| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. RELATÓRIO
Manuel, com os sinais constantes dos autos, instaurou acção declarativa de condenação «em regime processual experimental» contra Felismina, neles melhor identificada.
Alegou, em tal âmbito, estar já ultrapassado o prazo legal máximo de duração do contrato de arrendamento referenciado no primeiro articulado, ou seja, o lapso temporal de trinta anos.
Peticionou que fosse declarada a caducidade de tal contrato, condenando-se a Ré a despejar imediatamente o locado e a entregar-lho livre e devoluto.
A Ré contestou este petitório sustentando que o mesmo assentaria numa errada interpretação da lei. Terminou pedindo a sua absolvição do pedido.
Foi proferido saneador-sentença que julgou «improcedente, por não provada a (…) acção» e absolveu «a ré do pedido».
É desta sentença que vem o presente recurso interposto por Manuel, que alegou e apresentou as seguintes conclusões:
«1. A solução interpretativa sustentada na douta decisão sob censura contraria o verdadeiro espírito e razão lógica dos preceitos legais em questão, ignora a sua localização e função sistemáticas e, assim, os fins que aqueles pretendem atingir, dela resultando, na prática, um sacrifício injustificável de valores fundamentais do ordenamento jurídico actualmente vigente.
2. Em conformidade com os critérios enunciados no art. 9° do Código Civil, por tentar reconstituir o pensamento legislativo, e tendo sempre em conta as circunstâncias históricas em que o art. 1025° foi elaborado, podemos seguramente afirmar que a razão de ser desta norma e a intenção legislativa que lhe subjaz radicam na necessidade de se fixar um limite temporal efectivo para a vigência dos contratos de arrendamento, por forma a impedir eficazmente a sua perpetuidade, e assim, assegurar a plena realização da função económica e social da propriedade, bem como o núcleo essencial deste direito fundamental.
3. A proibição do contrato de arrendamento perpétuo revela bem que não estamos apenas perante uma simples limitação à liberdade de estipulação inicial do respectivo prazo de duração, ou perante uma simples proibição da estipulação expressa de um prazo infinito.
4. O legislador não quis apenas restringir a liberdade contratual, mas impedir sim, a todo o custo, a perpetuidade do vinculo contratual, fixando para o efeito um limite máximo, um termo final inderrogável, para a respectiva vigência, em ordem a salvaguardar valores e princípios de ordem pública, constitucionalmente garantidos.
5. Considerando o espírito e unidade intrínseca do instituto jurídico do arrendamento, e do ordenamento jurídico visto na sua globalidade, podemos constatar que, ao distinguir expressamente na letra do art. 1051°, alínea a), do CC, o decurso do “prazo estipulado” do decurso do prazo “estabelecido por lei”, o legislador referia-se, quanto à segunda hipótese, precisamente ao prazo máximo de duração estabelecido no art. 1025° da mesma lei.
6. E, decididamente, que também não é por acaso que o período de trinta anos referido na alínea b), do n° 1, do art. 107° do RAU, coincide precisamente com o prazo de duração máxima do arrendamento fixado pelo art. 1025° do CC.
7. Na realidade, a existência de todo um conjunto de regimes especiais e excepcionais no âmbito do regime legal do arrendamento urbano, acaba por evidenciar também alguns dos seus princípios fundamentais, como sejam o princípio geral da temporariedade do arrendamento e o princípio correlativo da sua caducidade efectiva.
8. No domínio do arrendamento habitacional, as disposições legais especialmente destinadas a retardar os efeitos da caducidade gerada pelas situações previstas pelo art. 1051°, revestem uma natureza claramente excepcional, e obedecem a razões económicas e sociais muito particulares.
9. O nosso ordenamento jurídico é avesso à perpetuidade de vínculos contratuais, maxime, quando estes têm por objecto o gozo de coisas, e as razões de ser desta asserção são sobejamente reconhecidas pela doutrina nacional e internacional, pelo menos, em estados verdadeiramente liberais, democráticos, e justos.
10. Por sua vez, e ao contrário do que entendem o tribunal a quo, não é o disposto nos arts. 68º e 69º do RAU que obsta à solução interpretativa que aqui se sustenta, porquanto os mesmos atendem à denúncia do contrato e não, como é o caso, à sua caducidade.
11. Mais, se recorrermos novamente aos elementos de interpretação definidos no art. 9°, chegaremos à conclusão de que o art. 1054° tem o seu campo de aplicação delimitado pelos arts. 1025° e 1051°, alínea a), parte final, do CC.
12. Quer isto dizer que, o alegado “princípio da prorrogação forçada” actua única e exclusivamente dentro do limite temporal dos trinta anos imposto pelo art. 1025°, ou seja, que o contrato de arrendamento vai-se renovando sucessivamente nos termos do art. 1054° do CC, até completar trinta anos de vigência, momento em que caduca definitivamente.
13. E tanto assim é, que o art. 1056° prevê expressamente um regime especialmente destinado a regular a situação do contrato de arrendamento caduco, ali se prevendo não a prorrogação forçada do contrato de acordo com o regime legal da denúncia, mas sim o direito do senhorio a manifestar a sua oposição à dita renovação.
