada ao artigo 32) da base instrutória);--- 20-A ré assinou com a Câmara Municipal de um protocolo relativo ao empreendimento turístico R, nos termos constantes do documento de fls. 120 a 129 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. resposta dada ao artigo 42) da base instrutória);--- 21-A ré adjudicou a empreitada de construção do empreendimento R ao grupo de construção civil P, S.A. (cf. resposta dada ao artigo 62) da base instrutória);--- 22-A ré iniciou a comercialização do empreendimento turístico R, o que sucedeu em 16 de Setembro de 2001 (cfr, resposta dada ao artigo 82) da base instrutória);--- 23-A Câmara Municipal de não emitiu as licenças antecipadas de construção, como se comprometera (cfr. resposta dada ao artigo 92) da base instrutória);--- 24-A ré requereu em 22 de Abril de 2003, à Câmara Municipal de , a emissão das licenças de construção para o lote objecto do contrato-promessa (cfr. resposta dada ao artigo 102) da base instrutória); 25--A Câmara Municipal de apenas em 8 de Junho de 2005 veio a notificar a ré da aprovação da construção e para, no prazo de um ano,requerer o alvará da licença de construção (dr. resposta dada ao artigo 11º) da base instrutória);--- .' 26-Em Agosto de 2003, a execução da obra pela P,S.A. não se encontrava concluída (cfr. resposta dada ao artigo 12-) da base instrutória);--- . 27-Em Março de 2004 a ré rescindiu o contrato de empreitada com P, S.A. (cf. resposta dada ao artigo 14º) da base instrutória);--- - 28-Após a rescisão referida em 27), a ré, para conclusão da obra, contratou a empresa M , S.A. (dr. resposta dada aos artigos 15º) e 16º) da base instrutória);--- 29-A R. requereu o alvará da licença de construção, para o lote em causa, em 21 de Julho de 2005 (dr. resposta dada ao artigo 17º) da base instrutória);--- 30-A Câmara Municipal de emitiu o alvará da licença de construção a 4 de Agosto de 2005 (cf. resposta dada ao artigo 18º) da base instrutória);--- 31-A licença de utilização para o lote 24-15 foi requerida pela R. a 4 de Maio de 2006 (cf. resposta dada ao artigo 25º) da base instrutória);--- 32-A Câmara Municipal de emitiu a licença de utilização do imóvel, em 28 de Fevereiro de 2007 (dr. resposta dada ao artigo 26º) da base instrutória);--- 33-Quando ocorreu a rescisão referida em 27) houve dificuldade na retoma da obra pela nova empreiteira, relacionada com o desaparecimento de documentação e ficheiros informáticos a ela respeitantes (cf. resposta dada ao artigo 27º) da base instrutória). --- * * * Como se sabe ,o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 e 690 n.º1 e 3 do CPC ),importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPCAs questões que preenchem o objecto deste recurso residem na impugnação da matéria de facto e na legitimidade, ou não da resolução contratual * Impugnação da matéria de facto A garantia do duplo grau de jurisdição quanto á matéria de facto, introduzida na nossa processualística civil pelo DL 39/95, de 15 de Fevereiro, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência, visando apenas a correcção de pontuais concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento. Compete ao Tribunal da Relação, face aos elementos que lhe são trazidos pelos autos, apurar da razoabilidade da convicção probatória do julgador de 1ª instância. Desta forma, não vai o Tribunal de segunda jurisdição à procura de uma nova convicção mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si. Embora o Tribunal da Relação tenha poderes de intromissão em aspectos fácticos, não pode sindicar a valoração das provas feitas pelo colectivo, em termos de o criticar por ter dado relevância a uma em detrimento da outra[1] ,tanto mais que o poder de livre apreciação do Tribunal respeita também, uma vez produzidas as provas, á determinação do seu respectivo valor, sendo certo que tal princípio da prova livre só cede perante os casos contemplados no nº 2 do art. 655º do CPC; Pelo exposto, tendo o tribunal formado a sua convicção com provas não proibidas por Lei, prevalece a convicção que da prova teve o julgador sobre a formulada pelo recorrente, que é irrelevante, de acordo com o princípio da livre apreciação da prova. Posto isto ,vejamos … a)-Rectificação do lapso material Assiste total razão à apelante, atento o despacho de fls. 278/280 .Por isso o ponto 16 dos factos apurados terá a seguinte redacção: “-Até à presente data, a ré não entregou aos autores a quantia solicitada nas cartas datadas de 9 de Janeiro de 2006 e 6 de Fevereiro de 2006;--- * b) Pretende a apelante que o ponto 4º da BI seja dado como provado ---“A R assinou, no inicio do ano de 2001 com a câmara Municipal de um Protocolo relativo ao empreendimento turístico R ?