| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 1º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca de C…, EGT intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra MFA, alegando que, no dia 2/1/09, celebraram entre si um contrato denominado de «contrato de arrendamento para habitação por prazo certo com opção de compra» de uma moradia sita em C…, o qual é consequência de um anterior contrato denominado de «contrato promessa de arrendamento comercial de duração limitada com opção de compra do imóvel locado», celebrado entre as mesmas partes em 4/4/97.
Mais alega que é arrendatária do locado desde esta data e que a ré sempre soube que o arrendamento se destinou ao exercício de uma actividade comercial, isto é, à exploração de um lar de terceira idade, para o que se tornava necessário o respectivo licenciamento, o qual esteve pendente na Câmara Municipal de C… e foi objecto de arquivamento por facto imputável à ré, o que acarretou à autora prejuízos relacionados com despesas superiores a € 10.000,00 e relacionados com o não licenciamento do lar, não inferiores a € 20.000,00.
Alega, também, que a ré se obrigou a proceder à instalação de um elevador no locado e a suportar os custos dessa obra até ao montante de € 15.000,00.
Alega, ainda, que, apesar de já terem sido efectuadas obras anteriormente pela ré, período durante o qual foi obrigada a suportar mais de € 30.600,00, referentes ao pagamento das rendas necessárias ao realojamento de todos os utentes enquanto decorriam as obras, o locado encontra-se, novamente, em estado lastimável e inabitável, o que lhe fez perder mais de seis utentes, devendo os prejuízos ser totalmente amortizados às rendas em atraso, por via da excepção do não cumprimento do contrato.
Alega, por último, que, não obstante ter assinado a confissão de dívida junta à Notificação Judicial Avulsa requerida pela ré, tendo em vista a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, essa dívida está totalmente paga, devendo apenas as rendas de Setembro e Outubro de 2009, e Janeiro de 2010, que decidiu não pagar enquanto a ré não cumprisse a contraprestação a que estava adstrita.
Conclui, assim, que:
- deve ser reconhecido o arrendamento como comercial e não como habitacional, bem como o direito de usar e fruir a coisa locada com essa finalidade;
- deve a ré ser condenada no pagamento das quantias mínimas de € 10.000,00 e de € 20.000,00, atrás referidas;
- bem como, ser condenada a pagar à autora a quantia total da obra incumprida (instalação do elevador), no valor de € 15.000,00, acrescida de juros de mora desde Setembro de 2009, ou, em alternativa, ser condenada a fazer tal obra;
- deve, ainda, a ré ser condenada na realização das obras e/ou em alternativa no pagamento à autora das obras de conservação ordinária de que o locado continua a carecer;
- deve, também, a ré ser condenada a restituir à autora o valor total de € 6.532,84, pago por esta desde Setembro de 2009, a título de indemnização pela mora, acrescido de juros de mora desde Setembro de 2009, ficando a autora isenta do pagamento das rendas referentes aos meses de Setembro e Outubro de 2009, e Janeiro de 2010;
- deve, por último, a ré ser condenada no pagamento de todas as despesas relacionadas com o realojamento dos idosos, em montante não inferior a € 30.000,00, bem como numa indemnização não inferior a € 20.000,00, em virtude de ter perdido mais de seis utentes.
A ré contestou, alegando que o contrato promessa de arrendamento foi objecto de acção resolutória, tendo-se acordado a resolução do mesmo e a celebração do contrato de arrendamento de 2/1/09, que é, assim, um contrato ex novo.
Mais alega que o processo de licenciamento era acompanhado directamente pela autora e que a conduta desta foi sempre negligente e, até, desinteressada.
Alega, também, que durante a vigência do contrato de arrendamento, que viria a ser resolvido em 4/5/10, pela notificação judicial avulsa, não sofreu quaisquer prejuízos pela falta do pretendido licenciamento.
Alega, ainda, que a instalação do elevador não se fez até Setembro de 2009 por factos imputáveis exclusivamente à autora, e que, encontrando-se esta já em mora naquela data, no pagamento das rendas, sobrestou no cumprimento dessa obrigação, uma vez que era com parte das rendas que iria executar as obras de instalação do elevador.
Alega, por último, que realizou no prédio todas as obras de reparação cuja necessidade lhe foi comunicada pela autora, enquanto que esta, praticamente desde o início da vigência do arrendamento, incorreu sucessivamente em mora no pagamento das rendas, e como a dívida assumida e confessada pela autora não se encontrava totalmente paga, nem se verificou a entrega voluntária do prédio, a ré intentou a competente acção executiva para entrega de coisa certa.
Conclui, deste modo, pela improcedência da acção.
A autora replicou, concluindo como na petição inicial.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, tendo-se dispensado a condensação do processo.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão da matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
Considerada provada por "por acordo/admissão das partes", por remissão
para os artigos da petição inicial:
A) - A Autora e a Ré no dia 2 de Janeiro de 2009, celebraram um contrato de arrendamento do prédio urbano destinado a habitação, composto de uma moradia de rés-do-chão, primeiro andar, garagem e logradouro, tudo com a área de 680 m2, sito na Rua …. Lote …, freguesia e concelho de C…, inscrito na matriz sob o artigo …, da referida freguesia, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 98 a 105 dos autos.
B) - A Ré sempre soube que o arrendamento do locado se destinou desde o seu início à exploração de um lar de terceira idade.
C) - No dia 30 de Outubro de 2003, no âmbito do Processo N° U- …, a requerimento da Exma. Sra. MEG, na qualidade de procuradora da Ré, foi promovida a discussão pública através de edital e avisos publicados no Jornal " AC" de 11 de Dezembro de 2003 e na III série do D.R. Nº556, em face do pedido de alteração da licença da operação de loteamento a que se refere o alvará n°612, sito em B…, freguesia de C…, que consistiu na alteração de mudança de uso da moradia existente no lote nº 4 de habitação para equipamento de saúde com hospitalização (lar de terceira idade), conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 111 e 112.
D) - No dia 9 de Janeiro de 2004, foi emitido um aditamento e alteração do Alvará de Loteamento N° …, que consiste na mudança do uso de moradia existente no Lote Nº4 de habitação para equipamento de saúde com hospitalização (lar de terceira idade), o qual, foi aprovado por Deliberação de Câmara de 15 de Março de 2004 e publicado no Diário da Republica - I Série - B de …, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 113.
E) - Pelo menos, desde o ano de 2005, que a R., constitui como sua bastante procuradora. a Exma. Sra. MEG, tendo, inclusive, para o efeito junto ao respectivo processo camarário, a mencionada procuração que delegava na sua procuradora todos os poderes necessários à sua legal representação no âmbito do Processo N° … - alteração do uso de habitação para equipamento de saúde com hospitalização (lar de terceira idade).