14. Com efeito, a regra inserida no art. 1054° do CC, e as limitações ao direito de denúncia estabelecidas, quer no regime revogado dos arts. 1096° e seguintes do CC e na Lei n° 55/79, como no RAU, têm uma natureza excepcional, explicada por razões históricas e políticas muito peculiares, e pontuais.
15. E repita-se que as limitações legalmente impostas, quer ao exercício do direito de denúncia pelo senhorio, como aos efeitos da caducidade gerada pelas situações previstas pelas alíneas b) a f) do art. 1051° do CC, assumem uma natureza claramente excepcional, justificada apenas pela tutela do direito à habitação.
16. De sublinhar também que a prova de que a regra da prorrogação forçada não constitui qualquer princípio geral e absoluto, derrogatório daquele que se enuncia no art. 1025°, resulta ainda do confronto e análise dos regimes previstos para as diferentes situações geradoras da caducidade do arrendamento.
17. À excepção da hipótese prevista na parte inicial da alínea a), do art. 1051° do CC - decurso do prazo estipulado -, nenhuma das situações previstas nas restantes alíneas fica submetida a qualquer regra de prorrogação forçada.
18. De tal forma que, se os contratos de arrendamento podem caducar pelos fundamentos previstos nas alíneas b) a d) do art . 1051° do CC, sem que lhes corresponda a aplicação da regra da prorrogação forçada, não tem qualquer sentido que tal regra se aplique, pelo contrário, à caducidade resultante do decurso do prazo máximo estabelecido por lei.
19. Pois que, se em todas estas situações, o legislador foi praticamente insensível à menor ou maior precariedade dos arrendamentos ali previstos, nenhuma razão tinha para o ser relativamente à hipótese do decurso do prazo máximo estabelecido por lei.
20. A verdade é que a imposição de um limite máximo para a vigência do contrato de arrendamento e a sua consagração como limite de ordem pública, constituem, efectivamente, as únicas garantias do legislador e do sistema de que o mesmo não se perpetuará.
21. Pelo que, não tem qualquer lógica ou sentido que o legislador assuma expressamente a intenção de evitar a perpetuidade dos vínculos arrendatícios, ao arrepio da própria autonomia privada e que, simultaneamente, possibilite e até mesmo force, como princípio geral de ordem pública, a sua eternização mediante a regra da prorrogação forçada.
22. Não pode, pois, deixar de se entender que, a lei que proíbe determinados fins, em ordem a acautelar certos valores - no caso concreto, a proibição da perpetuidade do contrato de arrendamento, e a correlativa defesa do núcleo essencial do direito de propriedade – terá de proibir também os meios que necessariamente conduzem ao fim proibido e à violação dos valores que tal proibição pretende acautelar.
23. Os preceitos legais em questão devem ainda ser interpretados tendo em vista as condições específicas do tempo em que é aplicada, sendo neste aspecto indiscutível que, as razões que subjazem ao art. 1025° do CC mantêm plena acuidade prática, e que o mesmo já não sucede com a regra do art. 1054° do CC.
24. De tal forma que a interpretação e a solução legal defendidas pelo tribunal a quo acabam por traduzir-se numa limitação injustificada do direito de propriedade, originada pela possibilidade do arrendamento durar indefinidamente sem qualquer contrapartida para uma das partes.
25. E nesta medida, uma compressão igualmente injustificada da garantia da igualdade das pessoas perante a lei, pela possibilidade dada ao inquilino de explorar economicamente a propriedade privada alheia, sem que ao senhorio seja reconhecida idêntica oportunidade.
26. De tal forma que pode legitimamente afirmar-se que os arts. 1025°, 1051°, e 1054° do CC, interpretados e aplicados com o sentido e o alcance que lhe são dados na douta sentença recorrida, constitui em si mesma, e nos seus resultados, uma solução claramente violadora das disposições da Constituição reguladoras dos direitos, liberdades e garantias.
27. Com efeito, a inexistência de um limite temporal para a vigência dos contratos de arrendamento, e a sua correlativa perpetuidade, constituem um cerceamento claramente intolerável do direito fundamental da propriedade, na medida em que tal perpetuidade faz do arrendatário o real beneficiário da propriedade, e do arrendamento uma autêntica expropriação latu sensu, ou, por outras palavras, uma declaração de vontade irrevogável.
28. Ora, não só não quis o legislador os resultados a que se chegam pela interpretação que o tribunal a quo dá aos preceitos legais em apreço, como o restante sistema de normas e valores em questão o repudia inequivocamente.
29. Quando o art. 1022º do CC estatui que a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, revela que o contrato nunca pode ser perpétuo, o que irá acontecer in casu. Efectivamente, após os 30 anos de duração do contrato de arrendamento, a lei não dá qualquer hipótese ao senhorio de terminar o contrato.
30. Efectivamente, se o tribunal a quo nega a caducidade do contrato, a lei nega-lhe a denúncia, por aplicação do disposto nos arts. 68º, 69º e 107º, n.º 1, todos do CC.