“---com base nos depoimentos de L e J A resposta foi ” -A ré assinou com a Câmara Municipal de um protocolo relativo ao empreendimento turístico R, nos termos constantes do documento de fls. 120 a 129 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido “ J é director comercial da R há 16 anos .Explica qual o objecto de actividade da sociedade que está directamente relacionada com a implementação de projectos imobiliários, com excepção da construção em si. Não esteve na celebração do protocolo de fls. 120 a 129, mas explica que empreendimentos desta natureza fazem-se preceder sempre de protocolos com a Câmara Municipal. E é também deste protocolo que fala, quando refere conversações com a Câmara Municipal, anteriores à fusão com a Z de 2004, e que levaram ao dito Protocolo Aliás, o que é confirmado por L, administrativa da empresa ,e que trata em especial de todo o expediente com as Câmaras Municipais Por isso, a resposta manter-se-á com a seguinte alteração “Em execução da deliberação tomada em reunião de 10 de Janeiro de 2001 ,a ré assinou com a Câmara Municipal de um protocolo relativo ao empreendimento turístico R, nos termos constantes do documento de fls. 120 a 129 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido “ * A apelante pretende que o art.º 7 da BI ,dado como não provado ,seja considerado como provado “Em Abril de 2004 já deveriam estar concluídas 280 moradias ,entre as quais as prometidas vender à A ,que integravam a 1ª fase de construção do empreendimento R ?”,bem assim o artº 12 “ Em Agosto de 2003,a execução da obra pela PSA revelava um atraso de 25% ?”J refere que a 1ª fase de construção, na qual se incluía a moradia dos AA, seria para terminar no Verão de 2004 e que em Agosto de 2003 a obra tinha um atraso de 25% .Por isso, em Março de 2004 a R rescindiu o contrato com a construtora G, economista da R, exercendo, actualmente, as funções de gestão de condomínio, refere que a 1ª fase da construção incluía várias sub-fases ,a terminar em Julho de 2004 ,na qual se incluía a moradia dos AA .Afirma que em Março de 2004 existiam atrasos significativos, pelo que a R deu como finda a sua relação contratual com a construtora. Todavia, acrescenta que após a saída construtora contrataram uma outra empresa para avaliação do que estava construído, ou não, não se recordando, neste momento, dos valores percentuais encontrados. Por outro lado, confrontando as afirmações dos significativos atrasos na construção com o teor dos documentos de fls. 130 a 141,ficam dúvidas quanto às percentagens desses atrasos, havendo uma única certeza que em Março de 2004 existia um atraso na construção, por parte do empreiteiro. Aliás, atenta a importância económica do contrato de empreitada outorgado com o empreiteiro, é estranho que não esteja junto aos autos o contrato para avaliarmos da quantificação dos alegados atrasos Assim, a resposta ao facto 12 mantém-se ,mas o facto 7º terá esta resposta :P. apenas que em Março de 2004 a obra levada a cabo ,no empreendimento R , pelo empreiteiro a P S.A. estava atrasada” * Entende a apelante que o artº 14 da BI deve ter a seguinte resposta :A R resolveu o contrato com a P ,S.A ,por esta empresa não ter concluído e entregue nenhuma das 142 moradias que já devia ter entregue até essa data Atentas as razões já explanadas no que referimos acerca dos artº/ s 7 e 12 e face ao depoimento das duas testemunhas J e G , a resposta será : “Em Março de 2004 a R Em Março de 2004 a ré rescindiu o contrato de empreitada com a P, S.A.,atento o teor da resposta dada ao facto 7º da base instrutória * Factos 15 e 16 Estão em causa os custos da contratação da empresa M, após a saída da P. Obviamente, por resultar da experiência comum, que esta empresa M não terá feito o seu trabalho de forma gratuita. Porém, falta-nos o contrato outorgado com ela, para só termos em julgamento prova testemunhal (funcionários da R). E nem as duas testemunhas avançam com números exactos, como é óbvio. A testemunha G refere um custo total superior a 6 milhões e a testemunha J fala em 3 milhões de euros. Por isso ,a resposta aos factos 15 e 16 será: “ Após a rescisão referida em 27), a ré, para conclusão da obra, contratou a empresa M S.A.tendo-lhe pago um montante não concretamente apurado ** Factos 20 a 23 É um facto que as testemunhas J, L e G afirmam, de forma unânime e veemente, que houve alteração do alvará do loteamento ,porque descobriram que algumas moradias se inseriam na Reserva Ecológica Natural Contudo, quanto ao demais, o que aqui está em causa seria facilmente demonstrado por prova documental existente nos organismos públicos, o que não foi feito.