F) - Na Cláusula Segunda do Contrato de Arrendamento celebrado a 2 de Janeiro de 2009 a R. obriga-se: "....assinar e requer nas competentes entidades o que se mostrar necessário à alteração do uso e emissão da correspondente licença, não lhe assistindo o direito à resolução contratual com fundamento em desvio da finalidade do presente arrendamento enquanto se encontrar pendente o processo administrativo com vista à preconizada alteração de uso"
G) - Só em 31/08/2009 a R. apresentou o Requerimento Nº … a pedir o prosseguimento do referido processo, agora, em nome de um novo procurador, Dr. RN, anexando, para tanto, a respectiva procuração a seu favor.
H) - É o seguinte o teor da CLÁUSULA SEXTA NÚMERO DOIS do acordo reduzido a escrito e celebrado pelas partes em 2 de Janeiro de 2009, com a denominação contrato de arrendamento para habitação por prazo certo com opção de compra "As obras de instalação do elevador deverão ficar concluídas até Setembro de 2009 e considerando que as mesmas são do interesse da Segunda Contratante, esta obriga-se a facilitar a respectiva execução, não criando entraves ou dificuldades, seja do que natureza forem ao bom andamento dos respectivos trabalhos, não obstante os mesmos poderem decorrer com os idosos já instalados no lar".
I) - Pelo clausulado no número da cláusula sexta do contrato de arrendamento de 2 de Janeiro de 2009, a Ré obrigou-se a proceder à instalação de um elevador no interior do locado que fizesse a ligação entre o primeiro e o segundo piso do edifício, suportando integralmente os custos dessa obra até ao montante de 15.000,00 (quinze mil euros), para tanto, seleccionando e adjudicando-a a quem bem entender.
J) - A Ré sempre teve conhecimento que uma das questões de maior relevância para a Autora é o uso licenciado do locado para lar de terceira idade.
K) - A Autora assinou Confissão de Divida na qual, se confessou devedora à senhoria da importância total de 16.065,68 (dezasseis mil e sessenta e cinco euros e sessenta e oito cêntimos), dos quais 13.065,68 (treze mil e sessenta e cinco euros e sessenta e oito cêntimos), eram relativos a titulo de rendas em atraso e respectivas indemnizações.
L) - A Autora depositou mensalmente sempre que a sua situação financeira o permitia o máximo de dinheiro que conseguia para assim pagar o montante constante da "confissão de dívida".
M) - Em 07/05/2009 foi depositada, pela Autora a quantia de 2.500,00 referente ao pagamento da totalidade da renda cujo pagamento foi acordado que seria efectuado ("vencida") no mês de Abril de 2009.
N) - Em 15/06/2009 foi depositada, pela Autora a quantia de 2.500,00 referente ao pagamento da totalidade da renda cujo pagamento foi acordado que seria efectuado ("vencida") no mês de Maio de 2009.
O) - A Autora depositou na conta da Ré a quantia de 1.250,00 para pagamento da indemnização aludida no artigo 1041° do Código Civil.
P) - A Autora no dia 15 de Junho de 2009, além, do pagamento integral da quantia de 3.750,00 € depositou a quantia de 2.250.00 (dois mil duzentos e cinquenta euros).
Q) - No dia 19/06/2009 foi, novamente, depositada, na conta bancária da Ré, pela Autora, a quantia de 2.000,00 (dois mil euros).
R) - No dia 29/06/2009 foi, novamente, depositada, na conta bancária da Ré, pela Autora, a quantia de 2.000.00 (dois mil euros).
S) - Em 3/07/2009 foi depositada, pela Autora a quantia de 2.500,00 referente ao pagamento da totalidade da renda cujo pagamento foi acordado que seria efectuado ("vencida") no mês de Junho de 2009.
T) - Após o depósito de 3/07/2009 a Autora depositou ainda a quantia de 721,82 (setecentos e vinte e um euros e oitenta e dois cêntimos) na conta da Ré.
U) - No dia 10/09/2009 a Autora fez depósito na conta bancária da Ré da quantia de 4.300,00 (quatro mil e trezentos euros), acrescido dos 721,82 (setecentos e vinte e um euros e oitenta e dois cêntimos) referentes ao pagamento da renda do mês de Junho de 2009 e do mês de Agosto de 2009.
V) - A Autora decidiu não efectuar o pagamento das rendas do mês de Setembro e Outubro de 2009, enquanto a senhoria não fizesse obras.
W) - No dia 04/01/2010, a Autora depositou na conta da Ré 1.000,00 (mil) euros, para pagamento de parte a renda correspondente ao mês de Dezembro de 2009.
X) - A Ré decidiu não pagar a renda correspondente ao mês de Janeiro de 2010.
Y) - A Autora em 9/03/2010 depositou a quantia total de Eur. 2.400,00 (dois mil e quatrocentos euros) para pagamento de parte da renda correspondente ao mês de Fevereiro de 2010.
Z) - A Autora em 12/04/2010 depositou a quantia total de Eur. 1.600,00 para pagamento de parte da renda correspondente ao mês de Março de 2010.
AA) - O processo de Licenciamento do Lar de terceira idade explorado pela Autora esteve pendente durante anos na Câmara Municipal de C… e foi objecto de indeferimento, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 117.
BB) - No dia 26 de Abril de 2004, MEG deu entrada a um requerimento (Nº …), junto da C.M.C. a pedir a emissão de alvará de loteamento do locado, pela falta de junção em prazo dos elementos solicitados.
CC) - Em 12/05/2005 deu entrada o Requerimento …, em nome de MEG, na qualidade de procuradora de MFA, com procuração emitida em 26 de Setembro de 1996 que anexou ao processo, um projecto de alterações de uma moradia de fins habitacionais, para um lar de 3a idade, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 116.
DD) - O processo administrativo relativo ao Licenciamento Administrativo Do Lar De Terceira Idade e o respectivo projecto de alterações subjacente à alteração do uso do respectivo locado, foi objecto de indeferimento, por parte da CMC.
EE) - O contrato promessa de arrendamento foi objecto da acção resolutória que correu termos sob o n° …, no 1° juízo Cível de C… conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 200 a 207, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 292.
FF) - Acção essa que a Autora não contestou, e no âmbito da qual vieram as partes a requerer a suspensão da instância para negociarem o contrato de arrendamento dos autos, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 292.
GG) - A Ré intentou acção executiva para entrega de coisa certa, que corre termos sob o número … do 1° Juízo Cível de C….
HH) - O prédio da Ré em 02 de Janeiro de 2009 (data da celebração do contrato de arrendamento), tinha como finalidade licenciada o uso habitacional.
II) - O processo camarário de licenciamento do prédio para a finalidade pretendida pela Autora pendente desde o tempo em que ainda vigorava a promessa, e R., viria a prosseguir após a celebração do contrato de arrendamento.
Da resposta aos artigos da petição inicial:
JJ) - Entre as partes havia anteriormente sido celebrado o contrato -intitulado "Contrato Promessa de Arrendamento Comercial de Duração Limitada com Opção de Compra do Imóvel Locado" - a que alude o documento junto a fls. 106 a 110, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, datado de 4 de Abril de 1997,
KK) - Na sequência desse acordo a Autora passou a utilizar o espaço mencionado nesse contrato desde Abril de 1997.