31. Por tudo o exposto, permite-se o apelante concluir que, na tarefa de interligação e valoração que pressupõe a apreensão do sentido literal do texto normativo, o tribunal a quo ignorou os elementos lógico, sistemático, histórico e teleológico inerentes aos preceitos legais em questão, acabando por lhes dar um alcance claramente inconstitucional e profundamente desfazado das condições económicas, sociais e culturais da actualidade.
32. A interpretação aplicada pelo tribunal a quo contraria as regras da caducidade do arrendamento, quer por aplicar regras que se aplicam apenas à denúncia e em casos especiais, quer por permitir a perpetuidade de um vínculo contratual.
33. Dito isto, o apelante considera que as normas que estabelecem a regra da renovação automática e obrigatória do contrato para o locador, que é o produto dos preceitos que estabelecem a renovação automática com aqueles que limitam a possibilidade de denúncia por parte do senhorio (artigos 68.º, n.º 2 e 69.º do RAU), quando interpretadas no sentido de serem aplicadas à caducidade, são inconstitucionais.
34. Mais, o apelante censura, ainda, o carácter temporalmente ilimitado dessa prorrogação que, no caso de arrendamentos que duram há mais de 30 anos, pode dizer-se que é potencialmente perpétua, uma vez que a lei não consigna qualquer hipótese de terminar o contrato, pois impossibilitam a própria denúncia do contrato.
35. O apelante considera, pois, que a renovação obrigatória (para o senhorio) do contrato de arrendamento, na medida em que ultrapasse a duração máxima total de 30 anos, viola a garantia do direito de propriedade privada estabelecida pelo artigo 62.º da Constituição.
36. A inexistência de um limite temporal para a vigência [por efeito da prorrogação forçada] dos contratos de arrendamento e a sua correlativa perpetuidade, constituem um cerceamento claramente intolerável do direito fundamental da propriedade, na medida em que tal perpetuidade faz do arrendatário o real beneficiário da propriedade e do arrendamento, quando tenha uma vigência superior a 30 anos, um autêntico esvaziamento do direito de propriedade.
37. Esse seria o primeiro fundamento de inconstitucionalidade das normas em causa assim interpretadas, mais imediatamente, desse sentido dos artigos 68º, 69º do RAU, e 1025.º, 1056º e 1095º, todos do Código Civil.
38. A Constituição garante explicitamente no art. 62.º quatro componentes: (i) o direito de aceder à propriedade; ( ii) o direito de não ser arbitrariamente privado da propriedade; (iii) o direito de transmissão da propriedade inter vivos ou mortis causa, e (iv) o direito de retirar o proveito económico da propriedade.
39. E é aqui que o direito de propriedade é, acima de tudo, ferido e destituído da sua natureza.
40. Estamos perante um contrato de arrendamento celebrado em 1969, em que a renda actualmente estipulada, como está provado, é de apenas € 31,21 (trinta e um euros e vinte e um cêntimos), quando em 1969 era de € 7,98 (sete euros e noventa e oito cêntimos).
41. A norma que se extrai da conjugação dos arts. 1025.º, 1051.º, alínea a) e 1054º, n.º 1, do Código Civil, interpretados no sentido de que o senhorio não goza de direito de denúncia com fundamento em se terem completado 30 anos de duração do contrato de arrendamento, para além de estarem a ser aplicados a uma situação de caducidade e não de denúncia, viola, pelos motivos supra expostos, o disposto no art. 18.º, n.º 2, com referência ao art. 62.º da Constituição.
42. Mais, o apelante considera que ao ser-lhe negada a invocação da caducidade do contrato, constitui, à luz dos princípios do Estado de Direito, uma restrição de direitos individuais de modo arbitrário e desproporcionado.
43. Nesse sentido, e segundo o disposto na alínea a) do art. 1051º e 1054º do Código Civil, o contrato de arrendamento outorgado em 01 de Abril de 1969 caducou no dia 31 de Março de 1999.
44. A decisão sob censura violou, entre outros, os arts. 1025.º, 1051.º, alínea a) e 1054º, todos do Código Civil.»
Terminou pedindo que fosse concedido provimento ao recurso, revogando-se a decisão proferida.
Felismina respondeu a estas alegações, tendo apresentado as seguintes conclusões:
«1 – O prazo de 30 anos estabelecido no artº 1025º do C.C. constitui apenas um limite ao prazo inicial de celebração dos contratos de arrendamento;
2 – A duração efectiva dos contratos, por força das suas eventuais prorrogações, não é limitada pelo disposto no artº 1025º do C. C.;
3 – O contrato de arrendamento “sub-judice” foi celebrado pelo prazo de 6 meses em 01/04/1969, e tem vindo a ser sucessivamente renovado por iguais períodos, nos termos contratualmente acordados entre as partes;
4 – A sua duração efectiva para além do prazo de 30 anos não o transforma num contrato perpétuo;
5 – A duração efectiva do contrato “sub-judice” encontra-se apenas sujeita às regras da caducidade, estabelecida na alínea d) do artº 1051º do C.C., ou da denúncia, prevista no artº 1101º do C.C.;
6 – Ao contrato “sub-judice” continua a aplicar-se, sem qualquer limitação temporal, o princípio da renovação automática estabelecido no artº 1054º do Codº Civil;
7 – Não tem qualquer fundamento a alegação de inconstitucionalidade desta norma, agora suscitada pelo Apelante, a qual tem vindo a ser aplicada há dezenas de anos pelos Tribunais, sem que nunca tenha sido verificado qualquer vício de inconstitucionalidade;
8 – A interpretação jurisprudencial da norma em causa apoia-se na generalidade da doutrina (vd., entre outros os Profs. P. Lima e A. Varela e o Consº Aragão Seia).