[2] Por isso. a resposta ao facto 20 é “ A Câmara Municipal de procedeu a uma alteração do alvará do loteamento “,mantendo-se as demais respostas * Facto 24 As testemunhas G, L e J foram unânimes em evocar o facto constante do artigo. Todavia, desconhecemos a data e em que termos a Câmara Municipal pretendia tal medida Por isso, a resposta será: “A Câmara Municipal de entendeu que ,porque o Empreendimento R era um empreendimento turístico ,não era ela que tinha que licenciar a utilização de cada moradia, mas sim a Direcção Geral de Turismo que tinha a obrigação de licenciar “ **** A R entende que :a—a R não cumpriu com a sua obrigação ,ou seja, não marcou a celebração da escritura pública de compra e venda no prazo acordado ,em virtude de se encontrar temporariamente impossibilitada de o fazer ( não emissão das licenças de construção no prazo de 10 dias ,ou 20 ,bem como à demora na emissão da licença de utilização ( um ano ).E ainda devido aos problemas registrais b)—não existem factos que sustentem que os AA tivessem perdido ,objectivamente, o interesse na celebração do contrato prometido c) E mesmo que houvesse impossibilidade definitiva da obrigação em causa ,tal só daria lugar à devolução ,em singelo, do sinal prestado d) a resolução foi ilícita ,dado que não se encontram preenchidos os requisitos constantes da cláusula nº5 e 6 do contrato promessa E) A R não é responsável pelos atrasos do empreiteiro f) A R actuou em mora, pelo que teria que ser interpelada para cumprir. ** Vejamos É entendimento maioritário da jurisprudência e doutrina[3] a que damos a nossa adesão – o incumprimento definitivo (e o consequente pedido resolutivo) constitui pressuposto do funcionamento do n.º 2 do art. 442º do Cód. Civil Vale isto dizer que o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora: a resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa. Outro importante ponto a ter em conta é o de que, tal como flui do genericamente disposto no n.º 1 do art. 410º, é aplicável ao contrato-promessa o regime legal válido para os contratos em geral – e, portanto, também as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor (art. 798º e ss.), maxime os arts. 798º, 801º, 804º e 808º. O art. 808º – inserido entre as disposições respeitantes à mora do devedor – estatui, no seu n.º 1, que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação a) se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação; ou b) se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. Considerar-se “para todos os efeitos não cumprida a obrigação” equivale a converter a mora em incumprimento definitivo, e tornar assim possível, no caso de contrato-promessa, a aplicação do regime do n.º 2 do art. 442º. Ou seja: em qualquer das situações previstas no n.º 1 do art. 808º, surge, para o promitente inocente, o direito de resolução do contrato (art. 801º/2) e, conforme os casos, fazer seu o sinal (recebido) ou exigir o duplum do sinal que haja prestado. Como ensina Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.· “ […] O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem: a) O incumprimento definitivo, propriamente dito; b) A impossibilidade de cumprimento; c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil; d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não; e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.” Nesta indagação deverá este Tribunal começar por apurar da existência de mora do promitente vendedor (a ré ) no cumprimento do contrato-promessa; e, se a resposta for afirmativa, avançar em dois caminhos ,atento o sentido das conclusões : 1) se a R actuou culposamente ,no sentido de saber se essa mora se deveu a uma conduta ético-juridicamente censurável – art. 804º, nº2, do Código Civil. 