LL) - A Autora nunca visou utilizar o espaço aludido para habitação, mas sim para exploração ali de um lar de terceira idade.
MM) - A Autora suportou despesas, em montante não apurado, com vista ao pretendido licenciamento administrativo do aludido lar de terceira idade.
NN) – A R. sabia que a Autora A. nunca visou utilizar o espaço aludido para habitação, mas sim para exploração ali de um lar de terceira idade.
OO) - A Ré sabia que a instalação de elevador no edifício era necessária ao deferimento do licenciamento camarário e regularização do funcionamento do estabelecimento da A. perante as entidades competentes, mormente o instituto da Segurança Social.
PP) - A Autora, instou, por diversas vezes, a R. no sentido do cumprimento por esta do que consta das cláusulas 6.ª e 7.ª do intitulado «Contrato de Arrendamento…».
QQ) - Por força da realização de obras no imóvel em causa, a Autora teve de realojar, durante cerca de um ano, utentes do lar de 3.ª idade por si explorado noutro imóvel, que tomou de arrendamento para o efeito, nos termos do contrato a que alude o documento junto a fls. 286 a 288, cujo teor aqui se dá por reproduzido, tendo sido pagas as respectivas rendas naquele período temporal.
RR) - Em 07/05/2009, foi depositada pela Autora a quantia de € 2.500,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 159, cujo teor se dá por reproduzido.
SS) - Em 15/06/2009, foi depositada pela A. a quantia total de € 6.000,00 (correspondente a € 3.000,00 + € 3.000,00), para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 160, cujo teor se dá por reproduzido.
TT) - Em 19/06/2009, foi depositada pela A. a quantia de € 2.000.00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 161, cujo teor se dá por reproduzido.
UU) - Em 29/06/2009, foi depositada pela A. a quantia total de € 2.000,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 162, cujo teor se dá por reproduzido.
VV) - Em 03/07/2009, foi depositada pela A. a quantia total de € 3.221,82, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 163, cujo teor se dá por reproduzido.
WW) - Em 10/09/2009, foi depositada pela A. a quantia total de € 4.300,00. para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 164, cujo teor se dá por reproduzido.
XX) - A Autora instou a Ré a que procedesse à realização de trabalhos de reparação no imóvel em causa, sendo que eram visíveis sinais de humidade, por infiltrações de água, em algumas divisões do mesmo.
YY) - Em 28/12/2009, foi depositada pela A. a quantia total de € 2.500,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 176, cujo teor se dá por reproduzido.
ZZ) - Em 04/01/2010, foi depositada pela A. a quantia de € 1.000,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 177, cujo teor se dá por reproduzido.
AAA) - Em 09/03/2010, foi depositada pela A. a quantia de € 2.400,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 178, cujo teor se dá por reproduzido.
BBB) - Em 12/04/2010, foi depositada pela A. a quantia total de € 1.600,00, para crédito de conta bancária pertencente à R., como resulta do documento de fls. 179, cujo teor se dá por reproduzido.
Da resposta aos artigos da contestação:
CCC) - As partes acordaram na celebração do mencionado contrato cujo teor consta do documento de fls. 98 a 105, com o qual visavam regular a utilização do imóvel pela Autora, que ali mantinha instalado um estabelecimento de lar de 3.ª idade, desde o tempo da celebração do contrato a que alude o documento de fls. 106 a 110, e pretendia continuar tal actividade, mas para o que era necessária a obtenção de adequado licenciamento administrativo.
DDD) - O processo de licenciamento camarário era acompanhado pela Autora, com a colaboração da R. e da procuradora desta.
EEE) - A requerimento da R., foi efectuada a notificação judicial avulsa da A., em 04/05/2010, nos termos constantes do documento junto a fls. 153 a 158, cujo teor aqui se dá por reproduzido, sendo que a Autora por vezes tinha o seu estabelecimento referido lotado.
FFF) - A Ré não procedeu à instalação do elevador por entender que a Autora incorria em atrasos sucessivos no pagamento das rendas acordadas.
GGG) - À data da celebração do intitulado "contrato de arrendamento para habitação ...", aludido a fls. 98 a 105, inexistia equipamento de elevador no edifício.
HHH) - A Ré ao longo dos anos, foi efectuando alguns trabalhos de reparação no edifício.
III) - A Ré a expensas suas, procedeu às seguintes reparações no edifício: renovação do telhado, reparação/renovação de casas de banho, com substituição de canalizações, pavimentos e escadas, com colocação de pavimento antiderrapante.
JJJ) - A Autora continua com o seu estabelecimento instalado no imóvel em causa, o qual se encontra lotado, sendo que, após os depósitos/entregas supra referidos, de 7/5/2009, 15/6/2009, 16/9/2009, 29/6/2009, 3/7/2009, 10/9/2009, 28/12/2009, 4/1/2010, 9/3/2010 e 12/4/2010 a Autora nada mais pagou à Ré.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª A indemnização suportada pela ora recorrente não foi reconhecida pelo tribunal recorrido por este ultimo ter considerado que o contrato de arrendamento estaria resolvido e que os pedidos feitos só poderiam ser aceites enquanto o mesmo se encontrasse em vigor.
2ª No entanto, salvo melhor opinião, este entendimento não poderá ser procedente uma vez que todos os danos patrimoniais sofridos pela A e ora recorrente tiveram lugar enquanto o contrato ainda estava plenamente em vigor uma vez que o contrato só foi resolvido no dia 04 de Maio de 2010 conforme se prova pela respectiva notificação judicial avulsa assinada pela recorrente.
3ª Na verdade todos os prejuízos peticionados dizem respeito a datas anteriores pelo que terão forçosamente que ser atendidos o que se requer a V. Exas.
4ª Motivo pelo qual, o fundamento do seu indeferimento deverá ser revogado pelo tribunal superior "ad quem", o que se requer a V. Exas., tudo com as legais consequências.
5ª Por outro lado, o tribunal recorrido não considerou existir vício da coisa locada depois de ter ficado provado que o locado tinha como finalidade o uso e gozo comercial de um lar de terceira idade, sendo certo que o mesmo carecia de obras indispensáveis ao normal uso e gozo e sobretudo carecia da instalação de um elevador que fazia a ligação entre o rés do chão e o primeiro andar, que aliás a R. se obrigou a instalar nos termos do contrato celebrado.
6ª Se não existe "in casu" vicio da coisa locada em que casos ou situações existe?
7ª Por outro lado, depois de ser junta aos autos uma declaração que atesta que a R. teve que suportar elevados prejuízos patrimoniais por ter que realojar todos os idosos ao longo do hiato temporal em que o locado sofreu as obras, como é possível não se ter provado o respectivo nexo de causalidade.