9 – A própria norma invocada pelo Apelante, ou seja o artº 107º nº 1, b) do extinto RAU (em vigor por força do artº 26º nº 4 do NRAU) prevê a permanência do arrendatário no locado para além do prazo de 30 anos do artº 1025º do C.C., o que significa que este limite não é aplicável à duração efectiva dos contratos;
10 – Entende-se ainda, salvo erro, que a invocação da inconstitucionalidade em sede de recurso constitui um acto nulo, pois a mesma deveria ter sido suscitada pelo Apelante na fas e dos articulados.»
Concluiu peticionando que fosse «julgada improcedente a apelação e confirmada a sentença recorrida com os legais efeitos».
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
São as seguintes as questões a avaliar:
1. O art. 1025.° do Código Civil e a intenção legislativa que lhe subjaz radicam na necessidade de se fixar um limite temporal efectivo para a vigência dos contratos de arrendamento por forma a impedir eficazmente a sua perpetuidade e, assim, assegurar a plena realização da função económica e social da propriedade bem como o núcleo essencial deste direito fundamental?
2. A norma que se extrai da conjugação dos arts. 1025.º, 1051.º, alínea a) e 1054.º, n.º 1, do Código Civil, interpretados no sentido de que o senhorio não goza de direito de denúncia com fundamento em se terem completado 30 anos de duração do contrato de arrendamento viola o disposto no art. 18.º, n.º 2, com referência ao art. 62.º da Constituição da República Portuguesa, sendo que negar ao Apelante a invocação da caducidade do contrato constitui, à luz dos princípios do Estado de Direito, uma restrição de direitos individuais de modo arbitrário e desproporcionado?
3. Segundo o disposto na alínea a) do art. 1051.º e no art. 1054.º do Código Civil, o contrato de arrendamento outorgado em 01 de Abril de 1969 caducou no dia 31 de Março de 1999?
II. FUNDAMENTAÇÃO
Fundamentação de facto
Vêm demonstrados os seguintes factos:
«a) O Autor é dono e legítimo proprietário e possuidor da fracção autónoma designada pela letra "C", a que corresponde o rés-do-chão direito do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ... n.° ..., em Almada, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ... da freguesia de Almada.
b) Por documento escrito denominado "Arrendamento", datado de 01 de Abril de 1969 Manuel, antigo proprietário, deu de arrendamento para habitação permanente da ré e respectivo esposo, entretanto falecido, a fracção identificada em a).
c) O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 meses, com início em 01 de Abril de 1969 e termo em 30 de Setembro de 1969.
d) Foi convencionada a renda mensal de € 7,98 (sete euros e noventa e oito cêntimos).
e) Esta renda inicial, mercê das actualizações legais que foi sofrendo ao longo dos anos, cifra-se actualmente em € 31,21 (trinta e um euros e vinte e um cêntimos).»
Fundamentação de Direito
1. O art. 1025.° do Código Civil e a intenção legislativa que lhe subjaz radicam na necessidade de se fixar um limite temporal efectivo para a vigência dos contratos de arrendamento por forma a impedir eficazmente a sua perpetuidade e, assim, assegurar a plena realização da função económica e social da propriedade bem como o núcleo essencial deste direito fundamental?
A primeira questão a analisar é a relativa ao enquadramento do regime normativa nacional relativo à duração do contrato de arrendamento.
O preceito que contém o traçado geral desta temática é o art. 1022.º do Código Civil, com o seguinte teor:
«Noção
Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.»
Extrai-se deste preceito, com a necessária segurança, que o contrato de locação, nas suas duas vertentes de «arrendamento» e «aluguer» – cf. art. 1023.º do mesmo encadeado normativo – é um pacto negocial necessariamente balizado no tempo.
Num momento imediato do processo interpretativo encontramos o art. 1025.º do referido Código que nos fornece, desde a entrada em vigor do Código Civil de 1966, critérios para o desenho temporal do carácter não perpétuo do contrato, reclamado pela norma invocada. É o seguinte o seu regime:
«Duração máxima
A locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.»
Colhemos deste texto, de forma segura, atento o carácter cristalino da construção frásica, que está limitado ao período de 30 anos o prazo pelo qual as partes podem declarar-se contratualmente vinculadas, assim se limitando a sua liberdade de negociação e conclusão de negócios jurídicos neste domínio. O legislador quis, aqui, fornecer elemento susceptível de emprestar sentido à exigência de atribuição de carácter temporário ao pacto negocial antes afirmada e obviar a que, através da livre negociação, se atingissem clausulados que, na prática, afastassem a temporalidade reconhecida como decisivo elemento caracterizador da locação.