2) saber se, em consequência da mora, há lugar a incumprimento definitivo Compete ao devedor, no caso à R, ilidir a presunção de culpa que sobre si impende no que respeita ao incumprimento contratual – art. 799º,nº1, do Código Civil – daí que tal presunção fica ilidida se se puder considerar provado que actuaram com a diligência devida (numa perspectiva de actuação diligente que a boa-fé contratual supõe) A cláusula 4ª do contrato promessa consigna que a escritura pública deveria ser celebrada «em dia, hora e cartório notarial a designar pela PROMITENTE VENDEDORA, até ao termo do prazo de 30 (trinta) meses após a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, obrigando-se esta a avisar a PROMITENTE COMPRADORA, por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de oito dias da data marcada (..)) Para além disso, na cláusula VI do mesmo - com a epígrafe "INCUMPRIMENTO DEFINITIVO"consta o seguinte:--- (..) 5. O incumprimento definitivo pela PROMITENTE VENDEDORA. traduzida na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor da PROMITENTE COMPRADORA, confere a esta última o direito de resolver o presente contrato e exigir da promitente vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente às a titulo de sinal e sucessivos reforços de sinal. --- 6. Considera-se incumprimento para o efeito do numero anterior. a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda».--- Ora, tendo o contrato promessa em questão sido firmado em 10 de Outubro de 2001, isso significava que a escritura pública deveria ser celebrada até ao dia 10/04/2004, ou no máximo (considerando o prazo de 45 meses) até 10/07/2005.--- Veio a R tentar ilidir a já falada presunção de culpa , a que alude o artº 799 CPC imputando os motivos do incumprimento a terceiros ,ou seja ,por atraso na execução da empreitada que considerou não lhe ser imputável; um problema registral decorrente da alteração do alvará de loteamento emitido pela Câmara Municipal de , que impediu a obtenção de certidões para a celebração das escrituras; e um atraso na emissão da licença de utilização para o lote em questão, requerida em 04/05/2006 e só emitida em 28-02-2007 só nesta altura tendo findado a situação de impossibilidade temporária.--- Apenas se prova que em Março de 2004 a obra levada a cabo pelo empreiteiro “P Sa estava atrasada “data em que houve lugar à rescisão do contrato com esse empreiteiroe que quando ocorreu a rescisão referida, a nova empreiteira teve dificuldade em retomar a obra em virtude do desaparecimento de documentação e ficheiros informáticos a ela respeitantes;---.Mais se prova que que a CM de procedeu a uma alteração de alvará de loteamento ,tendo havido o entendimento ,entretanto ultrapassado ,que não seria esta entidade a licenciar a obra Que a R. requereu o alvará da licença de construção, para o lote em causa, em 21 de Julho de 2005, tendo o mesmo sido emitido em 4 de Agosto de de 2005 e a licença de utilização só foi requerida a 4-05-2006 E a CM de emitiu a licença de utilização do imóvel em 28-02-2007 Não obstante só em 8 de Junho de 1005 veio a CM. de notificar a R da aprovação da construção e para no prazo de um ano requerer o alvará da licença da construção. Contudo, em 16-09 2001 a R inicia a comercialização do empreendimentos. Por isso, o contrato promessa foi celebrado em 10-de Outubro de 2001 É um dado que este empreendimento imobiliário esteve sujeito a vários percalços ,tanto do ponto de vista do construtor ,como da entidade administrativa ,mas nenhum deles é imputável aos AA Desde logo porque o Autor é alheio a quaisquer relações que a Ré tenha estabelecido com terceiros. O contrato promessa vincula ambas as partes e não terceiros não intervenientes na sua celebração, sendo assim indiferente, para este efeito, as relações que a Ré estabelece com outros, enquanto terceiros auxiliares, v.g., com os respectivos empreiteiros. Qualquer incumprimento destes para com a Ré importará na relação que esses terceiros estabeleceram com a Ré, respondendo perante esta, e não sendo oponíveis aos AA. as contingências ocorridas no âmbito dessas relações. Quer os atrasos na construção da moradia, quer os atrasos no licenciamento da mesma, constituem obstáculos que a Ré tem que contornar e solucionar e que não podem ser assacados aos AA. De outro