8ª Não existiram outras obras realizadas no locado, conforme a R. aliás confessou.
9ª Não ficou provado que eram obras de conservação, depois de ter ficado provado que as mesmas tinham como base as humidades no locado advenientes das chuvas.
10ª Assim sendo, requer-se igualmente a condenação da R. no pagamento de todas as despesas referentes ao realojamento mormente as respeitantes ao pagamento das rendas no locado arrendado para o efeito.
11ª Por outro lado, sendo a R. a proprietária seria sempre ela a ter legitimidade para apresentar junto da CMC todos os requerimentos necessários ao licenciamento do lar de idosos, tal como aliás ficou obrigada a fazer através do clausulado no contrato de arrendamento celebrado com a A.
12ª Assim, sendo a R. omitindo as notificações recebidas peta CMC no âmbito do processo de licenciamento do lar de terceira idade, cujo aquela omissão culposa veio a resultar no arquivamento do processo por falta de junção de documentos requeridos pela CMC, não origina responsabilidade civil?
13ª Esta omissão do dever de colaboração e cooperação por parte da R. que origina o arquivamento de todo o processo não a responsabiliza no pagamento dos respectivos prejuízos à ora recorrente que investiu mais de 10.000,00 euros ao longo de mais de cinco anos em todo o processo administrativo relacionado com o licenciamento do lar de idosos?
14ª Julgamos salvo melhor opinião que estão reunidos todos os requisitos para a verificação da responsabilidade civil e para o dever de indemnizar, motivos pelos quais, deverá a recorrida ser condenada a pagar a quantia de 10.000,00 euros a titulo de danos patrimoniais, conforme se havia peticionado.
15ª Por outro lado, com o devido respeito entendemos existir na sentença recorrida dualidade de critérios uma vez que a excepção de não cumprimento e/ou de redução no montante respeitante ao pagamento das rendas arguida pela A. não foi atendida pelo tribunal.
16ª Sendo, no entanto, atendida em iguais circunstâncias pelo tribunal a favor da R. quando invoca a excepção de não cumprimento relativamente à instalação do elevador por alegar a existência de mora no pagamento das rendas.
17ª Quando na verdade a A. só deixou de pagar, pontualmente, as rendas, justamente, a partir do mês de Setembro de 2009, ou seja, da data do incumprimento da R. no que diz respeito à instalação do elevador.
18ª Que era, conforme a R. bem sabia uma questão fulcral e essencial ao licenciamento do lar por parte da segurança social que devido a esse facto veio também a indeferir o licenciamento.
19ª Assim sendo, deverá a R. ser condenada a pagar à A. o montante correspondente à obra do elevador que foi incumprida a titulo de indemnização por perdas e lucros cessantes.
Nestes termos e nos demais em direito,
Requer-se a V. Exas.:
• A admissão do presente recurso e o seu consequente deferimento, devendo ser revogada a sentença recorrida e consequentemente condenada a R. a pagar à A. a totalidade da quantia peticionada.
2.3. A recorrida contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
1. O objecto de um recurso é definido pelas conclusões do recorrente;
2. Em bom rigor, da análise às conclusões apresentadas resulta praticamente a impossibilidade de se alcançar esse objecto, o que por si só inviabilizará a apreciação do recurso, pois é como se não existissem conclusões.
3. Na realidade não bastará genericamente nas conclusões da peça produzida a referência a "todos os danos patrimoniais" para se entender que o objecto do recurso abrange a improcedência de todos os pedidos.
4. Escreveu e bem o Venerando Senhor Juiz Desembargador Dr. João Aveiro Pereira (in www.trl.mj.pt/PDF/joao aveiro.pdf) que:
"Além da sua natureza lógica de finalização resumida de um discurso, as conclusões de uma alegação de recurso em processo civil têm um papel decisivo, não só no levantamento das questões controversas apresentadas ao tribunal superior, mas também na viabilização do exercício do contraditório. Por isso, é de suma importância que, pelo menos as conclusões, sejam elaboradas criteriosamente, como mandam as regras processuais nesta matéria. Interessa assim examinar a essência do enunciado conclusivo e as razões finalísticas que justificam a sua disciplina legal.
A conclusão em geral tem a sua génese num raciocínio analítico e dedutivo, apoiado numa ou em várias premissas que postulam determinada consequência unitária, traduzida a final numa proposição.
A conclusão assume-se como a ilação ou dedução lógica terminal de um ou vários argumentos ou proposições parcelares, o resultado de um raciocínio. Em termos retóricos, é na conclusão ou peroração que o orador aproveita para encerrar a ideia com uma frase bem cinzelada e dar assim um final harmonioso ao discurso".
5. Ora nada disto a Apelante fez.
6. Numa tentativa de aproveitamento do arrazoado nas ditas conclusões e à semelhança do trabalho do Mm. Juiz a quo, produzindo-se o trabalho que a Apelante deveria ter produzido, com óbvio esforço e risco de erro, poder-se-á quiçá alcançar que esta delimitou o seu recurso apenas quanto aos desatendidos, por improcedentes, pedidos:
a) do seu ressarcimento por alegados "prejuízos patrimoniais"- de Eur. 30.000,00 - "por ter que realojar todos os idosos ao longo do hiato temporal em que o locado sofreu obras" (pedido condensado em n° 8 da fundamentação da sentença recorrida) -
b) de Eur. 10.000,00 - pela alegada "omissão do dever de colaboração e cooperação por parte da R." que alegadamente originou o arquivamento do processo administrativo de alteração do licenciamento de uso do locado (pedido condensado em n° 2 da fundamentação da sentença recorrida), e
c) à dispensa (dita isenção) do pagamento da renda nos meses de Setembro a Outubro de 2009 e Janeiro de 2010 a coberto do regime jurídico da excepção do não cumprimento dos contratos (pedido condensado em n° 7 da fundamentação da sentença recorrida) alegadamente justificada pela não realização da obra de instalação do elevador pela Apelada.
7. Até porque tendo sido resolvido o contrato de arrendamento e por via disso sido declarados improcedentes todos os pedidos feitos pela Apelante nos presentes autos que pressuponham a vigência daquele contrato, pouco, ou nada mais, haveria para ser apreciado.
8. Quanto aos 3 pedidos "salvos" do arrazoado das conclusões que delimitam o objecto do recurso:
a) quanto aos "prejuízos patrimoniais" - de Eur. 30.000,00 - "por ter que realojar todos os idosos ao longo do hiato temporal em que o locado sofreu obras" refira-se que de acordo com a resposta à matéria do articulado em 43° da p.i., transcrita para a alínea "QQ" da fundamentação da sentença recorrida, ficou provado apenas que por força da realização de obras no imóvel a Apelante teve de realojar, durante cerca de um ano, utentes do lar de 3a idade por si explorado noutro imóvel, que tomou de arrendamento para o efeito, nos termos do contrato a que alude o documento a fls. 286 a 288, não se provando que foi a necessidade de obras de conservação que conduziu à necessidade do realojamento dos idosos noutro local, não se podendo esta presumir sobretudo quando todos sabemos que muitas obras de conservação não impedem o gozo pleno do prédio onde são feitas pelos ocupantes.