Neste ponto, impõe-se concentrar a análise no domínio dos contratos de arrendamento, abandonando a vertente do aluguer porquanto a mesma não é objecto dos presentes autos e, aliás, não suscita particulares dificuldades de limitação temporal já que, aí, não militam os interesses sociais estruturantes que se colocam neste domínio, particularmente na área do arrendamento para habitação, espaço no qual o legislador, sem querer afastar as finalidades relativas à afirmação dos traços da arquitectura de configuração da figura jurídica em apreço, sempre foi atendendo, ao longo dos anos, à importância de estabilizar a relação locatícia, garantindo uma protecção acrescida ao arrendatário e regulando assimetricamente as faculdades de intervenção deste face às do senhorio.
No que tange ao arrendamento, há que articular esta declaração global feita pelo legislador com os mecanismos de renovação contratual consagrados nos art.s 1054.º e 1096.º do referido Código (vd., quanto a este, a particular clareza que emerge da redacção da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto) que apontam para a renovação por períodos sucessivos de igual duração.
A especialidade do regime neste campo foi sendo apontada em relevantes comentários de autores que se pronunciaram sobre a caducidade que brotaria do decurso do prazo legal.
Assim, LIMA, Fernando Andrade Pires de, e VARELA, João de Matos Antunes, in Código Civil Anotado, vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1981, pág. 376, patenteavam, em anotação ao art. 1051.º, sob um panorama legislativo que não se alterou na substância do que aqui importa abordar, que:
«Este o regime geral, que tem, quanto ao arrendamento, algumas limitações. Por exemplo, a caducidade por efeito do decurso do prazo depende de denúncia (art. 1054.º).»
Mais se referia na mesma sede que:
«2. Sendo a locação, por conceito, um contrato temporário, findo o prazo convencionado ou legal, ele caduca (alínea a)). Esta regra está, todavia, sujeita a variadas e profundas limitações. Além das que resultam dos artigos 1053.° e seguintes, o artigo 1095.º, aplicável aos arrendamentos de prédios urbanos e aos arrendamentos não rurais de prédios rústicos, impõe ao senhorio a renovação do contrato. O arrendamento, portanto, só pode caducar por vontade do arrendatário, e apenas nos casos excepcionais previstos no artigo 1096.º é facultado ao senhorio o direito de o denunciar.»
Na mesma linha, COELHO, F. M. Pereira, in Arrendamento, Coimbra, 1987, pág. 286, lançava a seguinte referência de sinal coincidente:
«No que se refere ao arrendamento, e salvas as hipóteses previstas nas als. a), b) e c) do nº 2 do art. 1083º, o decurso do prazo apenas permite que o contrato seja denunciado, pelo arrendatário ou, nos casos excepcionais das aIs. a) e b) do nº 1 do art. 1096º CC, pelo senhorio».
Aqui chegados, temos já como seguro que:
a) O legislador quis consagrar de forma verbalizada e patente o princípio do carácter temporário do contrato de locação;
b) Para tal efeito, optou por definir expressamente um lapso temporal máximo de duração do contrato, assim se sobrepondo à vontade das partes;
c) O apontado regime aplica-se sem particularidades ao contrato de aluguer, que caduca por mero decurso do prazo, mas, no que tange ao arrendamento, tem que ser enquadrado com a vontade de criação normativa que veio permitir a renovação sucessiva do lapso temporal cristalizado no pacto negocial, com vista a assim tutelar interesses merecedores de protecção específica na óptica das políticas que têm vindo a ser definidas na área do arrendamento e que, com maior ou menor abertura às regras de mercado, sempre têm optado por concretizar políticas sociais também a partir da mera regulação deste decisivo domínio da actividade económica.
Por assim ser, são justificadas as afirmações feitas no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08-07-2004, Processo n.º 3822/2004-7, in http://www.dgsi.pt, com o seguinte teor.
«Assim, em conformidade com o artigo 1022º, pretende-se que não sejam celebrados contratos por tempo indeterminado, o que poderia conduzir à existência de contratos perpétuos. E, por isso, se um contrato for celebrado por prazo superior a 30 anos, considera-se reduzido a este limite (sendo, portanto, válido, mas reduzido ao limite legal - pelo prazo de 30 anos).
Mas tal não significa necessariamente que um contrato de arrendamento não possa vigorar durante mais tempo, mesmo contra a vontade do locador. O que as partes não podem é celebrar um contrato por prazo superior a 30 anos, sob pena de o mesmo ficar reduzido a este, o que é muito diferente.
Como estabelece o artigo 1038º, alínea i), é obrigação do locatário restituir a coisa locada findo o contrato (o que bem se compreende, uma vez que o contrato de locação é por natureza temporário). Por sua vez determina a alínea a) do artigo 1051º que o contrato de locação caduca findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei.
E a caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito (ope legis).
Todavia, este princípio tem no arrendamento algumas limitações: com efeito, o nº 1 do artigo 1054º estabelece que, findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei;
Portanto, o contrato de arrendamento urbano renova-se automaticamente se nenhuma da partes os tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. Mas a caducidade não opera aqui “ipso iure”, sendo necessária a denúncia por qualquer dos contraentes.