modo estaria descoberto o caminho para que, em circunstâncias similares, o promitente-vendedor se desonerasse do cumprimento do contrato-promessa celebrado, bastando tão só invocar atrasos nos fornecimentos dos materiais para a obra, atrasos dos empreiteiros, ou imputar tais atrasos a outros. Por outro lado, quando a Ré celebrou o contrato-promessa aqui em causa e acordou com o A. um prazo tão dilatado para a celebração definitiva do contrato de compra e venda, já teve que ter necessariamente em consideração, como empresa experiente que é e que se dedica à comercialização e venda de tais empreendimentos/moradias, todas essas vicissitudes relacionadas com a emissão do licenciamento para a construção e demais documentação burocrática junto da respectiva Câmara Municipal, bem como a demora ou eventuais atrasos verificados durante a própria construção. A Ré, ao obrigar-se a vender ao A., já pronta, tal moradia, cuja construção estaria a seu cargo, e de acordo com um projecto e acabamentos identificados no contrato promessa, assumiu perante o A. todas essas obrigações. E em contrapartida o A. obrigou-se a efectuar os pagamentos nas datas e termos acordados. É um facto que a lei portuguesa faculta, de um modo geral, ao devedor, a utilização de auxiliares no cumprimento da obrigação, seja qual for a natureza desta – cf. art. 800º, nº 1, do CC.. Porém, segundo Antunes Varela, a interpretação a dar a esta norma é a de que o devedor que confiou ao auxiliar a realização da prestação responde pela falta de cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso da obrigação nos mesmos termos em que responderia se, em vez do auxiliar, fosse ele o devedor quem deixou de cumprir ou cumpriu defeituosamente.[4] Tal entendimento tem sido igualmente defendido pelos Tribunais Superiores, conforme se pode ler no Acórdão do STJ datado de 4/5/2000[5] , e no qual se decidiu que o devedor é responsável pelos actos de auxiliares que utiliza no cumprimento da sua obrigação: tal é a doutrina do art. 800º do CC, que neste ponto consagra uma autêntica responsabilização objectiva do devedor. Pelo que, “tendo sido o empreiteiro elegido pela Ré para edificar os imóveis prometidos vender/comprar que, ao atrasar a execução da obra, inviabilizou a celebração da escritura pública de compra e venda dentro do prazo peremptório de 45 meses a contar da data da assinatura do contrato-promessa, então terá de se concluir que foi por uma causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora que o contrato definitivo não foi celebrado dentro daquele prazo” – assim se concluiu no Acórdão desta Relação, datado de 15/05/2007, sobre processo similar e da mesma empresa Ré, no âmbito do Processo nº 857/2007. [6] Concluindo então que as vicissitudes alegadas pela R não têm relevância, analisemos os restantes factos à luz das conclusões A celebração da escritura não ocorreu, sendo que, na sequência e por carta de 14/12/2005, a autora comunicou à ré - que recebeu tal carta - nomeadamente que: --- «(..) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 ., R (..). Serve a presente missiva, para junto de Vª Exas. transmitir o meu desagrado e mau estar, relativamente ao atraso verificado na entrega da habitação supra referida. Como é de vosso conhecimento, sucedi na posição contratual no contrato promessa da habitação em causa, já durante o ano de 2003 (contrato promessa inicial celebrado, corria o ano de 2001), com a "promessa " de um_real e efectivo cumprimento dos diversos prazos naquele estabelecidos e a tal não ser, com a entrega da fracção em momento anterior à data da escritura. No entanto constato que até à presente data, mais nenhuma notícia tive de V Exas., quanto ao assunto que nos prende, desde o último reforço de sinal efectuado, sendo que actualmente o meu interesse na habitação em causa, é diminuto, visto não poder continuar a suportar os diversos encargos financeiros a que me propus, sem daí obter qualquer proveito, a que acresce a necessidade de trocar de habitação. --- Sabendo que V Exas., já desde a algum tempo, se encontram a celebrar escrituras de venda de vários lotes com habitação concluída, no empreendimento em causa e, pese embora entenda que o contrato em causa, mostra-se já incumprido, venho ainda pela presente informar V Exas. que, mostrando-se ultrapassados todos os prazos contratualmente previstos e aceitáveis vos concedo sem prescindir, um período suplementar e final, de 10 dias, para procederem à marcação e celebração do contrato prometido, em cartório Notarial da cidade de Lisboa, em dia e hora a indicar por VExa. s (vossa obrigação. conforme decorre do estipulado na cláusula 4. ª do CPCV), entregando-me a respectiva habitação devidamente concluída e apta a habitar, sendo que, se tal não for cumprido no aludido prazo, será o contrato promessa considerado definitivamente incumprido. reservando-me o direito de o resolver, com as legais consequências ( .. )>>.