Daí que, como bem se conclui na sentença recorrida, “não havendo qualquer demonstração de incumprimento da Ré (aqui Apelada) nem que foi alguma violação do contrato por parte desta que obrigou a Autora (aqui Apelante) a efectuar o realojamento de clientes, não existindo qualquer relação que se possa efectuar entre acção ou omissão da Ré e o prejuízo, não se verificam os pressupostos da responsabilidade civil”, pelo que inexistindo pois o nexo causal, inexiste o dever de indemnizar.
b) Quanto ao pedido de Eur. 10.000,00 - pela alegada "omissão do dever de colaboração e cooperação por parte da R." que alegadamente originou o arquivamento do processo administrativo de alteração do licenciamento de uso do locado, refira-se que de acordo com a resposta à matéria do articulado em 14° da p.i. transcrita para a alínea em "MM" da fundamentação da sentença recorrida, provou-se apenas que a Apelante suportou despesas em montante não apurado, com vista ao pretendido licenciamento administrativo, não se tendo demonstrado que o facto que a Apelante refere como danoso - o indeferimento do processo administrativo - foi causado por qualquer acção, ou omissão, da Apelada, condição sine qua non para imputação do dano ao agente. Ademais, assumindo a Apelante, como o fez, essas despesas, repete-se, provadas em montante não apurado e não existindo qualquer outro comportamento da Apelada que justifique ser esta a suportá-las não pode ser condenada nesse pedido.
c) Quanto à dispensa (dita isenção) do pagamento da renda nos meses de Setembro a Outubro de 2009 e Janeiro de 2010 a coberto do regime jurídico da excepção do não cumprimento dos contratos, refira-se que de acordo com a resposta à matéria do articulado em 26° da contestação, transcrita para a alínea em "FFF" da fundamentação da sentença recorrida, provou-se que a Apelada não procedeu à instalação do elevador por entender que a Apelante incorria em atrasos sucessivos no pagamento das rendas acordadas, o que à saciedade resulta dos autos, designadamente que até muitas das rendas foram pagas depois do vencimento e até dos oito dias subsequentes efectuados pela Apelante. Resulta ainda dos autos, da matéria assente e da fundamentação da sentença, que a Apelante pagou sempre com um mês de atraso as rendas devidas nos meses de Abril, Maio, Junho, Agosto de 2009, sempre sem ter pago a devida indemnização pela mora e que os pagamentos efectuados pela Apelante não cobrem sequer os montantes devidos a título de rendas (ou seja excluídas as obrigações de pagamento das moras em que incorreu) embora esta última factualidade seja mais relevante para apreciar o pedido de declaração de pagamento da dívida por ela confessada no escrito particular dos autos. Ora, sendo certo que a Apelada se obrigara a realizar as obras de instalação do elevador até Setembro de 2009, certo é e está provado nos autos que a Apelante nos meses que precederam aquele Setembro não pagou as rendas na data do seu vencimento, nem as indemnizações legalmente devidas e exigíveis pela mora.
9. É, pois, neste domínio e independentemente de outras razões imputáveis à Apelante, que se deve ter por operado o regime da exceptio non adimpleti contractus, e não ao contrário conforme a Apelante propugna ao alegar que não cumpriu com essas obrigações porque a Apelada não satisfez outras alegadas obrigações (não provadas), esquecendo-se que nos contratos sinalagmáticos, como o é o de arrendamento, as correlativas prestações de cada parte estão perfeitamente definidas, a saber, a prestação do senhorio é a de proporcionar o uso, ou gozo, da coisa e a correlativa obrigação do inquilino é de pagar a renda ajustada.
10. A exceptio não opera nas relações uso/gozo vs pagamento de renda, por não se justificar que o arrendatário que se mantém no uso do locado se negue ao pagamento das rendas.
11. Já assim o não será no domínio da obra de instalação do elevador, ou seja justificar-se-á o lançamento de mão à exceptio pela Apelada no âmbito da obrigação que assumiu de se obrigar a realizá-la, uma vez que é natural e até justificável do ponto de vista de uma gestão sã e prudente que todas as obrigações do senhorio que impliquem dispêndio de dinheiro tenham que ser prioritariamente suportadas com o produto das rendas recebidas, pois são estas que também visam e podem compensar esses gastos, o que conduzirá inevitavelmente à inexistência de incumprimento ilícito pela Apelada ao não realizar tal obra. Ademais, encontrando-se o contrato de arrendamento resolvido, como acima se disse e consequentemente por via disso devendo julgar-se improcedentes todos os pedidos feitos pela Apelante nos autos que pressuponham a vigência daquele contrato, de que a questão da instalação do elevador não é excepção, esta obrigação de realização dessa obra que impendia sobre a Apelada e o direito da Apelante a exigi-la, extinguiu-se assim, tanto mais que resolvido o contrato deixou de ter a faculdade de o poder gozar e quanto ao seu custo tão pouco se acordou no contrato resolvido que a Apelante tivesse direito a exigi-lo. Foi nesse sentido e com tais fundamentos que o Mm. Juiz a quo julgou e bem, improcedente este pedido.
12.A douta sentença recorrida fez, pois, correcta e clara interpretação da lei, por isso decidiu com acerto ao julgar a acção totalmente improcedente e ao absolver a Apelada de todos os pedidos conta ela formulados pela Apelante, razão porque não merece censura e deve ser confirmada.
2.4. Como é sabido, o âmbito dos recursos determina-se face às conclusões da alegação do recorrente, só abrangendo as questões aí contidas. Deste modo, no caso dos autos, são as seguintes as questões que importa apreciar:
1ª - saber se existe vício da coisa locada pelo facto de esta carecer de obras indispensáveis ao normal uso e gozo, bem como da instalação de um elevador, e se, neste último caso, a ré tem a obrigação de pagar à autora o montante correspondente aos custos de tal instalação;
2ª - saber se a ré é responsável pelo pagamento das despesas referentes ao realojamento dos idosos, designadamente as respeitantes ao pagamento das rendas do locado arrendado para o efeito;
3ª - saber se o arquivamento do processo de licenciamento do lar de idosos foi consequência da omissão do dever de colaboração e de cooperação por parte da ré.
2.4.1. Antes do mais, proceder-se-á à transcrição da súmula cronológica dos factos provados mais relevantes, elaborada na sentença recorrida.
Assim:
« - Em 4 de Abril de 1997 as partes celebraram um acordo que denominaram de contrato Promessa de Arrendamento Comercia! de Duração Limitada com Opção de Compra do Imóvel Locado", junto a fls. 106 a 110, relativo ao imóvel sito na Rua …, lote …, C… e nessa sequência a Autora passou a utilizar esse espaço como lar de terceira idade, não obstante este imóvel estar licenciado para habitação.