O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denuncia[1] nos termos do artigo 1055º do CC (artº 68º, nº 1 do RAU). Assim, o arrendatário pode sempre denunciar o contrato para o termo do prazo, caso não lhe interesse a renovação.
Todavia, o senhorio já não o poderá fazer com tanta facilidade, pois, como determina o nº 2 desta última disposição legal, apenas poderá fazê-lo nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida.»
e
«O que o artigo 1025º estabelece é o prazo máximo pelo qual as partes podem celebrar o contrato; não podem, por exemplo, celebrar um contrato por 40 anos, pois, se o fizerem, o mesmo considera-se legalmente celebrado pelo prazo de 30 anos (trata-se de uma redução que exprime uma limitação de ordem pública). É, pois, válido, mas com o prazo reduzido a 30 anos. Mas isso não significa que o contrato não possa renovar-se nos termos da lei, ainda que depois de decorrido esse prazo de vigência, pois nenhuma norma o impõe, nomeadamente não sendo isso o que resulta do artigo 1025º citado.»
Sob um tal contexto, afigura-se seguro que a interpretação contra a qual o Recorrente se insurge é, afinal, a que corresponde à vontade de criação normativa subjacente.
Concorde-se, ou não, com tal vontade – elemento irrelevante na presente sede – o que é facto é que, em termos estritamente interpretativos, não tem o Apelante razão ao sustentar que o legislador, ao definir o prazo máximo de 30 anos, não quis também dizer o que afirmou em preceitos situados a jusante quando, regulando o regime do arrendamento, não limitou o número das sucessivas renovações contratuais.
A sua tese, assim formulada, ao não encontrar sentido para a ausência dessa limitação, viola o disposto no n.º 3 do art. 9.º do Código Civil.
A leitura das normas em apreço que melhor permite a concatenação das estatuições só em aparência colidentes é justamente a que considera que os contratos de arrendamento não podem ser celebrados por mais de trinta anos sendo que, porém, os prazos contratuais definidos pelas partes podem ser sucessivamente renovados sem limite temporal.
A alínea b), do n.º 1 do art. 107.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) que, segundo o Apelante, confirmaria a sua tese, antes aponta leitura de sinal diametralmente oposto já que estatui que:
«1 - O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
(...)
b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade.»
É suficientemente claro que, com esta afirmação, o legislador veio, expressamente, reconhecer que o arrendatário se podia manter no locado por mais de três décadas, investido na posição de inquilino emergente de um determinado contrato de locação.
Não se pode falar, na situação em apreço, em perpetuidade, como faz o Recorrente, já que toda a construção normativa do regime do arrendamento se urde à volta da realidade física inelutável que é o tempo, sendo que o mais longe que se vai, nesse domínio, é admitir a duração indeterminada do contrato – cf. art. 1094.º do Código Civil, cujo n.º 3 logo adiciona uma referência temporal ao silêncio das partes.
Questão distinta é a de saber se essa construção, claramente visada pela «mens legis» subjacente, colide, no contexto em apreço, com a Constituição da República Portuguesa e com princípios fundamentais aos quais o legislador se deveria ter submetido mas isso é matéria para analisar no âmbito da questão seguinte.
A resposta à pergunta sob análise tem, necessariamente, os contornos que se deixaram expressos.
2. A norma que se extrai da conjugação dos arts. 1025.º, 1051.º, alínea a) e 1054.º, n.º 1, do Código Civil, interpretados no sentido de que o senhorio não goza de direito de denúncia com fundamento em se terem completado 30 anos de duração do contrato de arrendamento viola o disposto no art. 18.º, n.º 2, com referência ao art. 62.º da Constituição da República Portuguesa, sendo que negar ao Apelante a invocação da caducidade do contrato constitui, à luz dos princípios do Estado de Direito, uma restrição de direitos individuais de modo arbitrário e desproporcionado?
Segundo o Recorrente, a leitura do regime jurídico acima traçada e amplamente repetida pela jurisprudência violaria os seguintes preceitos da Constituição da República Portuguesa (CRP), articulados entre si:
«Artigo 62.º
(Direito de propriedade privada)
1. A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição.
2. A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.»
e
«Artigo 18.º
(Força jurídica)
2. A lei só pode restringir os direitos, liberdades e garantias nos casos expressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos.»
São, justamente, «estes outros direitos ou interesses» apontados em último lugar que devem ser ponderados na situação sob avaliação.
Com efeito, movemo-nos, aqui, num espaço de enorme importância colectiva que convoca a noção da função social da propriedade, ou seja, da afectação desta a interesses comuns – sem denegação da sua central vertente pessoal quando investida em titulares individuais –, particularmente nos núcleos geográficos assinalados pela concentração populacional, ou seja, em zonas urbanas, relativamente a bens em condições de satisfazer necessidades habitacionais. A propriedade, particularmente a urbana tem, assim, o seu uso referenciado ao bem comum, desempenhando funções sociais e, até, ambientais.