--- Em resposta, a ré - por carta de 19/12/2005 - veio comunicar à autora que estava «(..) disponível para entregar a V Exa. a moradia sita no lote 24-15 prometida comprar e vender. Para tal, apenas será necessário que V Exa. realize vistoria prévia à moradia, tendo em vista a sua recepção no mais curto espaço de tempo possível. --- Assim, vimos propor a V Exa. a realização de uma reunião na actual sede da C, sita na com a presença de um dos Directores da C, para o que aguardamos o contacto de VExa. (..»>.--- A autora remeteu à ré, datada de 26 de Dezembro de 2005, a carta cuja cópia consta a fls. 65-66 dos autos, onde responde à anterior carta da ré, dizendo:--«(..) Assunto.' CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - R. --- Resposta à vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2005 (.). --- . Apraz-me registar a vossa pronta resposta a missiva por mim remetida, mas que por falta de conteúdo real, não posso deixar de demonstrar a minha perplexidade. Com efeito, mais uma vez, se denota o intuito dilatório de V Exa.s relativamente ao assunto em causa. Como é de vosso conhecimento e como facilmente demonstrarei com documentação a tal relativa, a habitação em causa, está longe de estar apta a me ser entregue, visto estar ainda na fase de acabamentos no interior, encontrando-se o exterior em fase ainda muito despicienda. Mas mais, o que solicitei foi o cumprimento integral do contrato em causa e, não unicamente uma "das consequências obrigacionais" da compra e venda, sendo que a tal V Exa.s não se dignaram a responder. Assim e dado que em entender de V. Exa.s a habitação em causa se encontra apta a ser entregue e, por forma a mais uma vez, permitir a V Exa.s honrarem o contrato em causa, sou a informar e, agora definitivamente, que se encontra marcada para o próximo dia 6 de Janeiro de 2005, no cartório Notarial V, sito pelas 8h e 45 mn, a escritura pública de compra e venda da habitação em causa, solicitando a V Exas. o envio até 48 H antes da seguinte documentação:--- a) Fotocópias do NIPC e documentação pessoal do administrador(es) ou, mandatário que irá outorgar a escritura. --- b) Fotocópia de toda a documentação relativa ao imóvel e necessária para a celebração da escritura em causa (..))), --- E, efectivamente, por iniciativa da autora, a escritura pública mostrou-se aprazada para o dia 6 de Janeiro de 2006, cerca de 8 dias após as épocas festivas, pelas 8h e 45 m. no cartório Notarial, Dr", V, sito na .--- Nessa ocasião, a autora compareceu, mas a ré não compareceu, nem justificou a sua ausência, nem remeteu a documentação, necessária à instrução da escritura pública.--- Em consequência de tal facto, a autora remeteu nova comunicação à ré datada de 9 de Janeiro de 2006, onde mencionou o seguinte:--- “«(c.) Assunto: CPCV - Lote 24-15 com moradia do Tipo J5 - R - Falta à escritura pública aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005 e consequente resolução do contrato promessa ( .. ). --- Serve a presente missiva para informar V ExªS , que o contrato promessa por nós firmado, se mostra definitivamente incumprido por razões estritamente imputáveis a V Exªa Com efeito, V Exa.s, ao contrário do que me havia sido proposto na vossa missiva datada de 19 de Dezembro de 2004, não estavam aptos a entregar a fracção em causa e, muito menos, conforme se veio a constatar, a celebrar a competente escritura pública de Compra e Venda. Atendendo à vossa falta pessoal e documental, à escritura por mim aprazada para dia 6 de Janeiro de 2005, nada mais me resta do que, resolver o contrato em epigrafe e solicitar a V. Exe.s ao abrigo da 181; a devolução do dobro do sinal, entregue em cumprimento do mesmo (..))) , --- O que concluir? Nos termos da cláusula IV do contrato-promessa incumbia à ré a marcação da escritura pública de compra e venda e esta deveria ter ocorrido até 10/04/2004, o que não sucedeu. --- Contudo, a ré não marcou a escritura até à referida data.