- A Ré sabia que era essencial para a Autora o fim comercial dado ao locado.
- Foram efectuadas diligências junto da CMC para alteração da licença de uso da moradia existente no lote n° 4 de habitação para equipamento de saúde com hospitalização (lar de terceira idade), no âmbito do Processo N° ….
- A Ré deduziu acção resolutória deste contrato, em 2008, que terminou pela deserção da instância, como resulta da certidão de fls. 292.
- Em 2 de Janeiro de 2009 as partes celebraram o acordo que foi reduzido a escrito e que dos autos é cópia fls. 98 a 105 dos autos, denominado contrato de arrendamento para habitação por prazo certo com opção de compra, que aqui dou por reproduzido.
- Na Cláusula Segunda desse Contrato de Arrendamento celebrado a 2 de Janeiro de 2009 a Ré obriga-se: "....assinar e requer nas competentes entidades o que se mostrar necessário à alteração do uso e emissão da correspondente licença, não lhe assistindo o direito à resolução contratual com fundamento em desvio da finalidade do presente arrendamento enquanto se encontrar pendente o processo administrativo com vista à preconizada alteração de uso".
- É o seguinte o teor da Cláusula Sexta Número Dois desse acordo "As obras de instalação do elevador deverão ficar concluídas até Setembro de 2009 e considerando que as mesmas são do interesse da Segunda Contratante, esta obriga-se a facilitar a respectiva execução, não criando entraves ou dificuldades, seja de que natureza forem ao bom andamento dos respectivos trabalhos, não obstante os mesmos poderem decorrer com os idosos já instalados no lar".
- A Autora assinou documento que intitulou "confissão de Dívida" pelo qual, se confessou devedora à senhoria da importância total de 16.065,68 €, dos quais 13.065,68 € eram relativos a título de rendas em atraso e respectivas indemnizações.
- O processo administrativo relativo ao Licenciamento Administrativo do Lar de Terceira Idade e o respectivo projecto de alterações subjacente à alteração do uso do respectivo locado, foi objecto de indeferimento, por parte da CMC em 20 de Junho de 2009 (conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 117).
- O processo de licenciamento camarário era acompanhado pela Autora, com a colaboração da Ré e da procuradora desta.
- Só em 31/08/2009 a R. apresentou o Requerimento Nº … a pedir o prosseguimento do referido processo, agora, em nome de um novo procurador, Dr. RN, anexando, para tanto, a respectiva procuração a seu favor.
- A Ré sabia que a instalação de elevador no edifício era necessária ao deferimento do licenciamento camarário e regularização do funcionamento do estabelecimento da A. perante as entidades competentes, mormente o instituto da Segurança Social.
- A Autora instou, por diversas vezes, a R. no sentido do cumprimento por esta do que consta das cláusulas 6.ª e 7.ª do intitulado “Contrato de Arrendamento”.
- A Autora suportou despesas, em montante não apurado, com vista ao pretendido licenciamento administrativo do aludido lar de terceira idade.
- A Ré não procedeu à instalação do elevador por entender que a Autora incorria em atrasos sucessivos no pagamento das rendas acordadas.
- A Ré ao longo dos anos, foi efectuando alguns trabalhos de reparação no edifício.
- A Ré a expensas suas, procedeu às seguintes reparações no edifício: renovação do telhado, reparação/renovação de casas de banho, com substituição de canalizações, pavimentos e escadas, com colocação de pavimento antiderrapante.
- Por força da realização de obras no imóvel em causa, a Autora teve de realojar, durante cerca de um ano, utentes do lar de 3.ª idade por si explorado noutro imóvel, que tomou de arrendamento para o efeito, nos termos do contrato a que alude o documento junto a fls. 286 a 288, cujo teor aqui se dá por reproduzido, tendo sido pagas as respectivas rendas naquele período temporal.
- A Ré procedeu à notificação judicial avulsa da Autora, onde constam, entre outras menções, as concretas rendas que entende não terem sido pagas, a declaração de resolução e interpelação para a entrega do locado (fls. 153-158).
- A Ré intentou acção executiva para entrega do locado através de requerimento de inicial de 19-7-2010, sendo dado como título executivo a notificação judicial avulsa (fls. 212 – 216).
- A presente acção declarativa deu entrada em 5-9-2010, como resulta de fls. 37 destes autos».
Não vem posto em causa que se está perante um contrato de arrendamento e que, não obstante o que consta do respectivo documento, o mesmo se destina a comércio, mais concretamente, a lar de terceira idade (cfr.os arts.1022º, 1023º e 238º, do C.Civil).
Também não vem posto em causa que tal contrato foi resolvido, através de notificação judicial avulsa realizada no dia 4/5/10, e que se encontra a decorrer execução para a entrega do locado, instaurada em 19/7/10 (cfr.o art.9º, nº7, da Lei nº6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU, e o art.1084º, do C.Civil, introduzido pelo art.3º, daquela Lei).
Por isso que se entendeu, na sentença recorrida, que têm de se considerar improcedentes todos os pedidos que pressupõem a manutenção do contrato, desde logo, o pedido de reconhecimento à autora do direito de gozo do locado.
Considera, no entanto, a recorrente que o locado carecia de obras indispensáveis ao seu normal uso e gozo, e, sobretudo, de um elevador, pelo que existia vício da coisa locada.
É certo que se provou que a autora instou a ré a que procedesse à realização de trabalhos de reparação no imóvel, sendo que eram visíveis sinais de humidade, por infiltrações de água, em algumas divisões do mesmo (al.XX). Todavia, é igualmente certo que também se provou que a ré, ao longo dos anos, foi efectuando alguns trabalhos de reparação no edifício, tendo procedido, a expensas suas, à renovação do telhado, reparação/renovação de casas de banho, com substituição de canalizações, pavimentos e escadas, e com colocação de pavimento antiderrapante (als.HHH e III). Logrou, pois, a ré demonstrar, como se diz na sentença recorrida, que cumpriu o dever de realização de obras de conservação.
Acresce que o regime legal relativo a obras em prédios arrendados, seja para fim habitacional ou não habitacional, é um regime supletivo, já que, embora as obras de conservação caibam ao senhorio, as partes podem estipular diversamente no contrato (cfr.os arts.1074 e 1111º, do C.Civil). Ora, nos termos da cláusula 4ª - 2, do contrato em questão, «A Segunda Contratante (aqui autora) suportará ainda as despesas e encargos correspondentes às despesas mensais com a manutenção do jardim e outras de manutenção ordinária e geral do locado». Acrescentando a cláusula 8ª - 1, que «Ficam a expensas da Segunda Contratante todas as reparações decorrentes de danos por culpa ou negligência sua, bem como a manter em bom estado os pavimentos, forros, portas, pinturas e vidros, ressalvado o desgaste da sua normal e prudente utilização», e a cláusula 8ª - 2, que «A Segunda Contratante obriga-se a mandar limpar o telhado e algerozes do edifício, anualmente, até 30 (trinta) de Setembro, e a fazer prova do cumprimento desta obrigação, até ao dia do oferecimento da renda que se vencer no mês seguinte, ao mandatário forense da Primeira Contratante».