Que assim é, vemo-lo na própria CRP, já que o Texto Fundamental nos apresenta com clareza o «outro lado do espelho», id est, alguns dos interesses estruturantes a ela associados e que também se quer proteger. Temos, assim, as seguintes normas cujo regime importa ter presente:
«Artigo 65.º
(Habitação e urbanismo)
1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.
2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado:
(...)
c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendada;»
«Artigo 88.º
(Meios de produção em abandono)
(...)
2. Os meios de produção em abandono injustificado podem ainda ser objecto de arrendamento ou de concessão de exploração compulsivos, em condições a fixar por lei.»
«Artigo 96.º
(Formas de exploração de terra alheia)
1. Os regimes de arrendamento e de outras formas de exploração de terra alheia serão regulados por lei de modo a garantir a estabilidade e os legítimos interesses do cultivador.
2. São proibidos os regimes de aforamento e colonia e serão criadas condições aos cultivadores para a efectiva abolição do regime de parceria agrícola.»
Artigo 70.º
(Juventude)
1. Os jovens gozam de protecção especial para efectivação dos seus direitos económicos, sociais e culturais, nomeadamente:
(...)
c) No acesso à habitação;»
«Artigo 72.º
(Terceira idade)
1. As pessoas idosas têm direito à segurança económica e a condições de habitação e convívio familiar e comunitário que respeitem a sua autonomia pessoal e evitem e superem o isolamento ou a marginalização social.»
Não se olvida o que, com relevo neste ponto, emergia do Acórdão do Tribunal Constitucional com o n.º Convencional ACTC00004016, Acórdão n.º 93-346-1, Processo n.º 91-0237, datado de 12-05-1993, in http://www.dgsi.pt, ou seja, os seguintes excertos do respectivo sumário:
«VI - Se qual for a natureza de direito a habitação, ele não confere ao cidadão um direito imediato a uma prestação efectiva, tendo como unico sujeito passivo o Estado - e as regiões autónomas e os municípios - e nunca, ao menos em princípio, os proprietários ou senhorios, para alem de que o cidadão só pode exigir o seu cumprimento nas condições e termos definidos pela lei.
VII - A norma impugnada, conjugada com outras, estabelece uma solução que protege suficientemente a dimensão social mais premente do direito a habitação, devendo ponderar-se que o grau de realização deste direito fica dependente das opções que o Estado seguiu em matéria da política de habitação, as quais são sempre condicionadas pelos recursos financeiros de que o próprio Estado fosse dispor em cada momento e pelo grau de sacrifício que o legislador considerar razoável impor aos proprietarios privados, senhorios de casas de habitação.»
Temos, pois, como certo e razoável que as políticas do Estado se devem desenhar, em primeira e principal linha, à custa dos seus recursos próprios e cabedais disponíveis e não através da compressão dos direitos individuais. Se dúvidas houvesse, quanto a este aspecto, elas dissipar-se-iam mediante análise do verdadeiro «programa de encargos» que, quanto à concretização do direito à habitação, brota das várias alíneas do n.º 2 do art. 65.º da Lei Fundamental.
Porém, como se sabe, a título complementar, a consecução das finalidades públicas faz-se também mediante tal compressão – vd., por exemplo, o que ocorre com a requisição e a expropriação por utilidade pública apontadas no n.º 2 do art. 62.º da Constituição da República Portuguesa.
De forma idêntica se vêm tecendo, há décadas, políticas próprias da ideologia do Estado Social pós constituição de Weimar, na área da afirmação do direito à habitação, parcialmente sustentadas não no investimento público ou na dinamização do funcionamento das livres regras de mercado mas na redução de algumas faculdades de actuação dos proprietários dos imóveis.
Só por si, esta redução volumétrica não produz, porém, inconstitucionalidade nem sequer pela ausência da respectiva expressa e clara compensação pecuniária, face à apontada função social da propriedade.
Nesta linha se dizia, com adequação a este concreto quadro constitucional, político e ideológico (e contexto subjacente de finanças públicas), no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 55/99, in Diário da República I-A de 19 de Fevereiro de 1999, que:
«Um dos vectores fundamentais em que se traduz a tutela da posição do arrendatário na legislação portuguesa em vigor há mais de 70 anos reside precisamente no estabelecimento de limites ao exercício da liberdade de o senhorio pôr termo ao contrato de arrendamento. As regras de que resulta a limitação da autonomia privada do senhorio no domínio da cessação do contrato são seguramente as mais importantes regras de tutela da posição do arrendatário.»
Nesta mesma linha e com base na apontada concepção, que espelha o quadro constitucional instituído e uma forma de intervenção legislativa escolhida por distintas razões, à míngua de outras políticas dinamizadoras do acesso dos cidadãos à habitação condigna a que têm direito, o Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 147/2005, Processo n.º 503/2004 patenteava que:
Igualmente se sabe que a celebração de contratos de arrendamento, permitindo o gozo do prédio por pessoa (singular ou colectiva) diferente do respectivo proprietário (artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil), corresponde a uma forma socialmente útil de fruição do direito de propriedade.
(...)