--- A ré entrou, pois, em mora nessa ocasião, dado não ter cumprido tempestivamente uma obrigação resultante da estipulação contratual que houvera firmado. ,sendo certo que a mora por parte do devedor, ocorre quando por causa que lhe seja imputável e sendo a prestação ainda possível, esta não foi efectuada no tempo devido. É o que decorre do nº 2, do artigo 804.º do Código Civil. Na sequência, como se viu, a autora procurou promover tal realização de escritura, por sua parte, escritura essa cuja celebração chegou a estar notarialmente agendada. Nem assim a ré cumpriu.--- E não podemos deixar de traduzir esta tentativa dos AA em promoverem a realização da escritura como tendo havido lugar à interpelação admonitória , ou seja, como uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo No entanto ,entendemos que nem havia lugar a esta marcação de escritura com este sentido ,é que : As partes estabeleceram m outro prazo até 45 meses, findo o qual, no caso de a Ré não ter procedido à entrega da moradia aos AA, plenamente executada, e não ter sido realizada a referida escritura pública de compra e venda, se considera existir incumprimento definitivo da Ré, por causa imputável exclusivamente a esta. O que confere aos Autores, nos termos desta cláusula, o direito de resolver o contrato em causa e exigir da Ré a restituição em dobro de todas as importâncias entregues pelo A. à Ré, ao abrigo do mesmo. Ora, esta última cláusula não pode deixar de ser entendida como a fixação de um prazo acordado por ambas as partes a partir do qual quer o A., quer a Ré, aceitaram, e mais do que isso, previram e quiseram, o desencadear dos respectivos efeitos cominatórios aí previstos. Bastando, para tal, o decurso do respectivo prazo. E daí, a fixação de um período longo – 45 meses (quase quatro anos). Trata-se, pois, de um prazo peremptório, um prazo limite, inequivocamente essencial, e cujo mero decurso pressupõe a perda do interesse das partes na respectiva celebração do contrato definitivo e determina o imediato incumprimento definitivo. Pelo que, in casu, o mero decurso do prazo determina os efeitos acordados pelas partes, ou seja, o imediato incumprimento definitivo da Ré, com a consequente possibilidade de o A. exigir a resolução do contrato promessa celebrado, bem como a restituição em dobro de todas as importâncias entregues. Consequentemente, está afastada a alegação de que os AA não perderam interesse objectivo na prestação ,não podendo deixar de concluir que a resolução levada a cabo pelos AA é legítima . ******** Concluindo :As partes estabeleceram m outro prazo até 45 meses, findo o qual, no caso de a Ré não ter procedido à entrega da moradia aos AA, plenamente executada, e não ter sido realizada a referida escritura pública de compra e venda, se considera existir incumprimento definitivo da Ré, por causa imputável exclusivamente a esta. O que confere aos Autores , nos termos desta cláusula, o direito de resolver o contrato em causa e exigir da Ré a restituição em dobro de todas as importâncias entregues pelo A. à Ré, ao abrigo do mesmo. *********** Acordam em julgar a apelação improcedente, pelo que a decisão impugnada é confirmada na íntegra Custas pela R 26 de Novembro de 2009 Teresa Prazeres Pais Carla Mendes Octávia Viegas ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] Aliás ,nem podemos esquecer que ,na formação dessa convicção entram, necessariamente, elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação da prova - seja audio, seja mesmo video. [2] A este respeito damos por reproduzida a fundamentação do Exmº Sr Juiz ,a fls 325 [3] - Indicam-se, a título meramente exemplificativo, os acórdãos de 10.12.97, de 26.05.98 e de 08.02.2009, publicados na Col. Jur. - Acs. do STJ, ano V, tomo 3, pág. 165, ano VI, t. e . designadamente Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., Almedina, 2007, pág. 120 e ss., Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 129, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, Coimbra, 1987, pág. 115 e ss [4] Neste sentido cf. RLJ., 119º, pág. 125. [5] Acórdão citado nos autos do STJ – in www.dgsi.pt, Processo nº 00B113. [6] In www.dgsi.pt |