Não se apurou, assim, que a ré tenha violado a obrigação de efectuar obras de conservação ordinária.
No que respeita ao elevador, dúvidas não restam que a ré se obrigou a proceder à sua instalação e a suportar integralmente os custos dessa obra até ao montante de € 15.000,00 (cfr. a al.I), sabendo que essa instalação era necessária ao deferimento do licenciamento do lar de terceira idade (cfr. a al.OO), sendo que a autora instou, por diversas vezes, a ré no sentido do cumprimento por esta, designadamente da cláusula 6ª do Contrato (cfr. a al.PP).
Porém, também se apurou que a ré não procedeu à instalação do elevador, por entender que a autora incorria em atrasos sucessivos no pagamento das rendas acordadas (cfr. a al.FFF) e que, à data da celebração do contrato, inexistia equipamento de elevador no edifício (cfr. a al.GGG).
Note-se que as obras de instalação do elevador deveriam ficar concluídas até Setembro de 2009 (cfr. a al.H), e que, da matéria de facto apurada, resulta que a autora pagou sempre com um mês de atraso as rendas devidas nos meses de Abril, Maio, Junho e Agosto de 2009, sem ter sempre pago a devida indemnização, pelo que, naquela data (Setembro/09), a autora encontrava-se em mora quanto às rendas, como se diz na sentença recorrida. Acresce que a autora decidiu não efectuar o pagamento das rendas de Setembro e Outubro de 2009, enquanto a ré não fizesse obras, tendo decidido, ainda, não pagar a renda correspondente ao mês de Janeiro de 2010 (cfr. as als.V e X). Aliás, a autora continua com o seu estabelecimento instalado no imóvel em causa, o qual se encontra lotado, sendo que, após o último depósito feito em 12/4/10, a autora nada mais pagou à ré (cfr. a al.JJJ).
Na sentença recorrida concluiu-se que a ré não incumpriu o contrato pela não instalação do elevador até à data limite acordada, por ter agido no âmbito da faculdade permitida por lei, ou seja, a exceptio non adimpleti contractus. Isto porque se entendeu que esta excepção, prevista no art.428º, do C.Civil, exige que exista correlatividade entre as prestações. Daí que, sendo o pagamento da renda recíproco do gozo do arrendado, não se justifique que o arrendatário que se mantém no uso do locado se negue ao pagamento das rendas. Mas já as obrigações do senhorio que impliquem dispêndio de quantias económicas, têm que ser consideradas correlativas do pagamento das rendas, porque estas visam também compensar estes gastos. Ou seja, no caso não teria existido incumprimento ilícito pela ré da obrigação de instalar o elevador, em virtude de a omissão ter ocorrido no âmbito da faculdade de recusar a sua prestação enquanto não fosse oferecida a contraprestação.
Referiu-se, ainda, na sentença recorrida que, de todo o modo, encontrando-se o contrato já resolvido, se extinguiu a obrigação que impendia sobre a ré, no que respeita à colocação do elevador, já que a autora não tem a faculdade de gozar o locado, não tendo, também, direito ao custo da instalação do elevador, por tal não ter sido acordado no contrato.
Concorda-se, em geral, com o expendido naquela sentença. Na verdade, como refere Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág.209, a mora do senhorio em fazer as obras não é razão justificativa para que o arrendatário deixe de pagar as rendas, pelo que não poderá invocar a exceptio non adimpleti contractus. Assim, mantendo-se o arrendatário no gozo do arrendado, o dever que o senhorio tem de proceder a reparações não é correspectivo do dever do arrendatário pagar, pontualmente, as rendas convencionadas, sendo que à obrigação de pagar a renda se contrapõe o dever de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do arrendado (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.I, 2ª ed., pág.356).
É que, para se aplicar a exceptio prevista no citado art.428º, é necessário que as obrigações sejam correspectivas ou correlativas, isto é, que uma seja o sinalagma da outra. Ora, também entendemos que essa interdependência existe entre a obrigação de pagamento de renda, imposta à locatária, e a obrigação de proceder à instalação do elevador, imposta à locadora, assim se justificando que o não cumprimento da 1ª baseie a recusa da 2ª, como forma de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral.
Seja como for, esse equilíbrio já não é possível de atingir, uma vez que, entretanto, o contrato foi resolvido, nos termos atrás referidos.
Haverá, assim, que concluir que, da matéria de facto apurada, não resulta que o locado apresente os vícios invocados pela autora, ora recorrente, por culpa da ré, ora recorrida, pelo que, tendo aquela o ónus dessa prova, não tem esta qualquer obrigação de indemnizar por incumprimento (cfr. o art.1032º, do C.Civil).
2.4.2. Na sentença recorrida considerou-se que o que resulta da matéria assente é que o realojamento de idosos teve como causa obras, sem se explanar se estas obras foram efectuadas pela autora para o adaptar ao fim pretendido, como previsto na cláusula 7ª do contrato, se foram efectuadas pela ré, e se eram ou não de conservação. Para, depois, se concluir que, não havendo qualquer demonstração de um incumprimento da ré, nem que foi alguma violação do contrato por parte desta que obrigou a autora a efectuar o realojamento de clientes, não existindo qualquer relação que se possa efectuar entre acção ou omissão da ré e o prejuízo, não se verificam os pressupostos da responsabilidade contratual, pelo que não tem a ré a obrigação de pagamento das despesas daquele realojamento.
Segundo a recorrente, tendo junto aos autos uma declaração que atesta que teve que suportar elevados prejuízos patrimoniais, por ter que realojar todos os idosos ao longo do período de tempo em que o locado sofreu as obras, deve considerar-se provado o respectivo nexo de causalidade, condenando-se a ré no pagamento das rendas do locado arrendado para o efeito.
Os únicos factos relevantes que se provaram, a este propósito, são os constantes da al.QQ, do seguinte teor:
«Por força da realização de obras no imóvel em causa, a Autora teve de realojar, durante cerca de um ano, utentes do lar de 3.ª idade por si explorado noutro imóvel, que tomou de arrendamento para o efeito, nos termos do contrato a que alude o documento junto a fls. 286 a 288, cujo teor aqui se dá por reproduzido, tendo sido pagas as respectivas rendas naquele período temporal».
Ora, parece-nos evidente que aqueles factos, só por si, não integram os pressupostos da obrigação de indemnizar a cargo da ré. Assim, resulta do art.798º, do C.Civil, que são vários esses pressupostos: o facto do não cumprimento (que tanto pode ser uma omissão, como uma acção), a ilicitude, a culpa, o prejuízo sofrido pelo credor e o nexo de causalidade entre o facto e o prejuízo.