Isso mesmo reconhece a lei ordinária, por exemplo, quando restringe os casos de denúncia pelo senhorio (artigo 68.º, n.º 2, do Regime do Arrendamento Urbano), quando prevê a possibilidade de transmissão da posição de arrendatário, em caso de trespasse, independentemente de consentimento do senhorio (artigo 115.º, n.º 1, do Regime do Arrendamento Urbano), ou quando impõe a continuação do contrato aos sucessores do senhorio (artigo 112.º, n.º 1, do Regime do Arrendamento Urbano).
12 - A verdade, todavia, é que, reconhecer que nada na Constituição impede o senhorio de pretender manter um arrendamento por mais de 30 anos, afirmação da qual discorda a recorrente, pois que sustenta que, ainda que contra sua vontade, o arrendamento se extingue decorrido tal prazo, não é incompatível com o reconhecimento de que a manutenção do contrato de arrendamento por tal período de tempo, em virtude de sucessivas renovações, representa uma oneração séria do direito do proprietário.
Seja como for, e, quer se entenda que a admissibilidade constitucional da limitação ao direito de propriedade implicada pela norma em análise deva ser analisada à luz do regime previsto nos n.os 2 e 3 do artigo 18.º da Constituição, por estar em causa a dimensão em que aquele direito fundamental é um direito análogo aos direitos, liberdades e garantias, quer se considere que estamos apenas perante uma limitação a um direito económico, cuja admissibilidade há-de também ser avaliada segundo critérios de proporcionalidade, exigidos pelo princípio do Estado de direito (artigo 2.º da Constituição), sempre se tem de concluir pela não existência de qualquer obstáculo constitucional.
Com efeito, a manutenção do arrendamento comercial, em virtude de sucessivas renovações, por um lapso de tempo superior a 30 anos revela-se manifestamente adequada e não excessiva, em si mesma, à garantia do direito de liberdade de iniciativa económica privada aqui especialmente encabeçado pelo arrendatário-comerciante (cf., sobre as exigências do princípio da proporcionalidade, o Acórdão n.º 634/93, in Diário da República, 2.ª série, de 31 de Março de 1994), não lesando "o conteúdo essencial" (n.º 3 do artigo 18.º da Constituição) ou o "conteúdo mínimo" do direito de propriedade.
Como o Tribunal Constitucional já o afirmou, no seu Acórdão n.º 263/2000 (disponível em www.tribunalconstitucional.pt), também aqui se pode dizer que, apesar de tudo, os "senhorios [...] continuam a poder transmiti-lo e fruí-lo (convindo-se, contudo, que se não pode escamotear que, na prática, a transmissão de um prédio urbano dado de arrendamento se antevê mais dificultosa reportadamente a um outro que se não encontre 'onerado' com um tal tipo de contrato e que, dados os condicionamentos da actualização das rendas, a sua fruição se pode apresentar como menos proveitosa)".»
Ao vincular-se nos termos em que o fez, o senhorio atendeu, seguramente, por se dever presumir que geriu os seus interesses económicos com zelo, informação e sagacidade, ao regime normativo relativo ao arrendamento, que continha já as limitações contra as quais agora se rebela. Contava, designadamente, entre outros, com o estatuto emergente do art. 1054.º do Código Civil de 1966. Exerceu com liberdade a gestão da sua propriedade individual, quis vincular-se e vinculou-se, não lhe tendo sido directamente imposta, por acção do Estado, no momento de tal vinculação ou em qualquer outro da «vida» do contrato, medida que o privasse da propriedade do seu bem – sem prejuízo, como se disse, de se aceitar a existência desde o início da relação jurídica, de uma forte compressão do seu direito em nome da função social de tal propriedade e de outros interesses e direitos conexos tidos como constitucionalmente relevantes e que se quis tutelar através da específica e cogente regulação do contrato de direito privado em referência neste processo.
Não se divisa, na situação sob avaliação, arbitrariedade do Estado, apenas consequência e coerência com o travejamento ideológico que sustentou o desenho do sistema e com a carência de meios para a realização de mais alargadas políticas públicas.
Atenta a consagrada função social da propriedade, não se pode falar em desproporção, já que tal função actuaria como elemento equilibrante do sistema.
Não se atentou, assim, contra a super-estrutura de princípios de sustentação do Estado de Direito, ao contrário do pretendido.
Flui, pois, do que se deixou dito, não se poder acompanhar a tese de inconstitucionalidade sustentada pelo Recorrente nos presentes autos.
3. Segundo o disposto na alínea a) do art. 1051.º e no art. 1054.º do Código Civil, o contrato de arrendamento outorgado em 01 de Abril de 1969 caducou no dia 31 de Março de 1999?
As respostas formuladas às duas questões anteriores conduzem directamente à solução da presente em termos que dispensam considerações justificativas complementares.
É negativa a resposta ao aqui perguntado.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julgamos a apelação totalmente improcedente e, em consequência, confirmamos a sentença impugnada.
Custas pelo Apelante.
Lisboa, 20 de Dezembro de 2012
Carlos M. G. de Melo Marinho (Relator)
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate (1.ª Adjunta)
Ana de Azeredo Coelho (2.ª Adjunta) |