Assim, desde logo, nem sequer se vislumbra onde esteja o não cumprimento por parte da ré, quanto mais a existência de culpa. Por outro lado, também não se vê que os referidos factos dados como provados impliquem, necessariamente, um prejuízo para a autora, sendo que, como é sabido, sem dano não chega a pôr-se qualquer problema de responsabilidade civil. Logo, tão pouco se chega a colocar uma questão de nexo de causalidade entre o facto e o dano, por inexistência destes.
Parece, até, que a recorrente raciocina sem ter em conta a matéria de facto considerada provada, sendo certo que, todavia, não impugnou a decisão relativa a essa matéria.
Deste modo, sem necessidade de mais considerações, haverá que concluir que a ré não é responsável pelo pagamento das despesas referentes ao realojamento dos idosos, designadamente as respeitantes ao pagamento das rendas do locado arrendado para o efeito.
2.4.3. Na sentença recorrida considerou-se que improcede o pedido de condenação em indemnização pelo indeferimento do processo de licenciamento, por não se ter demonstrado que este facto, que a autora refere como danoso, tenha sido causado por qualquer acção ou omissão da ré.
Segundo a recorrente, o arquivamento daquele processo foi consequência da omissão do dever de colaboração e cooperação por parte da ré, já que, sendo ela a proprietária, teria sempre legitimidade para apresentar, junto da CMC, todos os requerimentos necessários ao pretendido licenciamento, sendo que foi por ela ter omitido as notificações recebidas da CMC que veio a resultar o aludido arquivamento, por falta de junção de documentos.
Vejamos o que se provou a este propósito:
F) - Na Cláusula Segunda do Contrato de Arrendamento celebrado a 2 de Janeiro de 2009 a R. obriga-se: "....assinar e requer nas competentes entidades o que se mostrar necessário à alteração do uso e emissão da correspondente licença, não lhe assistindo o direito à resolução contratual com fundamento em desvio da finalidade do presente arrendamento enquanto se encontrar pendente o processo administrativo com vista à preconizada alteração de uso"
G) - Só em 31/08/2009 a R. apresentou o Requerimento Nº … a pedir o prosseguimento do referido processo, agora, em nome de um novo procurador, Dr. RN, anexando, para tanto, a respectiva procuração a seu favor.
AA) - O processo de Licenciamento do Lar de terceira idade explorado pela Autora esteve pendente durante anos na Câmara Municipal de C… e foi objecto de indeferimento, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 117.
BB) - No dia 26 de Abril de 2004, MEG deu entrada a um requerimento (Nº …), junto da C.M.C. a pedir a emissão de alvará de loteamento do locado, pela falta de junção em prazo dos elementos solicitados.
CC) - Em 12/05/2005 deu entrada o Requerimento …, em nome de MEG, na qualidade de procuradora de MFA, com procuração emitida em 26 de Setembro de 1996 que anexou ao processo, um projecto de alterações de uma moradia de fins habitacionais, para um lar de 3a idade, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 116.
DD) - O processo administrativo relativo ao Licenciamento Administrativo Do Lar De Terceira Idade e o respectivo projecto de alterações subjacente à alteração do uso do respectivo locado, foi objecto de indeferimento, por parte da CMC.
II) - O processo camarário de licenciamento do prédio para a finalidade pretendida pela Autora pendente desde o tempo em que ainda vigorava a promessa, e R., viria a prosseguir após a celebração do contrato de arrendamento.
MM) - A Autora suportou despesas, em montante não apurado, com vista ao pretendido licenciamento administrativo do aludido lar de terceira idade.
DDD) - O processo de licenciamento camarário era acompanhado pela Autora, com a colaboração da R. e da procuradora desta.
Resulta da cláusula 2ª - 2 do contrato que, embora destinado a habitação, a autora poderá continuar a destinar o uso do prédio a lar de terceira idade, desde que para tanto inicie o processo camarário com vista ao necessário licenciamento, com custos exclusivamente a seu cargo, obrigando-se a ré a assinar e requerer nas competentes entidades o que se mostrar necessário à alteração do uso e emissão da correspondente licença. E, do nº3 da mesma cláusula, resulta que a autora disporá do prazo de 30 meses para obter esse licenciamento, findos os quais e não logrando consegui-lo, caducará esse seu direito, derrogando-se assim o impedimento de resolução do arrendamento.
Como se refere na sentença recorrida, resulta da matéria de facto que todo o impulso e custo do processo de licenciamento onerava a autora, limitando-se a ré a ter o dever de assinar e efectuar os respectivos requerimentos, pelo que não há violação de qualquer dever da ré quanto à falta de obtenção da licença. E que, de todo o modo, não se demonstrou qualquer omissão culposa ou outro acto ilícito da ré, que determinasse o arquivamento ou indeferimento do processo administrativo. Apenas se tendo demonstrado que «só em 31-8-2009 a Ré apresentou um requerimento a pedir o prosseguimento do processo», mas não se sabendo se o podia ou devia ter efectuado anteriormente.
Concorda-se com tal argumentação. Na verdade, quer o início do processo administrativo, quer o respectivo impulso processual, competiam, por via do acordado entre as partes, à autora, sendo a ré uma mera colaboradora. Inclusivamente, os custos ficariam exclusivamente a seu cargo e tinha, até, um prazo para obter o licenciamento. Daí que, se a autora suportou despesas com vista à sua obtenção, fê-lo por a tal estar obrigada, por força do estipulado no contrato.
A circunstância de a ré, por ser proprietária, ter legitimidade para apresentar os requerimentos, não altera os dados da questão, pois que não lhe é imputada uma qualquer conduta no sentido de se recusar a apresentá-los. Assim como não consta da matéria de facto apurada que a ré tenha omitido notificações recebidas da CMC, a implicar o arquivamento do processo, por falta de junção de documentos.
Quanto ao facto referido na al.G - «Só em 31/08/2009 a R. apresentou o Requerimento Nº … a pedir o prosseguimento do referido processo, agora, em nome de um novo procurador, Dr. RN, anexando, para tanto, a respectiva procuração a seu favor» - parece-nos manifesto que, só por si, desacompanhado de quaisquer outros elementos, não é suficiente para justificar a conclusão de que se trata de uma omissão relevante em termos de não cumprimento de uma obrigação.
Haverá, assim, que concluir que o arquivamento do processo de licenciamento do lar de idosos não foi consequência da omissão do dever de colaboração e cooperação por parte da ré.
O que significa que, mais uma vez, não logrou a autora demonstrar, como lhe competia, os vários pressupostos que condicionam, no caso, a obrigação de indemnizar, atrás referidos.
Improcedem, destarte, as conclusões da alegação da recorrente, não merecendo, pois, censura a sentença recorrida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 17-09-2013
Relator : Roque Nogueira
Adjuntos: Dr. Pimentel Marcos
Dr. Tomé Gomes |
